2019年深圳楼市上涨空间小

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  • 深圳新浪房产 01-06 22:06

    端然:如果为了教育,你一定要放在第一位没什么可说的,学位房买了,如果不是考虑教育,不是考虑时间的成本,买大房、买新房,就是这么简单。

    主持人:现在还有没有其他问题?

    听众:我想现在要买房子,不管哪些原因,增值是目前大家最关心的。

    端然:你不是投资嘛,在东北当年我们唱歌,我家在东北松花江上,如果你投资的话,我家在弯曲,你在弯曲去买房子。

    郑叔伦:我不说宏观因素,学位放我为什么会关注,今年比较特别的原因,父母的爱真的特别伟大,他愿意付出很高的低价,哪怕在201620172018年也好。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:05

    主持人:还有人刚好又提到了一个问题,某些学位房,所以价格比比较,年轻人在买第一套房子的时候要不要考虑学位?

    朱文策:有好多问题,我觉得不好回答,因为搞不好情况。买房子,我永远是一句话,买一个好房子,然后买一个好价格,你这个房子是不是一个好房子,最终决定这个城市是不是一个好城市。我卖不卖,我个人建议不卖掉,我还要专心埋头工作,如果你作为资产投资,它只是你人生中的一小部分,我拿着我的家用钱去炒股票,像你年轻人买房子,为什么要考虑学位,你能买到一套房子住就可以了。是不是刚需,是不是投资,我觉得不重要,你买房子,这个房子你赚到钱,你很开心。如果不是高杠杆的时候,第一你买得起拿来就去哪里看一下,从我的角度,我觉得对年轻人来讲,你可以在靠地铁站附近,以一个调整的价格,我觉得你可以拿一个小户型,或者你到户型用4万元的价格,8号线的上盖、光明这些地方都可以买到房子,我觉得这些价格都不是很贵。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:05

    主持人:因为刚刚也有网友在群里提了一个问题,提的这个问题,我觉得好年都会被问到,他可能是第一次置业的选手,各位嘉宾怎么看?如果他手里的钱,他大概在南山、福田买一个50平方米,或者在龙岗买到大概80平方米的房子,因为他给的信息比较少?

    郑叔伦:如果是从投资角度的话,我们几个嘉宾的观点比较一致的,你要专制房价的上浮,是不可能,你先买的价格是跌,如果便宜很多,我觉得也可以考虑,限价,政府把价格压低多少,比旁边低30%,不是赚取放进,而是赚取房租。从关内出租多少钱,小户型的租金回报会高小户型,从收租角度考虑的话,我觉得是关内的。如果是自住的话,我在龙岗工作,从居住角度,很简单,看你生活的圈子,最好是你的家庭跟你一起生活。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:05

    正好印证了郑总的观点,所谓的豪宅正在调价,也就是488万以下的盘在深圳相对稀缺,我们在深圳的人口、供应量的时候,我们说的是总数,如果这些人有买房的欲望,没有买房的能力,没有支付的能力,这个需求量是虚无的,在深圳的市场国家的政策导向是非常清楚,有效需求在进一步压缩,房产的流动量在进一步被压缩,如果做房地产的投资,特别是多套房的炒作,我觉得自己把自己给作死,特别是像郑总说的大面积的公寓是非常危险的你看到很多放盘,但是现在没有接盘的,而且大部分的刚需不没有支付能力,投资客,投资是可以,不是投机,这是完全不一样的概念,在2016年的市场是OK!但是2016年以后的市场基本上都是套牢的,深圳第一个出来看空整个深圳市场,大家基本上都是看稳,看上涨,我觉得稳代表瞎下调,民营价格的丈夫,没有超过20%的涨比,相当于你的利润是没有的,你没有利润可赚,房价的涨幅不超过20%我,投资客没有利润可言。中国市场其实也不例外,当然是房地产里面最好的市场,包括很火大型机构都会来深圳做大型物业交易,这是我们核心的观点。我们从金融的角度来说,如果大家有金融的背景来说,你租赁房子一定比你买房子更划算,都是非理性因素,实际上我们做的一些行为往往是非理性的,我们建议买一些300万的房子是OK的,流动性是好的,这些用户群基本上都是被限制了。在这种情况,我们是建议大家慎重的。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:05

    徐枫:我简单说几过。我们是行业协会,如果房租不炒,很简单,就是这个不管是政治,正好印证朱老师说的,经济形势应该是不乐观,现在买房的话,我们看到几个指标,大家可以商谈一下,在深圳的银湖片区有房放出来,但是今年深藏了很多盘,拿出来放,香蜜湖片区现在全部都在调价,为什么?

  • 深圳新浪房产 01-06 22:05

    朱文策:我谈一点,我觉得大家记住一点,永远不要想去挑战经济规律,也不要相信经济规律可以成功。在历史上,我们其实去回顾观察的时候,往往都是因为外部冲击,这时候会出现房价大调整。2018年出现了一些调整,2018年出现了一些贸易战,在情况,房价的确有可能出现调整,但是我们去看买房子的指标,我觉得长期的指标是可以看到的。一般来讲,我们会看一个人口指标,比如说深圳,我为什么说它安全?一个两千万人口的城市,一个80%的人口都住在租赁住房的,又有70%80%居住在城中村里面,它的房地产有拐点,一个大年往往伴随着一个大的小年,比如说2018年的跌了30%,这种情况下,我们要规避风险,其实对于买家都是一个最好的市场。你要考虑自己的成本,完成好几年的丈夫,比如说在2019年翻了一倍,对于买房在这个空间,而且你会面临业主不断涨价,以后会面临巨大的信息不对称,你如果去市场上淘楼盘,一个整体的市场,但是在一个区域、渴盼都有可能下跌70%,香蜜湖,那么好的楼盘下跌15%,为什么会出现这样的情况?不要太过于关注宏观的市场的走势,对于你没有意义,你要买房子,你需要搞清楚自己的需求,在找房子的时候,它会给你大量的时间去找,也会给你时间去做工作,能少10万为什么不好一点,我认为它没有问题,如果它是一个拐点,它还是一个往上走的拐点,从过去两年的经验来看,短期的指标,往往都会存在房贷政策的放开,首付会不会缩,利息能不能降,但是如果它出现了松动,房价先未来讲,需求量会增加,恰恰再一点上,我已经讲过了,我不是太吏官,尤其对于深圳,大城市,不会放的明显,我说的是真实利息,因为大家会承担15%的上浮,如果你再想拿到更低的利率会不一样。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:03

    端然:深圳这个城市,你想占便宜是不可能,你要想买房子,第一个要考虑的因素是你要自住,还是学位,将来这个事,我在哪住都行,但你总得有套房子,你考虑的因素是,在整个时代不行,共产党也让住,在某些时刻,某一个打折,使你在今年选择的时候,捡一个新心理上的漏,在周边再来一套,不要来三套,今年可以炒股,但是没钱,千万别炒。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:03

    郑叔伦:对于房价的看法,有几个因素要看。其中有5个因素是最重要的。这个政策在中国影响是蛮大的,第二个是经济,楼市是楼市集中的经济组成部分,全球最贵的楼市是纽约,所谓的经济条件,第三个是货币,货币简单来说,钱多,房价上涨,钱少房价下跌。另外一个可能是货币,深圳在这块是蛮高,每一年才几万,其实很少。商品房在深圳目前大概两百万套,两千万,深圳供求比香港还紧张,100万套私人住宅,其实我们比香港更紧张,供应链是很短缺的,现在这几年北京跟上海,人口是流出的,要把2018年挤出去,深圳每一年还在流入,前年流入是30多万,所以人口会一直在增加,每一年30万进来,深圳城市房价还是蛮紧张的,深圳经济有机会提高,都是楼市的情况。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:02

    主持人:可能对2019年买房还是有一定的预期,其实大家都想了解到,比如说当哪些指标出现的时候,可能购房的时机就表现的比较好呢?或者说我们这个时候应该买了?第二个是一些人买房是保住自己的钱袋子,各位嘉宾有哪些建议?

  • 深圳新浪房产 01-06 22:02

    徐枫:我们了解的情况,深圳是不会放松的,从两个方面来说,从政府层面现在深圳的,大家都都到已经过了创业期,作为守业阶段,在政策面如果放松是错误,在主管部门和深圳市市政府是非常非常小放开政策,今年细化的政策不是货币政策和财富政策,基本上细化的是限价,会不会房价开放的上面,其实今年也会陆续地出台,慢慢地会导向租金的限制,但是怎么限还没有个很明确、很清晰的政策,整个深圳的政策出台方向。这个在深圳的话,我们可以这么说,在房地产层面,基本逻辑是不会犯,第二个一定要配合中央的大逻辑,所以其他的,刚才端总也说了,我想问深圳房价上涨的趋势在哪里?GDP,还是美元汇率的走势。我们现在讲房价的上涨,确实是一个蛮小概率的事情,其实整个深圳有1000万人租在城中村,如果深圳今日近视的房价是15000元,是靠城中村是靠保障房,还是靠刚需市场的保障,这个是摆在深圳非常现实的问题,这个在政策上是不存在的,我们很多的法学专家讨论说,是违宪,但是在房地产是不提宪的,必须把房价稳定在一定的趋势。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:02

     

    郑叔伦:对于房价调控,我觉得现在不太可能,同时你说政策会放开,我自己看也不太会,深圳周边的城市,深圳没有政策是一个好消息,另外全国和周边出政策对深圳来说都是好消息,2019年应该往好的去看。


  • 深圳新浪房产 01-06 22:01

    郑叔伦:对于房价调控,我觉得现在不太可能,同时你说政策会放开,我自己看也不太会,深圳周边的城市,深圳没有政策是一个好消息,另外全国和周边出政策对深圳来说都是好消息,2019年应该往好的去看。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:01

    端然:2019年我用四个字,第一个是空、第二个是调、第三个是稳,第四个是保。一线城市严格控制不让涨,二线城市调研,总的来说不能涨,这个时候二线城市政策相对一城一策,三线城市稳。深圳当它一旦涨的时候,深圳的整个房价对深圳的GDP已经忽略了。2019年深圳的焦点决不让房价上涨,但租金一定会涨,均价一平方米大概35平方米,大量的人没有房子,300万买不起,政策刚刚开始,政策一来,市场偏差,可能今年租金的上涨,但是对租金的战略性控制会加强,我们公司做的租赁交接平台提供专业的服务。

  • 深圳新浪房产 01-06 22:00

     

    第二个我们讲政策的管制,房地产的限制,五个限制,我到判断从菏泽到广州的宽松,它在2019年为出现一个因城而异的松动,限价的幅度不会像原来的那么狠,不会造成哄抢,我的限价幅度可能会松一点,。本身不属于严厉打击的对象,并不是我们说大家想去炒作它,我不希望出现这样的政策。在深圳,可以说是房地产政策最安全的城市,这是毫无疑问的,我相信在其他城市出现诵读会更大,取消几个,限购原来的区域可能是城市所有的区域都有限购,我可不可以缩到主区域,我相信在一线城市,相对来讲房价的波动比较剧烈。就像我刚才说的,会在幅度上面进行一些调整,这是对政策大概的一个判断。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:59

    2019年房价再涨一倍,我看大部分都用传统的思维经验来判断,2019年甚至是之后,我认为货币政策会温和宽松,但不会出现2018年的四万亿,或者2015年四万亿的政策比较难出现,我们不会再有添量的基金到房地产,增幅可能会稍微升高,不会达到原来的14%或者15%,一个从货币介入到房地产,这是第一个关于房地产宏观的政策面。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:58

    朱文策:谈政策,政策不好看,我也不知道政策会往哪里走,从目前来看,一个大的判断,政策一定会变宽,会宽松到一个什么程度?我把这个政策分为两个部分,一个是宏观的政策,这个和房地产关系的密切的是货币政策,在中央已经确定了2019的基底,我相信在2019年的财政赤字率会高,第二点会在子货币政策上,我和主流的看法稍微不一致,我看到大家非常菜地,或者有点恐惧,像2018年拉一把。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:58

    主持人:远处我们就不说了,大家可能会看到,确实有一些城市在做松绑,深圳会不会有一些动作,我们今天美味专家都只代表自己的观点,希望大家有一个参考,政策这个,大家都知道,一定有一些底层的逻辑供大家来参考。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:58

    郑叔伦:如果大家像以往一样,以往20%30%不是这个思路,我们最好的是看报告是很好的估值,去年整个故事不不好,中国是跌幅全三名,基金排第一的是没有跌,其他都跌的很惨,所以中国的房地产市场其实虽然说是比较惨,但是看其他投资产品,房地产还是可以,也不能太悲观,但是你说,一年生产很多也不太现实,我们说炒楼,你第七之内买进卖出,你买来收租还可以,相对来说是几乎,房子来收租还是可以的,可以持透气投资。另外从技术的角度,我印象很深的,李嘉诚先生说过一句话,对于楼市看得很准,其他很难说,所以李嘉诚先生说四个字,量力而行,只要你自己能力能够负担,你可以去卖房,如果要借很多钱,那就算不,如果不需要跳楼的话,要量力而行。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:57

    朱文策:我可能是一个偏乐观一点,2018年是比较惨的,最后的办法是什么都不要干,如果你把最后的价格列在一起,买房子是的,除了买美元、买环境的价格可以超过,买其他的都超不过,你可以看一下房地产的回报情况,最好的办法是你什么都不做,我个人的看法上半年是调整的市场,下半年这个市场会展开复苏,具体会复苏到什么样的成枯,需要其他市场环境,和信贷情况。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:57

    主持人:我感觉端总有不同的意见。

    端然:我姓端,1992通过房地产的销售,房价顾问行业,房地产是中国乃至世界最火的地方,深圳是领头羊,交易量20182017年确实是历史上的三高,高房价、高交易量,高预期,但是2019稳稳稳,这个稳来自自政府,你要买房子新要稳,上涨预期越来越小,下降的空间不大,第二,由于深圳的价格,我们判断,南山是一大,坪山是三,不均衡的涨价是2019年,豪宅的总价值在降低,小户型乃至刚需,反而总价有可能上升,二手房比较稳定,现在我对大家感觉,买房子永远没有对错,卖房子心态要平衡,整个成交价要均衡分配。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:57

    主持人:请问其他的几位嘉宾,你们眼里2018年的房地产是怎么样的?

    徐枫:我是来自深圳市房地产中介协会的徐枫,和郑总的观点比较类似,如果大家看直播间的,我们的观点房价是在向下走的,为什么能够这么说呢?因为太多的因素不支撑现在的高位,我们觉得2019年的交易量有压力,如果能够降价,流动性会很好,如果价格还是僵持的,整个市场还是僵持的状况。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:57

    我们的年级更像房价,年龄越来越老,25岁以下的没有,如果25岁都可以买到,太惨了,比例也在下跌,36岁到45岁的在增加,46岁到55岁也在增加,有可以把自己的老爸的名额也拿来用,总的来说,二手,虽然二手没有限价,但是二手也说受限价的影响,一手现在是福是祸,也可能浪费,另外其实深圳还是有很多是很有钱,看市场不好,他情愿卖,二手房的成交量萎缩,二手房成交量会萎缩。


  • 深圳新浪房产 01-06 21:55

    一个是买150万以下的房子越来越低,几年来,你买50万以下还是可以找到很多家,现在在150万也很少,有没有发现其实过去一房,去年2018年一房的比例是在增长,今年市场,也许大家收入不好,也跟着应市场变化,吸引客户的是总价,把总价压低的方法是什么?

  • 深圳新浪房产 01-06 21:55

    我们发现目前二手楼主要成交大概在85平方米,等于按深圳人均来说,大概能接受的在85平方米左右。大概深圳目前平均价格大概在488万,85平方米,就是深圳目前所谓的标准线。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:54

    我们最后来开看看一手市场。要了解市场的真实情况,二手市场是很重要的。二手市场今年各有两个政策,在去年的3月份左右,三价合一影响不是特别大,经常会出现一手楼会比二手楼更便宜,你买个新的东西还便宜,二手楼税费也比较多,其实一手会卖的上涨的趋势。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:54

    豪宅总结一下,豪宅有点用来投资,投资比较难,但如果从居住的角度来买豪宅,潜力还是蛮大的。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:53

    豪宅还是要谈一谈的。豪宅价格目前大概是11万左右,我们的住宅是5万多。豪宅主要是在南山和福田,价格南山会贵一点。现在豪宅成交量,千万的豪宅2016年是最高的,2015年比2016年少的,主要是受限购政策和限贷的政策。豪宅对于有钱人来说,不是什么大问题。到了2017年限价出来,所以2017年豪宅的成交量差点,对于豪宅来说更加受打击,从2016年开始就往下走。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:53

    公寓总结一下,公寓有好也有不好,未来新批的公寓是不能再卖的,已经批出来的公寓是最后的尾班车,所以现在的公寓买一套少一套。所以这两个博弈一下,这到底公寓好不好?目前来说,从政策出来反映来说,小公寓还可以,大部分公寓不行。如果小户型公寓以居住为主的。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:52

    公寓如果按区来说,龙华跟龙岗,政策出来之后,其实小的公寓还好点。现在比较特别,以前很好卖,限购之后遇到了很大压力,南山一大户型的公寓,还是小户型的公寓。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:52

     

    公寓为什么单列出来。公寓占深圳挺重要的市场,按成交量是1800多套,住宅加公寓在大概4万多套,占比40%。公寓挺特别,住宅好过公寓,因为有名额都买公寓来住,比较麻烦的是。2018731日之后,公寓限购了五年,住宅3年。这两年大家作为投资,所以一下子公寓的占比也在下降。公寓的占比也在下降,占38%

  • 深圳新浪房产 01-06 21:51

    总体来说,今年压力挺大的。目前,深圳政策放开了,所以刚才主持人说,有部分政策,深圳放开政策的机会较低,当然要看政府。新增量减少,所以今年新房的房价,楼盘还是比较谨慎的。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:51

    目前到10月份为止,深圳存量大概1300万。目前以现在的收入来算的,深圳的库存大概是14个月,14个月就可以卖完。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:50

    为什么?活下去,不要谈什么利润,要把钱收回来。抽出一些,所以2018年趋势很好玩的,从低往高走,再往下走,所以今年深圳楼市是很波动的,今年上半年,趋势还是蛮好的,开盘还是不错的,2018年上半年开盘可以到60%,下半年其实是很差的,一些地区其实总的来说,2018年上半年绝对比2018年下半年好,个人地区我们就不说了。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:50

    8月份比7月份要涨,结果很奇怪,这些楼市到11月份又上来,为什么说限售政策很厉害?、很多发展商低总价,低单价,低首付,首付还可以分批,三低的情况下,10月份楼市还是很火的,不代表整个楼市要把限售政策消化完,是为了应对政策比较低迷,对后市没有指望,说得直接一点,要钱不要货,尽量把钱收回来,成本价卖出去,要现金,

  • 深圳新浪房产 01-06 21:48

    深圳2019年上半年还是蛮好的。基本上我们说每个政策,2016年的政策通过2017年消化,2018年刚刚开始在复舒。大家通过摇号的方式,最后发现还是无效。2018年限售政策,大家预期没有出来。上半年深圳楼市太好了,限售一出来就麻烦了。8910月份的楼市都非常低迷。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:47

    2016年开始,我们刚才说2015年价格从3万多提升到53000多,这三年都是53000多到52000元,深圳房价每个月都在跌,跌了三年,每个月跌的大幅度,跌的价格很少。说明政策有效,深圳的购买力还是很旺盛,可以支撑房价。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:46

    2018年有限价,房产不能卖那么贵,所以开发商把拿了预售尽量往后推,都会推到2019年。2017年不能卖的就到2018年去卖所以深圳的是真是不大的,一个月大概2000多套,深圳人口大概2000万人口,对比2000多套的成交量是很少的。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:45

    郑叔伦:去年2018年的市场其实不太好,不太好的原因,可能有一些宏观的原因,整个中国的经济好房地产市场会好一点。经济不好了,房地产市场不好一点。2015年深圳房价是最好的,当年楼价深圳房价涨了60%

     

    20162017年甚至2018年都在调控,2016年主要是从政策调控。我们在限购,贷款方面限购,2017年比较麻烦的限价,限价之后变成了什么价格,要听政府,所以一下子把价格通过限价限制下来。

     

    2018影响的是房价,要给一点税费。另外就是限售,你买了之后,不能卖出去,住宅是3年,公寓是五年,限购限贷限价限售。

     

    公寓去年整年大概有391万平方米供应。我们平时有300多万平方米,这是2017年卖的。

  • 深圳新浪房产 01-06 21:41

    卢韵如:2019年我要不要买房子或者怎么样来买房子,一方面觉得今年的环境比较繁杂,一些城市也在松绑,或者过去那样房价出现反弹。我们请了深圳中原董事总经理郑叔伦。


  • 深圳新浪房产 01-06 20:29

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