锐理数据2017年度发布会

云南乐居主播 04-19 21:08

本次发布会到这里就结束了，更多昆明楼市信息关注云南乐居！

云南乐居主播 04-19 21:08

市场需求预判

十三五规划到2020年，昆明中心城区人口预计将增加38万人；人均住房面积将每人增加5㎡；预计至2017年底住宅销售面积850万方；预计2018年-2020年年均住宅需求面积约1000万方。

云南乐居主播 04-19 21:08

土地供应预判

昆明市近3年内将有近12050多万方土地出让，年均可出让面积4000亩；集中于高新、北部、草海、东部、金产、巫家坝、会展、呈贡、大渔等区域。

云南乐居主播 04-19 21:08

2018年发展方向

1、租赁市场：政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。2018年租赁市场的发展方向将以存量为主、以个人为主、以市场化运营企业为主。

2、特色小镇：特色小镇2017年也为一哄而上的状况，近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。因此尽管此前绿地、华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业布局了特色小镇，也在2017年成为特色小镇领域中“出镜率”较高的房企，2018年特色小镇将迎来洗牌。

3、资产证券化：从前热衷于笼络开发商和购房者的银行、金融机构，现在向机构房东和租客抛出了橄榄枝；银行的业务，也从开发贷、个人住房按揭贷，转向租房相关贷款和各种租赁资产证券化产品。虽然2017年房企融资趋紧将会延续，融资成本继续提高，但政策会鼓励房地产资产证券化发展，预计资产证券化将是2018年最大亮点。

云南乐居主播 04-19 21:08

2018年发展城市

1、人口导入城市：杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆等城市人口导入将是2018年重点城市。杭州、天津及武汉为“潜力巨大的新一线”;重庆被预测为“迅速崛起的准一线”之一；海南的楼市已经蛰伏5年，未来可能有3-5年的发展空间；唯一的一线城市上海为全球最大的房地产市场。昆明气候和环境因素较好，高铁开通，交通出行便捷，使得昆明置业吸引力提升。

2、价值洼地城市：房地价差较大的城市，利润空间较大；昆明市房价处于西南区域价值洼地，虽然昆明市2017年楼面价上涨整体利润空间收窄，但是其中利润空间依然巨大。

3、政策利好城市：三线城市政策总体相对宽松下，2017年，一些企业已经将三线城市作为布局选择。三四线城市在2018年大概率惯性上涨。三线中不乏具备潜力的城市，无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州及唐山等城市为最具潜力的三线城市。昆明属于二线半、三线城市，政策持续利好，也将是2018年最具潜力的城市之一。

云南乐居主播 04-19 21:08

2018年宏观经济

中国经济高速发展，GDP稳步增长；昆明随着“八出省”和“四出境”铁路格局的形成，作为面向东南亚、南亚的航空门户，国家铁路网和云南铁路动脉的重要节点，西部开发省际通道公路的有机组成部分，昆明将成为国际贸易中心和最适于人居的国际都市。随着 “一带一路”和长江经济带战略的重要支点，则将通过积极承接东部发达省份产业转移，把昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心。随着国际大都市的成型昆明GDP（国内生产总值）正在向GNP（国民生产总值）转换。

2018年政策调控

2016年国庆前，新一轮的轮楼市调控打响，主打“限购”、“限贷”等进口端限制政策。2017年春节之后，又一轮调控性政策密集出台，截止到2017年3月29日，累计32个城市出台调控政策。2017年9月22-27日，南宁、南昌、贵阳、重庆、长沙、石家庄、桂林等7城出台新的限售政策。2017年10月12日，呈贡区宣布限售；昆明主城暂未出台调控政策，2018年将政策依然处于利好状态。限购、限售城市购买力将外溢，而昆明主城未限购，也未限售，购买力持续强劲。

2018年城镇化率

2016年昆明市常住人口672.8万人，昆明市人口自然增长率6.21‰，高于全国平均5.86‰；昆明市常住人口与户籍人口比例1.20；昆明整体人口规模相对较小，处于全国第34位；自然人口增长率高于全国平均水平，增长相对较快。十三五规划到2020年，昆明中心城区人口预计将增加38万人。截至2015年末昆明城镇化率达70.05%。根据昆明发展目标，力争2020年达到80%以上，城市化进程加快。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年昆明商业市场小结

2017年1-11月商业新增量70万㎡，同比下降27%。成交量55万㎡，同比下降29%，均价23130元/㎡，同比持平。存量562万㎡，同比上涨3%，按照月均去化5万㎡，需112个月（约9.3年）消化，库存堪忧，去化艰难。

供存南市区占主力（供占42%，存占37%），呈贡区销量占比34%，位于榜首。东市区供销存占比均最小。

呈贡板块商业销量占比34%位于榜首，其次为高新/次中心板块。空港新区/中心/世博/西山板块供销存均较少。

中心板块商业价格最高为48505元/㎡，空港新区最低为11654元/㎡。

2017年1-11月商业成交7712套。主要以底商为主，成交套数占比47%，其次为集中式商业，占比34%。商业存量面积562万㎡，其中底商349万㎡，占比62%。

商业运营一般均需要3-5年的培育期，且受单价较高、地段、业态、是否有运行商及运营商的实力等因素影响，导致市场对此类产品多持观望态度，同时近几年经济较为低迷，因此商业市场的需求较小，15年开始成交量一直处于低位徘徊，今年成交量更是创下近三年的新低，造成商业库存积压，去化较为艰难，压力巨大。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年1-11月商业新增量70万㎡。成交量55万㎡，均价23130元/㎡。存量562万㎡，同比上涨3%，按照月均去化5万㎡，需112个月（约9.3年）消化，库存堪忧，去化艰难。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年昆明商品住宅市场小结

2017年1-11月商品住宅供应527万㎡，同比下降5%。成交734万㎡，同比增加7%。全年均价10598元/㎡，同比上涨28%。商品住宅年底存量426万㎡，同比降低33%，按照月均去化67万㎡，需6个月消化；全年市场表现高层占主导。

商品住宅供销存南市区占主力；东南板块销量均占比20%，北市板块销量占比16%。存量滇池板块最高，占比20%；客户受二胎放开及买房一步到位心理影响，市场在向改善型物业转变。

别墅成交1730套，洋房成交13743套，高层住宅共成交45339套。

17年全国大部分城市出台了商品住宅限购、限售政策，昆明虽也在10月份出台了呈贡限售政策，但未波及主城区，同时昆明高铁开通，地铁投入运行等使得城市交通基础设施方面更为便捷，全国各地的客户成交比例有较大提高，品牌开发商的进驻及与城市的融合，使得产品也不断趋于精美，17年大量的土地入市成交，其中不乏大开发商大手笔拿地，为抢占先机，此批放量或将于2018年入市，综合分析，预计2018年商品住宅市场保持惯性增长态势不变。

云南乐居主播 04-19 21:08

各类商品住宅市场分析

【别墅 面积段 X 单价段】成交区间相对分散，无明显核心主力。总价段主要为250万以下，占比23%。320㎡以上存量占比56%。

【洋房 面积段 X 单价段】核心成交主力110~120㎡、100~120万。66%的成交量集中在100~150㎡；80~120万总价段产品占比29%，140-250万总价段产品占比37%。

【高层 面积段 X 总价段】核心成交主力90~100㎡、80-100万，次主力为80-90㎡、80-100万。面积天花板160㎡（≤160㎡成交套数占比95%，＞160㎡仅占5%）。总价天花板180万（≤180万占比95%，＞180万仅占5%）。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年1-11月，80-100㎡面积段供应占比下降，100-160㎡较大面积段产品供应占比增加；80-100㎡面积段产品成交占比下降明显，达6%，100-180㎡面积段产品成交占比增加，同时200㎡以上大户型物业成交占比也增长2%，表明客户受二胎放开及买房一步到位心理影响，市场在向改善型物业转变。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年1-11月商品住宅供销存南市区占主力（供占50%，销占48%，存占44%），其次为北市区，东市区、中市区占比较小。售价最高为中市区11993元/㎡，最低为呈贡区，售价6478元/㎡。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年住宅价格总体呈上升趋势，全年均价9993元/㎡。商品住宅2017年5月突破万元关口，11月备案均价12165元/㎡。商品住宅价格 ≈ 2倍政策住宅价格。

云南乐居主播 04-19 21:08

2015年价格波动不大，全年均价8581元/㎡，2016年全年均价8398元/㎡，2017全年均价9786元/㎡，同比上涨16.5%。

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年1-11月，昆明房地产市场219块预售证公布产品明细，新增供应面积955.89万㎡，同比下降4.18%。

2017年1-11月，房管局发放预售证231块，面积1041.04万㎡，总共有11块预售未公布产品明细。

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

强—强者恒强

行业集中度：未来千亿规模将成为主流，在2018年会有更多千亿阵营新进者，包括阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛、远洋、融信、金科、蓝光及祥生都是千亿阵营的“预备军”。2017年房企销售排行中，阳光城、中南、正荣的年度销售都已达900亿以上；富力、雅居乐则至800亿以上；中梁、荣盛、远洋、融信在700亿之上；蓝光、金科在600亿以上;祥生则为接近600亿。

强者恒强：万科、碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海和招商2017年销售金额超千亿；其中碧桂园、万科、恒大2017年依旧稳坐前三位，销售金额分别为5500.1亿元、5239亿元及5139亿元。

持有型物业：持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。但是持有型物业对于开发商来说，品牌形象能力、运营能力、融资能力等都是考验。

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

云南乐居主播 04-19 21:08

热——认筹开盘

年度走势：2017年个56项目进行开盘推售，推出房源2.4万套，同比增长70%；开盘销售1.7万套，同比增长138%，整体销售率为72%，同比增长41%。

开盘售罄：11月19日北大资源博泰城开盘130套房源售罄、11月24万科翡翠200套房源售罄、11月26日北大资源颐和1898近200套房源售罄、11月29日七彩云南第一城开盘270套房源售罄；中交锦绣雅郡售楼部于11月29日开放并同时启动认筹，首次将推出500多套房子，竟有4000多人到场认筹；12月23日中交锦绣雅郡开盘近500套房源售罄。以往开盘“热销80%，劲销90%”的话语，在2017年已经不能让人兴奋。

云南乐居主播 04-19 21:08

热——土地市场

年度走势：2017年昆明市土地供应159宗，面积7987亩；土地成交161宗，面积8795亩。

热点区域：2017年土地供求井喷，土地成交总价和楼面地价创新高。公开拍卖土地竞争较大，外来房企拿地强势。2017年万达、恒大、金科、北大资源、红星美凯龙、鑫海汇、融创、首创奥莱、中交建、宝安、中南、景成、中铁建、中南地产等顺利拿地。巫家坝、呈贡、草海、泛亚、滇池会展等片区土地热度较高。

云南乐居主播 04-19 21:08

昆明市2017年房地产市场特征关键字：热、涨、快、强

云南乐居主播 04-19 21:08

成都锐理数据处理技术股份有限公司昆明公司总经理梁彩霞女士上台发言！

云南乐居主播 04-19 21:08

2017年，中国楼市历经限购、限贷、限价等一系列的调控政策。

而昆明除了呈贡发布限售的政策外，其余的并没有太大的变动出来。

跌宕起伏的2017年，昆明楼市似乎总能“置身事外”。

省外购房者的占比不断增加，开发商不断涌入昆明，似乎每一场土拍、每一次开盘、每一场产品发布会对能吸引圈内人士的目光。

而真实的2017年昆明楼市表现究竟如何？

昆明的12个板块哪些表现更为亮眼？

未来楼市的发展方向是又是什么？

锐理数据作为第三方的专业数据机构，

将用所掌握的数据信息为支持，

对2017年的昆明楼市做出总结分析和评估，

并对2018年的昆明楼市做出预判。

云南乐居主播 04-19 21:08

唯快不破 强者恒强

锐理数据2017年度发布会

主办：锐理数据

承办：恒大地产集团云南公司
时间：2018年1月10日14：00
地点：恒大云报华府营销中心（西山区日新中路与前卫西路交叉口西行300米）