直击|2017年度万科股东大会

深圳新浪房产 04-19 22:00

郁亮：这是对万科最大的误解，我在万科28年了，负责公司整体业务18年了。万科传承做的非常好，传承文化和价值观。作为长期股东，去年股东大会选取新的董事会班子，如果董事们对新的班子没有信心的话也不会推进。我加入工作，见证了万科的方方面面。今天做的多种业务的尝试只围绕美好生活，最多是相关多元化，而不是传统的多元化。目前有两个主线，一条是城市发展的主线，一条是老百姓变化的主线。

存量为主的时代很难专一化，我觉得叫多元化是委屈我们了，我们的主线从来没有变过，价值观也没有变过。我们的管理团队做不到做所有人眼中的好孩子，我们只能高举万科大旗往前走。对触动科技推进最大的是劳动力成本上升。

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问：十年后哪些业务会成为主业？我们有什么把握在新的领域做得跟地产领域一样好？

郁亮：到第二阶段，土地储备万科从来不是最多的，我们够用就可以。长远来说，有土地储备不是很重要。再过一个阶段，金融很重要。大家想想，亚马逊赚钱嘛？我们评价公司有没有价值我们也在学习怎么看。未来真的不能根据哪个行业赚钱多去赚什么，而是哪个行业空间大就去做什么。

物业也是有机会的，做存量生意，雪球越来越大。我们怎么能做好它，是个方向问题。怎么做还得靠人做，万科最值得骄傲的是我们的人靠谱。深交所我们这么多年的分红是最多的。今天为止，很多人说万科人要被挖了，其实这么多年下来我们过得还可以。我们如果有一支好的队伍和机制，在正确方向指导下，万科未来是不可预期的。只是我们要换个方式来看，今天单一行业很难满足要求了。

追求卓越永无止境。互联网时代，行业集中度都提升得很快。物业能签约4亿平，在过去是很难想象得。我们有技术的加入使得对行业集中度来看，提高一倍是可预期的。

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问：中美贸易大战对万科有什么影响？

郁亮：这个问题是我能回答的嘛？我们实在没有任何把握，我们只能做到把战略应对工作做好，怎么应对极端情况。关于其他的，我们没有这个判断能力。

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问：万科在薪酬支付上有没有压力？深圳地铁成为第一大股东，万科有什么不同？

郁亮：深圳地铁来了，万科有很大不同，现在我做主席了。关于薪酬，我们也不好多拿嘛。（笑）

孙嘉：万科多年以来挖角很严重，人才比较优秀说明企业也是优秀的。当然我们会尽最大的能力挽留，一方面是薪酬方面， 在2016年对员工的月薪做提升，做了跟投的尝试。也有在中长期的持股计划。

我们一直认为给人才提供的不止是钱，万科集团提供更多的面对未来的机会，我们也相信这样的舞台会最终帮助更多优秀人才在万科实现全面的指标。我们也做个广告，招募到更多优秀人才，一起把万科作答。

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问：听说万科在裁员，是否是真的？

孙嘉：我们也看到了报道，事实上一个企业到了一个阶段，内部做调整和变革是正常的，核心的目的是为了进一步激发员工的能力，为投资者做贡献。这是我们做调整的目的，万科分公司做的动作都是出于这个目的，网上的报道有夸大的程度。作为集团来讲，我们确保所有工作都在法律法规范围内。

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问：这两年地产行业集中度提升很快，上游供应商提升度很快，在同时提升的情况下，未来平衡的状态是什么？

上游供应商价格上涨很明显，目前传导结果明显吗？/

祝九胜：无论最上游价格怎么样，客户体验最重要。我们是共同为终端客户服务的关系，我们的工程和质量系统都在努力。集中度提高，也许大家都会想到垄断，但其实责任也是更大的。参与越少的时候，监管的力度也更大。最终客户说了算，客户和市场是最聪明的。

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问：现在宝能在大规模减持，公司知道接盘的是谁吗？

朱旭：根据交易规则，5%以下股东没有披露义务。关于刘姝威的文章对股价的影响的问题，我想股价因素受长期和短期因素影响。

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问：去年我们的毛利率的提升是怎么来的？限价的政策对我们的毛利率提升会有挑战吗？展望5-10年，万科的业务结构会有什么调整？

孙嘉：限价对未来万科结算有压力，作为高管团队我们要更清晰化管理，保证健康可持续水平。

郁亮：十年之后还是地产公司吗？我觉得可能应该不是了。如果是的话可能惨淡经营了。万科商业是为家而建，是一个社区。养老是服务不是地产，我们现在想改各地公司的名字，把地产去掉，这更符合万科的定位。未来计划战略也很可怕，如果说未来战略特别清晰和明确，具体路径我们很清晰，现在我们做不到预测，我们知道我们需要摸索。毫无疑问，万科未来是美好生活的服务商。未来十年大家想到万科会想到美好生活。

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问：租金收入和租售比数据可否披露？请公司评价在持有性物业的比较优势，未来能否做商业地产NO.I？

答：我们未来会有公寓板块，我简单说一下，我们在去年NOR是5.6，我们强调每年都应该有提高，我们商业平台增长了10%，物流也达到了比较好水平。公寓刚刚起步，我们要有耐心等待长期发展。

我们在商业上跟万象城定位不一样，我们本着为家而建/服务社区/服务邻里，这是刚性需求。我相信这是在增长的行业，中国的消费还在增长。我们的优势是我们有我们的客户，我们每一年卖的房子，所有买我们房子的家庭都有，我们要把客户服务好，这是我们的战略和优势。我们相信我们能做得更好。

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投票开始

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问：2017年万科负债率很低，背后的逻辑是什么？

祝九胜：过去大家只关注销售额，不关注回款。我们现在要求卖出100元，回款95元。整个项目运营好。2018年融资环境不会那么宽松，我们也有早期做好准备。2018年也会有并购的机会，手有余粮心里不慌，我们也做好并购的准备。

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问：f房地产融资成本在收紧，万科接下来要怎么做规模？

祝九胜：我们坚信有人群的地方就有服务的需求，万科很早就不按一二三线城市分城市。有人口有需要我们就会找到模型。我们不会在同一时间进入太多城市。

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张旭：我们自己的前几次的报告也说过，在中国户均套数已经达到发达国家中等水平，所以我们很谨慎，我们在方向上也很谨慎。

现在我们参与一二线的旧城改造比较少。

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郁亮：我们有养老服务，用地产方式做养老是错上加错，很多人邀请我们做养老地产我们都拒绝了，这是服务不是地产。

养老这块我们感觉到很多问题，护工缺乏，照顾老人的压力一点都不亚于照顾孩子。最近我们跟微软聊，看能不能有智能服务机器人，不管怎么样未来它是大业务，尽管我们还没有找到商业模式，我们还是会继续。

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问：万科股票可以加仓吗？

郁亮：劝人买股票还是不买股票都是不道德的，我们不做这种事。我们当好农民钟好地，留得青山在，不怕没柴烧。

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问：万科这次的年报，营业收入的增长比较少，净利润却增长很快，是如何做到？前段时间富士康写信说万科改造计划对租金有提高，您是怎么回应的？最近棚改跟地产股下跌有关，您怎么看？

孙嘉：2017年结算的项目在毛利率有提升，公司最近几年都在提升roe水平，这是主要原因。

张旭：棚改的政策调整可能是传言，我们不回应。对于万科的业务来说，我们大部分在一二线城市，目前对我们影响不大，我们会密切关注。

万村计划我们的目的是把城中村做得更好，计划在推进中，确实也很难做，但我们会努力做。我们保证在改造的同时在单位房租方面保证稳定性，为所有租户提供服务，这是我们所做的所有努力，请大家放心。

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问：公司为什么重新考虑发行H股？

朱旭：这是非常常规的授权，作为万科而言，万科H股的比例很低，导致万科流动性不高，很多国外资金多次建议增加港股流通性。香港的原则上是H股不能低于25%，我们即使是全部增加，对大家的摊薄非常少。

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问：祝总是康达尔董事，祝总是以什么身份加入？k康达尔的股权之争是否对您有影响？

朱旭：祝总是以个人身份加入康达尔，祝总已经提出辞去康达尔董事的辞呈，正式提出辞职申请。

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问：作为万科新任总裁，您有什么与众不同的地方？

祝九胜：我在服务方面比较擅长，在传统房地产方面不是我擅长的，我会积极配合大家。

郁亮：万科在金融这块他发挥得不是特别充分，最出色的是他的客户意识。以客户为中心，他带来了新的要求。在这点上看，祝总更增强了客户意识，把客户意识融入方方面面。

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祝九胜：至今，万科累计分红455亿。

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从左到右分别为周清平，张旭，王文金，解冻，吴嘉宁，郁亮，刘姝威，李强，祝九胜，孙嘉，朱旭