刘婷
04-27 10:56
主持人：不知道赵总刚刚刚给我们的解释有没有回答提出这个问题的心中疑惑，谢谢赵总。
那么今天的2018中国（深圳）国际房地产业博览会城市更新主题分论坛金融服务助推城市更新活动到这里就告一段落，再次感谢在这个大风大雨天的相聚， 让我们期待下一次再会，谢谢。
刘婷
04-27 10:56
我刚刚说的第一种模型，就是按现状转让，比较清楚评估你现在的项目方所运作的阶段，你觉得价值多少。第二种方面就是干脆选择跟开发商以未来净地转让的方式，但是你在这个过程中所有的投入都要去承担，这个时候如果你的资金不够怎么办？今天我们的主题是借力金融服务。
如果现状转让的话，你要用我的估值模型来好好科学合理地来对于现有的项目价值进行估值，才能够找到一个合理的对价方式，也才能够形成一次成功的合作。
刘婷
04-27 10:56
主持人：谢谢赵总给我们带来非常行业前沿的估值模型分享，刚刚您分享的过程中，我们提下的观众朋友基本上每翻一页PPT，大家都举起手机在拍照，我也带来观众朋友给您的小提问，请问现在的城市更新项目经常会出现原项目方和开发商的合作，请问您如何将您刚刚提出的城市更新估值模型运用到双方的合作当中？
赵磊：这个已经非常简单了，原来就是项目方找所有的开发商，他们一般是不开价，你们给我出一个价，最后我看谁的条件好就给谁。因为他对这个项目没有清晰的认识，这样的话就算有的时候真的是有人给出一个最好的价钱，但是它往往也没有看到这中间对他反约束的条件，我觉得作为原项目方来说一定是做了一些相对的工作，有成效的工作，你到底做了哪些有成效的工作，如果按照我们的思路逻辑来算，基本上是可以量化的。这个工作价值多少利益，你在跟开发商谈合作的时候，会找到一个比较科学合理的平衡点，而不是说谁把你忽悠得好就跟谁合作，也可能最后合作的并不一定会成功。
刘婷
04-27 10:56
案例三：这个是只差土地合同签订，这个时候整个溢价就打95折了，因为只占5折的溢价比例，再减去要交的土地款价值，就是这个项目的价值，这个比较简单。
刚刚大概把我们的估值模型讲了出来，我觉得是比较细跟大家讲的一个逻辑。在市场中确实需要应用这种估值的领域非常多，合作开发、股权交易、融资并购等等，这也是我们合一机构首次提出来城市更新的估值模型思路，可能在座有一些不一定理解，我欢迎各位有机会跟我们进行项目的交流，我们共同来把这个模型做得更好。因为只有在深圳才有这么完整的城市更新政策，这才有这么完整的可预测性的政策土壤，一个条件，所以在深圳的城市更新项目才具备一个做估值的条件。我就说这么多，谢谢大家。
刘婷
04-27 10:56
案例二：这个是一个城中村项目，现在是专规草案已经公示没有公告，意味着专规的工作是有一定进度的，相当于专规完成了80%，项目的现状建筑面积有13万，包括私宅、工厂、商业，权利人数量112个，目前签约率90%，也就是说在拆迁和主体确认阶段我们的进度是63%，其实打七折还是打八折，总之大概是这个范围，不同的机构可能对于它的进度打折会有一个区别。
目前项目的花费有效可入帐成本4.3亿，这个项目净地估值39亿元，包含总成本一共21亿，总的溢价18亿，拆迁难度系数定到五级，通过我们刚刚的公示来测算，当前溢价的估值就是12.1亿元，加上可入帐成本4.3亿，目前的估值16.4亿，就是一个占地8万平方未来可建面积达到30多万的项目，如果完成了签约的90%，如果专规已经到了审批阶段，这个价值是16亿。
刘婷
04-27 10:56
第一步，先做净地估值，比如说开发商有没有对价出让收购的，大概可以给的定价是35亿，35亿里面包含申报费用、拆迁费用、地价、回迁物业的建安成本等等，这部分钱是19亿，也就是说这个项目总的溢是16亿，拆迁的难度系数通过拆迁影响因子推导出来大概是1.6的系数，项目的进度系数可以看到立项已经100%完成，拆迁和主体确定按照23%的进度，专规是0，土地合同是0，用这种方法算出来当前溢价估价是7.49亿元，这种情况加上有效入帐成本两千万，现在给这个项目的参考估值是7.69亿元。这是工改商住的项目。
刘婷
04-27 10:56
举两个小案例测试一下：
案例一，工改商住的项目，已经完成了立项，正在申报专规，项目的概况是占地六万平方，现状都为工业厂房，业主人数六人，拆迁难度比较低，目前和两户签订了补偿协议。项目为商住用地，保守预测项目的用地范围大概是6万，其中的开发建设用地面积是3.9万，现在专规正在编制过程中，现在给它的编制建筑面积是27.3万，容积率大约是7，扣除政府回购等等预计可售的物业面积是16.8万，目前因为立项有一些花费，专规正在做，已经谈了两户项目回签，可入帐成本大概两千万，我们怎么去估值呢？
刘婷
04-27 10:56
第四个步骤分阶段来确定各阶段当前溢价，按照我们刚刚的逻辑，每个阶段，比如说V立项当前=V总×P立项完成×K立项，我们就找到每个阶段的当前溢价，如果我们已经进入了拆迁谈判阶段，这个立项阶段就是100%实现了。最后得到这个公式就是把这四项加在一起得到的V总。
最后总结一下项目当前估值，我们还要回归一下把当前总的有效成本再加进来就是我们项目的当前估值，通过这种方法就解决了很多项目如何计算正在路上的完成拆迁也好，没完成也好，专规过也好，没过也好，到哪个阶段我们形成了一个方法。
刘婷
04-27 10:56
第三个步骤是算各个阶段的进度系数，光知道了这个比例我们还要知道这个阶段到底完成了多少，我们用四大阶段，这些比较重要的工作节点就不多说了，大家都很清楚了。我们在做进度的时候，就把这些节点用到这个公式里面，我们来设定进度稀疏的时候，我们的思路是这样：立项阶段分为三个，一是区间节点，0—60是否满足立项条件，假如说确实满足立项条件了，更新局认可了，就已经达到60%了，已经完成了计划公式，相当于完成了80%的工作，专规也是这样，也是40、80、60，区主管部门审核通过占40%，拆迁及主体确定阶段我们用签约率来计算，比如说我们完成了签约率我们再给它打七折来作为它的进度期，就是签约率（%）×0.7。
刘婷
04-27 10:56
第二个步骤就是算这个东西，第一级难度和第五级难度已经设定了，假如说这个难度在中间阶段，不是一也不是五，在中间的时候我们如何来计算？拆迁难度系数是这个，我们找到这个的时候，我们在这三个阶段的立项比例，叫做溢价比例就用下面三个公式推导出来，大家可以拍一下。我们就把各个阶段的溢价比例算出来了。
刘婷
04-27 10:56
我们设了拆迁难度的影响因子，包括建筑量、规模情况、土地权属、业主的规模、租户、业态、加建改建的情况等等，这个是我们初步设定的影响因子，我们通过拆迁的影响因子，我们用定型和定量相结合的方法，可能对每个项目找到它在一到五之间的定位，就可以计算出这个项目在各阶段如何分配他的溢价。
刘婷
04-27 10:56
针对四大步骤做小结，第一大步骤通过选定拆迁影响因子确定拆迁难度系数，初步的研究我们觉得把城市更新项目设为五级难度，最容易的一级难度是业主单一，五级难度就是业主众多，业态众多租户非常复杂，大家可能要问我具体的数字，我个人的观点认为业主超过50户，业态能够用五种以上这可能就已经是很复杂了，我们现在面对有一些业态比较少的，业主比较少的，确实是比较好的项目，比较难得的项目。
刘婷
04-27 10:56
当前溢价确定四大步骤：一是通过选定拆迁影响因子确定拆迁难度系数，然后再来确定各阶段的修正溢价的占比，根据修正溢价的占比再来确定各阶段完成的溢价占比，当我修正完以后，再次给每个阶段到底对这个溢价占多少权重给一个最终的比例，也就是说不同难度的情况下，立项和专规和包括前三个阶段所占的溢价占比都是不一样的。
第三个工作，就是各阶段也有一个难度系数，进度也可以给一个进度系数，比如说专规还没有完成，但是我在专规已经过了区政府的审核，这个时候是可以对这一项工作进行估值的。
第四个工作，通过各阶段的溢价占比与阶段进度系数，最终确定各阶段当前溢价。
刘婷
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刘婷
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刘婷
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刘婷
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刘婷
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刘婷
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刘婷
04-27 10:56
举例说明：通过实操案例和市场的调研统计我们发现，各阶段的溢价占比与拆迁难度紧密相连，举个最极端的例子，在拆迁难度最大的情况下时候，我们如何来算各阶段的溢价贡献？其实在拆迁难度最大的时候，我们能不能说立项的贡献就没有了？向显然是不行的，立项的贡献最低是15—20，我们给它15的基数，专规通过以后，专规的溢价是10%，也就是说在最难的情况下，给这两项工作给15%的溢价，我们最后一项用地审批的工作，我们经过很多的访谈，他们认为这一项工作对于整个项目价值的溢价大概是5%，而且跟拆迁难度无关，因为已经完成了土地确认。所以我们溢价锁定到5%。当出现最小拆迁难度的时候就会发现一个趋势，拆迁工作的时候溢价的占比就会下降，下降了多少？可能最低也要占20%的溢价。多出来的50%我们通过正常的线性分配，就可以分配给立项的阶段，这个立项就占了45%，专规35%，我们通过最大拆迁难度来设立一个基准溢价占比，也就是说在最大难度的情况下，我们给立项的基准溢价占15%的比例，我们锁定它。专规10%，这个时候拆迁和主体确认占70%，当拆迁难度下降的时候，拆迁方的70%就逐渐下降，可能最低下降到20%，所以我们最后一个公式，各阶段完成的溢价占比等于各阶段基准溢价占比+修正溢价占比。拆迁难度就是影响溢价占比的最核心因素。
刘婷
04-27 10:56
基础二：城市更新项目阶段溢价占比与拆迁难度紧密关联，刚才我们也说了这个数据，现在我们完成主体确认的项目一共才156个，实施率才22.5%，大部分的项目是卡在拆迁谈判的阶段，这里面大部分是因为拆迁难，少部分可能是因为原有的一些政策等等政策或者算不过帐，大部分是由拆迁决定的。所以我们有一个小结论，拆迁的可实施性，最终决定各阶段的价值分配。
刘婷
04-27 10:56
我们要确定各阶段的思路，第一个基础也是形成共识的，就是城市更新项目具有阶段溢价累计的特征，我们在前期筹备阶段没有实现立项的时候，可能这个项目是没有价值的，有的时候会出现没有立项的项目也会给它钱，这是因为有一个条件，买方跟开发商我先给你两千万定金，如果实现立项以后我可以给你两个亿，前期就算有一点支付都是有担保的条件；拆迁的主体确认，意味着完成100%谈判，形成单一主体，这个时候价值是巨大的。
刘婷
04-27 10:56
现在最关心的就是解决城市更新项目在阶段没有完成净地时候的估值方法，我们叫做“有效成本溢价法”，假如说我们现在过了专规，拆迁完成了50%，这个时候是在路上的项目，我们可能一年或者两年才能够办理土地合同，它是在路上的，我们该如何来算它的价值呢？我们给了一个公式，当前估值等于当前总的有效总有效成本+当前总溢价。其实我们做城市更新项目的时候，从立项阶段的时候就基本上能够初步地预估出来整个项目各阶段大概要投多少钱，这是我们做九年的城市更新市场的发展以后做的预测，这个预测有效成本是一个范围。它对应的概念是无效成本，这个大家应该也会有一些感触，有一些工作由于绕了弯走错路，所以我们重点强调有效成本。
有效成本有一个初步的估计，最重要是确定第二项，如何确定当前的溢价？整个项目的估值相当于V总，每个阶段都有溢价，假设我们到了第三个阶段，就是拆迁主体确认阶段，这个时候意味着立项溢价已经确定，专规也已经实现了，因为专规和拆迁这两个事可以同步进行的。如果到了用地审批阶段的时候，可以说前三个阶段的溢价就已经实现了。我们下一步来研究如何来确定各阶段当前溢价，我们是用这样的思路方法把每个阶段的溢价算出来，最后来加总的方法。
刘婷
04-27 10:56
我们就提出这个问题了，如何来做城市更新项目的估值？在估值的需求里面是两类：一是城市更新项目如果大家有企业把它做成净地了，净地的估值是有需求。二是如果我们在阶段的项目如何估值，在这个过程中我现在要给你发十个亿的基金，你的项目到底价值多少钱，现在值多少钱，万一我投给你，你做不出来，我拿了你的股份到底可以值多少钱，这是我们要重点讨论的。我们先说净地估值，基本上就是三种方法：一是市场比较法，二是假设开发法，三是收益法。一是比较周围的其他土地他们的成交价格，同行有人愿意比较乐观，我们也可以乐观。同时比较的招拍挂的成交价格，招拍挂的价格也是我们的参照标准。二是假设开发法，我想很多企业都用过，就是开发总收益减去开发总成本，减去开发的合理利润，最后得到就是项目的净地价值，这是我们现在在交易中最后比较关心的。我发现这两年拿项目比较多的公司，为什么能拿到比较多的项目？是因为它跟原项目方做了一个按照未来净地价值来交易的远期交易的合同，根据这个远期交易的总的价格，分成五期甚至十期支付，五期到十期支付他们划定了一些节点。从事这种方式，相当于原项目方是以项目的净地来做，赚取土地整理阶段几乎大部分的利润，而开发商就获取了它正常的合理开发利润，所以这种模式是市场很有竞争力的拿地模式，当然也会存在一些风险。三是收益法，这个主要用在商业地产，就不多说了。
刘婷
04-27 10:56
二是经常会出现的就是我们在协会包括行业交流的时候发现有很多项目由于交易价格严重脱离它的真实价值，其实大量的项目已经掉入估值开发价值陷阱。比如说前几年买了一个项目，你十个亿的价格买了一个可能没有立项的项目，如果没有这一轮大的房地产价格的上涨，基本上你的项目就在坑里了，就是开发价值陷阱。现在由于限价限购的问题，现在很多项目仍然在这个陷阱里面，为什么有些项目政府说都给你批了立项了，规划也批了，你为什么还不加快推？其实作为现有的开发商和已经收购这个项目来说，是有难言之隐，按照现在的房价和按照我们现在所要拆迁所要花费的成本，算下来已经是亏本了，所以这个活没法干，我相信各位可能会碰到这样的故事。
刘婷
04-27 10:56
这样有可能形成一级土地市场和二级土地市场有机整合，我觉得这是在大房地产来说是合理的匹配。
现在说估值的问题，经常存在的两个问题：一是市场对于估值存在很大的偏差，就是卖的项目总想卖个天价，收项目的人总想收一个低一点的价格，在融资的时候，出资金的一方希望能够对这个项目有一个更好的估值，对它进行更好的风控方案。但是项目方往往认为我的项目价值是非常大的，这是第一种。
刘婷
04-27 10:56
三是城市更新项目具有风投的特征，就像我们很多人举例，没有立项投更新项目就是纯做天使投资，立项完以后投它就相当于A轮投资，但是我们认为投城市更新比投风投还要再靠谱一点， 因为资源在那里，是有一些实体资产，如果你是有效投入，每个城市更新项目就有价值，每一天都会增值。
四是一级土地整理与二级土地开发呈现分离趋势，有很多的开发商包括国企包括品牌开发商他们并不太愿意做前期的土地整理工作，因为这里涉及到很多难以处理的问题，也有很多的障碍，税务上来也有很多问题，实际上作为真正的大的开发商，都愿意拿地，实际上这种叫做八年抗战的活虽然是收益比较大，但是它也有巨大的难度，而且对于大的企业来说，他们有很多难以逾越的体制和监管的障碍。所以我们跟很多的开发商交流发现，他们宁愿把一级土地整理市场交给其他人做，他们最后来以比较合适的甚至比较高的价格来拿到“面粉”，来做开发。一级土地市场谁来做？就是中小开发商还有愿意投身城市更新前期的投资资金，包括金融类的基金。
刘婷
04-27 10:56
说了刚刚的问题，我们现在看城市更新市场并购融资的现状，四个特点：
一是外来开发商大量进入，导致并购交易非常活跃。这两年全国百强企业来深圳市场，能够拿到净利的项目很少，都是在城市更新项目市场角逐，导致交易非常活跃，也给原来的项目操作方给了高价出让项目，甚至解套的机会。
二是城市更新项目的融资需求比较大，刚刚曹总画了一条鱼，一鱼多吃，实际上它每个阶段都有融资需求，目前很多的金融机构包括房地产信托基金，都在研究如何来参与城市更新。
刘婷
04-27 10:56
占用最大的时间条就是第三个阶段，拆迁及实施主体确认，这个环节的工作是一个最难以确认时间的，最不好预估时间的一项工作，一方面是它在整个拆迁谈判过程中具有巨大的不确定性，包括权利人的问题，包括产权问题，包括租户的问题可能都会导致它的时间，也会受资金的影响，也是影响它的时间进度。
刘婷
04-27 10:56
分为三个部分：一是城市更新市场现状开始说起，二是谈一下我们的估值模型，三是通过两个小案例进行分析和测算。
这个大数都知道，已经列入计划的693个，取得专规批复项目410个。已取得实施主体确定项目156个，每个项目的土地整理周期，从立项到最后主体确认需要五到八年，我们在城市更新项目里面也存在八年抗战的故事，很少有项目能够在三五年之内搞出来。
刘婷
04-27 10:56
赵磊：非常荣幸今天能够借着房博会的机会来分享一下我们合一研究中心最近这一段时间我们认为很有价值的一个研究成果。
城市更新办法从出台以后，城市更新的项目这么多年真正能够由一个公司从头做到尾的几乎是没有的，在这个过程中如果能够有一个项目从头做到尾完全用自有资金完全是没有，在城市更新的项目里面经常会出现定价转让，增资扩股，包括项目融资等等一系列的问题。最近我们跟很多的金融机构交流他们谈最多的就是估值这部分，我们作为对城市更新项目接触最多的机构，我们关注了很多的项目，拿了很多的项目做了样板，跟很多开发商、金融机构、基金银行做交流，刚刚贺律师和曹总讲的都是金融服务大的方面，今天我分享的课题是在整个金融和城市更新项目合作的过程中，它无法规避的两个字“估值”，刚刚曹总提到很多项目的估值逻辑，我今天做一个分享，希望能够让大家对城市更新估值的项目思路能够帮助大家有一个抛砖引玉的效果。
刘婷
04-27 10:56
接下来的时间我们请出今天最后一位为我们分享的重磅嘉宾也是压轴大咖是深圳合一城市更新集团执行总裁，、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊总，数十年来关注与深圳城市更新项目，应有城市更新领域丰富的项目管理的操盘经验，对于深圳的城市更新项目估值和对价模型也有独到的见解，有请赵总。
刘婷
04-27 10:56
主持人：能不能理解为您是赞同这个观点的？
曹邵鸣：对。瑞驰我们认为前景很光明，但是过程非常曲折，我们发了很多的瑞驰都是私募性，这个需要方方面面的政策、税务各个方面的支持，路还是比较长的。
主持人：希望我们通过这样的曲折道路能够到达光明的未来，谢谢您。
刘婷
04-27 10:56
曹邵鸣：这是一个热点问题。我们现在做的很多项目测算有一个很有意思的情况：
731政以后我们跟深圳本土很知名的开发商谈，他说我们这两天都在开会，没有时间跟你们谈，我们所有的项目都要重新测算，因为公寓是不能对外出售的，我现金流要从头到尾算。现在国家在建立一个长效机制，这个长效机制就是房子是用来住的不是用来炒的，这种问题的解决，不是说国家按照这个政策来，大家按照这个来做，我认为核心的一块就是金融供给的渠道问题，我觉得这一块是关键的。没有谁愿意哪个基金或者哪个金融机构愿意把很多钱投到长期产生效益，除非有很好的金融机制来解决我对长期资本的需求，所以这个长效机制更多是你想推行下去，不像我们深圳的保障房，深圳保障房政府的力量比较大，但是长效机制想要建起来，一定是市场要做大，还有就是保险基金，没有长期大批量低成本的支持，这种持有型的物业特别是长租公寓根本发展不起来，我们前几年去纽约学习，这个事情我印象特别深刻，当时我们晚上去游曼哈顿河上看灯光很繁华，陪我们是摩根的华人留学生，他说你知不知道现在看到的纽约曼哈顿上所有的灯全部都是证券化的产品，全部是（瑞驰）基金持有的，而我们去上海陆家嘴看一下，你发现看到的都是经营型抵押贷款，这两种产生的价值是完全不一样，只有把长期的瑞驰市场发展起来，持有型的物业，包括我们这种持有型的公寓，包括租赁才能真正发展起来，否则没有退出渠道的。
刘婷
04-27 10:56
主持人：非常感谢曹总的精彩分享，刚刚台下有观众给我他们的小问题：有观点认为类似于长足住房类的房地产住房机制一定程度带动房地产金融的发展，请问您对此怎么看？
刘婷
04-27 10:56
还有区域更新政策一体化，现在深圳像政府主导这一块，可能有这种倾向，但是它的主体还是以市场为主，但是我们2018年四月份广东省新的旧改出来，很多城市再向深圳学习，总体来看我们认为市场化在广东省内可能会越来越重要。
从我们基金的角度来说，不光要关注深圳市场，深圳的城中村就一千多个，也差不多了，我们现在很多项目都是机会型的项目，是因为国家宏观的调控导致在其他渠道拿不到钱，比如说有一个项目银行批了十几亿了，但是搞了半年时间一毛钱放不下来，因为国家现在都在去杠杆，把银行的钱去掉了，所以他来找基金融资。我们很多项目都是机会型的，所以将来我们的目光更多会投向广东省其他城市，从我们目前来看；现在重点我们是在深圳和东莞，这个是非常关键，不光要做深圳，还要花更多的时间去研究其他城市，几乎每个城市的办法都不一样。
刘婷
04-27 10:56
还有现在城市更新整个政策由粗放向集约性转变，对于私募基金来讲，专业化的项目操作经验就越来越重要，我们以前做项目你的能力体现在你能把项目拿过来就很牛，但是现在不光要把项目拿过来，同时还要有很强的专业能力去分析这个项目，因为市场上好的项目越来越少，所以你必须要有很强的产品设计能力和风险把控能力，以及对政府政策意图的理解能力。这个将来可能占比会越来越高。
刘婷
04-27 10:56
第三，特别重要，就是持有型物业在将来城市更新里面占比会越来越多，我们知道731很多公寓是不能售的，我们从基金的角度判断这是长期的趋势，将来想找一些马上快速变现的项目越来越难了，在这个时候基金就需要创新融资模式，将来我们在基金的运作，在竞争的过程中，大批量长期限，低成本的渠道一定是基金运作的筹码，竞争的最重要筹码，但是现在整个机制没有完全建立起来，但是一定是一个方向，而且我们基金在运作过程中，需要将这种长期的金融工具跟非标的融资结合起来，我跟很多人聊，他说我先给他提供两三年期的非标准化的融资，我持有这个资产才能做证券化，所以他们两者的结合非常重要，所以做私募基金不光要懂这个，但是你到哪能找到马上产生利益的资产？你必须要养，你要先做一个项目，就是说你的退出渠道跟通过股权转让变成了通过资本市场来推，他们两者的结合既要懂资本市场的玩法也要懂非标的玩法。对我们的能力就提出更高的要求。
刘婷
04-27 10:56
对于私募基金背后必须有一些国企资源跟你去拿这个项目，还有一种业态就是现在小开发商愿意跟国企合作，共同组建项目的时候，共同按照股东比例投入，央企不可能为你来投，我占60%就投60%的钱，小股东没有钱就会找基金来做，这种结构的设计和风险的管控上跟我们常规，比如说这个项目都是我的情况是完全不一样的。
刘婷
04-27 10:56
第二，国企主导，大家都深有体会，现在很多项目很多地方政府要求，这个项目只有国企才能参与，所以在这个过程中，我们很多基金就需要整合国企的资源，很多中小开发商跟我们聊，这个项目必须国企参与，要不你去找一个央企出来，他来占大股东，我小股东，给你增股，你只要能把他整合进来，我们一起拿项目，这是非常常态的方法。
刘婷
04-27 10:56
说一下发展趋势以及对于我们基金业务的影响，有几个方面，有一些刚才贺倩明已经讲得很透明。
第一，存量的整合，贺律师讲现在很多过了立项的项目，推进非常困难，在这个过程中很多中小型的开发商他们拿的这些项目肯定面临要卖出，所以现在的城市更新市场有一个很大的并购市场，并购基金将来可能是一个重要的发展趋势，但是从我们的角度来看，并购项目我们非常谨慎。因为一旦并购了，就涉及到卖方他们心里预期非常高，我们接受了很多项目投了一个亿就敢叫价十个亿，所以对于并购的项目我们非常关注它的议价空间多少。
刘婷
04-27 10:56
还有利益平衡，举个例子，在城市更新做基金尽调的时候，我们非常关注的利益平衡，比如说城中村项目，尽调的时候一定要搞清楚这个村里面有没有一个绝对的老大，比如说村长或者股份公司的董事长，比如说这个村长过半数，你在介入这种项目的时候，就要小心，意味着你的融资方没有绝对的掌控力，我们市场有很多项目，项目拿来一看条件很好，但是没有人给他做融资，如果是外地基金不了解就做了，结果发现进去以后什么事都推不动，村里的事错综复杂，所以我们风险研判的要点这个非常重要。
刘婷
04-27 10:56
最后讲一下未来的趋势：
我们做基金有一些基本的风险研判要点，比如说有几个业态，从我们目前来看重点关注住宅类的，工改类和棚改类的项目比较少碰，不是我们不想做，而是因为我们的资金不支持，因为都是短期资金做不了。
刘婷
04-27 10:56
四是增值服务，我们知道很多项目开发商很小，我们遇到一个开发商是盐田的，他来找我谈，我们谈了两个小时，他不知道我在谈什么，我不知道他在谈什么，他除了能搞定这个村之外其他的都没有，这个时候我就需要整改很多资源进来，规划怎么弄，项目风险怎么研判，项目怎么做，最终你怎么操作，我告诉你除了给你钱以外，还能帮助你把项目运作下去。你提供的增值服务越多，你的收益就丰厚，包括我们今天的平台，就是一个资源整合的平台，我们做了一个的项目，规模很高，但是我们的现场监管不是我们在管的，我们是请了合一在现场做监管，所有的项目公司的印章财务章都管起来，每个款都由合一给我们提供专业意见，这是我们非常好的资源整合，大家发挥各自的优势。
刘婷
04-27 10:56
三是一鱼多吃，我们做基金有一个感觉，比如说你这个阶段需要钱，我就把钱给到你，但是我们思维可以再打开一点，我们在城市更新的运作过程中，有很多的阶段，立项前、立项、专规、实施主体，每个阶段都有可以发挥的空间。私募基金我们在这里表现特别明显，在它的每个阶段都可以提供融资服务，我们之前做过一个项目，最开始给他两三亿，随着项目的推进，扩到五六亿，最后我们在峰值的时候给了他15亿，每个阶段我的风险不断释放，我的成本相对来说是降低的。但是要有这个思维，比如说我们之前做过一个项目，我们做了融资以后说银行要置换我，银行的融资是通过信托来借贷，信托又做了结构化，优先的钱是银行出的，我就说我们可以出刺激，我跟银行组建结构化的基金，把我之前的基金置换掉，我又组建了新的基金，我又深度参与了。甚至还有的项目，我们接触有些客户是中小型的客户，他的融资渠道很狭窄，一开始进入进去以后他说要退，我们说没有问题，要不我给你们做，我们知道市场上现在这个阶段是哪个资金需要的。所以我们做私募基金的思路一定要很开，因为城市更新每个阶段的风险不一样，面临的问题也不一样，需要的资金也不一样，只有你很熟了，你在每个阶段才能找到你的价值。
刘婷
04-27 10:56
二是聚焦，聚焦有几个方面：一是专业、客户、风险、战略定力，城市更新基金做这种基金要求的专业能够远远比房地产开发能力高很多。我过去十几年都是做房地产，最早的阶段我介入拿地，但是到私募以后我做城市更新基金，我跟我们的同事讲我想学习城市更新的知识，我们同事先问我你要学习哪方面东西？我们现在主要做龙岗、宝安、龙华的项目比较多，你想要哪个区？我说我想要宝安区，为什么说我们要做聚焦？比如说我们像这种基金只做深圳，因为光深圳这个市场有很多专业性的东西我们都忙不过来，很多容积率的测算、地价的测算需要非常大的专业能力，当时我们做的时候容积率算了大概5.5，最后批出来是5.7，差距就比较小，这一点没有很强的专业能力是做不到的，但是这一切深圳的政策规定非常细，需要你不断地去钻研，而且现在政策每个星期几乎都有新的东西出来，这一点很关键，因为有这个问题存在，所以我们必须聚焦。只有你聚焦，同时你还能实现全方位的客户覆盖，现在很多咨询机构、服务机构、开发商、银行、私募、信托资源整合越多，我的能力就越强，但是你必须要聚焦，因为我们做了这么多年的业务，外地的项目很多来找我们的，我们一概不做，我们只专注于这一块。
刘婷
04-27 10:56
我们认为城市更新基金不光是城市更新基金而是整个房地产的私募基金，我们运作的最核心一点就是资源整合，这一点在深圳的城市更新里面表现的特别明显，你的资源整合能力越强，你的优质项目就越多，风险管控的能力就越强，什么概念大家想一下，就是说我们在一个项目推进的过程中，我们要跟方方面面的人打交道，不同的人能够给你带来不同的价值，你在运作过程中如果不把这些资源整合好，你可能会死得很惨。比如说银行，我们做私募基金有一个很大的问题是如何解决项目来源的问题，因为市场上有很多的项目，但是从我们目前发现的情况来看，最靠谱的跟你介绍项目的就是银行，因为很多项目银行已经筛了一遍，但是在银行的情况下我做不了，你如何把银行的资源整合进来，这是获取项目最重要的一点，我们这种基金对深圳的银行，比如说建行在深圳有100多个网点，我们几乎每个网点都去做过推广，这就是非常重要的一点，你的项目来源会非常多。还有一种开发商，使我们有本土开发商、央企、外地平台商，不同的开发商作用是不一样，比如说我们跟深圳的本土开发商都不错，我们做城市更新的尽调的时候，不像其他的房地产开发项目调查，你做城市更新的尽调调查两个月的按照传统的去做，还不如打一通电话，跟你经常的合作伙伴说这个项目我们做了，你们怎么看的？因为这个圈子这么小，他们马上就会说这个项目我们知道，有什么问题，他告诉你的信息远远比你去村里面访谈要强很多。
很多问题都是被这样发现的，但是如果没有这种资源渠道，也没有人告诉你这个问题，那么就有问题了。这是一个。
刘婷
04-27 10:56
刘婷
04-27 10:56
接下来看基金业务做的过程中的原则，这是我们做市场化城市更新业务最重要的要注意的问题，四个原则：
一是资源整合。二是聚焦战略。三是一鱼多吃。四是提供增值服务。
刘婷
04-27 10:56
四是项目历史问题比较多，很多的城市更新项目有很多历史形成的过程和原因，利益关系很复杂，而且很多项目在推进的过程中又不断出现新的问题，就需要你有很强的排雷能力，我们传统的基金做房地产开发项目拿地的项目或者房地产开发贷款，我们调查都是很常规的调查，但是城市更新的尽调远远不够，一定要有很强的资源整合能力，在资源整合能力基础上要能排雷。我们之前做了龙华的项目，项目拿过来之后看了很好，法图是住宅指标非常好，最后一看发现法图上是住宅，但是城总规是绿地，大家应该有遇到这个情况，这就是一个雷，你的同事不知道一看好项目，谁会想到政府的规划会相冲突。我们有一个项目跟他们做，一直约老板见，一直推托不见，最后我们快要商会的时候，我们说要到你公司面谈的时候，我们去了发现，去他的办公室要去三重门，很明显是高利贷了，所以果断放弃。
刘婷
04-27 10:56
刘婷
04-27 10:56
三是多层次的金融体系，什么概念？我们做基金，我们知道一个项目怎么说也得五六年七八年，但是基金持续的时间可能也就两年的时间，你想依赖项目的本身销售回款偿还基金是根本不可能的，像我们的市场化基金我们的退出方式就是首选融资替换，我在前端进入，你的成本相对比较高，但是一旦进入一定阶段以后很快就有更便宜的钱来置换你，但是这种融资替换必须有一个基本的环境，在于这个市场的金融体系是很丰富的，很发达的。我们自己把它分为三个层次，民间借贷，基金融资和银行融资，不同的融资主体会不断进去相互地进行替换。
刘婷
04-27 10:56
二是开发商应该跟其他的市场主体要形成一个联动或者形成一种协同，包括我们的金融机构，包括一些专业机构以及我们的产业。所以未来城市更新实际上是开发商跟政府形成良性的伙伴关系的前提下，开发商利用他的丰富开发经验和利用他丰富资金的实力去整合市场主体其他的各方面资源。这是我想说的。
主持人：一大点是跟政府做好伙伴，从政府手上拿地，二是整合市场上其他的市场形态。不只是做开发商了。
刘婷
04-27 10:56
不管是从政府手上拿地还是现在权利人拿地原来的方向都是搞房地产，这是过去的主要形态。未来放到深圳来看，棚改和城市更新和土地整备利益统筹，开发商要适应这种变化，可能还是要回归到从政府手上拿土地资源，就算是村集体也好或者原来的权利人也好，这些权利的价值变现，整个决定权还是在政府手上。所以开发商可能要考虑，我们重新在城市更新这个大体系下重新定义我们跟政府之间的伙伴关系，城市更新就是跟政府之间合作的关系，我认为是这样的，政府的利益要保障，政府在里面的公共利益要保障还有政府关注的一些问题要保障。
刘婷
04-27 10:56
贺倩明：房地产企业拿到出现几个大的变化，一是我们跟政府拿一二级土地的联动，主要是从政府手上拿国有的招拍挂用地，后面出现旧改以后，开发商拿地的主要战场就放到跟村集体，也就是存量的权利人手上拿地。
刘婷
04-27 10:56
主持人：刚刚您进行分享的时候，已经有观众朋友给我们传上您的问题小纸条，我就替我们的朋友们发问：有人说深圳的城市更新已经有了其他新的形态，下半场土地整备利益统筹等方面成为多方角逐，传统的房产如何虫从中找到利益所在？
刘婷
04-27 10:56
城市更新是土地价值重新定义的过程，前面我提到2016年国土资源部的文件，提到的文件是城镇低效用地的开发，将所有的土地利用率低下的土地全部纳入开发过程，就是对原来的存量土地价值重新定义的过程。我们市场主体要用投资的思维去发现和创造价值。城市更新几个不同的阶段，比如说项目立项前和专规到拿地，项目在不同的阶段呈现不同风险的状态，但是也会呈现出不同的价值。如果我们纯粹用开发商地产开发的逻辑实施城市更新，发现在这一条路可能会越走越困难，或者会经常碰到不同的问题，如果用投资的思维去看待这些城市更新当中的各种各样问题，就会发现里面有很多的机会，当然也有很多的挑战，谢谢。
刘婷
04-27 10:56
所以，我个人是经常建议我们开发商，我们的市场主体应该有非常强大的研发团队，有非常强大的技术团队去解决城市更新里面的复杂技术问题。这是关于城市更新里面我们在做很多项目拓展的过程中，我认为最重要的两点。
当然我们很多公司对城市更新项目拓展有一套他们非常成熟的研判方法和研判的逻辑，我们把它抽象化之后我认为这两点是最重要的。
刘婷
04-27 10:56
前面讲到价值发现五个板块，五个板块都会涉及到非常复杂的法律关系，也会涉及到非常多的法律风险，深圳立项700多个项目里面，真正进入到开发阶段的项目占10%左右，就是说现在还有600多个项目在拆迁谈话阶段，这600多个项目一部分是因为政府政策的变动和审批的原因导致项目停滞，这些问题的产生一部分是整个市场的政策变化，另一方面跟我们当初对项目的价值判断和整个项目的交易架构设计有关系的，在城市更新，我认为价值发现和风险规避里面，在规划和法律这两个口子是非常重要的。
刘婷
04-27 10:56
其实城市更新的市场我把它理解为有计划的市场，或者城市更新里面的经济关系实际上是有计划的市场经济关系，政府的计划体现在所有的项目立项是有立项的计划，不仅仅是这样，所有的城市更新项目哪些项目可以改，这一年改多少，改造完以后销售的对象或者使用的对象都是受政府影响的，所以城市更新的市场不是一个完全市场化的市场，是一个有政府计划的市场。政府的计划土地价值来讲，主要是体现在规划层面，有各种各样的专项规划，我们还有“十三五”规划，这些规划里面是决定整个城市更新项目或者决定城市更新项目向下的资产价值关键所在，当然有些规划现在可以确定的，有些规划是需要你对政策的理解，需要你对未来要有一定的预判才能研究出来的，这是非常重要的方面。
刘婷
04-27 10:56
价值发现和风险规避的两大核心工具：
第一，规划。第二，法律。
刘婷
04-27 10:56
五是规划为轨道交通沿线500米—1000米的不动产，我们看到即便城市更新存在这样或者那样的困难，即便政策和环境存在这样那样的不确定，但是我们可以通过一些比较好的模式，比较好的一些专业手法去挖掘这些有价值的资产。
刘婷
04-27 10:56
刘婷
04-27 10:56
四是下陷入债务困境的不良资产或部分破产企业的不动产，现在经济下行的情况下，很多企业是撑不住的，所以我们已经发现了有很多的不良资产或者很多陷入破产困境的企业，这些企业向下的资产，其实大部分都是土地类的资产和房产资产，这一块所在的区域很多也会列为城市更新的范围，这一块资产可能我们未来做城市更新要重点关注的。
刘婷
04-27 10:56
三是临深片区价值洼地的不动产。
刘婷
04-27 10:56
二是旧工业区可改建为孵化器或者产业类的不动产，我们很多的旧工业区这些企业转移走了，或者说这些企业所经营的产业没有办法做下去，但是他们的资产是值钱。对于一些改造对于一些工业区的改造更新是有空间的。
刘婷
04-27 10:56
一是城中村开改建的不动产，像万科包括很多大的公司已经进到村里面，村里面存量的居住地产改造翻新变成公寓，虽然公寓最近也有很多负面的报道；这种状态也是市场发展的正常现象，未来公寓类市场我个人的观察和判断一定也会呈现出集中度非常高的，也就是说这个市场当中肯定会存在大量的公寓，大量的公寓肯定会被一部分巨头所占领。很多小的公寓类的运营商肯定会随着政府的一些政策管控或者说随着市场的调整，会逐步消失，但是大的公司他们在这一块的市场份额和他们在这一块的盈利模式会逐步显现出来。城中村里面有大量的存量资产，相当一部分纳入综合整治当中，深圳出台了城中村综合治理的行动计划，未来两三年对城中村进行十个方面的综合治理，所以城中村里面的存量资产是有待挖掘的价值。
刘婷
04-27 10:56
在这种不确定性当中，城市更新里面是有一些不动产：
刘婷
04-27 10:56
刘婷
04-27 10:56
另外城市更新十年还会有三个方面变化：
第一，有机更新、活化更新、微改造成为政府推进重点，不同的叫法内涵都是一样，都是对原来特定的区域不适合做拆除重建的区域做功能改变进行一些翻新和保护，从而提升我们原来的一些存量物业的价值和它的使用功能。改变原来整个区域的商业和经济社会整个生态环境，所以这是政府也是政府鼓励非常重要的方向。
第二，产业优先，刚刚已经说过了，去地产化是城市更新转型的主要方向，不管开发商愿不愿意，不管我们市场主体愿不愿意，这个趋势我认为可能是在未来相当长时间内很难改变，因为政府主导是要保证产业，拓展出产业发展的空间。在居住的需求方面，加大保障性住房，这是大的政策主要的寻律。
第三，城市更新的公益属性将逐步凸显。从深圳可以很明显看到，深圳很多项目的贡献率在15%左右，现在大概在30%以上，各种各样的公益属性会加大。
刘婷
04-27 10:56
大家看到棚改里面政府已经开始介入，下一个十年我们会看到城市更新的市场会进入深度的调整阶段，深圳的存量土地开发市场不仅仅是城市更新了，已经是三架马车，棚改、城市更新和土地整备利益统筹，最开始09年出台城市更新办法，城市更新包括旧工业区、旧商业区、城中村等等，城市更新涵盖了深圳涵盖所有改造的土地范畴。棚改政策已经把老旧住宅区基本上是以棚改为主，老旧住宅区目前的主旋律是棚改，棚改已经成为第二架马车。第三个就是最近刚刚出台的土地整备利益统筹，也把土地整备利益和城市更新相关的一些接口链接起来，我们也看到国土局发布的土地整备的计划里面，这一块的力度会逐步地加大。
所以深圳的存量土地开发市场已经不是城市更新这一个方式作为主导，而是这三架马车同时驱动，在未来一段时间之内，在政府的推动下，棚改的力度和土地整备利益统筹力度，可能政府的力度会逐步加大，城市更新的方向会发生一系列的变化，这个大家也会从政策当中读到。
刘婷
04-27 10:56
六是政府是否应该介入搬迁补偿？这也是非常敏感的问题，两年前深圳有一个流露出来立法意见稿，提出来少数拒不搬迁的人，政府采取强制的手段，后来从媒体的宣传也是比较负面，导致政府在这个问题方面趋于保守，但是这个问题不解决，在整个城市更新推进过程中，会成为最大或者最难的问题。广东省在集体的用地范围内涉及到的拆迁问题，实际上政府在某种层面已经介入，司法力量已经介入了。深圳正在草拟城市更新的条例稿，这个问题大家也不是太敢太多去触碰，或者不敢拿到公共场合公开讨论。但是我相信城市更新的推进，随着政府的公共利益实现的迫切需要，这里面政府在搬迁补偿的强势介入，应该会是一个趋势。
刘婷
04-27 10:56
当然市场也是非常重要的，过去为什么开发商对城市更新如此关注？因为城市更新里面释放出来的土地价值是让我们的开发商能够实现他所预期的一些商业利益，但是随着城市更新里面的一些政策逐步推进和逐步的调整，市场主体的利益空间越来越在收窄，原权利人的诉求也越来越提高，公共利益占城市更新里面的比重也加大，三方之间的利益博弈也是城市更新里面非常重要的状况。
刘婷
04-27 10:56
五是原权利人利益、公共利益与市场主体利益的平衡，城市更新里面最大的问题就是要解决原来权利人的利益，最大的利益主体是村股份公司或者原农村集体组织的利益补偿，但是城市更新其实它最开始的属性是有公共利益的属性，因为城市更新是通过城市的整个改造，要落实大量的公共配套，落实大量的城市公共服务所要解决的一些公共资源发展空间。
刘婷
04-27 10:56
四是产业和地产如何融合。这个问题也是大家很关注的问题，深圳过去700个项目当中绝大部分是开发商主导的或者地产主导的城市更新的市场。但是实际上从政策的导向来看，政策是逐渐地鼓励加大在产业方面的力度。
刘婷
04-27 10:56
三是政府主导还是市场主导，深圳的政策从09年出台城市更新办法开始我们倡导的是政府主导，但是湾区的其他城市，有的说是政府主导，有的是市场的主导，深圳一开始就是政府引导，市场主导。到现在为止深圳政府和市场之间到底是什么角色划分？已经发生了很大的变化，我个人认为是半政府主导和半市场主导。
东莞现在政府在城市更新的主导色彩也是非常大，整个规划的主导和他们提出来单一主体的挂牌招商；广州的层面也是，政府主导的色彩应是非常大，深圳为什么说半政府和半市场的主导模式？可以看到深圳的棚改是政府主导，城中村的综合整治也是政府主导；
刘婷
04-27 10:56
二是历史用地的处理，在深圳历史遗留违法建筑的处理，历史用地的处理也是城市更新非常大的问题，城市更新要解决的是我们国家土地所有制的二元制结构化导致的土地利用率低下，大量的集体土地用地行为，处于法律瑕疵的状态，现在要推动城市更新要解决集体土地上的历史遗留下来的问题。包括土地，包括建筑，所以深圳城市更新合法用地比例的限制，也是历史遗留用地所带来的问题。
深圳现在的政策动向其实比较清楚可以看到，未来几年深圳的违法建筑的处理，力度肯定会加大，最近刚刚出台一个文件，对生产经营人员的处理已经有了依据，接下来肯定会陆续出台关于原村民非原村民的住宅类违建的处理力度，这个在城市庚寅进展中非常重要的问题。
刘婷
04-27 10:56
城市更新整个推进过程中实际上是政府和市场的反复博弈的过程，为什么这么说？在整个城市更新做的过程中，实际上有这么几个大的问题，一直是政府和市场重点关注的，政策的左右摇摆主要体现在这几个方面：一是土地公开出让还是协议出让，这个问题现在已经不是问题了，因为广东省的文件已经明确所有的城市更新用地除了政府，其他都是可以出让。深圳把协议出让土地首先从地方性文件里面列出来了，这是一个创举，但是在广东省其他城市实际上它的协议出让的范围是受到了严格的限制，为什么我说整个粤港澳大湾区未来十年城市更新的速度会提速？就是因为在整个广东省范围之内土地供应的问题，协议出让的问题已经得到解决。
刘婷
04-27 10:56
我们看到过去十年整个城市更新的速度在逐渐加快，根据我们官方的数据显示，广东省在过去十年实施改造的项目达到10235个，拟改造的翁地427平方公里，拟完成的改造项目达到6116个，已改造的用地达到241平方公里，广州已经批的城市更新项目617个，广州的数据可能是有出入的，有一种说法是广州有一千个项目，这个数据应该是比较准的数据。拟改造的用地71.82评理，深圳已批的项目681个项目，51平方公里拟改造用地，东莞已经完成改造用地16.93平方公里，未来三年将有20平方公里的已改造用地。广东省的整个城市更新的量是非常大的，这个量在未来十年可能会逐步加大。
刘婷
04-27 10:56
在2018年四月份，省里面出台了三号文关于深入推进三旧改造工作的实施意见，这个文件是备受关注的文件，这个文件里面对广东省整个的城市更新的推动具有非常重要的意义，现在各个地市以及省里面都在陆续出台或者修订他们原来的政策。所以我相信在未来十年受这个政策的推动，整个湾区的城市更新肯定会全面提速。
刘婷
04-27 10:56
我想跟大家分享主要有几个方面的内容：
第一，政策激励和约束下的城市更新市场。其实城市更新市场下的政策像个紧箍咒一样，时紧时松，理解政策是推动城市更新非常重要的方面。从2008年起广东省成为三旧改造的示范省，2008年温家宝提出广东要成为全国节约集约利用土地的示范省，2009年广东省就出台三旧改造的规定，深圳2009年率先出台全国第一部城市更新办法，现在已经纳入计划的项目在700个左右，深圳的城市更新做法得到全国各地，尤其是湾区其他兄弟城市的重点关注和重点学习的城市。
有一个文件是2016年国土资源部关于城镇低效用地再开发的指导意见，这是全国土地供给侧改革的大背景，文件提出城镇低效用地的概念，实际上涵盖了所有的三旧改造用地，城市更新以及城中村所有的旧工业区、旧居住区以及棚户区，所以这个文件里面也吸收了我们广东省尤其是深圳市城市更新很多的经验。
刘婷
04-27 10:56
贺倩明：非常高兴也非常荣幸参加下午的论坛，刚才在路上下车的时候淋了一场大雨，但是到了里面感觉还是那么多的人，城市更新已经成为我们深圳的一个非常靓丽的名片，房博会上城市更新原来是关注非常重要的焦点，深圳城市更新也走过十个年头，很多问题大家都非常关注。今天下午的主题金融服务推动城市更新，我觉得这个主题也选的特别好，配合这个主题我选一个主题就是新形势下湾区城市更新的投融资机遇与挑战。
刘婷
04-27 10:56
主持人：感谢周旭秘书长的精彩致辞，接下来就是我们论坛的重头戏，依次三位城市更新领域的重量级嘉宾分别从新形势下湾区城市更新投融资的机会与挑战，以及未来的发展趋势，深圳城市更新等角度与各位分享，首先有请第一位分享嘉宾来自于建纬律师事务所高级合伙人，深圳华勤城市更新研究院院长贺倩明，为深圳市住建局深圳市罗湖区城市更新局等多个政府部门的专家，深圳市城市更新开发企业协会特聘专家，中国政法大学房地产法中心主任；接下来的时间让我们有请贺总。
刘婷
04-27 10:56
周旭：各位来宾，各位领导下午好，接着2018中国（深圳）国际房地产业博览会的平台，我们城市更新专题论坛开始了，感谢各位的莅临。随着整个城市发展，存量不动产已经是成为城市的一个主要提供更新提升机会，因此存量地产中包括拆迁重建，综合整治，利益统筹等等模式都是和金融密切相关的，今天有幸请到几位大咖针对以上城市更新如何跟金融之间互动、创新以及各种新模式下的话题进行充分探讨，下面我把话题交给主持人，谢谢大家。
刘婷
04-27 10:56
我知道在今天到场很多朋友都抱着各种各样跟城市更新有关的问题前来学习和交流，今天活动的尾声也特别安排了互动交流环节，到场的朋友可以把问题交给工作人员，将在互动交流环节以抽取各位的问题，邀请今天到场的三位大咖作答。首先有请深圳市城市更新开发企业协会秘书长周旭上台致辞。
刘婷
04-27 10:56
在这几年中，这个黄金期中我们也注意到一个新名字，房地产信托基金，它吸引越来越多人的注意，今年上半年国内首单城市更新类的房地产信托基金也获得上交所的回函，也显现对中国城市更新的影响和变革。基于此深圳市城市更新开发企业协会、南方都市报和合一城市更新集团、深圳前海润禾基金管理有限公司企业和行业专家领袖举办了2018中国（深圳）国际房地产业博览会城市更新主题分论坛，让我们在今天下午以金融服务如何助推城市更新为主题，如何依靠金融服务为城市更新的项目提供活力与支持。首先请允许我非常荣幸为大家介绍光临活动现场的各位领导和来宾。
刘婷
04-27 10:56
如果问深圳为何能够成功，相信一千个深圳人能有一千个答案，这答案背后是深圳城市化进程中留下的现实问题，比如说城市承载能力不足，居住环境未被重视，城市更新成为当下深圳发展过程中迎来的第三个黄金时期。
刘婷
04-27 10:56
尊敬的各位领导，各位来宾各位朋友各位关注深圳城市更新的地产人下午好，这里是2018中国（深圳）国际房地产业博览会城市更新主题分论坛，金融服务助推城市更新的现场，我是今天分论坛主持人，南方都市报记者，很荣幸跟大家共度今天下午的时光。
我们常说贵人出门多风雨，今天下午风大雨大，大家都是贵人，足见大家对于话题的关注程度，最近深圳人的朋友圈被一位80后所刷屏，没错，就是今年38岁正值壮年的深圳，在改革开放40年来深圳也从一个南海的小渔村成长成为一个今天在国际上破局影响力的国际化大都市，甚至在今天深圳速度一度成为形容词。
刘婷
04-27 10:56
当前房地产格局与政策背景下，如何依靠金融服务为城市更新项目提供活力与支持
1. 新形势下大湾区城市更新投融资的机会与风险
2. 深圳城市更新基金的业务拓展原则及未来发展趋势
3. 深圳城市更新项目阶段估值对价模型探讨与案例分析
刘婷
04-27 10:56
拟邀嘉宾：合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊，深圳前海润禾投资管理有限公司执行合伙人、首席运营官曹邵鸣，建纬律师事务所高级合伙人、深圳华勤城市更新研究院院长贺倩明，深圳市城市更新开发企业协会秘书长周旭等
刘婷
04-27 10:56
主办单位：深圳市城市更新开发企业协会、南方都市报社
协办单位：合一城市更新集团、深圳前海润禾基金管理有限公司
媒体支持：南方都市报APP、南方都市报、南方日报、南都直播、深圳都市报、深圳特区报、深圳晚报、晶报等
刘婷
04-27 10:56
融创新服务城市更新——2018 中国（深圳）国际房地产业博览会城市更新主题分论坛
活动时间：8月29日 15:00-17:00
活动地点：深圳会展中心8号馆2号论坛会场
当前暂无数据，我们不会放过任何信息，敬请期待
