场所塑造x城市更新 中国地产的体验式变革

新浪地产 04-24 05:08

闭幕致辞

戴德梁行大中华区副总裁、皇家特许测量师学会（RICS）中国理事会主席王盛：

今天是城市更新的聚会，城市更新的研究。非常感谢各位嘉宾到这来参加我们的活动，从资本、商业地产运营商的角度、设计师的角度看城市更新，给我们很多思考的点。现在城市更新市场竞争非常激烈，最需要的是可靠、能力强、非常有经验的合作伙伴，我们希望戴德梁行就是你们的合作伙伴。在房地产业各个环节上有任何需求，希望都可以想到戴德梁行，感谢大家的支持。今年“THINK-IN论坛”北京站到此结束，我们明年再见！

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罗俊崴：在未来城市当中，您的企业会承担什么作用？    

邵雪婷：优质娱乐产品的制造商，希望给年轻人带来更多的欢乐，希望让年轻人有更多不一样的体验，为消费者造梦。    

徐光磊：芳草地还是秉持以人为本的初衷，文化、艺术、环保，希望能给人良好的商业空间，希望在城市当中做的每件事情是对社会有责任的。    

朱姝：明年大兴第二个产品线也会出来，也是城市更新项目。一句话定位大悦城的话，我们是城市更新标杆项目的打造者和追梦者。    

王春艳：作为商业地产，更希望是一个平台的作用，把大家所想要的都在这里呈现出来，这可能也是城市更新最主要的目的。这个梦想通过什么呈现，这是所有人都要想的问题。   

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戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴：

今年梦享客做了新东西，上半年很火的《知否》IP落户到悠唐，您怎么想到拿剧作IP做活动？这样的合作模式如何跟商场做互动呢？

梦享客创意设计咨询（北京）有限公司总经理邵雪婷：

我们公司主要是制造快乐的公司，会比较善于跨界玩新的事情。《知否》这个IP版权持有方是阿里，找到我们合作说能不能制造一个线下年轻人非常喜欢玩的沉浸式空间。团队经过半年的创意设计，在5月5日悠唐购物中心呈现400平的古风院。    

我们是跟IP版权方合作的模式。对于商业来讲，我们作为IP娱乐转化公司，更多是作为桥梁的作用，连接版权方和商业客户，为商业客户进行流量增值，包括品牌的打造。对于版权方来讲，是做IP延伸价值。我们作为中间桥梁，希望往商业里引入更多优质IP线下娱乐活动，让年轻人更喜欢，或者让商业中心在年轻人心目中拉近距离。现在购物中心已经不再是单纯的购物场景，更多是社交场景和空间，年轻人在这里找到归属感和情感交互的地方。

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戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴：

芳草地商业体很小，2万多平实际租赁面积，之前做了深山集市的活动，在中国商业圈里引起不小轰动，把深山老妇、传统艺人请来做加工售卖，突破了常规的商业业态。为什么芳草地想到做这样的事情，而且居然还不错？此外，新开了劳力士旗舰店，618开了一个新餐厅，给了朝阳群众新的东西，芳草地是怎么保持在食物链顶端呢？

侨福芳草地商场及写字楼租赁总监徐光磊：

我们的总经理在一次偶然情况下说，是不是应该有新的活动或者做跟别人不一样的玩法？有这样想法原因是我们太小了，不管做任何活动，做任何品牌落位的招商，真的要特别甄选，希望玩跟别人不一样的。把绣娘团结在一起做集市是之前从来没有尝试过的，从中国文化角度有宣传，也能够比较吸引眼球，让更多年轻人对中国传统文化有更深的认识。

我个人不敢说我们站在食物链顶端。这个项目太独特了，芳草地加在一起不过110铺位，我们的场子无法满足提供各种品牌的需求。我们还是秉持一贯的理念“新意无限”，希望每次引进的品牌，都给我们的客户带来不一样的感受。我们客户群比较年轻化，25岁-35岁之间，大部分是生活在北京当地人，一部分是国外留学的海归。希望提供这样的地方，引进的品牌提供给他们高品质和很新的生活方式，也比较注重体验消费，希望给他们带来能接受的更好的空间。

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戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴：

西安大悦城怎么那么火？

中粮置地北京公司商管中心总经理、西安大悦城副总经理朱姝：

西安最新的数据，开业半个月销售额9000万，旺季几个月都在1.6亿左右，淡季在1.2亿以上。西安大悦城客流量目前排名第二，仅次于赛格。后来我们仔细分析有三大块原因：

第一，整个项目真正站在西安消费者角度。西安大悦城全生命周期当中，每个细节都会做到真正从消费者角度出发，只有精准解构了消费者需求，才能做出更好的产品。

第二，抓到了不破不立的建筑亮点。西安大悦城是烂尾楼，不破不立的决心，比较好的设计方案，形成了四大建筑亮点：西安独家天幕、西安外立面全球第一个光电玻璃入口、西安下沉广场和大雁塔最佳观景平台。

第三，团队的精神。我有时候跟团队说，如果我们想做心目中最满意的大悦城，我们不比别人更用心、更勤奋，怎么可以做到？非常感谢团队的极致精神。只有真的不放弃，一个品牌会跟你说100次不可以，101次就可以了。

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戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴：

今天话题是有限商业空间，如何打造无限创新体验？王总，对于北京坊这一系列的动作，下一步还会有什么能让朝阳群众来西城逛一逛的？全国都在看北京，现在北京也在做外地的项目，管理输出，最新项目在黄山，这是有什么新的动向吗？

北京广安商业管理有限责任公司执行总经理王春艳：

北京坊在一片老城区呈现新面孔也挺不容易的，经过两三年的打拼初具雏形。你问我还有什么继续的精彩，马上会有很多有意思的东西呈现，因为要保密，所以我先保密。北京坊做的是老城更新，天津劝业场1928年盖的，这个是1905年盖的，两家劝业场名字由来完全不一样，这个劝业场的意义是“劝人勉力,振兴实业”的意思。希望老城区、老建筑，打造当地地标型的城市更新项目。纯粹老项目，建筑师、投资方都知道产出和回报率并不高，希望老城区加周边新建筑融合在一起打造。黄山也是这样的项目，非常漂亮的老街，有新建筑、老建筑，名字叫要“徽州坊”，计划明年下半年开业，等我们做好以后邀请大家过去看一看。

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对话2：有限商业空间，如何打造无限创新体验？

主持人：

罗俊崴 戴德梁行北中国区商业地产部主管

嘉宾：

朱姝 中粮置地北京公司商管中心总经理、西安大悦城副总经理

王春艳 北京广安商业管理有限责任公司执行总经理

徐光磊 侨福芳草地商场及写字楼租赁总监

邵雪婷 梦享客创意设计咨询（北京）有限公司总经理

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主题演讲4：始于设计，不止于设计

Woods Bagot 全球董事合伙人、中国区规划与建筑总监翁捷：

作为设计师，除了设计之外，要关注我们所设计的产品创造出来的经济价值、社会价值，对生态环境的提升，才能使我们整个价值得到体现。如何做到这样的体现和实现升级？升级就是提升价值，提升价值很多需要量化，包括租金、租客、商业带来的回报。Woods Bagot是设计公司，但是从六年前开始了大数据的研究。大数据时代，人的行为方式是在改变。作为设计师，如何能够提供更加精准的分析，使得我们的设计对空间的定义、大小、业态等各方面得到人行为的分析，得出一些结论，使得我们的测量、分析更加精准，空间更加精准，能够帮助决策者进行价值最大化地做决定。

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主题演讲3：最佳实践-创新的商业逻辑

北京三里屯太古里总经理余国安：

大家都应该很了解三里屯太古里，这几年变化蛮大的，我从三个点分享一下创新的商业逻辑：品牌优化、硬件升级、一起潮玩。

品牌优化，2016年-2018年开在三里屯太古里的首店超过60家。除了有首店以外，我们也会鼓励把原有品牌升级成为旗舰店或者全球旗舰店。

硬件升级，我们作为开发商提供硬件给到客户，也要不断升级。北区中间有一个楼是改造项目，原来是万宝龙的一个旗舰店，后来发现未来定位跟万宝龙有差别，现在是年轻潮流为主，从整栋玻璃楼变成全开放的。除了万宝龙的楼，其它两栋楼去年也有不同程度的改造，我们希望每个改造的项目都不一样，这样才好玩。

“一起潮玩”是我们的口号。2018年是我们十周年，市场部活动在三里屯太古里超过720场。我们还跟很多IP合作，喜欢跨界活动，有很多明星活动，我们很努力把自己做成一个IP。

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刘兵：接下来存量市场会怎么发展，有什么样的预判？    

邢鹏：未来两年整个中国存量更新的细分市场的竞争将会变得非常激烈。任何一个开放市场都会进入这样的阶段，在这个过程中，所有参与人怎么聚焦自己核心能力，怎么样使得在这个细分市场上能够站稳脚跟，是每个企业都需要思考的问题。    

李宏：市场现在比较热，从资金方的角度大家也会感受到，融资过程中资金方也在逐渐成熟，包括政府去杠杆的一些行为，会让资金方冷静下来。对于投资人来讲，大家把预期降低一些，因为市场热了，风险反而被降低的。所以未来的市场还是要看大家的，过去很多是PPT做得好看，现在要把项目做得好，把管理能力提升上来。比的是管理人有没有能力把这个项目管好，让投资人安全稳定获得他的收益，让整个市场筛选出来非常好的管理人，但是我相信数量不会太多。    

李耀光：大家在台上打好球，我以合适的方式送瓶水。

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戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵：

李耀光总，这两年资产证券化实在太火了，核心资产、城市更新，退是帮资产证券化的退，我是帮业主在转手角度退，某种角度我们是相似的。请您从资产证券化的角度分享一下，改造项目上会不会跟我们有不同，什么样的资产更容易在资本市场做退出？

渤海汇金证券资产管理公司董事总经理李耀光：

国内在资产证券化分为两种类型：第一种是重资产资产证券化，在交易架构上，除了交易所做证券形态和证券法规上和海外REITs有一定区别以外，在底层交易架构上和地产并购项目和海外REITs项目是大同小异的。这块东西要关注的点无非三方面：这个楼的运营情况、合法合规方面、估值问题。对于轻资产而言，轻资产证券化缺点在于没有重资产那么大规模，优点是投入本来就小，对运营上的提升更为显著。你只要把一批项目投入资金全部收回来，就可以算投资退出了。这个逻辑来说也要关注几点：运营稳定性；产品怎么设计保障投资安全性；品牌，国内金融市场对于楼的管理，除了购物中心品牌形成固定意识以外，对其它品牌不是那么看重，因为楼在那，轻资产运营里大家对品牌关注度比对运营数据更关注。

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戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵：

李宏总加盟普洛斯之后，把普洛斯从城外拉到城市核心区，从保险公司大佬变成市场化机构，您怎么看存量市场投资？

普洛斯资本高级副总裁李宏：

在中国20多年以来大家都在做增量，因为增量市场现金流非常好，但是增量到一定程度总会增不动。在泰康做投资期间我们也同时做海外市场的投资，成熟市场大家都做存量，增量是很少的。对于普洛斯来说，普洛斯的城市更新一直在进行当中，每年我们研发人员都会根据市场，根据城市的变化，根据消费的变化，比如电商的变化，最近比较时髦的“冷链”的变化，更新我们物流仓储的设计。到今天有一些仓库被包围在城市当中，这部分仓储要变成什么呢？变成办公、研发还是什么？这是我们一直在思考的问题。无论物流仓储、厂房、办公，甚至过往泰康做的公路或者铁路，这都是跟城市人民生活分不开的基础设施。随着时代的发展，我们的消费形式也在变化，现在物流仓里面有机器人在工作，也有大数据服务提高仓储秩序。希望跟各位一起更新改造它，让它产生更好的经济效益，让我们生活更美好。

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戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵：

邢鹏总，最早是万科设计部的总经理，最年轻的集团高管。2014年底回到北京，改造的梵天系都是北京市场最好的豪宅。请邢鹏总给我们介绍一下北京市场存量改造升级。

梵天集团董事长邢鹏：

我们这两年主要在一线城市做城市更新业务。在整个城市更新细分市场里，一方面发展速度很快，另一方面压力也非常大。我们认为自己有十几年开发经历，但其实真正做到城市更新市场的时候会发现，以前所谓经验在这个细分市场遇到非常大的困难和挑战。

我非常坚定看好中国存量城市更新的市场，这两年太多的数据和事实证明存量才是未来。我特别认同所谓更新和改造只是其中一个难度不那么大的环节，可能过往的经验在这个层面上还会有帮助和延续。对于存量来讲，一个是空间再造，这不涉及更多改造、设计的能力，整个线条的成本都不涉及。但是难的是当你改造完一个空间以后，到底植入什么业态，以及什么方式运营。我认为对于中国整体更新市场而言，当然也包括过往开发商而言，都是巨大挑战。我们目标不仅仅是改一个好房子，而是希望通过改造、招商、运营，从而能够实现整个资产运营良好的回报，为整个项目、为城市的周边，乃至整个城市有全新的面貌带来不一样的变化。

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对话1：存量玩家的下半场如何破茧重生？

主持人：

刘兵 戴德梁行中国资本市场副董事总经理

嘉宾：

邢鹏 梵天集团董事长

李宏 普洛斯资本高级副总裁

李耀光 渤海汇金证券资产管理公司董事总经理

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主题演讲2：最佳实践-存量资产改造的路与术

北京创元汇资本管理有限公司副总经理张焕涛：

资产管理模型里有几块功能：定位和规划、招商运营、项目管理。这三个过程中还有一块资管模型测算优化，确保投资回报最优。产业升级和空间更新是定位主要的工作，通过创造良好的环境吸引来高素质的人，以及有竞争力的产业、融资、融智、融商，使城市功能向更高端发展。规划设计是对产业价值再造和提升核心的能力。招商和运营，首先要寻找到适合这个空间的使用者，以及找到对这个空间感兴趣的人。存量资产改造业务流程，从投资到退出，整个过程是有一个方案。这个方案定位经营方案、退出，放在一个资产模型中进行反复计算，进行优化，这是整个过程中最重要的。把这个东西想清楚了，就可以拿去实际过程中落地执行。

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主题演讲1：您是否拥有完美的用户体验？《中国地产的体验式变革》

戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie：

在城市环境中，今天成功的房地产项目不仅仅是砖、砂浆、玻璃、金属等建筑材料的组合。成功的房地产项目是以人为本的，是关于各个年代人群的。这是关于人们以及他们想要在哪里花更多时间，无论是工作、购物、旅游，还是生活。特别值得注意的是，千禧一代围绕房地产的一系列需求，渴望和心声十分重要。千禧一代正在重塑着我们的生活、工作、娱乐方式，推动了一场中国房地产的体验式变革。

本着以人为本的精神，房地产物业的各种元素，如设计、技术、组织活动等方方面面对人们是否会选择在城市中留在 / 利用房地产项目起到关键作用。我们的报告会着眼于所有这些元素，并探讨如何将它们最优地应用于六种物业类型来增强用户体验。在本报告中，我们将研究：城市公共空间（场所塑造）、办公空间（整栋写字楼和办公室工作场所）、零售空间（购物中心和零售店）、工业物流空间、酒店空间、住宅空间。最后，将有 16 个国际和国内最佳实践案例研究与六个物业部分结合讨论。所有这些案例将让读者清晰了解这些物业在工作场所、购物、生活或住宿体验方面如此成功的原因。

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主持人开场

戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇