致敬深圳40周年，与城市共生暨房地产盛典

新浪深圳 05-18 15:28

秦虹：这个问题挺有挑战性，我是到深圳学习的、取经的，我不是城市更新的亲历者，我只是外来的观察者，时间也很短，很不全面。
    深圳的城市更新对深圳的城市发展做了很大的贡献，深圳今天的发展活力、经济增长速度都和城市更新有很大的关系，做了很大的贡献，很多的成绩不容忽视。
    我是昨天一直看下来，今天也和各相关部门做了交流，我一直在思考一个问题，城市更新是个永续的过程，不可能一次就更新完了，如果说城市扩张还有阶段性，我们人口的城市化，城乡关系稳定以后也不需要那么多的空间增量，城市更新会永远存在，产业结构的调整，城市功能性的衰退、结构性的滞后都需要不停的更新，我认为城市更新怎么能为未来永续的城市更新留下空间，我觉得这是一个很大的挑战，我看现在更新完的很多项目高度、容积率已经很高的天花板了，下一步的更新怎么做？如果没有物理的空间，未来的更新难度会非常大，我觉得这是一个很大的挑战，这是我的感受。
    还有一个感受，在做城市更新的时候，其实不能看单个项目的效益，要追求社会效益、经济效益、环境效益，不能从一个项目上看有每年经济效益、社会效益、环境效益，要从城市发展大的环境上看效益问题，城市更新的成本、城市运行的成本，城市更新的成本谁来承担？如果城市更新的成本非常高，虽然点状的项目有经济效益还能持续运行，整个的成本让全社会承担的话是有问题的，这是我的感受深圳的城市更新做了很大的贡献，未来可持续性发展方面，怎么为未来的发展留下空间？这是需要思考的问题，这是我的一点感受，完全不全面，我只是点状的了解。
   
    主持人：谢谢秦教授，今天的圆桌论坛，除了刚才的演讲嘉宾，还有三位特邀的嘉宾，等会儿我会一一给大家介绍。
    年轻、漂亮又富有才华的女士周炅，平安不动产助理总经理，兼大湾区总经理。
    我给周总提一个问题，我们从事城市更新最需要的支持是金融资本的支持，最大的困惑也来源于金融资本。我们有一句话，城市更新第一是为政府打工，第二是为你们打工第三是为业主打工。从您的角度看，平安从金融资本的角度怎么样判别一个好的城市更新项目和城市更新团队？
   
    周炅：刚才郭总非常幽默，其实我们金融资本也是要借助于跟开发商的合作，共同参与到城市更新项目中，我也简单介绍一下我们平安作为资本投资方看待项目的评判标准或是选择合作伙伴的标准。
    谈到平安，平安是保险牌照下的金融机构，我们的资金绝大部分来自于保险资金，这也决定了我们投资选择项目的几个特性，基于保险资金，它的安全性和稳定性，我们更看重项目本身的安全边际或是安全垫，虽然投资本身是要追逐投资收益率的，对平安来说，我们宁愿选择一些适中的收益率，而不是追求可能风险过高，既可能赚几倍又可能亏几倍的项目。
    具体来说，比如说平安的保险资金已经参与到廉租房、公租房或者工改工的项目中，这些项目的收益率可能不会太高，基于他和政府合作工改工大家了解他的产权相对比较清晰和简单的，他的安全边际相对比较高，产业带动旧改项目平安也会参与，我们希望看到可预期的收益，选择适中的投资收益率的项目比较符合平安的投资标准。
    怎么样判断合作伙伴？目前平安选择的合作伙伴都是全国50强的房地产企业，或者是当地的龙头、十强企业，选择这些企业本身我们已经借助于这些企业在当地积累多年的旧改经验，是站在他们的肩膀上，和他们一起前进，平安作为资本方投，我们的合作伙伴负责规划的报建、立项、开发建设等一系列的旧改过程，选对合作伙伴、选对项目、踩准市场节奏就是我们平安投资的标准。
   
    主持人：看来在座的企业要进入平安的“法眼”还需要多多努力。
    第二位特邀的嘉宾是施源教授，施源教授是深圳市规划和自然资源局规划国土发展研究中心土地整备所所长，我想跟施教授提一个问题，在深圳虽然讲城市更新，事实上很重要的一块，相当大的一块是土地整备和利益统筹，土地整备和利益统筹目前在深圳推进的总体情况是什么样？
   
    施源：今天的主题词是城市更新，世界上所有的城市发展到一定的阶段必然经历的发展模式。在深圳除了更新，还有创新性的土地整备，目前深圳的城市更新和土地整备已经成为城市转型期，针对存量土地开发的两种互相补充的模式。
    国内其他城市很少有城市有一套政策框架和路径，为什么深圳要搞？主要的原因是深圳过去三十多年，现在四十多年的快速城市化过程中产生的土地产权的不明晰状况。
    土地整备可以追溯到2011年，市政府出台《推进土地整备若干意见》，距今差不多十年的时间，土地整备也进入十周年，土地整备有一些政策的指导是2015年出台的《土地整备利益统筹的暂行办法》，现在有一些土地整备的项目，例如坪山整村统筹的项目是从2015年开始，距今差不多五年的时间。土地整备真正有了很严格的政策指导是从2018年开始，距今是两年的时间。土地整备有十年的酝酿，真正有严格的政策指导是近两年的事情。
   土地整备利益统筹的路径，通过计划规划、土地出让实现全链条。第一个方面实现全时序，我们有土地整备面向2035中长期的规划。中长期规划一般是十到十五年的时间，中长期规划之下是有土地整备的五年规划，五年之下是土地整备的年度计划。中长期规划是对接深圳市正在开展国土空间规划，这个是国务院审批的，是土地整备主要的内容。
    我们的五年规划是对接深圳市的国民经济发展五年规划，我们大家都知道，我们国家计划经济的模式，每五年编一个国家到地方的五年规划。
    这个角度来讲，中长期的十到十五年，到五年再到我们的年度计划，全时序的规划、计划引导，在全时序的规划、计划引导我们做到三个方面，这三个方面也是非常重要的。不管是中长期的还是五年的，还是年度的，其实都是我们更新整备，我们在“十二五”期间，“十三五”期间，更新的“十二五”、“十三五”，“十四五”开始更新整备融合起来一起做。更新、整备很多方面是实现了片区统筹，年度计划从2011年开始已经编了十年，实现规划计划行业是融合的。
    我们更新整备的规划计划体系是比较好的融合到国家的主流规划体系，我们的五年规划和年度计划对接深圳市国民经济发展五年规划和每年的政府投资计划，这块是跟主流对接的。
    我们的规划、计划实现刚性和弹性的有机结合，我们的城市更新大家都知道，在“十四五”规划里如何通过空间的识别划定拆除重建区，影响到五年的城市更新很多项目计划的立项。政府要拨大量的资金用于当年度的土地整备的资金出让，这是我想讲的第一点，规划计划环节实现全时序的管理。
    针对主要的土地类型实现全覆盖，去年我们推出33片平方公里级的产业用地整备，到年底的时候30平方公里的招商主要针对产业招商，去年重点是突破产业方面的引导，今年重点放到民生、住宅以及轨道沿线，今年重点完善民生设施的土地整备和住宅的土地整备，明年重点放在市政设施的整备。土地整备必须要有时间的提前量，并不是明年需要土地或是今年需要土地马上开始整备，土地整备大概需要的周期是三年到五年，“十四五”开展的项目是为下一个五年固化设施的用地提前开展工作，这是我想讲的第二个方面，土地整备实现了对主要的土地类型以及城市发展中城市市民关注的一些重点领域要开展专项的整备工作。
    土地整备全链条的管理基本上是打通的，我举几个数据截止到现在，大概有150个利益统筹的项目，空间上的覆盖大概是65平方公里，还是政府主导，每个项目的规模是比较大的。
    150个正在开展的项目中，目前已经通过的规划委员会审批的土地整备项目大概30个，涉及的土地面积大概12平方公里，留用给原社区的是2平方公里，政府收回10平方公里。如果要硬套算土地贡献率，我们大概是80%以上的土地整备，也反映出土地整备政府主导，在土地的整备、政府的储备方面力度会大一点。给原社区出让的2平方公里土地，80%是商业和住宅用地，两平方公里的土地供给一点几平方公里的住宅，比目前审批的更新项目略低一些。
    贡献给政府的十平方公里土地主要是用于道路、公共设施、学校、医院的建设，有的土地整备政策以后，两年的时间已经有十个项目进入到土地出让之后的建设阶段，大概统计了一下，土地整备大概需要三到五年的时间，接下来可能有一些土地整备项目进入专项推进的阶段。谢谢大家！
   
    主持人：大家也要知道，我们说从事城市更新千万不要忘了土地整备也是很大的资源。
    今天特邀第三位嘉宾是企业嘉宾是孙小国，他是深圳唐商更新集团执行董事兼联席总裁。
    唐商进入城市更新、看好城市更新有哪些方面？
   
    孙小国：我们去年把涉及到城市更新的各个口子整齐，我们发展很快，不到一年的时间专业的人员突破50名，项目从深圳到东莞、到佛山、到珠海都有涉及，整个团队的从业人员平均年龄35岁以下，人均专业从事城市更新行业的司龄大过五年，团队战斗力和专业都特别强。对于深圳而言，看好城市更新主要是基于五个方面，深圳城市更新就像深圳这个城市一样，它的开放、包容性很高，相较二级开发、二级招拍挂相比较，S城市更新门槛是比较低的，包含对企业的资质，企业的规模、企业的能力，给了新兴专业的公司一些机会，这是开放和包容程度非常高。
    土地整备、利益统筹、传统的城市更新一块加起来，城市更新的流程、体制非常非常健全，我本人在上海、西安、青岛都有过一些更新经验，在珠海、佛山、珠海、广州也有一些。深圳城市更新的流程和体系是最完善，没有之一，体系完善之外还加上一点，深圳各级政府，市政府、区政府、街道和各相关的委办局各部门，担当和指引也是大中国环境下绝无仅有，也给了企业机会。
    具体在深圳从事城市更新，我们面临最大的问题就是拆迁难，钉子户的问题，这是制约城市更新进一步的核心点。我们可以看到城市更新到目前为止，从2004年开始算就是16年，2008年开始算就是12年，一共列入计划的项目是1000个，列入实施主体的香港将近350个，转换率大概35，这是深圳城市更新面临的困局，这是目前在深圳组织城市更新最大的困局。
    现在市人大各级政府都在推进深圳的立法，意图在司法层面、行政层面上给予这个问题更加广阔的空间，让企业看到了希望。
    我作为深圳城市更新的地产人非常的自豪，我的自豪之处在于，施教授和王总提到，深圳积累的城市更新经验是一笔非常非常宝贵的财富，这里面涉及到非常多在实操过程中涉及到的问题，比如说确权的问题，这些问题在目前湾区发展过程中，对湾区其他城市，比如说东莞、珠海、佛山、广州，都给了非常好的示范和引领作用，也就是说深圳这么多年来积累的经验可以，至少在湾区层面上可以复制、可以推广，同时更加增强了深圳城市更新的示范作用和引领作用，对于这点的话特别的自豪。
    作为深圳本土成长起来的更新人，我觉得也有义务、也有必要把经验向外辐射推广，借着刚刚互局长提到，更新行业开放对外交流程度是不高的，外面很好的经验要引进来。以上是我几点不周之见。
   
    主持人：谢谢孙总，接着孙总的话题我也想讲一下，上午大家也看到数据总共有1056家成员，绝大多数都是在或多或少的进入城市更新，也在城市更新中有或多或少的收益。刚才王渊总也在最后演讲结尾时讲了一下对城市更新工作的期望。请问王渊总，对于城市更新工作来讲，当前最大的挑战在哪些方面？未来制定政策的时候能向哪个方向做更多的演化和转变？
   
    王渊：最大的挑战一个是关于破解困难户、钉子户，这是非常重要的。刚才提到的工改工政策怎么执行，很多时候成为鸡肋，大家不得不做，好象空间很广阔，实际上很难很难，不仅是停留在口头上的，缠结引进和引进人才、引进项目，更考验企业对整个产业链条的把控，包括投资者结构、融资、REITs和建成的厂房怎么销售、租赁，更多是金融解决方案，这些配套解决不好，工改工项目上，如果只演变成工业地产，还是这样一堆这样的厂房销售，前途堪忧，这是很大的问题。
    在政策层面，因为拆迁补偿标准，过去我们一直在呼吁，能不能按照片区能够有指导的补偿标准，我们的企业可控，这是对外。对内，对公司来说，公司有没有这样大的眼光和战略，截止到目前，好的项目、容易的，过去工改居的小块的在实施和改造完毕，剩下都是一些大部头的、大块头的，有这样的战略，最好长期准备，这是很大的考验。另外公司的实力支持不支持，有没有很好的解决方案？带头大哥很难找，项目总、带头大哥会推进得快一点，好的团队很难，着力培养一些。
   
    主持人：掌声说明了大家对王渊总的讲话深有感受。王渊总相当于今天给出一个新的名词“带头大哥”，在座各位的职业规划可以以此为目标，做带头大姐也行。
    对于政策上的挑战，对于政策上的思考，无论是房协还是城市更新专业委员会都会发挥积极的作用，建言献策。请李江教授回答一下，
    请李江教授对东莞城市更新的看法，产城融合项目的认识，以及对比广深。
   
    李江：东莞的政策、广州的政策我了解一点，了解得真不多，地产界的朋友经常在广东拿项目，拿项目之前肯定要把政策了解透，他们可能了解得更具体一些。我长期在深圳做项目，规划也罢、政策也罢，了解得比较多一些。
    总体而言，广州的政策制定之初，深圳走的是两条路，更新模式和主导不同，从架构上来说是三足鼎立，国土局、规划局和更新局，更新局又并了，主导思想是政府主导。深圳和其他城市更新不一样的地方就是政府引导、市场运作，这是深圳城市更新的灵魂或是我们最显著的特征，跟其他城市都不一样。政府只是把政策框架搭好，规划编制可以由市场来委托，城市单元规划、计划的编制，规划引导计划、计划指导实施，这是深圳市城市更新的灵魂所在，最主要的特色所在。
    东莞的政策大多数是学深圳的，深圳出什么政策，他们对应也会出一些政策，有些政策制定比深圳还要严格一些，规划的编制体系不一样，更新单元规划和法定图则不一致的情况下，首先要过图则委，一致的情况先不一定过图则委。控规管控的要求还是不太一样，申报计划，达到拆迁标准也不一样。
   
    主持人：深圳的城市更新和东莞的城市更新各有特色，优先选择在深圳做城市更新更好。产城融合是产业运营的问题，运营能力决定了产城融合项目对于企业的价值，这是一个简要的回答。
    国家2020年4月3日鼓励社会资本参与改造运营，以及城镇老旧小区的改造，但就我所知，以后深圳要求和国企的合作，民企在深圳房地产的未来，希望领导有个展望，这是涉及大家饭碗的问题，也请胡局给大家解疑答惑。
   
    胡建文：据我了解，过去公共住房、保障房的建设，不仅国有企业参与，实际上民营企业都扮演着重要的企业，比如说安居型商品房的建设很多是民营企业参与的。无论是城市更新还是公共住房建设，国家的要求，无论是城市更新的政策、公共住房的政策投资建设的政策，参与得更多，这项事业就会更有活力。
    市场主体的积极性没有得到有效的、充分的发挥，发言中我引用了中共中央、国务院对于北京市核心区改造的批复，创新探索城市更新改造的新模式，鼓励更多的社会资本、市场主体参与。虽然中央的文件是对北京市的，原则精神应该适用于深圳市。我过去在政府工作过，现在我已经从公务员岗位上退下来了，鼓励民营资本，各类市场主体都积极的参与城市更新改造，公共住房的建设。
    我今天讲的六种城市更新的模式，其中一种是平安模式，平安是最典型的民营企业，平安集团表现出了很高的社会责任感，主动向市委市政府提出他们愿意更当的承担参与公共住房的建设，疫情期间市政府和平安集团举行了平安和政府活动大规模的建设公共住房的框架协议，这是最生动的案例，说明政府的平等对待所有的各类市场主体，希望民营企业在城市更新、公共住房建设中更好的发挥作用，谢谢。
   
    主持人：谢谢胡局给了清晰的答案，我想从另外的角度再做一下梳理，大家可以看到，今天的房地产企业无论是做得成功的和吐苦水的，既有央企、国企也有民企，无论是王渊总，他虽然是央企，也有很多的苦恼身不由己。孙总也有很多的苦恼，也有很多的期望。无论是国企还是民企，他们既有重叠，但是是不能互相的代替，在这样的更新领域，在所有的领域中，最重要的是把自己做强、做好，这才是主要的，而不是企业性质。
    平安周总第一次参加协会，周总的人气比较旺，现在财神爷是比较受欢迎的，这里有一个问题，这位朋友可以现场跟周总做视线上的交流。
    协会能否举办一次金融领域与房地产企业互动的交流会，地产开发商的发展离不开银行和其他金融机构的支持，这是比较渴望的，也是比较期待的，这个问题先请周总回答。
   
    周炅：谢谢郭总，谢谢这位提问的朋友，我们也非常希望能借助协会这个桥梁和各位企业家朋友做深入的沟通，和各位在一线做旧改的企业家做沟通也是平安的宝贵学习机会。
    我也介绍一下，金融机构在市场上也比较受欢迎，保险资金的久期配置的年限比较长，我们可以8到10年，最长甚至可以做到20年，胡局刚才也讲到平安集团大力的投资公租房、联租房、保障性住房，就是很长期的投资，我们不追求很长期的资金回报，我们认为这是很稳定、长期的收益。
    我们的合作方式会非常的灵活，既有股权的投资也有债权的投资。各个企业对金融机构的诉求是不一样的，是完全的千人千面，有些企业在某些阶段碰到资金的瓶颈，旧改是开发周期很长的、特殊的业态存在，各个阶段可能都需要资金的介入，而且也需要高额的资金投入，平安在资金雄厚实力上得到了大家的欢迎。
    有很多企业非常欢迎，这是担风险的投资。债权是不管企业是赚是赔，融资的成本带给企业，股权是一起承担整个旧改过程中的风险。
   
    主持人：谢谢周总。时间的关系，最后一个提问留给李江博士。对于深圳市现状既有容积率较高的区域，政府在城市更新上是否有所思考？有所规划？企业如何考量？
    深圳市部分住宅容积率6.0，未来城市更新方向怎么操作？只是提一个疑问，容积率的问题是大家绕不开的疑问，也请李江博士给一个简要的指引。
   
    李江：深圳的容积率很高，全国之最，比我们标杆学习的对象东京和香港都要高，我们的容积率去年最新的统计下来，平均容积率是1.13，东京差不多0.9，香港是0.97，美国的城市，像纽约更低。我们城市里容积率最高的区是罗湖区，福田第二，罗湖区的平均容积率达到1.74，福田区1.64，接下来是宝安区，第四名是南山区。
    高容积率直接影响城市品质的建设，公共配套能不能配上去，带来的次生问题很多，不管是新建项目还是城市更新项目都要做环评和交评，做市政评估的时候也没问题，把楼盖起来，这里就是拥堵的节点，环评和交评自己可以想象的。我们把每个项目的公共配套，比如说学校、幼儿园都不成问题，楼盘的容积率提高以后，这些都可以解决，我们把2010年到2018年所有的城市更新项目和新建项目加起来以后，公共配套设施的缺口是在拉大，不是缩小，带来容积率的问题挺多的，我们也挺头疼，也想把容积率控下去。
    3.2再让别人贡献30%、40%，深圳高的项目贡献50%，这么高的贡献率必须把帐单抹平。
    国家发布文件限制高容积率和超高楼层建设，不能超过500米，深圳超过500米的建筑有好几座，特别是罗湖区，都很高，现在超过500米的基本上都砍下来了，容积率批的过程中，还是按照城市更新拆除重建的测算规则，这里面严格按照规则来算，这个规则来算，应该说比深标高，但是高得不会太离谱，深圳的更新审批制度还是比较透明的。对专业熟悉一点你都可以算，政府可以算、开发商也可以算，政策已经制定下来。
    过去做空间规划只是人和地的事情要说清楚，现在人、房、地都要说清楚，土地资源开发量有多少，空间增长量、建筑增长量是多少，分区的规划要把建筑分到每个标准单元，这可能是我们最后一道门槛，每个单元里，你的建筑量超标了，这个地方不能再去改造了，如果你还有弹性、还有指标可以改造，改造的建筑总量不得超过这个单元能承载最大的，这可能最后一招了。
   
    主持人：这是一个难点问题，基于时间的问题，各位嘉宾的发言到此为止，听众还提出的一些问题，我在这里也做一下简要的回应。
    刚才延续李教授对容积率的分析，这位朋友提出这个问题是大家共同思考的开始，不可能有明确的答案，深圳第一轮城市更新就是通过增加容积率解决城市更新，有赖于大家的共同努力。
    关于协会和平安，周总说希望做这样的交流，无论协会还是更新委员会是更加希望的，下来也会组织不同的场次、不同的类别和不同的主题深入探讨金融资本和城市更新，以及城市更新企业之间的互动。
    这里还有两个问题我尝试回答一下，第一个问题和我有点关系，未来深圳城中村老旧小区改造方向是什么？除了白石洲外，南山南油片区改造的概率有多大？我先讲第一个，城中村和老旧小区的改造方向政策是明确的，符合政策的就能改，不符合政策的先放着。
    除了白石洲，南山南油片区改造的概率有多大？看时间跨度，放三十年肯定要改，这是百分之百，放到五年不好讲，一个是看业主，一个是看政策。南油片区或者是原来的蛇口老旧居住小区，他们建成的年限都是最早的，政策上是符合的，政策上符合跟改造上的必然之间要划等号还有很多工作要做，我想要把这些了解清楚才能谈能不能改造以及改造的概率有多大。
    罗湖老旧小区更新的难点在于哪里？共性的难点无论是王渊总、孙总已经讲了，我个人理解罗湖老旧小区的更新难点除了政策，最大的难点在于罗湖区目前对于深圳的定位，罗湖区作为发展区还是作为什么，会影响对于老旧小区改造方向上的判断，首先是在城市定位上，其次是在更新的共性上，城市更新的方向上，也可能是博弈，也可能是选择，要具体到小区谈这个事情更为恰当。
    另外有两个问题，城市更新的门槛会在“十四五”期间降低吗？吕会长是最有发言权的，我代她讲一下，不会降低只会提高。未来城市更新对企业的要求会越来越高，不会谁都能做鱼龙混杂。刚才我也讲了，我们要入平安的法眼首先要提高自己的门槛，否则我们做不了城市更新。
    我替施教授回答一下，整备的政策体系预计在未来几年内健全？税务、规划、审批的细则？
    这个问题第一项，施教授已经讲了，目前整备的政策体系应该是比较健全和完善的。税务规划审批的细则，不太清楚指哪些方面，不太好回答，但是可以从另外一个侧面，大家可以来印证。深圳的城市更新政策和土地政策一直是以打补丁的方式不断的完善，所以说即使在更新或是土地整备的工作中存在一些问题，只要大家提出来，只要是合理的，只要是必须的，作为政府都会相应、尽快的出台政策，这个我相信大家不用担心。
    请问李江教授对惠州的博罗的规划看法？
    这个问题不太适宜问李江教授，这方面的规划他也不会太清楚，惠州的规划和城市更新确确实实跟深圳有很大的差别，我想我们没有经历过的，回答这个问题也会形成误导，这个问题属于回答不了的问题，也请大家见谅。
    今天的圆桌论坛坦率的说，时间短、内容丰富，这个圆桌论坛只是一个开端，就像我刚才讲的，城市更新一旦启幕永不落幕，我们都是其中是主角、配角，我们是参与者、见证者，也是自豪的主人。如何做好？依赖于自己的努力和理念追求上的正确，更多要依赖于同行以及从业人之间的精诚合作以及紧密的合作。
    再次感谢各位嘉宾给我们带来精彩的分享，也再次感谢在座各位能够对这项工作支持、努力以及充分的交流，再次谢谢大家！
    今天的会议到此结束。

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：谢谢秦虹教授的精彩演讲，感谢各位嘉宾的分享，感谢各位城市更新同行的支持和努力，城市更新不仅是城市空间形态的循环更新，也是社会生态文明的更新，更是城市综合发展从系统到细节再从细节到系统的良性竞争。主题不变、话题常新、命题创新。城市更新一旦启幕永不落幕，我们都是更新人。

接下来以圆桌论坛的形式进行互动让我们聚焦城市更新的热点话题，在座各位如果有什么问题需要跟嘉宾讨论，可以将提问交给工作人员，谢谢各位专家的辛勤付出，感谢业界同仁的参与。

有请秦虹教授，胡书记，李江教授，施源教授，王渊先生，邹炅总经理，孙小国总经理。

这个论坛是大家聚焦热点话题，分享大家的心得以及探讨城市更新未来更好的方式和模式很好的场合。时间比较紧凑，请各位嘉宾尽量用精炼的语言表述自己的观点。

城市更新是个热点话题，也是个敏感话题，城市更新有不同的讨论，请问秦教授，您如何评价深圳的城市更新模式？深圳的城市更新跟内地有一些区别，深圳是强调政府的主导、引导、市场运作，这方面作为深圳的城市更新，在全国的城市更新工作中您是怎么看待的？

新浪深圳 05-18 15:28

秦虹：大家下午好！非常高兴参加论坛，我是被临时抓来了，最近一段时间从上海到广州、到深圳调研，被晋川会长发现了，让我来参加今天的论坛交流讨论一下。

我也很高兴，这次调研看了很多项目，主要是城市更新方面，也和方方面面的专家、业界、政府部门做了一些交谈和交流，昨天看了深圳的万象天地。

我今天主要谈谈我的体会，对城市更新的体会，没有什么高大上的讲解，我只是谈谈我的一些想法和体会。我的题目是《城市更新：城市发展的新机遇》。

我们要重视城市更新，我去年到中国人民大学国发院城市更新研究中心，我试图宣讲、表达我对城市更新的重视和认识的时候，最常见的是四个问题：

很多人不知道什么是城市更新，做规划、参与城市更新的企业还知道什么是城市更新，社会上很多人不知道你说的城市更新是什么，甚至业内的人在讨论城市更新的时候，我说的城市更新和你讲的城市更新都不是一回事，这是需要解释的问题，很多领导问我什么叫城市更新，不就是房地产开发吗？已经到了这样的程度，是不是你说的城市更新就是房地产开发？什么是城市更新？不就是旧房改造吗？你说的城市更新不就是旧城改造吗？换个名词做的还是原来的事情，是不是这么回事？城市更新指的是在城市内的开发活化的过程？每再开发一块土地都是存量？增量的开发都是征地、拍卖、建设，都是扩张式的发展，除了一线城市以外，大部分城市还是这样的阶段，中国已经到了这天，我们建新区、征地、政府来钱又快，那是政府喜欢干的，做城市更新的难度多大，来钱多慢，甚至政府要赔钱。我谈谈我对这四个问题的看法。

城市更新是不是房地产开发？我一再表达我的观点，城市更新不是房地产开发，为什么不是房地产法？单纯的房地产开发可能确实是以经济效益为主，我们过去面临的城市开发在绝大多数城市基本上都是征地、招拍挂、盖房子卖房子，主要是解决什么问题？房地产开发主要是解决增量需求的问题，我们城市里装不下了，城市没地盖了，到外面解决增量问题，产业要发展没有空间到新区搞房地产开发，仅仅是解决增量的问题。而我认为城市更新是要解决城市的问题，解决什么城市问题？当一个城市越来越发达、越来越发展的时候，全国总的城镇化率是60%，全国城镇化率超过80%的城市有20个，超过70%的城市有40个，当成是扩大以后，面临的问题是非常多的，人口和经济密度的增加所带来的城市化承载的问题需要解决，产业结构、消费结构升级，对原有城市空间不能满足的问题。文化的重视、文化的传承和发展冲突的问题，城市更新是要解决问题的情况下发展，不仅是解决增量，解决的是怎么把物质老化型的问题更新，同时还要解决功能落后、功能滞后的问题，还有解决结构性的问题。不是解决增量的问题，是要解决多方面，社会、经济、文化、历史和发展的综合性问题，城市更新顶是多重目标的，经济目标实现资源配置的优化，产出更加高效，资产价值能得到提升，经济目标要实现，这是很重要的基础，同时还要解决社会目标，社会更加的开放和包容，城市的文化、历史能够得到更好的传承和继承，社会各界能和谐共融的发展，使这个城市更可持续，包括健康的自然环境等。城市更新不能走房地产开发的路子，而房地产开发的路子更多解决增量问题，更多追求的是经济效益，下一步要重视城市更新，下一步要大力推动城市更新，不是走房地产开发的道路，这是我的看法。  如果走成房地产开发的路子，那个城市是没有前途的，不能解决城市真正可持续发展问题。

城市更新是旧城改造吗？改革开放之后，各个地方一直在搞旧城的改造，就是更多的拆房子、修路、建桥、改造城市的基础设施，做得非常多，把路拓宽，打通交通的节点，增加一些基础设施配套。我认为城市更新不仅仅是更新物质，更多的是城市更新要和产业升级同步发展，过去的旧城改造更多的是物质上的，未来是产业的升级，构筑新的产业生态、丰富产业的功能，比如说现在各个地方在做老旧小区改造，老旧小区改造有没有产业问题？肯定是有产业问题，比如说现在的杭州正在打造未来社区，人文化、生态化、社会化，九大场景，包括交通、建筑、教育，城市更新不是旧城改造，更注重的是和产业升级之间同步。

究竟什么是城市更新？为什么我们业内在讲城市更新的时候语境也是不相同的？每个人说的城市更新都是不一样的？如果概括起来讲，城市更新就是对城市内衰败、落后的功能地区再进行活化、开发，激发活力的过程，是个总的概括，具体来讲，我认为城市更新有三种模式，这是从功能的角度区分，首先是拆除重建类；二是有机更新类；三是综合整治类。深圳也有三类，我从学术的角度来看，这三类是城市更新的模式。

拆除重建类，把旧的建筑根据城市新的规划重新进行建设，以拆为主点状保留，保留历史文物建筑，按照诚实信的规划进行建设，和拆除重建不同的是有机更新，有机两个字就说明生命体是延续的，是以保留为主，少量拆建。

综合政治类和前两类有什么不同？很大的不同是，综合整治类基本不涉及到房屋本身的建筑物拆建，只是改善配套、实现环境的优化过程，不涉及到房屋建筑本身的拆建。

如果拆除重建类在更新之后使用权的主体和土地的用途会发生变化，原来更新完里既有居住又有商业又有办公，使用功能都可能发生变化，有机更新类，更新完了以后保留了建筑，这片的工业区，工业的状态使用功能可变可不变，也可能变，也可能不变，使用权主体也可能变，也可能不变。

我们到上海，看原来的仪表厂是自我更新，更新完还是他的主体，他的主体就没变，他是产业用地，更新完了是现代产业，也没有变，还有大量是变化的用途是使用权人和用途几乎都不发生任何的改变，不改房子，但是改周围的配套设施和环境，黑臭水体、公园的修复，使用前使用后的权属还是政府。三类同时都有功能的提升。

城市更新具体是分为三类，这三类在未来的发展中，要发展哪一类，我认为过去我们的拆除重建模式，在城市更新中做得比较多，可能今后城市更新更多的是有机更新和综合整治，不可否认三种类型都是并行的。中国绝对说是哪种更新不太现实，不像发达国家，发达国家主要是有机更新，拆除重建部分城市也是有必要的。

我们的城市更新可以这样分，实际上片区的城市更新中，三种类型是同时存在的。我们这样说城市更新，未来发展和更新主体进行交流的时候他们也提出很多问题，拆除重建类是比较愿意做的，地方政府也愿意做，企业也愿意做，有利可图，有机更新类。完整的城市更新是政府和市场共同合作推动的结果，完全靠政府来做城市更新是不现实的，完全靠市场来主导城市更新我认为，由于市场经济效益的动力是非常强的，也是不可持续的。所以全世界的城市更新，城市内存量的再开发更新的话都是政府和企业共同合作的结果。

经济上循环不能实现，政府又没钱投入，政府为什么投入，因为产生社会效益、环境效益，政府应该承担主要的责任、很重要的责任，产生的环境和社会效益，政府要承担很大的责任，政府没有资金投入的情况下怎么办？通过改革解决，核心是金融机制和土地机制。比如说有机更新，很多企业说这个项目十年才能有回报，所以想拆除重建，拆除重建比较快，能不能在金融体系上创造持续得到回报的效果，这样的金融创新机制？肯定是可以的。过去几年我们棚户区改造推的国家开发银行推的PSR长期贷款25年，实现了棚改货币化的发展。

发达国家的城市更新，2007年我写《城市更新》那本书的时候，我总结国外城市更新的模式：投资基金化、建设信贷化、运营证券化。现在可以体会为投资要靠基金化，运营要靠证券化？很重要的原因是他要解决长期资本、长期低成本资金来源的问题，我们现在肯定是需要这方面的金融创新，是可以做到的，而且在现实中我们也发现，有机更新专业化程度比较高，对更新主体要求是非常高的，专业化程度非常高，不是房地产开发经验能实现的，有机更新可能不赚钱，不同的企业经济效益、回收的周期是完全不同的，不是不可以做。片区更新三种模式都是存在的，它相对来说比较复杂，我们这样一分，拆除重建类，比如说过去的棚户区改造，老工业区的拆迁就是拆除重建，有机更新就是保留为主的更新，生态修复，不做城市更新的社会各界容易理解，不同的城市更新类型对应的投资方式和运营的模式也有很大的不同。

我们认为城市更新不仅仅和过去的房地产开发不同，也和过去旧城改造不同，而未来我们要重视城市更新，主要的原因在于城市更新是下一步中国城市高质量发展非常重要的核心内容。和过去传统城市扩张式发展的模式相比，我认为它有四个不同，城市更新是在存量中求增量，不是靠新增的土地，占用新的土地资源获得城市发展的增量，而是在城市存量的空间内获得增量，当我们这样说的时候，很多人说增量是不是容积率的增量？我认为有一定程度的容积率增量，更重要的是城市更新和产业升级同步所带来的经济上的增量。城市的内涵式发展，而不是扩张式的发展。

城市更新是效率中求效率，实现低成本、高质量的发展，为什么这么说？是因为经过改革开放四十多年的发展，城市外延式的，摊大饼式的格局，使摊子铺得很大，北京二环、三环、四环、五环发展到七环，这样的地区再搞新的建设项目时，政府的基础设施成本，教育、医疗、商业各种公共服务成本的投入是巨大的，这个时候城市内有比较成熟的公共服务基础设施配套，但是存在大量低效使用的空间，怎么把它提升？其实它能实现城市的低成本、高质量的发展，通过提高效率追求效益，而不是单纯的追求土地的红利。

我们追求的城市更新可以在传统中求变革，实现城市功能环境的提升，特别是有机更新，以保留为主少量拆建，传统城市的历史文脉和文化，保留了城市的记忆，由于我们做了更新、做了升级得到了新的新生，这是非常重要，改变过去千城一面的城市发展弊病，城市发展的弊病就是全部拆除重建导致的恶果。

创新中谋发展，实现城市发展的新动能转换，新区里扩张式的城市发展不需要太多的创新，存量中、原有业态的环境下还能发展必须靠创新，这里面科技、产业、设计、运营等各种能力要求都是非常高的，所以我们所提的城市更新和产业升级结合、科技引领、生态、绿色发展相结合是更好的、最好实现总书记提出的五化发展理念，是最好的实践。

回答最后一个问题，中国的城市是不是已经走到城市更新，需要走城市更新的道路？我认为其实已经到了重视城市更新的发展阶段，而且未来要更加重视城市更新的阶段，中国的城市化走了全世界独一无二的城市发展道路，最大的特别我认为有三个：一是速度快；二是规模大，现在城镇人口8.3亿人，我们是城镇化基数非常大；三是大量的农民进城和城市建成区扩张同步进行。欧洲两百年、美国一百年的城镇化周期，他是两个阶段，一方面人口进城，我们是同步进行的。同步进行的结果是，今天我在这里看到的数字，如果从1981年到2018年比较，中国的城镇人口是4倍，2亿人到了8亿人，我们的建成区面积，基础设施配套成片的建成区，我们增长接近八倍。

现在一线城市和部分二线城市的速度开始改变了，城市扩张的速度开始慢了，但是现在三四线城市，大量的城市扩张速度还在加快，刚才专家在讲都市圈的发展，可以看到我们的人口大量向都市圈集中，人流流失的地方其实他的建筑面积还在延续着传统的模式在扩张，我认为都是需要改变的。

我认为中国的城镇化率超过60%，进入城市化发展高级阶段我们应该开始重视城市更新，中央的政策已经开始往这方面引导，2015年12月召开中央城市工作会议时已经提出，未来的城市要走精明增长、紧凑城市的发展理念推动城市发展从外延扩张走向内涵式提升的转变。实际上2019年12月中央经济工作会议也提出要加强城市更新和存量住房的改造，今年财政部已经把老旧小区专项债券的支持范围，鼓励社会资本参与。

城市的更新是未来城市发展的新机遇，也是新战略，但是我们的准备是不是充分？我认为我们的准备并不充分，过去所有的城市发展基本上都是应对新建建筑，包括有些城市所谓做了很多的城市更新，基本上也都是拆除重建，也基本上是新建的。保持存量基础上的更新，管理体制机制都是需要创新的。下一步中国的发展，我们面临着新的转型，国家发展的转型，内外循环城市战略的情况下城市怎么发展，城市怎么带动国内大循环的发展，很重要的内容我认为就是城市更新，城市更新不是简单的创造GDP，更多的是产业更新，要满足人们对美好生活需要的更新，我认为城市更新是未来发展的新机遇，值得所有投资人、建设者、规划者予以重视，打造更好的城市，满足人们对美好生活的向往，这是我们的体会，跟各位分享，谢谢大家！

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：谢谢王渊先生的风险，这些经验、经历以及思考是来自第一线城市更新实操的宝贵财富，实际上商业利益和公共利益不是天然和必然冲突的，而且从某种角度来看，良性的商业逻辑是支撑公共利益的底层支撑，城市更新中把两者做到更好的结合既是我们的追求也是我们的责任。

深圳是改革开放的前沿和先锋，要理解城市更新首先要理解深圳，而要理解深圳就必须要理解国策、国论，方向不明南辕北辙，大局不清瞎子摸象，复杂剧变的社会格局和演化中，我们更需要在更宏观、理性的层面去充分学习、理性思考，由此树立信心、坚韧不拔。今天我们有幸邀请到享受国务院特殊津贴，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、曾任十八届中共中央政治局集体学习主持人，现中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹教授与大家分享。

新浪深圳 05-18 15:28

王渊：各位领导、嘉宾、同行朋友们下午好！感谢房协给我这个机会，刚才讲的两位大咖是政策端，我们是实践端，践行者，有机会和大家汇报一下过去十年以来华润在城市更新方面的实践，我感到非常的荣幸。有必要再汇报一下，城市更新从业者都是忍辱负重，长期艰苦奋斗，能在这儿替大家说一说，也是替行业呼吁一下。

华润城市更新的历程，我们把它定义为四步：

第一，1.0是从现在大家熟悉的罗湖万象城，很多年前它是一个很破的深圳外贸仓库，基于罗湖区的要求和华润的开发理念，我们在这个地方通过拆迁建设成了万象城，万象城要不要建，建成商业还是纯居住，在华润内部也有很多的讨论和PK，最后我们觉得深圳还是缺大型的消费升级场所，万象城、君悦酒店、华润大厦，2008、2009年非常有名的幸福里居住产品组合呈现在眼前，这个项目有两个重要的意义，一个是开创了国内的开发商坚持走住宅开发加上投资商业综合开发双轮驱动的生意模式，另外也给华润置地长期区别于别的开发商的经营模式奠定了基础。

我们定义的2.0，刚才提到大冲旧改项目，我是这个项目的亲历者，从头到尾参与的七、八年很多场合做过汇报，我不再多说。这个项目有几个非常重要的贡献，到目前为止我们认为建成的广东省最大的城中村改造的项目，开发量280万平米，回迁110万。当时城市更新的政策不是特别的清晰，包括配建多少保障房没有明确的要求，如果基于目前的市场房价，当时应该多建保障房、多建公共配套设施，在2009年的时候我做过财务测算，周边的房价只有1.6万、1.7万、1.8万，当时这个项目能诞生也是经过华润置地、华润集团内部灵魂的拷问，规划指标向集团领导争取来的，现在看起来已经是年轻的打卡地，当时开创了政府主导、市场化运作、公司参与的工作机制，还有一系列后续城市更新政策方面、报批报建和很多具体政策方面项目的先河，为后续的项目摸着石头过河，创造了很多的政策路径。

后来我们和南山区政府通力合作，把这片写字楼接近30多万平米持有，跟南山区政府一起打造成科技金融城，区政府设定入门的条件，我们也和区里配合，吸引入驻的企业含金量、税收贡献、产业支持还是比较高的。

湖贝项目，2013、2014年开始实施的，现在已经有四块地块拆除，正在开工，当年做大冲项目的时候说很难、拆迁非常难，湖贝项目有3000多户，他的物业非常复杂，有村民的私宅，也有旧住宅小区，区政府的物业和市政府的物业，这么多物业类型、土地类型，聚集了建国以来所有的土地类型，各个年代发的土地证都有。这方面做出了很多的尝试，规划难度也非常高，罗湖的交通和建筑密度已经非常高的前提下，怎么样实现经济利益的平衡？到现在为止我们都没有想好，虽然已经开工了，回迁完住宅以后，剩下主要的是办公和商业，未来的盈利能力怎么样？现在我们一边在开工建设，还有拆迁的工作在做，我们也在考量，怎么把产业引进，商业如何进一步的活化，包括办公空间有没有可能结合深圳的半改居的可能性，让项目在经济平衡上可以优化，否则名声很好、很大，可能项目不一定会有非常好的经济价值。

依托我们在城市更新方面的实践，华润目前在深圳、东莞、惠州、广州一些大湾区有城市更新政策的地方都积极开展一些城市更新的项目，目前城市更新事业部有50多个项目在推动，如果再发展下去就会成为深圳的重点更新单元专家，因为我们做的都是大片区的，都是几十万平米以上，一两平方公里、三四平方公里的项目比较多，我们也形成了接近400号人的城市更新团队。

近一两年产业升级、城市升级华润置地的定位为城市综合投资开发运营商，我们正在做4.0的尝试，主要从几个方面，片区统筹，以片区统筹迭代碎片化的开发模式，实现片区利益的最大化，举一个典型的例子，目前我们正在推动的潭头项目，3.5平方公里，涉及到6家股份公司，这个项目我们一开始就是定下两个大目标，很多项目都会在村里选择一些开发快，快速立项的项目。我们和村里一起要实现整村的改造，有很多政策的路径，比如说合法权属实现不了怎么办？我们把整个项目拆成几个项目，通过土地整备给旧村改造提供合法权属，通过逐步滚动的开发，让项目在未来五到十年内改造完毕，未来如果能全部实现的话，项目开发量达到500万，除了村改之外还有大量的工业、产业，也是我们打造深圳西部的产业集群，产业交流、生活交流、服务交流方面，我们希望宝安区西部做出超过大冲旧改项目的标杆。

现在做城市更新，政府主管部门考虑最多的，每次问我们产业从哪儿来？即便对华润这样的企业也很难回答，涉及到的行业几十个。产业都需要有一定的地域特性，都有他的上下游，还是要因地制宜，结合深圳正在推广的东莞、广州的特点，把当地的产业资源激活，建立很好的资源实现，目前我们正在推动的是航城项目，未来的产业空间可以做到200多万平米。也正在围绕着四期产业做努力，前期有接近十几个意向公司和我们签协议。

随着旧村城市更新的实施，不得不面临传承和保护的问题，在城市更新过程中我们已经有一些实现，大冲项目的背景是被动的，保留了古庙、宗祠和几百年的古树，当时我们是比较被动的，古建筑和古树的保护会有一些影响，深南大道和铜鼓路是弯曲的，十字路口不是垂直的，就是为了保护古庙做的调整。后来湖贝项目上也是半主动、半被动，湖贝有1万多平米的古村提出不同的意见，我们保留1万平米的古村落，未来会依托这1万平米和未来的湖贝塔，从古村保护到新的产业、商业升级、新的居住社区兼顾和统筹。

近期我们主动做了一件事，沙井的金蚝小镇，现在已经改为沙井大街，原型是有23万平米的古村落需要保护，23万平米是完全的保护，带来的拆迁量和回迁的责任还是要由开发商承担，这个项目目前计划立项工作已经完成，作为重点更新单元由华润统筹推进，现状也是非常庞大的项目，如果按照以前普通的更新单元路径，相当于13条村，13个项目，涉及到5800多栋的建筑，20个小组夜以继日的工作才完成30%，历史要素非常丰富，如何保护和活化，将来怎么运营？这都是我们正在推进的一系列思考。

近期华润置地有一些完整思考，南山模式，南山做的项目比较有影响力，比如说沿着大沙河走廊，大冲旧改最早开展，后来南山区政府邀请我们参与后海片区的整体统筹和规划，包括其中最重要的文化广场建设，过去三到五年，我们在大沙河景观提升方面做了大量的工作。后来我们总结，这样的模式在整个片区规划先行，通过旧改的能力、商业运营的能力，包括公共设施建设的能力，通过一系列的能力，我们有能力在整个社区，主动做这些工作是可以在更早的时候更好的谋划，不比如说历史金蚝广场活化，西安、成都我们做的大型会展设施，以及产业、文化的主题。

鲜明的主题和明确的功能，依托这样的主题和功能我们可以实现片区统筹发展，片区统筹我定义为它区别于更新利益统筹、片区统筹，规划方面提出更有利于后续城市运营的方案，基于这种片区统筹，可以有几个方面去努力的，一个是常规的，同行都在做的，比如说以湖贝项目为例，基于旧城、旧村改造为核心的片区统筹模式。

大型的体育场馆、大型的配套设施，以这个为依托，西安三中心，成都东湖体育场馆，我们依托大型的场馆建设，对周边片区彻底的改造，也涉及到一些旧村、旧城的改造，这样的项目也是未来华润积极推动的主要模式。

上海万象城目前结合TOD的开发，能不能参与西丽高铁枢纽建设，目前我们在跟大铁、地铁、中铁在充分的交流，利用高铁实现大片区的开发。

产业发展为核心的统筹模式，我们在深圳、广州，政策是要足够支撑联动，外省很多地方没有这样的政策，出台了一系列准城市更新的政策，通过土地的毛地净化，通过毛地净化、毛地出让的方式，一定程度上实现了一二级联动，和深圳、广州的政策比较接近，从土地经营、土地整理、二级开发，目前在宁波也在做一个非常好的项目，在嘉兴也在探讨接近十平方公里的整体片区统筹。

未来华润置地以城市更新为核心发展多种片区统筹模式，深度参与片区规划，建设与运营，协同政府提升城市价值，践行“与国家共命运，与城市公发展”的愿景和初心。

正值特区成立四十周年之际，华润置地在城市更新道路上继续践行，希望和同行做出更多标杆性的项目，既解决企业发展的问题又解决民生问题，希望政府主管部门在政策出台方面能够考虑兼顾民生和企业发展空间，我深深感觉到现在城市更新经过大量的土地贡献、大量的公共配套建设之后，总体的盈利空间挤压得非常窄，到了略高于净地招拍挂的项目，下一步城市更新怎么走？不管是棚改还是旧改、微改造，包括社会主体怎么参与目前比较热门的工改保还有很多的道路可以走，希望和大家一起努力，谢谢！
   

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：谢谢李江教授的分享和演讲，深圳的城市规划不是简单的墙上挂挂、纸上画画，深圳的城市规划管理是具有高度的公信力、穿透力和创造力，而且是一个丰富的政策工具箱，所有从事城市更新的工作人员都应该很清楚。坦率的讲，要把深圳城市更新技术方面的政策和规范了解清楚都不是一件容易的事情。李江教授的演讲让我们从系统到细节全面了解了城市规划的逻辑和目标，也让我们洞悉了未来深圳城市发展的机会在哪里，对于城市更新工作仅仅有技术体系的完善是不足够的，这个方面企业最有发言权，华润置地是其中最杰出的代表。

下面有请深圳房协城市更新专业委员会副主任、华润置地华南大区助理总经理王渊先生分享城市更新实践思考的主题演讲。

新浪深圳 05-18 15:28

李江：各位领导、各位大咖，房地产界的各位朋友大家好！很高兴、很荣幸的参加房地产盛典，今年是比较特殊的日子，房地产协会如期举办盛典，非常难得，对我个人来说也是一次非常好的学习机会，感谢吕会长，感谢房地产协会。

主要还是讲城市更新，郭主任也讲到我们更新的政策、规划和计划的关系，介绍比较多，来之前不知道今天的主题是再塑产业空间，今天我讲的内容是结合这两年做的研究以及当前区域协调发展中的热点问题在这儿做一些交流、学习。

我主要分享：区域协同：激活城市发展新功能、共创辉煌：深圳未来责任与担当。

越来越多的研究认为、达成共识，要想在世界或是地区竞争得到优势必须是城市与城市之间联合起来，寻找共同的优势，也就我们常说的抱团取暖。

第一，区域协同：激活城市新动能。中国城市经济的空间结构发生着深刻的变化，我们回顾一下十五、十一五、十二五、十三五，过去的四大板块东南西北、五大战略、城市群，国内19个以上的城市群，再就是中心城市和都市圈，城市群、都市圈的概念提出比较早，近期得到了国内各界越来越多的认同。

上个月的政治局会议上，关于城镇化的研究中首次提出以新型城镇化带动投资与消费需求，推动新型城镇化成为区域经济发展的热点。

我们一说到区域的协调发展，自然而然大家都想到这些地区，京津冀、长三角、粤港澳，这是我们国家区域协调发展比较好的几个地区。京津冀提出有序疏解北京首都功能；长三角最近提出长三角的生态绿色一体化发展，大家知道年几年长江流域的发展特别快，长江流域的污染比较严重，有篇报道《长江，我们的母亲生病了》，这篇报道得到了国家、中央的重视。前几年编制长三角绿色一体化发展规划，中央非常重视这个规划。粤港澳大湾区这两年非常热，也是得到国家广泛的认同，上升为国家战略的地区。落到空间上就三个片区，广东自贸区的三个片区，关于这块我不多说了。

简单总结一下粤港澳大湾区的优势，粤港澳大湾区已成为全球重要的创新聚落。为什么有这个提法？这里面的结论是2017年底美国康奈尔大学和联合国组织做的研究，全球最能创新的城市和集群做了分析，深圳和香港在IT领域的创新非常强，PCT申请数量排在全球第二，得出结论，大湾区已经成为全球重要的创新聚落。这个贡献中，深圳功不可没，大湾区的PCT申请量2019年占全国一半，其中深圳占75%，“十三五”技术自给率和科技进步贡献率年均超过71%和58%，应该说这个水平基本达到了创新型国家和地区的水平。

大湾区已经成为全球供应链的枢纽，大湾区具有先天的优势，背靠着祖国广阔的腹地，面向东南亚新兴市场，我们连接国内市场和东南亚新兴市场的枢纽和中转站。我们拥有高效、多元的强大制造业生态系统，产业层次多元、产业梯度差异明显，形成完整的产业链和供应链，最大的特点是响应速度非常快，有的学者研究过，深圳一个星期干的事相当于美国有些地区半年干的事。只要企业有好的思路，我们可以在珠三角找到供应链的上下游企业。大家只要达成一致很快可以投入生产，要达到这些，在美国或是某些地区，没有大半年时间估计是拿不下来的，这就是我们的优势。大湾区也是国际国内双循环新格局中具有重要的引领作用。

我们也要清醒的认识到我们的区域协调发展中取得的成绩，也形成了一些优势区域，我们国家的区域经济发展也出现了一些新的态势。比如说区域经济发展分化的态势越来越明显，2012年北方省份占GDP达到45%，到了2019年这个比例下滑到30%，也就是说七年的时间北方省份的经济下滑10%，我们的经济中心向南方转移。二是发展动力极化现象日益突出，我们的经济要素、人口、科技越来越向发展比较好的城市集中，北、上、广、深不用说了，往南京、杭州、武汉、郑州、西安、成都也成为吸纳科技人才和要素比较多的城市这十个准一线城市必定成为带动区域发展的增长极。三是部分区域发展面临较大困难，西北地区、东北地区经济发展非常迟缓，特别是东北地区，2012年的地区，东三省占经济总量达到8.7%，2018年只有6.2%，这六年间人口呈现出净流出，这个影响是非常大的。

说起区域协同、区域经济的发展避不开三个地区的比较，区域协同寻找新动能，什么是新动能？总书记在去年视察深圳之后提出了更高的要求，在大湾区的发展中增强核心引擎。什么是核心引擎？核心引擎其实就是科技创新，科技创新强不强就代表未来的科技发展动力足不足。京津冀、长三角发展历史悠久，拥有非常多的知名院校和国家级的科研院所，这个地方的原始创新能力非常强。相比粤港澳大湾区院校稍微少一些，科研院所也少一些，这方面相比较是弱的，但是我们的市场发育程度非常高，整个市场非常有活力，我们科技成果的转化能力是非常强的，只要你有好的成果，在深圳、在广州很快就能找到合作方，而且政府会大力支持，很快会将你的科技成果转化成产品，在市场上面市，这是我们的速度非常快，可以成为转化能力非常强的。

区域的城市核心辐射作用或是我们的首位度相对于北京、上海不太一样。北京的首位度非常高，这是三大区域里企业相互的联系，北京很多的企业基本上是和北京单线联系的，上海也是一样，可以看出这两座城市的首位度非常高，辐射作用、核心作用非常强。到了粤港澳、珠三角就不一样了，这里面可以看到广州、深圳基本上是平分秋色，广州的辐射范围就是广佛、广东北部和西岸，深圳就是东岸，这里还没有把香港的数据加进来，香港的数据加进来就更加乱了，几个城市的势力都差不多。

持续探索大湾区协同发展路径，珠江三角洲地区的发展上升国家战略之后，这是顶层设计的1.0版本的制度设计，这个政策出台之后，也越来越多的引起社会的广泛关注，特别是香港和澳门的关注，之后制定一些政策，编制规划，香港和澳门积极参与进来。比如说大珠三角的城镇群协调发展研究和CEPA的制定，一直到2019年的2月18日我们出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，这个成果出台我们认为，大湾区上升国家战略之后国家层面顶层设计的2.0版本。从这之后，整个区域的高速公路、高速铁路以及重大基础设施基本上就是按照这个图画的，大家可以对照的是，今天珠三角的高速公路网、高速铁路网、轨道网有很大的相似性。

城镇体系规划以及后面一系列的规划，很多成果都是延用这个空间结构。2008年的珠纲，这个成果的出台是国家对珠江三角洲地区赋予新的定位，实验区、先行区、国际重要门户先进制造业和制造业服务基地，有一些新的提法，而且这个规划也是国家非常重要的，制定了不同时间段的发展方案，各个城市都设定了珠纲实施办公室，每年考核，每年小考核，三年大考核，各个地方推进珠纲的力度非常大。

粤港澳大湾区去年讲得最多，很多的论坛中都离不开粤港澳大湾区，包括今年举办的论坛仍然还在解读。当然解读越多越好，对地产界的发展是非常有利的。这个规划纲要将粤港澳大湾区的地位提得更高一层，与京津冀、长江经济带并列为国家级的区域发展战略，而且中央特别重视，韩正任粤港澳大湾区领导小组的组长，他说中央重视前所未有，市场热度前所未有，历史的发展机遇前所未有。 

从区域到城镇群、中心城市再到都市圈，都市圈已经成为中国制造工厂向创新工厂转型、转变的重要发展方向，我们知道都市圈，新的产业、新的技术、新的业态都是在都市圈里诞生的，都市圈里集聚了大量的科技要素、人才，我们可以认为它是一些新思路、新方法、新技术的诞生源泉，外围叠加很多科技园、高新区配套，形成一些产业高地，核心加外围、创新加技术，这种模式将是引领中国在世界上与其他国家进行竞争最重要的空间模式、空间组织模式。

要想建立很好的都市圈，光有规划不行，我们还需要我们的服务体系跟上，什么是服务体系？我们经常说的城镇体系，其实城镇体系的核心是中心城市的布局和服务，我们在座的都市圈里，拿东京和北京、上海比一比，尽管上海、北京中国发展最好的城市，几级服务体系，除了都市圈的核心部分以外，北京只有37个，上海有78个，东京除去东京都最核心的部分以外有129个，从这儿可以看出，城市的服务功能像神经末梢一样渗透到都市圈的各个角落，我们的北京上海都没做到这个地步，深圳差距就更大了。这个时候我觉得我们的服务除了需要规划引导之外，更多的需要在座各位，需要房地产业共同努力，就是今天说的再塑产业空间，我们需要在我们的外围地区，在产业密集分布的地区，如何将产业和城市的服务功能结合在一起，如何将核心区的服务渗透到我们都市圈的四面八方。

另外是了解我们的短板和挑战，前天刚刚过了四十岁的生日，大家都在总结四十年一路走来的辉煌成就，我们为我们的成绩感到骄傲的同时有时会迷失方向，我们还是要清醒认识到我们的短板，这个短板不一定是深圳的，中国都有这个问题，比如说基础创新核心技术缺失，中兴事件、中美贸易战，华为5G，美国的供应链和中国脱钩，特别是芯片要和华为脱钩，这对中国科技型企业影响非常大。

去年我听过科技部副部长的报告，他提出中国在一些关键的材料，有32%依赖于进口，95%的高端芯片专有的处理器和绝大多数计算机的终端处理器，数控机床、装备仪器、大飞机和航天、航空发动机等关键器材、关键器件都需要进口，我们自己是生产不了的，这个角度来说，我们国家制造业只能说大而不强。如果要作为强国，我们需要走的路还很长。今天讲的内容比较契合重塑产业空间。

我们一说国际湾区，去年讲过东京湾、纽约湾、旧金山湾，科技方面的数据放在一起比较我们都不占优势，我们比他们差很远，我们也有我们的优势所在，东京湾重点是制造业非常强，纽约湾的金融服务业非常强，旧金山是科技创新非常强。粤港澳大湾区正好把这几个都包括在内了，香港的金融、深圳的科技创新，广州的枢纽和贸易，深圳东莞的制造业很厉害，还有澳门的休闲娱乐，湾区四个核心城市基本上囊括了其他湾区所有的特征。核心疫情相比较，科技创新现在放在一起相比较，我们的短板差距非常大，我们和长江三角洲地区相比较的话，两院院士、世界五百强大学少得可怜，我准备课件的时候，世界五百强大学粤港澳大湾区只有1所，我觉得有点不像，我网上查了一下，还真只有1所，中国进入世界五百强的大学只有27所，长三角有10所，珠三角就1所，从这里可以看出我们的科技、原始创新、教育方面、研究方面的短板还是比较明显的。

第二，共创辉煌：深圳未来的责任与担当。

去年是深圳感到最自豪的一年当然今年更加自豪，去年是因为粤港澳大湾区出台以后对深圳的定位非常高，尤其是总书记来深圳视察我们明确提出粤港澳大湾区的核心引擎，全球创新创意之都、全球海洋中心城市，这些头衔都是国家给的，当然也离不开深圳的积极争取。去年的8月18日《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》出台以后，里面明确提出2050年我们要成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，我们清醒的认识到我们还不是标杆城市，我们离标杆有多远？这是不同的国家、不同的机构专门研究城市的，研究完以后我们找找深圳的位置在哪儿？大概率在50到100，我们离标杆的距离其实很远。什么是标杆？你站在人堆里个子最高，那就是标杆。放在人堆里基本上找不到，甚至要拿放大镜看。所以说我们各个方面离标杆城市挺远的，有的时候我们经常看到一些自媒体吹起来没边际，感觉到深圳了不起了，已经成为世界老大了，中国都不得了了。我们和广州比、香港比我们的差距也很大，不要以为GDP超过他们，就认为我们都很强。我们一定要认识到我们的优势在哪里，不足在哪里，短板在哪里。经济活力、发展动力和科技创新、绿色发展方面表现得还是不错的，可以说可以跻身世界领先我们的国际化程度不高，深圳有多少外国人？常驻的只有25000人，国际化程度不高。对外交流活动不足，宜居度有待进一步提高，基础的科研平台和公共服务的平台，特别是公共服务，我们的历史欠帐太多了，过去是工业化，只管工业化，忽略了城镇化。现在来看我们的城镇化是滞后的，虽然从最简单的理解，我们的土地全部国有化之后就城镇化了，深圳是全国第一个百分之百城镇化的城市，实际上我们的城镇化质量并不高。城镇化代替投资需求，中心城市和城镇圈将成为近一段城市化工作的重中之重。

我们看看我们的城镇化质量确实也不高，增强城市核心引擎我主要讲四个方面。

1、空间结构方面，结合这两年做的国土规划和城市总体规划的研究成果，扩容提质，都市核心区的范围扩大，过去说的都市核心区就是南山，福田和罗湖，深圳规模不是很大还可以带动，深圳涨到今天，我们的体量已经很大了，而且要带动周边区域的发展，显然这个核有点小了。

过去你车是1.4的排量，1.5的排量，一个人开、两个人坐还可以跑得动，现在车上坐七、八个人，排量有点小必须要3.0的排量，而且还要涡轮增压的才行，这次规划中，我们把前海、宝安中心区、北站包括布吉全部囊括到核心区，以前也讲过，地产界的朋友可能也捕捉到一些信息了，有一些土地性质变更，功能定位要更高。

依托集合发展单元，推进区域全面平衡发展，寻找培育区域战略支点，茅洲河两岸现在热火朝天，以前茅洲河旁边都是又黑又臭的水，旁边都是污染性的企业，现在不一样了。茅洲河现在可以泛舟了，里面的水非常清，而且有鱼，可以在那儿钓鱼。北面的长安、虎门，以它为基础建设的滨海湾新城。深圳这边有会展新城、海洋新城，这两个新区有些同质性的，未来可以有新的发展，共同打造类似中等城市、大城市规模的区域。这是大都市圈里的小片区。

东莞的松山湖和光明科学城，这里的科技要素非常多，我们的孵化器还有特别多，我们完全可以朝着科学城方向建造，整个大都市圈里非常重的科技，由于行政区的分割，其实我们还是要提前做好思考和准备。我们要持续的优化多中心网络化组团式的空间结构，1982年做规划就提出组团结构，今天一直延续下来，做了四轮总体规划一直延续这个结构，通过四十年的发展、比较，这个结构是最优的结构。北京的摊大饼问题越来越多，大家都在说如何把北京摊大饼的结构改变一下。上海后面也是摊大饼，特别是老的城市，深圳不是摊大饼，深圳是组团、多中心、网络化，现在已经得到了共识，中央出台的文件里都写进去了。

深圳的经济发展中，香港是不容忽视的，我们布局了深港现代合作区，河套地区，前海蛇口自贸区，我们在这个地方如何打造一些国际科创圈，成为国际人才的栖息地。

比较东京、上海和北京的微中心，东京做得非常好，他的服务已经渗透到偏远地区，我们的中心还不够，还要再增加一些中心，重要的节点再增加一些节点，这些建设离不开房地产开发商提供的空间形态。

城市的建设强度基本稳定，胡局长有些数据和我的略不一样，我们的统计口径不一样，深圳建成度接近50%，30%的建成度是最理想的，50%达到了警戒线，超过50%就有些问题，目前已经达到了50%，力争控制我们的用地，到2035年还有15年的时间，这15年还得供地，供应的量也比较小，争取供应到1090。北京、上海是主城区，北京和上海的比例也比较高。

为科技创新留有空间，这是我们提出着力打造八大创新承载区。前两年工业区划线，这两年划了双百的范围，不要把我们的工业用地变成其他的用地，深圳的经济发展非常好，科技创新的实力不够强大，离不开先进制造业和高新企业的支撑，必须有制造业配套，我们可以转移到东莞、惠州，这个没问题，产业的布局就是梯度的，但是不能转移过快，此消彼涨要有个度。除了八大片区还有在一些城市、已有的工业园区，没有列到八大片区的要多培育一些创新的节点，比如说创意园、孵化器和实验室，说起实验室，深圳的实验室也不少，1300多个实验室和品牌，绝大多数都是民营企业自己建的，不像北京、上海都是国家投钱，我们都是民营企业自己建的，但是水平也不差。

使城市更有温度，建设一些居住空间胡局长提了居住比例偏低，和一些城市相比，居住比例确实低了一点，2019年统计的居住用地是23%，力争在2035年时居住空间达到25%，过去是说地不说房，建筑结构也有一本帐，建筑结构现在来看，居住占50%以上，整个城市一半以上是居住空间也包括城中村和农民房、统建房和私房，这都是住人的地方，我们都纳入居住空间，居住空间的比例也不算低了。2035年政策文件都达成共识再提供170万套住房，如果达到25%的话，缺150万套，各种规划里提出再增加150万，市场的供应和政府公共住房的供应大概是4：6，这是力争要做到这块。

有了量空间布局是怎样？住房布局在什么地方？我们也有一些区位安排。都市核心区着重供给租赁式住房和小户型刚需商品房，为核心区提供灵活、便捷、多元化的居住配套。居住区外围结合产业密集区和公共交通比较便捷的地区增加布局自有产权的商品住房和可售的公共住房。将来在大都市圈范围内我们可以布局一些。保护城中村作为低成本供应的稳压剂。去年出台的城中村规划整治纲要，城中村住着大量的“产业工人”和低收入人群，很多工厂的蓝领居住在城中村。城市更新对这个片区产业生态的影响很大，很多配套的企业活不下去，工人都搬到特区外更远的地方，上班不方便，企业提供的住宿成本提高了，企业的成本也提高了。

公共服务，既然有了居住量和空间布局，我们的公共服务也不能掉队，学校、医院、养老设施和康乐设施、体育这些都要跟上，我们今年规划的高中城，还有公共设施比较集中的地方都会出台，专项规划“十四五”都会出来，大家可以看出我们的公共服务设施，这几年一直在补帐，弥补过去欠帐太多，“十三五”、“十四五”都会不断弥补缺失。

原特区内和特区五分钟享受什么服务、十分钟享受什么服务、十五分钟享受什么服务？将来这些上级和深圳市考核的，15分钟的生活圈覆盖率达到99%，基本上就是100%了。

打造世界级综合交通枢纽体系，我们从全国一盘棋中，从末端变成枢纽，未来打造世界级的交通枢纽体系，高铁、国铁布局越来越多，我们布局五主四辅的枢纽，不到2000平方公里的城市有9个枢纽站，这个比例是非常高的，国内其他城市都没这么高，大多数都是高铁枢纽。

我们正在填海筹建第三跑道，到2035年航空客运量超过8000万，现在只有5000万左右，这个量在全国是非常高的，航空的货运量超过280万吨，和深圳通航的国家超过120个，我们坐飞机去世界各地，特别是一些冷门的城市不用跑到广州和香港坐。我们正在筹划建设深圳第二机场，地址是惠州的平潭。东西两岸的联系会越来越紧密，最左边的一张图，东西两岸有一个深中通道正在建设中。今后我们和西岸的联系非常方便，现在从深圳去珠海没有两个小时是开不到的，有的时候甚至更多，中间还塞车。我们从前海、机场再到沙井有若干条通道都跟西岸连接，城市的腹地、产业、居住空间的拓展会更加的广阔。

时间的关系，我们增强城市的核心引擎不会方方面面展开，我挑这四个方面简单展开一下。

前天是深圳四十周年，四十岁的城市越来越稳健、越来越成熟，下一个四十年深圳有何作为？其实答案已经有了，国家、中央和深圳自己的目标都很清晰，深圳在各位的努力下，各位的努力下深圳会变得越来越好，谢谢大家！

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：谢谢胡书记的讲话，让我们对房地产市场以及城市更新的格局、目标、追求、公共利益的方向有了更加深刻的认识。、对于城市更新工作而言，除了要有总体的政策，还需要有技术规范以及规划机制的完善，我们从事城市

更新工作都知道，规划指标重要、非常重要，怎么讲都不为过的重要，可以说规划指标既是经济收益，也是利益平衡，更是执政理念，深圳的城市更新在技术与规划体系方面代表着中国乃至世界最具活力的创新和最具成效的管理，这方面规划、住建等主管部门以及相关研究机构居功至伟。

下面有请深圳市规划和自然资源局，规划国土发展研究中心发展研究所所长、教授级高级规划师李江博士，与大家分享《区域协同、共创辉煌》。

新浪深圳 05-18 15:28

大咖观点汇总

新浪深圳 05-18 15:28

胡建文：尊敬的各位领导、尊敬的晋川会长、主持人、郭总，各位企业家、各位专家学者、各位媒体朋友，大家下午好！

很高兴接受晋川会长的邀请参加今天的盛会，以探讨房地产行业发展的大计来庆祝深圳经济特区成立40周年的大喜日子，借此机会，也想把过去参与我市深化住房制度改革课题和“十四五”课题规划中的认识和思考与大家交流，并以此向各位企业家、各位专家、学者、领导请教。

我跟大家交流六点：

1、深圳房地产业对本市经济和社会发展的重大贡献；

2、深圳房地产业未来发展仍然可以大有作为；

3、“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循；

4、新加坡模式对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用；

5、加大居住用地供应是解决住房供需矛盾的关键措施；

6、深圳的城市更新模式需要与时俱进、勇于创新。

第一，今天上午市住房和建设局党组书记、局长学凡同志到会，发表了热情洋溢的讲话，对我们行业过去四十年“十三五”期间所作出的重要贡献做了充分肯定，进一步说明房地产业在过去四十年，特别是在“十三五”期间，对于我市经济和社会发展所作的重大贡献。

这是过去五年房地产开发投资的情况，2019年3059例，五年前是1069例，增长了1.86倍，去年的开发量是五年前开发量的三倍。房地产的投资增长幅度高于同期固定资产投资增长15个百分点。第二张表说明，房地产业的增加值五年增长73%，是同期GDP增长64的，高出9个百分点，也高出全国房地产业对GDP贡献率1.5个百分点。房地产业和建筑业加在一起对GDP的贡献大数是12%。

去年全市固定资产投资是GDP总额2.69万亿，大数2.7，2014年是1.64万亿，五年增长了1万亿，深圳市的GDP总量上了大台阶，在1万亿新增长份额中，房地产业和建筑业贡献了1000多亿，超过1/10。

房地产业的从业人数，包括按照国民经济的行业分类，房地产业包括物业服务业，2018年50万人，占全市就业人数5%，住宅销售面积统计局的数据是1.55亿，商品房开发面积1.55亿，住宅1.31亿，住建局制定“十四五”规划，按住建局的口径，行业188万套商品住宅，解决了超过460万人的住房问题。房地产业也带动相关行业的发展，建筑业的总产值、建筑业的增加值、物业服务业的营业收入，勘察设计业的营业收入，这是和房地产业最密切相关的几个行业，大家可以看到全部是翻一番，物业增长1.63倍，勘察设计行业增长1.29倍。过去“十三五”的五年，包括房地产业在内，城建行业的相关产业是一份漂亮的成绩单。

我这里特别要说的是，引领了全国房地产的发展，住房制度改革做出了重要的贡献，值得骄傲的是，两次1988年的住房制度改革和近两年进行的住房制度改革我们是做出的贡献，万科为代表的房地产企业，为落实“房住不炒”的定位，为深圳的住房新政建言献策，表现出高度的社会责任感，我们要为万科公司这些房地产领军企业点赞。郁亮先生接受新华社记者采访时提到的“1153”，我找出来读了一下依然观点很新。

第二，深圳房地产业未来发展仍然大有作为。

依据1、我国城市化进程方兴未艾，深圳具有良好的发展前景，对就业人口的吸引力巨大。我们是全国少数几个每年增加50万人，相当于内地一个中等城市的人口。大量的人口净流入，必然产生大量的住房和其他消费需求。

依据2、中央提出应对国内外的形势，提出一个新的理念，“加快形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”，这个大格局下，大规模的新老基建，将是国内大循环的重要措施。我们的房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分。

依据3、“双区驱动”的重大历史机遇，粤港澳大湾区的建设、先行示范区的建设，两个重大的战略都是总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大国家战略。大家可能注意到最近国家发改委对粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复，要打造轨道上的大湾区，深圳到周边城市交通的里程缩小到一个小时之内，到2025年前要建成4700公里的轨道交通，2035年要再增加1000公里。记者很敏感，今后环深1小时可以拓宽置业的宽度，也就是房地产市场的需求。

依据4、深圳市的轨道交通今年可以达到400公里，未来五年达到600公里，今年的基础上再增加50%。

依据5、“轨道上的大湾区”、“轨道上的深圳”很快就会出现，大家知道我们的房地产开发实际上是以公共交通为导向的开发，就是通常讲的TOD模式，为行业带来了美好的前景。

依据6、全面推进老旧住宅区改造，这个也为我们提供了巨大的市场机遇。

我们这里列了六个，商品房还有发展空间，房地产前景光明、投资建设公共住房大有作为，城市更新与老旧住宅区改造，我这里列了至少八个方面，我们认为房地产业的前景还是可观的。

总结过去、展望未来，对行业的前途，悲观失望、无所作为的观点是没有依据的，“十四五”课题研究中，包括房地产建筑行业提出六大职责使命的定位，高质量发展的基础产业、经济稳定增长的重要贡献者、现代化城市建设的主力军、城市文明典范的窗口行业、民生幸福标杆的主要支撑，科技创新和可持续发展的关键领域。 

第三，“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循。十九大报告习近平总书记做出了关于“房住不炒”的科学论断，49个字，我们认为这是建立房地产市场平稳健康发展长效机制的根本遵循。我们说房地产行业在未来有巨大的发展前景是有条件的，我们只有坚决的贯彻落实房住不炒的定位，才能建立起房地产市场健康发展的长效机制。

理解“房住不炒”，建议大家有时间重温一下习近平总书记在十八届中央政治局第十次集体学习时的长篇讲话，有一段话十分精辟，“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户的切身利益，关系人民的安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会的和谐稳定。”

学习总书记的讲话，我理解总书记把住房问题放在非常高的高度，民生属性、经济属性和政治属性，一般的教科书说住房有社会属性和经济属性。我们在住房制度改革中，民生属性是市场提出来的，可能更接地气、更体现住房的性质。

总书记的论述有关系到社会的和谐稳定，比较清晰的表明住房具有政治属性，民生问题、经济问题本身也是政治问题。

回顾过去四十年，我们也有一些不足的地方需要总结，我们对住房的民生属性认识不足，对住房的政治属性缺乏认识，把住房简单的理解为一般的商品，甚至认为解决老百姓的住房完全可用市场化的方法去解决，这个观点是严重缺陷的。

住房价格上涨过快，住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分。去年协会也有一个盛典，房改局处长讲过住房新政，我这里不再重复，四大问题是比较突出的。

我这里引用新加坡著名学者郑永年先生的文明，这篇文章的标题是《中国住房政策的症结在哪里》，最大的因素莫过于发展房地产市场主导思想的严重失误。简单的说，在中国，房地产被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。

学习贯彻落实总书记关于“房住不炒”的定位，我觉得有四点认识：

认识1、坚持“房住不炒”的定位是住房回归民生属性，体现了以人民为中心的发展思想，是建设民生幸福标杆城市的必要前提。

认识2、坚持“房住不炒”定位，有利于防范金融风险，避免重蹈西方发达国家房地产泡沫的覆辙。

认识3、坚持“房住不炒”定位，有利于留住人才、吸引人才，改善营商环境。

认识4、坚持“房住不炒”的定位，有利于从总体上解决深圳以及一线城市面临的问题

第四，新加坡模式对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用。住房问题是世界级的难题。

有资料显示纽约、洛杉矶、旧金山由于住房问题无家可归者，纽约有76500名，洛杉矶55200，旧金山28000名。东京上个世纪90年代出现过房地产泡沫，德国是国内学者认为解决住房问题比较好的国家，但是近年来德国出现了住房问题。

香港曾经是住房问题解决不错的城市，进入本世纪以来，住房问题日益突出。去年《人民日报》发表评论，林郑月娥特首去年施政报告中有一段话令人印象深刻，我听说月入几万的年轻人对动辄几百万的私楼望洋兴叹，我们的目标是让每一个香港人不再需要为居住问题费思量，在香港建立属于自己的家。

新加坡是全世界解决住房问题最好的国家，李光耀先生在他的回忆录里有一段很重要的话，如何建立每个公民和国家以及国家前途之间的关系？我们要建设一个居者有其屋的社会，如果每个家庭都有住房，国家将会更加稳定。李光耀先生是把住房上升为政治问题，把它跟国家的前途联系在一起。82%的新加坡居民住在政府的组屋。

长效机制可以有很多条措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，有一个值得深思的现象，行业的在座各位企业家，辛辛苦苦建设的商品房，宏观调控的背景下，由于限价、限购、限贷、限售、限转让，市场商品房已经转化为政策性住房，这一现象说明大力发展公共住房是一种客观趋势。

第五，加大居住用地是解析住房供需矛盾的关键措施。这是2018年度我们的用地结构，我们的建设用地达到1006平方公里，城中村是213.4平方公里，占比21.2%。国家标准居住用地占城市建设比例为25%到40%，深圳居住用地供应比例21.21%，低于国家标准将近4个点。

通过对比北京、上海、广州、香港、新加坡、纽约、东京等先进城市，可以发现深圳是唯一低于25%下限的城市。如果按照国标25%的下限测算，深圳过去四十年的居住用地至少应该达到251平方公里，而现状是213平方公里，两个数字相减，少供地38平方公里。我请规划专家做了测算，如果我们把这38平方公里补上来的话，我们可以建150万套住房，深圳多150万套住房的话，就不至于供需矛盾如此尖锐。

住房新政中，坚持住房供应和需求总量相适应，居住用地面积和比例与住房面积的规模相适应，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度。关于深圳住房问题很多专家和业内人士普遍认为，居住用地比例偏低，居住用地供应不足是深圳住房供求关系失衡的直接原因，提高居住用地比例，加大居住土地供应力度，应该成为建立房地产市场平稳健康发展长效机制，实现中央对深圳提出的，住有宜居，建设民生幸福标杆城市目标最为重要的政策保障。

第六，深圳的城市更新模式需要与时俱进，勇于创新。城市更新是城市发展的新机遇，对于深圳来讲，城市更新显得更为重要，土地开发强度中，几个一线城市，我们是超过50%，北京达到10%，广州不到1/5，香港1/4，我们是唯一超过1/2的。

根据深圳的实践我把深圳目前的城市更新模式归纳为六种模式，这也是一家之言，一己之见。

1、以蔡屋围、大冲片区为代表的开发模式；

2、棚户区改造模式，以罗湖二线插花地、福田区华富村为代表的开发模式。

3、以福田系区水围村为代表的有机更新模式；

4、由城管部门牵头实施城中村综合治理模式；

5、市场化的方式建立公共住房，而且是长租住房。

6、老旧住宅区改造的模式。

这六种模式都有存在的合理性，都应当肯定和支持。

大冲模式是比较典型的城市更新模式，过去大冲住7万多人，改造以后满打满算住4万多人，减少2.39万人，缺9700套住房。

城市更新狭义模式的优点：

1、提升了改造片区人居环境；

2、有效增加了住房供应或产业发展空间，城市更新不仅是产业空间，也要为住房加大供应。

3、增加了基础设施和公共服务配套。

4、经济效益明显，增加了财政收入。

5、市场化程度高。

6、受到发展商、房屋业主和相关参与主体的欢迎。

城市更新狭义模式的缺点：

1、增加了中低收入人群，特别是非户籍常住人口的住房困难。

2、由于改造对象均在地理位置较好的闹市区，进一步推高该区域的房价和租金，中低收入家庭系望楼兴叹，使住房进一步成为投资品，与“房住不炒”定位相背离。

3、这种模式所建的公共住房极少，在大冲片区最后配建700多套房，共开发了1.5套，只占不到4%。如果这种模式推而广之，在深圳主要依靠城乡土地建设的背景下，住房新政提出建设100万套公共住房以及到16个住房供应结构将难以实现。

棚户区改造模式：华富村改造案例分析。新增住房3344套，全部作为公共住房，这是这种模式的最大优点。

棚户区改造模式的优点和狭义城市更新优点差不多，比较突出的是大幅度增加了住房供应，特别是公共住房的供应。而且受到中低收入家庭的欢迎。

棚户区改造模式不足之处：

社会效益显著，经济效益不明显；目前政策激励机制不够，市场主体参与的积极性不高；政府相关部门的工作量大幅增加，有一定的财政压力。

狭义的城市更新模式和棚户区改造模式都需要与时俱进，进行制度创新，发挥优点，克服不足，更好的体现“房住不炒”的定位，充分发挥市场机制作用，更好发挥政府作用，两只手的作用都要发挥，目的是加大公共住房的供应力度，以实现住有所居、住有宜居，建设民生幸福标杆城市的目标。

这是今天的《深圳特区报》，探索更新改造新模式，引入社会资本参与，这份重要文件的上述内容也进一步说明了刚才我谈的最后一点思考，深圳的城市更新模式需要与时俱进，勇于创新。

感谢各位聆听，缺点错误难免，敬请各位批评指正。谢谢！

新浪深圳 05-18 15:28

黄超：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！

很高兴能参加深圳房地产协会举办的行业论坛，与业界一同分享行业的发展。今年是深圳特区成立四十周年，也是《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式颁布一周年之际，中国这座年轻的城市正释放无限的潜力和魅力。

四年前在市委市政府的领导下，深圳开展和国土空间提质升效十大专项行动，不断的创新、改革，其中城市更新、土地整备作为落实高质量发展要求的重要举措，为全国的存量用地二次开发积累了丰富和成功的经验，走出了一条规划引领、空间保障、政策支撑、市区联动的新路子。2016年全市整备完成约60平方公里，其中连片产业用地达到27平方公里。通过城市更新拆除重建供应的土地大概10平方公里。切实推动了土地资源盘活优化，实现了从项目等空间到空间等项目的根本转变，保障了城市高质量可持续发展。

这几年来总结过去的经验我们可以看到：

1、充分发挥了规划先导的作用，以更新整备五年专项规划为纲领，科学编制更新整备年度计划，统筹有序的开展各项工作。同时在专项工作中充分发挥规划的作用，有效提升片区的发展，打造高品质国土空间的格局。包括落实习近平总书记关于“城市建设不大拆大建”的指示要求，划定了城中村综合整治的分区，维护了城市机理以及牢牢把握住双区驱动的机遇，划定全市较大面积产业整备片区，实现产业用地整备的规划统筹集中连片。

2、下大力气拓展产业空间，这几年完成更新整备各项硬指标硬任务，为重大项目的落地做好的保障。特别是2019年，我市完成了较大面积的产业整备达到15平方公里，有利的支持了我市35平方公里招商的工作，加快旧工业区连片的改造。近期深圳市启动两个百平方公里级的高品质产业空间的计划，就是为了实现经济发展提供更加充足的空间。

3、加速补齐民生短板，以民生幸福标杆为目标，动作提高城市更新的配建比例，放开工改保的举措，加大了保障性住房的筹集建设力度，全面提速高中、医院、新十大文化设施等重大民生设施的用地整备工作，加速普及了民生短板，多举措保障民生的空间。

4、我们还要加快完善政策的底气，近年来我们不断的创新思路，优化模式，始终坚持问题导向，提升的更新整备的制度化和规范化，优化了城市更新计划、规划、用地等全流程的操作规则，简化了工作的流程，提升了实施的效率。同时也完善的土地整备利益统筹的体系，制定了规划编制及审查、补偿安置、留用土地指标管理等配套工作指引，加快了政策的推广。

未来，我们要坚决的落实市委市政府“加快国土空间提质增效，实现高质量可持续发展的行动部署和要求”全力推进30平方公里产业用地的整备，确保全球招商大会签约的项目年内全部落地。推动空间提质增效，同时继续加大居住、民生用地的保障力度，为做好“六稳六保”工作提供有力的保障，促进经济、社会的长远发展。

2020年是特殊的一年，持续至今疫情让各行各业都面临着前所未有的挑战，过去深圳创造了世界经济史上的奇迹，又创造一个又一个引领全国的发展速度。四十年间GDP从1979年的1.96亿增长到2019年的2.69万亿，未来城市的发展也需要我们更多的房地产企业具备以人为本，公益为先的社会责任感。具备全链条、全周期的精细化运营模式和运营能力，充分发挥行业的资源优势。

愿我们共同努力，参与城市共生、共建的光荣使命下，为创新驱动绿色低碳的深圳高质量的发展而努力，谢谢大家！

主持人：谢谢黄超先生的分享。今天在这里也有第一代、第二代和后生代，大家共聚一堂，各个年代的城市更新人员有共同的目标，也就是思考未来、做好未来。

城市更新中我觉得有三大法宝：一是政府；二是政策；三是政路畅通。三大法宝归结起来一句话离不开政府的政策，离开政府的支持更新工作寸步难行，因此了解熟悉运用各项政策以及政策之间的逻辑关系，对于做好城市更新工作非常重要，下面我们继续请深圳市住房和建设局原副局长、巡视员、深圳市深化住房制度改革课题牵头人、深圳市住房研究会会长、深圳市城市建设类行业联合党委第一书记胡建文先生讲话。

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：尊敬的黄局、胡书记、吕会长，尊敬的各位来宾，大家下午好！

上午我们在这里召开了第十届房地产盛典，我觉得这个盛典在未来必定是一个印象深刻、注定记入历史的时刻。此时，我们是站在不平静的2020年，回望不平凡的过往40年，凝视不平坦的未来之路，无论是责任还是自豪，无论是彷徨还是信心，我们都别无选择，一路前行。

对于深圳房地产而言，城市更新既是话题，也是主题，更是命题。简要而言，狭义与传统的房地产开发是净地新建，广义与未来的房地产开发是循环更新。如何做好城市更新，是我们每一个更新从业人员必须思考、必须直面的责任承担，而日益复杂以及庞大的城市更新体系和利益格局，又使得原有粗放简单的更新模式难以为继。因此，在新的形势下、新的需求下以及新的发展目标下，我们如何建立规范、专业、有效、系统的城市更新体系和理念，就成为当务之急，也成为每一个人在未来必须要探索的事项。

自从2004年《城中村改造暂行规定》出台、2009年《城市更新办法》颁布，深圳的城市更新已经迅速成为房地产开发的主流模式，一方面成绩非常显著，另一方面问题也十分突出。对于城市更新而言，做好不容易、做不好比比皆是。从事城市更新的人员可以说都是在苦难中煎熬，可以说每个人都有故事、都有苦水，当然也有成功的喜悦和痛苦的挣扎，所以说我们需要不断的想城市更新是什么、做什么、为什么、追求什么、平衡什么？这些问题既是我们今天要探讨的主题，也是未来城市更新永恒的话题。

去年房地产盛典我们组织了第一次论坛，今年仍然是才这样的方式，而且加入了新的业务角度，这些业务角度可以使我们对于城市更新有更好的理解、更好的交流以及未来更好的提升。

今天邀请来的嘉宾都是行业内的重要组织者、实践者和思考者，我相信他们会为我们在座的各位带来深入的智慧和精彩的演讲，首先请深圳市规划和自然资源局、深圳市城市更新和土地整备局副局长黄超先生讲话。

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：感谢海闻教授的精彩演讲。接下来有请来自招商证券研究发展中心高级经济师、国家统计局特邀经济专家、中国最佳宏观分析师谢亚轩先生，他将用十张图来诠释“十四五”下宏观经济和大类资产走势。

谢亚轩：非常感谢大会主办方邀请，让我有机会跟大家汇报一下我对未来宏观经济的看法，接下来用十张图看一下“十四五”中国宏观经济面临的基本情况，主要讲三个方面的内容：一、当前或过去5-10年中国经济以及全球经济下行压力的主要来源，大家可能说经济学家不是给了很多解释吗？你为什么还要谈？今天我要谈点儿不一样的，因为经济学家是给了很多解释，各国也作了很多努力，但事实上没有带动全球走出下行，是不是要考虑一下没有找到真正的原因？二、如果我们找到了原因，那么这个原因现在看起来怎么样？三、如果既看到了原因，也找准了方向，那么未来究竟会发生什么变化？

过去的5-10年，准确来说，2010年以来的十年，经济学家给全球经济状况一个词，叫做“长期停滞”，“长期停滞”有三个特征：低增长、低通胀、低利率，不仅仅中国这样，我要提醒大家注意，全球都处于这一状态。关键是长期停滞背后的原因是什么，刚才我也说了，长期停滞一是广泛存在的，二是没有解决，所以我们要深入思考，经济学家完美地给出这么多判断、解释，但是没有出路，这才是问题所在。

再说一个事实，各国都有汇率，叫做有效汇率，一个国家对所有国家货币最后的综合结果，这对经济研究非常重要。2013年以来，美元的实际有效汇率上升了11%，一个货币实际有效汇率上升叫做走强，我认为强美元可是全球陷入长期停滞的重要原因，而且是被大家忽视的原因。我要提醒大家注意，很多经济学家讲的全是事实，但关键是你要在事实之间建立因果关系，我可以负责任地告诉大家，过去十年全球陷入长期停滞是事实，美元升11%、人民币升20%也是事实，关键点是在这两者之间建立因果关系，而且要经得起理论的证明，更重要的是要经得起未来全球经济实践的检验。我今天讲的是小众观点，并不是主流观点，主流经济学家对长期停滞给出很多解释，比如技术进步的消失、人口，卓有成效的技术进步在80年代都被用完了，比如收入分配差距加大，但是似乎这些原因都没有解决你所处的状况。

关于汇率和经济之间的关系，虽然我讲的是小众，但它并不是完全没有人谈。宏观经济学家认为研究大萧条是一个圣碑，其中有一派观点认为过晚走出金本位是经济大萧条的主要原因。未来几年，大家会有机会检验我今天讲到的观点。

为什么我认为强美元是造成全球低增长、低通胀、低利率的重要原因？从来没有或者很少有美元走强11%的情况下，人民币走强更多，人民币的有效汇率过去7年升了20%。可能很多听众会质问我“谢博士，你说错了吧，人民币2013年大概在6.0、6.1、6.2之间，现在快接近7了，人民币对美元是贬值的”。我要提醒大家，我说的是有效汇率，你要知道人民币过去7年对美元即使出现超过10%的贬值的情况下，人民币对非美元货币均出现显著上升，包括日元、欧元和其他新兴市场国家货币。强美元带动的强人民币对中国和美国经济的增长造成显著的负面影响，刚才讲到低增长、低通胀、低利率，先解释低增长。

1、强美元带来低增长。左图是美联储的研究结论，右图是我做的。左图说的是过去7年，由于美国的有效汇率上升了10%，美国的GDP每年实际少增长0.5个百分点。右图说的是由于人民币汇率上升了20%，使得中国经济每年少增长了0.4%。换句话说，如果不是因为中美过去7年一直处于强货币压制的话，中美都可以多增长0.4-0.5个百分点，我们现在不应该只看到6%的平均增速，应该是6.5%左右，这一点是经济学家跟普通人看法不同的地方。

这是当前和以前都不同的一点，即08年危机之后，全球最重要的两个“发动机”受到强货币的抑制，你开车，两个发动机都没油了，车走不了。而不是反之，如果日元、欧元强一点，不会影响全球的增长。这是理解当前和以往不同的地方，中美两强在全球经济中的占比以前没有过比拟的时候。

2、强美元带来全球低价格和低利率。商品价格从2010年冲高之后基本腰斩，它和强美元同时出现有一定的因果关系。这一点我想解释的是强美元对低通胀有一定影响。

3、强美元导致新兴经济体金融危机风险上升。低通胀和低利率是划等号的关系，此外还有一点很重要，就是美元和其他货币不同，美元是全球的美元，大家都要用，从历史来看，美元强的时候，其他国家特别是新兴国家容易出现危机。2013年以来，乌克兰、白俄罗斯、阿根廷、土耳其都出现过金融动荡，只不过这一轮强美元跟以前不一样，没有连片出现金融危机。

我认为过去7年的强美元以及伴生的强人民币是全球经济陷入低增长、低通胀、低利率的重要原因。

如果强美元有这么大影响，当前以及未来美元会怎么样？它会直接影响我们对“十四五”的经济判断。（PPT演示）这是70年代以来美元的走势，美元也有周期，底部向上到高点、再回落叫做一个周期，美元70年代以来的40年里经历了两轮半周期，前两轮是完整的，现在第三轮的前半轮已经走完，我认为未来七年，“十四五”期间将处于弱美元期间，你过去看到的、习惯的宏观经济环境都会发生变化，包括中美关系。

为什么美元会回落？从历史来看，美元每一轮回落的前提条件就是美联储放松，第一次回落是85、86年，第二次回落是2001、2002年。左图是第一次回落，桔色是联邦利率，红色是美元，谁先到顶、谁先转向可以看得很清楚，80年代的事实表明美联储大举宽松是美元由弱转强走下山坡的前提条件。右图大家应该记得更清楚，2002年美元从高点开始回落，你们应该记得2001年“9.11”，“9.11”之后，美联储主席大举降息，这是美元那一轮强劲反弹的重要原因。80年代强美元导致80年代后期拉美出现了到今天尚未解决完的债务危机，90年代的强美元，我们经历了亚洲金融危机、俄罗斯危机、巴西和阿根廷危机，以2001年阿根廷危机货币体系制度崩溃为终结，每一轮强美元都有新兴市场的危机发生，这一次还好，目前为止没有系统全面的爆发。

我认为美元已经进入后半轮回落周期，因此它对我们判断未来尤其是“十四五”中国有很重要的意义。

有几个关键词最近经济学家们很常用，一是“双循环”，二是“创新驱动”，三是“跨周期”，跨周期调节谈的人最好，比较专业，它和我们要看的未来宏观环境以及美元有密切联系。

比如双循环，我非常同意刚才海闻教授的观点，双循环不意味着我们关起门来，尤其是深圳是改革开放前沿，深圳的经验是最好的例子，究竟改革开放给我们带来了什么？以深圳为例，我们表面觉得开放给我们带来了资本，带来了外部资源，带来了管理经验，等等等等，我觉得这仍然是有形的、可以看到的，没有把握住开放真正给我们带来的东西，这是理解双循环的根本，我认为开放给我们带来更多的是市场经济的精髓。90年代初我第一次到深圳，当时深圳的出租车也不规范，会载着你到处绕。我最近刚去内地一个城市，在黄河边上，主城区没有房子了，但还有大量人口没房子住，怎么办？在黄河对岸挖山，一个比较著名的房地产公司做的，一期解决10万人，政府说得好好的，从山那边到主市区修座桥，政府出钱，结果三期都开了，政府不出钱有桥了，这个例子明显表明市场机制是诚信为本。双循环，我们看到的是市场机制向中西部地区的转变。

跨周期调控恰恰意味着我们在理解中国自己的周期时还要考虑外部，美元也有7-10年的周期，和中国自己的周期不一样，为什么要强调跨周期？是因为过去40年中国融入全球化，中国的经济周期和全球的经济周期非常密切，但是未来如果全球周期不是这么一致的话，我们在做自己决定时要考虑全球。如果大家同意我前面的分析的话，你应该明白，美元弱的情况，中国经济向上扩张、中国的价格上升的可能性更大，而不像过去大家习惯的低增长、低通胀和低利率，这些要体现在我们对当前以及未来中国宏观政策的理解上。

创新驱动，2018年最高领导人去科创板就一直是我们理解当前以及未来中国经济的关键，但是以深圳的实践，创新可不是说创新就创新的，创新需要容错，一百个创新，能有一两个成功就不错了，这恰恰是深圳这40年来很重要的成就。创新要求你保护知识产权，早些年深圳围绕知识产权一直都有法律解决方案。

如果美元有效回落的话，我们对宏观经济的判断将是全球经济有望进入扩张，新兴市场的情况有可能好转，我们要更紧地抓住国际大循环，把国际大循环引入到推动、改善国内循环上来，实现创新驱动上来。而不是我就跟你切开了，美国是美国，中国是中国。

过去7年是美国升10%，中国升20%，但中国兑美元的双边汇率是贬值的，未来7年你会看到相反的方向，人民币对其他货币的有效汇率可能会回落。截至本周一，人民币今年以来有效汇率是0%，今年我认为人民币会回到6.7%，明年会回到6.5%，美元回落到70。美元有效汇率回落会带来人民币兑美元双边汇率的上涨，这跟过去7年情况不同，2015年汇改后，人民币没有出现过像样的上升。

如果美元回落，下一个更重要的推论可能是对黄金价格的理解，红色是黄金价格，桔色是我把美元指数倒过来，你会发现美元的高点是逐级回落的，160、120，这次是103，黄金价格逐级上升，所以不难判断这一轮黄金价格有效突破2000美元的前期高点，再有一个像样的升幅，比如15%、20%。

还有一个很重要的推论就是对商品价格的判断，强美元对应弱商品，反过来，弱美元对应强商品，过去7年强美元对应的是全球的低价格，未来你会看到温和上升的全球价格水平，只不过这个要和总需求扩张伴生出现，我们在更晚些时候会显著看到商品价格回升，比如2023年。对于商品价格，伯南克最爱说的是“历史不会简单重复，但会押着相同的韵脚”。“押着相同的韵脚”就是指每一轮美元回落时商品价格都会上升。“历史不会简单重复”说的是每一轮上升的商品可能会有差别，比如整个00年代，尤其是01-07年，由于中国融入全球分工体系，当时大宗商品中涨得比较多的是大豆、铁矿石、原油、煤炭，这跟中国作为“全球工厂”的角色有密切关系。当前中国经济在转型，全球经济也在转型，原油和煤炭都是能源价格，这一轮可能我们还会看到能源价格的上升，对应的商品有可能是新能源甚至新材料。如果美元回落，我们会看到新兴市场股票指数会比发达国家表现得好，所谓新兴市场包括中国、东南亚、拉美、非洲等，如果美元回落，新兴市场整体风险会下降，往往新兴市场是资源和商品的提供国，比如土耳其，他们会受益于商品价格的上升，收益改善，整体经济风险下降。这一点今年有所体现，但还不够，包括中国，中国在新兴市场指数中占比是30%。

最后一个推论，如果美元有效回落的话，房地产等另类投资的关注度会不断提升，但是这个话题在座各位应该比我更有发言权，我稍微作一点解释。从我的角度看未来5-7年，如果美元回落，商品价格上升，利率肯定是上升的，而不是过去我们习惯的低利率以及当前全球流动性充裕。从跨周期调控的角度来看，高层控杠杆、控房价的大政方针不会发生根本的变化。为什么另类投资的关注度会上升？这是事实，左图是全球长期资金对于另类投资的投资度，右图是另类投资对于投资的收益贡献，过去这些年，尤其是03年以来，由于全球增长乏力，没有新的增长方式，在有效控制风险的情况下，房地产为代表的另类投资为长期投资提供了更高的收益。尤其是过去十年，挪威石油、加拿大养老、韩国的国民年金等等，他们在全球加大了对商业地产、物流地产甚至局部写字楼的投资。不知道这个观点对大家有没有用，这是全球的一个趋势，我可以预判这个趋势短时间不会马上停下来，即便在利率有所上升的大前提下。

对于“十四五”，我的核心观点是过去造成全球以及中国经济陷入低增长、低通胀、低利率的重要原因是强美元和强人民币，二者是伴生的。当前由于今年3月中旬全球金融动荡再次爆发在美国，这个影响堪比“9.11”，它迫使美联储不得不大举放松货币，会推动美元从这一轮高点掉下山坡，也就是我们在未来7年会进入弱势美元周期，在这种情况下，我们会看到适度扩张的全球以及中国经济，我们会看到商品价格回升、新兴市场状况的改善，也会看到利率的上升、黄金价格的上升。因为利率上升和金融条件的变化，无疑给房地产行业带来挑战，但可能也有机遇，结合未来有效扩张的经济，房地产行业可以发挥更大、更积极的作用。

我的发言就到这里，感谢！

主持人：非常感谢二位的分享，让我们了解了全球经济的发展态势、中国经济发展的新局面以及坚定打持久战的信心。

上午的议程到此结束，接下来请大家稍作休息，下午再见！

新浪深圳 05-18 15:28

  三、未来形势分析及其影响研判

1、全球疫情将继续冲击商品和服务贸易。目前出境几乎停滞。

2、国际政治经济现状对中国经济发展有不利影响。疫情恢复是早晚的问题，如果疫苗能早一点出来，疫情终究会终止。比较令人担心的是由于疫情推动的反全球化因素，包括反中国的因素在不断加剧。这里面有三个部分：首先是各国的利益集团始终在反全球化，中国是全球化最大的得益者，通过全球化，我们引进资本，让劳动生产率大大提高，对中国来讲，最得益的是老百姓在全球化中收入提高。与此同时，欧美国家的资本输出，特朗普老是说中国人抢美国的工作，但对发达国家来说，劳工组织始终是反对全球化的，因为全球化的结果是很多工作机会会转到发展中国家。最重要的是后面两个变化，美国本来在全球处于领导地位，姿态比较高，人都是这样的，当“老大”时会姿态很高，拿钱请客吃饭，但现在美国已经没有这个实力了，在这种情况下，他们提出“美国优先”，中国是对美国威胁最大的国家，所以他们提出“中美脱钩”，“中美脱钩”已经启动并且会延续下去。新冠疫情爆发之后，使得民粹主义抬头，中国也在说要靠自己，不能靠别的国家，当所有国家都认为要靠自己时，全球化产业链就在不断隔断，至少短期内对全球化是非常负面的冲击。

3、未来疫情和中美关系恶化使中国经济面临巨大不确定性。

我们把疫情和中美关系放在一起看，最坏的情况是疫情恶化并持续数年，中美关系进一步恶化，甚至发生局部战争。这不是完全没有可能，美国对南海从来都是保持中立态度，现在明确宣布中国的九段线是不合法的，认为这个地方是公海，中国建岛是违法的。最好的情况是疫情控制住，一年内基本消除，中美关系缓和，无论是特朗普继续当总统，还是拜登当总统，都不会像现在这么咄咄逼人，现在全世界都非常担心，不知道会出什么事，领事馆关闭，会不会有进一步行动？最好的情况取决于两个国家的领导层和政府的判断，两边都很重要，不是完全取决于美国，我们怎么应对也很重要，美国现在处于进攻状态。美国大选之后，大家都希望出现变局，从媒体来看，大家都希望特朗普下台，因为这个人太疯狂，但即使他下台了，或者他不下台，遏制中国的美国基本国策不会改变。

中美之间的基本矛盾：

（1）投资与贸易不均衡。这是爆发点，比方说关税，美国为什么要涨关税？美国说你现在对我们的关税是10%，因为中国的平均关税是10%，美国的平均关税是3%，中国在2001年加入世贸组织时承诺继续改革开放，美国认为中国加入世贸组织以来没有尽一步改革开放，你要么把关税降下来，要么把关税加上去。我们现在看到的是美国在赶中国的企业，但他的说法是我让你进来了，但因为你不让我进，所以我也不让你在里面，特朗普强调要对等，这是贸易战的起点。

（2）知识产权保护。他认为很多高科技知识产权被中国拿走了，知识产权保护也是中美谈判的一个重要问题。

（3）经济体制不同。美国认为中国是非市场经济，他认为世界上要想一起做生意，都必须市场经济，市场经济的定义有两个关键点：一是政府对经济能不干预就不干预。二是国有企业，在不竞争的领域，比如民生的问题，可以有国有企业，但在竞争领域，应该尽量少有国有企业。

（4）政治体制不同。这次又提到意识形态方面，最近美国国务卿说全世界自由世界联合起来反对共产主义。

（5）意识形态不同。政治体制的背后就是意识形态。

（6）谁领导世界？他也知道他的意识形态跟中国不一样，本来是他领导下，不认为是问题，现在中国要成为世界领导，他在做最后的挣扎和反抗。

有些问题比较好解决，比如第一个问题可以通过贸易谈判来解决，第一轮谈判已经很清楚，行，我对你更多开放。第二个问题也好解决，我们也加强对知识产权的保护。第三个问题解决起来比较困难，但也不是完全没有办法，我们现在提出竞争中性，让国有企业像民营企业一样不受特别待遇，这是理论上，实际上能做到吗？我现在看不到国有企业能真正做到竞争中性，因为我们现在还在强调要把国有企业做大做强。政治体制的问题不可能解决，特别是最后的问题“谁领导世界”，总而言之，有些基本问题无法解决，既然无法解决，我们就要做好长期充分的准备。

4、中国的应对策略。  

（1）进一步开放，我们现在的改革开放不仅是中国，而是要推动世界的改革开放。

（2）整风相对，以牙换牙，目前这一点在中国的网民中非常流行，也可以理解，美国那么疯狂地对待中国，我们也不愿意就这样服软，网民恨不得要打仗的感觉。

这两个模式怎么处理还要拭目以待。

5、中国经济中长期的发展潜力与模式。

最近中央提出“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的发展格局，这完全是可行的，因为国内本身就是一个大市场，这是中国的特点。一方面外部现在没法太依靠了，至少这一两年甚至更长时间，由于中美关系甚至中国和西方的关系，很可能在很长时间里我们很难像过去那样进一步融入西方世界，这是被迫的国内大循环，而国内大循环又能支撑中国经济的增长，我们的整体消费规模在扩大。

中国经济增长的特殊因素：

中国没有世界行不行？按照最低标准来讲是没有问题的，不要说现在了，我们50年代、60年代也就是这么过来的。经过40年的改革开放，中国已是一个大国，经济上有很大的市场，而且有比较完整的产业链。另一方面，我们还处在起飞阶段，还有很多事情没做完，这也是增长动力。此外还有两个方面，一方面政府的作用是好的，应对危机时，政府的作用非常重要，比如这次疫情的控制、对市场“失灵”问题的解决都需要政府，但另一方面我们的市场并没有起到决定性作用。

（1）国内总需求（消费和投资）对经济的拉动作用。政府的民生支出在增加，图中红色是2013年的情况，3000-5000美元的人口是大多数，现在大于1万美元的人口比例比较高。2018年虽然GDP增长只有6点几，但很多行业的增长远超过GDP，增长最快的行业很多都属于消费类。此外，也有几个领域远远没有达到我们对美好生活需求的标准，比如我们的医疗健康、文化产业远低于世界平均水平。

从投资看，规模较大的“新基建”项目有助于经济复苏和增长。新基建五年内投资规模要超过10万亿，2020年地方政府新增专项债额度已大幅扩容至3.75万亿。“新基建”是一个新概念，包括5G、物联网等基础设施，以及应用新技术实现转型升级的传统基础设施，由于“新基建”的投资，又会进一步促进消费。

（2）中国的城镇化还有相当的潜力，进一步增加总需求，拉动经济。中国的城镇化方兴未艾，没有一个发达国家的农民超过5%，日本、韩国、台湾地区的农业人口都低于50%，我们现在还有将近40%的人居住在农村，这也说明我们需要进一步城镇化。日本、韩国、美国、中国相比较，我们的城镇化率还是比较低，住在最大城市的人口比例也是最低的。最近在讨论城镇化怎么集中在大城市，不是完全分散在小城镇的问题。城镇化拉动基础设施和传统产业，所以房地产方兴未艾，但是怎么样调整很重要。我们的基础建设还有很多改革空间，我们的铁路离世界平均值还有距离。

“国内大循环”中国毫无疑问可以做，但是“以国内大循环为主体”不等于放弃经济全球化，在不得已的情况下，我们充分利用国内市场，但同时促进全球化的因素依然存在，全球各国都从全球化中得到了好处，千万不要认为我们可以关起门来，如果我们关起门来，别人不关起门，他们之间的合作可能比我们增长更快。从贸易利益、科技推动和产业链来讲，全球化的总趋势是不可逆的。

在全球疫情和中美关系恶化的背景下，中国经济虽然受到一定的损伤，但总体来讲还是非常健康的，中国不但不应退回到闭关锁国，而且更要坚持和加大市场导向的改革和开放。这不仅因为我们从改革和开放中得到发展，作为一个历史悠久且负责任的大国，作为人类命运共同体的倡导和建设者，在当前逆全球化的形势下，我们更应在推动经济全球化、投资和贸易自由化方面发挥中流砥柱作用。中华民族的伟大复兴，不应只是中国的繁荣富强，也应是对世界进步发展的推动。只有世界各国共同发展，中华民族的崛起才能和平和顺利。

现在很多网民恨不得我们自己可以搞，是的，我们是可以搞，但是光我们自己搞，是不是最好？因为别人联合起来会比我们发展得更快。另一方面，我们还有责任推动世界的进步，只有这样，中华民族的复兴才能真正实现。

由于时间关系，我就讲到这里。谢谢大家！

新浪深圳 05-18 15:28

海闻：很高兴又来参加地产盛会，作为经济学者，我讲的问题可能跟房地产没有直接关系，但一定也有关系，因为房地产跟经济密不可分。三年前我有幸参加过深圳市房地产业协会的盛会，这次让我来讲，我还翻了翻三年前讲了什么内容，三年前我们比较乐观，但我也讲到后面会面对一些挑战，其中一个重要的挑战就是国际环境，我的专业是国际经济学，对国际政治经济环境比较感兴趣，过去一直强调中国当经济发展到一定的时候，一定会受到国际环境的挑战。实际上这个挑战从90年代就有了，中美之间第一次发生贸易冲突是1996年，美国对中国的200种出口商品征收高端税，当时吴仪副总理是外经贸部长，马上也对美国出口到中国的200种产品征收高端税，最后通过谈判平息了第一次贸易战。

我是82年出国的，北大77级中，我是第一个走自费留学的道路，这也是没有办法，因为公费名单非常少，我们班的易纲同学公派出去，现在易纲同学是中国人民银行行长。易纲是80年出去的，当时中国刚开放，邓小平派留学生，这是非常英明之举。81年我去办签证，填了一张表，中美之间是1979年建交的，当时给中国办签证的表都是从别的领事馆拿过来的，这个表中其中一项是“你是否参加过中国共产党或其他恐怖组织”，这是当时美国对中国或者对共产党的判断。“9.11”以后共产党和恐怖分子分开了，开始反恐，这就给了我们一段新的时间。90年代，中国跟国际之间的矛盾主要是跟美国。9.11之后，美国把反恐作为主要敌人，给了中国十年以上的发展时期，现在他几乎完成了反恐使命，又回到把中国作为主要敌人的状况。

这不仅是中国和美国的关系，还关系到中国和西方世界的关系，中国和西方世界的挑战是从什么时候开始的呢？2008年，那是另外一个非常重要的年份，2008年一方面是中国的奥运会展示了一片欣欣向荣，我当时参加了奥运会开幕式，我觉得我们有一点得意忘形，奥运会像我们的全运会一样。另一方面，发生了西方的金融危机，在这样的背景下怎么更好地处理中国和西方的关系就已经提到议事日程了。我们现在看到的问题不仅仅是中美之间的问题，实际上是中国和西方世界的问题，甚至是中国和世界上其他国家的关系问题。

原来告诉我要讲一个小时，我认真准备了一个小时的材料，现在我要压缩到半个小时。接下来讲三个部分：一、当前形势：分析框架；二、当前形势对中国经济的影响；三、未来形势分析及其影响研判。

一、当前形势：分析框架

疫情爆发对中国经济有直接的影响，我们可以说今年中国经济是改革开放以来前所未有的负增长，到目前仍然是负增长，这是没有出现过的，疫情的影响还未完全消除。中美关系恶化在疫情爆发之前就出现了，2018年开始贸易战，现在更加变本加厉，疫情爆发使得中美关系更加恶化，也使得世界经济出现严重衰退，而中美关系也影响到世界经济。可以这么说，影响中国经济有三个渠道：一是疫情，二是中美关系，三是世界经济衰退。

中美关系为什么恶化？后面我会展开讲，简单来说，首先是经济体制的冲突，经济利益是表面的，深层次是经济体制，还有国际地位，也就是谁当老大的问题，此外还有美国国内政治，这里还应该加上政治制度、意识形态，鹏佩奥在尼克松图书馆作演讲实际上就是一个宣言，也代表美国和西方世界对中国的基本看法。

二、当前形势对中国经济的影响

1、国内疫情形势已明显好转，局部爆发风险也基本可控。

4月中旬以来，中国大陆疫情每日新增已控制在两位数，且以境外输入为主，广东、黑龙江、北京、新疆等地陆续出现局部本地疫情，但均迅速得到控制。

2、中美冲突由经贸扩大至疫情、国家安全、科技等更多领域。

美国对我国在南海建岛的个人和企业进行制裁，特朗普一直说新冠病毒是“中国病毒”。5月20日，白宫发布《美国对中华人民共和国的战略方针》，此外还有老问题人权方面、军事方面。在香港问题上，虽然有支持中国的，但发达国家基本都站在美国那一边。在华为问题上，中美关系不仅仅是中国和美国，实际上美国正在企图拉拢其他国家，特别是西方世界，有围堵中国的企图。

3、新冠给世界经济带来“前所未有”的冲击。

疫情对经济的冲突分为三个阶段：第一阶段主要在中国，对全球制造业产生很大冲击。第二阶段欧美和美国成为疫情的正中，冲击全球消费中心。第三阶段，5-8月，拉美、南亚、中东、非洲等新兴经济体的疫情日益严峻，冲击全球原材料和大宗商品产出国。截止8月26日，全球确诊病例非常之高。

全球经济会如何？国际货币基金组织预计2020年全球经济负增长4.9%，称新冠肺炎带来的冲击“前所未有”。全球经济真的是“百年不遇”，08年媒体报道是百年不遇的金融海啸，所有能用上的词都用上了，但08年只是金融部分，而且对金融的控制，政府和经济学理论都是成熟的，1929-1933年大萧条后，凯恩斯主义出台，经济领域出现的问题是可控的，并不那么可怕。但这次是疫情造成的经济停滞，跟1929-1933年的大萧条有得一比，但还没到那个地步，真到那个地步就危险了，因为1929-1933年大萧条长达四年。

美国经济：二季度环比折年率下降32.9%，预计全年负增长8%。很多自媒体说美国经济下降32%，其实这里说的是折年率，实际上按照季度只有8%，乘以四个季度是32%，千万不要认为美国经济下降了32%。但是现在美国经济在好转，经济指数在4、5月份到底之后已在好转，但总体来讲还是负增长。美国的问题是杠杆已经用得差不多了，国内的其他问题正在造成美国内部的分裂，美国现在是不确定，其本身经济对全球经济的影响也非常大，千万不要小看美国的影响。

欧洲经济：疫情形势好转与货币宽松将推动经济复苏。现在全球都在用扩大的货币政策刺激经济，即使如此，国际货币基金组织估计欧洲全年增速是负10%。

日本经济：疫情总体可控，但受世界经济衰退影响大。预计全球负增长5.8%左右。

部分新兴经济体：很可能爆发货币危机和主权债务危机。拉美经济体、俄罗斯、印度的疫情尚未得到控制，正处在全球疫情震中。这一次危机与以往危机不同，世界各国均面临困难，而且新兴经济体很难获得外部援助。

4、中国经济：一季度下滑严重，二季度转负为正。

中国经济短期来看是回升的，第一季度是负6.8%，北大汇丰商学院宏观经济研究中心估计的情况比这个严重。第二季度是正增长3.2%，我们分析也是正的，但没有这么高。上半年整体来说是负1.6%的增长。

工业生产：已回暖至接近正常水平，7月受汛情影响而复苏放缓。至5月18日，中小企业复工率达到91%，但回来上班不代表一定有成果。相比复工率，发电量、高炉开工率更能反映工业景气度，8月份全国日发电量多次创历史新高，高炉开工率高于71%，达到2月份以来的新高，可以说工业生产基本接近正常水平。

投资：地产和基建驱动固定资产投资快速恢复。第一季度下降很厉害，现在基本接近正常水平，二季度恢复至正增长3.1%。

房地产业投资整体韧性较强：一季度-9.3%，前7月累计同比3.4%。右边这张图比较有意思，红色表示房地产的热度，3月份房地产投资热度最高，8月份又淡下去了。

基建投资快速复苏：一季度同比-16.4%，复苏至7月累计同比1.19%，上半年已经接近去年同期水平。

制造业投资复苏缓慢：一季度-25.2%。

消费：回升仍未复原，线下服务业依然疲弱，一季度社会消费品零售总额同比增长-19%，7月当月同比回升至-1.1%。目前出行基本没有恢复，几个重要的消费档没有出现消费热潮。贸易：内外需低迷拖累进出口，防疫物资出口大增。1-7月美元计进口和出口分别同比增长-5.7%和-4.1%。

物价：CPI下行伴随PPI触底回升，两者“剪刀差”将缩小。

结论是2020年下半年消费会继续回升，但受局部疫情反弹和海外输入风险影响，难以完全恢复。投资可能加速，尤其是基建和房地产投资，制造业投资依然疲弱。商品出口受外需好转和防疫物资出口拉动，将保持较快增长。进口会反弹但，出入境旅游仍然疲弱。如果第三季度GDP能增长4-4.5%，四季度增长5-5.5%，则全年将实现正增长1.7-2%。

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：疫情当前，房地产行业参与到抗击疫情的伟大事业中，为全力打赢脱贫攻坚助一臂之力。

接下来要进行的环节非常关键，自1999年受深圳市规划和自然资源局的委托，协会依据纳税金额、销售金额、施竣工面积、异地建设面积、自持物业面积、从业人员数量、社会责任担当等维度开展深圳房地产开发企业行业综合评价已有20余年。今年协会再次受市住建局委托，完成评价工作，发布《深圳房地产开发企业综合实力评价报告》《深圳市房地产开发企业社会责任白皮书》等客观评价深圳市房地产开发企业的综合实力。下面，我们和大家一起揭晓地产十强。

2019年综合实力十强暨行业领军企业：深圳市万科发展有限公司、深圳华侨城房地产有限公司、深圳地铁置业集团有限公司、华润置地（深圳）有限公司、佳兆业集团（深圳）有限公司、深圳市勤诚达集团有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司、鸿荣源（深圳）企业管理集团有限公司、深圳市绿景房地产开发有限公司。

2019年综合实力二十强暨行业领军企业：深圳招商房地产有限公司、深圳市宏发房地产开发有限公司、深圳市龙光房地产有限公司、深圳市天健地产集团有限公司、深圳市信义控股集团有限公司、仁恒置地（深圳）有限公司、深圳市颐安投资集团有限公司、深圳市特区建设发展集团有限公司、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司、深圳天安骏业投资发展集团有限公司。

主持人：在这座城市中，大家不管是开车在深南大道，还是在北环大道，经常会看到很多跟自己有关的作品，自己曾经建设过的建筑。接下来一起看深圳市房地产开发行业品牌价值企业，请看大屏幕。

深圳市房地产开发行业品牌价值企业：宝能地产股份有限公司、恒大地产集团（深圳）有限公司、嘉里建设（中国）有限公司、金地（集团）股份有限公司、深业泰富物流集团股份有限公司、深圳机场航空城发展有限公司、深圳市方大置业发展有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、深圳市合正房地产集团有限公司、深圳市恒裕实业（集团）有限公司、深圳市兰江房地产开发集团有限公司、深圳市特发地产有限公司、深圳市物业发展（集团）股份有限公司、深圳市星河房地产开发有限公司、深圳市振业（集团）股份有限公司。

主持人：今年是深圳经济特区成立40周年，对任职企业成立于2000年之前，积极支持行业发展，并对行业具有突出贡献的企业家们，通过推荐并经理事会同意选出地产奋斗40人，我们为他们感到骄傲与自豪。

深圳经济特区40年，深圳地产行业相伴而生，共同成长，城市孕育了地产行业，地产行业铸就城市传奇。40年，多少创业神话、多少财富传说，多少行业英雄，他们引领着这座城市的梦想。40年，他们延续着这座城市的血脉，40年来，他们坚守着这座城市的信仰。40年，致敬地产40人，他们是行业与城市的宝贵财富，他们是深圳改革40人、地产奋斗40人，请看大屏幕。

深圳经济特区40周年地产奋斗40人：深圳市城市建设开发（集团）有限公司陈茂政；深圳市华来利投资控股（集团）有限公司蔡伟光、深圳市京基房地产股份有限公司陈华、深圳市阳基房地产开发有限公司陈阳华、深圳市特发地产有限公司丁晓东、佳兆业集团深圳有限公司郭英成、大中华国际（集团）中国有限公司黄大卫、京基集团股份有限公司黄俊灿、深圳市绿景企业管理集团有限公司黄康景、深圳市联泰房地产开发有限公司黄婉茹、深圳市富通地产有限公司黄文、深圳中海地产有限公司蒋晓洲、华润深圳有限公司孔小凯、深圳市天健地产集团有限公司揭选松、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司李晋扬、深圳地铁置业集团有限公司李武雄、卓越置业集团有限公司李晓平、华联控股股份有限公司李云、深圳市兰江房地产开发集团有限公司刘海洋、深圳市万科发展有限公司陆荣秀、深圳市城市建设开发集团有限公司罗荣坚、深圳招商房地产有限公司聂黎明、深圳市物业发展集团股份有限公司王航军、深业鹏基（集团）有限公司王明峰、深圳市嘉霖集团有限公司邬风柏、深圳市京武房地产开发有限公司谢鹏程、深圳市深福保（集团）有限公司谢涛、深圳市荣超房地产开发有限公司杨荣义、深圳市星河房地产开发有限公司姚惠琼、鸿荣源置业集团（深圳）有限公司姚如忠、深圳市合正房地产集团有限公司袁富儿、深圳市农科房地产开发有限公司张成、深圳华侨城房地产有限公司张立勇、深圳机场航空城发展有限公司张霓、深圳东海集团有限公司张旗、嘉里置业（深圳）有限公司赵富莉、深圳市振业（集团）股份有限公司赵宏伟、远洋控股集团中国有限公司赵建军、天安数码城集团有限公司郑洪权、深圳市前海股份有限公司邹航。

主持人：这份名单沉甸甸，有请40人的代表上台。这里特别跟大家揭晓一份重要的奖项，发展动力是每一个企业在自己发展过程中特别重要的环节，所以我们要和台上所有获奖单位和个人一起揭晓发展动力奖项。

深圳市房地产开发行业发展动力企业：深圳鹏瑞集团有限公司、深圳市城市建设开发（集团）有限公司、深圳中海地产有限公司、深圳市阳基房地产开发有限公司、深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市锦绣江南投资有限公司、深圳市鹏广达新城市投资发展有限公司、深圳市松茂房地产集团有限公司、深圳市恒壹集团有限公司、深圳市君成投资发展有限公司、深圳市深福保（集团）有限公司、深圳市嘉霖集团有限公司、深业鹏基（集团）有限公司、深圳市大沙河建设投资有限公司、深圳市农科房地产开发有限公司。

看到刚才这一幕，相信未来深圳房地产一定会发展得更优秀。接下来是十分钟茶歇时间，稍后海闻教授将会给我们带来非常重要的讲话。

主持人：2020年注定是不平凡的一年，面对外部环境变化和新冠疫情的冲击，中国经济的发展将会走向何处，接下来让我们聆听两位专家的分享。

首先欢迎北京大学校务委员会副主任、北京大学汇丰商学院院长、北京大学中国经济研究中心联合创始人之一，国发院海闻教授为我们分享《疫情与中美关系恶化下的中国经济》。

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：谢谢张局。张局请留步。为了贯彻落实党中央、国务院关于决战决胜脱贫攻坚工作部署，深圳市房地产业协会发起《深圳地产助力脱贫攻坚行动倡议》，接下来有请：刘轶群处长、王锋主任、吕晋川会长、黄文先生、王明峰先生、陆荣秀先生、丁晓东先生、李武雄先生、蒋晓洲先生、刘海洋先生；姚惠琼女士、罗荣坚先生、赵建军先生、邬风柏先生、邹航先生、郑洪权先生。

《深圳地产助力脱贫攻坚行动倡议》

各房地产行业协会：

为贯彻落实党中央、国务院关于决战决胜脱贫攻坚工作部署，在此我们向深圳市广大房地产行业企业家发起倡议：

一、率先垂范，在脱贫攻坚中凝心聚力。打赢脱贫攻坚战，需充分发挥各房地产公司人才荟萃、资源丰富、联系广泛的优势，积极参与社会公益活动，捐款捐物、助学助医，提供温暖与关怀。

二、弘扬美德，在脱贫攻坚中无私奉献。扶贫济困、乐于助人是中华民族传统美德。通过参与慈善公益事业，建立长效扶贫机制，发挥主力军作用。

三、提高站位，争当脱贫攻坚的“践行者”。通过消费扶贫、产业扶贫、提供就业等多种方式，强化大局观念和责任意识，以高度的政治自觉、思想自觉和行动自觉投身脱贫攻坚。

四、和衷共济，引领全社会共筑小康社会。利用信息共享、经验总结、宣传教育等方式助力精准脱贫，通过企业基层党组织建设，为全面建设小康社会找短板、建诤言、谋良策。

疫情当前，国家有难，灾难无情，人有情。让我们携起手来，笃定决战决胜之志、鼓足攻坚克难之劲，以强烈的社会责任感和使命感，助力国家打赢这场疫情防控战和脱贫攻坚战。

新浪深圳 05-18 15:28

张学凡：尊敬的吕晋川会长，尊敬的各位企业家、各位来宾，大家上午好！在深圳经济特区成立40周年庆典之际，迎来第十届深圳房地产界的盛会，我谨代表深圳市住房建设局对盛会的隆重举行表示热烈的祝贺，对吕晋川会长及各位企业家表示由衷的敬意，对关心支持深圳房地产发展的各位同仁朋友和社会各界朋友表示衷心的感谢！

前天是深圳经济特区成立40周年的庆典日子，深圳以敢闯敢试敢为人先的精神，创造了世界工业化、城市化、现代化的奇迹。

40年来，深圳房地产业与深圳经济特区共同成长，始终站在改革开放的最前沿，在行业发展、改革创新、社会责任等方面，为全国的房地产发展作出了示范，成为一面旗帜。

一是深圳房地产业创造了全国多个第一，我们记得在1980年深圳就成立了全国第一家房地产企业，第一个房地产项目小区是罗湖的东湖丽园，1987年第一次在全国举行国有土地使用权拍卖，1988年成立了全国第一家房地产经纪咨询评估公司。

二是过去40年来，特别是“十三五”期间，深圳房地产业对深圳的经济和社会发展做出了重大贡献，我们就2019年的数据来说，深圳房地产投资额达到3059亿元，刚才视频中也说到了，是2014年1069亿元的2.86倍，比同期的全社会固定资产增长171%快了15个百分点。去年一年，深圳房地产增加值达到2285亿元，比2014年的1324亿元增长73%，比同期本地区生产总值GDP高出9个百分点，房地产业去年的增加值占GDP的增加值是8.5%，税收13%多。房地产再加上跟房地产相关的建筑业，占GDP的比重达到12.5%，在全市各个主管部门排名中，工信和科创是第一，企业对GDP的贡献是44.8%左右，第二是经贸部门，为16.8%，第三是金融业，大概是13.6%，第四就是建设口，大概是12.5%左右。

今年上半年新冠疫情给我们带来很大考验，房地产业在这个时候充分发挥了稳增长的作用，体现了房地产人的社会责任。在推动经济发展方面，今年上半年社会投资达到1497亿，同比增长22%，房地产业增加值1097亿，同比增长2.1%，为我市的经济由负转正做出巨大贡献。

三是为城市发展面貌的沧桑巨变作出重大成就。看视频也好，行走在深圳的大街小巷也好，你都会为这座美丽的城市感到自豪与骄傲，这当中就有房地产人的巨大贡献。随着深圳房地产业的发展，城市的居住空间不断增加，公共配套服务持续完善，城市空间形态和建筑形态越来越丰富，由深圳房地产企业打造的一系列城市地标已经成为这座城市的美丽风景线，提升了城市的品质。

四是市民群众的居住条件显著改善，我是30年前来深圳的，我们的住房经历了从无到有、从小到大，居住环境从差到好，住房品质由差、一般到高品质的过程。全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是我们还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

五是房地产行业发挥重要的作用，1989年成立的深圳市房地产业协会是全市第一家注册成立的行业协会，31年来，在历任会长的带领下，特别是这几年在吕晋川会长的带领下，行业协会基于服务企业、服务政府、服务社会为宗旨，为全市房地产行业平稳健康发展做出了巨大贡献，这里面包含了大家大量的心血。在此，我还是要向吕晋川会长以及各位企业家、建筑行业、房地产行业的从业人员表示衷心的谢意！

当前，我国已经进入新的发展阶段，国内外环境的深刻变化既带来一系列挑战，也带来一系列新的机遇，挑战与机遇并存，深圳房地产业如何更好地服务于国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局？如何更好地把握好粤港澳大湾区和社会主义先行示范区建设的重大机遇？这是我们大家需要着重思考和实践的课题。在此，我提出以下建议供大家参考。

一、在“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济措施的背景情况下，“十四五”乃至今后相当长时间，房地产业仍然是大有可为。一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇，最近国务院和国家发改委批复了粤港澳大湾区城际铁路建设规划，到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程将达到4700公里，到2035年，将达到5700公里。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式，这就是以公共交通为导向的开通模式，将会引领未来一段时间。大规模固定资产投资，去年固定资产投资给今年全市做的计划是8400亿，后来因为疫情的影响，市政府提出追加1000亿，今年的固定资产投资是9400亿，未来可预见到的20年里，深圳市固定资产投资每年都不低于1万亿，这种大规模基本建设投资的情况下，房地产业也是大有可为，因为房地产业在固定资产投资的占比是40%左右，所以大家还有很多事情可做。

这里还要跟大家报告一下，我们正在编制“十四五”住房发展规划以及“十四五”城市建设事业发展规划，对包括房地产业在内的建设行业提出了新的职责定位的要求，我们把房地产业视为高质量发展的基础产业、经济稳定增长的重要贡献者、城市建设的主力军、民生幸福标杆城市的主要支撑、城市文明典范的窗口行业、科技创新和可持续发展的关键领域。所以我们有足够的理由对行业的发展前景充满信心，对行业的未来充满期待。

二、牢牢坚守“房住不炒”的定位。深圳房地产市场一直是全国的风向标，部里、国务院都是这么要求的，深圳房地产的一举一动都会牵动高层的心，会影响全国的房地产市场。在这个大背景下，我们要清醒的认识落实“房住不炒”的定位，加强房地产宏观调控，把实现住房的居住属性、改善市民群众居住水平作为我们的重要使命，加快建立与新发展理念相适应的发展模式，努力推动我市房地产行业的长期健康平稳发展。我们在7月15日出台了住房新政，新“深八条”，比起2016年10月4日出台的“深八条”有一些变化，过去对房地产的调控以行政手段为主，从现在开始，是行政与经济手段并存，将来还会慢慢过渡到以经济手段为主的方式。这次的“7.15”调控政策中，经济手段主要有两条，一是金融信贷政策，一是税收政策。我们作为改革开放的城市，既要充分尊重市场，也要发挥好市场的调节功能、资源配置的作用。调控市场的同时，另一只手就是住房保障体系的建设，整个住房在我们的目标体系中是两手抓，对于公共住房，政府的职责是做兜底的事情，我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。有了这个目标，我们可以通过稳定的、连续的、可预期的、可持续的、可实现的政策和成果，在每一年度体现出来，这样大家就会对我们的住房问题有比较良好的预期，新加坡就是我们学习的榜样，所以我们提出六比四的住房比例。

在一手兜底做大公共住房的同时，另一手是稳定房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展，平稳是基础，是出发点，是考虑问题的核心因素。

我希望严格落实好新出台的“深八条”调控政策，严格落实好限购限贷限价限售等政策，这对企业会有一定影响，但是希望各位企业家、各位同仁能理解政府的良苦用心，我们要的是市场平稳健康发展，不是市场的大起大落，大起大落对市民没有什么好处，对企业也没有什么好处。

我们将开展房地产市场整顿工作，坚持双随机公开的检查制度，加大房地产市场信息披露和公开力度，严厉打击捂盘惜售、价外加价、捏造和宣传不实等违法违规行为，大家从过去几个月也能感受得到政府和相关部门联合行动的威力和效果，这项工作我们还会持续进行。

各房地产企业要加强行业自律，自觉诚信经营，遵守行业规则，主动接受监督，共同维护好我市房地产市场的秩序。

三、积极参与我市大规模建房行动，大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。刚刚吕会长也说到新一轮住房制度已开始慢慢落地，掀开了新时代新的住房保障体系的政策，在此基础上，实现刚才提到的目标最核心点就是实现住房供给的平衡，这就涉及到保障问题，涉及到结构性问题。如何实现供给平衡？就是要大量供给，今年房地产开发量是去年的2倍，是十年来量最高的一次，今年房地产开工量是1200万平方米，过去10年最高峰的2013年，终值是913万平方米，而今年是1200万平方米，是过去开工数的2倍多，是过去10年平均数的2倍，目的就是补齐供给不平衡的短板。为了持续一段时间把短板补齐，我们在“十四五”期间的用地供应上也做了一些调整，规自局也支持我们的工作，在市里的统一安排下，住宅用地占建设用地的比例，过去40年来的占比是22.1%，从“十四五”开始提高到25%甚至在“十四五”的前两三年提高到30%，以此来补短板。

除了商品房，公共租赁住房也是一大块，我们有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套，我们想通过五年甚至八年的补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。我们还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

四、加快推进住有所居。在新形势下，市民群众对居住的需求既要有，还要好，也为房地产的发展带来新的机遇，我们将持续完善住房的功能、质量、配套等标准体系建设，完善交通、教育、医疗、养老等公共配套设施，努力实现“住有所居”向“住有宜居”转变。在深圳，一讲到民生，大家感到最头疼的就是学位问题，或者说优质学位紧缺，其实住房问题也是第一民生，可以跟教育相提并论，这两个问题有关联度，“住有所居”向“住有宜居”迈进，也就是我们的住房公共配套要齐全，首先是住房的品质要到位，其次是公共配套设施要到位，包括教育、医疗、交通、社区、养老等等都要配套到位，这方面很多房地产企业做得很好，很多楼盘都是闻名楼盘，引领全国的楼盘，品质、管理、服务都是一流的，在全国很有影响力，在座各位企业家做了很多贡献，希望大家在接下来的项目推进中还是按照高品质要求，按照住有宜居的要求，进一步提升住宅品质。

社会主义先行示范区建设中提到的第一条就是深圳要成为高质量发展的高地，我理解高质量发展，除了经济领域高质量发展，城市建设也要高质量发展，城市建设的高质量发展就要拜托在座各位，通过你们的努力，让这个城市更有品质、更有品位、更有生活气息、更宜居，引领全国，在全球标杆城市中占有一席之地，到2035年打造卓越的全球标杆城市。

五、更好地发挥房地产协会的作用。协会要继续做好政府和企业之间的桥梁纽带作用，规范行业行为，维护行业公平竞争和正当利益，促进行业不断发展，要当好企业的宣传员、调研员、联络员、服务员、协调员，发挥好协调和参谋助手的作用。应该说行业协会在这方面做得不错，历任会长，包括现在的晋川会长在行业协会服务企业、服务市民、协助政府做好桥梁纽带的作用做得不错。但在新形势下，希望在此基础上进一步努力，做得更好，引领全国，成为深圳的一面旗帜，成为一块金字招牌。

作为深圳房地产行业的主管部门，我为此感到骄傲，因为你们是深圳的一面金字招牌，我们为各位企业家的贡献、各个企业所做出的努力和成就感到无比自豪。作为行业主管部门，我们要跟协会一起为企业、为企业家做好服务，下来大家有什么好的意见建议可以随时找我或相关部门，或者是通过来信来电的方式，我们要听取大家的意见，以此制定好行业发展目标，以此制定好各种政策，更好地服务于企业发展，助推行业发展，共同建设好这座美丽的家园，深圳是我们的家园，我们要爱护她、建设她、守护她。

谢谢大家！

新浪深圳 05-18 15:28

    主持人：感谢吕会长的致辞，感谢她对行业及协会的付出，也感谢在座每一位地产人的付出与努力，正是因为你们，才有了深圳地产的金字招牌。
    作为这个城市的一员，很大的幸福感就在于居住的多样化，生活在这座城市，既可以租赁到出租屋，也可以买到在全亚洲甚至全世界知名的优质房子，为我们提供了很多居住选择，也让大家的幸福感大大增强。这一切有赖于政府一系列稳地价、稳房价、稳预期工作有序推进，政策措施顺利落地，为深圳房地产市场平稳健康发展提供了深圳范本。下面，有请深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡作重要讲话。

新浪深圳 05-18 15:28

短片内容：

四十年改革开放征程，四十年特区城市奇迹，敢为人先，勇担使命。一个小渔村，孕育了一座伟大城市，更高起点、更高层次、更高目标，建设中国特色社会主义先行示范区。四十年继往开来，征程再起。

深圳市房地产业协会在市住房建设局、市规划和自然资源局的指导和支持下，秉承“服务政府、服务企业、服务社会”宗旨，积极落实党中央稳中求进工作总基调，充分发挥协会的平台优势，促进政企高效沟通，促进房地产行业平稳健康发展，打造多元化服务平台，发挥行业专业和资源优势，积极投身先行示范区建设。

2019年，深圳市房地产开发投资3059.94亿元，占全市固定资产投资额的41.49%。房地产开发企业提供税收447.02亿元，同比增长6.84%，为我市经济平稳增长做出贡献。

2020年，协会对1155家开发企业开展了综合实力评价，其中一级资质19家、二级资质42家、三级资质414家。2019年，全市在建商品房屋施工总面积7967.5万平方米，同比增长18.1%。2019年，深圳商品房竣工面积572.11万平方米，同比增长118.7%。其中住宅303.76万平方米，同比涨幅143.2%，商品房销售655.38万平方米，销售金额3707.69亿元。

2019年，全市城市更新单元计划项目95个，拟拆除重建用地面积752.21万平方米，截止2019年底，我市已批的城市更新规划已落实中小学校131所、幼儿园272所、医院3所、社区健康服务中心260处、公交首末站203处、配建保障性住房873万平方米。深圳房地产行业在推动改善城市面貌，增加城市居住空间与公共服务配套等方面做出巨大贡献。

2019年，深圳房地产行业在住房保障工作中发挥中流砥柱作用，共建设筹集人才住房和保障性住房5.23万套，其中安居型商品房1876套、公共租赁住房3828套、人才住房15231套、产业园区配套宿舍11826套、拆迁安置房19397套、教育配套宿舍142套。地产人是建设生态深圳的主力军，申请获得绿色建筑评价标识项目超过1000个，总建筑面积近亿平方米。地产人也是引领行业技术的排头兵，2019年，行业参与装配式建筑面积达1100万平方米，规模位居全国前列。在社会公益领域，房地产企业积极推进精准扶贫，践行社会责任。2019年度，房地产开发企业各类捐赠合计超过6.27亿元，在今年新冠疫情期间，企业捐赠总量超过20亿元。

立足实际，面向未来。协会始终坚持专业服务，为企业发展创造良好的生态环境，城市更新专业委员会充分发挥政企桥梁纽带作用，与市、区政府部门形成联动，对政策的可行性、实效性建言献策。法律专业委员会依托平台互助共享，确保营商环境持续改善。自媒体专业委员会，反映客观、真实的市场动态，传播行业正能量，营造行业和谐氛围。金融财税专业委员会致力于REITs推动与研究，探索存量物业时代的行业发展模式。糯瓦学院加强行业交流和资源整合，创办房住不炒公益大讲堂，每年为8000多名从业人员提供兼具实操性与前瞻性的专业课程。

40年城市发展，成就了房地产行业，成就了地产追梦人，矗立于城市高空的物理地标，铸就了深圳地产人心底的精神坐标。未来，我们携手共担更大使命，继续发挥先行示范作用，在转型中求发展，在改革中添动力，在创新中出成果，共铸“深圳地产”金字招牌。

新浪深圳 05-18 15:28

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎大家来到深圳市房地产业协会第十届深圳房地产盛典的现场。首先进入大会第一项，奏国歌，请全体起立。

（奏国歌)
请坐下。

主持人：与城市共生，致敬深圳40年！大家好！我是来自深圳电台1062的主持人邱小生，很幸福可以通过房协的活动和这么多房地产的新老朋友们欢聚一堂。

40年时间，深圳，从一座边陲小镇，建成一座充满魅力、动力、活力、创新力的国际大都市，创造了深圳奇迹，也创造世界工业化、城市化、现代化发展的新篇章。一座改革奋进的伟大城市深圳，一群乘风破浪的特区房地产人，今天我们欢聚一堂，共同为我们建设、生活的城市庆生。深圳，生日快乐！

作为中国房地产开发行业的“风向标”，在深圳住房和建设局支持和指导下，每一届盛典均全面展示了深圳房地产企业在行业发展、改革创新、社会责任等方面取得的重大成就。均突显“以人民为中心”，服务企业、服务政府、服务社会的宗旨。以澎湃激昂的激情，打造全国房地产行业标杆。
    在活动正式开始之前，首先为大家介绍出席本次会议的领导和嘉宾，他们是：
    深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡；
    深圳市住房和建设局房地产业处处长李东
    深圳市住房和建设局房地产业处调研员袁以立；
    深圳市住房和建设局租赁处处长刘轶群；
    深圳市房地产发展研究中心主任王锋；
    深圳市房地产业协会会长吕晋川；
    富通地产总裁黄文；
    深业鹏基集团董事长王明峰；
    万科城市建设公司总经理陆荣秀；
    特发地产董事长丁晓东；
    深铁置业党委书记、董事长李武雄；
    中海地产总经理蒋晓洲；
    兰江地产董事长刘海洋；
    星河控股集团总裁姚惠琼；
    城建集团总经理罗荣坚；
    远洋集团华南区域总经理赵建军；
    嘉霖集团副总裁邬风柏；
    前海股份董事长邹航；
    天安数码城集团常务副总裁郑洪权；

今天出席大会的还有各理事会、会员单位主要负责人；深圳市保安协会、广东省房协等行业同仁及媒体等相关单位人员600余人。

此时此刻，我宣布：致敬深圳40周年 与城市共生暨第十届深圳房地产盛典正式开始！

本次大会议程分为上、下午两场，上午为第十届深圳房地产盛典暨深圳房地产开发企业综合评价发布会，下午为城市更新  再塑城市产业空间专场。

首先，让我们以热烈掌声欢迎深圳市房地产业协会会长吕晋川女士致辞。

吕晋川：尊敬的张学凡局长、李东处长、轶群处长、王锋博士，各位来宾朋友及媒体朋友们，大家上午好！我代表深圳市房地产业协会对各位领导、来宾、会员朋友的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

十年弹指一挥间，2011年首届盛典仍如昨日，承蒙各位的信任，在大家的陪伴和守护下，深圳房地产盛典已成为深圳规模最大、最具影响力的行业品牌盛会。我刚才看了一下，黄文总、姚惠琼总都在那张照片上，十年记忆深刻，今天老朋友们又欢聚一堂，万分感慨，非常激动。

十年坚持，我们发布了《深圳房地产开发企业综合实力评价报告》《深圳房地产社会责任白皮书》，这两份报告也是全国唯一的以城市为主体的社会责任报告，这份报告记录下深圳房地产开发企业的脚步，刚好今天又是深圳经济特区成立40年，这些照片拿出来真的是很感动。通过这种活动提升了行业可持续发展的价值观，也成为政府重要的决策资料。

深圳市房地产业协会30发展，得益于政府和企业的支持与厚爱。在这里，我感谢市住房和建设局、市规划和自然资源局、指导与帮助，感谢全体会员企业的积极交流与踊跃参与，感谢大家对协会工作的支持，感谢各界对协会的关心。谢谢大家！

2020年是深圳经济特区成立40周年，从小渔村到国际大都市，当吹响改革开放的号角，“深圳速度”一往无前，深圳经济散发着蓬勃的生机与活力，深圳社会彰显着文明、法治、有序。而就在这一年，协会携手全体会员，秉承使命，不忘初心，发挥行业专业和资源优势，积极投身先行示范区建设，再创新时代改革开放新局面。

作为深圳的一员，作为城市建设的共建者，我们都感到无比的自豪与荣幸。在此，我们祝福深圳生日快乐！愿深圳在新起点上继续以深圳“拓荒牛”精神谱写出改革开放新篇章，为全国的发展引路指航。

2020年是深圳建设中国特色社会主义先行示范区的第一年，政策频发，利好频现。从《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》发布，到《深圳经济特区城市更新条例》的公开征求意见，深圳助力城市落实国家“房住不炒”战略，也成为全国首个对“城市更新”进行立法的地区，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障全体市民住有所居，居有其安。

2020年亦注定是不平凡的一年，突如其来的疫情，几乎让各个行业都措不及防，房地产作为生活空间的供应商、服务商，关键时刻担起企业责任，共同抗击疫情，主动响应主管部门、行业倡议，延迟复工，减免商场、办公楼租金。超百家房企，捐赠超20亿元资金、百万只口罩及防护手套、数十万套隔离服等医疗物资，及时送达抗疫一线。物业公司更想方设法守护社区安全，服务好每一位业主。在此，感谢大家的无私奉献，感谢大家与全国人民一起共渡难关。

在深圳这个快速发展的移民城市，二次房改来临对企业保障房建设提出了更高的要求，行业的未来就是以民生为导向的未来。城市更新、盘活存量土地成为摆在大家面前的重大课题。在此背景下，企业家们更要精诚团结，守望相助，稳步前行，打好防疫防控、产业复苏增长这一仗。

当前，深圳正处于“双区”利好叠加的发展新阶段，开局即是决战，起步就是冲刺。协会将积极发挥政企民生的桥梁与纽带作用，在市住建局、市规划和自然资源局、市民政局指导下，加强完善协会规范运作，健全各项制度，强化服务意识，携手全体会员企业，秉承行业责任感、使命感和紧迫感，利用行业优势，把握时代脉搏，充分发挥企业家精神，塑造深圳地产精品，铸就“深圳地产”金字招牌，为咱们老百姓的安居乐业添砖加瓦，为深圳市的跨越发展保驾护航。

接下来让我们一同看看行业发展的宣传片。

    （播放行业发展宣传片）