广东省或取消商品房预售制度

深圳新浪房产 04-18 23:17

杭州开发商：取消商品房预售制度，政府在下什么棋？

一、传言取消预售制度，政府在下一盘什么大棋？

预售制度不是广东的意思，中央其实已经有所布局和安排，和房产税一样。本次广东的意见，可以说是中央“授意”下的探索意见。

按照中央的安排，如果房地产市场调控依然没有达到预期的话，短期内可能会出台资产流转税，后备可能推出消费税和空置税。中长期视情况逐步推出房产税和取消预售制度。

所以，本次停止预售制度是政府房地产长效机制大棋的一个小前奏。虽然短期内暂时不会突然取消，但如果市场调控依然不达预期，逐步取消应该是大概率事件。

二、未来如果停止预售制度，预计会有什么影响？

总体而言，对整个社会，取消预售制度虽然将直接打击开发商，但同时也会波及地方政府、新房购房者、土地拥有者的利益，唯一可能对二手房业主有一定益处，总体是降低了社会的运作效率，是行政干预市场的一种体现。具体影响预计如下：

1、新房市场：供应减少，量跌价涨，市场成交量有所萎缩。

2、二手房市场：更多购房者转移到二手市场，可能推高二手房价和成交，越来越多城市加快进入存量房时代。

3、土地市场：开发商拿地热情再次受到抑制，土地价格和成交量有下降压力。

5、房地产金融市场：取消预售证导致房企回款周期加长，融资需求加大，融资利率由上升趋势；

6、对新房购房者：有利有弊，不利的是新房供应更加稀缺，价格更高，摇号现象加剧。有利的是可以购买到现房。

7、对开发商及竞争格局：由于资金周转率下降，杠杆率下降，成交量下降，将导致开发商增长速度进一步放缓，行业平均增长率下滑。小型开发商由于资金周转运营要求更高，加快退出市场；中大型房企虽然潜在增长速度放缓，但集中度加快提升。另外，中大型房企也将加快布局其他新业务。

8、对地方政府：土地财政收入有减少的趋势，土地财政压力加大。

深圳新浪房产 04-18 23:17

深圳资深媒体人、地产评论人朱罗纪对乐居表示，如果全面取消预售制度，那属于房地产制度设计的重大改变，有多少开发商会扛不住尚不清楚。但至少未来一段时间，开发商会集体不拿地，土地流拍率会暴增。另外，现有的一大批在建项目，开发商会选择停工或者半停工。在他看来，这个假设性的前提并不存在。

房地产预售制度属于重大制度设计，是中国房地产发展的基本制度建设之一，贸然取消会引发非常大的经济动荡和社会动荡，现在不具备取消的现实条件。

从文件看，文件是真实的。但文件的由头是有关审批制度改革的，这个不是专门针对房地产长效制度改革的。就算真正落实，广东省住建厅的意见是逐步取消，不会一刀切。

从文件看，可以想象的路径有两个：

1、对未来的新增土地出让，要求推行现售，这个在深圳早年的一些土地出让里，已经有过了。

2、对现行的房地产预售制度再进一步从严，比如要求高层预售从原来的2/3提高到封顶。

深圳新浪房产 04-18 23:17

中原地产研究院首席分析师张大伟向中国网地产表示，取消预售制度，可能导致50%房企倒闭，利好国企。

首先：预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。但在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价。现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。

其次:取消预售制度，短期看，可能性不大，因为当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企，大企业。对小企业来说是灭顶之灾。加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价

第三:短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

第四：预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。

深圳新浪房产 04-18 23:17

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称"卖楼花"。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。 

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为： 

　　（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。 

　　（2）取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。 

　　（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。 

　　（4）已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。 

　　（5）拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。 

　　（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。 

　　（7）物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。 

　　另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记（即取得大产权）。 

商品房预售的条件为： 

　　（1）预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。 

　　（2）预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。 

　　（3）预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。 

　　（4）预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

深圳新浪房产 04-18 23:17

9月21日，澎湃新闻证实，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

深圳新浪房产 04-18 23:17