梦恬
04-27 13:03
主持人：本次直播就到此结束了，鉴于很多网友的问题还没有的得到解答，可以扫码加入“厦门购房交流群”，孙律师将会继续为大家解答买房过程中的 各种法律纠纷问题~
感谢孙律师，感谢乐居网友收看本期节目！
梦恬
04-27 13:03
孙律师：如果网友们想通过中介看房后，又不通过中介签订房屋买卖合同，会存在以下几个风险：一方面，被中介起诉索要居间服务费的风险；另一方面，未通过中介对房屋的产权及现状情况进行深度调查，可能导致买卖无效人财两空；再者，各种证照和过户手续办理不及时的风险。
梦恬
04-27 13:03
主持人：许多购房者不想交中介费，想自己联系户主购买，这样会引发什么风险？
梦恬
04-27 13:03
孙律师：对于同一集体成员买卖农村住宅即所谓的小产权房只能在同一集体组织成员之间流转、买卖，城镇居民购买会被认定为合同无效。
梦恬
04-27 13:03
网友问：看中了一套集体产权的房子，比较便宜，请问孙律师这种房子能买吗？有什么风险？
梦恬
04-27 13:03
现今我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、全面、诚信履行合同：
1、确认房主真实身份。
2、确认房主拥有出售房屋的合法完全产权
3、明确双方权利义务及违约责任。
4、及时办理房屋过户手续。
梦恬
04-27 13:03
3、房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
4、故意规避税收。现实生活中，部分买卖双方为逃避税费，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险。
梦恬
04-27 13:03
孙律师：购房者主要容易犯以下几个错误：
1、房屋买卖合同遗漏必要主体。如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无法履行。
2、房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。
梦恬
04-27 13:03
主持人：请孙律师给大家讲讲购房者在买房过程中易犯错误及风险防范？
梦恬
04-27 13:03
5、二手房为多人共有时，未经他方同意的买卖合同无效
未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于个案的不同。如果房产虽为共有但是登记在一人名下，买方若为善意第三人，且已经尽到注意义务了则属有效合同;如房产登记为全部共有人，买方仅与其中一人签订，事后其他共有人不予追认，但是签约人构成表见代理的，合同有效。
梦恬
04-27 13:03
4、一房两卖两个合同必有一个无效
一房两卖会签两份合同，但对于善意第三人来说，两份合同都是有效的。而签订两份合同的业主因为严重违反了诚实信用原则，而需要承担一定的责任，比如退款赔偿损失等。但对于合同的效力来说，两份都是有效的。
梦恬
04-27 13:03
3、没有根据合同约定支付定金是违约行为
事实上，定金合同属于实践性合同，即以实践中的实际情况为判断标准，自定金交付时生效。因此，没有根据合同约定去支付定金不构成违约，因为如没有支付之行为，则合同仍未生效。
梦恬
04-27 13:03
2、一方有违约另一方即可解除合同
违约确实是解除合同的条件，但是不是必然条件。违约的程度不同可以分为根本违约和一般违约，只有一方构成根本违约时另一方才可以行使解除合同权利，一般违约如迟延履约等一般还应经一方催告并在合理期限内另一方不履行时方能解约。
梦恬
04-27 13:03
孙律师：常见误区总结起来有：
1、阴阳合同中的阳合同全部无效
事实上，阳合同并非全部无效，其无效的内容仅仅是其中的交易价格条款，其他条款依然有效力。
梦恬
04-27 13:03
主持人：那么二手房买卖中常见的法律误区有哪些?
梦恬
04-27 13:03
孙洪良律师：这个根据合同法等相关法律规定，并结合司法实践，应当分情况处理：
一、若该合同未能履行是买卖双方的责任
1、确定房地产中介公司的居间合同义务应该遵守居间合同的原理，即只要中介公司履行了报告订立合同的机会和促成买卖双方订立合同的义务，就有权取得（而且是全部取得）居间服务费。
2、居间服务合同有约定的按照居间合同约定。
除非合同有约定，或者是买卖合同未能实际履行系有房地产中介公司过错导致，否则客户应支付居间服务费。
二、若该合同未能履行是因为居间人提供虚假信息所致
当事人有权要求居间人退还已支付的居间服务费，并且对损失承担责任。
梦恬
04-27 13:03
主持人：买房过程中，买卖合同未能履行的情况，是否应当支付中介服务费？
梦恬
04-27 13:03
孙律师：“买卖不破租赁”的立法本意是为了特别保护作为承租人的利益而对合同相对性的突破，但实践中经常发现这已经成为了某些恶意当事人通过订立虚假的租赁合同来逃避债务、逃避强制执行的工具。
鉴于我国合同法上并未规定公示要件，也就是没有强制要求租赁合同具备公示要件。确认买卖不破租赁应当以存在真实的租赁关系为前提。认定是否存在真实的租赁关系，则以当事人是否具有缔结租赁合同的意思表示为标准，从外观而言，在房屋租赁合同没有登记备案的情况下，可结合是否实际占有、支付租金等因素而加以综合认定。
梦恬
04-27 13:03
主持人：有网友买到带租赁的房子，我们知道有“买卖不破租赁”的说法，那是法院如何认定类似案件？
梦恬
04-27 13:03
孙洪良律师：购买二手期房法律风险防范应该做到以下几点：
1、与开发商、一手买受人协商，解除开发商与一手买受人的合同，最终直接与开发商签订合同，去房管局变更备案登记。
2、让出卖人提供资产担保，以确保交易的顺利进行。调查出卖人是否有其他固定资产（包括动产和不动产），说服其将等额资产为担保财产来保障此次交易的顺利履行。
3、让出卖人提供担保人，来保障此次交易的顺利履行。
4、二手期房买受人与一手期房买受人签订的买卖合同进行公证，并在全权委托公证中注明撤销委托的条件，以防一手买受人擅自撤销公证。
5、不能偏信于中介人员，委托专业律师指导签署合同，为整个交易保驾护航。
梦恬
04-27 13:03
主持人：买方在购买二手期房时只是办理公证交易，无法办理产权过户登记，购房人要怎样操作才能更好地保障交易安全？
梦恬
04-27 13:03
接下来，休息五分钟，主播和孙律师正在整理互动区提出的问题，稍后将会甄选比较有代表性的WNET为网友做解答，如果您的问题没有得到解答，也可以扫描一下的二维码，群主将会将您拉人“厦门购房交流群”~
梦恬
04-27 13:03
孙洪良律师：目前司法观点认定被法院限制权力的房地产是禁止转让的。买卖被查封的房屋，既损害第三人利益，也有损法院的公信力和法律的尊严，而且也为债务人逃避债务打开方便之门，有百害而无一利。因此若购买已被法院查封的房屋，该买卖合同违反了法律的强制性规定，应当无效。
梦恬
04-27 13:03
主持人：买卖被法院查封的房屋，这种买卖合同效率应当如何认定呢？
梦恬
04-27 13:03
孙洪良律师：卖方违约导致合同解除的，购房者有权主张房屋差价损失。在房价上涨情况下，买房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在差额，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约实行造成的实际损失，出卖人应当进行赔偿。
另外，“一房二卖”会签两份合同，但对于善意第三人来说，两份合同都是有效的。而签订两份合同的业主因为严重违反了诚实信用原则，而需要承担一定的责任，比如退款赔偿损失等。但对于合同的效力来说，两份都是有效的。
梦恬
04-27 13:03
主持人：如果出现“一房二卖”的违约情形，购房者能不能主张房屋差价损失呢？
梦恬
04-27 13:03
孙洪良律师：夫妻一方擅自处分共有房屋的，目前司法比较统一的观点是，未取得共有权人同意并不会导致合同无效，而是产生合同能否继续履行的问题。常见有两种情况：
1、房子产权证记载的是夫妻双方的名字，那么该房屋买卖合同效力待定；但是如果没有得到配偶的追认，该买卖合同有效，但不发生所有权转移的法律后果。
2、产权记载的是夫妻中出卖房屋一方的名字，买房人不知道房屋是夫妻双方共有的事实，则该房屋买卖合同有效。
梦恬
04-27 13:03
主持人：夫妻一方擅自处分共有房屋，那这种买卖合同是否有效？能否发生物权变动的法律后果呢？
梦恬
04-27 13:03
孙洪良律师：借用他人名义购房存在着很大的风险。对于实际购房人来说，一旦“被借名者”出现问题，名下的这套房产有可能被转售、冻结或不归还。总结起来主要有以下风险：
1、借名购房合同被确认无效。
在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。
2、借名购房的事实认定困难。
关系密切的双方当事人通常未签署书面协议，当出名人不承认借名购房关系时，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合相关因素综合判断，若借名人未能妥善保存相关的证据、所提交证据不能够形成一个完整的证据链，要回房屋的所有权将变得十分困难。
3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。
出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若不知情的相对人与出名人发生了交易、支付对价，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。
梦恬
04-27 13:03
主持人：限购后很多人还是通过一些手段来购房，比如“借名买房”。这种做法有哪些风险？
梦恬
04-27 13:03
孙律师：房东违约的典型案件主要以下几类：
1、房东因房价上涨过快而单方违约；
2、夫妻一方擅自出售房屋；
3、一房二卖，即一套房屋出售给的两个不同购买人；
4、购房过程中，房屋被法院查封；
5、借名买房人的房产被擅自处置；
6、购买的房屋存在租赁关系。
梦恬
04-27 13:03
主持人：首先谢谢孙律师在百忙之中抽空为我们的网友答疑解惑。听说孙律师团队最近接到了特别多房子违约方面的案件，方便跟网友们分享具体有哪些典型的案例吗？
梦恬
04-27 13:03
主持人：一切准备就绪~美女主播+孙大帅即将出场！
梦恬
04-27 13:03
主持人：本次直播美女主播与孙律师相约鼓浪屿茶馆~敬请期待！
梦恬
04-27 13:03
主持人：各位新浪乐居网友大家好~
房价飞涨，房东违约怎么办？一房二卖能否主张房屋差价损失？集体产权房子能买吗？……
下午3点，孙律师将为大家解读典型的购房纠纷案例，欢迎大家在互动区评论~直播最后孙律师将会为大家解答！
近期，厦门市二手房成交量异常活跃！成交量飞奔的同时，也出现了特别多房东违约的情况，让买房人困恼不已。那么，专业房产律师接到的最多的购房纠纷案件是什么？签订购房合同最需要注意哪些条款？厦门限购后，“借名买房”有何风险？“房价上涨太快，卖家反悔不卖怎么办”……提前了解买房的那些“坑”，才能避免买房中“被套路”。
新浪乐居315品质月特别策划：特邀房产领域的专业律师——福建瀛坤律师事务所合伙人孙洪良律师为广大网友答疑解惑。
长按观看直播回放
案例一：厦门限购后 不少人“借名买房” 有何风险？
孙洪良律师：购房者需注意这几个方面的风险：
1、借名购房合同被确认无效。
在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。
2、借名购房的事实认定困难。
关系密切的双方当事人通常未签署书面协议，当出名人不承认借名购房关系时，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合相关因素综合判断，若借名人未能妥善保存相关的证据、所提交证据不能够形成一个完整的证据链，要回房屋的所有权将变得十分困难。
3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。
出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若不知情的相对人与出名人发生了交易、支付对价，或出名人在房屋上设立了*押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。
案例二：夫妻一方擅自处分共有房屋，买卖合同是否有效？房子能否过户？
孙洪良律师：夫妻一方擅自处分共有房屋的，司法普遍认同：未取得配偶同意所签订的合同是合法有效的，但产生合同能否继续履行的问题。有以下两种情况：
1、房子产权证记载的是夫妻双方的名字，那么该房屋买卖合同效力待定；但是如果没有得到配偶的追认，该买卖合同有效，但不发生所有权转移的法律后果。
2、产权记载的是夫妻中出卖房屋一方的名字，买房人不知道房屋是夫妻双方共有的事实，则该房屋买卖合同有效。
案例三：因房价上涨，房东单方面要毁约，能否找房东索取差价赔偿？
孙洪良律师：卖方违约导致合同解除的，购房者有权主张房屋差价损失。在房价上涨情况下，买房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在差额，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约实行造成的实际损失，出卖人应当进行赔偿。
案例四：买卖被法院查封的房子，合同是有效的吗？
孙洪良律师：目前司法观点认定被法院限制权力的房地产是禁止转让的。买卖被查封的房屋，既损害第三人利益，也有损法院的公信力和法律的尊严，而且也为债务人逃避债务打开方便之门，有百害而无一利。因此若购买已被法院查封的房屋，该买卖合同违反了法律的强制性规定，应当无效。
案例五：买方在购买二手期房时只是办理公证交易，无法办理产权过户登记，购房人要怎样操作才能更好地保障交易安全？
孙洪良律师：购买二手期房存在风险，房产在原房东名下，可能会导致房财两失。五大建议：
1、跟开发商、一手房东协商，解除原合同，购房人跟开放商重新签署买卖合同，并到房管局变更备案登记。
2、让出卖人提供资产担保，以确保交易的顺利进行。对房东进行相关调查，说服其将等额资产为担保财产来保障此次交易的顺利履行。
3、让出卖人提供担保人，来保障此次交易的顺利履行。
4、二手期房买受人与一手期房买受人签订的买卖合同进行公证，并在全权委托公证中注明撤销委托的条件，以防一手买受人擅自撤销公证。
5 不要偏信中介的格式合同条款。委托专业律师指导签署合同，根据自身情况设立自身权利义务条款，特别设立房东违约后果。
案例六：买房过程中，买卖合同未能履行的情况，是否应当支付中介服务费？
孙洪良律师：这个根据合同法等相关法律规定，并结合司法实践，应当分情况处理：
1、如果房屋买卖没达成，仅是因为买卖双方自身原因没达成，那么只要中介公司履行了义务，就有权取得（而且是全部取得）居间服务费。
2、如是中介本身存在错误，中介应相应退还或减少中介费服务费。
3、如果中介在服务过程中，隐瞒重大事实、提供虚假信息导致房屋没有交易成功，购房者不仅可以不用给中介费用，并且可以索要损失赔偿。
案例七：许多购房者不想交中介费，想自己联系户主购买，这种方式有什么风险？
孙洪良律师：如果网友们想通过中介看房后，又不通过中介签订房屋买卖合同，会存在以下几个风险：
一方面，被中介起诉索要居间服务费的风险；另一方面，未通过中介对房屋的产权及现状情况进行深度调查，可能导致买卖无效人财两空；再者，各种证照和过户手续办理不及时的风险。
案例八：集体产权的房子比较便宜 能买吗？
孙洪良律师：对于同一集体成员买卖农村住宅即所谓的小产权房，只能在同一集体组织成员之间流转、买卖，城镇居民购买会被认定为合同无效。
案例九：阴阳合同中的阳合同全部无效？
孙洪良律师：事实上，阳合同并非全部无效，其无效的内容仅仅是其中的交易价格条款，其他条款依然有效力。
案例十：二手房为多人共有时，未经他方同意的买卖合同有效么？
孙洪良律师：未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于个案的不同。如果房产虽为共有但是登记在一人名下，买方若为善意第三人，且已经尽到注意义务了则属有效合同;如房产登记为全部共有人，买方仅与其中一人签订，事后其他共有人不予追认，但是签约人构成表见代理的，合同有效。
