威海乐居3·15 律师带您避免置业“暗沟”

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：2016年，我与开发商签订了商品房买卖合同，约定了逾期交房以及逾期办证的违约金，同时约定“如果出卖人逾期交房并承担了逾期交房的违约责任的。则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延。”后来，开发商既逾期交房，也逾期办证，我想问一下，开发商是不是承担了逾期交房违约责任就可以免除逾期办证的违约责任。

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：我认为，这种约定属于格式条款，按照合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，如果提供的格式条款一方免除自己的责任、加重对方的责任，排除对方主要权利的，这样的条款无效。

您所说的这种情况，合同关于出卖人承担了逾期交房违约责任免除逾期办证义务违约责任的约定系开发商提供的格式条款，如果在签署合同时，开发商并未采取合理的方式提请您注意，从该条内容来看，显然对您的利益不利，同时也免除了开发商按时交付房地产权属证书义务，应当认定无效。因此，我觉得，您可以主张开发商支付逾期交房违约金（至实际交付房屋之日），同时支付逾期办证的违约金。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：2016年4月，我将按揭房屋作价61万元卖给刘某，约定剩下的10万元按揭贷款由刘某来承担，合同还约定：“如果刘某未按照贷款合同约定按时足额还款造成我信用受损，则刘某应当按照贷款额度的千分之五每个月赔偿给我”还有一个条款“任何一方违约定，应支付对方违约金3万元。” 2018年12月份开始，刘某因为手头资金紧张，连续三个月停止支付贷款，给我的信用造成一定的影响，这种情况下我能要求解除合同吗？

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：您的情况属于转按揭引发的纠纷，那刘某已经履行主要合同义务且有继续履行意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约。因此，我认为，如果合同中没有关于“刘某逾期三个月你可以解除合同的约定”，而这也不构成法定的解除条件，那合同应当继续履行。

那你的权利可以如何去救济呢？

你们在合同中既约定了概括性赔偿金3万元，又约定了月千分之五具体性赔偿违约金，所以，这种情况下，你可以依法选择适用，但是违约赔偿金的数额应当与违约所造成的损失相当，鉴于刘某的违约行为并非根本性违约，实际造成的损失较轻，所以，刘某可以提出要求减少违约金。

其实，在现实生活中，因为按揭贷款的年限都较长，有的长达20年，而在按揭没有还完之前你转卖房屋，和容易引发转按揭纠纷，因此，在这里给大家作一个温馨提示：需要办理转按揭的二手房买卖，在一方当事人根本违约导致合同履行利益不能实现的情况下，对方当事人可以行驶法定或者约定的解除权。合同约定了违约金的，一方违约如果未给另一方造成损失的，违约金条款依然适用。只是违约一方可以依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：我想了解一下，关于车位的问题，为什么有的人说，地下的车位属于开发商，地上的车位属于业主，一直想弄明白车位的归属到底是怎么划分的？ 

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：车位的问题好像一直都是一个比较有争议的话题。我觉得要解决车位的纠纷，首先要明确发生争议的车位的性质，而性质的判断，一般有这样三个方面：1、这车位是否属于规划的用途。2、这车位是否由当事人通过出售、出租或者附赠的方式来进行约定；3、车位是否属于占用业主的共同道路或者其他场地。弄明白了这三个问题，车位的归属和使用自然就清晰了。

那么，我们先来看第一个方面，车位是否属于规划的用途，如果规划本来就确定这个部位是车位，那根据《物权法》七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，那在处理此类车位的权属争议时，就应当首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。有约定就应当尊重双方的约定。当然，约定的形式不局限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。如果当事人认为这些车位应当属于全体业主共有，那他就应该提交相关的证据，否则，即便诉至法院，也应当承担举证不能的法律后果。

那与车位有规划相对应的，就是不在规划范围内的车位，即有的车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，那这些车位是属于业主共有的。

还有一部分车位属于人防工程车位，关于人防车位的使用权出售问题，业界是有争议的，但是目前，司法实践中的一个主流观点：国防资产属于国家所有，因此，依法配建的人防车位的所有权属于国家，不能办理产权证，也不能对外出售。虽然开发商对人防车位没有所有权，但按照人民防空法第五条的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据“谁开发，谁受益”的原则，开发商有权对人防车位进行出租获益，但不能出售。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：房屋租赁纠纷产生后，出租人是否有权对租赁房屋采取断水、断电措施？

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：这个我们认为是要慎重的。承租人欠付或者拒付租金、合同期满或解除后拒绝腾让房屋的，租赁合同明确约定出租人有权断水、断电措施的，出租人有权断水、断电。如果租赁合同中没有约定出租人有权采取断水、断电措施的，出租人原则上不应断水断电，出租人可以通过要求解除合同、承租人承担违约责任的方式进行救济；若出租人对租赁房屋断水、断电致使承租人无法使用房屋的，那双方均存在违约行为，承租人有权主张减少断水断电期间的租金。

还有承租人对租赁房屋的用途也是考量出租人断水断电过失程度的标准之一，若合同中明确约定承租人在租赁房屋内从事高耗能业务，或者在屋内存放生鲜物品，则出租人对此明知的情况下，不应轻易采用断水断电措施给承租人造成直接的经营性损失。

所以，如果合同中没有约定出租人有权断水断电，不要轻易采取断水断电的措施，而是应该寻求理智的方法去解决问题。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：我购买了一套精装修的房子，合同约定每平方米精装修的价格为1100元，合同还约定了房屋装修产品采用的一些品牌、规格，但在实际交付的时候，我发现开发商采用的很多装修和设备的标准都达不到，想问一下，在这种情况下，我们该怎样维权？ 

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：这个问题依然属于房屋精装质量引发的纠纷，可见在房地产已经迎来全装修时代的当下关于精装房屋的交付引发的纠纷可能会越来越多。

就这个案件，我觉得主要要看商品房买卖合同中关于装修部分是怎样约定的。如果商品房买卖合同中约定：交付的房屋如装修、设备标准达不到合同附件约定的标准，购房人有权要求开发商按实际装修、设备与约定的装修、设备的差价给予补偿。那如果双方难以达成一致意见，可以委托专业部门对差价进行价格鉴定，如果鉴定结论为不存在差价的，对购房人的诉请可能就难以支持，如果认为存在差价的，开发商应按照合同约定支付差价补偿。并且购房人作为守约方有权选择要求开发商赔偿差价，或者修复达标并赔偿修复期间的损失。

在这里也提醒大家注意，现在有的开发商的合同中在有这样的约定：房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了全装修的总价，这样比较模糊和概括的约定就表明，双方买卖的标的物是全装修的房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务，因此，这样的约定相当于对全装修的总价达成的一致，在这种情况下，购房人如果提出对精装修的价款进行单独复核结算，一般会被认为与双方约定的全装修价格之间缺乏关联性，基于此主张开发商违约的理由也难以得到支持。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：我们在一高档小区购买了一套精装修的商品房，在交房的时候，我们发现，房屋装修质量存在严重的缺陷，一些管道，甚至是燃气管道都裸露在外，实在是太影响美观了，而且很不安全，房屋的装修还存在很多其他的问题，于是，我们业主联合拒收房屋，并且向开发商讨要说法，我想问一下，在这种情况下，我们能否要求开发商支付逾期交房的违约金？ 

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：购房人可不可以因房屋装修质量拒收房屋，并在拒收房屋后请求开发商支付逾期交房违约金。我觉得，这主要取决于房屋装修的质量属于一般质量缺陷还是属于严重质量缺陷。如果这个质量缺陷只是一般的质量缺陷：（客厅大理石存在色差、厨房墙砖开裂、壁纸鼓翘）这些缺陷其实并不影响对房屋的居住使用，也不影响房屋买卖合同目的的实现，这种普通的质量缺陷，应当由开发商予以修理，如果购房人因此拒收房屋并且向开发商主张逾期交房违约金的，依法不与支持。相反，如果在收房时发现的质量问题涉及到人身的健康和安全，甚至严重影响居住的正常使用的（比如，甲醛严重超标、室内的电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患、）或者维修周期较长，短期内无法入住的（例如，地板铺装质量极其低劣，必须全面返工才能使用的。）在这种情况下，购房人拒收房屋，要求开发商赔偿截止实际交房之日的逾期交房违约金的，应当予以支持。

像您所说的这种情况，如果精装后的房子，燃气管道和其他的管道裸露在外，对用户来说，确实很难去处理，而且这些管道可能会带来一定的安全隐患，即便是开发商去重新维修，维修的周期也会比较长，那这种情况下，购房人是有合理的理由拒收房屋的，且要求逾期交房违约金，也是合理的。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：我最近做生意需要一笔周转资金，朋友介绍了一个能融资的机构，但是，对方要求我用现在居住的房产为这笔借款提供担保，并要求我签署一份协议，如果将来我还不上了这笔钱，那我的房子就归他所有。我想咨询一下，这合同我能不能签？

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：这种情况在现实生活中，尤其是在债权债务纠纷中其实是经常遇见的。那么，以房抵债的协议究竟有没有效呢？这主要取决于以房抵债协议的签订时间。

如果协议是在债务履行期届满前签订的，目前司法实践的主流观点认为，该协议违反了物权法和担保法关于禁止流押、流质的规定，应当认定是无效的。（这主要是因为，这个时候，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大的差距，如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益的显失公平）。 

那相反，如果是在债务期限届满以后，双方签订以房抵债协议的，除非存在无效、可变更、可撤销情形的，应当尊重当事人的意思表示，认定合同有效。

就您的案件而言，因为是在债务履行期届满前签署，所以其实即便签署了，这份合同也可能会被认定为无效合同。

但是，在这里需要提醒大家注意的是：即便大家签订了有效的以房抵债的协议，只要房产没有过户，房子就不是你的，那你还是仅享有普通债权的请求权，不能要求法院对抵债的这套房产予以确权，那就不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。因此，如果签署了以房抵债协议，建议应当尽快让对方协助办理房屋过户手续。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友留言：2015年，我在荣成一开发商处购买了一套别墅，当时这别墅不具备办理房证的条件，这些年一直没有办理房证，我们装修后当成会所，主要用于接待外地来的朋友。 2018年时，我偶然得知，这套别墅，开发商又转卖他人，而且给这个人办理了产权证。我想知道我现在该怎么办？

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：事实上，你所说的这种情况就是我们常说的“一房两卖”开发商先后订立的这两份合同，如果不存在法定的合同无效的情形，那这两份合同都是有效的。

那谁最后能拿到房子呢？

《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条：审理一房数卖纠纷，有一个规则：如果数份合同都有效且你们双方都要求履行合同，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记的先后顺序来确定权利的保护顺位，也就是说，谁登记在先，别墅就是谁的。很显然，对方已经办理了产权登记，那按照这一规则，别墅就应当是他的。但规则也规定：恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，也就是说如果你想要要回别墅，有一个办法，就是你要证明对方购买别墅的行为是恶意的，但是这个证明难度很大。

那如果别墅被规则分配给了对方，你的权利的维护就只能通过追究出卖人的违约责任来保障。那这里的违约责任：你可以请求解除与开发商的合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任。

但是，在实践中，有的购房者会同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，这样两份赔偿叠加后，赔偿数额太高了，为此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这种情况的处理，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。也就是说两者不能兼得，只能选择其一主张。

威海新浪乐居 05-19 10:43

威海乐居网友王女士：2019年我们花了108万买了一套二手房，房款我们也支付了，就准备过户的时候，卖房人的妻子找到我说，这个房屋是他们的共同财产，她对老公擅自卖房的行为并不知情，她不同意出卖这套房子，想要主张我们之间的房屋买卖合同无效，我想请您帮我分析一下，我现在该怎么办？

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：您所说的这种情况产生主要是因为在现实生活中，存在着夫妻共有、家庭成员共有或者各继承人共有的房屋只登记在一方的名下，由此造成实际权利人与登记权利人不一致的情形。那此时，如果登记的权利人擅自处分的行为就侵害了其他共有人的共有权。

那么在这种情况下，如果房屋还没有办理所有权转移登记的，法院在审理此类案件时，一般要追加夫妻的另一方参加诉讼，法院审查后如果存在1、买受人举证证明夫妻另一方夫妻知道而未表示反对的2、买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未为在合理期间提出异议的。3、其他有“理由相信其为夫妻共同意思表示的。”如果有以上这三种情形之一的，法院可以判决继续履行合同，反之，法院可以以出卖人没有处分权合同不能履行，并向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。因此，您应该对照一下，那你们之间是否存在上述的三种情况，如果存在，合同就可以继续履行，如果不存在，可能您只能解除合同，并要求对方赔偿损失。

这里我补充一点，如果这个房子已经办理过户的，那我们认为，就应当按照善意取得去确定这个房子的归属，那善意取得的标准：1、买受人购买房屋时为善意的，并不知道出卖人为无权处分2、以合理的价格转让。3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。如果符合善意取得的标准，这个房子就属于买受人的了。

威海新浪乐居 05-19 10:43

乐居网友张先生：我购买了一套房子，合同约定综合验收后交房，交房时间为2018年12月31日前，还约定了逾期交房开发商要承担违约责任。2018年年底，开发商通知我去领钥匙，当时小区绿化和消防设施还没有做好，但因急于装修，我就收了钥匙。后来，我才知道很多业主拒收钥匙，理由是开发商约定的交付标准还没有达到，不能收钥匙，开发商因此延期交付还得支付违约金。我就想问一下商品房交付条件到底是怎么认定的？开发商将不符合交房条件的房屋按合同约定期限交付给我了，我还能再要求开发商承担违约责任吗？

山东中立达律师事务所，刘丽律师答：在现实生活中，很多购房者可能对房屋交付的标准都不是很明确。

商品房交付的条件，我国合同法、建筑法等规定的是“验收合格”。但如何判断“验收合格”在实践中存在三种不同的观点：

一是竣工验收说；二是备案登记说，即以取得行政主管部门的《商品房竣工验收备案表》为准；三是综合验收说。

那我们山东是采用什么标准呢？

《2011年山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》对房屋交付条件中验收合格的理解与适用作出规定：房地产开发项目竣工，经过验收合格的，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋交付的法定条件，房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应当以有关行政主管部门完成综合验收为标准。

明确了交付标准后，如果开发商将不符合交房条件的房屋按照合同约定的期限交付给买受人，买受人有权拒收房屋，由此产生的违约责任应当由开发商来承担。

但是，如果开发商将不符合交房条件的房屋按照合同约定的期限交付给买受人，买受人接收并占有房屋，且房屋以及附属设施能够满足正常生活使用的，可视为房屋完成交付，（可以认为：出卖人交付房屋以及买受人接收房屋的行为应当视为双方以实际行动变更了原合同的约定并实际履行。）这时，买受人主张房屋不符合交付条件要求开发商支付逾期交房违约金的，一般不支持。 

威海新浪乐居 05-19 10:43

买房维权无门？开发商霸王条款？律师费太贵？由购房引发的法律纠纷屡见不鲜，为保障购房者权益，提高法律意识，在315到来之际，威海乐居邀请到山东中立达律师事务所刘丽律师做客直播间，提供专业的购房法律咨询活动。

如果您在购房过程中遇到任何法律疑问，都可以点击直播间进行互动，机会难得，快写出您的问题让专业律师帮忙扫清购房障碍吧。