戴德梁行2017昆明楼市分享会

云南乐居主播 04-20 07:36

感谢大家的积极参与，“2017昆明楼市，雨润春城势待发”昆明房地产市场分享会到此结束，再次感谢到场的各位领导、来宾和各位媒体朋友。朋友们，再见。

云南乐居主播 04-20 07:36

谢谢魏总为我们提供了非常有价值的干货，为我们打开了新的视野看特色小镇的发展。

接下来进入媒体互动环节，在听了各位嘉宾的分享后，相信在座的朋友们会有一些关于昆明房产和产业发展的问题想与台上的嘉宾进行交流。

云南乐居主播 04-20 07:36

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戴德梁行成都公司策略发展顾问部董事魏晓龙为大家做“特色小镇”主题分享

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主持人：机遇与挑战总是并存的，2016年7月，国家开始大力推进特色小镇发展，昆明的特色文化和特色产业十分丰富，像大家熟悉的少数民族风情、花卉产业等，城市发展要有产业作支撑，才能防止“空心化”；产业发展要以城市为依托，才能防止“孤岛化”。那如何因地制宜打造特色小镇，将特色资源转化成经济资源呢？下面有请戴德梁行成都公司策略发展顾问部董事魏晓龙为大家做“特色小镇”主题分享，大家欢迎。

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戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为：昆明市场刚需产品为主的时代将逐渐结束，市场新推项目以大户型为主，大量改善客群进场加速市场产品转变，未来昆明住宅市场将迎来更多的改善性产品，如大户型、板式结构等。其次，昆明市房地产市场整体环境宽松，随着品牌房企逐渐占据市场主力，以及更多改善性需求的多重作用下，未来昆明市住宅价格将呈现逐步上涨的趋势。

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从2009年起，全国大型品牌房企陆续进入昆明开始住宅开发，今年上半年昆明市成交前30的开发商中，品牌房企成交量、供应量、成交金额均占半壁江山。大型房企的进驻和开发，为住宅市场带来更多更新更高的标准，提升昆明住宅市场的整体档次，推动房地产市场发展。预计未来，居民消费水平的提升将刺激居民对住宅产品的舒适性、宜居性、管理规范性有更高的要求，优质的住宅产品将更具市场吸引力，届时品牌房企与本地房企间的抢占市场份额的竞争也将愈演愈烈。

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另一方面，据统计，今年上半年昆明市100平方米至180平方米的成交套数占全市总成交的54%，三房成交比例为53%。二胎政策的开放、对生活舒适性的追求、消费力的提升等推动了昆明市住宅产品的转型，昆明市住宅需求已悄然从刚性需求开始向改善性需求转变。

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截止今年6月底，昆明市住宅成交量达到451.8万平方米，持续高位运行；供应量为265.6万平方米，成交面积远远高于供应面积。价格方面，去年年底全国各地普遍出现了一次住宅市场的疯狂增长，但并未波及昆明楼市。在宽松政策及市场需求的支撑下，今年上半年昆明市住宅价格相比去年年底大幅上涨了20%左右，至9536元/平方米。随着房价的大幅攀升，今年上半年昆明市住宅市场有温和收紧的趋势，虽然政府并未出台任何限购限贷政策，但昆明市的相关金融贷款政策已经开始逐步收紧，例如，昆明多家银行开始对商业贷款减贷款或停贷，首套房利用优惠取消或上浮等。不过，城镇化进程的不断加快、人口的增加将为昆明市住宅市场提供巨大的置业需求支撑，而人口消费结构的升级将持续增强购房者对市场的良好预期，预计短期内，昆明住宅市场将持续量价齐升。

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戴德梁行成都公司综合住宅服务部董事谢普丞做“住宅市场”的主题分享。

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戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为：未来随着大悦城、恒隆广场、万象城等优质开发商的大型项目入市，昆明市零售商业市场有望迎来一次全方位的提档、升级，同时迎来更多潮流、时尚的零售新品牌。拥有极强的招商能力的大型开发商拥有与品牌商直接对话并完成招商的能力，因此未来昆明商业市场的招商形式将发生巨大变化。昆明市未来商业市场将以市中区为引擎，区域级商圈为推动，真正实现多点开花式的全面发展。  

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近几年随着各大优质购物中心的崛起，零售市场竞争加剧，昆明传统百货经营受到较大冲击，部分百货陆续进行调整，如南亚第壹城金鹰百货撤出，转型为NEW MALL；金鹰购物广场A座正逐层调整，三楼调整为儿童业态，四楼调整为餐饮；新西南广场正处于二度调整升级当中。其次，下放了代理权的几大零售品牌几乎掌握在昆明少数代理商手里，这在一定程度上导致了昆明零售项目的同质化。代理商主导是昆明零售市场最为鲜明的特征。

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从品牌方面来看，拥有固定受众客群，市场影响力较大的快时尚品牌已成为昆明优质购物中心标配。市场知名快时尚品牌例如H&M、GAP、ZARA、New Look、FOREVER21等在昆明市均有门店布局，其副线品牌也逐渐进驻昆明。与成都相比，昆明零售商业因缺乏具有领导性、差异化的项目，以及开发和运营实力强大的投资商，导致市场发展相对滞后，但随着大悦城、万象城等项目的入市，未来市场将有望迎来一次巨大的升级与转型。

随着城市的发展，昆明市传统核心商圈——市中区的承载能力逐渐饱和，南市区、北市区等区域级商圈开始逐步崛起，同德·昆明广场、西山万达广场、爱情海购物中心等标志性项目均分布在区域级商圈。

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德梁行成都公司商业地产部董事钱峰做“零售商业市场”的主题分享。

从2005年拥有第一个购物中心开始，经过长达10多年的发展，优质零售商业已经迈入“趋优选择市场”阶段，一站式购物中心开始成为市场重要零售商业物业类型。截止2017年8月，昆明市优质零售物业总存量为1,648,000平方米，首层平均租金为487元/平方米/月，空置率为7.5%。8月5日，位于五华区滇缅大道的西城COHO正式开业，填补了西市区优质商业的空白。在去年昆明全市新增约40万方后，今年优质零售商业新增速度明显放缓。

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戴德梁行成都公司企业服务部华西区董事刘聪聪认为：在未来2-3年内，昆明市优质写字楼依然以本地及内资开发商为主，加之处于高位的空置率，租金上涨压力较大。但依托在“一带一路”的重要地理位置以及城市发展，未来昆明市的产业发展有望得到长足的进步，从而拉动优质写字楼需求。除此之外，在优质写字楼逐步发展的同时，竞争也将越加激烈，未来高品质租户除了对硬件设施的追求外，也将对物业管理的水平提出越来越高的要求。

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从各区域情况来看，昆明市的新兴优质商务楼宇多集中在盘龙区与西山区，当前两区域的优质写字楼存量之和占全市总存量的78.94%。盘龙区近年迎来一批以俊发中心、昆明269为代表的高端物业，优越的软硬件条件及周边配套的逐渐完善使得该区写字楼平均租金处于全市高位。

昆明市写字楼标准相对较低，标准甲级写字楼少，并以散售物业为主，这对写字楼后期管理、租户品质等方面产生了诸多的负面影响。其次，本地开发商以及内资企业是昆明优质写字楼的主要开发者，与外资及品牌开发商相比，本地及内资开发商缺少对甲级写字楼的开发经验、以及后期招商和运营经验，因此从供应角度来看，吸引外资、国企等拥有资金实力、资管能力的开发商显得尤为重要。

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戴德梁行华西区企业服务部主管、董事刘聪聪做“写字楼市场”的主题分享。

2017年上半年，昆明优质写字楼存量为1,065,830平方米，租金为101.7 元/平方米/月。由于近两年新增项目较多，去化速度较慢，导致全市空置率处于高位，达47.8%。2009年以来，昆明市大举推行“城中村”项目改造，本土房企集中拿项目进行改造开发，不少优质房企被吸引入滇，高频率的项目改造和再开发使得昆明市优质商务楼宇于2012年开始进入集中供应期，至2017年昆明市甲级写字楼存量为1,065,830平方米，相比2012年存量上涨189.6%。

云南乐居主播 04-20 07:36

作为区域性国际中心城市，昆明地理位置得天独厚，面向两亚，同时受“一带一路”战略的重大利好，昆明迎来前所未有的发展机遇。纵观昆明的房地产市场，与全国及西南重点城市相比，昆明的发展潜力巨大，有极大的提质优化空间。戴德梁行深耕房产市场已有百年，我们十分关注昆明房产市场的走向，今天，我们将从宏观大局和微观业态为大家解读昆明房地产市场。在分享结束后，我们也为各位预留了提问互动时间。

戴德梁行成都公司总经理张裕鹏做“昆明宏观概况与土地市场”的主题分享。

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戴德梁行大中华区研究部总经理林荣杰分享中国写字楼市场报告

林荣杰（James）拥有超过20年的行业经验，作为资深测量师，他成功参与了全球众多重要项目，涵盖工业、零售、写字楼、住宅、酒店服务公寓等。

云南乐居主播 04-20 07:36

戴德梁行大中华区副总裁、华西华南区董事总经理程家龙致辞。

尊敬的各位领导，各位来宾，以及到场的媒体朋友们，大家下午好。欢迎大家莅临同德广场，参加“2017昆明楼市，雨润春城势待发”昆明房地产市场媒体分享会，我是戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙。

春城昆明，作为云南省省会，是中国面向东南亚、南亚开放的门户城市，从两千多年前的“南方丝绸之路”到新时期“一带一路”，昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。

丰富的自然地理资源和优良的区位优势使得昆明备受瞩目，但是如何才能借此优势使昆明在“一带一路”春风和中国快速发展的列车中脱颖而出？古有刘备因诸葛而得蜀，可以预见，昆明也急需一名“城市魔术师”来帮助实现自身快速转型升级。

戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球70多个国家,拥有45,000名员工，在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户和投资者创造更大价值。

戴德梁行成都公司长期以来为四川及整个华西地区的政府、企业、开发商等各种类型的客户提供最优质的房地产专业服务，在华西市场上近10年的深耕与努力也使得成都公司获得了长足而稳健的发展，更是赢得了客户的一致认可与广泛赞誉。

戴德梁行与昆明市长期保持良好的合作关系。今年5月18日，昆明市在戴德梁行成都公司的协助下举办了“2017年昆明总部（楼宇）经济论坛”并发布《盘龙区楼宇经济白皮书》；去年5月，云南最大的钢铁联合生产基地——昆钢集团与戴德梁行成都公司签订战略合作框架协议，我司全力协助昆钢园区成为国企转型升级的示范标杆。

本次分享会将围绕昆明房地产市场的宏观发展状况、写字楼市场、零售商业市场、住宅市场、土地市场以及特色小镇发展问题展开讨论。

戴德梁行认为随着“一带一路”等相关政策的推进，昆明市依托其地理位置，未来发展潜力十分巨大。

无数的经验与事实表明，现代社会产业与城市深入融合，集约化、高密度、辐射型的楼宇经济成为驱动区域经济增长的强劲动力。对于昆明写字楼市场，我们认为本市标准甲级写字楼数量有限，同时租户依然以本地中小企业为主。依托昆明在一带一路上的重要地理位置以及城市的整体发展，未来昆明市优质写字楼同样潜力依然巨大。

互联网改变了现代都市人的生活，同时也改变了零售业市场。当前昆明零售市场中的百货与购物中心在数量上分庭抗礼，竞争激烈。但在电商的冲击性，百货的优势逐渐消退并且有转型调整的趋势，迫使传统商业模式产生了由表及里的新变化。

云南良好的气候条件、快速发展的交通、逐步完善的基础设施，吸引越来越多的外地消费者到昆明购买住房。得天独厚的气候优势，让昆明住宅市场在全国的雾霾肆虐中显得格外耀眼，价值也在进一步释放。戴德梁行认为，昆明住宅市场长期保持者稳定和健康的发展。近年来，品牌房企在昆明表现活跃，进一步与昆明本土房企分割市场，同时随着购房者经济实力的提升，昆明住宅市场需求开始逐渐向改善性需求转变。

大城市发展千城一面问题怎么解决？昆明如何发挥自身独特旅游资源优势？特色小镇作为旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式，能够有效带动昆明经济发展，成为昆明经济增长新节点。

戴德梁行将在今后与昆明展开进一步的合作，帮助昆明发挥自身区位优势，推进与周边国家交流与合作，使昆明建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心。梦回旧丝路，潜力新春城，昆明的建设与发展，戴德梁行将陪伴左右。

谢谢大家。

云南乐居主播 04-20 07:36

主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，以及到场的媒体朋友们，大家下午好。欢迎大家莅临同德广场，参加“2017昆明楼市，雨润春城势待发”昆明房地产市场媒体分享会，我是来自戴德梁行成都公司常务副总经理王艺。

在分享会之前现场的嘉宾也看了我们集团的宣传片。是的，我们遍布全球70多个国家的45,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务，年营业收入达60亿美元。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。

同德实业集团总裁王晔华女士首先发表致辞。

云南乐居主播 04-20 07:36

活动即将开始，领导、嘉宾开始进入会场。