物业管理创新发展论坛

深圳新浪房产 04-26 11:52

到这里我们今天所有的议程都已经全部结束了，在“2018第四届中国物业管理创新发展论坛”主论坛即将完美闭幕的前夕，我们还是要在这里郑重感谢各位领导、演讲嘉宾、与会代表和媒体朋友们给予的大力支持，感谢为本次论坛顺利召开圆满成功默默工作的辛勤劳动的台前幕后的工作人员，感谢深圳市住房和建设局、广东省物业管理行业协会、深圳市物业管理行业协会作为协办单位的精心策划、准备。还要感谢坚守了5个多小时的现在还有数百人的来自于全国各地的同行在座的你们，掌声感谢你们！
我宣布“2018第四届中国物业管理创新发展论坛”主论坛圆满结束，谢谢大家！
（结束）
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【主持人：余绍元】感谢韩芳董事长今天给我们分享了最后完美的收官，可以说是完美的，为什么是完美的，因为她的发言不仅讲到业管，不仅讲到了南都的物业服务的能力，更把改革开放四十年来，按照时间轴把中国的社区、房地产开发时间维度做了一个非常好的阐述，每一个维度的特色也做了很好的诠释，并且紧紧抓住这个时代的脉搏跟物业服务的关系、跟社区服务的关系。
我们最后坚守的这一群人，再次最后掌声感谢韩芳董事长的分享！（掌声）
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谢谢大家始终聆听到这里，“留有三份智慧给后人”，记住老祖宗留下来的这一句话“戒急用忍，行稳致远”，我们一起既要稳妥地经营，又要很好地创新，努力在行业的平台当中做好最好的自己。谢谢大家！
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我希要产业连接，一方面我们要通过我们的平台来甄选我们的服务合作伙伴，为业主提供包括电梯运营、运维、门禁、车闸、人员管理、园林绿化、机器智能运用的等等各种场景，另外一方面我们自己要尝试多平台的开发和运营，我们可以是物业服务商，也可以是中介供应商，也可以是资产管理商业，更有可能我们还是更多地为社区业主打造一些教育体系的一个服务供应商。
以上是关于我们企业对这些整个的过程的链接和思考，南都物业经历了24年的发展，很荣幸今年2月份能够在国内主板上市一家A股物业的服务企业，未来我们将继续立足江浙沪扩展全国的物业业态，我们的愿景是让我们的业主生活更轻松、更便捷，让生活更美好。
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信息化建设将为全国化的项目管理与海量客户进行赋能，大家可以看到右下角（PPT）这是一个医院，医院开始用大数据平台进行分析，分析疾病的总类、疾病的发生量和类别，进行大数据的梳理不为了作秀，是为了更好梳理我们的客户类型和需求，了解客户的需求以后我们对覆盖社区全活动的场景进行一个研发，结合企业的量身定制为客户进行服务的赋能。
有粘性的服务基础之上我们要探索可行的O2O的商业模式，过去的O2O第一模式当中我们实现了智慧园区的基本的概念，第二阶段我们又通过O2O实现跟客户之间的无线互动，三阶段我们现在是通过O2O平台在推行我们的商业运营模式，现在随着微信的小程序，更多的社交平台的实现，我们还要把O2O的模式跟更多的工具结合起来，为业主打造可实现的线上和线下对接的一种商业模式体系。
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了解这些政策的背景、经济的背景、技术的背景、行业的发展背景，有助于我们来了解未来我们的企业应该往哪一个方向去发展，这里就我个人的观点而言，我们也做了一些思考，供大家一起分享。我们觉得我们始终是一个物业服务企业，我们要坚守物业服务企业的定位，无论是互联网、物联网、资产管理还是各种衍生品牌，对我们来讲都是更多地延展。但不是每一个企业都有延展的能力，所以我们首先还是要坚守基础的服务，所有的增值服务都是建立在扎实的物业服务与客户满意的基础之上。
其次，人口红利不再，循序渐进的人工智能替代的趋势势在必行。马云也说过80%的交流在互联网产生，100%制造都会被人工智能所替代。但是人工智能可以替代制造业不能替代服务业，因为服务业是需要有温度地服务，所以未来服务业会持续看好。但是这个持续地看好是建立在第一我们还是需要使用人工智能来替代基础的服务，第二我们要用更多的先进设备来帮助我们实现服务，同时这个行业呼唤有能力的、有粘性的或者更有专业性的服务人才。
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从经济的环境背景来看，刚才大家也看到，贸易战或者是去杠杆对经济有一定的影响，但就长期而言我们对于经济始终看好，更多的中产阶级愿意为服务进行买单。新生代已经成年，我们客户从过去的60年代、70年代为主体，转移到80、90后，这些年轻人不仅仅满足于线下的沟通，更主要的是乐于在线上进行沟通和分享，所以对我们的线上服务提出了更高的要求。从互联到物联，互联实现了人与人的连接，物联实现了物与物人与物的连接。马云在前一段时间的采访当中说，未来80%的交易合作将在互联网平台当中产生，对于信息管理、物联管理有了更高的要求。
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我们依托物业社区为小业主提供艺术和科学的教育服务，我们在控股公司旗下成立了教育公司，布局国际幼儿园和社区的幼儿体系。大家看到这个实景图是我们其中一个学府的校区的实景图。
2018年以后对大家来讲都是需要预判的一个时代，我们在长江商学院当中经常讲一句话，“我们要站在未来看现在，站在月球看地球。”17年10月份习总书记在十九大报告中指出，“房子是用来住的不是用来炒的”，大家要求鼓励大家在地产开发之外存量持有资产运营。某种角度来讲，物业服务成为社会关注的新的经济增长点，当时18年万科宣布，未来战略定位升级为城乡建设与生活服务商，鼓励我们更多地服务往存量资产方向进行运营。
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这一阶段我们大家可以看到，各类的APP的软件，互联网的应用，各个企业开始打造了物业体系，全国的百强物业体系当中都有了自己的独立APP的平台。
顺应租赁市场的发展，各类企业开始介入到资财和租赁市场，这是我们正在运营的长租公寓和服务式公寓的实景图（PPT），今年的8月份我们已经有7个项目在开展运行。针对老龄化趋势的养老习俗，我们也开展了社区养老的布局，大家可以看到我们做了一个调研，中国住宅小区居民接受度最高的养老模式是居家养老，其次是社区养老，最后是机构养老。所以在这个过程中我们开始了试点，我们参投了清华的一家养老体系，开始在社区的养老布局。
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这样一个高速发展的过程当中，我们的客户市场日益成熟，不仅仅是需要基础的物业服务，更多地是需要你提供的是产业级的服务平台。我们去招标的时候，我们的开发商可能会提出“你除了基础的物业服务之外还能够提供哪些的链接服务”，我们跟业主沟通的时候，客户会问我们你们有APP吗？你们有电商平台吗？客户需求的变化促进了产业的升级。
这一阶段在资本的驱动下，全行业加速整合，市场集中度快速提升，2014年彩生活上市，2018年2月1日我们也登录了A股市场，大型的品牌的物企通过并购、联盟等方式加速了业务的扩张，加快了全国化的布局。
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服务的需求细节化和个性化，呼唤“万能管家”，我们小区的业主打电话到物业要求各种各样的服务，一方面我们通过旗下的子公司提供各种的内容，另外一方面我们链接社会的各种平台来满足客户的各种需求。
2014—2018年服务开始出现了平台化，一阶段中央经济工作会议提出将去库存作为五大任务之一，但是房地产持续高温，17年大家可以看一下这TOP10企业的表（PPT），前三甲的房企的销售额均突破了5千亿元，房地产的热潮再创新高。
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随着客户市场的成熟，物业服务的市场日益成熟，我们的服务对象日益多元。这一阶段截至到2006年底，中央、国家、机关各部委有32.5%的后勤服务项目，由社会力量来提供，我们在这一阶段也把服务类型从过去的以住宅为主的服务，扩大到购物中心、银行、小镇、学校、景区、码头。当我们2016年在主板提出申报的时候，我们住宅物业的营业额大约是在55%，商办类的项目服务的金额达到了45%。
我们为私人会所、小区会所提供餐饮、客房和礼仪等服务，下图（PPT）是我们为阿里太极禅院提供的服务内容。服务的内容延展到各种的相关的生活服务，包括工程公司、家政公司等等。
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中间的表（PPT）是2006年的时候房地产百强企业的名单，再看一下2007年的，这个百强名单还是发生了很大的一些变化。大家可以看左图（PPT），这个房价到了2010年以后整个处于滞涨的阶段，非常平稳地发展。这一阶段产品的类型日益分化，出现了超级大盘、城市综合体、精装修房、保障房等等，对细分物业服务提出了更高的要求。
这一阶段的客户从早期的刚需到改善，又回到了刚需客户，因为06年的时候国家颁布了“90、70”的政策，刚需客户又成了市场的主力军，这一阶段的刚需客户跟第一阶段的刚需客户的需求已经发生了重大地变化，因为他们对物业服务行业日益了解，对服务质量包括房产质量提出了更高的要求，维权的意识非常强烈。
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房产的销售阶段为了提升访客的体验，我们在2000年提出了案场服务，为所有的开发商提供前期的管理和客户的案场管理。日常的使用阶段为了沟通更方便，我们增设了400的客户热线，为了丰富客户的生活提供了各种各样的业余活动，倡导社区的精神文明提出了社区的公约活动，提出了“一起行、一起跑、一起扫”社区公益活动。在日常使用阶段为业主和开发商提供了房产的经纪服务。当时我们在主板上市的公司，主板要求涉及中间业务和住房的业务是不鼓励的，我们把中介的业务放到我们的公司旗下。
2006—2014年是一个服务多元化的时代，这个阶段对开发来讲是调控政策频出，2010年新国十条二套房贷上调，三套房停贷，78家央企退出了市场，整个过程当中行业洗牌加剧，全国的房地产开发商不断地扩大市场的规模，百强的房企的市场占有率不断地提高。
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这一阶段的物业服务市场日益规范化，服务品质逐步地标准化。98年建设部出台了《物业服务自制管理的试行办法》，2001年公布了第一批资质的名单，2003年《物业管理条例》正式发布，第一次从立法的层面当中认可了物业服务行业的地位。
这一阶段物业服务定位开始了细分，出现了面向豪宅的高端物业服务，我们在2006年与荷兰国际管家学家合作，推出了南都国际管家的服务平台，服务当时中国的十大豪宅东方韵园（音）。在方案的设计阶段，我们从使用者的角度开始为我们的开发商提供咨询顾问服务，我们每年为我们的开发商提供一本《缺陷录》，把我们的服务优点和缺点进行整理提供给我们的开发商，让他们在开发中从使用的角度规避一些管理的缺陷。
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这一阶段物业服务主要是作为房地产公司的配套服务部门来出现，服务的内容如大家所看到的，主要是保安、保洁、工程、绿化等等。物业收入和物业的支出是不对等的，主要是为客户提供的是溢价的服务。
第二阶段是物业全程化的过程，98年福利分房制度取消，按揭贷款制度大力推进以后，房地产业进入一个高速的发展期，右下图的第一张（PPT）我把杭州的房价做了一个描述，从98—2006年，杭州的房价每一年以10%的速度在增长，这个阶段由于房地产逐渐成为市长的热点，房地产营销全面启动，当时销售展示中心、样板房、新闻发布会，各类的销售工具开始出现，物业服务作为重要的指标，被写入楼书，同时被市场高度关注。这些客户从早期的刚需客户往改善型客户的方向去发展，客户的群体高度关注房产的质量，也高度关注物业的服务质量，对物业服务有品牌概念和认知，追求安全、有温度的服务。左下图（PPT）第一章是当时的浙江省省委书记带队来参观我们的一个公寓项目。
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首先看一下房地产，90年当时很多的知识分子受到邓小平同志南巡讲话的影响纷纷创业，形成了92派的企业家，下面一张图片冯仑、潘石屹等等92年在海南开发房地产，1988年的时候海南的房地产平均价格在1400元每平米，92年的时候海南的房价涨到了7千以上。在这么一个快速增长的过程当中，93年6月份国务院出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见的通知》，整个国内房地产的一下子从高温到了稳定期，房地产市场没有成为一个市场的热点。这一阶段的客户群体主要是以刚需客户为主，他们对于服务是没有享受过物业服务，对服务的满意度是非常高。
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回过头来，我想我们物业有没有历史线呢？有没有故事线呢？因为两者的结合，我发现我们可以从房产的发展历史、房产的开发产品，以及客户的需求来探讨物业服务创新的历程。
围绕这个主题我把我们整个物业服务的创新历程分了五个阶段（PPT），虽然大家知道物业发展启蒙于20世纪的80年代，但是大部分地区是从90年才开始有了物业这个行业，然后98年是取消了福利分房，银行贷款的大力发展，我把1990—1998年定义为专业服务的发展的八年的阶段。
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我今天演讲的内容也是《致敬改革开放40周年——中国房地产发展与物业服务创新历程》，刚才谢总他讲的40年是名副其实，我讲的这40年是因为今年是我们改革开放的四十周年，同时物业管理发展到今天也经历了将近四十年的发展周期，我们有法要站在现在去回顾一下过去，找到一些共性的规律，让我们能够更好地做好当下。
前段时间我接受了我们中房联盟的邀请，为全国50多家企业营销老总进行一个物业管理的介绍，那次介绍的过程当中，我把房地产与物业发展并轨进行了一些研究，向大家介绍了物业的发展历程。很有趣地看到，房地产业我们强调的是故事线，当一个开发公司找到一个项目的时候，他们会从土地的历史文脉，产品的自身属性，竞品的共性和参与性的属性，以及整个产品的价值去延伸一条故事线来传递房产的整个发展。
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【韩芳】各位行业领导我们的同行，大家下午好，经历了5个小时精彩纷呈的论坛，我很荣幸成为今天的亚洲唯一女性嘉宾，内心还是非常激动。在这里我想还要感谢坚守在现场的同行们，感谢大家的坚守。如果已经坚持了这么长时间，希望大家再坚持最后的15分钟。
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【主持人：余绍元】作为不是唯一也是国内少数能够走出去的，而且不是跟自己所属的开发商或者是上级主管部门，能够走向国际化的不多的物业企业诚信行的掌舵人宏杰总，每一次听他讲都有不同的收获，今天发现他不仅有国际化、品牌化、技术化、标准化，最后还有文化，最后来了一首泰戈尔的诗，感谢宏杰总。
接下来是行业万众瞩目的美女老总，也是唯一一个在A股上市的的物业企业的女董事长，热烈掌声有请中国物业管理协会常务理事、难度物业服务股份有限公司董事长韩芳女士，掌声有请！
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再一个是专业化和智慧化的推广应用，还有产业链的上下游的抱团出海。我们中国企业尤其是中国物业企业，由于我们自身的盈利能力比较低，我们出海的时候最好要抱紧上下游一起出海，来减低我们物业管理企业自身的风险，也提升我们到当地国家发展的抗风险的能力。
最后泰戈尔的一首诗送给大家：寂静，在喧嚣里低头不语，沉没在黑夜里与目光结交，于是我们看错了世界，却说世界欺骗了我们。
物业管理的国际化是一个巨大的市场，我们愿意与更多的物业管理的同行一起走向世界，让中国物业管理成为中国领导的全球化的又一张名片，谢谢大家！
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诚信行不管是在发达国家还是在发展中国家，我们都积极地参与当地的物业管理、行业的协会，参与当地人才的培训和培养，甚至我们会和当地的一些学院，像我们在西班牙、在柬埔寨，我们都和当地的大学，像柬埔寨和金边的皇家学院合办国际资产管理学院，以此来培养我们本地化的人才。同时通过当地的社区建设和慈善活动，来提升我们自身品牌的知名度和美誉度。
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智慧化的应用，我们在这一点中国的物业管理企业要比海外的很多物业公司有优势，我们之前有中国这个足够庞大的市场，我们很多的企业说，刚刚说的腾讯从来没有把自己当成已方，这是听到最牛的话。我们智慧化的应用中国是走在全世界的前列。
诚信行如何在不同当中找到平衡，首先坚持中国文化的自信，同时对当地文化的尊重，一定要严格遵守当地的法律，我们不能认为我们到发展中国家，我们就可以按照自己的想法去开展，或者我按照中国的法律去经营，这一些都存在巨大地风险。另外一定参与当地标准的建设，甚至领导当地的标准化的建设。要重视本地人才的聚集和培养。
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另外物业管理的核心价值观都是一样的，从十九世纪奥拓维亚西尔到今天的中国也好，到刚刚诞生物业管理的柬埔寨物业的核心是一样的，就是实现物业的保值升值。发展的趋势和方向也是一样的，我们国内很多的物业公司由发展商指定项目还有单独做住宅，发展到现在越来越多的做综合一体化的物业管理，发展的趋势和方向和我们中国没有什么区别。人才的观念都是相同的每一个国家物业管理的人才都是稀缺的，所以我们中国人到当地拓展物业管理市场，我们的勤奋、我们的智慧，都会帮助我们成为当地市场上的佼佼者。
同时还有很多不同的地方，像法律法规的不同，文化和地域风速的不同，包括人才的精神、服务态度和服务技能的不同，以及智慧化的应用不同和地缘政治的不同。
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我们诚信行走出去的八年时间里面，从2011年到现在，我们发现中国物业管理市场跟海外物业管理市场既有相同之处也有不同之处。相同之处我们认为其实包括人性都是相同的，不存在发达的国家人特别文明，而发展中国家人不文明，其实人的本性都是一样的，无非是制度的差别。
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我们在想为什么，我们回到当时想的是要对文化有敬畏心，当我们中国人来到一个新的市场，不管是资产托管的市场还是资产运营的市场，我们都希望大家能够对当地的文化能够有足够的尊重，并且和当地的文化形成共融共生。同时要本着为当地的客户和业主创造幸福生活的愿景，去开展我们的业务，为当地城市引入更智慧的运营，为当地的建设能够引入更绿色的环境。同时学习、参与，甚至是领导当地的物业管理标准的建设。像我们在柬埔寨，最近我们就在和柬埔寨国家的财政部，每个国家很有意思，不同的国家物业管理主管部门是不太一样的，像在柬埔寨我们最开始接触的是他的发展委员会，当然现在他已经明确了，随着柬埔寨的物业管理市场是越来越大，这一次洪森当选以后要以柬埔寨的财政部主管整个柬埔寨的物业管理。我们和柬埔寨的财政部共同讨论要出台柬埔寨的物业管理标准包括法规。
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如何走进去，诚信行的做法就是通过并购还有合资，有有靠我们自身的品牌拓展。我们在有的国家，比如说是发达国家，像西班牙、加拿大、英国，大多数我们通过并购的方式进入这些地方的市场。在有一些房地产业比较发达的，发展商业有意和我们来实现共同发展我们采取合资的方式，比如泰国和马来西亚。还有一些国家整个地方是一个空白，这种市场我们更多采取自身的品牌拓展，像在柬埔寨、巴布亚新几内亚这些国家。
当然你走到一个市场，如何能够在这个市场不断地上升，赢得当地市场的尊重，就像我们在柬埔寨发展，我们和柬埔寨的内政部国家反贪局的很多官员在交流的时候，他们都说其实我们柬埔寨人非常喜欢你们中国人，但是要论尊重，我们可能更加尊重日本人。
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这个过程当中，诚信行坚定地要做幸福文化的建设者，要做全球资产增值服务的集成供应商，同时也希望成为全球物业管理大数据管理平台的联通者。在这个过程当中，诚信行不断地去优化自己的管家制的服务，我们基于阿米巴经营理念的管家的服务，以标准化为盾、以专业化为矛的应用，在全球化来说物业管理就是最困难的简单式。诚信行的愿景就是在地球任何一个地方，有诚信行的地方就有家。诚信行走出去的原因首先是品牌的执念，其次是中国资本走出去的战略机遇。
诚信行走出去这究竟是怎样走进去的呢？走出去的时候诚信行还是说我们的根仍然是在中国大陆，首进香港，因为香港是我们中国改革开放的桥头堡。同时采取跟随的战略，紧随着国家的一带一路战略，我们走向海外的布局。在这个过程当中，确实是要有所取舍，定紧跟着我们党和国家所制定的一带一路的战略去相关的国家。第二是规避地缘政治风险。
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当然诚信行最重要的就是“走出去”，我想通过这几年诚信行和行业的同仁不断地共同努力我们也看到这种越来越多的物业管理的同行走向了海外市场。刚才无论是万科的保总还是之前我今天在展会上开玩笑说的，我说绿城的杨总把我们的管家给偷跑了，应该把他展位上的管家放到我们的展位上。我们发现很多的同行正在越来越多地走出去。
当然大企业走出去有大企业的做法，作为诚信行这样的纯粹第三方的物业公司，我想跟大家分享一下诚信行走出去的一些心得。
首先是走出去的决心、恒心、信心和对当地文化的敬畏心。走出去的过程当中，循着专业化、标准化、智慧化、国际化和品牌化的道路，我们有一个走出去、走进去和走上去的分析。
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整个通过大数据分析，我们认为未来行业最有价值的可能也是最值钱的就是大数据，物业管理公司为我们这个行业对于大数据的获取、搜集恐怕还到不了大数据的这个量级。我们如果要想未来在大数据上产生收益，可能更多地还是要不断地去拓宽我们业主消费数据搜集的渠道。所以诚信行基础于对整个行业过去这些年在行业发展上的实践，我们认为诚信行的发展方向一个是要做综合一体化的物业管理，第二是要以资产运营为基础的家族财富管理和传承。第三是以物业管理为核心的适度关联多元化投资。
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这个过程当中我们的确发现对于行业也有很多的思考，首先就是我们这个行业是管理重要还是服务重要，当然可能也不能用“重要的来形容。诚信行在全世界的物业管理和行业实践当中，我们还是认为对于行业来讲，物业管理可能是对我们是基础，服务是增值。所以在这样的一个过程当中诚信行也在不断地去完善自己对物业管理核心价值的思考，我们认为物业管理最核心的价值应该是通过对设施设备的有效地、规律的、及时地、有计划性、有目的性地维护、保养，以及易居法律和物业管理的合同，公约，对物业使用人在公共空间的行为规范和约束实现资产的保值增值。
物业管理的发展越来越细分，一方面专业化的专项公司，专业的保洁、保安、设施设备的公司，也是行业的发展一个方向。并不是所有的人都在综合一体化公司这个台阶上去跳舞。另外是资产运营管理公司和财富管理公司也是未来行业发展的方向。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】不快是百年基业，花了很多的时间从行业的高度看行业的本质，他认为透明是物业管理的行业我们很多企业要解决的关键的问题，这样才能赢得顾客更多的信任，也能够让管理和服务变得更简单、更有价值，我们也祝福招商局物业在年轻的水清总的带领下能够像招商局的其他产业一样，能够走遍全世界，再次感谢！
接下来请出行业的高大帅哥，中国物业管理协会常务理事，山东省诚信行物业管理有限公司董事长王宏杰先生，掌声有请！
【王宏杰】感谢行业协会的领导给诚信行这次机会，也感谢直到此刻依然坚守在现场的物业管理的同行。我的题目是《全球化视野下的物业管理再思考》，像诚信行大家都知道，通过国际化来倒逼品牌化，这确实是诚信行7、8年时间里所做的行业的实践。
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外我们在运营上双工具，一个是线上的招商通，其目的也是为了解决我们的业务流程，而且是覆盖全流程的，打通了我们的停车场、物流系统、商业系统、设施系统、客户服务系统和视频系统全部进行打通。线下有招商物业，05年做的企业标准化，而且经历过完善十多年。
招商物业的商业模式是一片沃土，四朵金花。我们特别明确，除了把基础服务做好我们着重做四个专业公司，一个是基于存量时代的置业顾问，一个是设施运营，刚才很多人谈到未来大型的高端的设备设施不是一般的物业公司能够承受的，我们早成立了一家专业公司。比如我们建的宝马发动机厂，合同只是做他们的1个多亿，还有新能源我们做汽车的电芯等等，大型的设施，他逐渐会从物业管理当中剥离出来。第三是物业的职能科技公司，另外一个是我们的上城。我们的上城从去年转型出来到To B，短短的十个月的时间和我们签约的客户1700多家，每个月的客户超过了1千多万，这只是To B的。
我们希望招商物业在新时代下能够和大家一起共进退，谢谢大家！
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最后一点，未来一些零散小型的企业，我们刚刚发展报告看，11万家企业我们的营业产值是6千亿，平均下来每一家企业的收入一年不足千亿，或者是500亿，他的规模还相当小。所以我觉得行业里面我们要进行强强联合，要抱团取暖，然后才能够在资本市场上或者是在市场上分得一杯羹。我们行业内不可能所有的企业都能够高大上、都能够通吃，我觉得这种企业是少数的，大部分的企业应该做自己的特色，而不是我什么都能做。长征的路上什么草都能吃的话，我们的红军也不会死那么多。
招商物业也最是作的一家从事物业管理的企业之一，也是招商局集团唯一的一个平台。我们在基础服务的打造方面，我们为了解决同质化的问题，我们是只做两个文明，一个是家在情在的人本文明，一个是健康低碳的绿色文明。这个主要是我们把这两个文明融入到我们的基础服务当中，而不是搞活动。
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我们物业公司你做互联网的时候，你具不具备几个基本的条件，比如你资金的成本，比如说你海量的资源，比如说你能够兑现的产品，你能不能做到。都做不到，是不是我们要从另外一个角度去探索。另外一个角度，我们是不是忽略了我们写字楼园区客户，我们常常在说To C的业务，To B的业务可能忽略了，这是以后需要并重来做的。我们同样要丰富和升华我们对非住宅客户的这种产品。
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第三个问题，品质、品牌、诚信，仍然是市场竞争的不二力量。这是一个金三角，我一直不认为说我的哪一个平台是竞争的，我也不觉得我们搞的哪一项活动室竞争力，我觉得诚信品牌才是竞争力，客户对物业公司的信任，通过你优秀的品质，然后你的诚信形成品牌。未来品牌化越来越集中这是肯定的，所以这个是我们行业里面必须坚守的一个品质，坚守品质一定是我们要做的，这是使这个行业才能够健康可持续地发展。
第四，我们的社区O2O仍在谈探索之中，五六年前我们在开始探索社区O2O，认为这一片蓝海，我认为也是一个蓝海，也是一个梦想。目前为止我们这个探索还没有取得成功的模式。我在想我们做这个社区O2O的时候初心是什么，你想从客户的身上挣钱还是丰富我们的产品？他的结局是不一样的。
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第二个想说的是行业的透明化迫在眉睫，为什么这个行业要透明化，因为我们这个行业涉及到千家万户，而且是千家万户的基本生活环境，这是很重要的。涉及到我们每一个人，每一个身边的人。由于涉及到每一个我们的生活的基本保障，所以我们所从事的行业他有他的特殊性，是容易受到社会的关注的，也是容易成为焦点的，这也就是物业管理行业经常有很多的投诉高居不下的原因。我们很难去说我们要怎么样去突破。只有怎么样才能突破它，就是我们这个行业必须要透明化。
我们行业私下经常会说包干制是万恶之源，我们学习香港的物业管理，好的东西学回来了，不好的香港没有的我们也学回来了，没有包干制，都是酬金制，只有我们有包干制。包干制就会存在不透明的问题，所以业主和物业公司之间的矛盾大家都在猜测。我们觉得透明化是可以倒逼这个行业的发展，包括我们现在物业公司之间的这些数据的口径的问题，我们一直也认为需要去理顺的。我们有这么多的上市公司里面都在公布报表，利润高的可能像贩毒的，利润低的可能像做物业的。但是这个行业多少利润率才合适？这个是需要我去思考的。
深圳新浪房产 04-26 11:52

第三是客户的消费意识，这才是真正代表这个行业市场化程度的第一要素。深圳可能好一点，到了该交管理费的时候因自动扣过来了，可以达到98%。但是在全国的大部分的地区，让业主收缴管理费是比较困难和比较累的事情，说明我们的客户对物业管理的消费意识还不够，说明我们这个行业的市场化程度仍然不高。
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下面有几个判断可以跟大家一起交流，虽然我们取得了很大的成绩，但是我个人认为，我们行业的市场化程度依然不高，必须清醒地保持着这个判断。我觉得从三个领域可以说明：
第一点是客户选择物业公司权利并没有得到很自由地发挥，特别是多业主的状态下，我们业主想换一个物业公司还是有千难万阻。
第二是定价权，我们这个行业定价很多是放不开的，政府的指导价就成为我们的定价，业主定价成了我们的定价。为什么会这样？我们这个行业是一个特殊的行业，因为涉及到千家万户，他不可能让你市场自由定价。包括我们说小的菜市场的菜价也不可能让你自由发挥的。
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谈一点行业的事，我们致敬改革开放，这个行业有很多的角度，可以用昨天的成果来致敬，也可以用今天的思考来致敬，当然也可以用明天的期望、展望来致敬。四十年来我们觉得最大的成果其实就是成就了一个行业，刚才发展报告已经有了，我们已经有了将近900万的从业人口，11万家的物业公司，6千亿的产值。这样的一个规模，包括我们有将近60家的上市公司，足可以让我们成为一个行业，而不仅仅是一个配套。
这四十年我们锻造了一批优秀的物业人，包括优秀的经营管理人才，包括很多的专有人才。我想说的是，我们其实早就了一大批能够实现财富自由的人。这个行业十年前我们不敢想的事情，说做物业能够实现财富自由，但是我们今天做到了，我们在座的很多大佬们都已经实现了财富自由。
深圳新浪房产 04-26 11:52

招商局集团是中国第一家的股份制企业，是洋务运动的产物，硕果仅存，按照前总理朱鎔基总理说的话是“硕果仅存”，他创造了中国的“一”可能有一千多项，比如成立的第一家保险公司，修了第一条专项的铁路，架了第一条专线的电话，修了第一个大型的煤矿等等，他有很多的“第一”，包括第一家商业银行等等，都是由招商局做的。
进入到新时代招商局秉承与时代共命运通时代共发展的理念，也成为一带一路建设的新标兵，到目前为止招商局已经在全世界20多个国家运营50多个港口，目前招商局七大产业，其中有三个是世界领先，一个是世界一流的港口运营商，第二是世界一流的超级油轮船队，第三是世界一流的供应链物流服务商。四个领先是城市和园区综合开发运营商，还有一个是国内领先的特色金融服务商，招商证券、招商银行大家都比较熟悉，还有一个高速公路，还有一个是我们的海工装备。这七个产业都是我们在行业占具比较领先的地位。
深圳新浪房产 04-26 11:52

谈改革开放也离不开蛇口，因为蛇口是改革的出发地，所以我们说先有蛇口才再有深圳。谈改革开放其实也避不开招商局集团，可能有人认为招商局是一个招商引资局，其实不是，招商局集团是一个央企，香港的四大中资机构之一。在1979年7月份跨还来到深圳蛇口，建立了第一个外向型的公众型的蛇口开发区。在1979年炸响了改革开放的第一炮，这一炮在蛇口的微波山下，开始了蛇口的三通一平的建设，这一炮实际上也炸开了中国改革开放的大门，也把中国的经济建设炸上了高速路。
在蛇口短短的改革时间里面，最早成功地实践改革的有很多很多，包括我们的住房体制改革，人事改革，薪酬改革，工程招投标，都是在招商局集团蛇口工业区最早成功进行改革的。
我们最熟悉的“时间就是金钱、效率就是生命，空谈误国，实干兴邦”，就是招商局蛇口提出来的价值观，影响了我们几代人。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】感谢李总完整地分享，从不忘初心怎么样做好专业基础，到创新，从技术上的创新到服务的创新，甚至到商业模式的创新，再到顾客对未来美好生活的营造，三个方面阐述了碧桂园目前在港股目前市值最大的一个企业的看法。
接下来我们要有请中国物业管理协会常务理事招商局物业管理有限公司总经理谢水清先生上台分享，掌声有请！
【谢水清】听完前面两位大哥的话，我发现我这个题目《致敬改革开放四十周年》有点起高了，但是作为招商局集团的一个代表，站在这里谈致敬改革开放，我觉得也是有资格的。在深圳这个地方谈致敬改革开放是恰逢其地，谈改革开放离不开深圳，深圳是改革开放的窗口。全世界有4000多个经济特区，深圳是最成功的也是头号的典范。近四十年深圳平均的GDP增速是23%，GDP的总量已经超过了2.2万亿，和香港相当。人均的GDP达到了2.7万美金，和中等发达国家的韩国和西班牙相当。深圳的发展见证了中国改革开放的四十年，改革开放对全中国来说，全中国都发生了翻天覆地地变化，深圳不一样，他是我们在中国共产党领导下，一座边陲小镇，成为了一座国际化的大都市，他的意义是非凡的。
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我们参与商住物业的改革，有的同行说你们去参与这个干嘛？单价那么低，有什么必要？但是现在商住物业的改革跟过去的时间不一样了，所处的时代不一样了。过去5毛就是5毛，商住物业的改革是政府强制推的，要在“1231”以前达成目标。我们现在服务的企业是1.38亿平方米，400万人，当有生意的地方就有服务做，就可以创造价值。城市服务是我们物业行业的另外一片蓝海，无论是商住物业的深度参与，还是城市服务的强势推进，这是我们行业找到的另外一个发展的机会。
当然在这种规模扩张的同时，我们坚守的逻辑关系依然是“好服务才有好口碑，好口碑才有大机遇”，才会有更多更好的商机把握在我们自己的手中。
让我们共创共享，致敬这个美好的时代，让我们一起去分享！谢谢大家！
深圳新浪房产 04-26 11:52

城市服务，智慧城市的服务碧桂园的物业还是走得比较早的。16年的时候我们就跟陕西的汉城签定了城市服务，一直到现在我们有差不多十个城市，政府跟我们签订了全面的战略合作，并且有实实在在地推进。城市服务所产生的收入在未来三年里将会有非常大的提升。
创想美好的时代，我们想到了未来，在这么多的钱里面有多少我们自己的企业可以分到，从现在起我们就要做好准备。无论对物的打理、对硬件的管理，还是在增值服务的准备方面，前两天有投资者到我们公司来，我跟这一百多个投资者交流的时候，他们问了一个问题，他们说“李总你能分享一下，你们未来的目标没有发布过，你觉得你们的城市服务在整个城市的收入占比里面会有多大？”你们讲你们深度参与商住物业的改革，你们觉得好处在哪里？这些碧桂园物业未来十年、二十年，能不能成为一个百年老店的企业，这几年打基础最为重要。
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智慧社区，我们现在跟腾讯的合作比较深入，并且在一种数据化的应用是比较深入的。在我们双方的合作中，有一条我觉得我们是做到了相互的尊重，在我们的心里面从来没有想过腾讯是已方，他需要站在甲方的角度去建议我们的物业企业需要做什么，怎么做。
社区生态，正是因为增值服务对物业企业来讲是很重要的，我们有一个数据，前一段时间做了阳澄湖大闸蟹的推广，并且没有去下足功夫去做，但是这里有一个数据是1千多万，我们跟我们的同事讲，如果我们认真一点，有可能是3千万、5千万呢？可能性很大。这样既满足了业主的需求，也实现了员工的受益、企业的受益，三赢。
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举一个例子，如果地漏也好、污水排放也好，造成了堵很多是不知道的，它甚至到了一楼、到了二楼。现在我们只需要小小的改进，就可以知道在任何时候我们都可以找到知道它要堵了，不会造成损失。这些都是我们一线的员工发明的（PPT）。包括我们的清洗设备，自下而上的创新，才能被一线同事所接受，效果更明显。
社区文化，很多时候我们讲的是社区的活动但是我在不同的场合也讲过，我们中国的小区几乎没有文化，或者是没有非常明显的文化，并且这种文化要靠你去找。例如我们小区的文化是一个孝顺的文化，让那些不孝顺的人必须得离开这个小区，我们的小区文化是夫妻恩爱，没有任何一户夫妻离婚，离了婚的夫妻就必须离开这个小区等等。
我们这些文化就目前来讲没有一个独立的，所以我们所有的企业、所有的小区，要跟业主一道去推动文化的建设，实际上是非常难的，但是只要脚踏实地去做，总会比现在好。
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以业主为中心，洞察业主的需求，有哪些需求，这个我们可以再设想、再调查、再推进。18、19种需求，对于业主来讲是最关注的点，无论是住宅物业还是我们的商业物业，根据需要而不同，我们所做的这一切服务一个终极点、一个终极的目标，就是让业主认可，让客户认可，无论是大业主还是小业主，无论是大客户还是小客户。把这一些做了，才踏踏实实地去做我们其他的包括增值服务在内的，包括物业公司本身规模扩张才可能有机会。
第二，坚持创新。满足业主多层次的需求，这种创新我们讲过在很多的时候创新是难的，改进是容易的。在基础服务的方面，我们着重强调自下而上的创新，这个很容易，让我们一线的员工参与进来，让我们所有的同事参与进来，由下而上根据客户的需求，在实际的服务工作中，设施设备的管理中，去找到改进点，去实现小的创新。
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【李长江】我的题目是《以初心致敬美好时代》，的的确确我们现在处在一个美好的时代，无论是我们现在这个行业，还是碧桂园物业这个企业，依然如此。所有的碧桂园人都是以初心在感恩这个时代。
第一，不忘初心，这一点觉得我们物业企业始终坚持的是将服务做好，始终坚持的是将空间打理好，始终坚持的是将设施设备管好，也正是因为这样，所以我们坚持紧紧围绕以业主为中心，洞察业主的需求。我们做过调查，业主最关注的需求，无论是安全还是配套，还是在社区的活动，所有的一切我们都紧紧地围绕以业主为中心去开展，而不仅仅是坐在办公室里面自己设想的模式。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】祝福万科新的一页“万科物业商企”有更美好的明天，我们也期待万科物业的商企能够为中国物业的企业明天走出一条更新更有价值的路，也希望万科物业商企能够成为中国物业国际化尝试和探索的一面未来的旗帜，祝福万科物业商企，再次感谢！
深圳新浪房产 04-26 11:52

报告就到这里，万科物业今天我们希望能够在传统的住宅物业的基础之上，增加在商业企业客户的服务，希望两翼齐飞，能够带着中国物业企业走出一条具有中国特色的路。感谢大家的聆听，谢谢！
深圳新浪房产 04-26 11:52

随着商业物业的增多，这是我们在深圳跟南方电网的一次合作，南方电网现在提出来了合同能源管理模式，也就是如果你能够年初去预测你一年的电能耗，正负不超过8%，那他会给予你一个非常大的优惠。但是如果你超过8%，这是一个对赌的协议，你可能要支付额外的电费。如何能够去把商业物业结合起来，去为业主方省钱，去做好能耗管理，这是物业企业在商业不动产领域里面一个非常重要要去关注的环节。
针对万物商企的品牌，我们希望能够发挥万科物业传统物业服务的传统优势，能够继续坚持科技赋能，另外我们要做好接地气的服务，成为一家具有中国特色的、具有科技精神的一家技术服务公司，我们也希望能够与甲方一起共同成长。
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这里面可以举一些例子，比如今年阿里巴巴的年会，他们同时闪亮一个手环，这个手环需要几百人用一周的人进行调试，我相信对于国际同行来说，他们不可能做到这一点。但是在杭州万科物业的住宅业务，有超过210个项目，所以两边的联动构成了一家中国企业能够去完成甲方提出的这种不可能完成的任务。
同时关于楼宇的节能降耗，这里面虽然是甲方拥有的不动产，但是作为物业企业，不管是对这里的照明、对这里的空调，你身上都有非常艰巨的任务，就是如何去发现这里面可以降低能效的地方，这是在蚂蚁金服的总部（PPT），我们为甲方所做的能耗节约的服务。
深圳新浪房产 04-26 11:52

我把商企的业务分成四个象限，一个是对于我们来说比较成熟型的业务，包括企业服务，包括韵味管理，甚至包括跟住宅这边的联动。这些都是我们有传统优势的服务更贴近客户，这些都是中国物业企业更有优势的。

但是做商业物业和写字楼物业、与住宅物业其中有非常大的不同，就是在技术领域里面的深入地提高。所以我们把建筑环境管理和能源管理作为进入这个领域里面重点发展的业态。当然这里面有一块业务是我们非常不熟悉的，就是针对这一块业务的空间管理和资产管理，所以这一类我们把他称之为学习型业务。最后一类是作为总部在中国的物业企业，我们不管是在互联网还是在物联网的技术投入上，我们相对于国际公司可能会有更高效的决策。所以我们把楼宇的物联网管理，作为未来的超越型的业务。针对这四个象限构成了我们整体的业务的布局。
深圳新浪房产 04-26 11:52

要想国际的联盟致敬，今天一家做住宅物业管理的企业要走向国际几乎不可能的，中国住宅物业的形态在全世界都是独一无二的。但是做商业企业的不动产的管理和资产管理，全世界都是一样的。所以进入这个行业的时候，如何去向BOMA和IFMA这些机构来学习，这是一家中国企业如果希望能够成为百年老店，这是特别需要潜心坐下来要去做的事情。
在学习之后，在今天万科物业的万物商企板块，我们有两块，一块是商写物业管理，还有一块是政企的设施管理，这两块业务之下我们形成了今天在52个城市超过480个项目的服务内容。针对这一块的思考，中国企业既要向国际同行学习，又要发挥自己的优势。
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另外看克莱斯勒大厦，到今天为止他已经换过8次业主，这里面包括日本的银行，包括到今天阿布扎比的主权基金，在改造的过程之中，曾经在铁狮门手中花掉了这栋楼50%对这栋克莱斯勒大厦改造。我们今天说面对经济的周期和行业的发展，物业管理潜心做不动产的江心打造，这是我们要特别去聚焦自己的一件事情。
另外是我们的五大行，今天可能在中国五大行在住宅领域做得并没有中国企业做得好，两位教授在讲的时候，国际化、历史、声誉、文化。当我们去回顾世邦魏理士1773年建立到今天有245年的历史，JLL到今天有235年的历史，作为中国的物业管理1981年到现在仅仅38年的历史，相对于国际同行的百年经验，我相信在特点身上有太多值得我们学习的地方了。
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重要的一个事情是向国际同行致敬，首先我们还是回到建筑物的打理，这是1930年代初建成的两栋大厦，一个是纽约帝国大厦，一个是克莱斯勒大厦，这两栋楼都是非常有名的楼，相信大家去美国的时候都去参观过。
我更想分享的是以帝国大厦为例，他在历史的过程之中关于节能改造，其实投入了巨额的费用。而今天的帝国大厦他的节能的水平已经达到了期初的38%。在这种情况下，一栋楼他能够实现和真正的历久弥新。我们看他差不多要投入接近1100万美元做能耗的改造，在他过去的几十年发展之中，这栋楼之于世界，这栋楼之于他的参观者，这栋楼之于他的使用者，这栋楼之于他的业主方，物业管理在这里面要起到非常重要的作用。
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同时在这些年随着信息技术的普及和应用，另外面对劳动密集型行业的观点，这也希望能够去通过提效的过程，来去盘活我们手中原有的资源作为生产力。
恰恰因为这种价值主张，使得我们从过去聚焦在住宅领域，使得今天向商业进行转型，或者是两翼齐飞的过程之中，有了一个在价值观上的基础。
深圳新浪房产 04-26 11:52

一方面是企业的主张决定了你可以去做这件事情，或者决定了你能把这件事情做好。在2015年万科物业第一次在行业市场亮相的时候，我们提出了自己的观点，就是关于物业管理到底在做什么。我也知道今天大家很多都在谈生活服务、谈对人的服务等等，但对于物业行业我觉得要抓住他的核心点排在第一位的，他的本质还是对建筑物的打理。
第二，要以资产的价格来衡量物业服务的价格。所以我们来看待物业管理到底做什么，其实基于人的生活你是能够做很多很多事情。但是我们服务的对象有一个非常独特的名字就叫“业主”，业主跟我们之间最重要的一份联系的纽带就是不动产的建筑本身，而同时这个不动产具有资产的属性，所以不动产打理和资产的衡量，作为我们对自己的一个业务的约束，我觉得这是万科物业的一个观点。
深圳新浪房产 04-26 11:52

从那一天开始一直没有去放弃，一直去研究每一家企业的标书。进入到2017年的后半年，在我们参与所有的华为的投标过程之中，在技术标我们没有排到过第3位。所以这是一个跟住宅完全不同的领域，在这个过程中团队做出了非常多的努力，才有了今天的成绩。
今天在展会上也有记者在问，说为什么今年万科物业在展会上重点去展现了To B的业务，在这里我也希望跟同行有一个回答。我想主要是两个方面的原因：
深圳新浪房产 04-26 11:52

万科物业从2015年1月1日开始做的市长化服务，经过三年的发展到今年不管是饱和的收入和经营性的收入都有超过了10倍的收入，今年饱和收入已经超过了25亿元。虽然看到今天刚刚列举的是一些曾经的结果，让我回想起2015年万科物业第一次投标华为培训中心的项目，这个项目投标完以后华为的采购方跟我们讲说，我们特别希望万科物业能够来成为我们的服务机构，但是你们确实不懂这个专业，你们投出来的标是别人的价格的3倍，说你们到底知不知道怎么样去做IFM的业务。
深圳新浪房产 04-26 11:52

无论他的建筑体量和高度，我刚刚列举的都是年服务费在2千万以上的物业项目，包括腾讯的滨海总部大厦，南北塔，各是在200米左右的高度。广州的凯达尔大厦是200米两栋的超高层的建筑。不管是京东总部、阿里的后海中心还是蚂蚁金服的总部，都是超过10万平米的大型的企业总部建筑。
这些是过去四年里面万科物业所服务的客户（PPT），除了BAT之外，还有进驻的企业，还有第三方服务机构。
深圳新浪房产 04-26 11:52

在2018年今年的大事记里面我选出三个非常重大的事件，第一个事件是今年的3月1号，万科物业成为BOMA的白金会员。第二个事件是在今年的7月25日，万科物业在纽交所成为了戴德梁行的第四大股东。第三个事件是在今年的9月13日，在北京的一年一度的IFMA年会上，万科物业正式退出了“万科商企”的品牌。这个意味着我们在住宅的另外一个翅膀，我们针对于商业办公物业的企业用户，在过去的四年里面有一些自己的想法、做法和自己的探索。
过去的两年万科物业参与社会项目投标的项目（PPT），包括腾讯在滨海的总部大厦，包括今年1月份成为海康威视的服务商，今年2月份成为蚂蚁金服的总部服务商，今年4月份又成为北京腾讯的物业服务商……刚刚结束的9月份又中标了阿里巴巴在深圳的总部，就在腾讯的边上，9月30号哪一天中标了广州的一个TOD项目。
深圳新浪房产 04-26 11:52

放的内容和大家手中拿的资料不太一样，既然来讲我觉得还是要把万科物业这两年的一些新的举措跟大家做分享，这个题目是《两翼齐飞》，为什么叫“两翼齐飞”，因为万科物业在过去近30年的历史里面，大家知道我们的品牌形象更多地是在住宅物业的服务领域，形成了非常大的客户的基数以及客户的口碑。但这些年我们在物业的另外一个领域，着重地进行了发力，虽然没有外界品牌的宣传，但今天是我第一次跟大家做分享。
深圳新浪房产 04-26 11:52

接下来进入最后一个交流环节，今天一个下午的信息量很大，最后请到了我们行业的五位大咖，真正站在行业和企业的角度，跟大家做一次接地气的分享和思想碰撞。
首先有请中国物业管理协会副会长，万科物业发展股份有限公司首席执行官朱保全先生为大家分享，他的主题是《助力企业成就商业愿景》，掌声有请朱总！
【朱保全】过去两年多我本人也没有参加外面的这些采访、论坛，所以这一次王鹏给我打电话，就没有讨价还价的余地，就直接来讲。
深圳新浪房产 04-26 11:52

物业服务企业综合实力的测评工作，是由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心共同主办的，会同各地方行业协会历时5个月的时间，组织撰写了《物业服务企业发展报告》，由于时间关系，下面有请物业服务综合实力TOP10企业代表上台领取证书，领取这份荣耀，TOP100其他企业代表，请会后在门口的服务台领取证书。
下面有请2018物业服务综合实力TOP10上台领证，他们是：
万科物业发展股份有限公司
碧桂园服务控股有限公司
绿城物业服务集团有限公司
彩生活服务集团有限公司
保利物业发展股份有限公司
金碧物业有限公司
中海物业集团有限公司
雅居乐雅生活服务股份有限公司
长城物业集团股份有限公司
中航物业管理有限公司
龙湖物业服务集团有限公司
招商局物业管理有限公司
深圳市金地物业管理有限公司

下面有请中国物业管理协会会长沈建忠先生为TOP10企业颁发证书！
深圳新浪房产 04-26 11:52

壮阔的时代潮，奉敬40载，改革开放四十年，上千万物业人将继续高举改革开放的大旗，不忘初心，砥砺前行，有风又雨是常态，风雨无阻是心态，风雨兼程是状态，我们全行业应该更加以务实、开放、服务、创新的宗旨，主动回应新时代的感召，承接高质量发展的新使命，为人民日益增长的美好生活需要贡献新的作为。谢谢大家！
【主持人：余绍元】作为中国将近1千万的物业人，我们样持续关注整个行业的状况、市场的状况，特别是我们顾客的需求的变化以及行业技术的变化。无疑，今天这个报告很好地用数据展示我们整个行业的方向，展示了我们行业的整个潜力，展示了我们行业的成长。我想这样的成长，不仅仅是光荣与梦想，更是责任与担当。
深圳新浪房产 04-26 11:52

致敬我们物业人的力量。行业发展37年来，正是因为有成千上万人的物业人的创新与开拓，才有了物业管理行业的蓬勃发展的今天。一批企业家，以“敢闯敢干”的勇气，和自我革新的担当，推动行业的变革创新。每一位物业人的兢兢业业，在平凡的一线的物业管理工作中，在抗击暴雪、抗击抢险、抗台防汛，特别是今年台风也特别多。每每发生台风到来的时候，我们都会看到那些逆向前进的物业人的身影。挺身而出，用他们的实际行动保障业主的生命财产安全，成就了我们行业的光荣与梦想。
深圳新浪房产 04-26 11:52

同时我们还要致敬创新精神，伴随着创新的热潮，沐浴着改革的春风，物业管理很也也在制度创新、服务创新、模式创新、技术创新上不断发力，探索适合中国国情的物业管理体制和道路，展现了前所未有的行业魅力和行业活力。
2017年10月，我们的首届物业管理博览会在此召开，观展人数达到了5万人次，达成的合作一向万余项，是我们行业发展37年最大规模的专业活动。实现了物业服务企业与山产业链上下游企业的精准对接，有效推动了产业生态的协同发展。
深圳新浪房产 04-26 11:52

近年来我们的物业服务企业在生态的布局和跨界的发展，给我们的行业传统的发展模式带来的巨大的思想的振动。中国物业管理创新发展论坛，包括中国物业管理协会理事会我们组织了大型的巡讲和主题的活动不断地召开，特别是我们物业外的那些知名的专家学者能够到会，与我们进行分享的给我们物业管理行业持续带来了一些新思想。
同时我们这个行业在近几年来持续贯彻新的五大发展理念：创新、协调、绿色、开放、共享，持续推动了我们行业向现代服务业的转型升级。
深圳新浪房产 04-26 11:52

今天在深圳召开第四届中国物业管理创新发展论坛具有非常重要的现实意义，我们第一家物业服务企业在1981年在深圳诞生，经过37年的发展，我们的行业得到了快速地引人注目的速度的发展。现在目前来说涵盖了所有的不同产，通过37年的时间，在我们全体物业人的共同努力下，也是创造了属于我们全体物业管理人的一个奇迹。这里面我们首先要思想解放，因为这里面我们目前还存在着思维惯性和路径依赖的问题。
深圳新浪房产 04-26 11:52

近几年我们行业在资本市场也形成了非常大的突破，目前我们2018年2月1日南都物业成为第一家在A股上市的物业服务企业，港股上市的目前有8家。资本的涌入将助推我们企业间的并购重组，未来的物业管理或者二八定律将呈现分化的格局。
第六，致敬改革开放四十周年。
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从我们的百强数据来看，我们认为现在走在行业前列的这些典型的企业他快速的发展得益于我们智能化的经营加上数字化的创新，双重数字能力的构建，提到高水平发展不得不提到我们人力资源的水平，这也我们重要的支撑。从我们TOP100从业人员的学历构成来看，高学历的从业人员还是相对较少的，行业发展的37年来，优质的人力资源一直是行业发展的一个短板。城市竞争力全面进入了人才+的时代，物业服务企业应该更加关注员工的成长，创造价值型的组织为员工赋能，培育更多的机能人才。这几年中国物业管理协会也在积极组织中国技能大赛，报四我们行业的职业机能大赛，包括与我们的国家开放大学成立现代物业服务与不动产管理学院，还有学位银行，都是为了构建一个我们从业人员终身学习的立交桥，为我们整个行业人员的素质提升助力。
深圳新浪房产 04-26 11:52

坚持以供给侧结构性改革为主线，这也是我们推动行业高质量发展的一个重要的抓手。在这个报告中显现我们TOP100企业的营业收入达到了1804.27亿元，物业费收入达到了1494.47亿元，占比达到了82.83%。多种经营收入为309.81亿元，占比为17.17%。提质升级物业管理基础服务的存量供给，扩大深耕物业管理优质服务的增量供给，把提高全行业的供给体系质量作为主攻的方向，实现更高水平和更高质量的供需市场的平衡。
这两年一个重要的特点是我们行业与信息技术进一步地融合发展，与物联网、云计算、大数据、人工智能，包括现在有5G为核心的数字化量正在席卷我们的全球，他与我们行业的发展也是进一步地密切。
深圳新浪房产 04-26 11:52

从报告中也体现出我们近几年来行业的产业协同效率的进一步提升，随着我们物联网、大数据新技术的效果逐步显现，服务企业人均管理15年的2313平米放增长到2788平米，增长为20.54%，极大地提高了我们服务和管理的效率。TOP100企业业务外包的比重比15年的发布的数据增长了12.6，行业的上下游的产业链逐步形成了和专业化分工进一步得到了加强，进一步促进了我们产业的协同效率的提升。
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我们提出来18年作为我们行业的服务质量提升年，也是为了保证我们行业的发展的正本清源长久发展。我们认为一定要坚持质量第一、效率优先的原则。我们的标准化工作这几年也取得了重大地突破。全国的物业服务标准化技术委员会和中国物协标准化委员会在15年相计成立。16年中国物协作为参编单位参与编写了绿色物业的标准规范，17年中国物协发布了中国物业管理协会团体标准管理办法和首个团体标准、物业示范项目的规范。在18年全国的物业服务标准技术委员会的一届三次的会议上，有三个标准，一个是我们的物业管理的术语、物业服务顾客满意度的测评，还有物业服务，这三项的物业管理行业的国家标准的编制也正式启动。
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幸福感是实现美好生活的核心，物业服务企业在社区中组织形式多样健康有溢的社区文化，如我们绿城服务的“馄饨计划”，保利物业的“亲情和院”，万科物业的“朴里节”“乐跑赛”，还有龙湖物业的“善亲节”，有效地促进了邻里的和睦和和谐社区的共治共建。
安全感是实现美好生活的保障，安全感是业主渴望舒适度和长效稳定的信心，物业管理通过持续维护巡查，车辆的管理服务、智能安防的监控和消防安全的管控，为业主营造了一个社区安全稳定的舒适的人居环境。
将精神文明建设和社区建设结合，有利于打造共建共治共享的社会治理格局，有利于培育和饯行社会主义社会价值观的生活场景。
第五，有利于引领和推动行业的高质量发展，党和国家的报告指出我们的经济由高速增长阶段转向高质量增长的阶段。
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我们物业管理行业每天服务近5亿人，我们的百强企业经过通过自身的品质提升，使我们百强的企业的业主满意度的均值为88.03%。同时获得感也是要求我们物业管理从事秩序维护、绿化、保洁和维修设备基础养护等基础任务，与人民日常生活相关，不断强化和巩固基础服务内容，提升我们服务效率和质量水平，持续提高我们的用户满意度，这我们行业的立业之本。
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在党的十九大报告中指出，永远把人民对于美好生活的向往做好作为奋斗目标。首先要提到获得感，这是我们实现美好生活的基础，这是建立在我们物质生活水平，切实提高基础上的满足，以及对衣食住行等条件改善的切身感受。
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在今后的一段工作中，我们还是要认真学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，这是我们整个行业的一个首要的政治任务。同时要把我们基层的党组织建设成为宣传党的主张，贯彻党的决定，团结动员群众，推动改革发展的坚强战斗堡垒。
第四，满足和实现人民的美好生活。
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在我们这次测评TOP100企业中，共有211家企业成立了基层党组，占比为80.53%，其中党的基层委员会有53个，党的组织委员会有34个，党的支部委员会有124个。党建的政治优势转化为促进企业发展的内在动力，成为我们物业服务企业加强基层建设，提升组织力，突出政治功能，优化战略部署的重要组成部分。与企业发展同心共建。党建做实了就是生产力，做强了就是竞争力，做细了就是凝聚力，已经成为众多物业服务企业的共识。
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党的十九大报告指出，“党政军民学，东西南北中，党是领导一切的”。这个党建工作是我们行业发展的根基，中国物业管理协会也是号召全行业学习宣传贯彻十九大精神，在我们今年3月份中国物业管理协会第四届理事会第五次全体会议上，邀请到行业中唯一的十九大代表薛荣同志地做了题为《创新宣讲模式，传播红色力量》十九大精神的宣讲，并且组织召开了“不忘初心牢记使命，非公物业企业的党建班”，我们也在积极践行这方面的党建工作。武汉市打造“红色物业”，为推动物业服务融入基层社会阵容，提供了法制保障。真真正正地把党建工作延伸到每家会员单位，将是我们中国物业管理协会在今后一段时间一个工作的重点。
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第三，坚持和加强党的全面领导。
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从我们的行业人才结构来看，我们的物业管理从我们这种重复性的单一服务的传统人才，向互联网金融、资本、智能科技等跨界人才的转变。行业对于一种复合型人才的需求以及行业人才结构正在进行洗牌。
随着我们资质的取消，自由市场的竞争压力也会进一步加剧，自由开放加剧了我们市场竞争的激烈程度。
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在政策法规保障方面，近年来我们全国人大还有国务院，还有各地地方政府，陆续出台了一系列有关的物业管理的法律法规（PPT），以及还有一些规范性的文件，为我国的物业管理行业提供了法律保障。我们中物协的秘书处也近期将近年来出台的50多部国家法律法规编成了物业管理相关法律汇编，近期将邮寄给各会员单位。
发展新压力，目前这个阶段我们这个行业、企业也在承受着新的发展压力，首先是内部增长的动力消减的压力，从房地产市场调控和增量和存量的市场的格局，给我们带来了一定的压力。经营成本持续上涨，也我们近年来还未解答的一道难题，也使我们企业的利润空间现在一点一点被挤压。品质消费同时也代表了我们供给侧方面的压力，物业服务企业基于成本控制和利润诉求的考量，物业管理行业中业主的期望不断地攀升，与企业服务品质相对下降这么一个尴尬的局面。
深圳新浪房产 04-26 11:52

2017年的消费之处对国民生产总值的生产贡献率为58.8%，2018年上半年全国的居民人均消费之处9609元，同比名义增长为8.8%。随着人民对美好生活的向往，以及居民品质消费的持续升级，坐拥社区流量入口和支付场景的物业服务行业，被赋予了新的想像空间。
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发展的新机遇，首先是城镇化持续推进，根据我们统计局的数据，国内的城镇化率2017年达到了58.52%，到2020年我们城镇化率将达到60%左右，城镇人口增加约4千万人。新增住房面积超过15一平米，新增城镇人口已经由此而新增的住房需求进一步扩大，物业管理有很大的市场空间。
服务业在经济中的地位，从我们2018年的上半年的统计数据来看，2018年的上半年国内生产总值是为418961亿元，同比增长6.8%，其中第三产业的增增加值227576亿元，占国内生产总值的比重是54.3%。物业管理行业的产值以每年13.66%的增长，高于国内生产总支的增长。
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物业管理进入了新时代，尤其是以我们在2015年资质取消，关于政府立法。资质取消以后，我们整个的研判我们这个行业也进入到一个“政府立法、行业立规、企业立信”的高增长的发展阶段。政府在简政放权以后，将采用加强事中、事后的监督管理的措施，行业协会与行政机关互动后，更加注重行业的自律管理，更好地服务产业转型升级，企业更加注重遵守契约精神，依法诚信经营，积累行业信誉和品牌。
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第二部分是机遇和挑战并存的新时代。
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在我们首个物业城市治理模式下，珠海的大横琴投资有限公司与我们万科物业共同成立了合资公司，承担横琴新区城市管理市整养护、社区资产管理服务的业务，为粤港澳大湾区以至于全国提供城市管理的样本。在陕西的韩城，政府与广东碧桂园物业签署了战略合作的框架，双方将紧密围绕当地的城市管理的新需求，携手为韩城构件物业服务2.0的新标准。中海物业以央企的高度责任意识与担当精神，通过更贴合雄安生态、智慧、共融理念的服务方案，为雄安市的市民中心提供物业服务。物业管理行业有力支撑了消费升级，服务业产业结构化，优化和新经济发展，促进了我们社会的和谐稳定，成为推动服务业乃至国民经济增长的一大动力。
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近年来我们物业管理行业的发展潜力得到进一步地释放，管理的业态从住宅、医院、学校公共园区渗透到机场、高铁、港口和所有的不动产，服务领域从G20峯汇和APEC的会议，还有奥运会和2020年即将举办的冬奥会，都会有我们物业管理的人员参与。我们物业管理行业也正在像“十三五”提出的要“构件兼具生活性与生产性双重特征的现代服务特系”来逐步买进。
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这几年也是我们的企业积极践行参与我们国家倡导社会公益事业的开展，今天中国物业管理协会和中国扶贫志愿服务促进会共同指导的中国社区扶贫联盟，在我们这次会议上进行了入盟企业的仪式，同时我们也希望通过这种合作，把我们的精准扶贫的工作做深做实，也希望我们有更多的会员单位能够来积极地参与到这样的工作当中来。
从我们响应“乡村振兴战略”方面，我们这几年的物业服务企业项目像保利集团、碧桂园物业等等都做了一些积极地探索与实践，共同探索以公共服务理论为基础，以政府为主导的，以企业服务为主体，服务对象积极参与的“三位一体”的新型公共服务的管理模式。
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从服务企业的数量来看，17年全国的物业服务企业共计11.8万家，比我们15年的数据增长18.2%，年复合增长率达到了3.97%。从地图上来看（PPT），颜色越深的企业的数量就越多，像广东、江苏、山东，三省的物业服务的企业数量位居全国的前三，均超过了7千余家。
从物业管理行业从业人员来看，2017年全国物业管理行业从业人员约904.7万人，比15年的报告数据增长了29.4%，年复合增长率为8.9%。加上专业分包人员约有1200万人从事物业管理相关的工作，从TOP100企业的构成来看，TOP100企业的从业人员为163.95万人，其中经营管理人员占整体人员的比重为13.6%，一线操作人员的比重相当大达到了86.4%。
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从我们TOP100企业的营业收入来说，TOP100企业的营业收入达到了1804.27亿元，占行业总收入的30.04%，有44家企业营业收入超过了10个亿，其中2家企业的营收超过了50亿元。
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第一，经济和社会发展的稳定器。这个报告我们可以看到，物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，比我们15年的报告发布的数据增长了71.1亿一平米，年复合增长率达到了12%。我们TOP100的企业物业管理在管面达到了79.13亿平方米，占到行业总面积的32.08%。行业集中度虽然有所提升，但是依然处于一个较低的水平。
从TOP企业的管理面积来说，管理的面积均值达到了3020万平方米，由我们15家的物业服务企业在管面积超过了1一平米。按照人均的居住面积40.8平米来计算，相当于超过了服务超过245万人。从我们行业的营业收入来看，物业管理的营业收入是6007.2亿，比15年行业报告4091.7亿元相比，增长了46.8%，年复合增长率为13.66%，营业收入占2017年全国服务业增加值根据国家统计局的数据，比重已经达到了1.4%。
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这个报告对于我们企业的管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、企业特色等方面进行了综合地分析，也是为了帮助我们企业在激烈的市场竞争中，研判我们的发展环境，为我们的政府决策，推动我们的整个行业从传统服务业向现代服务业转型升级，提供有力的理论支撑。
报告已经发给大家了，请大家参阅。下面我将从六个方面进行发布。
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企业发展报告包括我们物业服务企业的发展报告总的报告，还有企业案例，我们这次共搜集了42家典型的示范企业，42篇的企业案例。物业服务企业的报告，以物业服务企业的综合实力测评，在这里我也要重点解释一下，今天我们也是为了增强测评工作的客观性和权威性，与上海易居房地产研究院、中国房地产研究中心，共同来进行了本次的测评工作。并联合我们深圳南方物业管理研究院，共同撰写了本次的企业发展报告。
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在行业发展的报告里面，包括了主题报告1篇、专题报告14篇，还有地方性的行业发展报告42篇。物业发展报告从物业管理行业发展的新格局、新作为、新环境、新压力和新趋势五个方面和五个维度，对目前的物业管理行业发展现状、发展机遇和发展机制，进行了全面地分析。
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【王鹏】大家下午好，非常高兴能够在此代表中国物业管理协会来发布《2018年全国物业管理行业发展报告》，应当说我们今年的这个报告是继2012、2015年之后，第三次发表我们的全国的物业管理行业发展报告。
今年这份报告的形成也是凝聚了我们全国的物业管理行业同仁，各地方的行业主管部门，各地方的行业协会和广大会员单位的大力支持。历时5个月的时间撰写的，今天也非常荣幸代表我们这个报告的编撰委员会来发布。我们这份报告分成行业发展和企业发展两个部分，共568页，共计50多万余字。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】谢谢学斌总，如果大家都乐意奉献自己的爱心与热心，都扶贫联盟有兴趣，我们在会场外面专门设立了中国社区扶贫联盟的咨询处咨询。
接下来进入今天论坛最重要的换届，用最热烈的掌声有请中国物业管理协会副会长兼秘书长账篷，发布大家翘首已盼的《2018年全国物业管理行业发展报告》，掌声有请！
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【主持人：余绍元】请中国社区扶贫联盟理事单位代表、中国物业管理协会常务理事、彩生活服务集团有限公司唐学斌总裁宣读倡议书。
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接下来有请新加入联盟的企业代表上台：
长城物业集团股份有限公司；彩生活服务集团有限公司；雅居乐雅生活服务股份有限公司；中海物业集团有限公司；招商局物业管理有限公司；中航物业管理有限公司；深圳市之平物业发展有限公司；碧桂园服务控股有限公司；佳兆业物业集团有限公司；深圳市金地物业管理有限公司；绿城物业服务集团有限公司；宁波银亿物业管理有限公司；宁波市亚太酒店物业管理有限公司；上海永升物业管理有限公司；上海文化银湾物业管理有限公司；上海景瑞物业管理有限公司；成都金房物业集团有限责任公司；卓达物业服务股份有限公司；重庆天骄爱生活服务股份有限公司；金科物业服务集团有限公司。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】请朱旭东先生留步，您对这个流程已经很熟悉了。自从成为中国扶贫联盟指导单位以来，中国物业管理协会对联盟的发展壮大以及物业服务企业深入参与精准扶贫事业给予了大力的支持，经企业自愿申请，中国社区扶贫联盟决定增补了20家物业服务企业成为联盟理事单位。现在有请这20家企业代表负责人登台接受这样一个授牌的仪式，这是一件特别有意义的事情。我们知道今天中国的贫困人口其实需要的是信息，需要的是渠道，如果物业企业能把我们自己和社区的渠道、技术和贫困地区打通，对他们来说是非常有帮助的事情，做这样的事业也是我们的企业正能量和福报。
深圳新浪房产 04-26 11:52

今天我们在这里举行一个这样的仪式，我们有20家物业公司，新的物业公司加入我们的联盟，我们会有一个办法牌子的仪式，我也希望有一个创意，有更多的物业公司，无论大小，只要你有这么一份心，你有这样一种力量，都来汇聚在我们的社区联盟的平台上。“蚂蚁雄兵、扶贫助农”，这样的力量才是无穷无尽的。谢谢大家！
深圳新浪房产 04-26 11:52

大家没有想到一个社区的力量有多大，我讲一个小故事，今年春天的时候，大概几个月前，河北阳原县的一个贫困村有将近30吨的萝卜没有办法销售，几乎要烂在地里。几百户农民颗粒无收。因为萝卜的售价并不高，但是物流成本非常重，常规的市场销售很难短时间解决这么一个滞销的问题。我们联盟当中的长城物业、彩生活，当机立断组织了社区的力量，直接对接这个农村和村庄。24小时里面每一个家庭积极地参与，把30吨萝卜全部销售一空。当农民跪在地上感谢我们的员工的时候，我们的员工都流下了眼泪。其实这不是我们的力量，是每一个社区、每一个家庭、每一个业主的参与，才铸就了社区扶贫的力量。我要感谢我们的物业服务公司的老总，感谢我们的员工们，感谢我们的业主，也希望大家用掌声为自己鼓励一下。（掌声）
深圳新浪房产 04-26 11:52

所以四年前我们成立了易居乐农，开始用互联网的技术来连接贫困县和我们的开发商社区的一种服务的平台。经过四年的努力，我们服务了将近28个县，上线了300多个来自贫困地区的农产品，我们的物业公司，各位老总、各位员工都很支持。在去年的12月底，在国家扶贫办的志愿者促进服务会的指导下，在物业管理协会的指导下，我们成立了这样一个联盟，已经有200多家物业公司响应和加入。用他们的社区的力量，来帮助贫困县的农民增产增收、脱贫致富。
深圳新浪房产 04-26 11:52

这个贫困的标准是什么？他们每年的收入低于人民币3千元，每个地区还不太一样。有些极度贫困县年收入会低于2千块钱。就像片子里面看到的，很多的农村贫困县出现了真空的状态，只有留守的老人和孩子，那么多的农作物卖不掉，没有品牌，缺少推广，没有渠道。而这样一种信息的绝对不对称，让我们觉得在今天的互联网社会里面简直是不可想象。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【朱旭东】尊敬的沈会长，各位嘉宾，下午好！其实我是一个做房地产的老兵，我做房地产超过25年。从现在看我的头衔已经变成一个农业的专业人士，这就是一种转型。这个转型充满了一种困惑、思考、探索和成就感。我们联盟其实有三位主席，沈会长也我们的主席，中国扶贫办扶贫志愿者促进会的王会长也是我们的主席，他本来今天也要来，结果为了筹备17、18号在北京的“国家扶贫日”的活动，他实在跑不过来，也让我代表他本人向大家表示感谢！
我也是一个联席主席，也是我25年房地产生涯中第一次担任“主席”这么一个职务，责任很重大。四年前，当我带领我的房地产小伙伴去祖国的贫困地区探访的时候，我第一次被震撼到了，中国960万平方公里，大家可以想一想，在座的各位老总你们管的社区占了多大的比例，中国的西北、西南、青海、西藏，差不多有超过一半的国土面积里面有接近600个国家级贫困县，4千万的贫困人口。
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【主持人：余绍元】我们要特别向这样的行为、这样的思想、这样的尝试、这样的创新，这样有助于中国近4千万贫困人口，真正去长效地摆脱贫困，去做出我们的努力，我们一定要向这样的行为致敬！（掌声）
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】我们要特别向这样的行为、这样的思想、这样的尝试、这样的创新，这样有助于中国近4千万贫困人口，真正去长效地摆脱贫困，去做出我们的努力，我们一定要向这样的行为致敬！（掌声）
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【主持人：余绍元】党的十九大强调，2020年必须如期打赢脱贫攻坚战。物业服务领域是新时代“美好生活”最主要的载体，对完成脱贫任务、实现全民奔小康有着义不容辞的责任。那么，中国物业人是如何践行精准扶贫事业的，请看一段短片。
深圳新浪房产 04-26 11:52

我们今天揭牌的现代物业服务与不动产管理学院，筹备的时间很长，到今天应该筹备了3年了，也感谢为这个学院筹备过程付出了辛勤努力的专家，包括各位同仁。我们其实从2011年开始国家开放大学就在基于自身的办学理念和服务目标，就在探索在行业和大型的企业建立这种行业和企业的学院，以这种方式更好地服务社会各个阶层，特别是是那些在籍员工不能离岗参加全日制学习教育的人，如何为他们服务，我们希望试点这种形式。今天现代物业服务与不动产管理学院的成立，也是我们在这个领域做出的新的探索。我希望学院能够充分地发挥物业管理行业员工们学习需求旺盛的优势，以及实践资源丰富的实际，充分地运用国家开放大学在现代远程开放教育方面的丰富经验和资源，为我们从业者的技能提升、学历提升，以及行业更加健康可持续地发展，做出学院应有的贡献。
最后我想预祝国家开放大学现代物业服务与不动产管理学院能够越办越好，谢谢大家！
深圳新浪房产 04-26 11:52

国家开放大学的前身是1978年由邓小平同志亲自倡导和批准成立的中央广播电视大学，2012年由教育部党组决定，在原中央广播电视大学的基础之上建设国家开放大学，国家开放大学目前是一所服务终身学习为宗旨，以现代信息技术为支撑，面向全体社会成员开展现代远程开放教育这么一所新型的高等学校。有赖于以前广播电视大学系统的办学基础，目前国家开放大学在全国设有45个分部，1290个地方学院，3758个学习中心，可以说国开体系已经是立体、全面地覆盖全疆，可以为整个社会的成员的终身学习提供服务和支持。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【林宇】尊敬的沈会长，各位来宾，下午好！非常高兴也很荣幸出席今天的国家开放大学现代物业服务及不动产管理学院的揭牌仪式，首先我代表国家开放大学对学院的正式揭牌表示祝贺，对长久以来为学院的筹备工作付出了关心和努力的各位同仁和领导表示衷心的感谢！
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】全场倒数：5，4，3，2，1！揭牌！

【主持人：余绍元】接下来要请国家开放大学林宇副校长致辞，大家掌声欢迎！
深圳新浪房产 04-26 11:52

面有请中国物业管理协会沈建忠会长、王鹏、周心怡副会长，和国家开放大学林宇副校长、刘志敏、郑洁部长共同为国家开放大学现代物业服务与不动产管理学院揭牌，掌声有请各位领导。
深圳新浪房产 04-26 11:52

接下来我们要进入三个重要的活动环节，去年在此我们见证了国家开放大学学习成果认证中心（物业）揭牌。揭牌之后，中国物业管理协会和国家开放大学经过一年多的努力，再次迈出搭建面向全行业的终身学习立交桥的重要一步！
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【主持人：余绍元】刚才一位教授、一位经济学家，从另外一个高度，从我们行业不同的领域给我们展示了从文化到品牌、到经济这样一个思想的盛筵，也给了我们物业管理行业的各位企业家和嘉宾，我相信有巨大地启示。因为企业也好、行业也好，文化、品牌、经济，都是非常重要的关注点和支撑。所以我建议，我们再次用最热烈地掌声感谢两位演讲嘉宾的精彩分享。感谢他们！（掌声）
深圳新浪房产 04-26 11:52

当然他也告诉我们，面对中国经济今天存在的问题，和中美贸易战我们也是有方法的，他的建议就是，进一步地改革开放，进一步地改变思维方式，进一步地去用思想、文化和科技，去驱动我们的经济，驱动我们的活力。大家再次以热烈地掌声感谢向松祚先生的精彩演讲！（掌声）
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】非常感谢向松祚先生，非常坦率地向我们阐述了他的观点和他的研究成果，谈到了中国经济的问题和中美贸易战的本质。他的研究成果告诉我们，现在中国经济真的有问题，很有问题。他也用很多的数据和方法告诉我们问题的本质是什么，中国经济的问题不仅仅是经济的问题，是结构的问题，也体现了我们科技的薄弱和教育基础的薄弱导致的。也谈到了中美贸易战的问题，本质不是贸易的问题，而是有更大背景的经济的问题。
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所以我想最后说的话，坏事可以变成好事，中美贸易战、中美贸易的摩擦看起来一是件坏事，但他也一是件好事，他能提醒我们，我们的差距在哪里，他更是能够告诉我们，我们究竟应该做什么。从我们浮躁的心态里面猛醒吧，从我们玩命地玩房地产、玩投机泡沫的美梦中猛醒吧。唯有这样的觉醒，我们在未来才能真正成为一个科技的强国、经济的强国，我们也才能够最终赢得和美国的无论是贸易战还其他的竞争。
这就是我今天希望跟大家分享的内容，谢谢大家！
深圳新浪房产 04-26 11:52

当然最重要的是，我们要真正地改变我们的思维方式，真正地把我们的主力、把我们的资金、把我们的精力转到思想、转到文化、转到科技，而不是再去搞土地财政，再去玩命地玩房地产，要把房子炒到每平米100万吗？要靠房地产金融来立国吗？
深圳新浪房产 04-26 11:52

小平同志著名的南巡讲话多次强调，“我们的开放主要是对发达国家、主要是对美国开放”，为什么？这个道理不需要我来解释，小平同志的伟大，就在于他尊重常识，他尊重基本的人类社会发展的规律，不需要长篇大论。所以我们应对中美贸易战唯一的策略也是最佳的策略，当然就是改革开放。我们要把自己的事情做好，我们的市场要开放，我们的经济体制要大幅改革，我们的金融业、金融生态要大幅开放，我们的关税要大幅降低。
深圳新浪房产 04-26 11:52

1989年“天安门事件”之后，以美国为首的西方国家制裁中国，当时的形势非常紧张，当时也有一帮人，甚至一些领导人，都公开讲我们可以关起门来自己搞建设，和美国Bye—bye！小平同志在这么关键的时刻力挽狂澜，他多次会见美国的客人，他对中央领导同志语重心长地讲，“从中国的长远利益、从中国的最高利益出发，我们的改革开放虽然是全面的改革开放，但是主要是为美国改革开放。”正是小平同志力挽狂澜，中美关系才很快地得到恢复和发展。
深圳新浪房产 04-26 11:52

我用最后一点时间跟大家讲小平同志的一个故事，今年改革开放四十年，最值得我们纪念的人、最值得我们怀念的人，毫无疑问就是邓小平同志。1978年十一届三中全会之后，这是研究中国党史非常资深的老专家亲口告诉我的，不是我胡编乱造的故事，小平同志开始主导领导中国改革开放初期，当时外交战线的领导人跟小平同志说“现在我们要改革开放，要营造和平的国际环境，我们首先要和苏联缓和外交关系”，小平同志说“不，我们第一位的是要和美国缓和关系，要和美国建交。”当时外交战线的负责人很不理解，小平同志就反问，说“我们要改革开放需要什么？我们改革开放需要先进的科技，我们需要资金，苏联能给我们吗？苏联能给我们什么？”
深圳新浪房产 04-26 11:52

这种情绪听起来很爱国，听起来很解气，但并不符合中国的最高利益。中国的最高利益是什么？中国的最高利益是我们自己的经济如何变得更加强大，我们的经济如何变得更多地依靠创新、依靠科技创新，我们的收入分配变得更加公平合理。我前面讲的不平等、不充分的发展，能够得到真正地解决。从这个最高利益出发，和美国闹掰、和美国Bye—bye、和美国分道扬镳，符合中国的利益吗？我想所有的人都应该思考这个问题。
深圳新浪房产 04-26 11:52

我们面对中美贸易战更重要的是要思考几个根本性的问题，美国针对中美贸易战的最早是301的调查，到底有没有一些客观性和合理性，还是说301的调查全部都是霸权主义的指责？我想这是一个根本性的问题，需要我们思考。美国301调查报告对中国的指责主要是七个方面，各位嘉宾、各位企业家朋友可以看一看（PPT）。这里面有没有需要我们改进的问题，我想是有的。我们知识产权保护做得怎么样，问问中国自己的企业家。我们是不是真正按照市场经济的规则办事了？所以我想我们应对中美贸易摩擦、中美贸易战，乃至于中美全面关系的紧张和重大的变化，我们需要的不是情绪，我们需要的不是慷慨激昂，我们需要的更不是要宣称和美国分道扬镳大家要Bye—bye，今天这样的呼声甚嚣尘上，甚至有些人恨不得跟美国打一仗。
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我们该怎么去应对呢？至少从我个人的观感，目前我认为我们采取的措施，总体而言还是有理、有利、有节，是冷静、克制和慎重的。我们对等的加征关税，开拓其他市场，向WTO申诉，捍卫多边贸易原则等等。虽然没有阻挡贸易战的爆发，但是这是我们所能够采取的一些必要的措施。还有一些人提出一些招数，比如政法美国在中国的企业，乘法对美国的服务贸易，禁止向美国出口稀土和一切资源，出售美国国债，打乱美国金融市场。我这里用了“招数”，用的引号，说明这些招数是不可行的，是真正的馊招。
深圳新浪房产 04-26 11:52

美国经济学家曾经讲过，说特朗普当选是二战以来美国和全球生态的最大变局。英国《时代》杂志讲，特朗普当选美国总统不仅仅是华盛顿白宫的一场革命，不仅仅是美国本土的一场革命，而是全球秩序的一场革命。这就是我们习近平主席讲的《百年未有的大变局》。当然他的目的是多方面的，美国现在对中国的战略确实有革命性的一个转折，从他们把中国列为美国的战略竞争对手，到这次副总从彭斯的讲话我们这次看得非常清楚。可以这么讲，中美关系不是中美的经贸关系，而是中美的全面关系，面临极其重大的考验。
特朗普通过贸易战这个客观的存在的问题，演变成为全方位地和中国的一种竞争，也可以讲是一种较量。他“醉翁之意”不完全在贸易。而根本的思想阻挡和遏制中国的快速崛起。按照美国人的说法，现在不动手就晚了。
深圳新浪房产 04-26 11:52

当然现在中美贸易战已经超越贸易和经济的层面，美国针对中国挑起的贸易摩擦、贸易战，贸易只是其中的一个策略，他第二个重要的就是要改变现在的世界格局。所以我们对美国这个新的总统特朗普对他了解得不够全面、也不够深入。我前面讲我们总是会低估别人，我们确实存在了误判。
深圳新浪房产 04-26 11:52

所以中美贸易的摩擦他有他客观的理由，他是一定要到来的，我们对此不需要有大惊小怪，我们要客观地分析，中国产业链要不断地往高端走，美国他要解决他的中低收入人群的就业和收入增长的问题，这二者之间至少在一段的时间之内是有点不可调和的矛盾。所以从这个意义上来劲，中美贸易摩擦、中美贸易战他不仅一定会到来，而且他有客观的现实的基础，他会是一个长期的现象。我们喜欢用“新常态”这个词，我认为中美贸易摩擦、中美贸易战，大体上会变成一个新常态，所以我们为此需要做好长期的准备。
深圳新浪房产 04-26 11:52

所以在美国大家可以看到，他的产业结构决定了什么，高科技什么人能做？高科技只有极少数人才能做。所以美国在全世界控制的两项主要的东西，一个是高科技、一个是金融服务。高科技和金融服务只有极少数人能够做，大多数的产业工人、受教育程度不高的产业工人，所谓铁锈地区的产业工人，多年以来他们的收入没有增长，他们有很大的抱怨。
深圳新浪房产 04-26 11:52

更重要的是中美两国之间的贸易结构很有意思，他是一个互补的结构，中国出口美国主要是工业制成品、工业中间品、中低端的工业产品。而美国出口中国的的呢？美国出口中国的主要是高科技，农业，飞机，尖端设备。美国的高科技是一个广义的概念，他的很多东西都是高科技，在我们的印象里面我们的农业是最没有科技含量的，但是在美国的农业是绝对的高科技农业，大农场。
深圳新浪房产 04-26 11:52

中美贸易战他是必然要到来的，这其实没有什么奇怪的，他为什么要必然到来，我们看看中美两国的贸易结构可以看得很清楚，2001年中国加入WTO，我们和美国之间的贸易额快速上升。所以为什么美国的总统特朗普讲，他说中国从加入WTO里占了很大的便宜，他讲这个话也不是完全胡说八道，多多少少也有一点点基础。大家可以看到这个图表很清楚（PPT）。
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日本获得诺贝尔科学奖的数量仅次于美国，他为什么能够做到？我们不要小看别人，现在全世界按照国家来算，得诺贝尔科学奖的第一名是美国，第二名是日本。按民族划分第一名是犹太人，第二名是日本人。
坦率地说，你没有真正地在基础科学、在伟大的科学发现上你没有重要的地位，你想在产业上有重要的地位是不可能的。你永远都是“跟随者”，这样的一个重大的背景下我们看中美贸易战，中美贸易战的本质和实质到底是什么。
深圳新浪房产 04-26 11:52

我再次碰到任正非先生，这是他亲口跟我讲的话，他说“对于华为公司最大的威胁不是什么国际上的竞争对手，对华为公司最大的威胁是深圳的高房价。”华为公司的文化是以奋斗者为本、以客户为中心，长期坚持艰苦奋斗。华为的员工在他们的社区上写一篇文章，他们说我们非常赞同任老板提的奋斗为本长期坚持，但是我奋斗十年不如别人炒一套房子。
我想我们所有的人，凡是关心中国经济的人，都必须要深刻地反思，至少我是这么了解的，我的学生、我的朋友的孩子，十几、二十岁的年轻人基本没有踏踏实实坐下来做数理化做工程的，他们想到的就是炒房子、炒股票、进金融机构。这些高精尖、这些软件、这些先进的科技，如果没有二十几岁、三十几岁的年轻人踏踏实实上来工作十年、二十年、三十年、四十年，怎么可能产生成果呢？
深圳新浪房产 04-26 11:52

这一次总书记到东北去视察，大家注意到他到一重，到很多大型的设备制造厂去看，我们深深地能够感受到他的着急，为什么着急，应该来讲现在高精尖设备的绝大部分我们没有掌握。很多的朋友都去参观过很多厂，我去松山湖华为的手机生产厂去参观，那是非常自动化、非常先进的工厂，基本上可以做到无人生产线。但是生产线上的机器手是哪里的呢？走进这个厂房看到这个厂房里的机器手、机器人主要来自于三个公司，德国的库卡，日本的三菱，瑞士的ABB，可能还有日本的安川电机、发那科等等。我前不久参观了几价电子制造的企业，都是非常先进的，里面的设备绝大多数是德国的库卡。刚刚提到了云南白药，云南白药新的厂房、新的厂区奠基的时候我去参观过，我去参观他们新的厂区的设备。毫不夸张地讲90%的设备是德国的。
朋友们，我们现在还去玩房地产吗？
深圳新浪房产 04-26 11:52

软件背后是什么？软件背后是算法，算法的背后是什么？算法背后是数学。所以一个国家真正的竞争力在哪里？一个国家真正的竞争力就是两个字“教育”，你能不能培养出世界最顶级的人才，你的教育体系是不是鼓励真正创新的人才能够冒出来？你的教育体系是不真正地能够鼓励独立的精神、自由的思想？这是考验国家长远竞争力最根本的、最核心的、最要命的。
我们和美国最大的差距是软件，任正非先生讲，我们和欧洲特别是和德国、和日本，最大的差距是三个字“高、精、尖”。
深圳新浪房产 04-26 11:52

更重要的是，不充分的发展。我这里已经列了十项（PPT），中国经济迈向高质量的发展，核心的十个方面怎么解决。特别是前面三，为什么我一开篇就提到华为，了不起，但是靠一个华为不行，华为的任正非先生讲得很清楚，他说我们中国和美国的差距是两个字“软件”，这个话讲得很深刻，讲得很精辟。软件谈何容易啊，芯片操作系统全部都是软件，中科院的院士多次呼吁，我们现在看到我们的微软这些软件、电脑的这些软件、财务的软件、甲骨文等等，我们只是看到了冰山的一角。工业的设计软件、工业的控制软件，按照院士的说法，中国几乎是空白。
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的十九大讲得非常清楚，党的十九大明确讲我们的经济从高速增长转向高质量的发展。但是谈何容易啊？所谓的高质量的发展到底是哪些方面呢？我们讲的中国的结构问题是哪些方面。十九大讲，“我国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾”。这个讲得好啊，我平衡地发展我这里列了六项（PPT），我们在座的各位朋友看一看，这六项每一项的不平衡的发展，那都是长期的、艰巨的、持续的战斗。我们经济结构的失衡、区域发展的失衡、城乡发展的失衡、贫富悬殊、收入差距、能源结构、环境污染，这些问题靠加杠杆、加债务、货币宽松，能解决吗？当然解决不了，他必须要依靠增长方式的转变。
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所以中国经济的根本问题到底是什么呢？为什么我们在这些年出现了经济的下行，为什么我们现在讲中国的经济重新走到一个十字路口。改革开放四十年的伟大成就，我们实现了量的扩张，我们实现了量的积累，但是量的扩张、量的积累，就像习总书记所讲的，很多是虚胖。所以中国经济面临的根本的问题不是总量的问题，是别的问题。靠总量刺激、靠加杠杆、靠货币宽松、靠债务，能行吗？不行。
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我们现在在这么高的税赋情况下我们的企业家精神怎么激发？我们企业怎么可能有长远的研发能力？但是税制要改革，就必须改革政府，必须要改革政治体制。我坚决用户共产党执政，在共产党执政大背景、大前提下，我们这个体制仍然有巨大的改革空间不是吗？在改革开放四十年，我们不能回避这样的问题，因为没有政府体制的改变、没有政治体制的改变、税制的改变，根本不可能。但是税制不改变，不大幅度地降税减负，中国的企业不可能有持久的创新活力。
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美国的股市跌了3%，我们所有的媒体都说“美国的股市暴跌、股灾”，我们呢？我们跌了5%，我们叫“微调”（众笑）。美国现在的经济增长已经超过中国，为什么？就是特朗普的减税。大家千万不要忘掉，当年里根82年上台，也是减税，大幅度地减税，同时大幅度地增加国防开支。星球大战计划击跨了前苏联。今天的特朗普他多次讲过，里根就是他的偶像，你们要知道他的用心。
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除此以外，第二个大的问题是企业的负担、税收的负担太为沉重。这是上半年大家争论的最重大的一个事实，各项税收增长幅度远远超过GDP的增长幅度，GDP增长是6.8%，所有的税收种类都是两位数地增长。这样的情况怎么能够持续呢？
所以今年以来，无数的企业家、无数的学者都在呼吁，要重新研究我们的税制，要重新研究我们如何来改革我们的税制。亲爱的各位朋友我提醒大家注意一个非常重大的事实，第二季度美国的经济增长按照净增长量来计算，美国的经济增长已经超过中国。三季度美国的经济增长超过了4%，超过中国。我们国内的一些朋友、国内的一些所谓的媒体，不愿意正视现实，天天发表文章讲美国所谓的强劲的增长是昙花一现，我们总是愿意低估别人，总是喜欢高估自己。
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为什么会出现这样的情况，根本的问题是我们过去这些年的经济增长靠什么呢？不是靠内生的科技创新，是靠的加杠杆，靠债务扩张。我们大家可以看到债务从地方政府到企业，我们这些年我们的杠杆率仍然在快速地飙升，虽然我们说“去杠杆”，但是去年、前年杠杆率还在上升。根据我们掌握的数据，上市公司和民营企业的这些年的杠杆率并没有降低。这是党和国家这些年反复提到的“转变增长方式”，坦率地说我们的转变增长方式还没有真正取得决定性的成就。
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这是非常严俊的问题，说明我们企业的利润，我们的实体经济的情况是堪忧的。当然我们有一些明星的公司，比如华为、腾讯、阿里等等这些公司还不错，但是绝大多数的公司盈利情况怎么样呢？所以从这些数据我们都能看到（PPT），我们现在违约的情况不断地增加。今年上半年债券违约的金额已经达到248亿元，相当多的公司，包括上市公司无法还本付息。
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债券市场今年也是非常地诡秘，今年以来推迟取消发行的各类债券选超过400只，股市更是我们股民的心中之痛，谈中国股市大家再笑不起来了，无论网上船多少的段子也笑不起来了，1—8月份我们的股市的市值缩水6.4万亿，上证综指、中小板、创业板都下降了22%，整个A股的市值也就相当于整个美国的6个苹果公司。
我在这里跟大家分享一个基本的理论，朋友们中国的经济到底怎么样呢？经济学家有一句话是“股市是经济的晴雨表”，这句话短期不成立，2个月、3个月、1年、2年、2年都不成立，但是3年以上股市大体上能够反映你这个国家经济的情况。我们的股市已经连续萎靡4年，如果从08年开始算起，到现在我们的股市没有涨过，这是非常严俊的问题。
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所以我们现在企业，特别是中小企业、民营企业，确确实实我们面临非常大的融资的困难。这种状态可能还会持续相当长一段时间，现在的统计、政策的方向已经从过去的去杠杆变成了稳杠杆，但是在稳杠杆这个背景之下，影子银行相应的贷款不可能再出现大幅地增长。在座的如果是企业家朋友们，我们要非常明白这样的一个形势。
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经济下行的压力，我这里有一些数据跟大家分享。大家可以看，1—8月份，我们整体的数据应该说相当地不理想，固定资产投资只有5.3%这是历史新低，社会消费零售总额只有9.3%，也是历史新低。进出口的增速大幅放缓，贸易的顺差同比大幅收窄32%，我们讲的投资、消费、出口三驾马车，应该来讲都是在大幅地放缓。
从整个社会融资可以看到，今年一季度和上半年整体的社会融资大幅下降，今年一季度社会融资总额和去年相比减少了差不多1万亿，和2016年相比减少了1.63万亿，上半年可以看到，社会融资总规模只有1.18万亿，其中银行贷款1.84万亿。大家看这个数字不是觉得很奇怪吗？怎么银行贷款社会融资多这么多，那就是因为其他的融资方式，委托贷款、信托贷款、票据融资，都是大幅减少。
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所以我今天跟大家分享的内容，我是希望能够提醒我们今天到会的各位嘉宾，在这么一个新的时代，在这么一个新的转折点上，恐怕我们每个人都要重新思考我们投资的方式、做企业的方式，乃至于我们生活的方式，我们确实需要做出重大调整。
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最后一点，我想告诉各位及我们现在分析中国的经济，改革开放四十年，中国经济的体量变得很大，结构也变得非常复杂，现在我们的政策要调整起来，政策要拿捏不是那么简单和容易。7月31号正会议提出来的“六稳”，但是实际操作上怎么稳呢？我们要稳汇率、要稳储备、要稳房价、要稳出口、要稳股市、要稳就业，显然我们现在出口很难稳，我们的股市根本没有稳住。
现在有几个重大的疑问，也是我们今天关心中国经济必须要高度关注的，与我们今天的论坛也有极大地关系，我们的物价，特别是我们的房价能不能稳得住，我们的汇率能不能稳得住，我们的就业能不能稳得住。我想这些根本性的问题都不是那么容易解决的。
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这些政策的变化在座的各位都看得很清楚，为什么有这些政策的变化，就是我们要应对经济下行的压力，应对外部环境的变化。
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习近平主席讲现在是百年未有的大变局，就是以美国为首的要打破现在的国际秩序，他已经退出了巴黎气候协定，他已经退出了TPP，美国现在扬言要退出WTO，甚至扬言要退出联合，不跟你们玩了。全球的金融贸易、经济的规则，未来的秩序怎么构件呢？这是外部环境的三大变化。
在这个大的背景之下，今年以来我们在政策上做出了一些调整，我在这里先把这个结论性的告诉各位。我们现在的货币政策应该是一个稳健偏松的态势，虽然我们官方的说法是稳健中性，但是客观来讲我们今年已经四次降准，这是一个稳健偏松的态势。财政政策继续宽松，特别是加大对基础设施的建设力度。我们现在不再地强调去杠杆，我们现在新的提法是稳杠杆。同时我们现在要努力稳定人民币的汇率，避免人民币汇率出现急剧的大幅的贬值。还有人民银行牵头，希望对商业银行要多给中小企业以贷款的支持，能够展期的就要展期。
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如果我们相当的积极性，甚至多数的民营企业家现在都是投资观望，都想把资金转出去，中国经济怎么可能持续增长呢？难道这些问题不值得我们反思吗？这些重要的问题都是在我们今天这个重要的时点上，改革开放四十年我们需要深入思考的。
第二，国外环境有三个大的变化，一个是中美贸易战迅速升级，第二是国际贸易的规则世界格局正在被打破。第三是新兴市场的汇率危机和金融为己有可能继续蔓延。
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我们必须要正视这些问题，我们今天可以这么讲，我们有一个非常不好的迹象，就是不愿意正视问题。谈经济方面的文章经常也要被删帖，非常客观理性的文章也要被删掉。为什么企业家信心不足，为什么现在很多企业在观望，如果企业家都是观望，那怎么可能有创新精神呢？
我在这里跟大家提一个根本的问题，就这一个问题足以引发我们深层次的思考。过去一百年一直到现在，每当世界有风吹草动，每当世界出现这样那样的危机、出现金融风险，全世界总有相当部分的资金，甚至是大部分的资金都要跑到美国去。而现在，可以毫不夸张地说，至少我们有一部分的中国企业家、中国的富人，总想把自己倒腾出去，这是为什么呢？一个国家真正的强大，一个国家真正的竞争力体现在什么地方，就是体现在全世界最优秀的人、全世界的资金、全世界的财富都愿意到你这儿来，都愿意到你这儿储蓄、到你这儿来投资、到你这儿长期地待着。
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第三个问题是企业家的信心不足。
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第二项重大的挑战是金融风险的凸显，这是我们现在中国经济面临最大的危险。上个月我到深圳来，当时深圳的政府工作的朋友告诉我，说是政府已经开会决定要拿钱，想办法来救助那些可能会爆仓的上市公司，这两天正式消息出来了，说深圳市政府准备拿几百亿的资金，来帮助这些面临爆仓的上市公司渡过难关。朋友们，现在的股市跌到2500、2600点，中国的上市公司差不多有一半面临爆仓的风险，这是多么巨大的一个风险。
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我上个月到深圳来，深圳负责一线经济工作的几位局级领导，也非常坦率地谈到，即使是全国经济最健康的深圳也面临巨大地压力。特朗普针对中国输美产品征税的第一批产品500亿里面有超过80亿就在深圳，后面的2千亿也有相当一部分与深圳有关。我们到珠三角去调研，珠三角的企业家和政府的领导人私下非常明确地告诉我们，相当一些地方和行业是负增长。为什么前不久广东省出台了降低企业成本的十条措施，如果经济增长很好都是稳中向好、稳中有进，不需要出台这些措施。所以我们现在改革开放四十年，我们现在处在一个非常重要的关口，我们怎么办？
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第一项就是经济下行的压力持续加大。官方的数据总是说“稳中向好”、“稳中向优”、“稳中有进”，我并不同意这个判断。经济下行的压力应该来讲现在是一个共识，前两天在国际货币基金组织和世界银行的年会上，中国银行行长易纲先生非常明确地谈到，中美贸易的摩擦、中美贸易战对中国经济的影响是多方面的，非常地复杂，其中重要的已经开始形成经济下行的压力。我下面会有一些数据给大家看。
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我简要地跟大家在这个大背景之下谈谈两个层面的内容，一个内容是我们如何来看待当前中国的经济形势。第二，如何来看待中美贸易摩擦或者是中美的贸易战，这两个问题对于我们今天都有最高的重要性。
关于中国的经济，7月31号政治局会议对于形势的判断有这么一句话意味深长，非常重要的一句话，说当前经济运行稳中有变，面临一些新问题、新挑战，外部环境发生明显变化，最高决策层说的“稳中有变”的“变”在哪里？我首先从四个方面把我今天要跟大家分享的结论告诉各位，我也希望各位可以一起来思考。
第一，从国内经济我们现在有三个可以讲得是非常严俊的挑战。
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我想答案就在深圳，深圳的密切就是企业家精神，就是创新。怎么才能够弘扬，怎么才能够激发企业家精神呢？我们的改革到底该怎么改呢？前不久我看到微信群里面发了一篇文章，这一篇文章是借用深圳前十位书记厉有为先生的名义写的，听说也是多年以前写的。我非常仔细地拜读了这篇文章，拜读了几遍。不管这篇文章是不是厉有为先生写的，也不管是什么时候写的。我认为这篇文章忧国忧民、老臣优国、赤胆忠心，讲了中国必须要系统地深入地进行政治体制的改革，政府体制的改革，必须要建立真正的法治社会，这些重大的发展问题就摆在我们每个人面前要进行思考。
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所以我想我这个开篇是希望邀请我们今天在座的嘉宾，我们深入地思考，未来的中国经济该怎么办。今天大家很多的担心、很多的忧虑、很多的焦虑，甚至听说我们现在民营企业家有一些恐慌。怎么解决这个问题。
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刚才也提到中兴通讯那家公司，我前不久在苏州工业园区参加一个会议，中国工程院和科学院的两院院士提出一个非常有趣的问题，他说中兴通讯被美国制裁，但是你们知不知道，中兴这一家公司有数千项专利。那很奇怪了，有数千项专利的一家公司被美国一制裁马上面临熄火的危险，这是为什么呢？我想今天在座的都是深圳的朋友，大家去思考一下这个问题。这位院士的答案是说，专利和专利是不一样的，你的数千个准里可能比不上别人的一个专利。
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这是非常严俊的问题，说明我们企业的利润，我们的实体经济的情况是堪忧的。当然我们有一些明星的公司，比如华为、腾讯、阿里等等这些公司还不错，但是绝大多数的公司盈利情况怎么样呢？所以从这些数据我们都能看到（PPT），我们现在违约的情况不断地增加。今年上半年债券违约的金额已经达到248亿元，相当多的公司，包括上市公司无法还本付息。
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债券市场今年也是非常地诡秘，今年以来推迟取消发行的各类债券选超过400只，股市更是我们股民的心中之痛，谈中国股市大家再笑不起来了，无论网上船多少的段子也笑不起来了，1—8月份我们的股市的市值缩水6.4万亿，上证综指、中小板、创业板都下降了22%，整个A股的市值也就相当于整个美国的6个苹果公司。
我在这里跟大家分享一个基本的理论，朋友们中国的经济到底怎么样呢？经济学家有一句话是“股市是经济的晴雨表”，这句话短期不成立，2个月、3个月、1年、2年、2年都不成立，但是3年以上股市大体上能够反映你这个国家经济的情况。我们的股市已经连续萎靡4年，如果从08年开始算起，到现在我们的股市没有涨过，这是非常严俊的问题。
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所以我们现在企业，特别是中小企业、民营企业，确确实实我们面临非常大的融资的困难。这种状态可能还会持续相当长一段时间，现在的统计、政策的方向已经从过去的去杠杆变成了稳杠杆，但是在稳杠杆这个背景之下，影子银行相应的贷款不可能再出现大幅地增长。在座的如果是企业家朋友们，我们要非常明白这样的一个形势。
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经济下行的压力，我这里有一些数据跟大家分享。大家可以看，1—8月份，我们整体的数据应该说相当地不理想，固定资产投资只有5.3%这是历史新低，社会消费零售总额只有9.3%，也是历史新低。进出口的增速大幅放缓，贸易的顺差同比大幅收窄32%，我们讲的投资、消费、出口三驾马车，应该来讲都是在大幅地放缓。
从整个社会融资可以看到，今年一季度和上半年整体的社会融资大幅下降，今年一季度社会融资总额和去年相比减少了差不多1万亿，和2016年相比减少了1.63万亿，上半年可以看到，社会融资总规模只有1.18万亿，其中银行贷款1.84万亿。大家看这个数字不是觉得很奇怪吗？怎么银行贷款社会融资多这么多，那就是因为其他的融资方式，委托贷款、信托贷款、票据融资，都是大幅减少。
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现在有几个重大的疑问，也是我们今天关心中国经济必须要高度关注的，与我们今天的论坛也有极大地关系，我们的物价，特别是我们的房价能不能稳得住，我们的汇率能不能稳得住，我们的就业能不能稳得住。我想这些根本性的问题都不是那么容易解决的。
所以我今天跟大家分享的内容，我是希望能够提醒我们今天到会的各位嘉宾，在这么一个新的时代，在这么一个新的转折点上，恐怕我们每个人都要重新思考我们投资的方式、做企业的方式，乃至于我们生活的方式，我们确实需要做出重大调整。
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最后一点，我想告诉各位及我们现在分析中国的经济，改革开放四十年，中国经济的体量变得很大，结构也变得非常复杂，现在我们的政策要调整起来，政策要拿捏不是那么简单和容易。7月31号正会议提出来的“六稳”，但是实际操作上怎么稳呢？我们要稳汇率、要稳储备、要稳房价、要稳出口、要稳股市、要稳就业，显然我们现在出口很难稳，我们的股市根本没有稳住。
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这些政策的变化在座的各位都看得很清楚，为什么有这些政策的变化，就是我们要应对经济下行的压力，应对外部环境的变化。
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习近平主席讲现在是百年未有的大变局，就是以美国为首的要打破现在的国际秩序，他已经退出了巴黎气候协定，他已经退出了TPP，美国现在扬言要退出WTO，甚至扬言要退出联合，不跟你们玩了。全球的金融贸易、经济的规则，未来的秩序怎么构件呢？这是外部环境的三大变化。
在这个大的背景之下，今年以来我们在政策上做出了一些调整，我在这里先把这个结论性的告诉各位。我们现在的货币政策应该是一个稳健偏松的态势，虽然我们官方的说法是稳健中性，但是客观来讲我们今年已经四次降准，这是一个稳健偏松的态势。财政政策继续宽松，特别是加大对基础设施的建设力度。我们现在不再地强调去杠杆，我们现在新的提法是稳杠杆。同时我们现在要努力稳定人民币的汇率，避免人民币汇率出现急剧的大幅的贬值。还有人民银行牵头，希望对商业银行要多给中小企业以贷款的支持，能够展期的就要展期。
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如果我们相当的积极性，甚至多数的民营企业家现在都是投资观望，都想把资金转出去，中国经济怎么可能持续增长呢？难道这些问题不值得我们反思吗？这些重要的问题都是在我们今天这个重要的时点上，改革开放四十年我们需要深入思考的。
第二，国外环境有三个大的变化，一个是中美贸易战迅速升级，第二是国际贸易的规则世界格局正在被打破。第三是新兴市场的汇率危机和金融为己有可能继续蔓延。
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我在这里跟大家提一个根本的问题，就这一个问题足以引发我们深层次的思考。过去一百年一直到现在，每当世界有风吹草动，每当世界出现这样那样的危机、出现金融风险，全世界总有相当部分的资金，甚至是大部分的资金都要跑到美国去。而现在，可以毫不夸张地说，至少我们有一部分的中国企业家、中国的富人，总想把自己倒腾出去，这是为什么呢？一个国家真正的强大，一个国家真正的竞争力体现在什么地方，就是体现在全世界最优秀的人、全世界的资金、全世界的财富都愿意到你这儿来，都愿意到你这儿储蓄、到你这儿来投资、到你这儿长期地待着。
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第三个问题是企业家的信心不足。
我们必须要正视这些问题，我们今天可以这么讲，我们有一个非常不好的迹象，就是不愿意正视问题。谈经济方面的文章经常也要被删帖，非常客观理性的文章也要被删掉。为什么企业家信心不足，为什么现在很多企业在观望，如果企业家都是观望，那怎么可能有创新精神呢？
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第二项重大的挑战是金融风险的凸显，这是我们现在中国经济面临最大的危险。上个月我到深圳来，当时深圳的政府工作的朋友告诉我，说是政府已经开会决定要拿钱，想办法来救助那些可能会爆仓的上市公司，这两天正式消息出来了，说深圳市政府准备拿几百亿的资金，来帮助这些面临爆仓的上市公司渡过难关。朋友们，现在的股市跌到2500、2600点，中国的上市公司差不多有一半面临爆仓的风险，这是多么巨大的一个风险。
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我上个月到深圳来，深圳负责一线经济工作的几位局级领导，也非常坦率地谈到，即使是全国经济最健康的深圳也面临巨大地压力。特朗普针对中国输美产品征税的第一批产品500亿里面有超过80亿就在深圳，后面的2千亿也有相当一部分与深圳有关。我们到珠三角去调研，珠三角的企业家和政府的领导人私下非常明确地告诉我们，相当一些地方和行业是负增长。为什么前不久广东省出台了降低企业成本的十条措施，如果经济增长很好都是稳中向好、稳中有进，不需要出台这些措施。所以我们现在改革开放四十年，我们现在处在一个非常重要的关口，我们怎么办？
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第一项就是经济下行的压力持续加大。官方的数据总是说“稳中向好”、“稳中向优”、“稳中有进”，我并不同意这个判断。经济下行的压力应该来讲现在是一个共识，前两天在国际货币基金组织和世界银行的年会上，中国银行行长易纲先生非常明确地谈到，中美贸易的摩擦、中美贸易战对中国经济的影响是多方面的，非常地复杂，其中重要的已经开始形成经济下行的压力。我下面会有一些数据给大家看。
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关于中国的经济，7月31号政治局会议对于形势的判断有这么一句话意味深长，非常重要的一句话，说当前经济运行稳中有变，面临一些新问题、新挑战，外部环境发生明显变化，最高决策层说的“稳中有变”的“变”在哪里？我首先从四个方面把我今天要跟大家分享的结论告诉各位，我也希望各位可以一起来思考。
第一，从国内经济我们现在有三个可以讲得是非常严俊的挑战。
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我简要地跟大家在这个大背景之下谈谈两个层面的内容，一个内容是我们如何来看待当前中国的经济形势。第二，如何来看待中美贸易摩擦或者是中美的贸易战，这两个问题对于我们今天都有最高的重要性。
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所以我想我这个开篇是希望邀请我们今天在座的嘉宾，我们深入地思考，未来的中国经济该怎么办。今天大家很多的担心、很多的忧虑、很多的焦虑，甚至听说我们现在民营企业家有一些恐慌。怎么解决这个问题。
我想答案就在深圳，深圳的密切就是企业家精神，就是创新。怎么才能够弘扬，怎么才能够激发企业家精神呢？我们的改革到底该怎么改呢？前不久我看到微信群里面发了一篇文章，这一篇文章是借用深圳前十位书记厉有为先生的名义写的，听说也是多年以前写的。我非常仔细地拜读了这篇文章，拜读了几遍。不管这篇文章是不是厉有为先生写的，也不管是什么时候写的。我认为这篇文章忧国忧民、老臣优国、赤胆忠心，讲了中国必须要系统地深入地进行政治体制的改革，政府体制的改革，必须要建立真正的法治社会，这些重大的发展问题就摆在我们每个人面前要进行思考。
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刚才也提到中兴通讯那家公司，我前不久在苏州工业园区参加一个会议，中国工程院和科学院的两院院士提出一个非常有趣的问题，他说中兴通讯被美国制裁，但是你们知不知道，中兴这一家公司有数千项专利。那很奇怪了，有数千项专利的一家公司被美国一制裁马上面临熄火的危险，这是为什么呢？我想今天在座的都是深圳的朋友，大家去思考一下这个问题。这位院士的答案是说，专利和专利是不一样的，你的数千个准里可能比不上别人的一个专利。
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只有一个华为是真正的跨国企业，他靠的是什么？他靠的不是炒房地产，它的靠的不是炒股票，不是炒期货，不是玩金融。他靠的是几十年始终如一对前沿科技的不懈地追求。我想这是最值得我们学习的。
改革开放四十年，我非常赞同赵磊教授刚才提到的，中国经济解决了量的问题，我们解决了工业化的问题，我们初步地完成了工业化和现代化。但是我们离一个真正的科技强国、离一个真正的富裕发达的国家还有非常远的距离。
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我前不久在论坛讲，中国有跨国公司吗？中国严格意义上只有一家跨国公司就是华为，刚刚提到我们进入世界500强的一百多个企业，很遗憾地是这里面绝大多数的企业都是国有企业，而很多都是通过国有资产的强制性的组合构成的所谓的500强。他们在科技、在品牌没有多少的国际竞争力。我们中国的银行现在全球十家银行，大约有五家、六家是中国的银行，但是中国今天有一家跨国的银行吗？一家都没有。
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为什么深圳最能够展现企业家精神，刚才赵磊教授提到深圳很多的企业品牌，最近华为曝出非让令国人高兴的消息，华人的智能芯片他已经超过英伟达、超过谷歌的智能芯片。在我刚到深圳工作的时候，七为是一家名不见经传的小企业，当时我在银行工作，当时市政府有一个名单希望我们协调对这些企业进行支持。当时在四十几个企业名单里面有一家华为，当时在那些企业里面华为并没有排列前矛。今天各位朋友想一想，刚才赵磊教授提到，全世界一百个最著名的品牌进入100强的中国品牌就有一家叫做华为。
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今天在座的朋友还有很多其他的朋友，对中国经济下一步怎么走，对中国经济的未来怎么看，怎么应对中美贸易的摩擦，怎么应对中美贸易战，很多朋友有焦虑，很多朋友有担心、有困惑。其实在我看来，这种担心、这种困惑、这种焦虑的破解之道就在我们深圳。面向未来，无论是面向未来是四十年还是五十年还是百年，中国如何成为一个真正的强国，如何成为一个真正的富国，如何能够真正地引领世界，我想最核心的也是我今天提出来，我们在座所有的嘉宾大家一起思考的问题。那就是我们如何来深化改革，如何来进行真正的、彻底地改革，通过改革来激发创新和企业家精神。
深圳新浪房产 04-26 11:52

四十年的时间，从一个2万多人的小渔村变成了一个千万级、两千万级的世界性的大都市，更重要的是，深圳现在是中国乃至世界最具创新活力的地区和城市之一。我想这是一个惊人的奇迹，一个世界的奇迹。
我们站在今天这个时点上总结四十年的改革开放伟大历史征程的经验，我想最重要的经验就是在深圳。今天这个物业论坛“创新”，深圳的经验我想用这两个字完全可以概括：创新。创新和企业的精神是深圳四十年能够迅速崛起为中国乃至世界最富活力的地区、最富活力的经济体，最核心、最根本的原因。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【向松祚】各位领导、各位嘉宾、各位朋友下午好，非常欢迎大家来参加我们这个非常重要的论坛。每次来到深圳我是又高兴又激动，为什么呢？因为我二十多年以前博士毕业以后的第一份工作就是在深圳的蔡屋围人民银行，所以我对深圳有非常深厚的感情。
当然更重要的是，我们今天这个论坛是在一个非常重要的时间点召开，今年是中国改革开放四十年，据我所知，中央将会举行重要的纪念活动，纪念改革开放四十年。什么地方最能够彰显中国改革开放四十年的伟大成就呢？我想毫无疑问就是我们所在的深圳。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【主持人：余绍元】今天我们同时有幸请到了著名经济学家，中国农业银行前首席经济学家向松祚先生。让我们用热烈地掌声有请向松祚先生发表主题演讲。
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【主持人：余绍元】非常感谢赵磊教授给我们来了一堂文化大餐，重点项目物业同行阐述了文化对企业品牌和企业战略巨大地驱动力。我印象特别深的有几句话“文化经济化，经济文化化”，这个需要花一定时间去理解的。我也特别认同短期的企业靠产品和技术，而做百年老店一定要靠的是文化。当然优秀的企业除了文化，还要有产业化，才会有品牌化。产业化、品牌化、国际化，也是相辅相成的。
深圳新浪房产 04-26 11:52

最后送大家一句话，在任何行业来看，我个人有一个感受，成功的企业基本都是逼出来的，绝无例外。另外就是熬出来的，时间就是金钱。你看这些企业（PPT）都是哪年注册的，双立人是1731年，大众1937年，奥迪1909年，宝马1916年，奔驰1886年，奔驰的广告语很有意思，他说“我们从来不去创造历史，我们从1886年就开始改写历史。”所以时间就是金钱。
一个行业或一个企业的崛起，绝不仅仅是一个众人皆知的“经济事件”，他更应该成为一个“耐人寻味”和“细细品味”的文化事件。
时间到了，个人观点，大家批评指正，希望在座各位打造经典。谢谢大家！
深圳新浪房产 04-26 11:52

大家想想，这一个事情、这一个人，会不会提升消费者对这个企业的忠诚？同样企业竞争我选这个企业，因为这个企业有企业的价值。
我们讲企业文化，企业文化一定要讲忠诚的，你是忠诚于领导，我提拔你的时候你忠诚于我，还是要忠诚于你所在的岗位和职位？所以从现代企业来说企业文化，不是你忠诚于我，是忠诚于你岗位和职位，但是你忠诚于岗位和职位就是忠诚于企业。同样的企业竞争的时候，消费者我估计会义无反顾地选择你。
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而这个高管是一个澳大利亚人女性，给他工作了好多年了，她一说辞职他也吓一跳，问为什么要走。一问，说同一个地块、地区都是房地产公司卖房子。这个高管说为什么我们卖的价格比其他企业卖的价格贵？他说服不了自己，所以要跟老总辞职。
中国的企业是这样，一般的员工找老总要请缨的别人卖得便宜我卖得贵，你要奖励我。而澳大利亚这个人说，我们卖得比别人贵，我找不到原因，不能说服我，我要离职。这个董事长带着这个高管来到这个区域，就查原因。查完以后发现原因其实很简单，原来那个地区的土壤底下有重金属的污染，其他的企业卖的土地是清理之后的土地，而这个企业卖的土地是没有问题，价格比其他的企业贵。找到这个原因，这个高管才没有走。
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什么是价值，我有一个感受，很多中国的行业不把自己所从事的职业看作是专业，所以很多的行业大进大出，留下的人很少，因为他不把这个行业看作是专业。从物业行业首先得把我们的行业看作是专业，我们得留下来，剩下的是“圣人”，你提供的不是产品，而是放大了的精品。
我跟大家讲一个我在国外澳大利亚遇到的例子，2016年当时我到澳大利亚去调研，有一个华侨原来做金融，现在在澳大利亚做地产，也做物业管理，在墨尔本做得很大。有一天他跟我讲，在澳大利亚是这样的，下面的高管要辞职提前不跟你打招呼，直接到你办公室把辞职信放在上面就可以走了，不像我们要提前告知。
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下面也有三句话与大家共勉：企业软实力的核心是文化，而文化的核心是价值。如果没有价值共振，企业文化的展现如同“花拳绣腿”，做了场活动，社区让大家看了场电影，如果不价值共振，文化展现就是花拳绣腿。而价值共振的衡量指标，就是激发别人分享中国企业的冲动。
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怎么区分老板和企业家呢？有两个脉络，一个是商脉，一个是文脉。老板只要找到商脉，能够大同商脉就是好老板，能够钱生钱不亏本就是好老板。但是企业家首先得找到文脉，用文脉的力量去持续地激活商脉。一个只找到了商脉，而另外一个是文脉、商脉同时激活。所以前者是老板，后者是企业家。
过去五年我们一直在讲“工匠精神”，有工匠精神绝不意味着有企业家精神，但是有企业家精神必然有工匠精神。
未来有一个方向，我们要把握住第三利润源，从第一利润源能源资源，到第二利润源交通工具，最后进入到第三利润源，劳动力红利时代已经过去了，要从劳动力红利走向人才红利。
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一个县支柱产业是纺织运动加食品，第二是品牌化，他全部是品牌化，但是他少一个关键词是“国际化”，没有国际化他的品牌加值不高，企业数量很多，但是大多数的企业挤在门槛处。流水线很多，工人很多，劳动力密集，但是附加值不到。你不是运动界的阿迪和耐克，依然是“汗水经济”拉动为主。我们说企业品牌、企业文化，一个基本的判断是，国际化可以助推品牌。
我们对前面的内容也做一个总结，我对第一个阶段我提的问题自问自答。创新需不需要驱动，谁能驱动创新？去年10月8号在北京举行中共十九大，9月25号的时候中央出台一个文件，这个文件出得很急，也是1949年建国至今，中国第一次以这个内容为主题出台文件。文件的名字是41个字：《中共中央国务院关于优化企业家健康成长环境，弘扬优秀企业家精神，更好发挥企业家作用的意见》核心词五个字“企业家精神”。今天我们讲的创新大会谁能够驱动创新？企业家精神。中国从来不缺老板，我是山西人一回山西基本上都是老板的名片，特点是富而不贵，大而未强。所以不缺老板，缺的是企业家精神。老板跟企业家精神有什么区别，老板对创新你怎么强调他的自我驱动。而企业家对创新是一种自我要求和自我驱动，企业家对文化、对品牌，也是一种自我要求和自我驱动。
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给大家看一个调研报告（PPT），2015年11月，我当时到日本去调研，回来以后也给中央报了份内参。内参的结论是，有的时候是城市在成就企业，但更多的时候应该是企业来成就城市。深圳就是这样的一个城市，政府在助推企业，企业又在成就城市。物业公司第一家诞生在深圳也不是一个偶然。
我们看日本，知名的城市没有几个，但是城市后面站的都是什么企业？东京是三菱电子、三菱汽车、索尼、本田、富士通、东芝、佳能、尼康。名古屋三菱重工、丰田，大阪松下、住友、横滨英菲尼迪、精度是京瓷、夏普，广岛是马自达、优衣库，神户是SK—2，川崎重工总部在东京，工厂在神户。
中国深圳是其中一个这样的城市，深圳是华为、中兴、华大基因、招商银行、顺丰、腾讯、比亚迪、华讯、包括万科、彩生活等等这些都是中国的企业，品牌化国际化。青岛可以上榜海尔、海信、澳柯玛、双星等等，品牌化国际化（PPT）。
第三个城市是晋江，福建泉州下面的一个县。我们看一下他的企业，晋江安踏、贵人鸟、九牧王……等等（PPT）。
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过去五年我一直研究“一带一路”的企业，我个人有一个感受，今天中国企业同时面临三“化”的问题，一个是产业化，一个是品牌化，一个是国际化。而品牌化不强的原因是什么，就是大多数中国企业不出海，没有国际化就无法倒推品牌化，国际化会助推品牌化。所以这里面王总很熟，诚信行这个企业，国际化其实是在助推品牌化，这也是一个风向。
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这里面我送大家四句话，怎么看待文化和经济的关系。文化是行走的经济，文化这个企业一旦产生别人分享你的冲动就会创造价值。而经济是可持续的美好，美好是认真展现的态度，态度是由内而外的文化。
中央讲，文化自信出现时间最晚，但是总书记说，文化是更基础、更广泛、更深厚的自信。所以我们说物业管理每一个从业人员，我们要从在座各位的眼睛中看到的是，大家对文化的坚定和灵动，文化会创造利润，文化要激发别人分享你的冲动。文化要有筋骨、有道德、有温暖，还要有情怀。
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讲完以后让我们提问题，我第一个举手，我说你都把美丽的鱼捞走了，是不是放弃这个景点，门票收入减少是不是在所不惜？这个董事长回答，这个事情不胫而走，之后出现人们口口相传，有人专门来到班芙国家公园，指名道姓别的不看，我就是冲着这一池水一种鱼来的。这算不算企业的文化、企业的价值、企业的品牌？我在中央党校给省部班讲课，有一次到一个地方碰到一个老学院副部长地好多年没有见了，他见到我开玩笑，他说赵老师你讲的课我都忘了，我当时挺难过了你忘了还好意思说。他后来加了一句话，你是不是就是讲“一池水一种鱼”的老师，那六个字我还记得。前面讲企业的文化核心是什么？要激发别人分享你的冲动。他会提升他的企业品牌和企业价值。
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结束了就一页纸。我看到这一页纸，我说这个企业有高人，他用一页纸把企业的三个事情讲透了，北美第二大公园班芙，丑鱼得到了保护和生存下来了，全世界的企业这么多，但是要讲到生物的多样性，你必须要想到班芙国家公园的思想，促进了人们对核心概念的理解和进步。
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这一段中国企业的社会包括会停留在第一段，我们讲三个要点，第一是出于善意，第二是自己花钱，第三是做了好事。哪知道人与人交往中的善意有时候是很脆弱的，不是出于对你好就会有好的效果。尊重规律比讲善意还要重要。第二段有人发现，池中的丑鱼大面积死亡，就请专家调研。知道结果了，新来的鱼美丽活泼好动，丑鱼唱起没有天地性情比较平和温顺，看到食物以后丑鱼慢慢往上游，而新来的鱼早就一口上去把食吃掉了。不具竞争优势，大量的丑鱼撕掉了。
这与我们中国是不是发生大量这样的事情，有客想的美丽的鱼替代了丑鱼救算了，经过内部的讨论、交流和辩论，最终的结论是，这个企业最终决定把新放入的美丽的鱼全部捞走，恢复了之前的“一池水，一种鱼”。最后一段说，这个企业这一年折腾了一年，出于善意买鱼、放鱼、捞鱼，但是最终提升了企业员工和当地民众对于生物多样性的认识。国内也讲生物的多样性，但是很多人望文生义，认为是越多越好，我来了以后这种事情种类越多越好。而这个结论是生物多样性未必是越多越好，而是我们要尊重自然界的本真状态。美丽的鱼离开这个池子照样活泼好动，但是丑鱼离开这个池子全世界就找不到它了。
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我打开一看第一页，班芙国家公园这一年最深刻的体会和感受是“一池水、一种鱼”的股市，中国企业一说社会责任大家会想到三点，比如抗震就在，比如公益事业或者是技术更新。而加拿大是“一池水一种鱼”，第一段班芙国家公园有一个火山坑，时间一长形成一池水，里面慢慢长成一种本地的鱼，不漂亮，丑鱼。随着有客越来越多，这个企业出于善意，自己花钱往池中注入一些美丽的观赏鱼类，价格还很昂贵。用意是很好的，让有客不虚此行赏心悦目。
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我给大家举一个企业文化的案例，2006年我当时到加拿大去调研，北美有一个国家公园叫班芙国家公园，去了以后看他的生态保护看了以后很震撼，但是看久了以后审美疲劳了，看到的都是青山绿水但是没有人文，这个国家很年轻，加拿大1867年建国，没有历史传承、没有名胜古迹，没有人文。就在你视觉疲劳的时候，这个企业主动把我们中方专家叫到一个会议室座谈，在座谈之前每个人桌子上给我们放了一本企业社会责任报告，就是我们今天物业行业也应该要考虑要不要出社会责任报告，什么是我们的社会责任报告。
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比地质圈高一层次的是生物圈，这个里面处理的不是面积、不是维度不是规模了，你要处理复杂微妙的关系，在生物圈主要是处理关系，比如人与人的关系，人与自然的关系。
比生物圈还高一层次的是思想圈，能不能在无形的领域发力，比如在教育、媒体、艺术、文化、标准、规范、价值、心情、信仰、追求，这都是无形的但是是最持久的。
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2011年，美国《世界日报》当时有一篇文章《中资企业要关注全球化形象》，他大量研究了中国企业，最后的结论是，中国企业值此转型期，如何从量的优势扩度到质的优势。简单说，如何从偏重靓丽的销售数据转变为消费者对企业的长期认同与忠诚，这是中国企业目前需要思考的问题。
给大家也看一个表（PPT），企业的实力有哪些来源。一个企业的实力至少有三个来源：
第一是地质圈，看企业的规模、面积总部是在深圳还是在上海。
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2006年国资委频繁下文要求中央企业要打造软实力，一时间146家中央企业84%的企业确立了企业精神、确立了核心价值和经营管理理念，78%的企业建立了理念识别系统，行为识别系统、视觉识别系统。但是不瞒大家说，我也是中央企业青年委员，从06年到现在12年了，很多企业有文化，但是很多文化和理念是挂在墙上、写在纸上记不在心里。
而对企业发展来说，至关重要的是，我送大家一句话“五年的企业靠产品，十年的企业靠技术，百年的企业靠文化。”所以我们讲世界一流的企业做大做强基业常青，靠什么基业常青，靠企业文化、企业理念和企业愿景。今天实际上我们的物业行业可以梳理，找一些旗舰企业，把他的企业文化、企业理念和企业价值识别好，激发社会分享中国物业管理企业的冲动，让这些旗舰企业的力量带动行业的发展。中央企业早在12年前就开始做这些事了，效果有好的也有很多在后面，还需要继续跟进。
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不瞒大家说，微观的变化是，原来我买牙膏就喜欢买10块钱左右的，听了王书记这句话，回到家里我跟我爱人讲，我说我建议以后你再买牙膏就买云南白药的。所以现在每天早晨我刷牙的时候，我一边在刷牙，一般想的是那句话，他以做要的态度去做牙膏。
企业文化的核心是什么，我这里做一个小结。每一家企业都有企业文化，诚信行、彩生活、万科、绿城都有企业文化，每一家企业都有企业文化，但是企业文化的关键是要激发一种别人分享你的冲动。我跟那个企业接触过一回，我离开你的时候，我带着一种分享你的冲动走。这就是从物质、文化到了美好生活。
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中国企业的策略什么，洋人做高端品牌的时候，中国企业自动避让，我们做20块钱以下或者扎堆做10块钱左右的，所以大多数的中国企业都挤在门槛处。今天很多的企业都挤在门槛处，特点就是你做的事情别人都能做。所以中国企业只能相互杀价、相互诋毁，这个路越走越窄。
云南白药一上市20块钱一支，我跟这位姓王的女书记请教，你怎么敢卖那么贵20块钱一支，而且还不生产低价的。书记说了一句话，云南白药人的信心来自于我们以做药的态度来去做牙膏。当大多数的企业都在考虑降成本裁员的时候，由于降成本是品质不保，而云南白药是坚守以做药的态度做牙膏。这句话展现了企业对品质、对品牌有原则、有立场、有价值观。我时消费的产品要读出你的文化理念和价值观来。
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中间穿白衬衣的是我我（PPT），当时作为主持人采访十位的企业家，企业家都讲得不错，但是讲完以后留下深刻印象的不多。当天晚上回北京坐飞机，旁边的是女企业家，她是云南白药的书记，央视是这么要求的，是作为上榜企业，你必须要在黄金时间主推一种产品。云南白药在中国是家喻户晓，这次云南白药推的是一个“云南白药牙膏”，大家可能用过这个牙膏，第一感觉是他单价太贵，20块钱一支，40、60、80块钱一支。过去20块钱以上一支就是高端品牌，中国企业基本上不碰，这个领域都留给了洋人。美国的高露洁和佳洁士，日本的狮王。
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给大家看一个榜单（PPT），中央电视台去年做了一个“国家品牌计划”，这是去年第一批的上榜企业（PPT），你会发现有工程企业、有制造企业，也有服务业的企业，也有很多的房地产的企业。去年7月份这个品牌计划论坛把这些企业的高管、总裁、副总裁全部叫到黑龙江牡丹江做“国家品牌计划论坛”，让企业家对话。
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所以企业文化在企业内部，无论你的员工是100人还是10000人，这个内部的通心指的是每一个企业的员工对于企业邮没有归属和依赖，“我不愿意离开这个企业”，这是内部的通心。外部的通心是指的社会和行业，对这个企业邮没有欣赏与认同，我对你有欣赏与认同，所以内部的归属和依赖，外部的欣赏与认同，这就是通心工程。
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文化的创新是什么？文化的核心就是通心工程，企业文化是在做通心的，最难的不是通路、通电和通水，最难的是通心。这个通心工程怎么表现：
1.你是一个重要的企业，但是不是一个受尊重的企业。我们知道物业管理肯定是重要的行业，但物业管理这个行业是不是能够受尊重，这就是企业文化解决的问题了。你肯定是重要的，但是不是受。
2.我们过去40年取得了很多令人振奋的举世瞩目的经济成就，但是飞速发展的经济成就，是不能够转化成解决实际问题的能力？
3.如何赢得民心、人心。
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第二个问题是企业文化与企业品牌的问题，这里面有三句话是我个人的感受：今天大的风口叫经济文化化、文化经济化、经济文化一体化的趋势越来越鲜明。第二个特点是，消费者不仅在消费产品，消费你的服务，也在品味企业的文化和价值观。而每一个企业的文化是要求有差异的，要求有错位竞争优势的，所以在主要矛盾中央讲，人们对物质文化的需要，转变为对美好生活的需要。所以什么叫“美好生活”，你在提供产品、你在提供服务，你也在提供文化、理念和价值观。第三句话，未来企业发展的方向是什么，从功能定位要走向人文定位。最开始企业提供的都是功能，保安是功能，停车位是功能。如何从功能走到人文？
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第四个答案是体制机制，体制机制的属性是有一定的滞后性的，当你把体制机制看作是创新的员都的时候，你会发现一个问题，很多人潜台词是说我得等体制机制变，我才能去做创新。这个思路恰恰变成了不创新很难作为的托词和借口。
所以以上四个答案都不准，大家继续思考，谁能驱动创新？
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首先说人才，人才和创新是一个事物的两种表现，也是一个事物的两种表述，没有人才绝不会有创新，人才和创新相当于同义词替换，不能用同义词替换的方式找出路，换个词不行。
第二是企业，始终有企业，企业的数量一直是海量的，这个答案也不对，因为始终都存在。
第三是市场客户需求，这是一直存在没有变过的。
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我的问题大家一块来思考，叫创新是驱动力，创新需不需要驱动，谁能驱动创新？大家认为谁能够驱动创新？最近一直在调研和讲课地到广州、浙江、江苏讲课，一问这个问题，来自广东、江苏、浙江的企业脑子里马上蹦出一个词“市场、客户、需求”，我是山西人，也到东北、西北去讲课，给北方的企业讲课，同一个问题在座的企业家脑子里可能马上蹦出一个词是“体制、机制、政府、政策”。大家发现一个微妙的问题，同一个答案大家南北的差异很大。
下面有四个答案，这是高频次的，大家认为这四个答案你认为哪个比较到位。很多人说能不能都选？（PPT）我的答案，认为四个答案都不准。
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中美贸易战特朗普打中国的钢铁，我们过剩生产，出口受限。我们是典型的拉动为主，所以今天的中国经济要找到驱动力。谁是驱动力呢？答案是创新驱动。当今天所有的中国企业都意识到创新的重要性的时候，你会发现还有落差，在实践中很多的行业、很多的企业创新实践很快，而且还很稳健，但大多数的企业停滞不前没有进展。
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四十年前邓小平做出改革开放战略的时候，深圳、珠海、厦门都建了特区，目的当时一个大的背景就是吸引外资。需要美国的企业来投资，需要日本的企业来投资，需要台湾、香港的企业来投资。投资、消费、出口，我们现在细细地分析一下，这三驾马车能不能把动力分成拉动力和驱动力。服务业行业有没有拉动力有没有驱动力，三驾马车是拉动为主还是驱动为主？答案可能是拉动为主。一个是汗水经济，一个是拉动为主。发达国家愿不愿意来投中国，很大程度发达国家说了算。
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今天会议的主题是“创新”为主，这里面六项工作的重点实现高质量的发展没有创新是不行的，我想跟大家一块互动思考一个问题。其实在过去四十年，中国人一直在找动力，今天也在找动力，找物业行业的动力。动力在过去四十年中国人脑子里耳熟能详一个概念就是中国经济有三驾马车，投资、消费、出口。
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你看总书记在过去五年一直在讲，说中国经济总量跃居世界第二，但是大而未强，臃肿、虚胖、体弱的问题相当突出。所以这六个字是中国企业目前的状况，是“臃肿、虚胖、体弱”。怎么解决“强起来”的问题，按照去年十九大报告的要求，三条的三部分的第五部分专门讲经济建设，实现强起来七个字“建设现代化经济体系”，里面谈到的六项工作重点。第一是供给侧结构性改革，第二是创新型国家建设。
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另外一个特点，有企业，不一定有产品，有产品不一定有品牌，有品牌不一定有品牌价值。去年参加我们这个会的时候当时听了一个数据，说中国物业管理企业有11万到12万家，这么一个海量的数字说明企业非常多，但是企业背后有没有品牌，品牌背后有没有品牌价值，这是我们在座的各位一定要思考的问题。当你有品牌、有品牌价值的时候，你就会有相对较高的附加值。
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今天我们讲怎么对中国经济过去40年做判断，我个人有一个不成熟的观点，就是中国经济在过去40年实现了富起来，很大程度上还是汗水经济。一个是西方人很多不做的中国人还在做，中国人有劳动力红利，而且中国人勤奋吃苦耐劳，但是汗水经济决定了我们的附加值不高。很多的物业管理企业就有感觉，中国的工程企业一样，劳动力密集，但是劳动力成本越来越高。
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我们看一下结构，在2017年的时候115家中国企业当中，民营企业只有20家，民营企业的生力军不够。同时你会发现500强企业上榜很难但是掉榜很快，有些企业去年上榜但是今年就掉榜了，就是中国回到的定位是“大而不强”，规模很大，但是质量还需要进一步提升。
另外一个榜单是作为国人看得很少，这个榜单跟今天下午交流的主题有关系。如果500强企业看的是硬实力，品牌价值100强看的是软实力，就是企业文化、企业品牌、企业品牌价值。今年《福布斯》杂志公布了品牌价值100强排行榜，美国苹果排在第1，中国只有一家企业上榜就是华为，这个企业在深圳。120家企业能够进入500强，但是只有1家中国企业能够进入品牌价值100强。大家再看一下（PPT），其实前面的企业大家都耳熟能详，排在前面的像苹果、微软、脸书、亚马逊，很多时候是服务类型的企业，很多是平台性的企业。
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虽然日本企业的数量比美国少，美国151家，但是日本企业的总收入超过了美国，日本企业的质量很高。大家记得在去年的十九大报告中中央提了一个要求，中国经济如何从高速度增长到高质量发展。另外一个时间节点，什么时候中国企业首次百，2015年中国企业首次破百。按照常理去推，一家企业花了40年，100家企业至少得花半个世纪或者是一百年，中国只用了20年，2015年中国企业达到106家，冲刺之后每年以5家递增，2016年110家，17年115家，今年7月最新的榜单中国企业120家。所以从2015年开始，世界上所有的企业只有中国和美国能够做到超过100家企业进入世界500强。
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下面我们看个数据（PPT），在1954年的时候，美国的《财富》杂志第一次对世界500强作了一个排行，这在过去这些年中我个人非常感兴趣去研究世界500强企业。什么叫“话语权”？美国的一本杂志在1954年做了一个排行，从此之后世界上所有国家的企业基本上都开始对标，但是在1954年内地没有一家企业上榜，所以什么时候出现了第一家企业上榜，直到1989年，中国银行首次入榜，这个时间来得很晚，1949年到89年才出现第一家。
到1995年的时候，中国内地也只有3家企业上榜，中国银行，中化集团，中粮集团，大家一看企业属性是央企，而且大多数都是规模很大的央企。1995年我们只有三家企业，当一作这个PPT的时候我反问自己，中国的近邻日本面积只有38万平方公里，他的500强企业什么时候达到了历史最高峰？同样是在1995年，日本的企业149家达到了历史的最高峰。这一年有什么特点呢？日本也是《财富》杂志将工业企业和服务企业两个榜单合而为一，这是一个经济发展的方向和潮流，制造类企业和服务类的企业开始二者并流了。所以在1995年日本达到了149家。
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这个“强起来”，也有一个历史的脉络，前面会长讲今年是改革开放四十周年，我们经过了三个阶段，一个是“站起来”、“富起来”到“强起来”。有人会问，是不是中国社会今天已经强起来了？答案是中国大而未强，所以要努力实现强起来。
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【赵磊】尊敬的沈会长，还有向主席，还有各位嘉宾。下面的时间有一个交流，我的题目是《企业文化与企业品牌战略》。
下午交流两个方面的内容，第一个是企业文化与企业品牌战略，为什么在这个时候提出，因为在去年的十九大报告中，中央对今天中国社会的发展做了一个清晰地概括，就是我们进入了新时代。新时代就是要实现强起来，没有好的企业是不可能实现强起来的。所以经常有这么一句话，叫“政府是主导，企业是主体。”就企业来说还有一句话，叫“国有企业是主力军，民营企业是生力军”。所以在物业管理行业也有主力军、也有生力军。
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【余绍元】听到王局长对深圳的物业管理情况如数家珍地介绍，作为行业的从业者，我们还是非常地感慨。正如王局长刚刚说道的，深圳的物业管理作为中国物业管理的发源地，37年以来一直屹立在中国物业管理的桥头堡，这跟改革开放的大潮分不开，跟全国物业同行的支持分不开。我想也跟我们行业政府主管部门的帮助支持分不开。谢谢大家！
接下来我们进入主题演讲的环节，今天邀请到的一位重量级的嘉宾，他是中共中央党校国际战略研究院教授赵磊，赵磊教授是中央党校省部班、中青班、厅局班和清华大学总裁班、北京大学总裁班、国资委党校、文化部党校、商务部党校的主讲教授，请大家以热烈的掌声有请赵磊教授做主题演讲，掌声有请！
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希望全国各地的同行通过此次的博览会，与深圳物业服务企业建立更加密切地合作交流，实现互利共盈共同发展，最后祝第二届国际物业管理产业博览会取得圆满成功，祝各位来宾、各位朋友，身体健康、事业兴旺，吉祥如意，谢谢大家！
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第二届国际物业管理产业博览会在深圳举办，聚焦物业管理服务创新发展，为我们搭建了一个重要的学习和交流的平台，经过三年的发展，我们物业行业的博览会已经成长为全国物业服务行业改革发展、科技创新、文化交流的重要平台，对增强行业影响力，加强全国物业服务企业的交流，推广物业服务新技术，推动行业向高质量发展发挥着越来越重要的作用。深圳市住房和建设局愿意与中国物业管理协会密切配合，办好博览会，进一步推动我国物业行业的繁荣与创新，引领物业服务行业实现更好、更快发展。
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物业服务企业能够在深圳取得这么大的发展，与改革开放的大环境分不开，与多年来社会人的支持分不开，作为行业的主管部门我们要系统总结行业的发展经验，分析面临的困难和问题，谋划好今后行业的发展方向。物业行业既管理小区公有的设施设备，又服务小区全体业主，面对的问题既是行业问题又是基层治理的问题。让我们我们不忘初心，劳记使命，始终以人民为中心，坚持互联网+技术创新，进一步增强信息公开力度，诚信经营，赢得广大业主的信任，同时坚持市场化方向，让优质优价的物业服务能够占领更多的市场。提高业主满意度，发挥行业服务的量大点多面广的优势，为营造共建共治共享的社会治理格局，做出我们行业应有的贡献。
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二是行业的营业收入和主营业务大幅增长，主营业务收入已经突破650亿元，企业围绕专业优势和业主需求，积极探索多种延伸服务，如万科、中海、长城、彩生活、招商等一批品牌企业，凭借其优质服务能力，积极利用互联网+等创新手段延伸服务链条，在为业主提供优质增值服务的同时，也为企业带来良好的声誉。
三是与资本融合进一步加深，涌现了第一家上市物业企业彩生活，这几年先后有多家公司陆续登录资本市场。
四是行业的集中度进一步提升，企业间的兼并充足等持续进行，优胜劣汰体制正在形成，行业呈现出良好的发展态势。
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努力奋斗才能成就梦想，历经37年发展的深圳，物业管理服务行业在追梦之路上把握时代的脉动，正向高质量发展的目标奋力前进。深圳始终牢牢把握经济发展的新态势，不断发扬物业管理服务的基础优势，注重科学进步与自主创新，逐步形成了以高品质物业服务为基础、以高新技术为动力的物业服务产业的新格局。
近年来深圳市物业管理服务行业稳步发展：
一是物业服务的规模进一步扩大，众多品牌企业走出深圳，开拓外地市场。在物管项目数量和在管物业总建筑面积方面，保持稳定增长。
深圳新浪房产 04-26 11:52

物业也成长了37年，在深圳诞生、壮大发展到如此大规模的行业，并走出深圳走向全国，取得了令人瞩目的成就，这其中有政府的积极引导，也有企业和业主和社会各界的热心主持。站在改革开放40周年的历史节点上，回顾深圳物业管理发展的每一步，是无数物业人在这座城市努力奋斗、改革创新、不断成就梦想的结果。
深圳新浪房产 04-26 11:52

【王曙彩】尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
今天我们相聚在改革创新的热土深圳，共同迎来了第二届国际物业管理产业博览会的隆重举办，在此，我谨代表深圳市住房和建设局，向本次盛会的举办表示衷心的祝贺，向各位嘉宾表示热烈地欢迎和诚挚的谢意！
本届博览会是在改革开放40周年的实践节点上举办的一次盛会，深圳是盖房的前沿城市，也物业管理行业的诞生摇篮。1980年，深圳经济特区成立，38年间，从一座默默无闻的小渔村迅速崛起成为一座国际化、现代化的创新之城。深圳的地区生态从1979年1.97亿，2017年的2.24万亿，增长了2.12万倍，在世界成长史上堪称契机。
深圳新浪房产 04-26 11:52

天下物业是一家，有朋友来自远方，不亦乐乎！出席今天会议的还有来自全国各省、市、自治区的行业主管领导、地方协会负责人和企业代表共1800余人。对你们给予的大力支持，表示衷心的感谢和诚挚的谢意！
从1978年到2018年,历史的车轮跨越了整整四十周年，而深圳作为我国改革开放的第一个经济特区，也是我国物业管理行业的发源地，创造了无数的奇迹。接下来我们以热烈的掌声有请深圳住房和建设局王曙彩副局长致辞。
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中国物业管理协会会长沈建忠先生
广东省住房和城乡建设厅副巡视员魏振发
深圳住房和建设局副局长王曙彩
北京市住房和城乡建设委员会委员赵成
广东省住房和城乡建设厅、市场监管处处长陈必暖、于首置、
中共中央党校国际战略研究院教授赵磊
著名经济学家、中国农业银行前首席经济学家向松祚
国家开放大学副校长林宇
中国物业管理协会副会长兼秘书长王鹏
易居中国联合创始人、中国社区扶贫联盟联席主席朱旭东
易居企业集团执行董事兼首席执行官丁祖昱
中国物业管理协会的副会长、副秘书长，下面我按姓氏笔画顺序介绍完毕后，一起鼓掌欢迎他们的到会，他们是：
副会长：
石正林、朱保全、刘德明、吴建社、、、李风、李书剑、李健辉、杨民召、周星、周心怡、林常青、姚敏、宫雅玲、赵金旭、闻涛、倪平、徐青山、聂孝崙、曹阳、胡在新、李春俐
副秘书长：陈健容、时树红、谢炜、艾白露、王研博、余绍元、马海军
（掌声欢迎）
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今天，我们共聚在此，迎来了由中国物业管理协会主办，深圳市住房和建设局、广东省物业管理行业协会、深圳市物业管理行业协会协办的第四届中国物业管理创新发展论坛。论坛以“新时代新使命新作为”为主题，主论坛和19场分论坛汇聚国内外重量级嘉宾，分享各自独到观点和经验，畅谈行业发展趋势，搭建起了交流的平台。首先，请允许我介绍出席论坛的各位领导和嘉宾。他们是：
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【主持人：余绍元】尊敬的中国物业管理协会沈建忠会长，各位领导、各位代表、新闻媒体的朋友们，大家下午好！
2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。金秋十月,鹏城温暖如春、秋意浓浓！走过了37年快速发展的物业管理行业，硕果累累，前景广阔！
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各位代表，值此，理事会审议程序顺利完成，如果各位理事对于具体的细节和内容还有些修改的意见和建议的话，请将文字版发至中国物协的秘书处。我宣布：中国物业管理协会第四届理事会第六次全体会议到此结束，也请大家在原座稍作休息，我们的第四届的物业管理创新发展论坛马上开始，谢谢大家！
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【主持人：王鹏】感谢丁总，我们也希望与易居企业的合作，能够为我们的物业服务企业赋能，能为我们新时代转型升级的关键期的物业管理行业助力。
审议的事项文稿不再一一宣读了，事前已经把文件下发给大家了，里面还有一些像我们的会员单位产生办法，理事产生办法，常务理事产生办法，还有负责人产生办法。如果各位理事没有反对意见的话，请大家一并鼓掌通过！
（鼓掌通过）
各位代表，值此，理事会审议程序顺利完成，如果各位理事对于具体的细节和内容还有些修改的意见和建议的话，请将文字版发至中国物协的秘书处。我宣布：中国物业管理协会第四届理事会第六次全体会议到此结束，也请大家在原座稍作休息，我们的第四届的物业管理创新发展论坛马上开始，谢谢大家！
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本次易居与中国物业管理协会合作成立研究机构，也将会在研究方面、数据开发、行业测评、网站运营、高端培训等各个领域和方面，为中国物业行业、为各会员单位提供专业的服务。从而也推进整个物业研究、评价认证工作的体系化、规范和和科学化。当然也希望能够通过公司和协会、会员单位的共同努力，来推动物业管理行业更高质量的发展。
最后，我再次感谢沈会长，感谢中国物业管理协会和各地的物业协会，感谢所有的理事单位对易居（中国）的信任，我们也一定为大家提供更好的、更专业的服务，谢谢大家！
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比如每一年他会发布《中国房地产年鉴》，这基本上对于整个中国房地产各个方面都做了综合的研究之后形成的成果。也有在行业当中做的测评。当然还有从微观层面对于具体的项目、具体的社区等等都做了研究。
从2010年之后，除了原先对住宅方面研究比较多之外也对今天房地产的各个板块、各个领域都做了相关的研究。比如说对于商业房地产，对于文旅地产，对于产业园、工业园地产，对于小镇，也对物管这个板块进行了全方位地研究。
今天在会商也有一个专门由实惠和克而瑞形成的物业管理的研究杂志，里面对各方面的物业管理的一些相关情况都做了阳关的研究。
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【丁祖昱】尊敬的沈会长，中国物业管理协会及各位领导和协会会员和领导，大家下午好，非常荣幸由中国物业管理协会与易居（中国）企业管理集团共同投资设立的研究机构通过了大家的通过，首先我代表易居中国感谢沈会长，感谢各位对易居中国的信任，能够给易居中国这样一个机会，能够为中国物业管理协会、物业管理行业，及为中国物业管理协会所有的会员单位做一些事情。
刚刚协会领导也做了易居（中国）的介绍，我这里稍微再介绍一下易居研究方面的一些情况。易居（中国）用了15年的时间建立起了研究的板块，目前拥有中国最大的房地产的数据系统克而瑞系统，并对整个房地产的政策、法规、行业、市场、城市、企业，等各个方面进行了专业的研究，并形成了大量的研究成果。
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【主持人：王鹏】谢谢大家！应该说易居企业集团非常重视与中国物业管理协会的本质合作，易居企业集团的执行董事长兼首席CEO丁祖昱先生，特意来到了大会的现场，下面我们以热烈的掌声欢迎丁总为我们讲话，谢谢！
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主持人：王鹏】请各位理事对关于成立“中国物业管理协会研究机构”的建议进行审议，如果没有反对意见，请大家鼓掌通过。
（鼓掌通过）
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克而瑞信息集团是中国房地产大数据应用服务商，信息覆盖360个城市，从市场数据、企业数据、建筑、建设数据，到客户数据，实现了房地产大数据闭环。
易居乐农投身于精准扶贫事业中，在中国扶贫志愿服务促进会的指导下发起成立中国社区扶贫联盟，通过联合开发商携手物业服务企业，实现互联网线下体验线上购买，把社区支持农业发展的理念，在千百万社区里进行推广，持续脱贫致富。

易居实惠以赋能社区为目标，打造涵盖物业智慧管理服务，房屋及装修服务，商业赋能服务于一体的社区服务整体解决方案。目前覆盖北上广深等全国18个城市，成功合作超过1800家物业服务企业，1万个社区。
以上是我们的合作伙伴——易居（中国）企业管理集团有限公司的简介，谢谢各位！
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易居（中国）企业管理有限公司简介在此给大家作一个介绍，易居（中国）企业管理平台有限公司以下简称“易居中国”，作为中国领先的房地产全产业链服务商，已构件起房地产营销、房地产互联网及电商，房地产信息咨询，房地产金融，社区增值服务，文化产业多维度纵深发展，并覆盖房地产全产业链的现代服务体系，以实践、服务，“让中国人住得更好”的愿景，以住为原点，服务为半径，集结旗下各业务板块连接居住生活。
易居企业集团于2018年7月20日在香港联合交易所主板正式挂牌上市，是中国创新的基于房地产数据的房地产交易服务商。设立32座城市全直管营销的业务版图。上海易居房地产研究院成立于2005年9月28日，是国内首家真实注册，具有独立法人实体地位的民办房地产研究机构，汇聚了来自著名高等院校、科研院校、知名企业的数十位知名学者，和上百为业界精英，形成了一支专业、高效、务实的研究团队。
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一，机构性质。企业法人实体。二，成立形式，中国物业管理协会与易居（中国）企业管理集团有限公司共同设立。办公地点设在北京市。三，业务范围，业务范围初步定为物业管理理论研究、市场调研，数据开发，行业测评，数字媒体运营等，具体业务内容后期双方另行商定。
研究机构设立者严格遵守国家法律法规，以及协会章程，资产管理办法关于对外投资的相关规定，主动接受政府监督、社会监督和全体会员监督。
以上建议，请大会审议。
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【艾白露】关于成立中国物业管理协会研究机构的建议，审议稿。各位理事，为加强新时代物业管理理论研究工作，顺应行业市场的发展需求，提供给会员单位更加专业的服务，促进协会研究评价工作更加体系化、规范化、科学化，切实推动物业管理行业高质量发展。经协会党支部审议同意，经会长办公会讨论研究，建议成立“中国物业管理协会研究机构”，内容如下：
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下面有请中国物业管理协会副秘书长艾白露向大会宣读，关于成立中国物业管理协会研究机构的建议，大家掌声欢迎！
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换届工作领导小组组成人员，组长沈建忠，第四届理事会会长。
副组长王鹏，中国物业管理协会党支部书记，第四届理事会副会长兼秘书长。
成员：赵金旭，大连市人大代表，中国物业管理协会副会长，大连远洋物业管理有限公司董事长。
倪平，中国物业管理协会副会长，北京首开红征实业有限公司董事长
陈建容，中国物业管理协会党支部纪检委员，第四届理事会副秘书长
艾白露（音），中国物业管理协会第四届理事会副秘书长，北京文达理斯物业服务管理有限公司董事长
崔立新，中国物业管理协会会员单位，北京中广物业管理有限公司总经理
以上提名建议请予审议，谢谢大家！
【主持人：王鹏】请各位对中国物业管理协会换届人员名单进行审议，如无反对意见请大家鼓掌通过。
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各位理事，中国物业管理协会第四届理事会到今年已届满四年，按章程规定，应召开第五届会员代表大会进行换届。根据中央和国家机关工作委员会和民政部的有关规定，召开会员代表大会进行换届需要事先先由理事会提名，成立由理事代表、监事代表、党组织代表和会员代表组成的换届工作领导小组，为此经驻会会长办公会研究，就换届工作领导小组组成人员提出以下建议，请各位理事予以审议：
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谢谢大家！下面有请中国物业管理协会副会长倪平，向大会宣读中国物业管理协会换届工作领导小组组成成员提名的建议，掌声欢迎！
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主持人：王鹏】我做一个说明，上周五我们沈会长一行到集团工委做了一个汇报，由于考虑到换届的时间，一开始定在12月份，时间太紧张了，我们跟中央委请示，他们原则同意我们的第五届会员代表大会初定在明年的3月份在北京召开。这么一点跟大家说明一下。
各位理事，下面请各位理事对刚才赵副会长所作的第五届会员代表大会筹备工作方案进行审议，如无反对意见，请大家鼓掌通过。
（鼓掌通过）
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五是后续工作，召开后十个工作日内将理事、常务理事、负责人选举工作，报中央国家机关进行审核，经审核同意将理事、常务理事名单，负责人名单和备案表，社团法人代表人名单和登记表和协会的章程等等向会员通报。
以上筹备工作方案，请各位代表审议，谢谢大家！（见报告）
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五届一次理事会，大会完成以后当选的理事召开第五届一次理事会。一是选举常务理事，二选择负责人、会长、副会长、秘书长。三是审议副秘书长提名人选，四是审议分支记过负责人提名人选，第五是审议其他事项。三是监事会第一次会议，当选监事副监事长。
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四，召开第五次会员代表大会。审议内容是第四次理事会的工作报告，第二是中国物业管理协会的章程修改稿，第三是中国物业管理协会理事、常务理事、负责人产生办法。第四是选举理事。第五是选举监事，第六是通过理事的名单，第七是财务报告，第八是信息公开办法、资产管理办法。第九是其他事项。
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第四是经过同意保送后的历史和常务理事的候选人名单和建议人选后，通知会员代表召开第五次会员代表大会。负责人候选人于大会前15天向全国会员公示，为7个工作日的公示日。
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第三，中央和国家机关工作委员会批复同意后，召开中国物业管理协会第五次会员代表大会的启事和相关文件保送以后，一向民政部保送章程的修改稿，批复同意后提交第五次会员代表大会审议。第二是将中国物业管理理事、常务理事产生办法提交第五次代表大会审议。第三是换届领导小组经过国家和领导同意的负责人和理事、常务理事的产生办法于一个月，提出理事和常务理事的名单和负责人的名单，报送国家工作人员审议。
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第二，第四届六次理事会审议通过过，2018年10月下旬向中央保送中国物业管理协会第五次会员代表大会的启示，和筹备工作方案。中国物业管理协会第五次会员代表大会换届领导工作的成员，和会员产生代表，中国物业管理协会章程的修改稿、理事、常务理事和负责人产生办法。
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三、筹立程序。根据中央和国家机关工作委员会和民政部和全国协会章程示范文本的相关要求：208年11月中旬召开四届五次理事会，审议如下事项，一是中国物业管理协会第五次工作代表大会筹备方案，第二是第五次代表大会换届工作领导小组组成人员。三是中国物业管理协会会员代表产生办法。第四是中国物业管理协会的章程修改稿。第五是理事、常务理事、负责人产生办法审议高。第六是其他事项。
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二、时间和地点。中国物业管理协会第五次会议召开时间2018年12月下旬，地点在北京。
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一指导思想，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻十九大精神，按照中共中央办公厅、国务院办公厅，关于改革社会主义的制度，促进社会健康发展的意见，和民政部全国性协会和章程文本等，党和国家有关文件的要求。遵循公平民主规范的原则，坚持党的领导、坚持社会化、市场化改革方向。创新管理体制和运营机制，激发内在活力和发展动力，充分发挥协会在促进行业健康发展中的独特优势和应有的作用，开创协会工作基本面。
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【赵金旭】大家下午好，各位理事，根据中国物业管理协会章程规定，第四届理事会到今年任期已满，应召开第五次会员代表大会，进行换届选举。产生第五届理事会。为此，按照党和国家有关文件的宗旨，经驻会会长办公室研究，提出了中国物业管理协会第五次会员代表大会筹备工作方案，现提请本次理事会审议。
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【主持人：王鹏】沈会长全面把协会换届的筹备工作，包括现在中物协为第二批协会以后，国家机关工委对于协会的一些具体的要求跟大家重申了一次，我们也相信在我们全体会员单位的共同努力下，换届的各项筹备工作也会顺利进行。
接下来进行会议的第二项议程，审议有关事项，主要是针对换届工作的。首先有请中国物业管理协会副会长赵会长向大会宣读第五次会员代表大会筹备方案，大家掌声欢迎！
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所有的这些文件都已经发给大家，可能有相当多的工作这些事情都已经关系到我们每一个协会单位的利益，大家也比较关注，相信大家也都已经看过了。这个会上请根据大家已经审议了解的情况，充分来行使你的职权。
最后我想说，换届是协会的改革发展中的一件大事，希望我们共同努力，把换届各项筹备工作做好，推动我们在适当的时候能够真正实行换届，使我们协会的工作更上一层楼。谢谢大家！
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关于工作方案的汇报，我们跟一些会长的办公会议里面多次研究，提出了一个筹备方案，主要是指导思想时间地点、筹备的程序、审议的事项和后续工作的推进。这些东西也都提前发给大家了，大家可以再看一下（见材料）。
这一次会议上作为一个理事会，需要审议通过的文件大家都拿到了。第一是章程的修改，这完全是按照他的示范文本来进行修改的。有关里面的一些具体的内容也做了说明，变动比较大的由四年改为五年，还有新增加的资产管理，还有责任条款。信息公开与信用承诺这是新增的章节，还有一部分关于会员代表理事常务理事工作人产生办法，这完全是根据他对章程的要求和党建领导机关提出来的要求，我们做了规定。
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另外工委的负责人、候选人要进行实地和函调两种分别进行审核，要跟候选人党组织关系所在单位或者上级单位的负责同志，业务主观单位的负责同志、人事单位的负责同志，也包括纪检监察部门的负责人，所在单位的领导班子或者是干部职工要谈话。对集团的副会长采取函调的分别进行审核，所有的审核对象必须由本人的户籍所在地公安系统出具具有无犯罪违法记录的证明，中国人民银行征信中心出具个人信用报告，企业法人代表要出具企业的信用报告。对于决策层选举表决方式，为了体现民主都有新的规定，这些内容在我们的新修改的党章里面写进去了。
对于协会负责人的任职管理也有规定，按照他《办法》的第5条来执行，有1/2还有2/3这样的一些条件的限制。
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对每个协会的职数都有上限的规定，审核也很严，要求也很高，过去我们都是1/3就可以了。过去我们还根据会员的1/3来选出理事，在1/3选出常务理事，还有副会长、秘书长、监事长的选举。按照新的规定常务理事不能超过51人，我们去汇报的时候负责人特别强调了这一点。负责人的总数不得超过常务理事人数的1/2，也就是25个人。
深圳新浪房产 04-26 11:52

涉及到治理结构和强化了理事、负责人的职责，有这个范本，必须要这么做。对于会员两年不交会费自动地丧失了会员资格，理事三次、常务理事四次不参加会议，自动地丧失理事和常务理事资格等等，这里面都有一些规定，大家可以仔细地看一下材料（见材料）。
深圳新浪房产 04-26 11:52

“二下”，他要对负责人候选人进行分类的审核，而且要把这个审核的意见报中央和国家机关工委研究，决定后他们书面地批复。
“三上”是换届以后了，下一次的换届工作把我们的选举结果要报给他。
“三下”要根据你的结果他再来做一些审核和核查，最后报民政部备案，他时间规定。
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“二上”就是要按照规定提出负责候选人的建议人选名单，来报工委党建部九个材料，包括协会负责人候选人建议人选的名单，协会负责人的政治审核表，社团法定代表人的一些相关的审核表，还有备案表。理事和常务理事侯选人的名册，侯选人情况的简介，还要出具公安系统的无犯罪记录证明，人民银行出具的个人征信报告，如果你是企业的法人，还要提供企业的相关报告。
深圳新浪房产 04-26 11:52

前几天我跟王鹏同志专门到国家党工委去做了一次汇报，负责人明确地重申了党建机关怎么来审核把关这样的一些职能，其中最重要的就是“三上三下”：
那天去我们是“一上”，实际上“一上”都不到，当时看到我们准备的东西比较全面，他说这个是“一上”可以认可了。一共要报四份材料到工委的执委党建部。
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五是后续工作，召开后十个工作日内将理事、常务理事、负责人选举工作，报中央国家机关进行审核，经审核同意将理事、常务理事名单，负责人名单和备案表，社团法人代表人名单和登记表和协会的章程等等向会员通报。
以上筹备工作方案，请各位代表审议，谢谢大家！（见报告）
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五届一次理事会，大会完成以后当选的理事召开第五届一次理事会。一是选举常务理事，二选择负责人、会长、副会长、秘书长。三是审议副秘书长提名人选，四是审议分支记过负责人提名人选，第五是审议其他事项。三是监事会第一次会议，当选监事副监事长。
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四，召开第五次会员代表大会。审议内容是第四次理事会的工作报告，第二是中国物业管理协会的章程修改稿，第三是中国物业管理协会理事、常务理事、负责人产生办法。第四是选举理事。第五是选举监事，第六是通过理事的名单，第七是财务报告，第八是信息公开办法、资产管理办法。第九是其他事项。
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第四是经过同意保送后的历史和常务理事的候选人名单和建议人选后，通知会员代表召开第五次会员代表大会。负责人候选人于大会前15天向全国会员公示，为7个工作日的公示日。
深圳新浪房产 04-26 11:52

第三，中央和国家机关工作委员会批复同意后，召开中国物业管理协会第五次会员代表大会的启事和相关文件保送以后，一向民政部保送章程的修改稿，批复同意后提交第五次会员代表大会审议。第二是将中国物业管理理事、常务理事产生办法提交第五次代表大会审议。第三是换届领导小组经过国家和领导同意的负责人和理事、常务理事的产生办法于一个月，提出理事和常务理事的名单和负责人的名单，报送国家工作人员审议。
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第二，第四届六次理事会审议通过过，2018年10月下旬向中央保送中国物业管理协会第五次会员代表大会的启示，和筹备工作方案。中国物业管理协会第五次会员代表大会换届领导工作的成员，和会员产生代表，中国物业管理协会章程的修改稿、理事、常务理事和负责人产生办法。
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二、时间和地点。中国物业管理协会第五次会议召开时间2018年12月下旬，地点在北京。
三、筹立程序。根据中央和国家机关工作委员会和民政部和全国协会章程示范文本的相关要求：208年11月中旬召开四届五次理事会，审议如下事项，一是中国物业管理协会第五次工作代表大会筹备方案，第二是第五次代表大会换届工作领导小组组成人员。三是中国物业管理协会会员代表产生办法。第四是中国物业管理协会的章程修改稿。第五是理事、常务理事、负责人产生办法审议高。第六是其他事项。
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一指导思想，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻十九大精神，按照中共中央办公厅、国务院办公厅，关于改革社会主义的制度，促进社会健康发展的意见，和民政部全国性协会和章程文本等，党和国家有关文件的要求。遵循公平民主规范的原则，坚持党的领导、坚持社会化、市场化改革方向。创新管理体制和运营机制，激发内在活力和发展动力，充分发挥协会在促进行业健康发展中的独特优势和应有的作用，开创协会工作基本面。
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【赵金旭】大家下午好，各位理事，根据中国物业管理协会章程规定，第四届理事会到今年任期已满，应召开第五次会员代表大会，进行换届选举。产生第五届理事会。为此，按照党和国家有关文件的宗旨，经驻会会长办公室研究，提出了中国物业管理协会第五次会员代表大会筹备工作方案，现提请本次理事会审议。
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接下来进行会议的第二项议程，审议有关事项，主要是针对换届工作的。首先有请中国物业管理协会副会长赵会长向大会宣读第五次会员代表大会筹备方案，大家掌声欢迎！
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【主持人：王鹏】沈会长全面把协会换届的筹备工作，包括现在中物协为第二批协会以后，国家机关工委对于协会的一些具体的要求跟大家重申了一次，我们也相信在我们全体会员单位的共同努力下，换届的各项筹备工作也会顺利进行。
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所有的这些文件都已经发给大家，可能有相当多的工作这些事情都已经关系到我们每一个协会单位的利益，大家也比较关注，相信大家也都已经看过了。这个会上请根据大家已经审议了解的情况，充分来行使你的职权。
最后我想说，换届是协会的改革发展中的一件大事，希望我们共同努力，把换届各项筹备工作做好，推动我们在适当的时候能够真正实行换届，使我们协会的工作更上一层楼。谢谢大家！
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这一次会议上作为一个理事会，需要审议通过的文件大家都拿到了。第一是章程的修改，这完全是按照他的示范文本来进行修改的。有关里面的一些具体的内容也做了说明，变动比较大的由四年改为五年，还有新增加的资产管理，还有责任条款。信息公开与信用承诺这是新增的章节，还有一部分关于会员代表理事常务理事工作人产生办法，这完全是根据他对章程的要求和党建领导机关提出来的要求，我们做了规定。
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关于工作方案的汇报，我们跟一些会长的办公会议里面多次研究，提出了一个筹备方案，主要是指导思想时间地点、筹备的程序、审议的事项和后续工作的推进。这些东西也都提前发给大家了，大家可以再看一下（见材料）。
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对于协会负责人的任职管理也有规定，按照他《办法》的第5条来执行，有1/2还有2/3这样的一些条件的限制。
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另外工委的负责人、候选人要进行实地和函调两种分别进行审核，要跟候选人党组织关系所在单位或者上级单位的负责同志，业务主观单位的负责同志、人事单位的负责同志，也包括纪检监察部门的负责人，所在单位的领导班子或者是干部职工要谈话。对集团的副会长采取函调的分别进行审核，所有的审核对象必须由本人的户籍所在地公安系统出具具有无犯罪违法记录的证明，中国人民银行征信中心出具个人信用报告，企业法人代表要出具企业的信用报告。对于决策层选举表决方式，为了体现民主都有新的规定，这些内容在我们的新修改的党章里面写进去了。
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对每个协会的职数都有上限的规定，审核也很严，要求也很高，过去我们都是1/3就可以了。过去我们还根据会员的1/3来选出理事，在1/3选出常务理事，还有副会长、秘书长、监事长的选举。按照新的规定常务理事不能超过51人，我们去汇报的时候负责人特别强调了这一点。负责人的总数不得超过常务理事人数的1/2，也就是25个人。
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涉及到治理结构和强化了理事、负责人的职责，有这个范本，必须要这么做。对于会员两年不交会费自动地丧失了会员资格，理事三次、常务理事四次不参加会议，自动地丧失理事和常务理事资格等等，这里面都有一些规定，大家可以仔细地看一下材料（见材料）。
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那天去我们是“一上”，实际上“一上”都不到，当时看到我们准备的东西比较全面，他说这个是“一上”可以认可了。一共要报四份材料到工委的执委党建部。
“二上”就是要按照规定提出负责候选人的建议人选名单，来报工委党建部九个材料，包括协会负责人候选人建议人选的名单，协会负责人的政治审核表，社团法定代表人的一些相关的审核表，还有备案表。理事和常务理事侯选人的名册，侯选人情况的简介，还要出具公安系统的无犯罪记录证明，人民银行出具的个人征信报告，如果你是企业的法人，还要提供企业的相关报告。
“二下”，他要对负责人候选人进行分类的审核，而且要把这个审核的意见报中央和国家机关工委研究，决定后他们书面地批复。
“三上”是换届以后了，下一次的换届工作把我们的选举结果要报给他。
“三下”要根据你的结果他再来做一些审核和核查，最后报民政部备案，他时间规定。
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前几天我跟王鹏同志专门到国家党工委去做了一次汇报，负责人明确地重申了党建机关怎么来审核把关这样的一些职能，其中最重要的就是“三上三下”：
深圳新浪房产 04-26 11:52

这里面有几点：中央已经提出了全面加强党的领导，对于我们协会怎么来加强党的领导也有明确的要求。所以在这一次的章程里面特别增加了第3条“党的建设有关的任务”，同时明确我们理事会的换届方案至少要提前2个月报党建领导机关，党建领导机关现在中办和国办合并以后就是一个，就是像我们这样的国家的党建领导机关，他负责的也有明确的规定，特别是对换届，他是换届的指导审核职能在党建领导机关。
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【沈建忠】各位理事，因为这个稿子已经通过各种方式已经给大家发了，为了节省时间，我就实际要点做一点说明。
第一请大家记住两个时间点，一个时间点是我们是2016年的6月，作为建设部住建部的第二批试点单位，2016年的6月。第二个时间点是2017年的7月21日，经行业协会联合工作组办公室批复36号文件，批准中国物协正式脱钩。
第二，脱钩以后像我们这样的协会怎么管理，中央到部门大概前后一共发了十个文件，在报告的第3页上（见报告）。这十个文件不仅是我们必须要遵循的一些原则都在里面，协会怎么开展工作、怎么活动。而且严格意义上来说，你必须要执行的。
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根据中央和国家机关工作委员会、民政部对已脱钩行业协会商会换届的规定和有关的要求，理事会的换届应当在会员代表大会召开之前由理事会提名成立换届工作领导小组，并研究制定换届工作筹备方案，因此我们今天是借“第五届中国物业管理创新发展论坛”之际，召开我们第四届理事会第六次全体会议。请各位理事履行职责，进行民主决策。
下面进行第一项议程，上升欢迎沈会长向大会作换届筹备工作的报告，大家掌声欢迎！
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我们中国物协的理事会每届任期四年，每年召开一次理事会的全体会议，自2014年10月份换届以来协会第四届理事会到今年亿算是任期届满，应当召开第五次会员代表大会，选举产生第五届理事会。
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【主持人：王鹏】各位代表、各位理事，大家下午好，我是中国物业管理协会的副会长兼秘书长王鹏，参加我们理事会的有来自30个省、直辖市、自治区的共计610余家的理事单位，超过了协会的理事单位的2/3，符合我们的召开理事会的章程，本次理事会全体审议有效。
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