首届中国房地产代建峰会

乐居财经 05-03 02:57

中华全国律师协会破产清算与并购重组法律专业委员会主任、方达律师事务所合伙人季诺律师分享，房地产的破产重组实际上来讲是经济发展到一定阶段的必然现象，房地产企业或者是房地产市场是一个永远的行业，只是在不同的时代有不同的方式，还有很大的市场。

保交流、保民生、保稳定的“三保方案”，是最高院的基本精神，所有的房地产项目破产重组的过程中间，“三保”是底线要求。代建制的企业为“三保”做出了巨大的贡献。

在目前市场下行的驱使下，有很多的代建项目又增添了更大的不确定性，相关的决议和保障，如何保障施工的持续性，工程的监督以及工程款的支付，在这些问题上可能要对不同的项目做不同的安排。

进入三场圆桌对话的环节。

第一轮对话的主题是“代建业务如何助力城中村改造、保障性住房建设、平急两用基础设施三大工程”。

参与本轮对话的嘉宾有：

    中海管理总经理，安悦东先生；

    招商建管总经理，刘成先生；

    深圳前海润禾投资管理有限公司董事长，路强先生；

    上海市建纬（深圳）律师事务所主任，贺倩明律师；

    中国房地产业协会城市更新委员会副主任兼秘书长，刘芳女士；

    明源不动产研究院院长，黄乐先生。

【主持人：蔡戈鸣】首先问一下明源黄乐院长，明源是业内知名的第三方研究机构，我们就先请黄院长分享一下您的观点。在您看来，三大工程会给房地产行业和代建企业带来哪些新的变化和机遇，代建企业如何抓住这些机会，明源研究院有哪些建议? 

【黄乐】“三大工程”像城中村、保障和安居工程，大头出资方和主体就是政府和国企、地方的平台公司，对这一批新的客群，市场空间和机遇大家讲了很多，从行业观察的角度我们代建企业要把握住这个机会需要有几个新的价值，毕竟现在这个模式跟以前不太一样了，有三点建议：

第一，强调品牌，是未来代建企业能不能在新的分水岭里面能够傲立潮头的一个非常重要的一点。

第二，整合价值。未来进入到很多纾困和破产整合，包括平急两用和保障房的工程里面，也许不再是像以前只用产权做代建，所提供的业务、服务要有整合价值。

第三，创新价值。整个技术领域有一些新的工艺，包括新的科技手段BIM、SIM等等，还有低碳工程等等，创新这个点如何抓起来，未来的代建领域如何用科技创新来叠加新的价值。这是未来高质量发展里面新质生产力是一个非常重要的点。

【主持人：蔡戈鸣】接下来访谈一下上海建纬律所的贺律师，在新的政策导向下，深圳或者大湾区“城中村改造项目”的众多利益主体之间，合作机制或法律关系上，您认为会有哪些新的模式或者变化趋势？您如何看待代建企业在其中的角色和作用？

【贺倩明】公共利益的空间，保障房的空间和产业的空间，这三个空间的开发，其实已经没有那么高的利润了，更何况现在房地产整个盈利模式实际上业面临非常大的挑战，这种挑战就给代建迎来了一些新的机遇。

换句话说，原来城中村改造以土地和地产增值为主要的经营模式，转化为经营化的管理和高质量的项目管理这种专业化的能力为主驱动的增长，这是一个基本的判断。

代建在这里面发挥了非常重要的作用，代建的模式更重要的是从项目管理、从品质管理、从成本管理、从产品的力各方面创造价值。

代建服务的主体是政府的相关职能部门，不像原来深圳有专门地做代建管理的机构，主体比较复杂，房地产项目只是其中一种。

面对如此复杂的主体、如此复杂的利益面前，代建服务商和应对，还是有一些挑战。

【主持人：蔡戈鸣】过去城中村开发模式转向管理要经济效益，还有主体对象的转移，招商建管在保障房、公建代建方面有大量的业绩和经验，刘成总也是这方面的专家，您怎么看待“三大工程”在不同省份、城市的机会？招商建管对“三大工程”领域代建机会，会重点关注哪些方向？

【刘成】关于保障性住房，目前全国40重点城市，4个一线城市达到了187万方，一线城市整个保障性住房的供给量占整个住宅供给总量的40%以上。主要来自于两方面，一个方面是新增的，另外一个方面是存量的。

从全国各地来看，结合险资推动这一块业务的介入和发展，这是一个比较大的市场机会。

未来招商建管抓住市场的机会来看，可能是未来关注非公开市场的两类企业，一类是非居的项目，招商建管针对前期的报建、中期建设和后续运营都可以提供一些专业化的服务。另外是城中村改造，代建公司有一级土地整理、二级土地开发包括提供后续专业运营的能力。

【主持人：蔡戈鸣】从中海管理的代建业务视角，请教安总，您会把“三大工程”中的哪些类别项目、哪些省市细分市场，作为重点的关注点去开拓？结合中海全方位的能力和经验，您设想中海会为三大工程项目提供哪方面的整合型、创新型的代建服务呢？

【安悦东】“三大工程”我认为其实是改善民生、扩大内需、提供高质量发展一个重要的举措。作为中海这个企业，我们也是央企背景，有责任、有义务、也有能力把“三大工程”做好。

通过我们的企划建设，从前期针对特定的客户他的核心需求和动线，在小区设计动线、车位配比，包括特殊的联系中心的设置，加上建设过程当中每个开发商自有的体系化的建设，在下游的供应链形成了集约化的降效，在后期建设过程当中按照中海的体系把它建设，以至于到最后工业的尾款，我觉得也能够更好地发挥我们专业的特点，实际是让政府定大方向管大事，让老百姓受益，达到社会性和经济性的双平衡。

【主持人：蔡戈鸣】路强总参与深圳城市更新协会的工作，也是金融投资专家，在新的“三大工程”政策导向下，未来城中村改造或保障性住房项目，在投融资模式、政策性金融支持模式上，会出现哪些创新？全国范围或者咱们深圳本地的新趋势？

【路强】现在最大的问题整个市场出现调整以后，国家对于城中村改造特别是保障房的充分定位以后，大家的角色变了。城中村改造的项目有两个难点，第一个是破产法律程序上下不去，第二是就算破产有法律，谁来把它完成，如果还是原来的开发商主体性没有了，我们作为金融投资人也担心，买房者也不放心，谁来？有专业的代建机构把这个缝合然后形成闭环，可以全部完全整合在一起。

城中村改造有大量的保障房建设，也没有人愿意去，因为利润薄。如果再不把有效的最后的闭环形成的话，没有专业的代建服务结构全部是管理的话，更难吸引企业去做，全靠政府是不行的。

 【主持人：蔡戈鸣】刘芳秘书长，作为中房协城市更新方面的专家，在宏观政策方面有比我们企业更宽广的视角和理解。请教您的是，在“三大工程”新政策导向下，未来城中村改造或其他城市更新项目的模式、以及支持政策与以往可能会有哪些不同？

【刘芳】去年国家提出了城市建设的三大工程，城中村改造在去年4月和7月在中央政治局会议上提出了单独的部署，国务院发布了关于超大型城市的城中村改造意见我们称之为25号文，城中村改造进入了加速的快车道。

广州市人大率先在去年的12月份审议通过了《广州市城中村改造条例》，深圳市是2024年1月面向全社会开展了《关于在超大行城市城中村该杂实施意见的高质量发展的征求意见》，这些政策导向可以看到，原来是以政府引导、市场主刀、商业拆迁高度市场化为主的广州深圳城中村的改造来说，应该说从制度设计、市场模式、投资模式和融资模式等等都产生了较大的变化。

城中村的改造市场容量非常大，国家将城中村改造定为新时期拉动投资、复苏经济发展工程、民生工程，是高瞻远瞩的，也将带动以城中村改造为引擎给城市更新工作带来更大的发展。

第二个对话主题是“代建模式如何赋能房地产困境项目”参与本轮对话的嘉宾有：

    房协代建分会执行会长、绿城管理董事会副主席、执行董事，李军先生；

    龙湖龙智造CEO，宋海林先生；

    德富资产执行合伙人、德研院专委会召集人，吴舸先生；

    润厚投资、润建咨询联合创始人，润建咨询总经理，胡茂生先生；

    广州资产管理有限公司总经理助理，李晨先生；

    金地管理副总经理，王英臣先生。

【主持人：蔡戈鸣】润建管理咨询参与了很多困境项目的投后管理工作，胡总一定有很多困境项目管理的切身感受，请胡总分享一下这两年您看到的这类项目解困过程中最重要的难点问题有哪些？以及代建模式在推进项目解困领域会有哪些机会？

【胡茂生】最大的难点就是在为项目代建或者为项目纾困的目标大家有不同的理解，没有形成一致的意见，甚至没有把纾困的核心目标带入到合同里面。在执行的过程里面，两者的分歧越来越大，尤其是随着现在市场的下行，这个分歧是特别大，影响到项目纾困，甚至两方的意见达到难以调和的程度。

作为代建要对目标项目进行充分调研，在代建之前要通过调研总合几个方面的信息：

第一个是不考虑沉默成本的情况下，项目到底有没有剩余，这个剩余充不充分，能够覆盖沉默投资或者是前期主要的投资能够覆盖多少比例，这个很关键。

第二个，要调研一下未来这个项目在代建之后，续建还有多少投资，这些投资的资金怎么样得到保证。

第三个，代建要结合市场认真仔细地去评估多长时间把投资未来的回收，这是决定了纾困资金的回收他的最长周期。

第四个，需要用多长的时间回收未来的投资，加上前期可能必须要兑付的最低的沉默成本。

挑战与机遇是并存的：

第一，代建方能不能对目标做出绝对承诺，尤其是对目标成本的上限做出承诺。

第二，补充续建资金的情况下，在代建的过程中还存在资金不足，代建方能不能拍胸脯“这个资金我来解决”，或者是通过销售或者是通过其他的渠道来解决。

第三，代建方能够接受委托人多大的管理权限，参与到这个里面来。

第四，代建的费用能不能跟尾款或者是跟销售尾款，或者是跟投资人回收的资金方面做关联。

【主持人：蔡戈鸣】接下来访谈一下龙湖的宋总，龙湖如何判断纾困领域中的代建机会？您认为代建企业参与重建重整困境项目，最重要的需要解决哪些问题？

【宋海林】过程中的难点大家都有共识，债务复杂、怎么样重新盘活现金流、产品问题、操盘节奏问题等，都需要很大的力量来做。当中好几个方面都是我们挺关注的：

第一，接手之后的治理结构、决策机制适不适合公司的状态，能否发挥自己应有的价值，有的时候可能治理结构很复杂，决策也加上过去的甲方还在，不太容易让我们发挥自己的作用。

第二，无论是债务还是问题成本发生一些变化，能不能通过努力让这个项目有利润，通过权益方达到满意的结果，或者通过达到满意的结果有足够的安全点，这是我们要考虑的。

第三，这样的项目启动资金非常有限，能不能快速地启动运营，通过一个很小的外力，让这个大盘开始运转，让这个飞轮组开始重新自我运转起来，这是我们考量一个非常重要的点。

第四，能不能在产品端再增加一点亮点、热点，包括选品、开盘、销售等方面能不能把节奏感重新找回来，把口碑声誉重新找回来，这是我们考虑比较多的。

【主持人：蔡戈鸣】作为代建行业的标杆企业，绿城管理，和资方共同落地了很多的纾困类代建项目。李军总既是同行专家，也是中房协代建分会执行会长。请教一下李总，您认为代建企业介入纾困业务，会碰到哪些问题和困难？代建企业可以发挥哪些作用? 绿管过往的实践中，有哪些经验可以分享?

【李军】我们认为目前中国的保交楼纾困的业务目前瓶颈并没有被很好地解决，甚至可能还会派生出更多的次生灾害出来。

第一，到底什么是纾困，边界定义是什么，目前没有。

第二个是责任，明确了任务以后责任是谁，谁背责。钱谁出，这时候谁来做增量的资金做流动性的支持这个很重要。

第三，分工协作，我们代建企业相对来说都是能够很努力地去实施，去履行开发这一端的管理职责，一个项目如果债券建立很清晰，然后工作界面也很完整，对于任何在座的各位来说都不难。

所以一定要分享绿城管理有什么样的建议并算不上什么建议，但是前面的范围界定、责任界定、协作的一些机制，这是更重要的事情。

【主持人：蔡戈鸣】吴总是资产重整方面的知名专家。我想请您对宏观和趋势性的问题谈谈您的看法。您如何看待本轮房地产困境项目处置所需的周期、所需的宏观政策和环境方面的支持性因素？在您看来，我们各类行业参与者，代建方也好，资方也好，原土地方也好，是不是在一个正确、有用的方向上探索？

【吴舸】这几个问题其实都很挑战，我简单分享一下我的职业履历大家理解我的观点。

 2009—2013有一个很独特的现象，我们老的做实体投资的人看到实体没有复苏，但是经济非常繁荣。我们在那个周期基本上完整地错过了一个特别好的周期，因为我们还在做传统行业的高成长，传统行业在地板上。我们思考了很长时间，捱了很长时间的打，到了2013年左右重新思考方向。为什么2013年大家高歌猛进做债务充足，我觉得财务部怎么好未来的翻身几率很大，总是要成长的。这是周期的角度看的。

再看未来，我对未来是悲观的，以住宅为代表的市场还是贵，比如核心区域买一套房子租金基本上到不了1%，这个价格是很难支撑的。所以迄今为止经过了这轮下跌租金到了1.2—1.5%，悲观的还会继续下行，下行到的止跌点在国债未来可能继续下行，租金可能慢慢因为资产价格下行以后，倒推资金价格更高以后到2%有一个止跌的支撑。因为你的资产价格区别于两点，一个是预期，另外是区间性的现金流。与其好的时候大家不看区间性的现金流，当年08年泡沫浪潮的时候投资客买的房子一半以上是租的，他是预期上涨的。索罗斯先生的观点，进入负反馈以后能量是需要非常强的，我们目前看到到很强的力量，意味着住宅市场持续向下，未来的5年非常惨烈，下降到止跌点可能是在中期国债的收益率差不多是1.5%的时候有一点制成否则的话会继续下降。

【主持人：蔡戈鸣】广州资产，是广东省内活跃的AMC机构。李晨总站在AMC角度来看，代建企业目前提供的服务，是否满足了金融机构的基本需求？还应该有哪些模式上或者服务内容上的突破？

广州资产，是广东省内活跃的AMC机构。李晨总站在AMC角度来看，代建企业目前提供的服务，是否满足了金融机构的基本需求？还应该有哪些模式上或者服务内容上的突破？

【李晨】经过这两三年的代建业务的蓬勃发展，代建机构包括和包括AMC对话频道基本一致，AMC摆脱了以前对于一个项目出资要求代建机构出担保出抵押物的想法，也接受了代建机构和专业机构，大家更多的是专业能力上包括一些销售和成本的管控方面，设一些相对合理的指标，这个我觉得达成共识之后，让资方和代建机构在合作的推动上会更顺畅。

从代建机构提供的服务角度上来看，应该说代建机构这些年的服务类型、服务的模式，包括主要的这些代建机构也讲了大家的优势所在。

从服务的角度来说是没有问题的，但是需要强调的是，一方面是AMC作为一个代建需求方，从这个角度是没有太大的问题。但是市场期待对AMC有一个是纾困资金的提供方，目前我们做得还不太够。

从投资的方向来说，其实纾困业务是AMC一个非常合规的重点方向，也是符合国家对包括监管机构对AMC的定位，但是从AMC自身的角度，因为他对于偏债券的出资，对于安全性要求是比较高的，反而对于收益、对于这方面可以稍微弱一些。

从实际资金的需求来说，AMC提供的还远远不够，有几个方面，一方面是整体的市场情绪还相对悲观，好的AMC相对暂停了地产投资的业务。另一方面是在沟通的过程中，包括债权人比较错综复杂的关系，包括地产下行的趋势，也包括对于代建机构提出的经营数据的一个可实现性的一点点不确定，所以使得AMC更多的是以供应债或者是类供应债的方式来投入，随着市场的企稳情况会有所好转。

【主持人：蔡戈鸣】请金地管理王英臣总聊一下。王总是我的同事，他本身也有资方机构10年左右工作经验，具备资方和代建方双重视角。请王总谈谈代建企业在纾困项目管理中，有哪些难点问题需要解决？ 在过往的实践中，有哪些经验可以分享？

【王英臣】第一是资金陷入困境，原设计的资金回流出现了错配、出现了停滞和不好的状态。 第二个困境是项目开发上的困境，可能在定位上、产品上，可能在规划上，可能在销售商，甚至在一些内部的机制上出现了一些问题。第三个困境就是人的问题，一个项目一旦出现了资金和开发上的问题都是人来形成的，要解决这些困境就是需要人去解决。

代建公司作为一个支持点用自己的专业、用自己独立的第三方的身份，用自己的经验、用自己的团队，甚至用一些稍微好一些的可控的项目，甚至用自己的品牌，来实现各方利益的再平衡，来实现整个项目不管是资方还是投资方，还是原来的业主，用时间换空间，来找到自己的方案继续往前走，动态地解决问题。

这个问题在哪里，怎么做，去解决，我们先把问题提出来，开了方子，我们就要用我们的专业、我们的努力和我们的经验，对这些项目形成一些不是一刀切的服务，是要定制化的服务模式，有咨询类的服务，有单条线加强的服务，有接管性的服务、监管性的服务，甚至再做到全周期的服务，我们在不同的点上为了解决问题，对于未来的启动，我们有各种各样的服务方案，把我们的专业、把我们的经验施加到一些问题的项目上去，来解决这些问题，来实现项目的重启。

第三个对话主题是“代建企业如何建立服务体系、提升服务力”，参与本轮对话的嘉宾有：

    代建分会副会长、蓝城集团总裁，许峰先生；

    代建分会副会长、朗诗地产总裁，黄征先生；

    旭辉建管总裁，刘冰洋先生；

    亿翰智库总裁，何慧先生；

    毕马威中国企业数字化战略咨询主管合伙人，李良先生；

    一勺言、JUMP大会出品人，张杰先生

【主持人：蔡戈鸣】首先我们邀请毕马威李良总给我们做分享，毕马威作为世界顶级会计专业服务机构和咨询机构，通过一系列管理咨询、风险管理咨询、财务咨询和战略咨询等服务，帮助客户满足在业绩增长、绩效优化、公司治理等方面的战略需求。我想请教李良总，结合您长期的研究和服务实践，您认为构建服务力体系对代建企业有哪些价值？对于代建企业构建服务力体系有什么建议？

【李良】我们今天所讲的代建当然是属于轻资产里面比较重要的一个板块，实际上我们认为代建业务有点像制造业里面的代工一样，他是专业化分工、高效生产，甚至是一个经济全球化的产物。

代建领域同样打造这样的服务力是我们真正形成差异化竞争一个很重要的特点，这个护城河有很多，包括有标准、有运营、有生态，也有科技。我个人负责数字化战略的部分，我重点提一下科技。

代建企业可以专注在这个领域形成自己的一套代建的科技体系，从而把我们的服务力真正沉淀下来。

对内尤其是我们刚刚提到的BIM的设计，我们其实也很需要一些代建协助的平台，比如BIM总发包这种模式一样，能够形成一些把总建、基建的专业模型，能够以BIM为载体，能够实现对项目进度、成本、物料的全方位地管理，从而达到对施工周期、成本、质量的真正的改善。对外也有一些合作之后，对委托方包括对客户也能够增强未来的信任。这些都是我们数字化的能力，对于我们代建企业来说还是比较新的，这些能力的建设可以去参考刚才我提到的这些国内外轻资产的企业他们的成功经验。

【主持人：蔡戈鸣】旭辉会提到“代建服务专家”的形象，代建存在一定个性化的非标管理的属性，想请问刘总，在主委托方差异化需求过程当中，旭辉监管面临专业理念与客户诉求之间存在冲突的情况，在服务过程当中有遇到一些需要去听委托方和代建方双方利益之间的平衡的例子吗？

【刘冰洋】从我们的实践来看，从我们接触到的客户和项目来看，其实每个客户、每个项目都有自己的特点和自己的特性。

们给到自己的服务定位，我们总结了四句话：股东思维。管家角色，长工心态和专家能力。我们希望通过思维的转变和自己的能力，通过我们心态的调整，更好地为客户提供服务。

我们提出来“定制化服务专家”的定位，希望通过我们打造的体系，从几个方面去给客户展开我们的服务。

第一，我们从资管视角下问题的诊断。通过一套专业化的工具和客户深入地沟通，了解客户他最真实的需求跟他更好地达成共识，去帮他找到这个机会点和找到风险点，从而去破题。

第二，在复杂问题、综合问题的解决方案，包括多元化、商务公寓等等方面的解决，更好为这个项目创造商业价值。

第三，把每个环节进行细分，通过剖析结合自己的经验和能力做全过程的价格创造。

第四，全资管的团队形成一个前、中、后统一的管理，把我们自己最高的能力能够赋能到这个项目上。

第五，除了个性化以外，我们还是有很多的底线，根据我们的标准来去践行，通过标准化的动作、标准化的成果输出来为客户服务。

【主持人：蔡戈鸣】请问许总，在这么多年的代建事业深耕中，蓝城在提升服务力方面有哪些策略和举措？这些策略和举措是如何帮助蓝城在市场中脱颖而出，获得更多委托方的认可和支持的？

【许峰】我们现在针对于农村乡村的改造服务内容以及产品体系，和商品房服务的内容和服务的体系，都是有特殊的针对性，是要满足他们各个不同层面需求这样的一种产品。

我们在原有的产品开发、房地产开发的全部规范的流程之外，可能更多的是要关注到对这些不同类型人的一些服务，这个服务有的时候没有规范，有的时候可能并没有实质性的很多的规范。更重要的是你对于这个代建方自己在这个角色当中的一个定位和认知是最重要的。

我们要把我们自己在这个服务的角色认真地认知清楚，什么时候是该做“长工”，什么时候该做“管家”，什么时候做“东家”，什么时候要做“专家”的，把我们真正能为业主方提供的服务，通过我们良好的沟通、交流，以及换位思考，充分地去把它战线出来，最终把这个产品的价值、服务的价值体现到我们的产品当中，体现到市场当中，最终才能赢得我们的委托方的信任、客户的信任，实现多方的多赢。

【主持人：蔡戈鸣】我们知道朗诗长期致力于打造高舒适度及低能耗的绿色建筑，为市场和委托方提供符合未来需求的产品。请问黄总，在过往提供代建服务过程中，朗诗是如何确保在服务客户、提升客户体验的同时，又不牺牲专业水准和质量的？朗诗通常采取哪些策略和方式来寻找到两者之间的平衡点？

【黄征】我们发现代建业务和其他的业务有一点差别就是在于，它在很多的时候其实是一个To  B到To  C的过程，一个是客户，一个是用户。我们很重要的一个责任，就是要把这两方的需求把它统一起来，有时候他们需求可能是不完全相同的。

我们一般是在一个项目之初最开始的时候，我们一定要把这个项目对客户的定位、产品的体系，尤其是我们在提供三恒系统的时候不动的气候条件要有不同的系统，之前要达成共识。

另外在产品的设计端，涉及到绿色建设的这一方面，到后期系统运维的一些要求，我们在方案设计的方面要融合进来。

这样一种深度的合作，相当于我们和我们的委托方建立了一种除了代建以外的关系，或者是更广义的代建，尤其是后端C端客户建立的一种运维的服务，建立更深度地服务，这样能够更好地在合作的过程当中达到更好的一致性。

【主持人：蔡戈鸣】亿瀚智库，作为一家专注于房地产行业的权威研究机构，长期致力于房地产研究和咨询服务。我想访谈一下何总，亿翰智库作为行业观察者和研究者，您认为一家优秀的代建企业应该具备什么样的服务能力？ 代建企业应该从哪些方面提升自己的服务能力？

【何慧】我们把空间分成四大类，生活空间、商务空间、生产空间、公共空间，更多的我们可能要去思考赋能的能力，如何为这些空间去做比较有技术性的一些赋能。

资源链接能力是到代建领域的上游思考，可能是围绕着比如我们的业主方，就是我们讲的城投公司、政府，还有一些金融机构，我们如何系统性地链接上这些资源，可能是我们现在代建企业需要去思考的一个能力。

去思考如何去做一些下游供应的能力，这是需要下游的代建企业需要思考的。因为我们所有的赛道、所有的专业能力都去配置的话，实际上对轻资产的企业来讲他是一个比较重的模式。

我们商业运营的机构、产业运营的机构，甚至围绕着我们产品开发的设计、销售，这些我认为是我们对于今天的代建企业需要系统性地去链接的。

代建企业要提升向上的咨询的意见的能力，还有一个向下的服务供应链的资源整合力。

【主持人：蔡戈鸣】一勺言作为地产和代建行业的长期观察者，也是行业内知名自媒体，对代建企业和代建企业的双客户——委托方和小业主都有着深度链接。请问杰总，您对于代建企业服务力的理解是什么？您认为代建企业应该如何提升自身的能力，保持在市场中的竞争优势？

【张杰】服务力这个话题听上去可能还是比较务虚的话题，但是我觉得一个务虚的话题在一个关键的合作关系往往扮演一个关键的角色，甚至有时候决定一个合作到底是很美妙还是很痛苦。

从外部来看，我确实发现了一些目前在服务力上存在的一些问题。

首先，现在不管是大的代建公司、头部的代建公司，还是正在布局的一些中小代建公司，他们的自我介绍、推介材料感觉都特别长、特别相似。

第二点，我觉得一个菜单还是应该有一些经典菜和特色菜，头部的一些大公司可能情况好一点，大部分的中小公司可能在这方面还是比较重要的一点。

第三，这个菜单还面临一个问题，大家都在讲硬实力，实际上应该加一点软实力。因为今天我们是一个乙方，委托方是一个甲方，这时候会存在一个向上管理，我一直觉得那些你认为很重要的能力都没有你被需要的能力更重要。

一段关系当中，可能我们有时候向委托方提供一点情绪价值，然后把他的顾虑、把他的安全感给他一个渠道来释放，给他一个平台来缓解，这些所谓的软实力可能会在一段关系当中会非常重要。

中国房地产业协会领导，王惠敏副会长为本次峰会做总结发言。

 【王惠敏】各位朋友好，今天的会我觉得内容太多，我不知道怎么小结。但是一个会好象总得有一个收口，我简单地想了一下，“3、2、1”。3个特点2个化和1个感谢。

    3个特点：

    特点1：今天这个会专业性强，今天峰会全天的内容紧扣“代建”主题，集中讨论代建业务的各个方面，专业度高，有政策分析、有数据分析、有案例分析、有过程分析，有产品分析，有能力水平分析，有服务标准分析，有产业链对接分析，等等。非常专业。这是我们开会其实我本人想要的一种追求，就是少说大话、少说虚话。

    特点2：务实性强。所有的发言内容接地气没有花架子，反映行业的节点，提出企业的诉求，务实求真，摒弃虚无，做好产品，做好服务，做好管理，做好企业，竞相努力，担当责任，体现了正能量。

    特点3：理智性强。全天的会议内容追求的是稳健发展、和谐发展、优质发展、品质发展、适度发展，不能急于大规模扩张发展，这是理性发展的基调。既要活跃市场，又能良性发展，这才是成熟的实践和发展观，欲速则不达，稳健可持久。其实稳健、理性就是一种责任，我以为今天的会体现这么3个特点。

    2个化：

    1化：代建的内涵和外延的边界还在代建行业发展过程当中在变化，在原本不是十分清晰的情况下，在社会大众不能完全正面理解代建的背景下，还在随时发生着变化，这是他的内涵和外延，到底边界是什么，还需要我们共同的来探讨。

    2化：业务模式多样化，进入代建领域的企业也是多样化，面临解决的基础问题、共性问题、个性问题也是多样化，要解决的问题很多，所以说代建还在前行，需要共同努力。

    1个感谢：

    第一个感谢：感谢全体出席大会的各位朋友，道相同代建一家人。

    第二个感谢：感谢各位领导嘉宾、讲话、致辞、演讲、对话，所有的朋友，有见解，学鉴大不同，让大家互相学习和互相借鉴的东西很多。

    第三个感谢：感谢金地给大家提供了友善和谐的交流平台，精安排，彰显兄弟情。

    我的小结基本完了，最后我一主持就有人喜欢给我发短信或者是微信编一个顺口溜或者是对联，今天发给我的是金地集团副总裁代建分会的副会长郝一斌先生给我发了一个，说能不能作为会议的结束语，对联稍微有点长。

    上联：讲话致辞演说对话标准公约，参与者精彩纷呈，反映发展空间入蓝海

    下联：经验观点内容丰富解析深刻，受众者各自受益，明确地产终点看代建

    谢谢郝总的对联，他忘了写横披了，我给他加一个：和合代建，前途无限。

    祝大家事业发达、一切顺利！谢谢！

首届中国房地产代建峰会的所有会议议程，就此圆满结束

乐居财经 05-03 02:57

【主持人：王惠敏】以“携手金地，和合代建”为主题的首届房地产代建峰会正式开始。今天的会议旨在搭建一个互鉴、共赢的平台，共同为房地产行业活跃而稳健发展做出贡献。

出席会议的重要领导和嘉宾：

   十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、原建设部党组副书记、副部长、中国房地产业协会原会长  刘志峰先生

    中国房协副会长、代建分会会长、绿城中国董事会主席 张亚东先生

    中国房协副会长单位 金地（集团）股份有限公司董事长  徐家俊先生

    广东省房地产行业协会会长  王韶先生

    深圳市工务署统筹建设处副处长 焦春节先生

    代建分会执行会长、绿城管理董事会副主席、执行董事  李军先生

    福田投控董事长兼金地集团副董事长  季彤先生

    代建分会副会长、克而瑞集团董事长  丁祖昱先生

    代建分会副会长、金地集团副总裁、金地管理董事长  郝一斌先生

    代建分会副会长、华润置地党委委员、副总裁  燕现军先生

    代建分会副会长、朗诗地产总裁  黄征先生

    代建分会副会长、蓝城集团总裁  许峰先生

    代建分会副秘书长、中原建业总裁  王军先生

    鄂尔多斯住建局副局长 王奋林先生

    信达地产总经理 郭伟先生

此外，今天与会的还有来自绿城管理、蓝城集团、金地管理、华润置地、龙湖龙智造、中原建业、招商建管、建发建管、旭辉建管、朗诗地产、中海管理、万科建管、凤凰智拓、中国铁建、腾云筑科、融者共创、恒通建设、华宇集团、上海建纬、东原集团、天健地产、新城建管、银川中房等标杆代建企业的主要负责人到会，还有众多知名金融机构、研究机构、产业链、供应链企业及权威媒体机构的专家人士们。

原建设部党组副书记、副部长，刘志峰部长发表重要讲话。

刘志峰部长发表对代建分会的看法：

第一，代建是人民群众盼望美好居住生活的产物。

第二，代建是品牌企业影响力的反映。

第三，代建模式在当前是在行业和生活都有积极的意义，代建可以更好地带动保障房的建设，纾困产业，包括城中村的改建任务，可以专业机构提供服务，获得更专业的代建方案。

代建一方面可以规范政府的采购行为，另外一方面体系专业能力价值提升，更重要的是能够保持一定的开发规模，是保经济促产业的重要载体，代建发展能够促进产业的高质量发展，有助于专业人员干专业的事。这样真正能把房屋建好、管好。

同时，刘部长提出几点希望：

第一，要理清当前代建的内涵，建立代建的边界。

第二，要强化品牌意识。真正把代建工作做好，要强化品牌意识，品牌源于产品，品牌源于管理，品牌源于创新，品牌源于宣传。要坚持品牌意识、强化品牌意识，真正把代建项目建好。

第三，要敬畏市场、承诺守信、公平竞争，共同维护市场秩序。

第四，代建要坚持高质量发展。要回归到自然发展规律，要坚持中央提出和反复强调的高质量发展，我们要承建好的居住产品，要建百年的健康居所、好的单项居所、好的设计。

第五，希望代建企业共动制订好代建企业服务能力的评定，代建行业规则的引导，结合合作各方的需求，保证代建行业健康发展。

中国房协副会长、代建分会会长、绿城中国董事会主席张亚东先生致辞，在房地产行业要求发展新模式，宏观经济要求发展新质生产力的背景下，代建的发展充分体现了新模式和新质生产力的优越性。加快构建房地产发展新模式，加快发展新质生产力，在两会政府工作报告中被再次重申，在政策引导和市场需求的双重驱动下，代建作为新模式、新质生产力的典型代表，迎来了结构性的机遇，迈入了发展的黄金时代。

从当前的经济形势来看，代建模式的发展可以更好地承接保障性住房建设，纾困保交楼城中村改造等各项任务，也能够为地方政府、城投、央国企、金融机构等多方主体提供更专业、高效共赢的解决方案，对当下房地产的发展和社会问题的解决都具有开创性的意义。

从未来行业发展来看，我们正处于经济向高质量发展的转型关键期，我们应充分认识到代建不仅代表房地产发展新模式，同时也代表了高科技、高效能、高质量的新质生产力。

金地（集团）股份有限公司董事长徐家俊先生致辞，代建模式是房地产行业高度成熟后，通过专业分工来提高生产效率的必然产物，在发达国家已经是一种相对成熟的模式，未来在中国房地产市场也必将形成一定的发展趋势。截至目前，金地的代建业务累计签约量已经超过了3000万平米，业务覆盖全国50余座城市。最近两年，金地的代建业务也积极的介入了一些民生工程和纾困保交楼的项目，在发展业务的同时也努力尽到企业的社会责任。

在代建市场方兴未艾的背景下，中国房地产业协会适时的成立了代建分会，确立行业自律公约，推动代建行业相关规范和标准的制定，对于促进企业间公平竞争，保障代建行业健康持续发展，都将起到至关重要的作用。

广东省房地产行业协会会长王韶先生致辞，房地产发展新模式的核心我认为一是“新”，二是“发展”，它应该包含三个层次：第一是监管机制上的创新，第二是消费层面新的需求消费观念，第三是从供给侧的，就是新的供应体系。代建是房地产新供应体系的重要一环，包括了房地产+，也包括了住房保障，代建能帮助投资商化重为轻，能够充分发挥人才管理、资源整合等方面的优势，能协助我们的企业从只关心怎么建设好，转向怎么服务好和怎么运营好并重发展。

代建分会副会长克而瑞集团董事长丁祖昱先生作代建行业趋势分析及解读，代建市场在快速扩张，截止到一季度，布局代建的企业已经超过90家，TOP200房企下属的企业有70家，民营企业占了一半，代建这个行业能够反映当前整体房企的现状。在代建这个赛道当中，民企整体的占比还能够有半壁江山，这是非常有重要的信号。目前，特别是百强企业有60多家已经设了专门的平台公司，代建已经成为非常重要的未来的发展方向。

代建企业的梯队已经形成，总规模超过1亿平米的有2家，超过5千万平米的有3家，超过2千万平米的有6家，超过1千万平米有6家，加在一起有17家代建企业的合约规模超过了千万平米，未来的竞争越来越激烈，另外一方面整个市场的占有率会不断提升。

目前的特色是大量的保交付项目，还有大量的金融机构的赊房的项目，纾困的项目也是当前代建企业的风口。

代建分会副会长、金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生作主题演讲，未来这个行业四个大的发展方向：

第一是满足开发管理和品牌能力不足的需求，新进入的这些企业需要专业的整合，需要资本和专业能力的整合、能力的匹配。

第二是满足政府和民生公建类的开发需求，包括城中村、三大工程、廉租房、公租房、安居房、医院学校，公共产品等。

第三是自用类的物业开发和经营管理的需求，他们的诉求更多的是功能合理、体验更佳、成本可控，甚至也有很多运营的需求。

第四是与金融的结合，满足融资方式的改变和融资资金效益的提升需求，后期的开发能力和REITs运营能力的提升，包括纾困类项目的一些资金监管、投放管理等。

代建分会副会长、华润置地党委委员、副总裁燕现军先生做经验介绍，华润置地在深圳代建春茧以后建立了专业的代建团队，在深圳承接代建项目，累积承接政府代建项目254个，建筑面积1221万平方米，建安造价1161亿元，涉及到场馆、医院、保障房、市政、学校、产业园区等。

华润置地依托三个赋能形成6+2赛道全面发展的格局，赛道1是大场馆，华润置地以体育场馆建设运营国家队的定位，形成了国家级、城市级、区级三级的场馆代建细分标准。赛道2是医院，累积代建了30多个医院，总建筑面积300多万平米，床位超过1.2万个。赛道3是保障房，累积在深圳、西安、温州、沈阳开展保障房代建，总共超过1600万平方米的保障房的建设。 赛道4是学校，特别是大学，构建了百年精品大学和管理体系。赛道5是市政公园，累积代建市政的河道和公园69个，代建河道总长度超过230公里，景观面积6千多平米。赛道6是产业园区，为新型现代化的工业园区、科技园区建设创造价值。

以上6条赛道是面向政府和产业企业的，另外还有2条赛道本身是华润置地开发主页能力的，赛道7是商办的代建，包括写字楼、购物中心、酒店公寓，购物中心我们是和华润万象生活商业管理捆绑进行代建的。赛道8是住宅的代建代销，我们依托开发城市公司来进行市场化的代建代销的业务。

华润置地代建强调“快好省规”，希望深耕城市发展6+2赛道的代建，通过与政府、市场各合作方的共建，实现高质量的代建，为城市公共服务和市政基础设施、规划建设贡献新质生产力的实践。助力高质量的美好城市建设，并通过自身住宅和商业的开发，与轻资产代建的工服市政设施互为促进，共同提升城市价值的提升，为更好的城市贡献华润置地的力量。

中原建业总裁王军先生作为标杆代表企业做经验分享，从2018—2023年，全国的代建行业持续增长，保持了23%的平均增长速度，尤其是到2023年整个代建行业累积签约达到1.8亿平方米，整体增长了65%，呈现逆势增长，在市场的下行期代建业务成了许多房企的第二增长性，目前代建行业的集中度依旧保持了一个较高的水平。

代建细分赛道逐渐成型，房企分类分级细化，代建市场逐渐从蓝海走向红海，但是区域发展不平衡，部分房企专攻不同的领域，走出了多元化、差异化的发展道路。

从产品战略到布局战略，再到全流程精细化的管理和制度平台的持续创新，中原建业以战略谋发展，以专业得增长，历经奖金十年的区域发展，建立了产品优势、成本优势、营销优势、服务优势、管理优势、模式优势、平台优势，也逐步赢得了政府、行业、合作方、业主、资本方法等五方的信赖。

在地产市场的整体下行期间，代建以其较强的扛周期的属性，引得头部房企纷纷下场，代建的赛道竞争愈加激烈，长远来看代建在未来有很大的发展潜力。

金地管理总经理蔡戈鸣先生分享了金地管理在代建价值创造方面的一些思考和探索，金地管理通过适配性的服务提供差异化的解决方案，为国资方提供安全合规解决方案，为中小房企提供经营创效的解决方案，为金融机构提供资金安全和收益解决方案，为商办产业方提供定制化的服务方案。

综合的代建单位经营理的体现不止局限在于把房子建好了卖出去，还可以提供类似代建+园区招商运营、代建+融资顾问服务等延伸服务，为委托方创造更长链条的服务价值。

代建可以通过帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升产品品质、开发效率和投资收益，进而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率，这既是代建之美，也是金地管理一直在努力的方向。

中国房地产业协会代建分会成立至今已经5个月，做了以下几件事情：

第一件事就是代建企业综合能力评价标准的立项和编制工作，第二件事就是代建企业合同范本推荐指引工作，第三件事是商定代建企业自律公约，第四件是磋商研学工作和确立代建工作相关适宜，五是组织重点的代建企业的访谈活动，六是在金地集团金地管理的大力支持下筹备了今天的房地产代建分会。

今年1月26日，以绿城为主导，金地、华润、中原建业、旭辉、万科等企业协商之后，由代建分会向中国房协标准化委员申请，绿城金地管理集团为主标单位申报《代建企业综合能力评估标准》，并且正式立项。

这项工作的目的是想让更多参与代建企业的同行少走弯路，借他山之石可以攻玉。

最新由绿城管理结合多年的实际发生和运用比较成熟的合同格式，考虑不同城市、不同项目、不同合作对象做了一些共性工作的调整，分会把这一版合同范本向其他的十多家代建企业提出意见，提出一些完整的建议，目前这一版合同较为通用，分会把这个作为范本指引，在行业内进行参考使用。

由于代建业务的项目不同、内容不同、地域不同、合作方不同，一种合同范本可能难以囊括所有的业务，重在切合实际灵活运用，日后代金分会也会陆续推荐金地、华润、旭辉、建业等等代建企业，有不同侧重、不同业务内容的合同范本，来供同行们分享借鉴，这样都是为了让大家能够互补，能够走得更稳、更快、更健康。

众多代建行业代表企业将在大家的见证下，共同签署《房地产代建企业自律公约》，签约的单位包括：绿城管理、金地管理、华润置地、朗诗地产、蓝城集团、中原建业、龙湖龙智造、招商建管、建发建管、旭辉建管、中海管理、万科城建、凤凰智拓、中国铁建、腾云筑科、融者共创、恒通建设、华宇建管、东原睿建、天健地产、新城建管、宁夏中房、金科开管、远洋建管。