乐居深圳
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
谢谢肖小平院长的分享，让我们通过大数据更准确地研判未来，为发展规划提供依据和思路。本次论坛即将结束，再次感谢所有嘉宾领导带来的精彩分享，希望通过本次论坛，为建设粤港澳大湾区提供更多的思路及思考，为百姓提供更好的品质居住服务。贝壳研究院将持续关注和研究粤港澳大湾区的发展和变化。本次论坛到此结束，再次感谢各位嘉宾、领导、媒体朋友们的莅临，我们下期再会！
乐居深圳
05-08 12:44
肖小平：
偏好区域，相信这是大家很关心的问题。目前我们居住和工作的地点，居住第一名的占比是龙岗，工作的第一名是福田。很遗憾大家购房时的偏好区域，这两个区没有排在前两名。买房时大家追捧热点，关注热点。热点在南山、宝安，这讲的是关注和偏好。现实是一回事，理想是一回事。很多人先去宝安和南山看一看，最后发现自己的预算无法支撑，回到龙岗买。从套数来讲，全市成交套数占比最高的是龙岗区。
大家关注的配套，这是我们通过问卷调查做出来的数据，第一名的是地铁，地铁太重要了。当下深圳地铁可以说是非常丰富了。第二名是学位。第三名是大型商超。
乐居深圳
05-08 12:44
肖小平：
面积分布方面，为什么在中小户型上加上宜居两个字，在投资客大量退出市场后，极小户型，60平以内的成交比例有缩减。60平以内离宜居两个字远一点，60-90平的房子非常好卖。根据贝壳找房的数据上，大家关注的户型永远是两房，第二名是三房，接下来是一房和四房。两房大概面积是60-90平区间。
乐居深圳
05-08 12:44
肖小平：
卖房，你们觉得房子好不好卖？看数据就不好卖。现在平均的成交周期已经由2015-2016年的70天左右，到现在平均成交周期是134天，我们当下有很多卖房的人感受到房间不好卖。在现在整体稳定的市场下肯定是分化的，分化代表有的房子好卖，有的房子不好卖。
乐居深圳
05-08 12:44
肖小平：
去年7月31日深圳出了住宅限售三年，公寓限售五年，我们的投资比例大幅缩减。目前看到改善的比例有明显的缩减。深圳人对首付非常敏感。购房者年龄，年轻人的占比上升，说明社会现象非常明显——六个钱包。六个钱包指的是哪六个？大家可以百度。可以看到25岁以内的占比这几年持续上升，25岁买房的人我们知道他大概率是家里帮忙出部分首付或者全部首付。
乐居深圳
05-08 12:44
肖小平：
住宅占比，新房和二手房是分化的，新房市场在这两年尤其是深圳实行五年社保限购政策后，我们新房的非住宅成交占比基本往50%的比例靠近。今年可能在40%左右。二手房比例保持不变，二手房非住宅占比基本维持10%左右。这个数据带来的背后思考是深圳非住宅存量房市场的流动，或者投资价值要长期来看才行。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
肖小平：
首先，非常荣幸在这里跟大家分享关于购房这件事。从贝壳找房App IP地址接入来看，广州外地客的比例远远高于深圳。前几天我看到这个数据结果时挺意外，我当时的目的是找出示范区后深圳外地客占比的上升，这确实是上升了，大概由原来外地客占比从48%上升到54%，10月份比例开始回落，相当于示范区带来外地客的需求是阶段性的。
首先，过去历年深圳新房、二手房的成交量和成交价。我们成交量用的是月均数据（每月平均），我们没有用年度，便于大家理解。判断市场时，在座有不少贝壳系的伙伴，应该非常清楚我说过一个观点，判断深圳二手房市场好不好非常重要的交易量数据是什么？5000套，如果交易量在5000套之上，房价不会跌，市场还OK。达到8000套是非常好，跌破5000套相当于市场比较不景气。蓝色部分是二手房的交易量，平均交易量在5700多套，可以说是相当不错的。新盘市场，由于今年开发商供应充足，现在新房供应量较去年相比有所上升。在“房住不炒”这个政策出现后，这九个月来涨幅有限，均价的涨幅不算大。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
非常感谢李宇嘉先生的分享。最后，我们欢迎深圳贝壳研究院院长肖小平女士为大家带来《从大数据看深圳购房行为变化》的主题分享。
乐居深圳
05-08 12:44
李宇嘉：
先行示范区也好，大湾区也好，是总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略，希望从上到下打破一亩三分地的格局，跳出深圳狭小的区域，真正实现深莞惠的联动发展，对深莞惠来说不管是长效机制的建设，还是以深圳为龙头的大湾区发展都将是最大的福音。谢谢大家！
乐居深圳
05-08 12:44
李宇嘉：
回到深莞惠，这是东莞和深圳通勤的情况，人口数量非常少，只有几千人。抛开华为，在东莞工作，在深圳居住的情况，人口数量更少。在东莞居住，在深圳上班的人是很少的。这个图显示通勤的状况，包括在对边工作，不一定在对边居住的。我刚刚展示的是完全在佛山居住，广州上班的。谈到惠州更少，通勤状况非常差。这是我们比较了广佛和深莞惠现在通勤状况，为什么两边存在这么大的差距。这是大数据公司做的关于深圳、广州与周边城市人口联系强度，第一位是佛山，第二位是深圳，第三位是东莞。与深圳人口联系强度排名第一的是东莞，第二位是广州，第三位是惠州。人口联系强度上远不如广州与这三个城市的人口联系的强度大。从层面反映出深莞惠的联动成为与广佛的联动程度，特别是人口移动程度要差很多。
乐居深圳
05-08 12:44
李宇嘉：
从左图可以看到一环创新圈。佛山在靠近广州边界的地方，围绕佛山西站打造了一个把佛山发展得最成熟，产业最好，公共服务最完善的区域成创新圈，目的是让两地的人才、资金、人口、土地要素充分结合起来。更关键的是右图，去年提出广佛科技创新产业示范区，广州和佛山各自拿出几十平方公里土地做土地供应的统一规划，公共服务的统一规划，产业链布局的统一规划。这是广佛同城真正实现融合发展一个最主要的动力——做到统一规划。这两图是广州佛山通勤的状况。可以从图中看到每天通勤数万人，对面也是一样，基本通勤规模是非常大的。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
李宇嘉：
前面几位领导跟专家介绍的情况非常详细，现在我就深莞惠如何联动给大家做一个简单的分享。从大湾区到先行示范区，对于深莞惠的表态是完全不一样的。在大湾区里，对于深莞惠的定义基本是从产业链角度出发的，这是很明确看到的。对于深莞惠联动发展只有在国家对于先行示范区这个文件里提出来了。我提出一个结论，从大湾区规划纲要到国家对先行示范区的意见，他对于深圳的地位有了升级。
对于深圳，这个升级有几个意义。深圳未来的先行示范是示范什么？五位一体，五位一体发展的结果是深圳成为没有短板的城市。我们知道北上广有很多户籍附加值，深圳没有，大家来深圳创业发财。我们要让深圳成为先行示范，必须成为没有短板的城市，特别在公共服务上。很重要的因素是什么要破解高房价。我们说先行示范是示范什么？可以突破高房价困境，这是必须要深圳实现的责任。先行示范还有很重要的一点，带领周边城市一起增长。这才能称得上先行示范，才配得上中国特色社会主义的范例城市。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
非常感谢刘总的分享。“地产+产业”双轮驱动下，大湾区的房企产业布局将加速，区域的联动与协同成为关乎大湾区未来发展的重点举措。
下面有请广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉先生为大家带来《深圳打造先行示范区，深莞惠如何联动》的主题分享。
乐居深圳
05-08 12:44
刘策：
接下来我想跟大家逐一分析。
第一，为什么我们认为当前是开发商深耕增量市场的时点？这几年房企转型的动力和风潮从来没有退却，这几年转型下来我们反而发现一个奇怪的现象。凡是转型转得早的，转型力度大的，基本上在现在市场上很难听到他的声音。转型最终的结果也不怎么样，反而坚定房地产发展决心的，我们发现他迅速成为行业的龙头、行业的新星。因为他有了更高的规模和更好的基础，他再做转型创新时，发现他的新业务起来了，给我们带来了很大的转变。为什么我们努力做、努力转型早的发展不怎么样，地产没有搞好，新业务没有做起来。这是值得我们很有意思的事情。
第二，城市更新。我们在大湾区的土地储备，将在未来10年时间里释放。对我们来讲，我们希望在接下来10-15年时间，在行业仍然处于重要战略机遇期下，我们通过更高的发展速度，比如每年40-50%的发展速度快速跻身行业前列，这是我们在增量市场战略的安排。
第三，“地产+产业”。大家知道现在政府调控厉害，如果单纯讲地产确实很难满足政府的需求，毫无疑问产业成为目前开发商关注的重点，包括碧桂园搞机器人，恒大搞新能源。佳兆业也做了很多，我们现在旗下有四大主航道：地产、更新、产业，人员占比在我们公司占80%，我们是地产公司，但我们产业人员现在占80%。1.5万人中有1.2万人是产业的人员。整个产业是我们接下来粤港澳大湾区最核心的一环。
这是我们现在重点发展的产业，我们如何服务目前涉及到的大湾区的城市。不仅是我们，行业很多企业开始在这里做很多动作。对于我们来讲，核心是围绕地产、城市更新、财富和产业，在这里形成我们的核心竞争力。在行业三大趋势下，我们依仗三架马车推动集团发展，希望在发展过程中可以持续得到在座朋友的关注和支持，谢谢大家！
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
刘策：
2015年行业存量市场还没起来的时候，我和小乐同学已经是老朋友了。这几年共同见证了存量市场的崛起、爆发，这两年也会遇到一些坎坷。今天对于贝壳研究院来讲一直持续深耕研究这个领域是难能可贵的。今天我想从开发商的角度跟大家分享，我觉得整个大湾区的房地产完整地勾勒，、深刻地洞察未来整个行业的趋势。我们佳兆业作为大湾区的本土企业，也是目前走向全国的企业，把我们的战略跟大家做一个分享。在我们看来，未来整个房地产行业无非是三条路，我们佳兆业本身的发展基本是基于这三条路上的三架马车拉动。简单用三句话描述：第一，我们认为当前中国房地产仍然处于重要的战略机遇期，房地产市场还没到顶，未来还有10-15年的机会和空间。我们要继续把握增量市场，推动我们规模实力进一步的提升。 第二，我们认为目前中国房地产确实正在从增量市场往存量市场快速转轨，我们对存量市场加大布局力度，典型的是城市更新，这是开发商未来最佳的切入点。我们在这里已经有了20多年的经验，现在是行业的龙头。第三，我们认为中国房地产不再是简单的地上开花或者存量运营，未来一定是“空间+产业+内容”耦合的发展方式，“地产+产业”将是未来整个产业发展的重点。我们在五年前开始做了一些前瞻性的布局，现在在全球已经有六大上市平台，这是我们对于整个行业的思考。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
根据数据测算，粤港澳大湾区的增量稳定，房企深耕依然有很大的空间，而面对多元化的市场，开发企业又将如何应对呢？下面有请佳兆业集团控股首席战略官刘策先生为大家带来《粤港澳大湾区开发企业的应对之策》的主题分享。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
谢谢许小乐老师的分享。更详细的白皮书内容可以参考在场嘉宾坐席上摆放的报告，或是关注“贝壳研究院”公众号获取电子版白皮书内容。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
我们今天的住房经过20年的发展有三个时代的转变：
第一个时代是物料时代，房子土地来自于资金。
第二个时代是价值时代，是信息的价值时代。今天贝壳做了很多关于房子数据化、信息化的事情，让房子的价值在数据化的基础上体现最大化。
第三个时代是即将到来的时代，是服务者价值的时代。经纪人、物业管理公司、物业管理人员、资产管理人员、装修人员和设计人员，这些人员为270万亿的固定资产添砖加瓦，通过专业的服务让资产的价值不断得到提升。这一群人对我们的投资、未来事业是非常大的转变，我们过去有投资房子转向投资人。什么样的企业，什么样的平台，什么样的机制可以让服务者的价值可以彰显？让服务过程中自身价值可以得到进步和体现，靠的是规则和平台的力量。
我们今天花了20分钟时间从住房制度、市场、未来发展趋势做了一些回顾，核心结论是我们未来服务者的价值会进一步崛起。这是我今天跟大家把报告中核心观点跟大家分享，希望大家在这本书里得到更多的收获。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
第二个机会是为流动人口提供有尊严的、体面的、品质的租赁。这么多流动人口以他的收入进入购房市场是不可能的，如何让他们在租赁市场上住得更好，核心是专业化的租赁运营机构，2018年以来长足公寓出现爆雷事件，很多人认为长足公寓是假的，没有价值的。他在中国发展是上升的趋势吗？他上升的空间有多大？这个问题非常值得今天思考。长足公寓今天起了个头，离快速发展很远，三点理由：
第一，长租公寓发挥价值，解决租客对于租赁生活最大的痛点。房屋老旧，房屋配套设施不足。租期太短，业务违约，社区环境差，房子、灯泡坏了没人修。合租人群混乱，易产生矛盾。买卖房子和租房不一样。他对于今天的房龄比较大的房子进行重新的装修和改造，让他更适合今天90后、95后年轻人的租赁需求。
第二，提供信用担保。过去在我国没有租赁立法，租赁市场比较混乱的情况下业主和租客之间的关系非常微妙，没有中间的保障。长足公寓在此情况下成为业主和租客之间的桥梁，出了问题我来负责。
第三，提供增值服务，居住后的服务，包括保洁、维修、装修等，这些情况都是我们今天中国房子要求必不可少的。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
今天房地产从过去20-30%的高速增长到5%以内的低速增长过渡，不能指望金九银十出现。深圳的情况还是比较可以的，我们必须放弃过去的思维，看新模式下的新机遇在哪里。对于开发商来说，今天的机遇是为了满足更多元化的住房品质需求。随着收入的增加，资产能力的提高，换房需求更大。大湾区住房面积离全国平均水平还很低，今天要改善的情况非常大，对于环境、空气、物业服务等需求非常大。面积只是简单的条件，如何提供舒适更好的社区服务，这是大家很陌生的，但这是住房市场下一步发展最大的市场空间。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
高房价背后的原因是住房供应结构的失衡。怎么办？我们看到有些国家、区域会用金融的方式解决低收入人群的住房问题，可能用补贴的方式。我们发现金融政策是对于解决低收入住房人群没有帮助，特别是在大湾区、在深圳这样的城市，当你住房供给有限的情况下，财政补贴措施最终转化为高房价，都会被资产化。我们今天不能再走过去走不通的道路，不能继续加杠杆帮穷人解决问题，政府提供担保让穷人加杠杆，这种方式走不通，很危险。接下来我们必须走不一样的道路，过去我们走得有偏的道路进行纠偏，我们今天提出包容性住房制度，大湾区的核心问题在于核心城市，在于广州、深圳、香港等核心城市。核心城市的问题主要在于新市民的问题，特别是对于广大的流动人口的住房问题。新市民的问题在于租赁，对深圳这样的城市来说租赁市场庞大，但是今天租赁市场的品质、安全、规范仍然有非常大的提升空间。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
我们也可以看到，有大量的人口在源源不断流入大湾区，每年约150万，这个增量在今天全国来看是风景独好的态势。从购房人的原籍来看，广东省在深圳买房的人只占20%。
湾区住房情况好不好？今天全国住房面积接近40平方米，香港、深圳、广州等核心城市今天离这个水平还有一定的差距。现在大湾区的房价走势，房价收入比，这是我们目前严峻的挑战，核心城市住房支付能力严重不足。在此情况下大家必须加杠杆买房，导致大湾区今天的杠杆率、住房金融风险也是全国最高的区域。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
今天大湾区或者以核心城市来看，陷入了未富先贵的高增长陷阱。什么是未富先贵？当一个国家人均收入还没达到一定水平时，人比较穷的时候，我们的生产要素价格，比如人力价格、土地价格等都上来了，这些因素制约我们进一步增长，进一步实现大家都有。这是导致未来市场不可持续的关键因素。在住房领域一样未富先贵，今天仍然有大量的人没有自己的住房，我们从住房自有率角度考虑，多少人住在自己家里，我们全国城镇是73.9%的自有率，深圳只有23.7%，东莞、惠州、中山、香港的住房自有率相对比较低。可以看到这个区域里更多的是外来流动人口，他们支撑城市的人口格局。但是他们很难在这个市场上获得自己的房子。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
今天贝壳研究院重点提出从高速增长到包容性增长的大转变。我从报告中摘抄了关键点跟大家做分享，核心是我们大湾区在新的住房模式之下有哪些市场趋势和市场经验、机遇。回顾过去20年的高速增长，以深圳为例，深圳从1998年房改后住房生产、住房供给经过快速增长。2010年左右住房生产速度明显加速、提速，平均十几二十年的时间住房投资建设增速在13%，这是非常快的增长。在住房建设高速发展的同时，房价资产价格在不断上涨。我们看到的情况是过去20年的时间里，房价增长速度远远超过收入增长的速度。
乐居深圳
05-08 12:44
许小乐：
尊敬的各位领导、同仁们，大家下午好！今天非常高兴在这里跟大家分享我们贝壳研究院过去花了一年左右的时间认真理解粤港澳大湾区新的区域框架之下，我们如何看这个市场。大家手里拿了沉甸甸的册子，为什么我们从历史角度、从住房制度深层的角度探索未来市场发展的情况？核心是我们今天判断市场的方式，我们的眼光需要发生改变。很多人延用过去一套传统的思维看待今天房地产政策和未来的市场走势。今天住房发展的历史阶段发生了重要的转变。我们把短期在哪里，长期在哪里，要去哪里，这几个问题梳理清。从国家、区域、大湾区的层面如何看这件事。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
谢谢王锋主任。贝壳研究院历时一年多时间，经过对大量市场一线数据的分析和调研，深入研究大湾区不同城市房地产发展的历程和现状，从住房制度的深层次角度理解城市之间的差异，研判大湾区城市住房问题的未来，终于将在今天的现场发布我们的研究成果报告《“破界重构 包容发展”2019年粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，下面有请贝壳研究院首席市场分析师许小乐老师，正式发布白皮书内容。有请！
乐居深圳
05-08 12:44
王锋：
深圳市场一直也存在一些问题，房价是比较高的，在全国涨得快、涨得早。深圳的房价在全国领涨领跌。新一轮调控后房价基本稳定，但是上涨压力仍然存在，从短期、中期、长期来看对深圳房价的预期是存在上涨的预期，这是我们比较现实的压力。很多人不清楚主要的问题，深圳没什么新的地，现有的新房开发主要靠城市更新。主要的城市更新要保留老房子，就是租赁市场，不鼓励大拆大建。土地供应从前景来看不太好，这样给市场作为了预期，在供应紧张的前提下房地产总体会出现上涨的态势。
乐居深圳
05-08 12:44
王锋：
销售面积方面，深圳在今年前九个月是11%的增长。住房增长率低一些，只有5.7%。总销售面积相对来说没有像之前的增长那么快。二手房，总体来看比较稳定，跟其他城市相比特别是一线城市相比，很多城市目前的销售量在下降。深圳的销售量降幅整体不大，从最近几个月来讲是比较平稳的。深圳房地产市场的价格区间，现在有一个情况跟全国不太一样。从深圳市场来看总体情况比全国要好很多，包括国家统计局价格指数可以看到深圳一直比较平稳。总体来看深圳的房地产市场目前属于上升势头比较明显，在调控政策作用下比较平稳的城市。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
王锋：
接下来看看深圳的房地产市场形势，今天讲的是粤港澳大湾区的房地产，深圳在粤港澳大湾区中是非常重要的城市，房地产市场发展趋势从目前来看确实比其他城市好得多。即使是我们在大湾区内地九个城市中，发展也是不一样的。从深圳的情况来看，今年房地产增加值的占比是比较高的，达到历史上比较高的点，9%左右。另外是房地产开发的投资增速相对比较快，全国是10%左右，我们是11%。
乐居深圳
05-08 12:44
王锋：
房地产销售面积，今年比2018年有比较明显的回落。本身2018年也不高。预计各项指标的绝对值在今年后会逐渐回落，房地产市场总需求没那么旺盛。这种情况下不排除另一个问题，结构性的调整是存在的。结构性调整是什么样的问题？一是区域发展不平衡。这是比较明显的现象，从房地产市场最近几年的演进来看，大城市、热点城市从全国来看目前主要是热点的省会城市、副省会城市，这些城市的房地产市场供求矛盾比较大，整体来看这些市场上房价上涨的压力比较大。我们还是看老百姓用脚投票，他往哪里走。可以看到人口流入比较明显的城市，目前来看是20个城市左右，基本上是区域性中心城市或者全国经济中心城市。其他城市流入的人口比较少，这些人口流入这些城市核心问题是城市活力比较好，稳增长压力比较大的情况下，这些城市对中国经济的稳定起了很大作用。因为这里有更高的收入，更好的就业和更好的岗位，自然带来住房需求。对于房地产市场会形成比较大的压力。
二是部分热点城市房价接力上涨的情况在短期内比较明显。从2016年以来房价接力上涨的情况，2016年北上广深这些城市开始带头，其他二线城市加入，2017年受到调控基本稳定一些，2018年出现了其他原来认为非热点的城市接力上来。这些热点城市总数在20个左右，属于全国区域中心等城市。从这个点来看，结构性的调整不再是以前那样全国所有的城市开始跟着一起涨跌。20个左右的热点城市应该是我们今后应该在房地产市场发展、房地产市场调控重点关注的。如果这些城市的房价能稳定住，全国房地产市场也是能稳定住的。
乐居深圳
05-08 12:44
王锋：
前几年我国一直在探讨一个问题，中国住房到底发展到什么时候是一个临界点。数据上的拐点和经济上的拐点不太一样，我的感觉临界点，什么时候开始逐渐下行？自我判断，在没有做数据分析之前，我感觉最近几年应该出现一个临界点。从目前城镇的房地产市场基本情况可以看出，特别是这一轮调控后，整个房地产市场基本平稳住了。但是现在市场分化明显，这一轮的调控背景是在经济需要刺激增长，需要应对经济下滑的风险，我们提出了一些新的经济政策，特别是去产能、去库存等一系列政策的实施，这对房地产市场来说是刺激作用，导致房地产市场在短期内出现大幅度的上升，而且是全国性。2016年调控以来对于房价的失控现象基本稳定住。
乐居深圳
05-08 12:44
王锋：
尊敬的各位领导、嘉宾。大家下午好！下面我跟大家分享当今房地产形势和政策导向的认识。从全国的形势，我最近做了分析和研究，深圳和其他城市走的路径真的不太一样。在很多城市目前有市场下行的情况下，深圳的走势整体走势是比较好，比较旺盛的。第一部分我们对比了一些数据，首先看看全国房地产市场形势。房地产开发投资从今年运行来看比较平稳，1-8月份增长5.5%，比全国固定资产投资高很多，这是经济正向稳定的拉动作用。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
非常感谢秦主任的分享
下面有请深圳市房地产和城市建设发展研究中心王锋主任为大家带来《深圳房地产市场和政策走向》的主题分享。
乐居深圳
05-08 12:44
秦虹：
最后一句话，我理解是市场平稳和住有所居的发展目标。什么是市场平稳？中央要求三个明确指向：稳地价、稳房价、稳预期。个人体会，稳地价是前提，虽然房价和地价相互影响，但是地价对市场预期影响是特别大的。现在要求各地方在稳地价上作出更大的努力，稳地价是一个前提。稳房价是结果，中央考核最重要的是各个地方的房价涨幅、房价的平稳、房价波动的幅度，房价的稳定是考核的目标和结果。目的是稳预期，预期稳市场才有平稳发展的基础，稳预期是房地产所有调控政策最后希望达到的长期平稳健康发展的一个非常重要的目标。
乐居深圳
05-08 12:44
秦虹：
新一轮的调控主要是采取长效机制，因城施策，国家不搞一刀切的方式。因城施策落实中央对房地产调控的政策目标。很多人问什么是长效机制？个人学习理解，我觉得不存在哪个政策等于长效机制，什么政策就是长效机制，我认为房地产长效机制是一个政策包，是房地产市场稳定健康发展一系列的政策组合，形成的长效机制。这个长效机制是根据各个地方不同城市的房地产市场发展的具体情况进行因城施策，一城一策。从宏观来讲，我国中央政治局开会明确提出在宏观上我们要实施稳健的货币政策，既是对中国宏观经济发展金融政策的发展定位，同时也是我们房地产平稳健康发展很重要的政策背景。具体在我们房地产发展领域包括哪些政策？
第一，住房供应体系，要因地制宜，确保四类房的供应体系。
第二，这个供应体系应该由住房发展规划向本市居民公开，让所有人对住房的解决有明确的预期。你符合什么条件，通过什么方式解决稳定居住的问题。
第三，土地政策。土地政策很重要的是实现人地挂钩，我看王部长讲深圳社会主义先行示范区、大湾区，说深圳能否搞一些土地制度上的创新，因为深圳人口多土地少，供求矛盾大。人地挂钩的土地政策。
第四，金融税收政策。比如我们需要支持的保障性住房、租赁市场的发展，在金融税收上给予支持。相反你要炒房、投机，在政策上、金融税收政策上会给予限制。
第五，市场管理。市场管理下一步的政策是法治健全，执法严格。严格规范市场上不规范的行为，以及政府对市场的管控，定期普查和动态信息相结合的住房信息系统，通过信息手段掌握市场的变化和存量住房使用状态。我认为长效机制离不开应对市场异常波动的相机决策机制。
乐居深圳
05-08 12:44
秦虹：
我们要建立明确的共赢体系，包括保障体系和市场体系两个体系共同发挥作用满足住房的需求。如何理解这个体系？我认为全世界，中国也一样。我们就应该明确四类房子共赢比例，每个城市应该明确：
第一类是保障性租赁房，建多少？针对什么人？什么门槛。
第二类是保障性产权房，怎么建？面向谁？什么政策？
第三类是市场供应住房，我们满足谁？供应谁？
第四类是市场供应的产权性住房。
这四类房在不同城市供应的比例应该不一样，但应该有明确的不同类型住房的政策，让不同收入阶层的人知道他在这个城市里如何解决住房需求？贝壳、链家主要经营二手房市场，提供住房需求和服务。在发展市场租赁住房上，国家的政策非常清楚，一是大力发展租赁住房，二是以补短板的方式发展租赁住房市场，三是发展机构租赁住房，提供专业化服务。租赁市场的规范发展，满足新旧职工和新进城务工人员第一步的住房需求。我们城市有很多的人才住房纳入保障性产权住房供应体系，这些政策应该明确，保障性租、保障性售，市场性租、市场性售，明确供应体系和供应比例。这是保障市场租售并举组成一个大的供应体系覆盖全体人民。
乐居深圳
05-08 12:44
秦虹：
在金融政策方面，我们支持住的需求，概括起来是守底线，防风险。什么时候守底线？我们个人买房子的首付比例底线一般不会轻易动摇，防止没有购房能力的人提前进入市场承担很大的风险，防止利用杠杆实现投资炒房的目标。在金融政策上去除一系列违规的金融支持，防风险。在税收政策上怎么支持住？我们能看到的政策是对租赁在税收上给予大力的政策支持，无论是你租房子还是提供房子租，双方都能得到税收的政策支持。我们的税收政策在炒房方面更加限制。在市场管控上如何满足住的要求？落实“房住不炒”，要紧紧围绕你是不是在这里工作、落户，是不是真正为改善、为居住需求买房子。“房住不炒”是对住房房地产全产业链的需求，不是空的口号，它有实实在在落实的政策。
乐居深圳
05-08 12:44
秦虹： 我认为大家非常熟悉“房住不炒”，我个人在调研中发现各个地方对“房住不炒”有两个误区：
一是认为它是一个口号，并没有和实际的工作和管理联系那么紧密。
二是很多人认为中央提出“房住不炒”是对买房人说的话，你买房子只能住不能炒。
我个人的理解“房住不炒”作为中央住房制度的顶层设计、顶层定位，它是设计房地产全产业链一系列的政策要求，这不是空的口号，他有具体落实措施。这不仅仅是对买房人说的，是对住房房地产全产业链各个管理环节的政策要求。对住房房地产来说，一是土地供给，如何满足住的要求？首先要稳地价。二是少错配，不是需求量大的地方少供地，需求量不足的地方多供地方。保证房子是用来住的，满足住的需求。
乐居深圳
05-08 12:44
秦虹：
非常高兴来到深圳，今天是房地产论坛，会议主办方希望我来讲一讲关于房地产调控政策的问题。大家知道这一轮房地产调控开始于2016年10月，到今天为止房地产的调控、政策、方向、力度始终没有发生变化。我们依然在执行严格的房地产市场调控。这一轮房地产市场调控一直是按照党的十九大报告所提出的关于坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，建立多渠道保障、多主体供给、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这是十九大提出的大定位，在此定位之下，这几年实际上我们的调控政策始终没有偏离这个方向，一直坚持不动摇。今年7月30日中央政治局开会明确提出，再次强调“房住不炒”的定位。明确提出落实房地产的长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
如何理解房地产调控的长效机制，如何看它？我个人学习体会，我觉得新时代落实房地产基础性建设和长效调控机制包括五方面的内容，这是我个人的理解。
第一，坚持定位，长期坚持“房住不炒”的定位。
第二，建立共赢体系，保障与市场，租赁和销售两种方式。
第三，一个调控思路，我们的调控思路是长效机制，因城施策。
第四，工作机制，中央定方向，城市负总责。
第五，一个目标，市场平稳。能否从五个方面理解中央关于房地产建立长效管理机制的政策。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
非常感谢王福强部长的分享。
国家三令五申强调“房住不炒”，是对住房房地产全产业链的要求， “长效机制，因城施策”才能实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
乐居深圳
05-08 12:44
王福强：
未来区域重点是什么？相信大家比较关注，我们认为有几个层次。鼎立的三足：广佛、深港、澳珠是首要的重点。其次是两岸的重点平台，深圳先行示范区和西岸正在酝酿的重大平台，深莞惠协同，深汕特别合作区。大湾区“3+6”平台，都是陆运平台，没有海运的平台。下一步可能有海运平台，这个平台在哪里？可能以深圳、港澳和群岛为本体做平台，大家要重点关注这些区域。 大湾区溢出效应的承载地，比如清远，清远是广州的后花园，我们也要重点关注。 以上是我关于大湾区的发展规划介绍。谢谢。
乐居深圳
05-08 12:44
王福强：
下一步大湾区怎么走？我们认为可以从几个方面做推动。首先，要素便捷流动，民生便携机制，探索社会治理协同。大家关注的可能是成本降低的机制，民营企业发达，降低制度性成本、融资、土地、户籍、用工等会作出探索和改革。下一步城市融合发展我认为是很大的趋势，十三五规划纲要提出区域发展的重点是跨区域协调发展，十九大报告提出建立更加有效的区域协调发展机制，推动大湾区从行政区主导发展模式转向功能区主导发展模式是一项重要的使命。先行示范区意见提出要在城市空间统筹利用上先行先试，这些都说明先行示范区在区域协同上率先作为。
乐居深圳
05-08 12:44
王福强：
先行示范区未来的重点是什么？首先推动要素便捷流动，这是制约大湾区、先行示范区的首要问题，人流、物流、资金流的对接。我们可以看看近期中央出台了几项政策，比如港澳导游可以在大湾区内地执业，这是资质互认的问题。高标准营商环境建设，包括政府、人文、制度、执法环境，这是很好的配套环境。
乐居深圳
05-08 12:44
王福强：
下一步先行示范区怎么落地？这是全球标杆城市和中国特色社会主义的典范，我们要汇集汇聚天下英才，吸引全世界的人才。要像优化营商环境一样来优化科研环境，吸引世界顶级科学家，包括STEM人才，现在STEM人才特别多，我们的机制要符合。比如涉及他们的住房保障、人才用房，是不是应该优先保障？相关配套政策是什么？引领科技前沿的创新特区，我们要形成科技创新、产业创新、协同创新和区域创新。这个地方要成为全国第三个国际科技创新中心，要成为全国第四个综合性科学中心，要布局一批重大的科研基础设施，重大的科研平台。我们必须有效跟内地协同，同时我们要协同香港、协同国际创新。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
王福强：
构建基础设施是第二项重点建设任务，要构建四通五达的轴带，形成三网一中心，我们要有效地协调大湾区11个港口，如何形成差异化的配置？我们要发挥幅射带动作用，我们要建设轨道大湾区。先行示范区的发展是什么？这个地方对于我们来说太重要了，对于做企业来说太重要了。大湾区的五个定位是发展高地、发展城市典范、城市运营的示范、民生标杆、持续发展先锋等。
乐居深圳
05-08 12:44
王福强：
各位来宾，非常荣幸有机会参加本次论坛。18日是一个特别的日子，2月18日的时候粤港澳大湾区发展规划纲要公布了，8月18日中国特色社会主义先行示范区公布了，10月18日我们的大会召开了。
大湾区下一步走向哪里？对未来城市格局会有什么样的影响？大家是大湾区人，对大湾区有所了解，大湾区有七大重点，发展是其重要的任务。首先是制度融合，我们大湾区应该是制度型开放的高地，中央经济工作会议说改革开放到了新阶段，从商品要做的流动性开放到规则制度性开放的转变，到这个时间节点上，大湾区在制度性开放应该走在前面，七大工作要完成使命。
乐居深圳
05-08 12:44
主持人：
正如蔺总所言，大湾区将面临全新的挑战，作为先行示范区的未来发展及重点举措是我们最为关注的话题。
有请中国国际经济交流中心产业规划部王福强部长为我们带来《大湾区未来城市经济格局及“两区”背景下的深圳发展》的主题分享。
乐居深圳
05-08 12:44
蔺哲：
在中国房地产协会发布的《2019中国房地产500强排名》中，排在前十名的，粤港澳大湾区的房地产企业占了7个，包括恒大、万科、碧桂园等。另外，深圳作为粤港澳大湾区中的核心城市之一，其人口落户的放开，住房、创业、资金补贴，子女教育等方面的政策支持，都将影响和带动深圳的地产需求。
深圳，作为改革开放的发源地，在短短40年间创造了世界城市化和现代化史上的罕见奇迹。“年轻的城市从不拒绝年轻的主人，来了就是深圳人”，这是深圳的特点。有人把深圳称为新兴城市，因为这里99%的人都来自五湖四海、天南地北，大家汇聚在这里成为新一代深圳人。朝气蓬勃、拼搏进取，以梦想为旗，向着自己的理想和未来奋勇前进是新深圳人的标签。
从粤港澳大湾区建设到支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，对深圳而言，是全新的使命，对贝壳深圳而言，更是全新的挑战。目前，我们通过ACN合作网络，连接了链家、德佑、览众、糯家、中运、脉房、68置业、微地产、家盈九大新经纪品牌，实现了各品牌间人、房、客的资源共享，通过大数据手段，帮助客户更快地找到房子，让经纪人更高效地进行作业。作为以科技驱动的新居住服务平台，贝壳找房将不断推动房产经纪行业的进步。
今后，我们将连接更多的新经纪品牌、门店及经纪人，不断地提升服务标准，优化服务体验，致力于服务好每一个购房者。
最后，希望各位来宾能通过此次论坛上的思维碰撞，点燃新的火花，启迪新的思路，收获新的感悟。
谢谢大家！
乐居深圳
05-08 12:44
蔺哲：
大家下午好！首先，热烈欢迎各位专家、学者和媒体朋友，以及200多位来自于深莞惠、广州新经纪品牌的合作伙伴，今天欢聚深圳，一起参与贝壳研究院以“破界重构包容发展——粤港澳大湾区房地产高峰论坛”，共同探讨如何突破城市边界的限制，从2019年2月国家发布大湾区发展规划纲要到8月出台社会主义先行示范区，更加明确深圳在国家战略体系中的定位。一直以来深圳非常重视优化我们的营商环境，不断激发创新创业的活力，聚集很多高端人才和高端企业在深圳发展。
乐居深圳
05-08 12:44
接上来上台致辞的是贝壳深圳站运营总经理蔺哲先生。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
首先有请贝壳找房高级副总裁李文杰先生致辞！
李文杰：
尊敬的王福强部长、秦虹主任，以及王锋主任，尊敬的各位专家、嘉宾和在场业界同仁：大家下午好！欢迎参加贝壳研究院主办的“破界重构 包容发展——粤港澳大湾区房地产高峰论坛”。我谨代表贝壳找房及贝壳研究院感谢王部长、秦主任及王锋主任跟各位在百忙之中参加我们论坛。今天是2019年10月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》正好8个月。8月9日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，进一步为深圳未来的发展进一步指明道路。在当前复杂多变的国际形势下，粤港澳大湾区对国家的战略地位不言而喻。
粤港澳大湾区是“一个湾区、两种制度、三种货币”，其融合发展必然是全世界难度系数最大的工程。其中，摆在大湾区面前的一大挑战是，随着越来越多的人口流入，大湾区需要提供数量更多、质量更好并且可支付的住房。
现实的问题是，近年来，在房价上涨压力下，大湾区核心城市流动人口、年轻群体等新市民住房压力越来越大，房价泡沫越来越大，居民杠杆快速上升，金融风险不断聚集。住房的挑战会影响到市场的可持续性和城市化进程，甚至会导致社会矛盾激化。
回顾过去20年的发展历程，以深圳为代表的大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样板，也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。即，房改以来，尤其是2009年以来，过度依靠市场的住房生产供应方式遇到购买力不足和城市开发空间不够的瓶颈，部分居民在金融杠杆扩张下得到财富增长，而另一部分居民没有得到足够的住房保障。
我国房地产经过二十年的高速发展，已经从数量扩张阶段进入到质量提升和结构调整的新时代。中央十九大报告提出建立“多主体供给，多渠道保障、租购并举”的住房制度。作为改革开放前沿的大湾区，尤其是作为中国特色社会主义的先行示范区的深圳，应当在落实中央“两多一并”的住房制度的方面开创新的模式，要为打造充满活力的世界级城市群，建设高质量发展的典范探索新的住房道路。
粤港澳大湾区的整体规划为区域地理空间重塑带来的新的机遇，要利用城市之间的空间延展，平衡区域发展不平衡的矛盾。同时，要改革当前的住房政策，重新界定政府与市场的关系，平衡供应结构。
今天，我们很荣幸地邀请到佳兆业集团控股首席战略官刘策、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉以及深圳贝壳研究院肖小平等业内知名专家为我们做分享，涵盖新房、二手房、城市一体化等议题。几位专家都扎根市场一线，相信会给我们带来大量的干货。
贝壳研究院今天也将发布《粤港澳大湾区房地产发展白皮书》。这是研究院继去年之后发布的第二份市场报告。这份报告除了通过贝壳的交易大数据洞察市场之外，重点从住房制度的深层次角度分析大湾区房地产发展的问题，研判大湾区城市住房问题的未来，一定会给大家不一样的思路。
最后，再次对所有来宾表示真诚的欢迎和感谢，预祝本次论坛取得圆满成功，希望每一位朋友都收获满满！
谢谢大家！
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
论坛开始！
主持人：
尊敬的各位来宾，现场的朋友：
大家下午好！首先，我代表本次论坛的主办方贝壳研究院对现场所有嘉宾、领导、媒体朋友们的莅临表示最热烈的欢迎和由衷的感谢！
从学术界的激烈讨论到国家政策的考量出台，粤港澳大湾区已经历了20余年的筹谋与规划。在《湾区发展规划纲要》正式印发实施8个月之际，贝壳研究院在今天举行“破界重构 包容发展——粤港澳大湾区房地产高峰论坛”并发布关于大湾区市场的最新研究报告。
本次论坛我们也有幸邀请到来自行业协会、学界专家及业内顶尖人士共襄盛会。
下面向大家介绍一下出席本次会议的嘉宾领导，他们是：
中国国际经济交流中心产业规划部部长，粤港澳大湾区战略研究课题组组长王福强先生；
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，原住房和城乡建设部政策研究中心主任，研究员秦虹女士；
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任，博士、研究员，国务院特殊津贴专家，住房和城乡建设部专家王锋先生；
佳兆业集团控股首席战略官，集团控股战略研究院院长，集团控股投资中心综合管理部总经理，集团控股新事业中心综合管理部总经理刘策先生；
广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心副主任，经济学（金融方向）博士、高级研究员李宇嘉先生；
到场的还有贝壳找房的各位领导，他们是：
贝壳找房高级副总裁李文杰先生；
贝壳深圳站运营总经理蔺哲先生；
贝壳研究院首席市场分析师许小乐先生；
贝壳深圳站研究院院长肖小平女士；
再次欢迎以上各位领导和嘉宾，欢迎你们的到来。
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
乐居深圳
05-08 12:44
直播将于下午2点正式开始，敬请期待！
当前暂无数据，我们不会放过任何信息，敬请期待
1、本页面视频归本网站所有，未经本网站允许不得转载视频，否则将视为侵权；
2、需转载或者引用视频内容请注明来源，对于不遵守此声明或者其他违法使用视频，本网站依法保留追究权；
3、本页面视频，旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供，并非商业性或盈利性用途。页面所载视频不代表本网站之观点或意见，仅供用户参考和借鉴，最终以开发商实际公示为准；
4、除此以外，将本网站任何内容或服务用于其他用途时，须征得本网站及相关权利人的许可，否则本网站依法保留追究权。