粤港澳大湾区城市更新高峰论坛

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：谢谢曲院长。曲院长最后一个问题的回答，一下子把我们整个高峰论坛拔高了很多的高度。咱们今天讨论的问题既有宏观的问题，也有中观的问题，也有微观的问题。这种专业的交流和碰撞，我相信大家都受益匪浅。今天下午有一句话我印象特别深刻，我们走过的路，欧洲、美国在城市更新、城市的发展过程中都走过一遍。我上午也谈到一个观点，我们政府和市场在城市发展过程当中的功能定位和他们遇到的困惑，西方的经济学家他们也都论证过了。我们的先哲、我们的先行者，不管是国内还是国外，就我们今天讨论的问题，或许他们已经有了答案，或许他们已经有了成熟的经验。我们在座的各位来一起思考、一起碰撞，我们在座这些人员的碰撞和联合，我相信对推动粤港澳大湾区城市更新的整个进程有一定的积极作用。非常感谢在座各位的认真聆听，也特别感谢我们台上几位嘉宾，大家周末的时间都非常宝贵，再次谢谢大家！

特别感谢会务组所有的伙伴们，这次会务的组织都是由非专业会务组织的团队为大家提供服务，可能有不周到的地方，请大家多多包涵。提议大家用最热烈的掌声对他们表示感谢。谢谢！

今天按照预定的计划完成各项议程，今天的会议到此结束。谢谢大家的参与。周末愉快！

深圳新浪房产 04-26 22:44

提问：曲院长，刚刚讲到湾区到3.0，整个定位发生改变。对标世界三大湾区，我们要做四大湾区之一，我们面临的困境挑战是什么，对企业和湾区发展来说。

曲建：你这个问题应该说从中央到地方都在关心，我们口号已经喊出去了，要超越世界上的其他四个湾区，成为最大的湾区，这个最大，从面积来讲我们已经是非常大的湾区。但是从质量来讲，从密度来讲，我们还有很长的路要走。现在湾区遇到开发建设的进程之中很大的问题，世界上其他的湾区都没有，三大区域、两种制度，不同的法规，这是我们很头痛的事情。今天我们去到香港甚至比到欧洲还难，我们要若干关卡，马上通车的港珠澳大桥，日设计能力10万辆，现在能走这条路有三地牌的车有3万辆，这些车每天不停的走都不能满足整个大桥的功能设计。从这个案例就可以告诉大家，现在跨区域的制度障碍是非常明显的。

香港是我们的独立关税区，澳门是另外一个独立的关税区，珠江三角洲9个城市又分两类，一是一般的关税区，和内地一样，还有一块是海关特殊监管区，所以这个货物在这四种不同类型区域里面流转，复杂的程度非常之大。障碍也非常之多，除了货物还有资金上的障碍，人力上的障碍，统统都是问题。我说你提出来的问题，我们今天说粤港澳大湾区的规划的出台，是所有这些问题解决的第一步。今后的路非常漫长，漫长到什么地步呢？我们甚至都不知道彼岸究竟是什么，我们是不是要把这四个海关特殊类的、国家监管类的区域一体化，能不能实现？我们现在的口岸区能不能踩掉？现在实行的是两地两检，改为一地两检，一会儿报纸上就有一些人反对，恨不得三地三检、一地三检，各种检测都需要布局在这里面。障碍点、困难点比我们想象的要多得多，我们认为要想超越别人家，超越邻居老王家，我们的路还很远很远。

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提问：城市更新里面的工改项目，如果想积极拥抱Reits产品或者产业基金，它应该在哪些方面积极做准备？

孔令艺：我们自己也做这方面的产业基金，我们积极和大家一起合作，我感觉第一个要做的准备是打破原有城市更新类项目对于投资期限的固有观点，这点我感受很深。因为我们做Reits，我们天然的有一个我愿意拿一个项目比较久，运营一个项目运营比较久，我天然脑子里有这根弦。但是我们的开发商朋友和合作伙伴都希望早早退。我是觉得如果大家彼此基本的理念没有，可能工改这个项目合作起来也比较难，跟金融机构的磨合上也有难度，我觉得这是我最大的感受。

肖韵璇：城市更新改造的项目，钜派做的工作是私募类型的项目，和孔总有些区别。私募的投资人和机构的投资人有比较天然大的区别，个人投资人很难做很长期的投资，但是我们现在整个投资者的市场是在逐步成熟的过程。中国财富管理行业，满打满算也发展了十年以上，所以在前期的投资人，其实他们对股权类型的投资已经有经验了，所以逐渐对这种中长期的项目，慢慢是可以接受了。我觉得这种中长期项目，从市场的接受度和投资者的成熟度来说，慢慢越来越高了，我们看到希望了。第二个，像我们选择项目的时候还是有一定的要求，这也是和投资者的偏好直接相关，对项目选择的时候，像曲主任讲的，地段非常重要，这是首要的，基础资产的质量。这是直接和我们的回报直接相关。交易对手的选择我们也非常看重，我们也知道地产项目有天然的类型，好的地产未必在大的开发商手上。我们现在做的是根据对地产资产深度的认识和了解，我们会促成一些大的交易对手和好的资产、好的标的做成撮合，通过资金的连接把好的项目和好的交易对手连接起来，我们去做结构化的设计。除了标的、交易对手，最终的环节就在于交易结构的设计上。交易结构的设计，我们可以应因进入不同的环节，我们会做不同的设计。比如在一级土地开发的，在开发阶段没有拿到银行开发贷的，包括后期装修的阶段，比如持有型物业的结构化设计，在钜派这样的机构来说，我们有更多的经验，应因不同的项目做不同的设计。我们非常看好城市更新改造的过程，我们也愿意去拥抱更多好的项目、好的交易对手。谢谢！

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罗宇：A字型投资理论，珠三角的大湾区围绕珠三角展开的，你就围绕这个从深圳的西部一直到珠江口再到深圳，因为这里有多条通道，包括深中通道、港珠澳大桥。所以用A字型投资理论去找你的项目。

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曲建：大家无论是从新区开发还是旧城改造，首当其冲，我听了几位专家非常好的发言，对我来讲有很大的启发，其中一个观点是地段非常重要，地段的前面是选哪个城市。9+2，罗总已经讲到深圳是属于9的里面，无论是人均GDP、地均GDP、人口密度、产业密度，几项指标在9+2里面，毫无疑问在9的城市里面排第一，我们没有办法和2比，我可以告诉大家2更高的还有澳门，澳门比深圳高，正在规划新澳门的填海工程，我知道澳门的密度比深圳还高。如果你想从事更新改造，搞房地产对应的开发，现在我们都不太敢房地产开发，这个词好像成为了比较难受的，大家不待见的词，我们只能说用新区开发和旧城改造这些词替代。工业化进度和对应的现代化指标，我可以告诉大家在这9个城市里面排第一的是深圳，第二位的是广州，第三位的是东莞和中山，剩下再往后排，按中国人的文化就别排了，大家心中有数就可以。如果你想让我推荐的话，我肯定从上往下推荐。但是大家都知道一线城市里面的深圳是更新改造、开发建设非常好的城市，不仅你知道，我也知道，在座各位大家都知道，所以说深圳的竞争性也非常强。衷心的祝愿你在深圳片区的城市改造和城区开发建设过程中得到相对应的项目，只要得到项目，都是赢家的一切基本保证。

深圳新浪房产 04-26 22:44

提问：我是来自地产开发的企业，负责投资拓展。曲院长，粤港澳大湾区的“9+2”城市当中，地产开发商拓展项目的时候，您比较推荐哪些城市？

罗总，在拓展一些项目，比如旧村、旧厂房的并购项目，应该注意哪些问题，在筛选或者在这种收并购的时候，有哪些特别的注意事项？

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贺倩明：谢谢罗总。罗总介绍的非常全面，咱们时间虽然过了一点点，但是我觉得还是想给一点点时间留给在座的各位，因为今天的信息量非常大，大家听得非常认真。我想在座的朋友们，看看你们还有什么问题问台上的这些专家，我们留三个问题。

深圳新浪房产 04-26 22:44

罗宇：谢谢贺律师。我们合一专门做城市更新投资管理的公司，我从市场一线的实战角度来分析这两个问题。这两个问题是整个行业都很关心的。

城市更新是对于过去三十多年中国房地产上半场终结做回应，为什么这么说呢？中国房地产已经进入下半场，下半场的核心是看存量资产如何盘活于民。目前中国大陆的房地产存量资产的总值超过250万亿，相当于A股所有公司市值加起来4倍还要多，这是巨大的市场。前几天我们在省里开了广东省三旧改造的推介会，因为我们也是广东省三旧改造协会的副会长。我们盘点了全省大湾区已经在推动的比较成熟的城市更新项目，包括三旧改造项目，它总的市场量是10万亿级，这就可以解释为什么那么多的资本、那么多的开发商涌入大湾区，特别是涌入到深圳来做城市更新这件事。城市更新这件事，很多开发商在门外徘徊很久之后，进不去，我们有必要把城市更新的市场进行简要的理解和分析。

城市更新我理解，在这么多年实践中，我认为有三个层面的更新，一是土地的更新，我们把原来的物业拆除重建。二是物业的更新，综合整治、长租公寓、不良资产的处置等等。这两个更新本质是空间的更新。三是更新的本质，是内容，就是产业的更新。其实空间的更新最终服务的是产业的更新，是有这么三个层次。

土地和物业大家为什么如此关心？特别是深圳，举两个简单的数据。1、2017年深圳的GDP换算到深圳每每平方公里GDP产出是10亿，在全国独一无二。2、深圳以实际2000多万人口算，根据我们的实际土地收益面积，人均可接受用地不足50平方米。这是中国所有核心城市最少的。深圳以极低人均可接受用地面积创造最高单位面积的产出。说明深圳在发展过程中面临的产业和土地的严重矛盾，人和土地严重矛盾。

在这种矛盾下，深圳市是中国最早做旧改的，2004年我们推出中国第一个城中村改造的暂行规定，一直到2008年，这4年的摸索得到国家的高度认可，所以在2009年广东省三旧改造，紧接着深圳市出台深圳城市更新办法，这个城市更新办法出台以后，大量城市更新项目蜂拥而至。得益于深圳房地产市场的良好发展，还有严重的供需矛盾，土地的更新在深圳来说做的是全国最出色的，单纯靠物业的更新解决不了深圳产业和土地矛盾问题，必须通过重建来解决这些问题。这是深圳的特色，和北京、广州、上海不一样的，因为深圳的空间确实太有限。

在更新过程中，过去的12个月，我们作为顾问方成功发行了两支城市更新基金，投了两个项目，总募资13亿左右，其中一个项目已经成功转让给前五强的开发商。在这个领域里面，我们发现有四个重要的问题。

1、根据目前深圳城市更新以公共利益为优先导向的前提下，深圳城市更新的立项存在许多的困难，很多项目拿过来投下来很难立项。

2、规划和审批非常漫长，因为这里面涉及到土地的贡献和开发两的双重博弈。

3、最难的是我们的拆迁非常困难，深圳立项将近700个项目，有20%左右的项目走到拆迁完成，开发这一步，这里面有非常多的利益需要通过市场化的方式去协调解决。

 4、2004年深圳的全面城市化以后，出现了大量抢建、违建，导致这个过程中有严重的确权困难的问题。

这四个问题导致有很多的城市更新项目光有钱不行，必须要孵化、运营，必须解决如此多历史形成的问题。所以我们和很多基金，包括信托都有合作。他们解决资金的问题，我们解决项目管理的问题，因为这本身是投融管退一体化的事情，项目化的运营、管理、孵化的环节，往往决定底层资产是否在安全边际里面，能否成功走到退出的那一步。因为在今年深圳，我们在资管新规出来之后，市场的资金链非常紧张，已经出现一些项目旧改垄断，走到这一步，原来的钱还不上，借不到新的钱，市场上已经出现多个这样的项目。由此可见，城市更新的投资领域，孵化管理是非常重要的，如果偏离这方，会发现推行不下去。比如我们募集了十几亿资金投向两个项目，一个是城中村项目，为什么要募这些钱投进去？这涉及到一些问题，比如农民楼的收购，作为城中村的项目部可能不做农民楼的收购，你不做、别人做。还涉及到购买非农建设用地指标，还有涉及其他很多类似的问题。这些都需要专业的操盘人员加上资金才能让它稳步往前推进。

大家会很好奇，这么多资金涌进来，到底是为什么？深圳土地的一二级开发我们做了分工，在分工里面，假如项目的利润100%，我们发现有趣的现象，一级开发商可以拿80%的利润，二级开发商往往只有20%的利润，我们可以看到有多个项目，我们在今年统计了大概20个项目，我们对它的历史性做了回归分析，发现这些项目在每个阶段的涨幅都是数倍于周边房价的涨幅，很好的解释了一个问题，为什么那么多资金有很多风险还是不停涌入这个领域，而且以各种各样的形式出现，比如信托的形式，有城市更新基金的形式等。这是第一个问题，为什么进入这个领域来。

我和贺律师一起开过玩笑，说深圳旧改就像风投一样，没有立项以前是天使轮，立项以后是A轮，专规批准后叫B轮，拆迁完叫C轮，拿到证叫Pro-IPO，土地出让合同签到之后叫IPO上市。在深圳市场上每一轮都可以交易，每一轮价格都比上一轮高，每一轮的融资组合方式都不一样，成本也不一样。这是深圳在城市更新投资领域的特殊现象。

第二个问题，产业方面的更新，政府为什么大力推动它？在这个领域又觉得很难做。前几天我接受财经周刊的采访，也问到这个问题，现在我们进入新一轮的产业升级和新的趋势里面。深圳在过去将近40年的发展中走过了大概四个阶段产业的更新，从最开始80年代三来一补、90年代开始出现科技园区、2000年以后开始有总部经济，到2010年开始强调产城融合，发展六大战略新兴产业，三大未来产业等等，这些是趋势。

政府怎么看待工改工这件事？政府希望我们的业主和开发商在工改工过程中供应优质的产业空间，提供优质的产业，去解决产业转型升级的问题。政府在审批项目的时候经常提一件事，怎么审批？当年给你这块土地是因为有产业项目落在这里，给一块土地，今天你要改造它，你要告诉我新的产业是什么。政府把招商引资任务交给开发商，让开发商帮当地政府抢税、抢人才。确实就是这么一个情况。

在产业升级我们会发现一个问题，产业要素的整合是产业升级必须做的事情。这里面包括五要素：技术、资本、土地、人才、企业家。你要把五个产业整合在一起才能完成一次产业升级，很多开发商只是想土地要素再次更新，却忽略了这个产业升级并不只是土地要素更新，需要找到另外四个要素去帮助政府解决产业更新这件事。你必须要找到好的股债联动的产业金融服务去解决产业合作，就是企业发展的金融融资困难的问题，你需要导入更多的技术项目落到这边。去解决产业升级的问题，同时要人才和企业家提供综合的服务。很多开发商原来做住宅转型过来的，住宅是高周转、快开发，简单来说就是做二级开发的事情，带来很多种住宅角度转型过来的开发商很难适应工改工的三级开发运营的事情。对开发企业来说要做几个主要的事情，你愿意租售并举才能做。二是需要愿意为入园企业提供综合发展服务才能做好产业运营。因为你面对的是一个企业，而不是买住宅的个人业主。三是需要有良好的引入中长期低成本资金的能力才能做产业运营。其实我们算过一笔账，年化超过8%以上就不要进入产业基金领域，因为根本做不到日常长期的回报。这是工改工比较现实的状况。

大概是这些。

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贺倩明：谢谢刘总。因为时间关系，接下来的问题我直接问罗总，因为罗总既做过棚改工，也做过开发商的拆除重建的各种各样的项目，在产业和地产板块都有一些经验。罗总，请您谈谈两方面的问题，一是为什么开发商对产业的项目、工改工的项目不是那么热情，主要关注点还是在拆除重建？二是为什么政府在积极的倡导产业类项目和工业类项目，以及综合政治类，为什么市场的热度不是很高？这方面有没有你认为的解决方案和建议？

深圳新浪房产 04-26 22:44

刘策：谢谢贺总、谢谢路总。存量资产这两年非常热，从我看来，我觉得存量资产给我们市场带来了很大的机会，这个机会我觉得表现是两个维度，首先从时间的角度来讲，存量资产的租约本身是有价值的，而且是不断上涨的资产包，以前说资产是房子，我认为租约本身也是有价值而且租金架构不断上涨的资产包。如果现在能用相对比较便宜或者固定的价格给敲定下来，未来我们就会享受到租约上涨的红利，尤其时间的第一个维度。第二个维度就是资产本身它不断的增值。房价上涨在全世界都是一个规律，尤其政策调控加剧房价上涨，这是时间维度。在空间的维度，我觉得核心也是几个方面：1、空间升级改造本身带来的价值，综合整治等等。2、围绕空间，现在有越来越多的运营商提供内容，内容的升级带来议价。3、空间的变迁，从原来的工业、商业，从低效资产转化为高效资产模式，业带来了价值。像去年深圳的工业厂房改租赁，原因是工业厂房的成本很低，转成租赁享受绝大部分收益，但是政府没有什么油水，所以才采取打击的态度。我觉得这是存量资产改造给我们带来的时空两个维度的机会。

集体土地，也是属于我说的空间里面的三个形式之一，它从原来的非营业性转化为营业性。我觉得这是时空维度两个方面。当然，现在挑战也比较大，核心也是三个维度：1、政策的维度，谈到存量改造的时候，尤其是中央政府在2015年、2016年就已经鼓励商业可以改造为居住，实际上现在到各个地方政府层面都是很难落地，包括一些消防等等政策，现在这些问题都没有解决，这些问题也都在推动住建部解决这些问题。集体土地入市的地价怎么收，和以前一样一次性，跟土地出让一样一次性征收，还是改为地租模式，按照租赁期付租金，现在住建部在研究探讨，而且资金这块，过去要432才能贷款，现在租赁这块是否可以前置到我的拿地环节，前置到建设环节，全周期由银行提供资本，真正做租赁的企业变成纯轻资产的运营商。这是和政策维度方面存在的障碍，另一方面还在研讨的。

2、市场的障碍。前面谈到很多Reits，我本人对Reits的出台很崇敬，但是目前有一个很现实的障碍，资产的收益率、资产回报率可能和贷款利息是倒挂的。一个资产2%的回报率没有办法支撑我成为真正的Reits，美国的Reits发达核心有两点：一是基础物业的收益率高，可以达到接近6%的基础物业收益率。但是美国Reits的回报是9%，还有一部分就来自于杠杆收益率，因为美国的银行贷款很便宜，有2%，这一算，杠杆是正杠杆，而且收益比较高，国内的基础收益很低，杠杆也是负杠杆，它怎么支撑Reits是很大的问题。包括国内现在搞了这么多，保利这些是靠主体兜底。这是市场的原因。

3、企业的原因，目前房地产一线城市确实进入了存量时代，要靠城市更新、靠存量改造，但是大部分的二三线城市，目前还是处于房地产快速成长期，它还有很大的机会。房地产的特点就是快进快出，而且收益比较高。这种存量的长周期模式，确实对企业的吸引力，对资本的吸引力相对弱一些。所以我觉得这三个方面，就是从政策层面、市场层面、企业的层面，我觉得对这块还是有一定的障碍。我觉得存量市场一定是未来的趋势，目前的企业切入存量市场，一方面是一线城市必须切入，也是提前布局，能够提前在存量市场这里占据有利位置，提前对这个市场熟悉，意味着当中国房地产从增量往存量转轨的过程中，能获得先发优势，能获得品牌，未来能够真正的朝着孔总讲的，通过提前筹划我的专业能力，提升我的运营能力，以此撬动服务，成为轻资产的企业。我投资5%，但是我最终可以获得项目30%、40%的收益，靠的不是原来杠杆的逻辑、财务的逻辑，靠的是经营的逻辑、经营杠杆，发挥的是专业能力。我觉得这应该讲是我们接下来整个存量这块，我认为能够吸引这么多机构关注很重要的原因。而目前的政策，无论是集体土地入市还是国家在金融层面的鼓励，特别是建行都提出来，要租房到银行、要存款到银行，有很多金融机构做了大量工作，我觉得这也是形成更好的土壤和环境，来支撑我们这些优秀的运营商成长。优秀运营商的成长能够给基金、金融提供一个载体。

这是我对这个问题的粗浅理解。

深圳新浪房产 04-26 22:44

 接下来想问刘总，刘总所在的佳兆业集团，本身也是旧改旧改领域的先行者，也是旧改领域的领军企业。刘总本人在存量资产领域也有非常深入的研究，他也写过很多论文，对集体土地入市非常深刻，我想请刘总谈谈对存量资产这块的运营以及基金土地入市，谈谈您的看法。

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：孔总把Reits和资产证券化的问题很专业的给我们做了讲解。她讲解的内容中传递两个很重要的信息，北京、上海在Reits这块，存量资产的改造和金融资本的结合，其实他们有很多非常成功的经验。深圳城市更新立项700个项目，绝大多数是拆除重建，深圳市政府这些年一直鼓励综合整治、功能改变、有机更新、绿色更新，一直鼓励，但是市场主体参与的热情，其实不是很高。

金融资本介入的方式和渠道也不是特别的畅通。我觉得孔总的介绍是非常有价值的，对于深圳未来推动深圳的综合升级改造，推动城中村的综合治理、综合整治，存量资产的运营和资本的联合，我觉得可能能够解决深圳政府和市场对于这个领域的关注。第二个非常有价值的信息，金融领域的创新是需要土壤，粤港澳大湾区就是非常的土壤，对城市更新里面的融资，除了大家非常熟悉运作的基金的模式之外，其他的金融工具，包括资本证券化、Reits，可能都会在里面有很大的发展空间。我捕捉了这两个非常重要的信息。供大家参考。

深圳新浪房产 04-26 22:44

孔令艺：感谢大会的邀请。我不敢说在资产证券化领域很资深，但是我对于国内的Reits是从0到现在，从头到现在一直都是在跟。您的第一个问题，北京、上海和深圳在资产证券化或者Reits领域的差异，我的感受是这样的，并不是说深圳落后，这三个城市的确有它的特点，关注的点也不一样。

北京最明显的特点是北京离国家的监管部门比较近，所以说一些新的政策的动态，因为中国资产证券化元年是2013年，正式法规出台是2014年，现在已经有国内资产证券化的产品。Reits是2008年、2009年研究，我们有第一支交易所产品出来是2014年，在整个的过程中由于证监会、央行、发改委这些行政机关在前头做一些研讨。深圳当地的机构参与的机会会少一些。我们上周还在开一个公募Reits的闭门研讨会，关于国内公募Reits的时点最终的法规制订过程中，来自深圳的机构很少。北京可能有这方面的优势。借着北京的优势，我想接一句，上周国家发改委研讨的时候，证监会领导说了一句话很对，中国的创新往往是事件驱动性。如果今天咱们是闭门会，其实现在离公募最近的恰恰就是路总提的有城市群的概念的标的，比如雄安、海南自贸区以及我们的粤港澳大湾区。我当时去参加会议就是带着粤港澳大湾区项目的储备，或者希望把国家的专注点引过来。上次国家发改委开会的时候讲粤港澳大湾区和雄安新区都是千年大计。往往一些新产品出台的时候，其实需要国家背后更大的政府背景。

比如深圳的Reits产品，我们的第一支Reits产品是深交所。我们和深交所研讨很久，在深交所上了之后，上交所才上，落后于深交所开启Reits板块。目前唯一一个以公募基金形势开始运行的是鹏华Reits，也是在前海。北京相比深圳离国家机关近，但是深圳政府当地的创新性和开放性是愿意给很多支持。上海我的感受比较深，和资产证券化相关或者城市更新相关的是我们在地产金融的方向，有很多同行在上还有非常多项目比较早的开始尝试了北京和上海意义的城市更新，没有土地重振的过程，纯粹的是旧楼改造。咱们深圳或者湾区的很多机会还是有土地重振，包括产业的变迁，我们还是可以分享到一二级的机会，北京、上海这样的机会相对而言少一点。我们很多资产证券化在城市更新中的运用，在北京和上海的领域里面，更多的是对本身已经做过，这个地方不可能有更多开发型的机会。

第二个问题，资产证券化在城市更新领域的应用，我们团队或者深创投做这个业务我们的底气，包括我们看海外的黑石和做得比较先进的地产基金的经验，他们把资产证券化很多理念应用到地产基金的整个过程中。刚才罗总分享到Reits很简单的一点是把资产的现金流两部分，租金收入和增值收益包装成产品。这其实是资产证券化的逻辑和思维我们做私募基金的过程中也能用到，比如现在在交易所能发收益权的资产证券化产品，也能发Reits产品，收益权资产证券化和CMBS和Reits最根本的区别是否有产权。我对应到我的前端基金，目前我操盘的是可以有两类基金，一类是Reits的基金，无论是开发还是孵化去把一栋楼拿下来，改好之后，Reits整个的产生，前端就可以退。这个过程中同时还可以做什么事？我们同时都会配开发贷，配一些银行的杠杆。我们做基金过程中，我会很快把基金自有的现金流用CMBS替换。我就是用很简单的期间现金流为增值收益的概念，灵活的用资产证券化产品放到私募基金中来，好处就是成本低。资产证券化，大家知道资产新规之后，标和非标在成本上的差异非常明显。熟悉资产证券化产品运作最直接的好处是能快速把前端非标的成本替换成标的成本，整个基金权益的回报就很容易撬动。

黑石，黑石很多物业的收购都是资产证券化加Reits，因为海外的CMBS不是国内的CMBS这种结构，都是用资产证券化的方式去撬动的，做了很多的收购。这种类型的，我们刚刚有尝试，2014年底发过Reits产品，那是新规之后的第一单，是苏宁门店标准的Reits产品，连着发了两期。第二期，今年是第三年到期，我们怎么做？完全用新发资产证券化产品，新发Reits接原有的Reits，其实就是一个收购，投资人把钱给你的时候没有标的。由资产证券化拿着投资人的钱进行收购，我们通常的收购都会通过私募的方式去给资金，现在已经可以用交易所资产证券化便宜的资金募集资金做收购的行为。国内相对而言难度比较大，要经过交易所的审批，基金业协会的备案，但是海外各种私募的证券化的方式是在地产基金的收购和运营的过程中被反复打磨、组合、运用。

在我们来看，城市更新的整个期限的确很长，这个过程中我们可以匹配不同类型的基金及不同市场，因为国内光交易所市场就各种各样，分层次，不同层次的市场投资人的资金，它中间是能够有积蓄。最终我们看到的，也是我们最近一直努力的，希望能破局的事，希望基于粤港澳大湾区城市更新，包括存续性存量资产的基金去叩开公募Reits的大门。我们在雄安、海南、北京、上海，几个国内最热的城市，我们已经在做方案的遴选，我们希望带着有实体经济的资产最终推开公募Reits的大门，这样才能把我们这个城市更新的通路打通。

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：余总所在的中建投信托享有盛誉，做了很多项目。从余总的项目介绍当中，我们觉得有几点值得大家关注：一是他们不仅是做拆除重建的项目，而且也关注对存量资产的综合整治等。我觉得这是非常好的事情。刚才曲院长聊的时候，曲院长也问了这个问题，对综合整治和功能改变的金融工具怎么介入的问题，中建投信托在这边已经有很多很成功的案例。等会儿在大家互动的时候，可以再具体问一问，咱们中建投信托在投资拆除重建和功能改变以及综合整治类，具体深怎么样的操作要点，可以给我们介绍一下。大家有些具体项目中的困惑，也可以待会儿再提。

接下来的问题想请教孔令艺总，孔总在资产证券化领域有非常丰富的经验，参与了多个大型资产证券化产品的设计，他的领域认知、经验是非常深刻的。资产证券化的话题确实也是备受关注的。我想请孔总谈两方面的问题：1、您对深圳、上海和北京在资产证券化这块的发展有什么样的不同，北京和上海的经验，您觉得在深圳这边有什么样的建议？因为上次听您的介绍，我感觉深圳在这方面与北京、上海似乎慢了很多拍，我想听听您这方面的建议。

2、资产证券化在城市更新里面的孕育，城市更新因为从项目介入到拿到地到开发完毕，整个周期是非常长的，从前面介入到拿到土地、达到开发条件，5年、8年甚至更长时间，基金投资在里面也面临很大的风险，周期很长，可以说是比较大的问题。目前城市更新项目在不同的阶段价值是有不同的上升态势。有资产证券化的介入，会不会让城市更新领域的市场流动性更好？请您谈谈资产证券化在城市更新领域如何促进。

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余海：非常感谢主办方的邀请来参加这次粤港澳湾区的论坛。我个人有些特别的身份，我出生在广州，工作在深圳、香港，刚好粤港澳湾区，我应该是最关心的一位人士了。说起资管新规对现在、过去一段时间的大资管，包括基金、银行、私募基金、第三方财富公司，都是影响非常大的政策。从整体来看，对信托行业，我个人认为应该在这么多的金融行业受影响相对小的行业。对信托来看它的影响更多在资金端、业务模式还有资产管理的模式上。这是好事，新规规范大资产回归本原的优势，对募集主体的要求更加规范了。真正意义上做到代人理财、受托投资等等的本原。某种程度来说影响肯定是有的，对信托业来说，大部分信托都是做两类业务，刚才我在台下和肖总沟通，我们是一家主动管理比重非常大的公司，很多公司不知道什么是主动管理、什么是被动管理。有些信托公司上万亿资产，有七八千亿甚至更多，都是和银行方面的通道业务。新规下这种通道业务消亡了，某种意义，信托行业真正回归到本原，如何能够真正意义上代客理财，然后做回自己主动管理的业务。

新规之后，对信托公司自我盈利的提升是很重要的，回归到信托公司本质上做投资、做债权投资、做理财、做财务管理业务这样的大方向，也是很契合今天的主题，为什么关心城市更新？未来信托业要关注的是从以前的影子银行，纯做政策性的套利，要逐渐走向真正的抓好的资产，真正意义上找一些好的投资标的。无论是我们用在线的方式还是股权的方式进行投入，这很重要。城市更新又是非常热门的话题，同时也是关注不动产投资方面未来的投资热土。信托真正意义上服务于非实体经济拉到实体经济，现在城市更新，今天上午也提到了，更多是产业方面的融合，所以信托行业投到征信方面，潜力无限。可能业内有不同的意见和声音，作为中建投信托，一家专注于房地产投资或者不动产投资多年的信托公司，对这方面非常关注。主要关注点在两方面，综合整治、功能改造还有推倒重来（拆除重建）。

存量的改造，特别是原来产业改造，办公楼或者办公楼再升级等等方面存量无论是内部改造还是外部改造，都投入存量物业投资的领域，我们现在在关注。我们投了好几个楼，也是做相应的改造。另外一个东西就是旧改，信托公司以前关注的并不是很多，刚刚在台下和同仁交流，目前这个阶段，信托公司的业务很多，把银行的水龙头一关，全部很多都跑到信托公司，每天做业务做得手软。去年我们做一笔能挣个百亿，现在排队发行的整个前三。某种意义做业务很多，包括债权融资，因为我们现在和一百强里面60多家房地产公司都有和我们合作，前1/30的融资都是双位数，432，有抵押。对信托公司来说，短期的项目来看，介入它介入城市更新，现在不是很好的时间，为什么呢？做432都做不完，为什么要做这个？这只是短期效应，城市更新更重要的是要看未来。现在去积累一些好的城市更新的项目，现在是不错的时间。但是城市更新又面临很多的门槛，比起以前高流动性纯房地产开发项目有很多节点，另外一个东西就是在这个市场里面鱼龙混杂的人特别多。刚才有一位教授说，非专家或者知道一点、不知道一点的门外汉，在市场冲刺很多。某种程度上，信托公司关注的点可能更多在谁是合作方，除了地域上，谁是合作方。无论立项还是专规，甚至土地转让过程中都有很多坑，点点滴滴的坑，某种意义信托公司，起码站在我们的角度是和合作方一起合作共享，我们的能力、我们的优势就是如何选择好的管理人和我们一起合作做城市更新。这些合作方，包括合作比较好的房地产商，包括专业的城市更新的产业基金，包括前海润禾这样的，对产业有了解，对金融属性的资金比较熟悉的合作方，可能是我们目前在介入到城市更新很重要的一块，如何避开这些坑、如何理解我们的金融属性。

城市更新的特点，周期长、金融属性特别大，如果要做好，需要我们像金融信托公司一样运作大规模资金的合作对手。如果对这个项目不了解，对城市更新过程中的环节不了解，对金融的需求不了解，我觉得这方面很难推进。某种意义我们的整体策略是和各个地产商、各个私募的基金、合作人一起合作。甚至包括我们也跟深圳非常知名的龙头企业都有很好的合作平台，也是专注于到整个城市更新项目里面去。我们非常看好大湾区的城市更新，也希望每位投融资的同事关注到这点，然后把这个市场规范。

我们作为门外汉或者站在门外看拿着钱进来的时候，发现里面的风险特别多，道德风险也特别多，如何把业务模式能够做得更规范，做得规模更大，可能需要各位同仁的共同努力。

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：谢谢钜派肖总的介绍。钜派公司实际上有非常强大的股东背景，股东层面既有地产资产端有非常专业和强大的团队，同时对资金端也有非常强大的团队，他们在资产端和资金端应该说都有非常强的优势。从她的介绍可以看到，我们很多地产公司在设计他们公司融资架构的时候，筹集他们的资金渠道的时候，对资金来源的选择也是非常专业的判断。肖总的方式给我们更多的选择。

下面问中建投信托余总，余总是信托行业的专家，余总在资管新规的大背景下，信托业未来发展的方向？信托和其他竞争对手有什么样的优势？信托产品或者信托这个金融工具在城市更新里面会有什么样的作用？

深圳新浪房产 04-26 22:44

肖韵璇：谢谢贺律师的问题。非常感谢路总还有曹总的团队对我的邀请。很难得有这样的机会和在座各位进行交流，今天的场合，我去说这个话、分享这个话，我觉得没有太大的压力，因为平常见投资人比较多一点，生怕说错了什么话，因为那就变成误导性的行为。今天在座各位都是专业的人员，即使我说错了，大家一下就可以听懂，也还可以。

贺总的问题非常好，现在在财富管理的行业，说实在的，在经历过资管新规以后，有一个比较大的分化和变化。我们也是身处其中，我在这个行业有10多年的时间，钜派广东区域是我从0开始筹建的，在这个过程里面也见证了包括各个资产领域的板块的变化。我们现在在看城市更新的机会，很老实说，我们非常看好，为什么？房地产行业，我不知道大家是否了解钜派的背景，刚才贺律师简单介绍了钜派现在的规模。目前来说，钜派应该说是行业里面头部的一家财富管理公司，行业里面只有两家上市公司，另外一家是我的老东家诺亚，另外一家就是我现在的东家钜派。钜派有些天然的优势，为什么今天我上来分享？因为我们其中一个股东就是易居中国，他是全世界最大的房地产服务商，房地产99%的服务商都和易居合作。我们在房地产有天然的资源优势，还包括我们对这个行业的理解的深度会有点不一样，也是借助我们的兄弟公司房地产的数据库去帮助我们对项目的理解和筛选，也是非常大的帮助。

城市更新的项目，作为投资人来说，目前面对的也是两难的选择，像刚才路总说的，不单资产端会有很多人有疑问，现在还可以做房地产吗？对于我们非专业的投资人来说更是非常大的问号，现在还能做房地产吗？我们经常被别人问这个问题。基于我们有这样强大的地产背景的基因，我们认为在目前各个资产的品类里面来说，房地产类的资产可以说是最有抓手的一类资产，我们现在还是把这块作为我们比较重要的战略板块。除了地产之外，作为投资人来说，可能更多的看重具体项目的地段。我今天更多和大家分享实操性的内容，也想和大家分享我们这几年做过比较特殊的案例。

地段性，基金和房地产的更新大家是互相作用、互相支持、互相推动这个行业往前发展。2012年、2013年的时候，行业里面曾经做过一个案例，是在昆明的，昆明2012年、2013年的时候有点像2000年甚至90年代的广州，那时候昆明只是有一个老城区，没有太多新城区的开发。那时候政府有比较明确的导向，在城区到滇池需要做新的城市中心的打造。那时候政府首先引入万达在那里做了比较大的商圈的改造，引入万达的同时，周边的商业地块很快就给各家大大小小的开发商拿下这些地。整体的集中性开发是2013年、2014年的时候，那时候我们非常有幸参与其中。这个过程中，我们发现从基金的推动来说，我们能够帮助这些城市更新的计划落地，而且加速推进，我们就是资金的提供方。今天中午和江院长也有交流，我们对政策的把握也是非常重要的。政策在上面，项目在中间，我们最后是落地的。城市更新改造类型的产业基金，我们更多的是需要跟各种不同的机构进行合作。

这类项目给我们带来什么或者给投资人带来什么？城市更新的项目一定是在大的城市，或者说核心城市的更新，小的城市谈不上这个问题。做地产类项目，最重要的一点是要选地段，落地的项目要选地段，这点非常重要。这个过程中我们和大大小小的开发商都有一些不同形式的合作，我们选择标的的标准更多是倾向一二线城市核心地段项目的改造。这个过程中，我们也去帮助有潜力、有并购能力的开发商得到长足的发展。像福晟集团，在座和房地产接触比较多的会对家公司有了解，福晟集团是房地产行业的黑马，钜派2014年就和复生集团合作，它在闽系开发商里面其中之一，这几年我们和他们从最简单的债权类合作到慢慢的从债权变为并购类型的基金，做更深度的合作过程中，福晟从行业排名80多名上升到30、40名。我们从基金层面，和有潜力、有实力、有能力开发商的合作，能帮助这些企业快速和稳健发展。

投资人会有些偏好，比如高大上的交易对手，另外就是在钜派来说我们和交易对手合作的模式也是比较多样化的。早期债权类型、固定收益类型，后来也有股+债，还有固定加浮动的项目，到后来也有并购型的基金，包括纯股权房地产基金都有。房地产基金的板块，应该说整个财富管理行业最懂房地产基金或者最有资源做产业升级的基金，可能就应该属钜派。我很庆幸能有这样的机会和大家分享我们对产业基金，包括城市更新的基金的简单看法。

谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：谢谢路总，路总把金融和金融创新在城市更新领域的价值说得非常清楚。金融领域的各种工具其实是中立的，它本身没有问题，只不过是我们参与市场主体活动中的人在运用这些工具的过程中，是不是会有些偏差，离市场主体的预期，离政府对整个宏观调控以及整个市场的稳定的判断，是有些差异。非常感谢路总。

接下来的问题是提给钜派的肖总，钜派是专注于财富管理和资产管理的机构，也是在纽交所上市的公司。我上次和肖总在一个论坛上认识，听他详细介绍钜派在资产管理和财富管理做出的非常好的成绩。也刷新了我对财富管理和资产管理的认知。我想问肖总的是，从您客户的角度看，城市更新项目的周期是非常长的，又充满不确定性，站在您的角度和您客户的角度，如果说去投资城市更新里面的某些金融产品，那你们关注的点是什么？从财富管理的角度来讲，你们对有融资需求的开发商或者产业的运营商，有什么样的建议，来借助你们的通道来去融资的话？

深圳新浪房产 04-26 22:44

路强：谢谢贺律师。这个问题是非常大的问题，产业、金融、金融创新、基金。其实这个问题每个人脑子里都有现成的理解，但是今天的研讨下来给我新的思考。特别是大家多方面的探讨，产业驱动城市更新的发展，我觉得这个命题的因果关系通过今天一天的论坛已经非常明确，而且最终的出口通过类似于像Reits这样的方式来解决流动性出口的问题，我看未来也是一个大的趋势。产业和地产的联动，今天我们多次谈到一个概念，整个城市的发展，其实中间的价值的出现和整个产业升级相关。中间的价值实现通过金融这个纽带，我们可以看到它实现价值的过程。刚才我听完曲院长的分析以后，我对粤港澳湾区市场的前景更加有信心。

为什么这么讲？房地产的事或者我讲的不动产投资的事，核心是有它的独特性，为什么叫不动产？取决于区域和区域之间很难比。一旦讲中国房地产或者中国不动产市场，从来都是伪命题，一瓶水在两个市场只要有交叉就会产生流动，但是不动产不可能。我们不能拿深圳的房地产和北京的地产比，因为它无法流动。所以地产市场的区域性特征非常明显，而区域特征我们讲了很多的专业概念，无论是产业升级还是整个的转型，无论是人口的流动还是人口红利的促进，通俗的讲就是两个词：宜居、宜业。如果一个地区能够有很好的发展创业的空间，有很好的居住环境，必然会带来人口的净流入。我们今天看到一个很现实的数据，北上广深四个大城市，大家都可以看到，北京、上海净流出的数据，只有深圳和广州，特别是深圳，2017年人口净流入是60多万，而且都是高素质人口。说明了它本身的宜居宜业背后展现出来的发展动力。这个区域的动力中间是有内在的逻辑关系，而且一定会推动产业不断的升级、发展。

任何产业升级发展，对一个地区的直接影响，两方面：一是硬件，无论是产业发展的空间、办公的空间还是商业的配套、教育医疗，到最终的居住，都需要物理空间。所以这里面我们经常讲的粤港澳湾区的城市更新发展，特别是深圳更新的城市发展内在逻辑，我认为就在于此，而且还有一个很重要的原因。深圳有这么多的控制线，加上粤港澳大湾区产业升级的背景下，产业的驱动，中间的价值就非常大。关键看我们怎么把握。这里面必然需要的是产业跟整个不动产投资之间的相互促进的良性互动，中间再加上经营创新的纽带。

过去这些年讲大资管，这些年整个货币的超发，有很多原因，一说到房地产就是无数的坑、无数的槛，为什么这样？我们不谈更多宏观经济层面的事情，就算到中观层面看，其实过去的现象是不正常的，我个人的观点现在是拨乱反正。商业银行的资金过多的进入股市或者过多的直接进入不动产市场，其实都是有巨大问题的。本身应该是专业的地产投资基金，通过创新的金融产品的创设和资产管理的能力，甚至是不良资产管理的能力来促进这个市场的发展，可能会更有利于这个市场未来不断的优化和成熟。至于具体的金融创新的方法非常多。今天大家看到的破刚兑、去杠杆、错配、穿透，不是工具的问题，从来不是工具的错。像我们经常讲，歹徒用刀杀人，你能说是刀的错吗？我们今天看到的很多问题都是制度建设的问题，金融创新的格局取决于什么创新？比如Reits。Reits从2002年开始就在非常大的领域进行了探讨，那时候我还在香港华润信托工作的时候，那时候和香港市场是同步的。香港市场也刚刚开始，但是十几年过去了，真正的那一步还没有走出来。

让我展望未来，可能真的需要区域性尝试，像当年深圳的改革开放一样，也许我们很多金融创新，特别是城市更新的金融创新，可不可以就着粤港澳大湾区的东风，在这个区域真正能够破冰，围绕城市更新的路能够真正的实现突破？深圳走出一条对全国来说都是非常独特的道路。其实也是符合十九大的政策，符合市场规律，用市场来发挥资源配置的决定性作用。金融更多是解决配置的问题，无论是银行还是信托还是独立的房地产基金，我相信在这个过程中会逐步的各就其位，发挥它的作用。金融在里面的联动和纽带的作用是不可替代的，我始终这样认为。

这次我们的主题，我和贺律师商量一定是叫投融资和并购专场，因为背后的金融属性太强，无论是早期的运作还是拆迁，没有金融产品的支持是绝对实现不了的，而且必然带来巨大的逆向的连锁反应，会消耗巨大的社会资源。对社会整体的福利是不利的，金融创新的价值和产业的互动之间，如果能形成一种良性互动，在粤港澳湾区的大试验田能够有所突破，我相信是我们在座各位从业人员非常期待的趋势。

这是我对这个事的粗浅理解。

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：非常感谢曲院长高屋建瓴的介绍。第二个问题我想问路总，路总在地产金融领域有丰富的经验，同时也说服过很多大型产业的并购。城市更新里面，地产和产业的融合一直是政府和市场人士共同关注的问题。我想请问路总，能不能介绍一下在城市更新领域金融创新对城市更新地产和产业的发展这块有哪些能发挥助推的作用？另外城市更新基金，咱们润禾设立的以城市更新为主要目标的基金，基金在城市更新里面的介入的方式以及基金在推动未来城市更新的发展方面，会有什么样的作用和价值？

深圳新浪房产 04-26 22:44

曲建：非常感谢主持人热情洋溢的介绍。我本身带领这个团队参与了我们国家粤港澳大湾区一系列规划工作，最近大家从媒体上看到我们的国务院副总理接见了香港的特首，这个会议意味着粤港澳大湾区规划编制工作已经进入到了即将公布的阶段。因为规划需要征求意见，这次的会晤是中央政府向特区政府征求意见的重要的环节，粤港澳大湾区的规划，大家期盼已久的规划就准备与大家面世了。我想这个规划应该深层次考虑，粤港澳大湾区的提出和以往有什么不同？一提到粤港澳这几个字，原来我们常常用的是粤港澳合作，实际上早在80年代就开始推粤港澳之间的合作。

经过了这40年的发展，粤港澳的合作我们认为已经走完了1.0版本、2.0版本，现在开始进入3.0版本的合作。什么意思呢？粤港澳之间的合作是产业链的合作，80年代的时候，粤港澳之间的合作在整个产业链的中游环节，把香港、澳门的加工组装环节装入珠江三角洲。在座岁数大的人都知道，当时的合作建了第一代和第二代的产业园区，这是完成了1.0版本的粤港澳之间的合作。到了2000年的时候，粤港澳之间的合作进入2.0版本，2.0版本和1.0版本很大的区别是从加工组装的中游环节开始向下游环节延伸。大量的生产性服务业和生活性服务业开始在这些区域进行合作。这样的背景下，2000年以后，无论深圳还是珠江三角洲兴起产城融合的概念，有越来越多的服务业进入到了珠江三角洲领域。现在进入3.0版本，3.0版本还是这个产业链，完成中游的合作，完成下游的合作以后，该完成什么呢？该完成整个产业链的上游。3.0版本粤港澳之间的合作称之为粤港澳大湾区。

有几个关键点：1、产业的上游主要集中在研发设计，一个很重要的内容，科技创新成为下一步粤港澳大湾区合作的核心。在规划的内容上会突出科技创新领域。科技创新深圳将扮演整个粤港澳大湾区、整个战略里面一个非常重要的平台作用。对于我们土地的更新改造，包括我们的厂房的功能的定位，园区产业的选择，都会像科技创新这个概念进行延伸。

2、要建世界级的城市群，也就是说今后要素之间的流动会更加便利，这就对我们未来的更新改造提出了一系列的要求，跨区域的功能的布局安排。我们曾经熟悉的地区，无论是住宅还是产业园区的安排都会沿着这样一个跨区域的城市建的合作的思路展开。今后，城市之间的居民、社会保障体系、交通基础设施的一体化运营都会越来越多的成为人们关注的话题。因此，粤港澳之间的合作走完了1.0、走完了2.0版本，现在开始进入3.0版本的合作，粤港澳之间的产业定位也与3.0的定位密不可分。我们在座各位所做的城市更新改造也与这个功能定位的转型升级密不可分。我们今后发展的方向越来越清晰，一个世界级的大湾区，加上科技创新为主导的片区，今后是我们未来产业和功能定位的重要方向。

谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：下午的最后一个环节圆桌论坛由我本人主持，上午以及下午的上半场路总进行了非常专业的主持。主持方面我是非专业人士，我很高兴主持圆桌论坛。先请各位嘉宾落座。

今天的议程非常紧张，我们终于等到最精彩的环节圆桌论坛，上午大家听了金融专家的演讲，听到了很多此打破刚兑、定向降准、穿透监管，也听到了我们的地产行业和规划的专家提到了开发强度、详细蓝图、有机更新，听到这些不同行业的专家对不同专业领域的专业词汇的描述，我感觉到我们的专业基金存在严重的信息不对称，存在专业领域的鸿沟。希望我们这个环节的圆桌论坛能够把这个鸿沟尽可能缩短一些。介绍一下几位参与圆桌论坛的嘉宾：（嘉宾介绍略）

今天台上的嘉宾在金融领域有丰富从业经验的专家，也有在研究领域有非常高地位，享有盛誉的专家，同时也有地产行业和咨询机构的专业人士。应该说是不同的跨专业人士思维的碰撞。相信短短一个小时会给大家带来宝贵的知识食粮。时间宝贵，我们直接进入问题的环节。

曲院长，先请您给我们分享一下在大湾区参与湾区的产业包括湾区大片区的规划以及咨询服务过程中的经验。曲院长在产业方面也有很丰富的经验，这两方面的话题先请曲院长给我们分享一下。

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢汤总。华润资产我比较了解，汤总很谦虚。不良资产的管理能力某种程度需要丰富的实践经验，没有大量的案例操作不可能积累这样的经验。刚才汤总提到，华润资产之所以形成这样的能力，是基于过去华润本身多元化的内部形成的很多机会，华润过去十年经历了两次大的重组，一次重组了上海的华源集团，华润因为这次重组形成华润医药板块，我本人在医药投资方面，在早年做信托之前也有参与。这些形成了丰富的经验。第二次是三九，三九重组以后，华润置地收购三九以后做了一个很好的旧改项目，像大冲这样的项目。这都是联动的过程。

这个过程中，经验的积累都是一个一个项目来的。不良资产对城市更新和投融资算是补足了拼图最后一个板块，最终解决两大问题，一个是流动性的问题，一个是价值实现的问题，在政府的规划、专业的能力，金融机构和律所的专业服务能力结合在一起，也就是今天开场我们提到的主题，金融创和智慧资源的整合，包括多种资源的联动，才会有我们面临粤港澳大湾区城市更新的机会下抓住市场，给我们提出这样的机会的实现。

到今天，我的工作圆满完成。感谢大家对我工作的支持和包容。一会儿下半场会交给贺律师，会有更精彩的圆桌论坛的分享。在结束我的工作之前，我还需要再次感谢，感谢主办单位和支持单位，感谢对我本人、对前海润禾的支持。下半场再见！

深圳新浪房产 04-26 22:44

汤平：感谢主办方前海润禾、路总和路总的团队，还有建纬律师事务所的贺律师，还有贺律师的团队。主办方和华润资产都是老朋友了，历史上大家有过很多的交集。刚才路总给华润资产做了很好的广告，实际上对于大多数与会的机构来说，对于华润资产相对有点陌生，我先花几分钟简单介绍一下我们从哪里来、怎么看不良资产的业务。

华润资产，现有的平台公司是2010年成立的，它的前身可以追溯到1999年，华润特殊资产经营部，当时定位为华润集团内部非主营或者资产清理或者剥离的业务。2006、2007年接受国资委的委托，重组两个大型央企，华润集团和三九集团，之后参与华润金融收购珠海商业银行，也就是华润银行的过程。在重组了华润银行剥离之后的不良资产的业务，在这个过程中形成积累了经验，这个经验在与传统的产业集团的重组，还有金融不良资产的剥离重组、处置的经验，形成这样一批队伍，专职在集团内部做这样的事情。目前金融板块属于集团的一级利润中心。

我们做这块业务区别于传统的大家理解的四大资产管理公司，还有现在新行的地方的资产管理公司，因为他们可能更多的是从纯金融或者是金融不良资产衍生出来的机构。我们背后的集团母公司还是多元化的产业集团，我们的能力可能和他们有一定的差异，我们可能对于产业的认识、对于产业的重组升级，我们会有自己独到的认识。同时我们也有兄弟公司，比如说我们地产公司、能源消费品相关的板块，对我们来讲，可能我们拿到一些资产之后会有更多的重组或者运营、提升，然后退出的渠道和机会。同时也依托于华润央企的身份，我们可能做一些项目或者是跟地方政府或者资源的协调上，多少会有一点品牌和信任度的问题。基于我刚才说的几点，我们在不良资产的领域做了一些尝试。

今天的主题发言本来是我们公司的任总来发言，因为我们的领导临时临近七一，集团有些安排，所以我代表他来做这个主题的发言。可能有的内容不一定讲得很到位，请大家多多包涵。

这次的主题是“资产整合背景下城市更新不良类项目风险化解和处置”，我们接触城市更新业务是我们公司2015年业务转型之后，才开始做业务的尝试。做了一些业务，但是不敢说是非常完整的周期，从不良资产经营的周期，实际上很多是跨越的时间周期非常长，我们只能基于我们自己的理解和实践的经验做业务的思考和探索的分享。

我们对城市更新的认识，今天早上，包括下午各位嘉宾的分析其实已经很到位，我们不用再赘述。城市更新对城市发展的重要意义还有改善公共配套相应的产业升级的价值，我们不用赘述。对于城市更新过程中可能会遇到的我们认为的不良资产的机会可能在哪儿？我们理解的不良资产除了金融机构的后三类不良资产，可能一些低效、流动性差的资产都属于不良资产的概念。我们理解的不良资产的经营更多是资产的转移，有些人持有了一些资产，但是运营、经营能力很差。我们可以通过重组、运营的价值的发现、价值的提升，把它的资产从低效到有价值、流动性更好的方向发生变化。

我们看到城市更新不良资产的机会主要在这几方面：1、对于城市更新来讲，我们看到深圳领域城市更新的机会非常多，基于深圳的城市更新“十三五”规划也看到有多个项目，很大的投资金额。早上规划的缪主任说很多项目推进不理想，可能只有10%的项目是真正完成开发。城市更新的市场很大，它参与的主体会很多，大家参与城市更新主要是基于城市更新的价值，区别于传统招牌挂的土地，它通过城市更新实现一二级土地联动的效益，所以获得的地价成本是比较低的。这里面地价的空间比较大，所以在参与的过程中确实有很多市场的主体，除了刚才说的金融机构，还有一些私募的基金，甚至我们看到很多小贷公司，民间借贷，其实都有参与这个市场。这个市场还是比较鱼龙混杂，主体很多，能力不一样，大家关注的点可能也不一样。

2、这里面产生不良的问题，这里面可能还是利益关系比较复杂，存在多方的利益博弈。比如说跟村里面的合作，拆赔，原有的合作方跟现在的合作方的项目的问题，还有涉及到前期项目周期相对比较长，有的金融机构或者前期的资金可能存在退出的问题，可能都容易产生不良资产的存在和出现。不良资产价值的判断都是取决于项目不同的阶段，大多数金融机构介入阶段从表内融资的阶段过渡到表外，以信托基金的方式来成立城市更新的专项基金。大多数介入的阶段也都是在权属比较清晰，专规，一般都是在专规出了之后或者拆赔达到一定比例才能介入。对于项目本身的资源或者价值是比较好的，前期有些问题金融机构进不来。这种情况下，某种程度也是投资的机会。

华润资产介入这类项目的出发点，除了刚才说的对于城市更新的理解，对于支持城市的建设和产业发展的责任。第二个是我们的定位，我们还是有很重要的使命和任务，要参与化解系统性金融风险，还有化解不良金融资产的角度来出发。在这样的背景下，特别是这两年资管新规出了之后，对一些监管机构出台的政策，比如说去杠杆，降库存，打破刚兑，这些原因导致的项目出现流动性的问题，实际上也是我们在介入这样的项目或者市场的机会。我

我们的定位对于集团或者华润金融对我们的要求还是要站在防范化解金融风险的角度，另一个层面，我们要找到自己的定位。衍生出我们两类投资业务，我们理解为传统不良资产的投资业务，我们最早做这类业务是希望做企业的混改或者产业重组的机会。实际上市场化的探索过程中，我们发现这样的机会是比较少或者比较难的。我们基于市场上的金融不良资产衍生出来的投资机会，可能最先开始对标了市场上的老大哥华融、信达，也投资银行的不良资产包。我们从挖掘一些项目，这些项目可能是传统银行的信贷业务衍生的，背后存在企业的流动性问题，但是企业自身的价值我们认为还可以再深度挖掘。比如抵押物、价值和区域，未来改造升级的空间，其实也是和城市更新的未来的发展是紧密相关。从传统不良资产投资的业务中，也是渐渐切入这块市场。对于不良资产的债权或者其他资产，更多的是像传统机构一样，清收、转让、跟债务人做重组或者和解的手段，实现资金的快速变现，对于我们认为有城市更新未来投资价值的项目，可能会希望转化为权益性的投资，而不是简单的债权投资。对于做不良资产的机构，我们更多的是用长周期来思考或者化解这些问题。我们围绕这样的机会做了一些常识，作为债务重组方，我们提供了债务重组的方案，把相关原有的股东、原有债权人的利益，大家建立重组方案或者重组的平台，把大家的诉求捆绑在一起，往后更多的就是往项目的城市更新这样的路上的方向发展，以后项目的价值不仅是以不良资产的债权本金、利息的投资收益为上限，更多的是会演化出重组和权益性投资的机会。

这两年我们接触了很多这样的项目，我们也有一些不是在深圳的项目，或者外地单项房地产公司重组的项目，我们可以看到，现在很多金融机构或者不良资产的经营机构，国家队在做债转股，在做大的层面降杠杆的工作。但大多数地方队或者偏民营的机构，可能更多的是看到这种不良资产里面衍生出来，能够做一些单项重振或者重组的机会，特别是房地产项目，相对来说跟其他的做上市公司的重组或者大的企业的重组来讲，其实我们认为时间或者价值相对来讲都是比较可控或者比较容易看得清楚的。这个过程中确实存在很多的困难和难点，从债权人的身份怎么能控制这个企业，可能还涉及到外部的债权，那些债权相对来讲，一般金融机构都不愿意碰或者觉得相对比较复杂，可能对我们参与债务重组，大家相对比较有经验的团队来讲，我们认为这个过程中还是有很多方法和技巧解决这些问题。现在很多项目也在推进的过程中，不太方便把一个项目单独拿出来作为案例来讲得很深入，我们只能说只是我们往这方面的方向。基于不良资产的投资，从传统的银行信托或者其他的金融机构手里收购过来的不良资产，我们通过一些债务重组，通过追加的投资，形成股权、权益性的投资，最终通过引入专业的团队、第三方，把它往城市更新或者是产业升级的路上去提升它的价值，最终实现我们的退出。这是第一类投资或者业务的模式。

第二类业务，附重组条件类业务。我们看到信达、华融这样的机构，他们这些年投的项目或者收益比较高，这类业务的收入并不是主要来自于不良资产的经营，更多是做房地产融资的项目。不良资产层面还是利用牌照优势，今天应该没有信达、华融的同事，说得不对的请大家包涵。他们做不良资产更多是批发转零售，更多的是偏牌照的优势，挣的是批发到零售的差价。更多利润的来源还是在房地产融资的领域。我们相对看一下他们介入的方式，我们总觉得他们介入的方式还是相对比较简单粗放一点。我们把我们的业务定义为附重组条件类业务，可能有些项目可以做前期的融资或者是融资加投资的角色，但是我们的方式不会说简单的只是看信用主体或者担保条件，更多的是看项目自身的质量。因为我们本身也是基于刚才说的不良资产经营的角色，我们认为哪些项目，出了流动性问题或者阶段性的困难，可能也有相应的资源或者能力把它盘活，基于这样的价值判断，我们介入了一些条件，我们定义为附重组条件类业务。有点类似于信托公司或者地产基金的模式。只是说我们对于交易对手或者主体来讲，相对来讲没有大家对信用评级看得那么高，我们更多的是看项目的质量。通过一些手段把项目进行实质性的控制，通过派驻管理团队或者监管的手段，通过这样的方式把项目能够进行实质性的控制。前期是融的思路或者方式，我们也有相应条件的设置，对于交易对手比较若的会设置一定的对赌或者违约的条件，这种情况下，如果触发违约条件，可以引入新的第三方过来来跟你谈，或者再收购你的项目。深圳城市更新的主体有很多，手上拿了好的项目资源，但是自身的能力比较一般，这是我们介入市场的方式。这是我们以不良资产投资的角度看深圳城市更新我们认为的投资机会，重组价值的前提也是投资的价值，如果投资的价值在，其实充足的价值只是实现时间的问题。

第三，未来我们希望借助于这个平台，跟大家探讨除了传统金融机构能做的，我们的差异化竞争能力，我们看到地产公司，比如万科和信达做基金。万科也拿广信的资产、土地，这块大家有一定的差异化的分工。地产公司或者刚才说的产业公司，可能你做终端或者后端，前期碰到不良资产或者债务重组或者剥离的业务，有类似我们这样的团队来介入或者参与，大家形成差异化的角色。我觉得这可能是大家在以后的领域中合作更多的可能性和机会。

我今天的发言就到这里。谢谢！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢罗总。谈到Reits这个话题，每次和罗总的交流都是有很多的收获，大家也看到了，刚才罗总用很简短的时间跟大家基于深创投的产业投资的经验为基础的Reits的投资和产业的理解，特别是提到粤港澳大湾区的产业驱动，基础上形成的投资机会，和下午的这几位嘉宾的观点都是一脉相承的。通过产业的升级带来了投资机会的变化，带来了土地价值重振形成的投资机会。

过去的房地产，我们一直讲Reits是崭新的时代开始，因为过去是盖房子的时代，那不是房地产，房子还没有形成。其实我个人很少直接谈，我私下不太喜欢用房地产这个词，因为从全球的角度，准确的讲都是讲不动产，大家都是讲不动产投资。不动产投资首先形成了物业，我们过去理解是一个销售的概念，很长时间以来，只做房地产开发的上市公司的估值被低估，未来我相信这个趋势刚刚开始，就是持有型物业，持有以后怎么办？有流动性的问题，Reits绝对是最合适的道路。我相信城市更新发展过程中，这样的项目，将销售型物业和持有型物业形成稳定销售收入、稳定的资金收入，一部分短期的现金回流，一部分本金收入，形成很好的闭环。这样整个房地产生态圈才会健康、持久的发展。所以这个趋势特别是在粤港澳湾区里面有创新产业升级的区域有巨大的投资机会。从我们做投资的角度，包括办这次论坛，其实很多朋友和同事都会问我一个问题，路总，为什么到今天你还这么关注房地产？我说，为什么不能关注房地产？古今中外，人类的投资的三大领域，股票、债权、不动产。包括刚才陈总分享的，我们经常谈黑石投资，看到它更多的是PE，可是黑石为代表的世界主要的投资机构，他们主要营收部门都是房地产。这是重要资产，不可或缺。作为中国这么大的经济体，别的地方不敢说，至少粤港澳湾区，至于湾区概念是否成立另说，但是我们可以想想，深圳、广州都很好，再把香港、澳门算进来，珠江两岸有四个世界级的城市群。相当于除了美国、欧美，单拿出来，从全球来看都是最大的经济体。金融是高风险行业，它整个风险收益的匹配性关键我们怎么看，不能想着高回报低风险，不可能。不良资产的存在一定有的，关键是当不良资产出现以后，我们怎么能对它有效管理，化解冲突。谈到金融、谈到创新，不可避免的一定要谈到不良资产和重组。

我曾经在华润服务了24年，华润的发展我们看到的更多是投资、并购，我本人是在前线冲锋的，多个产业早就今天庞大的央企。华润有这么大的发展是华润有专门的不良资产处来为集团保驾护航。有请我的老东家华润资产管理有限公司风控总监汤平代表不良资产处这个领域的专业人士和我们共同分享不良资产这个特定资产管理的领域在城市更新发展过程中的价值和实践。有请汤总！

深圳新浪房产 04-26 22:44

罗霄鸣：感谢主办方，非常荣幸今天能有这个机会到咱们论坛跟各位在地产行业，尤其是和城市更新业务相关的专家和前辈做一些业务上的交流和分享。

刚才路总介绍了，我们这块业务的主要方向是在Reits，房地产投资信托基金领域。今天我演讲的题目是从Reits的视角看待城市更新中的投资机会。也是想借这个机会向大家介绍深创投这个老牌的创投机构在地产领域，尤其是城市更新的广阔空间里，我们想做什么，而且我们的思路是什么。具体后面打算怎么干。今天分享这几个方向。

主要分这几块：1、创新投集团新开拓的不动产投资业务；2、Reits产品，今天在座的地产行业人比较多，Reits产品在国内的发展趋势，还有这个产品具体的应用；3、这个视角下，粤港澳大湾区的城市更新有什么不同。

说这些话题之前，顺应大会的主题，我也想说一下，针对城市更新的理念我们怎么理解的。其实从我们的角度，纯粹的地产投资的角度我们看待的城市更新，我们说到根子上，城市更新就是产业升级中带来的城市土地的重振。这种重振面临的是从低端制造业向高端制造业的转移，从制造业基地向创新研发基地的转移，由此带来土地价值的重振和跃迁。在这种机会下，怎么把握这样的机会，这是我们投资角度去看这个事情重点要思考的问题。

先介绍一下创新投，深创投作为深圳老牌的创业投资和PE投资的机构，深圳市的很多同仁也许听说过，但是不太了解咱们这个集团具体的情况，还有怎么进入地产投资的领域。深创投集团成立于1999年，到今天应该是19年，19年里，创新投成为PE和VC领域的龙头企业。我们集团19年累计投资800多家非上市公司，管理资金规模超过两千亿人民币。最新的数据，我们实现各类资本市场退出的企业140家，我们的年化投资回报大概在40%。创新投作为老牌企业，为什么要开始做地产？我要额外澄清，我们做地产的思路和逻辑，前面讲了是依托Reits这件事，它中间的脉络是什么样？

这张图左边描述的是创新投的股权投资或者PE投资，我们用形象化的表达，一个企业从幼苗逐渐成长，长成参天大树，进入IPO，进入资本市场实现退出，这是一个企业生命周期走向繁荣的过程。传统的股权投资、非上市企业投资，在这个过程中，我们相信优秀的企业会通过资本市场通过它进入股票市场获得高额的资本增殖，以这个作为我们的预期，通过退出实现流动性议价的前端，初创期是种子，成长期长成小苗的投资。这就是传统VC、PE的投资逻辑。传统的地产投资逻辑，Reits虽然在全球来看不是一个新东西，但是在中国到今天也没有开闸。在咱们国家，过去房地产黄金20年主要集中在快销类型或者高周转类型，住宅方面的投资。资本的耐久度不是很长，往往都需要在3-5年之间实现退出，能有这样的预期。传统的地产投资还是集中在高周转的领域。这样对很多持有型物业的投资，包括商业、办公，甚至包括工业厂房，这块的投资其实长久以来其实并没有找到行之有效的全链条的金融运作模式。通过金融负债或者短债长投，去运作这样的资产。短期债务匹配长期资产，一直来看并不是那么完美。

虽然Reits马上要开闸，整个地产投资的格局就会发生颠覆性的改变。做地产投资，做长期的持有型针对工厂或者仓储，这种原本无法实现快周转的地产项目，我们都有股权投资一样的退出渠道，就是通过Reits上市。Reits上市实现了把资产向企业一样最终在资本市场实现登录，实现退出的方式。它能够同样像股票一样达到资产的价值发现的职能。通过这种资本工具的引入，其实大家可以看到，在美国整个美国的资本市场上，刚才路总说的数据非常正确，美国的资本市场9000多亿，接近万亿美元的Reits的规模，这个规模是什么样的概念呢？先不说绝对意义上的价值，它的相对意义上是美国资本市场上所有房地产上市公司市值之和的15-17倍，是非常大的市场。当你出现这样的资本工具，市场上很多优质的持有型物业都得到了一次重新进行运作金融筹划、资本运作的契机。这种模式下，我们可以看到右边的图，就是在Reits的市场退出预期下，对于地产类项目运作的脉络。看起来和左边的图是不是很像？可以同样理解为所谓的种子项目，我们发现一块地，招牌挂拿下这块地。成长期就是地进行开工建设，最后招租运营，尚未成熟阶段。最后变成非常稳定的大家觉得大部分风险已经化解的成熟物业，就和Pro-IPO非常相似，通过Reits实现上市退出。这个脉络是一以贯之的。这就是我们创新投集团从去年开始组建整个的不动产投资的业务板块我们所依托的。

创新投过去几年我们的投资范围，这并不是说趁着各位在场做广告，我在这里讲是为后面讲到的城市更新、城市产业升级中我们所依托的点埋伏笔。这些年创新投集团每分钱都进入实体经济。这三张图描述我们在天使、成长、成熟不同阶段的企业投资。外圈是投资金额、内圈是投资数目。初创期和成长期，我们企业的投资量非常大，创新投集团在整个的十几年的投资的经历过程中，我们其实更看重的是产业过程中的增长性或者未来出现借技爆发或者产业趋势，这是我们主要的方向，这个方向上我们判断有失误，大量在初创期和成长期的投资就会出现很大的风险。实施证明，创新投集团在这方面判断很准确，我们的投资能很准确把握产业发展未来的发展方向。这些和咱们的城市更新过程中土地利用，它在产业升级中，土地重振、价值跃迁的过程中，它对接的产业类别怎么样从低端的制造业跃升到高端精密制造，怎么从传统的制造业的M1的用地在M0的创新科研中应该对接到什么样的类型的企业，其实在我们的投资领域里面有很明确的企业或者产业的趋势脉络的大型数据积累。

创新投在过去几年在大湾区领域里面投资的典型案例。对粤港澳大湾区来讲，我们这个地区拥有非常雄厚的发展潜力，大家觉得这个话，只要没有瞎都可以看出来。但是你说北上广深，每个人是不是都觉得深圳大湾区是咱们最核心、最有潜力的地带？很多人不见得这样认为，也许觉得上海金融中心、北京政治文化中心，这个潜力很大。从我们的产业投资的角度，从我们对接产业推动地产投资的角度，我们非常看好这个领域。这就是我们看好这个领域的原因，在大湾区期间，我们投资这些企业整体的增长，他们的回报倍数，代表的是我们大湾区的创新能力、产业制造的基础，我们的城市产业群的聚集，这是无与伦比的资源。我们相信这一切都是源自于自己从80年代开始改革开放在深圳这个地区画下一个圈之后，这些年勤勤恳恳，深圳人民积累奋斗带来的强大的资源和背景和基础。

前面是铺垫，后面开始讲为什么我们从Reits的角度看大湾区的投资，怎么看。说这个话题首先要和大家汇报Reits的品种。

媒体中有很多很复杂的报道，说Reits是很复杂、创新的金融产品。Reits在实际的资本运作过程中，或者在产品设计过程中，的确会涉及到非常繁复的金融技巧，但是拨开迷雾看本质，Reits是非常简单的法律关系的资本产品。跟这张图一样，根子上是针对地产进行投资的基金。有点像21世纪初还存在的资本市场常见的一种证券投资基金，就是封闭式证券投资基金，这种基金相当于把投资人的资金汇集在一起交给专业的投资经理进行操作，去获取回报。封闭式证券投资基金有一个独特优势，能在证券交易所上市。底层资产从证券换成房地产地产之后就变成Reits了。所以说Reits并不神秘、并不复杂，它的本质就是这么一个东西。

这是全球Reits市场的发展情况，到目前为止，Reits可以说算是比较年轻的品种，是上世纪50年代在美国首先发展起来的。经过这50、60年的发展，基本上在全球来看，主要的发达的国家，基本上都建立了自己的Reits市场，但是到目前为止，最发达的市场在美国，其次是澳大利亚。而整个的亚太地区，其实Reits目前来讲，最大的经济体就是咱们国家，到现在为止还是一个空白，目前还局限于类Reits领域。Reits本身对于整个经济体而言是非常重要的品种。前面的结构中大家可以看到，Reits最终实现资产上市，资产上市对于整个去拓宽房地产资产或者说产业地产资产投资的资金融通起到很好的嫁接作用，同时对投资者而言又是非常重要的投资品种。左半边讲的是Reits本身关注底层资产的类别，所谓说房地产投资基金，关注的范围非常广阔，只要是这些重型的不动产，并不一定非得是我们所熟悉的公寓、办公、写字楼，是一个非常广义的，只要有稳定的租金回报，只要未来大家可以预期它的现金流持续增长，从而带来自身的价值提升，都可以成为Reits的标的。这样它的范围很广阔，包括厂房、科研办公、仓储物流，甚至在美国还有非常独特的监狱，都可以成为独特资产上市的标的。

Reits长期的回报率跑赢了所有资本市场上的各类指数，它和金融产品在投资周期不同的相关度较为分散，Reits有很好的效果，成为很多机构投资人在进行资产配置中必不可少的一环。这个意义是非常重大的。这两年中国的A股纳入到SMCI指数，大家对它的评价就是中国的A股市场和世界的资本市场动态或者必然性联结在一起，而Reits同样，它成为所有机构投资人中进行风险分散，资产配置的必须一环，Reits就和它紧密联系在一起。Reits中47%左右，也就是接近一半都是长期的稳健的资金，包括养老金、社保金、退休基金，而这些资金有一个非常共同的特征，它的成本相对较低，追求的是稳健。较低的成本给我们带来的是上市过程中可以获得更好的回报，这一切的一切就带来Reits在整个地产运作过程中最重要的一环，能够使我们的资产变现，能获得超过现在这个市场上更好的议价。

像大湾区的资产，大湾区依托于深圳这么好的基础，其实我们的理解中，我们认为北上广深而言，深圳将来的发展，尤其是产业地产领域有它非常独特的领域，深圳本身的起步，它的基础是来自于改革开放深圳三来一补，然后深圳的各种中小加工、制造这些领域积累下来的制造业基数，在全国的版图来看都是独一无二的。深圳珠宝首饰的出货量占全国的70%以上，深圳还是全中国所有在电子元器件这样的重要的集散基地，而且同时我们旁边的盐田港还是中国所有的对外航运的最后一站。所以说以这样的制造业基础是我们的根本，随着产业升级，然后它的外溢就整整带动了整个粤港澳大湾区的产业集群和产业聚落。这里面背后的地产，我们认为和其他地方的地产不一样，它的地产有实体支撑，而实体支撑带来现金流的稳定支撑，这些支撑都是前面通过进入Reits产品运作它的必备条件。

这张图（PPT），根据2017年世界的知识产权组织报告显示，深圳目前和香港构成的创新圈，它在全球已经超过了美国的圣何塞城市圈，我们现在全球排名第二。我们的专利数量，大家可能不知道什么概念，占全中国专利数量的42%的水平。这种基础仅仅以深圳一个城市而言，它的创新能力超过全德国的专利申请数量，这些基数带来了大量的产业地产中未来升值的空间和想象力。产业地产的盘货过程中，大家长期以来关注城市更新和旧改，过往大家更多看重棚改或者工改住或者工改商，或者住宅的这些投资机会，从Reits作为工具的角度看我们更看重工改工的机会，我们看重的是改善之后的地产，它有没有机会在资本市场上得到运作。工改工这样的业务类别，在传统的金融工具之下，其实很难运作，根据咱们的城市更新的管理办法，工改工中只有大概30%的量才能用于销售。随着现在整体的市场价格的上升，大家都算过这笔经济账，咱们都要用可周转的资产平衡我们投资的流量表，其实30%捉襟见肘。这种情况下，有Reits的工具，有资本市场长期退出的预期，在这种就可以看到工改工的整体投资格局就变得豁然开朗。我们非常艰辛，这块的投资将给我们带来非常稳健的回报。

目前Reits的工具下，我们相信随着今年、明年公募Reits的开闸，这是非常确定的事，公募Reits开闸，我们相信这是未来地产行业，尤其做工改工这类大量持有型物业的商业模式。我们的快消型业务将成为越来越不重要或者是仅仅作为平衡短期现金流的辅助手段，真正大型投资机会都会在上面的产业投资链中得以展现。这个机会摆在各位同仁的面前。从金融的角度看，这是整个地产投资非常珍贵的大变局的前夜。在这里我觉得这个机会对我们来说都要努力的抓住它。

时间关系，我可能比较粗略的把我们的一些思想和各位进行了简单分享，会后再找机会进行交流。非常感谢！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：感谢陈总的分享。陈总的经验是非常丰富，其实地产行业，在今天来看有很强的金融属性。城市更新从产业的视角做了更深入的分析，有产业运营经验的人加上地产经验，他的主题里面有三个关键词：一是融合，而且他的观点和江院长非常一致，是产业转型带动城市转型。二是赋能，通过产业和更新项目形成赋能，最后实现创新。我相信这应该是未来的趋势，特别是对深圳的城市更新项目，如何面对这样的新形势？相信大家听完陈总的分析也打开了一些思路。今天的粤港澳大湾区城市更新高峰论坛的重要主题是金融智慧加金融创新，说到金融创新，毫无疑问核心的是要在产品来真正进行元素方面的创新，必然联系到一个词Reits，房地产信托投资基金。大家知道Reits的概念在中国探讨了十几年，全球来看，发源于美国的Reits已经非常成熟，我没有记错的话，现在应该有数千亿美元的巨大市场，我始终相信在中国Reits的前景是非常广阔的。这一天来得确实比较艰辛，关于Reits的探讨做了很多年的努力，今天我们请到了Reits界非常权威的，在中国的Reits界有非常广泛的经验，深度的参与了国内证券交易所Reits业务的推动以及首批试点产品的准备工作。这位就是深创投不动产基金管理（深圳）有限公司总经理罗霄鸣，下面大家以热烈的掌声有请罗总为大家做非常专业的分析。有请！

深圳新浪房产 04-26 22:44

陈晨：今天非常荣幸参加粤港澳大湾区和城市更新的高峰论坛，很难得的机会，上午听了很多嘉宾的精彩分享，我觉得这个论坛主办最成功的一点是请到来自广州做产业发展研究的同行，确实这个交流我觉得大有裨益。这个阶段大家比较困，我争取言简意赅，到点结束。

今天我要分享的主题是城市更新与产城融合。我刚拿到这个题目的时候，觉得这个题目非常大，本身城市更新包罗了很多不同的业态，城中村改造、棚改、工改，工改商、工改保，这本身就是比较大的课题。还有产城融合，产城融合像大家出去戴首饰一样，说话不说产城融合都显得没有水平。在接下来不到30分钟的时间想把这两个主题做深入的探讨不现实，我个人还是针对两个宽泛的范畴做了一些思考。

如果我们用30分钟思考清楚三个问题就不虚此行：1、城市更新，不知道在座各位是否想过为什么出现城市更新？有人讲因为深圳没有土地，深圳没有地，其他地方有没有地，广州有没有地？包括内地的城市，武汉有没有地？也有地，他们也做城市更新，为什么？2、城市更新里面，很多嘉宾提到产城融合和产业的转型升级，和产业有什么关系？产业在城市更新里面是什么样的位置和作用？3、所谓的产城融合大家天天喊，前两天我一个朋友做实业，做无人机，也做军用的雷达，军民融合。吃饭的时候，我们刚坐下来5分钟，他说陈总，你做产业，我问你什么叫产城融合？直接把天聊死了。我问，为什么这么问？他说我自己在东莞的一个项目上作为产业被招进去，当时讲得很好，给我很多的配套，但是我没有感觉到有融合，我自己也没有感觉到被融合。产城融合到底是什么东西，我今天准备几个案例和大家分享。

搞清楚上述三个问题之前，有一个概念不得不说，也是和城市更新密切相关，就是我们的土地财政。刚才江院长定了基调，今天的演讲尽量不反动。土地财政的岁月是客观存在的，而且我讲完之后大家就知道和城市更新有什么样的关系。土地财政实际上准确的说定位时间是从改革开放30年，从1978年到2007年，在这段时间里，确实是国家也定了基调，大力发展经济。把政治暂时先搁置，在发展经济的过程中，我们每个人都享受到了国家经济发展的红利。但是这个红利是有价钱的，付出的是我们耕地的减少。过去30年政府的斥资通过开发商的开发、销售，给政府交税，斥资在缩减。开发商赚钱了，最后我们每个人买单，大家都心悦诚服的买单。大家觉得我们在过去房地产中买房的就赚了一笔，这些钱原来还在你兜里，现在不知道去哪儿了，但是你现在觉得自己赚很多钱一样。这个过程很快就结束了。

在2007年的上半年，我们敬爱的温总理讲了一段语重心长的话，大家应该听过，土地问题上绝对不能犯不可饶恕的错误，而且这个错误有可能会遗害子孙后代的。改革开放我们经济提升的过程中，全国耕地从21亿亩骤减到18亿亩。更加尴尬的是这18亿亩没有退让的空间。专门有专家学者做过论证，13亿人口要养活的粮食、畜牧、水果加在一起需要的耕地面积不能地域18亿亩。这个游戏才刚刚开始玩，大家都觉得挺好，政府、开发商、老百姓都觉得挺好，经济发展、高铁修起来了，突然之间就玩不下去了。这就逼着政府从土地财政转型成税收财政。什么是税收财政？政府在一次招商过程中耗费大量土地，里面不光有住宅用地、商住用地等，只要企业来做项目就给你地，只要不闲大，我绝对不闲小。这个过程中出现用地紧张，像温总理讲的，接下来要执行史上最严格的土地管理之后，政府的财政一下从土地出让过程中，货源没有了。怎么办？

政府的税收是卖地的钱和税收的钱，个人所得税很有限，主要还是靠企业贡献税收，企业所得税。所以说政府在从2008年之后，对土地的出让就需要你有项目建议书、科研报告、产业带动，而且你来了再投项目，政府关注的是你来这儿投资多少，像碧桂园、恒大一到一个地方拿几千亩，有品牌的事情在2008年之后不是那么受青睐。政府更关心的是企业、开发商来了带来多少税收，不是投资强度，还有带来多少就业，最好还能带来一些知识产权。然后一些专家学者、院士流动园。一旦你有这么高的要求，过去只是要求投资强度，现在要求产值税收、就业以及知识产权，是不是你打造的营商环境和过去就要不一样了？过去只是卖地就可以，现在是不是这些做研究的人需要的城市的面貌，可能是你过去三四线城市出让工业用地达不到的效果？所以我这里面讲城市更新，就像刚才江院长讲的非常对，我个人高度认可江院长的观点，城市更新是产业转型升级的一种内在的驱动。我们把第一个原因搞清楚，城市更新不是说我们自己想做更新，确实一个没有地，另外有地，政府也不会像原来粗犷式发展。

 第二个问题，城市更新的过程中，有没有产业的影子，产业在城市更新扮演什么样的角色？回答这个问题之前简单回顾整个深圳城市更新发展的三个阶段。

1、2004年到2009年，大家会注意到深圳的城市更新其实这个阶段和国家严控土地的出让的阶段是不谋而合，或者非常吻合，甚至稍有提前。标志性的动作2004年深圳市市委市政府成立旧改办，但是2004年到2009年有好有坏，好的是大家先行先试。不好的是大家在这个时候是摸着石头过河的，都想做更新，或者有些观望，观望的人等政策，不观望的人先干了之后，干完第一单，也不知道第二单是不是同样的项目更新。

2、2009年政府出台城市更新新的管理办法，这时候从原来以实践带动理论进入实践和理论相结合的阶段。这个阶段持续了7年，一直到2016年，这个阶段深圳城市更新在全国打响名气，各地政府来深圳学习做城市更新的宝贵经验。这个阶段有了这个政策，它只能解决单个项目的问题，但是又遇到一个问题，所有的项目根据政策的要求都在各自为战，你做你的项目，我做我的项目。旁边的园区可能定位的是做物联网的，但是我这个园区要定位为航空航天，隔壁的园区可能是做医疗的。另外又加了几个住宅、社区，就是因为这些问题没有办法统一的解决规划。

3、我们从2016年底，深圳市委市政府出台了“十三五”规划，就是这个时候，我们有了片区统筹的概念。很多在一线做房地产开发的，对这个片区统筹很头痛，觉得一统筹，它自身的主动权小了，确实小了，因为你个体还是服从集体。整体的统筹规划才会根据你单个项目的需求找到比较合理的位置和安防。

简单回顾城市更新，重点我想说一下产业在城市更新的发展过程中重大的事件以及里面起到的作用。很多朋友知道工改工，很多人会认为工改工的出现是在2013年的“1+6”文件，其实不然，2008年深圳就出台文件推进工业区升级改造试点意见，不知道在座各位是否有了解或者看过。我是看过的，因为2008年这个意见已经写得非常具体，而且2008年跟18亿亩红线同一年提出来，当年讲四个难以维系，也就是再靠过去的土地简单的房地产开发的商业模式是难以维系的，而且在这个意见里面写得非常详细，提了天安数码城片区还有宝安的福永第一工业区等11个项目正式列为我们的工改工的试点项目。这时候工改工才开始正式干，城市更新2004年开始有，2008年出台2009年正式城市更新管理办法之前出台这个管理意见，城市更新产业项目的政策爆发的一年，也是整个工改工项目的架构搭建的比较完整的一年，就是2013年的1+6文件，深圳市政府考虑非常全面，有转办法、最小分割面积以及地价的补交，里面还明确要求要配建创新性产业用房，在国内都是属于创新的。而且里面还提了我们最像产城融合的硬件要求，工改工里面可以配建30%的配套。这是传统园区里面无法想象的，比例非常大。甚至到现在有些其他地市对工业园区的配套的比例只有7%左右，深圳到30%左右的配套。

接下来2016年的时候，对创新园产业用房又做了重要修订，明确标准，所有工改工项目原则上按照12%的比例来配建。但是重点指出来深圳的科技园片区有三种不同方案，科技园区有很多企业在，随着时间的变化，很多老的工业园区需要升级改造，如果你是自身有产业，国家高新技术企业，配建比例可以适当下浮到10个点，如果是开发商和实体企业联合更新的项目，按12%正常的比例算。如果是纯开发商，你按照房地产的路子走，你需要配建25%。政府通过政策影响整个深圳的产业走势和产业规划。

大家最熟悉的就是工业区块红线，去年年底出来征求意见稿，整个城市更新炸开锅，很多人无所适从，好像要求得很严。包括在区块线内的工业的用房比例不能地域60%，包括企业的年限要求3年以上。我个人作为从事产业的人，我觉得他这个红线的办法提得算温柔的了。我是没有参与，如果我稍微有点情怀，可能会加上对企业资质的要求，比如国家高新技术企业，甚至于对专利的要求，甚至于对产值、税收、就业的要求。很有意思的是征求意见稿大家反馈激烈，去掉几点意见，包括自用的比例要60%去掉了。深圳市政府在工改工的项目，深圳市政府在放水养鱼，很多开发商看不懂，还在观望。

刚才讲了两个政策层面对工改工以及城市更新的解读，接下来用数据说法。截止到2017年，所有城市更新立项的650个项目里面，其中2017年的数据中我们看到龙岗区的更新面积是最大的，项目是最多的盐田和罗湖，盐田、罗湖的产业项目少了一点。龙岗的项目以产业项目为主，而且面积最大。下面的图反而表现了对产业的凸显更加清楚，刚才的图是按照区来分的。这张图就很清楚了，是按照类型来分的。明显看到工改工的体量在2017年已经是最大的了。包括2016年年底深圳市政府出台“十三五”规划，要求2017年之后的“十三五”阶段重点城市更新的方向，一个是城中村，另外一个是旧的工业区。这个导向在2017年市场的数据上就已经做了很大的说明。而且比较有意思的是，虽然盖村改造的规模大了一些，但是要注意，除了工改工还有工改居和工改商，也就是整个旧工业区改造的面积是远大于我们的旧村改造。

从政策层面和市场反馈的数据进行了讲解，恰恰印证了我们的城市更新是因还是果，加上第一部分的税收财政的要求，其实我们的城市更新是果，不是因，因是产业转型升级。过去深圳的产业，那些老旧厂房都是做五金、塑胶、钟表、内衣，是三来一补的企业。转到税收财政之后，什么样的产业达到一线城市的要求？深圳是创新型城市，科技型的创新性城市，要这些企业，这些企业不可能在过去城市的旧貌里面开展业务，所以城市更新实际上是顺理成章、水到渠成的事。而且城市更新未来将还原它本身的职能，具体是什么职能？接下来用三个案例来讲我们的第三个问题。什么是真正意义的产城融合。

产城融合我认为有三个维度：1、建筑业态上的融合。大家看到这个图，很难想象这是一个产业项目，更多像商业项目。我们详细看一下里面的业态，我觉得这是很有代表性的。整个更新项目的建筑面积是35万方，然后里面严格根据政策的要求，我们的产业用房只占到22万方，其中还有2万方的住宅。产业项目里面现在的业态是混合性的业态，2万方的住宅，3万方的商业、6万方的宿舍。这是整体建筑业态上。再落到产业业态上，22万方里面又分了主导产业和产业配套，主导产业很简单，总部经济类型的产业，孵化类型的产业和加速类型的产业。配套的实际上就是孵化器、创客空间或者中式基地或者研发中心的配套。这是2016年底、2017年年初过的专规，很有代表性，代表深圳的政府对我们未来的新型工改工产业业态的想法和认可。所以第一个产城融合是从业态融合的。我的朋友搞雷达，他搞不清楚这些事情。

2、运营和服务上融合。这是坂田的一个项目天安云谷，是市委市政府的一个亮点项目，一个接待的地方。我们把天安云谷的服务体系拎出来了，可以给大家看一下。这个服务体系很有特色，它不像传统的商业项目或者住宅项目，或者园区项目，好像服务方就是物业，就是水电的维修以及一些简单的会议室管理，而它的服务很多是从人才层面，从创新层面、研发层面，甚至金融层面以及战略采购层面，全部都深入进去了。为什么呢？这个实际上就是产城融合。第一个维度是业态上、硬件上的融合，第二个服务是软件上的融合。产城融合的角度，未来的企业或者未来的开发商、运营商，要承担产业项目中企业里面大部分的行政职能，非企业的核心竞争力、非企业的知识产权、非企业客户其他功能，行政、采购、人事、工商注册的功能，全部可以外包给开发商和运营方来做。这个融合的深度已经很深了，未来的企业只需要干两件事，第一个是把自己的产品研发做好，做到有核心竞争力。二是找到原以为自己产品买单的客户，其他的事情全部可以交给开发商和运营商来做。这就是深度的融合。

3、这是我们公司做的宝安的一个项目。这个项目的融合提供了很重要的信号，就是一些实业公司现在正在以某种形式不知不觉的已经参与到我们的城市更新里面，已经参与到工改项目里面去了。除了刚才讲的硬件和软件，我觉得最有代表性的是这种开放的程度，因为我个人的精力，之前在一家大型产业公司很多年，后来又去地产公司。我觉得产业公司和地产公司的差别特别大，客观的说，产业公司还是比较开放，地产公司相对来说保守很多。我自己不太懂，瞎琢磨，想地产公司可能没有太多竞争力或者什么，因为它的钱不是自己的，最重要的是信息资源。产业公司在产业地产圈里面很开放，每个产业公司都有自己的竞争力。虽然这是股份公司，但是是项目的开发主体。股份公司为了引入产业资源就突破性的做了两个合作，一是物业层面，送了产业公司有六千平米的地，不太大，但是容积率是6.0，大概有3万多方。一万方是多少钱可以算到，这是股份公司的胸怀，也是看准了产城融合的大趋势。二是除了物业和产业资源的置换，它还参与到这个公司的股权上，说明它还是看好这个公司的产业发展。看好之前首先要看懂，投了2个多亿，占了不到10%的股权，因为这家公司估值20亿。财务状况还不如大的龙头企业，确实是借着产城融合的大东风，现在产业圈和地产圈在做跨界融合的事。所以同合科创公司成立时间不久，但是我们有明确定位，我们致力于在产城融合的大趋势下，帮助产业资本和地产资本做最优的合理配置。这是未来的大趋势。

时间原因，今天的分享就到这里。相信在未来具体的项目上、具体的工作中，希望有机会和各位进行深入的探讨。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢江院长言简意赅的分析，也提供全新的视角，粤港澳湾区的概念从提出来以后引起广泛的讨论，这个湾区是否能真正的走向世界，真正的走出来，也是刚才江院长提出的非常重要的话题。我印象非常深的是他提到，产业转型实践。从广佛的实践可以看到和深圳很大不同，我们在深圳的市场做得比较多，看到很多深圳的转型、发展，产业转型从深圳这几年的发展来看，我是非常认同的，这是个因果关系。产城结合的概念，一直以来是这几个市场的热点，无论是产业小镇还是下一步我们特别熟悉深圳旧改，大家都知道，下一步的工改项目，包括整体的城市发展，在这方面如何去做有益的探索，这个话题功能主义向人文主义的转型，我们请出深圳市同合科技创新有限公司总经理陈晨，他曾经在佳兆业任职，在产城融合方面都有独到见解，下午时间到这个点，我看大家略微有点累，在困的情况下，把大帅哥请出来和大家分享产城融合的经验。有请陈晨总！

深圳新浪房产 04-26 22:44

江浩：各位嘉宾，下午好！我是广州现代城市更新产业发展中心的院长江浩，很荣幸能够得到贺律师和组委会的邀请来参加深圳的交流和活动，我是来学习的。我觉得学了很多，今天上午的交流，包括之前我来了很多次深圳，我都觉得深圳给我很好、很专业化的形象。所以我不知道我能带给大家什么，我更多的会从我所在研究的，尤其是光佛区域现在的高度项目来和大家做分享。

现场有多少来自深圳以外的或者广州的企业，有没有？如果是广州来的朋友可以举手？还是有些广州的朋友。

我更多的是和大家交流分享我们那边的城市更新的东西。我交流的主题是粤港澳大湾区的城市更新和产业转型的互动分析。

我叫江浩，1992年到广州，正好是邓小平南巡画圈的时候，到现在有26年，我几乎见证了广东珠三角区域，那时候我在规划局，基本上整个广州，包括CBD的建设，包括大量和深圳、珠海的交流我都参与了，应该说我见证了整个城市在不断的发展，到现在提出更新。

今天的主题是叫粤港澳大湾区城市更新，我想先谈对这两个词我的理解，粤港澳大湾区，我并不对这个词特别看好，但是我同时觉得它应该是很好的愿景。最早提粤港澳这个词的是曾荫权，当时提湾区经济，在此之前是珠三角的概念，还提过泛珠三角，真正提湾区是香港，立刻响应的是深圳。目前广州不是最积极响应的城市。我肯定不会说特别反动的话，尤其是做研究，无论是粤港澳还是以前提的珠三角，粤港澳是9+2，最难的是什么？粤港澳大湾区和珠三角成事群不一样的是强调向心力，强调一切向湾区。但是最难的是什么呢？刚才路总说过，它和全世界所有湾区相比，目前没有一个可以对标的案例。我参加了几次粤港澳大湾区国家到地方到广州的研讨组，目前为止这个规划没有批下来，其中有一个原因，现在很现实的是香港和澳门的规划还没有做出来。确确实实这个项目的高度何在？包括我们和国务院发改委的同志交流的时候，他们也挺抓瞎。粤港澳大湾区的对标到底在哪里？如果对标伦敦湾区、东京湾区都不一样，因为涉及一国两制，国内更没有可以对标的。这个9+2高度何在？而且这是我们全世界湾区里面海洋拉战线面积最长的，9个城市还有一国两制，确确实实粤港澳的帽子怎么落下来？如果落不下来就是个美好的愿景。我们在这么大的美好愿景下如何做具体的推动工作。

这是我理解的粤港澳这个词没有对标。

目前为止，我们需要在这个对标下积极做点什么，让中央、省市通过这种探索去找到我们的路。其实这就是改革开放以来做的，就是白猫、黑猫，抓住老鼠就是好猫，粤港澳就在这样的关口。

城市更新和粤港澳不一样，不是一个新词，它是1952年提出来的，其实我们现在发现城市更新，包括今天早晨我们的规划专家，也从很多角度解读了城市更新，大家会发现城市更新不容易做，它有很多技术门槛、要求多方参与，要求调动权属人，要求调动政府的政策创新等等。其实这一切都没有跳出欧洲城市更新所有现在的发展范畴。怎么说呢？从1952年开始的海牙会议提出城市更新，城市更新发展了4个过程，两种模式，一种是美国模式，美国基本上在原来的基础上进行城市再发展，而英国为代表的欧洲模式走城市再造。广州想走英国的路，而深圳走的是美国的道路，因为美国很年轻，深圳很年轻，没有太多的负担，当它做城市更新的时候可以大破大立，但是广州是有很多负担上千年的城市，广州目前更多的想探索应该还是基于原来所说的欧洲城市更新的道路。欧洲城市更新道路从1950年之后有四个阶段，最早是城市复兴，后来是城市再造，后来是城市再发展，1990年开始叫城市更新，更强调内容。研究完欧洲城市更新史，你会发现产业转型和城市更新两个事谁是因、谁是果，我以为产业转型是果，由于有城市更新推动产业转型，但是后来看了东京、伦敦等欧洲城市的发展历史，你会发现产业转型是因。我们现在所有遇到的城市更新的问题，只不过由于中国集中在这几十年走了欧洲几百年的路，尤其广州、深圳、佛山为代表的城市更新，一下体现所有欧洲的四种模式，包括复兴、再造、再发展等等。一下子体现很多城市有的以政府主导、有的以政府引导。没有太多创新模式，我们只是对比广州模式、对比佛山模式、对比深圳模式，看到他们的相同和不一样，在这个过程中找到我们自己可以做的定位，包括我们做的项目何在，应该用什么样的方式介入项目。这个过程我更想和大家分享产业转型是因。

粤港澳大湾区最难做的是城市协同，城市协同最难的是每个城市像兄弟一样相处，广州把有些产业让给深圳、佛山，只有这样，城市才会协同。因为产业结构的再调整才需要城市更新。也就是说原来的房子不合用，所以这是因。只有粤港澳大湾区真正动起来，城市协同提到第一高度才需要城市更新，否则的话，迟早也会出现很多城市更新空心产业化。粤港澳大湾区会带来大量城市更新的需求和机遇，这种机遇会推动每个城市开展大规模的城市更新，去年我们发布的十大趋势里面，城市更新不是简单的风潮，将会是我们有生之年可以看到这个城市可以做得最大的一种改造，而且这种改造将会到二线、三线省会城市。所以城市更新我相信在接下来要讨论的是我们是否为它做好足够的准备，像今天上午说的，它需要我们很多在整个知识体系和产业体系、内容体系上的再造。

我想大家分享的是湾区时代城市协同、以需定供产城互动、广佛实践城乡共赢。湾区时代，我叫它为时代，为什么叫湾区时代？广州、深圳、佛山以前都是各自为政，不像上海的城市群特别团结，大家都愿意在上海周边，但是广深佛以前都是各做各的，这些兄弟都是各自发展。广州走过什么时代？广州从最早三来一补的时代走到商贸时代，广州传统的批发市场，曾经最多的时候达到1350多个，然后走到后来的房地产时代，广州走出房地产企业全国最厉害，然后走到现在的产业时代。但是广州的产业时代不放到整个湾区时代里面看，广州独木难成林，深圳也是如此。如果我们要提现在是一个时代，它是抱团融合的时代，也就是要强调湾区的向心力。我们要强调湾区所有城市向着一个湾，这是粤港澳大湾区时代里面我们要强调的事，而不只是简单的城市群，各自为政的体系。

湾区时代城市协同，提出了这样的定位分工和产业转移的积聚。其中由于产业转移的积聚、由于产能转移，才需要大量好的载体。比如深圳，深圳如果不是因为从华强北开始走出一大批华为、中兴这样的企业，它不需要南山这样这么好的产业载体。我到深圳大概20多次，我最大的体会是深圳的很多种子其实原来最早、最早的时候都来源于一些小科技，这些小科技最终做成大科技。比如说深圳有一个华强北，广州有一个石牌，但是石牌最早都是做电子元器件市场的，后来深圳的华强北走出了中兴、华为，方圆一公里之内可以采齐所有的元器件，一周之内可以做出成品，这是广州完全没有做到的。由于有这样的产业链，于是它孵化出了中兴、华为，长出南山的载体里面装更多创新性科技。它的种子在深圳。广州只是做成传统商贸流通的业态。每个城市长的东西不大一样。

粤港澳大湾区的合作点（PPT）。

这是我们所处的时代背景，这是9+2的城市群，原来叫珠三角城市群都是各自强大的，积聚成群，现在强调大湾区要求的是协同联动，向新发展。提出大湾区对整个区域提出更多的要求，每个城市开始要出现协同，也就是说这种协同发展下，城市才需要更新。像我经常和一些项目的甲方说，如果不是因为有产业内容，那些东西不需要更新。它可以长得好好的，像原来那样就可以。这是我们最早提出的城市更新，城市更新有两大目标：一是人居环境改善，二是产业环境升级。城市更新在我们提出的现代化经济体系里面，新旧动能转换和产业体系和城乡一体化，这三个词不是我总结的，是习大大总结的，习大大提出广东四个走在前列，其中最重要的现代化经济体系，现代化经济体系最重要的就是这三大结构。这是粤港澳大湾区的增量和存量的土地比，广州和深圳一样，现在都处于存量时代了。供给侧结构性改革的内涵。我们怎么理解城市更新？城市更新由于有需求推动土地的供给，由于你有需求，政府决定把这块土地交给你更新，决定更新包括给你多少强度、该给你多少的条件，像今天早上王主任举的几个例子，由于想做影视基地，所以要给他什么样的载体。

我们现在做的产业协同发展的关系图（PPT）。

现在我们的产业发展有这些趋势，传统智能化、区域联动化、产业平台化、产城融合化。我相信这几个大家都很理解。

产业平台化，传统智能化大家都非常理解，现在很多传统产业都上智能板块。产业转型升级很大的原因是因为科技的发展，所以传统智能化是现在广州和深圳在很多产业融合中最可以做的一个方面。

产业平台化，相信大家已经开始关注，以前说产业链7个环节，从头到尾大家互相不认识，而且我做什么产品你就卖什么，你卖什么他买什么，现在基本上倒过来，现在你想买什么我就得卖什么、他就得做什么，这就是供给侧结构改革。产业链的环节被拉成圆形，而消费者在中间。这个角度来讲，我们整个体系要同建。我经常和我们的同事讲，如果讲城市更新的政策，靠经验积累为王，但是产业转型时代，很多创新的商业模式分分钟打败了几十年经验的老企业。所以产业转型时代，我们更加要有新鲜的思维看城市更新。

产城融合是现在很多地产商参与城市更新最重大的理由和原因，这确实也是实在的。现在很多城市更新都是重资产项目，很多城市更新当产业来了，人就来了，人来就不愿意在城中村里面居住，产城融合是必然的趋势。

区域联动，相信大家很好理解，广深佛之间很多产业都发生转移，有的科技型产业愿意往广州去，因为广州的成本比较便宜。而很多广州的应用端的传统类的东西也愿意到深圳来，因为深圳的市场更大，面临香港的腹地。

以需定供，这是我们向省里提的，核心就是供给侧改革，城市更新先想清楚需求，由需求推动供给，当你和所有领导讲清楚你的需求，领导会马上启动城市更新的路径。这就是我们说的做城市更新项目的时候，最重要的是把自己的需求想清楚说出来。

城市更新和产业转型的互动因素，包括城市的定位发生分工，产业结构调整，规划变更，新兴产业聚集，服务经济需求，产城融合发展和科技变革推动。城市定位的分工，现在很明显，比如说广州，现在广州虽然有提制造业，但是彻底把很多产业和佛山联动，以前广州和佛山之间的广佛同城做不好，广州现在意识到没有佛山这个好兄弟，很多机构不愿意过来，而且过来希望广佛同城，城市协同广佛正在做。

广州城市更新与产业转型的互动分析。广州和深圳最大的区别在于，我感觉广州是一个中年人，已经走了很多年历史的城市，所以有很多负担，有很多很优秀的东西，也有很多甩不掉的负担，比如老年人口，在广州养老产业做得特别大，有需求。但是深圳相对来讲负担轻一些，两个城市有不同的模式和政策。城市更新，风口集聚，这是去年批复的城市更新的项目，广州城市更新的项目这十年来推动的不算特别快，肯定没有深圳快。我记得2007年我们这个机构在，那时候向政府提出搞三旧改造，那时候广州有很好的政策，那时候广州是鼓励开发、踊跃参与的时候。2007年正好，而且迎接亚运会，搞到2012年以后，广州那时候包括领导干部也出事，广州开始反思，尤其反思开发商在整个三旧改造中获益太多，很多的政策非常严格，比如说出台因储尽储，可以收储的土地尽量收储，开发商不得参与改造前期的任何工作，使政策悬空。后来这个政策没有人用。到2015年城市更新局成立，广州这时候才开始做反思，出台了去年的6号文，应该说这种反思到目前为止还在继续。

如果大家参加27号广东省三旧改造协会的项目推介大会，广州市从各个城市的政策对比来讲，应该是最保守、最落后的，有望在下半年可能更放开一些。所以欢迎大家下半年多到广州去，多到广州看看项目。

广州的几个时代，从改革开放以后的加工时代到商贸时代、房地产时代到产业时代，每个时代都有它的特征，比如加工时代广州有大量三来一补的企业。商贸时代，广州有很多的批发市场，房地产时代，广州走出最出名的房地产企业，现在到产业时代，广州有很多的产业资源。因为我做产业发展中心，大量和各种产业资源打交道。

产业发展的特点不展开说。

广州产业园的特点，这些数据可以看到。

广州的体系，可以看出来这些体系相当丰富、产业业态相当丰富，这是我们认为城市更新特别适合发展的业态，包括新兴业态和文创业态。

佛山的城市更新做得比广州更活跃，因为它街镇的权利很大，它的权利下沉。右边是我们自己做的图，我们做产业研究发现广佛了很多产业板块，按照这些板块落地是最有可能性的。

顺德南海正在做的村级工业园改造，这是他们的工作重点，目前村级工业园改造是他们的1号工程。南海产业发展的布局（PPT）。顺德现在和南海两个区应该说竞争特别大。

城市更新的政策分析，我相信大家很多都是很专业的。三个城市走出三种不同的模式，如果讲市场参与度最高是深圳，如果讲整个城市的产业形态最丰富是广州，如果讲政策最灵活、块状政策混合用地开放政策最多的是佛山区域。佛山主要政策的对比，我们做产业研究，整理了很多这样的材料，有兴趣可以拿到这些材料。

城乡共赢，广佛城市更新很重要的特点，深圳是关内没有很多的土地，城中村有很多隐患，现在广州特别多，所以广佛实现城乡共赢是特别大的事。

广州城市更新的流程（PPT）。

案例，通过这些案例我想和大家说明广州特别强调微改造，广州特别强调有机更新，其实有机更新就是刚才我说的英国式改造模式，英国式改造模式是更多强调保育，它的大发展动作受到限制。而深圳我相信这种大发展的改造项目特别多。佛山的，这是集体土地上做得很棒的项目。这些项目应该说都是典型的城乡共赢的项目。广州总共是村有一百多个，城乡共赢在广佛区域特别重要。

这是我们做的事。最后说说我们自己，我们这个发展中心应该说想做高低结合，高就是希望把很多事的高度说出来，比如说粤港澳，帮它看看有什么可以做的模式，协助到具体推动。我们给自己的定位是智库、桥梁和伙伴，在这个基础上做自己的产业联盟会和我们的专家委员会。我们很需要向深圳学习，包括我向我身边的陈总学习，我觉得有很多可以交流的点，深圳的市场化程度特别高，很值得广州在这方面学习。同时也做了集体宝的平台，集体宝的平台是因为广州有很多很好的项目，这些项目其实挺欢迎更多的企业到广州投资，所以我们有这样的平台，欢迎大家多多交流。

这是我们的两个平台，我们每天有自己的产发报，这些信息让大家更多了解广州。每次到深圳来我都学到很多东西，有很多收获，感谢主办方，感谢贺律师和路总让我有机会分享广州和佛山的案例，让我们这些兄弟城市是一家人，最后真正希望做到城市协同。最后我们的愿景是让城市更新更美好。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：大家下午好！我是路强，非常开心，下午不容易，为了让大家振奋气氛，一会儿会首先做演讲的是来自广州的一个重量级嘉宾，咱们这次峰会主题，大家也知道是粤港澳大湾区，大湾区、大湾区讲了这么多年，湾区和谁比？和旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区，湾区的概念不是个简单的地理概念，包括城市更新也不是简单的房地产的概念，一个湾区的发展，一个城市的发展，一个城市更新的活力，不只是硬件的物理空间的提升，更重要的是其中的内涵和软件。也就是说城市更新怎么跟产业升级互动，如何能提升整个城市的品质，这才是湾区城市更新发展我们理解的最重要的软件内容。

下面我们的隆重邀请广州现代城市更新产业发展中心院长江浩为我们解读城市更新与产业互动的逻辑。有请！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢叶总。您太谦虚了，不仅专业，而且还富有同情。考虑到中午了，我相信大家不饿，有这么大的精神大餐，肚子闹革命还是可以缓一缓，再次感谢叶总代表中航信托从非金融的角度，在城市更新基金的法律架构设计，对产业的联动和风险控制的安排方面，做了一些阐述，像他讲的，两年之前就已经在做这样的安排。我相信未来这样直接投融资的基金会成为主流，包括私募基金，非金融机构，包括像刚才朱总讲的，银行业和金融机构会做分业，会有工作上的安排。

精彩总是短暂的，时间流失非常快，转眼到12点30，下午的活动会更加精彩，因为下午还有4位嘉宾会从城市更新跟产业的融合，从房地产的角度，从不良资产跟风险管理的角度，还有金融创新的Reits的角度来进一步探讨粤港澳湾区城市更新的发展的趋势。在主题发言之后，有一个圆桌论坛，由贺律师主持，我们将围绕智慧、专业和金融联动的大主题，会邀请几方面的代表来做圆桌论坛。下午也欢迎咱们在座的各位朋友踊跃提问，我们设计了互动环节，希望大家今天中午在享用美餐的时候，如果感兴趣可以提前琢磨一下，有什么样的问题跟圆桌论坛的嘉宾做交流。在我们的会议册上大家已经看到了。

今天上午的时间到这里。现在是十二点半，我们下午一点半准时回来。谢谢大家上午的参与！下午精彩继续！

深圳新浪房产 04-26 22:44

叶少波：特别感谢路总、感谢贺律师能提供这样宝贵的机会。我特别荣幸能在这个场合里面就城市更新就中航信托业务上的做法跟大家一起分享、交流。中航信托对今天这个会议非常重视，本来是我们中航信托股份公司的董事长姚江涛亲自过来，因为他有特别的事情，不能过来。所以他让我来和大家分享一些我们工作上的经验，尤其更新方面的事情。

我们的信托作为非金融机构，我想路总是属于老信托，属于信托的前辈，我在信托待的时间比较长，大概7、8年，从中台干到前台，我在中台风险管理岗位负责了6、7年，几年前从这里面出来。针对城市更新业务来说，中航在两年前在这方面有比较深的思考。下面我就谈两点，一是中航信托在城市更新这块，作为非银行金融机构怎么样提供服务。二是我们在服务过程中遇到什么样的问题，然后在未来这块会有什么样的思考。基本上就契合了今天的题目，我今天会脱离这个题目来说一下。

针对城市更新业务，中航信托两年前就有比较深的思考，当时我们做了这么几点事情：1、对这块业务我们是不是要进行涉猎，这时候我们在公司最高层做了讨论，觉得这是一个方向，是应该做的。两年前，为了做这个事情，专门有一个团队叫资产支持部。这个部门原来是作为以资产支持证券化作为核心，泛证券化的角度设立的。因此我们把它放在这里面。我们成立专门的类似于城市更新的事业部的团体来做这个事情。今天坐在路总后面的刘女士就是资产支持部的负责人。

2、产品架构层面，我们那时候已经充分考虑到，如果要做城市更新业务，我对这方面是从哪几个维度考虑，怎么样从风险、收益等等，怎么做进一步的探讨。在当时的情况下，从信托交易结构来说，怎么样来把控好资产跟产品这两方面的风险。从资产端来说，在这之前的几位，包括缪主任、王主任，从他们就城市更新的数据、法规政策、规划等等详细情况来说，其实把我作为中航信托里面主要负责更新的业务来说，把我听得一惊一乍。惊是像王总说资产端城市更新里面的陷阱和坑是一个接一个，这个话我感受特别深刻。我们惧怕的就是这个坑，但是实际上中航信托我们在整个战略愿景里面有基本的定位，我们就是金融整合服务商。产业里面一定做不到像具体产业里面那么细致，时间上也不允许。这种情况下，我们建构产品来说，这方面就带来一个问题，这说明我们建构产品的过程中，从哪个点切进去。信托角度有没有相应的资产、有没有相应的信用保障或者有其他的征信措施，这是一个核心的问题之一。但是实际上在更新业务里面，这些往往是离得比较远。

3、产品结构采取什么样的模式做？两年前我们就有比较成熟的想法，在这个产品设计里面要走基金化的道路做，因为只有从基金化的角度去建构教育结构，才有可能在资产端、产品端有比较好的匹配。尽管过程中会带来很多的问题，两年前建构基金产品，我们想得很长，从教育对手的遴选，从合作方到产品过程到最后，到朱总说的不动产金融等，那时候我们已经甩到最后面了。整个产业链，我们希望在每个点上都有对应的风险控制措施。因此，我们那时候想得特别长，在基金产品里面一开始获取资产，然后设计交易结构，资金匹配，有效资产的形成，有效资产的出售，变现，产生有效现金流，然后怎么减少财务成本，做ABS。两年前我们已经考虑这样的事情。现在有些项目还在往这个方向走，有些已经落实，但是有些处于不同的阶段采取不同角度的思考。

更新领域里面，资产定位就像王总所说的，它是全流程，每个节点的风险不一样，每个节点的定位也不一样，所以我们是根据不同的思路去进行落实。在这个方面，我们中航在这方面，之前就有稍微详细的考量。但是实际上从非营机构，信托来说，它在产品端会面临非常核心的问题，除了资产端本身带来的风险以外，在产品端，最核心的体现为，一是流动性，二是产品的久期。我们知道信托资金一般期限都比较短，我的资金成本如果时间长，资金成本比较高，在这种情况下，实际上我们在建构产品，寻找合格投资，会带来比较多的问题。在资金渠道，像朱总说的银行有大量资金，信托也有资金渠道，某种程度下资金渠道更广泛。但是从总体资金使用的便利度来说，可能银行要更好一些。所以我们在产品设计层面，在这块应该来说基本上是一定要考虑资产的现金流、资产的回款周期。对于更新业务，这个期限不确定性是非常多的。这说明我们在两年前设计介入城市更新业务里面，为什么要从采取基金化的模式去做。

从目前来说，我们在目前基金的现状来说，整体基金规模不到100亿，涉及到各个主体，包括各个阶段的资产都在往里面装，实际上大家都提到，包括路总也提到，随着资管新规出来，带来的问题很多，包括杠杆，包括穿透，这些都没有办法去很好的解决。在这种情况下，我们会有什么样的思路解决呢？在这个解决之前，我们觉得有一点觉得方向是正确的，就是对金融、城市更新业务提供服务的过程中，基金的模式是很好的模式。尽管信托有很多工具，有很多的机制特别灵活，但是基金来说会带来很多的好处。目前在新规下，中航信托做了考量。而且我们往前做的是按照新规的要求往前落实。这个落实实际上有几点，最关键的是达到净值管理。作为非标资产来说，做净值管理，对非标资产做估值是非常困难的。如果能够做到这一点，为复合资管新规、为基金规模的扩大会带来比较大的便利和条件。我们觉得在净值管理层面对非标资产做估值，然后做充分的信息披露是一个前提条件，为什么要做这个呢？我们希望未来这个基金能够变成开放的。在产品端、资金端匹配过去，这样才能有效的解决更新资产装入资金里面不同的久期，不同的流程阶段，能够和产品端完全匹配。这是未来中航信托在城市更新基金在设计层面的突破或者我们继续往前走的情况。做到净值管理，我们逐步开放，为城市更新基金的投资者能够扩大投资者的范围，为基金往前进一步发展提供比较大的空间。

第二，随着各项政策，包括去地产化，政府不断介入，城市功能的强调，包括各个利益参与者的权益保护，实际上更新会带来越来越多的问题，而且周期也可能会越来越长。这种情况下加强资产的运维能力，这可能是比较核心的考量。这种情况下，我们也从持有资产，形成有效资产，让它变成现金流的角度，最终达到做ABS出去以后，或者做律师以后，也是我们两年前设计城市更新基金里面最后一端所追求的目标。因此，目前的情况下，中航尽管有一百来亿的城市更新基金，但是在资管新规下存在的架构解构，包括嵌套逐步解构的问题，未来基金从净值管理、基金化、分散化、开放，这是比较好的方向。这也是我们在中航里面前期做了充分准备，未来后面的阶段努力的比较大的方向。这是中航目前在更新领域所做的工作。

从中行来说，未来这块作为非营机构，信托来说，怎么样更有效支持呢？或者我们在过程中会面临怎么样的问题呢？这个情况下，作为金融机构来说，我和王主任初步做了沟通，实际上我们最大的困惑，中航作为金融服务的整合商，对资产的判断，它在某些情况下的专业度肯定不如产业里面，显然这是客观的事实。因此，我们最渴求在城市更新领域、产业领域有比较专业的城市更新服务的综合提供商，这样和金融结合起来可能更为有利于促进城市更新这一块事业的往前加快发展进度。现在中航信托对城市更新业务，除了金融的服务以外，还有产业的支持。这点来说也是契合整个过程里面城市更新业务里面，我们逐步感受到这样的需求。在这里面，我们提供金融服务过程中，和政府接触过程中，就产业引进，往往作为前期条件，包括规划里面也是作为前置性或者必要的条件。实际上中航信托背后依靠中航工业、军工企业，在产业方面有一个有利因素。我们在市场里面结合的时候，他们充分体现了这样的便利条件。从整个中航来说，在更新领域里面，从目前来说，包括未来的发展方向，我们就是这样的情况。从基金的架构、基金的风险来说，如果完全按照那个提，实际上也是不够。

我就简单说这些。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢朱总的精彩发言。银行的代表其实是分量很重的，大家知道这几年整个资产管理行业能够蓬勃发展的很重要的因素，其实是商业银行高度参与到了整个资产管理行业，资产新规，大家经常讲资产新规，资产新规，新规什么？其实就这么几个关键词，去杠杆、破刚兑、去除错配、穿透，限制的是谁？限制的是商业银行。咱们国家其实是分业监管的模式，商业银行、保险公司，信托、券商，大家是有不同的领域。但是在实体经济中，金融的服务又是混合在一起，在这种情况下，大资管背景下，过去我们讲大资管，混合在一起，今天一个非常重要的信号其实就是银行的钱不可能像过去那样大水漫灌，这个形式一去不复还，房地产发展格局和金融的格局都面临新阶段，这种阶段在未来相当长时间内不可逆。虽然深圳为核心，粤港澳湾区，这种城市更新有它的特性，但是金融属性必定是金融属性的房地产开发，整个金融创新中，我们的金融从业人员、金融机构发挥着很大的作用。下一个主题是来自于我之前从事的信托行业代表，我充分领略和享受了信托高速发展的十年。在这个过程中，中航信托算是异军突起的代表，央企的代表，他们身在北京，但是在深圳城市更新发展方面投融资领域的创新有自己非常独到的做法。下面隆重的有请中航信托股份有限公司总法律顾问叶少波叶总来和我们分享《当前市场环境下城市更新并购基金的产品设计及风险思考》。有请！

深圳新浪房产 04-26 22:44

朱海泉：谢谢路总，谢谢大家。今天我在这里很高兴，也很幸运作为金融业的代表第一个上台做分享，我用8个字、4个词表达我的看法：聚焦、合作、共赢、发展，什么叫聚焦？前面两位都是属于政府机构的代表，做发言的时候我们在后面听，就觉得讲规划、看这些图，还是比较有难度，理解起来相对比较枯燥。我刚才和王总聊，他中间有一张图我感触特别深，他们做了那么长时间的项目，两张图贴出来，我看起来都差不多，我确实没有看出来。我们有时候在银行，很多人说银行就是钱多。我到银行拿着钱放出去，这个项目好像也可以做。其实外行看热闹，内行看门道。这里面的专业，有时候大家聊这个人很专业、这个业务很专业、这个公司很专业，专业怎么理解？专业在于细节。专业怎么形成？在于聚焦。我们经常和很多机构做业务的时候，一个机构商来说，这个业务可以做，那个业务也可以做，我们心里比较慌。因为人的时间和精力都有限，机构也是如此。只有你的精力聚焦在哪里，你的专业才真正体现在哪里。

现在的社会分工越来越细，大家都希望在各个板块都有投资或者说都有分散的收益能够在里面拿回来，这时候我们就一定要合作。合作的时候就会产生机构和机构之间，人和人之间的博弈，我为什么要和这家机构合作，我觉得这点在深圳乃至沿海城市，大家理解还是比较清晰的，要共赢，不能以伤害另外一方的利益为代价和前提去获取我自己的利益，所以我们提倡共赢。这种情况下，我觉得各个机构、个人才能在这个过程中取得发展。所以我用这八个字、四个词表达我核心的想法。城市更新金融方式的介入，现在整个金融行业，银行和非银很大的背景是资管新规，我今天想从资管新规后商业银行参与城市更新谈我一些我个人的看法。

十年前我来深圳，我在广东华兴银行和招商银行待过，大家参加各种交流都喜欢牌照，如果大家牌照可以拍这张发朋友圈，其他的内容拍到手机里看看就可以。以下交流的内容谨代表个人观点。

十天前，华兴银行和创兴银行和澳门华人银行搞了一个战略合作的签署，在整个华兴银行史上第一次，体现国内各家金融机构盯上粤港澳大湾区，包括香港和澳门的机构，甚至境外的很多机构将来也会在这块业务上分一杯羹。我从四方面分享我的观点。

第一个，觉得黑石集团的资产模式为什么放在第一块？资管新规下来之后，传统的资管行业和传统的银行业务面临颠覆性重塑的过程，过去我们靠错配、刚兑能做的所有业务在未来都可能玩不转了。这时候我们想，这是我们曾经做过实习生招聘，提了一个问题，全世界最好的资产管理有哪些，全世界最好的投资机构有哪些，我们今天主办方请的金融、律所、开发商，金融占比还是很高。我们跳出自己做的具体行业和国别，站在全球范围看，我们所有的答卷子的实习生或者在职应聘都把黑石列入其中。它是全球大家公认的做资管、做投资最好的。它怎么做的？

这个数据和当下银行业或者金融业本身的处境一致，我们在做创新业务的时候，刚开始会房地产重兵投入过多，产能过剩，我们会发现黑石的业务规模里面，房地产基金利润贡献占将近一半，这和现在国内大部分银行基本上靠房地产业务占了自己利润贡献的大头，这个数据其实是趋同的，只不过我们没有拿黑石每年的数据做对比，因为黑市在刚开始的时候并不是做最好的机构，也就是说现在国内的房地产表内的业务占比，因为很多银行到80、90会降下来，降到最终，在很成熟的环境下，整个房地产业务的占比也占资产管理公司业务占比的一半。我们可以看到另外一块是PE基金的利润占到28%，对冲基金的利润占到11%，这和我们现在的处境也是比较像的。大部分金融机构花时间做二级业务，发现二级业务亏损，17%的规模，利润只占11%，很明显这块业务在这个数据上看来，性价比没有那么匹配。

聚焦房地产业务或者旧改项目，我们可以看到黑石在房地产的做法，房地产基金通过债务战略基金的方式，整个管理的规模在790亿美元。这里面有几个特征，一是全球范围投资，二是债权和股权结合的方式，我们可以看到它的范围从酒店到住宅到公寓到办公都会有，整个投资还是相对比较分散的。我们心中所有金融机构都面临主动管理转型的诉求，黑石我认为是最好的模板和范本。也就是说未来一家金融机构也有一半的利润要靠房地产基金，当然它会比过去单纯做房地产开发贷或者贷款的来源会多元化一些。

第二，当下的金融环境。

大家觉得金融这把是帮地产背锅，去年开始整个金融的日子都相当苦逼。前面规划局的领导说，马上大家面临疯狂学习的过程，过去半年我们基本上都在体会疯狂世袭的过程。三个关键词：资管新规、定向降准、贸易战。

资产新规的细节，在座一半都是从业人员，我们就不再一一赘述。实质很简单，打破刚兑，错配的钱赚不到了，意味着过去赚钱是因为我拿了这块牌照，把老百姓的钱靠短期吸进来，不断错配，加杠杆，赚钱，这种模式失效。大家在对投资人披露的时候，都一定要告诉投资人这个钱拿多长时间、投什么项目。过去大家认为银行钱多人傻的日子过去了，过去在客户那里的成本很低，以后金融机构和私募面对客户，大家在拿钱的时候，成本和难度是一样的，所有客人、投资人都是你的LP，他投进来100万，他想的是拿走利润的8成，而不是拿很固定、很低的回报。

贸易战，我们最近和很多做投资的客人交流，大家认为我们对贸易战过于乐观和误判，导致的结果是现在整个从国内的消费来看，包括出口来看，全线溃败。和符教授提到的，我们有一个观点是为什么深圳改革开放能做起来？深圳市政府经常不认为自己那么牛逼，都是下面的企业自己在做。往往一个政策制定完全是由自上而下全部限死之后，下面的灵活性和机动性完全丧失。贸易战后面我们判断有可能会产生输入性的通胀，一会儿举个例子看这个问题。

定向降准，流动性昨天央行的态度更宽裕一些，即便这几个因素甲醛看下来，整个企业的资金压力在未来能见到的三个月到六个月左右还是会比较紧张。这个过程中对很多房地产更新的开发商压力比较大，对很多基金来说，这个时点是做业务很好的机会，因为很多金融机构的钱在这时候会出不来或者价格或者条件有些变化。

刚刚三个关键词描述了当下整个金融行业的情况，我们得出三个结论：1、整个刚兑打破之后各家金融机构，因为很多合作伙伴问我，朱总，新规归来等细则，细则下来是不是可以展业？这是误判。细则下来之后，各家银行的系统会面临重新的招标和升级，这个招标和升级我个人觉得最快要3-6个月，有些机构可能要一年甚至超过两年。我觉得大家对这个事的预期不能过于乐观，因为有托管行资格的银行不多，很多银行没有想好自己要怎么做。这块是没有那么乐观的。

 2、为什么我们说贸易战可能会引发输入性的通胀？举一个简单的例子，中国和美国打贸易战，我们认为特朗普是商人，最后逼中国买美国的产品，不管是石油、天然气或者他的农产品，大家现在逛超市，山姆会员店，中国花高价从美国买橙子过来，加关税，把橙子定价在40元，国内的橙子10元，您和太太绝对不会买40元的橙子。这时候产生的情况是国内的橙子会涨价，当涨到25-30的时候，会考虑到毕竟是进口商品，还有卖点或者心理消费的优势，就会买40元的橙子。这对国内生产橙子的公司或者这些农民、老百姓来说是有利的，这时候我已经因为这种贸易战带来的这种采购行为引发了输入性的通胀，这其实对投资来说，是一个大机会。因为我们后面会看到其他块的投资，这是我们在最近的逻辑中，今年整个股票一直跌，现在表现好的标的都是涨价概念的。输入性的通胀，我觉得未来很有可能是投资的一条主线，这和我们的房地产有关。一旦输入性通胀产生之后，我的房子被迫还是会升值，并不是说其他的发生变化。这里延伸出来一点，我们看房地产的逻辑和股票的逻辑对比，因为房地产端，这是我们两个拳头业务，我们一直想房地产的基本面到底在哪里，我们做一个项目或者投一个标的看作三部分构成定价区间，一个是基本面，二是估值，三是情绪。

股票的基本面无外乎是市场占有份额和盈利的情况来构成，估值过去整个中国的货币宽松的情况就造成钱涌出来之后会流入市场，不管市场是房子还是股票。第三个是情绪，2015年牛市大家都想买股票，股票上来。今天我们看房子，未来房地产业务的这块专业的要求会越来越细，房子的基本面在哪里？第一个是地段，二是人口。第三个是所谓的周边配套。因为这是它最核心的面，为什么看配套？房子首先是满足居住需求，然后这个地段，只要做过房地产项目的人，从业的时候，导师的第一句话，房子是地段、地段还是地段。我们目前的房价之所以这么高，大部分是估值冲出来的。情绪，上周在华润三期开盘的时候，我已经看到了房地产情绪的体现，大家会不惜一切代价离婚、排队，冒雨去摇号，摇号出来不知道有没有内部交易，我身边的朋友很多去摇号，没有中。再有下一个机会他们也会去摇号。

前面符教授早上分享的时候提到，这里面所有的业务，所有的投资也好，有政策风险。如果5年不给卖，对投资人或者金融机构或者管理人来说，我做这个项目要评估到这件事，现在看起来是欣欣向荣，如果有一天这个市场真的不好了，怎么办？我只能回归基本面。我看项目和做投资的时候，首先拿掉情绪，而不是大家都投房地产，我们跟风做房地产项目。不是我手上钱多没有地方投，老百姓一定买房子，就房子的位置好。以深圳为例，深圳有很多伪豪宅，深圳把情绪和估值剔掉，剩下的基本面里面，很重要的两个支撑，一个是人口净流入，二是供需严重不平衡，因为深圳只有这么大，深圳还有红线，导致很多地没有办法出来。粤港澳大湾区出来以后，我们不可能只在深圳做项目，往湾区周边看，我个人觉得珠海和中山的机会更好，因为马上基本面会发生所谓的基本面拐点，因为政策有出来。

第三，新规之后，在大家手上的峰会议程上，主办方特别鸣谢一堆机构，里面有一家智信资产研究院，这个数据是他们提供的，这家机构是金融业或者资管行业为数不多，能把所有的参与者能串起来组局，大家还可以聊干货的平台。仅限于资管行业。这是过去十年来的模式，新规之后大概率会有机构走差异化，一部分大而全会走到黑石这种模式，权益类、债权、房地产、另类投资都会有，房地产权益会降低，权益和另类占比会上来。

房地产区域，这是我们内部的观点，北上广深一线城市，粤港澳大湾区，还有就是杭州、武汉、成都，乃至于长沙这样的新一线城市，总有一两个有概率有可能成为下一个时针。

这是传统的表内贷款，传统的表内贷款受政策影响比较大，对很多开发商能提款先提款，不要往后拖，也不要过分在乎成本。这是并购基金，这是过去做得比较熟的情况。信托贷款，信托贷款现在做这种伪贷的越来越少。大部分信托会以股权方式介入。再就是股权直投，这是银行和信托在接下来的房地产，特别是城市更新旧改项目里面参与比较多的方式。我觉得对小型开发商至少有三个成熟的项目经验，前段时间我们在给前海润禾做准入的时候，我们觉得这家公司是很优秀的团队，它的股权相对比较简单。我们喜欢看到背靠一定实力的股东，自己又有员工和管理层在里面的机构，整个团队都是正规机构出来的背景。我看我们的册子里，曹总给了大家一本自己写的书，我觉得能够出书，有几个标准案例的从业人员不多，他有八个比较大型的项目能拿出来分享。基本上这块将来就是真股权，至少拿一半的真股权。这是我们认定一个优秀的管理机构，刚才提到的股权清晰、项目经验丰富、要有完整的风控。

最后是一些简单的思考。资管新规后，银行的工作重心，在我心中一直认为银行是一个大买方的定位，大买方的专注点在于服务客户，他的客户是他的投资者、储户和买理财产品的客人，要做的是了解客户需求，然后做好客户服务，我觉得这是银行的定位。银行聚焦渠道，我自己的产品怎么创新，怎么把客户的资金属性安排好，把风险管理做好，资金属性就是这个客人的钱到底放一年还是两年，我能不能说服我的客人把钱放得时间更长，这才是银行关注的重点。投资方聚焦做资产配置，做配置和投资是两个概念，他更多选择优秀的管理人，优秀的管理人的任务才是选择优秀的好项目，我认为银行的经营目的是做风险管理，而不是选择好的项目。因为我们不具备这样的能力。像前面王总说的，他这张图画得好不好我们看不出来，我们的管理人是具备看出设计方案好不好的能力，而我们更多的是挑人、挑机构。还有资金收益预期的改变，以前大家觉得银行属于钱多人傻，以后就会有变化。我想提醒大家，现在很多机构和银行合作，就和国股、农商，农商之后的不能出省。民营银行在湾区旧改业务等没有限制，民营银行反而能另辟蹊径，杀出一条路。还有流动性管理的外延，有没有有实力的管理机构把银行做的流动性决策放到自己手上，自己的股东提供两三亿的流动性支持，这样可以顺便在银行体系内，在你自己的私募机构内把流动性管理的钱赚到，这样等于你做一次流动性议价的收益。小机构聚焦小而美，我们接触这么多机构，不管是地产类还是证券类，不能希望规模特别大，然后整个业务领域什么都介入，大家还是要聚焦，小而美就可以。

最后是我们对房地产的思考，前面我们看了黑石，房地产乃至城市更新旧改会有几个变化：一是股权债权结合灵活化，一个项目不是单纯的股权，也不是单纯的债权，一部分股权、一部分债权，这个比例可以灵活把握。二是不动产投资全球化。今天开会为时尚早，未来会走出去，会从中国周边开始，将来会走出去。三是投资属性多元化，住宅、工业、写字楼，虽然我们很欣赏纯做住宅的机构，将来这块会多元化一些。四是长期持有和出售证券化，现在大家做房地产都是一锤子买卖，旧改项目卖掉，融资之后就结束。将来有些机构会长期持有物业，证券化。我们认为前面是盖房子的阶段，房地产金融其实还没有真正开始，因为一定是所有的房子盖完之后，它需要在盖好的基础上衍生自己的金融需求，做自己的证券化，证券化之后怎么做流通、切割、转让，这才是未来房地产金融发展的新的热点和趋势，才是它真正的盈利点，因为现在金融做房地产，是跟着房地产开发商分一杯羹，只有房地产全部盖完之后，反过来金融房地产，这时候房地产才变为我们的客户，为我们服务。这时候金融有议价能力。证券化是未来的大趋势。

时间关系，分享到这里。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：欢迎大家回来，随着政策的多元化、需求多元化，在整个城市更新发展过程中，金融机构应该扮演什么样的角色？是我们大家非常关心的，这次的主题是投融资及并购的专场，下面的环节会请来金融机构的银行和信托的代表为我们分享他们在深圳粤港澳大湾区城市更新中扮演的角色和深入的思考。首先有请广东华兴银行资产管理事业部深圳中心总经理朱海泉朱总，从银行的视角来为我们解读。掌声有请朱总！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢王嘉主任专业、细致、透彻的分享。和他的开场白讲得很契合，自下而上，缪主任自上而下，他自下而上，而且用三个精彩有代表性的案例给大家介绍了什么叫规划不设计产生价值在城市更新领域里面。同时给我们提升了对市场规划创新价值的视角来理解城市更新项目的发展。确实，在这个过程中对城市更新的研判，专业程度，多元的视角，在我们上半场刚才请缪主任和王嘉主任从政策和设计规划的角度，内容非常多，我想大家都需要消化一会儿，随后我们休息10分钟，现在是11点15，11点25我们回来，下半场我们会有请到金融界的朋友，来自银行和信托的代表再从金融的角度来和我们做解读。谢谢大家！稍后精彩继续。

深圳新浪房产 04-26 22:44

王嘉：感谢华勤，感谢我们的建纬还有润禾。缪主任的数据和战略的认知还有我们的大方向，都代表政府或者更高层次的精英们对更新提出的要求，我这里收到的课题邀请是从项目的角度，我们叫自下而上，刚才是自上而下，我们配合一下。

作为规划设计单位，我们更多的接触的是具体的问题、困难，更多的是如何从项目开发的角度。我的关注点是更新项目的规划条件和价值研判，总体大的思路分两块：一是60分，以前我们做项目是60分的水平判断它的价值，现在要做到80-100分，60分已经不能满足我们的城市发展需求或者政府审查的要求。现在说的至少80分以上，80分要做什么？这20分的差距在项目里面不是决定项目做得多少问题，而是决定项目做的有和没有的问题。我会把重点放到后面一些。

主要分三块，一是大的概况。城市更新刚才看到很多问题，这么多年累计下来，不是单个项目出现问题，而是经济发展的快速需求，对空间和土地和我们的供给之间产生了矛盾。但我始终是乐观主义者，我并不认为我们土地的高度集约的开发，我们的市政交通和公共设施的紧缺是限制了更新或者认为更新不对。反过来我认为是因为我们的工程技术手段，我们的城市开发理念，对于人性化的环境和高强度下，如何塑造这种高品质空间的技术手段的匮乏导致我们现在的问题。更需要行政管理部门和技术工作者和相关专业去探索，怎么样把短板补齐，而不是依据短板来限制我们的城市空间和土地的供给去限制我们的经济和人居环境。这是我自己的价值观。

我们的土地已经没有了，我们的人口还在不断的积聚。像供水和交通出现高密度下带来的城市问题。2004年开始第一次提出难以维系，到现在更多新的难以维系，我们讨论更多主要的点是新的难以维系里面的灵魂是创新精神和创新思维，怎么样用这种手段来解决我们的问题。政策法规，刚才缪主任全部讲过，这里面不断的完善。我们不管是去外地的交流还是在本地的接待外地政府的考察，大家对这个东西特别感兴趣，尤其是政府部门，或者我们的专业人士，他们认为深圳是如何一步步走到今天，成为我们说的知识体系上的巨人，怎么样构建起来。我们的要求是实践一定要走在前面，实践中产生的问题才会用我们的政策来解决。从我个人的角度，我们自己经常用这张图来告诉我们的规划院系设计师，你做的是什么。

凡是做开发的人都清楚这张图，做金融圈子的在前期或者后期项目评估的时候会多一些。前期只是在计划和规划审查阶段会暴露出来或者要解决，更新如果从投资、融资并购的角度，这个坑是无处不在的。前面的计划立项阶段范围不合理、评估出现问题，在规划设计阶段没有办法解决。同样，规划设计阶段如果你的空间设计、产品配置、策划、功能配比，甚至是布局交通产生问题，在你后面的报批、报建，尤其建筑设计，甚至最后推向市场的产品，那么这里面的问题，你也没有办法解决。所以这就是有一个要求，在城市更新的领域，从价值领域最前端到最后价值的实现，这里面是很长的产业链，它是任何链条、任何一环出现问题，考虑不周，都会对你的结果带来不可逆的影响。所以说从价值的角度，我们希望在整个过程中都需要我们的团队或者是我们的各种专业机构都以目标为导向，一起工作。

城市更新规划，我们过去的工作经验始终围绕更新规划如何做，但更新规划的东西其实在城市更新里面，刚才讲的政策体系、更新的战略，有跟各种规划的契合，包括最后的实施和利益平衡等等。这些体系里面，并不是重起炉灶，赋予我们有机、科学、房地产供给等等职责，最后一定还是要回到国家现有的城市规划、城乡规划的大体系。这里列了一下，右边这一列是我们国家现有的从总规到分区规划等，全国一样。左边是深圳在这个基础上做的把城市更新嵌入到现有的规划体系中做的深圳特有的改变。总规阶段有全市城市更新专项规划，各分区规划对应的城市更新专项规划，城市的近些年的规划有城市更新“十三五”和各区的“十三五”，在法定图则层面对应两块，一是各区做的所谓的连片改造，所谓片区统筹或者叫数个项目连在一起更新的片区研究，这个对应的是法定图则。二是我们的更新单元规划，这个规划大家最熟悉，其实就是直接确定一个单元或者一个项目的指标，容积率、功能、贡献用地等等，所有有价值的东西在这里集中体现。并不是说所有的价值产生的环节都在单元规划，要回溯到“十三五”、城中村划定，回溯到后面我会讲到的一系列政府控制要求，最后才能落脚到我们的单元规划，你的容积率和功能最后是综合各种因素决定的。项目实施规划，做建筑方案报建等的事情。

更新单元规划区别于传统的图则控规和修规，最大的区别是既要面向实施的，同时还要向上衔接各种功能要求。所以在单元规划会发现它承担太多的职能，有太多的事情要做。大家看到编制规定的修订稿，在原来编制规定的基础上修订了40%的内容，新增了数个专题。更新里面除了落实上位规划等，还包括市政交通，海绵，历史文化保护等等，还有实施阶段，利益平衡、分期等等，全部都在更新单元规划。更新单元规划应该说是集合政府所有的要求的大场，把单元规划的各个部分弄清楚，所有的政策都可以在里面找到影子。编制主体，应该说感谢深圳改革的精神，把很多的单元规划的编制权利给到了我们的市场，由市场委托专业机构来编制。这点实际上是能够首先由市场来判断一个地区的大的发展方向，政府的战略目标和规则的基础上提出自己的开发计划。其他城市都做不到，像东莞、广州、惠州、中山，我们做过很多规划，我们提建议，最后的规划由政府统一编制。统一编制的过程中，虽然市场的声音能被部分采纳，但是不可能按照完整的市场开发计划设定我们各种很细致的开发条件。

我们的核心内容，除了用地和开发量之外，更多的把面向实施的东西放到我的单元规划里，比如分期和公共利益的移交，包括很多详细的配建的要求。审批程序，审批程序应该强调一点，批准更新单元规划视同完成对图则的修改，更新单元规划还是修改图则，只是有一个专门的名称和简易的流程。最后一点是我们的审批之后可以直接作为规划管理的依据，这点还是回到那点，深圳的创新确实能量很大。在外地都是一个规划两张皮，同样的核心内容，在更新阶段我们叫一个更新的计划的研究，同时这个更新规划批准之后还要把它换掉，再走一遍，叫控规的个案修改程序。深圳的做法极大的提升了政府的行政效率。

第二部分，我想给大家看看，我们作为普通的规划工作者如何看待一个项目在规划阶段的风险，或者判断一个项目。

规划阶段需要做的事情，如何做到60分，不要犯错，不要掉到明显的坑里。合法权属比例不用多讲，我们做了很多数据的分析，把全市的土地，不断积累，因为它的五类用地大概是什么样，后面的白色区域就是我们说的非五类用地或者历史用地，里面还有很多数据。不管规划主管部门还是专业的设计机构都没有办法获得，因为很多地，比如非农没有落地或者老屋村，需要认定具体的范围，这都是要结合项目来看，还要走到我们的村里面、街里面调查我们的具体数据，去核查红线。这张图只能帮助大家做初筛。第二部分是我们的现状开发强度，也是判断一个项目的初判，就是打眼看过去，项目是否具备可行性的很高因素。这个因素包括城中村里面2.5以上，很难进行立项，包括它按照现在的容积率指引，用我们的利益平衡或者干脆简化为拆迁比的反算，都会到这张图上。这个图精度很高，看上去是一些点点，做法是基于土地和建筑所谓的信息普查，然后结合我们的宗地信息，每宗地现状的建筑物进行反算。里面也有研究的缺陷性，我们大量没有经过核查，你在2015年的时候查过一遍，2018年发现可能会有些新的变化。还有当时核查的时候临建，可能在真正谈判的时候也会赔偿，这张图上却没有办法体现出来。还有图总规，原则要在允许建设区，还有有条件建设区在300平米以下有简易程序，过多的设计要往省里走。

总规正在改革，这张图是我们现行的总规，未来是三大类分区，不再明确里面公共设施的布局位置，现在的总规还是说因为所有已批的计划和规划都涉及总规的平衡。里面四类用地，绿地、道路交通用地和市政设施用地和基础设施用地不能减少。这种在我们已经规划好的规划里要受限制。规划功能和公共配套设施要看法定图则，全市一张图，全市的图则拼图，你可以看到自己的单元范围内主导功能是什么，虽然我们的政策不断调试，居住类主导功能可以混合一部分商业，但是另一方面，可以看到混合的比例也在规定，这些东西都会决定我们在某个区域里面未来的功能的混合度和功能的主导性。还有公共配套设施，里面所有的配套设施，比如公交首末站，公共停车场，深标、相关技术规范明确要求，希望配辐射到全国各个地库。另外一方面我们的规划主管部门希望这些已经划定为公共设施的，即便辐射的情况下，不是直接交由市场经济主体出让。

再就是我们的轨道交通，全市的更新项目都在往城市的核心区域包括组团中心迁移，围绕这些项目和我们的组团中心我们政府正在去大力的推进我们的市政设施和公共设施相关的支撑。其中轨道交通，最简单的算开发量，有很重要的依据。而且轨道交通在开发量的计算中比重也在提升，比如我们说的轨网2040，这是大概线的布局，这是未来拓展项目的方向。未来的轨道线，这里面会有站点的概念，包括我们说轨道四期的几条线都在哪里，预期的站点。同时规委也有明确要求，要发改委立项的轨道线才能参与项目的核算，容积率的核算。从交通的角度，交通支撑的角度，远期的轨道线已经确定，包括轨道站点，虽然算量没有支撑，但是项目的交通疏解、公共交通和空间布局有很大的影响。

工业区块线，刚才讲到270多，现在已经过了会，工业区块线里面刚才说的工业和研发的功能占60%以上，这只是用地。也有区提出来用房不能减少，还有M0、M1的比例。有很多时候大家理解政策往往只理解其中一段话，断章取义，比如我们说40%，我们说的非工业功能占地最多不超过40%，但是这里面一定是公共设施、保障房，包括图则确定的这种商住开发，这些前提如果加上去，会发现判断很多项目不能说一块地的工业直接乘以0.4，可以作为非工业开发的功能。

再就是各区的“十三五”，各区的“十三五”基本已经批了。这个东西确定之后，你会发现拆除重建区很重要，我们的项目在2020年之前动，拆除重建区必须在里面，否则不能进行土地的备案。明年下半年会有中期调整，拆除重建区占有指标的项目，明显推不动的可能会置换掉，置换为明显可以动或者条件成熟的项目，如果大家各自的项目，我的建议，条件成熟，比如拆迁谈判、权属问题解决，或者设计或者政府的公共利益基本谈好，那么需要把所有的准备工作做好，等到明年某个时段向政府报备或者和政府沟通，觉得可以，可能有些机会置换进去。

公共利益用地的占比，这个图我们做了一些，紫色是公共利益，绿色的是绿地，白色是道路，打眼看上去，某些区域明显可以看到，公共利益占比比例非常高，也就是说你在去拓展项目或者做单元规划的时候，你发现这个范围很难划，不管怎么划，土地移交率都非常高。说明这个地区不能用更新的方式来实施。这张图和缪主任的图结合起来，这张图的比例高，用市场的方式推不动，希望找外部移交用地，这是很好的机会。刚刚讲到公共利益用地的外部移交用地的相关要求，我不细讲。

规划开发强度，在征求意见稿，应该讲我们现行的深标和现行容积率指引是对现在规划，如果现在要报文，现在的项目要审批，甚至立项，现在的指引核算，明年可能会出现深标，包括配合要出台的深标容积率审查规定，这两个东西要摆在一起用。我现在碰到很多现行的深标加未来的审查规定，或者未来的深标加未来的容积率规划指引，这些政策可以随意组合，背后有它内在的逻辑和规则。

还有刚性条件，就是我们说的各种范围控制线，蓝线、绿线、橙线、生态线等等要求，还有机场线限高，可能在某方面正常来讲不会有遗漏，但是这里面会有些东西有变化，比如机场限高，直升机场搬迁之后，高新区、南头会释放大量的发展空间，这是潜在的利好。还有一些做法是一级水源保护区，我们的二级水源保护区，经常会有些变化，比如原来的贡税的输水管道，功能迁移会释放一部分地。第三块是本身规则不是很明确，比如我们以前的容积率审查治理的要求，二级水源保护区，或者适当控制开发强度，比如工改工项目，正常是4-6，即便是重大项目规划，在二级水源保护区，我们统计了过去二级水源保护区附近基本上都是3-4，你就知道尺度的范围。住宅的项目会高一点，但是也不会顶到6，是四点几到五。

我觉得这对做金融的人来讲可能是完全另外一个体系，但是正常来讲任何一家设计机构或者政府部门，这些点都会提到，这都是规范性审查或者程序性审查必备的东西。接下来就是如何提升价值，从60分到100分的过程。里面有很多规划设计的成分，或者对城市的认知或者对生活的感受都在里面。我只能结合三个案例，从三个方面来讲，以点代面。

长城物流，这个项目伴随我的职业生涯，从2005年来做的，去年做了一版修改，这时候是按照城市更新的调整做的。这个项目想给大家讲的是，城市更新一定是要符合城市的发展战略，要言之有物，要有实际的功能，这个地方政府希望看到的是去地产化，在城市运营、产业发展、民生的角度去提出切实的发展计划。这个项目我们是上了两次建环委，区里也有很多要求，核心的是区政府打造影视产业基地或者视效产业带，政府首先拿出一块地，希望像好莱坞大片场地，像影棚一样的拍摄。我们的功能形态契合并不是特别好，我们讲了轰动的概念和故事，但是最后落到空间会发现，它的空间概念和产业的概念之间没有必然的联系。我们做了很多，产业落地，这块所有做工改工或者商业办公的项目都会面临这个问题。比如里面的功能，整个的定位、功能的策划，我们提了三大板块，配合政府来做，把规模做大，影视产业和后期制作，包括其他的兼容，比如音乐、文化、科技、新媒体，在这里面都有展开。第二块和影视相关的创意设计、家装设计、服装设计等。

这个项目是一个物流，上一版规划提的物流，如何利用物流用地和物流建筑来做我们的影视产业和创意产业，物流里面提了影视道具的仓促制作、智慧存储和国际采购等，可以看到紫色的那栋楼，高度在280米。物流建筑之前没有做到这么高，以前都是做到10层就觉得了不起，通过各种交通系统或者智慧的货架来解决，但是这个五六建筑怎么在现有的物流规范和新的物流产业的基础上结合起来来做。再就是产业落地性，我相信大家在各个区里做强区放权之后，这种趋势更明显，区政府除了要求产业概念，更关注的是产业落地，你的招商引资、你的运营。这个项目里面，实际上积累了三年，把大量的影视产业，整个产业链上很多资源，通过洽谈的方式，其实都有相关的意向。再就是一些核心的，我们叫龙头项目或者驱动力，原始驱动力的项目，我们找了一些影视后期视效制造的项目，这里面和做指环王的一个工作室，在深圳有些点，比如培训本土的设计师，包括把他很多境外的好莱坞大片的后期制作可以放到我们这边来，这边都是很落地的。再就是意向签约的企业，刚才走访的3年里，明确会有签约的影视资源、服装资源、音乐资源和设计资源，我们会有长长的清单，那些可以进来，在这里面有放。

对于公共利益所谓的提升，原来左边的图是有独立的公交首末站，现在的做法，公交首末站，辐射的公交首末站并不代表地是你的。右边的图最左上角的地把位置移了，让政府的地里面，首先在地下辐射一条，上面还可以建人才房或者保障房，最右上角的地块就变成政府的地，政府的公共利益也有提升。还有刚才讲到的设计方面，从60分到80分的项目，内部的空间实际上做了很多，我们忽略了历史文化，这个地方在笋岗，老旧的铁路，当年供港的食品和原材料都从这儿走，它改造完之后如何看到过去的记忆？提出来利用原有的铁路改造，把它的内部空间做成相对低密度的院落空间，周边是比较高强度，同时做了大量的二层连廊、平台，然后希望这个地改完之后，不是封闭的产业园区，而是开放的城市社区的概念。还有就是我们说的整个铁路借鉴了高线公园的很多做法，把它做成公共的历史记忆和活动的载体，这个项目才给过。做成60分其实都没有毛病，但是你没有办法通过政府的审查，要做到80分才可以。

第二个项目是我们说的龙华商务中心，这个项目是我做的第一单告诉我60分不行，必须做到80分的项目。当时自己不是很理解。左右两张图的指标差不多，左边的图是第一次上会。左边的图是配合设计方，也就是甲方请的建筑公司，它完全是内在的产品逻辑，哪栋楼是楼王，哪栋楼的朝向、价值如何，每栋楼都做得很细致，但是拼在一起会发现里面产生很多的谬误。右边的图最大的区别，首先是组团化，至少知道空间是有一个序列和关系。二是尽量的让内部的庭院能够和外部的公共空间发生联系。三是沿着最外侧的路，它的空间是有韵律和变化。从控制成本的角度我们希望一样高，住宅150，工建在200米，导致大家都是一样高。右边的图把核心的点，轨道站或者街角的地方，从造型的角度提升，会增加成本，对城市意向的提升很有必要。再就是最平面可以看到，原来强调商业的动线。我们把封闭的大盒子开放，那时候把街区商业引到综合体里面，做城市公共流线，这样不够。右边的图有一条绿色的带，就是帽带的右边，对于综合性城市地区只有商业的活动空间是不够的，你需要有些更贴近自然、生态、休闲健康的，压缩了我们居住组团内部的用地去做了公共生态的流线。还有跟大区域的关系，比如地铁口和公园的衔接，内部的轴线要穿接几个公园，不同的视点看过来，为什么高层在这儿，把两百米变成三百米。这个项目周边有龙华海岸城、龙华商业中心等。

密度重塑，整个城市的景观完全发生天翻地覆的变化，如何把它和周边协调，再就是开发量，一个项目的开发量不是特别难解决，但是这些大项目叠加在一起，你会发现开发量激增挤压别人的开发空间，这要政府平衡。而不是根据容积率算一个天花板，你一定拿到。政府会从区域平衡的角度告诉还有哪些项目，还要绑定哪些设施，为了推动这些设施的落地，你要预留一定的空间。还有我们说的一系列的活动性策划，光有空间，没有人，没有内容也不行。你会发现里面有商业不同的主题，会有些不同的活动的人的需求。包括地下、地面、地上的慢行系统的连接。上周刚刚和我们的委托方有一个经验的分享，他们现在已经做到第六期了，会发现这里面改了第八次。因为我们原来定得很细，每个竖线交通都定下来，我们考虑不周到，导致后面带来很多麻烦。交通问题，实际上单靠一个点很难解决，不管内部怎么优化，它是系统性、结构性的问题，更主要是和政府大的改造措施和发展计划契合。创新性交通的解决方案，比如职住平衡，依赖公共交通、慢行交通或者自行车等等。再就是主要的路口和路段，某个点，你解决不了，你的交通问题就是跨不过去的槛，你的开发量会受到影响。

第三个以居住为主导的项目，周边都是高层住宅，这个项目是一个村，U形分布的村，周边都是建成区。这个项目没有太多选择，因为日照的原因、间距的原因，还有原来村里面赔偿条件的原因都在这儿原来的项目是这样的，单地块容积率，一定是超过深标，总量并不突破，但是单地块超过6，这绝对不可以。虽然我们的未来可能产业用地和商业办公用地上限很小，居住，人的空间感受还是有门槛的，一定会限制在某个范围内。当时我们提出来几种不同的方案，最后说把可开发的黄色用地和贡献给政府的绿色用地，在空间上进行不同的组合。这完全是处于价值最大化，包括对政府来讲，公共利益最大化，是不是有一个点能够做到最好，也是用图底关系方式，三维模拟方式，包括最后决定用哪个的重要点是哪个。比如方案一，三个地库没有办法相连，方案二把南面贡献出去，我们最后选择第三个，把南面做成集中绿地。

你会发现我们两次方案有明显的区域，左上角虽然是符合规范，但是空间环境、体验并不好，后来我们把它拓开，第二个是住宅，有一栋200米的住宅，原来是平的。一栋拔高，另外一栋调低。有一个很大的挑战就是住宅能不能做到两百米，做到两百米要做什么准备。还有噪音控制，沿着交通的主干道，你所有的住宅都要平行道路，在上会之前我们做了噪音的分析和处理，比如三层的玻璃，比如把生活空间，比如起居室和卧室往内放户型都改掉。

我就讲这些。谢谢！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：感谢缪主任的精彩演讲。精彩二字绝对不是套话，刚才说的话说得我心里发慌。缪主任对城市更新政策的理解不仅是专业，而且是透彻，我相信对在座的各位都会在未来的发展有很大的帮助。大家也知道深圳的城市更新的发展一直讲的是走在全国的前面，复杂度，大家通过缪主任的解读，可以看到复杂程度和专业化程度非常细，很多外地的投资商、地产商都想进入深圳，但是进入深圳这样的东西，除了政策的解读，宏观的层面到具体微观层面，你怎么进行规划，怎么进行每个项目的价值判断，其实这里面还有很多的道理。

下面这位的主题发言嘉宾，我们为大家邀请到的是深圳城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉，我们的老朋友，他们研究院在城市规划具体的技术细节和价值方面、判断方面有很多实操经验。下面把时间交给王嘉主任给我们做进一步的分析。有请王嘉主任！

深圳新浪房产 04-26 22:44

缪春胜：和大家分享四部分的内容：第一，经过十年我们更新发展的现状。第二块会把我们这次更新面临新的现状或者新的形势判断跟大家做分享。第三，由于是投资，我们最新出的政策和大家做分享。第四，一点期望和小思考。

这是2017年的数据，计划是644项，到最新的应该是681项计划，2018年5月底的数据681项，51平方公里的规模。这是更新计划。我们更新分三个板块，刚才说计划，681项计划，51平方公里，这个量是很大的。昨天我看了广州是一千多个项目立项，将近100平方公里，量更大。估计后面推动实施的深圳会更厉害。我们已经批了400多项规划，涉及30多平方公里，更关键的是后面的数，超过1亿的规划总界面出来，其中商业居住加起来超过80%，将近8300万的量。8300万的量批出来，未来的消耗需要10-15年的时间，因为我们更新目前是300、400万的供给市场，这是第二块。第三块是实打实拆出来的，是我们形成真正的业务供给的，深圳应该是走在最前面的，我敢说全国没有哪个城市能拆这么多量出来，拆了16平方公里的建设用地出来，这里目前的量和用量是五千多万，已经建成1800万，目前按照市场供给，去年是450万将近500万的市场供给量，这是城市更新新的数据。

我们大概的分布，可以看到600多项项目，51平方公里。一个核心特征，它的区位优势特征非常明显，主要是围绕中心体系。二是区委核心的特征，最优势的区位，占比量非常大。再看我们更新的成效方面的内容，局里面对外讲的几个数据，2017年归口量是1043.7万，1044万的全市固投，占全市固投20%，从2009年的5%上升到现在的20%，翻了4倍，可以看到更新在深圳增长的速度是非常快的。讲这个的时候，我们一直对外说的是我们对产业的支持力度也是很大的。通过规划批准，未来可以产生1893万平方米的产业用房总量大。大家一直提，深圳城市更新一直在减少工业用地，实际上我们的产业用房是没有减少的，用地空间是缩减了，但是我们的产业空间反而是增加了，这是很重要的观点。我一直想对外界或者媒体界节把这块重申出来。产业用房的空间是在增长的。除了这些之外，还有一个很重要的空间是政府一直很关注的，更新不都是房地产，还有巨大的配套设施，我们给市民带来的东西，这里有很多数据，119所中小学，其中有45所已经在建，这个量是很大的。另外还有医院和社康中心，有400多万的保障性住房。这个量是非常厉害的。

还有新的特征和大家说一下，更新这几年的运行规律，可能2009年到2016年还是相对比有序，2016年之后强区放权，波动性的特征，我们的计划用地出现倒挂现象，倒挂现象就不多说，意义不大。还有平均量或者平均规模，项目的平均规模出现了不希望出现的现象，但确实市场推动下出现这样的特征，平均规模逐渐缩小。当时规划有很明显的规划特征，有规划统筹很重要的指导意义在里面，希望规模是成片开发的要求。但是通过这些年下来，项目的量越来越小，逼着我们回头多反思，实际机制有哪些问题需要解决。我们的结构，我们的结构房地产导向非常明显。这和深圳市场的力量大有关联。商业办公，当然我把另外一块去掉，就是我们公共配套的规模取消了。我把商业、居住产业空间占近八成的空间，这是很大的量。当然我们2017年稍微有点回归，从开始立项可以发现，我们的产业开始增加，这个市里一直倡导的，不能完全房地产化。我们的产业空间、产业升级应该是城市更新的过程里面，城市更新的脉络里面有更多的发言权，有更多的支持力量在里面。所以有这样宏观调控的因素在里面。另外一个要素，做了这十年更新带来了什么？带来高强度开发空间。2014年、2015年控制的容积率比较均衡，基本上是5.4、5.5左右，到了2017年，到6.5，这个量是非常恐怖的量。这个空间增长到后面不能再继续，我们的容积率还能不能探到更高的天花板，这是我们需要深思的地方。

除此之外，我们应该反过来思考另外一个问题，容积率只是反应局部拔尖的状态，我们可以看到我们在平面上的拓展，这里面政府的要求越来越多，这也是容积率往上提的核心影响因素之一，公共项目的用地空间在城市更新发展过程中一直往上提升。这是好事。政府从更新里面所获取的东西，再进一步往上提，这是我们所希望的现象。但是它也存在相应的问题。

前面几个大致的结构跟大家说了之后，再看宏观的东西。在这些东西背景下是否还可持续，我先会说一下我们的总规，现在总规暂停了，我们主管部门发现调整，原来总规在住建部，现在调整到自然资源部，他们正在思考，国土空间规划后面怎么延续的问题。我们定的这些定位，包括粤港澳大湾区核心城市，还有我们的国际科技创新的中心，以及海洋中心城市，这些定位是得到市领导、省领导的认可，基本不会有大的变化。我们的发展目标相对还是比较好的，我们的总规有两个要素，宜居和宜产，这是我们未来想打造的。所有的发展中心目标是不能转移的，就是总规定这些东西，在我们后续的发展过程中会持续延续下去。除此之外还要看我们的现实，这张图在外面可以看到，1997平方公里，建设用地已接近90%，建设用地现状规模922平方公里。这是城市口径，不是土规口径，土规口径已经接近一千。

城市增长的速度，差不多每十年的过程中我们的建设用地翻一倍，在1994年是两百多，2002年是670，到2016年是922，基本上接近警戒线的空间。这时候我们不断反思，我们这么小的空间里面，后面怎么往下走的问题，就是我们的空间怎么进一步优化的问题。在平面拓展不能进一步延续的时候，我们的结构怎么优化？原来我们对外非常骄傲的一点是深圳的结构是组团化城市，组团之间相对形成整体，所以深圳的堵车不会那么严重。这和我们的结构直接关联。我们回头想一个问题，现在出现反差的现象，现在的居住人口开始向原特区外转移，我们的就业人口仍然向特区内进行居住。这是当时组团化格局所期望望的现象，当时有这么一个特征。还有一个不太好的现象，我们的更新跟这个趋势是相呼应的。我们规划提出来的居住大部分在特区外，商业办公空间大部分在特区内，这是有问题的结构，我们需要反思

用地结构和用房结构，一个是平面上的，一个是空间上的，平面上的用地结构，工业用地相对还是比较高的，而且市领导对这块非常重视。对我们产业空间的保障，对产业空间的维持是非常、非常重视的，新的市领导来了之后说这块要维持或者高度保护下去，出了相应的管控规则。作为政府，这种特大型城市或者发达的城市，三产逐渐取代二产，未来二产的规模还需要这么大，这是一个战略判断，所以我们总规里面有优化空间，结构优化很重要。这个任务在博弈，还需要更多的思考。这是我一直觉得深圳的更新大家能够这么大力度参与进去核心的内容之一，用房空间，实际上需求端是非常巨大的，但供给端一直是非常可怜。住房只有30%，大概只有240万套左右的住房空间，只能满足六七百万的居住空间，我们还有1300万人住在哪里？住在城中村里面。这是政府回头要思考的地方，也是下一步政策需要考虑的大背景。

讲了这些我们还会思考另外一个问题，两千万的人口，高密度的人口积聚带来巨大的公共服务设施负荷，领导的压力真的好大，这么小的空间里面要装这么多人，同时要满足这么多生产、生活的需求，同时政府提供的配套还要支持整个城市的可持续发展，要调配的资源太多了。外界讲医疗设施的缺口，这个负荷很大。回过头来想，我们缺口这么大，压力这么大，下一步怎么办？这还是有进一步内在的问题在里面，存量的建设用地挖潜，我们的更新供给不是能够全部供应的，大部分还是要考虑建设用地空间的。二是新增用地空间，大部分仅有两三平方公里，大部分用来供给产业用地，供给公共配套设施。我们可以发现教育医疗设施的供给量在新增用地方面很少，而存量用地的建设在这块的速度又是相对比较缓慢的，土地整备这块的跟上有待进一步市场的考验。这块我们要思考怎么往下延续的问题。

和第一部分有点关联的是我们的强度，城市更新的开发强度越来越高。这是规划和现状比对的图，我们把规划容量上限减去建筑现状的上限，我们发现大部分的状态或者已经接近一半的状态已经开始出现饱和，现在已经接近规划或者已经超过规划，这时候我们要思考这个地方更新要如何持续的问题，整个优化机制该如何面对的问题，这是我们面临的形势。我们也在思考规划管理机制如何优化的问题。除了这些宏观上的东西之外，讲一个和我们关系比较密切的东西，前面讲得比较虚，但是确实是大环境、大背景，不思考这些东西可能不知道下一步怎么走。虽然面上已经全部城市化，已经全部转为国有，但是我们讲半壁江山仍然掌握在城中村和股份公司的手中，历史遗留用地问题的解决是我们要思考的核心重点。这也是我们未来投融资区域板块的核心区域，就是城中村。未来城中村的改造将是我们未来的核心潜力空间，有321平方公里的建设用地量，涉及4.5亿的总界面，占全市将近一半的建筑面积，因为全市10亿，4.5亿在村里，这个压力很大，其中居住2.9亿，产业大概1.4亿。

我们发现有这么大量的同时，我们的潜力空间还是巨大的。可以看到有些地的利用率还是低效，30%的建设用地建了43%的房子，居住了65%的人，但是实际上我们的产业量只有30%。这是我们市领导汇报的时候，让他们可以看到我们的高密度。这是我们核心要聚焦的区域之一。除了这些之外，还有看不到的东西，比如我们的管网老化的问题，虽然深圳是年轻的城市，30、40年，但是早期的管网已经开始老化了，已经有一定的占比。我们的市政设施的保护，污水改造到那里去，这么多高密度人口带来的污水要往哪里走？初次之外，我们还有很多目前在做的事情，对我们更新影响很大的东西，空间管控、产业管控，提上新的高度的命题。城市更新影响非常大的事就是空间管控，以前从来没有哪个城市有，更新里面还有空间管控，这是体现政府引导很重要的依据。用五年规划来调控我们的更新空间区位布局，这是各个空间规划的平面图。这不是管到“十三五”，有可能影响到十四五，还可能会影响到十五五，因为大部分潜力都是在这里。这是大家可以思考的点。除了“十三五”的空间管控，还有产业管控，工业区块现在出来了，已经过了市政府常务会，这个东西出来之后，带来的就是管理规则的变化，产业保障提升新的命题，作为我们的头号命题在思考。

对我们的更新方向影响比较剧烈，是M1还是M0的问题，你批M0，只能占20%，这是一刀切的状态，对谁都不公平、对谁都公平，这是我们后面怎么思考的问题。现在大家争这个问题很厉害，大家对这块的思路和新的趋势一直在判断。还有一个我们正在主导做的事情，也是市领导强烈号召下要求的东西，虽然有这么多城中村，但是这些城中村不是短期内要拆掉的，我们希望城中村以更多元的模式发展下去，对城中村的保留，对城中村价值的再现和城中村的重视，我们接下来要做的核心工作是城中村综合整治，也是最近让各个区鸡飞狗跳的事情。我们有5+1规则，有规模的管控。55%的城中村保留到未来2025的空间。即使这些村子已经投入一笔资金或者已经进驻，但是不好意思，你可能在综合整治分区里面，意味着2025年前不能立项。这个投资是有贡献的，希望大家高度重视这个工作。当然这是市领导的要求，是市委市政府的统一方向，城中村的保留高度得以重视，这个工作是我们未来方向性的选择。除此之外，我们还有城中村的综合治理。我们还有配合刚刚说的城中村综合整治分区新的政策出来。我们看上面一条，允许局部区域的拆建，你划到综合整治区里面去可以，没有关系，可以允许局部拆迁，但是大规模鼓励你做综合整治，做绿色更新，旧功能区的升级改造。当然也有一部分是利高，在未来可持续发展过程中有一个很重要的方向性的要求，就是绿色更新，有机更新作为我们重要发展方向。在综合整治区域里面，历史用地是全部可以处置给村里的，全部可以确权单位进行更新的。我们拆除重建里面有八二分，但是这里面全部。刚刚说的城市更新也会涉及确权问题，这个量也是很大的，我觉得这是一个重大的利好。除此之外，我们还考虑未来，未来土地整备力度创新还是很大的，由原来20%提升到50%，这是投融资界需要思考的方向，除了更新还有整备。政府这只手发挥重要作用的空间都是整备，棚改大家感兴趣不会太大，但是它也是我们推动的主力，也是城中村开发的重要一只手。未来规则统一之后，更新、棚改还有整备三只手共同做成长路径。未来可持续发展的局面开始初现端倪。

我们核心的一个板块，我们局里高度重视创新的政策，或者非地政策。为什么这么说？因为我们更新面临两个大问题，一是配套设施怎么优化的问题。二是我们的合法比例门槛。其他区没有合法比例门槛的要求，我们有合法比例门槛60%的要求，这60%可以告诉你未来5年内不会发生任何调整。我们未来核心要做的事情，通过其他手段来满足合法比例门槛。三个确权的工作现在比较早，今年肯定出不来，暂缓，市领导对这块相对有待明确，还有非农指标，各个区差不多是零散空间，我们接下来靠这个政策来满足你们的要求，让你的项目做起来。怎么做呢？用合法比例门槛不足的项目，就是放在外面没有实施的配套设施进行捆绑，把外面配套设施的用地指标转移到更新项目里面，实现两个目的。这个更新项目通过买卖指标的形式来满足合法比例门槛的要求，得以启动。政府也占了一点好处，把公共利益拿回来。我们的项目是以公共利益为前提，以构建利益共享机制，一方面实现项目的启动，也实现公共利益的贡献机制。

我们的模式图，左边是更新项目，有合法用地。外面有合法的地，也有不合法的地，但是它的是公共利益项目，一种是配套设施，一种是生态线里面的地。这块地把指标飞到更新项目里面，满足我们合法比例的门槛要求。右边的地拿给政府，这个机制就成熟了。有两块补偿的内容，一块是指标过来，另外一块地带一定规模建筑面积过来，那边地不会白拆，我们给一定的规划界面，实现这部分拆分责任的安置。通过这个东西推动更新项目，同时也推动这个项目实施的落地。大家会发现这里有巨大的商机，商机在这里面。在外面不能更新的地或者不能参与利益共享的地，现在可以用这个机制捆绑起来，变成实施的空间。有两类，一类是规划配套设施，一类是积累，还有我们GSA类，还有生态线里面的手续合法用地，这个征求意见稿会进一步优化。如果大家资金可以，可以收购这些空间，类似于目前大家看不到的价值一样，未来价值非常大。除了讲这些空间，不是每块地都可以收，有些基本的条件，那些更新项目和非地是同类型的区，行政区可以有这些空间，另外它有些规模要求，每块地不少于3000平方米，同时它有完整的配套设施的边界要求。这是我们的基本设定。它涉及用地指标怎么转，合法的1：1过来，不合法的1：0.5到更新项目里面来，有两类空间。

除了用地怎么转，还有建筑用地的补偿，它会带容量过来，容量是核心，另外一个核心可以告诉大家，它的规划性质是跟着更新项目的规划性质走的，如果更新项目的规划性质是居住，可以告诉你它仍然是居住。比如是宝安区在松岗的居住，它飞到宝安中心区去，这个价值是有很大的提升。并不是所有的地都可以转这个面积，有两类才可以转，如果是空地不可以转相应的面积，同时还要符合相应的规则。这是我们大概设计的量，分区域，一区是1.2，二区域是1.8，三区域是1.5，不要看这么小的数，更重要的是指标价值，这是无法估量的，目前状态不能实际测量的空间，这是我们撬动更新项目核心的东西。如果没有这个指标价值，你的更新项目要等着，所以指标价值的影响力比这个更大。这是未来谈判和未来更新项目合作的砝码。除此之外，我们还有地价、保障住房还有移交的东西，这个不讲。这个东西讲完之后有什么用处？我会讲得稍微宏观一点，你可以给这个配套设施或者生态空间一个选择的机会，两块的利益机制是相对平衡的，核心的一点是给更新项目解绑的机会，未来项目出来或者非农指标有没有好好买的情况下，你的项目只有3%、4%的比例，未来几年你只能靠这个东西才能申报、立项，你前期投入了很多东西的时候就需要思考，这是一个重要的交易空间或者重要的创新，也是市里面，包括各个区极力要推的事情。

一点要思考。回过头我们想一个问题，产业空间，以前想说产业空间一直被侵蚀。我觉得不是这样的，产业空间一直增加。作为市场来讲，大家如何把空间造出来，在空间里面经营的东西，空间里面装载的东西，装载的产业，实现产业价值，产业平台搭建，这才是我们的核心，所以我说要转化为空间生产，再深一级就是未来空间再生产，这是我们未来工改工要做的事情，也是工业区升级改造重新要思考的命题。未来的更新拆除重建不是唯一的手段，未来5-10年有机更新、绿色更新是新的方向，我们在极力在推，不能完全靠拆除重建来实现更新的主题。未来政治创新以及政策支持、扶持的力度会进一步加大。

发散一点讲，强区放权之后，我之前一个会议上提到，大家会在未来几个月陷于拼命学习新政的时代。大家可以看到5-6月每周出来一个新政，这就印证了。这两三周是我们有在意在控，因为还有很多东西在准备着，随时可以出来，我们准备了很多东西。可以看到我们的方向，规划化、标准化格局，是未来更新管理的核心内容。未来我们会把产业空间进一步规范和标准，是我们发展的诉求，也是内在的需求。除此之外，我们还想说，带来新的想法是我们更新的创新点还会进一步加大，对更新规则的优化会进一步提升。

我们还会思考另外一个问题，更新的口径进一步提高，未来进一步更新市场。如果旱鸭子半下水的状态，不好意思，要学的东西太多，要积累的东西太多，随时有可能有坑，小心点。另外一个机制的问题，我们面临的大环境，市区开发主体博弈，以前叫市，就是政府部门、开发主体还有股份公司博弈的三个环节，现在变成不太一样的格局，这不是我们希望的市区博弈的局面。我们要尽量完成工作。区里面因为各种原因有压力，有政策的门槛，有技术的问题，后面推动的力度有待提升。我觉得强区放权必然导致这个结果。接下来我们会有下一步的调控手段出来。

回顾两个点，一是未来更新的方向，走向专业化、精细化，这是我们一直对外呼吁的东西。另外就是未来政府宏观调控和政策引导会进一步加强。未来更新不能只看到更新项目，未来的更新要建立城市发展的大格局，更新要有战略的思路，要有提前布局。政府在有问题的时候会出政策，有目标的时候也会出政策，目标导向和问题导向双结合才是我们未来更新政策调控两只新的手。最后再呼吁一点，我们更新要给未来城市发展一点弹性，更新不是都追求那么高的容积率，我们要给城市发展留点弹性，以后有弹性之后才能更好的转身，深圳并不是只发展30到40年，未来还有更远的路走，城市更新还有更强的市场，我们更新还可以持续好多年。各位的职业生涯跟这个也是直接关联，还会持续好多年，不用担心失业。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢符教授。符教授本身是南方人，也是老前辈，作为我们的主办方也发表了真挚的祝福。今天和大家做一个整体的介绍，本次论坛分上午和下午，上伴唱主要邀请到8位嘉宾作主题发言，下午的后半场会有一个圆桌论坛。一会儿我们会有请缪春胜主任、王嘉主任、叶少波先生、江浩先生、朱海泉先生、陈晨先生、罗霄鸣总经理，还有华润资产管理有限公司汤平汤总。我们一并热烈掌声对几位主题发言的嘉宾表示热烈的感谢！

精彩的主题发言就要开始了，其实旧改到城市更新的话题我们做了很多的探讨，从强区放权到今天城市更新的发展经历了很多。刚才符教授也谈到深圳城市更新其实是在政策、法规制定方面，在全国走在前面的。不仅是政策细致，而且非常的专业。从深圳市政府、深圳市国土为出台整体规划程度和专业度绝对走在全国前列，对整个城市更新发展的政策解读，制定专业度，今天我们请来了真正的专家和大咖，深圳市规划国土发展研究中心主任规划师、高级工程师缪春胜主任，他今天会带来最新的政策解读。下面我们以热烈的掌声欢迎缪主任给我们分享干货。有请！

深圳新浪房产 04-26 22:44

符启林：各位领导，各位嘉宾，女士们、先生们，大家早上好！

我以主办单位之一，中国政法大学房地产法研究中心也算主办单位，热烈欢迎大家从四面八方赶来参加我们这次城市更新投融资与并购的专场研讨会。这次参加会议的很多都是老朋友，因为去年我们曾经办过一场，也是非常火爆。我听贺律师说这次可能有400多位嘉宾从全省各地，还有从全国一些比较远的地方赶过来参加我们会议的。说明大家还是非常关心这个主题。也感谢会议的承办单位，前海润禾公司以及深圳建纬律师事务所具体承办会议。刚才贺律师也说了，为了举办这次会议，他们一直工作到今天凌晨才结束。

我们的主持人非常优秀，我们的主持人虽然在前海润禾公司工作，但是我觉得他更具有中央电视台主持人的风格。我们作为大学的老师，觉得我们已经退步了。

这次会议的主题大家都知道了，主要是大湾区的城市更新以及投融资和兼并的问题。讲到房地产，我觉得深圳在很多领域是走到前面的，因为我们最新提出了城市更新的概念。原来我们一直实行的制度是城市拆迁，拆迁走到现在越来越文明，不像以前是野蛮拆迁，因为那时候野蛮生产搞得比较乱。后来国务院通过了《城市土地和房屋征收补偿条例》，基本上升到了比较严格的法律规范的阶段。深圳最先提出城市更新，最早是台湾提出这个概念，因为台湾有一个“都市更新”，有时候我会把都市更新和城市更新混淆到一块儿，其实差不多。这方面台湾成功的案例也不多，很难，但是台湾上升到法律的高度，有《都市更新法》，它法律颁布以后才按照法律做。中国大陆，大家做具体实物走到前面，法律后面打扫战场。刚才贺律师也提到，城市更新，深圳现在还没有出台一部地方性法规，比如城市的概念、动线、合作等等，刚才和缪主任也提了，深圳这一两年是不是把城市更新条例给出台。但是广东省也对老城区改造发布了一些文件。我也希望深圳的立法走到全国的前面，给国家做示范效应。

大家知道，几十年的开放建设，房地产运作到现在，城市里面的新地基本没有了。现在土地基本没有了，你们想向惠州、东莞扩张，基本上新地没有了。如果土地财政将来终结，怎么办？政府要想出路，民间资本、房地产也要想出路，那就是回来做老城区的改造。做老城区的改造无非是两条路，深圳想的点子更多，因为土地对你们来限制，一个是国有土地的拆迁重振，因为深圳没有具体土地，你们走在全国的最前列，你们公有制做得更好，所有的土地都是国家土地，没有集体土地。但是你们还有遗留的，虽然叫国有土地，但是城中村的房产没有经过变更，还是保留集体土地。这样的情况下，可能农民集体土地怎么入市，我们说的不光是深圳的问题，包括整个大湾区，两种土地制度，国有土地好办，因为国有土地国家是主人，想拆、建都是国家说了算。集体土地是两种所有，总书记也说，考虑到集体土地入市的问题，包括北京市也面临这个问题，很多集体土地不能征收，征收代价很高，怎么办？想解决这个大城市里年轻人的住房问题，鼓励集体土地，你拿土地给国家，社会资本盖房，租赁给城市的年轻人住。国家在往这方面导向。城市更新无非是两种土地制度都必须同时来进行。无非是以前国有土地的征收和房屋的征收补偿问题。

说到大湾区，我以前也是广东人，我到海南岛去了，海南岛这次能不能做起来，我们总是打了很多问号。十几、二十年前海南岛搞自由贸易港问题不大，现在推出来，全国四面八方都开放了，国际旅游岛遍地都是，从辽宁省到海南岛都是国际旅游岛，不只是海南岛一个地方。看中国的地图，这是很好的地方，四大湾区，东京湾、纽约湾，我在纽约待了3年时间，纽约的发展确实是够好的。当然，中央把广东列为大湾区，网上都在议论，是不是说广州将来作为直辖市，你们的省会城市将来会不会搬到大湾区里面，我也不知道中央怎么考虑。上次汪洋特别视察大湾区，很多已经开始入驻，大湾区包括中山、香港、澳门、江门等等地方，我们做好准备，路修好了通不了，因为香港是不是资金没有到位，路没有通。中央也没有确定路确定的预期，粤港澳大桥，粤港澳非常重要。这里面有两种土地，原来列为工业用地，怎么搞成住宅用地或者商务用地，我觉得大湾区的建设对中国来说可能是中国将来政策导向什么之类最好，经济最活跃的地方，因为很多资本和智库都在这边。

金融资本怎么和房地产结合的问题，回头看房地产业的发展，大家知道没有金融资本，房地产肯定做不好。你说单个资本，恒大、万科，基本上都是用银行的钱把这个撬起来的，没有金融资本没有房地产的今天。如果没有房地产业，可能金融资本也挣不到那么多钱。这几年的资金无非是往房地产和证券市场得比较多，中美贸易战打了没有我也不知道。因为我和一个学生交流，他们说中美贸易战早就打了，有些说还没有开打，因为特朗普说7月6日，如果没有大的变化就给我们征关税。7月6日是最后期限，就剩几天，可能还在谈。如果真是给我们征关税，可能中国的经济，包括高科技的发展将来会碰到很多的问题。现在我们两个轮子，一个轮子问题不少了，基本上银行没有钱了，我们的总理是不是考虑印更多的钱给你们，物价往上涨。银行拿不出来钱，只能靠民间资本。证券市场是不是往下走，你们自己看。几千家的上市公司可能90%的企业的大股东的股份全部都质押给银行了。如果银行要平仓，我估计股市不知道要往哪里跌了。当然最近跳楼的比较少。不管怎么样，有些网上说，国家是不是想把中产阶级搞黄，因为有钱才买股票，股票没有了，就从头到来。下一阶段房地产也会很麻烦，因为房地产确实有很多金融资本，搞空港进入这个市场。

这次我们几个主办单位联合起来搞这个会议是很有必要的，因为中国政法大学，去年总书记来视察我们学校，和我们一些法学院的学生交流，对依法治国提出很高的要求。我们觉得总书记很重视法制的工作，我们希望法律得到应有的尊重，否则这个国家将来老是行政主导，不是法律主导，可能长治久安不是很有利。所以我们政法大学房地产法研究中心和建设部和国土资源部等等有合作，经常承担一些国家课题，基本上国家大的房地产领域的法律我们都进行修改或者起草一些条文，还包括北京市住建委。到深圳来以后，碰到华勤搞研究院，他们搞民间智库，和政府有千丝万缕的联席，做得非常好。包括前海润禾基金，他们是非常优秀的群体，有些在政府部门工作，从哪里出来搞了这个机构，深圳建纬律师事务所在这个专业领域做得非常优秀，他们有金融团队，有城市更新团队，有工程团队等等。我们希望这些单位能为企业服务、出谋划策起到很好的作用。

深圳以前确实很少来，因为我有几次调到深圳工作的机会都没有来，我觉得挺后悔，因为深圳的思想很前卫，我觉得来这里已经感觉跟不上年轻人的脚步。有时候和深圳企业的年轻人聊天，他们说深圳思想很前卫，我们搞高科技企业搞一家卖一家，赚钱之后再搞一家。包括你们很多资金和资本怎么和市场结合，确实给整个国家带来很新的气象。你们和港澳接近，给你们带来很多狠心的理念。希望你们把都市更新和资本和房地产合作的理念慢慢推向全国。像我刚才说的，成片、成片的新地开发，基本上哪个城市都找不到，我们回来就是搞都市更新，希望政府、金融资本和企业怎么合作。

借这个机会，希望大家通过这次会议把最优秀的成果贡献给政府部门，预祝本次会议圆满成功。谢谢！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：谢谢贺律师的分享。刚才贺律师讲到了我们的城市更新研究院的创立，实际上是为了创造这么一个平台，能够和大家来进行思想的激荡，能创造价值。今天来到现场有方方面面的专家，我们今天会议的主题就是粤港澳大湾区的城市更新论坛，我们的主办单位之一还有中国政法大学房地产法研究中心，符启林教授给我们很大的支持。城市更新这个话题这几年不断提出，有城市再生的概念，有城市复兴的概念，但是整个城市的更新迭代会随着时代的发展不断的推进。粤港澳大湾区是一个特殊的地区，随着下一步的大湾区的规划推动，整个这个区域如何能够更有效的在合理的法律框架内促进城市有机协调发展，促进城市产业、城市生态和城市文明的进程，今天我们有请到了符启林为我们的峰会带来思想的激荡，贡献他宝贵的经验和智慧。有请！

深圳新浪房产 04-26 22:44

贺倩明：非常感谢路总专业的主持。我代表深圳华勤城市更新研究院和建纬律师事务所感谢所有参会嘉宾的捧场，感谢大家的宝贵时间。也感谢前海润禾和深圳建纬律师事务所的团队，今天这个活动，两个月前我和路总提议，我们很快达成了共识。我们一致认为，专业智慧和金融资本应该形成合力，来共同推动城市更新，这两个月我们团队一直紧密配合，他们忙到今天的凌晨，非常辛苦。也充分体现了我们金融专业从业人员和法律专业从业人员超强的执行力和他们的专业能力。到今天为止，他们出色完成会议的各项准备工作，而且大家手头上也看到，我们奉献了给大家一个知识套餐，里面有建纬深圳团队编撰的城市更新基金操作指南，也有我们前海润禾曹总的著作，中国房地产基金指南，相信这两本著作对大家会有帮助。所以我要感谢我们的团队。

同时，我也要感谢中国政法大学房地产法研究中心，感谢符启林教授，中国政法大学有丰富的学术资源，中国政法大学的学术资源对我国的顶层立法发挥着重要作用。去年，我们城市更新研究院和中国政法大学法律司法研究中心也在这里，在这个厅举办首届粤港澳大湾区城市更新论坛，去年这个时候，粤港澳大湾区城市更新还没有现在那么火爆，大家看到了今天在省政府文件出台的背景下，粤港澳大湾区的城市更新已经全面铺开了。所以，我们在未来华勤城市更新研究院和中国政法大学房地产法研发中心将展开更多的合作，将实物研究和学术研究结合起来，努力为城市更新的顶层制度设计提出智慧的成果。

其次，我要借这个机会谈我对城市更新方面的感想，深圳2004年出台城中村改造转型办法，正式拉开了城中村改造的序幕，2009年深圳在充分调研世界各地经济的基础上，出台中国内地首部城市更新办法，充分开放和完全市场化的手段展开了旧工业区、旧商业区、旧居住区和城中村的改造。过去近15年时间里，深圳已完成立项的项目超过700个，但是达到开工条件的项目大约在10%左右。还有90%的项目仍然处于艰难跋涉，在搬迁谈判和行政审批的过程中，可以说深圳的城市更新已经进入深水区和攻坚克难期。深圳城市更新的风向也悄然发生改变，深圳的城市更新从完全的市场主导的模式已经转变为半市场、半政府主导模式。比如旧住宅区改造的有政府主导棚改模式，而城中村的分区划定综合整治范围也是由政府主导，完全由市场主导的项目将更加稀缺。第二个是城市更新项目从拆除重建转变为复合更新，未来这将成为深圳政府城市更新板块关注的重点。我们知道过去的项目基本上都是拆除重建的项目，未来深圳将陆续出台加大复合式城市更新的力度。比如万科的万村模式，鼓励旧工业区升级改造，严格限制以传统房地产开发模式为主导的城市更新。深圳从允许小地块城市更新转变为鼓励片区统筹规划，加大大产业配套和大公共配套落地的力度，更加强化产业的落地措施，所以城市更新中的产业和地产的融合而产业的先行，也将成为政府政策主导的方向。第四，深圳将继续加大对城中村改造的监管力度，从城中村的综合治理到集体资产的交易监管，从改造模式、改造范围和改造方向等各方面，将强化政府主导和监管的力度。

上面是我对深圳城市更新的几个转变做的小结。从政策的基本面来看，深圳的城市更新政策一直处于查遗补漏的状态，呈现忽左忽右的摇摆态势，从市场的基本面看，未来5年新增纯商住类项目极为稀缺，新增项目中产业和保障性住房的项目成为主流，城市更新的市场集中度将提高。因为大家知道深圳的城市更新是完全开放、完全市场化的状态，是充分竞争的市场。所以市场的项目非常分散。未来可以预见的是深圳的城市更新在消化存量项目和推进新的增量项目的过程中，更加鼓励大机构、大企业的参与更加鼓励市场之间的重组、合并。所以市场的集中度会提高。在这种形势下，大公司和大机构将面临新的机会。

与深圳完全市场化和全面快速推进不同的是，粤港澳湾区其他城市相对推进的速度会慢一些，其实广东省在2009年就出台三旧改造的相关政策，但是我们周边的东莞、广州、惠州、珠海、中山、佛山等城市他们无论是城市更新项目的数量，还是他们的政策体系，还是他们的市场化程度，跟深圳相比还是有一定的差距。但是，这一趋势将随着2018年4月4日省国土资源厅出台的3号文件，这个趋势将得到改变。因为这个文件在吸收深圳过去经验教训的基础上，以更加开放、更加市场化的手段全面推进全省的各项城市更新工作。在粤港澳大湾区整个相关政策的带动下，湾区的城市更新将全面提速，深圳的机遇、挑战和趋势在其他城市也将显现。无论是城市更新采取何种模式，政府行为和市场行为的边界如何划分，始终是困扰城市更新各方参与主体的难题。政府是否应该敢于城市更新里面的搬迁补偿，是否应该对拒绝搬迁的少数个体采取强制措施，政府如何平衡公共利益和私权利益、政府如何在指定产业用地和产业发展政策的时候发挥政府的主导力量，政府如何处理历史遗留建筑问题，政府对金融政策在防风险去杠杆的同时，如何鼓励金融创新、如何防止金融市场出现振荡，保障实体经济的稳健运行。这些问题都是非常棘手的问题，都是目前城市更新领域感觉棘手的问题。这些问题都是有答案的。至少从理论上讲有答案。

世界上经过城市化变迁的发达国家和城市，相信他们都遇到过我们今天所面临的问题，而西方经济学家对市场和政府关系早已分析得非常透彻，从看不见的手到看得见的手，两只手如何协同，经济学家们不断的争论和讨论过程中，在市场和政府的协同过程中，早已经有现存的答案。所以，我们如何有效的粤港澳大湾区城市更新的巨大机遇，如何利用专业智慧去解决城市更新当中目前面临的各种困境，这是我们共同要思考的问题。华勤的成立也是基于这些问题解决的动力，刚才路总主持的时候也提到了。我们希望成为链接企业家、经理人、专家学者和专业服务机构的智慧平台，我们也希望能够把象牙塔中的学术理论转化为可操作的实践方法，我们更希望将市场中纷杂的问题上升为顶层制度设计的范畴，我们希望推动政府和市场的良性互动。虽然，城市更新研究院是由我们一些智库机构专业从业人员发起来的，但是我们保持思想的独立性，保持行为的独立性，我们坚持分享知识、传递价值的理念，我们不为任何一方利益代言，我们致力于成为城市更新中真理的代言者。我相信在大家的共同努力下，华勤将为城市更新贡献我们应有的力量。

谢谢大家的支持！

深圳新浪房产 04-26 22:44

2018年是深圳这个城市改革开放快40年，年近不惑，但是依然活力四射。为什么？因为粤港澳湾区，大湾区这个世纪的规划即将蓬勃而出。珠江两岸的城市群是中国改革开放40年城市化和工业化进程最发达、最前沿的地区，但是同样，经过40年的发展城市需要一个崭新的姿态，一波城市更新的大潮正向我们磅礴的涌来。

10年前我来到深圳这个城市，借助和人类想象力相媲美的信托投资，参与到这个城市的建设发展，见证了一座一座高楼大厦的崛起。两年前我离开，和我的伙伴们一起开始创业的征程。我们不再云游四方，我们聚焦在这个美丽的园区，我们希望用城市更新的专业去迎接这个崭新的时代。因为我们相信增量开发已转变为存量的优化，一个新时代已经拉开了序幕。资产新规呼唤金融的创新。不动产投资的金融属性逐渐显现出来。我们相信专业的房地产基金将成为未来直接融资的主流。

城市更新这个话题非常大，它是个复杂的系统工程，需要政府部门专业的智库，中介机构、地产商、金融企业，大家一起拧成一股绳，合聚力量来共同进行创造。于是，深圳华勤城市更新研究院应运而生，将连接方方面面的专家、智慧人才来打造一个非营利的城市更新的智慧平台。从政策规划到产品的设计、价值的研判，从园区的设计到城市生态的构建，从金融产品的设计到产业联动，包括不良资产的风险控制，方方面面需要智慧的力量，需要专业的力量，更需要资源的联动。于是，我和我的伙伴建纬深圳律所的贺倩明律师，也是深圳华勤城市更新研究院的院长，我们共同策划了今天的高峰论坛，我们希望把这方方面面的专家、大咖能够汇集在一起，今天进行一场脑力的激荡，把他们多年的真知灼见、把他们良好的实践力量传递给各位来一次思想盛筵，共同迎接这个巨大的机遇，共襄盛举。

下面我们以热烈的掌声有请我的伙伴深圳市华勤城市更新研究院院长、建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明律师为今天的峰会致辞。有请！

深圳新浪房产 04-26 22:44

主持人：各位现场的朋友，大家上午好！这里是2018粤港澳大湾区城市更新高峰论坛。我是路强，来自深圳市前海润禾投资有限公司。今天6月30日，一年的分水岭，不偏不离，正好是年中，我相信大家都是生意上成功的人士，时间过半、任务过半，大家才有这样的闲暇和我们一起来到美丽的深圳，来到五洲宾馆共同展开我们脑力的激荡。

深圳新浪房产 04-26 22:44