粤港澳大湾区多元化投资白皮书发布会

乐居深圳 05-20 00:27

林伟:2018年，房企规模化冲刺日益激烈化，各级政府力推精装交付，新技术助力房企多元化业务发展

智慧商业通过引入或自建新业态，同时进行商业场景智慧化改造，实现新商业化，将成为商业地产升级的突破点。市场进入调控期，效率提升更加紧迫，物联网提速地产后销售时代的服务化运营，智慧物业在降本增效之外，更发掘无限服务可能，地产总部开始全力推行智能化业务。空间智能化需求凸显，通过全屋智能系统、智慧社区系统、用户运营系统形成一体化空间智能解决市场需求。

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智能化

 《空间智能化：从全屋智能到智慧社区》 雅观科技CMO 林伟

主持人：现在是互联网的时代，每一个房企都愿意享受一站式的平台，而拎包入住呢也是都市年轻人的最佳选择，而空间智能化的生活也成为了当下的主流，接下来有请雅观科技CMO 林伟 为我们带来空间智能化：从全屋只能到智慧社区的主题分享，掌声有请林总

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商业

主持人：感谢刘院长的精彩分享。

听了我们前两位的分享，大家对于未来的投资以及布局有了更多的选择，而接下来的这位嘉宾，为我们带来的主题是“大湾区时代的华润置地前海创想”看看能否给大家带来更多不一样的投资理念，有请华润置地深圳公司写字楼市场部负责人 李浩华李总；掌声有请

李浩华:华润置地作为中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，最具代表性的有深圳华润中心、华润城、华润深圳湾、华润前海大厦等。

李浩华总讲到华润旗下“前海润加速产业平台”落子华润前海大厦——通过服务实体经济的转型升级，在实体企业、创新和金融服务三方面搭建深度对接合作、孵化的桥梁，形成集聚效应，助力前海产业转型升级。

Officeasy润商务，构建多元商务体验，以企业客户和白领员工需求为导向，从华润置地旗下丰富的空间产品和配套为依托、以智慧平台为链接工具、以多元服务为内容，致力于构架“快乐工作，优雅生活”的商务生活场景，成就企业客户的发展。

凭借华润置地卓越的写字楼运营能力和品牌溢价能力，华润置地深圳三座自持性写字楼租金高于同区域平均租金约40%-70%，中国华润大厦、华润置地大厦位列2018年深圳出租面积TOP1、TOP2。

华润前海大厦——从区位、运营、硬件、品牌四大方面构筑前海商务最强生态。

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佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长刘策

《佳兆业立足深圳城市更新，湾区多元化布局之路》

主持人：感谢陈总的精彩分享。由此也看的出来我们星河控股集团的目光非常的长远，今天我们请到了很多在房地产行业，有代表性的嘉宾，接下来的这一位就是佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长刘策来到我们的现场，佳兆业立足深圳的城市更新多年，那刘院长对于多元化的布局又有什么样的看法呢，掌声有请刘院长为我们带来精彩的分享

刘策:佳兆业在3-5年内进军全国前十，积极看多地产，在一片悲观和质疑声中，佳兆业房地产市场销售额又创历史新高。刘院长说到房地产行业基本面没有变，但形式却变了。佳兆业主要从新地产（C2B、金融）、泛地产（产业园、科技、文旅、康养）和存量地产（社区O2O、城市更新）三大关键词出发立足城市更新，湾区多元化特色发展之路。房地产行业呈现大分化趋势，行业不再雨露均沾，“出身”决定命运，城市等级越高，房价复合增长率高于全国均值概率越大。

聚焦房地产痛点，培育金融投资产业发展，用新金融“重构”离金融最近的行业。

房企百强非地产投资金额和数量增长迅速，多元发展成共识；房企标杆已覆盖主流泛地产领域大多数，佳兆业以资本并购，发展多远板块；在政策、市场、行业成熟度等因素下，泛地产业务发展态势各一。

中国房地产正处从“增量市场”到“存量市场”的转轨期，存量市场正在逐步崛起，未来必将成为主赛道、主战场，存量市场由区域化向全国化。存量市场格局下，城市更新及增值再造机会凸显，深圳土地资源稀缺，城市更新更具发展潜力。

佳兆业深耕粤港澳大湾区，布局全国，全球拥有六大上市平台，坚持湾区特色多元化之路，重点布局粤港澳大湾区城市更新项目。

佳兆业专注旧改20年，可称为中国旧改之王、城市更新领跑者。跟随行业主航道方向，追求行业优势，成为地产行业领军者。

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星河产业集团产业发展中心总经理  吴孟轲

《迈向多元布局，引领城市运营》

主持人：欢迎回来， 接下来我们进入到主题演讲环节 说到我们的星河产业集团相信大家并不陌生，他们的项目常获得同行业界的一致好评，而面对与粤港澳大湾区我们的星河集团有什么新的布局呢，接下来有请星河产业集团产业发展中心总经理  吴孟轲 吴总、为我们带来主题演讲，掌声欢迎！

吴孟轲:  星河以”略微超前半步”理念为指导，运用星河智慧推动区域繁荣，形成地产、金融、产业、商置、物业良性互动，共驱发展。业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营。业务覆盖珠三角、长三角、京津冀、中西部逾 20 座城市。以产业为引领，金融为护驾，地产为基础，商业为支撑，物业为配套”的“1+5” 架构。

星河地产开发历经31年沉淀，初步完成珠三角、长三角、环渤海战略布局。产品线包括：资源系、总部系、城心系、精品系。而在城市更新业务上，项目布局紧跟政府发展战略和规划，主要分布于粤港澳大湾区重点发展区域，均处于广深莞惠十三五规划优先拆除重建区。

2016年，星河撕去“地产”标签，在不断夯实房地产主业的情况下，成立地产、产业、商置、金融、物业五大业务集团，积极探索多元化发展，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等方面。

而星河最为典型的业务板块则为产业与商业领域，在产业领域独创“产·城·融·投”创新运营模式，已成为行业标杆；星河商业品牌、管理输出的轻资产运营模式也已经得到市场的广泛认可。

星河的愿景是做城市运营引领者，从增值土地到重塑居住，从布局金融致新经济，从升级消费到创造体验，在城市的不同维度，星河以先行者的姿态深耕城市，布局未来。

在中国城镇化升级、消费升级和产业升级的过程中，星河将以城市运营引领者为使命，汇聚星河生态圈的力量，致力于推动区域繁荣和城市化发展。

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深圳商务公寓十大经典案例颁奖

主持人：接下来我们将为您公布的是获得深圳商务公寓十大经典案例奖的项目，他们分别是：

深圳湾1号；深圳中心天元；深业上城；瑧湾汇；卓越前海壹号；太子湾湾玺；深圳湾瑞府；龙光玖钻；中洲湾；深圳万科云城，祝贺他们。

请以上获奖企业代表就来到舞台上接受奖牌，有请颁奖嘉宾易居克而瑞深圳区域总经理 陈洪海、华润置地深圳公司写字楼市场部负责人 李浩华、有请二位嘉宾为我们的获奖企业颁奖

请大家共同看向镜头合影留念，谢谢大家请入席就坐，恭喜获奖企业，再次感谢两位领导；

最后，让我们再次以热烈的掌声，对以上获奖企业和项目表示祝贺！

谢谢大家的见证及其支持，相信大家都想进入更加深入的交流，下面我们进入茶歇环节，各位可以自由交流，稍后我们将会为您带来下一环节的主题演讲。

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深圳产业（办公类）优秀运营商颁奖

主持人：接下来我们将为您公布的是获得深圳产业（办公类）优秀运营商奖项的企业，他们分别是：

卓越置业集团有限公司；华润置地；深业集团有限公司；万科企业股份有限公司；深圳市前海开发投资控股有限公司；深圳市中洲投资控股股份有限公司；嘉里建设有限公司；深圳市京基房地产股份有限公司；招商局蛇口工业区控股股份有限公司；佳兆业集团控股有限公司，请以上获奖企业代表来到舞台上接受奖牌，有请颁奖嘉宾克而瑞深圳区域深莞事业部总经理刘彩虹， 佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长刘策、有请二位嘉宾为我们的获奖企业颁奖——请大家共同看向镜头合影留念，谢谢大家请入席就坐，恭喜获奖企业，再次感谢两位领导；

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粤港澳大湾区物业服务创新先锋颁奖

主持人：接下来我们将为您公布的是，粤港澳大湾区物业服务创新先锋颁奖获奖企业分别是：

万科物业发展股份有限公司；碧桂园服务控股有限公司 ；长城物业集团股份有限公司；中海物业管理有限公司；保利物业发展股份有限公司；金地物业管理集团公司；深圳星河智善生活股份有限公司；佳兆业物业集团有限公司；深圳市彩生活服务集团有限公司；华润物业科技服务有限公司，祝贺以上企业。

请以上获奖企业代表就来到舞台，有请颁奖嘉宾易居克而瑞深圳区域总经理 陈洪海， 雅观科技CMO 林伟 、有请二位嘉宾为我们的获奖企业颁奖

请大家共同看向镜头合影留念，谢谢大家请入席就坐，恭喜获奖企业，再次感谢两位领导；

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粤港澳大湾区产业（园区类）优秀运营商颁奖

主持人：《2019年度粤港澳大湾区多元化投资白皮书》在今天正式发布了，从大湾区的发展背景，规划条件，发展潜力、经济产业，房企布局，成功案例，未来展望等多个方面对粤港澳大湾区的各个地产产业进行了专业深入的研究，为开发企业在粤港澳湾区发展助力，也为我们的地产人研究分析粤港澳湾区提供参考，我们欢迎大家踊跃的订购希望能给您带来更多的帮助。

接下来进入第二个环节了，既然是多元化的市场就需要各位共同的助力，我们特别评选了六大类权威榜单，为行业树立新的风向标，首先颁发的是粤港澳大湾区产业（园区类）优秀运营商，他们分别是：

招商局蛇口工业区控股股份有限公司；天安数码城（集团）有限公司；星河产业集团；深圳投资控股有限公司；佳兆业集团控股有限公司；金地（集团）股份有限公司 ；华发城市运营投资控股有限公司；深圳正中企业服务有限公司；深圳吉祥服务集团有限公司；大悦城控股集团股份有限公司，有请以上获奖企业代表来到舞台，

有请颁奖嘉宾易居企业集团克而瑞副总裁 张兆娟张总，星河产业集团产业发展中心总经理  吴孟轲吴总、有请二位嘉宾为我们的获奖企业颁奖

请大家共同看向镜头合影留念，谢谢大家请入席就坐，恭喜获奖企业，再次感谢两位领导；

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主持人：感谢陈总给我们带来的湾区多元化投资分享。（请陈总留步）

 《2019年度粤港澳大湾区多元化投资白皮书》发布

您提到在未来的多元化市场当中，我们也将开启房企更多的业务布局，将会迎接更多的机遇；在这样的机遇之下，我们将正式开启《2019年度粤港澳大湾区多元化投资白皮书》的启动仪式，掌声有请各位主理嘉宾登场，

有请

1.易居企业集团克而瑞副总裁 张兆娟张总请就位，

2.星河产业集团产业发展中心总经理  吴孟轲吴总就位，  

3.佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长刘策刘院长请就位、

4.华润置地深圳公司写字楼市场部负责人 李浩华李总请就位、

5.雅观科技CMO 林伟林总请就位 、  

请我们的各位主理嘉宾走向手印定点处，左边三位的嘉宾伸出您的左手触碰手印，右边三位的嘉宾请您伸出您的右手触碰手印，请转身，将您的微笑转向我们的摄影镜头，接下来让我们全场进入倒计时6、5、4、3、2、1 启动 伴随着蓄势待发的手印力量缓缓升起，我们将为您开启——布局市场——数据分享——投资精准——财富共享的未来新格局，亲爱的朋友们在这里我宣布《2019年度粤港澳大湾区多元化投资白皮书》正式——发布

请工作人员为各位领导嘉宾送上白皮书，在今天这重要的日子里让我们用摄像机记录下这精彩荣耀时刻，同时有请各位领导嘉宾来到舞台中间进行合影留念，请大家看向镜头我们将共同拍下2张照片，第一张，第二张，谢谢各位领导的精彩助力，请大家入席就坐谢谢。

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《湾区“新格局”，粤港澳大湾区多元化投资》

陈洪海 易居克而瑞深圳区域总经理

陈洪海: 

粤港澳大湾区具备湾区和城市群两大突出优势，与旧金山湾区均为三核为主发展，科技产业优势明显。在大深圳产业格局或将形成，产业关联带来城市关联，交通关联促使人口红利外溢。

以深圳为中心的大湾区产业格局，将带动整个大湾区的发展，深莞成为产业升级的样板，受地域面积限制，深圳产业及规划格局主动外拓，周边城市获益，大深圳产业新格局发展模式确定为“深圳总部+产业外溢城市研发+生产”。

 大湾区形成以“极点带动+轴带支撑”的网格化空间格局和以“中心城市+节点城市+特色城镇”的城市群和城镇发展体系。粤港澳大湾区积极吸引和对接全球创新资源，建设国际科技创新中心；辐射带动泛珠三角区域合作与发展。

“广-深-港-澳”科技创新走廊以四个中心城市为核心发展服务业，外围承接制造业转移，形成一廊四城多核心，深圳起着发力点的作用。大湾区致力推动大湾区教育合作发展和建设人才高地，着力打通大湾区9城与港澳间的人员流动渠道大湾区致力推动大湾区教育合作发展和建设人才高地，着力打通大湾区9城与港澳间的人员流动渠道。

国企拿地普遍积极，占据天时地利人和，地块资源相对丰富。拿地总价TOP10聚焦于热点一二线沿海城市，土地市场呈“国进民退”。同时，在各个领域，行业并购整合的动作都在加快。市场整体表现出运营下滑的状态，但龙头房企“强者恒强”，周期运营依然处于快速高周转。

地产行业调控深化，规模房企在多元化业务的发展中更有所侧重，“主业为基，万变维新”，房企多元化转型大势所趋。

 粤港澳大湾区以住宅为主，多元化布局在办公、商业、产业、长租公寓、商务公寓、物业等多领域；产业领域打造国际科技创新中心、培育科创产业，促进产业转型升级、推动区域经济发展；办公领域以科创为引擎，集“金融+科技+产业”于一体；商业领域将会迎来更多年轻高端人才汇聚，湾区消费升级，商业价值凸显；长租公寓领域湾区政策红利释放，产业、人口加速聚集，租赁市场空间巨大；物业领域房企积极探索物业服务新蓝海；商务公寓领域则是房企在湾区优质资产的象征。

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主持人：谢谢张总为我们带来精彩的分享，让我们对房企多元化投资有了深入的了解，刚才张总说到了粤港澳大湾区扮演着创新场的角色，为我们开拓了新的投资机遇那么说到粤港澳大湾区多元化投资我们将如何精准的定位呢，伴随这个问题，我们再来深入的谈谈对于湾区多元化投资的看法，下面有请易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海陈总为我们分享他对“湾区多元化投资”的看法，掌声有请陈总。

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张兆娟：近年来，多元化从「零星尝试」到「蜂拥而上」已经成标配。然而，房企的主业依然是「地产」，一方面，房企主业继续规模冲刺；另一方面，房企投资面临困扰（政策变化、盈利模式不清晰、培育期长等）。近三年来，房企在投资市场越发「活跃」，更爱投「专业性强」的「非地产」领域，比如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育，除了合作方式外，很多开发商更愿意下场自己做。地产相关领域，「长租公寓」值得关注。

从TOP30房企多元领域布局图可看出，主要在物业服务、商业地产、产城/园区、长租公寓、代建、康养、金融、教育等多领域。在多元化践行之路中，房企多元化实践的各类业务中，有忍受痛点和难点困扰的业务，如盈利难的长租公寓和养老，也有渴望踏上规模赛道的业务，如处于资本风口的物业和已初步成规模的商业。

在政策严控下，传统金融窗口关闭，布局逐渐放缓，但股权投资基金正当时，TOP30房企超过一半布局股权投资基金。而教育产业化在运作路径受限下，仍回归主业配套，房企做教育主要以产业化运作、地产配套两种典型路径，TOP30房企70%布局教育除碧桂园外的20家房企的教育板块作为配套运营。

土地政策从严，类地产发展更困难了，回归产业本质，主以运营为王。对于龙头企业而言，产业资源转向更偏实体产业领域，房企搭建产业实质上一直在推进但真正产生效果还需要时间。

在文旅方面，土地出让政策变化对文旅运营提出更高要求，可售面积下降，运营配套比例上升，对开发商运营能力也提出了更高要求，这导致房企纷纷开始通过合作、自创品牌加大运营，行业进一步向头部集中，如华侨城、恒大、复地集团，在2018年，全国旅游业实际完成投资17750亿元，头部企业包括“华侨城、万达、融创、雅居乐、万科、方特、长隆、恒大”，总投资1.095万亿元，占比62%。

在租赁方面，盈利难、供需错配可以说是当下难点，就全国总租赁市场规模来看，主要以北上广深一线城市才有空间。但政策利好，市场巨大，预计十年内迎来爆发。2013年以来各部委发布重磅政策49条，从顶层设计到全面部署支持产业发展；未来10年，随着60后进入老龄化，其客户观念和支付能力将改变养老市场现状。供应结构不合理，低端需求被低估，以上海租赁市场为例，租金4000元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套中高端租赁住房，供应结构偏差。但政策利好，市场潜力大，房企纷纷布局。

物业前景广阔的规模赛道，政策放开限制下，鼓励发展，资本市场认可行业价值，“泛业态” 扩充服务空间，“大服务生态”已成，场景日益丰富。房企在转型逻辑下，通过加大商业布局，开发商向运营商转型，通过抵御住宅业务限购、限价、限贷等政策风险，稳定现金流，商业地产获取稳定的租金收益。

专业化趋势下，头部房企纷纷布局。房地产投资与开发分离成主流模式，专业化强头部房企具备布局优势。在重变轻的转型诉求下，越过资金壁垒，降低投资拿地门槛，以价值输出实现小股操盘。抵御多变的外在环境，抗周期风险能力强。

乐居深圳 05-20 00:27

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环节一：白皮书发布

《2019房地产多元投资领域全景报告》

张兆娟 易居企业集团克而瑞副总裁

乐居深圳 05-20 00:27

尊敬的各位领导各位来宾、女士们先生们，以及现场的媒体朋友们，大家下午好！这里是粤港澳大湾区多元化投资白皮书发布会暨湾区投资高峰论坛现场，各位好，我是乐居财经频道的主持人婷婷，首先请允许我代表主办方对各位嘉宾和媒体朋友们的到来，表示衷心的感谢及热烈的欢迎！欢迎大家。

粤港澳大湾区已经成为我们大家讨论的热门话题，相信大家也是对粤港澳大湾区的规划有着一定的了解，而他就像我们人体的心脏一样带领着周边的城市引发更多的经济点，本次发布会也受到了同行业界的精英和大咖的关注；

那么在发布会开始之前请允许我隆重的为大家介绍出席本次发布会的嘉宾，他们分别是：

易居企业集团克而瑞副总裁 张兆娟张总欢迎您，

易居克而瑞深圳区域总经理 陈洪海陈总欢迎您，

星河产业集团常务副总裁 吴孟轲吴总欢迎您、

佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长刘策刘院长欢迎您、

雅观科技CMO 林伟林总欢迎您 、

同时我们还邀请到行业内的一些知名企业代表、专业学者和媒体朋友们，再一次对各位嘉宾的莅临表示热烈衷心的感谢和热烈欢迎！欢迎大家！

今天我们的会议分为三项议程，首先进入第一项议程

我们大家都知道随着经济的发展，人民生活水平的不断提高，对生活的需求不再只是居住这一块。很多房企从中看到商机，逐渐开始布局多元化投资发展。接下来我们请出第一位嘉宾，他为我们分享的主题是房企多元化投资看法，让我们掌声有请易居企业集团克而瑞副总裁张兆娟张总掌声有请。

乐居深圳 05-20 00:27

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湾区“新格局”

粤港澳大湾区多元化投资白皮书发布会暨湾区投资高峰论坛

时间：2019年5月30日(周四） 13:00-17:00

地点：深圳·星河WORLD二期国风艺术馆（多功能厅）