连线 | 后疫情时代中国房地产趋势前瞻

乐居财经 05-14 02:33

本次连线到此结束。

乐居财经 05-14 02:33

严跃进：

走出低谷，平稳进入十四五。

朱文策：

把握不变的东西，变化的东西带来风险，不变的东西让我们活下去。

姚育宾：

房住不炒，生活美好。从两方面来解释，一个是从政策层面，就是政府会坚持房住不炒的定位。然后另一个方层面是从市场的层面来看，无论是企业和个人都会去改善自己的居住环境，或者是开发的项目的环境，降低像疫情这种对健康的威胁，同时珍惜生命，让生活更加美好。

潘宇凌：

楼市在未来的十年里面依然会是中国经济的压舱石，不会变。2020年是未来10年当中的一年，疫情对今年的影响不会太大。

刘策：

未来十年房地产还是一个基本法，但是未来我们要更加的关注产业，关注资本，包括个人投资也要从关注房地产向多维的投资工具去演变。

乐居财经 05-14 02:33

最后，大家各自用一句话总结了后疫情时代中国房地产业发展趋势。

乐居财经 05-14 02:33

刘策：我也在思考房价是由什么决定的？我初步的一个理解，房价确实还是跟金融政策、货币的放松程度，我觉得是有直接关联的，可能跟经济的基本面真的关联不是特别大。

我们举一个特别简单的例子，15年因为为了刺激经济，整个货币政策非常宽松，没有引来了房价，反而引来了一轮爆炸，然后今年我觉得这个情况又跟那个时候又比较类似的，其实整个经济的基本面是比较差的，反而在经济基本面比较差的情况下，整个的财政政策更加积极，货币政策更加宽松。所以我们会看到这种像风向标房价具有风向标意义的，像深圳开始出现了一些冒头的迹象。

所以我想疫情之下，其实我觉得反而对房地产来讲，应该讲是一个比较宽松的阶段。所以反而可能整个房价的表现可能会和经济这种压力还真的不太一样。

所以我总的观点应该讲2020年，尽管我们可能是很多事情都是活久见，无论是美股、原油、各个情况、A股也好啊、疫情等等各个情况，都是活久见。但是我觉得站在一个大的趋势的维度，房地产是向好的。然后你站在一个基本面下行，然后货币供给宽松的角度，它也是利好房地产。所以我们还是要保持这种战略的定力，要坚定房地产的信心。去抓好规划，然后抓好我们整个的融资，然后把现金流稳定的基础上再积极的去杠杆降负债。

我觉得应该还是对于开发商来讲，要始终关注的一个问题，然后对于购房者来讲，我还有一个观点，其实我认为你还是想要靠炒房你再去支付，其实我个人感觉这个阶段已经过去了。而且你要是说现在还是停留在炒房赚钱，我觉得这有点low了，我觉得这个时候应该还是要睁开眼睛，让我觉得我们要关注到整个资本市场这种基础性的制度变革，然后也要关注到资本市场的未来一个长牛的趋势。所以这个时候我们的理财观念也要更新。

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潘宇凌：这个话题确实是非常大，可能很难有人说得非常精确，但是我觉得可以有一个判断，就是说如果说这次疫情在外部环境导致的各种变化，对中国的城市化进程不打断，或者影响不是特别大，那么应该说对房地产的影响就不会太大。只要我们现在复工复产，各方面的工作恢复的 ok比较健康，我相信今年的房地产市场应该不会太差，主要还是一季度的一个影响。

那么一季度的影响就是其实新房影响了20%的一个销售额，大概这样一个数据。那么具体到疫情对中国房地产的今年的一些影响，一个就是刚刚讲到了新房的20%的一季度的影响，另外的话我们应该关注到酒店业，房地产的开发商有很多酒店，酒店影响还是比较大，在一季度和二季度两个季度会受到影响，那么它的业绩可能有30%-40%的一个损失，这个是有可能会预计到的，这是第2个。

第3个就是如果说是以城市为维度去关注的话，因为我们知道现在货币超发，不管是每一次货币超发，它都会导致一些货币呃还会流入到房地产，终归都会流入到一些房地产，所以一线城市核心地段，它可能会加速它的房地产的上升，比如说现在我们已经看到的深圳市场的加速上涨，以及接下来的上海是不是会加速回暖？

北京会不会是到触底之后有一个恢复性的增长？我觉得都是可以去想象的，但是如果是一些省会城市以外的人口流入城市，它可能会加速下跌，这是以城市维度的影响。

另外从产品的角度来说的话，确实我非常同意之前朱罗纪讲，就是一些环境好的一个大的社区，应该是大家会更多的被人青睐。那么其实还有一些比如说度假类的社区，如果它是一个低密度的产品，它跟人和人的接触环境非常低密，接触的面比较少，然后物业管理做得非常好，环境也非常好。如果它是一个稀缺资源的度假的产品，而且这个户型又好做，卫生间面积大，通风又好，这种产品我想会越来越受青睐。比如说像大城市周边风景好的一些度假产品，或者是像海南，整体来说海南应该还是比较不错的，在这一次疫情发生当中，所以这是我认为疫情对中国房地产也在可见的范围内有这些影响。

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姚育宾：现在国内疫情是得到控制，但是在国外疫情还在蔓延，所以总体来说全球经济压力还是都比较大，包括咱们也会受一些影响，都没办法独善其身。那么对于房地产而言，无论是供求端也好，需求端也好，主力传承需要有时间去修复市场。尤其是现在疫情逐步控制之后，有些地方也陆续开工了，特别是一些购房需求，慢慢释放出来，所以还是有一些回暖的迹象。那么作为对整个市场而言，可能第1点就有可能是一个先挫后冲。

从数据来看也是发展形势，1~2月份我们整个房地产的销售金额，还有销售面积都是全面下行的。

4月17号的时候，国家统计局公布的整个一季度的数据，我们这两项数据就在1至2月份下行之后，还是有一定程度的收窄，就是说特别是开发投资这一块，而降幅是比1~2月份，收窄了8.6个百分点。当然我们确实还是销售面积和销售金额，还是继续在下跌，这两个数值还是说虽然也在下跌，但是它也是同步比1~2月份是收窄。 像销售面积就是收窄了13.6个百分点，销售额是收窄了11.2%。所以就是说前阵子1~2月份受冲击是非常厉害的，那么现在又重新再回冲，整个2020年应该是说非常特殊的一年，如果非要找一个参照物，就是说有可能今年的疫情是类似于2003年的非典。

那么根据国家统计局的数据来看，就是03年当时整个房地产开发投资是超过万亿的，这个是截止到03年有史以来是第1次，中国有史以来都是第1次是突破万亿，这样一个大盘创下了一个新高。包括03年的商品房销售，也达到了7900亿，比02年涨了31%。同时03年的销售面积也冲高到33,710 7百万平方，2002年也增长了25%。

所以整个非典年虽然说房地产市场开局的时候非常惨淡，但是到了年终的时候，已经在逐步恢复年，到了年底是深圳已经是历史充了高峰。

回过头我们看03年这次楼市虽然遭到非典重挫，但实际上并没有被打倒，反过来是在顽强的生长。这里面原因特别多，包括当年中央也出台了18号文，稳定的市场，培育的一个住房的消费。另外跟那两年是因为中国入世之后，整体的经济形势还是全面向好的。所以在大环境的带动下，楼市并没有说太受打击，甚至反过来是比02年是有重大的一个突破。当然今年我们也知道，比如说非典爆发债带来的冲击，没有今年新冠疫情这么严重，在这种情况下，03年的经济和楼市才可以迅速的复苏。

但是今年现在市场接下来如何走，考量的要素还是蛮多的，决定的说整个销售额，今年的销售额到底能够冲高到多少？当然在一些经济不景气的一些年份，市场并不是说，特别是房地产市场，不一定会比前一名差，实际上我们来借鉴03年的数据来看，还是有一定的佐证的数据基础的。所以你今年的市场。说真的真不一定说会很悲观，或者是说会很惨淡。毕竟现在逐步的进入4月份之后，马上也要比例来了。那么五一也是上半年的一个风向标，我们到时候也可以观察一下这个整，年中市场它的走势如何？但是从目前的一些迹象来看，现在很多楼盘的人气还是不错的，至少已经是超过了我们的预期。

那么第2点就是说，房企的融资和资金可能会有一些压力，这里面包括一些银行贷款、外资或者一些自筹资金，包括一些售楼款，怎么样去收回，甚至一些停工停产这些，或者停售，这些对他们的一个资金流会有一个比较大的影响。再加上融资成本现在也是越来越高了，毕竟现在全球的金融的压力、市场的压力是非常大。那么在这种情况下，可能行业里面的企业会有一些重新的深化或者一些洗牌，对一些财务、经营资金链这块是运营比较好的，这些企业可能它的生存会更强一点，但对于一些融资也好，或者是财务管理这一块比较弱，一些的企业。

而可能就是说会有一些市场上的市场份额的萎缩，甚至一些扩张的进程的受阻，类似这种拿地的速度可能较慢。那么第3点变化可能就是一个购房需求的以后，因为毕竟疫情影响之后，很多购房都推迟了一些买房的计划。这里面有几个原因，一个是因为疫情很严重，这个方面去安排，另一个今年也有一些企业一些裁员或降薪的一些影响，导致大家不敢轻举妄动，随便去买房。毕竟房贷的压力还是比较大。三第3点，很多企业它会重视经营的质量，怎么样去补足他的一些管理上流程管理或者一些物业管理，甚至一些工程管理各方面，把他的一个比拼补助它的各方面的一个管理上的短板，提升它的效率。第4点，现在线上营销会受重视，所以前几年我们也注意到很多开发商，他自己也会有一些线上的销售平台，营销渠道，但以前只是可做一些点缀，并没有起到一个主力军的作用，但是今年疫情爆发之后，很多线下售楼部被关闭了。导致了很多开发商也在加大一些线上的筹划，引入了网络营销。今年恒大它这一块是势头是比较大的，它投入的力度也是比较大，在线上去做了不少的动作。所以整体的来整个市场它的营销的一个方式会有一些，并创新就是会创新和突破点会更多。不像以前可能说还是以线下为主，但今年的话会大部分的开发商在网线上去转。第5点就是说城市更新在保障健康方面会有更大的价值。我们注意到疫情爆发、之后，一些老旧小区或者一些旧村庄，它的卫生条件不是很好，通风环境也不佳，存在被感染的几率更高，所以有严重的安全健康隐患。像广州或者是说周边的一些城市，之前确诊了一些案例，是发生在老旧的住区这里面，包括一些旧小区或者城中村等地方。所以加速城市更新的不仅仅是是说发展经济，更是为了保证我们国人的身体健康安全。

所以从这个角度来说就是说城市更新不再是说安全，只是政府层面或企业层面去推进，我们相信很多居民或者村民他们也愿意主动去改善他们的居住条件，因为健康才是最重要。这种生活方式，慢慢的大家会把他的意识会转变过来，而甚至是说应该是升级，就怎么样让自己的生活会更好一点，或者是对自己的身体健康会更加重视一点。在落地到居住的场景里面，房地产行业是起到一个非常重要的作用。

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朱文策：这一块的变化其实比较难掌握，而且个人也没有什么能力左右。所以有的时候我们了解宏观，但是在做决策的时候基本上也不怎么使用宏观的模型。

我个人的理解，我觉得对市场来讲，可能会有三点的一个变化。

1、买家的需求会变化，这个变化也许不会那么的明显。但是变化正在发生，未来大社区的健康住宅会更加有市场，这是毫无疑问的。就经过这次疫情之后，大家可能会意识到，社区首先一定要够大，内部空间一定要够开阔，全龄化的这种公共活动场所一定要够充分。比如老人、孩子可以有更多的玩耍的空间。

那么小区内部我在很多项目去踩盘的时候也看到，环形跑道现在已经成了一个标配，小区内部的环形跑道，在小区内部就可以实现建设，就不用再出去了。那么无接触式的技术引入也会越来越普遍。反过来就是那种比如没有小区的多栋楼盘，或者内部公共空间太小的社区，可能会在价值上出现一些下滑。对开发商来讲，我认为这个变化落到一点，就是未来你开发什么样的房子会更好卖？

第2点，对于开发商来讲，我觉得这个疫情可能会加速他去思考，到底什么是企业的核心竞争力？过往的很长时间，其实我们这个行业都是集中在认为核心竞争力就是我的商业模式，比如说快周转、这是到目前为止，我们头部房地产公司的最核心的一个商业模式，也是最主流的商业模式。也就是在同样的时间内，谁的资金周转率高，谁就可以获得更大的市场份额。那么后来发现快周转的慢慢的玩的不那么顺畅，所以大家就开始考虑转型。 这几年来我们都看到很多开发商开始往地产的相关行业相关上下游，或者甚至是直接转型到一些跟房地产没有关系的业务上去了。但本质上我个人的理解就是所有企业的竞争力应该都是产品加服务，因为你有好的产品，有好的服务，应该是所有企业的核心的竞争力。你比如像卖家电的，你像格力、美的，这两家公司，它就可以占掉家电市场70%的份额。开发商本身他是卖房子的盖房子的，所以跑产品，他就是你的房子要盖好，不要盖塌了，不要出现整栋漏水这种情况。 这样的产品再加上我前面第1点说的，大社区，更多的技术。5g的信号的这种全社区的覆盖，更好的物业服务这些。这样的就是好产品。 好产品之上我们有再加上好的服务，意识到这一点，就产品加服务才可能是房地产公司未来真正比拼的一个赛道。而不是说我一定要往哪里去转，即便是要转，我可能也是要在基础之上做好，我再去考虑去转，只有这样好的产品和服务，它才能够持续的去创造客户价值。

第3点就是在疫情对我们每一个人的冲击之后，我认为他对于企业或者个人，实际上他在提醒我们在尊重一个基本常识，企业也好，个人也好，你在行业的重大危机中能不能活下去，往往取决于他在危机来临之前的长期思考和它的经营机制。

你会看到在这一次疫情冲击的时候，那些低负债的企业，你比如说像有一些像中海、万科这些公司，它的低负债，净负债率只有30%多，包括龙湖今年年初的年报，这更是让人非常刮目相看。你会看到这些低负债的企业，它的负债并不是一下子就低的，而是之前数年他都在非常谨慎的使用杠杆。所以这个是可能非常重要的一个信号。敬畏市场它不是一个口号，而是一个实实在在的行动。你们在平常的操作中要学着不去过度的使用杠杆，否则你在危机来临的时候就有可能一下子就崩掉了。 所以我认为在疫情冲击之后，接下来2~3年的时间，整个房地产行业的负债率会趋向整体性的降低，这一定是一个非常重要的变化。

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严跃进：对于房地产我就简单一下讲一下预警，我刚才提到了房地产的逻辑的判断，就是城镇化，除此之外，别的都是一些短期的外部的。但是我刚才前面提到了一点，市场风险有一个很重要的，就是收入，今年大家客观的都看到了，收入和就业状况压力是很大。

大的我前两天提出了这样一个观点，我说现在不管是就业压力大，高校毕业生什么的，关键现在00后都要开始进入实习了，暑假过后大四了。中心就业岗位压力比较大的对收入有影响，当然咱们政府现在给出了一些非常好的政策，比如说消费券补贴你的收入或者说其他的，从买方来讲买房收入有压力，金融政策给予更多支持，现在各地都提出了一些叫刺激住房合理消费，或者说鼓励老百姓购房。所以引导下我认为这个也倒逼一些政策出台，一些积极政策，对房地产市场也有助于对冲一些负面的。

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接下来进入到第三个议题，此次疫情及国际国内环境变化对中国房地产业会有什么影响？

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刘策对城市更新在未来房地产发展中的地位和价值进行了总结，他认为：

6万亿和10万亿，其实我觉得都是6万亿。说一个城市更新的量，首先第1个要看整个存量市场它大概总价值能够达到多少？按目前现在行业一些机构的统计数据来看，现在整个房地产的总市值加起来应该会有300万亿到400万亿，就是过去这几十年累积起来的，然后再加上房价上涨，应该现在累积起来有300万亿到400万亿。

另外，房子一般来说，20年要修一次，原则上那么它的更新率应该100年大概应该要更新，就相当于有5次。但是当然数据是有点过高了，因为它不是全国全部要去更新，可能是局部的，所以乘一个2%的一个更新率，它就有一个6万亿的市场，所以它是这么算下来的。

另外一个，如果总市值不断在增加，然后更新率还在不提升的话，它可能就能够达到10万亿，所以是这么一个概念。总的来讲城市更新未来肯定是一个大的赛道，毫无疑问的，因为现在很多核心的一二线城市，其实慢慢的这种增量供地越来越少，更多的就是要靠这种老旧宅区、老工业区的一个盘活，然后增量源源不断地转化为存量，然后存量，它又会变成一个新的增量，一直在这么循环。而且从国外来看的话，基本上增量到底之后，其实后续整个房地产市场的规模，主要就是靠存量来支撑的。 

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潘宇凌：我想补充一个实际上城市更新还有一个软更新，就是物业管理服务的一个提升，从服务角度来提升。物业管理行业的服务提升，是我们当下亟待去解决的一个状况。

我们乐居在过去的二三月份做了一个调查，对于物业管理这一块，对全国的3225个社区做了一个调查，总共参与调查的人数是1万多人，我想在这里借这个机会跟大家分享一下关于物业管理这一块调查的一个结果。这个调查结果是显示，大家对于在疫情期间物业管理提供的服务整体来说还是比较满意的。也在物业管理这个行业，在城市更新软服务的软更新的行业，在这一次疫情当中的表现，重新给大家新的认知。物业原来这么重要，那么如果你的社区有一个非常好的一个物业，他能够在疫情当中帮你做到，比如说送菜上门，或者是智能化的这种出入，而不需要接触式的出入了，一定会减轻你在疫情当中的各方面的担忧，所以物业服务管理的好坏会把它认为是城市更新软服务的一个非常重要的方面。

我们会发现最后的结果，大家会觉得整体来说，大家物业管理还是比较ok的。我们的数据是2070个楼盘是非常满意，但是还是会有301个楼盘是非常差的表现。非常差意味着还是有很多楼盘有待提高物业管理水平。在这个调查当中的话，我们也去我们也去关注几个视角，一个视角如果业主你再去再次置业的话，你对物业管理的重视程度，我们以满5分为满分的话，最后调查结果这个是3000多个社区，1万多人，调查结果是4.47分，已经接近满分了，物业管理的重视，在这次一定之后一定会大大提高。

第2个，比较有意思的话题，如果说物业提供了比较好的服务。那么如果说物业提高物业费的话，你是否愿意？调查的分值很有意思，最后的得分还是不错的。是4.08 5分是满分，所以大部分业主还是愿意去提高物业费的。所以城市更新当中是个物业社区的物业管理如何提高，它的根本核心还是在于一个收费的，目前是整个中国的社区的商品房社区的收费是偏低的。

我们如果比较一下香港的或者发达国家的，我们目前北上广深的一线城市的物业费可能10年都没有涨过，它之间的差可能是10倍的一个差，香港的物业管理费，同样一个比较好的社区，可能在北京的管理费的收费的水平可能只有它的1/10。所以当这次疫情发生之后，我想从物业管理这一条、社区这条物业管理这条线来说，有可能会有一个大的物业费的一个增长的可能性。那么从这个角度来说，我们可以关注资本市场，在物业股在过去的半年多时间里，涨的是非常疯的，佳兆业也有一个物业股票、那么我相信在这次疫情过后，非常值得关注的。城市更新的一个方面就是物业管理，物业管理的价值会被重庆认知和挖掘，它的股票也正在被市场发现。

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姚育宾：基本上从改革开放之后，中国城镇化、城市化发展是一路高歌猛进，也在城市建设上也是取得了举世瞩目的成就。但是我们也是注意到一点，以前可能是城市的粗放型的一个增长模式，给城市的发展空间其实带来一定的阻碍。毕竟城市的空间非常宝贵。很多城市公司空间它是一个稀缺资源，但是早期的开发中没有充分做好一些合理的规划，导致一些土地是一个低效的运转，甚至资源过度消耗的情况都会有。这种当然这种情况也不是说中单纯中国遇到的，放眼全球都会有，尤其是从二战之后，西方很多国家那个时候一方面包括受一些战争的影响，还有他本身的一些贫富差距也分得比较开，所以他们也在全面的做一些社区的改造。

当然每个国家文化背景都不太一样，所以他们也在改造过程中采取了不同的路径。整体而言，包括像西方国家，他会去大理大规模的清理一些什么贫民窟，或者是一些福利色彩的邻里的重建，他会有这样一个过程。那么中国其实它城市更新也是从建国之后50年代初就已经着手在准备了，在筹备在做。但实际上最大更大的规模是等到了改革开放之后，特别是90年代开始，我们印象很深刻，就是在90年代初，全国各地很多城市都是很多墙上都写了一个红字，就是猜大拆大建的这样一个过程，我们很多人都经历过。

在这种过程中也是当时整体的城市，它的开发是从进入了一个存量更新的时代，就需要一些土地持续的去盘活，然后才能够使腾每个城市当地的一个经济发展。那么经过这些年来的一个开发进入，尤其是到2019年以后，城市更新的热潮是一步接一步。这里面最主要的一个原因，高层也非常重视，包括中央也好，地方政府也好，连续出台了很多城市更新的相关政策。一方面是加快推进城市里面的老旧小区的改造，城市更新它算是一个全面爆发。

各个地方也在中央的政策引导下，除了北上广深这种一线城市本身就很积极之外，那些新一线城市甚至二三线城市，像西安、南京、杭州、长沙，包括咱们这边的佛山和东莞，他们也是在相继在发力。但我们也看到城市更新其实某种程度上也是有两种不同的模式，一种是微改造，一种是全改造。没改造，很多老旧改小区，他就是把它重新装修或者是整治一些交通，把入侵的更顺畅一点，甚至是说做了一些花园小园林之类，把它整体的社区生活体验感提升了。

这一块就是像这次的疫情爆发之后，很多小区老旧的村庄，它的改造更是迫在眉睫。因为毕竟它这些老旧小区、老旧村庄，它潜在的那些安健康安全隐患还是蛮严重的。所以像4月14号的时候，国务院常务误会，他就明确提出了，今年是要加快城镇它老旧改造，小区的一个力度，推动惠民的一个扩大内需的一个工作，整体的计划是今年各地改造的老旧小区是要达到3.9万个设计的，居民有700多万户，啊比去年是增加了一倍，重点改造的是2020200年前，啊也，就是20年前建造的那些住宅区，那么可以预见老旧小区的改造是政府，他这个层面他投资的一个发力的方向，包括之前住建部也投提供了一些数据，就全国现在共有老旧小区，也是超过17万个，涉及的居民也有三四4300万人口，要这4300万户，然后人口是已经达到1.2个亿了。

建筑面积也是40亿平。那么初步的一个估算，其实投资下来也要达到5万个亿，而且这里面它对整个社会资金投资的一个撬动，也要达到2~3倍左右，所以可以带动经济的一个发展。当然我们要注意一点，就是这一轮的老旧小区的改善，而不像10年前，广州为了亚运会，北京为了奥运会只是穿衣戴帽，改装漂亮一点而已。这次改造它会涉及包括一些大数据、5g技术，还有一些人工技术，智能这些新兴科技的一些有机结合，所以也是某种程度上也是加大了新基建在传统投资中的一个占比。

那么我们再来说一下，群改造，其实说城市更新它不仅仅是说城市建设中的锦上添花，他现在也逐步走向了前台来调大量，是很多城市发展的一个新的增长点。

我们前面说到那种老旧小区的改造，跟开发商它不是一个强关系，现在很多开发商它更多的是拿一些旧村、旧厂和旧楼，做一个整体的重新开发。那么这一块实在大家也都知道，房地产其实最重要的生产资料是土地，谁手里掌握了土地，谁就有市场的话语权。所以整个经过这几十年来发展，我们可以看到前面我们几十年的，尤其是以1987年深圳拍出第1幅地之后，可以说中国房地产的上半场货币模式，上半场是通过土拍，下半场有可能是通过城市更新，因为毕竟现在土拍的门槛越来越高，很多城市动不动就拍出地王，要不就是即便没有拍出地王，他也要很多配件，配件的面积越来越高。

所以要不甚至还有一些是永久支持的，像万科当时拿过百%支持的项目，其实也有好几块地是这样。所以我们来看，去年我们在举办一个城市更新的论坛的时候，当时很多开发商的老总也来参加了。我印象很深刻的就是有一个老总就提到一点，这个城市更新之后就不太想去土地市场拍地了，因为土地市场出让土地它体量太小，然后很多时候只有几万平或者十几万平，啊不太好发挥。但是城市更新不太一样，他那少则几十万平，甚至几百万平的都有。规模非常庞大，可以开发很多年。这里面能够把很多配套做好，不会说单纯只是盖个住宅把它卖掉就了事了，甚至政府都会支持把周边的一些配套帮忙做起来。比如说地铁学校、医院，一种属于公共属性的配套，政府也可以帮忙去建，所以其实我们看到城市更新的不同阶段，它有不同的发展，它不再是说简单的推倒重建，或者只简单的做一个重新的装修，穿衣、戴帽，就这样过去了。而是随着城市的发展和居住方式的巨大变迁，人们对整体的居住生态的一个需求，甚至一些生活方式方面是有很大的一个转变。

尤其是我们现在中国经济也是在转型，从一个高速度像一个高质量这样一个转型过程中，是需要给到整个市场，或者是说给到购房者也好，去给到市民也好，它未来的一个美好生活这种场景，去实现更多的一个服务价值在里面。所以在经过这些年发展，我们也注意到，其实整体的开发商很多都已经布局了，城市更新，我们之前也统计过了，好像很多开发商他在年报里面都会有披露它的一个城市更新的面积。之前统计到中国前十大的开发商基本上都是在千万平以上这样一个量级，然后排名前三的都已经6000万以上的6000万平，以上这样一个量级了。

像现在很多开发商呢都把城市更新作为他们的一个下半场，房地产下半场的主攻的获得土地的主攻的战场这样去打。未来其实城市更新它也会呈现几种趋势，一种就是健康的趋势，尤其是我们这次疫情爆发之后啊，城市更新它不再是说拆旧建新，而是会注重一些绿色、环保、健康、宜居这样一种高质量的发展。

第2个趋势就是一个智能化趋势，包括我前面也提到，现在是5g时代已经到来了，所以人工智能aI大技术它的一个越来越成熟，很多未来城市更新项目都会融入这些智慧的元素。像我们今天现在经常看到的什么智能停车、智能收费、智能刷卡、刷脸，类似这种其实都已经是在很多小区都已经实现了。所以以后会更越来越多。那么第3个趋势就是多元化，而像现在很多企业其实都会去拿这种城市更新，但是政府其实也不会着急的随便把一个城市更新项目给到开发商，就做一个简单的开发，而是需要你说看企业或者是开发主体能够导入更多元化的一些产业，一起来帮助当地的一个经济发展，而不是说盖完住宅要把它卖了，卖完然后交完税，然后就走人，而是说能够带进一些新的产业进来，然后把这个地方无论村民也好，还是说居民也好，他们的就业能不能带动起来，甚至当地的一些纳税一起把它提升上来。

这块是很多政府地方政府现在在做一些城市更新，那么一个非常核心的诉求。所以整体来看，其实这一轮城市更新，因为有政府的一个大力支持，所以城市更新的一些政策体系也不断在完善。包括广东省前阵子也是刚刚出台的一些政是吧？从地方的一个层面去推动这样一个事情。当然整个前景还是比较看好的，现在一个城市发展城市更新这个角度来看，就对经济的推动力还是蛮大的。整体的一个占比会逐步来提升。

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朱文策：首先谈它在房地产发展中的地位和价值。城市更新肯定是一个很好的细分产业，是有它的基本面决定的。就一个城市为什么会更新？是因为本质上是人们在城市聚居地，这个生活方式会发生变化，城市城区本身也会出现衰老，原来的规划也会落后。

你比如说像深圳现在很多的早期发展起来的那些区域，工业区，比如像布局、坂田、平湖这些地方，有很多连一个公园都没有。他很早年的规划，当年的需求跟现在的需求它是完全不一样的。所以生活在城市里的人们，他的生活方式它会变化，他的需求也会变化，那城市本身很多区域它也会慢慢的衰败下去，然后带来人口会流出。

你比如说很典型的就是罗湖，现在很多年轻人他可能就不往罗湖去暴露过去就会带来罗湖、那个地方慢慢的就会看起来不会像其他地方显得那么生机勃勃。是因为这些，比如他的规划本身对那个地方的停车位也不足，每次到那个地方都会塞车。所以在这个背景之下，它的基本面决定了城市更新，它一定会发生。

好的城市、伟大的城市，一定是城市更新都做得非常好的城市。而且历史上很多好的城市更新项目对复兴城市都产生了很好的作用，而且都成了房地产开发的典范。整体上来讲，中国原来粗放式建造起来的很多城市，它现在都存在着优化的机会和空间。

第2点就是很多一二线城市，中国的一二线城市，它已经度过了当年那种大兴土木的第1轮扩张，你再让他通过新增土地去发展更好的一个这个城市品质。他已经非常困难了。如果他想要继续提升这个城市的品质，满足越来越多人口的这个需求，那么他一定会做这样的一个动作。

你从深圳来看，如果说深圳这样一个城市，他都要做城市更新，在某方面听起来是有一点意外，但是也能够说明了我们过往的城市发展，它实际上是一个非常粗放的佳兆业在这个城市更新里面，包括大湾区，它拥有的土地算是排名非常靠前了，过往也做了非常多的城市更新的项目，跟随着、佳兆业，现在有越来越多的开发商都在切入城市更新，比如我昨天看到的数据，华润置地在整个华南区它的城市更新的建筑规模也达到了1600万平米。

当然还包括其他像很多公司，包括那些原来不做城市更新的上市公司，比如中海，他现在也开始做这些。因为你在尤其像北上广深这样的土地特别紧缺的城市，特别贵的城市，不做城市更新，可能以后就没得玩。就这是从开发商的角度去谈，你未来的生存的逻辑，从这三个角度就是我们可以判断出来，在一二线城市未来城市更新，它的地位和价值一定是比较高的。

那么从买房人的角度来讲，或者说不那么功利，从我们普通的市民来讲，其实一个城市更新的项目对于你所生活的区域，它发生的价值重估是非常剧烈的。你像深圳现在有一些比较大的项目，像华润城，他原来的300万平米的华人打通这样一个旧改，包括现在在做的绿景的白石洲这个项目，还有之前的像华润万象城，金地的天源这些项目，那么你就去看一下它周边的物业，这个地方所在的区位，在城市更新推进这么多年以来，他的物业价值、他的土地价值，一般都是发生了很多倍的增加。

所以如果说你买房也好，或者说我们来做市场的研究也好，它都是非常显著的意见。大事。所以这是我对城市更新总的一个理解。但是像在深圳也关注了这些年，我觉得还是有必要借助这个平台，谈一下我的最近的一些新的看法。因为像深圳做城市更新也已经有十来年了。那么从2016年之后，我对深圳的城市更新，我自己也有一些新的一个思考。第1点就是我认为城市更新，我们过往来去看到的。那么它是以促进GDP发展为第一要务的这样一个政策取向。

那么功利主义的倾向，我认为和城市更新的本质可能会有一些不太吻合。城市更新本身首先它应该是一个公共政策，公共政策考量的不应该只有经济效益，而是根本的目的是留下一个更好的、更伟大的城市。但现在各地的城市更新，除了深圳以外，内地其他的其实都差不多，都存在着重商业开发，但是轻权益平衡，事实上它城市更新不是一个简单的商业开发，所以我们在这个里面去判断它，我认为不应该简单地使用商业的逻辑，而是应当使用社会学的视角去看它。

所以这是我想提的第1点，它是一个公共政策。在这个过程中，我们要注重那些弱势者、失语者权益的一个保障。

第2点就是城市更新，它不全然都是拆迁重建，我们现在一谈这个城市更新就会讲，开发商可以把它作为一个业务线也好，作为一个重要的商业模式也好，但是比较多的时候，指向的都是推倒重建。但实际上深圳的城市更新它不仅仅包含推到中间这一类，他还有项功能改变，包括柔性改造，也就是综合整治。

像这两类，它一共是三类。我的意思是说城市更新，不应该是开发商再去掀起像98年房改之后的这一轮的房地产运动，这样一个事件。我们也没有理由，也没有这个能力，把整个城市重新再翻一遍。因为从生态环保的角度讲，你这样也是非常不经济的。那么在这个过程我的态度是要注意做平衡，拆并不是目的，拆掉它本身不是目的。你比如对这次国家提出的老旧小区的改造，那么如果说你去了解就很清楚，我认为本质上它就是柔性改造，它不是一个说大拆大建，比如说一个老旧小区加装一个电梯，或者引进一个物业管理公司啊，你像深圳有3600个小区，那么到目前为止只有40%的小区，引进了成立了业委会，引进了物业管理公司，还有大量的没有出现，我们能不能去通过物业管理公司把想去管得更好，未来也是一块业务。

但这个东西只能政府去做。我个人其实在老旧小区改造这一块，我不认为说开发商在这个里面你能赚到钱，为什么？我举个简单的例子，开发商做长租公寓到今天为止，一直呼吁一直期待的政府能够在长租公寓这一块给到很多税收的减免，到今天都没有发生。你是赚不到什么钱的，更不要说去做老旧小区的改造，你还想通过把它做成一个产品线，这个太困难了。这个就是政府的责任，做柔性改造就是政府的责任，就应该去政府去处理，通过财政的支出去做这个就可以了。

如果说你全部交给企业去做，就很容易变成第2个什么呢？原来我去前年我们抨击的万村事件，很容易就变成这样子了，因为它会造成成本会上升。这是我想谈的第2个。

第3个就是城市更新，在发展过程里，我还是希望很多开发商在做这个的时候能够更对租客或者是我们平常讲的低端人口的这种权益的一个很重视。因为现在在很多城市，因为房价或者一个小区拆掉了几十个，亿万千万富翁站起来，从价值重估的角度，从他作为原住民应该得到这些补偿的角度，这是非常合理的。

但如果从社会运行的角度，我建议政策设计还是可以做一些重新的设定，你要保护，或者说减缓在这个过程中，因为你要进行城市更新而被迫搬走的这些租客，因为在深圳过去这一些城市更新项目里面，它是发生过一些租客搬走了，那么造成了在原来一些核心区域，它的成本又上升了，就企业的用工成本上升了。因为这些员工要被迫搬到更远的地方，然后要承担更远距离的交通来去通勤。所以这些问题我觉得它可能都是一个牵一发动全身的。

所以说在政策上我还是希望无论是出于政策的设计，还是说开发商自身在城市更新，如果你要作为你最重要的一块业务，你持续的推进，那么在这一点上，如果说能稍微的做一些工作，我相信这个效果会一本万利。

乐居财经 05-14 02:33

严跃进：城市更新我刚开始的其实还没有太多的意识到。为什么？我们讲房地产讲住宅这一块，而讲城市更新相对来说比较陌生的，但是后来就是说我们介绍里面，我突然因为接受采访，各家企业都点评过，点评了很多，但是突然就意识到一点的，以前的点评佳兆业的时候，好像很多都是围绕产品更新的。

这个我认为佳兆业在城市更新方面，应该说在比如说我讲这个城市更新，哪家企业有代表性，那么一般我们就讲佳兆业网上点评里面，如果说城市更新跟我这个观点的话，可能对于佳兆业的一些分析会比较多。

这个也还是说明了当前整个企业在这个城市更新方面，我认为类似企业走得比较前面，这个也是包括我们想做研究方面，过去可能更多研究住宅市场，对于存量，尤其是城市更新这一块，还是应该去做的，就是说跟第1个并不矛盾。趋势也会出现一些新的东西，这些新的东西慢慢到了一定的时候，就会变成一个行业的大趋势。我认为这是当前所需要注意到的内容。

那么再看这个题目，就是说它在市场中的一个地位跟价值是什么？实际上来讲就是说城市它其实也像一个人一样，它也有一个生命周期，现在可能是活蹦乱跳的，18岁、20岁到一定成熟的时候，哪怕他再有这个能力，他也会再去沉淀下来，那么也会逐渐从增量转到存量。同样的我们过去讲的叫棚改户的说法，棚改货币化，实际上棚改货币化它也是城市更新的一个，只不过单独给拿出来了，那么拿出来的话更加强调了一个动态性质的概念，所以前两年房地产发展你会发现，其实也是这个城市更新，它在推动了市场的发展。

这是其中的一个，那么就这两点来讲，出现了很多这种新的一些东西，整个城市就是说更新的一个概念，海域越来越广，我认为刚才说有2万多人在看这个内容，我认为也有必要去关注一下这个城市更新，因为老百姓现在关注的点很单一，就是买住宅，但是你会发现呢市场在变，对吧？无论是你要去投资还是你去学习，要看看市场出现一些新的开发商一些比较前沿的东西，那么这个城市更新涉及到一些就改了，包括城市综合体等等，我认为都很关键。

包括很多，尤其是一些轨道交通，有些市中心的一些基础设施建设等等，都跟这个城市更新是明确挂钩的，也就是说开发商已经不再简单的就是有钱去拿地这样一种模式了，而是说有钱如何让这个城市做得更好，我认为政府现在很欢迎这一种。

现在有很多企业你要想去拿地或者说去投资，实际上它已经不再看你传统的住宅这一块了，而是看你这个城市更新背后的一个综合能力，由前面比较专的到综合这种综合能力，就是说你能带来很多资源，带来很多商业的，甚至是你站在政府的角度去规划城市发展，把老百姓住的什么的，各种需求都结合在一起，我认为这个是一个非常好的内容，所以无论是从行业、从企业来讲，我认为价值都非常大。作为我们研究本身来讲，后续的也应该去自己去关注这个内容。

当然从现在市场热点来讲，除了我们传统一个更新这个概念也是在变化啊，那么出现一些什么新的东西，我认为也是一种新的机会。

第1个就是说中央政治局现在整个一系列会议，明确提到了2020年老旧小区的改造，老旧小区改造要增加一倍，相比2019年，这个东西本身以前我感觉好像也就那样。但是今年你看中央很明确提出增加一倍，实际上跟城市更新就开始结合了。因为今年各种动作都是在刺激消费、稳定投资、稳定经济增长，整个动作已经不完全是一个房地产的存量房的概念了，也是希望拉动整个城市的发展。所以就是说现在整个老旧小区的改造是一个亮点。

我个人理解，如果说开发商以前不太提开发商的，以前是提叫社会资本的，社会资本这个词是比较模糊的，谁也不知道社会资本是什么，但是现在来讲住建部门明确叫开发商要参与这一块，那么开发商的话其实也就应该把它当做一个，至少政府层面是在，那么开发商在做老旧小区，那要做什么呢？结合这个城市更新，我认为就是说它肯定就不是一个简单的墙面粉刷，内部弄点互联网等等一些内容，应该导入更多的一个社会政府的这样一些功能支持，现在这个小区它有一点什么东西呢？

新的小区都没问题，对吧？新的小区现在物业管理都管得很好，但是现在老的小区大家也都看到一些问题，老旧小区的地位是不高的，但是如果你开发商后续能够介入的话，我认为是一个非常好的点，开发商后续介入改造这样一些老旧小区，结合城市更新改造的同时呢，导入很多东西。

我们最近也提了一些观点，比如说老旧小区改造过程中，也应该结合现在公共卫生、公共危机、公共安全这样一些内容，以前房地产或者我们讲城市里面，一般不提这种提法，但是我认为疫情以后，中央政府肯定会有这样一系列的政策赋予老旧小区，所以老旧小区也应该成为填补过去的一个空白。结合现在城市更新和这样一个改造，形成比较好的一个发展。

这是我讲的一点也是想到了一点。

第2点，在去年的时候我们也意识到，为什么我们讲这个叫城市更新？没有叫农村更新？

农村更新很少提，但是实际上来讲城市更新是建立在中国城市房地产角度来讲去看的，但是随着今年农村集体经营性建设用地的入市，或者是农村这样一个存量土地的开发，前面也提到了中央提到了要素市场，尤其是提到了很多这样一个存量资产的拍货，实际上就是说如果说面讲的更广一点，这个城市更新里面的有一点，实际上从我们过去讲的城中村，还是进入到城边村，城中村大家讲的比较多，城边村里面讲的比较少，城市的边缘、城边村，城边村的价值比城市影响要更大，为什么？因为它涉及到农村跟城市交界的这一块，地方是未来一个开发的重点。

这种开发重点现在也不是说简单是要采取什么的，也是要考虑到各种实际的需要，也就是说随着农村土地市场后续也进入到一个很火的状态，城市更新的范围，我认为适当的扩展一下，当然我不是说所有农村都是要开发的，价值也不大的，从实际情况来讲，现在整个现在一些都市圈和城市群，周边的一些城市，城乡结合部的这种地方是未来的一个城市更新的非常大的亮点。这种的。

当然我们不是做这个市场的，更多的市场，我认为像佳兆业等等，应该说有非常成熟的一个经验。

乐居财经 05-14 02:33

接着进入了第二个议题，城市更新在未来房地产发展中的地位和价值是什么？

乐居财经 05-14 02:33

刘策：最近我们除了研究地产更新之外，我们其实也始终在关注资本市场，也在研究资本市场，因为我们觉得未来房企一定是绕不开这两条大的方向的。

至于谈到大的趋势，其实我个人觉得无论是股市也好，还是房市也好，其实最终就赚两道钱，第1个就是赚趋势的钱，如果你认为房地产它只要没有什么大的波动，应该讲它长期向好的这么一个态势应该不会改变。你只要一直在这个里边玩，你是能赚到钱的，炒股也一样。你只要找到一个好的朝阳行业一个大的赛道，然后找到估值相对比较合理的一些龙头企业。长期来讲，只要价格比较合理，不是特别高，长期来讲你是能够赚到价值投资的钱，这个是第1道钱赚趋势的钱。

第2个其实我觉得在资市场剧烈波动的时候，其实你赚的就是一个预期差的钱。就像现在这么个时点，肯定对房地产的分歧可能是非常之大的，有看衰的，有看多的。我们肯定是积极看多的，我们认为在这个时点，我们肯定是要逆周期，去加大投资，然后去提升我们整个的规模和排名。如果我们的判断对了，可能我们的利润会进一步的提升，我们的规模会进一步的提升，我们在行业的影响力和排名也会进一步提升。这个就像我们其实这跟最近的股市原油市场其实也一样，今天早上看到原油市场，你现在跌到了负37了，其实我在想市场情绪得多么悲观，我说如果在这个时候，如果大家都看衰的时候，你看或者说他比较亢奋的时候，你相对比较冷静，其实我觉得这个就能够赚到一个预期差的钱，就是向市场波动的钱。所以呢，我想对于我们房地产来讲，或者对于开发商来讲，我想无非就是赚这两道钱。

那么这两套险就第1个我们对大的趋势是看好的，然后在阶段性的第1点我们是让他利落去销售去投资了。我们希望能够通过这样的一个举措，能够弯道超车，能够在行业有一个更好的排名。同时我们也不仅仅只是关注地产，我们相当于未来的新的赛道在更新，在资本市场这一块，我们已经有前瞻性的布局。所以总的来讲，我们的这个行业是很有信心的，当然了我们对于自身企业的发展也很有信心。

乐居财经 05-14 02:33

潘宇凌：从一些数据来看看2020年可能会发生的一些事情，首先是一般会观察年度的全国房地产的销售额、销售面积，那么在2019年是创了新高，在销售额上是16万亿的销售额，同比2018年是增长了6.5%。这其实是蛮好的增长。

那么销售面积的话，是17亿平方米稍微多一点。2018年略降了一点。前两天刚刚国家统计局发布了相应的一个数据。在一季度的时候，就是疫情发生之后，对楼市有什么样的影响？首先看全国销售金额上来说的话，是降了24%，在面积上是降了26%，一个是24，一个是26，一季度有20%以上的减少。所以如果说一季度已经过去，只有后面三个季度，要追赶2019年的数据的话，那么势必要有适当的一个报复性的或者适度的一个反弹。

那么这个反弹你要去预判它有没有可能在全国范围内发生，所以这是一个可以去思考的一个问题。那么因为疫情在其实到4月份的时候，全国已经开始控制，大家都在复工复产。

在2020年3月份底或者到4月份的时候，全国市场的表现怎么样呢？我这里也有一些，因为正在做一个中国楼市的全国复产的大调查，那么在对全国主流城市都做相应的调查，一些情况也跟大家做一个交流。当然大家可以看到深圳还是比较火，但是大家要注意到，深圳其实在疫情发生之前，2019年就很火，特别是一整年逐步这个政策一些放松等等再火起来，是吧？那么北京市场其实现在呢并没有明显还是没土地市场，虽然是比较深的，但是整个二手市场一手市场并没有非常明显的见底回升的表现。

上海其实在2019年的时候，市场是在逐步升温，那么这一段时间也在逐步升温。广州其实在疫情发生之前的话，它是相对来说是成交是偏低的，特别二手房成交是偏低的。现在的话刚需房卖得还不错，应该是没有大的一个变化。此外还有大连，大连在2019年的时候，其实市场是偏弱势的，而现在也没有恢复。郑州也是。

跟大连一样，在3月1号到4月12号，关注了一些数据，16个盘开盘，在郑州的话，去化率从10%~98%都有，也有10%、20%、30%~50%不到的，几个楼盘是没有实现一个很好的去化率。西安也是去化率偏低，但是，宁波、沈阳、中山、兰州这些城市，其实还是继续向好。 那么在疫情之前也是继续向好。

所以看一些在做的调查报告，报告还没有最后完成，但是全国的复产调查来看，疫情之前和现在说已经没有结束，但是后疫情情时代相比较的话，事实上没有明显的哪一个城市出现了拐点。截止到目前，我没有看到。所以其实已经被楼市其实就是一季度一个销售业绩的一个减值20%多一些。那么如果全国范围内在二季度、三季度、四季度没有大的一个变化的话呢，可能2020年的销售额和销售面积会比2019年2019年略降，也就是说2019年的数据，有可能是不敢说是历史的顶峰，但至少是阶段性的，这几年的一个顶峰。

所以这是一个我看到的2020年的发展的趋势。那么对于未来来说的话，我认为我还是比较赞同佳兆业的白皮书提到的，未来的十年或者15年开发依然是主流。因为现在城镇化60%的一个城镇化率，到75%的一个城镇化。一个初步发达国家的城镇化率的话，15个点，在未来10年里他可能会快一点的话，10年左右完成，慢一点的话可能需要15年左右，一年一个点的递增。

那么在放长了这样一个时间段来看的话，2020年，应该只是这个时间段当中的一年而已，只是受到了疫情的一些打击。在未来几年里面，基本上年销售额和销售面积都会在15万亿这样一个规模浮动。所以2020年其实它可能不是那么特别的不同。

乐居财经 05-14 02:33

接下来发言的是乐居执行总编辑兼乐居财经主编潘宇凌。

乐居财经 05-14 02:33

接着发言的是朱罗纪自媒体创始人朱文策。

朱文策：2020年，我的感受是今年有可能会出现一种情况是开发商戴着口罩活下去，买房人戴着口罩抢房子，这是我对于今年的一个理解。

怎么去理解这个？一方面从供应端的角度看，我们也看到一季度的房地产的数据，可以说跟其他所有的行业一样，是全方位的下滑。你比如说像土地购置面积和地价，一共是1000亿，下降18%，这个是一定会影响到地方的财政收入的。

第2个是一季度的商品房的销售金额，那么销售金额下降了25%，就是只到了2万亿，尤其是非住宅类的业务，办公楼下降37%，商业物业下降40%。这两个指标其实会显示开发商的销售回款会受到巨大的冲击，所以下面只能通过更加积极的销售来去解决，否则它会产生偿债的一个很大的压力。尤其是非住宅类的业务，现在看是处在很危险的一个境地。包括写字楼的空置率大幅上升。我觉得在这方面业务比较大的企业，会受到比较大的拖累。

就这一些整体的数据来看，房地产在所有的行业里面可能属于受影响不是那么大，但是也非常严重。这样一个行业。所以我相信从放到具体的企业头上，判断指标只有一个，看它的负债率。不同的企业风险指数可能完全不一样。对一些高负债的企业，今年会是非常困难的一年。这是在供应端这一块的情况，

在需求端，其中就有点复杂了。而这个危机它从来都是危险和机会并存的。我们从供应端的角度去看这个企业，因为疫情对企业的冲击会首先显得非常的明显和极端。 因为分散到个人，每个家庭的风险一分散，它的承受能力会比企业好很多。但是如果去看需求本身，以及看政策的逆周期的对冲，那么这个市场其实现在反而是有很多比较复杂的一个情况，尤其是最近这一个月来深圳的一个市场变化，他是不是呃呃显示出一种市场的信号，我觉得这个还是需要我们很认真的去看待的。我之前谈到过这两个看法，一个看法是从房地产本身的需求看，和其他的消费和服务类的行业不一样，房地产的需求它不是消失了，而是延后了。

这个需求它是一个低频的耐用消费品的需求，它不像说餐饮、电影这些，你不消费了他就没有了。但是房地产在疫情期间它不表现，那么它在疫情之后会表现，所以在疫情减缓，房地产就变成了一个恢复非常好的行业。这是从房地产本身的需求来讲，那么这一点其实验证出来一个是我们目前来看，尤其是在住宅这一块的需求，还是依然非常的旺盛和庞大的，当然会存在一些风险，比如说接下来的外需萎缩，因为海外的疫情非常严峻，外需萎缩，它会影响到我们的外贸这一部分。

对外出口的行业受到影响，它也会影响到我们的比如说就业率、外贸出口的这些行业的收入，反过来它会不会慢慢传导到房地产？我觉得这是下一步要观察的事情。但是从房地产需求来讲，目前来看还是比较旺，这是一个。

第2个，全球都展开了史无前例的逆周期的对冲政策。比如说像美国的2 23,000亿美元的货币放松，还有利息一步降到零，我们的存款准备金率也好， l p r利率也好，都在持续的下降。那么资金面的宽松，他每一次都不会例外，刺激普通人去买房子。因为对于手头有现金的人来讲，你一旦是大幅的放宽货币政策，那么他自然而然的就会产生货币要贬值这样的一个担忧。所以我之前也形容了一个现在的市场就是穷人在存钱过冬，富人在买房抗点，因为疫情它实际上伤害最大的反而是低收入阶层，没有工作，就会非常困难。

但对富人来讲，比如他负债率比较低，现在手头的现金又很有很多。那么在这种情况之下，你又放松货币政策，对他来讲，他就会去进入房地产市场。所以从这个角度我们就可以来解释深圳最近的市场的出现一个反常的变化。也就是说房地产市场不一定会和我们想象的一样，大家认为经济出现了非常严重的下滑，会不会房地产就会像07年、08年那个样子，然后一下子下去了。

这种情况之下，可能我们需要考虑其他的变量。如果说你毫无动作，他当然有可能。但是如果说你采用了力度根本的有可能会超过当年的4万亿这样的政策，那么市场反而不太一样，他有可能出人意料，那么出人意料，我们在历史上是可以找到，好几次相同的现象的。你比如说像2014~2015年也是一样的。那么整个市场出现了巨大的去库存压力，当时也是采用了货币政策的宽周期，所以就导致了房地产市场反而又是昂头向上去了。

所以在今天这个情况之下，我是觉得难以判断，因为毕竟现在这个状况，我们上头还是有非常明显的房住不炒的压力。那么接下来就是房地产市场会往哪里走？目前来看，比较的不太确定。但是如果基于深圳作为一个信号风向标来看的话，我还是说刚才的那句话，今年对于开发商一定是带着口罩活下去，活下去是第一降负债。第2个对买房人有可能会出现带着口罩买房子。这是我对2020年的一个趋势的看法。

乐居财经 05-14 02:33

乐居控股首席研究员 姚育宾：

2020年确实是一个非常特殊的一年，整个疫情爆发之后，包括整个经济都停工停产。所以在这种特殊的情况下，其实对整个房地产行业影响还是蛮大的。那么有几个趋势我觉得可以跟大家交流，一方面从金融政策领域来看，就会相对比较灵活和积极。

首先是因为受全球的疫情冲击，还有金融市场的影响，国内的宏观政策层面，从短期来看啊、货币和财政的政策是非常积极的。尤其是我们也注意到进入2020年之后，央行是多次降息降准，累计释放的资金也大概是1.75亿左右。然后在3月份的时候，房贷利率其实也是在整体在下滑，包括手袋也好，二套房贷也好，平均利率都已经降到5.45和5.77了。然后昨天也就是4月20号，7月lp又再次下调，像5年期以上是变成4.65了，那么实际上也是2013年以来的一个最低点。

另外从长远来看，早在2月21号的时候，当时疫情也是在爆发中期，央行其实也开了一次金融的工作会议，还是强调一点，就是说金融政策还是要保持一个连续性，还有一次性和稳定性。同时也是说因城施策整个房地产的长效机制，而是说不变的，因此就在促进整个市场平稳运行方面，他这个表态也可以看出一点就是说今年央行它会继续实行一个比较稳健的政策，但是他会有自己的灵活度，不会去搞大水漫灌这种，但是他也会说有一些结合市场的变化，做相应的灵活调整。

包括在4月16号的时候，央行它的官方网站它也发特别发了一篇文章，我们也可以注意到里面的用词，那也是写到就是说通过一些灵活运用多种的政策工具，然后使金融它的一个逆周期调控能力大幅增强。在这种情况下，金融体系对实体经济信贷的支持力度会明显加大。还有一个很重要的数据，就是说一季度各项的贷款是增加了7.1万亿，这个应该是季度的最高水平了。可能也是只有今年特殊疫情的情况下才会冲到这样一个量级，所以这个是从金融这个角度来看，它会比较灵活和积极。

然后第2个点就是说整个楼市调控还是会以稳字当头。实际上在4月17号的时候，中共中央也召开会议，那次会议再一次又强调了，就是说坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，还是这个原则，它还是不会放松的。所以整个房地产楼市的场面，说会全面去落实稳房价、稳地价、稳预期的长效的调控机制。

无论是从供应端也好，还是需求端，各地出台的政策呢，我们看到其实它只是有一些小幅的微调，避免了大规模的去刺激一些宽松的政策出来。从供应端来看，就是像广州也好，青岛厦门啊这些城市，都是政府发文支持企业复工复产，力争把整个疫情的一个负面影响降到一个最低的程度。

涉及到的包括简化一些项目的复工手续，推动一些重点工程和大型项目的一个开工，鼓励企业招工，还有调息，调低了一些土地出让金的门槛，啊放松了一些预售证之类的条件。另外在需求端说，其实很多城市现在也是不断在刺激需求端，想稳定房地产主要围绕几个，比如说第1个就是像人才政策，像佛山市的前阵子，大家也都知道，他推出了一个替卡，降低了一些人才的一个落后的门槛，只要有中专以上学历都可以享受户籍人口购房的一个政策。

另外还有一种就是一些购房的补贴啊，一些税费的减免，像马鞍山、轻舟这些城市，都会推出相关的一些购房契税的一个补贴政策。

当然还有一些城市也是不小心多多少少触碰到一些红线，像广州也好，济南、海宁，有一些城市它是一些政策一日游，刚刚发布新政没多久就紧急收回了像广州市，大家可能还是有一点印象。之前应该关于商务公寓的一个放松了一个购买的一个限制之后，第2天其实也不到24小时就紧急把它收回去了。

还有一点啊，就是包括昨天4月20号的时候，其实人民银行也在要求深圳各大银行严查贴息贷款炒房，这也说明了就是说中央其实对各地的政策还是把控的比较严，包括对一些资金的流向也盯得非常紧。这一切其实从侧面也可以验证，就是2020年，其实我们政策还是以稳字当头，要全面放松，其实很难的。以限购、限贷、限售、限价为代表的四线，其实这个周期还会比延续下去。当然整个调控也不是一盘棋，未来可能会有一些城市会做一些精致精细的一些政策的一个区分度出来。

那么有一些压力比较大的城市可能会局部放松，或者是说会有一些微调。但总体上还是会说遏制住房价过快上涨这个预期以稳定市场，像深圳这次的事件，其实大家也都知道是全国也都在关注。

关于第3点可能就是说现在市场啊，我们还是说持一个谨慎乐观的态度，因为我们现在知道就是说确实开年很难，今年要快速去扭转疫情的困境，还是有一定难度，但好在中国现在基本上总体已经是控制住疫情了，这一点还好一点，所以在楼市供应端我们也看到在一起爆发期的预期大规模大范围蔓延的时候，当时我们楼市其实基本上是处于一个顶停滞状态，因为一方面售楼处就停了，然后很多购房者他也是在家隔离，也不敢随便出来，但是随着疫情基本控制之后，很多企业也是在抢开工、抢销售，然后有购房的需求其实也在逐步的释放出来，所以我们也预计尤其在3月份，部分城市的房地产已经逐步在恢复了。所以我们也不用对市场太过于悲观，其实我们对房地产行业还是要有一定的信心。然后关于第4个趋势，我们觉得就是说接下来可能房地产整个对城市更新它的一个重视程度会更高，它会加速去推进。包括近期中央其实也出台了两个重要的文件，可能对未来5~10年咱们整个房地产还是有很大影响，一个是30号3月30号的国务院，关于构建更加完善的一个要素市场化配置机制的意见。

另外一个是4月9号发改委发布的2020年新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。那么其实这些文件其实主要就是说做一个户籍制度的一些改革。现在很多300万人口以下的城市，它的户籍、落户门槛会放得很开，就相对没什么太多的限制。然后也会建立一个长城乡统一的一个建设用地市场，所以这块也是会加速一些核心要素的一个流通。因此它也可以推动我们的城市文化，城市化的一个进度。这个可能就是说可能最近这段时间的一些趋势的一个展望吧。 

乐居财经 05-14 02:33

严跃进：在讨论前我也看了佳兆业2019年到2020年房地产行业白皮书，应该说有很多观点我还是很认同的，而且也很高兴的看到很多关于这个行业发展有较大空间的，为什么讲这个问题？这个问题放在今年讨论更有价值。在2013年的时候就已经有人提出了，房地产到了一个顶部了，结果后来又越来越好，到了今年疫情这个问题又开始受到大家讨论。

整个疫情下是不是说房地产市场就真的是不行了。我个人理解，就是研究一个短期的趋势，你看很多东西，包括疫情冲击这个问题，但是讲大趋势到底怎么去看中国房地产市场好与不好？到底是看什么指标？我个人理解其实就是看新型城镇化指标，其实这两年一个很直接推动房地产的，说的比较直白点的就是农村人到哪里去买房了，那就是这样一个趋势，农村人到城里买房有很多了，为了结婚对吧？现在你要结婚肯定得有房子租房肯定也不幸福。然后现在很多这个圈子是小孩子要读书，都到镇上到县城，所以来讲小孩子读书这种需求都在释放，也这种需求，这两年来讲它其实是越来越强的，并没有说因为疫情所影响，我在这个报告中好像也看到了一点，就是讲城镇化后续还有这么大的一个拉升。

所以整体上来讲，新型城镇化没有变。我有一个观点，我们经常讲国民经济发展的三驾马车，叫进出口，现在好像不行了，消费好像也不行了。投资也不行。但是我个人认为新型产业化这个概念也可以把它当做一种动力，而且这种动力对房地产的影响是最大的，对产业有影响，所以整个城镇化没有变，这个趋势就不会有改变。

具体到现在疫情，一个比较大的困境，我认为跟收入是有关系的。客观上来讲，老百姓的收入就业状况肯定会受影响的，收入和就业状况，在房地产影响之中，就是一个需求的概念，也供应需求两端，供应端现在也有影响，但是政府是来去统计的，今年很多开发商虽然说我们看整个表现好像疫情冲击挺大的。但支持力度也是最大的。从大趋势来讲，就是我刚才讲的新型城镇化下的老百姓购房的需求，无论各种需求，有合理的、不合理的有些有，可能投机的更多，刚需也有很多为了住的、为了小孩子的。疫情会影响购房的能力，这种影响是逐渐会减弱的，最糟糕的时候肯定是开始会慢慢过去的。所以供应端仍乏力，需求端我认为也基本上没问题。供求量基本上有较好的一个表现的话，这个区域就没有问题。所以我们讲的，哪怕把这个题目改为2020年及以后中国房地产发展的大趋势，就这几个观点来讲，我认为没有太多的疑问，基本上来讲还是总体上看好这样一个市场发展的一个趋势。

而且大家可以注意到一个很有趣的现象，经常有人把2020年跟以前经济危机去做对比，但是你会发现有一样东西，2011年到现在大概10年左右的房地产，真正出现降温的时候是在2014年的时候是降过一次温，后来就没有，现在来讲是不是要重新进入到经济危机？ 经济危机一个比较直接的特征就是它们难，房价下跌，在08年、98年、08年我们搭的这个时候，我们讲有个成语叫七上八下啊，7章8项，整个它的时候出现就会下跌。但是2018年是没有下跌，2018年整个二线城市一线城市其实有所起来了，在2017年，所以基本上来看的话呢，，哪怕就把这一次当做一种经济危机，但是你会发现房价这个数据好像没有往下下跌。

结合我们今天讲的白皮书，从开发商角度来讲影响就很大。假如说我们认为这个趋势确实是不可能再继续了，会出现一个往下走了。如果说刚才判断的话呢，企业应该自己再去寻找一些出路，但是如果说很认可还会继续走。我个人的一个建议，还是要关注住宅市场，为什么要关注住宅市场？你会看现在所有的企业好与不好的，一个比较好，我们讲战略可能很抽象排名上就会发现了，做住宅产品的企业，这两年做的是越来越好的。

为什么？这两年所讨论这么一些港资企业在中国咱们内地做一些商业行业地带，会不会最后发现连地都拿不到了，它的一个原因是什么？因为一些做住宅的企业，它资金回笼非常忙，可以把概念结合信用的话，无论是托福几年级的，还是别的一些什么黑马类型的，它都是做好了住宅，我刚才讲的，房地产里面核心90%就是一个住宅这样一个是他就是一个老百姓的购房需求，当然这个地方当然这个趋势当然也有风险，这种风险当然当然也是要注意了，我们讲看好这个趋势，也不代表说这个趋势中间没有波动。

当然这个是有的，但是我们首先你要定位这个行业现在发展的一个趋势，接下来是不是要撤离资金，或者说需求要出来了，基本上来讲我认为不必要一把来讲的，还比较爱好。爱好的这一点，我认为从企业来讲你有信心。从个人来讲，有些人也会在想啊说，很多的老百姓手上都有两套房、三套房了，为什么现在这个市场还不骑下来其实也还是因为有些人是有两套房三套房，但是你要注意到很多城市里连个租房他都租不上那也就说明另外一部分需求他还没有释放出来。

乐居财经 05-14 02:33

紧接着，进入讨论环节，第一个议题是：您所看到的2020年中国房地产业发展大趋势是什么？首先发言的是 易居研究院智库中心研究总监严跃进。

乐居财经 05-14 02:33

刘策：我想表达几个观点，从佳兆业的战略来讲，一直都是在实行三驾马车，相当于地产加更新，再加产业资本，一直是基于这三驾马车在推动整个公司发展。

关于地产，我们是有几个观察：

第1，关于总量。一季度受疫情的影响，房地产销售都很大的下滑。我倒不是特别悲观，今年不一定销售额会比去年低。我觉得即使受到一些影响，下滑的幅度是有限的，因为很明显近期整个市场又开始热起来了，还是有一个报复性的恢复。

第2，很多年了，这个行业一直在讲，行业内已经进到白银时代了，或者是青铜时代，但实际上把所有的上市房企的净资产收益率的趋势分析一下，反而在19年达到了过去10年以来的最高峰，这个还是一个很惊讶的现象。上市房企、净资产收益率创了历史新高，而且是在利润下行，又是同步在国家金融去杠杆的情况下取得的。这说明整个房企已经脱胎换骨，从原来的所谓的天赐利润越来越依靠自身的核心能力，靠自己的私人的周转来提升利润，提升净资产收益。

第3，收益性影响。过去在整个房地产的各个方面应该表现会越来越突出，智慧化家居，我想应该可能会是接下来整个产品创新的大方向。

第4，就是改善性需求。如果说过去整个房地产的发展是靠刚需推动未来改善的需求，我想会持续推动整个房地产的发展。

这个就是我们对于整个地产的几个大的判断，所以在这样的大的判断下面，我们一直都采取的整个的战略，持续的专注，做大做强主业。我们内部对规模和排名都有进一步要求的。我们实际是希望在接下来几年，每年还是能够前进几个名次，能够在4年能够达到一个前十的水平。

关于城市更新，从去年整个国家政策开始支持城市更新这一块，确实就是上了一个大的前台。 那么城市更新我们预判应该讲会是未来增量开发的一个新的10万亿级的赛道。主要是因为：

第1个就是存量的规模太大了。300万亿的现有资产还是个保守的，估计，现在口径有很多，还有说400万亿的，另外加上转化率或者更新率，现在已经是一个几万亿的市场，这个空间是很广阔的。所以现在为什么有很多的房企现在都纷纷进入到这个城市更新领域，这就是一个很重要的原因。

第2个，城市更新整个的逻辑和过去也不一样，过去比较简单的就是推倒重建搞住宅，那么现在可能技术含量越来越高了，可能不仅仅是一个住宅的项目，工改工项目产生融合项目，大体量的项目，可能更加考验房企的这种综合运营能力，或者说为什么要叫城市公共运营商？

第3个，城市更新虽然现在才火起来，但是它的竞争已经进入到深水区，未来我觉得不仅仅是规模之争，整个拓展的总量，每年能够转化的总量，可能未来更加考验综合性的能力。

城市更新一直是佳兆业始终有核心竞争力的地方，因为我们赶了个早，所以占据了一些先天的优势，我们20年前就在做城市更新了。那么到现在的话，无论是规模简单的货值，目前可能在行业还是有一定优势的，当然后续我们会持续加大这方面的这种投入，持续巩固我们在这块的优势。

关于资本市场，我觉得对于房企来讲有两层意义。

第一，现在整个房企作为地产板块，尽管它每年还是有一定增速，但是现在市场的估值确实已经很低了，像国内可能后续应该不会超过9倍，在港股也就四五倍。这个物值非常低。所以现在有很多房企纷纷把物业或者代建或者商业等等的这些板块，都是独立分拆上市的，这样相当于一方面能够有一个资本市场的合理估值，更能够体现了这块业务的价值，另外相当于也是独立一个平台发展，可能让他们更加加速的去前进。

第二，我们可以看到，过去这几年，你要说房地产领域赚钱，赚的最多的，肯定也不是龙头房企，也不是万科碧桂园。

你去看一下一个名不见经传的，就规模很小的，去年好像销售都不过百亿的宝能。你会发现它现在完全的套路都不一样，地产的利润只占它过去这么多年，整个当然保证是个大的集团啊，但是地产利润只占到1/10了。他过去大概从万科一家公司，就已经赚了300多亿，所以我们可以看到姚老板很快的就从成为行业前20的一个富豪了。所以我想未来就是房企要做多元化、多产业，可能还有一条路径，直接举牌上市公司，直接通过上市公司的收并购，来快速的进入到某一个产业，并且利用资本平台去快速的进行行业的收并购整合。所以我想这个也有可能会是未来房企的一个趋势。与其自己精心培育，花很长时间去培育新的产业，不如直接就是这样摘人家果实。

整个资本市场这一块，我觉得对于房企来讲，它的战略性，而且从一个大的方面来讲，我们也跟中美做了一个对比，中美现在在股市和除以GDP和房地产总市值除以GDP，我们两个国家是严重倒挂的。

美国是股市比重要大幅的超过房地产，而我们是房地产要大幅的超过股市，但我相信未来这种不均衡或者这种剪刀差，慢慢的一定会趋向均衡。换句话说就是未来我们整个房地产占GDP的比重，我相信它会慢慢的降低，因为GDP还是在上升，那么房价如果保持一个相对来说稳定或者全国房地产保持一个稳定，比例会慢慢降低，而股市目前我相信未来一定会慢慢的提升。所以整个资本市场应该还是给房企，无论是你去举牌上市公司也好，还是你去做产业也好，还是从一个大的投资逻辑来讲，我觉得应该讲都提供了一个大的机会。

我们目前对于开发商做从三个大的赛道层面，就从地产到更新，到产业资本的这三个层面，我们的一些思考，我们整个的布局的话也是这么布局的，特别是在产业资本这个层面，我们现在也收购了5家上市公司，自己分拆上市也好，还是收购也好，也搞了5+1，一共搞了6个上市平台，我们相当于在做这种地产加产业资本的这么动作，我相信就这种三驾马车组合，拉动企业战略发展的威力。我觉得后续会慢慢的越来越体现，不管是培育新的增长点，还是来对冲这个行业的周期，来抵消整个调控的影响，能够实现这种长周期的跨周期的发展，我觉得应该讲它的意义会比较大。

乐居财经 05-14 02:33

佳兆业集团控股首席战略官刘策首先发言。

乐居财经 05-14 02:33

14:00 连线准时开始。主持人乐居财经研究院主编 杨倩 介绍了此次连线的背景并介绍了连线嘉宾。

乐居财经 05-14 02:33

背景：

4月9日，佳兆业发布《2019-2020年房地产行业白皮书》，其中包括地产篇：地产尚未到顶，但玩法已变，内生能力驱动房企盈利到达新峰值；城市更新篇：坐享增量向存量转轨红利，迎来新的十万亿级的黄金大赛道；产业资本篇：大资本时代来临，资本助力产业崛起。

主题：

后疫情时代中国房地产趋势前瞻

——解读佳兆业2019-2020中国房地产行业白皮书

时间：2020年4月21日 14:00

主要议题：

1、2020年中国房地产业发展大趋势是什么？

2、城市更新在未来房地产发展中所起的地位和价值是什么？

3、此次疫情及国际国内环境变化对中国房地产业会有什么影响？

连线嘉宾：

刘   策：佳兆业集团控股首席战略官

严跃进：易居研究院智库中心研究总监

朱文策：朱罗纪自媒体创始人

姚育宾：乐居控股首席研究员

潘宇凌：乐居执行总编辑兼乐居财经主编

主持人：

杨   倩：乐居财经研究院主编