深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛

乐居深圳 05-19 09:47

今天的直播到此结束，再见！

乐居深圳 05-19 09:47

主持人：谢谢，谢谢我们各位嘉宾的剖析和见解，同时再次感谢两位提问的嘉宾，相信在座的各位，可能觉得时间有限，今天可以说干粮满满，让我们再次用热烈的掌声感谢各位老师，接下来有请余总、陈总上台留念！

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陆老师：海景房我其实自己也有，在惠州也买过，我对海景房的理解，实际上是一种养生度假的地方，相对来说，湖居房来说，在深圳也有很多，像几位老师说的，像香蜜湖、银湖等，也因此成为城市的豪宅，但是海居和湖居，海景就距离比较远，湖居可能生活成本等要少一点，交通的便利性要更好，那就看自己的购买需求，如果达到一定层次，生活上达到一定有钱有闲，可以配备这样的一个区域豪宅，如果还是处于人生中起步的阶段，对自己的生活要改善的话，湖居，不离开城市，对于自己的生活圈，对公共地方比较近，生活指标比较好。看不同的需求，不同的阶层，谢谢！

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嘉宾：老师，您好，因为我刚才听陆老师提到说，海景房在深圳可能会比一般的贵一些，那么我们这里是湖景房，我想问一下，海景房跟湖景房有什么不同？

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主持人：那么接下来我们继续，还有第二个问题，也是最后一个问题了，有请这位先生！

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陶老师：我个人觉得差别不大，这几个区域我统称为惠湾区，在我看来，是一个区域，因为它都是临近深圳的，你从深圳出来，自然而然就连过来了，我感觉有点像什么？如果深圳区域来说，就是南山福田的关系，很多人经常说，哪个区域好？其实很细微的差别一点有，但是我觉得大体没有特别大的区别，不知道在座的其他几位有没有不同的意见，我觉得区别不大，我觉得在惠阳和大亚湾选房呢，几个原则，我刚才讲了，第一，你要选大开发商，大盘，具有现实居住价值，而不只是炒房的区域，第二，你要选择相对说资源比较稀缺的，第三，周边如果有地铁，高铁，那也是很好的一个选择，就是说我们在想问题的时候，我们要考虑，假设我现在看不清楚，我可以考虑五年后，十年后，十五年，这个区域会怎么样？深圳未来可能会非常发达，要加强深圳与大亚湾、惠州的关系，等等，他们会选址哪里，我们的未来的地铁口在哪里？高速在哪里？高铁站在哪里？如果未来这里有很多的产业人口，又有交通，那什么样的物业会比较稀缺一点？这样来考虑问题，而不是这里到底属于惠阳的行政区域，还是大亚湾的行政区域，我觉得这两个区域距离不远，都是临近深圳的区域！

老傅可能有其他的意见。

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嘉宾：我想问一下陶老师，现在深圳示范区起来了，惠州、深圳，大亚湾，惠阳，您是更看好惠阳还是大亚湾呢？

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主持人：下面有请在座的媒体朋友，以及客户朋友，如果您有问题的话，欢迎您提出，我们有工作人员为您提供话筒！

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主持人：非常感谢我们的四位老师，我们聊了这么多，各位老师也对我们深圳与惠阳的发展联系，各有各的意见，我相信各位也是受益匪浅！

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陶老师：当然，最重要的还是要选择有稀缺资源的物业，优中选优，独特的稀缺资源的物业，这样才能保障你跑赢大势，千万不能随便买房，这个时代千万不能随便买房，千万不能说看着只有投资价值的房子，没有自住价值的房子，现在是房住不炒呀！

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陶老师：第二点，现在是我们政策放水的时间，由过去紧缩到放水的一个大的周期的开始，这是一个周期反转的时候，这时候，买房子，你大概率不会吃亏，第三点，从惠州来说，惠阳来说，它是最靠近深圳的了，大湾区也好，深圳示范区也好，其实告诉大家，就是一个最简单的道理，深圳就是未来全中国最牛逼的城市，那你就根据深圳来，以深圳为中心、为圆点来选择区域嘛，惠阳是最靠近深圳的区域，你买不起深圳的区域，你买惠阳嘛，我觉得这个就是，道理说起来就是很简单，价格便宜，临近深圳，发展前景好，放水周期的开始，这几个道理。

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陶老师：我已经讲了选择惠阳的理由，第一个，我觉得最关键的理由，对于人们来说，购房的最关键的理由，价格合适，我们一定要说去比，比如说比交通，比周边配套什么的去比，你要和深圳核心区去比，那肯定比不上，但是关键人家要卖12万、15万、18万、20万，人家贵十倍以上，那么对于我们的选择，可能对于很多深圳人的选择、惠州人的选择很简单，你是买一个房子，还是把钱存在银行？还是买一台车？还是买一个股票？我刚才演讲中已经说了，你买车，96年一台奔驰可以在北京买一个四合院，现在也还是一百万，现在北京四合院可能要两个亿，三个亿，你存银行，44年前1200块钱，现在能去2800块钱，那时候你就可以买北京买一个四合院，所以这个选择很简单，那这个时候，你同样的钱，你买不起深圳最核心区域的时候，你可以买惠阳，你买不起深圳别墅的时候，你可以买得起我们的湖光山色，这是很重要的，你要看你包里面有多少钱来判断呀，我经常看到一些键盘侠说，这个地方不好，这个地方不好，周边没有这个，没有那个，但是价格不同呀。首先你要看你买不买得起。

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主持人：谢谢傅老师！接下来的时候，大家知道我们来到非常美丽的湖光山色的项目，湖光山色也是在惠阳，我们现在所处的位置也是在惠阳，在刚刚我们活动开始之前，我有听很多业主朋友在问我们的置业顾问，我为什么要选择惠阳呢？深圳的朋友啊，他说我为什么要选择惠阳呢？我们项目这个位置怎么样呢？我们也想听听专家不同角度的见解，首先有请陶老师！

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傅老师：第二，我还想和大家探索一个观点是什么观点呢？我们对物业价值的理解，往往会停留在对它外在因素上，它将来有很多的轨道交通，将来它的价值对它有很大的推动，大家除了看它外在的推动之外，还要看内深的推动力，就是这个项目的价值，从哪几个方面体现出来呢？第一个方面，一定是它的小环境，就是这个环境，这种配置，我们发现湖光山色的这种环境，是非常到位的，第二点，从它的户型，还有别墅，大家可能对别墅还没有很深的印象，但是所有的别墅，它之所以承载，它是能够吸引高端人士的进住，当高端人士进住这个别墅以后，对它人文氛围的提升是非常强大的，过去我们说住在本地农民房里面是很方便的，但是它是鱼龙混杂的，但是住在小区里面，住得起别墅的人士，那这个小区的品位就上升了很多层次，如果湖光山色的别墅都是高层，那我想它的品质有所提升了。目前有90栋了，下面还有，将来这些别墅入住以后，这个小区的层次就会提升。我就从它的内深价值强调一下对这个项目的认知，谢谢大家！

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傅老师：我对东进战略的理解，和X老师说的有点相似，当年马书记，东进战略是他倡导的，他在会上，第一句话说的就是要把东进战略搞好，首先就是要搞好交通，所以交通是东进战略的重中之重，除了几条高速以外，还有轨道交通，轨道交通就包括地铁，所以，深圳地铁14号线，将来要和惠阳的地铁线进行联动，这是个大概意思，这是百分之百，只是时间在什么时候，需要论证，它是两个不同的城市，是跨区域的，要联席，现在是马省长了，他联系这个事情会更容易，更快！先行示范区，是加快了深莞惠，将来说的3+2的模式，更加容易！这是我对东进战略的一个理解。

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主持人：好，谢谢我们的陆老师，接下来有请我们的傅老师来分享不同的见解，有请！

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陆老师：我详细看过这个几千字的先行示范区的意见，没有具体提惠州这个城市，但是我们详细可以看到有三句话，是对我们惠州提出了一个实际性的利好，就是三个推进，第一个推进就是推进深莞惠合作区域的进一步研究进入发展态势，第二个，推进珠江东西两岸的协作发展，第三个推进，就是说就要推进深汕合作区的成功经验和发展举措。这三个推进，对我们惠州是简介的利好，因为我们知道深莞惠在珠三角城市群里面，是一个共进的局面，无论在以后的城市建设，轨道交通，还有整体的建设方面，都会在以前的层面上，有比较大的质的提升，同时看到一种迹象，广佛，就是广州跟佛山，已经形成了广佛发展区，深莞跟深惠的发展区，在不久的将来，可能也会落实到城际发展的协同上，我记得好像是在前年年底的时候，珠三角的多城市的交通部门，以前叫做联席会议，深莞惠的一个协作区的纲要性的意见，但是具体的意见还没有落实下来，大家都在猜测，但是我相信，下一步会进一步落实下来。但是东进战略，我的个人意见是马书记走了以后，东进战略力度会不会减弱？我觉得不会，我们可以关注，实际上东进战略，对惠州来说，是非常好的。深圳西部的地铁，在进一步加深，西部线开通以后，又到东部，相信我们14号线的深惠两地的联系会对14号线的落地，和推进建设，我觉得还是有很大的期待的，这是我对主持人提的两个问题的看法。

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主持人：谢谢我们的李老师！接下来有请我们的陆老师来分享一下，就是在我们深圳先行示范区，对惠州有什么利好？有请！

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李老师：回归到项目本身，既然选择很多，我们选择了比较大的品牌，那像是这样一个品牌之下，它的项目很多，但是有一些稀缺资源，那我想，真的就是稀之又稀，少之又少了，我刚到外面，下了一点小雨，实际上来讲，你可以想象一下，在这里的话呢，拥有自己的别墅，或者一个很大的洋房，然后打开洋房，外面看着一个这么漂亮的山，这么一个湖，然后下着蒙蒙细雨，整个感觉下来，就是相当于你平时在深圳繁忙了一天，回到这里，整个人的精神都放松下来，那我觉得很多人置业，追求一个家的感觉，也就是这样一个感觉，谢谢大家！

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李老师：说到了上个月，看到惠州2019年上半年的成交，跟18年全年有点类似，第一名依然是碧桂园，然后的话，它依旧是领先了第二名一个量级。惠州成交前十的楼盘里面，有五个是属于碧桂园的，就相当于在这么多人来到了我们深圳，来到临深，来到这个区域置业的时候，大家是用脚来投票的，他是根据自己的考察，首先选择的是一个大的品牌，这是实打实的数据来的，希望这些东西给置业者一个参考。

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李老师：刚刚呢，关于深圳先行示范区，以及深圳的东进战略的话，我也大概提到了一下，其实前期这一块，可能现场的话，有很多说来这个项目参观的人，或者说想了解一下这些项目，我更多的是想讲一讲置业这一块，实际上来讲的话，在整个粤港澳大湾区，包括说深圳及临深这一块，过去这么多年来，其实惠州的新房的成交量，一直是最活跃的，也就是说，对这个区域购房的需求是最大的，他为什么需求够大呢？因为很多人来到了我们深圳，然后的话，他必须是在这个城市扎根、生活，那在这个区域的话，其实我们刚刚也提到，这个区域的房子的供应量还是比较大的，那可能对于很多人来讲，他的选择是会比较多的，那其实我之前也看到了，就是我今年年初以及说在上个月的时候，我看到了两份的数据报告，在今年年初的时候，我看到了一份报告，惠州在2018年的成交的开发商的楼盘，像我们碧桂园的话，它是排第一的，第一的话，是远远超过说第二到第十的，就怎么说呢？就相当于它从第二名开始到第十名，它和第一名的成交是差了一个量级了，这是一个。

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主持人：谢谢我们的陶老师，通过我们各位老师对我们主题的理解，相信现场的每位朋友呢，都有了更加深入的了解，接下来呢，让我们继续有请我们其他三位老师，因为刚才陶老师有演讲，了解了我们深圳先行示范区的前景，我们也想了解一下其他三位老师，对于深圳先行示范区，对于惠州又有怎样的利好，同时在这样的基础之上，我们深圳东进战略，大家是怎样看待的呢？首先有请李老师讲解一下。谢谢！

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陶文杰：其实刚才这个旭总，还有X总，都讲得非常清楚了，我在演讲中也讲了，对整个区域，对惠州这一片的看法，那么我们这个主题，智者乐水，仁者乐山，其实我对这里的感觉，和我们楼盘名字是非常贴切的，和我们到现场的感受，说实话我今天是第一次来，我进入这个区域的感受就不一样，我当时说，这个项目还专门修了一座桥？这在我看来，这种项目是很少见的，我在导航的时候，我听到我高德导航说右拐，我当时以为是市政的桥，但其实是碧桂园的桥，我过去看了几百几千个项目，没有看到过，过了桥后，这个项目我觉得有点像桃花源记一样，豁然开朗，有山有湖，我其实刚才在演讲中强调过一点，深圳我非常的看好，由于深圳的存在，所以它会带动临深区域，也有一个很好的中长期的前景，但是，我们不能忽视的是临深区域，我们现在说惠州，大亚湾，惠阳，其实总体它还是有很多房子在售，我们一定要选择其中的最优秀的开发商，最优秀的项目，最稀缺的资源，整个大湾区最稀缺的资源，无非在深圳来说，历史已经证明了几点，第一，学位房，学位房是深圳最稀缺的资源，很简单，你这个深圳的教育，教育力量不够，不足，我们只有百分之四十四的人可以读上公立的高中，第二，海景房，在深圳，你同一个小区，有海景的和没海景的，价格可以差30%以上，而且有海景的贵30%还好卖，那么第三呢，其实就是湖景房，我们叫湖畔豪宅，或者叫湖居豪宅，刚才负老师说了深圳最早的豪宅，银湖，现在还有很多开发商老板住里面，银湖的别墅就是湖畔的豪宅。第二代湖畔别墅就是香蜜湖，现在的价格十五万，三十万等。所以，深圳的历史已经表明了海景、湖景、学位，这个就是很好的资源，所以在惠州来讲，可以根据深圳发展的规律，去套用这些东西，未来在惠州买房的人，就是深圳人，惠州的人，用深圳的方式套就可以了。

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主持人：接下来有请陶老师分享一下您对这个主题有没有不一样的见解？

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傅卫鸿：第三，我来到项目以后，我是从深圳福田区过来的，看了这个项目，我有一种似曾相识的感觉，像深圳的华侨城，华侨城里面，它也有几个湖，有燕栖湖、天鹅湖等三个湖，也是高低错落的，它出现了三个比较有名的豪宅，都称之为深圳的豪宅，有一句话怎么说的？就是住就要住在华侨城，为什么呢？因为华侨城是一个城市的中心，同时它的环境，有山、有水，湖山这种景色不可忽视，它的自然对城市的馈赠，我感觉非常相似，而且这种产品，大家注意了，它无论是任何一个周期，无论是在上行周期、下跌周期，它的抗跌性非常强，因为它既有自然资源，随着周边城市经济加快，它的社会资源不断地普及，周边的项目，这种自然资源的项目，它的涨幅就高出至少10%到20%，所以智者乐山，仁者乐水，这是几千年来，人们对生活的追求，就是人们对美好生活的向往，现在我们的人居环境里面，就是有山有水，另外，碧桂园带来的配套体系，包括像学校的配套，包括物业的管理，价值不断地升值，人居环境不断地高质量发展。

这就是我和大家分享的。

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傅卫鸿：我分享三个观点，陶老师也提到了深圳先行示范区的概念，有一个观点很值得我们注意，深圳示范区的话，我们有一个三步走的战略规划，第一个是五年，2025年，要把深圳建设成为一个创新性国际化的城市，到2035年，再过15年以后，深圳要发展成为一个国际性的标杆性城市，到最后，到了本世界中叶，它才成为一个社会主义世界城市，这三个过渡，以深圳作为定位是非常好的，但是深圳，记住了，它只有1996.78平方公里，这个面积啊，只相当于惠州的六分之一，只相当于广州的十分之一，这面积是非常小的，这么小的一个面积，怎么能够承载得了这么大的一个功能？从这个角度来讲，将来先行示范区的边际效应非常大。大家要注意，在上周三的时候，广东省委、省政府开了个会，这个会呢，就是如何支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的这么一个会，如何支持，如何来更好地动用广东省的全省之力，来为深圳出谋划策，这是马兴瑞省长亲自主持的会议，反复提到的是高质量发展，高质量发展，这就回到另外一个话题了，惠阳，我说一句实话，我对惠阳比较了解，我有一个朋友，在惠阳买了一套房子，但是他买房子的时候，时间大概是在2011年的时候，时间过去七八年了，涨了一倍多，说明未来会不会出现呢？刚才陶老师的一个观点，深圳到了2008年的时候，经过近三十年的发展，它的房价涨幅是非常有限的，但是到了2015年的时候，深圳刚好达了一个数值，这个数值很多人忽视了，就是深圳的城市化率，刚好达到了它百分之百的临界，回过头来看惠阳，惠阳在城市化发展，它的城市化率，原来在2015年的时候，是25%多，到2018年的时候，是达到了60%多，它的城市化率还是很低的，说明它还有40%左右，30%左右的发展空间，但是这个空间一旦到达以后，它就会进入高质量的发展，一旦高质量发展中心到了以后，惠阳的机会就到了。所以大家不要看到它前期，2017年的时候，这个项目推出是一万二，现在二期是一万二，这个时候正好是它的洼地效应，正好是它的置业的一个重要的窗口期，因为它现在的城市化进程还在一个不断推进当中，一旦城市化率逐渐实现百分之百之后，这个趋势是必然的，因为城镇化是必然的，所以我对惠阳这个区域，要从这个角度来看。

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主持人：谢谢我们的陆老师！接下来有请傅老师谈谈您对这个主题有怎样的理解呢？

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陆剑伟：像我们在行业已经有十几二十年的从业经历，我觉得这个主题，可以契合我们任何人，或者是任何一个阶层，居住需求三个层次的改变，这也是我自己刚刚想的三个层次，分三个层次来说，第一个需求就是居住的需求，就是说，刚刚来到一个城市，刚刚进入一个行业，他们可能就是说，仅仅是为刚需而住的需求，这个层次是一个初级的层次，依山傍水的层次，我觉得是第二个层次的需求，居住的基本需求满足了以后，提出一种改善型，这个层次实际上就是第二个层次，那么第三个层次，实际上就是我们常常说的圈层的层次，就是居住，交际，往来，最高层次的需求，举个例子，比如深圳的深业上城，还有东海国际公寓，需要满足他们朋友圈交际的需求，大家都买了，那我也来买，实际上就是一种朋友圈交际需求的购买，依山傍水而居是第二层次的需求。

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主持人：谢谢李老师的精彩分享！

接下来有请陆老师，谈谈您对这个主题的理解。

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李旭：主持人讲起仁者乐山，智者乐水这个话题，我还是想先说一下我们深圳的示范区域，为什么会专门提到深圳先行示范区呢？8月份说到这个话题的时候，大家一直在说，粤港澳大湾区，包括我们说的9+2，香港、惠州，包括我们的珠江的东岸，深莞惠西岸，以及我们的广佛清，实际上8月份开始的时候，已经引起了改变了，因为示范区出来了以后，我感觉最重要的一点，其实以后不管是9+2也好，粤港澳大湾区也好，核心只有一个，那就是深圳，所有的一切，其实更多的是会围绕深圳来走的，可能现在深圳还达不到它所谓的最核心的城市的地位，但对于未来来讲呢，我们整个深圳更多的标杆是成为中国里面继北京、上海之后，更新的一座国际化的大城市，更多的对标的话是纽约、东京这些城市，关于深圳的话，可能刚刚我们的陶老师也讲了比较多了，其实我还想从深圳强调，一个东莞、惠州，其实我比较认可，像惠州临深，东莞临深呢，其实就是深圳的一个远郊，也就是深圳的一体化，包括我们接下来随着轨道交通的发展，包括配套，其实，每过一年，惠州的话，特别是像惠阳啊，大亚湾这些地区，对标深圳这一块是更好地融入这一块，在几年前，大家来大亚湾、惠阳的时候，可能交通也没这么多，这几年它的发展是有目共睹的，随着大湾区，或者是说深圳示范区，接下来这个速度会越来越快的，而提到说怎么看智者乐水，仁者乐山，就提到置业的问题了，在过去的十年里面，深圳的人口的吸引速度，一直在全国这么多城市里面，大部分时间是处于低迷的，那每年都有几十万的人口来到了深圳，那这些人，他们其实每年都有一些人刚需的置业的需求的，打个比方吧，刚刚过去的深圳，今天这几天呢，有一些均价是八九万，甚至是十万的房子出来，比如说你的购买能力能够达到一千万左右，能够购买起深圳的核心区，但实际上来讲，我们很多人呢，他需要的置业的门槛，其实是达不到那么高的，那像这些人，首付是几十万，或者是小于一百万，他怎么能够在深圳发展，获取自己的家呢？那我想，惠阳、大亚湾，包括东莞一些临深区域，是这些人最好的一个选择了，这些地方的话，未来的资源，未来的配套肯定会更好，而当下来讲，其实我看了惠州，就是临深这边的很多的房子，我感觉供应量多是肯定的，但是像是资源稀缺型的产品真的是不多，而且，更核心的一点，就是说它拥有这么好的资源，这么舒适的房子的情况下，它的价格是很诱人，能够支付得起的，很多的好房子，大家都知道，问题是很多是普通老百姓买不起的，或者自己是未来五年或者十年的规划，当下怎么能够满足自己一些最基本、最急迫的需求呢？我想，今天看到现场这个项目，应该是大家一个不错的选择，这是我自己参观了这个项目之后，包括看了样板房之后最大的感受。

谢谢大家！

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主持人：今天非常高兴能有这个机会和各位地产界、媒体界的专家老师一起探讨这个话题。今天我们论坛的主题是 "智者乐水，仁者乐山"，自古就有许多文人雅士寄情于山水，来到现代，青山绿水依旧是许多人的追求和向往。所以我想首先请在座的嘉宾都谈谈对这个主题的理解。李老师，您怎么看待我们这个主题呢？

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主持人：好，各位老师好，让我们掌声送给各位老师好吗？谢谢！

乐居深圳 05-19 09:47

主持人：在接下来的时间，我们在现场的朋友，都可以尽快先入座，因为接下来呢，我们的干粮非常值得大家去分享的，让我们一起共同来期待！接下来的时间，让我们以热烈的掌声有请我们自媒体文杰淘楼创始人--陶文杰老师、"地产火线"创始人--陆剑伟老师、"老傅说事"创始人--傅卫鸿老师、网易房产深圳站总经理--李旭老师，有请！

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主持人：再一次感谢我们陶老师精彩的解读，为现场的每一位嘉宾，每一位媒体朋友，以及来到现场的业主朋友，带来非常独到的见解，相信大家对深圳的发展以及置业的前景有了了解，接下来邀请我们各位嘉宾，上台一起互动探讨，关于深圳先行示范区，与惠州的利好关系，以及深圳东进战略选择惠阳的原因，接下来让我们以热烈的掌声，有请出我们互动交流的嘉宾，让我们一起来共同期待！与此同时，我相信现场会有朋友，通过陶老师的讲解，也是受益匪浅，让我们再次以热烈的掌声送给我们陶老师好吗？谢谢！

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陶文杰：最后，结语啊，惠州还是要买一些稀缺资源的物业，如果你很看中短期的话，一定要买稀缺资源，因为惠州总体来说呢，房子目前在地铁14号线、16号线开通之前，它的房子是多的，是充裕的，这个时候你一定要选择大开发上的大盘，有稀缺资源的才有价值，你不要随便去买，千万不要随便去买。

最后给大家回顾一下，20多年前，95年的时候，深圳的房价是多少钱？3000块钱，你们如果往后看20年，就会觉得现在的房价很便宜，这也是我最开始就讲通胀的重要的原因，谢谢大家！

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陶文杰：我们看这是深圳的走势图，我们有时候买房，千万不要从一年、两年、三年去考虑，要从十年、五年去考虑，时间纬度拉长，你会发现很多问题就很容易看了，你现在看不明白，放到五年、十年去看，你就看得很明白了，其实深圳之前也有很长一段时间没有大涨，但是它后来涨的时候就一发不可收拾，94年开始的走势图。

所以，这个周期，这是一本书，周期的书，智者一开始做的事，就是傻瓜最后做的事。不要一次又一次地犯这个错误。

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陶文杰：发展目标，弯道超车，东部中心城市，绿色现代山水城市，大湾区规划纲要中也提到了。

这个是我的过去的一个总结，这个应该是最后几分钟，我给大家讲一个总结，我回顾过去15年，你如果想买房，想赚钱呢，有三种模式，买周期反转，就是买时机，比如09年你买了房，15年你买了房，第二，你买价值成长，就是你买一个变化很大的区域，现在很破，未来很好的区域，第三呢，你特别厉害，你在一个周期反转的时机里面，买了一个未来变化很大的区域，那你就是1+2，这个我们就获得爆机，我觉得19年呢，虽然说不算是非常非常极端的周期反转和价值成长，但是呢，总体来说，它还是具备1+2的这个机会，为什么呢？我刚才说很重要的，全世界已经有一个紧缩的周期，进入一个放水的周期，这是一个大周期的转换，为什么我第一点就讲了货币政策放水，全世界已经为紧缩变为放水，这是一个大周期的变化，所以，周期反转具备了，第二，价值成长，整个大湾区以深圳为核心，正进入一个新一轮的新一个40年的价值成长期，深圳未来的五年、十年，我们第一目标，是到2025年，第二目标是到2035年，第三目标是到本世纪的中叶，这些年会不断地发生变化，包括临深区域，会有很大的变化，这就是价值成长，区域变化，所以说，我说19年，你选择深圳也好，现在临深区域的惠州也好，只要占据了稀缺的土地资源，你就是第三种，一个比较好的时机，比较好的爆机的可能。

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陶文杰：未来呢，整个惠州的城市发展战略来说，可能要依托于深圳、香港，作为科创的后花园。其次交通方面，制约惠州发展的就是交通方面，没有交通，人口产业导入不过来，未来惠州要建很多的高铁站，其实就是改变这个交通问题，要致富先修路，我们会有深圳第二机场，会有海上的惠州港，还有十二座高铁站，人才是惠州的短板，路先通了，产业要引进来，要先筑巢引凤嘛！大湾区是惠州的超级机会，有望成为大湾区的第二层级，第一层级是香港、广州，澳门，深圳，而且惠州将成为东部的交通中心。

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陶文杰：那么你如果现在选择惠州有什么理由？第一，十倍的房价落差，深圳湾很好，现在贵的要15万，不限购，惠州是深圳周边唯一信访不限购的城市。第三，东进战略，这个就不谈了。第四，有快速的地铁14号线，同时有高铁站，这个配套，其实惠州的配套一直在不断地完善，以碧桂园为代表的开发商，是自带配套的，配套了很多学校、公交站等等，这些大家过一下。这个是关于惠州的一些独特的优势，生态资源，土地资源，土地资源，当然整个我们大湾区20%。

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陶文杰：第三，我们未来是希望与香港、澳门整个大湾区要融合在一起，关系更加紧密，成为一个世界级的城市群，是一个城市群，大家相互地分工、合作，其实大家可以去研究一下日本东京大湾区，各个城市群的分工合作，他们分工是非常好的，不是说所有东西都在东京，它也在周边的横滨啊，很多地方都有各种不同的功能布局，那就相当于未来深圳可能承担一部分功能，比如说总部的功能，科研的功能，金融的功能，但是其他功能可能分散到周边的惠州、东莞去，这是一个城市群的协作。

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陶文杰：OK，惠州又是房价便宜，说到底，就是房价便宜，有人说，惠州离深圳很远，但是我告诉你，房价便宜，是远，但是便宜，你如果近，你越靠近深圳核心区域，它越贵，同时不限购，临近深圳，你看，这是2008-2018年深圳房价的走势图，08年的时候，深圳的房价已经是1万3了，到1万5之间，现在惠州的房价就相当于十年前的深圳，十二年前的深圳，我刚刚给大家讲了通胀放水下的物业的变化，44年1200块钱，会发生什么样的变化？惠州机遇之一，城市群的后发优势，土地优势，整个城市里面，靠近深圳的，就是东莞和惠州，惠州是土地资源最丰富的，你未来要做大的事情，有大的想法，你只能到惠州找到地，其实东莞和深圳一样，没有地了，东莞没有土地，因为它早年也是做世界工厂，把自己地都开发掉了，只有惠州有大片的土地，这是惠州的后发优势，在深圳就是谁有地谁就是娘，谁有地谁发展得最快，这个呢，均衡发展，整个大湾区会均衡发展，就像我们改革开放一样，先让一部分人先富起来，先富的带动后富的。

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陶文杰：从楼市来看，深圳是龙头，临深会跟进，只是在时间上会有一些差距，因为到临深买房的就是深圳人，很简单，所以深圳发生什么变化，他们一定会跟进，只不过时间节奏上有差距，幅度上可能也有差距，这是惠州。

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陶文杰：最后一点讲讲惠州，我其实在刚刚也提到了一些，大湾区历史机遇下的惠州怎么看？首先呢，我们考虑问题啊，我们经常说，不忘初心，方得始终，你要想想你的初心在哪里？当你出发的时候，你想想你的原点是在哪里？你判断物业价值，你要想想你的原点在哪里？未来整个大湾区，你判断价值，要以深圳为中心，深圳为圆点考虑问题，那么，如果深圳是核心引擎的话，民生区域的惠州，其实是非常受益的，因为深圳就是中心，你相当于深圳的郊区，这个其实大家心目中要有一个概念，不忘初心，方得始终，你的初心就是以深圳为圆点考虑问题。

乐居深圳 05-19 09:47

陶文杰：本来我们看，其实从这四个中心城市定位去看，香港的定位是最丰厚的，你看字最多，定位最重要，深圳的字其实没那么多的，但是现在不一样了，由于示范区的出来，深圳已经放在最前面去了，深圳被国家给予了19点新的措施，这个是大湾区的，只许成功，不许失败，你们来深圳来得早的，你们多幸福啊，其实我刚来深圳，我二十年前，不到二十年前，18年前来到深圳的时候，我也是这么想的，哎呀，我说我来深圳晚了，你们来得早的，多有机会啊，其实对现在的年轻人来说，未来深圳还有很大的机会，因为你大湾区才刚刚开始建设，深圳示范区的概念才刚刚提出来，深圳过去四十年，其实主要就建设了福田、南山、罗湖这几个区域，周边的龙华、宝安、龙岗，盐田，再包括我们民生区域都没有好好建设，真没有建设得特别好，距离深圳的核心区域还有很大的差距呢，你现在就走出深圳的核心区去看看，你去坂田看看，宝安看看，医院也一般，公园也不多，学校也不多，有很大的提升空间，这个其实都是机会啊，很多地方也没有通地铁，这些不足其实就是机会，这些不足离我们国际一流城市，世界标杆城市还有差距，这个都是机会。

这个不多说了，过一下。党和国家举全国之力，调动一切可调动资源，建设国家科创中心。

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陶文杰：改革开放后，一次又一次性的历史性机遇，这是大湾区的几个定位，最重要要记住这一点，科创中心，这个地方，大湾区政策出来的时候，提出了三个集合，广佛集合，港深，澳珠，现在回过头来看，最牛的只剩一个了，深圳，因为示范区已经出来了。

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陶文杰：香港最近关注度很高，其实是大湾区的建设，深圳示范区的建设，为什么在这个敏感节点对深圳利好，确实也希望融合发展，就是要尽快把深圳建设得比香港还要好，不但是城市环境，不但是房地产，还包括很多的法制，国际化程度，宜居宜业各方面，文化方面，你都全世界一流，然后促进港人、港深的融合，其实我不太提倡取代，不是一个取代，一定是个融合，我们要解决港澳问题。

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陶文杰：这个是我们人口最大，增速最快，人口最多！中国的新引擎，代表中国参加世界竞争的冠军选手，就是深圳，国家的使命，要为区域发展，新动力，新的门户，所以整个大湾区，其实在中国这盘棋，大湾区真的非常重要，以深圳为核心，包括东莞、惠州、广州这些城市都很重要。

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陶文杰：这个是大湾区的一些数据，大家盘一下就行了，我简单过一下，时间有限，全球突破，全球的几个大湾区，旧金山、纽约、东京，我们现在看起来我们好像在吹牛，但是我跟你说，三十年后，到本世纪中叶，深圳一定会超过这些，东京啊，旧金山啊，纽约啊，甚至是可以平起平坐的，这不是吹牛，我们这一代人，能够看到这一点，这是很幸运的，我们这一代人一定能看到这一点，我们很多基础设施，大家经常出国的，你去全世界看，深圳的基础设施不逊色这些区域了，但是有一些软件方面，法治化、金融国际化等方面，还有一些差距，但是未来会慢慢赶超。我们要感到骄傲！

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陶文杰：我展开说一下，我觉得2019年，我们现在2019年过了九个月了，回头看过去的九个月，再往后看未来的三个月，未来的六个月，19年有几个机会，第一个，粤港澳大湾区的机会，粤港澳大湾区的核心地方是深圳，深圳为圆心，为重点考虑问题，你可以投资大湾区，有很多的央企，内资资金都开始往大湾区涌，第二个，资本市场科创板块，如果你今年股市动荡很厉害，但是你如果买的科技类的股票，尤其是政府支持的5G，你今年应该是大赚的，科技类的股票，具体股票名字不去点评，去找，科技类的，你看年初到现在，我看有些股票涨了很多倍，和芯片等相关的，虽然股市动荡很厉害，但是这个板块很牛。第三呢，还有一类股市涨得很好，酒肉朋友，一是茅台、五酿液涨得很好，肉是猪肉，为什么酒涨得很好？这个酒其实有很多特殊的意义，这个酒和房地产有个很类似的东西，你把高端的白酒储藏，它能增值，就像房子一样，你买了房子在那里，它能抗风浪，酒也是这样，你买了酒你不喝，你放在那，它能增值，但是仅限于茅台、五酿液，这和绝大部分的商品是不一样，你身边的任何产品，除了酒和房子之外，你买了不用，要么就过了保质期，要么就不断地贬值，你买辆车，你买了第一天，一落地，到你手上就贬值了，你买个华为手机，每年出新品，新品一出，就剧烈地贬值，但是房子是没有这个东西的，酒也没这个东西，高端的白酒，像茅台这样的，每年它都增值，这是一个非常非常重要的特性，它会导致一个什么样的结果呢？就像我们炒房一样，你只能住一套房，但是你可能买二十套房，你剩下19套放在那里增值，酒也是一样，你买一箱茅台放在那里收藏着，它可以增值。我今天展开说一下，今年的三个机会，就是这一类，猪肉呢，就很简单，全中国的猪死了40%以上，没有猪了，所以猪肉上涨，这个大家可以关注一下猪肉。

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陶文杰：第四，大湾区的规划解读，大湾区，我相信在座的也应该听过很多遍了，核心判断，对整个大湾区来说，大湾区是千年大计，国家战略，整个国家的区域战略的，提过千年战略的只有雄安和粤港澳大湾区，雄安更多的是一张白纸上画画，大湾区是有现实的，所以可能速度更快。2019年是整个大湾区二次腾飞的起点，后面只是支持这个观点的很多的具体的价值，但这个是最核心的。

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陶文杰：那么，大概就这个意思，6.24的土拍，现在来看价格还是便宜的，宝安、龙华未来的房子应该卖8万，光明是五万五到六万，这是未来深圳房价的标杆，土地价值已经探明了，坪山应该就是最便宜的，你卖地都是两万二、两万三，这个就是对于地最便宜的价格，这是这个意义。

目前来看，肯定在这上面还有提升，当时候六月份还没有示范区的政策。

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陶文杰：好，这个土地拍卖我就简单过一下，6月24号土地拍卖，深圳目前的土地市场大概是什么样的价格，这是光明，光明距离深圳的核心区其实还有点距离，你看深圳的核心区在这里，光明在这里，那么我们其实惠州在这里，是吧？我们靠近坪山，那么惠州距离罗湖的距离差不多，这里的地价是4万3，龙华是6万7，宝安大概是6万5的样子，那么距离我们惠州最近的这个地方，坪山，这里在深圳属于一个比较偏的地方了，这里的地价是两万二的样子，这是当时候很多人举牌，拍地。然后，拍完地后，业主就提价，惜售，十万、十二万，十五万，不断往上彪，很多人说现在房住不炒，房子还能不能买？其实隐藏在深圳人内心深处的买房保值增值的热情，从来就没有消退过，我给大家讲一个例子。前两天，深圳有一栋楼不是塌了吗？罗湖的一栋楼，不是垮了吗？突然之间，然后当天那个房价就大涨，业主不卖，而且很多人想买，有些人还愿意一次性付款，这说明什么呢？说明深圳人对于买房保值增值的热情，内心从来没有消退过，只要等待一个火花，当然这两天政府出来一个公告，说这个东西不能过火，但是我们看内心深处，深圳人的内心深处。

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陶文杰：结论：第一，长期利好深圳物业，第二，长期利好临深物业，这道理很简单，我们其实可以把临近深圳的东莞、惠州视为深圳的远郊，深圳的郊区，深圳的房价上涨，一定会带动临深上涨，只是时间问题，短期来看，不限购、不限贷的物业最受益，深圳的公寓，惠州的住宅。

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陶文杰：这个我简单讲一下，周边有几个例子，我最近两周接待的，有一个豪客，西北来的，我的一个粉丝，上周过来到深圳说要选两个亿的物业，然后我带他去看了一些房子，他后来又专门跑到澳门、香港去看房子，专门飞过来；第二，普通购房者，我刚才上台之前，我还在改一篇稿件，就在这个点，福田一个楼盘开盘，均价10万5000，加6000的装修费，就是11万1，已经卖了七层多了，收了销售金额应该是50多亿，卖得很好，现场很火热，市场在迅速地回暖，这个我接受到一些，因为深圳要建设示范区，科创引擎，未来要引进很多的学校，研究院所，甚至有很多的院士，教授啊，博导啊，这些人引入深圳，深圳的知识结构在提升。

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陶文杰：孔雀东南飞，讲几个例子，有研究生毕业了，恨不得不毕业就赶快跑深圳来，那这一个呢，他说他想立刻让他的孩子到深圳来，因为深圳机会太多了，但是他小孩才两岁，体现了这些网友对深圳的看好，迫不及待的心情，所以叫孔雀东南飞，你看，深圳有个楼盘，公寓，上海的业主跑过来买了三层，一次性买了21套，那这种形式下，其实最重要的是什么物业呢？全国人民都看好深圳，深圳不限购不限贷的公寓，以及惠州的住宅，因为惠州是整个大湾区唯一不限购的，外地人想分享大湾区的成果，要么就买深圳的公寓，要么就买惠州的房子，只有这种途径，那么我们可能很多人，我们作为深圳人，作为惠州人，我们是当局者迷，反正天天有利好，没啥影响，但是对于外地人来说，对于老家人来说，他们一看，新华社也报道，人民日报也报道，发现没有名额，我就到惠州来咯，我就买公寓咯！这是一个很简单的逻辑！

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陶文杰：第六点，前几天我们一直传深圳要扩容，或者深圳要直辖，直辖这个事就很难说，其实如果真的直辖来说，对深圳来说，没有那么多的闯劲了，没有那么多的创新的意义，标杆意义了，但是我觉得扩容更有可能性，长期来看，深圳扩容的可能性蛮大的！因为你这个示范区，到后期发展一定要加强和周边城市的连接的，那很可能就从周边的临深的惠州和东莞的区域，更大的可能是惠州，因为东莞也没有太多的土地空间给深圳了，所以未来可能以深惠合作区啊，深莞合作区的这种形式，先进行一些扩容的探索，就像我们深汕合作区一样，这个是有可能的，也就是说建设示范区的利好，就是隐藏着未来中期，接下来几年我们可能看不到，但是中期来看，应该必然会加强深圳和周边地区的联系了！

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陶文杰：第五点，可能很少人提，未来深圳的政治地位可能仅次于北京了，可能有的人说上海，上海怎么办？上海我觉得它是经济的功能，我们看到新一次的科创板放在了上海，包括第一届的进口博览会也放在了上海，其实，获得政策礼包最大的就是两个地方，一个是上海，一个是深圳，我刚才说了三个利好，科创板，第一界进口博览会，都放在上海，但是我觉得政治地位，可能未来深圳作为示范区，可能地位仅次于北京。

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陶文杰：第四点，集全国之力打造，这个818政策出来的时候，8月19日，广东省委就专门开会，集全省之力，支持深圳，全力支持深圳建设示范区，我觉得未来还是全国之力，再次孔雀东南飞，吸引全国和全世界的人才，就像四十年前一样，全国的人才都跑深圳来，下海，可能接下来，随着种种利好的公布，更多优秀的人才，全国的优秀的毕业生，博士生，院士，研究生，教授，包括一些金融机构，都会到深圳来，但是同时它会有很多政策的支持！

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陶文杰：从特区到示范区，是深圳二次鹏飞的起点，堪比1978年，深圳特区成立，今年是41周年，改革开放，堪比1978年，是第一点。第二点，我们一定要看到这个唯一性，中国有四大一线城市，北上广深，本来深圳是排在末位的，但是现在是北上深广，以后可能是北深上广也有可能，四大一线城市，但是只有一个示范区，中国第一批有四个经济特区，其实现在大家知道有几个经济特区吗？现在有七个，但是第一批只有七个，深圳、珠海、厦门、汕头，而中国也有四个直辖市，但是，中国只有一个示范区，我们叫它天选之子，各方面历史走到这一步，各方面最优秀的深圳杀出来了，我们从四大一线城市，全部杀出来了，唯一性，只有一个，这就是标杆，就是中国的样板工程，我觉得未来会体现社会主义制度的优越性，有些人提华夏文明最杰出的代表，我们中华文明，我们要实现民族复兴，回复往日的荣光，在哪些方面体现呢？深圳是一个结晶，是一个最重要的体现！从成果的这几种体现，也就是深圳未来是中国最好的地方！样板房，样板工程！向全世界展示了！

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陶文杰：现在讲深圳先行示范区，简单说，这个是网上的一些解读，解读，你看，第一句话是我写的，广州变为了深圳西，香港变为深圳南，也就是示范区这个东西，最重要的意义就是告诉大家，深圳是大湾区的老大，你考虑大湾区所有的投资价值的时候，你要以深圳为原点去考虑问题，深圳是大湾区的老大，以后肯定毫无疑问会被广州，甚至香港还牛，香港的局势不用说了，取代香港势在必行，至少它是希望共同发展，让香港未来更好地融入大湾区，和深圳融合在一起，解决一国两制，就是新时代的一国两制。然后还有创业板啊，这句话其实最重要，就是深圳是中国最具投资价值的城市，没有之一！这是深圳从中央获得的最大的政策红包，我提醒大家，8月18日还只是一个方向性的意见，可能接下来，半年、一年、两年，我们还会收获很多具体的政策红包，也就是深圳不断地有政策利好，我解读几点：

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陶文杰：但是，你能不能完全把这个闸得牢牢的，我觉得货币如水，我刚才讲了，货币如水，它该流入的，无孔不入，而且你很多地方产能过剩，你拿到钱没地方投资，还是有一部分钱会到楼市，这个放水的情况下，楼市还是值得看好，那我现在讲到现在整个时代的大背景，这个是个时代的大背景，就是目前中美的关系，和上世纪80年代中日的关系很类似，只是我们比当时的日本更有底气，日本面对出口和经济，只能通过放水刺激经济，当时只有两亿人口，现在应该有三亿，但是日本是个小国，但是中国幅员辽阔，除了放水刺激经济之外，还能刺激国内的内需，所以整个流程，我们能够避免当初日本泡沫破裂的覆辙，能够避免，因为我们是一个大国，市场不一样，但是逻辑上，现在我们政策逻辑上要看清楚，这是一个非常重要的背景。

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陶文杰：那么，我刚才前面提了一句，为什么这个点，在放水的同时，又在收紧房地产的一些贷款，是为了防止日本泡沫破裂的教训，当时日本泡沫破裂，为什么日本的泡沫破裂呢？其实是这样一个过程，贸易战影响日本的出口和经济，于是，日本开始放水刺激经济，当时候日本推出了六万亿的财政措施，同时进行了五次降息，把基准利率从5%降到了2.5%，这时候日本的货币流入了股市和楼市，于是日本的股市和楼市暴涨，翻倍地涨，政府觉得不行，又开始调控，就控制房地产贷款，同时加息，把日本的贷款利率从2.5%加到6%，结果泡沫破裂，日本进入了失却的十年，失却的三十年，当时日本泡沫破裂是不是和我们很像？接下来会不会水流入股市、楼市？会不会继续大涨？这个过程会不会走呢？现在政府在这里树了个闸门，不允许水大规模流入楼市，政府希望你流入股市，因为流入股市都被洗涤了，政府的美好愿望是这样，日本其实有三波楼市大涨，56年到65年是第一波大涨，日本经济的起步期，67-74年是日本经济的黄金时代，日本非常好，那是第二波大涨，第三波大涨就是这个期间，84年到91年，85年，美国逼迫日本签订了广场协议，签订了广场协议之后，日本的汇率从250变成130，所以出口下滑得很厉害，所以之后日本就出现了6万亿的刺激经济，之后就是股市发展，就是整个过程。所以我们现在是希望不要重蹈日本泡沫破裂的覆辙。

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陶文杰：再看看数据，我们说去年财政收入18.3万亿，连续13年居世界第一，当然我们也是减了税，比如我们个税减了，增值税也减了，但是我们同时还是放水，这个是北京的房价，待会我讲一下，96年北京的房价是4500，当时的人均收入是有一万了，我们看看通胀会造成什么结果？长期来看。有些朋友是开奔驰的，96年奔驰600要160万人民币，你们可以算一下，当时候房价是4600，十平米就4600O，一百平米只有一百奔驰600的价格，现在奔驰S也是一百多万，你如果在北京还有四合院，那就几个亿，这个就是通胀，长期来看通胀的效果。这里还有一个很有意思的新闻，44年前，有一位人到银行存了1200块钱，44年后，取出2684元，如果当时买成黄金的话，现在应该是超过100万，如果买成可口可乐的股票的话，现在是超过一千万，如果你在北京那里买个院子，现在值几个亿了，这个是通胀的威力，所以我说我们是生活在一个长期通胀的环境中。我们的房子，由基准利率铆定LPR，就进入了新的放水周期了，大家要有这个意识，大家要有买房防通胀的意识。

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陶文杰：第二，衰退背景下，选择放水还是减税，也就是说，我们在经济遇到困难的时候，对于一个政府来说，它最容易的选择，其实是放水，不是减税，减税很难的，减税非常难，减税可以说阻力很猛，放水呢，阻力很小，事情会向阻力很小的方向发展，所以政府有放水的冲动，通胀是一个大趋势，是一个非常明显的大趋势，大家买房一定要记住一点，你做任何投资，你一定要提醒自己，我们是生活在一个通胀的大周期之中，钱越来越不值钱是一个大趋势，这个其实是我们买房的最核心的因素。我们不用去看什么经济增速，不用去看什么片区发展，甚至不用去看什么政策利好，调控，从长时间来看，通胀是最重要的因素，第三呢，如果我们要放水的话，政府它在减税和放水之间选择，它一定会优先选择放水，放水的情况之下，钱会去哪里？有些人说，放水要扶持实体经济，但是要分准位，有一些新兴产业，朝阳产业是需要资金，但是很多的传统的出口行业，重污染、重化工的一些行业，其实你已经面临产能过剩，也就是说，你现在生产的一些商品你能卖不出去，如果你再加大扩大生产，会怎么样？更加卖不出去，你现在都卖不出去，你还多生产几个，你更卖不出去嘛，所以很多行业拿到钱也不会再扩大生产，这个情况下，其实很多企业家即使拿到钱，也有可能会选择买房。通过各种渠道，这个就是我跟大家讲的货币如水，无孔不入，不要看着我们对房地产的信贷政策在慢慢收紧，但是你要看到，只要钱放水了，钱都会悄悄地流到房地产。

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陶文杰：第一个是房贷利率铆定LPR，首套不低于LPR，最近一个月的利率不低于4.85%，二桃就不低于LPR+60个基点，那这是什么意思呢？首套在深圳的话，基准利率应该是上浮15%，去年有的上浮15%，有的上浮20%，我们在座的一些朋友，可能你原来买房呢，你原来的利率可能是打过折的，08年有七折，你如果是二套可能是上浮20%，上浮30%，但是无论怎么变化，过去这个利率，是根据基准利率上浮或者打折的，但是以后就不是这样了，以后是按照这个LPR来计算了，LPR是个专业术语，实际上每天都会公布，但是我们是按照最近一个月的LPR来算，那么以后就是房贷是根据LPR，而不是基准利率来算，那这会有什么影响？第一个，短期来看，首套利率可能会下降，有可能基本持平，也有可能会下降，二套呢，可能要上浮，短期看嘛，因为你看我们现在的首套利率是上浮5-10%，二套呢，至少上浮10%，至少是5.39%，之后，首套可能是4.85%加上一定的基点，二套可能又要到5.45%，至少要5.45%，有可能还加，这是短期，所以到10月8号，你看你的房贷利率就变了，但是中长期呢，房贷利率依然会缓慢地下降，这是一个大趋势，你看看美国、看看日本，看看欧洲，很多发达国家，他们实行的都是负利率，而我们的利率还是4-5%，所以长期看我们的利率一定会下降，我们为什么搞LPR呢？这是利率市场化改革的措施，简单来讲就是过去几年我们不断地想降低实体经济的融资成本，那么最终发现，虽然我们降准了，降息了，但是实体经济的融资成本依然比较高，所以很多实体经济生活得很艰难，政府一直想降低实体经济的融资成本，所以就推行这个LPR这个政策，目的就是为了降低企业融资成本，扶持实体经济，尤其是小微企业，这是一个市场化的利率的铆定的工具，以后可能就是我们所有的贷款，慢慢都会铆定这个LPR，包括企业的各种贷款，而LPR，从这个目的来看，它一定是缓慢下降的，因为这个东西出来就是为了降低贷款成本的，所以它一定会缓慢下降，中长期来看，它也会带着房价、房贷下降，这个是一个非常重要的影响。那么，但是我们要注意，为什么我们这次公布这个政策的时候，专门提到一个房住不炒呢？其实就是告诉大家，虽然未来实体经济的融资成本会继续下降，但是房贷呢，它不会同比例地下降，它可能下降的比例会少，甚至不怎么下降，主要是持平。它这个是为了贯彻房住不炒，我待会还会讲为什么，第四点说明一个什么问题呢？我们应该很快会降息了，我预计呢，可能就在9月份到10月份就要降息，今年中国，不是中国，全世界已经进入了降息的周期，我们叫降息潮，为什么呢？因为美国开始降息了，美国前几年一直在加息，美国加息，很多国家，包括很多新型国家，发展中国家非常的难受，因为它加息，所以热钱都流入美国，都从发展中国家流出了，你必须跟着它加息，如果你降息的话，你和美国的利差就越来越大了，但现在开始，美国开始降息，这个时候，今年全球降息潮就要来了，你们如果关注财经新闻的话，今年已经有几十个国家在降息了，中国一直挺着没有降息，但是我觉得最终可能九十月份就会降息了，因为九十月份美国还会降息一次，到时候中国和美国的利差就会缩小，就给了中国降息的空间，而我讲这么多财经的知识是什么道理啊？因为要降息了，说明中国又要放水了，但这一次放水和09年、15年放水不一样，政府想先把楼市的水龙头拧紧，希望水去其他地方，所以放出了其他的政策，二套房要至少加60个基点，他希望先把楼市的水龙头关紧了，但是，事实上可能没这么简单，我觉得放水后，我们怎么走啊？第一点，货币如水，无孔不入，只要大家觉得买房还能保值增值，不管这个钱，你是带给实体经济，带给小微企业，还是带给制造业，终归最终百川东到海，它会汇聚到楼市，对楼市是一个明显的刺激。

乐居深圳 05-19 09:47

陶文杰：最近有几件大事，今年以来有几件大事，第一个是粤港澳大湾区的规划，春节以后颁布了，还有深圳6月12日拍地，第三是8月18日深圳建设先行示范区，这个我觉得比先前的事情还重要，第四是前几天央行发布了新政，放贷利率要调整，这个其实是我们从银行贷款上也是一个非常重要的事情，放贷利率的调整，因为它这个调整呢，不是原来简单的加息、降息，其实它是整个房贷利率，它的这个毛定变了，原来这个毛可能是按照我们的基准利率来的，以后就不是了，以后就不按照基准利率了，按照这样一个术语叫做LPR，我今天就讲这四个问题。我先从最近的开始讲。

乐居深圳 05-19 09:47

陶文杰：感谢主持人，感谢碧桂园·湖色山色，感谢余总，还有感谢网易的李总，今天非常荣幸，在周六的下午，冒着下雨，我们在这里和惠州的朋友们，一起来分享我对惠州大湾区深圳楼市的一些看法，我PPT可能比较长，讲的时候就简短一点讲，主题就讲几个大事情，一是粤港澳大湾区，二是我们深圳建设先行示范区，这两件重要的事情，以及和我们惠州楼市有什么联系，对我们惠州楼市有一些什么样的影响？

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主持人：好的，谢谢，再次感谢我们的销售精英代表，为我们详细地讲解了我们的项目，那么对于刚刚我们的陈总和我们销售精英的全方位的讲解，相信大家对我们项目也有了深入的了解，而且呢，对于咱们湖光山色匠心打造的湖居理念也生起了敬佩之情，在这样世外桃源之中，有这样优质的产品，相信是很多人梦寐以求的产品，你们看，窗外就是湖山一体的美景，耳边仿佛还可以听到鸟鸣，而且在这里，每一天都与自然为伴，每一天都像度假一般，而我刚刚看到、听到这个湖光山色的项目，还贴心为我们业主配备了往返深圳的楼巴，大家都有去了解，像刚刚我在配合也看到很多业主在了解，这个楼巴方不方便，非常方便，这也意味着湖光山色项目真正实现了深圳一小时生活圈，这个重大利好，对于周边地区置业环境又有怎样的影响呢？相信大家也想有深入的了解，下面我们以热烈的掌声有请深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人---陶文杰老师为我们带来他的主题演讲，掌声有请！

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张楷平：我们整个社区，全程打造了仅只有90套亲湖别墅，在市面上非常稀缺，可以说买一套少一套，户户都可以环湖而建。接下来看一下，这是我们的户型图，现在我们看到的产品是我们的花墅，面积是122平方米，我们拍摄了几组照片，大家都可以去我们的板房直接观看，再看我们的云墅，也拍摄了几组照片，这是我们的附一层，感谢各位的聆听！谢谢！

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张楷平：最后给大家讲一下我们项目在售的产品，整个项目，类似我们项目的一期，从17年开盘只有三四个月就售謦，现在我们推出了二期的全新产品，分别就是我们的洋房和我们的别墅，洋房推出的话，94-143平方米，都是瞰湖望山，给大家看一下我们推出产品的户型，首先看一下我们刚需的首选94平米，三房两厅一卫，再看到的是我们经典的三房，119平方米，三房两厅两卫，还有我们的明星三房，119平方米，满足市面上更多的刚需人群需求，动静分离，南北双阳台，可以看湖景，北可以看山景，143，四房两厅两卫。再给大家看一下我们的别墅产品，阔景阳台，像我们低楼层可以享受湖色花山，中层水天一色，接下来给大家介绍的就是我们的别墅产品，122-135平方米的环湖别墅，它是分为两个部分，我们做了一个数据，目前在深圳已经没有一线的一手别墅，如果有湖景别墅，也只找到17个湖景别墅，目前湖景别墅价格最高的达到了两个亿，市场上对湖景别墅的需求，以及未来的升值空间是非常巨大的。

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张楷平：再讲到我们生活配套，在社区里面，我们打造了风景商业街，还配备了大型超市，还有培训机构，满足业主的衣食住行的需求。在小区里面配备两所幼儿园，一所公立学校。业主入住以后，就可以在家门口享受优质的教育。还有健身房，羽毛球场。

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张楷平：再讲一下我们的区位优势，我们项目周边环绕着5条高速，还有在明年6月要开的是外环高速，我们项目开车过去15分钟，现在大家看到的是我们的交通区位图，可以看出我们的交通区位是四通八达，可以说无论你从深莞惠各地来到我们项目，都是十分便捷的。根据我们在网上查到的信息，深圳铁路总公司颁布了2013年到2016年的政策，增设了惠阳新圩站，届时开通以后，到我们新圩城轨站只有15分钟的车程，为我们业主的出行提供了更多的一条方式。项目也配备了楼吧，项目楼吧已经开通，直接往返到龙岗地铁站，方便业主的出行。再给大家介绍我们项目的一些配套，这么好的环境，配套相当齐全，我们项目有垂钓基地，休闲，可以带家人一起去我们的湖去垂钓，而且呢，喜欢登山的朋友，我们还打造了2666阶，不用远行，在社区就能享受登山的乐趣。夕阳西下，享受湖景生活。

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张楷平：那我们的叠湖，瀑布相叠，最高的湖到我们最低的湖，总长到了两公里，高差120米，下雨天形成了瀑布的景色。

并且在这么漂亮的叠湖中间，有358种植物，常年气候湿润，享受冬暖夏凉的特色。

最后讲到我们的富氧离子，这对我们减缓压力、高血压都有好处。

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张楷平：着重介绍一下我们项目的核心卖点，首先第一个，地段，一山之隔即龙岗，项目处于临深区域，到龙岗30公里，再看到我们现在是项目总规图，项目最大的特色就是有六个湖，分别是千花湖等，我们碧桂园充分利用这些资源优势，依次把它们打造，千花湖一年四季都有不同的景色呈现，畅想幸福生活。我们项目呢，二期总共推出高层388套，别墅90套，容积率仅为1.55，绿化到了35%，再看到我们项目的一个自然资源优势，我们是在深圳环深一个小时以内，少有的私享湖，包括深圳、东莞的湖泊，人均面积最高是1平米，我们湖光山色人均占有湖水面积是10平米。六湖双山，层层相叠，给大家介绍一下，既然介绍湖，我们讲一下叠湖的特色，它是四季不断的，它上面有泉眼汇聚而成，水作为我们客家人来讲是招财的，所以很多客家人选择来这里安居乐业。

乐居深圳 05-19 09:47

张楷平：选择惠州，整个惠州呢，很荣幸能担当整个粤港澳大湾区的现代山水城市，那选择惠州呢，它是第一个连续四年荣获全国十大文明城市，并且也是中国十佳宜居城市，它是真正的深圳投资1.4万亿东进的首站，第二个生态环境是最好的，在粤港澳湾区中，第三个，是升值空间最大，深莞惠来说，就是惠州的价格洼地，未来升值空间非常广阔，第四个，先进的产业集群，中环工业园就降在惠州，最后一个，惠州是真正拥有多地资源的一个城市，拥有山、湖、海、温泉等生态资源。最后一个就是政策，我们惠州是临深靠近香港，也是政策上的利好。

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张楷平：很高兴今天能与各位领导与媒体朋友们介绍我们碧桂园·湖色山色，我们是环山80公里内少有的六湖双山，占地50万平米，跟龙岗只有一山之隔，我先简单地介绍一下我自己，我是来自碧桂园·湖色山色销售经理，我姓张，叫张凯平，首先大家看到的呢，就是我们现场的四大湾区，也是我们目前整个国家的两个百年大计中的其中一个，目前，世界上是有四大湾区形成，首先我们看到的是纽约湾区，旧金山湾区，粤港澳湾区是最年轻，根据中国社会科学院，粤港澳大湾区的经济增速已经达到了位列全球四大湾区之首，这是由习主席亲自推动，亲自颁布的，它不同于其他的小的政策，从2017年中央提出打造科学规划大湾区到2018年颁布粤港澳大湾区的政策，可以说它的政策是一步一步在落实，大家可以看到，我们近些年来推出的广深港道路的推出，可以体现出粤港澳政策在一步一步地实现。

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主持人：好，谢谢我们的陈总，再次让我们以热烈的掌声送给我们的陈总！与此同时，相信现场的每一位朋友，对于我们项目本身一定更加感兴趣了，接下来让我们有请出我们的精英销售代表来为我们带来更加全面的项目介绍，有请！

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陈杰：大家都知道，8月18日，中共中央国务院发布的关于支持深圳建设中国特色社会主义示范先行区的意见，引起了强烈的轰动，虽然意见只有短短的数字提到了房地产，但是隐藏在政策背后的重大利好，我相信后面的人已经抓住了先机，并且诱发了惠阳地区房地产的热度。改革开放40年后深圳也传来了利好，惠州被反复提起，惠州被定位为湾区重点的节点城市，这也打开了丰富的想象空间。大家现在所在的位置，我们碧桂园·湖光山色，占地50万平方米，建面100万平米，相距一山之隔就到龙岗，那项目周边，高速路网密集，有深圳外环高速，长深高速，可以快速接驳深圳和东莞，已经有1333户的业主，我们配备了楼吧车，真正实现45分钟直通龙岗，居于此我们可以畅想一小时生活圈。我们项目还拥有无法复制的资源优势，湖光山色不仅是深圳的后花园，更是湾区的一颗蓝宝石，而且它不仅仅是普通的湖泊，广东湖泊资源相当稀缺，我们颜色都不一样，可以说是真正的小马尔代夫，大家今天在来的路上，看到了我们的项目，水可以聚财，也可以旺事业。古人云，仁者乐山，智者乐水，相信这是大多数人的梦想，少数人的享受，而湖光山色究竟有怎样的魅力？接下来有请我们的销售经理为大家娓娓道来！

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陈杰：各位尊敬的贵宾，业主朋友们，媒体朋友们，大家下午好！我是碧桂园·湖光山色的负责人陈杰，今天也是非常荣幸邀请各位嘉宾参加我们深圳东进发展与智慧论坛，我代表碧桂园·湖色山色对各位的莅临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

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主持人：那么，相信现场每位朋友都非常期待，我们古语云：智者乐水，仁者乐山；二者兼得则更显品位价值。我们的碧桂园·湖光山色就是在这山水之间，卓然天成，匠心精筑，不仅拥有稀缺的自然生态资源，还地临深圳，与龙岗仅一山之隔！而这次深圳迎来新的发展契机，我们湖光山色也有话要说。接下来请大家掌声请出碧桂园·湖光山色营销负责人陈杰总致辞！掌声有请！

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主持人：那么，以及我们现场来自惠州、深圳的每一位媒体朋友和嘉宾朋友，感谢您的到来，谢谢各位的支持，谢谢！

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网易财经及地产资深媒体人，现网易房产深圳站总经理--李旭老师

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深圳资深媒体人，"老傅说事创办人"--傅卫鸿老师

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深圳资深媒体人，"地产火线"创始人--陆剑伟老师

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深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人--陶文杰老师

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碧桂园湖光山色营销负责人  陈杰总

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碧桂园惠阳区域营销总 余玉总

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主持人：那么接下来在重要的时刻，为大家介绍莅临本次活动的领导和嘉宾，热烈欢迎！

    碧桂园惠阳区域营销总 余玉总！

    碧桂园湖光山色营销负责人  陈杰总！

    深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人--陶文杰老师！

    深圳资深媒体人，"地产火线"创始人--陆剑伟老师！

    深圳资深媒体人，"老傅说事创办人"--傅卫鸿老师！

    网易财经及地产资深媒体人，现网易房产深圳站总经理--李旭老师！

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主持人：在8月18日，一则《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》引起全国持续热议，深圳正式成为中国特色社会主义先行示范区，从经济特区到"先行示范区"，深圳在新时期被赋予了新的使命，这背后蕴含着怎哪些重要的意义？《意见》有哪些要点值得我们关注？临近深圳的惠州，又将迎来怎样的机遇？于普通的购房者投资者而言如何抓住这一时机，为自身经济打开出路？大湾区框架下，哪个置业版图更优？临深楼市该如何选择？也在今天的论坛当中一一揭晓。

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主持人：尊敬的各位领导，在座的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家来到碧桂园·湖光山色参加今天的"智者乐水，仁者乐山--深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛"。我是今天的主持人cailin（音）。在此我代表主办方对现场每一位来宾的莅临表示衷心的感谢！谢谢！

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主持人：大家下午好，欢迎各位来到深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛的互动现场，我们的论坛即将在一分钟后开始，请各位还没有入座的朋友抓紧时间入座，再次感谢您的热情参与，谢谢！

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主持人：女士们，先生们，大家下午好，欢迎大家来到深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛的活动现场，接下来的时间请现场的来宾抓紧入座，活动即将开始，敬请期待！

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主持人：女士们，先生们，深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛智慧即将开始，请各位将手机调至静音或震动，感谢大家的配合！

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会前，与会嘉宾了解项目情况……

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与会嘉宾陆续到场……

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现场已准备就绪，欢迎莅临！

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深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛即将启幕

由碧桂园湖光山色主办，网易房产承办的“智者乐水 仁者乐山”——深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛，将于8月31日在碧桂园湖光山色拉开帷幕。本次论坛将邀请重量级嘉宾、专家学者，一同探讨在多重规划利好背景下，临深区域未来发展机遇以及居住价值，深度剖析临深置业、投资前景。

主讲嘉宾：陶文杰

深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人（资深媒体人，曾任南都资深楼记、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳副总）

圆桌论坛嘉宾：

陆剑伟：“地产火线”创始人，资深媒体人，在深圳地产深耕20年，深入考察过粤港澳大湾区 ，熟悉多个核心城市的楼市情况 ，对深 莞惠楼市政策、发展规划等了如指掌。

傅卫鸿：资深媒体人，公众号老傅说事创办人，原深圳商报地产版主编，房地产评论员，今日头条青云计划奖获得者，深圳市网络文 化奖获得者。拥有十余年传媒工作经验 ，擅长从宏观角度解析微观话题 ，尤其对房地产市场洞悉深刻，观点理性，见解独 到，在业内外具有广泛影响力 。

李旭：网易房产深圳总经理（资深媒体人，曾任网易房产深圳总编辑）

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“智者乐水，仁者乐山”深圳东进发展与生态山水墅居智慧论坛

时间：2019年8月31日14:30

地点：碧桂园湖光山色(惠阳人民路一号)