三大地产大咖论道楼市

梦恬

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都说,2018年是厦门楼市最艰难的一年。

在全国楼市调控的大背景下,身处“降价风暴”中心的厦门楼市,在经历了“房价下行”“成交腰斩”较长的低潮期后,购房者观望气氛十分浓厚。而近来,关于“抄底楼市”的言论不断,成交数据上的回暖,武地&建发·央著等热销红盘再现......风向似乎慢慢有了转变,可是,局面尚未完全清晰,现在应该买房吗?未来房价走势又如何呢?

为共同探讨厦门楼市未来走向,厦门乐居特别邀请到业内三位地产大咖参与讨论:厦门新景祥总经理张建、自媒体大咖【大快说】主笔叶旭端、厦门房地产经纪人协会会长傅强,希望三位资深地产从业者用敏锐的市场观察力,通过分析楼市政策,及一、二手房成交数据,理清楼市发展线索,为购房者全方位解读厦门楼市发展方向,提供有用的置业指导!

成交已见“底” 一二手房年底或放量 

作为厦门地产知名数据机构,新景祥张建指出,2018年厦门整体市场是比较惨淡的。前三季度楼市整体供应量不到87万方,成交量不到48万方,相比去年同期成交量下跌了近60%。

同样,在二手房方面,厦门整体成交情况与去年相比也呈现大幅下滑的现象。2017年二手房市场成交高峰出现在3月份(成交量超7000多套)。而今年厦门二手房市场成交最高峰出现在七八月份,由于学区房的热潮使得成交量一度回升。

“但很明显的是,11月份厦门二手房迎来成交量上的反弹。”傅强还特别提到,“这是一个‘先抑后扬’的局势。经过两个月的沉静,再加上对学区房的消化过程,现在经营公司反映二手房市场带客量明显上升,成交数据也明显增长。”

此外,张建特别提醒购房者目前存在一个机会点:岁末年终是各大开发商业绩兑现的关键时刻,开发商极有可能加大力度采取“打折促销、以价换量”的方式兑现业绩,可能会刺激年底楼市成交。


改善型客户成市场主力 集美彰显中心优势

但,即使在楼市的冷静期里,仍有一些板块“逆风”崛起,比如集美——在截止2018年新房成交量中,集美占比超三成。且就二手房数据来说,集美是厦门岛外二手房价降幅最小的区域(与去年房价相比,岛内二手房价降幅较低约15%;岛外降幅约30%;集美二手房价格降幅较小,在20%左右)为此,就特定区域的热销原因,我们也请业内大咖进行了深入分析。

叶旭端认为,集美新城是一个底蕴+新蕴的区域,是岛外均好性最强的区域。其一,集美区有百年集美学村,总体聚集人才的能力毋庸置疑,是具有书香气质的岛外唯一区域。其二,集美湖海交接,生态资源优越,拥有稀缺的湖景资源。其三,集美产业园更为出色,拥有不断发力中的软件园三期,除此之外,还有已经落成的行政服务大楼、图书馆、杏林湾营运中心等,区域配套已经兑现成熟......

而区域配套的成熟,一方面是集美房价更为“抗跌”的主要原因,另一方面是集美成交量稳居厦门榜首的重要原因,张建分析认为。据新景祥成交客户监控显示,受政策调整,投资客清场,现在主力的成交客户以刚需+改善居住为主。其中,据案场反应——售楼处所接触到的超80%的都属于偏改善型客户。而恰好,成熟的集美区完全吻合了这部分改善型客户的需求!

“此外,集美目前还有一些比较好的产品在补充,除了此前热销的项目如国贸天悦等,还有一些纯新盘比如中式精品项目——武地&建发·央著,从来访和认筹的客户比例来看,这个项目受到了购房者的一个比较多关注。”

“接下来在这几个项目的带动下,我觉得集美未来还将有不错的表现,再加上一些利好的政策出台(如人才购房补贴),集美应该能首先带厦门楼市的回暖。”张建分析道。

什么房子抗跌?厦门“三大硬汉”更具实力

在市场重归理性的重要关口,不少买房人纷纷担忧:“现在到底还能不能买房?买什么样的房子才‘抗跌’?”就这个问题,三位大咖也发表了自己对置业选择的看法。

傅强就今年二手房成交情况分析指出,“抗跌房”首先肯定是学区房,其次是刚改房,比如地铁等交通配套的房子。最后,从成交情况来看,以往是70~80㎡的户型比较受欢迎,今年明显100~110㎡的户型成交量比较大,某种程度上也说明改善型产品更具市场竞争力。

叶旭端则认为,厦门买房,要认准具备品质的项目。叶老师比喻说:“现在的厦门楼市有’三大硬汉’。首先是融创东南府,声明不减配,坚持自我品牌力;第二是保利叁仟栋壹海里,声称不涨价、不断货,一线海岸高赠户型在周边配套不断兑现的态势下肯定是更加底气十足,注重自己的品质;第三则是武地&建发·央著,声称不降价,发挥自我号召力的优势。 在复杂的市场下,这三大‘硬汉’的做法很有底气!”

此外,而就集美区域置业选择,叶旭端则推荐具有珍稀资源的区域——临湖板块和城市核心区——集美新城的优质房产,比如武地&建发·央著、国贸天悦、中航城A区、园博一号、水晶湖郡,二手房则推荐华润橡树湾。


展望2019年:未来楼市走势如何?

12月已过半,2019年厦门楼市究竟如何发展?房价还会继续下跌吗?

在政策方面,三位大咖一致认为,未来政策上不会有太大的调整,“住房不炒”的总体基调不会改变,市场不会出现大涨大跌的现象。但局部的利好政策依然会对楼市有刺激作用,如,银行实行基准利率,都能够降低购房成本,激发购房需求。再如落户政策的放松,目前已经吸引了5000人左右落户,也将一定程度上对楼市产生支持作用。

其中,傅强认为:“从二手房成交量来看,不仅11月成交上涨,而且12月上旬的成交量环比11月同期也上涨了近15%,甚至有可能创2018的新高来收高!而且,在价量提升过程中,量先行,价格就会比较稳定,也能进一步促进厦门二手房的成交。种种来看,我们还是看好2019年楼市的。”

此外,张建还特别指出:在长期供需不平衡的厦门楼市,尤其是今年受到整个行情的影响,土地的供应大量减少,明年厦门供不应求的状况可能进一步的加剧,有可能刺激2019年楼市成交。

结语

确如三位大咖所说,在政策的调控下楼市发展逻辑必然走向平稳,而近来楼市已经出现一些积极变化。并且,我们也要看到,普罗大众对于厦门这个城市的未来发展预期,还是持普遍看好态度。正是这种对城市未来的信心,也使得我们对于厦门楼市的未来发展充满想象!