大湾区之城市深耕与城市下沉

深圳新浪房产 04-17 01:16

【王新科】

今天大家发现一个核心的逻辑是，越来越多的企业都在找我们做定制系统，大家也希望把未来所有的数据能够形成一种体系化的逻辑的沉淀，然后来快速地帮助我们去提效。这个提效其实对于今天的技术来讲，都是完全可以实现的。虽然房地产跟其他的行业比确实人工智能会稍微落后一点，但是在做报告这件事情上，觉得房地产行业他的人工智能其实是完全可以实现的，只是今天我们没法去做语音，但是我在机器端的工作平面上可以一键导出一键生成完全没有问题。

这是讲的今天基于我的城市进入的板块和土地评估带来的一系列的新思考，这里面很多的过程可以看到他是相辅相成的，因为我有了前面的方法、有了前面的逻辑、有了前面的数据、有了前面的算法、有了前面很多的内容，才能实现最终的“一键生成”，来真正帮助企业提效。所以综合来讲，其实我们要真正解决的核心问题是，找到更多的城市，找到更多的地块，评估更多的土地，这样我们才能真正去实现投资的落点。这是我们过去的时间当中跟开发商一直在探讨的问题，也是切切实实企业反馈给我们的一些痛点跟需求。

基于这样的一些逻辑我们想说的一句话是：克而瑞在创新的路，我们一直都没有松懈！虽然我们只是做一部分的创新，但是我们想提前分享给各位领导，如果大家对这一块有感兴趣，未来可以做更多的线下的沟通。 

基于今天阐述的三部分的内容最后跟大家汇报一下，基于这样的一些新的视角和新的视野，我们克而瑞一直做新的产品，我们未来做的就是城市的栅格形，任何一个区域和城市都可以帮大家去做城市栅格系统研究和输出，大家可以做这样的情况下进行一个自我的分析。

第二我们可以基于前面多模块、多载体的定制，今天其实是可以是一个特别可以去自我发散、自我分享、自我去想像的一个研究的时代，原来我们说市场研究是一个粗放式的阶段，今天我们进入到了精细化的阶段，我们借助线上的技术有无限地空间。今天讲了这样一套产品是不是太标准化了？确实是。比如我们今天有50家企业，是不是50家企业都能够适用？所以我们可以帮助大家去定制大家想要的产品或者是定制的一种方法，也希望未来能够慢慢地去实现我们的平台，这个也我们未来要做的。这是我们基于多模块、多载体的定制化的系统，可以基于PC、移动、PAD端、电视端，您想要都可以帮您去实现。所有的模块、算法、数据、内容可以互相地搭建。未来我会提供一个盒子，我们有N种的方法和N种的数据，你可以自己选择，然后进行积木地搭建，变成企业真正自己的资产和数据的一种沉淀，以便于在不同的场景下面、不同的城市下面、不同的使用者下面，实现相对有价值的使用。

这是我今天跟各位领导分享的一个内容，各位领导如果有兴趣后面可以再做进一步地分析，谢谢大家！

【主持人】

特别感谢新科总的精彩分享，在座的各位有所收获吗？（观众：有）我作为一名在克而瑞工作了八年多的员工，亲眼见证了克而瑞一代又一代的产品升级和迭代。尤其是刚刚新科总在分享的内容里面，正是顺应了目前房地产行业的变革和发展，结合大数据量身订做的服务。

如果在场的各位对于我们今天分享的内容需要进一步交流的话可以随时跟我们联系、沟通和交流。我们今天的活动就告一段落了，再次感谢各位的光临，谢谢大家！

深圳新浪房产 04-17 01:16

【王新科】

我们做了这样一个模型（PPT），可以快速告诉你今天这个栅格在全市栅格体系当中的一个地位，他是高的还是低的，是属于什么样的情况，有没有潜力，有没有动能，有没有未来发展的一些机会，他的走势有没有发生变化。这时候我们解决的一个核心的问题就来了，我们一个月做1千地也是可以的，我只要找到这1千个地，点这1千个栅格，每一个栅格的数据出来了就变成每一个信息了。我可以基于这1千块地做企业自己的评定，这个时候是不是解决了很多的效率的问题。

通过我们的一些现状以及他的诊断，来拟合我的手段和价值的定位。这是整个土地趋同之后的解决方案。

土地评估速度趋同。今天我们的土地永远没有实现批量化地评估，如果实现栅格之后可能能够慢慢实现批量化地评估，但是每家企业都不太一样。我们希望企业做一些自我模块地搭建和自我模块地定制，实现我的一键出报告。每家企业的模块不一样，你是不是可以基于我的模块一键输出，前提是能够实现一键输出的方法，不能实现的也没有办法。

我们给新城做了一个案例，如果我们以100块地做评估的话，如果1幅一天一个人，如果5个人来做100块地要做20天，而且这个质量其实还是相对堪忧的，前提是我要保证这些数据都是有的。人力需求如果10天完成需要10个人，这个不管对于企业资深还是分工化压力非常大。我下面一个团队今年给世茂做了一个土地评估，一年做200块，所有的团队觉得这个事情一定没有办法继续，因为压力太大了。一天跟1幅地块这个工作量已经很大了。

基于这样的一个逻辑，我们要去做一些创新，也就是说我们要做提效，这个提效就是我们用了一个新城的案例，我们做了一个新的产品是定位系统，他主要是我定位报告和评估报告有模板，然后模块化，我系统自动生成，借助后面的算法让他生成价格结果、配套结果、供求比结果等等一系列的结果。

这个前提要做一个标准化，标准化的概念是这个企业所有的模块数据评估的方法必须要有一个标准化，不能用100个方法评估100块地，但是如果100块地用1种方法实现自我的输出快速地评估，这也是有可能的。

新城做的概念是，我们把一个报告当中所有的内容切分成8个模块，每个模块在后面做好，只要点这个模块的时候所有的数据输出来了，最后我们实现了真正的定位报告的一键生成。比如我找到这块地，我可以知道这块地所有的结论，基于所有内容的数据，这个内容后台做好了，直接告诉你结果。

各个企业的各个领导，可以基于这样的一个内容可以做地块以及项目的一个评估。这个时候是不是解决了一个核心的问题？如果我真正在1个月当中做1千块地，如果借助这样的工具有没有可能实现？有可能。只是说我今天做了这100块地之后，我可能不是100%地解决，我可能只解决了60%、70%，但是切切实实地提效了。原来通过风控方做100块地的评估，做完企业还是要改。我们现在做的工作是把线下的人力成本改变成了我的线上成本。

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【王新科】

有了这样的一个价值热区之后就会问，是不是这些区拿不到地，我们找了一些潜力区，这些区域特别少，分布在几个点上，他的面也不是特别大，相对比三的一些面。通过这些案例可以解决几个问题：

1.我真正形成了一个投资的面，我们一直跟企业讲一个核心的问题，未来的投资一定是一种不联系的行为，对于一个城市来讲。但是我原来的板块划分都是连续的，不管是我化25个还是37还是57个，甚至是200个板块都是连续的。今天的投资是连续的吗？肯定不是连续的，他肯定是发生在不同的面当中，他可能真正能够指导企业去做的时候，就是找到一些我们认为投资的区域，这个区域一定不是特别大的，有可能是3—5平方公里，或者是20平方公里。

如果我要形成未来的投资边界或者是投资的安全区的话，我必须要形成一套线上的系统，让他自动判断我的坐标，可以快速解决。如果我们一个月做1千块地，是不是可以快速地知道有多少块地在我企业认为可以投资的投资区域或者是投资边界里面，我是不是可以快速地做这样的一个判断。

3.如果我以揭阳这个案例为例，到底我今天选择热区还是选择城区的热区呢？所以我又可以做城区的分类。核心的一二线、二三线城市，或者是房地产市场比较发达的毫无疑问是选择潜力区。揭阳这样线对发展比较慢目前毫无疑问我找到热区就是投资区，我不用化板块了，你到底能不能化这个板块，到底了不了解这个平均数，这个能不能保存。比如我勾出这个板块说我要这么化，有没有数据？没有数据。我相信今天不是克而瑞没有数据，我相信很多的企业面临数据的问题，大家都在做这个积淀，这个过程需要一个很长的积淀。

我通过这样的方式快速找到了投资区，如果未来我做了300个城市，今天的新城、蓝光为什么一直在往这个方向去做，因为他们已经在做线上的平台，我把这些企业，把这些我找到的板块如果未来保存，保存之后是不是成为我们企业真正做为研究之后沉淀的一些价值或者是一些沉淀的结果。

这是我们在做的线上化的东西和一些产品，一旦有了这些产品可以进行板块的划分，可以进行每一个定位，每一个栅格可以作为评价的标准，所有的指标和权重的组合和设置都可以由操作人员进行组合，组合完以后可以进行保存，包括城市跟城市的对比，企业跟城市的对比。

我们跟世茂做一个案例特别有意思，世茂说我们还需要回到板块，我们先做了板块，然后再做板块内的栅格，然后再把板块内的栅格再回归到板块，结论是非常样的。我原来做57个评估的时候通过量价排序，然后用栅格化处理以后再来排序，发现排序不一样。所以大家会觉得原来方法趋同的情况下面，我用一些新的单元和新的方法的时候，我找到了一种可能有其他的视角，或者是其他的研究意义的一种方向跟逻辑。

这是我们做的一些简单的示意，包括一些简单的板块，未来可以实现热区的保存。比如我们找到这样的一个区域，我们认为是可以投资的区域可以保存，保存完以后可以命名，可能你的系统里面命名了200个热区，可以。你命名完之后，你可以快速地来研究这个板块、这个区域是不是特别有针对性，你自定义的板块是你自己去完成的，你用了你想要的指标，你用了你想用的权重，输出了这样一个你自定义板块的集群。

另外还可以快速做的是关于土地快速地评估，也是可以基于栅格，这是我们讲的热区的自定义栅格的处理。

最后一点，我们可以把很多城市房在一起看，我们做了一个苏南的城市的研究，如果粤港澳做9个城市的研究，10几个城市的研究，永远是做单体的研究。但是如果做了这个新单元可以把这十几个城市房在一张图里面解决，可以解决这些城市当中所有我们认为投资的板块和热区。可以，因为我用的评价体系是一致的，只是我今天的面的大与小，我的面的分值有高有低，但是我们找到了我们认为投资的这样一些面。我们给首创一家企业做的一张图（PPT），在这当中我们找到了13个地级市加县级市所有的城市他的热区，我的热区可能找到了100个、200个，然后我告诉你这100个热区的排序是什么样的。

我今天可以把地级市的某个区域的某个热区跟我一个县级市的某一个热区做一个横评，因为我的数据、体系、评价逻辑是一样的，但是原来是不能的，因为我们原来是以板块来做的。这个板块是1平方公里，那个板块是10平方公里，那是在你100平方公里里面成交量特别大，10平方公里的成交量自然就小了，因为我的面积小了。这个时候有没有什么标准和横评的体系呢？没有，但是我们今天有了栅格制有这样的标准，找到的结论跟我们传统的研究结论是不一样的，特别有指向性。

这是当时做的一些简单的横评的结论（PPT），高峰的栅格的排序，包括一些聚合性和均质型的情况，发现这些情况特别有意思。我们发现这个城市均质型特别强，大部分的栅格分值差不多的。有一些城市只有某一些区域的栅格分值特别高。比如说江阴这个城市，虽然我整体的分值不是特别高，但是他特别均质，我们研究这个城市的时候，发现这个城市的东南西北都可以投资。但是有的城市分值特别高但是就集中那一块，毫无疑问我认为那个城市就是只能那个地方投资，比如环上海的启东。启东比较密集的板块跟江阴的四个板块  热区那个板块可以先投，平均分可以算出来，这个时候整体来说得出来一个比较好的排序，我们给出了一个新的排序，到底能不能局部性的布局等等，这就是根据GDP性来布局的。这是局部的，某一个区域可以做下沉和布局。这是我们城市板块评价方法趋同的一个解决方案，我们用了一种新的方式来解决我的一个痛点。

第三，土地评估方法趋同。

土地带来的核心问题是，第一是土地趋同，方法趋同。刚才开了一个玩笑，旁边卖3千现在卖8千，因为我用市场的比较法比不出来，旁边卖3千怎么比8千呢？我负1千的权重有可能有8千块钱的价钱。我们原来做了无数次的市场比较法，相信各位领导经常用，但是这个出来的结果确实比较难。

这个时候我们需要做一些创新，或者是做一些突破。突破的概念就是我们要围绕前面讲的很多的方法做整合。举这样的一个例子，我们认为一个地块他今天的一个价格其实是受多重因素的影响，有可能受证词的一些限价的影响，有可能受其他一些条件的影响，这是不是代表了这个土地的价值呢？其实不是。

我们认为今天评估土地价格是不合理的，所以我们要解决的是评估土地的价值。我们认为这块地的价值他是客观存在的，这块地的价值他有可能是由现在的房价、现在的二手房价格、现在的配套、现在的产业、现在的薪酬，现在一系列的所有的板块所有各方面的相关的指标做决定的，这些东西是客观存在的，不会受很多的情况所影响和波动。

有人说房价是不是受波动，是啊，但是我今天用了50种指标做你评定的价值的时候，就算房价有波动影响是微乎其微的，但是如果只用价格一个角度去评估，我今天价格受政策影响的时候，你出来的结果一定是有问题的。

我们最大的转变是用多维的数据解释土地的价值，我们基于对地块的多维的指标解释土地的合理价值，这个前提是我需要快速输出每一块地的多维指标的体系，包括房产的、消费的等等一系列的输出。

这是我们做的系统（PPT），我们今天比如找到这么多的栅格，我们又找到这些地，每一块地都有一个认为合理的价值，我是根据多维的指标算出来的。这是一个简单的事例，当我鼠标电击到这块地，所有的房地数据、消费数据、酒店的数据等等都可以输出给你，这是基础的条件。怎么算这个土地的价格，这个时候希望用到机器自我学习的功能，就是我们把全国的很多相类似的城市当中，成交的近一年或者是近两年成交的地块，所在的每个栅格，去回归他跟当中每一个指标之间的一个相关性。比如今年2018年我找到了粤港澳有成交2千块地，这些地是不是分布在2千个栅格当中，这2千个栅格是不是有一个积极地得分，这是基于交通配套、医疗等等一系列的指标，比如50个指标。我是不是形成了一个多元一次方程组，一旦做了这样的一个回归之后，我可以找到一个结论，我可以找到这个城市当中每一个栅格当中的地块，他到底受房价的影响系数是多少，受产业的影响系数是多少，受配套影响的因素是多少，都可以得出来。

未来要评估土地的时候怎么评估，我可以点到另外一个栅格，所有的各项指标的分值是确定的，那个时候我可以快速地通过我前面讲的所有的系数输出我所有的地价。当我未来去参考的回归用到的案例越来越多的时候，我这个模型会越来越有效，我们已经检验过一轮。我们在整个江苏省检验过一轮，比如现在我用了3千块地，找到这样的模型，我的有效率是60%，但是未来我用3万块地解释这个模型的时候我的有效率可能是90%。我做回测，我用这个算出来的地价跟最终实际成交的地价是不是相吻合的，如果是相吻合他是一致的，所以我说有效性是60—70%。

今天的市场比较法无法解决100%土地评估的问题，但是如果用新的方式，我们也不能100%解决问题，但是至少可以达到60%、70%，或者未来更高的比例来保证我们相对比较合理的土地评估，100%的土地评估永远是一个伪命题，不可能的。但是如果我们今天回归到这样一个方法可以解决很好的逻辑，就可以快速地评定这样的指标或者是这样的地价。

深圳新浪房产 04-17 01:16

我们用了一个揭阳的案例，在讲最终结果呈现之前我们简单讲一个方法，我们怎么去灌的。第一，我们要把数据做标准化，相信各位领导做研究的时候也用到这个方法。第一个是我们的标准化，第二是我们用了熵权法转移之后能够做线上的自动地匹配，不管用20种、30种、40种、50种指标灌到这个栅格里面，我都可以给到你哪个指标的权重，不需要你自己设，如果您自己非要设，也可以。我们把每个栅格做出一个分值，可以评定哪个栅格是最好的，是不是可以组合成一个投资的面。但是有的人说我这个栅格很好但是没有投资，我可以把现在的房价和具体的规划和配套进行一个回归，找到他的潜力值，这样可以来输出解决我们刚才讲的核心的问题。好的板块我可以告诉你好，外围的潜力板块我也可以同样告诉你。

另外我们还有要解决的问题是，板块栅格跟栅格之间的联系，我们做板块的时候其实不需要，因为一个板块100平方公里自我的配套或者是交通都有，如果我把每个城市划分成1×1公里之后要呈现的问题是，我要研究一个栅格跟另外一个栅格的问题，这个栅格里面什么配套都没有，另外一个栅格都大的商业配套，这个栅格的价值肯定有，这要研究我们栅格跟栅格之间的通勤关系，这是我们克而瑞引入的一个指标，我需要研究通勤时间带来的栅格面的变化。我们提出一个概念叫做“栅格链或者是导链”的概念，我们不仅仅研究单一的栅格，还要研究多栅格的关系，从而给出这样的结论。

我们用了一个项目做揭阳的案例，我们可以输出两个维度，第一是本身城市的价值热区在哪里，我们可以通过一些配套，包括产业的薪酬所有的数据跌价之后给出一个热去，哪些密度比较高的区域，可以有一个比较好的价值热去之。第二是潜力区，通过这个栅格现有的配套跟他的房价做一个回归，当我发现房价特别低，但是配套相对比较好或者是未来规划比较好的时候，这个区域就是一个潜力区。原来我们模式很难用一种量化的方式给他做一个输出或者是一个评价，但是今天有了这样的一个体系跟方法，我们可以来做这样的一种输出。

这是我们做的揭阳的案例（PPT），这是我们用的综合得分，我们把所有的数据灌入这张图当中，我们给出每一张栅格的分值，可以覆不同的颜色，可以把同一颜色的栅格勾勒出来形成一个面。在座的各位领导可以评估一下揭阳的结果跟我们实际意义上的结果有没有差距或者有没有雷同的地方，当然这是我们说的价值热区。配套、交通、产业薪酬等等所有的数据放在一起，可不可以直接得出产业比较好的区域，也可以。能不能得出酒店比较发达的区域，也可以。

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【王新科】

逻辑趋同，方法趋同，今天我们提供了新的逻辑、新的方法，希望给在座的各位领导一些新的启发。所有的创新的东西我们都是在摸索，因为我们要做这个企业最好的服务生，所以我们在陌生的过程中有一些成果之后给大家做一些分享。

城市板块分类趋同，接下来的问题又来了，我进入城市以后我要找板块，城市进入板块优选是永远逃不脱的问题，很多企业说你告诉我这个板块好，但是拿不到地，地价很高，要么竞争很激烈。我想到外围去拿地，告诉外围的板块在哪里呢？还有的企业说，比如我进入揭阳，原来我们大家都不知道，我进来以后去哪里拿地，能不能给我做板块的划分，有没有数据支撑做板块的划分？没有怎么办？调研。但是调研之后发现这个数据是不是支撑呢？不支撑，所有的企业在17、18年都问我们同样的问题，这个城市跑去调研一下3、4千，但是进去以后卖8千，怎么办？都解决不了这个问题。

这个时候我们要去做板块痛点的一些解决，我们认为有两个痛点。

第一个是板块分类，比如我们找一个无锡，我们在克而瑞体系里面划了27个板块，我们给新城定制了一个板块，我们化了35个板块。我们又给龙湖定制了一个，划了57个板块。每个企业都有每个企业的要求做不同板块的划分，我们克而瑞可以为每一家企业定制每一个城市的板块，可以通过线上的边界的划分帮你匹配这个板块的一些项目，然后找到这个板块的评级。

但是一个是27个板块，一个是35个板块，一个是57板块，我得出来的结论基本上趋同，无锡这个城区可建筑的面积是1500平米，就像龙湖我划了57个板块，每个板块是多少空间呢？我怎么找到我需要进入的地块或者发现这些板块的价值，面临比较大的问题，所有的结论都趋同的，我告诉你这个板块很好，但是这个板块跑进去一看你不做我就知道他很好。因为所有好的项目或者卖的好的项目都集中在这个板块，大家会问这有什么价值。

这个时候我们需要用一种新的单元，这是我们最新在做的一套东西，我们把每个城市做进一步的划分。如果你认为我的板块单位特别大，我把他化小，可以化成一个一平方公里，或者是三平方公里，或者是五平方公里，都可以。化完之后再来做板块的评级，是不是我们可以发现更多的问题。

比如我们把山东半岛的四个城市做了一个划分，每个城市化成1×1公里的小格子，发现我的研究单位减少了，变成了1平方公里1平方公里的小格子，我们把原来想用的数据灌入到这个小格子的时候，发现一个很有趣的现象，可以做重新一轮的城市板块的研究跟分类。这是要解决一个载体的问题，解决一个新单元的问题你想做什么我帮你做。比如我每一个各自里面有多少的单价、多少地成交了、多少学校、多少医院等等，都可以快速地告诉你。

基于这样的单元之后我们的第二个痛点是我们的方法趋同，刚刚说城市评价的板块趋同，城市板块的评价方法当然也在趋同。第一永远是在用过去的数据解释现在，我进入一个城市的时候永远告诉你这个板块数据最好的，因为这个数据永远是最好的。第二我们数据做低频地更新，我们做了一个报告做了一个板块的排序，我这个月做、下个月做、再下个月做、再下下个月做，开发商会问我们为什么结果差不多，因为他的更新频次是比较低频的，他没有一个很快的很实时的数据来更新。第三是我的投资单位很大，比如我最终得出的结论是这个板块能投资，但是这个板块1平方公里，不知道哪个地方投资，不知道。就像龙湖我告诉你这个A板块能够投资，他问说A板块哪离都能投吗？显然不是，我们要用新的单元、新的方法来解决这个问题。第四个是没有路径，永远解决不了路径的问题。当我面临这个板块100平方公里的时候他是不是一个路径的问题，到底是先投东边还是西边还是南方边，还  先投南边，他有的问题，不能东南西北都投，除非这个板块是市中心，其他的一些外部的板块我相信都不是。所以这个事我们需要用一种方法来解决。

这是基于之前栅格化的研究，我们可以实现线上的自动划分，我们帮您把所有的数据灌入到这个栅格里面，帮你做评级，不管你愿意放多少的数据都可以，只要有的数据都可以放进来。比如我们有这样的数据，交易数据、行业、土地、人口、位置、企业、POI、消费、薪资、酒店数据等等，是不是可以解决这些的核心问题呢？可以解决。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【王新科】

第二个痛点，我们的城市评价方法趋同。

如果各位的领导在城市的投资这一块有一些标准化的报告的时候，你们势必要问到一个问题，就是我的城市评价。

城市评价的方法，我们举了一个例子，每个企业的方法可能不同，只会有稍微地差异，但是大部分是差不多的。有三个层面，一个是城市，一个是行业成面，一个是市场曾经的。城市层面是常住人口、人口流入流出，人均支配收入，棚改、人均GDP、是否承接外溢、产业结构、交通规划等等（PPT）。第一这些数据是否缺失，第二是数据是否量化？

比如揭阳跟深圳这个城市在评定的时候，一个城市1千万人口，一个城市5百万人口，这个城市到底有没有对比性？我们怎么把这些指标进行整合呢？原来很多的方法是赋权，我在方法趋同的情况下面怎么不趋同，就是自定义。原来我们说风控方或者是研究机构告诉你这个城市做30%的权重，我说不行，我要做20%。今天我们开放了全线给企业，这个指标20%，那个指标10%，你再进行城市的评价。不管怎么样我的所有指标和方法趋同，无外乎就是市场面、基本面和行业面，出来的结论自然而然也会相同。

这个时候我们要用新的方法，我们今天克而瑞做了一些重要的事情，我们做了一套算法，这个算法可以帮您实现我刚才讲的在新逻辑下面的所有指标的自我组合来实现城市的评价。比如今天我想用产业和基建评价这个城市，想用产业、基建、教育配套做城市评级，可以，你想用交通、POI、薪酬、房地产成交量、土地成交量做城市的排序评级，也可以。我们可以让您自动生成，您只要选择这五个指标，我可以直接告诉您，您应该去设置的权重是多少？有领导说我认为我的权重不是这样的，我可以改。我们给了你一个数据的边界，你去做数据的权重的调整，你出来的指向性会非常聚焦。

这是我们目前做的一些方法，通过一些线上平台的代码的转译，来实现权重自我、自动地输出，帮助一些企业快速实现城市的排序。这些方法有没有应用过？已经应用过很多次，我们跟很多的企业都在很多的区域包括总部层面有一些沟通和合作。

如果我们粤港澳这个指标当中的一些城市作为我们的研判指标，我们把交通指标、企业指标、消费指标、薪酬指标、酒店指标、房地产指标有很多，有26个，也有很多的企业讲到50个指标，蓝光做一个城市研究的时候，指标可能上升到50个甚至是上百个指标。核心的问题出来了，是不是每个城市都应该有这些指标？都应该用这些指标评定？不一定。这个时候我需要自己组合。

比如我只是以企业指标做排序的时候，我们可以看到哪些城市排名特别靠前，比如深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、汕尾，如果我以薪酬指标排序，可能看到深圳、广州他的薪酬水平特别接近，如果以酒店指标排序，可以看到惠州突然排到第3去了，如果消费指标可以看到东莞跟惠州排名特别靠前，还有刚才讲的揭阳的城市当中他的消费水平特别靠前，前面不断是我们的企业和薪酬水平他的整体比较低的。包括配套和交通。

每个维度下面，每个城市的排序都在发生一些变化。如果今天我想通过企业+薪酬评定这个城市是否可以呢？当然可以。如果你想通过酒店+配套+消费来评定这个城市，当然可以。你指标的权重，都可以给到你一个自动化的输出。

比如有的企业说，我是不可以把这些指标融合到一起做一个排序，也可以。我们把前面26个指标所有的城市都做了一个排序之后发现了这样一个城市的排序，当然这个排序跟陈总刚刚讲的排序可能有一些区别，但是我们提供了另外一个视角、提供了另外一个维度给大家做了这样的参考。

可以看到哪些城市相对来说排名特别靠前，哪些城市相对比较弱的，当我的指标越来越弱的时候你的排名都会发生一些变化，这我们在做整个过程当中特别去发现的一个核心的问题。基于这样的这套算法，我们未来能够给企业提供一个平台，可以把所有的指标都告诉你，这些指标未来可能还会增长，增长到100个、200个都是可以。如果未来企业找我们定制系统可以把你想要的指标放在上面。

包括蓝光，他说我有一些新的指标可以放，你想放50个指标可以放，你可以放60个指标也可以，他是一个开放开源的平台。

接下来可以做你的权重设置，如果你不想设我告诉你我的权重是什么，你认为我的权重不准你可以设你的权重，这样我们可以在多维的维度下面。比如我们今天做城市研究的时候，我要关注粤港澳哪个城市的产业最好，老板说这个最好，我有企业数量告诉我的。那个城市今天的薪酬水平加上交通的密度覆盖最高，我可以马上告诉你，我只要够选两个指标的城市排名就出来了。

当我做原有单一的宏观数据解决的城市评价方法趋同，或者是城市进入的一个逻辑趋同的情况下面，我们用一种新的方法、用一种新的逻辑、一种新的视角，来找到一些不同的点。刚才说了，当我找到这个城市比人家快一步的时候，我相信就可以赚到这个城市的红利。所有的企业都看到这个城市的红利和机会的时候，我相信我们的压力就出来了。

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【王新科】

从广东来看，从这个说明了一些特性，陈总说所有的城市都要做下沉和进入，因为从大的宏观的非行业数据，也证明广东这个省份其实也是特别适合做下沉。如果我们到四川去讲，可能我们今天对于城市的下沉也好，或者是外扩也好，可能压力会比今天在广东要大得多。从这个维度来讲，我们可以进行一些城市的筛选跟一些城市的甄选。

第三，如果我们讲产业，今天所有的企业都跟我们讲产业，这个城市产业好不好直接决定了这个城市也没有房地产发展的机会。如果我们把每个城市的产业都落进去，我们可以看到，每个城市的注册资金在1千万以上的企业的数量，我可以知道他在哪，可以知道他是什么行业，可以知道他什么时候注册的，可以知道他的资本来源是当地还是其他省份的，可以知道他背后的大股东是谁。

通过这些和这些数据，可以看到整个中国的“S”带的产业布局是什么样的。它呈现出了一个特别明显的产业带，通过这张图我们找到了一个很好的切入点就是河北，过去大家关注过河北吗？为什么河北这个省份突然之间大家的关注度越来越高了，因为河北他的产业链非常发达。以前我们只关注江苏、浙江、福建、广东这四个省份，但是突然今天我们把河北这个省份作为一个特别重要的省份去关注。包括今天早上在朋友圈大家看到一个图，全国百强GDP城市，有没有发现河北当中的城市数量是最多的，不是传统意义上的江苏，江苏只有13个。从这个维度我们也可以看到一些产业，如果我们再落到一些城市当中，我们的应用价值就更高。

第四是薪资，只有我有足够的购买力才能去支撑这个城市的房地产。原来我们都是人均可支配收入，我们原来对比无数的人均可支配收入，同比、环比多少，对比不同城市的人均可支配的收入，通过这个收入的高低评定这个城市的数据。但是发现这些数据其实都是滞后的，如果我们薪酬水平来做那很简单，今天我们很多的招聘类的一些媒体和网站，这些涉及到了所有各行各业招聘的信息，他会说我要招聘什么人，我要招聘什么岗位，我要招聘的薪资水平大概是多少，我是什么行业的，我是国企还是私营企业的，还是什么样企业性质的。根据这些薪酬我们可以计算他的年收入，我们看平均年收入的高低是什么样的情况。

其实我们可以看到，我们通过这样的一组数据，其实可以看到我今天高收入人群是怎么进行一个分布的，高薪区域跟人口吸纳带是正像付出的区，粤港澳毫无疑问是一个高薪资的区，如果把这些下沉到某一个城市和板块，我们再做城市和板块研究的时候，我们的价值和数据会更加聚焦。

比如现在大家都在用移动端的地图，我们关注过腾讯位置地图，我们研究每年春节前后十天，每个城市跟每个城市之间的人口的流动的问题，这个数据我们其实发现了很多的城市价值。为什么返乡置业人群越来越受关注，因为很多的城市限购越来越严，返乡置业对于三四线城市来讲尤其是一个重要的购房的群体。当我的返乡置业的人群越来越多的时候，这个城市的人群在短期之内机会是越来越大的。

我们这里讲了一个问题是人口的吸纳带，当我的人口回流越来越多的时候，这个区域就是一个吸纳带。还有一种是原来都是外溢，但是现在外溢的数量在减少。通过这些数据我们找到了几个城市跟大家分享，比如淮海经济圈的徐州，比如石家庄，这些城市都是排名特别靠前的。所以为什么这些城市突然之间在16年底和17年初的时候很多企业会首先关注这些城市，这些城市今天再去关注的时候压力同样很大，拿不到地了或者是地价很高了，当我通过一些指标提前一年或者是大半年关注的时候，我们的价值会更高。我们发现了通过某一个非行业数据维度研究这个城市的时候也能够发现价值，不是仅仅通过一些宏观的数据研究他的数据，同样能够发现价值。比如这个城市特别关注这个城市的产业发展和经济发展的时候，我通过产业数据的深耕，我能够得出一个很好的评价模型，这个时候我的结论一定是对的。

我们站在克而瑞的角度来讲特别愿意跟龙湖这样的企业进行一些产业层面的研究，因为他们在这一块的耕耘，或者是大家的一些理解特别深。当然我们这个里面也要感谢龙湖这样的企业给我们这样的一些思路的拓宽，原来大家对于这些数据可能都是处于碎片化的，但是没有把他形成体系化、系统化地运营。通过今天给企业运营过后靠一些体系化、系统化地运营，发现他也是有价值的未来我们可以做全景系统，很多的企业跟我们讲，我研究的时候没法考虑各行各业的数据去研究，我今天做什么数据都可以得出一些数据，但是如果把所有的数据都考虑进来的时候又不行。

我们在环京做了一个系统，可以把很多的数据进行整合，包括粤港澳未来也会做这样的系统，我们把定位成投资抉择，也可以定位成全景，我不一定只关注房地产的市场，也可以关注任何的数据，任何行业的数据都可以成为我甄选的一个重要的指标。

那天我在郑州，他问我说这个城市的升学率跟小学数量和每个小学新增的数量是不是也可以进入一些城市进入的新的评价标准？还有人说，我是不是把这个城市区域当中一些税收的金额，或者是每年税收的增长幅度，包括纳税企业超过一定标准的企业数量等等，这些数据我们说跟房地产有没有关系？我相信有，但是一定是100%的绝对关系，那可能也会存在一些质疑。这个时候我们最好的工作是，我们可以把这些数据进行一种沉淀，沉淀完之后我通过一种全新的角度来进行判断。当我面对这样的维度和问题时候，我可以用一种针对性的数据解决这些问题，这比我原来做城市进入、城市筛选之后的逻辑要丰富得多，我们可以通过各种碎片化的数据进行研判、进行一种整合。

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【王新科】

这张图是NASA在2018年公布的亮灯图（PPT），我们突然发现2017年的四季度或者是2018年一季度，大家一直跟我们谈论一些特别宏观的一些数据。所以这个时候我们就会产生一个新的逻辑，当我在城市进入趋同的时候，所有城市评价逻辑在趋同的时候，我是不是可以用一些相对特殊的维度、特殊的逻辑去演绎或者寻找我的城市。这个时候我们就想，我们是不是可以引用一些非行业类的数据，比如灯光图、产业图、消费图、人口图、高铁图、地铁图、配套图，这些是不是可以指导我们做城市进入。

这些数据我怎么去量化呢？我讲这个城市在产业好还是不好，我告诉你这个城市有5千家企业，那个城市有1万家企业，到底是这1万家企业好还是那5千家企业好？我怎么样基于这样一个新的逻辑做这样的一些新的思考。

这里我们放了一些现在创新方法的一些逻辑性和结果性的呈现（PPT），我们最近跟一些企业讲，我们通过一些POI点是不是可以找到城市的机会、城市的规模，经过我们这么长时间的积淀，我觉得我们是可以找到的。当然今天因为我们只是在探讨我们未来的发展方向，我们从大的格局来探讨这些数据的价值点。如果我们再要落到细的过当中，等一回而会有一些粤港澳城市的案例。

第一组非行业数据POI数据，在座的各位领导应该对于这个名词不能陌生，在一年多前我们一直在讲POI。我最近在另外一个城市接到一个招标的时候，是一家企业龙湖，他跟我们做要不要做市场的研究核心是你懂不懂POI，能不能利用POI，如果不会就不要来做研究。从这一点看出大家对这种非行业的数据重视度越来越高。

POI到底能够带来什么结果的呈现，POI数据代表了各行各业的各种设施，小区，包括我们的配套，甚至我们的道路，一栋建筑，他都是一个POI。这个时候我们就要延伸，POI给我哪些指标可以去排序，可以延伸两个指标，这些指标对于大数据来讲有一个很好的趋势，我的指标可以延续、可以扩张。今天我们只用了两个指标来评定，POI对于房地产或者是对于城市价值的研判，一个是POI总量，一个是POI密度。

这个城市如果我的POI总量很高，那代表着这个城市的城建包括基础建设相对比较发达，他的配套相对比较多，他的道路路网相对比较复杂，他的公交站点，他的地铁、医院、学校、商业相对数量比较多。

第二是POI密度，深圳比如有100万个POI点，我7个区域里面平均的POI点是多少，我下处的县级市平均下来的POI是多少？各位有没有去想过这些数据是不是可以带来城市进入的一个帮助？我可以告诉大家，这个数据帮助其实会特别大。

我们最近给一家企业做了全国所有数据的POI密度的研究，我们讲的东莞跟佛山他相对进驻度比较高，我从POI点里面可以看到一个核心的逻辑，这两个城市不仅我的POI密度很高，而且我的POI总量很高。这个说明了一个问题，这些城市不仅我的城区可以进，其实我的县级市也是可以进的。

如果我们回过头来再去分析山东半岛的一些地级市，很多的地级市他的密度是很低的，因为他所有的POI点都是集中在我的主城区，所以对于这些城市而言，其实我们能做什么，只能做城区，不要做县级市，或者是外围的板块。

我们最近跟很多的企业在研究得出很多的核心点，第一是人一定跟着配套走，有人的地方才有房地产。如果没有配套就留不住人，没有人就没有房地产。我们在研究全国格局的一个大的格局下面其实可以看到，人的密度跟房地产的产能其实是呈密切相关的。所以按照这个逻辑，我们也可以判断出一些城市的机会。

这个我们是放在全国的角度，大家觉得可能以前就知道了，但是如果放在粤港澳某一个城市，或者是某一个单一的城市，其实我们得出的结论就不一样。

第二再来看一下我们的POI的密度，如果以省份来做密度的排序，刚才的结论跟现在的结论就不太一样。整个全国的POI密度呈现一种“三明治”的格局，颜色越深我的POI越高，均值度比较高的山东、江苏、浙江、广东这几个省份，接下来是山西、河北、安徽这样的一些省份，再往西走可能密度会越来越低，除了另外一个特殊的就是重庆，因为重庆他是单独的一个直辖市。

从这样的图上来劲，我们刚刚解决了一个核心的问题。今天我们讲粤港澳，可能这个话题有点大。但是站在全国的角度来讲，我们得出一些核心的结论是，类似于POI比较大的省份，我可以做大量的下沉和外扩。如果POI比较低的省份，大家就盯着地级市或者是核心的省会城市，这是今天来讲比较稳妥的策略。

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【王新科】

首先我们先来看一下城市进入，我们在三个核心的模块当中，我们可以看到每个模块都有痛点，首先讲的城市进入，为了进更多的城市，我们今天面临的痛点有两个，第一个痛点是城市的进入逻辑在趋同，其实每家企业原来在做城市评估的时候都是有一个基本的标准，比如企业说我提供18个标准、18个指标，你帮我做一个18个指标的排序，排名靠前的我先进。比如有的企业说你就按照我今天城市进入的逻辑或者是方法做一轮城市数据的筛选，哪个数据表现好我们就进入那个城市。

如果粤港澳来讲，城市数据那么多，如果全国范围来讲，地级市300多个，县级市就是200多个。整个过去十年的房地产市场下面，我们评估每个城市有没有机会逻辑方法都差不多，大部分都是首先看一下这个城市的经济，看一下这个城市的人口，看一下这个城市的规划，看一下这个城市的交通，看一下这个城市的购买力，通过这些指标我们直接评定这个城市能不能进。

这样的情况下我们放了几个对比，第一个对比是我们看一下恒大跟碧桂园，大部分的城市虽然全国化有一个很大的突破了，但是我们可以看到他大部分的城市布局都是集中在胡焕庸线以南方，我们中国做得最好的企业，我们做城市大规模进入的时候都会面临这样的问题，因为城市地就这么多，城市评价的逻辑差不多，所以必然会产生今天我们进的城市也就那么多。

是不是在没有去评价的城市当中就没有机会了呢？我相信不是，我相信每个城市都有每个城市的机会。为什么碧桂园一直说我们今天能够取得一个相对快的发展速度，至少我们不去谈其他一些维度的东西，但是有一点，他们今天进入的城市的幅度是最大的。有些城市我们认为这个城市没有机会，但是碧桂园却抓到了一波我们的市场红利。为什么？就是城市的评价逻辑，我们说的传统的评价逻辑其实是趋同。

今天不管哪家企业做城市研究的时候，我相信他里面很多用到的指标都是一样，这些指标来自于哪里？大部分来自于国家的统计局，或者是地方的统计公报。如果我们要用更加微观的其他行业的数据做的时候大家发现没有数据，没法做，这样会被动地产生了我们投资逻辑趋同的痛点。

再看万科和融创和龙湖，这三个企业跟恒大碧桂园不一样，它在一二线和环一线城市的布局上也在出现趋同，万科的城市数量多一点，融创和龙湖可能少一点，但是核心的城市布局点上其实都在趋同。在整个城市的进入上面就三类，一类是一二线城市，第二是三四线下面的三个核心的城市群，长三角、珠三角、京津冀，还有长江中游现在认可比较高的可能开始布局的重点在加快。除此以外还有环一线的一些地级市或者是县级市。但是你说我们今天真正的目标群只有这些吗？我相信远远不是。

有没有更好的方法能够去找到对于城市研究有一些特别的关注或者是突围点的地方，这是我们要接下来去考虑的一个新逻辑，基于这样的痛点，今天我们克而瑞做了一个思考，就是一个新逻辑的思考。

不知道在座的各位领导有没有发现一个现象，我们在2017年的下半年到2018年上半年，突然之间很多的企业会跟我们谈灯光图，谈交通图，谈产业规划图，但是原来我们在2017年以前这些数据大家关注到的时候，发现这些数据我们根本没法量化。我们讲这个城市的产业量化好，产值多少，大家有没有想到这个城市5千亿产值是多少家企业贡献的，是5千家还是2万家企业贡献的，这2万家企业的行业是什么，他们有多少人，他们的人是怎么流动的，他们平常住在哪里、活动在哪里、工作在哪里大家清楚吗？这些数据原来都是被忽视掉了。

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【主持人】

非常感谢陈总的分享，让我们更清晰地觉察到市场的机会和格局。房地产现在进入了下半场，规模化毫无疑问是目前市场的主旋律，而规模化的追求又毫无疑问地对投资、市场和营销提出了更高的要求，克而瑞作为领先的市场服务企业，在这一轮的变化中基于规模化、大数据，对于市场服务和咨询有了更加进一步地思考。下面有请易居企业集团克而瑞创新事业部总经理王新科先生为我们带来《大湾区城市深耕及下沉三四线》的分享，有请新科总！

【王新科】

各位下午好，非常高兴我跟大家分享一些我们做的一些创新的东西。刚刚陈总讲了很多，讲的是今天粤港澳的一些市场的情况，但是我想讲的是基于这样的一些市场情况，我们到底怎么去解决投资的问题。

粤港澳一定是一个热门，包括我们刚刚讲的长三角，在这样一个大的趋势下面，我们无非面临三个核心的问题，我们到底应该进哪些城市，我们到底进了这个城市之后应该去选择哪些板块，我进了这个板块之后，到底应该怎么去评估更多的地，从而为我们取地提供一些更好的保障。

在座的各位同仁应该很多都是投资部门的，这个是我们的压力，也是整个对于地块的评判，其实都会有很大的要求。对于克而瑞来讲，一直以来我们把自己定位成是“中国房地产界要做最好的服务生”，所以今天我想讲的很多内容是希望给大家一些触点，或者能够做一些启发。希望带给很多的同仁们做城市研究、做板块选择，或者是做土地的评估也好，能够起到一定的借鉴的作用。

我的整个报告分成三个部分展开，第一个部分是怎么样经营城市，第二是怎么找板块，第三是怎么评估土地。

规模之下，投资优先。每周我都跟开发商交流投资的问题或者是城市进入的问题，今天投资是最吃香的，接下来就是我们的科研，所有的诉求都是为了拿地。简单看上半年的三锯数据，前百强企业整体销售规模超过4.6万亿，同比增长36.5%。土地成长的块数300个城市经营性土地成交5134幅，同比增长11.3%。如果从某个企业来讲，如果碧桂园整个上半年新增的土地是530幅，每个月88幅，同比增加了81.7%。这三个数说明了什么？今天中国就这么大，城市这么多，所有的城市进入、板块规划等等都是在趋同，大家都在一个大的板块找同样的投资机会。我们怎么样用很好的投资机会和用很好的方式解决刚刚说的问题。

我们做粤港澳外扩的时候会面临很大的问题就是没有数据，在座的各位在做城市研究报告的时候都会有这样的顾虑，或者是这样不可逆转的行为，没有数据我怎么去做评估呢？没有一些很好的历史数据积淀怎么选择板块呢？刚刚我看到这个数据里面，300个城市累计成交5千多块地，如果我们再放大一点，如果加上一些协议转让的地块、再加上一些股权转让的地块，再加上一些没有挂牌做评估的地块，大家可以想像一下我们的数据绝对是1万幅以上。如果我在这1万幅地块当中快速找到我们需要投资的地块，我原来必须先做一轮的筛选，然后做一些深度的或者是模板化的土地评估报告，再上会，然后进行一个投资。但是有没有设想我们怎么提高我们土地评估的速度，原来评估100块，今天是不是可以评估1千块，或者是评估5千块？但是时间节点应该有一定的把控。不可能花1个月的时间做100块地，但是为了做1千块地我花10个月的时间。我们今天的要解决的核心问题是怎么在1个月当中解决1千块地的问题，这是我们在这样一些大的前提下面做一些思考和创新，也借这样一个机会跟在座的各位同仁、各位领导做一个分享。

来看三个核心的问题：第一，到底怎么进更多的城市。第二，到底怎么找到更多的板块。第三，到底怎么去评估更多的地块。这是我今天讲的投资大逻辑下面的一个新视角，或者是迫切需要去解决的三个问题。

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【陈洪海】

我们讲了这些之后我们怎么样去做？我们克而瑞做了一些新的产品，我会讲两个。

首先一个是投资决策系统，因为我们做了很多的开发商帮助他们做城市进入、板块的选择，包括怎么去拿地，怎么去找有潜力的板块。我们这个产品包括三个部分构成，一个是城市进入，一个是板块选择，一个是地块发现。

在城市进入里面我们用了400多个指标，进入了接近300个城市做了一个梳理，这些城市会做一个排名。按照城市群、按照不同的维度会有一个梳理，这样就会滚动地来看到每个城市在数据里面的一个排名。大体上分为四类数据，基本上以房地产为主，当然也包括了人口、轨交等等。

另外一个板块是比较关注的板块，这个板块就是板块选择。实际上是告诉我们这个城市里面哪个板块在这一波的轮动里面成为一个热点，或者是成为一个非常具有潜力去布局和拿地的一个区域。因为我们原来的时候帮助很多的开发商做了一个报告，这个报告做完以后，我们差不多一年要更新一次，每次更新还要向开发商收费。后来我们变成一个线上的产品，目前这个产品是一个线上的不断数据更新的产品，他会每时每刻按照我们滚动的数据进行更新，你会看到具有风险提示的模块或者是风险潜力的模块。

我们有两种打分的方法，一种是现状，一种是未来的。现状包括板块的健康度、利润空间，我拿地，我的楼半价我的地楼比的空间是怎么样的，对于我来讲有没有利润的空间。还有这里面的房企进入的情况怎么样，包括他的流速和去化度怎么样，还有他的POI值，他目前的配套和去规划的层面。潜力方面主要是规划层面的，包括轨交、配套、产业，以及这个城市有些新区的规划等等。

这个图（PPT）是杭州的一个图，他实际上是一个以中心往外去环着发展的模块，这个模块里面我们发现有不同的颜色表示。不同颜色表现出来会显示不同的，这个是深圳的地图。绿色表示是优先进入的模块，在桔红色表示的是重点关注的板块，机会是一个例外风险的，大部分是关注这几部分。这是我们在城市进入和之后的一个板块选择里面做的一个产品。

在板块选择之后，我选择进入了大湾区，第二个我通过大湾区以后进入了东莞，我进入东莞以后选择哪个板块，我选择哪个镇，我们基本上在东莞以镇为中心的，中山也是以镇为中心，深圳也是以板块，有80多个板块。

这些城市进入了，板块也选了，板块里面有没有什么地可拿，我们又做了一个地块发现的模块。这个模块里面我们用了三个目标，一个是有没有存量的土地，就是已经出让没有开发的，像惠州很多是在开发手上，目前土地的状态怎么样有没有进入的机会，这些机会在什么地方。第二部分是新增的供地，计划今年的新增的供地怎么样的，已经获得的一些新增的供地怎么样的。第三是计划供地基本上未来的三年，现在是一年作为一个时间轴。

这三部分融合到一个地图上表达（PPT），这上面融入很多的数据，这  我们做的一个模块的演示，里面包括了很多的指标，包括了目前土地的分布的情况，不同颜色表现的不同土地的分布性质，还有量价的情况，还有一些不同地块指标的分析。

这是我们武汉专门做了一个模块（PPT），这我们分了已建成的、未建成的、未来供应的，用不同的模块表示出来。

我们在做的这样一个大湾区丽江，我们克而瑞用了两个产品去迭代。

第一个是1.0的产品，这个地图就是围绕着大湾区的9个城市做的，这9个城市里面每个城市都做了一个板块选择，特别针对广州和深圳我们做了一个特别化地处理，广州因为他的土地量级是比较大的做了一个地块发现的模块，深圳做了一个深圳更新的模块。其他的城市基本上都可以通过土地的“一键选地”来去判断的。这个产品下个月就会形成。

因为现在很多的开发商提出了一个需求周边的城市，我刚刚讲的粤西的、粤东的组团城市大家比较关注，这样我们做了2.0的产品，主要是湾区以外的城市，我现在如果要做我怎么去拿这些地，有没有机会。存在一个很大的问题是，这些城市没有数据，你去市调距离比较远，我不可能在那个地方设一个分公司，现在基本上都是在深圳设一个区域公司、在广州设一个区域公司，很难在当地设一个，所以要出差调研。我们现在尝试做的一个产品是2.0产品，这个里面主要是融入了很多房地产以外的数据，一会儿我们新科总也会讲这个产品。这个产品四季度会形成，会帮助开发商进入到这些目前来讲获取数据相对比较难的三四线城市。

第二个城市，如果我们进入了这些城市，如何去定时监控这些城市。我们克而瑞做了很多年的市场监测，我们做了一个大屏，我们叫做“场景化大屏”，他体现在不同的场景里面。按照客户不同的需求，按照体验的不同的场景里面有不同的需求。

我们这周去招商交流的时候他们现在正在研发这个产品，他们每个月都要做一个月报，有时候也有周报，目前以大屏的形式，这个也可以体现在终端上，我们将这些指标加入进去。易居企业集团这个是实时监测的各个城市的成交价，如果我们进入了大湾区的9个城市，9个城市里面的成交数据可以每天定时地更新，这是连接到我们克而瑞的后台的数据，每天成交的量价情况可以及时地看到。我同事可以看到截至到目前的房企的指数，可以看出他的健康程度。这是售楼处、总裁办公室、会议室、前台都可以循环地展示。

另外我们给一些开发商做了一个房地产的健康度，可以看到有不同的颜色表示，有的是健康的，有的是预警信号比较强的，我们通过热地图的方式呈现出来这个月里面某个项目成交的情况会体现出来。

除了这些之外我们还可以对一些企业进行监测，这1个月里面我所要关注的一些对标的企业他们拿地的情况、销售的情况，以及新进入城市的情况，都可以定期来查看。

以上就是我讲的内容，我们讲的情况主要是帮助大家在这个节点回头看一下过去十年来珠三角一体化的情况，以及接下来十年未来大湾区的机遇，尤其是目前整个规划细则没有公布之前，我们每个从业人员心里都要有一杆称，我们所在的是什么样的市场，我们面临什么样的机遇，无论从个人的投资、无论从企业的布局战略也好，我们都要有一个敏锐的眼光。我的分享就到这里，谢谢大家！

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【陈洪海】

这样的产业会带来一个明确的延伸，就是人口外溢，带来一个置业半径的外溢。我们在分析过去三年时间里面，整个大湾区的房地产板块轮动的时候你会发现一个很重要的情况，凡是与深圳有关联的、有利好释放的信息的时候，会带来很大面积的房地产的去化。我们认为他利好的城市大致罗列了一下。

再看我们对于大湾区的第二个研判，我们刚才讲了有珠江两岸的发展带，我们可以这样来判断，过去10年里面基本上以珠江西岸作为发展的中心，以广州作为中心。这张图非常明确（PPT），广州到达中山、到达珠海、到达江门、到达佛山、到达清远、到达肇庆都实现了轨交，跟深圳有和谐号，深圳到其他的地方基本上没有什么交通可以通达的。过去的10年是珠江西岸作为发展的带领人作为整个珠三角发展的核心带。

 未来的10年里面，我们可以说从2017年开始到未来的10年里面基本上是珠江东岸作为一个发展的中心，这是一个有判断性的。

传统上认为这三个城市群来发展，珠江城市也会面临很大的尴尬，因为珠海是一个门户的城市，本身产业非常缺乏。我们帮助一些开发商到达珠海去做城市的研究，一些新型的产业拿地的模式。珠海的产业确实比较薄弱，政府对于珠海的产业支撑和将来的发展比较保守，人均的GDP没有特别高的预期。这样我们认为珠海是一个非常尴尬的地位。所以港珠澳大桥开通以后，其实对于珠海实际的带动作用与我们原来的预期，比我们之前的预期实际上差距非常大，而且现在很多人也在做预测说，为什么港珠澳大桥没有跟深圳发生关联，反而中间缺少这样的一个地带了。

2024年中山的深中通道开通以来，可以看到还有5、6年的时间给到珠海机会，如果珠海没有抓住机会，中山的优势可能会超越珠海，成为整个城市群里面非常重要的一个城市。

我们认为整个深圳的城市群会增大，深圳的辐射力度加的以后，原来深莞惠的辐射力度扩展到了包括中山，随着江门到深圳段的铁路开通江门也会受到影响。珠海因为有消息说它会跟深圳建一个跨海大桥，整个珠江东岸会受到辐射，原来是三个城市群，从实际的市场来看逐渐变成两个。

广佛每年的区划两在3千万左右，每个城市带是1500万左右，量级非常大了。肇庆虽然量级比较小但是城市比较大，清远的城市量比较大。珠海、中山江门变成了两个城市群就是深圳城市群和广州城市群。

如果把所有的利好消息放到一个轴线来看，2017年首次把大湾区上升到一个国家的层面确认。2018年最重要的是湾区的规划要公布，6月份拖到现在还没有完全明确，有很多待定的因素牵制着。政策方面会规划出台。另外深茂铁路会开通，广深港客运专线开通就18分钟，港珠澳大桥会开通。2020年，整个的湾区产业链的升级，还有轨交的兑现是一个非常大的转折点，虎门二桥会开通，大大缓解目前的虎门大桥的力度。甘深铁路会开通，整个广东省实现1小时的交通圈。因为新科总从长三角过来的，基本上长三角通过高铁行驶的，我从无锡到苏州1个小时到了，我到南京和上海都可以不坐飞机实现全程的轨道实现的。当合肥纳入长三角以后，他的省会的效应和整个跟长三角的关联度整个合肥也发展起来了。

过去的十年里面是一个长三角的房地产、经济快速发展的十年，未来的十年里面应该是珠三角大湾区发展非常大的机遇，很重要的支撑也是轨交快速地兑现，这在过去的十年里面是非常少的。

到2025年，整个经济的总量来看，GDP的总量来看，大湾区会成为世界四大湾区的NO.1。人口来看，目前的大湾区常住人口有8千万左右，预计到2025年的时候整个常住人口在整个的量级过亿，大约1.2亿或者是1.5亿，人口总量上也是最多的一个湾区，人口会带来更多的产业会有吸附的能力，还有带来很多的房地产需求。这是为什么这么多的开发商为了大湾区来布局，也是看到了这样一个人口的红利。

 轨交在2025年有一个深中通道会开通。整个经济总量未来十年大湾区有很多的利好释放，这是我们做发布的非常重要的原因，我们站在这样一个非常重要的节点上面。

以此来看，在城市的融合和书写的过程当中他会带来很多的机遇，有深圳城市群和广州城市群，这逐渐成为大湾区非常重要的两个非常大的城市群，我们布局上要重点考虑。除此之外城市群之外周围有很多组团性的城市，以汕头为中心的潮、揭、汕组团，还有粤西组团，包括湛江、茂名和阳江，除了梅州、韶关、云浮、河源、汕尾也没有那么好之外，整个广东省有21个城市，他们逐渐会成为全覆盖，每个开发商他有自己的一个产品的属性，他并不是适合每个城市的，但是从可进入、可开发的角度来就每个城市其实都是可以做的，只是每个城市的客户需求特点不同。有些城市我们进入到了一个精细化的力度，更多符合客户的真实需求。别的城市做的基本上是刚需和改善的粗放的市场，这是不同的。

从深圳的城市群来说基本上是目前3+2，深圳、东莞、惠州，扩展是河源和汕尾，河源目前房价是1万以内，目前几个比较大的像碧桂园在那边开发得相对比较猛。现在开发商对于河源的关注度现在逐渐在加强。汕尾大家其实已经在纷纷去看拿地了。广州这边除了广佛肇以外就是清远，就是3+1，肇庆大家比较谨慎，因为他的地面比较广，而且产业比较薄弱，成交量来讲也是比较少的。肇庆很显然是广佛里面一个比较重要的城市，清远会好于肇庆，因为广清的轻轨开通了，清远这个城市相对来讲他靠近广州优势更明显一些。

珠中江城市群属于目前发展最不成熟的城市群，他又是一个机会最大的，因为你说深圳、东莞、广州、佛山都很好，但是我拿不了地，所以珠中江城市群其实他机会最大，里面除了珠海、中山目前控得比较严，江门现在是特别热的。

潮揭汕组团是区域中心机会布局的，它与广州、深圳没有什么关联，大部分是广州深圳上班的，潮汕人大部分返乡置业的情结，我们相对有这样的一些布局。粤西组也有一些机会的布局。

整个随着城市群的明确，产业的一个定位，所以相对来讲他会带来一个置业半径的扩展，会带来一个湾区与湾区之外的城市，就是环湾区城市的机遇。

我们深耕的话，当然不仅仅是一个开发，还有运营，考虑我们综合开发商的运营的能力。广州的地域比较广相对机会更多一些，深圳很显然城市更新是一个首选，一个不得不进入的层面。现在凡是与产业相挂钩的会更加有利于通过审批。我们曾经帮过一个开发商做过一个住宅的项目，曾经1千户都已经谈好了，但是在政府在报批的时候提出来必须与当地产业的产业带相融合，所以必须加入“产业”的概念才能通过，目前来看开发商如果想要去参与城市更新的改造上来看，与产业的挂钩更加明确。我们去到深业上城专门有一个黄金交易的总部。

深耕和进入型的城市，主要是东莞和佛山，这两个城市的产业基础比较雄厚的。

进入型的城市，湾区的城市，包括惠州、肇庆、珠海、中山和江门，环湾区的城市河源、汕尾和清远。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【陈洪海】

 这样的定位一旦形成以后，会带来一个质的变化，接下来整个大湾区的产业分布深圳起到非常重要的作用。从深圳目前的一个产业定位上来讲，他是定位成一个大湾区的总部企业。所以总部企业会在深圳定位，包括在我们周围的后海的片区都是总部基地，包括恒大、万科都在那里拿了地。还有我们熟悉的其他的一些科技的产业，基本上拿了地以后，可以看出来整个深圳会作为一个总部企业为主。总部企业一旦建立以后，产业链会形成，周边的趁势就会受到辐射，所以现在很多的城市主动跟深圳连接起来。从产业的维度，包括跟深圳前海做一个金融的服务业，还有珠海，东莞除了松山湖在整个靠近虎门的位置成立了一个滨海湾新区，它连接了深圳的大空港成立了一个新的产业带。惠州目前又有了深汕合作区，又有了辐射。包括目前的轨交的连接，包括很多的共也用地的批地越来越多。总的来说，我们认为大湾区的新的产业格局会形成。

这个格局里面有一个重要的产业用地的版图，这也取决于深圳的一个特殊的情况，因为深圳的地域面积比较小，特别下场的地带。其中2/3的土地都是山体没有办法居住和开发的，必须城市外扩，所以只能往北、往西、往东。往北就是东莞了，深圳是跟东莞是无缝连接的，所以东莞的产业生机也好，还是他的临深片区的住宅开发也好最容易受深圳的带动。刚才讲了整个的东莞除了原来的松山湖还有滨海万新城。西联有南沙的自贸区还有中山的翠亨新区。往东进是惠州的合作区还有马上要通的赣深高铁马上要到河源。

这张图（PPT）中间是珠江的位置，珠江口旁边有一个深中通道，2024年会开通，会缓解目前虎门大桥的压力。随着虎门二桥和深中通道很多的第二、第三通道指示提出来以后，整个珠江两岸的交流和交通会进一步地连接。这边是前海自贸区，再往这边是扩容的大空港，这边就是滨海湾新城，这是一个新的产业带。珠江的西岸这边是南沙自贸区，然后是中山的翠亨新区，再过来是珠海的横琴新区，整个珠江两岸的产业带形成了，这是属于目前的珠三角，从置业的角度来看这个地区是非常优越的。

北拓目前已经成熟了，地铁线已经开发了，西联目前处于逐渐开发的过程，因为目前的焦点在这里，有三个自贸区，而东进目前由于深圳本身的产业集中还是在中部和西部，所以对东部来讲目前是相对比较滞后的。所以对于惠州的辐射相对有限，惠州目前也自己开发了一个同湖小镇，深汕合作区从开发到目前来看，我们认为它5年以后会有一定的影响，这样会反哺惠州，对于惠州来讲有一个时间差的。

我们认为深圳的产业外拓发展重心由深莞惠扩展至整个大湾区，现在我们讲整个珠三角分为三个城市群，深莞惠，因为深圳的影响力会逐渐扩大，产业格局的延伸，现在中山主动衔接上了。珠海、佛山、广州，接下来其实受深圳的影响会越来越大。所以我们基本上把所有的城市做了一个分类。

 一类城市是中心城市，比如深圳和广州，还有一个是强制造城市东莞和佛山。还有宜居城市，惠州是一个宜居和旅游性的城市。还有一些略微的产业，另外是一些制造业的城市。很多的交通规划加上产业。

今年大家拿地上越来越明确了，除了传统热点的佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆，清远目前也加入进来了，2019年河源、汕头、湛江也会进来，有些开发商跟湛江签了战略合作。湛江常住人口在400万左右，每年的去化量也是400万左右，量级非常够的，所以湛江大家关注点比较明确。2020年汕尾包括茂名，随着深茂铁路的开通，深圳段的连通，整个茂名也会受到明显地带动。这样会形成一个深圳总部加产业外延式的城市，这些产业是研发+深圳。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【陈洪海】

可以看出在上半年有哪一些新进入大湾区的开发商（PPT），广州有金科、鹏瑞。佛山这边是卓越、华远、中梁，中梁是这几年出现的一匹黑马。珠海是龙湖，还有河南的领创进入了，颐盛也是一个新的投资公司在珠海拿了地。中山一直是阳光城和方直，中梁也进入了肇庆，中山和江门基本上是雅居乐的市场。中梁这样的企业基本上同时覆盖了大湾区的三个热点城市。目前他们对9个城市是全面覆盖的，而龙湖是通过长租公寓进入深圳的，现在开发商很多是城市更新的土地储备，但是这个土地储备到真正的开发这个周期比较长有很多的不确定的因素，除了我们所谓的老百姓原住民怎么去置换的问题，还有一个很大的风险就是政策的风险，因为深圳的政策风险比较严。很明显深圳、上海这样的城市，以后就是一个长租的市场。

大家基本上对整个大湾区的市场是比较热的，周边的城市也是大家关注的焦点。像揭阳、潮州，像汕头，汕头一直是一个热点。

大湾区市场的研判，我们会有两个观点提出来：

第一是广州作为珠三角的一体化的核心是绝对的。第二是深圳，深圳作为大湾区的中心，我这里有一个分析。首先广州在整个大湾区的定位是“粤港澳大湾区的核心增长极”，我们认为这个增长是量的增长。因为它盘子比较大，产业生机比较满，所以它实际上是需要一个量的增长。深圳是“打造大湾区的新引擎”，引擎我们认为它是一个领军的，是一个质的增长。我们认为整个大湾区是一个核心，而且在目前来看，整个17年从GDP的总量来看，经过这么多年的角逐，终于在许可的情况之下，深圳的GDP超过了广州，这也是一个信号。

另外我们也可以看到深圳目前推出了“3+2”，把汕尾的一部分成立了深汕合作区，由深圳直接去管理其土地的出让，这也是一个信号，政府希望能够将深圳这种由于土地面积过小导致了土地的供需矛盾延伸到周边的城市去，所以目前很多的轨交产生了，带来了很多环深的市场。

除了居住外，还有很大的一部分是产业，产业也要外衣。整个过去10年珠三角一体化的所有轨交是围绕广佛来做的，广佛肇的轨交数量占到了珠三角的接近2/3了。

整个大湾区的格局里面第一个是产业内核城市的形成，这是目前在广东省的三个自贸区，一开始有南沙自贸区，因为港澳企业其实一直以来是承载了自贸区主力的企业，有接近1千家的港澳企业，整个行业分布在跨境电商、经贸，广州是一个商贸为主的城市。珠海的横琴自贸区成立之后，港资和澳资企业达到了1300家左右，超过了广州的南沙。因为横琴的产业定位比较复合，有旅游、有文化创意，因为他在口岸附近，还有很多的金融业。

前海自贸区一开始成立的是“深港前海合作贸易区”，后来成立了前海蛇口自贸区，后来又扩容了。目前为止，整个的港资企业达到了3千家，基本上是一个自贸区的综合还要多，这里面的金融业占到一个绝对的比重。从这可以看出来，产业的维度来讲深圳的自贸区是占了绝对的优势。

整个大湾区把珠江作为两岸来分，一个是东岸一个是西岸，东岸是以深圳带动的深莞惠这一边。珠江西岸是广佛肇包括珠海江门，深圳实现了一个科技创新在整个大湾区是领先的。深圳带动东莞带动了IT制造业，比如手机的制作OPPO等等，他实现了原来的耐克、阿迪原来的制造业加工变成了IT的制造业的生机，包括目前的松山湖已经成为一个响当当的名片。像惠州也有石化、新能源。在产业的生机方面深圳和东莞是整个大湾区的一个典型的代表。

其他来看，广州还是商贸和服装为主，佛山是家具，肇庆他们是产端砚的，中山很多的这种厂商全部撤掉了，很多的厂房闲置在那里，有闲置8、9年都有的。整个中山的产业生机面临很大的问题，中山很大一部分还是依赖于他的灯具。江门是摩托，珠海是占全国很大的一个产业的支柱就是医药产业。澳门和香港我们就暂时可以不提。

可以看出来整个大湾区里面大部分的城市产业生机面临很大的问题，这个层面来看，国家希望能够以深圳、东莞这个板块推广到其他城市里面去。尤其是以广州带动的珠江西岸的城市群，希望这两个城市群能够把他的产业做起来。所以深莞成为整个大湾区产业生机的一个样板城市群。由于自贸区的产生以后，每年有很多的大学生到深圳来，这是产业魅力的发酵和内核的剧变的效应，这种资金流和人才流会到深圳来，这样会帮助深圳继续成为一个大湾区产业的内核城市。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【陈洪海】

如果再放大一点，从国家战略来看，最热的现在是“一带一路”。其次是几个发展带，一个是长江经济发展带，还有京津冀协同发展，还有粤港澳大湾区。粤港澳大湾区上升到了一个国家层面的维度。一直以来，深圳作为一个很特别的城市，缺乏一个代言人，包括目前从各个领导人的站位，以及大湾区主要的发言人。原深圳市的市委书记成为广东省的省长是马兴瑞，可以看出整个大湾区的政治话语权越来越强，他对经济的增长会有实际的帮助。

这是民生银行发布的（见PPT），如果按照目前GDP的增速来看，到了2025年左右，基本上中国的GDP会超过美国。在整个过程中，国家其实是在考虑一个问题，就是在整个的全国发展来看，东部和西部的差距比较明显，南部的是我们所谓的“大湾区”，现在贫富的差距比较大，整个大湾区的经济发展起来以后，整个中国的人均GDP都是一个非常大的支撑。从这个维度来看大湾区的意义是非常明显的。

上半年大湾区市场情况，大湾区在这一轮的市场调控之下有怎样的一个变化，除了我们传统所说的广州、深圳，还有珠海，城市控规比较严，其他的城市相对比较宽松。其他的城市更多体现在一些限价、限网签等等。深圳、广州和珠海目前都是社保是满5年，深圳在今年上半年已经出现了几个政策，一个是次房改，一个是“7.31”，一个是8月14日关乎商务公寓的政策。对于深圳市场来看，目前非常明确的是租赁市场和商品房市场。而商品房市场这一端对商务公寓进行了管控，目前的住宅是越来越稀缺。对于租赁市场来讲，这是很多开发商去布局的一个战场，我们克而瑞也在上个月做了整个深圳长租公寓的开发商和运营商的排名。

在整个上半年来看，像佛山、广州、珠海、中山和肇庆，在整个的政策度上来讲，除了金融端利率上来讲其实都没有本质的变化。对于本地人购买房没有明确的限制，尤其是肇庆。我们刚刚跟华润，我们帮他们做了大湾区的城市进入，其中肇庆他是一个房价只有在5、6千块钱左右的城市，它的地价原来的500块钱涨到了1千，有的接近2千。并不是每个开发商都可以去到这样的城市去开发的。我们了解的惠州，惠州目前对于限售、限价非常明显，而且备案和批售证非常紧张，从目前来看惠州的可售部分是最少的。

购买的现实条件来看，整个利率普遍是收紧的。所以我们看到今年一季度到二季度，现在老百姓用于买房的贷款越来越少，大家买房的热情逐渐在降低。可以看到现在都在25%左右，像东莞、像惠州进来买房，基本上买了之后两年之内是不能卖的，另外你在拿到这个房子差不多交房再装修三年的时间，差不多五年的时间。现在第一是要考虑时间的成本，第二是利率的成本，这是限制了目前买房的一个主要的因素。

目前的土地市场来看，可以看出一个很明确的特征，整个上半年来看，一个是广、佛、肇，这三个市场是土地目前最活跃的，广州是领先的，可以看到16、17年的土地市场成交非常活跃，而且整个大湾区的市场成交主力军。整个2018年的上半年基本上完成了2016年全年的一半，基本上影响不是很大。

佛山今年上半年是拿地最热的，我们和广州开发商聊的时候很多对佛山比较感兴趣，像美的，整个18年上半年实现了16年全年的指标。肇庆现在基本上也达到了2016年全年的指标，基本上拿出地来都可以拍卖掉，流拍的几率比较小，而肇庆的地价提升得很快，翻了一番。江门也是土地处于供不应求的状态，江门目前整个热的区域发展多。

除此之外，深圳是无地可拍，东莞土拍比较谨慎，惠州大部分是很多线下交易，已经在地主手上买地股权收购的，目前出来的地基本上消化得差不多了。珠海、中山相对来说处于低位。整个大湾区目前就有很多的开发商而言是进入到一个焦点。

从整个上半年成交的市场情况来看，可以看出来热点还是集中在几个热点的城市。一个是广州，广州是目前供应和成交的一个重心，基本上实现了全年的一半。佛山也基本上是广州同行的。我们曾经做过一个大湾区9个城市的城市轮动，在2015—2017年过程当中我们发现一个非常有趣的现象，在成交量和成交价格的轮动上，广州和佛山实际上是完全一致的，就是说广州在动的时候、广州在当涨，佛山同步在涨。不像深圳和东莞，深圳先涨，东莞再涨，然后惠州再涨。广州和佛山因为两个城市的市中心在一起，所以两个城市的协同效应一体化是非常明显的。所以他整体的商品房的成交和供应都是趋同的。

惠州因为目前承载了深莞惠的主力军，他整个上半年的成交是非常活跃的。整个市场去化非常好，而且他的凡是拿到销售证的销售都是比较良好，库存压力比较小。

珠海他本身调控力度比较严，本地人购买现在的利率又上浮，所以相对成交不是很活跃。像肇庆其实一直以来虽然拿地比较活跃，但是他的市场成交2016、17年在整个大湾区都是比较低的。江门在整个上半年的数据来看，因为我们监测了只是部分的数据，他是处于低位的。

整体可以看，整个上半年大湾区的市场除了个别城市之外受市场的影响不是特别大，市场的成交依然非常活跃。尤其是广州，虽然调控比较严，但是成交还是良好的。从库存上来看，有一些城市的库存处于非常低位的，尤其是像惠州、像珠海，基本上都处于一个相对合理的范围。

我们都知道所在的开发商，在座的很多的开发商在大湾区里面的拿地现在越来越积极，除了一些热点的城市，其他的城市我也开始做调研。我们帮助一些开发商做了很多的布局，我们也帮助华发，去年开始帮助华润，今年一季度的时候他们就在揭阳拿了地，紧接着在佛山、在肇庆、在东莞他们也刚刚拿了地。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【陈洪海】

首先看一下大湾区的情况，大湾区它并不是从无到有的，08年以广州提出来“珠三角一体化”，把广州作为整个珠三角的中心布局的。这样的情况下广州作为一个区域中心又是省份城市，所有的产业升级机场、轨交都是围绕广州做的。而深圳，成为一个配套服务于香港的城市定位。

整个10年的发展过程当中，整个广州的发展后期有点乏力，从一个特点可以看出来，整个珠三角最早的自贸区是南沙自贸区，经过这么多年的发展，目前来看去的时候还是一片空城，整个的发展非常乏力。后来出现了前海和横琴，整个广州本身的产业生机面临很大的问题之后，它对周边的城市辐射也有一个式微。所以深圳的能力在提升，2010年的时候提出了粤港澳大湾区，这对于珠三角是一个非常有变革性的意义。

我们曾经对长三角和珠三角的城市做过对比，整个长三角的城市人均GDP贫富差距比较小，然而在粤港澳大湾区里面，除了典型的前5名城市，其他城市的GDP都不太好，尤其是这9个城市以外的城市，很多都是处于垫底的。如果我们拉到全国的主要省份城市里面去，很多城市的人均GDP是在垫底的状态。所以大湾区的贫富差距非常明显，存在着非常大的差距。

这样的情况之下，从国家层面上来讲，希望对整个珠三角做一个重新的规划和布局，所以提升到了一个大湾区的层面。

这一次提出来大湾区以后发生了一些改变，原来广州是整个珠三角的中心，现在把深圳、广州、香港作为三个中心。一直以来广州是一个省会的城市，是一个交通枢纽，也是一个轨交的中转点。深圳是一个创新的中心，香港是一个金融中心，现在香港的地位受到影响，深圳的地位在提升。三个城市的地位在发生转变，深圳地位的优势越来越明显，逐渐取代了广州，成为大湾区的一个核心的位置。

整个的大湾区提出来之后，它基于前面10年整个珠三角一体化的发展，跟雄安相比有什么区别？雄安所有的土地是持有不能销售的，全部以小镇的模式来开发。它是以政府为主导，而大湾区是以市场为主导的，当然详细的规划还没有出来。

如果我们把它跟其他的几个区域做一个对比，长三角、大湾区和京津冀来比较，长三角是一个兄弟的城市群，京津冀有点像父子型的，大湾区是合伙人制，大湾区人均GDP是比较高的，GDP的总量上来讲肯定是长三角。如果再把南方这几个区域，包括整个海南的自由港、北部湾来看，大湾区有非常明显的优势，体现在它的产业的布局。

我们曾经把全球的四大湾区做了一个比较，东京的湾区主要的产业是制造业，是先进的制造业。它很多的日本制造，旧金山的湾区是硅谷，是谷歌这种创新的产业。还有一个是纽约，纽约是金融，香港金融、深圳是创新，广州是制造业，刚好融合了这三个产业，大湾区具备了这个雏形，可以跟世界上其他三个湾区做一个比较。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【主持人】

感谢胡总的致辞，正如胡总所言，房地产市场已经发生了深刻的变化，大湾区已成为行业必争的热土，深圳这几年也多了很多新的面孔。在珠三角的基础上，成立了一个“粤港澳大湾区”，在大湾区的机遇下，各城市的发展机会又是如何？下面有请易居企业集团克而瑞深圳区域总经理陈洪海先生为大家解答，有请陈总！

【陈洪海】

刚才胡总讲了一下，我还是要简单说一下，有两个前提。

今年是深圳38岁的生日，我们在题目上有写一个“致敬深圳”，深圳是一个比较创新的市场，而且是一个比较有活力的市场，应该是邓小平同志在整个中国做了一个区域规划，所以我们现在做的房地产规划实际上是一个小儿科，真正去规划才是一个层面。

上个星期我们去雄安新区的时候看到目前很多是一片荒地，所以看到国家在做规划的时候，实际上是站在一个小渔村边的国际化的大都市层面去做的。所以我们很荣幸、也很感谢在深圳这个城市里面去拥抱一些新鲜事物，所以我们今天讲的也是一些创新的东西，一起来探讨。

今天是“七夕节”，非常感谢大家能够抽出时间和我们一起渡过这个非常美好的节日，希望单身的小伙伴们可以找到自己心中的所爱。

首先我们分享一下大湾区的市场，我们跟很多的开发商交流了很多，在座的很多开发商都有交流过。我们帮助很多的开发商做了一些大湾区的区域布局，也协助了很多外来的开发商进入到了大湾区，所以我们积累了很多的沉淀。昨天我在广州跟广州的很多开发商一起交流了关于产业小镇，因为他们很多是从产品设计、从智能化、从信息标准化上去做了探索，他们考虑的是这个小镇在真正拿地之后的运营和产品设计的问题。

今天我们讲到的还是围绕着大湾区，为什么我们写的是“大湾区2018—2020市场趋势发布”，因为我个人的观点是，2020年是我们房地产业在整个中国，是一个轴线的转折点。大湾区的角度来讲，2020年是一个非常明显的转折点，因为很多的轨交产业生机有一个很大的转折点，所以2020年对于我们是一个很大的机遇。所以我们做的是《大湾区2018—2020市场趋势发布》。

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【胡永明】

各位深圳地产行业朋友，下午好！非常欢迎大家参加这个活动，这个活动也是我们7月20日易居企业集团上市以后深圳举办的第一场活动，之前5、6月份举办的效果非常好，有一场是产业的效果论坛，还有一场是长租公寓租赁市场的论坛。这次我们正好在上市完以后举办的第一场大湾区的交流。我们此类活动还会持续地做下去，也希望各位朋友能够长期地关注、来分享和交流我们相关的一些内容。

最近大湾区的确非常热，很多朋友都会打电话过来问我“到底大湾区情况怎么样？”，尤其深圳7月31号政策出来以后，政策对深圳、对大湾区未来的楼市有什么样的影响？我一直讲，到深圳来我比洪海和很多同事都来得晚，我2016年年底过来的，我到的时候发现深圳和周边的大湾区是中国房地产行业的一个高地，这个高地有几个特点：

第一，他积聚了全国最优秀的品牌开发企业，他的市场化是在全国比较活跃，市场化率比较高，并且深圳的整个企业还是以民营或者是公众的上市企业为主，再加上这些企业的全国化做得非常好，的确是一个高地。

第二，他率先进入一个土地和房屋的存量市场。我们这个行业什么时候成熟，存量远远大于新增量的时候，这个市场是一个成熟的市场，因为他靠存量去运营、去发展。深圳大湾区是比较早地进入了存量市场。

第三，这个行业有很多创新的业务和创新的商业模式。

我们在给大家分享这个行业的市场和专业的时候，我们也是分很多细分的领域、细分的市场跟大家做些交流。这次讲大湾区，下次讲租赁，再下次讲产业，未来可能还会讲一些其他的板块，比如文旅等等，我觉得这是一个非常好的需要细分的交流。

我最近每周都会接待很多全国的单位或者是一些开发商到深圳过来考察、来拿地、来投资，都会觉得深圳拿地太难了，这是第一个。我们看好机会，他们也很看好，但是拿不到地。第二个，深圳的市场和一线城市在未来可预见的一段时间内调控还是很严格的。第三个，所有的老板都希望在这个湾区当中在未来能够占到一份天地，能够拿到一定的市场份额。

他们问我们到底怎么办，所以我们都谈到在深圳做城市更新，绕不过去的必经之路，当然城市更新7月31号出了一个政策，吓了很多在深圳拿了很多城市更新项目的公司，度过了最紧张、最难受、压力最大的时间。终于，细则出来以后松了一口气。所以说深圳绕不过城市更新。周边到莞惠、佛山、到中山、到珠海等等到三线的这些城市，也都是我们今天要重点分享的，除了深圳、除了广州之外怎么样到周边的这些城市、到三线城市，到这些调控相对比较宽松的，还处在一个快速城市化过程当中的城市呢？怎么进去，怎么去拿地，这些城市的可持续性就是我们要研究的东西，也是我们在座的各位关心的问题，也是我们今天去分享的问题。

深圳新浪房产 04-17 01:16

【主持人】

尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！我是易居企业集团深圳克而瑞的主持人刘彩虹，我代表克而瑞深圳区域及乐居欢迎大家来到今天的活动会场！

近一年多来粤港澳大湾区已成为备受关注的热词，中国南方这片活跃度极高的经济热土，又以崭新的姿态吸引了各界关切的目光。大湾区的建设和发展给房地产行业带来的机会与空间，相信也是不言而喻的。作为房地产行业最好的“服务生”，我们也不断地在探寻粤港澳大湾区新视角下城市的机遇。今天很荣幸邀请到易居企业集团副总裁胡永明先生，欢迎！易居企业集团克而瑞深圳区域总经理陈洪海先生，以及易居企业集团克而瑞创新事业部总经理王新科先生，作为本次活动的发言嘉宾。相信他们今天的分享一定能让在座的各位有所收获。

首先有请易居企业集团副总裁胡永明先生为我们开场致辞，有请胡总！

深圳新浪房产 04-17 01:16

8月17日（星期五），由易居企业集团克而瑞深圳区域、乐居主办的“粤港澳大湾区《新视角下的城市深耕和城市下沉——致敬深圳》”将为大家解析大湾区市场！

干货分享：

易居企业集团副总裁胡永明：开场致辞

易居企业集团克而瑞深圳区域总经理陈洪海：《大湾区2018-2020市场趋势发布》

易居企业集团克而瑞创新事业部总经理王新科：《大湾区城市深耕及下沉三四线》。

论坛即将开始，乐居在现场。