莱山两地底价“出嫁” 万科拿下金滩南路西宗地

娜娜 04-24 14:39

今天很高兴，资深分析师王艺澎老师做客我们乐居直播间，带给我们专业的地块市场解读。也恭喜，也恭喜万科和富润夺得地块。我们下期再见。

娜娜 04-24 14:39

@游客：鹿鸣南地块原政府预留地

目前市面上还没有消息流出要拍卖的消息

娜娜 04-24 14:39

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  对于一线房企面临的这种储地荒，原因及状况你怎么看？能否给房企一些拿地建议？

‍‍  2015年始，烟台房地产市场逐步回暖。外来房企进军多年，项目开发多数步入尾声，衍生了开辟新战场的焦灼心态。自党校地块开始的高调抢地，到冰轮地块的隔空厮杀，背后隐现的储地荒问题也越发明显……

‍‍  作为房企中的标杆，万科深耕烟台八年，目前在售七个项目，位列一线房企之首。但万科看地的动作从未停止，今年斩获的翡翠公园项目、福山北方家纺项目，也进一步巩固万科在烟台房地产市场的龙头位置。

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‍‍  金地在格林世界和金地澜悦的带动下，今年上半年以成交金额2.97亿元，位居榜单第六。澜悦项目接近尾盘，销售主力为莱山区金地格林世界。但为保证在烟台房地产市场上的占有率，企业也在积极储备地块，目前在看莱山海边、芝罘黄务地块，意向非常大。

  就保利来说，香榭里公馆、紫薇郡都基本售罄。去年，市委党校地块，保利便有拿下的准备，谁料竞争异常激烈，被明珠山庄收入囊中。因此，保利也是最急需存量地的房企之一。有消息称，正在莱山区、高新区看地，合作开发的可能性依旧比较大。

  中粮朗云是中粮地产在烟台继大悦城之后的又一力作，区位、配套、产品及企业品牌是其热销的主要因素。项目10栋楼，分两期开发。2015年共备案944套房源，当年去化率高达74%。一年多的时间，项目已经接近尾盘，目前仅30套顶层房源在售。因有大悦城的浓厚根基，中粮势必会在烟台继续深耕，同时也在不断看地。有小道信息称，莱山一地块十拿九稳。

  莱山宝龙广场，为宝龙与飞龙集团合作开发的商业综合体项目，内含两栋住宅楼，2014年11月首次开盘。为保证占有率，后期宝龙可能会继续合作开发，拿项目东边地块。同时，开发区长江路地块也在备战。

  中海于2011年进驻高新，陆续打造了中海紫御公馆、中海银海熙岸和中海国际社区三个项目，目前中海地产已经形成高中低端产品线的完整链条，拥有了一大批业主资源。前段时间全国范围收购中信地产后，将接管烟台开发区中信广场地块，也在瞄准其他地块。

  恒大自前几年便有消息称在黄务看地，今年三月的招聘信息更是在地产圈内掀起一股热浪。首站地位于福山夹河片区，项目案名恒大御景湾，与山东高速合作开发。目前，项目在打桩中。除此之外，恒大前段时间也在莱山看地。

烟台品牌房企储备地块一览（附小道消息）

 　2015年9月20日，烟台土地市场沉寂一年多后，在原市委党校地块的拍卖中，上演了一场罕见的地王争霸赛。地块网拍出让，吸引了多家房企前来争夺，据业内透露为城发、海信、明珠山庄置业、华润…经过了551轮厮杀，编号695竞买者（烟台明珠山庄置业有限公司）报价31300万元将这场持续九个小时的拉锯战终止。楼面价6174元，打破了中海紫御公馆3945元记录，烟台招拍挂史上，单价地王最终诞生。

  在这场烟台罕见的抢地战中，地块优质抢手，最后的高成交价却也成了烫手山芋。而这背后，房企的激烈争夺，正是储地荒的初显。

  时隔五个月，黄金地块原冰轮厂的出让，更是引得20余家房企观望、7家房企隔空开火。小道消息称，参与房企有万科、城发、海信、烟建、中粮、华润等。最终，楼板价4711元/平，溢价率56%，成交总价5.5亿元，由万科竞得。

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娜娜 04-24 14:39

莱山两地底价“出嫁” 万科拿下金滩南路西宗地（附航拍探地）

‍‍‍‍　　自去年九月，市委党校地块打破沉寂，一年来，烟台的土地市场开始暗潮涌动。年初冰轮地块的厮杀、万科福山地块的斩获，再到逐渐显露的房企储地荒，热门地块一出让，便引得全地产圈内的关注与讨论，似蠢蠢欲动，又像风声鹤唳……

　　今日（9.22），时隔一年莱山首推地块的网拍，南北各一宗，广电培训中心北地块由富润置业竞得，作为云顶蓝山项目二期别墅用地，楼面价高达5768元/平。而前期网传多家一线房企瞄准的刚需盘科技小区东A宗地，最终由万科竞得！目前，万科在烟台实现了十盘联动！

万科首次进军莱山区

科技小区东A宗地位置图

航拍实景图

  楼面价2151元/平 花落万科！万科实现十盘联动

  竞买号1490在9月20日便上缴保证金，开始出价。前期也有小道消息称恒大、中海均对地块感兴趣，也获得了众多业内的关注。

  9月22日土拍正式开始，却并未出现大家所想的竞争态势。最终还是1490号底价拿下地块，竟是万科，确实很意外，这也是万科在烟台首次进军莱山区。

  科技小区东部A宗地，东至金滩南路，西、北、南至规划路，出让面积50619.7平方米，建筑面积111300平方米，住宅、公共管理及公共服务用地，起拍总价23940万元，起始楼面价2151元/平。

乐居独家航拍视频（环视航拍师：乔健）

  独家航拍探地：地势低农作物覆盖 周边均价6000-7000

  20日，乐居记者与环视航拍师实地探访了科技小区东地块。坐车到达莱山区轸大路，在轸大路与在建的金滩南路交汇的西北处，便是拍卖地块。

  地块东临金滩南路，南抵孙家滩纪念堂，滨海中学新建规划路以东，北至航院家属楼东边规划路。目前，地块东、北、西新建规划路都已建好，东侧的金滩南路为莱山区多年规划的断头路打通，是上海滩花园、三高校等住宅小区的重要通道，通车后能够有效缓解滨海街道交通通道不足的现状，为周边居民的出行提供便利条件，也对周边街区以及莱山经济的发展将起到推动作用。从现场来看，道路已经完成铺设，标志线均已画好，预计十月份通车。

地块东侧金滩南路十月通车

地块实景图

  走进地块，相对东侧的学府小区地势偏低，地块内东北处建筑土堆积整体高耸。除西北角两三栋承包果园的平房外，整个地面无建筑物，全部被庄稼、蔬菜、果树及杂草覆盖。目前庄稼均已收割，只留白菜、萝卜、地瓜等菜地。在此种地的于大爷告诉记者，这一片都是于家滩的农地，但所有权属于村委，随时都可以收走。当记者告知他马上地块就拍卖了，他说拍卖好，早收早省心，因为农作物都收获了，基本不存在补偿。

  地块远离莱山核心居住区，地处三滩社区，在售楼盘不多，无大型商业配套，但北边小区市场可满足日常生活需求。轸大路以南，为盛泉园区，多为工厂，产业工业人员庞大，可带来一定的购房需求。

  地块东边为学府小区，即烟台三高校小区，早已入住近十年，二手房价格7600元/平。北边逛荡河以北双河东路沿线为上海滩花园、德尚世家，入住多年，底商均已成熟。上海滩花园均价6800-7000元/平，德尚世家均价6800元/平，两项目均在售。轸大路东侧在售楼盘，金地格林世界均价6000元/平。

  专家解读：项目开发有望承接莱山品质型刚需市场

  莱山区作为烟台的高价值区域，市场需求旺盛。但近几年区域楼市伴随中铁、保利等部分品牌项目的开发接近尾声，土地供应紧俏，楼市发展出现一定的断层，使得莱山也成为烟台不多的受供应面限制的区域楼市。

  本次土拍乐居采用了烟台首次视频直播，并邀请到了同策咨询策略中心主管王艺澎坐镇解读地块。在直播过程中，王艺澎表示，作为近两年莱山的稀缺土地供应，地块自身受到的关注度比较高，整个项目起步就可以聚焦一定的市场关注。具体到项目来说，从区位来看，位于观海路南端，不属于莱山中心的区位，但交通便捷，可实现与核心区的快速沟通。配套方面，有逛荡河景观资源，但近距离生活配套比较弱，需要借助北侧上海滩花园的一部分底商，未来项目自身也需要进行有效的提升。

  “项目开发有望承接莱山品质型刚需市场，但面临上海滩花园、金地格林世界两品牌大盘的南北夹击，项目定位及产品规划需谨慎处理。”‍‍‍‍

娜娜 04-24 14:39

‍‍‍‍楼面价5768!富润竞得广电培训北地块 未来售价2万5附航拍

　　楼面价高达5768元/平！9月22日，烟台富润置业有限公司（竞买号1478）底价竞得烟J[2016] 2002号广电培训中心北侧宗地。作为云顶蓝山项目二期的纯别墅用地，预测产品未来均价在每平2万5左右。

　　8月23日，烟台国土局出让两宗住宅用地，位于莱山区，分别为烟J[2016]2001号科技小区东部A宗地、烟J[2016] 2002号广电培训中心北侧宗地。这也是继去年11月份以来，莱山首次出让土地，在闹地荒的大背景下，莱山区这两宗土地的推出如久旱逢甘霖，激起了众多业内的关注。

  地块成云顶蓝山二期别墅用地未来售价2万5一平

  广电培训中心北侧宗地，位于康复路以西、万和酒店西侧，广电培训中心北侧，出让面积7421平方米，建筑面积7940平方米，住宅70年、公共管理与公共服务50年，容积率：＜1.07且＞1.01，起拍总价4580万元，起始楼面价为5768元/平。

  地块在挂牌当日，便有业内认为可能为云顶蓝山二期别墅用地。在拍卖的前两天，乐居记者也探访了该地块。进入地块，必须先进入云顶蓝山小区，并且从2号楼、3号楼旁经过，他家拿地的可能性都甚小，同时工作人员也称开发商20日去缴纳了保证金。

  云顶蓝山项目销售主管柳明远跟记者表示，A宗地最初便在云顶蓝山项目规划之中，为二期别墅产品，一共11栋，地上三层，地下一层，双拼、联排。户型面积160、190、260、300、400平米，将推出40至50套房源，具体开盘时间待定，预计11月份动工，交房时间为一年，售价可能在2万5左右。

乐居独家地块航拍视频（拍摄：烟台环视航拍师  乔健）

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‍‍地块航拍实景图

  乐居航拍实探：黄金地段   地势高群山环绕

  本次，乐居启用实景航拍探地，纵览地块及其周边。在视频中可以看到，地块位于云顶蓝山西北方向，地势高，北面西面群山环绕，依山而立。环山路与红旗路之间，铁道部疗养院以北，万和大酒店以西，茂密黑松林的坡地之上。

  从现场看，地块不大，不足8000平方，地上无建筑物，但土地尚未平整，放眼望去绿意葱葱。

现场实景图

  地块处于莱山黄金地段，中心居住区，距离台湾村不远，为山景别墅房，南邻桃源一品、御景观城、台湾村等高端项目，靠近二中、前七夼小学。

  东南侧的云顶蓝山一期2011年开售11层小高层，起价10000元/平，均价维持在12000元/平。2014年开售3#8+1电梯洋房，均价16000元/平，近几年无大变化。目前仅3号楼在售，房源剩余15套左右，总价400余万。二期别墅产品，周边并无竞品项目。

地块东侧康复路

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  专家解读：小规模别墅项目聚集顶级财富客群

  乐居对本次土拍做了烟台土地拍卖首次现场视频直播，同时也邀请到了同策咨询策略中心主管王艺澎坐镇解说。

  这宗广电培训中心北侧地块，起拍楼面价就在5768元/平，超过了今年年初的冰轮地块，更是直逼去年的单价地王市委党校地块，但产品不同，建筑面积也是三宗地中最小的。容积率小于1.07，注定了项目的产品类别。地块位于莱山传统富人区，作为小规模别墅项目，有望借此聚焦烟台顶级财富客群。

  王艺澎也进一步分析到，从目前烟台的别墅市场来看，经过这几年的发展演变，逐步出现了两极分化的趋势，像该块地所在区位的这种主城别墅，密度低、价值高，将进入烟台顶级圈层的竞争，更强调溢价能力。另一类，像龙湖、中冶等远郊资源性别墅，逐步收缩面积，控制总价门槛，强调经济性、平民化，来扩大客群基数。

  “别墅竞争的差异性比较大，自身的定位及面积、总价会直接影响项目在别墅圈层的站位。这块地只有8千方的规模，别墅量不大，对整个别墅市场的格局影响不大，但在产品打造方面仍值得期待，有望为全市顶级豪宅市场带来一个新的选择。”

娜娜 04-24 14:39

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就烟台大环境来看，如果广电这块地来万科做，对周边项目来讲，因自身来讲无商业办公等周边配套，故区域影响力较弱。

娜娜 04-24 14:39

广电培训中心北侧宗地开拍即成交，成为万科本年内在烟台拿的第三块地，这也将成为万科在烟台的第十个盘。

娜娜 04-24 14:39

娜娜 04-24 14:39

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广电培训中心北侧宗地，康复路以西、万和酒店西侧，广电培训中心北侧，出让面积7421平方米，建筑面积7940平方米，住宅70年、公共管理与公共服务50年，容积率：＜1.07且＞1.01，起拍总价4580万元，起始楼面价为5768元/平。

那当时出让的时候，也有很多业内认为可能是云顶蓝山二期储备用地。究竟是不是，还是比较期待的。

娜娜 04-24 14:39

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距离土拍开始还有4分钟，网友们在观看直播的过程中，可以在直播间进行留言，和帅哥美女主播互动哦~ 

娜娜 04-24 14:39

‍‍‍‍‍‍‍‍现在几位主播聊到了区域价值这一块，就目前来看，广电地块价格较高。

娜娜 04-24 14:39

‍‍@游客：广电位置在哪？

金沟寨立交桥的西边，台湾村附近‍‍

娜娜 04-24 14:39

‍‍直播已经开始了哦，看不到的亲可以刷新重新进一下‍‍

娜娜 04-24 14:39

 烟J[2016]2002号，广电培训北侧宗地也于9月21日11:07:43分迎来首轮报价。

竞买号1478，以4580万元的起拍底价举牌该地块。

娜娜 04-24 14:39

9月20日，22:27:41分，烟J[2016]2001号，科技小区东部A宗地迎来首轮报价。

竞买号1490出价23940万元。

娜娜 04-24 14:39

自去年市委党校地块引得多家房企争抢，诞生了烟台招拍挂史上的首个地王。今年2月，芝罘区原冰轮厂地块更是引得7家房企隔空开火，溢价率56%，成交总价5.5亿元！

本次要拍卖的两个地块，为烟台莱山区2016年首次推出新地块，其中科技小区东宗地总价高达2.4亿元。

据小道消息称，广电培训中心北地块可能为云顶蓝山二期别墅用地地块，但也有业内表示目前金地在看。科技小区孙家滩附近地块，也有恒大、中海等一线房企瞄准。

娜娜 04-24 14:39

烟J[2016]2002号，广电培训中心北侧宗地，康复路以西、万和酒店西侧，广电培训中心北侧，出让面积7421平方米，建筑面积7940平方米，住宅70年、公共管理与公共服务50年，起拍总价4580万元，起始楼面价为5768元/平。

广电培训北侧地块位置

娜娜 04-24 14:39

今天要拍卖的其中一块地编号为，烟J[2016]2001号科技小区东部A宗地，东至金滩南路，西、北、南至规划路，出让面积50619.7平方米，建筑面积111300平方米，住宅、公共管理及公共服务用地，起拍总价23940万元，起始楼面价2151元/平。

科技小区东地块具体位置

娜娜 04-24 14:39

欢迎来到乐居直播间，9月22日上午10点，莱山广电培训北地块及孙家滩附近地块，两块地将进行网上拍卖。乐居将通过视频和图文直播的形式为大家奉上最及时的土拍战况，请您持续关注。

本次直播，我们邀请到了同策咨询策略中心主管王艺澎，做客直播间作为嘉宾起对本次土拍进行现场解读。

直播将于上午9点半正式开始，敬请关注。