直播|2017房企如何逆境破局

  2016年第四季度，伴随着“双限”升级新政的落地，厦门等全国热点城市进入深度降温季，住宅市场成交量持续下滑！此外，中央经济工作会强调2017年要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号。

  调控严、银根紧、销售难，2017厦门房企该如何在逆境中寻求“破局”？什么样的产品才能打动购房者？如何提升产品溢价能力，降低风险？……为此，乐居年终高端访《预见2017·厦门楼市新局》特别邀请到了厦门均和土地评估有限公司董事长王崎来分享他的观点，探索厦门房企的未来发展之路。

扫码观看：1.8万人参与的视频直播

  如何提升产品的溢价能力 降低风险？

  克而瑞厦门机构统计的2016年厦门楼市房企成绩单显示，国企继续统治楼市，不过依靠多盘规模性开发取胜仍是主流，外来房企单盘“吸粉”实力更强。

  “面粉比面包贵”已是市场的隐形定律，今年住宅地块的平均楼面价早已破3万，开发难度和压力不言而喻，唯有强有力的产品附加值，才有可能让地王解套。所以，不管走出去还是留下来，如何实现产品溢价，降低风险都是房企们最大的课题。

  “一个是成本风险。土地是房地产开发的原材料，是房地产的根本，也是最大的成本。现在在厦门，土地的成本几乎占到了价格的70%以上。这样的风险对于开发商来说是有着强大压力的；还有个是政策风险，中国的房地产市场本身就是一个大的熔炉，是一个政策市场。”王崎表示，这两项风险如果开发商不能很好的控制，将来结果就很会难看。所以，从因果来看，如果没有调动资金的能力，在厦门是玩不起房地产项目的。

  王崎还举了个例子来阐述政策风险对项目的影响：“在2015年年底的时候，当时市场行情并不是很好，连建发中央天成这种我们比较熟悉的项目，均价才3.3万/平左右，但去化还有压力。可是转眼一年之后，现在的市场下它可以卖到5.5万/平了。这样的价格并不是说它有很好的营销手段，或是在开始产品出来的时候有很好的蓄客和产品定位，而是借着政策东风，靠政策市场来拉动的。”

  王崎认为可通过三个方面来降低风险：

  1、适当囤地。或者把土地开发的周期往后压，按未来的趋势看，还是有更高回报率的。

  2、产品要适销，且有更高的附加值（企业品牌、质量、配套）。比如厦门的建发、国贸，尤其是建发的项目在精装修的基础上，可以比周边项目高出10%-15%的溢价，这个角度看建发是一个榜样。开发商如果还是停留在完成一个合格产品是不够的，应该要成为一种精品，才会达到效益的超额回报。

  3、适时定位。房企拿地的时候周边往往都有学区或者医院，或者其他一些很好的概念，这些概念会产生很多的附加值，营销方面也能找到更多的附加卖点，产生更好的效益。值得一提的是，2017年开始，厦门也将步入地铁的时代，意味着除了学区，以后会产生更多关于地铁的概念。

  另外，王崎强调，2017正式迈入地铁元年，将大大改变厦门。地铁里面的餐厅、超市、便利店等会抢走shopping mall的常客，将来地铁周边还有交通的很多附属设施，将来也会影响极大，尤其是地铁一号线会大于2号线、3号线的想象力。

  本土房企不断被掏空

  未来3-5年可能拼不过外来“野蛮人”！

  近年来，一二级市场长期供不应求，本土企业最后的粮仓不断被掏空。在2016年的土拍会上，本土房企除了海投与禹洲，其他房企都没有拿到地，而外来房企融侨、万科、保利、龙湖等则是迫不及待的深耕补仓，未来厦门楼市将呈现一个新局面。

  “现在厦门国企拿地越来越不淡定了，除了原有库存的项目以外，已经没有很好的地块了，也许再过3-5年这些国企已经拼不过外来地产大腕，外来的‘野蛮人’了。

  外来‘野蛮人’认为在厦门风险还相对较小，敢于在厦门拿地、敢赌，完成全国布局。再加上，厦门城市的性价比也吸引了这些“赌客”，这些野蛮人会把现有的国企逼到一个死局。“这也建立在国企还背着一个很大的定时炸弹——非住宅项目。早期拿地的国企里面，每块地都有配建一些非住宅，比如酒店办公楼、商业中心等，这些项目其实是不赚钱的，一旦走到后面没有地可做的时候，会带来很大的困境。”

  国企开发商在厦门可以占到一半以上，一旦他们逐步淡出这个市场之后，这个市场已经不是国企可以驾驭的。

  当然，2016年以来，包括阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等在内的闽系房企不断走出去，频频在上海、杭州、北京等全国一二线城市以高溢价率积极“圈地”，王崎看来正是秉承着“爱拼才会赢”的风格。

  “同时借助市场的东风，这也成为了跳板，让他们的弹跳更好。同时他们敢于在全国各地拿地，也是出于对整个市场环境的看好。同时他们重点拿的又是一线城市的地，同样也和当地的开发商在竞争，同时也打了闽系的宣传招牌，招募当地的人才，让当地很好的对福建开发商的再认识。”闽企房企高溢价、高杠杆的拿地，产生地王，使得他们在福建的一些项目，带来了高关注度，从而也给本土的项目营销带来了很好的影响力。花了了高价，做了个大的吆喝。也产生了一种很好的形象广告。

  消除金融政策歧视

  帮助非住宅去库存 能促使市场更健康发展！

  最近几年，非住宅与住宅产品还出现价格倒挂的非正常现象。王崎认为，去库存不能只考虑住宅的去库存，也要考虑非住宅的去库存，让投资住宅的巨量资金转移去投资非住宅，转移资金焦点，才能让房地产市场更健康，各类功能的物业从一枝独秀到百花齐放，才能更和谐稳健，或许一铺养三代的小目标就可以达成。

  “目前厦门住宅库存去化周期大概只有6个月的水平，而非住宅高达5年多平，相差了8-10倍。”因此，王崎提出非住宅需要有更多的政策帮助去库存。

  “消除金融政策歧视，使交易活跃起来，才可化解风险。目前商办产品最低首付是50%，最长贷款年限只有10 年，且无利率**。如果改成与住宅一样的首付和贷款年限，或将吸引一批中小企业入驻。

  另外，非住宅的交易税费也比住宅高。现在必须扭转对非住宅的歧视，银监会不应该去干预非住宅的利率、首付、年期等，至少让买非住宅跟买住宅的待遇一视同仁，才能解决非住宅的库存大炸弹。其他部门对交易税费也应该跟住宅一致。

  厦门应该提倡更多的长租公寓

  对房价会有夯实的作用！

  现在全国很多知名房企如万科等都在进军住宅租赁市场，厦门已经有了万科驿、UONE社区等长租公寓。王崎觉得，在这样一个房价高不可及的厦门城市，长租公寓也是一个发展趋势，能让买不起房的年轻人租得起房子，并且兼顾居住品质和安全保障。

  “厦门应该提倡更多的长租公寓，尤其是厦门岛内。在未来有交通枢纽的地方，发展长租公寓对房企来说是非常好的选择。

  相比厦门的房价，厦门的租金水平目前是较低的。王崎算了一笔账：厦门一套几百万的房子月租金4000元，而购房成本本金加利息都要3万，按这么算租金还低过利息，这个是不正常的。

  长租公寓让大家拥有更高品质的居住体验，因此大家对租金的接受度会更大，租金水平也会得到提高。这反而对房价会有夯实的作用，会夯出一些泡沫出来。在王崎看来，厦门房地产市场是有泡沫的，但不是一个很大的问题。

  “大家担心的泡沫是越来越大，但泡沫目前还不会破，个人认为近几年也不会破。而存在的泡沫，政府应该也是有信心，认为它是可控的。房地产作为国家支柱产业，对市场还是有信心的，存在泡沫我觉得也不应该是一个很大的问题。只有可能出现滞销，而不会让它破灭。”