直击 | 工改工3.0时代高峰会

深圳新浪房产 05-19 21:12

合一自成立至今，服务及操盘的项目累计多达100余个，项目占地面积累计高达3000多万平方，项目覆盖深圳十个行政区。

为了更进一步贴近市场个贴近客户、贴近我们服务的各个项目，借今天《2019年工改工白皮书》发布会召开之际，向在座各位正式宣布，合一城市更新集团正式成立东西部战略中心。东部战略中心落址龙岗中心城天安数码新城，西部战略中心落址宝安中心区美生慧谷科技创新园，两个团队地处东西两部，东部战略中心辐射区域龙岗、罗湖、盐田、坪山、大鹏新区，东部战略中心辐射福田中心区、南山区、龙华区、宝安区、光明。合一城市更新集团总部办公地点依然在大家熟悉的福田中心区卓越世纪中心。

如果说地处福田中心区的总部是合一城市更新集团的核心，那么东西部战略中心将是为这个核心插上的两只强有力的翅膀。值此工改工迈入3.0时代，合一城市更新集团愿携手各位再一次展翅腾飞，为深圳、为粤港澳大湾区的未来谱写新篇章。

此次工改工白皮书发布会到此圆满结束，再次热烈掌声感谢演讲嘉宾，也感谢所有朋友的参与，感谢大家对合一城市更新集团一如既往的关注与支持，也祝愿在座各位在2019年下半年收获满满，事事向新！

深圳新浪房产 05-19 21:12

华夏银行深圳蛇口支行行长林清先生，带来《工改工产业园区融资指导》主题演讲。

刚刚几位大咖在大湾区工改工产业地产政策、机遇和运营方面作了比较高屋建瓴的分享，接下来我在工改工产业融资方面给大家作个分享，由于时间有限，所以今天的分享主要围绕银行产品。

工业地产和产业地产是有区别的，今天各位大咖讲的都是产业地产，工业地产早期是简单的工业园，现在工改工大部分涉及的是产业地产，而产业地产又分为很多类型，包括生产型的制造园区、仓储型、办公型、特色产业，不同类型融资有细微区别。

一、经济及金融环境

经济和金融环境影响我们的融资环境，特别是产业地产的周期比较长，融资环境又决定了工改工项目能否顺利快速有效地推进和落地。

房地产经济已经走到周期后端，2015年、2016年房价高涨，目前拿地受到很大的杠杆和制度的约束，虽然房地产受到比较大的冲击，但金融机构认为未来十年地产还是支柱产业，还能拉动很多制造业消费，包括对银行的风控，我们喜欢“砖头文化”。制造业目前也到了经济周期的末端，过去两年银行的不良率特别高，上市公司暴仓，银行对制造业和消费领域的风控会越来越趋紧。消费内需增长比较乏力，大家讲消费升级，消费升级没上去，拼多多被消费上市了，消费内需在拉动经济当中的作用已经不像以前那么大了。

金融板块分为三个方面：

一是引导资金流向去实体经济。过去大部分资金流向房地产，各家金融机构的房地产占比偏高，通过风控偏离度来分析，房地产不良率反而是整个行业中最低的，对于地产类，银行是又爱又恨，爱是带来的经济效益比较好，恨是因为经济监管不允许房地产贷款超标，特别是今年国家引导资金流向小微普惠，各家银行有政治任务，我们在做产业地产的过程中要注意规避房地产化。

二是风险控制要求趋紧。最近包商银行被建行托管，前十大贷款投向实体经济的都出了问题，银行对风控的要求会越来越高。

三是金融监管冲击地产类融资。地产类需要的资金量非常大，大部分金融机构走的是非标化融资，非标化融资这几年受到银行各项监管比较多，包括打破刚兑、限制非标、资金池模式、通道受阻等，都对地产融资特别是地产前期融资产生较大冲击。

经济和金融形势对地产是有冲击的，在银行看来，工改工又是地产中最难融资的。在银行看来，金融杠杆属性由大到小，住宅大于商业大于工业，工改局、工改保大于工改工，因为工改工的投资周期比较长，所以银行相对比较谨慎。大家做城市更新都知道有拆迁贷，拆迁贷本来就是非标产品，在工改工板块，拆迁贷又是非标中的非标，它的实控主体到底是谁？是一个拼爹的时代。在工改工拆迁贷的运用上，市场目前不是很多，主要是拼爹，除了看项目之外，还要看股东、实控人是谁。

二、工改工银行融资品种

我没有把流动资金贷款放在里面，流贷是我不太建议的工改工产品，我这里展示的五大产品，在各家银行可能名字叫法不一样，期限、品种设置也略有不同，像租赁贷，很多银行没有租赁贷这个产品。固定资产项目贷，有些银行是套开发贷，很多小银行特别是对资本金要求高的小银行，对流动性资产的要求很高，所以不希望做太长期的贷款，否则新客户做不进来，很多小银行做工改工时喜欢做小的，期限短的，1-3年的，我很不建议用流贷匹配工改工产品，因为它的期限不匹配，有短贷长用的风险。

1、并购贷款主要用于股权类收购，前期工改工项目，比如你要收购工改厂房，通过股权收购，主要用的是并购贷款，并购贷款一般不超过总投资60%，非常注重自有资金比例，对融资主体和具体项目有一定的准入需求。

2、工业厂房按揭也是用于并购前期的标的，这个并购主要是用于实际产权的过户并购，一般期限做得比较长，十年，按揭成出5-6成，对前期旧改物业的收购，杠杆成数可能不会特别大，因为它的市场价值跟银行的评估价值严重脱节，市场价值特别高，但银行评估上不去。这个产品可以运用到几个方面：①收购早期旧改物业，甚至可以做到前置审批；②新建物业到后期可能有50%可售部分，这部分可以做百分之百按揭，后期有批量小企业来购买，前期我们做了侨城一号、光明峰会等。

3、固定资产贷款，非常适合在工改工项目中运用，因为它的期限特别长，很多银行是5-10年，我们银行可以做10年，用途可以用于项目建设、装修等，但要注意，这个资金不能走到前期融资，不能交地价，后期可以置换。一是项目建设阶段，针对实施主体的项目贷款，一般是三七比例，要求股权质押，自有资金最低不低于25%，这个产品非常适合工业厂房的自持和运营，因为期限比较长，一般建设周期两年，招商一两年，我们根据对未来资金流的测算，需要有资质的可研机构出报告，像合一出具的报告我们银行比较认。其次是针对被拆迁主体，出证之后，后面拿到用途做装修，还可以匹配十年的贷款。三是主体出房地产证后，厂房封闭后办房产证后价值增加，可做固定资产贷款，用于装修自持。

4、租赁贷。主要用于工业厂房改长租公寓部分的类按揭额度，老宿舍比工业厂房的租金偏低，层高又比较高，把它改成LOFT小公寓，卖70年租赁权，去年我们做了六、七单，这这个是非标化的，市场上做得不多，目前没有收到监管的要求说不做，但5月27日出了一个文。这个产品可以运用到工业厂房长租公寓，但一定要有产权，产权一定要抵押给银行，所以小产权做不了。有些绿本可以做，因为有些绿本经过国土局批准，可以办抵押，只要能办抵押，有些银行是可以接受的。这种模式是业主方+银行+租赁方的三方模式，银行套的是消费贷款，资金闭环管理。

2019年5月27日晚，深圳市住建局推出“产业用房新政”——《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿），我节选了几点：1、不能租给个人和房产中介。2、工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业。3、不能转租、分租。4、严禁以租代售。5、限制产业用房租金。 6、经营性物业贷款。

项目成熟之后，根据租金和物业价值孰低的原则做中长期8-12年的贷款，目前市场上工业经营性物业做得不多的原因是大部分自用，该产品适用于产业园第三方建设方，比如普洛斯做运营，有租金收或运营流水收入，早期规模不大的时候可以做银行经营性物业产品，等整体规模和评级达到银行较大规模效应时，后期产品才做ABC、CMBC、REITs等投行性产品，这就对产业园区的规模有比较高的要求。

三、银行风控逻辑

银行的风控逻辑对工改工项目，比传统地产项目要求更加严格，除了对项目本身的地理位置、规划、成本、未来运营的要求高之外，对运营实施主体，即股东也看得比较重，因为未来招租有不确定性，所以要求股东实力比较高，有别于传统房地产。

运营能力也特别重要，对银行来讲，前五年是生死线，我们最近做的几个项目，按照纯租金测算，做到五年以上才收回投资成本，甚至八年，一般带产业资源的产品运营能力比较强，现金流比较稳定。

除了项目本身、实控主体、运营能力之外，我们往往还会增加一些增信措施，股权质押、出证后补质押、锁定未来现金流或整个集团有其他现金流、其他物业、其他增信、其他担保，一般对工改工还会增加其他增信。

这里有几个提示：

一是产业地产有别于传统房地产，因此做融资的主体（实施主体）要去房地产化，前段时间我去跑一个客户，准备拿的实施主体是XX房地产，这非常不好，因为银行会把它归口于房地产，要报白名单，在银行体系，房地产的定价是偏高的，如果把它定为产业，可能会比较好，如XX科技。实施主体申报时，在名字和经营范围上要注意，尽量规避。

二是小而美工改工，银行、金融机构更加喜欢，银行有一个权限，比如深圳分行一般有3-5亿的权限，超过3-5亿就要去总行，审批周期比较长。银行风控认为项目越大，招租期越长，租金回报效率、周转速度越慢，相应风险也越大，小而美的项目审批过会率较高。

三是利率，做实体的流动资金利率偏低，而做工改工，包括拆迁贷、固定资产贷款，利率偏高，因为周期长，在国家定价，五年期是4.9%基准利率，比一年期的4.35%要高。这个过程中还有两点可以跟银行议价，比如有些银行喜欢做绿色节能环保，有相应优惠，谈融资过程中可以问一嘴，拿绿色节能标志，既可以跟银行谈较低利率，又方便招租。

四是团队选择，金融机构团队的选择也非常重要，同一个项目在不同机构的融资结果、融资利率方案都不同，可能在同一家银行，不同团队申报的效果也不一样，可研数据资金拼盘有很多诀窍，怎么样才能把融资额度、用款方式进行规避，团队经验特别重要。

四、其他融资方式

除了银行传统融资，在工改工产业地产中有多样融资方式，比如引入大型工改股权，再比如合作的模式，比如前海易尚跟盛迪嘉合作。

保险资金对地产特别匹配，因为保险要求的回报率比较低，但保险行业有一点不好，就是限制一年投资不超过20%，但保险未来跟产业地产结合大有可期。

融资租赁，先做银行融资，其次再考虑融资租赁，可能里面有电线电缆、施工原材料、设备可以做融资租赁。

REITs，深圳落了几单REITs，但主要用于房企，工业地产海外投行市场做REITs比较多，目前中国尚处于起步阶段，未来有很大的想象空间。

IPO上市，工业地产有很多上市公司，比如招商蛇口、毅德控股、华南成、亿达中国、宏泰发展等。

夹层融资，比较灵活，明股暗债，可以在权益和债券中相互转换，夹层融资主要运用在信托、资管当中。

信托和资管，比银行的利率高，目前信托资管做地产最多，工业地产因为贷款期限短，不好卖，对资金安全性较高，周期问题会影响到信托资管的投入，所以大部分通过权益和债券的转换，以夹层融资的方式匹配。

基金，基金在工改工产业地产中比较活跃，像普洛斯联手中国人寿成立100亿规模的中国物流地产基金，目前我们看到的基金规模都比较大。

ABS，是经营性物业的后端产品，现金流比较稳定，有一定规模，才能走到ABS，ABS相当于未来现金流变现，未来形成寡头市场之后，这个产品可能做得比较多，因为3-5年期，很容易在资本市场上卖掉，提前把未来的租赁变现。

政府补贴，合一在这方面应该是最专业了，政府贴息、园区客户融资贴补租金，我原来在蛇口，很多老工业厂房改造或升级，建完之后搞个互联网产业园，对外租金90-100元，政府补贴大部分。建议最好多跟银行打交道，因为银行是所有融资中最具性价比的，成本也是最低的。

针对大湾区工改工产业园区落地，我总结了五句话，产业地产要做到：区域选择、产业聚集；品牌运营，强化管理；借力金融，匹配周期；生态整合，创造商机；政治站位，服务经济。打造地产+产业+金融+运营的生态圈，才能更好地把工改工产业地产落地。希望各位地产界、金融界朋友和合一集团共同努力，为大湾区工改工产业地产做出更大的贡献。

深圳新浪房产 05-19 21:12

深圳市合一产业运营有限公司总裁金鉴，发表《定位为本 运营为核——工改工产业运营关键成功要素》主题演讲。

产业地产到底怎么做？我原来在华润工作了十几年，在天安数码城工作了八年，在天安数码城主要负责产业地产投资策略和产业地产运营。这么多年我的感受可能跟大家的感受一样，产业地产无疑是房地产行业最难做的项目，一是产业地产的投资周期非常长，二是随着国家对房地产行业不断调控，使得这一类项目变得越来越难，它不像十年前产业地产项目归根结底还是传统地产项目的模式。

今天我主要跟大家分享两个方面的内容，既然我们要把一个产业地产项目做好，把一个工改工项目做好，还是回到今天峰会的主题，一是如何回归产业的本质？二是如何运营好资产，我分享的题目是“定位为本 运营为核”。

大家都知道产业地产，实际上真正的产业地产是以产业为依托，地产为载体，通过对产业的发展，借助物理空间的开发与建设，同时进一步提升和完善城市功能，这是我个人对产业地产的认识。核心在于两点：一是如何构建和发展一个产业，二是如何完善和提升一个城市的功能，这是产业地产项目的核心，而不是物理空间的开发与建设，物理空间的开发与建设是非常简单的一件事。我们经常会在产业地产项目遇到一些难题：

1、融资难。由于产业地产项目整个周期比较长，所以在融资上会出现问题，不像传统房地产项目，我知道有些公司是12个月把整个项目做完，正常是18个月，还有的是24个月，从过去土地开始，一直到项目全部做完，所有现金全部收回，产业地产绝非这样的模式。

2、差异难。产业定位的差异极为难，刚才罗总说很多公司想进入产业地产领域，他们做产业规划定位时是大而全、全而不细，我看了全国很多产业地产项目，大概80%产业地产项目是空城，项目建完不知道干什么，上周我在宝安西乡看了一个项目，看完之后我问业主方，“几十万平米的物理空间，在深圳寸土寸金的地方，允许你空置那么多年？”他说，“我不知道怎么做。”

3、客群难。由于对产业定位的差异性很难，所以你不知道你的客群在哪里，不知道谁来用你的物理空间。

4、招商难。由于不知道客户在哪里，所以招商时无从下手，我看到很多产业地产项目、工改工项目拿出来的楼书就是房地产项目的楼书，跟我讲位置、讲空间、讲层高、讲面积。

5、产品难。很多地产公司进入产业地产行业也意识到我盖的楼应该是给目标客户用的，正如刚才罗总所说，你对产业不了解，压根不知道做什么样的产品，什么样的产品符合你的产业客户需求？承重、结构、层高、跨度，甚至跨度中每根柱子的柱距到底做什么样的设计，在结构上要做什么样的调整，这些你都不知道。

6、模式难。整个项目的运作模式、融资模式、盈利模式很难确定。

初步总结了这六个难点，相信是在座各位立志于在产业地产或工改工项目中获取一点成就感、获取一点业绩时面临的主要问题。接下来围绕这六个方面，初步跟大家分享一下合一集团帮助客户做产业地产项目时是如何解决问题的。

一、精准产业定位，产业顶层规划

对于产业定位、产业顶层规划，虽然工改工项目也是产业地产项目中的一种类型，对于整个产业地产项目来说非常重要。一旦产业定位准确，产业集群的顶层设计，首先是定位什么样的产业集群，其次是这个产业集群的顶层设计应该怎么设计，它直接决定了产业未来的发展方向、目标客户和招商模式，同时决定了产品、运营模式、商业模式、盈利模式，决定了未来产业生态如何构建和运营。前段时间我跟团队一直在讨论一个问题，我说产业集群跟产业生态说的是一件事吗？其实不是，产业集群是产业生态中的一部分，我们对产业地产运营的核心是对产业生态的运营，同时也包含根据顶层设计的构建来打造好、聚集好细分产业集群中的产业资源和产业内容。

最近一段时间很多客户都在跟我谈大健康项目，实际上大健康产业无疑是中国未来发展，不管是五大还是七大产业中的首位产业。因为它和人民的生活息息相关，跟每个人的健康息息相关，这个产业非常大。

我们把它划分为几个细分：第一层细分产业集群包括医疗、健康管理、医疗美容、康养、医疗器械、药品，第一层就有五个细分产业，在这五个细分产业集群当中，到底有没有能力和资源构建产业集群？有人跟我说，“我要在医药上构建产业集群”，医药这个细分的产业集群极为复杂，初步把它分为中药、西药、中西药、试剂等等，你到底要构建什么样的产业集群？这就涉及到细分产业定位和产业集群顶层设计，在项目中变得非常重要，它决定了项目未来能否成功，能否为这个产业未来的发展做出应有的贡献，为这个区域、为这个城市的产业发展能不能做出贡献？最后能不能顺便挣到钱？

我们做产业定位和产业规划时有很多方法论，核心方法论就是研究战略和对战略管理时所用的方法论几乎一样，当你在进行细分产业集群准确定位和做产业集群顶层设计规划时，无非要考虑这么几个方面：一是经济，二是社会，三是人口，四是技术。十五、二十年前，我在美国做咨询时，经济要素放在最后，二十后，经济要素变得非常重要，因为科学技术改变了人们的生活和工作方式，我们做产业规划时有对区域产业如何筛选产业的模型。

二、以终为始，全盘布局产业链

产业链资源如何整合？这个区域、你现有的资源以及未来想打造的集群规模应该是产业链整体布局的思维方式。

三、载体轻盈，提升产业高附加值环节，转型轻资产运营

怎么把载体做得轻盈，我们使用“微笑曲线”来分析产业地产项目的模式应该怎么构建，产业内容一定要充实，所谓载体轻盈，重资产模式和轻资产模式要相结合，一两个月前的一次峰会上我讲了一个主题“产业资产轻资产运营模式”，轻重两相宜，轻重并举。

四、坐实招商，深耕资源与客户，构建产业招商引资链

一旦产业顶层设计、产业资源非常清楚了，也知道产业项目产品，下一步最核心的是招商要坐实。

刚才我看到下面在座的有几位是我原来在天安数码城的同事。我们之前有一个北方的项目，项目建成后招商极为困难，三年过去，整个空间的销售和招租率不到15%，这么难的情况下怎么进行转变？我就是按照这个方法，明确我要做什么样的产业集群之后，把这个产业集群中的老大、老二、老三招进来，并且我可以给他很多优惠条件，让他产生产业效益。两年后，跟他相关的上下游企业以及同类竞争企业全部入住这个项目，目前项目一期40万方基本全招满，价格在六年前的基础上翻了1.5倍，不管租金还是销售。

招商体系的建设、运营，人才的培养以及招商模式的建立也是非常重要的，我相信这是在座所有房地产企业最关心的事，整个地产中，盈利模式有很多种方法，对产业的投资，未来的收益一定超过地产本身的收益。

坐实招商，深耕资源与客户，构建产业招商引资连，无非就是这么一个过程，相信大家都明白。

五、融资优化，构建产业资金平台

怎么解决类似项目重资产融资问题？怎么解决资金周期的问题？最近几年，中国在这个领域已经逐步开放了，尽管中国到目前为止没有一个标准REITs基金的模式，但类REITs模式在深圳已经有四个项目。这种融资模式取决于你怎么把一个产业集群构建好，提升重资产价值，获取基金的青睐，而不是坐地起价，如果没有很好的对产业生态、产业集群的运营，没有在产业上为这个项目和所在区域创造价值，做出应有的贡献，物业是不会升值的。

六、聚焦两线，强化配套落地

如何关注产业线和城市线？这两条线对产业地产项目的前期策划以及后期运营非常重要，特别是政府线，我们做每一个产业地产项目都要跟政府建立起良好的关系，这样的项目才有可能做好。我们在布所有产业线时一定要符合区域、城市甚至中国对未来产业发展的规划和要求。

未来深圳关注的七个核心产业，我把它归为两个产业集群，一是科技研发与科技创新，二是基础科学。深圳非常缺基础科学，尽管深圳目前在全国知名的院校只有深圳大学和南方科技大学，今天早上来的路上听新闻，说深圳有16所高等教育院校，我没想起来那14所是谁。

最近一段时间我经常看任正非的讲话，他说得很到位——科学技术的发展、科学技术的创新离不开基础科学的研究和人才培养。现在到底有多少人在专心学数学、学化学、学物理？没有，所有家长都希望自己的孩子学经济、学金融，我跟我孩子说你不要学这些，管理都不要学，我希望你学数学、化学、物理，因为基础科学的研究和人才的培养对一个国家的核验发展起到关键作用。近一百年科学技术发展史中，你们仔细想一想，运用到人们生活中的技术和科技，几乎99%创造发明于美国，中央、国务院赋予深圳的使命就是要在科技创新上做出贡献，用王岐山的话说，“深圳要在科学技术研发上给我在谈判桌上加点砝码”。

如果想把产业地产项目做成功，首先要有国家的情怀和产业的情怀，如果没有情怀，项目很难做成功。其次，光有情怀不行，还要填饱肚子，投资要有回报。

所以我写了三句话：1、形成新的产业集群，促进产业升级，满足国家和政府产业调配需求；2、协调政府完成城市功能区域的优化升级，增加税收，提升地方经济实力；3、创新企业经营模式，开拓企业经营领域，提升企业核心竞争能力，持续为企业贡献价值。

深圳新浪房产 05-19 21:12

曲建主题演讲——《粤港澳大湾区产业更新机遇与路径》：

有很多朋友在问这么一句话：深圳赚钱的地方有很多，为什么偏偏要放在这么一个环节上，这么辛苦地挖掘潜力？

我告诉大家，90年代初期，我负责编制深圳第九个五年规划.当时我是产业组组长，市领导把我叫到他办公室说，“你很聪明，我很相信你，但有一点交代你，深圳要走新加坡的道理，决不走香港的道路，在产业规划编制过程中，牢牢把握住这一点，剩下的就不交代你了。”

我参加“九五”、“十五”、“十一五”、“十二五”、“十三五”，马上又要带团队进入“十四五”规划编制前期安排，始终给大家交代的一句话就是牢牢记住，“产业第一”。为什么中美贸易摩擦、贸易争端聚焦点在深圳？没有聚在北京，也没有聚在上海，主战场在南山区，核心就是“九五”规划时深圳毫不犹豫地走向产业第一的发展道路。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》编制了一年多，终于向大家颁布了，很多人理解成炒房子、炒地的机会又来了。我可以告诉大家，这不是初衷，《粤港澳大湾区发展规划纲要》中的五个任务，没有一个跟房地产相关。恰恰相反，如何推动产业创新发展是重中之重的一项内容。

我汇报的话题是《粤港澳大湾区战略与产业更新方向》，这次的主题会，一个核心的理念是依靠发展产业增加自己的财富。

粤港澳大湾区已经全面进入3.0版本，1.0版本主要是制造业转移，合起伙一起引进来，2.0版本是服务业的转移，3.0版本最为重要的是科技创新业的合作。制造业、服务业、科技创新，稍懂产业的人马上就知道这实际上就是一个产业链条，制造业在80年代两者合作，90年代以后开始在服务业上合作，这是产业链的下游，制造业是产业链的中游，我们完成了中游河下游的合作，还剩下上游，这就是今天粤港澳大湾区所要做的事情，全力以赴搞科技合作。

最近，综合开发研究院很大一部分精力投放到河套地区，向这个地方集结，搞科技合作创新，一系列甚至不能直接产生经济效益的项目往最值钱的土地上植入，河套地区我们关注了二十年，开发建设方案翻了几番，寸土寸金，但突然之间宣布，不值钱、不创造价值的项目，重点步入这个空间。可想而知，大家看得出来哪些是现在国家当务之急，哪些是重点发展的领域。

伴随着制造业的全球化和服务业的全球化之后，进入创新业的全球化，下一步人才的全球争夺会成为激烈的热点问题。

粤港澳大湾区提出五大战略定位：

1、充满活力的世界级城市群。各个城市之间现在阻碍人才交流、阻碍人才流动的制度性障碍陆续都要撤销，甚至可能要建一条高速铁路，把9+2城市环珠江口做成一个圈，用350制式，完成人才在城市建半小时到达对方城市任何一个城市点，这就是充满活力的世界级城市群。

2、全球影响力的国际科技创新中心。这是在座各位高度关注的事情，我们搞的园区、产业跟科技创新到底有什么关系？如果中美之间没有贸易战，里面假的、大的、空的、忽悠的部分大家也就一笑而之，很多人早已看明白了，深圳是个包容的城市，不去揭穿你。今后在战争状态下，假大空的东西通通移除出去，全力以赴干真才实学的东西。

3、“一带一路”建设的重要支撑。美国的市场甚至部分发达国家市场都不让我们进，我们科技创新最后要把技术兑现成现金流，也就是说一切科技创新要找到市场营销空间，在这个背景下，我们要在“一带一路”上探索创新信市场。

4、内地与港澳深度合作示范区。深港之间的合作要加强，特别是科技领域的合作。

5、宜居宜业宜游的优质生活圈。

这些年来，企业，特别是低端企业、加工组装的企业已经开始向外迁移，我们每隔五年做一次调查，五年前，劳动密集型产业往外布局，五年后，IT行业都开始了，手机、通讯行业开始向外布局。五年前是为了降低成本，五年后是为了拓展市场，我们的园区运营商要想着为入园企业寻找一个国际营销网络体系，这是交给所有园区运营商的新任务，你帮着他打开一片市场，他带给你的是一片投资热土。

粤港澳大湾区参与国际供应链分工将按照四句话来进行：1、向上游发展，提高技术研发和产品设计能力。所有企业、园区、产业都要考虑这个问题，没有研发能力的项目，可能入园概率低很多。2、在中游精选，从事制造创造增加值最大的环节。低端环节可能要分拨出去，腾出空间。刚才介绍工改工时讲了一句非常重要的话，工改工的商业盈利模式是产业，不是土地，也不是房产，要从产业当中挖掘未来增值空间，这句话就是在中游精选，你招来的产业一定是增加值率高的环节。3、向下游延伸，积极发展渠道和品牌服务环节。4、相配套拓展，进入关键零部件、关键设备和关键软件领域。

深圳在粤港澳之间是一个极点城市，是重中之重的科技创新城市，香港、澳门、深圳、广州四城一线构成创新带，深圳是这个创新带最为重要的一个环节，深圳要做的事情就是对园区重新规划，运营水平重新设计，产业重新升级，从五个维度推动新产业心功能进入的安排。

1、产业定位要向知识密集型产业全面转型，刚才讲到关注龙岗、南山、宝安，再告诉大家，即将启动的是“西有南山、东有坪山”，坪山值得大家高度关注，有一系列安排，要让东部的高科技迅速崛起。

2、空间形态要向集约化城市产业综合体转型。

3、从单一生产功能向多元社区功能转变。

4、从无意识保护向低碳节能环保转变。

5、从物业服务向产业运营增值转变。

我们已经建了综合性科技中心，也在建深港之间的河套，还会建东部科技城，这一系列都将成为深圳在粤港澳大湾区中无论是产业转型升级，还是平台转变升级的重中之重任务，希望大家在这次《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地过程中寻找到工改工发展的方向，寻找到工改工盈利的模式。

深圳新浪房产 05-19 21:12

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，这一纲要是指导粤港澳大湾区当前和今后合作发展的纲领性文件。在此重大时代背景之下，产业发展将迎来哪些新的机遇与挑战？

中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建发表主题演讲——《粤港澳大湾区产业更新机遇与路径》。

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合一以严谨的态度，基于客观的数据，深度解读工改工最新政策，对城市更新工改工行业进行总结、复盘和预判，《2019年工改工白皮书》包括工改工政策梳理、数说工改工、城市更新发展调研三大篇章，干货满满。

深圳新浪房产 05-19 21:12

◎工改工战略模式

土地和物业带来产业和企业，园区+企业规模吸引资金的介入，最终做的是资产管理，而不只是房地产开发。工改工战略取势，构建投资逻辑；明道，建立自己的商业模式；优术，建立战术打法。

在一个特定领域做得很深，创新运营模式，找到中长期资本嫁接进来，持有资产，投资园区企业，这是工改工要做的事情。最终做深一个产业细分市场，产业平台做得很不错，可以复制，整合了大量产业资源。这就是这个时代，工改工应该关注和做的事情。

深圳新浪房产 05-19 21:12

◎工改工市场分化及其背后的产业链分工格局

还在核心刚需地段做工改工的，更多是类办公项目，赚地价差的红利。非核心地段，关外像天安云谷，要靠大规模建设构建产业生态。非核心小地段，更适合做综合整治产业运营，并不适合拆除重建，这背后反映的是产业链的微笑曲线。关外非核心地段更多承载的是研发、设计、中试等环节，而关内更多的是总部办公、销售流通、售后服务环节，两者之间有所分工。

我们把深圳分成三个大圈层：第一圈层是关内，以现代服务业为主；第二圈层是近关区域，以研发中试、高端制造、信息服务为主；第三圈层以生产服务为主，很多企业搬离深圳之前留在松岗、光明、龙岗坪地、大鹏、坪山，还需要依赖深圳的供应链做生意，但要控制成本，这些地区还有很多十几元/平米租金的厂房出租。很重要的一点是高新区扩容方案，未来工改工选址要靠11个高新园区的分布来做，目前能享受国家级高新区优惠政策红利。

以前做旧改，是从规划开始做，但工改工是从产业开始，先有了产业，围绕产业做规划，再建设、招商、运营，最后还要投资这个产业，对园区企业进行投资，投完之后回到这个产业，有了很多企业，用这些企业找政府谈，拿地拿项目。脱离产业、脱离生产要素整合，没有内容的产业空间，等于无意义的工改工。

做产业，就要思考现在做工改工面临什么时代，还有7个月，我们就进入2020时代。在2020时代我们将迎来什么呢？一、这是大湾区的时代；二、这是全球5G时代；三、这是中国进入资产证券化时代。我们会看到很多新的产业，如生命科学、基因修复、大数据、智能制造、氢能源、人工智能等。我们要选准一个行业的切入口，构建产业空间、产业平台，这就是做工改工。

选准产业的过程中，很多企业一上来就布局十个八个产业，真正成功的产业地产商往往只干一两个。比如全球最大的供应链巨头普洛斯只做仓储物流，也是全球最大的不动产基金管理人，管理400亿美金的资产。

怎么选准产业？我认为要在一线谈，跟企业交流，理解商业模式与选址策略。站在企业经营角度研究政策、基础设施（科研、交通等）、人才、高校科研院所、市场、成本控制、融资及行业前景。这背后我们会看到很多产业都有痛点，但这些痛点的背后是各类产业多而不全、全而不聚，创新生产要素流通整合障碍等现实问题就是工改工要解决的问题。

我们之前给东莞智能硬件工业园区的顾问，发现很多厂的长度是55米，因为整个流程摆下来正好是55米。如果不去生产车间，根本不知道人家为什么要造这个东西，也不知道产业空间怎么跟实际经营匹配。

既然做产业，就要回归生产要素上来。经济学理论中定义的生产要素有很多，土地是其中一个环节，更重要的是技术、资本、劳动力、人才，这些环节是生产要素中非常重要的领域。回到产业园区的发展过程，大家就比较明白。学术和研发的结合产生科技成果的转化，科技成果和资本对接，产生创业投资，跟生产、销售结合，产生了一个产业，跟物理空间结合，开始出现孵化器，跟上市公司结合，开始出现产业基金和并购。结合起来，形成产业园区，最后形成完整的产业生态：科技、园区、金融、实业。

如果你不能反向理解一个产业从出现到最后发展演变的过程，根本不知道一个园区怎么承载产业的运营。刚刚曲院长翻开白皮书扉页说，这是什么？一个公式，柯布道格拉斯生产函数，柯布道格拉斯生产函数中没有讲生产要素，我希望大家更多关注生产要素，而非土地本身，如果你只关注土地，发现工改工没得做，只有把生产要素整合到位，实现流通和整合，这就是机会所在。

国内目前创新生态是亚健康的，从政府到高校、到企业、到国际国内市场、到资本，很多都是流不通的，很多高校科研院所闭门造车进行基础言论、理论研究，没有跟市场对接在一起，所以我们看到产品开发和市场需求脱节。以色列引入很多全球500强设立研发机构，原创性、产业化空间、商业化快速实现都是使其创新生态非常完整、健全的原因所在，而这两个模式都是值得我们学习的。更重要的是做工改工最终做出的园区应该向他们对标，而不是原来的格局。

我们跟曲院长的团队一起研究，在成都做了一个成都国际生物谷，所以我们研究了全球十大生物科技园区，研究之后找了两个非常好的案例，一是美国北卡罗来纳州三角洲研究院，另一个是新加坡启奥生命科学园，他们有很好的人才扶持解决人才需求，还有从研发到小试、中试、量产全链条服务功能和基础设施配套，这些都是值得我们借鉴和学习的。

这背后透露的问题是运营的创新，运营无非是你给他提供资本服务、创新研发服务等等，运营服务带来的价值是企业对于园区有粘性，园区有增值收益，捆绑了很多企业，对政府有很好的议价空间。某种意义上，园区运营商承担了半个开发区管委会的职能，一个产业运营中创造了六个引领模式，除了简单的物业租赁以外，还包括政府发展服务对你的补贴支持，包括一系列运营服务带来的收益，还有企业全生命周期资本对接收益，还有品牌托管输出的收益。

当你做好一个项目的时候，拥有的是大格局，如果你在深圳做工改工，只是就一个项目讨论一个项目，往往发现在南山、福田做一栋类写字楼可以，赚一点地价差，但在关外做不了。如果你能站在产业格局，布局产业，做完之后可以获得更多项目空间，就打开了思路。我们最近跟关外的一个村合作做一个园区，村里拿这个园区品牌可以去别的地方拿地，村的领域空间向外扩张，如果连村股份公司的领导们都开始有这种想法，而开发商还没有这种意识的转变，我认为很难适应这个时代的变化和挑战。

大家都知道，工改工很难变现，等一下林清行长也会讲工改工怎么做融资。从长周期来说，收益率随着满租、租金递增、运营收益的叠加是往上走的，但融资成本是往下走的，背后有一个拐点，你要围绕拐点的出现布置运营和倒推融资工具的使用。未来资产证券化会充分倒推工改工的改造和运营，因为从ABS、CMBS、REITs领域倒推回来未来园区达到什么收益、有什么估值，能拿回多少钱，倒推回来就是现在应该怎么做园区。

深圳新浪房产 05-19 21:12

◎新政策周期下的政策导向趋势：回归产业升级+运营优质资产

就像白皮书的序中所说，回归到两年，一是回归产业运营，进入优质资产，比拼的是大家运营优质资产的能力。工改工现在已是供需失衡了，政府的监管政策加码之后，工改工变成大家不敢碰或不能碰的领域。开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工实施风险极大，但同时我们将面临持有运营低地价的机遇。

工改工发展产业园区必须具备以下条件：租售并举、综合地价成本低、运营能力及产业资源整合能力强、资金成本低，愿意通过培育企业成长收获高额回报。

工改工本质是做优质资产，重构投资逻辑的背后要看三个数据：首先是持有运营资产楼面成本，也就是我做到最后当成自己买楼，每平方米算下来多少钱，比如我是8000元、1万元/平买了这个楼，首五年年均租金回报率是多少？从中长期来看，资金成本是多少？不能只看短期，短期很多是在10%左右，中长期如果能降到5%、6%甚至更低，就更值得做，我觉得更多央企值得做这个事，像中海、保利，融资成本在3%-4%左右，做这个事情最有利。

工改工的核心是通过产业挣钱，而不是通过地产挣钱。

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◎3.0管制阶段政策影响

对销售对象、分割转让比例都有要求。工业楼宇原来全部可以分割转让，现在最多65%。这里面会预留什么缺口呢？大家要有警惕心理，个人认为不排除有一种情况会出现，因为现在要全流程监管，全流程监管的情况之下，如果你达不了标，完成不了产值、税收的承诺，怎么办？很有可能出现一种情况，达不到标的，拿剩下35%物业来抵，这种情况在前期拍地过程中已经出现过了，协议是对赌的，现在工改工没有出现对赌的要求，但我认为预留了这种可能性。

地价是另外一个大家非常关心的问题，宗地地价测算规则出来之后，用标定地价和评定地价，改变了原来以基准地价为基础的地价测算规则。地价测算规则征求了两次意见，一直没有公布标定地价数据，但业界普遍预期地价会上涨，而且认为地价的不确定性越来越强。

工改工全过程监管“紧箍咒”，每隔5年会有投产要求。从监管措施来看，对于城市更新工改工目前还没有达到最严格的情况，但对新增工业用地监管，目前有非常严厉的惩罚措施，如果项目公司不达标，项目公司控股公司及其法人代表、高管都列入黑名单进行惩戒。去年底的《工业用地供应管理办法》大家可以关注一下，如果在座各位是工改工的控股或股东高管，将来可能有连带责任。

政策层面是“六严四松”，“六严”即工业保护、产业落地、销售地价涨幅不确定、产权分割与禁改功能、转让限制、产业监管。

四项鼓励：一是鼓励自持自用，最近已批未建工业用地提容，要求新增面积的80%是自用，而且这种自用还不给你出租；二是年限，做M1，建成年限满十年就可以申报工改工；三是综合整治混合更新，未来到“十四五”，我们相信综合整治会占据主导地位；四是容积率放宽，取消了工业容积率上限。这四项鼓励指向一个很重要的关键词——资产运营。

我们在今年做了业界访问调研，左上图是业界在投的工改项目中，有多少是投工改工的，平均下来，39%是工改工项目，特别是以全国外来的房企为住，占50%多。但由于一系列政策出台，2019年新增投资计划对于工改中工改工的占比萎缩到10%，甚至有很多机构不再碰工改工了，本地房企还能做，因为没办法，我的厂房摆在这里，不改也得改。

工改工的意愿大幅收缩，大部分新增意愿聚焦于关内核心地段做产业综合体，持有资产，原先工改工的很多项目在积极寻求转型出路，探索能否工改保，重谈交易价格条件、交易换仓等，相信在座朋友都面临这些思考。资产收购意愿大幅降低，关外工改工新增交易更多以合作开发、拆迁补偿模式为主。所以工改工目前是潮起潮退的状态。

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◎工改工发展三大政策周期

工改工为什么这么多年之间有不同的走向？政策在其中起到很重要的作用。

回归分析，深圳总共有三个周期：

第一个周期，2007-2013年，工业区升级改造政策出台，开启了工改工序幕。

第二个周期，2013-2018年，由于1+6政策全面放开，特别是2016年《暂行措施》38号文出来之后，工改工项目又有了一波上涨的趋势，特别是全国房企和资本涌入进来。

第三个周期，2018年至今，进入管制阶段。为什么会出现管制阶段？等一会儿我们再关注其背后的因素。这个时候开始出现工业区块线，对于原来1+6中到期的政策进行修编。

这三个政策时代各个主要政策的对比情况，从补交地价、分割转让、产权分割面积、销售对象、现售预售、增值收益、创新型产业用房、产业监管、产规要求等方面。

1.0阶段，基本上一事一议，每个项目都不太一样。

2.0阶段，由于有了1+6政策，政策比较清晰，大家回归框架运作，产业用房、配套用房都可以分割销售，而且开放了非城市更新类最多50%可以分割销售。产权分割最开始是一事一议，到第二阶段，一开始没有要求研发用房，后面有了要求。销售对象环节原来有些区域有产业，有些区域没有产业。

3.0时代，我们看到另外一个很重要的特征，就是标定地价和评估地价正在到来，改变了原来用基准地价算地价的简易模式，产业用房和配套宿舍，新征求意见稿中要求捆绑销售，基本打掉了工改工现金流，但现在还没正式出来，大家这对一条关注最多，某种意义上它对于想进工改工的企业树起了高高的门槛。从分割面积来看，3.0阶段大幅度提高产权面积的分割，厂房套内1000平，研发用房套内300平。销售对象原来是企业，限产业，现在还要限注册和纳税年限，一级线限制造业及相关产业，但增值收益取消了，产业监管开始提出全流程强监管，明确产业资源先行导入的要求。

1.0起步阶段的代表案例，有花样年美年广场、龙岗天安数码新城。天安数码新城80%可以分割销售，美年广场50%产权面积可以分割销售销售，两者都要求企业购买，智慧广场没有要求企业购买，1.0阶段基本都是一事一议。

2.0阶段，1+6鼓励工改工之后，数和量全面暴增。前几年我们盘点了一下城市更新内工改工+非城市更新内工改工，统计之后发现一个很可怕的数据，未来10-15年，工改工供应量超过3000万平方米。因为商办跟工改工之间有竞争关系，商办供应量同期有2000万平左右，两者相加5000万平，竞争非常之激烈，所以市场上出现了很多改成居住功能分割销售的，拿着产业用房的指标，做成4.5米的LOFT公寓卖，卖使用权也好，卖产权也好。但这一两年的趋势是政府严打这一类，叫停了这类项目的入市销售。

2.0放开之后，出现了一系列乱象，我们又进入3.0管制时代。为什么叫管制时代呢？因为我们看到了很多管制情况。首先政府的政策思维发生了根本性转变，认为工改工在过去走了一些弯路，某种意义上驱逐了制造业的搬迁，不希望出现香港模式。什么叫香港模式？就是把制造业赶离香港，去内地发展。希望走新加坡模式，把低端迁出新加坡到东南亚，但保留高附加值制造业，比如生物制药、半导体电子行业、炼油、临港加工产业。“在2018年经济增长比较困难的时期，对政府来说，保住实业是最重要的，我们跟政府产业部门朋友交流经常会得到一个很重要的信息，即制造业实业创造的产值和税收最实在，远比服务业实在得多，所以政府的政策思维发生了根本改变。”

严管违建。在香港九龙工业大厦火灾事件之后，很多擅改商住的项目离全面整顿只差一根火柴。

市场炒作与波动。福田、南山很多区卖出的项目，最高的成交价有按照地面价算10万元/平的土地，很多项目盲目算账，甚至按全部擅改功能算账，民间金融P2P、私募基金介入炒房，放大杠杆后崩盘，2018年上市公司降价甩卖资产拆穿虚高市价，加上严厉新政打击，工改工市场进入洗牌与价值重构阶段。当前我们处于3.0管制时代，它能走多远不好说，我打一个问号。2025，就像城中村综合整治一样，它跨入“十四五”全面管制。

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◎工改工活力地图

综合分析批计划、批专规以及能实施的情况，其实三者之间非常均衡的只有两个区：南山和福田。

南山和福田近两年还有愿意确认实施主体的，尤其是在出了新政策之后，因为这两个区有产业办公的刚需，而且能拿着在工改工在有地价差的情况下做类办公产品，最后获得差价。其次，原特区外，或者说出南山和福田之外，能实施好的就是宝安了，宝安是粤港澳大湾区非常之核心的热点区域。

今年还愿意投工改工的项目绝大部分在这三个区，其他区的工改工基本都不怎么考虑投资了，除非能混商住。

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◎工改工大数据

截至2018年12月31日，深圳市累计已列入计划工改工项目共165个，包括工业用地改成M0、M0+M1、M1，也包括仓储用地改成W0，纯工改工项目165个，在城市中心项目占比22%；含工改工的工改综合项目共计140个，占总城市更新项目约19%，两者合计占比约41%。

目前已批复专规的项目有72个，已批复规划的工改工产业用房796.3万平方米，如果加上今年一季度、二季度，肯定超过800万平方米，配套宿舍供应量168.68万平方米，配套商业90.63万平方米。

从土地移交率和容积率来看，很意外地发现2012年、2013年容积率突破6.0以上，新深标是从2014年开始实施的，按照老深标，当年工改工确实有很多容积率突破和提高的情况，纯工改工中容积率批到最高的有11.0，在车公庙。“我们觉得很神奇，反复确认数据，确实就是这么多，但是在老深标时代批的。”进入新深标时代，容积率回落，现在普遍是5点多，今年新深标修订版取消工业容积率上限，相信工改工容积率肯定还会持续往上走。

目前已通过实施主体确认的工改工项目共极43个，拆除规模121.3公顷，实施率26%，呈现上升态势。城市更新总体实施率是38%左右，说明工改工到了实施这一步，确实有比较大的困难。工改工前期不用投什么钱，真正到确认实施主体那一步，大家就迟疑、犹豫了，因为这个时候开始要付出拆迁成本、交土地出让金，这些都是比较大的压力。

到底是谁在深圳做工改工？根据合一进行的申报主体股权穿透分析和实施主体股权穿透分析结果，超过50%是非房企做工改工申报，超过50%是非房企做实施，这里面涵盖了很多实业和金融业主体，实业旧改在工改工占主导，这就是当年所说的工业区升级改造本身是产业升级。

为什么我们今天说回归产业升级？这么多年来，一半以上的工改工都是产业升级项目，还有另外接近一半的项目有更多房企参与。

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◎工改工功能类型：工业用地；M类土地，工业M1、M0；W类仓储物流用地；M+X、W+X等

狭义上的工改工包括城市更新、拆除重建、综合整治，也包括综合整治+拆除重建。广义上的工改工包括净地开发的工改工、定向招拍挂出来的工业用地，也包括农地入市工改工，规划调整、未来增容比较受关注。

最近规土委出了新政策，鼓励产业未建提容。规土委土地利用处表示，如果把深圳存量工业用地都提容，可以释放出1.6亿平方米建设用地。另外还有土地整备利益统筹留用地的工改工开发。《2019年工改工白皮书》统计的是城市更新中的工改工，是狭义上的工改工类型。

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◎工改工改造开发企业利益和政府诉求的结合点

为什么当前大家关注工改工？有的人说，“没什么项目可做，所以考虑一下工改工”。但罗宇认为，工改工本身能做得起来，又有那么多企业推进——到目前为止，纯工改工项目已有165个，涉及拆除范围8.9平方公里左右，背后一定有原因。

罗宇认为主要有五个方面：

1、工改工面临的改造主体、业主对象相对单一。“城中村和旧小区的改造非常复杂，业主数量数百个、上千个，工改工的业主单一，好谈判。”

2、政府愿意推动。可选择地块多，特别是有很多企业陆续把工厂从深圳迁往河源、江西、湖南等内地省、市，政府希望企业把总部留在深圳。

3、工改工前期投入成本比较低。2016年、2017年以前相对比较低，当时不需要重资产，先买厂房，再搞工改工，当年更多的是拿着自有物业改造，或者跟别人签拆迁补偿协议后开始片区改造。真正花大钱是实施主体确认的时候，要付拆迁相关款项，交保证金，银行给你出保函，然后拆楼，补缴地价。“工改工大金额投入往往在后期，绝大部分工改工项目在前期计划立项、专规部分花不了很多资金投入，这也是很多人参与的原因。”

4、早期工改工同类案例溢价高。2010-2011年出现的智慧广场、美年广场，智慧广场位于侨香路，2010年周边都是工厂，货柜车往来导致沙尘滚滚，产权难卖，而且是厂房房产证，只有两个单位730平米和1300平米，最后实现4-5万/平的均价。“大家觉得原来工改工能卖到这么高价格，开始关注，认为这里面有溢价。事实上关内很多工改工项目很大的收益就在于做的是类办公，但不用交商办地价，从地价差获取高额收益。”

5、申报时间相比城中村、旧小区要短，没有那么复杂的意愿征集，各种流程比较简单。

土地资源稀缺的大湾区，工改工已成为很重要的趋势。“如果给工改工下一个定义，我认为就是把存量低效工业用地盘活改造，承载产业转型升级。”

罗宇总结，工改工的趋势不只在深圳，“最近我去了东莞、广州、佛山、中山等城市，我们经常听当地政府说，这里有一些‘蓝色的土地’。什么叫‘蓝色的土地’？从空中看下去是蓝色铁皮棚，现状容积率很低，1.0以内，这就是他们认为需要盘活改造的存量低效利用的工业用地。”

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◎工改工背后的产业升级诉求：从“中国制造”到“中国创造”

总结2007年开始的这一轮旧工业区升级改造以来，很多时候我们都在讨论空间问题，但我认为首先应该回到产业升级的问题。1978年开始做“三来一补”，2000年左右形成四大支柱产业，2010-2011年形成六大战略新兴产业，2014年提出三大未来产业，2018年又重新调整提出七大战略新兴产业。

过去这几个时代的发展过程中，产业升级是工改工背后很重要的动力所在，也就是我们所说的工改工的内容所在。这个内容背后的诉求是什么呢？今天大家关注的中美贸易战很大的一个课题就是《从“中国制造”走向“中国创造”》的过程，也就是我们追求的产业升级内容。

相比早年发展“三来一补”传统制造业需要的普通厂房，和2000年开始发展现代服务业需要的写字楼，现代战略新兴产业和未来产业对于产业空间的需求不仅仅是新型产业空间，还需要政府的政策扶持、资本投入、配套服务、研发技术创新，这种要素资源的整合更为重要。

80年代发展“三来一补”需要的是低成本工业园，当时劳动力成本也比较低，房租低，企业家们通过出口赚取差价。90年代出现了科技园区，比如华强北的赛格科技园，赛格科技园走出腾讯、创维以及很多企业。2000年之后，这些企业慢慢成长起来，华为、中兴开始建立自己的总部科技园区，如果大家去南山科技园就可以看得到很多这种类型的总部科技园区。2010年进入产业综合体时代，讲究产城融合，天安云谷、天安数码城等项目陆续到来。

再过七个月，我们就进入2020时代，这个时代要完成的是产和城的融合，更重要的是和人的融合，因为未来发展的七大战略新兴产业，最重要的是科学家、IT人才、研发人才，他们跟早年产业园区或产业空间所服务的人才、劳动者群体完全不一样，未来应该是产、城、人融合的时代，这个时代最典型的表现就是智慧园区的出现。

遍数过去的四个产业园区发展时代，其本质是园区承载了大量快速成长型企业成长的平台，这是园区存在的意义和价值。

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◎大湾区工改工城市产业更新背景

我们当前所处的工改工为什么叫“3.0时代”？很重要的机遇就是今年迎来《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，进入大湾区工改工产业升级时代。粤港澳大湾区在全球四大湾区中，拥有最大的土地、最多的人口，但GDP总量、人均GDP或者说全球500强科创企业拥有量都不是第一，这也是我们跟其他三大湾区的差距，赶超其他三大湾区是粤港澳大湾区的重要使命。

深圳是湾区中的核心城市。作为国家经济中心城市，又是全国科技创新城市，深圳在湾区的定位非常高，湾区其中一个很重要的定位就是发展成为全球科创中心。但在发展过程中，我们面临一个很现实的困难——土地。

深圳陆域面积1997平方公里，可建设用地面积1004平方公里，目前基本已经用得差不多了，只剩下不到1%的可建设用地。这背后还有两个很典型的数据：一是GDP，去年深圳的GDP是2.4万亿，超过香港，每平方公里土地产出超过12亿人民币，是中国大陆最大的产出平效，并且还在增长。越往上增长，难度越大。因为越往上增长，经济发展和土地承载能力存在很大的矛盾。二是深圳说——“来了，就是深圳人”，深圳的管理人口按照2000万人计算，每人实际拥有的可建设用地面积是50平方米，这50平方米已基本用完，人地矛盾成为深圳往后发展很大的瓶颈。

在这种形势之下，工改工成为大家非常关注的课题。如此之大的经济总量承载，如此之少的土地，还要继续发展，只能从存量中寻找增量。

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《2019年工改工白皮书》有哪些精彩亮点？合一城市更新集团董事总经理罗宇先生发表主题演讲——《工改工3.0时代：产业更新机遇与挑战》，一一揭秘。

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为客观如实地反映深圳工改工行业的年度发展，更好地为合作伙伴提供市场信息服务，把握长期趋势，合一城市更新集团系统梳理过去十年工改工大数据，编撰出品《2019年工改工白皮书》。

中国（深圳）综合开发研究院院长曲建、合一城市更新集团董事总经理罗宇共同为《2019年工改工白皮书》揭幕，开启粤港澳大湾区产业新篇章。

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「工改工3.0时代高峰会暨《2019年工改工白皮书》发布会」现场，可谓高朋满座、星光璀璨。

包括中国（深圳）综合开发研究院院长、经济学博士后、国家商务部聘任专家、广东省政协委员曲建先生；合一城市更新集团董事总经理、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、深圳市房地产租赁行业协会创会副会长、华勤城市更新研究院理事长、北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授、城市更新APP创始人罗宇先生；深圳市合一产业运营有限公司总裁金鉴先生；华夏银行深圳蛇口支行行长林清先生；深圳市城市更新企业协会创会常务副会长舒宏华先生在内的近150家开发企业和金融机构代表出席发布会。

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虚位以待！

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时间：2019年6月2日上午

地点：深圳·罗湖

更多精彩，直击现场。

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| 与会嘉宾 | 

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一切周期性行业，最难的就是在不确定性中找到确定性，于无声处听惊雷。2018年，深圳进入工改工的政策大年，由此走入工改工3.0时代，一系列严控政策出台，严控工改用途，工改工进入管制阶段，回归产业时代。

工改工3.0时代的序幕已经开启，在这个关键时间点，合一城市更新集团将于6月2日在深圳罗湖，举办工改工3.0时代高峰会暨《2019工改工白皮书》发布会，特邀城市更新领域知名专家与产业地产大咖，聚焦工改工3.0时代产业开发运营机遇及挑战，剖析工改工产业运营关键成功要素，共同探讨大湾区时代下的产业更新路径，分享产业园区的融资之道。