春雷乍动惊蛰而来 楼市何去何从

天津新浪乐居 04-25 12:53

感谢网友收看，也感谢嘉宾的参与。下期直播是3月9日下午的天重拍卖，欢迎大家继续关注，再见！

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评论里还有很多问题，今天已经超时了，稍后再进行筛选回答。

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39.海洋高新区的住宅什么时候开始建啊？我看规划中有大量的住宅，尤其是金海湖周边

玮少：这个问题问得非常好，考住了所有嘉宾。我们回去再补一下课，再给大家一个回答。

海洋高新区位置图：

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38.南开迎水道那块儿地什么时候开发啊，那是盖住宅还是干啥呢，有动静吗？

大家：什么时候动不太清楚，有住宅。

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37.有哪些楼盘属于海河教育园区的户籍呢？

鲁：融创中央学府，仁恒滨河湾，鲁能泰山7号，龙湖天宸原著等

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36.南湖万科精装修，有投资价值吗？

玮少：如果价格合适我肯定买。

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35.买新房，是抢首开的价格合适，还是尾盘合适？

大家：首开。现在基本没剩下的了。

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34.名下已经有一套70年产权的房子了，有贷款没还清，如果再买一套公寓，算二套吗？还能贷款吗？

玮少：商业的不算，居住的算。住宅能贷款。

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33.投资武清，是买靠近天津市区的呢，还是买靠近北京的？

靠近高铁的吧。

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32.空港的公寓值得买吗？

陈红：如果想长期持有还是买住宅吧。公寓建议买市区的。

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31.房主临过户时提出不卖了，如果起诉房主违约是怎样的程序？

地产故事会：首先要看你们的合同。其次要看合同的条款，是仲裁解决还是法院解决。主要是看是签订的是居间合同还是房管局的协议。天津高院专门针对这个有相关条款。

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30.买房捆绑车位是否合理合法？遇到这种现象应该怎么办？

大家：肯定不合理合法，但有时必须接受。

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29.学区房是不是几年内有一个孩子用了名额，下一个孩子就要等几年才能用？

文琦：只是和平区吧

陈红、地产故事会：不是，河北区也有

姜昊：还有有些新建的公寓类，学位只能用一次。

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28.外地人在津贷款买房，找不到担保人怎么办？

姜：有担保公司，银行就都给你办了。

摄像师：公积金时才要有担保，按揭时没有。

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27.看上了一个18层的房子，天津有忌讳18层的说法吗？

姜：我近期看日剧，一个豪宅值3个亿，死过人，最后卖给了一个手术室的护士，她不忌讳这些，1千万买走。就是还是看自己介意不介意。

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26.同样预算情况下，买和平区普小，还是河西区重小房子呢？

鲁：和平一线中学是一中耀华二十。

河西是新华实验。

南开是南开中学。

要具体看小学是哪个片了。

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25.现在的房价是不是拉低了生活幸福感？

玮少：这是个很有情怀的问题。

姜：去哪儿吃饭都得排队，也没看出来大家幸福感低了啊。不要变成房价的奴隶。

陈红：我个人生活中很少关注房价，所以没低。

文琦：房贷在可承受范围内就没什么影响。

鲁：有钱人并不一定比没钱人幸福。房价跟你的内心感受没什么关系，重要的是你怎样看待自己的生活，不以物喜不以己悲。

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24.万科四季花城和金域华府哪个更值？

姜：能买着的话，哪个都值。

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23.2017年房价快速上涨的热点区域在哪里？

姜：没有这样的区域了。

鲁兆明：大家关注多的地方就是热点，热点一定上涨。非热点大家连名儿都不知道，肯定没人买。多关注乐居，看看热点在哪。

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22.投资买房，是选滨海新区还是选市内的一些老小区？

经过投票，嘉宾三对三

神秘嘉宾：老小区。

姜：你对哪儿熟就选哪儿。

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21.北辰南仓道一带；东丽空港一带；津南海教园一带；西青南站附近，这几个地方哪里升值潜力更大？

空港2票

南站1票

海教园1票

鲁老师不选

姜老师：这有什么好比的，经济好买哪儿都行。

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20.想投资一套小户型 现在入市合理吗？

大家：合理。

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19.房价会降吗？

玮少：不会。

姜：也有黑天鹅事件。

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18.看了一套老房子39年房龄了,还能买吗？

鲁：这么老的房子肯定办不了按揭了吧？

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17.我一直在北京上班，但在天津上的大学，所以集体户口挂在天津人才。现在想要孩子，以后可能会让孩子来天津读小学，所以想买个能落户上学的房子，同时也希望能升值，至少保值。是河北区好还是南开区好？

大家进行了一番讨论

玮少：那就南开吧。

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16.我现在手里有50万，可以投资什么样的房子？

玮少：要不就冒点风险买理财吧。

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15.纯落户，翰林公馆值得买吗？以后好出售吗？

文琦：应该可以，而且是精装修，标准还比较高。这里地段很好，是居住型公寓，上半年可能就开盘了，但能不能买到要看运气了。

玮少：肯定能落户，而且可能有学区。

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14.和平热门小学的拆间有的十万一平是不是太夸张了，买拆间落户安全吗？

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13.河东后广场那边想自住，买次新房还是二手房合适？

玮少：买过没住的我们定义为次新房，住过的可以理解为二手房。看价格吧，看承受的价格。

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12.公产房和企产房能买吗，拆迁的时候跟70年产权的商品房有什么区别？

陈红：可以买，而且公产和有的企业产可以买成私产，只是要全款。

鲁：马上要实施相关管理条例，明确说明商品房和公、企产房拆迁条件的分配。

公产：80%和20%；企业：企业只拿5%

面积以房产证为准。

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11.姜老师，装修的时候能拆承重墙吗，暗厅，不拆墙就没有采光。

姜：承重墙肯定是拆不了。可以用人工采光或者处理技巧。顶楼也尽量不要做修改。而且拆了承重墙可能会影响过户。

鲁：你一拆就会出问题的。

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10.以前听过姜sir的户型讲座，我想问问金角银角是嘛概念？我们白天基本不在家，只有晚上回去，朝向还重要吗？

姜：没那么重要，但目前新房来讲尽量满足多数人的朝向要求。金：东南；银：东北；铜：西南；铁：西北。

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9.北仓二手房，顶层，东北向，单价很便宜，比周边都低很多，现在入手合适吗？投资。

杨波：投资的话，二手房的顶层受影响，出手的时候楼层对二手房的影响非常大，提醒谨慎。

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8.我有两套房子，一套在南开，两室，面积90平米；一套在红桥，一室，面积60平米。看上去好像南开的应该比红桥的贵一倍才对吧？但实际上，中介给红桥的估价只比南开的少40多万，感觉很不合理啊。

玮少：南开西姜井和红桥泰达城，那就没法比呀。

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7.现在买松江东湖小镇还靠谱吗，会不会是个坑。

姜：东丽湖的产业配套都很完善，有很多科研院所。

鲁：那还有周边配套不完善的片区吗？

姜：它比团泊湖前景更好，有产业支撑。

东湖小镇项目时间比较长了，应该是之前销售情况不太好，如果关注这里的项目可以看一下周边同片区的、配套已经完善的项目。

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6.鞍山道片，8平米拆间有学位，100万大家说说值不值啊？

鲁：这一定是老破小，100万我认为很便宜。五六年前，天津最贵的房子，不是汤臣啊什么的，最贵的就在实验小学旁边，有一个楼梯间，就是楼体底下三角形的那个空间，它有房本，一平米18万多。

ps，鞍山道的数学特别好。

姜：一定要注意是不是铁片。

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5.在现在的政策下，万科杨伍庄，金隅空港，这些郊区的高地价项目如何盈利？

鲁：等附近土地出让完房子也卖到三万多，它们就解套了。

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4.团泊湖怎样？可以投资吗？

林文琦：因为人口的导入，我们的城市在外扩，团泊的升值潜力是很大的。未来团泊地缘也不会显得那么遥远了。教育医疗交通的资源都在慢慢完善，升值潜力比较大。如果作为自己持有和投资都是特别好的选择。

姜：如果以旅游和养老的需求，不要投资，一定要选择未来接盘的是刚需客户的区域。养老的可能需要长线的持有。

鲁：“房子是用来住的，不是用来炒的”。

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3.投资而言，除了和平、河西、南开等传统核心区外，未来几年天津的重点发展区域在哪里？

杨波：这是市区里最好的三个区。我觉得如果从环城、远郊来看，团泊、精武镇发展比较好。

陈红：生态城、空港经济区，特别是生态城，配套资源非常好，即使住也可以。

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姜：最好买精装修、离地铁近的。

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大家对学区房的讨论可以延伸成另外一期了，不过呢我们后面还有30多个问题在排队。下面进入第二个问题。

2.公寓能买吗，比如格调绮园的公寓，除了产权40年，民水民电可落户，房型也不错，有升值空间吗？

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鲁：基本上在天津，大家都想让孩子上好小学。学片基本上是不会变的，虽然教育部门一直在尝试，但铁片一般是不会变的。如果是铁片，一定会有人接手。但你要考虑到用学位的期限，孩子用了几年才能卖掉。我朋友在天津实验小学买了个一室，到孩子四年级时卖了一大笔钱，70多万买的180多万卖的。后来我听说，买它的人把孩子送进实验后，又转手了。所以我觉得包括河东实验这样的学区房，如果是铁片，可以投资，但纯粹是为了投资和增值，增值是没问题的。

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姜：学区房的价格是建立在学位上的，但就目前政策而言，学位有一定风险。

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1. 学区房能买吗，单价太高了，河东实验小学的学区房已经49000一平米了，而且是28年房龄

玮少：不买。

陈红：我也认为不买，我觉得对于孩子上学不要给予太多希望。

文琦：买不买是时间概念。孩子太小不用准备，学龄前提前两年打出政策空间准备就好。 

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下半场答疑开始！大家可以随时提问

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@【游客】评论：这配乐23333

请笑纳

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码上专车是乐居为社群网友推出的一款免费看房专车服务。由乐居联手滴滴打车，通过二维码扫码约车，支持项目往返，全程都是免费的。

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进入休息环节，请欣赏《超级买房 码上专车》

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玮少：不知不觉已经聊了一小时了，网友站在哪方的都有，比如有网友说“环城的二手房供应多，需求也多”。我们今天是对观点做一个分享，不是指导，如果您买房赚了，就请我们吃饭吧！

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姜：老房子原来没暖气的，后来政府给安暖气了，这种房子是很多很多的。二手房的周转是非常快的，可能现在买了三年后就卖，这三年出租还是有收益的；而远郊新房可能三年才交房

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鲁：咱就算200万买50平米，能是偏单吗？地震后盖的可能是偏单，但是到现在都快塌了……

反方队友：现在盖的就不会塌吗……

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杨波：天津市区还有大量要出让的土地，周边二手房的升值潜力未必比远郊新房小。

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林文琦：新房等交房需要时间，二手房做旧房改造也需要时间

玮少：尤其要等政府给你改造，那得等多久啊

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杨波：二手房今年的预期比之前要好。

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玮少：现在就是二手房卖主的报价胡天儿，一万买的恨不得卖三万，两万你就赚翻倍了啊。

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姜：市区小二手房的接盘率肯定比海教园高吧

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杨波：市区二手房小的谁来接？我朋友结婚时买市区小二手房做婚房的特别多。

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鲁：我母亲住的房子可能比姜老师说的那个30年房龄还长，这个房子基本可以坐在马桶上淋浴。我们不是说住的房子要多大，而是必要的居住空间要有。作为投资大忌，就是不知道未来谁是接盘客。如果我们买房子只是为了卖给比我还穷的人，那你是赚不到钱的。要投资，一定要能把它卖给比你有钱的人。

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姜：很多人对二手房妖魔化。我朋友住利民道，还是私产，现在市政给他们换窗户换门，整体居住体验比之前提升许多，当时才40多万买的。由此可见，天津市会成为一个3000万人的大城市，外地人来天津工作的趋势越来越强，他们来天津落脚，像文琦这样幸运的会越来越少，因为空间距离会越来越大。我们想象一下，如果将团泊东区作为第一居所，那这里能不能满足外来人口在津工作的需要？可能二手房对于外来人口而言在硬件舒适度上来说不那么强，但在后期改造方面能够实现这一需求，有很大施展空间。

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鲁：从我而言，有三个地方是让我看好的：空港，团泊，张家窝。

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林：市区是不断外扩的

姜：终究还是有边界的

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鲁：姜老师是怀疑主义者，但从北京的情况来看，大量的人住在城外，是历来的趋势。因此环外是将来人们居住的主要区域，而不是城市中心。2016、2017，你的生活出现的最大改变是什么？地铁改变了你的生活路径。

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玮少：新房被制约才有了二手房的火爆，但凡新房松绑，二手房就不是现在这样。刚才提到的新房规划问题，像现在一些远郊板块，规划不太可能是忽悠出的大饼，也许不会完全落地，但不会差太远。

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鲁：新房在限价，二手房没人管，价钱在飞涨

玮少：这就是倒挂的情况

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@【向着幸福前进】评论：今天有奖品吗  这是一个秘密

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双方目前的辩论焦点：风险是否可控？

陈红：新房还有买不到的风险。（需要摇号）
鲁：我可以去买我能把控，买得到的，不用抢的。
姜sir：没人抢的房子肯定不好 

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越来越激烈啦

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鲁：市区的也不见得更小。买房是一个个体行为，如果买远郊或环城，你面对的是一个整个的市场，而买二手房，是一家家去谈，你怎么保证谈到是最合适的价格？这是第一个风险。第二个风险，你们说远郊的预期不见得能兑现，但你想没想过二手房的物业管理越来越混乱、私搭乱盖情况越来越多，又怎么办？买的永远不如卖的精，我去年就遇到了这样的问题，去年据说二手房毁约的超过了50%。

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鲁：投资必然有风险，但不代表二手房风险更小。

杨波：我们说的是市区二手房风险更小。

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杨波：现在想买200万房子的人，可能都是想买二套。

姜sir：对于普通老百姓来说，选择市区二手房更为稳妥。

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姜sir：目前远郊的区域配套都还是被放在市区范围内的，如果远郊的配套规划不能兑现呢？我不否认有像中北镇这样的区域，但我们所有人都没经历过一个完整的房地产周期，没经历过向下的阶段，但如果房地产向下，在市区的房产保值、增值性都更好。

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姜sir吐槽：那么住在郊区的人，早晨就不用喝豆腐脑吃锅巴菜了？另外，文琦你现在住的也算市区啊，不是远郊区。我们说的郊区新房，是宝坻、蓟县，现在环城的一部分区域已经被纳入城市发展范围之内了，各位网友一定要注意这一点。

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林文琦：200万可以在郊区买自住房且兼顾投资需求。我们要用前瞻性的眼光来看问题，200万在市区只能买老破小，而环城区域就有很多选择，比如中北镇、张家窝等。这些区域的潜力很大，比如去年很多张家窝地块的楼面价达到了两万多，再比如团泊的地块地价也一直上涨，从地价可以看出房价的上涨空间很大。从居住舒适度来讲，哪怕是出租，租户也要住啊。

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鲁大师吐槽：200万还要这么多条件，这是要在沧州买啊

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陈红：远郊区县地铁会通达，但市区也一样，而且是双重利好。市中心会享有更多资源，同样的一室，比如南开学府街，普通一室老房子的钱，在张家窝也许能买到两室，但租金收益可能是一样的。200万的话，即使是投资，也要从居住的舒适度角度考虑，如果能选择，最好是次新房，尽量不要选择“老破小”。

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双方现在就“审题”展开了小小辩论

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玮少：杨波说的听上去比较理性，但我觉得如果从投资角度来看，如果是具有投资意识和投资思想的话，在远郊投资的“点”也是需要把握和掌控的，如果踩在U型投资周期的最低点，那么在周期内是可以很快升值的。而200万的总价，在市区是不可能买到学区房的，沿线的选择也十分有限；而远郊的配套、交通都在发展，市区二手房两三年之后的回报，与远郊的新型区域房产相比，收益可能就不大了。

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杨波：最大的限制是钱。200万总价的可选余地不大，投资要考虑一个周期内的资金回报，我的预估是两三年内得到最大升值。如果买新房，那么两三年内可能只是刚拿到钥匙，如果错过了这个周期无法变现，投资意义就不大了。而二手房首先是买到之后就可以变现，对于投资来说可以按照自己的节奏进行把握，这就是我支持投资二手房的原因。

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姜：地段地段地段

鲁：投资追求的是房价增长空间

（终于进入正题）

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姜sir组的观点是：投资环内二手房

剩下那个就是另一方的观点，他们在吃酸奶，观点还没抛出

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现在是植入广告时间，舔盖儿ing

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目前的分组为：

鲁大师、玮少、林文琦；

姜sir、杨波、陈红

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哗啦啦，洗牌啦

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同组嘉宾中已出现分歧，会不会出现换队的情况？

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经过嘉宾讨论，辩题中的地域选择范围以外环线为界，分为“环内”和“环外”。

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上半场辩论环节的辩题是：假如你现在有200万，你是愿意投资天津市区的二手房，还是愿意投资环城/远郊的新房？

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辩论开始之前，鲁大师提出辩论当中不能随风倒，要坚持自己的观点。

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（提示：姜sir和鲁大师一定不在同一组）

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视频稍后接入，我们先来围观一下愿意透露形象的嘉宾：他们将分为两组对阵，你猜谁跟谁一组？

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参与辩论的嘉宾有：地产大V玮少、自媒体人姜昊、地产大家鲁兆明、克而瑞主编杨波、资深媒体人林文琦、365淘房网陈红，以及一位因为太帅而不愿透露形象的地产自媒体人

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乐居网友大家好，“春雷乍动惊蛰而来，买房何去何从”，今天，乐居邀请了天津地产界的多位大咖就大家关心的买房问题展开辩论并答疑解惑。