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05-09 10:31
以上为本次年终讲分享的全部内容。
谢谢大家聆听，2022年中我们再相会！
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2022年吴洋给出的关键词是平稳，不管是价格还是供应量，武汉整体供应量预计为2100-2200万方，会较稳定，成交规模维持在1800-2000万方。
至于价格会有所波动，但全年整体会比较平稳。
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吴洋预测，政策调控会一直存在，但预计二十大以后会有所放松。这是基于政策调控对控制房价快速上涨卓有成效。
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我们来回望一下2021年中央关于房地产主要调控政策。
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金融是影响市场的决定性因素。
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我们把TOP20的土储解构做了一个分析，比如，对于远洋、华润来说，短期能够去化的土储非常充足，但是3年以上的土储是不够的。
补货在2021上半年完成比较好。
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大部分企业土储货量都不足。
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在武汉看来，大部分top20房企没有充足补货，龙湖、武汉城建、万科有较多的出手动作。在2022年，合作开发将成为主旋律。
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最后，补充几个点，企业高周转已经成为过去时，在2021年可以看到能够保持15%增长的企业已经不多了。企业的业绩平均完成率88%。
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武汉的主城区已经形成较为成熟的格局。若干主轴线交叉。
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城市购房资金热力图，基本沿着吴家山——二环以内——光谷；另外沿着长江主轴，滨江这条轴线在走。
房价的圈层格局更清晰，我一直看好东西湖，东西湖目前处于混战局面，因为有大量2016年前出让的土地，2016-2019年出让的土地，2019-2021年出让的土地。消化掉这一批土地会迎来更好的局面。
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汉口的概念已经变了，武昌人口流入大，汉阳会迎来新的机会，光谷不用说。东西湖区三五年时间会有机会。
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现在来看看武汉广义存量解构与去化压力。
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供应和成交重点也在向主城区转移。
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目前，产业区供应放缓，地价大幅提升，中心城区旧改释放增量。在产业聚集覆盖区。
2021年，武汉土地出让重心逐步向主城区转移。
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武汉土地出让与住宅成交对比。
在2010年到2014年期间，武汉的城中村改造阶段，武汉5年出让了16179万平方米的土地，土地与住宅的供求比达到了2.5：1，为后续的广义存量飙高埋下了伏笔。
2016年到2021年，产业聚集区发展阶段，武汉5年出让11310万平方米土地，土地与住宅比为1.2：1
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未来的新建住宅格局会对开发商提出更高的要求
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未来15年2.3-2.5亿新建住宅格局。
未来15年，主城区预计将产生广义存量0.32亿，副城0.47亿，包括了光谷、车都、临空、长江新区，四大副城预计新增人口将达到200万人。
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下面我们再来看一看武汉的房地产开发市场还有没有空间和时间做下去。
武汉未来住宅保有量约为6亿平方米。鉴于旧城改造的需求，未来的14年，武汉需要新建2.3-2.5亿平方米住宅，约1500-1800万平方米/年。
另一方面，人口增长也会带来机会。
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下面来看一看武汉的人口规划
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武汉在过去15年，大供应带来大成交，价格也便宜。
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2006-2021年，武汉的百户购房率是最高的，达到了51.30.
可能大家会有一问，为什么广州等城市那么低，因为供应量少，人口基数大。
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房企的投资重点在长三角，达到 45%。
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企业地销比远低于往年，激进的是top50-top70房企。
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现在来看一看集中供地
流拍越来越多，大部分城市没有完成年度供地计划
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区域分化呈现
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大部分城市广义存量去化周期在三年内。
区域分化呈现，长三角、成渝、海西处于健康发展周期。
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过半城市2021年供小于求，但大部分城市三年来供应较为充足。
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从2019-2021年，市场的整体供应都在放缓，仅上海、深圳、南京、厦门和东莞持续放量。
武汉今年是供应稍微大于需求。
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未来15年，我们对住宅的需求量是多少？
上图可以有一定的推断。
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昨天国家统计局发布了2021年的房地产开发数据。商品房的销售面积创下了新高，但是，然后呢？
我们在短短的23年时间内成交了近200亿。
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吴洋分享了日本不动产产业发展历程的借鉴，关键词：周转率与业务结构。
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进入下一章，拔剑四顾心茫然。
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武汉的这张成绩单看上去很美，但细看比较揪心，有些指标有些严峻。
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在2021年的拿地中一线城市的拿地”以价换量“，二线城市因为大多数没有经历疫情，土地成交规模保持了一定的稳定性。三线城市不容乐观，下沉比较明显，呈现出加速下行趋势。
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在全国市场，开发商并没有因为成交的下降明显放缓拿地。但在武汉市场，开发商放缓的比较明显。
对比全国白城成交，武汉缩量较大。
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之前我们预判过，武汉土地市场年度供应量会越来越少，2020年为2400万方，2021年则为1800万方。但土地楼板价创下了新高。
与全国百城新增供应对比，走势相同。
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现在让我们来看一看武汉的土地市场。
土地楼板价创新高，但出让量下滑。
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2021年，武汉新房市场的广义库存已经提高到了9933万方，去化周期为4.8-5.5年。
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2021年，武汉的预售价格一边上涨，但并不影响实际上项目的打折与促销行为。
整体的市场虽然有些波动，但不影响向下的趋势。
目前，武汉新房市场存量增幅不大，但库存去化形势严峻，库存已经达到了18个月。
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而在价格走势上，2021年，前三季度价格相比去年同期增幅在10%以上，而到了四季度，降价趋势明显，虽然一环以内仍出现了结构性的上涨。
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开盘去化率几乎低无可低。
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在这一张图，虽然可看到2020、2021年的供求基本平衡，但成交主要来自于存量，因为存量具有一定的价格优势。2021年，新增供应成交占比不到50%。
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而在当下，项目量激增，单盘业绩不尽如人意。
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吴洋认为，调整周期内的成交量在近期是很难突破的。
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507万方的新增供应在途末上市。
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而参照这张图，下半年成交量相比去年同期下滑38.2%。
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但是，如果看另一张成绩单，发现市场并不那么乐观，无论是价格，供应量，成交量，去化周期等。
在限购以后过往成交量下滑的厉害，市场成交出现腰斩。
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”拨云见日时 烜赫大江城“是本次年终分享的主题。
吴洋首先回顾2021年市场。
2021年，武汉其实交出了一张还算不错的成绩单。
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接下来吴洋带来2021年的年度回望和2022年的市场展望。他认为，2021年的市场没有想象中的那么艰难。
在2021年上半年市场十分火爆之时，他就预判下半年市场会萎缩，但是很多人表示质疑。
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十位地产人对2021的关键词有，坚持，感谢……
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2022年的房地产市场何去何从？
绿城华中营销负责人胡广鹏对于2022年的关键词是商品。
商品必须具有很强的实用功能，房地产必须真正的回到商品价值去。如果我们都能回到这个本质上去，更有信心、更有方法的做好这个行业。
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不同圈层的地产人有不同的难，开发商的难，在于外部压力大，要求并没有降低，内部的调整等；而媒体人则需要在内容产出上有更多维度、更好的呈现，回款难亦是一老大难。
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创业四年，第一次觉得“很难”。开单只是第一步，回款周期变长，甚至遥遥无期。
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中介门店业绩下滑，分销基本“躺平”
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2021年，真是太难了。
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怎么样度过去年的难关，怎么样度过去年的难？？十位地产人抛出了自己的看法。
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活动在下午3：06分开始，由“羊锅说楼”的出品人杨杰主持，他的开场白是，2021年有两个字，一个是难，一个是卷 ？我们都在想，房价降了会怎样？
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“拨云见日时，烜赫大江城”，一年一度的“吴洋年终讲”于2022年1月18日如约而至。
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