解密长租公寓真相

深圳新浪房产 04-24 12:54

主持人：长租确实是关乎民生，特别是低收入者生活保障的关键领域。期望我们的讨论能更多为市场提供更多思路，让市场主体参与者多一份责任，让政府的底线监管更有效率。希望这次国务院出台的促进消费的文件，能够促进长租市场规范有序健康发展。再次感谢大家

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张文豪：其实我最后一点，说一下政府的出发点。第一，要真是为了解决各个需求、诉求的居住者的问题，从他们切身的服务体验和被服务的角度考虑，而不是说作为住房销售和住房租赁像钟摆一样来回摇摆，，这是很重要的一点。

    第二个，不管是分散还是集中，如果你设定一个底线管理的界限，就是什么事情是不能接受的。因为这个事情很大，还是C2C的，所以你不可能微观管理那么到位，只能设定一个底线管理，比如说安全的问题、密度的问题，这是一定要加强监管的。而不能我现在在扶持企业，就对企业松点，不应该这样做。我最后的意见就是监管到位，按照市场规律来办的要求。

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罗凤鸣：1、政府应该对市场加强监管，要有相应的立法平衡市场各方的利益。2、控制租金剧烈上涨应该从扩大市场供应角度思考，如放开工改居、商改居的限制，同时加强低收入群体的住房保障体系。

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袁一泓：1.租赁市场供求关系基本平衡，供应结构合理，租金分层。2.中央政府尽快出台住房租赁条例，各地尽快出台住房租赁条例实施细则。3.住房租赁市场具有一定的公共属性，供应方、运营商在追求利润最大化的同时要兼顾社会责任，政府部门要投入更多的精力和资源进行分层分目标的监管，不能是远动式管理，有舆情了就管一管，其他时候就放任。

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罗凤鸣：回归到为居住者服务的本质。慢一点，可能问题会少一点。

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陈海保：对于大多数人来说，没有人吃差价，就是美好生活。前期是，不能有毒。

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陈洪海：理想中的长租市场分级，针对不同人群有不同的产品，有高端、中端、低端，和谐相处，共建美好生活。

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主持人：最后一个问题，你心目中理想的符合美好生活的租赁市场或者说长租市场是怎样的？为实现这个目标你对市场或政府有什么建议？

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罗凤鸣：又是一个大问题，这种类似的矛盾曾经在深圳出现过。开发商在小区内配建了政府保障房，租客和购房者共享社区资源，引发矛盾。可能在于租客的权益边界。

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主持人：所以是否在香港和发达国家是有社区或者楼里居民是否同意n+1的问题，有一个楼宇/社区自治的问题。

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袁一泓：任何散租公寓，对常住居民都会有一定的干扰、影响。

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张文豪：N+1，我觉得在分散的公寓里面其实问题还是很大的，在集中公寓里面因为是公司本身影响力和调整力比较大，我觉得在尺度把握适合的情况下是可以的，但是在分散公寓里面其实问题就比较大了。因为有可能你的邻居是一个正常的住家，也是正常的家庭，如果你每天有十几个小伙子进进出出，肯定有问题，但是你说你整层拿下来也会没有问题，但是电梯压力也很大。反正我觉得分散式公寓N+1的问题还是比较难解决的。   

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罗凤鸣：政府很难管起，有人投诉就拆，无人投诉照旧。

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 主持人：N+N的出现因为没有监管吗？

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罗凤鸣：就是无节制的劏房，事实上这种模式在深圳的城中村大量存在 。罗凤鸣:这类型当然不属于严格意义上的长租公寓范畴。但是却是高房价城市中一个很明显的趋势。

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陈海保：怎么理解？

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罗凤鸣：不怕N+1，就怕N+N。

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主持人：所以n+1在安全合规等条件下是合理的，有利于供应扩大。

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陈海保：我也曾住过隔断房，后来被取缔了。二房东没有赔偿，就把押金给没收了。

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袁一泓：N+1如果没有违反当地政府的有关规定（包括房屋安全和消防等），是扩大了租赁供应，应该是鼓励的。

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罗凤鸣：1、N+1扩大了市场供应，在符合消防安全规范和合理房屋面积的前提下，是合理的。2 各地政策各有不同，我了解的深圳没有明确的法规来限制。但有的区对于劏房是严令禁止的。

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陈海保：有长租公寓老板提到，现在长租公司被疯狂催肥，因为房租数量直接与估值相关。所以，在北京N+1比较多，但在2017年年底，北京今年9月底，北京在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中规定：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租;厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;人均居住面积不得低于本市规定的标准。

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主持人：再回到长租公寓上来，现在流行的n+1在客观上是否合理，在现实中是否合法？

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袁一泓：长租公寓作为一个行业，它的商业模式最重要的点就两个，一个是资金成本，一个是税收成本，在税收成本现阶段不可能降的情况下，它必须在资金方面找到一个成本比较低的渠道。自己开发建设自己持有的长租公寓，这种重资产模式，是暂时找不到盈利模式的。租金贷，迫不得已找到了一个融资模式。但在互联网金融严厉调控监管的背景下，它被遏制住了。

 这里我想举例龙湖的长租公寓模式。龙湖的长租公寓目前都不是自己新开发建设的，而是收购改造而来的，它的资产比较轻。同时它又找到了自己的资金渠道，与新加坡的政府投资公司GIC，加拿大的养老基金等，建立了战略合作关系。资金成本是比较低的。这样龙湖长租公寓最有可能最先找到盈利模式。

对整个行业来说，如果要大的发展的话，还必须给它一个长期的资金渠道如REITs，和税收政策如税收减免。但目前都还没有。所以目前的长租公寓只是一个草创阶段，探索阶段。

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主持人：陈总提到了开发商做长租，那么有些属于重资产，自持型就不应该出现现在的一些问题。

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陈海保：刚刚好几个地产商打电话来问，他们觉得地产商的集中式长租公寓和市场上的散租公寓完全不一样。“集中式长租公寓”品牌企业，如旭辉领昱、龙湖冠寓、万科泊寓，这种开发商的长租公寓与市场的散租，区别在哪？有三分之一以上的房企，在发力这一块。

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 主持人：似乎如果REITs在国内能走通，会让长租公寓资本方更加关注物业品质本身。

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 张文豪：租金贷跑路这个事情，我觉得也是很奇怪，表面看这个事件发生的程度很激烈，但是原因简单的不得了。就是说别人按规定不能做的事儿你做了，比如说你做的资金池都在你的帐上，但是你不监管，这个问题解决起来不难，不让他们胡干就可以了，这个事情没有太大的逻辑性，就是不管的太凶了，完全变成金融的问题。

    长租公寓始终不是赚大钱的生意，其实也就是美国多一些REITs，主要是因为贷款的利率很低。另外房地产有周期，有一些房源的进入是在房地产市场的熊市阶段进了一批货，再加上贷款的利率很低，再加上REITs的投资者要求回报率不高，是多种因素加在一起。而不是企业主动想做可以赚大钱的事儿。我是这么看的。

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罗凤鸣：对于创业型的长租公寓企业来讲，的困境就是，行业利薄，规模是唯一的出路，要想跑得快必须放杠杆，如果经营管理跟不上，风险如影随形。

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陈洪海：上半年长租发行了3家REITs——碧桂园、旭辉、保利。由于长租重资产模式，房企在资本化上占据绝对优势；此外，权益级认购仍难获得投资者认可，以领寓为代表，发行周期就特别长；再者，首市场利率和资产现金流能力影响，发行利率或上升。避免陷入p2p，或者如何监管REITs后资金流向，不仅需要运营者的信息披露、透明化，还需要政府市场监管。

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主持人：那么对租金贷的监管就需要政府相关机构出手，否则市场会无序竞争直至发生相继爆仓。

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黄志杰：消费贷模式中，中介作为既得利益方，应当有法律责任角色，但是目前缺位，监管设计上应予关注。

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袁一泓：租金贷的问题主要监管不到位，甚至是监管缺位的问题。租金贷有可能会陷入P2P的陷阱，但监管跟上了就可以防范风险。

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主持人：那么长租公寓是否会走向类似p2p的境遇，比如因为大家为了圈市场，拼命加杠杆，结果哪怕有一小半长租公寓爆仓，也有无数租客业主遭殃。

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 罗凤鸣：租金贷是公寓方为快速回笼资本而采取的一种融资模式。1、正常来讲，它可以缓解房东的资金压力，加速市场发展。但前提是必须尽到告知租客的义务，如果租客拒绝，当然不能霸王硬卖。2、不管用p2P的钱还是用自己的钱还是用资本或银行的钱，如果冒进或者经营不善都有资金链条断裂企业倒闭的风险，适用于每一个行业，并非长租公寓特例。3、二房东模式的漏洞之一就是，如果二房东可以快速回笼资金，一旦出现问题，便有跑路的动机。这是属于市场监管的问题。

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陈海保：前段时间杭州有家公司就爆仓了，老板感叹自己的速度太快了。

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黄志杰：运营公司的责任在哪里？他在责任链条中好象消失了。刚我看了新闻，据广州市房地产中介协会统计，从2017年2月至今的短短一年半时间，全国已有8家长租公寓机构先后爆仓，倒闭原因主要为经营不善、资金链断裂等。有8家长租公寓爆仓、倒闭，并不奇怪，因为在责任链条中，这些公司是不存在的，一个没有责任的人，有为所欲为的倾向

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陈海保：消费者享受着表面“押一付一”的租房服务，实际上，消费者以绑定本人名下储蓄卡作担保的形式，通过第三方互联网金融公司，向指定银行申请了贷款。这个互联网金融公司将租户需要缴纳的租金总额，一次性转账给住房租赁企业，住房租赁企业获得了资金来争取更多的房源抢占市场，而消费者需要按月缴纳房屋租金以及服务费。

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主持人：第三个问题，关于房租金融的，租金贷会不会是第三个P2P？

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罗凤鸣：其实我觉得黄老师说的甲醛污染这个事情，从根本上来讲还是企业在经营过程中，可能跟行业的盈利能力、成本控制息息相关。可能不用这样的类型的房屋也很难盈利。

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 黄志杰：前面我提过一个《吁请住建部介入自如甲醛房调查书》，最近住建部通过协会表态说正在拟定相关规范。我感觉这是好事，这个领域加强监管，加强合规，加强对承诺的履行和诚信，已经到了一个非常紧迫的时刻。对的，企业规模上去了，但是由于对公众健康缺乏敬畏，而监管也缺位，导致社会责任担当上出现问题，或者说，在基本法律义务承担上出现问题。

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主持人：也就是您觉得现在很多企业规模上大了，但社会责任担当上还跟规模不匹配是吧？

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黄志杰：目前我没有看到各个公司在解决甲醛房的问题上有真的诚意。我接触的案例有大几百个，绝大多数都是租客缺乏议价能力。同时我也看了几十个法院的判决，在责任承担上，我的观感，这个行业缺乏令我尊重的担当。这是特别令我难过的一点，我很希望这些企业能够壮大，但是，现在我非常担心他们，可能真的是太着急了。

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 陈海保：目前甲醛房事件有没有结局？

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张文豪：租金这个事情我说一两句，中国房地产有一个情绪管理，一线大城市房价涨的很高，有房子的人都赚到了，租房子的大部分是没有房子的人，他们天然的有一个潜意识，我买房子没有占到便宜，那我租房子不能再亏，就是这个意思。所以租金价格的绝对值的上涨，从情绪上是不能接受的，但是我不觉得是纯情绪的问题，但是情绪因素在这里是有作用的。

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主持人：是否可以理解为大家在局部区域资本介入引发涨价，甚至幅度不小，这一点上还是比较一致的。

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陈洪海：轮到长租市场政策规范，现在规范租金可以说是在打补丁，但实际上还光着pp呢，补丁打在哪里？

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袁一泓：万科说的长租公寓数量占整个租赁房源不足2%，是可信的。整体看，长租公寓不可能推高租金，逻辑上也是成立的。但租赁市场的复杂性在于，热点城市在供求关系已经很紧张的情况下，局部、区域性，某个因素比如机构高租金收购房源，有可能对该区域的租金形成放大的波动性影响。3%的数字，也是同理。

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 罗凤鸣：据贝壳数据，整个长租公寓目前仅住房租赁市场的3%，离垄断还远着呢。

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黄志杰：前面是实际案例，其次是前面北京市场8万VS12万的数据。

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罗凤鸣：监管缺位，企业失德。

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黄志杰：对于影响价格这个问题，用实际案例来解读比较清晰：为什么8月26日北京丰台区一个已经被检测确认甲醛房的房间，被报道，众目睽睽之下，可以当天立即挂上去，而且涨价？  这个底气是从哪里来的？

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罗凤鸣：我觉得政府应该做的是扩大供应源头，加强市场规范，如安全管理等等，而不是在限制租金涨幅上面做文章。

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主持人：万科半年报的时候表示长租公寓渗透率只有2%，不足以影响价格，各位老师怎么看？

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罗凤鸣：是的 租赁市场的数据 尤其像深圳 很难有准确权威的数据分析。

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主持人：袁老师认为垄断要慎重，不能随便定性。

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 袁一泓：机构租赁房源是否存在垄断，需要科学数据说话。

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  陈洪海：同意。

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 主持人：我觉得罗老师的观点比较平衡，这里面既有供求又有资本还有政府缺位，大家是否同意？   

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罗凤鸣：我认为主要在于1、整体租赁住房供应不足。2、资本介入后在存量市场做文章，并没有有效扩大供应。3、政府的保障体系薄弱。 

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陈海保：我们以前租房，都是去找小广告，看人家门口的条子找房子，或者去中介，中介最多也是一个月房租，房子是和房东签，没有第三方抬高房租，因为中介犯不着因为一点中介费提高房价，甚至还会帮忙砍价，为了快速拿到佣金。

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 主持人：黄老师特别提到《垄断法》，感觉还是比较担心像北京这样大城市也会出现垄断房源现象。

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 陈洪海：一方面，的确是市场供求推高了租金。另一方面，长租的盈利模式目前还是租金池决定，所以在市场行为中，二房东确实起到了逐利的推波助澜作用。

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 陈海保：二房东靠吃差价，自然会推高房价。

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主持人：感觉现在有三派，一派认为二房东会抬高价格，一派认为供求关系决定，一派认为两者都会存在相应情况

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张文豪：这个新房市场之所以他有一些对开发商的诟病，就是因为它集中开盘信息不对称。但是呢，如果是租赁市场的按道理来说是一个完全市场化的，当然他也和低端的区别。所以就说如果一个机构即使比较大的一个，我想涨价就能把这个价格抬起来，那这里面确实是应该关注这个最大的问题，这个问题我倒没有具体的说偏向哪一边的看法，但是查清这个问题得出这个结论，就是第一结论。就说如果是说他能够在这个市场里面北京这么大的租金市场里面他能想涨价就涨，那么这里边就有可能两个问题。一个问题是，如果是租金确实存在着上涨的趋势，那么他只不过顺势而为。那这个呢，可能考虑的另外一个问题，那么如何平衡，改善供应啊，你舍得价格飙涨太快，还有一个呢，如果他是这个机构呢，是自己做了一些不应该做的事情是价格上去，而且还得逞。那这个呢，恐怕就要另当别论。

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黄志杰：如果一个公司，已经掌控了大多数房源进入垄断状态，那么，供求双方之间的话语权是不一样的，价格已经不存在自由市场竞争的局面，可以说涨就涨，完全和市场脱节。8月，北京要求10个企业放出房源，12万间房子，自如占了8万。这个数字很值得注意

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罗凤鸣：资本自然是逐利的。这一波租金异常波动资本的作用很明显，但也不能简单归因为长租公寓推高了租金。

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袁一泓：第一，散租公寓，包租公寓，作为一种商业模式，本身是成立的，不能因为这种商业模式有瑕疵，就说这种商业模式好或者不好做这种道德评判。

第二，包租或者散租模式，以推高租金，这两者之间没有必然的逻辑关系，我们不能说有些资本因为收购了大量房源，就说它是推高房租的主要力量。即使没有机构收购房源作为公寓的存在，业主个人也一直在涨房租。

第三，房租上涨的根本原因还是供求关系。

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陈洪海：深圳长租很大部分是城中村，农民房在改造后分散式包租，价格除非政府补贴，否则很容易提升、甚至翻倍。政府补贴不是市场行为，市场行为，哄抬价格是利益驱使。深业在深圳水围村改造几百套农民房，出租给大学生，政府补贴租金。

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罗凤鸣：关于租金首先是一个市场定义，租金的价格最终是由市场的供求决定的。即使没有二房东的情况下，房租也会增长，我们可能首先要厘定正常增长和异常的概念。

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黄志杰：特别奇怪，8月份，北京10家企业在协会组织下已承诺不涨价，然后出现了涨价的实锤案例，这种公然打脸的行为，竟然没有人出来管。《垄断法》在中国的落实一直很困难，目前租房市场，从涨价的现实看，已经到了要这部法律介入的地步。

深圳新浪房产 04-24 12:54

主持人：也就是说在供求关系紧张下二房东有可能哄抬价格是吧？

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黄志杰：分散式包租，二房东模式是不是会抬高房租？现实就是已经在抬高房租。原因是，第一，二房东有极大的驱动力抬高房租；第二，目前城市里合适地段的房源是极其有限的，一旦二房东掌控了房源，租客是没有议价能力的，抬价是必然。前面我已经举了一个实际例子。一个已经被检测为甲醛房的房子，一个在舆论中心万众瞩目的房子，退租当天就挂上去还公然涨价。这不是一般的嚣张啊。

深圳新浪房产 04-24 12:54

 主持人：就是这种分散式包租，二房东模式是不是会抬高房租呢？

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黄志杰：如果叫做长租公寓，那么，作为主要的运营者，自如这类的公司，他们的角色是什么？在自如消费贷模式下，租客是和银行或者信托签订了贷款合同，在这个合同中，自如公司是不存在的，但是自如又提前拿到了一年的租金，然后租客按月还给银行或者信托公司。一旦出现意外，比如崩盘，租客仍然要还贷款，和作为主要运营者的自如公司又是没有关系的。一旦被起诉到法庭，比如北京得白血病流产并死亡的自如租客任女士案，链家和自如被起诉后，又要求法院把房东追加为被告，认为房东责任。那么我们要问，如果叫做“长租公寓”，谁是责任主体？

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罗凤鸣：长租公寓的经营模式目前大致有包租和自持两种，包租也就是大家所说的二房东，其实现在大多数长租企业都是包租为主，连开发企业也是如此。重资产自持极为稀少。

深圳新浪房产 04-24 12:54

主持人：第一个问题大家观点不尽相同。我们再来看看，第二个问题：散租公寓，包租模式，是不是合理？散租包租是不是会推高房租？

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罗凤鸣：我认为分散和集中并没有本质上的区别，只是二者的操作手法的一些区别。都属于长租公寓不同操作模式，长租二字是区别于酒店行业的短租的。什么是长租公寓，官方好像没有给出定义。一般来说，以租期为区分吧，我个人认为，机构运营的、租期一年以上的公寓就属于长租公寓了。

深圳新浪房产 04-24 12:54

袁一泓：长租公寓和散租公寓，这是两个概念，长租公寓是包括了集中式公寓和分散式公寓的。房企做的长租公寓一般是集中式公寓；机构收购的一般是分散式公寓。集中式公寓可能是整租也可能是散租的，分散式公寓一般是散租的。长租公寓、散租公寓不能一概而论。

深圳新浪房产 04-24 12:54

黄志杰：在此次长租公寓成为全民关注的热点之后，需要重建公众对这个行业的信任，但是，目前来看，这个行业并没有制约它的力量。不良企业仍然可以为所欲为。这种为所欲为表现在：第一、任意涨价、罔顾公开承诺涨价；第二、不顾租客健康安危。为什么会出现这种问题？从行业上看，有两个原因：首先，二房东从房东那里签订四五年的合同把房子拿到手上，这个时间长度的合同，很难让他有诚意保障用无污染的装修材料。那么，为什么二房东又要进行重度装修？因为这是他自己的模式，这种模式很可疑。其次，自如这种二房东现在采取消费贷模式，驱动它的，是提前拿到一年租金的诱惑，所以它最迫切的是快速拿房子以便尽快提前收拢资金。这就必然导致价格出现变化。

与其将其成为“长租公寓”，不如直接一点，就叫“二房东”。

深圳新浪房产 04-24 12:54

陈海保：长租公寓分为两种即“集中式公寓”和“分散式公寓“。集中式公寓是指拿下整栋楼(或者一栋楼的几层)，然后对房间进行标准的家庭化装修，配备统一的物业服务，进行集中式管理，在合约期内以间为单位出租，并为租客提供长租服务以及生活、社交平台等附加服务的公寓。而“分散式租赁”，又称“散租”，“包租”，“二房东”，“房屋银行”。最近出问题，主要发生在分散式租赁，自如是典型的散租模式，从房东手上收房子，然后装修再转租，赚取差价。

深圳新浪房产 04-24 12:54

罗凤鸣：1、长租公寓是整个房屋租赁市场里的一个新兴的细分市场。是基于消费升级过程中由用户需求和房地产行业进化共同催生的市场，最大的特点就是大量机构房东的出现。2、长租公寓绝对不等同于分散式公寓，至少还有大量集中式的物业也在做长租公寓，按物业形态来讲，姑且可以把长租公寓分为分散和集中两种。3、长租公寓是一个极其模糊的定义，因为缺乏严格明晰的标准界定。

深圳新浪房产 04-24 12:54

 张文豪：我觉得从目前阶段来看，长租公寓不应该等同于散租公寓，因为长租公寓是一个大的机构和公司，像链家所从事的业务的新的板块，因为这个板块是公司做，所以其实应该有很多个人房东做不了的一些业务或者是服务，所以从这一点来说两者也不应该是等同。

    第二个散租，是和社区的业主混搭在一起，实际上你要有增添很多服务和业务的增量，实际上对原有的邻居会造成很多的困扰，所以从目前的阶段来看，比较敏感的阶段，两者不应该简单的或者很快的就等同起来。

    长租公寓我觉得整体性的可能处理起来比较好处理，经营起来比较好经营，解决的应该是两端的问题，一个是燃眉之急的问题，比如说承受租金的能力特别低，北京任何一个业主，正常城区的业主不可能这么低的租金把房子租给一个打工的人，这个时候我觉得需要有人出来做这个问题。

    第二个对价格不太敏感，我对租房子的服务体验要求特别强的也适合用长租公寓，比如说我们在北京那些四星、三星酒店里面工作的酒店的保安，这些服务员，他们的工资很低，他们一来又是同村老乡，一来十几个，蓝领公寓适合做长租公寓。还有一个我们去香港的半岛广场，电影明星去也不会买一个房子，比如说一个月，他们会租四季会，长租公寓，一个月的租金高一点他们也不在乎，我觉得应该是两端先做。

    就是一个很高端和一个比较低端，原来我们集体宿舍这样的情况应该先做。

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黄志杰：而且，这还是在自如公司已经注意到这个案例，并与我进行了沟通的情况下，他们仍然要涨价。是不是这个行业的涨价机制，有什么特别蹊跷？

深圳新浪房产 04-24 12:54

黄志杰：是长租公寓还是散租公寓，属于行业概念。恐怕我们更需要从租客的角度来看待，不外乎两个问题，第一、健康，这个行业是否向市场提供了合格的产品？要不要持续毒害年轻人？第二、价格，目前的涨价里有哪些不合理因素？比如，我自己经历的事情，8月26日，我写的《租房自如 以身试毒》，这间已经被检测过是甲醛房的房子，退租当天就挂上去了，价格还涨了。为什么企业可以罔顾刚刚做出的不涨价承诺？或者这个不涨价承诺是否本身有问题？这需要讨论。

深圳新浪房产 04-24 12:54

主持人：问题一：大家怎么理解，长租公寓？长租公寓是不是散租公寓？什么样的属于长租公寓？

深圳新浪房产 04-24 12:54

背景1、“资本推涨房租”、自如甲醛房风波、房租贷被指第二个p2p……几个月来，长租公寓市场仿佛经历一场生死劫，千夫所指，行业震动、人心思危；昨天有一个活动，我们记者三次追寻此前新闻焦点人物提问长租，都不开口，可见现在大家压力多大。

背景2：9月20日，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》提到“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。”

在此基础上，我们邀请各位大咖来聊《长租公寓的真相》

深圳新浪房产 04-24 12:54