谁买走了昆明的房？

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】

那我们今天的直播就到这里啦，感谢大家的关注！下期再见！

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】

好的，感谢各位的分享，有很多网友也正在关注我们的直播，大家的问题基本集中在房价会不会涨等之类的问题，其实对于下半年楼市走向，各位业内代表已经都做了深刻的分析，各位网友可以再回顾下前面的直播内容。

云南乐居主播 04-23 20:31

【招商海公馆项目代表】

大鳄抢滩的整个态势是非常明显的，就拿整个环湖东路片区而言，就今年，就有金科、北大资源、红星等多家全国性大牌房企挺进，加之既有的招商蛇口、城投等品牌房企，三个半岛可谓百舸争流。大牌房企的抢滩，于昆明而言是更加有益的。不仅对于土地资源有着明显的整合作用，同时也能有效整合兼并中小房地产企业，杜绝“小、散、乱”等低效开发模式，建成一批高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的项目，对整个市场的品质化建设有着强有力的推动效果。

基于此可见，整个楼市的走向将侧重两个关键词“实力、责任”，同时也将迎来品质博弈的阶段。可以说，未来楼市的发展很大的因素都取决于品牌企业的塑造和定位。楼市现在打的不是价格策略，而是品质战略。产品建设的质量、企业的品牌实力和公信力、后续产品服务等，都将成为房企争夺市场的核心要素，也正是基于高品质的建设，才能让昆明整个城市的宜居特性更加凸显。

云南乐居主播 04-23 20:31

【恒大云报华府项目代表】

“健康中国”国家战略之下，云南依托国家级滇中新区，构建滇中新区大健康生态系统，制定“健康春城”的发展战略目标，把昆明打造成为健康产业发达、健康文化鲜明、健康服务完善、健康春城品牌靓丽、具有国际影响力的中国健康之城，昆明在全国范围内受到越来越多的关注，各项经济指标出现变化是一定的。那么房地产也不例外，所以下半年预计稳中有升。

云南乐居主播 04-23 20:31

【昆明克而瑞数据机构分析师】

昆明整体土地供给向来是比较竞争，加上2014年-2015年市场低迷，房企拿地本身就较少。随着市场回暖，土地2-3年的需求集中与2016年爆发，造成目前现状。整体昆明市土地供给情况，城中村拆迁土地开发难度大，城市3环内空置土地稀少。有开发价值的土地，主要集中于广福路与环湖东路之间；吴家坝板块。随着今年全国房企增加，土地需>供，土地争夺愈演愈烈是必然现象。

对于昆明下半年楼市，将是一场全国房企大会战，竞争将进入白热化。恒大、万科、融创、碧桂园等今年都将有2-4个项目面市，加上金科、美的等其他实力房企入市，下半年买房的客群挑选空间非常广。

下半年集中面世大量项目，也有助于昆明市场房价稳定。也会加剧市场优胜劣汰的情况。真正出现为客群居住考虑的好房子，好项目。

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】

今年春节以后，又一波外来房企强势登陆昆明，随着融创、新城控股等的加码，昆明楼市品牌集中度更加提进一步提升。2017年，昆明已然是诸房企兵家必夺之地，而实际上，近２个月来昆明土地几近断供，未来房企可能在土地资源的争夺更加激烈，您如何看待这一现象？对于下半年昆明楼市走向，您如何预测？

云南乐居主播 04-23 20:31

【恒大云报华府项目代表】

其实昆明的房地产价格一直处于市场洼地状态，所以在市场趋热的情况出，出现一定的涨幅是正常的。所以，可以理解为，昆明市场价格上涨其实是房地产发展的正常态势，未来房地产预计也将稳定发展。

云南乐居主播 04-23 20:31

【万科银海泊岸项目代表】

外来购房者进入对库存去化的促进，同时挤压了房价的上涨，这是不增的事实。近几年来，昆明楼市无论全国整体市场好坏，需求量一直非常稳定，每年成交量差距不大。而去年年底至今年年初，外省客群的大量涌入，让昆明楼市的需求量突然大，直接打破了昆明这几年来已经形成的市场供需平衡关系。

2016年年中至2016年年末，市场表现稳步向好，库存去化明显，价格微幅上涨。但是2017年2月开始，随着外省市限购限贷政策的突然加强，外省客户也是爆发式增长，从而导致需求量突然提升，楼市增长的泡沫比较明显。就如上面所说，外省客户群需求猛增，打破了已经形成的供需平衡关系。但该类型购买房产自用属性弱，投资属性强。没有产生实际使用价值。

云南乐居主播 04-23 20:31

【招商海公馆项目代表】

可以说这是一种稳中有升的状态，回顾整个2016年，昆明楼市在去库存的严峻压力下，仍然完成了房地产投资及销售的两个“一千五”：即投资完成1500亿元以上，销售完成1500万平方米以上。当然，这个情况得益于昆明商品住宅供应面积减少、成交量上涨，也得益于昆明楼市去库存利好政策的刺激。

再看2017年，市场总计库存新增超过250万平方米，整个“去库存”的主基调是不变的。纵观全国，整个二线城市基本处于需求透支的状态，土地整体供应仍显趋紧。而昆明市场整体土地供应基本平稳，且随着各项政策的落地，未来城市的产业配套和城市人口膨胀还有一定的空间，这也是房地产市场将持续向好的主要动力。综上，可以基本预见2017年昆明房价大幅度上涨和下跌的可能性都不大，房价会在较合理的区间内平稳发展，整个房地产市场将更加理性。

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】

数据显示，云南省一季度住宅库存下降15.4%，而从去年至今年3月，昆明库存已下降近百万方，有观点认为外来购房者加速了昆明楼市去化却也挤压了房价上涨，对此，您怎么看？实际上，我们能够看到，现在昆明市场已经普遍涨价，您认为这是虚火还是楼市已然复苏？

云南乐居主播 04-23 20:31

【昆明克而瑞数据机构分析师】

我认为目前的态势主要看今年昆明新推项目体量和政府市场调控政策的推出时间。

1、现在目前市场需求组成70%本地客群，30%外地客群。昆明新推体量如能满足大约新增长30%的客群需求，市场有可能趋于平稳，如果体量供给较少，价格上涨，市场火爆的现象有可能继续延续。

2、政府如果宏观调控开启，对外省客群进行限购控制。房价回落，市场趋稳将有可能实现。

云南乐居主播 04-23 20:31

【招商海公馆项目代表】

我们认为这应该是一种持续性、常态化存在的现象。首先整个昆明的城市价值是受到广泛认可的，从整体的自然环境资源来看，温暖的气候，优越的空气质量，优美的自然风光都是受到肯定的核心要素，也是许多城市望[尘]莫及的。从城市发展来看，一带一路的政策引导、东盟桥头堡战略的方针指示，昆明未来进一步腾飞的趋势是尤为明显的，可以说昆明是一块纯粹宜居的价值洼地，尤其昆明目前还没有受到限购政策等相关收紧调控，所以受到青睐也就不难解释了。

其次，再着眼于南市与呈贡片区，整个大片区的自然资源占有在昆明属于标杆位置，西山、滇池、湿地公园荟萃，可以说是城市的天然绿肺。滇池国际会展的落成，高铁的投入使用、城市行政中心的向南转移、地铁交通的日趋完善，给区域经济带来的是正面、积极的影响，也给外地客户带来了十足的信心。

云南乐居主播 04-23 20:31

【万科银海泊岸项目代表】

为什么昆明受到外地客青睐，我认为主要是以下几个因素：

1、优越的居住环境，浓厚的休息旅游度假氛围。云南省近几年来一直是全国旅游的重要省份，而省会昆明素来有“春城”的美誉，是全国著名的旅游城市，污染少，环境好，景点多，养老养生首选之一。

2、相比北上广深，昆明不但拥有完善的城市生活配套设施，而且物价水平较低，生活成本更便宜，生活舒适度更高。

3、同类型房价水平较低，相比一线城市房价很低与同类型海南等养生度假省份相比，开发较晚，房价也属于偏低水平。

4、不限购不限贷的购房政策，对于外省已被限购限贷的人群，昆明无意成为重要的购房城市。

5、云南省作为东南亚贸易的桥头堡，交通发展极其迅速。云南省是空港大省，昆明的长水国际机场更是全国第5个突破4000万人流的机场，加之年初的高铁通车，更是加强了外省对昆明的交通信心。

云南乐居主播 04-23 20:31

【恒大云报华府项目代表】

呈贡和南市区资源较为丰富，对于外地客户来说，位置配套可能不是首要考虑的因素，资源和价格对于投资客户来说才说是重要考虑因素，因此外地客户多选择这两个区域是可以预见的。此类态势预计会持续很长的一段时间，昆明的房地产是健康稳步提升的，所以未来必将有更多的外区域投资客户涌向昆明。

云南乐居主播 04-23 20:31

【昆明克而瑞数据机构分析师】

从3月份开始，外来购房者大量融入昆明房地产已经是不争的事实。南市区、呈贡房地产项目和品牌房企项目尤为明显。这一现象主要体现在中国房地产市场和宏观经济市场不协调造成的。

1、中国城市两极分化明显，发展量级差异巨大。北上广深地区一套房的首付，就够在昆明一次性付款买房，甚至可以买两至三套。巨大的差异化体现出二线、三线城市的房价性价比和差异。

2、房地产调控政策，全局性较弱。目前房地产调控，还是以省市为单位。就因如此，经常出现市场火爆但又限购限贷城市客群导入不限购限贷城市，造成蝗虫效应，房价短时间飞涨的不良情况。

3、中国投资渠道少、投资抗风险能力差。中国百姓投资方式十分单一，股票、基金、理财、国库卷、买房。基本就是这5种选择，造成了投资买房成为了最为稳定，最保值的渠道。也促成了房产投资性强无法杜绝的核心。

4、外来消费入昆购房短时间去化了大量库存房源有一定积极意义。但长期来看（1）房价上涨过快；（2）投资性较为突出，形成市场泡沫，违背了中央去库存，去投资的方针（3）外来客群购买房屋实际上，使用率极低。其实是将二级销售市场库存转嫁至三级租赁市场，长期来看依然造成不良情况。

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】这省外购房者出手确实豪气啊。其实大家也看出来了，今天做客直播间的三个开发商项目，都是属于滇池板块，那从市场情况来看，外来购房者在南市区及呈贡片区占比相对较高，有的项目比例甚至达40%以上，对此，您如何看？您认为这一态势将持续多久？您觉得昆明何以受到外地客青睐？

云南乐居主播 04-23 20:31

【招商海公馆项目代表】

在销售过程中还是有很多令团队难忘的片段，其中印象比较深刻的是一位来自北京的客户，打长途飞的到海公馆进行“血拼”，3小时拿下了4套房。步履不停，夜间又打飞的回到北京，发动身边的亲友一同购买，总共拿下了近20套房，这位客户还通过微信稿的形式将自己的置业心得进行分享，受到了很多朋友的关注和推崇。从大家的热捧也侧面反映出，海公馆在资源、潜力、现房品质、精装修便捷入住、品牌实力等方面的优势是受到全国目光的聚焦的。

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】那其实从各项目情况来看，省外购房者比例上升是市场普遍存在的情况，而且客群来源大部分是北方客户。那还想问下各位，在销售过程中有没有一些有趣的故事可以分享给我们？

云南乐居主播 04-23 20:31

【招商海公馆项目代表】

就目前整体的销售情况而言，外地客户与本地客户的占比基本成6/4开，外地占60%左右，本地占40%左右。其中外地客户的归属大多来自京津冀三角区，部分来自深圳等沿海城市。从占比可以看出，全国市场对于昆明这块热土的热情是十分高涨的，尤其从地域归属可以看出，一二线城市由于政策紧缩、供量不足，购买力向外扩散强势输出的趋势是明显的。这和整个昆明的市场环境、政策导向等因素也是息息相关的。

从购房用途来看，本地置业基本为改善型自用，外地置业大致为长期投资和短期度假，选择海公馆的理由也比较明晰，对自然资源的认可、大会展发展潜力、对昆明城市整体发展的看好。

云南乐居主播 04-23 20:31

【万科银海泊岸项目代表】

从去年12月份开始，大量外来购房者持续涌入昆明楼市已是不争的事实，尤其雾霾污染严重和限购政策严厉的城市区域。特别南市区、呈贡地区的楼盘和大型品牌开发商的项目，外地购房客比例增长尤为明显。就万科银海泊岸来说，外地购房者差不多有20%，主要是以北方城市客户为主，也有少量上海、深圳、成都等地的客户。购房原因的话，多数是投资、居住因素兼顾。

云南乐居主播 04-23 20:31

【恒大云报华府项目代表】

外来购房者比例上升是普遍现象。目前全国的房地产政策收紧，限购限贷等政策频出，导致有投资需求的客户失去了在本土置业的可能性。而昆明，本来就是度假城市，在如今日益严重的雾霾恶劣环境下，投资客户瞄准昆明市场本属寻常，再加上外交部全球推荐、沪昆高铁开通，越来越多的目光集中于昆明。昆明目前不限购且处于价格洼地，对于投资或者有养老度假需求的客户来说，匹配度非常高。对于恒大云报华府项目来说，2017年省外客户呈现出急剧增长趋势，其中以北京、河北、上海、江苏、广东等区域客户相对集中，占比32%。

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】其实，今年的市场情况应该不用过多赘述，相信大家都可以感觉到，昆明整体楼市是向好的，成交套数、成交均价均有所上浮，那其中有部分客群不得不提，就是省外购房者，从乐居走访案场的情况来看，我们经常可以听到类似说外地客组团买房啦，一出手就是好几套等等，那外来购房者比例上升是不是市场普遍存在的情况呢？

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】好的，我们的直播话题正式开始！欢迎各位！

云南乐居主播 04-23 20:31

【主持人】各位乐居网友大家好！欢迎大家做客直播间，今天我们邀请到的嘉宾是来自恒大云报华府、万科银海泊岸、招商海公馆的项目代表，还有昆明克而瑞数据机构的分析师，我们的直播马上开始了，大家有问题可以积极提问！