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直播 | 掘金大湾区,前海向心力

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精彩回顾
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  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     回顾一下2006年的牛市,2014年的牛市,哪次不是股市大涨三个月到半年之后楼市跟着驱动,股市跌了之后楼市稍微盘整一下继续往上,这就是股市和楼市的相关性,所以大家要警惕,如果股市的牛市能够小持续的话,三个月到半年之后,也就是下半年出现明显的复苏行情,这是财富效应的扩散。

        今年信贷很宽松,一月份信贷数据创下了历史新高,无论是社会融资还是贷款的数据都创下了历史新,已经开始放水了。

        今天讲到这里,稍候再交流。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       虽然确实是参考了周边二手房价,也限了,但是这个价格去年是不可能批的。去年就是8万多到9万多到10万不错了,周边放假再高也不可能批10万、20万。

        第二,去年底做了好几场活动,在座的朋友很多听了我的活动,我提出了一个非常重要的判断,去年底就是政策底部、货币底部加供应底部,今年房价要反弹,目前的市场发展应该说验证了这个判断,据我了解,春节后已经有好几个楼盘涨价了,收回了一些折扣,有一些房子最近一两周上门量很多,成交很大、很快。比如说前海世界这样的,又是前海区域,又是三条地铁5号线、15号线、12号线都很重要。15号线很重要,前海内部的环线,连通前海各个区域。12号线很重要,连通南山老城区和宝安老城区,又是学位房。小户型、学位房、好区域。让我想起了深圳湾的太古城,目前这个区域还没有深圳湾价格那么高,16万到20万,这里应该是七八万,我觉得还是一个很好的标的。据我了解,春节后上门量、成交量都明显上升,我知道有些项目已经提价了,这说明底部尤其是对一些优质物业底部已经出现,已经反弹了,去年写的文章很多理由,其实有一个很重要,股市最近两周春节后涨的一塌糊涂,有一些股票像东风通信,春节前最后一个交易日12.5,昨天已经是30块了。两周时间。去年10月份才3块。十倍了。根据我的经验,股市的财富效应三个月到半年之后会扩散到楼市。

       

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        总体现在我把大湾区规划全部顺了一下,重点全部讲了一下。最后花两分钟时间讲一下,最近市场变化比较大的瑞府15.8万的单价都能批,超乎大家想象。以前华润城是8.5万,半年时间不到深圳湾卖到15.8万,最高20多万,限价是不是放松?有人说松了,有人说没有。说松了的理由说能批15到20万的价格,没松的也有理由,还是参考着周边二手房价本来就卖到20万,所以没松。我理解还是松了一点。

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        第一,前海大湾区的核心,大湾区是为了香港而做的。但是深圳受益很大,深圳为什么发展这么好?很大的一个特点是靠近香港,如果靠近澳门现在就是珠海这个水平。在我们这样一个新的历史节点,靠近香港这个优势又使深圳获得了新一轮的发展机遇,大家对深圳有信心。虽然为了香港而来,深圳受益很大,因为深圳和香港未来是放在一起考虑的,是深港级点。

        第二,大湾区首要是科创湾区。刚才提到了科技走廊、河套、广深科技创新园,如果福田区域可以关注一下河套。

        第三产业方面最重要的是珠海和佛山的先进制造业产业带以及深圳和香港的具有全球影响力和竞争力的电子信息等先进制造业。

        第四,前海是大湾区规划中非常重要,前海要扩容、规划修编增加,肯定要增加宜居宜业,住宅、学校、医院这些功能,要建新口岸,深度参与建设和运营。

        我们原来认为前海很牛,后来才发现我们的想象力终归是匮乏的,未来会更牛。经常跟领导说要举全市之力建设前海。为什么前海这么重视?其实大规划是习大大亲自谋划、亲自推动的。前海是习大离京视察首站在前海,要求一年一个样。有很多历史渊源,这里不多讲了。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        如果让我说未来深圳最高的区域会是哪里?谁有可能超越深圳湾、后海?唯有前海。我们对前海未来有信心,一定国际化水平最高、运营水平最高、交通四通八达的区域。

        第四,在前海新建一个口岸,未来它是枢纽,以后可以从这个直接去世界各地。我们这个区域也属于前海区域,地铁5号线坐地铁去前海湾站也就几分钟的事情,前海这么大的辐射量是宇宙中心,未来工作的人群居住在哪里、生活在哪里这是我们要思考的东西。现在大家默认为宝安这个区域大家觉得比福田和南山似乎心理上还有点距离,级别还要低一点,未来至少会平起平坐,前海是国际化的城市中心,定位级别比目前的福田还是略低,包括后海还要高个半级,是一个新中心,而且是国际化的,辐射力、影响力更大。顺带着整个区域,其实就是不逊色于现在的福田和南山,甚至未来高半级,我们要有历史的眼光看待。而且这里有时间限制,2035年要实现,十几年时间,2035年到现在有多少年,到现在16年,16年这些东西都要实现的。这是前海新口岸。

        第十章完成之后讲了南沙和横琴,规划中前海14次,南沙也是14次,似乎差不多,但是前海具体规划的重要性比南沙还要高一些,南沙受制于距离广州城市中心太远有影响。

        第十一章是保障执行的章节,没有什么太多的内容。

        回顾这里面如果从上到下提炼出几个亮点:


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       第三,前海规划中讲了国际化的城市中心,同时要增强香港的建筑模式在前海的运用,我理解应该是让香港建筑行业、房地产行业更深入参与前海的建设与运营。深圳很多区域的城市运营水平、建设水平还是不如香港。去香港中环看一下,确实商城的运营、写字楼的运营、建设水平还是比深圳高一些。在前海区域香港会更深度的参与进来,参与到城市基础的建设和运营之中,打造一个国际化的区域。这里面未来会有国际化的学校、国际化的医院。所以,前海未来一定是深圳国际化级别最高的区域。

        有朋友会问我,前几点瑞府15.8万的均价开盘,有人说使用率只有50%、60%,算下来30多、40多万的单价,400平8000万秒光。说明永远不要低估深圳土豪的购买力。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        去年,某前海项目新闻发布会上请了发改委的一个人,已经说到前海扩容初步得到国家的支持。虽然前海扩容不在大湾区规划中,可以确定一定要扩,但是有两点不确定的,什么时间扩,扩大的范围到底是多少?上海自贸区范围超过100平方公里的,好像有12我。我们前海本身是15,加上蛇口13.8,大概28.8,太小。过去说过有几个区,包括大产湾(音)、大空港里面,还有一个版本宝安中心区没在里面。前海肯定要扩,但是什么版本还要观察,什么时间扩?政策上写的是适时,我觉得至少应该是在上海自贸区扩容之后去年底今年初的时候上海有几个政策,创立创业板、实施注册制,这之今年开年之后股市牛市的基础。其中上海区提出自贸区扩容,广东自贸区扩容一定是上海之后,所以大湾区规划中没有说什么时候。除了扩容之后第十章还提到适时修编前海规划,怎么修编?为什么说今天活动非常重要?请来的嘉宾非常有料?曲广宁老师最开始已经给大家透露了怎么修编,前海未来是国际化的城市新中心,而不只是一个产业带、不是一个工业园,不是商业写字楼群,作为城市新中心,要宜居宜业。所以,我判断前海未来会有住宅,会有学校、会有医院、会有各种基础设施,让你宜居宜业,刚才也说了博物馆各种馆,前海塔之类的。大家关注最多的是学校和住宅,这些方面更多是国际化的,因为是国际化的城市新中心。

        不排除会有一些公立六年制、九年制的新学校在大的前海区域。我们说前海是可能扩容的,所以这是前海规划里面透露的适时修编前海规划的内容。 

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     第十章我个人认为是非常重要的一章和房地产关系很大,和前海关系最大,是专门打造了粤港澳要共建这些合作平台,主要是三大自贸区,深圳前海放在最前面,接着是广州南沙,珠海横琴,深圳前海放在最前面,这里面也透露了几个非常重要的信息。可能挖掘一些不同的信息,我印象中首先确认了前海自贸区的地位,是三大自贸区之首。

        第二,确认前海要扩容,没有说具体什么时候扩容,说适时。前海扩容这个事情最早是2017年,2017年前海管理局的一次内部会议上提出了这样的说法。看了内部的会议后写了新闻,很快删除,而且报纸链接删除了。前海扩容到77平方左右,除了现在的前海区域,还要包括蛇口、宝安中心区,甚至包括大空港,当时是一个设想推动前海扩容,也提出了建设城市新中心。但是,很快这个新闻全网删除,不久之后我们市领导会见香港领导时,提出希望香港支持前海可容,这个新闻没有删除的,现在可能查得到。说明前海扩容一直在推进之中。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        第八章和房地产有点关系,叫宜居宜业的优质生活圈。大概涉及一些教育、文化。教育中提醒大家关注的是支持大湾区的高校联合办学,同时非常支持引入世界一流的大学和院所到大湾区建设校区。让我第一时间想到的龙岗国际大学城,这里面没有提龙岗国际大学城这几个字。但是讲到了这个模式,对这种模式是支持和肯定的。里面提到鼓励港珠澳中小学建立姊妹校,甚至幼儿园,这里要建立港澳居民子女的学校等东西,教育方面如果有小孩是香港户口的,旧学会方便很多,这是宜居宜业的。

        第九章讲了一带一路,希望未来会影响到更多的区域。

       

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        第八章和房地产有点关系,叫宜居宜业的优质生活圈。大概涉及一些教育、文化。教育中提醒大家关注的是支持大湾区的高校联合办学,同时非常支持引入世界一流的大学和院所到大湾区建设校区。让我第一时间想到的龙岗国际大学城,这里面没有提龙岗国际大学城这几个字。但是讲到了这个模式,对这种模式是支持和肯定的。里面提到鼓励港珠澳中小学建立姊妹校,甚至幼儿园,这里要建立港澳居民子女的学校等东西,教育方面如果有小孩是香港户口的,旧学会方便很多,这是宜居宜业的。

        第九章讲了一带一路,希望未来会影响到更多的区域。

        第十章我个人认为是非常重要的一章和房地产关系很大,和前海关系最大,是专门打造了粤港澳要共建这些合作平台,主要是三大自贸区,深圳前海放在最前面,接着是广州南沙,珠海横琴,深圳前海放在最前面,这里面也透露了几个非常重要的信息。可能挖掘一些不同的信息,我印象中首先确认了前海自贸区的地位,是三大自贸区之首。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        我刚才讲了产业、先进制造业两个区域,珠海和佛山、深圳和东莞。后续这几个产业大湾区要发展的是现代服务业、战略性新兴产业这些,这就不多说了,没有特别和房地产相关的,都是具体的一些产业的发展规划。新能源汽车、医药、金融之类的,但是先进制造业是放到最前面讲的。

        第六章讲的制造业。第七章开始没有太多内容,第七章讲的生态文明,生态文明里面提到打造惠州和汕尾的旅游带。其他和房地产相关性不强。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        第一,以珠海和佛山为龙头的先进装备制造产业带。为什么珠海在里面?我理解是有格力。

        第二,以深圳和东莞在珠江东岸打造具有世界影响力和竞争力的电子信息等先进制造业产业带。

        简单来说,对东莞和深圳未来是我们科创的一个制造业的产业带的龙头,是要打造有世界影响力和竞争力的,而且指出发展的方向之一是电子信息等先进制造业。为什么说大湾区规划中这些小城市东莞收益最大呢?这里有先进制造业,而且具有世界影响力和竞争力的。后续还提到了东莞一个滨海湾新区,要和香港共建滨海湾新区。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       第六章是产业,产业首先讲的是先进制造业。为什么要讲先进制造业?美国总同特朗普折腾这么久就是想用制造业回流美国,我感觉这几年全世界范围内又进入了一个对制造业的回流重视的历史阶段。美国也好、中国也好,对制造业的重视都前所未有的在提高,原来都想发展现代服务业、金融,后来发现会导致产业的空心化。所以我们的制造业很重要,制造业最重要的要在粤港澳大湾区打造两个产业带:


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        这里面的投资机会主要还是围绕着珠江口,龙头还是在前海,有可能对珠江西岸有一些刺激作用,因为提到了要加强珠江西岸的发展。东岸和西岸是不均衡的,所以对中山、南沙、珠海这些区域可能有一些利好。我估计这个点当地有很多专家正在解读这个,号召大家去中山、珠海买房。我的观点是买的起的情况下聚焦在西岸,前海周边,西乡、大空港都可以。

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        我觉得未来前海会成为连接珠江东西两岸的非常重要的交通枢纽。曲广宁讲了前海已经规划了9+2的交通网络,迄今有六条轨道,前海的交通枢纽是亚洲最大的交通枢纽。

        有可能未来从前海到中山、前海到珠海都有通道,从前海到香港肯定有的。前海还要建设新口岸,交通规划中前海收益也是非常大的,珠江口两岸的互通互联交通规划基础设施中还有一个虚拟的基础设施,就是信息高速公路。信息基础设施主要是宽带、IPV6的下一代互联网,这个搞信息的应该知道,我就不讲了。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        第五章是基础设施的互通互联,大家记住一句话就可以,主要城市间一小时通达,这也是上周四宣讲会上马省长专门讲的东西。简单来说就是机场还是以香港为国际机场枢纽,还有港口、高铁、城轨高速,尤其提到促进珠江东西两岸的均衡发展,加快虎门二桥和深中通道的建设。可以想象未来基础设施互通互联的重点还是围绕着珠江口。基础设施互通互联的重点其实就是加强内地与港澳以及珠江口东西两岸的交通设施互通互联。可以预期未来横跨珠江两岸的铁路也好、桥也好、隧道也好会增多,深圳提出规划了从前海到珠海的隧道,只是提出这样一个设想。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        河套主要包括深圳和香港的,深圳的主要包括保税区以及原来的皇岗和福田口岸区域,皇岗和福田口岸要改造,建设成交通枢纽。同时,货柜车的功能要疏导到东部的莲塘口岸和西部的深圳湾口岸,福田南部那里要成为交通枢纽,而不是走货运的,以科技产业、科技特区引导的产业。大湾区最受益的两个区域就是前海和河套。

        大湾区第四节开始提到科创,科创里面主要几个区域,广深港澳科技走廊、深圳科创特区。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      第二节提到大湾区重要的科创承载平台,里面提到了深圳除了前海之外,极少提到基本上为二的一个区域,叫“港深科技创新园”,其实就是河套区域。

        大湾区规划深圳提的最多的就是前海,全文提到14次。深圳另外一个最重要的区域就是河套特区,我认为大湾区最受益的两个区域,一个是前海,第二个是河套。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      第三章一开始就讲了空间布局。最重要的级点是香港和深圳,轴带支撑沿着高铁、城轨、机场、港口这些交通设施选择合适我们的级点。

        讲到空间布局大湾区规划的第四章就开始讲科创。科创里面我印象深刻的开始提到具体的区域,首先科创的第一节提到广深港澳科技走廊,原来有十核,现在加上香港和澳门可能有十二核心区域。包括松山湖、大空港、前海、广州科学城、琶洲,这些区域未来产业会发展不错,也是政策支持的重点,大家可以根据自己的居住选择一些物业。

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        什么叫轴带支撑?所谓的轴带是机场群、港口群、城轨、高铁、高速,这些交通网络为枢纽打造的产业带。主要其实就是围绕珠江口,因为我们的机场、城轨、高铁主要还是这些区域。

        网络化发展是指通过这些轴带支撑形成各个网格化的。大湾区其他几个城市,中山、东莞、惠州这些相对比较失望一些,大湾区规划对这些提及不多,这里面提到作为节点型城市发挥自己的特色做一些事情。我个人觉得这几个城市中提的字数最多的,最重要的还是东莞。 

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      第三章开始正式的讲大湾区的具体规划,开始和买房相关了。第三章其实就是讲的大湾区的空间布局,和房地产直接相关。空间布局核心词是几个呢?叫级点带动,轴带支撑、网络化空间布局。

        什么叫级点带动。香港深圳是一个级点,广州佛山是一个级点,珠海澳门是一个级点。这三个级点,香港深圳这个级点去年GDP大概4.8万亿人民币。广州佛山加起来是3.2、3.3的样子,珠海澳门就不说了,是零点几。非常明显香港、深圳这个级点是遥遥领先于其他两个级点,而且这个级点里面涵盖了大湾区四个中心城市中的两个香港和深圳,而且也涵盖了大湾区为香港而来,涵盖了最重要的香港。所以,未来真正的核心引擎就是香港和深圳。深圳非常重要,因为和香港放在一起。级点中定位不一样,香港定位最高,国际航运、金融、贸易中心还是香港。深圳最值得注意的是具有世界影响力的创新创意之都,这也是大湾区唯一一个在城市定位中突出了创新创意的,对深圳放到很高的地位。广州和珠海我个人觉得没有特别的定位。从级点带动中可以看到,空间布局中最重要的是香港和深圳是核心。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    十九大报告中说了,全中国2035年的时候要建设成科创驱动的国家,基本实现现代化时应该以科创驱动的,抓手就在大湾区。从这个角度说明了大湾区的重要性,对我们全中国的重要性。

        没有研究长三角的规划,也没有仔细看环渤海的规划,但是从新闻报道来看,三大区域包括雄安规划中提出科创为抓手,只有大湾区,科创又和整个中国2035年目标统一的,重要意义大家首先要明白。

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       第二章其实讲的是总体要求,总体要求中明确提出了概念,到2035年的时候,大湾区要成为一个以创新驱动的经济实力和科技实力很强的区域。所以,大湾区最重要的是科创湾区。

        科创在大湾区四个核心城市定位中其实最重要的还是深圳,大家要对深圳有信心。2035年要变成以创新驱动的科创湾区。这与刚才说的全中国2035年的目标也是统一的。

        

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     1、2020年是我们建党一百年,2020年要实现小康社会。

        2、2050年是建国一百周年,要坚持成为社会主义现代化强国,这是各个重要的文件上说的两个一百年目标。

        从2020年到2050年中间刚好有30年,30年的跨度太大,所以把中间分为两个目标,15年一个目标,到2035年是一个重要的阶段性目标,把它作为第二个百了目标实现的加油站。2035年的时候要基本建成社会主义现代化,要成为一个科创的强国。这都是写入了十九大报告的,大湾区规划中也提到了2022年和2035年节点,大湾区要建设完成世界一流湾区和世界级城市群的节点。

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       我带大家回忆一下,接近三万字,共11个章节,前面两张是总体的,后面9个是具体的,最开始有一个前沿,前沿之中非常明确的写明白了,为什么要出台大湾区规划,也回答了谁是大湾区的C位,谁是大湾区的龙头问题。如果大家仔细看前沿的话就知道首先提到的是全面改革开放的一个新城市。

        里面提到近期规划2022年,远期规划是2035年。为什么是两个时间点?给大家普及一下。我们有两个一百年目标非常重要:

       

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        陶文杰:谢谢大家!我看到很多熟悉的面孔,今天我也来学习的。曲广宁也好,朱文策也好,都是我比较敬仰的专业,他们有很多料,对事物的解读比我深刻,我比较喜欢抠细节。两位老师已经解读了很多内容,无法完全不重复。从我的理解、我的记忆的角度来讲一讲大湾区的规划。

        首先,有一些重要信息曲广宁老师透露了,其实大湾区规划的初稿在去年下半年已经下发到一定级别以上的干部,还写了激励。原话是说感觉没有看出特别的,但是提到两个字“级点”,偶尔在小场合也讲了大湾区规划已经公布了,为什么没有下发到全国,可能和中美贸易战有关系的。这两天出来之后,我仔细看了一下确实有级点的概念。

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     主持人:谢谢朱老师,我们时间留给每个专家太少了,这么短的时间解读如此重要和信息量庞大的纲要,对老师来说太为难了。尽量多留给粉丝讨论的时间。接下来有请深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人——陶文杰老师为我们分享解读。

        曲广宁老师做了详细的纲要的PPT解读,朱文策老师又发表了自己的独立的见解,现在想听一听您的见解,您讲出不一样的论点。

        


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        我本人不是深吹,我认为深圳本身也是有很多问题需要解决的,比如说教育、医疗,恰恰这些,让我认为这次大湾区让我比较亮眼,当然也有困难的,现在依然需要香港的专业服务。香港虽然说在城市活力科创这一块慢慢面临挑战,但香港的法律制度、城市治理以及专业服务,像律师事务所、投行、教育医疗这些非常专业的这种产品、运作规则,这些东西内地我相信花很多年认真学习,恰恰这些知识、专业这次大湾区规划中重点谈到大幅度单项的放开,整个大湾区给到香港和澳门的人才流动。没办法双项,为什么不能香港和澳门自由化,这以前出现了很多问题。香港有四所大学排名前一百名,可以的非常多的知识和交流,这些较丢在过去一直在有,但我觉得大湾区会加速进程。这比较有难度,难度主要在于两地的制度不匹配,存在了谁要迁就谁谁要让步、谁要改变的问题。现在首先要做点状的布局,比如说前海做人在交流的阵营。

        在大湾区向下,无论有没有这个规划,有这个规划对深圳定位可能低一点,但是这个城市最终靠人干起来的,规划在这个中间起到正面作用可以推动,不是正面的作用可能走的慢一点,这些都不重要。

        谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      第二,在不同的城市之间,比如说谈深圳,深圳2017年人口增长62万,广州增加了45万,很多涉及到一个存量人口的转化。我看的指标是另外一个指标,深圳这一年到底引进了多少在职的人员和应届毕业生以及孔雀计划引入的海龟人才,这些代表了人口未来的质量。人口素质越来越高才行,广东现在的人口教育水平其实是跟不上京津冀或者长三角的。深圳大专以上的人口的比例只有25%。这个比例需要进一步提升。

        2015到201年的数据反应出来,我们对应届毕业生的吸附能力,在职人才和海龟的吸附能力20万以上,这个数据更重要的,比看到的60万的常住人口的增加更重要,代表着未来科技创新的基本驱动力,从哪里来,解决来源的问题。从这个角度下去判断大湾区之下这些城市每个城市的价值会出现怎么样的变化。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        规划下会成为城市价值的波动和重估,我们怎么看?跟大家分享另外一组数据,在规划以外的,不要就仅仅就规划做文本的解读。回到刚才最先的预判,大湾区将来能不能成,其中非常重要的判断因素是人才的交流会有多高,有多自由化,看人口的流动因素看到一些变化。2017年的数据整个珠三角的人口达到了6200万,如果加上港澳在6900万,也就是现在说的7000万。

        但是在里面结构很奇怪,整个珠三角的人口是上升的,是上升2.5%,但是粤东人口下降,粤西、粤北的人口上升0.8%,这个数据背后反映出了一个非常大的趋势,这个趋势就是广东省人口珠三角A字型的出海口流动,这是一个非常重要的趋势,也就是中心城市的吸附能力已经开始出现了让边缘地区的城市出现了黑洞的现象。

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        规划出来之后什么东西没有变?这很重要。直接影响到我们理解规划中不同城市之间的定位发生的分歧。比如说深圳没有做科创中心。香港成了科创中心的领头人,这个事情怎么理解?从我来讲,香港真正的优势在金融,除了金融之外,没有太多可以拿得出可以和深圳未来真正正面PK的东西带。比如说空客公司选择把春心中心落户在深圳,也就意味着深圳可以直接绕过香港和全球最好的空中飞机的公司做知识上的交流、创新上的对接,香港对我的意义还有没有原来那么大?的确金融上需要香港的支持,科技支持上和香港进行交流,大学比我更多更强大。但是那种华山一条路是否存在?可不可以有另外一条路?这些年来空客公司、苹果公司、google、微软、高通,全球非常伟大的公司都选择在深圳落户创新型的研发部门,而不再是原来的制造部门,这一点我觉得大家可以去认真对比一下,从这里可以看到真正的科创中心在哪里,这对于规划的乡下怎么理解城市之间的地位。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        第二,大湾区向下我们怎么理解城市地位。大湾区里面包含了三个都市圈,城市群和都市圈是两个不同的概念。城市群是一个统一大市场的概念,都市圈是通勤圈的概念。通勤圈的概念大湾区包含至少三个:“深莞惠”,如果大家觉得未来突破力大可以把广佛一个都市圈,香港一个都市圈,澳门和珠海一个都市圈。我跟大家的理解一样的,规划出来之后深圳的地位被低化。澳门是国际大都会,深圳只是国际现代化城市。科技创新这一点没有直接提到深圳,空客公司、google选址是相悖的。真正投资人不会对规划过度迷信,规划之前会深刻判断这个规划能不能呼应和解释真实的市场运作。如果你不可以解释,那这个规划就会在现实中得到反对票。所以,在规划发布之前,无论深圳和香港之间的互动还是大湾区的推进发生什么样的改变,这一点大家可以寻找一些证据。

        1、我们可以和2003年以来的自由行去比较。

        2、2005年开始推行了港澳台人员在内地就业许可的制度,这个制度在2008年取消的,人才自由化是逐步推进,有没有规划这个市场都是这么运作的。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      2、大湾区使命是缩小我们和发达国家技术的差距。这一点很多人应该注意到,这个时间为什么要推进这个东西这是最重要的一点。现在不能讲远超和平起平坐,缩小城市差距需要城市群的大力推动的。

        3、它从政治含义上稳定和促进港澳的发展,这也是大家看到的为什么把香港和澳门提到这么高的位置,尤其是澳门。澳门根本不可能成为引擎、不可能成为中心城市,三十多平方公里,无论怎么做都不会成为中心城市,这里面政治含义显得特别高。

        

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48


        第一,大湾区的使命是什么。我觉得使命可以讲三句话:

        1、建立统一的市场。是要把大湾区5.6万平方公里和7000万人口囊括在超级的都会区概念下。统一市场意味着未来要针对56000平方公里统一进行土地、人才、资金、技术的配置。在预判大湾区纲要最期待的两点,一点是人才流动。第二点是大湾区发布时同时发布前海的礼包,从今天开落实了,前海扩容,扩容到我们这里。

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    大家对规划要抱有一点警惕之心。

        在讲大湾区之前跟大家分享两个同样重要的信息:

        1、在大湾区规划纲要宣讲会的同时,发改委发布了推进现代化都市圈建设的一个指导意见。这个指导意见为粤港澳大湾区刷屏淹没了,但是都市圈的规划和粤港澳大湾区相呼应的,呼应中国迈入第二阶段中,以城市群和城市圈作为城市形态。

        2、都市圈,最重要的指标是建立小时的通勤圈,和交通圈不一样,从时间上的角度谈到的是门对门的概念。前天空客公司正式把创新中心落户在深圳湾创新广场。落户在这里2018年初就已经运转了,但是这次是创新中心正式落成典礼。这对我的触动蛮大的。我一直以来兴趣除了在研发科创类的国际级的大公司落户深圳有兴趣,另外一点对于未来交通革新的方式有兴趣。尤其是像里面推出了未来的空中滴滴、网约飞机的概念。大家可以想未来交通创新多大格局上影响房地产投资。

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     朱文策:谢谢大家,谢谢主持人。我没有做PPT,就这样跟大家做一个互动。

        刚才曲广宁老师把我要谈的很多观点都谈到了,省了再去讲文本上的解读。

        在座的各位都是投资人,希望跟大家分享一下我对政策或者规划蓝图的理解。

        第一,规划最大的一个教训就是当我们发现这个规划失败之后可能你已经过去了十几年,这里面最好的反面典型就是2010年海南的国际旅游岛的规划,很多人冲着这个规划到海南抢房子。从2010年到这次海南自由港的规划,这七八年的时间损失了多么大的机会成本。

        

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     简单总结一下:

        第一,大湾区规划未给深圳足够高的定位,但是大湾区规划给深圳利好也是有限的,受制于规划的背景和规划的定位。

        第二,但是大湾区释放了一个信号,新一轮的开放当中,我们如何向全球打开大门,打开大门之后深圳将成为最大的受益者。

        第三,前海将是大湾区规划中受益最强的片区。

        谢谢大家!

        

        主持人:谢谢曲老师,去年有一个香港港独思潮很严重的事情,当时想说前海以后应该建立成为取代香港的重要区域部和位置,提升深圳整个国际地位。显然通过曲老师的解读,好像不是取代,而是同化他,把香港人概念慢慢同化成没有香港和澳门概念,慢慢变成大中国城市群当中的简单和普通的城市。可能再过十年和二十年,提到香港人、澳门人不会有内地和香港澳门的区分,这是同融的过程。

        今天来到现场的粉丝都是冒雨来的,前海世界为他们准备礼物,把抽奖箱拿出来,抽出10份三等奖。

        中奖号:1806、1807、1803、1754、1928、1919、1933、1812、1956、1763、1944。

        

        主持人:接下来再次请出朱罗纪创始人、资深地产评论人——朱文策老师为我们分享解读。

        掌声有请!


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        前海设立之初就很高定位,曾经有一句话说前海不搞房地产,去年前海做了规划做了重大调整,香港合作区自贸区产业区提升为国际化城市新中心。前面讲的是合作区和产业区,功能定位是以产业为中心的,而现在新的调整,包括去年两会提到城市新客厅,前海讲的国际化城市中心,将匹配全部的城市商业功能,居住、商业配套、产业以及原来的居住,不仅是搞产业、搞合作,未来依然是高品质的城市中心。所以,目前看到的规划资料中接下来会释放,前海里面将会有国际会议中心、大剧院、国博深圳观、国际医院、国际学校、科技专题观、海洋博物馆、体育公园,这些内容都是以前的产业功能之外。

        随着城市功能的改变,前海周边所有的道路将进行一轮比较大的调整,包括南坪三期与沿江高速通路。前海规划了9+2的交通体系,6条是轨道线,前海在那里6条轨道线,周边所有的区域将会承接这种利好。

        简单总结一下:

        第一,大湾区规划未给深圳足够高的定位,但是大湾区规划给深圳利好也是有限的,受制于规划的背景和规划的定位。

        第二,但是大湾区释放了一个信号,新一轮的开放当中,我们如何向全球打开大门,打开大门之后深圳将成为最大的受益者。

        第三,前海将是大湾区规划中受益最强的片区。

        谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      吸引人才、居住的高端人士,就会呈现一个新的改革开放潮。以前讲北方人下海到南方来,下一步的趋势是全球人才到这里来。

        这里有一个非常重视的一点,粤港澳大湾区规划签订的范围,港澳+珠三角9市,深圳下面的所有区只字为提,只有龙岗在不得忽略的地方出现了一次。此外罗湖、福田、南山、宝安、坪山没有出现过。深圳下面的区域只出现一个地方就是前海,一共出现了14处,单独的章节讲前海,这是粤港澳大湾区合作的重大平台。

        这里面提到关键点,前海未来会有一个口岸,前海会允许香港的建筑业,以及城市生态、智慧城市、高端教育、医疗、金融机构都可以进入设置产业的平台。也就是说,我们知道人要进来,进来之后最终到哪里?前海。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       第二,港澳的很多产业领域将会进一步的开放,允许港澳投资者到大湾区内地城市来做生意。合资办学,要让港澳居民到内地办学工作。我把门开的大一点,香港和澳门的人可以来工作。这个口开的不是香港和澳门,开给全球的,整个口径鼓励这个趋势。

        大湾区规划之后我认为产生了一个可见的趋势越来越多的全球人才和港澳人才将会进一步向湾区当中的内地城市来进行迁移,包括他们可以来投资了,做一些以前不让他们办的产业和生意,可以来读书。

        也包括此前的就业和创业,这种幅度会越开越大。进入湾区内地我们可以理解,深圳一定是其中吸引人才能力最为强悍的城市,这是毋庸置疑的。

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        大湾区规划11章节3万字,前面两节总的,后面讲空间布局、产业体系、创新,罗列下来很多内容。我们应该看到其中什么内容呢?作为普通人来讲,规划要干什么?我们要拿到我们可以理解和感同身受的部分。

        比如说“修路”,这是长远规划,有没有规划路都要修的。有没有以前没有太重视的内容呢?大湾区规划要鼓励人才、资本、信息、技术创新流动的,也就是人才智的流动。

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        举一个例子,粤港澳大湾区规划是一个高速行使的汽车,此前大家在讲核心引擎,意思似乎是讲谁是发动机,谁坐在驾驶人中心位置上。高速汽车上汽车奔向美好未来,谁在驾驶位置上不重要,重要的是我是谁我有什么能力,到新的地方怎么开疆破土,在车上就将承接大湾区的利好。

        大家觉得中美贸易摩擦对中国是利空的影响,大家想过没有?大门只要打开,老百姓其实会受益的。做生意的人有点艰难,但是民众选择更多。只要大门打开,深圳就在其中受益和变强。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

       有三点:

        1、要促进港澳繁荣。

        2、粤港澳大湾区是中国新一轮改革开放重要抓手。

        3、要保港澳的经济。

        深圳似乎是泼了冷水,历史上深圳是帮助香港过程中产生的都市,发展香港的思路和举措没有错,这种举措和动作下深圳一定会受益。只要大门越开越大,深圳只会越来越好。

        什么概念呢?


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        为什么选择2月18?因为中美贸易摩擦谈判接近尾声,这时释放大湾区规划是合适的。

        现在看到的是大湾区规划的一些信号,我们理解唯一的一个中心就是香港,这是大湾区唯一的C位。四个区位核心发展引擎就是港澳广深。大家理解为重点的是香港和深圳,业界理解主要是香港和深圳,但是处于规划的理解澳门和广州不可丢弃。

        大湾区规划的核心目的是什么?两个背景,一个是中美贸易摩擦,第二香港的港独思潮。

     

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        大湾区规划未将深圳定为核心引擎,取而代之的是四个城市一起成为区域的核心引擎,香港、澳门、广州、深圳并列,而不是深圳一家。

        大湾区规划究竟告诉我们什么东西?我主张对于任何政策的解读尽量看原文,现在看到的是摘抄大湾区规划的原文,充分地说明了一点,大湾区规划是为了发挥粤港澳大湾区优势,支持香港澳门融入国家发展,增进香港澳门福祉,保持香港澳门长期稳定的国家战略。说的很清楚,大湾区规划的目的其实就是维持香港澳门的稳定,其实就是维持香港的繁荣稳定。大湾区规划的去年下半年已经定稿了已经下了相关正局级领导手里,没有公布。核心原因是中美贸易摩擦处在白热化进程中。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      “核心引擎”最早是2018年底对深圳工作做的批示,习总在里面对于深圳讲了抓住粤港澳大湾区建设重大机遇,增强核心引擎功能,这是给深圳核心引擎功能,是深圳官方大湾区地标中最关键的一个,最核心的一个。但是为什么目前大湾区规划中没有这种表述了?批示之后第二天非常罕见的是中共的机关报《人民日报》没有对习总的批示做出报道。习总发出批示人民报会报道的,这是没有的。核心批示批给深圳目前主要领导的,不是深圳的,有人员调动的背景。

        批示之后的2月15日,广东省委书记深圳专门调研粤港澳大湾区建设,也只字未提核心引擎四个字,他的话,全力以赴把粤港澳大湾区合作做实做好,没有提到核心引领。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    曲广宁:我本人来讲,也是对深圳乐观的人,但是盲热和理性乐观不一样的。我想做理性的乐观派。今天理一理大湾区背后现在看得不懂以及整个市民对规划欠缺的一点部分,我讲的内容偏宏观一点。


        究竟谁是核心引擎?讲三个内容:

        第一,大湾区背后的城市博弈,这取决于大湾区规划理解的背景。

        第二,大湾区C位,这是1/4格局。

        第三,深圳如何受益?

      

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        主持人:纪总说的最关键两个字,也是2019年最关心的,深圳人最关心的掘金,看看谁能在大浪掏沙中挖到自己的那桶房地产金。

        首先,有请今天第一位嘉宾。政策颁布之前的2018年整个一年,地产圈诞生了一派,叫“深吹派”,深圳在全国地位无比好,觉得深圳无比好,我爱大深圳,觉得深吹派的举一下手,我也是深圳“深吹派的一员,我觉得深圳什么都好,垃圾都是香的。2019年粤港澳大湾区纲要发布之后感觉泼了一头冷水。首先有请曲线买房创始人、资深地产媒体人——曲广宁老师!


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     纪总:今天下午虽然天气不太好,有一点小雨,主标题可以看到了“掘金大湾区,前海向心力”,是勤诚达今天首场的论坛,也是和深圳最权威的壹地产面临大湾区重大利好,特别期待今天听一下几位专家对湾区的解读。

        虽然我从业了二十多年,经历了三十个月的调控之后,我们觉得地产春天来,怎么迎接这个春天?今天和大家一起来听三位专家解读大湾区,也希望从这个政策中真正的掘金,也希望在座的每一位在未来趁着大湾区的利好,掘金大湾区,收获满满,谢谢大家!

        


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        最后,跟大家介绍一下我们写字楼的产品,除了住宅在卖以外,写字楼是我们现在所在的这一栋正在发售,如果自己用来办公或者做总部的,写字楼也在火爆发售中。

        写字楼是180米的甲级写字楼,创业二路上目前最高的地标写字楼,具有地标性。

        进来时可以看到写字楼的大堂。这边是12米的挑高,办公非常气派的,每一层的层高4.5米的层高。也有特殊楼层9米层高。如果一整层做总部大堂是非常气派的。

        电梯是采用奥蒂斯电梯,包括格力VRV的中央空调,有5A智能化的系统。面积大小115到260,整层是1600-1800,大家有需要可以到前海咨询现场的销售。

        我的演讲完毕,谢谢大家!

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        无论怎么选都对,完美!

        我们是前海湾区的一个产品,未来的中心,带宝中学区,地铁上盖+商业+三大公园。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     有些人觉得名校学区房买来是用来上学,不光是这样的,我们研究发现带名校学区的房子增值空间比不待学区的房子增值大很多的。像福田的百花片区、罗湖很多学区都知道,楼龄很老的房子价格都坚挺的。我们一期卖1.7、1.8万,现在8.7万。如果是住的,有地铁上盖的便利,自带商业的繁华,包括公园带来的健康身体。如果投资的话区域可以带来升值,学区带来保值,地铁方面可以给你带来增值,户型方面超值的。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    产品,我们本次发售的住宅产品全部是小户型72到88的住宅,也需要名额购买的,在带宝安片区最好的中学宝安中学的学区房。目前在火爆销售,可以请我们带你们看样板房。

        现在看到的是78、72的户型,非常方正实用,以及88平的。

       

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        除了这条之外,不行有一个灵芝交汇,在建12号线2022年通车,项目汇集3条地铁线,两个地铁口的物业,升值潜力巨大。

        商业配套,我们自己楼下有上涨,目前有沃尔玛、万达影城。我们周边商业也非常齐全和完善的。

        周边生态资源,一路之隔是灵芝公园,走路三分钟到。如果有阿姨可以跳跳广场舞,还有新安公园和宝安公园,绿化环境非常好。

        

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        教育资源配套。宝安排名最好的中学,宝安中学初中部,深圳也是八大名校之一,小学宝民小学、灵芝小学,就在楼下,两分钟可以接送小孩。幼儿园是新华幼儿园勤诚达分园,是公立省一级的幼儿园,学区购房的业主才可以。选择我们这里就业,幼儿园、小学、初中一站式的公立名校,为小孩的教育起到很好的教育资源。

        交通出行,双地铁双盖,洪浪北站上面直接盖的,下雨天雨伞都不用带,可以直接到楼上。除了5号线以外,还有规划中15号线,是环前海自贸区,经过了南山、宝安划的圆圈,我们楼下洪浪北有一个交汇。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        前面是住宅部分,这边是介绍的区域,整个项目位于前海自贸区以及大空港、西丽留仙洞总部区域,非常核心的金三角区域。

        项目的地段,位于宝安区的新安片区,传统的富人区,创业二路是宝安的一条主干道,7分钟直接上107,10分钟直接到达宝安中心区,路的两边有900万的旧改体量,随着这几年大型的开发商进入,包括勤诚达、华联、中州、中粮,片区面目会焕然一新的。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     置业顾问:尊敬的各位领导、亲爱的各位同事,下午好!我是项目现场的现场销售刘丹,接下来耽误大家5到7分钟左右的时间为大家介绍一下项目,目前市场上非常火爆、非常赚钱的项目。如果有需要,期待您成为我们的业主,如果您没有需要希望您周边的朋友成为我们的业主。

        首先,勤诚达·前海世界是一个80万建面的成熟生态综合体,汇集了商务、居住、商业多业态一体,目前一期和二期已经入住,大概2000户,二手房8.5万到9万区间,现在发售的是三期产品,有高端的席子楼,以及臻美住宅、商业。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    主持人:感谢黄总!

        “宝中学府,双轨上盖”是我们勤诚达·前海世界的特色,最大的特色是名字,前海世界,名字决定了地理位置,2019年2月18日这一天告诉我们,至少未来一年时间内前海一定是全国人民最为关注的买房焦点中的焦点,对于焦点中的焦点到底该如何解析?有请来自勤诚达·前海世界的一位优秀的置业顾问来进行详细的描述,掌声有请!

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        勤诚达以“百年企业路,责任勤诚达”的宗旨,深圳深耕22年,对深圳贡献了多个精品项目。前海世界项目位于创业路桥头堡的位置,打造了80万平米的大社区,有180平米的写字楼,还有4.5万平米的缤纷商业以及72平米到88平米的住宅产品。整体来说,对于在这个位置打造前海世界的产品来说,除了有比较好成熟的配套以外,有优质的学区,包括幼儿园、小学以及宝中中学。周边的商业配套以及三大公园的配套对于生活品质来说还是比较成熟。

        希望大家在今天的活动中,通过对大湾区的解读,以及大湾区对前海区域发展的利好也来关注一下我们项目。每位朋友的座位上都有项目资料,大家可以去详细了解。希望大家在勤诚达·前海世界渡过一个美好的下午。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    首先,我代表勤诚达集团感谢邀请到三位嘉宾:陶文杰老师、曲广宁老师、朱文策老师。

        今天下午希望通过这个活动,在三位大咖的解读下,对整个粤港澳大湾区规划有一个深入的了解,希望大家在活动过程中收获满满,获得干活。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    一份耕耘,一份收获,所有人今天的到场我相信都会丰硕的沉甸甸的2019最新的买房资讯回报给大家。首先,让我们掌声有请勤诚达前海世界营销经理——黄倩女士上台致辞,掌声有请!

        

        黄倩:各位尊敬的嘉宾、朋友们,大家下午好!首先代表勤诚达集团感谢各位的到来。

        今天下午首次举办粤港澳大湾区规划高峰论坛。这个话题对大家是非常感兴趣的,非常感谢各位百忙之中参加这次活动。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

        每一个城市有自己的定位,每个项目有自己的定位,勤诚达·前海世界同样也有自己在前海不同的决策定位,首先,请允许我代表主办方为大家介绍今天论坛的嘉宾,他们分别是:

        勤诚达·前海世界纪学龄(音)女士;

        勤诚达前海世界营销经理——黄倩女士;

        深广电都市频道第一地产制片人、深圳壹地产联合创始人——潘川玉女士;

        深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人——陶文杰老师;

        朱罗纪创始人、资深地产评论人——朱文策老师;

        曲线买房创始人、资深地产媒体人——曲广宁老师。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      第一,以宋丁老师为代表,纲要要仔细看,乍一看我们深圳排在不重要的决策,实际上中央政府对深圳给予了厚望,创新只用在了深圳。

        第二,曲广宁老师为代表,好像以前对深圳整体地位的评估有一点虚高了,重新解读了政策。

        今天带了很多的爆料来到现场,仅限于现场的朋友们听到,直播网上不发布出来。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

     2019年很多朋友还沉浸在信念时,2月18日在香港举办了一场别开生面、意义重大的纲要论坛会,这场新闻发布会的举办正式为粤港澳大湾区的整体规划奠定了最基础的声音。以后的细则会慢慢的补充发声来。这场细则引起了渲染大涛,纲要没有出台的2018年,所有人用9个月的时间来解读迟迟而来的纲要,2018年7月份推出来的纲要在2019年2月份才推出来,迟到了9个月,这9个月深圳地产圈的人揣测粤港澳大湾区中深圳到底占据什么地位,很多自媒体和粉丝们都摆在这个位置。纲要出来之后纲要的实施准则和想象有非常大的出入,地产圈和新闻界出现了两波不同的声音。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

      您现在正在参与的是勤诚达·前海世界“掘金大湾区,前海向心力——深圳首场“粤港澳大湾区规划”解读高峰论坛”活动现场,我是深广电都市频道第一地产主持人——真帅。每次高峰论坛的现场都能够见到我的面孔,当我面孔出现时,说明深圳地产界乃至全国的地产界又有新闻出现,新的事件发生,我们需要有专家的出现解读这一事件的发生,对于房子关心的朋友们到底何去何从。

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    主持人:尊敬的现场的各位领导,女士们、先生们,所有的粉丝朋友们,大家下午好!今天下午在勤诚达·前海世界即将展开的高峰论坛,是一场非常特殊的论坛,这将是拉开整个深圳地产界2019年的首场高峰论坛,每一位参加的粉丝朋友们都应该觉得非常幸运,因为是从所有的粉丝群当中近400位粉丝当中筛选出来的部分网友来到现场,再次感谢你们的亲临。


  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

    ▌时间:13:30-16:30

    ▌地址:勤诚达•前海世界展示中心

    ▌论坛嘉宾:

    微信公众号《朱罗纪》创办人——朱文策

    微信公众号《曲线买房》创始人——曲广宁

    深圳壹地产总编辑、《文杰淘楼》创始人——陶文杰

    ▌活动主题:“掘金大湾区,前海向心力——深圳首场“粤港澳大湾区规划”解读高峰论坛”

  • 深圳新浪房产 03-29 21:48

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