直击 | 粤港澳大湾区新时代发展机遇论坛

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持杨高宇】接下来我们每一位嘉宾用一句话来解读今天的论坛。

【滕宏庆】我是搞法学的，我主要还是从法学的角度来去解读和认知我们今天的这样一个活动和纲要。“越改革越需要法治”，法治说到底就是营商环境。我用一句话来总结，粤港澳大湾区未来的发展离不开法治，法治一定要先行。

【梅青君】我用三个“新”总结今天的活动，我们是“新时代”、“新增长”、“新契机”，三个“新”的论断下，未来的湾区跟我们每个人有深切的关系。

【耿延良】在座的各位我们又站在一个新的历史起点上，抓住机遇，我们一定会有新的收获。

【贺小毛】我是从事社区金融这一块的，社区是城市的细胞，希望在大湾区规划要素里面，社区随着城市的发展，大湾区给城市的社区带来双重的机遇。谢谢！

【杨丽艳】我想给在座各位的建议是，要坚定持有湾区的优质资产，要尽快布局湾区的分支机构和投资，同时要转变创新思维，借助大湾区这样的一个平台走向世界。

【主持杨高宇】接下来嘉宾合影，谢谢！

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【主持：杨高宇】这三点讲得非常好！还有一点时间，我想给下面的观众，大家可以提问题。

【提问】我想问一下耿会长，我是甲骨文传媒的，我关注的课题是怎么样用影像记录城市的历史，怎么样把在座的每一位创造的新时代的历史用影像记录下来，传承给我们的子孙后代。我的问题是，现在在座的创造了新时代历史的各位，怎么样用影像把你们创造的历史、创造的城市的历史、企业的历史、你们自己事业发展的历史，用影像把他记录下来，把他完整地传承给这个城市、这个时代，给深圳市企业、给我们的家庭、给我们自己。

【耿延良】谢谢甲骨文传媒的沈总，沈总在很多年前我已经认识他了，他做的这项工作就是留下城市的印记。他是专业人士我是非专业的，但是我在十五年前从事旧改的工作中我就意识到这个问题，我觉得我们做旧改的时候把一个旧村或者是旧工厂拆了以后建成新的，是非常有成就感的。但是对很多的原住居民或者是业主，或者经过创业从小作坊一直做到今天一个大工厂的这些成长性的企业来讲，他的每一步他的屋檐的变化，城市的变迁都是一个故事的积累，他有情感在里面。

甲骨文传媒做的工作真的非常具有历史意义的，我在佳兆业、卓越也罢，组建城市更新项目的时候，我要求都要买相机，一进场把这些现场记录下来存档，将来一进场到过去脏乱差的环境到今天高大上的楼盘，我们存一些资料给每一个业主知道这一块土地是怎么样变化的。

未来我们组建的这一个资料库我认为可以存到国家档案馆，深圳市的历史档案馆永久保存，让我们的子孙后代都留下这个城市前进的脚步的印记，我在此呼吁所有做城市更新的或者是政府机关的，这个历史资料的保存，尤其是甲骨文传媒在这个行业里面做的大量的工作，给深圳市政府、给宝安区、龙岗区，我们龙岗区做城市更新的时候他一直记录和保存这样的资料。

你讲的这一块非常重要，而且我认为对我个人也罢，对我们企业也罢，对这个城市也罢，都是具有历史意义的。

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【主持杨高宇】在座的各位领导，各位嘉宾，大家下午好！能坚持到现在确实不容易，前面接近三个小时我们经历了一次真正的头脑风暴，无论是宋丁主任还是李江博士，或者是林崐崚主任，都把我们这一次的大湾区的规划深刻意义，以及对每一个人的憧憬都做了很深地解读。

我们在座的各位会有怎样的解答呢？首先介绍一下五位嘉宾，最右边的是滕宏庆教授，第二位是梅青君副总，接着是耿延良主任，这一位是金融界的贺小毛总经理，我们的美女杨丽艳董事长。我非常荣幸在这个环节给大家做主持，时间非常紧张，我用一个简短的办法把这个活动继续下去。

现在有请在座的五位嘉宾，每个人用简短的预研来表达一下今天对于粤港澳大湾区的规划你有一个什么样的理解。先从女士开始。

【杨丽艳】我觉得粤港澳大湾区的规划出台真的是有非常特殊的重要的意义，在当前这种国内外经济形势下，让我们看到了我们国家在能够借用粤港澳大湾区打造成世界级的城市群的契机，我们看到了更多的机会和更多的投资的机遇，也可以看到作为我们深圳的企业，我们能够在这样的一个大的平台下，有一个更大的发展的机会。

因为我们是从事地产咨询行业的，我们相信会有更多的资金流汇集到粤港澳大湾区里面，我们也希望我们作为专业的服务机构，在未来的大湾区发展中能够提供有力的技术支持。谢谢大家！

【主持人：程讯】资金流要来了，有请贺小毛总经理。

【贺小毛】谢谢大家，耿总把题目给了我，大湾区金融的深刻影响是非常大的课题，我做了一些思考。大湾区的金融逻辑是一个创新的模式，用现有的资源引领产业的支持，这是大湾区这次解读的对金融的深刻地影响。

大湾区规划对金融深刻影响肯定是在时间和空间方面有深刻的影响，我们可以想像，在未来大湾区规划落地以后，我们的金融空间、我们的交易模式、我们的政策壁垒的监管沟通，这一系列将会发生深刻地变化。第一次改革开放以后到现在为止，金融创新的模式经过几轮，特别是互联网金融到基金衍生产品发布以后，遇到很多政策方面的壁垒。

香港的金融指数现在回到全球的第三位，他的容量、他的腹地效应得到了一定的阻碍，深圳的金融指数现在是全球二十名左右，香港是三十二名，大湾区金融总量加起来目前有比较强的存量优势，但是在增量的过程中受到监管的影响、区域的壁垒，香港、内地金融模式的一些些许的差别，这些模式的交割效能的方面受到很大的影响。未来大湾区政策落地以后，金融壁垒、交易模式，金融机构和人才的流动，深刻的影响将会发挥出来。

【耿延良】中国改革开放去年四十年，我们在整个经济腾飞的过程中都经历了巨大的变革。今天粤港澳大湾区这样的一个契机是另外一次，我们又站再一个新的起点上。在座的所有的各位，一定是人生中重要的一次大机会，包括我们企业。虽然现在大家都说经济下行，但是粤港澳大湾区发展之势非常大，让我看到非常大的商机，相信各位在自己的行业、自己的企业、自己的专业领域里肯定有发挥的余地。

【梅青君】我来自省属的一家国有企业粤海，粤海的发展伴随着改革开放四十周年，在粤港澳大湾区三地的发展成长起来的一家企业，本身我们承担着对对粤港澳的窗口的作用，我是79年出生的人，去年是改革开放四十周年，我们这一代人包括今天在座的这些企业家们，是见证了改革开放四十周年辉煌的成就，包括去年国家做了很多的改革开放的一个总结。这一次对粤港澳大湾区的规划我认为是一次改革开放再出发，这是我第一点的认识。

第二，其实我们的改革开放也是伴随着粤港澳三地优势互补发展的阶段，在新的历史起点上我觉得是一种融合的法因为这一次应该是在粤港澳这种大的概念下，把港澳纳入到国家的发展决策体系里面是第一次，所以我觉得这是一次粤港澳三地的融合。

第三，随着整个全球化的深化，包括粤港澳大湾区规划，这个规划处得比较早，我们企业的保密性可以看得到，那个阶段因为在中美贸易战开打的时候，上面给的意见是“少说多做”所以我们没有过多地渲染。

在新的全球化的背景下，粤港澳大湾区的这种凝聚，或者是参与新一轮的全球竞争，大家携手发展，提高了我们的竞争力和国际湾区的对接和接轨，这是我理解的他的三点意义。

【滕宏庆】最近参加了一些粤港澳大湾区专家研讨会，有很多的学者发表了高见，我学习了很多。我个人认为可能主要有三个关键词：国家战略，实质合作，时代机遇。

第一，国家战略。今天好象没有很多人谈“国家战略”的问题，可以看到广东省也好，一直以来没有获得过这样一个垂青的机会，今年终于有了这样一个国家性的机会，这是非常至关重要的。这个获得并不是说中央可以N次给我们机会，绝对不是这样的，一定是粤港澳大湾区自己内涵式地发展获得了这样的一个普遍性的认可，从中央到地方普遍性地认可。因此大家应该把粤港澳大湾区这样的一个发展放到国家战略更高的层面。

第二，实质合作。李江博士讲的为什么从1.0到2.0到3.0，我们平常开会说粤港澳大湾区不是没有合作或者没有持续地建设，为什么后面没有4.0的过程？历史告诉我们前面的合作是不成功的，之所以不成功很重要的一点就是浮于表面流于形式，未来更重要的一点，就是必须要实质性地合作。

第三，时代机遇。每个人在今天都是共同获得了这样一个新的起点的契机，今天的主题我是贡献了两个词，第一是“新时代”，第二是“机遇”。我认为必须是在一个历史的框架中来理解，今天跟过去是一个很大的时空上的不同，因此开启了一个非常重要的新时代，跟改革开放的那四十年比较，现在的发展包括法治都有一个非常重要的变化。第二方面，不一定遍地是黄金，但是这种变化一定是留给那些能够瞄准这些机遇的人。

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【主持人程讯】今天的内容还有一个精彩的环节，就是现场的圆桌对话，对话不仅仅限于台上的几位对话的嘉宾，也欢迎现场的每一位来宾就您所想问和感兴趣的话题和我们台上的各位嘉宾一起探讨。

接下来有请对话的几位嘉宾到主舞台就坐，在这里有请：国房顾问集团董事长杨丽艳，深圳农村商业银行社区金融部总经理贺小毛，广东安云更新律师事务所管委会主任耿延良，粤海置地（深圳）有限公司副总经理梅青君，华南理工大学法学院、粤港澳大湾区智能法治研究中心主任滕宏庆。

也把主持人的话筒交给北京中证天通会计师事务所深圳分所所长杨高宇先生，有请各位！

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【主持人程讯】粤港澳大湾区智能研究中心是一个研究学术交流的基地，而安云更新律师事务所是提供实操项目的法律团队，我相信两位在这样一个论坛里达成一个携手合作一定有一些小小的感想，先有请滕教授。

【滕宏庆】各位嘉宾下午好，我是来自华南理工大学法学院的滕宏庆，也是今天论坛的主办方代表。今天收获颇丰，一方面我自己本人和其他三位专家能够受聘广东安云更新律师事务所的顾问，以及我们中心与律所能够签定这样的一个战略合作协议，这应该是喜上加喜。

粤港澳大湾区法治研究中心是华南理工大学法学院与自动化学院和计算机学院和经贸学院四家单位联合成立的科研单位，我们与英国的格林尼治学院发起了全球论坛，我们最近会举办大湾区智能法治创新论坛，希望大家参加。我们成立有两个背景，第一是智能时代未来已来，第二是大湾区时代跃然纸上。

我们主要关注两个中心的命题，第一是智能，怎么给我们法治带来更多的一个辅助。第二是我们如何迎接法律上的一些挑战。现在中心主要关注一个重要的领域——都市圈和城市群。我们预见到今后的城市法研究将会是法学研究的一个重要的领域，开拓性的一个领域。

说到城市法，很重要的一个内容就是我们的城市更新，我们研究中心必须要走出象牙塔，向真才实学的耿延良先生请教、耿总是金地、龙光、佳兆业、卓越等地产公司更新领域的专家，他在很多政府的城市更新决策当中也出谋划策，同时自己深耕学术，有很多的著作和著说。相信我们两家的合作将会是实质性的、实效性的，也欢迎各位嘉宾能够参与到我们的产学研项目当中。谢谢大家！

【耿延良】首先感谢在座的各位能够坚持到现在，我们一起来学习粤港澳大湾区规划新的发展机遇。在此我代表主办方和广东安云更新律师事务所再次表示感谢，谢谢大家！

今天借这次盛会，广东安云更新律师事务所特聘四位专教授级专家，作为我们的特聘顾问，目的也是打造城市更新服务团队的最强大的联盟，为粤港澳大湾区提供更好的优质服务。特别感谢几位专家，我们一起能够团结，谢谢各位！

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【主持人程讯】非常感谢林崐崚先生带来的深度解读，谢谢您！今天我们的论坛还有两个硕果要缔结。

首先是广东安云更新律师事务所为我们的几位专家颁发特聘顾问的聘书，有请管委会主任耿延良先生，有请专家成员：滕宏庆、杨丽艳、杨高宇、李江，有请！

广东安云更新律师事务所致力于打造专业化和专门的精英律师事务所，以更新业务为核心，打造超能更新的战队，与各位专家团队强强联合，凝聚各方力量，为更新领域提供全链条的服务。

各位专家你们是广东安云更新律师事务所的智库，在这里华南理工大学法学院、粤港澳大湾区智能法治研究中心，还要给耿延良先生颁发特聘专家顾问的聘书，有请！

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【林崐崚】我简单回顾一下，从大湾区回到刚才讲的在中美贸易，在逆全球化浪潮兴起，在国家面临贸易战的种种困难下，我们大湾区怎么做到有所作为。

大家看到这张图，2017年我们主要的贸易逆差服务贸易占掉了货币贸易创造的顺差的一半，如果特朗普要求我们五年内把贸易顺差给平了，如果贸易顺差清零了怎么办，这是我们中国全球贸易所面临的一个挑战，就是重货物贸易轻服务贸易，因此我们要以服务贸易和自贸区建设为主要的抓手，构建全面开放的先进体系，把大湾区建成我国服务贸易的一个重要的基地，来弥补将来在经常项下顺差在缩减部分的份额。

第二，在出口产品的结构里面，不光是我们在全球贸易，或者是在对美的商品出口贸易，我们的出口产品的结构都有待优化。高端份额比较少，在低端低附加值的产品占比高，服务贸易出口占比比较低，针对中美贸易摩擦和美对华的“301”的调查，我国对美贸易投资结构和策略有所调整，因此粤港澳大湾区着力于建设具有全球影响力的国际科技创新中心，尽快逐步占领全球创新高地，这要靠我们湾区的共同努力，包括湾区的跨国企业，比如中兴华为这些跨国企业在全球市场的发挥重大的作用。

第三，打造“一带一路”建设重要战略支撑区。在2017年中国对“一带一路”国家的进口增长速度比整体的增长速度高5.2%，“一带一路”建设对过程构建国家经贸秩序具有十分重要的战略意义，因此我们大湾区要打造“一带一路”建设重要的支撑区域，就是“一带一路”经贸带来新的机遇，给我们大湾区有新的作为。

第四，为国家外汇储备发挥战略支撑作用。尽管我们国家有一套已经建立在美元贸易顺差和外汇储备上的金融体系，现在看因为有贸易顺差才有那么多的外汇储备，贸易顺差已经成为我国货币信用的重要支撑，人民币基础货币现在接近60%依靠外汇储备发行的。随着国际收支平衡的，我们应该大湾区加大高端产品的出口优势，大力发展服务贸易出口，为国家外汇储备发挥战略的支撑作用，这是我们大湾区一个非常大的作用。

第五，构建跨境人民币结算的外贸金融体系。大湾区在纲要里面提出了要建设内地与港澳深度合作的示范区，更好地发挥港澳在国家对外开放中的功能和作用，以及深圳的前海、广州南沙和珠海横琴等重大合作平台的作用。跨境人民币他是一直在增长的，但是因为在香港的离岸人民币前两年有一个降低的趋势，但是今年又随着我们大湾区建设的推进，跨境人民币结算会略有增长，他在香港的离岸人民币的资金池里面增多了。当时前海建设有一个设想，利用香港的离岸人民币回流到前海，支撑前海的基础建设，包括将来进行贸易融资用人民币融资。

这几个重大的平台要着力提升贸易投资便利化，推动人民币国际化，鼓励跨境人民币贸易融资和跨境人民币结算，以逐步减少对美元国际贸易结算的依赖，实行我国自主的一个外贸结算的体系。

这是我简单总结的目前在全球格局下的五大挑战，国家包括国际的收支平衡，包括服务贸易逆差，包括外汇储备以美元为基础，这五点总结出，为什么国家赋予湾区重大的使命，因为湾区在这五个方面肯定有非常大的作为。

谢谢大家！

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【林崐崚】创新要引领整个大湾区的发展，创新的探索给我们带来大湾区有怎么样的发展机遇，我把这次规划纲要总结成十条，刚才前面两位老师讲了一些战略定位，基本上我的这些没有重复。我分成十个方面来阐述我们对这次纲要的解读。

第一，推动创新要素的跨境流动，港澳地区是一国两制，他们多了一条边界，为什么这个创新要素要跨境流动。纽约和新泽西有一条河他是一个边界，不要看美国是一个联邦，但是他们两个州比如新泽西的律师不能在纽约执业，必须在纽约请一个律师打官司。如果新泽西的电工到纽约修理没有牌照不行。一个边界虽然没有通关的制度，比如说墨西哥到美国他随便走过来，他在新泽西河没有边界的，但是有一个无形的边界，无形的边界

怎么样打通，放到大湾区，比如香港跟深圳、珠海跟澳门，这个边界要通关、要有边检。我们的困难内部比他们大多了，怎么样把这个创新要素进行跨境地顺畅地流动，不能说全自由地流动，一些可以全自由的，有些可能不一定做得到，但是要顺畅。

我们首先要探索要素流动的政策。这个政策需要有利于人才、技术、信息、货物、资本等创新要素可以在大湾区跨境流动以及区域融通的政策措施，来破除一切阻碍创新要素顺畅流动的瓶颈和制约。

推进区域协调发展，马兴瑞省长在全国人大小组会议上提出，要加快建立协调机构，聚焦破解体制机制障碍。给我们提出这是需要推进区域的协调发展，也是一个创新要素流动的保障，包括要推进我们的核心资源，包括土地、空间、公共服务、数字空间，跨区域配置合理布局，确立分工合理、功能互补、错位发展的城市群发展格局。我们大湾区在前几年已经做了一些探索，包括深汕合作区，包括我们已经在做的一些等等，包括一些港大医院这些方面，他做了一些公共服务方面的探索。数字服务探索方面，这次纲要在信息产业的发展他提出更高的要求，推进区域的协调发展。

目前大湾区已经建立广东自贸区三个平台，最重要的是推进金融市场的互联互通，比如从银行到资本市场证券等等，现在有深港通、沪港通等等有序推进，这是促进金融要素跨境流通的渠道。通过我们大湾区的建设提升市场一体化的水平，包括投资、贸易和人员货物的往来都要做到市场的一体化的水平。他是一个过程，不能像海南自贸区，全岛都建自贸区，可能会前海先扩区，横琴岛跟澳门怎么样深度地合作，这会提出前海扩区应该是摆上我们的议程了。还有推动教育科研的合作发展，建设人才高地，从人才的往来，包括科研的设施共用共建，他提出了很多的要求。

第二个发展机遇是有四大中心城市定位为核心引擎，有七个特色鲜明功能互补具有竞争力的重要节点城市。

第三，纲要提出要构建三大极点构建发展的空间格局，首先要构建极点构建带动轴带支撑网络化的空间格局，深圳和香港，广州和佛山、澳门和珠海三个极点。轴带的支撑，是依托快速交通网和港口群和机场群构建的区域经济发展轴带。

四个中心城市七个节点城市通过三大极点，将来会打造在世界级城市群里面打造三大都市圈，一个是广佛肇的都市圈，还有一个是港深莞惠，还有一个是澳珠中江的都市圈。他可以带动泛珠三角的发展，带动中南、西南地区的发展，辐射东南亚、南亚的重要经济支撑带，这是整个大湾区空间格局整个全球的布局。

第四，基础设施的互联互通。包括构建现代化的综合交通运输体系，海陆空联动的立体交通枢纽，要在大湾区城市间通过城际轨道的交通，构筑1小时的通行圈。要优化提升信息基础设施，信息设施基础的互联互通这是大湾区将来的一个很大的重点。要建设能源保障体系，优化能源供应的结构，强化能源储运的体系，在大湾区里面统筹配置我们的能源，已经保证我们的安全。要强化水资源的安全，包括我们要提出整个珠江刘郁芳到国家的大的发展格局底下来进行水利的基础设施，以及水利防灾减灾体系的建设。以前珠江跟港澳这块他的水资源方面的合作比较少，这次会放在一个比较大的重点。

在基础设施互联互通里面，在纲要里面没有单独提出来，我单独总结了，推荐金融基础设施的互联互通，比如过关现在电子认证方方面面，他是一个金融基础设施，你到香港要使用微信等等，他有很多是没有互通的。一定要推进电子签名证书认证的互认工作，推广电子签名互认的证书，以及在公共服务金融商贸等领域应用，共同推动大湾区电子支付以及结算系统。电子支付和结算系统在金融基础设施里面有非常大的作用。

金融制度的设施，除了金融设施的软硬件，还有金融制度的转换互接这里面有非常多的困难和问题和瓶颈要解决。同时要推动金融科技和监管的合作发展，现在中国人民银行数字研究所和深圳支行去年建立了一个粤港澳大湾区金融区块链的平台，包括监管沙盒，这方面没有好的监管是不行的，所以在大湾区推动金融设施互联互通是起到非常大的作用。

第五，国际科技创新方面，原来是广深科技走廊，现在是广深港澳，他是在环珠江口一个创新的环道形成了一个闭环，广深在港澳再回去又到南沙再到广州，形成了一个闭环。全世界唯一的一个湾区能够有一个闭环的创新圈，这是一个这次纲要提出来的一个重点，也就是要共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化的创新平台。

今年深圳政府工作报告提出了争创国家综合性科技创新中心，国家科学创新中心就是北京中关村和上海的张江，深圳拿下来是全国的第三家，包括福田的河套地区，光明的科学城和西丽湖和大学城三大片区有一个重要的支撑，将来各位的投资是一个重点。

3月6日国家发改委主任何立峰讲的要加速河套的地方的建设，还有珠海的这一块他提出了一个新的要求，现在中国科学院在香港创办的香港创新研究院，我们要推动国际科技创新中心建设的一个新的举措。国际中心在纲要里面有三大点。

第六，构建现代产业体系。这里我单独把数字经济跟共享经济拿出来，纲要指出积极发展数字经济和共享经济，促进地区间所有的数字创意的产业，把数字创意单独纳入一个产业的分支，也是我们国家的文化产业里面一个很重要的分支。数字创意产业继续文化创意产业的一部分，又是数字经济的一部分，在会展、医疗卫生、教育服务等等里面的领域应用，这是未来的新的增长点和发展的新动能。

金融业在现代服务业方面，我们还将要看到，除了要逐步地扩大在大湾区的跨境使用人民币的规模化之外，要加强在文化创意产业的合作，包括休闲旅游，将来构建的有产业地产包括是一个新的增长点，要深化落实CEPA。

第七，携手扩大对外开放。打造“一带一路”重要的支撑区，全面参与国际经济合作，携手开拓国际市场。这是大湾区在携手扩大对外开放里面可以做的，将来会在“一带一路”建设里面很多园区的建设管理，比如深圳投资科技园，香港发挥他的管理方面的作用，包括知识产权的保护等等，怎么样集合大湾区里面的各个城市的优势，来走出去、来开拓国际的市场，来进行国际的经济合作，参与我们国家的“一带一路”建设，打造“一带一路”的建设重要支撑区域。

第八，共建合作发展平台。加速推进深圳前海、广州南沙、珠海横琴等重大的平台开发建设，充分发挥其在进一步深化改革、扩大开放和充分发挥进一步的合作日反区域，引领带动粤港澳大湾区全面的合作，推动公共服务的合作共享。

在纲要里面提出一个是前海，一个是南沙，一个是横琴，这三大自贸区的功能跟作用要提升。还专门指出要发展特色合作的平台，比较突出的一个是河套地区，还有一个是江门和海湾的合作区，还有澳门和横琴的深度合作，还有跟东莞的合作，还有粤港澳高端的服务。

第九，服务贸易深度合作。服务贸易将成为大湾区经济增长的新动能，广东服务贸易额2017年占外贸的总额比较低，远低于全球的平均水平。港澳可以依托广东拓展与内地的服务贸易合作，培养新的市场空间。包括现在说的新的消费增长点。要推动大湾区服务贸易的实行负面清单的管理，内地在香港向香港开放服务贸易的承诺中大部分实行正面清单的管理，我们要推动实行负面清单的管理，会把港澳很多做做专业服务的机构通过大湾区引到内地进行发展合作，为我们国家消费新增长提供新功能和拓展新空间。

第十，国际文化交往中心。我专门列出来的一点，一个是创新创意，深圳要努力成为具有世界影响力的创新创意之都。纲要知出，要支持香港澳门举办与“一带一路”建设主题相关的各类论坛或者是博览会，打造港澳共同参与“一带一路”建设的重要平台，我们希望能够构筑支撑“一带一路”建设政策沟通的一个中外智库的合作平台。我们现在很多在“一带一路”做投资建设贸易，像瞎子摸象一样，走一步看一步，很多的项目动一动就碰到方方面面的问题，制度的沟通很重要，包括跟民众的沟通，跟议会的沟通，包括跟民间团体的沟通也非常重要，这是大湾区有他新的作用。要建设国际文化交往中心，这里面发挥大湾区综合优势，来构建增进民心相通，促进中外文明交融互鉴文化融通的国际人文交流平台，提升中华文化软实力与传播力。要发挥澳门的作用，要打造以中华文化为主流多元文化共存的交流合作基地。

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【林崐崚】湾区肩负着我们中国的国家战略和国家的使命，在全球格局下面湾区在进行哪些方面的探索呢？我总结了五个方面：

第一是模式的探索，多区域的协调发展模式。现在“十九大”提出了“新时代的主要矛盾是不平衡”，一个是区域发展不平衡是一个主要的矛盾，湾区的发展要摸索一个模式，就是怎样探索推动区域协调发展的模式，包括怎么样破解土地的空间，公共服务数字的空间核心资源的紧缺，还有关键的要素自由流动存在平静，还有进行资源的优化配置和推动要素的跨境、流通、流动，以及支持港澳流动和国家发展大局，这里面湾区肩负了探索的使命。

第二是对外开放方面，这是经贸的探索，湾区肩负了建设现代经济体系以及全面对外开放格局这么一个国家的使命，这是他的经贸建设。通过大湾区提出建设“一带一路”的支撑区，最重要的就是他要一个是链结出海洋到东南亚、到南亚，以及到印度洋这一个经贸的枢纽。第二对内构筑三大世界级的都市圈组成世界级的城市群，以此构建以城市区域为主体，参与全球竞争合作，以先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业为支撑的现代经济体系和对外开放格局。

第三是大湾区在科技探索方面，科技创新、全球创新方面的探索，这次的纲要里面主要提出要建成具有全球影响力的国际科技创新中心，最重要的是建设以广深港澳科技走廊为主轴为粤港澳大湾区发展的科技创新极。

第四是安全探索，为什么要把大湾区战略放到国家“一带一路”建设战略当中来看，我们要建设“一带一路”互联互通的枢纽，通过大湾区在海陆空立体对外的连接，来推进门户走廊、海路衔接、区域的联动发展，我们国家有三横三纵的大动脉，拓展沿南海到东南亚，以及从泛珠三角辐射到西部地区，从南亚以及到印度洋，拓展我们的国土安全空间，来推动形成海权与陆权并重的全球权力的新格局，这是大湾区在地缘战略的探索。

第五是文化方面的探索，怎么样构建大湾区的软实力，通过我们软实力快速地提升，来推进中华文明在全球的传播，以及促进中外文明的交融互建，助力构建人类命运共同体，这在纲要里面给我们提出了很高的要求，就是要建成蜚声世界的国际文化交往中心。

中央赋予大湾区这样的历史使命，大湾区肩负的国家使命，他将来要做什么，他肩负着一个创新的探索，在这五个领域的创新探索，最后会走出我们自己中国的经验，我们自己中国的道路，还为人类的文明做出新的贡献。人类文明在资源紧缺、发展不平衡的时候，怎么样做协调发展。在开放、全球化受到阻碍的时候，受到挫折的时候，你怎么样来推进全球化和对外开放。在全球创新领域，我们中华民族特别是在原创性方面我们还是比较弱的，我们应该怎么样来回答这个问题。在国际形势的大环境中，我们怎么样参与全球治理，来形成我们中国在世界应该有的地位，以及与我们的GDP、与我们国家的综合实力相对应的话语权。大湾区在国际交往里面有两个含义，一个是国际交往，另外一个是文化交流，包括文化创意这方面，我们应该给我们国家做出什么贡献。

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【林崐崚】在高等教育人才培养方面，深圳的西丽，还有广州的大学城，也都也是有两个非常大的大学培养人才的聚集区。

在文化交流方面，这次规划纲要里面提出了要建设国际文化交往中心，在大湾区应该不久会做一个国际文化交往方面做一个试验区。

文化创新，深圳市要建立创新创意之都，会通过深圳来更加丰富创新创意的生态圈。

生态宜居方面，战略提出来“宜居宜业宜游”的目标，我们会建立宜居宜业宜游的都市圈。

多元包容度方面，深圳包括大湾区，应该做一个中国培养现代公民、现代文明素养的先行区。

一个是互联互通的枢纽，刚刚大家讲了很多是在基础建设方面，今天我特别提出，作为一个大湾区要建设一个“一带一路”的投融资的平台，为中国在“一带一路”建设可以发挥他的桥头堡的作用。

最后一个是资源配置的功能，大湾区现在有很多都是在资源紧缺存在瓶颈，比如深圳的土地、产业格局，所以现在出现了一些飞地，像深汕合作区，深圳和河源的合作区，还有香港和惠州的类似飞地模式的合作，这就是我们怎么样进行跨区域调配资源，这些资源不光是一个土地的资源，他可能还包括公共服务的资源，还有医疗的资源等等，还有一个是数字空间的资源，还有网络的资源，要这样来优化配置。

所有这些比较优势的要素怎样通过八大创新领域打通他，最后需要制度的保证，也就是所有的政策要落实，最后要形成制度，才能够推动大湾区的各大比较优势之间的要素流动，融合创新以及对接，体制机制的转换对接，如果做不到这一点，所有的成果就不能永久地产生你的竞争力，就不能为中国探索一条走上现代治理的道路。

要做到这些，我们现在需要把湾区的定点，你需要构建三种战略性的通道，一个是跨境的，广东跟港澳他是一个边境的，跨境的战略性的通道要构建。第二是大湾区跟内地之间要构建一个战略的通道。第三是大湾区跟国外、跟全球，包括“一带一路”构建战略性的通道。构建战略性的通道需要制订什么政策，这里面就要解决负外部性，把所有对我们构建战略性通道有障碍、有瓶颈的，政策上存在矛盾的，或者是历史上存在很多遗留问题的，我们怎么样在发展中、在大湾区的建设中进一步把他消除，这是将来我们每个大湾区人面临的大家共同的一个问题，不管做哪个行业，都是在自己的行业里面都要解决这个问题。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【林崐崚】一个是人类文明的变革，第一个维度就是对于我们重整全球产业链以及现代商业文明至关重要，因为这里面有创新驱动的技术变革，以及经济高质量的发展，新的动能产生了。第二个是构建世界经贸秩序，这个贸易秩序会由广东自贸区有三个片区，支撑了一个全面对外开放的现代经济体系，来重构全球供应链和国际竞争力。第三是大湾区全球城市区域参与全球的竞争，要打造区域融合发展的全球经济控制中枢，重塑全球的价值链和国际竞争力，从城市区域他有力量把科技创新、产业布局，以及文化、人才等等，他很多资源优化组合配置，能够牢牢地掌控全球价值链的高端。第四是全球金融体系，就是湾区的国际金融枢纽可能是以深港作为双引擎，加上广州和澳门等城市各自的在金融方面的定位组成一个湾区的国际金融枢纽，重组全球的金融链和国际货币体系。我会谈到国际货币体系需要我们湾区有什么作为。第五点是在全球权力格局底下，怎么样来构建全球治理链和构建人类命运共同体，我们大湾区已经肩负了国家的市民，做好应该打造融合竞争力应有的作为。

从融合竞争力出发，我们怎么样创建世界级的创新城市群，这里面可以看到。湾区从时间的角度分析，“9+2”城市从历史上的不同的进程，到今天他孕育了巨大的综合优势，这个综合的优势从空间内的分析，他又存在非常大的挑战，粤港澳大湾区代表了不同的空间，一个国家、两种制度、三个关税区、三个货币，这是大家经常提出来的。还有三种汇率的制度，粤港澳的汇率管理制度不一样的，资本流动和资本市场的管理制度是不一样的。所以这个条件要建设一个世界一流的创新城市群，他在国际上是没有先例的，关键是在创新。

我们湾区是在遵照习总书记有关粤港澳大湾区建设重要的指示里面关键在创新，怎么样实现这个关键在创新的总体目标呢？我们湾区要在“一国两制”方针和基本法的框架内，第一个就要发挥粤港澳的综合优势，第二是支持港澳地区融入国家发展的大局，推动大湾区内各大比较优势、领域之间的要素流动，融合创新以及体制机制要素转换对接。

“9+2”城市里面的特点和优势跟另外一个城市互补，怎么样把每一个城市的比较优势里面通过创新、通过要素的流动，怎么样把优势都融合发展起来，这里面就考验了我们从体制机制的创新，包括转换对接，他提出了非常大的一个要求。

怎么样来构建一个创新的体系，打造一个世界级的创新城市群，我们基于“八位一体”的融合创新体系，以及比较优势的领域。比较优势的要素有八大领域，我们把八个创新纳入到里面的每一个比较优势领域里面。要发挥粤港澳大湾区“9+2”城市里面每个城市他的优势领域。

比如在全球价值链中枢，香港本身就有很多的全球跨国公司的区域总部，是否通过香港的这个区域总部跟深圳建立一些双总部的基础，华为和中兴、联想在香港也有他们的总部，我们要培育跨国公司的桥头堡要发挥大湾区内部城市的优势，塑造全球价值链的中枢。

数字经济的控制力，这次在大湾区的规划纲要里面对数字经济提出了非常高的要求，在数字经济里面我们深圳要利用香港在法律、制度，包括知识产权的保护，包括他的金融监管方面的优势，联合在河套地区将来要建设全球数字资产的交易中心，很多做房地产投资的，将来可能不动产最后可能很多数字化了，比如我买不起一套房子，可能他通过不动产的证券化、资产的证券化变成数字货币，将来数字资产的交易是一个非常大的机遇。

在产业创新领域，我们在战略新兴产业，在湾区通过他的布局来孵化未来的产业。在协同创新方面，我们应该建立自由贸易区建设和对外开放，以及服务贸易并重的双引擎。知识创新香港有他非常强的优势，他有全球一百所顶尖大学里面香港占了四所，所以怎么样来利用香港在知识创新的优势，为湾区的只是创新服务、为科技创新服务，这需要我们怎么样在福田的河套地区跟香港的河套地区，这一块怎么样建立一个爆发知识创新的核心区，来引领整个大湾区的知识创新。

技术创新是深圳在全国领先的一个利好，深圳在高新区发展到这样的程度了，他怎么样往下走，要建立一个国际的研发力量的集聚区，这方面可能在光明的科学城他有大的空间，可以容纳很多的国际的研发力量的集聚。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【林崐崚】我们总结了五个战略的维度，从人类文明的变革、世界经贸秩序、全球权力格局、全球城市区域和全球金融体系等，五大战略的维度阐释怎么样打造粤港澳大湾区的融合竞争力。

人类文明的变革他有两条主线，一个是技术革命，这是从第一次工业革命到现在新一代的信息技术革命，从贸易的全球化、从大航海时代，到将来共享、共赢、共治的国际贸易的4.0。经历了这么几个阶段，从技术驱动，现在有两个特点，一个是数字经济的异军突起，第二是新一代信息技术革命，包括人工智能、区块链、物联网等等，引领了全球的变革。这个变革不光是在产业上面，在贸易上面也会对包括我们的全球物流体系，包括全球的权力格局，包括话语权等等，包括金融方面，会引起一系列的蝶变。

从全球贸易目前来看，中国在推动“一带一路”会形成将来形成世界互联互通的超级版图，以及会重整全球的产业链。随着世界全球经济的重心转移，目前全球的物流贸易形成了一个新的体系，现在亚太跟环印度洋地区的沿岸是将来全球经贸的重点，美国为什么从特朗普上来以后，他提出“印太（印度洋和太平洋）战略”，奥巴马提出的是太平洋和印度洋延安是一个，全球的物流贸易有两个，一个从海洋太平洋印度洋走的，第二从欧亚大陆这边，比如从大西南经过南亚地区从印度洋，会有一个陆地方面的物流体系，也就是加上新的技术的驱动，海路并联的物流体系会形成全球的供应链，包括货运、海运等等，这些运输他会聚合成一个新的国际经贸格局，全球的供应量会产生新的变化。

在技术上，刚才讲的从海权和陆权并重的全球权力格局，随着全球经贸格局的改变，会形成对全球的治理链形成一个新的改变，就是习主席提出的“构建人类命名的共同体”，就是我们参与全球治理的一个共同的目标。

在国际性的全球权力治理的格局下，每个城市群，从伦敦湾区、纽约湾区、东京湾区到旧金山湾区到现在的粤港澳大湾区，每个湾区的节点都是以这个城市的区域参与全球的竞争合作，他是一个大的龙头，城市的区域来带动、驱动，这样可以重塑一个全球的价值链，他能够牢牢地掌控全球的价值链，重塑全球的竞争力。

可以看到每个都市圈他的湾区形成有一个中心的城市或者是两个中心城市，现在我们的湾区有四个核心城市，他们都是金融中心，没有金融中心，这个湾区称不上世界级的城市群，他有他各自的形成模式，从伦敦、纽约到东京、到香港、深圳、广州，最后我们粤港澳大湾区他要建设国际金融枢纽，中心城市群要建立一个枢纽引领全球金融的竞争合作，这是我们粤港澳大湾区会重塑国际货币体系和人民币国际化这方面，粤港澳大湾区会做出他应有的作用。

怎么样来打造粤港澳大湾区融合竞争力，我们应该看到大湾区要聚合全球的创新资源，首先要发挥一国两制独特的优势，以推动重塑全球产业链、供应链、价值链、金融链、治理链，掌控其制高点为目标，建成国际科技创新中心，跨国公司的总部，互联互通的枢纽，全球经济的控制中枢，以及国际金融枢纽，国际文化交往中心，取得全球竞争合作的比较优势。这是打造融合竞争力的一个战略的定位。

怎么样进行战略部署，特朗普政府上台之后，美国已经重新审视并修订全球的投资贸易、产业政策和全球战略，因此我们提出了应该从五个维度进行战略部署来打造粤港澳大湾区参与国际竞争合作的龙头竞争力。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【林崐崚】首先感谢耿会长给这么一个机会，跟大家分享一下对粤港澳大湾区的规划我个人的一个理解。

2月21日我参加了在香港举行的粤港澳大湾区规划纲要的宣讲会，感受到香港各界人士对粤港澳大湾区建设的那种热情，当时应该是全场有800多人参加。所以今天刚才两位老师包括在房地产投资的角度，深圳的城市规划和空间城市的发展，给粤港澳大湾区发展机遇做了非常好的分享。

下面我讲全球下的粤港澳大湾区大湾区，怎么样加速我们国家的全球战略和国家的使命，再回到粤港澳大湾区“9+2”城市在这次中央颁布的粤港澳大湾区发展规划纲要里面，给每个城市的功能的定位和产业的布局等等，做一个深度的解读，最后再放大拉到中美贸易摩擦以及全球化逆转遇到寒流的情况下，中国在全球战略遇到极大地挑战，这个情况下我们粤港澳大湾区应该怎么样迎接挑战，来有所作为。

我今天的分享分成五部分，第一部分是讲融合，我们在大湾区想做什么，要从“9+2”城市形成一种能够带动中国参与全球竞争合作的一个融合的竞争力。第二个，我们要构造的是世界级城群，这是中央的第一个给大湾区的定位，非常明显的是刚才李江老师讲的就是创新驱动，怎么样我们来构造这个创新，怎么样打通这个创新里面的障碍跟消除一些其他的阻碍。第三，在全球格局下，大湾区肩负着国家的使命，这方面我们大湾区应该为中国的深化改革开放，中国参与全球治理，他应该做哪些探索，我总结了五个方面跟大家分享。在这个基础上，我们会在第四部分深入地为大家解读纲要，我分十部分解读《粤港澳大湾区发展规划纲要》里面有十个发展的机遇，跟大家分享。最后放大到全球的格局下，在迎接新的挑战下，我们的湾区应该有什么作为。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持人程讯】接下来继续聆听精彩内容。

今天整个论坛的内容都非常精彩和详实，下面为大家请出的这一位主讲嘉宾，长期致力于推动海峡两岸粤港澳以及中美两国科技产业合作和学术的人文交流，专注港澳台地区城市与区域发展、中华文明传播、创新驱动发展以及中国全球发展战略等领域的跨学科战略研究。

他就是清华大学智库研究院理事长、清华大学港澳研究中心特约研究员林崐崚先生，他也曾担任纽约清洁技术论坛联合创始人，是一位积极参与和推动中外科技文化交流的学者，今天给我们带来的演讲主题是《粤港澳大湾区规划的深度解读》。身为深圳人，我们志在大湾区，要想让灵魂跟上前行的脚步，不要错过今天的论坛。我们掌声欢迎林崐崚先生，有请！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】第三是谋划深圳的发展前景。

这是我们这几年做规划之后的形成一个深圳市的空间结构——“多中心、网络化、组团式、生态型”城市空间的结构。

过去在上一版的规划里面，我们对深圳的中心区提的是前海-南山一个中心，福田-罗湖一个中心，名字的排序前后都是反复斟酌过的，再上版是罗湖和福田，这一版叫做“都市核心区”，不提具体的名字，像宝安中心区，机场以南这一块，前海、南山、福田、罗湖，除此之外我们把北站和布吉这些地方划进来了，他们的城市更新基础设施建设，他们的产业逐渐走入高端以后，特区内的差别越来越小了，把他们作为一个大的都市核心区。

除了一个都市核心区，还有两个市级中心。一个是东部中心，把龙岗和坪山合在一起形成了东部中心，这个地方这几年讲得最多的是“东进战略”，市政府提出来“东进战略”，东部中心这几年的政府投资力度非常大，好多的基础设施都往东边走。所以说东部中心也是我们向东发展的一个桥头堡，或者是我们的一个支点。

另外就是西部中心，宝安沙井和松岗、大空港这一块。再一个中心去的南边是海洋新城。现在这个地方已经是热火朝天了，曾经有一段时间他们说，宝安地区上千个工程同时开工，整个宝安区里面，你从那边开车发现上千个塔吊车在工作，好多工程在开始。这里面如果拿到项目，可以好好规划建设它，这个地方等于是你找到一个投资的热土。

剩下的是下一层级的中心区，光明这些是通过网络的快速轨道干道把他串通起来的。上一版的规划是通过高速公路传统，现在是通过快速轨道。

这个大的空间结构下未来的深圳发展和建设的重点在哪里？——“东（进）、西（协）、南（联）、北（拓）、中（优）”。十几年前有一个大佬给广州的规划提出了“东南西北”，他第一个提出来的总结非常好，结果全国一窝蜂都学，大城市也学，小城市也学、一线城市也学，五线城市也学，没有“东南西北”也要凑出来。大家看到最后都发吐了，一看“东南西北”不想看了。2010年之后这几个词用得比较少了大家慢慢淡忘了，认为已经过时了，结果有一位市政府的领导看到了觉得很好给我们上一级的领导写了建议，定了新的规划。

“东进”，去年到前年，到年底的时候发现我们财政剩余那么多，赶快投大量的基础工程的建设，地铁、道路、市政管网的翻新等等。我们有几个新的中心区，龙岗中心、大运新城、坪山中心、葵涌中心、深汕特别合作区，每一个中心区的定位不一样的，在“东进”的战略中发挥的作用不一样的。这些中心区尽管在不断地完善自己，在未来的发展当中肯定会发挥更大的作用。

还有基础设施的建设，值得一提的是第二机场，基本选址在惠州，但是到现在还没有落地，因为深圳我们选得很辛苦，选了一两年的时间，到处选，最后选不下没有地了，找一个机场那个空间要很大，要在山里也不利于飞机的起降，最后选了惠州了，还要等上面国家批。

还有一个是河源、汕尾，以这两个为重点，汕尾这块主要是深汕合作区，这块是我们未来的投资一个热点地区。刚刚也讲了是深圳的第十一个区，整个的行政关系都已经被深圳这边接管了。还有一个是河源，深河或者是河源高新区，河源高新区的开发主体包括管理者都是深圳外派去的，去年我参加他们一个河源里面的评审，我看里面的书记都是深圳过去的，都是轮值的。将来如果做实业的话，深圳确实没有地的话可以把我们一些生产的环节在这两个地方去布局。

“西协”，这几年的分析判断下来，西岸的这些小兄弟们认为东部的带动作用远远大于西边的，这么多年在发展过程当中，确实受到各种各样的原因，我们要加强东西两岸的联系。还有深中通道，还有粤港澳大桥，粤港澳大桥最早提出的是双Y结构，最后落实的时候是单Y的结构了。当时深圳有一点失落感，我们失去了一次和香港澳门快速联系的机会。

但是我们中间有一个深中通道，深中通道也论证争取了大约将近二十年，好在我们有了很好的结果，现在已经开始建设，再过两三年到2022、2023年能够建成通车。还有一条是深珠通道，两个城市也有这个意向，粤港澳大桥把珠海和深圳联系在一起。还有一条是深茂铁路、深肇铁路，已经形成了“六路六铁”，有些在实施，有些在规划和论证当中，只要我们想到能够有这个设想，不断争取和论证，我相信这一天迟早会来的。

当这一天到来之后，深圳往西岸去非常便捷，不用再跑到虎门大桥绕，我们的时间从过去的两个多小时可以节约半个小时之内到西岸，非常方便，对于我们未来在这个地方投资，特别是产业辐射到西岸会发挥一个重要的支撑作用。

持续推进“南联”深度。向南主要是香港对深圳至关重要，我们其中首要考虑的是“口岸经济带”，不管是罗湖还是市里面都成为一个重点来抓，深圳有七个口岸，我们研究了好久，口岸是大出大进的地方，怎么让人流在这里停下来，能够把消费在这里停下来，这是一个难题。

我们跟综开院一起去罗湖讨论口岸经济带的课题，看怎么样让香港、内地的都到这个地方，让口岸成为一个消费的重要的节点，怎么样把口岸经济带打造做好。如果在口岸附近你有物业和地产的话，可以在那里好好想一想，不是简单地盖一个住宅的问题。我在其他的论坛讲过，地产界的朋友盖了房子把房子卖了赚钱走了，这个粗放的方式过时了。前两天我听到一个地产界他搞风投和产业园区了，这有十几家，但是进入到实体经济当中的比较少了，我听到一个园区跟大疆搞实体经济，这是从房地产回归到实体经济了，实体经济是国家创新的一个源泉。从口岸带说到实体经济，将来可能在这里面搞出一些高端的服务业来，这可能是深港两地合作要谈的。

更重要的是这两个片区，不管是深圳还是粤港澳大湾区是最黄金的两个地方，一个是前海，“空前地带”、“大前海地区”。另外一个地方是香港很主动，前十几年是我们很主动香港冷冰冰的，就是“香港科技创新特别合作区”，就是河套地区，这个地方现在已经逐渐提上议事日程了，只是制度上面合作开发上大家还在继续探讨。一旦这个地方开工，这个地方一定会成为粤港澳大湾区一个发展的制高点。海岸带主要是宜游的部分。

大力推进“北拓”的强度，深圳的北边的几个地方从城市的发展来看相对比较弱，光明、观澜、平湖、坪山这些地区，都是深圳发展比较弱的地区。所以我们如何把这些地方继续做强做大，不仅仅是基础设施建好，基础设施建好只是表象，关键是他承担什么功能，赋予他什么样的职责，让他能够激发活力。

十年前我做坪山规划的时候，他们都说坪山要辐射粤东，成为粤东的桥头堡。后来去惠阳去淡水看了一圈以后发现，那个时候的坪山离淡水还有一点距离，淡水很活跃，但是坪山已经感觉没有那么活跃了。后来我说我们要辐射粤东，首先要服务好粤东。你服务不好别人，你想辐射别人，那不可能的事情。最后我们在规划里面大家达成共识，提出我们要服务好粤东地区的发展。

北边这几个圈、这几个中心地带，将来是深圳向外拓展一个桥头堡或者是发展的支撑点，要想辐射别人，第一点是做强自己服务好别人。

切实提高“中优”程度，建立深圳的“十字形”的结构。这个也不对称，东西向是深南大道，这是深圳商务资源最集聚的地方，后来建的过程当中说深南大道和宝安大道连在一起，后来有人说龙岗区也要把深惠路改成龙岗大道，这几条大道连在一起。

曾经有一段时间说名字都改成“深南大道”没有多大的意思，深南大道起点过去是罗湖，西面是南头，到了龙岗那边还叫深南大道不太像了，所以那边叫宝安大道，那边叫龙岗大道。特别是龙岗达到道两侧有很多城市更新的资源，大家可以看一看规划有必要参与改造。宝安大道的两侧可更新的东西不多了，好多的改成居住了，再加上宝安大道两侧新建的地比较多，都是这十来年建成更新的潜力倒不是太大。最大的还是深南大道两侧，如果有机会参与更新的话还是不错的。

另外一个是南北向的机荷高速，这是深圳第一条市政化改造的道路，由高速公路变成市政化的道路，但是这两年梅观两侧的工业厂房好多变成居住了，如果将来往观澜那一侧变成居住的话，这一条会逐渐丧失城市一个中轴线的作用。龙华区的政府也很着急，这请了不少的团队做中轴线的规划，最早的中轴线的规划是我帮他们做的，后来不断地做中轴线的规划，其目的是把这个中轴加粗拉长赋予一些生命，不仅仅为了居住而已。

切实提高“中优”的程度，扩容新增。大家可能关注深圳的一些政府工作报告知道，我们提出了17个重点的片区，这是深圳这几年政府着力打造的重点片区，因为每一个片区都成立了办公室，由市领导挂帅亲自督办的，所以推进建设非常快。

我们在这里面提出有两个重点的片区要扩容，一个是坂雪岗科技城，华为在这个地方，这几年这几个地方，坂雪岗的这个片区变化非常大，希望把他的面再扩一扩，把南片这一块包括第五园那一片，还有一些工业区怎么样纳入到坂雪岗科技城里面。还有一个是坪山中心区，最早划的时候只有4点多平方公里，希望向南以后把坪山街道办的地方圈进去形成一个大的中心区。

新增两个，一个是海洋新城，这一块是大空港机场北边的那一块，主要是以填海为主，如果深圳有新增的用地就在那个地方，如果想投资想开发，可以到那里去，但是那个地方都是高端产业的。还有一个是香蜜湖片区，香蜜湖的土地资源快到期了，这一块福田区也是非常重视这一块，请了国际团队做一些国际的竞赛和论证，将来这个地方打造成高端金融和文化创意的高端功能区，这个地方可以说是深圳特区内剩下为数不多的几块地了，原来是由特建发掌控的，现在那一大片的改造需要更多的团队来参加。

以上是我的一些分析，谢谢大家！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】第二块是比较世界三大湾区。

这张图是网上找的，一个研究机构画的。绿色的是陆地上的公路线，蓝色的是海上航线，白色的是天上航线，这是海陆空。把三条线在空间一叠加以后，黄色的点就是一些城市，发现所有的海港空港和陆路线集聚点、交汇点就是几个湾区。最集中的是伦敦，剩下是东京湾、纽约湾和旧金山湾，还有一个是粤港澳大湾区。

湾区是经济集聚的地方也是各类资源要素高度浓缩集聚的地方。可以看到，我们和这三个湾区相比，粤港澳大湾区有很多的优势，人口、土地面积等，还有一些定位，比较这几大湾区的定位之后，都发现一个是全球金融中心、航运中心、科技中心、工业或者是制造业中心，这几个都是离不开的。粤港澳大湾区在这个定位当中也是全球制造中心、航运中心和金融中心，基本上跟国际的三大湾区差不多。

从上面来看我们的优势是很明显的，5.65万平方公里，占全国0.6%的土地面积，5%的人口创造出全国14%的GDP和25%的出口量，这个密度、强度和经济集聚程度在全国没有哪个地区可以比。今天可以很自豪地说长三角和京津冀没有办法和他比。

三大湾区比，人均和地均来看，人均美元来算不及旧金山的1/5，地均不及东京的1/5，所以和国际性的大湾区三大产业的结构来看，我们充其量是工业化的中后期，算不上后工业化的阶段，算上深圳的南山和罗湖可以说是进入了后工业化的阶段，但是整个阶段来看是中后期的阶段。因此和三大湾区相比较差距还是挺大的。

我相信在座的好多老总去过纽约和东京、旧金山，都比较过。可能在表面上城市走一走看一看，走马观花看真的没有体会到他们有多强，感觉到还是我们深圳、还是我们珠三角好。但是真正深入了解到以后，你会发现他们真的很强。

湾区经济、大湾区有一些共性的东西：

第一个是世界级的城市群的组合，每一个湾区都有一到两个核心的城市，周围有一些中小的卫星城，这些城市之间功能互补。通过轨道交通拉近了彼此时空距离，形成一个圈层递进的城市群的结构。

第二个是集约高效的土地利用。三个湾区的人口都是高度集聚的，承载了自身土地面积占比6—30倍的人口占比，按照人口的密度来说，各个湾区的国家人口密度是多少，这个湾区承载的人口密度，这个国家是6—30倍，GDP的占比面积是12—40倍。

第三是循序的产业转型升级。每一个湾区之所以立于世界城市群的不败之地，是因为不断地在寻求转型发展，有一个循序渐进的转型。奥克兰是旧金山的城市，是通过港口建起的，二战建起来的制造业，像军舰、坦克、大炮等等，是军工企业。二战期间成为美国太平洋东岸的工业中心或者是工业首府。二战结束以后开始发展航运和集装箱，所以在1990年之前，集装箱发展非常好，但是1990年之后，随着大宗物品运输量的减弱，多方式联运的兴起，奥克兰经济下坡了，1990年到2000年经济开始衰败了。

2000年以后奥克兰开始发展高科技，生物医药和生命健康，还有食品贸易、食品加工。现在一个城市也不大，但是经济已经渡过了过去的阴影，循序渐进地转型，已经重新走到今天的增长点。不断地创新对于保持一个城市和一个地区的经济活力是非常重要的。

创新引领的作用。每个湾区里创新的源泉是高校、科研院所。纽约湾区有很多的名牌大学，耶鲁、普林斯顿、哥伦比亚都是世界顶级的大学，旧金山是斯坦福、加州大学的伯克利分校，还有东京的东京大学、早稻田。粤港澳大湾区有港大、香港中文大学、香港科技大学，这在世界排名也是比较靠前的。港大排名有一段时间一直比北大清华还高，科研实力来说香港大学不会差。

当然我要给深圳的朋友打打气，深圳的几所大学发展非常好，深圳大学现在在广东省的科研实力已经排名第三了，不管是争取国家的自然基金、社科基金发表的学术期刊论文等等，排名比华南农大、暨南大学都要高，深圳大学的直接竞争对手是中山大学。还有新成立的南方科技大学，虽然学校小，只有几年的时间，但是在全国有相当的影响力了。还有北京大学、清华大学和哈尔滨大学的深圳校区也开始申请独立招本科，跟他们的本校区成立了两个体系独立招生了。

这几年引进了十几所国际型的合作学校，香港大学深圳校区，还有北理莫斯科大学，这些大学在深圳的落户、发展，为深圳储备了大量的创新型的人才。这些学生毕业之后，大多数都是留在深圳，可能少部分回到内地的自己的家乡，绝大多数留在深圳创业。

强大的要素配置，我们的发展模式和制度创新目的是什么？就是让我们的资金、人才、技术、信息能够自由地流动，特别是一些高端企业或者是跨国公司、大公司，资源调配方面的能力是非常强的。可以看到除了金融指数比较高的这几个湾区，这几个湾区里面都有，东京、纽约等，另外的一些大的企业，这些企业大家都知道非常有名。

粤港澳大湾区的企业想到的有哪些呢？中兴、华为是深圳的，金融方面能够想到的是招商、平安，除了这些企业再看有哪些企业呢？我也在努力想广州的知名企业是什么，像丰田、本田是日本的不是广州的，广钢都已经搬走了不在广州了。所以这些国际化的大公司还是少了一些。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】构建极具国际竞争力的现代产业体系，这是粤港澳大湾区规划里面我摘录的，实际上好多的内容都跟深圳的关系非常密切。

第一块是深圳的先进制造业，做得非常强，优势传统产业好多。大家看到从格局上来讲、从布局上讲就是一东一西，西边的是装配制造业的产业带，就是阳江、江门、珠海、茂名和湛江，石化、钢铁等基础性的产业，还有造船等一些通用设备。东岸就是东莞和深圳，再往东就是惠州电子信息产业，这块不仅在我们整个粤港澳大湾区，在世界上、在中国的占比都是非常高的。

第二是大数据互联网和人工智能和实体经济的有机融合，在制造业里面我们过去说的“夕阳产业”，被学术界反驳的没有夕阳产业只有夕阳技术，你技术落后自然落后了。技术如果够先进能够紧跟时代的步伐，这个产业永远是朝气蓬勃的。

十几年前我做研究走访企业，有一个深圳生产彩电的企业说，说我生产一台的彩电利润买不到十斤苹果。我走了另外一家生产女士内衣的，他说我们卖出一件内衣之后，如果按苹果价来说可以买几十斤苹果。内衣是一个传统产业，彩电当时是高新技术产业，两个的差别这么大。所以不存在什么夕阳产业，只有夕阳技术。如果我们产业一直能够紧跟时代的步伐，不断通过大数据、互联网、人工智能的改造，还有新材料、新能源，永远立于不败之地。

另外是壮大战略新兴产业，这块深圳走得比较快，产值现在在深圳展到了40%以上，其他的城市低一些。还有新的支柱产业，还有新的生物技术、高端制造等等，这是从粤港澳大湾区看到的。

第三块是现代服务业。建设国际金融枢纽，这一块提得比较高。粤港澳大湾区要建设国际金融枢纽。香港是一个国际金融中心，排在纽约、伦敦、东京之后的第四位，广州是大宗商品交易中心，深圳是资本市场，我们的基金、保险、银行等与金融有关的基本在深圳布局。

前两天听到一个小道消息，说是十大银行的总部要放到这边来，上海几个地方都去叫，后来说六个到深圳来，结果各个区又开始抢了。后来我想这种东西没有必要抢，放到坪山去区域条件没有达到，金融和银行总部这类这方面就放在前海或者是福田是最好的，这些地方还是比较集聚，这种产业要集聚发展。

第四块是海洋经济。一提海洋都是渔业和集装箱运输，这是非常低端的一些产业了，产值不高。但是海洋是海洋生物、海工装备，还有海洋石油后期服务，这里面含金量是非常高的。特别是我们“十三五”国家海洋规划的时候，把深圳和上海列为建设全球海洋中心城市，其中深圳排在上海之前，这个规划一颁布之后上海人民非常不高兴，说从来没有见过老四排在老二的前面去了，到中央专门反映为什么把深圳排在上海之前，后来中央说有他的道理，没有采纳上海的建议。

其实深圳海洋作为不足，我们的海洋文化、海洋产业不浓烈，我想今后我们在海洋这方面有一些如果愿意投资的话，现在产业讲究跨界和融合，跨界融合里面是大有作为的。还有一个好消息，“国际海洋经济的博览会”是中国承办的，第一届在广州，第二到第六届在湛江，今年开始搬到深圳，以后永远在深圳办，这是中央也是省里面给深圳的利好。这个博览会要办得跟休斯敦的海工装备博览会那种规模，所以未来我们在海洋领域的作为非常大的。

建设宜居宜业宜游的优质生活圈，人文湾区、休闲湾区、创业湾区、健康湾区。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】我在这里讲两个部分，一个是城市空间，一个是产业定位。

空间上面是构建极点带动、轴带支撑的网络化空间格局，这是粤港澳大湾区这方面的。这张图里面，极点是三个极点，港深、广佛、澳珠，周带是“三横四纵”。最南边的珠海对应的是是珠江西岸的先进装备制造业的产业带，这在胡春华时代已经画出来了。这条带随着深中通道的建成之后，把珠江西岸中部地区和东岸的电子信息产业带结合在一起的。北边通过广州把粤东和粤西一些欠发达地区结合在一起了。“四纵”就是广深港科技走廊，这个轴是整个珠三角或者是粤港澳大湾区的计量。

什么是脊梁？如果人没有脊梁根本站不起来，如果车没有大梁就没有办法开动，如果房屋没有大梁就会倒塌，这条带就是我们的脊梁。从广州科学城出发，一直到东莞松山湖、虎门，到大空港、宝安机场，然后到大前海地区，到南山，到福田中心区，再到香港。

这条带其实也是2015年春华书记在这儿考察的时候，发现广深高速公路两侧形态比较乱，尽管这一带的经济非常活跃，后来提出一个课题编制一个《广深科技走廊》，动用东莞、深圳和广州的三个团队来做，我们也是其中之一，走访了这几个城市。香港这块把他们的意见征询了一下，画出这个带，提出三十几个节点，每一个节点都有他的使命。

还有一条是从广州到珠海，这条轴是二十多年前画出来的，今天大家看的这个结构是我们以前的规划延续下来的，95、03年这两版珠三角的协调发展规划，09年大珠三角的城市群的协调发展规划，延续了过去的结构，只是把北边的结构延伸了一下。

大家看这三条轴一东一中都是从深圳出发的，深圳的结构对整个粤港澳大湾区发挥了重要的作用，这是深圳的东中西的三条轴，大家都是延续这条轴，中间的轴从福田出去以后光明，然后往北到松山湖的高新区，再往北就是广东的一些地区连在一起，和广州连在一起，向东是惠州等等，这是我们的空间结构。

这个结构定下来之后，后面深圳的结构怎么做？我们搞房地产也罢，搞投资金融也罢，都会关注深圳的规划是什么样子的，未来的投资重点在什么地方。刚刚宋老师讲了很多大的策略性的东西。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】2018年初我看到一个资料，这个资料在网上流传了很久。美国的康奈尔大学和联合国的一个组织，他对世界创新的一些区域做了一些评估，有一系列的指标，其中深圳和香港联合起来在IT产业领域，创新指数排名世界第二，硅谷第三，第一是东京和横滨，这一点我们也没有想到，是按照客观的指标体系做的。

这就可以看出深圳和香港的紧密程度，而且在世界范围内这两个地方的合作越来越紧密，当然其实我们还有一个强大的生产基地在东莞。深莞惠这一线以前我们做产业研究的时候，我把他比喻成是“IT走廊”，如果这个IT走廊打一个喷嚏，全世界的信息产业都会感冒的。

我们有很多的数据，电子元件、电子器件、集成电路等等，有百分之多少的比例全在我们这个地区来设计、生产、研发的，包括手机，包括一些高精尖的器材都是出自这里的，说大一点是大湾区，说小一点就是东莞和深圳这一条线出来的。

因为粤港澳大湾区的内容非常丰富，宋老师讲的每一句话、每一个字，每一个图背后都有非常深的内涵。我记得几年前我们请了中央党校解读国家的“十三五”的规划，这样一般的规划我们不爱看枯燥得很，被这个专家一解读发现，里面真的是博大精深，感觉是规划宝典，每一句话里面是中央怎么想的，怎么制订这个规划的，后面为了干什么的，一解读以后觉得国家想的内容和内涵非常丰富。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】粤港澳大湾区战略定位最关键的是创新驱动，以创新驱动为支撑的经济体系和发展模式的构建，这是我们未来发展重要的方面，这五个方面都非常重要。

刚才宋老师讲了很多，从地产界的认知角度来讲，从城市规划的来理解——第一是城市群，第二是国际科技的创新中心，深圳是最早提出“科技产业创新中心”，省里面的“十三五”规划和国家的“十三五”规划都把这个话用上了，深圳的好多的提法都被国家采纳了。后面还有好多的领域，国家制订的大计方针和大的战略里面会用到深圳的一些原则。

还有“一带一路”，海上丝绸之路做一个重要的支撑点，海上丝绸之路画出来一看，上面最重要的经济节点就是深圳，这是海上这条线过来最重要的节点就是深圳，就是粤港澳大湾区，香港、深圳、广州、珠海、澳门，还有宜居宜业。

粤港澳大湾区大湾区发展目标——2022年基本形成国际一流的湾区和世界级的城市群，2035年不管哪个城市做国土空间规划时间都是2035年，这是国家规定的两个一百年的标致，基本上全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

我们有哪些基础的条件呢？一个是人口我们有几千万，面积5.6万平方公里，这是从世界几个大湾区的比较是占优势的，GDP1.62万亿美金，基础设施有全中国最密集的港口、机场、高铁。所以我们基础设施基本上可以说具备了一些先进的条件。

未来发展形成的路线图，第一点就是创新驱动，著名的城市经济学家迈克尔博特把城市区域的发展归纳为四个阶段，第一是要素推动，我们有廉价的土地和廉价的劳动力资源。第二是投资推动，靠政府、靠市场大力的基础设施投资，常说的经济发展的三驾马车，投资、出口、消费。第三是创新驱动，以深圳为代表的年轻城市，现在已经进入到创新驱动的阶段。第四就是财富驱动。

粤港澳大湾区未来的发展第一点就是以创新驱动为支撑的经济体系的发展模式，资源要素自由流动的体制机制，港澳广深四大中心城市为区域发展的核心引擎，形成特色鲜明、功能互补的具有竞争力的重要的城市，每个城市从功能的定位，从每个城市的一些气质、特色来说，差别比较大。深圳的特点大家一说都能想到深圳的优点是什么，广州是什么样的，还有优势叠加，将会释放更大的潜力，全国范围内粤港澳大湾区的创新能力最是强的。

深圳新浪房产 04-20 11:31

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】第一，解读粤港澳大湾区。

这次粤港澳大湾区学术界和圈里称之为“3.0版”。改革开放的时候，我们和珠三角交流结合非常多，那个时候香港已经产业转移，主要是制造业的方式，合作的方向主要是引进来，那个时候就叫做“合作”，这是第一阶段1.0。

香港产业的转移为改革开放注入了新的活力，也是改革开放一个重要的内容。2000—2015年是粤港澳大湾区合作的2.0的阶段，珠三角城市“三来一补”的经济发展到一定的阶段以后，以深圳为主的先进制造业、高新产业异军突起，产业基础逐渐做大，我们和香港合作主要是经贸方面的合作，合作方式除了制造业以外走出去，还有服务业的融合。特别是香港的金融业，法律、国际法方面，在世界上确实是有很多的长处，特别是在城市的管理、城市的治理方面有很多值得我们学习的。

所以我们在改革开放30周年的时候，有一句话是深圳市委市政府提出来的“永远服务好香港，香港好，深圳也会好。”香港和深圳的关系是鱼水的关系，谁离开谁都不行，离开香港，不要说深圳，珠三角走不到今天这个地步。所以粤港澳大湾区的规划纲要的颁布实施，对这个区域发展注入了活力，提出了明确的发展方向。

2015年至今，我们跟香港的合作走向了纵深化，我们越来越清晰地看到，未来世界城市的发展已经不是靠一个城市单打独斗，而是一群城市联合起来共同发力，取长补短，抱团取暖，这样才能在世界的竞争当中，也就是区域的竞合当中立于不败之地。

2015年之后，深圳、广州跟香港这边的合作和港澳的合作越来越多，包括三个自贸区，深圳的前海，大家很明确地看到前海，还有深港现代服务业合作区。珠海的横琴主要是对接澳门的，还有南沙，广州这边从平衡的角度来说，珠海有了、深圳有了，广州怎么说也得给一个，所以三个自贸区，就是广东自贸区的三个片区而已。

3.0阶段未来的发展就是要城市群城市抱团取暖，取长补短，相互衔接。合作的领域是科技与制度的创新，未来的发展方向上就是要走出去，契合国家的“一带一路”战略。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【李江】各位嘉宾下午好，我一直沉浸在宋老师激情澎湃的演讲当中，因为信息量很大，听了让人很有激情。听完之后我想不起来我要讲啥东西了，所以我站在那儿一直回忆，我该讲啥呢？有些内容确实有点重复，确实有压力啊，后面我不知道该怎么讲了。

我对房地产不太懂，可以说是一个门外汉，跟在座的有些朋友像郭总几位地产大佬不断地学习房地产，我长期以来从事城市规划，刚才主持人也介绍了我的一些情况，城市更新、产业发展综合性的规划等等，我今天主要从规划的角度谈一谈粤港澳大湾区背景下深圳未来发展的一些前景。

从房地产的角度来说我们投资在哪里，刚才宋老师讲了很多了，我可能在这个基础上稍微细化一下，把一些东西讲得更具体一点。

我要讲三块内容，第一块是解读大湾区，第二块是比较世界三大湾区，第三是谋划深圳的情况。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持人程讯】我们都知道粤港澳大湾区真的很厉害，但是没有想到会厉害到这种地步，所以宋老师您今天的演讲真的让人听起来很过瘾，再次掌声给他！

宋老师刚才提到的五个定位湾区发展的前景，可以说为地产和投资领域带来了前所未有的新机遇，他刚才也用一个名词来做了一个精准的定位，那就是“世界级的优质生活的集中地和当之无愧的投资热地”，我的主持稿就是听宋老师课的笔记摘选。

刚才是“粤港澳大湾区引领下的中国发展新机遇”，接下来我们回归到脚下的这一片土地，探讨一下粤港澳大湾区中心和具有核心推动力的深圳城市规划的未来的趋势。

为大家请到的第二位主讲嘉宾是李江博士，他是一位教授级的高级规划师，中国城市规划学会城市更新专业委员会委员，广东省三旧改造协会副会长，深圳市城市更新企业开发协会的特聘产业专家，中国综合开发研究院产业专家。李江博士先后在深圳市城市规划设计研究院、深圳市规划国土研究发展规划工作，主要是从事城市总体规划、区域合作、产业布局、城市更新等方向的规划编制、政策制定工作。

待会儿李博士给我们说的规划，也会关系和左右到我们在座的各位在深圳投资的时候要关注哪些热点的区域，因为这是我们未来的规划，所以今天他带给我们演讲的主题是《粤港澳大湾区背景下深圳城市规划的未来趋势，有请演讲嘉宾深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江博士！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】三、大湾区房地产消费投资的五大策略。

第一，投机炒房已经过时，杜绝盲目加杠杆。二十多年的货币改革，我们很多人形成一个盲目的感觉是加杠杆买房。首付贷，这是一个恶习了，现在很少了，但是还有人暗中做这个事情，我们提醒大家不要做这个事了，因为大湾区这么大的国际机会来了。政策和市场都在变，这个投机的炒房的时代过去了。

当然房子有居住和投资双重功能，可以投资，但是要杜绝盲目加杠杆投机炒作这样一个风气。大家经历过的2015年房价暴涨的格局已经不复返了，我不排除未来房价有上涨的空间，但是不是投机炒作助推房价上涨的炒法。

我们也看到了除了一系列的调控政策之外，最近“两会”上房地产税进入了立法程序。记者采访我说宋老师房地产税的立法房价怎么样？我说不用担心，现在是立法程序，不是实施程序，立法程序要一读、二读、四读……读到2020年了，再来试点两年，要真正房地产征税起码是五年以后的事情了，真的是刚住没有那么多的税要交的，如果手里有四五套房，你就要交很多的税了。

我们的目标是让房子还原居住的本来面貌，是我们每一个普通市民的天然责任，首先我们讲的就是你要搞消费投资，要明确一条，这几个路不能走。

二，地段地段还是地段，环境环境还是环境。

作为中长期的消费投资选择，我们有充分的理由看好一个地段，这个地段叫“粤港澳大湾区”，这个前景我们要非常坚定地选择要留在大湾区。既然投资那么好的前景个然投资可以选择，买楼的依据基础就是宜居，核心的价值是配套的环境。

当然也考虑中长期的投资价值，核心在地段的选择。大湾区的成长潜力在中轴线上从深圳大前海到广州的南沙。作为大湾区中心城市的深圳、广州都有长期稳健成长和长期看好的机会。

我们的周边临深是一个特殊的地域，为什么不讲临广要讲临深，因为深圳的周边和广州的周边不是一个概念，差就差在这个地方。两个一线城市价格差了40%多，我们是5.4万，广州是3万多一点。所以他就没有办法支撑一个“临”，我们可以支撑一系列的“临”，包括东莞、惠州、中山，都是临近片区，也有快速增长的潜力。我们看到有佛山、珠海这些湾区非中心城市，中心地带也具有很好的成长价值。投资当然是恳求自己的实际条件和地段诉求来选择购买最适合的房子。

三，跟着地铁走，好戏在后头。

大湾区正在构建强有力的各城市的城际的轨道交通的显露，将来一定在国内非常领先的体系。世界超级城市群正在大湾区形成，城际大交通正在改变居住的方式。十年以前你能够想象你住在东莞吗？我们现在很自豪地说“来了深圳，就是东莞人”，我们已经觉得不难受了。

以前说是“来到深圳就是深圳人”，现在东莞没有问题是深圳市郊，深圳地铁半个小时过去了。我有一次从北京的西城开车到东城走了2个多小时，我说这是北京吗？不是北京东四到西四的片区叫“首都”，北京搬出去了，到通州去了。我弄明白了，两个多小时走了两个地方。深圳不是这样的，我们走到东莞是深圳的外围和城郊。

世界超级城市正在大湾区形成，城际大交通改变了，我们各个城市的居民购房在空间和区位的选择上更加广阔自如了，我们不要在意这些东西，慢慢你会觉得很适应了。所以建设刚需，就是“地铁站点/月供支付力”的指标在市内或者跨市选择住房。你说你买哪的房子，跟着地铁走，你到地铁口出来，这个地铁口的平均1平方公里的范围内找到那个楼盘，你去看房，付完首付剩下的按揭的时候，可以在失业率的状态下连续支付12个月没有问题，那套房子就是你的。如果你从地铁口选了一个房子，付了首付发现只有3、5个月的支付能力，那不是你的房，这是地铁的站点和月供支付利的指标，这是供个人选择的一个相对可跑的方法。

在地铁站开通的时间点上，购买站点附近的住房是最明智的选择，未来必涨。你不要买现在盖好的，政府有规划，刚刚挖地，那时候房子出来了，赶紧买。

四，市内市外是巧选择，买房居住是硬道理。

我们经常想买哪啊？这要根据你的实际情况，如果你是10个亿到深圳湾1号买，如果你兜里有300万、400万，在深圳是“上车价”，才能够买几十平米的小房子，还要到坪山、光明那边去找，你说我在福田中心区买一个160平米的豪宅，我手里只有300万，那不是你的房，这没有统一的答案。

大湾区来了你要愿意的话，你可以搭乘地铁半小时、1小时就是你的家，很温馨，环境也很好。你不愿意每天奔波，你就稍小一点的房子在市区选择，但是要够上车价，不够的话没有办法解决这个问题。

大湾区发展很快，无论是市内市外，一个观点，尽早搭上住房的快车。因为我们没有办法控制发展，大湾区都来了，还要发展，你还要在那里等，一年你的钞票放进去不如今年的通胀带来的损失。

这样一个情况下，我们不要让大湾区发展的红利白白流失。

五，坚决不买违建房，坚决不做抬轿手。

我听了很多人询问小产权房买不买？坚决不买，大湾区各个城市都存在不同程度的违法建筑的问题，有些十分严重，最大的好处是价格便宜，最大的坏处是严重的法律风险。很多人贪图便宜，但是各个城市对违建的查处越来越严厉了，盲目买不但违法，而且面临巨大风险，这件事情我们承担不起。大湾区将快速推进，新老盘的机会非常之多，大家还是走正道，不要冒险买违法的建筑引火烧身，到时候真的自己把一个家毁掉，大有这样的案例存在。

我们的目标很明确：抓住大湾区机遇，做好房地产投资。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】开发投资策略六：商保并举策为上，争企通融前路宽。

大湾区纲要提出了“宜居”的战略目标，是房住不炒的战略引申。近年来大湾区各个城市在住房制度已经发生了不同程度的重大改变，各地的政府在积极重拾公共的责任。以前我们丢给市场把价格炒得老高，现在政府继续做推进保障房的建设和共计，我们紧跟商保并举的大方向，合理参与保障房的建设。

我们知道保障房比商品房任务重、收益低、责任大，很多房企不愿意介入。但是保障房是国家战略，是长期战略，是长效机制，所以说开发商参与开发投资具有鲜明的综合价值，我们要看清这个方向。

政府将根据这个来认定房企在社会公共利益领域的责任并给予相应的回报，我想你的投入应该有回报，政府是很明了这一点的。

我的结论是大道至简的房企，必然会积极参与本地的房地产建设塑造良好的品牌，这个将来要制度化，不是一个道德的关系是法律的关系，相信大家在这方面有更强有力的认知。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】开发投资策略五：大城中心做更新，巧以增量博存量。

大湾区成为全国发展最早最快的地区，城市更新压力非常大。目前深圳、广州等大城市已经大规模迈开城市更新的步伐，尤其是深圳，土地匮乏很厉害，没有地还要造的地方，只能做城市更新，很多的企业急流勇退。未来大湾区的城市升级更多转向城市更新类别的内涵式发展，不是摊大饼的模式，我们没有大饼可摊了，房企本土的房企应该更多努力参与本地的建设，应该坚信在深穗这样的大湾区中心城市有更多的机会。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】开发投资策略四：科技创新引领，产业地产争锋。

科技必然带来产业地产的巨量发展，大湾区在未来全球湾区经济竞争中的核心价值点在于科技创新。深圳的科技实力、香港的科研基础、广佛莞基础制造合起来就是世界工厂，就是市场影响力的地区。未来在科技创新方面的投资将以数以万亿计铸就世界科技大湾区。

与他相关联的产业地产必将大幅跟进投资，实施战略转型升级。这个方向已经非常明确了，所以我们地产界要非常清晰地了解大湾区的科技创新这样的一个大的格局，如果你不理解这个格局，你就像以前那样，到这里拍卖一块地盖了房子卖掉，这种事情没有了。必须是个产业家，才是一个地产家。

我们目标就是以地产筑基以高端科技创新产业为核，创造全新的地产业态，预计未来大湾区房地产企业主营业务将大幅提升科技产业内涵。这是一个趋势，跟不上形势的五年以后你真的要关门了，因为你没有竞争力了。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】开发投资策略三：革命性大交通节点，超越式大成长绝机。

交通有“革命性”吗？千百年来珠三角的出海口有没有直达的陆路通道？四十年来搞了一个虎门大桥，堵得要死。但是港珠澳大桥通了，深中通道、虎门二桥、虎门三桥等等，还有几条铁路，比如深肇铁路，还有充分想象力的深珠通道，深圳派出书记到珠海当书记，他说这事我们要联手。

这样的革命性的变化，完全打破大湾区固有的交通格局，因为历史上自古以来就是以广州为中心的这样一个大的交通格局、门户，到现在这次《粤港澳大湾区发展规划纲要》定的就是强化了华南中心地带门户的地位，但是两次提到“广深联合打造交通枢纽竞争力”，原来只是提广州不提深圳的，“要想富先修路”，过去在大湾区里面、在珠三角里面，门户中心是广州，产业中心是深圳。这个剥离得让人难受，人家上海从来是联合的，我们就要剥离开来。所谓的门户政府支持，所谓的产业是市场支持。

我们看到现在这个规划纲要里面看到多条的高铁海运密集的城轨的通道，三大航运枢纽和七大机场，尤其是多条跨海超级大通道陆续建成通车，彻底改变湾区的版图。第一个现象是大湾区交通门户重心将南倾，并且在深圳中山一带形成最密集的集结，长钱的地方都在那里，有人、有车、有钱，那就是机会。所以在这个关联的交通大布局的布局点赶紧抢地，误了就没了。

深圳前海、宝安、大空港将成为大湾区中央地带最大的交通枢纽，最大的会展中心全部放在这一个地方。伴随着大交通的革命性变化，大湾区房地产开发投资必定紧紧跟随。可见大湾区的投资重在中轴线，而中轴的核心节点在深圳的空前地带，就是大前海，包括后海、深圳湾都在大前海里面了。

我提到过一个概念，如果深圳在自由贸易区、自由贸易刚的竞争上，海南3.2万平方公里，我们拿15平方公里开国际玩笑吗？320平方公里的特区都作为自由贸易区，但是至少要以现在的前海片区为核心向外辐射15公里，拉出一个圈来就是100—200平方公里，甚至可以考量把南山和宝安全境划入大前海，不要只划那么一点点，没有意义，要大胆往前扩。

如果是我，我直接把原特区全部批成大前海就可以了，给十几、二十平方公里是玩家家，一点意义都没有了。上海比我们气度大多了，南沙也很大，我们就那么一点地方没法玩。

伴随着大交通的革命性的变革，大湾区房地产开发投资必定紧紧跟随，100平方公里，大前海地区成为大湾区投资的绝机宝地，原来上面的高速现在穿到地下，全部为了他的价值所在。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】开发投资策略二：中轴线战略占位，东西轴策略挺进。

可以用一个简洁的“三轴线”的模式理解展开的方式。首先紧紧抓住由港澳莞穗形成的中轴线，核心的地带是深圳的空前地带，东莞的滨海湾新区到广州的南沙，这是未来没有办法比拟的最强的中轴地带。空前的替代是大空港、大前海。

这样的格局之下，我们看到就在中轴的线上将来是投资的，大前海基本上往南沙包括后海括进来了，这是一个未来没有办法相比的空间，如果三五年以后这个地方没有投资的效果就比较被动。西轴线比较长，六个城市构成了西轴线，就要分两极，一极是澳门、珠海、中山、佛山，这是沿着大湾区的边上做的，这是相对比较有前景的，尤其是中山这些时城市前景很好的，因为深中通道。再远一点的西北角的肇庆和西部的江门相对偏弱放到二极里面去，目前不主张进入，因为相对比较偏。

现在有一个很有意思的现象，东轴这么算下来只有一个城市就是惠州，我看到一个消息惠州由于人口不足，导致国家发改委审批地铁项目不予批准立项，要让人口增加很简单，给深圳人口一下子上去了，东轴太弱了。弱就是机会，中国革命农村包围城市从弱点开始打，即便弱不要忽略，惠州那边很多的机会，而且我认为这个线可以让他扩展一下，向上可以扩到河源南，河源南有万绿湖，这么大的水域，在京津塘里面有一个白洋淀，我们万绿湖为什么不扩起来呢？有机会。

往东更重要，深汕的发展在七年就是打了一个对勾，开始深圳承诺投资200亿，结果深汕之间全力管制搞不定，后来说不投这么多了，我们投1个亿，意思就是不投了，但是你得交待一下，所以投1个亿，掉下来了。后来说把汕尾撤出去，把权力给了深圳，到去年6月份全部的管理权到位，包括电话号码和区位全部到深圳，财政是深圳的，GDP是深圳的统计，一下子决定投资2000亿，这就是制度红利。

所以说深汕的制度红利到了2000亿的投资是什么意思？坪山、龙岗不过这么点，罗湖区旧改老城区2500亿，一个深汕就像三十年以前的深圳一样，还一片荒地的时候这么往里洒，有没有前景？现在可建设用地只有450平方公里，占得差不多了，腾讯、华为都去了，关键是深圳往里溢价，所以很自然地列为大湾区，虽然现在规划里面没有，但是我认为他一定是不是大湾区的大湾区，将来的发展速度非常快。

这样看下去，从深汕到大湾区，惠州到河源南，是不是一个很完美的曲线？所以不要小看东轴，东轴仍然有很强的机会，他和西边的机会不是一个位的，容易忽略，但是恰恰是一个潜藏的巨大的机会。中轴线占位，东西轴策略挺进。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】大湾区房地产开发投资的六大策略。

开发投资策略一：“湾区”、“中心”导向，“极点”顺位布局。

我们看这张图，大湾区商机无限，下一步开发商尤其是本土的开发商，坚定地留在大湾区，最近我认识几个老板纷纷把外地的项目辞退了，因为资金腾挪不过来，外地损失一点忍痛把钱拿到大湾区中来。

这里面提到四大中心城市，港澳广深，北上广深，深圳永远是“老四”，没有关系，实力是老大，经济是老大，科技是老大。四大中心城市是大湾区房地产开发投资的核心定位方向，如果要投资首先从这四个城市开始选择，如果是港澳有点难进去，先从广深来选择。

还有一个非常重要的提法，叫做“极点”，港深广佛澳珠城市商都存在，其他关联的非极点的城市顺位选择投资城市，第一个找港深，香港去不了，其实我就是让你留在深圳。然后是广佛、澳珠和其他的城市。

如果中心城市来看，南部的港澳，特别是是香港，准入难，内地城市的老板要到那里投资拿块地很不容易，车牌都拿不到。北边的广州是选择，广州8千多平方公里足够选，但是多选择的结果可能就分散化了，广州头疼什么呢？1500亿的地方财政要平均分摊那么多的规划中心实在是摊太多了，很难做。我们深圳是3000多亿的地方财政，就是1997平方公里，每个点做得很深很厚。中部的深圳是核心城市，志在必得。

价值的制高点，我很明确地讲必定在港深的节点，中央都是这个意图，香港连带深圳是形成港深，再往下延伸港深、莞惠都市圈，以前是“深莞惠”没有带港澳，现在把“港澳”加进去了，东岸是港深莞惠四大地区，历史上其实就是一家。西岸就是澳珠以及其他的六个城市，港深的极点延伸到周边的深圳的有惠州、东莞、中山、珠海，这些城市将来都可以看作临深地区，都存在投资联动的比较强的效应，大家投资要重点考虑这些方向。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】机遇五：宜居宜业宜游的优质生活，以大湾区所承载的国际化战略重任看，现在的人居水平还不够，还要大幅度提升。

深圳城中村违里住了800万人口，这些要面临大规模地改造。各地政府将强化责任解决房价的高企、政府保障性住房严重缺失的问题。解决房地产就一件事，政府把保障房盖够。政府的保障房建起来以后可以去那里住，实在不行可以由一个租赁住房，但是没有。一说租赁就是城中村，这怎么行啊？这边国际化、高大上，那边住的是城中村，你说这是一个现代化的城市吗？肯定不是。

我们要积极解决人口产业高密度引发的环境质量下降的问题，我们说的宜居宜业宜游优质的生活圈，11个城市紧密融合发展成为宜居宜业宜游成为一种可能的现实，需要大家努力。这个前景可以看到的，一个世界级的优质生活圈将在粤港澳大湾区完美地复刻惊艳全球，我相信有这一天。

我们用房地产的视野解读他，就是高品质的人居、优美环境、优质生活方式。都是每一个地产商牢记心里要完成的神圣使命。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】机遇四：内地与港澳深度合作示范区。

这也是非常现实的一个，就在家门口。四十年来港澳在广东珠三角地区拥有大量投资，助推了世界工厂的诞生。越南、印度都要抢这个世界工厂，没那么容易抢走，这个产业平台的基础非常雄厚，我们要继续提升。未来的大湾区架构之下，港澳将与广东珠三角九个城市实施更深层次的合作，大湾区的重点地带将吸引港澳资本再度以高端产业投资的名义进入，比如说前海、大前海。这个前海投了以后，每平方公里的产出100亿，纽约、曼哈顿也不过如此，就是世界最高的产出。

这一轮大投资必将与内地资本联合，快速推动大湾区城际产业的升级，大湾区要城际的互动，我们的目标要给中央一个交待，中央这次立这个纲要很明确，就是要把港澳拉回来，让港澳再次崛起。

所以我们要进一步地快速消除港澳与大湾区九城之间的城市隔膜和差距，我们是不是觉得有差距？像我们在深圳，现在去香港高铁19分钟到了，但是我们的心理隔阂、制度隔阂、空间隔阂，真的是逾越起来比美加还要难逾越，不能长期这样下去。

粤港澳之间在深度合作将强力推进广东九城价值的提升，未来的大湾区和广东九城和其他片区的土地物业价值将与港澳平滑对接，不要泛泛理解为深圳的房价明后年涨到香港那么高，不是那样的，将来怎么协调这是一篇大的文章需要慢慢做。

房地产视野：高位再引港资、价值对接港澳，这是中央非常明确的，这边文章看的是港澳怎么再次崛起，小弟弟们怎么帮他的忙，我们就按中央的说法这么干。但是不要忘了，支持香港就是支持自己。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】机遇三：“一带一路”建设的重要支援。

这跟我们地产关系太大了。大湾区在历史上就是中国重要的海上丝绸之路的起点和贸易通道，百年多来港澳的发展奠定了大湾区目前最具国际化和开放性的基础。

当下全球贸易的经济格局大动荡，动荡到什么程度？我告诉你美国新的贸易协定在生成，压制了墨西哥和加拿大的时候，美加墨协定，还有日欧协定，美国退出以后日本主持的新的TPP，这三大国际的贸易协定加在一起占全球70%贸易额。

这里面的核心是特朗普提出的“三零”，零关税、零壁垒、零补贴。这个“零”其实就是把后发展的国家压死，当你比我发展低的时候，用“三零”的办法让我没有办法发展，我的企业根本竞争不过你的企业，最后被淘汰。

这次为什么我们害怕中美贸易战，让步太多了，让步的结果就是中国的企业都趴下了，但是不让美国说加到25%，说白了两难的处境。刘鹤真的不好当，满头白发，但是没有办法必须应对，大开放是一个大的方向。

这样一个大动荡的形势下，中国必须强力推出可以和世界新经贸格局实施战略对接的超级平台，全中国960平方公里都去和美国对接吗？根本不可能。很多内地省、市经济都下滑得一塌糊涂怎么对接？现在能够拿出来的和美国对接的首选就是大湾区，我们去年GDP丢了0.9%，最初预测是8.5%，最后统计是7.6%，这0.9%就是打贸易战，管你科技企业的限值把你压下去了，如果今年不出办法的话今年的经济还是上不去。

之前我说的那几个贸易协定签了以后对我们的压力更大，形势严俊的情况下我们要推出衔接，大力往前走，不要怕他，这个形势比较严俊，这个主动的方式是“一带一路”，“一带一路”是中国主动开放对接世界新贸易格局的战略主脉。除了大脉络的线之外还有点，大湾区是一个点。

大湾区是中国能够与国际新经贸格局快速全面平等对接的桥头堡。一点一线就是一带一路，这两个加在一起的整合，意味着开放式的高价值投资将大行其道。这样的格局下，我们这样的国家和美国对接的时候绝对不能用过去四十年的模式，要全面创新新的东西，这个任务交到我们的手里尤其是深圳的手里，压力非常大。

但是要有信心，我相信在中国“创新”这件事上就是深圳挑大梁、扛大旗，不管你给我39个说法还是多少个，我只关心深圳的自身发展，掌握自己命运的能力，这是核心。

我们看到“一带一路”的纲要里面提到了“国际交通物流枢纽和大型机械”，这些都将为大湾区的高品质的投资带来重大地机会，这个地方我们用房地产的视野看到了国际化，下一步你的房地产企业能不能有国际化的  视野，能不能大开放的视野，能不能实现真正高品质、高价值的投资，这是我们要选择的方向，所以我定义为房地产的视野。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】机遇二：具有全球影响力的国际科技创新中心。这个太牛了、太牛了、太牛了！将来大湾区的灵魂就是“科技创新”。

现在回想起来四十年前小平同志说过一句话，老人家不懂这个东西，但是四十年前他就喊，1978年中国的人均GDP是300美金，差得太远了，科学技术是第一生产力。这句话太伟大了。回过头来40年我们还是继续抓住这句话。

香港回归我们给他们做了一个规划，以前香港看不上我们的规划，现在可把我们当回事了，因为你强大了。现在你想忽略中国很麻烦，因为我的北斗卫星比你多了七、八颗，到了荒郊野外，如果你用GPS死定了没有人找到你，用北斗就找到你了，差别就在这一点，这就是科技的力量。所以全球的实践表明，世界资产价格最高的地方是国际科技创新能力密集地区。

我们看一个案例，美国的硅谷作为全球科技创新之都，物业资产价值远高于其他地方。硅谷平均人均GDP产出是10万多美元，其他湾区是3-4万美元，硅谷凭什么呢？凭的就是科技。人均GDP那么高的产出，物业价值就跟着往上走。所以深圳为什么这一轮下来价格直逼最高呢？甚至有时候超过北京上海呢，背后就是你的科技，千万不要说是别的东西，就是科技。

所以科技创新中心之所以成为价值最高地，在于集中体现各国、各城市的核心竞争力。这一轮尽管深圳在大湾区规划纲要里面被仅仅提了39次，香港提了300多次，澳门也是300多次，广州是41次。我觉得没有问题，因为科技实力最强，没有之一。

记住“深圳最强”，我希望这句话一直说下去，十年以后说中国的哪里科技最强？深圳最强。

大湾区四十年来已经成为全国乃至全球最重要的科技平台之一，现在是“之一”，以后能不能是“最大”，下狠心刀磨得锋利一点，把“之一”砍掉做“最高”，我相信有这个实力。

未来的广深港澳科技创新走廊的建设将极大地提升大湾区的综合价值，一个科技创新不仅仅是科技的价值，是综合的价值，科教文卫都在里面。

科技创新中心将导致大湾区成为中国高端产业地产的标杆地带，我现在跟几个企业在做整个大的旧改项目，很大的规模，高楼盖得很漂亮，里面空荡荡的不知道放什么，我说你放很多东西啊，什么人工智能、机器人、现代科技这些新的产业要装。成为这个产业的主人不能老做平台，地产界最悲哀的就是只做平台，只是收租金，不能这么弄，你要明白这个产业，否则永远是局外人。

全球顶级的科技研发和商务产业链将引导写字楼公寓等这些产品不断地更新换代。我们看到，当时我刚来深圳的时候看到罗湖那片好伟大、好现代，那时候拍了很多的胶卷照片，舍不得拍还拍了好几卷，觉得太幸福、太现代了，都不好意思去。

就这么快，仅仅二十多年，后来是福田的中心区，现在到了福田中心区房价走得都有点走不动了，后面有一个南山虎视眈眈。一路向西，前海、后海崛起，整个十年以上就面临淘汰了。不更新换代就上不去，所以这个更新换代就是一个没有办法阻挡的趋势。

在这样一个国际科创中心的背景下，我们仅仅盯住高端产业，盯住区域升级，而且要做出标杆效益，这是地产的机会。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】翻遍这个规划纲要，将近3万字没有提“房地产”，是不是大湾区发展对这个不重视？王健林都咬牙说“坚决退出房地产，不留一寸土地”，好干净啊，所以说大家说这个事还能做下去吗？

这个报告纲要这么读，每一个字、每一个句、每一个段落背后都是房地产。刚才耿总说得很清楚了，你想想看这个大湾区要对接国际，没有空间怎么行？没有优质空间怎么行？优质空间谁来创造？就是房地产来创造。所以千万不要跟着王健林走，跟着他走都是倒霉的，再过五年他一定会后悔，因为你不能宣布说离开房地产，这是一个基础的产业。

第一，大湾区给房地产带来的五大机遇。

国家在这个大湾区规划纲要里面点了几个大的方向，给你的定位有几个？有五个定位，一个定位是一个机遇，千万不要说某一个定位和房地产没有关系，这就错了，每一个定位都是房地产的机会。关键你是不是慧眼识珠，充满活力的世界级城市群，具有全球影响力的国际科技创新中心，“一带一路”建设的重要支撑，内地与港澳深度合作的区等等这五大机遇。

首先我们看一下第一个区域，充满活力的世界级的城市群。这个城市群为什么对我们的房地产特别影响，这样的空间当赋予大湾区发展的时候，我们想的是“人来了、钱来了、产业来了、机会都来了”。现在硅谷的年轻人坐不住了，纷纷往大湾区跑。这样的一个城市群，人口、资金、产业空间、容积率高度集聚，全中国这个密度是最高的了。

大湾区11个城市在过去40年间，我们给这样的一个城市群的发展奠定了一个很好的基础，我就讲基础而不是发展的一个高度，因为还远远没有达到高度，但是基础做得还是很不错，这个可以肯定。特别是香港、深圳、广州三个大的国际都市，高密度集聚，可以肯定地说这是“世界罕见的国际城市群现象”，我没有说“唯一”，但是我可以实际告诉你说其实就是唯一。有些像东京湾区他也有一些大的，像横滨、东京等等城市群，但是规模、总量、影响力远远不如我们这几个。可以非常坦诚地说，这样的一个大湾区三大国际化的大都市集聚，一百多公里范围内，只有一个大湾区。

大湾区的活力是全球领先的，平均的产品质量可能达不到你的湾区水平，但是是世界上最具活力度的。我们未来的全球城市群的领先创造了非常好的基础，比单一城市群更容易实现区域发展的高效能、高效率和高效益的“三高”，这给我们未来的发展看明了方向。

还有一个是城市群在整体发展以及房地产投资理念和模式上有重大的差别，过去投资我在深圳弄一块地就可以了，但是现在不一样了，比如河套地区能够一个人开发吗？肯定是香港和深圳高密度地联手协作，甚至要拿到国际上很多的城市、很多的国家联合打造这么一个产业的平台。这就一定是一个大方向。

在世界级城市群的目标引领下，我们看到在这个格局之下，房地产将以支撑性的产业，长期屹立大湾区，所以不要相信王健林，要相信宋老师，你相信宋老师就是相信机会，坚决抓住大湾区的机会，不要说五年之后说“宋老师，后悔没有听你的”。

大湾区在世界级的城市群里面，就是要理解他的活力、密度、融合度、高增长，这就是机会。如果这几个词汇还唤不起你的希望来，那就没有希望了。我说的是“最活跃”，否则你很难理解深圳。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【宋丁】感谢耿总给我这个机会，见到这么多的熟面孔，还有那么多新的捧场。非常高兴下午有机会能够和大家结识是天大的缘分，世界上70多亿人，一个人活3万天，多少的机会大家你我面对面地碰面呢？这是天大的机会。所以说有这样的机会，我很高兴和大家分享。

我今天的分享是一个非常重要的值得关注的题目“粤港澳大湾区背景下的房地产发展机遇及投资策略”，我们国家不断地在推重大的事，前段时间是雄安新区，后来是海南的自由贸易港，然后是上海的科创板，但是我告诉你，这些通通没有办法和大湾区相比。一个大湾区一年创造的GDP是10万亿元，全中国82万亿元，海南是5千亿，雄安新区是几百亿，没法比，不一个量级的。

中美贸易战打到今天，到今天还没有宣布结果，特朗普前两天说对中国的贸易这件事情上，我可以做到说走就走，大家还不能完全乐观。这样的格局下，我们看到华为事件，形势没有那么平稳。

这个时候国家推出大湾区的事有多么大的意义，其实是完全引领中国面向未来的四十年。过去四十年已经过去了，我在深圳待了三十年，那个时候深圳的GDP是200亿，去年是24000多亿，看他的情况就知道，我们是多么地享受，生活在这个城市我们非常享受。

而且我看到大湾区指向未来的四十年，真的有太多的机遇。时间的关系，我只能分享在这个背景下，我们房地产发展机遇以及投资的策略到底是什么。

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持人程讯】在刚才的讲话当中，我们也能够真实地感受到耿总身上肩负的那一份推动城市更新的责任和使命。三年前，他大力推动了深圳城市更新开发协会的成立，组建了多个专门从事城市更新的团队，堪称“城市更新的黄埔军校”，培养了许多的人才。

而今他以独有的眼光和魄力，又创办了广东安云更新律师事务所，这是国内第一家专业从事城市更新服务的律师事务所，我相信也将会为包括在座各位在内的有旧改项目需要的企业和朋友，带去全流程操盘旧改项目的律师服务。

今天人数并不是很多，我们现场的空间也不是很大，但是我们真实地感受到在座的各位都是来自各行业的大咖和精英人物，分量十足，你们的到来让我们本次论坛含金量十足。所以接下来的每一个环节、每一分钟都不允许浪费，带给大家满满的干货。

首先请出的这一位演讲嘉宾，我相信在座的各位都很熟悉，他是国际著名学者费孝通教授的首届研究生，现任国家高端智库综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁老师。宋老师是央视、凤凰卫视、第一财经等国内主流媒体的常客了，为各种大型企业提供策划服务和顾问服务，在城市战略和旅游地产等领域从事研究多年，在过去二十多年里在国内三十个省、市、自治区主持或重点参与了四百多项有关城市战略旅游地产项目的策划、规划，可行性的研究和发展的资讯，可以说为各地政府和大型企业做出了重要的贡献。

宋丁老师为我们带来的演讲主题是《粤港澳大湾区背景下房地产发展的机遇和投资策略》，掌声有请！

深圳新浪房产 04-20 11:31

耿延良先生发表致辞。

尊敬的宋丁主任、杨丽艳董事长、杨高宇所长、滕宏庆教授、李江博士，各位领导、各位来宾，首先，我很高兴代表主办方华南理工大学法学院、粤港澳大湾区智能法治研究中心，承办方广东安云更新律师事务所，协办方国房顾问集团、中正天通财税事务所，向今天莅临本次论坛的所有嘉宾表示热烈的欢迎！欢迎大家！

大家都知道，粤港澳间的合作已超过三十年，如今，党的十九大报告，将粤港澳大湾区的建设发展上升到了国家战略，目前来看，各项规划都在紧锣密鼓的开始实施。如今，粤港澳大湾区的发展，已经成为全球高度关注的热点。站在新起点向更高目标迈进的粤港澳大湾区，将带给我们那些发展机遇？

为了回应广大投资者尤其是深圳实业界投资界金融界以及各行各业的关切，我们举办这次论坛，特邀专家分享，脑力激荡，智慧碰撞，探索商机，很有必要。

对于粤港澳大湾区的发展机遇，今天下午，我们很荣幸地邀请到了几位大咖给予精彩的分享。在这里，我就给大家交流分享几点我个人学习粤港澳大湾区规划纲要的几点体会，算是抛砖引玉。

研究目前世界著名三大湾区：旧金山湾区、纽约湾区和东京湾区可以看出，这是世界上最成熟、最完善的湾区，对世界经济产生了重大影响。总体来看，三大湾区有着共同的特点，即拥有活力四射的产业集群、强劲持久的创新能力、高效便捷的交通网络、兼容并蓄的开放体系、政府市场的通力协作。三大湾区，都以开放性、创新性、宜居性和国际化为其最重要特征，具有开放的经济结构、高效的资源配置能力、强大的集聚外溢功能和发达的国际交往网络，发挥着引领创新、聚集辐射的核心功能，已成为带动全球经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊。

再看我们的粤港澳大湾区，其城市基础设施相对完善，外向型经济特征明显，产业以先进制造业和现代服务业为主，粤港澳湾区是我国最有实力对标世界三大湾区的经济体。

当然，研究世界三大湾区的发展历程和特征，对比粤港澳大湾区的情况，我们有很大的差距，这些差距，恰恰是我们的商机所在。

第一、粤港澳大湾区是大湾区城市群的一次重大的升级与腾飞。今天的粤港澳大湾区规划纲要的提出，已经酝酿了快三十年，是在包括港澳在内的珠三角城市融合发展蓝图的升级版。从过去三十多年前店后厂的经贸格局，升级成为先进制造业和现代服务业有机融合最重要的示范区；从区域经济合作，上升到全方位对外开放的国家战略；在为粤港澳城市群未来的发展带来了新机遇的同时，也赋予了新使命。

第二、粤港澳大湾区发展规划战略定位来看，城市更新的力度会更大。

因为，要建设充满活力的世界级城市群；具有全球影响力的国际科技创新中心；要成为“一带一路”建设的重要支撑，建设具有重要影响力的国际交通物流枢纽和国际文化交往中心，要成为内地与港澳深度合作示范区；要建成宜居宜业宜游的优质生活圈，建设生态安全、环境优美、社会安定、文化繁荣的美丽湾区。这几个目标的达成，首先需要空间载体的优化。那么空间载体的优化，对于两区九市来讲，唯一的选择就是城市更新。尤其是除香港、澳门以外的九个城市，基本上属于建成区，旧村旧工业区的改造任务会加大。当然，为了实施统一的城市规划，政府宏观微观主导城市更新的力度都会加强。

第三、粤港澳大湾区的建设会加剧人才聚集，密度更加大。那么，住房供给的和城市配套服务需求会增加。

1、住宅需要量会增加；

2、政府保障房人才房需求量增加；

3、旧住宅区改造的力度会加大，棚户区改造的力度会增加；

4、城市市政设施以及共建配套提出更高的要求。卫生和医疗、教育民生问题会更加凸显。

第四、为满足大湾区高度发达的商务需要，该区域的现代服务业会逐步走向发达。世界三大湾区都历经或正在经历港口经济、工业经济、服务经济、创新经济的升级路径。

1、该区域高端服务业在国民经济的占比会上升。从世界三大湾区的发展历史来看，美国纽约湾区和旧金山湾区、日本东京湾区，经济结构的构成来看，第三产业占有比重超过80%，而粤港澳大湾区在60%左右，差距就是潜力，所以，该区域服务业一定会逐步走向发达。

2、高端服务专业分工更加精细。高度发达的市场经济，对服务业的需求来讲，不是大而全，而是专而精。我们广东安云更新律师事务所就是为了适应新的市场需要，走专业化精品服务的线路，打造中国的最强的城市更新咨询服务团队，形成差异化特色。因为城市更新，不仅仅是粤港澳大湾区发展的必由之路，也是社会和城市发展一个永恒的主题，所以，安云更新律师事务大有作为！

3、跨区域跨专业合作成为大趋势。粤港澳大湾区服务市场需要全产业链的服务，同时，互联网技术的成熟进一步促进紧密合作成为可能，促使跨区域跨专业合作成为大势所趋。就像我们安云更新律师事务所与国房顾问集团、中证天通公司财税顾问团队合作，目的就是打通城市更新全产业链条的服务。为了适应粤港澳大湾区的发展需要，未来几年，我们会与香港、澳门以及更多的城市专家和机构合作，满足两区九市协同发展的市场需要。

以上是我学习规划纲要的一点体会，敬请各位专家指正。

尊敬的各位来宾，各位朋友，纵观中国的发展历史，十一届三中全会后，几乎每一次制度的创新，体制的改革，就像科学技术的每一次重大突破，都会极大地促进社会经济的发展和进步，也会带来价值链、产业链、供应链的重构，打破现有的经济、社会、乃至地区间的平衡，都会产生巨大的经济和社会能量，蕴藏着商机无限。

所以，我认为，虽然目前宏观经济不容乐观，经济下行压力很大，但是，这一次粤港澳大湾区规划的发布，以及紧锣密鼓的落实，似乎我们又站在一个新的历史起点上，大家不用太悲观，让我们满怀信心，趁这个春暖花开的季节，尽快播种，专心耕耘，相信一定会迎来秋天丰收的季节。

最后，我衷心感谢今天分享的几位嘉宾，也预祝各位来宾在今天的论坛上收获满满！获益良多！

谢谢！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持人：程讯】朋友们，广东安云更新律师事务所是国内首家专业从事城市更新服务，能够全流程操盘旧改项目的律师事务所，致力打造城市更新业务领域一流的专业化精品法律服务的机构，努力以全所共同的智慧和资源为每一位客户提供优质高效的法律服务。

作为安云更新律师事务所的领头人耿延良先生，我相信在座的各位都是非常熟悉了。他也同样是我们本次论坛活动的召集人，不仅是安云集团的董事长、广东安云更新律师事务所管委会主任，同时作为中国房地产协会城市更新研究中心主任、深圳市城市更新开发企业协会的创始会长，可以说他在地产界和城市更新领域有着非常丰富的从业经历，实操过上百个旧改的项目，组建过多个专门从事城市更新的团队，可以说是城市更新领域的一位先行者和领军人物。

接下来让我们一起掌声有请耿延良先生，为今天的论坛致辞，有请！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持人：程讯】大家好，我是本次论坛的主持人程讯，接下来我很高兴给大家介绍出席本次论坛活动的各位嘉宾，他们是：

广东安云更新律师事务所管委会主任、中国房地产业协会城市更新研究中心主任耿延良先生；中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁先生；深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江博士；清华大学港澳研究中心特约研究员、清大智库研究院理事长林崐崚先生；北京中证天通会计师事务所深圳分所所长杨高宇先生；国房顾问集团董事长杨丽艳女士；深圳农商行社区金融部总经理贺小毛先生；粤海置地（深圳）有限公司副总经理梅青君先生；华南理工大学法学院教授、粤港澳大湾区智能法治研究中心主任滕宏庆先生。

莅临论坛的还有来自北京、香港、上海、广州等各地地产界、金融投资界及各行业的嘉宾朋友们，同时感谢国房顾问集团、北京中证天通会计师事务所的鼎立协办，新浪房产频道和深圳市甲骨文公司的通力支持。

对各位的到来我们一并表示热忱的欢迎和衷心的感谢，欢迎大家，谢谢各位！

深圳新浪房产 04-20 11:31

【主持人：程讯】尊敬的各位来宾、各位专家、学者，各位行业大咖，女士们、先生们，大家下午好！

欢迎各位盛情出席“粤港澳大湾区新时代发展机遇论坛”，各位在周末的时间迎着风雨来到了的活动现场，您的到来不仅是让人感动，也让本次活动更显非凡意义。

在《粤港澳大湾区发展规划纲要》刚刚落地之际，举办这场活动也犹如三月的这场春雨来得这样及时，可谓是应时又应景。

朋友们，粤港澳大湾区的建设将为国家发展提供动力，为国家深化改革来带去助力，为珠三角的城市和企业家包括在座的各位企业家和朋友们带来更多的发展机遇。如何抓住这一重要的历史新机遇，并搭建一个交流的平台，更好身体力行地投入到这滚滚的历史发展的大潮中呢？可以说，抓住这个机遇可以更好地为粤港澳大湾区的建设尽一份力量。

今天由华南理工大学法学院、粤港澳大湾区智能法治研究中心主办，并由广东安云更新律师事务所特别承办的本次论坛活动，将为在座的各位提供一次交流、学习、探索的大好的机会。

深圳新浪房产 04-20 11:31

Part 4 圆桌对话

对话主题：粤港澳大湾区发展机遇

主持：杨高宇，北京中证天通会计师事务所深圳分所所长

对话嘉宾：（按姓氏笔划排名）

杨丽艳，国房顾问集团董事长

贺小毛，深圳农商行社区金融部总经理

耿延良，广东安云更新律师事务所管委会主任

梅青君，粤海置地（深圳）有限公司副总经理

滕宏庆，华南理工大学法学院教授、粤港澳大湾区智能法治研究中心主任

深圳新浪房产 04-20 11:31

Part 3 聘书颁发及战略合作签约仪式

一、聘书颁发仪式

1.广东安云更新律师事务所给特聘顾问颁发聘书

2.华南理工大学法学院、粤港澳大湾区智能法治研究中心给特聘顾问颁发聘书

二、战略合作签约仪式

粤港澳大湾区智能法治研究中心与广东安云更新律师事务所签署战略合作协议

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Part 2 主题演讲

一、粤港澳大湾区背景下的房地产发展机遇及投资策略

宋丁，中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任。注重实战操作，在过去二十多年中，已经在国内三十个省市自治区主持或重点参与了四百多项有关城市战略、旅游地产项目的策划、规划、可行性研究和发展咨询，为各地政府和大型企业做出了重要贡献，已成为国内旅游地产领域的著名策划专家。

二、粤港澳大湾区背景下深圳城市规划的未来趋势

李江，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师。先后在深圳市城市规划设计研究院、深圳市规划国土发展研究中心工作，主要从事城市总体规划、区域合作、产业布局、城市更新等方向的规划编制、政策制定等工作，先后主持或参与课题70多项，发表学术论文60余篇，合作出版著作《转型期深圳市城市更新规划探索与实践》。

三、粤港澳大湾区规划深度解读

林崐崚，清华大学港澳研究中心特约研究员、清大智库研究院理事长。长期致力于推动海峡两岸、粤港澳以及中美两国的科技产业合作和学术人文交流，专注港澳台地区、城市与区域发展、中华文明传播、创新驱动发展及中国全球发展战略等领域的跨学科战略研究。

深圳新浪房产 04-20 11:31

Part 1 开场

一、嘉宾签到&自由交流

二、主持人开场

三、嘉宾致辞：耿延良（广东安云更新律师事务所管委会主任，中国房地产业协会城市更新研究中心主任）

耿延良先生，国内城市更新领域的权威专家，中国城市更新行业发展的主要推动者之一，被媒体誉为“深圳市旧改领军人物”。

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【议程】

论坛时间：2019年3月10日14:00-18:00

论坛地点：大数智慧俱乐部

地址：深圳市南山区侨香路4068号智慧广场A栋1单元19楼

深圳新浪房产 04-20 11:31

日前，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，描绘了粤港澳大湾区作为全球经济新引擎的发展愿景。在《规划纲要》指导下，粤港澳大湾区的市场、科技、资金、人才、产业将发生历史性巨变。我们将面临什么样的发展机遇？企业和个人将如何抓住这个历史性机遇，未雨绸缪，谋划未来？

3月10日14:00-18:00，由华南理工大学法学院、粤港澳大湾区智能法治研究中心主办，广东安云更新律师事务所承办，国房集团、北京中证天通会计师事务所协办的“粤港澳大湾区新时代发展机遇高峰论坛”将在深圳举办。届时，金融投资、企业高管等社会各界精英齐聚一堂，共同聆听粤港澳大湾区规划编制专家解读，探寻新的发展机遇。