穿越寒冬穿越周期

深圳新浪房产 04-26 19:32

主持人：至此，2019年合一城市更新集团春茗会暨城市更新十年回顾有展望活动圆满成功，让我们再次用掌声感谢所有的演讲嘉宾！感谢各位嘉宾的参与，也祝愿各位在新的一年中收获满满，事事向新！
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2009年，深圳市发布中国大陆首部城市更新办法，开启中国大陆城市更新时代。2019年致辞城市更新买入十年之际，合一城市更新集团与综合开发研究院联合主编的《城市更新理论与操作实践》也将出版面世。本书从理论到实践，形成了一套完整的城市更显领域经验总结和科研成果，是了解深圳城市更新、把握城市更新发展方向的必备书籍。本书将由中国经济出版社出版，在不久的将来大家都可以在全国各地各大书店购买到。
接下来我们进入《城市更新理论与操作实践》及《2019年城市更新白皮书》两本新书的发布仪式。罗宇总、曲建院长、李江教授、施源教授、王嘉主任、舒宏华会长上台，启动新书发布，共同开启城市更新新时代，一起致敬时代，致敬城市！
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王嘉：第四个大方面是旧工业区的相关政策，我自己总结是三个大阶段。
第一，有两个节点，在2013年和2016年，在2013年政策更多是利用低价优惠来鼓励产业的集聚和提升。
第二是阶段工业楼宇转让规定。提高了工业用地的使用效率。2017年阶段更多是划定工业区块线为代表，其实是产业空间的精细化管理和差异化对待，以及不同区域的配件比例，还有多措并举的方式，这一次的高质量发展政策文件提出来大概有五个联片改造的工业区和土地整备。这个我们还没有看到，宝安有工业用地，我不知道是否可以按照这个方案来走。
这个文件落实了很多方面，比如说工改M1，更多是放宽了从15年到20年的年限放宽，如果是符合了图则的强制性规定，这个简化对非常多，这个大家看到符合图则的强制性规定。比如说像高度、具体的用地混合，就是在符合30%的里面你可以自由发挥，有很大的空间。再有一个他提出了很多放宽的条件，比如说以前工改工的相关的综合整治，他提出15%的楼梯、电梯，其实把这个放开了，刚才讲到利用空地的加建，他把时间也放宽到09年12月31日之前。
还有一个提得比较好，他提出来在综合整治也可以贡献一部分用地，像拆除重建一样，不会让你受损，还有关于支持实体经济进行现有的工业用地的政策，在法定图则的基础上可以按照深标来测算。这块你可以直接申请，这一条就是不需要经过城市更新那么多漫长的程序。
再有工业楼宇的转让，我不多讲了。还有一块是城中村，相对来讲，整体要保留的情况下，局部地区经过评估之后还是允许局部拆除重建。前提是经过评估之后，比如说你有设施不健全，有各种功能要提升。他还加了一条，可以增加社区级的公共配套设施，增加小型商业设施。这也是区政府统筹直接实施的，同时他也规范我们的行为，比如说对于局部拆迁的城中村，为了避免市场化的失序，首先是总量约束，比如说我们开发建筑物上线是1比1.9。
另一方面，有一条没有顺便写上去，容积率上线要满足环境承载力，满足深标。对于规范市场持续这块也提了很多要求，比较区分现有建筑物权属的情况，分别制定比例，这里没有写比例是多少，至少可以看出趋势来。我们现在利益格局已经形成了，这个利益格局有很多不合理的地方。还有我可以去进行整租的方式来试试空间设想，这也是很好的方式，我大概讲这些，谢谢大家！
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王嘉：还有就是河套示范区，这个区域做了一个大事情，他把目标集聚河套地区，把更新片区统筹起来，对他的量进行了严格的规定，这是区引导的例子。
还有一块就是四个里面的第二个大方面，就是强化城市设计品质，现在我们规划的这种研究的精度和质量的要求更高，比如说在四有空间里面如何植入更多的公共空间，植入一些更多的公共系统，还有一些公共利益的设施在里面，再还有去强化市场利益和城市利益的双赢。我们现在政策就是从这个里面看出影子来，大家了解公寓这一块进行了整治和提升，现在运转很好。
在这个基础上，你会看到并不是针对难免的地进行拆除重建，而是对综合整治和保留区域进行了研究，包括两侧店铺的调研，人的活动需求，还有他现在的空间如何连续他的历史价值，还有公共空间的尺度，还有如何通过底层架空。还有街区的改造，原来走车的，我们进行交通规划了以后，把它变成以人为导向。再就是增加一系列的街道设施。还有一个重点，针对重点地区去探索城市的招标、竞赛。还有总设计师制，目前这个总设计师来说，比如说广州琶洲已经用了，再就是猛建（音）医院带动在座，现在大运也在实施，以后除了政府的审查，还有总设计师带队的团队给我们提出意见。
再就是棚改，棚改我们完成华富村的改造。我惊诧于政府的执行力。华富村相当是压缩原有业主的空间资源去实现政府的资源导入。这里它的位置太重要了，包括资源的稀缺性，还有能看中央公园的景观，做完了之后，你发现在这个地方做规划不仅仅要面对专家和政府，更多是要回到业主，相当于我们做更新完全是满足对市场的经验判断，这里面是4000多个业主大家每个人的想法，我们需要说服他们。
在小区和公园之间，我们开了一条市政道路，这是所有业主都反对，但是不得不开。包括跟地铁枢纽的引入，把地下商业引进去，还有活力功能，再有就是一些历史住房，还有公共设施，公共利益的归集，在首层有日渐照料集中在一个区域发生关系，还有界面和景观入口。再是把人的私家花园提到上面的平台上去。最后真正形成这样，实现了一个超大规模的学校，北侧是人才住房，还有一些人才公寓。政府在这个项目能够实现的价值就非常多。
另外就是推进有机更新，有机更新内涵多，首先要解决环境问题，包括生态空间的清退，海绵的建设，还有既有工业的检测。比如说我们在宝安沙井做了一个项目。你发现政策要求落地，要把他体现在总平面布局上，这些设计在哪些位置，有多大面积，他产生生态价值和指标最后都进行落实，还有生态修复。
还有历史文化保护，核心有一点，我们历史有各自的法规规定，比如说文物要依据文物保护法。这里有一个例子，就是金威啤酒厂，这个例子从湖贝也可以看到，包括这一条道路作为认知这个景观的表示，这里全部都保留，这对我们的方案非常大。这种保护政府也通过政策予以奖励。
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王嘉：我今天用了实现高质量发展的这种大线索，大概过一下。
第一个，强化我们规划控制和传导，现有五年规划基础上写了一个战略规划，更多是对接城市发展的总体目标、发展方向和战略，还有对接棚改和土地的关系。这个大家感受不深，另一方面，区政府可以基于开展片区统筹，这个片区统筹提了几点，最主要是统筹要公共利益的实现。区里的统筹包括更新单元都比公共利益多很多，我们在某个局部的区域，这个公共利益的比例超过了市场承担的能力，总体来看，应该是有一个平衡。
再有一个，如果他可以对法定图则的强制性工作调整，但是要启动图则修编，这是市去联动的表现，里面有几个关键词，这里是可以总体考量，第二，他的一些事情，虽然他可以提出需求，可以协调实施，但是法定图则片区的总量还是要在图则的基础上落实。
我记得还有一条，通过同步修编的法定图则，确定的公共利益不得随意增减，也就是说，图则一旦确定了，公共利益理论上来讲，区政府应该严格落实，只减不增，我们面对是多年的图则，但是这一次规定了，是一个严格执行的概念。其实这个最早出现在福田区，第一个提出三级管控体系，就是一个统筹规划。评估了人口、产业、环境设施的承载力，然后每个片区进行了一些详细要求，还有针对片区的研究，比如说针对华强北的研究。
比如说2008年有一个城市更新规划，提出一个600万的总量，大概投放是哪些区域，第一次提出划单元的形式，在这个基础上提出一层连廊，公共空间。16年的时候提出图则修编，现在把这个制度进行一些推广。这个图则修编的基础上今年开展新一轮地区的更新统筹规划，这次更新统筹区里的导向目标很强烈，比如说以前过度强调商用办公用地导致的高成本，现在功能用途没有进行严格管制，租金都是商业办公，再就是更新目标是什么，不是没家单独的把增量消化掉，政府希望把多出来的200万增量目标精准地投向政府扶持的产业，比如说空间呈现的方式，再有他的空间营造的方式也在发生变化，不是一个高楼，而是以产业为导向，他需要的所有功能都要进行一些混合，还有包括华强北路的功能集聚，两侧放什么样的产业功能。这是政府要着力打造的。在这个基础上你会发现配套的功能更多是配合和辅助性的。
这些东西原来是图则里去研究，现在区里有明确的目标和导向，区里直接提出这些要求再转化成图则。同样地，还有一点是统筹，区里有一个很需要面对的问题，大家申报的时候怎么样让大家的意愿一致，在一个区域内有一个合理的范围，我们现在提出街坊的单位，要大家一起来推。政府为了实现把很多的公共利益整合之后可以提供更高品质的公共服务和空间。
还有一个例子，走得更靠后，就是高新北区，这个区是国资批的，他走得更往前的特点除了划单元、弱增量，就是我规定的位置和规模放在二三层，就相当这些层可以把平台连廊连接每个建筑物。整个区域政府做了这一件事情。当时也给不同的业主开发留了一些商业空间在首层。再有是八卦岭，我本人正在编图则，还有一个编福田区的规划，这两个不同的观念、碰撞，包括利用的政策，在我们里有政策的限制，区里大的生态廊道，还有24米以下的村落化的构图，还有围绕轨道站点，他并不是按照更新规则直接算出来，而是把开发量重新做了布局。
再还有一点，就是龙岗区签了推进国土改革与实践的规划协议，里面列了十多条，我们真正在推的是什么，，他提出城市设计的途径，还有创新法定图则的工作机制，这个基础上我们承担了东部中心的城市客厅，他完全是城市设计的方法定空间资源的规则，把这个东西和图则同步修编转化成图则，还里有大量公共设施的再利用。这里就提出了区和市共同推进的思路。
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王嘉：第一，大政策分几个阶段，我底下列了，总共有四个阶段。这两年一种精细化管理，政府加强调控的一些阶段，我主要列了2016年到2019年的政策，红色都是指向性的文件，就是讲某一个方面，或者是某一些导向做了一些详细的规定。
其实总体来讲，我用刚刚我们看到的征求意见稿，就是城市更新实现高质量措施的征求意见稿，我们面临一个共同问题，城市更新今年整整十周年，如何快速推进转成高质量发展这么一个命题，我们有四个大方面，高质量发展总结起来目标清晰，比如说加强目标管控引领，扩展更新的内涵，扩大产业升级，包括城中村综合整治，这几个方面大家都知道。
我们院内有一个交流，做了这么多项目，碰到什么问题，对于一个规划师来说，是城市的塑造者、参与者，比如说市场的诉求和人民的要求去创造一些东西。快速的发展中，我们过去沦为制度资本，我们在中间先算账，以算账为目标做一些命题作文，但是这里就会发生很多东西，比如说总结了一些得与失，得到资本的回报，失掉城市记忆，比如说蔡屋围有很多的构想，最后具体落地方案之后，因为有具体的东西，最后变得没有那么美丽了。
还有就是得到的是什么，我们这么多年做得最好是程序和制度的设定，得到是公平正义，失去了是制度不够精细化，城市的活力，制度还不完备，还有得到什么，城市发展过程中我们公共用地得到补充和完善。他们功能的比例，空间的形态，实现的程度，包括建成之后市场的接受程度，政府并没有特别多的关注和监管。再就是我们得到机会和产值，失去的还有城市设计的想象空间，这是我们自己的银湖片区，这是我们的方案图，真正建成之后，尤其是主要的景观廊道你会看到关系处理比不好。我们现在强调的是对于城市设计的模拟、方针、认知、提升。
包括像这一些有轨电车怎么做，最后形成了这样一种格局，这就是目标和实现手段之间产生的偏差。这句话我觉得特别对，还是要回到规划的本质，怎么样强化这种引导，通过规则的细化，包括实现高品质的发展。
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2018年到2019年，城市更新政策层出不穷，市、区两级共发布城市更新相关政策约61个，其中可以看出哪些更新的趋势？深规院王嘉主任带来更新趋势分享。
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罗宇：《2009-2019城市更新十年展望与回顾》
我们面临八大机遇和挑战。
第一，中长期深圳布局旧改比较关注深圳市城市更新战略规划。2019年到2035，这要和李江所长多交流。
第二，需要高频率对接“十三五”的工作，周期调整只有一个季度的时间，你没有调要到“十四五”了。
在实操中片区统筹有很多项目，我不是说哪个项目，某央企在某区签了一个片区统筹，一开始有两个村被两个本地民企迁了，这就没法做了，这是很典型一个特征。这个央企又到另外一个地方统筹，他发现这里有几个开发商蹲点，最后双方合作，项目推进很顺利，很好的。我认为片区统筹规划之后的实施是和社会资本合作，能够联动做改造，这个实施会更落地。
第四是工改工回归产业。我们列了一下，从计划到实施中做工改工现在要做什么事情。第一要导入，政府要看你纳入什么企业进来。第二，产业规划要落地，还要拿到好的产业扶持。产业的战略更加重要，这里要反映到专规里面去。如果你前面的定位没有想明白，结果你就批过去了，因为他注定是一个很难实施的。同时这个阶段各区要求要有产业落地的协议。到了实施阶段的时候，现在最强的就是产业全过程的监管。
你要在园区投资开发，要有很好的投融资，园区企业金融服务的平台，包括补贴的平台。另外，你需要创新盈利模式，要搭建园区的基础设施和公共服务平台，最后要有为企业服务的政策，这些到实施阶段尤其重要。
另外，综合整治在“十四五”的时候是一个大趋势，现在审批流程优化要高度关注。在这次三类整治的城中村，可以以1:1.9的净拆迁比去推动，这是值得我们关注和对接。你需要解决产业的问题，规划落地的问题，还遇到历史文化保护等问题。还有绿色生态、智慧城市等，这一些在新政策都有明确的要求。
加强推动实施这方面可以高度关注针对拆迁出台的新政策，当然也要改变思维和模式。
审批流程优化之后全市一盘棋，提高整个项目的进程。
我们研究分享的是这一些内容，在这次行业调研中，我们跟李总、施总的指导下把行业调研做得细致到位。我的分享就是这些，谢谢大家。
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罗宇：《2009-2019城市更新十年展望与回顾》
我们看第一个问题，业界投资中区域的分布，有一个分化的特征。分化的背后，本地房企布局比较早，布局高价值的地区，比如说宝安、罗湖、南山、龙华这一些地方是本地房企，属于一个比较高价值的地段。外地房企各个地方都有，但是相对来讲，龙岗和龙华多一点。
另外在投资项目类型里面，外来房企会更多以重资产收购旧工业区，对于本地房企来说，因为太贵了，是不可能买厂房的。在工改的类型做了细分，未来房企对于工改工的比例必须大，是55%。金融机构布局工改必须均衡，各种类型都有，有一个资产作抵押。
从已投资的进度来说本地房企比较好，项目进程好一点，外来房企进度比较滞后，他们投了很多不成熟的项目。金融机构就更郁闷了，为什么？他是被动的管理，我把钱给你，你去做，你项目搞不动，我就跟你在里面，出现了这样一种情形。
从2019年的投资意向来看，全行业的情绪是浓厚，金融机构的情绪更加悲观，有1/3的企业寻求退出，还有超过一半的机构选择观望，整个市场的投资情绪相对来讲是比较保守的，从2019年新增区域的分布来看，看到一个典型的特征，就是大湾区中心部，以大湾区的核心地段聚焦于中心部。市场对于土地整备利益统筹有一个大幅度的提升，这是受行业选择的偏好影响。
从新增的项目立项来看，我们看看工改工基本上降到非常之低的投资意向的水准上来。全国百家房企只有65%，金融机构基本上不考虑工改工，本地房企20%投了，储备了一些比较好的地段。比如说在福田保税区、高新园北区这种刚需的产业地段，又是地铁口的地段他们才会去做事情。
从投资的节点来看，由于外来房企及金融机构已经对未立项的项目意愿下降了，下降了之后发现了什么？原来很多圈地的项目，交易价格下来了，下来之后交易成本下降，本地房企的能力本来比较强，本地房企拿一些项目相对来讲会比外来房企有更强一点的意愿，这是他对于操盘能力的信心。由于市场交易成本的下降带来了这种利差的看好。
在更新里面他们遇到一些什么问题，这是比较关心的问题。第一，全行业比较关注由于政策规划调整带来预期不明朗。第二，长周期投资开发带来风险不可控。我们再来看看政策这一项，行业最关心容积率，为什么？关注容积率、开发量。在投资大湾区计划来看，由于政策比较好，民生投资最看好的是东莞，就是投了旧改项目来看，他们最看重东莞这座城市，这是和市场趋势吻合的。
从新周期来看，到底是往左还是往右走，新政策出来了之后，我们认为市场面临分化的一个趋势，房企如果还要做旧改，如果工改工可能要回归到做实业里面来，同时还有一个产业全流程监管。
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罗宇：《2009-2019城市更新十年展望与回顾》
讲完大数据，我们看规划层面。
规划政策其实定了整个大趋势，我们已经回顾有三个主要的政策调整，这种发展阶段的情况，我们现在聚焦变革阶段里面，最新出现的一些情况。从2018年来看，全市出了61个项目，四个区出的。这个规划还没有学完，下一个又来了，大家有这种感觉。
我们也说很多业界人士说，去年整年逃过工业控制线调整逃不过731调控，逃不过地价的到来。现在工改工捆绑销售了，这里面我们不可否认城市更新存在政策式特征。2018年有十个政策对行业影响大，业界调研也出现了。
权属比例的放水。这是口语化的词，适度解决比例不够的问题，对于土地历史用地的处置，特别是新商规解决一些问题，这对我们有一些好的促进的解决方案。另一方面，工改的用途以工改工为主，工改工要回归产业本质，还有产业地的供给办法，春节前也出了一个政策，这对于工改工来说已经非常强烈地让他回归到产业运营里面来。
土地整备利益统筹。我们看到新趋势，未来更新会发展，最近我们看到机构调整之后更新局和整备局合一联动发展，我认为更新和整备的联动都是旧改的措施之一，当然还有棚改，更新整备是最核心的。
工业区的综合整治。流程没有实质地解决，这是比较值得关注的。
旧居住区。当场有很多朋友也投了旧居住区的项目，旧居住区有一个典型特色，基本上走棚户区改造的路径，由国企主导。今天是3月1日，棚改进入强区放权的阶段。
731新政公寓限售。计划立项其实也不靠谱，也被公寓禁售去对待。
汇报申报。对于原特区内有很多买了小工业产房的开发商来说，这些项目报不了。更新门槛也面临提高，另外，全市统一申报审批的操作规律，我们看到措施里面要对接，强区放权以来，有不同适用的范围。这一次的调整有好处，全市能统一到申报规则的流程上面来。原来我们申报项目的时候发现一个问题，你要十多个部门出意见，现在好了，里面提到要求，五个工作日之内，各职能部门没有提意见就是没有意见。
城中村整治分区划地，56%没有进入到拆除重建的范围里。在若干措施里对综合整治进行分类指导，按照政策意见实施的话，可能会纳入综合整治的城中村有出路。
新地价测算规则出台。大家都非常关心地价未来的不确定性，首先第一点，这个理解是什么，这个地价肯定要比原来高，我们没有看到具体的数据，没有办法下结论，但是里面每一年都去调地价。担心的一点是什么，一个项目到了五年后才补交地价，这个地价怎么算，和前期开发这一方如何结算的问题，这都是增强了不确定性。
新深标。今年年初新深标出台了，很多项目终于进入装备申报的流程里面去。去年年底我们针对100多家开发企业及研究机构做了详细的访谈和调研，在这个访谈调研中得到了很多宝贵的数据。简单总结一下，我们这一个开发企业所拥有在深圳的旧改扩展有超过1万亿左右，在深圳旧改的投放资金超过1千亿，相信他们的数据是比较有代表性的。
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罗宇：《2009-2019城市更新十年展望与回顾》
对应2017年年底已经供应的土地问题，我们回归分析有几十个项目，从计划立项大概是0.8年左右的时间，从计划到审批是1.73年，整备到实施花两年多，完成是一年多的时间，这是平均值。这16多平方公里的土地都是好拆的项目，利益好平衡的项目。
平衡下来，公司以前计划申报的前置筹备阶段，总体加起来发现十年是很正常的现象。所以在这个时间发展规划上，我们再看近20年房地产调控的回顾周期，包括一二三线城市的走势，十年有两到三次的周期，做城市更新面对十年开发的过程，你必须要去面对它，必须穿越周期，围绕周期配置资金、安排投资计划。
在这个周期里会发现三个层面的周期，宏观、中观、微观。如果看2018年的情况，这个感觉非常明显，我们在宏观遇到经济形势和货币的综合周期。我们在微观层面对于城市更新规划遇到一个新周期。2018年的时候，这三个层面的调整是共振的，这种共振对于市场的感觉是非常强烈，这个强烈的感觉就是今天所说的寒冬的感觉。所以今天的主题是《穿越寒冬穿越周期》。
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罗宇：《2009-2019城市更新十年展望与回顾》
再来看两个比较有趣的数据。
从申报主体到实施主体的变化，我们看到民企占比大，里面也存在双主体实施的情况。真正能获得实施的民企有优势，民企加国企的双主体实施占比75%，四个实施项目有三个项目是民企开发的，这是非常有意思的点。
国企占21%的比例，也就是说5个实施项目有一个是国企主导实施。在项目推进，以及拆迁、诸多社会利益的平衡的时候，社会资本以及民营开发企业的活力市场还是比较旺盛的。
从过往数据分析，我们考虑了审批项目的情况、计划的情况、实施的情况，我们发现，关外有两个区活力最典型，龙岗区和宝安区。
单纯看2018年的情况，大概有几个主要要点。第一，从计划立项数量看罗湖区领先，立项规模看龙岗区领先，如果平均分析会发现，中西部在更新立项里面做得比较快，相对来讲东部这方面比中西部落后一点，相对滞后一点。
第三，从开发强度来看，关内开发强度高，关外土地移交多。关外为什么大量的土地移交？关外历史欠账多，学位短缺，医疗资源不足，道路交通也有很多问题。所以我们看到是什么？关外在实际审批的项目里面土地移交率是比较高的水平。
第四，从各区新批规划装备的情况看，宝安是典型的，产业空间基本上是工改工，盐田区也差不多，量也非常大。其他区域的情况来说，商住比例相对来讲高，这是2018年的一些特征。
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罗宇：《2009-2019城市更新十年展望与回顾》
研究里面我们把从2009年开始分为三个发展阶段。第一阶段是2009年到2013年，之后我们有城市更新的实施细则，以及1+6。这个阶段后城市更新进入快速发展阶段，大概是在2013到2016之间，在这个过程中不断完善政策法规，以及出台更多的一些相关政策。比如说我们当时看到试点办法、2014年的措施，当时提出了更新等等。2016年之后，进入到全新阶段。这个阶段我们认为是变革期，由于政策带来诸多变化，行业波动更加强烈，这个阶段我们看到很多典型特征，比如强区放权，比如工改工回归产业。我们也看到市场规划等一系列政策和规划出台，使得城市更新走向新时期，这个时期我们按照白皮书的顺序来，我们先看看城市更新大数据的情况。
从大数据我们看到一些趋势，这是城市更新理念的趋势，这个表里可能是从春节前后，涵盖了春节，我们加班研究这个东西。这个数据简单统计，为什么难统计，有一些计划没有含进来，有一些项目含进来，有一些没有含进来，2016年的项目在过程中出现了调出，还有一些项目计划出现新调整。所以我们在统计过程中，加入它在2011年立项，但是2015年调整。我们把数据归到2015年来，以调整的数据为准，这是历史走向的情况。
值得行业关注有一个点，2009到2013年是一个周期，2013到2016是一个周期，2016年之后是新周期。这个数据曲线验证了周期的趋势，当下我们处于“十三五”中后期，这个空间在哪里，“十三五”规划里面整个城市更新立项规模是30平方公里。
截至2018年12月31日，我们看到有16平方公里的土地完成立项，下限还有19平方公里的空间，我认为这是今年到明年的机会，这不完全是市场机会。“十三五”和2016年38号文，我们看到每个区要立项一个重点单元，去年宝安是120多万平方米，这么大一个规模，他的项目是1.2平方公里左右。如果是10个区，平均规模都是一个更新单元，这是10平方公里左右。我认为这是需要在计划立项趋势里面要把握的机会。
第二，从规模占比看，从2016年以来这个阶段看到一个典型特征，工改占比压制城中村的占比，市场是工改为主，工改更典型的是工改工，所以大家看到已经体现出来。
我们看到从规划的角度一个典型的趋势，容积率和移交率都在同步提升。左下角这张图，蓝色是容积率，近几年规划是一度往上走，而移交率其实也在向上攀升，全市到了29%这个线，这个移交率以后还会更高，去年出现了史上最高移交率的项目，在福田区的一个项目在75%以上。
移交的趋势越来越明显，它的体征是，对公共利益的追求是城市的核心所在。批的各类面积占比可以看到如果我们把过去十年来看，我们发现居住这一类空间居住的占比是最大的。相对来讲，大家说工改工产业链供应很大，我们看居住的占比很大，把三类合并在一起，一是住宅，一是商务公寓，占比是非常高的。城市更新解决深圳未来住房的需求还是有比较大的帮助。
第三个，业界非常关心的问题是实施率的问题，大量的项目走着走着实施不下去了，我们过去理解实施率在25%左右，春节期间我们挖掘后发现截至2018年12月31日更新率在下降，规划的项目有448个，可能和政府的数据差两个，实施项目我们统计有275个。275个是什么概念，这其中包含了分期实施的，加入分期实施也算一个，有275个进入实施阶段，我们右上角看到规划实施率是逐步往上走，拿批的项目除以总项目，60%已经获得审批，主体确认的项目完成了100%拆迁签约，1/3的项目已经到了实施环节，意味着2/3的项目艰难完成拆迁的工作。
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合一城市更新集团董事总经理罗宇：首先非常感谢大家莅临今天城市更新的春茗会现场。
今天的主题是穿越寒冬穿越周期》，为什么起这样一个主题？在回顾2009到2019年十年城市更新发展之后，我们发现城市更新经历多个小周期之后，也经历冬去春来，2018年经历过非常寒冷的冬天之后我们期待能够穿越城市更新的寒冬，也穿越这个新周期。
我们进入到分享的主题内容。
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十年更新，百家争鸣。春茗荟现场群贤毕至。
政府部门领导、顶尖学者、知名企业家共聚一堂，围绕城市更新十年回顾与展望、产业更新、土地整备等议题，共议城市更新行业新形势，探寻土地二次开发新路径。
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《2019年城市更新白皮书》&《城市更新理论与操作实践》即将重磅发布。
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穿越寒冬穿越周期，合一城市更新集团春茗会虚位以待。
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| 主题演讲 |
罗宇 | 2009-2019城市更新十年展望与回顾
李江 | 更新，让城市更美好！
施源 | 关于更新整备未来政策走向的思考
王嘉 | 从政策演变看更新趋势
曲建 | 粤港澳大湾区时代下的工改工产业更新
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合一城市更新集团春茗会
2009-2019城市更新十年展望与回顾
《2019年城市更新白皮书》
&
《城市更新理论与操作实践》
重磅发布
把脉旧改动态，展望行业未来
穿越寒冬穿越周期
2019.03.01 9:00
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