智慧地产，物联未来

刘婷 04-25 15:03

核心强调两个点，你的地基不能建立在别人的手上和土壤之上，这是地基的体系。站在管理层角度，它对于数据的提炼和呈现，掌握全局。这是今天在统一物联平台上，在地产企业里面能够帮助到企业建设的两点。

另外一部分是统一基础上落地各个场景和不同项目里面，它去实现自己的子场景价值，今天呈现出来的是基于云智易自己平台建立。

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有了平台之后我们可以在子场景里面的快速落地，第一部分就是本身的软件部分，因为我们对于子场景，如何应用和管理设备，这部分是成熟的。第二部分是在这个体系里面你所需要的硬件生态，云智易不销售设备，它是整个生态版图里面的合作伙伴，也包括很多原有的客户。我们对接过之后，当客户落地这个场景的时候可以快速选择这里面的硬件生态进行落地，得到快速的价值实现和呈现。这个是平台的深度体系。

刘婷 04-25 15:03

这张图是详细版，大家可以看到上面还有多出来的两个红色部分，其实是我们所说的子场景。有了平台之后你们要落地在什么场景里面，今天的地产企业仍然是很务实的，投资一千亿在科技里面一定不是凭空讲出来的，也不是凭空建立一个体系，它一定会看到从落地什么场景里面，这是云智易主要服务和输出的若干方案。这里面包括智慧物业，包括家庭、办公、商业、通行。今天所有的场景里面包括通行，车辆通行和人的通行，通行里面是我们今天看到最普及，问题最大，通行在单点里面能够起到非常大的成效，今天的工业、园区和养老、旅游的体系，云智易在这里面的子方案。

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我们提倡构建自己的物联体系不代表我们要自己封闭，或者不代表我们是自己的局域网，它仍然可以采用云技术的模式，也可以和外部今天更多的优秀能力进行互联，包括现在最新的AI能力，也包括新的智能家居，包括今天的天猫。我们应该借用外部的能力让自己更强大，云智易今天也将这些能力集成在平台上，当客户需要的时候完全可以在这个体系下勾选他所需要的能力。

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最终我们希望沉淀下来都是你们今天在座的地产和物业企业自己的资产，核心是数据，这里面从设备和人的相关数据，包括你们自己的房屋数据。我们左侧看到的是地产已有的信息化系统，这个系统和物联网的系统之间应该是无缝结合的，而不是相排斥的，我们也不提倡替代它。云智易的业务不是做业务信息化，这个领域有更擅长的公司今天已经在做，也已经做的很好了。

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所以我们认为在这个体系中看到的问题，我们希望云智易和各位更多交流解决相关的问题。在这里我们会看到，地产企业在整个规划建设里面，它如何去进行统一的规划，这里面会看到中间红色这一部分，他都可以通过一个平台进行转化，包括未来的数据和运营，包括未来的应用。我们还会有很多应用层系统，这和信息化系统是相关的，但是全部都可以通过这样的应用平台统一接口输出。

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里面它有不同的定位，它可能需要选择的产品是不一样的。这个里面是我们认为这个是大家由于技术和信息交流上的差异导致的，这个是通过技术完全可以解决的。

每一个项目上一套系统就要维护一套配套系统，这个社区选的是A供应商，这个社区选的是B供应商，这个时候要维护多套系统，这个其实造成了ITE的困扰，以及对于整套系统整合应用上的问题。在不同的场景下面，不同的产品下揭露的协议差异性非常多，尤其在没有体系化的今天。在地产里面遇到的，包括物业遇到的实质性困难，从统一规划角度，从集团的角度非常重视未来的科技，在集团角度是如何去做的。前几年很多是从项目出发，从项目考虑，考虑如何增加房价。人才体系上我也会经常收到，无论是制造业企业还是地产企业会给到我的预期和希望是，我们能把物联网的人才做输送，因为物联网的人才和房地产的人才结构，包括IT的人才结构差异性还是非常大的。

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关于产品的创收，这是营销部门和设计部门特别关注。另外一个创收和用户运营，包括绿城。绿城本身在整个商业运营服务里面收益占比是目前物业公司里面最高的，它本身也是借助不断完善科技手段，服务手段去提升它的创收，而不仅仅是原来我们所理解的物业里面的物业服务费用，这是我们提到的产品创收，包括用户的运营。用户运营是持续的战略问题，包括品牌升级。这里面就是我们看到跟地产IOT相关的问题，在整个执行的时候会遇到若干的问题，尤其从总部、公司战略规划考虑这个事情的时候，你会发现这个里面的问题非常多。我们经常听到的是，本身从供应商角度出发的，我可选的设备似乎很少，而且我选了A家是不是就不能用B家了？在房子产品设计

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管理方面的降本增效，在座有非常多的物业代表，物业代表很关心降本增效。我听到一个物业企业跟我分享，集团下来的硬指标，社区借助这些技术，第一个指标就是减少三个人，不是保安减少三个人，而是在设备设施管理体系下必须减少三个人，这是非常细化的指标，核心也还是降本增效。

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我们总结了几点关于地产和物联网，大家实际特别关注的点。今天其实大量的地产商，我们除了接触IT部门，也会接触到营销部门和设计部门，大家都会关注到用户体验和业主体验的差异。跨出社区以外依然会提供持续性的和空间相关的服务，我们会提倡业主体验。

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周总提到，中焦和恒达，包括万科。开篇的时候集团乐居做的美好品牌计划，这么多的地产企业在加入，其实都在提倡美好生活运营商的角色，所谓的运营商核心目的是未来，我们不仅是卖房子，而且能够对它进行运营。所以这个里面未来其实有两个东西是核心的，一个是数据，一个是用户。所以物联化也是一个技术来辅助实现预期，之后进一步运营。

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2010—2018年，这8年有非常大的变化，成本一直在增加。在我们服务的客户体系里面，客户会经常提到WIFI模块，WIFI现在的价格不是对半，基本每年都在对半，从60块钱到今天10块钱，基本上很多产品都能普及到。到整个联网的技术和联网条件成本不断降低，以及今天的人工智能跟大数据技术的不断提升。我们整个在物联网的发展过程中，条件不断在成熟，大家对于他未来市场的预期也在不断向好。

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我们会围绕地产企业，包括我们在行业里看到的现象。大家都是技术背景的，我们今天所看到的IOT整个变化，很多数据不停的告知大家，这个数据比较保守，IDG发布达到500亿以上，其实都在说万物互联整个设备量规模和市场产值规模，这是整个物联时代，物联时代包括智慧生活和未来整体环境。物联网提出的概念最最早的时候1990年，1990年的时候已经出现了，那时候做的是网络可乐收放机，比尔盖茨《未来之路》中提到了物联网，但是大家没有重视，一直到1998年，麻省理工的教授正式提出物联网的概念，大家把物联网作为技术领域开始去进行研究。物联网的发展其实是非常早的，大家有时候会提到十年前我就听到这个概念，但是距离普及有很长的路在走。

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2016年底的时候，云智易开始走向地产企业，正式开始跟地产企业接触，落地实施在2017年。时间跟机会是非常适合现在开始去提倡地产企业去实施，去服务的，这是云智易的简单介绍。

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云智易从2010年走过来的历程，这个是云智易整个的规模情况，2010年到今天，以广州为研发中心，包括我们现在目前在其他四个城市的分公司，这个是我们目前的整体现状。这个是我们目前服务的客户类型，在前几年，做的事情和地产商好像没有关系。2014、2015年的时候，我们选择易居战略投资，之前我们已经有其他投资机构，但是我们排除掉，最后接受易居战略投资。我们的定位是要做智慧生活，智慧生活的物联平台一定是和地产商是息息相关的。但是在2015年的时候我们带着我们的平台，我们开始了解地产商的智慧地产实施情况，很多地产商那个时候还停留在做样板房的阶段。物联网的发展很早之前就开始了，智慧家庭、智慧家居的概念不新奇。我们当时看的时候，里面都是在提样板房，小范围的适用。物联平台这个时候价值特别难体现出来，2014、2015、2016年初的时候，在智慧家庭和智慧生活的领域里面有两类角色，一类是设备制造企业，设备制造企业主要看的是消费型设备制造企业，另外还有一类是场景的运营者，美好生活运营者。在这个体系里面，其实设备企业会走的更早。如果没有设备，在座你们的场景下面是没有设备可连的，美的集团在家居产品比地产产品走的早。在这之前我们服务消费级制造设备企业，他连接的灯泡是什么？其实是通用电器。他今天既是我们的客户也是生态链的合作伙伴。

刘婷 04-25 15:03

周总有一句话很隐讳的在提，如果所有的地产都上来了跟谁有关系，BAT，跟地产商和运营没有关系。我们让企业拥有物联网，但是我们还是服务生的角色。易居产业链非常庞大，但是易居唯一没做的就是房地产开发商，这是我们在定位好自己角色中非常重要的一点。

刘婷 04-25 15:03

我简单给大家介绍云智易的背景，在座有很多是我们的客户和合作伙伴。云智易最早的时候是2010年，我们最早做的平台是MOM（音）平台，周总听懂了我要做智慧生活的物联平台，我们所理解的智慧生活是什么？智慧生活不等于，或者不仅限于智能家居。它一定是以物为起点的，互联网以人为起点，人和人之间的互联。在智慧生活里面，我们提倡的是物旁边有人，以物为起点，以人为中心。人往外走就是家庭，家庭再往外走，房子是美好生活的容器，社区是美好生活的载体。再往外走就是商业，这是智慧生活的半径，以这样的角色和视角为大家做输出，这是云智易的定位。这里面还有几个非常关键的，对云智易身上的元素。

刘婷 04-25 15:03

周总提到地产未来和科技的结合，未来所有的公司都会是科技型公司，所以我们在周总的逻辑里面，这里面渗透着非常多的科技技术。周总聘请了外部很多专家给他讲解最新的，包括区块链、人工智能、物联网的相关技术，很多地产企业老板真正对于高科技的技术都是在不断的学习和不断的融入到自己的业务里面，今天我们在这里云智易做的也是科技业务，我们也是在某个领域做我们擅长的业务。我们希望在物联网领域在智慧地产里面为大家做最好的服务生，今天的演讲主题会围绕云智易，我们所在的物联网行业，所做的，所了解的，所研究的跟大家进行分享。

刘婷 04-25 15:03

主持人（程橙）：非常感谢周总，非常精彩的致词和演讲。2016年他把21个机构变成了他的客户。中国房地产已经进入智慧时代，而且也正在依托发达的互联网和物联网的信息技术为我们提供相应的便捷化服务，互联网如何驱动智慧地产创新，给地产企业和物业企业带来哪些价值呢？从而给我们提供更加便捷的生活，接下来有请云智易CEO雷巧萍女士。

雷巧萍：非常欢迎大家今天的到来，尤其前排的嘉宾很多是异地飞过来的，很多是半夜到的，非常感谢大家。周总给我们开了非常好的头，把故事讲的非常圆满。周总非常在科技论坛上跟大家做分享，他更多的都是和房地产企业CEO做宏观上的交流，这个是非常多的，但是今天非常有幸请周总在科技论坛上面对CIO和信息高管做主题分享。

刘婷 04-25 15:03

这是我第一次跟房地产的技术男一起做这样的论坛，希望未来有更多的机会，我们能够在一起互相的沟通及我希望能够从你们身上学到更多的，符合未来发展趋势的东西，我也更希望你们能够教会我很多东西，同时给我们更多的机会，我们共同创造新的事业。

刘婷 04-25 15:03

第一，如果你们有这样的项目，可以直接来找我，我愿意投资。

第二，更重要的是，某一家地产商搞新的时候，哪怕做出某一个产品，你们只能在你们自己公司里面运转。易居中国、克而瑞能帮你们成为互联网。为什么我们能帮你们做推广？某一家公司做出某一个产品，在他自己系统当中用，在他的小区用，用完之后CTO会觉得，我再大公司也就上千个小区，项目。但是易居能帮你们把这些项目让更多地产商用，因为地产商和地产商之间的话术是需要有桥梁、有纽带的。

刘婷 04-25 15:03

我礼拜天看到聚派（音）的广告，未来对美好生活的投资是值得投资的。围绕着房地产，围绕着社区，如何与高科技现代化新技术结合，对地产公司，地产人来讲是机会。把整个小区能够物联网化，这一天一定会到来，只不过早做晚做的事情。我希望易居中国能够为房地产开发企业在这方面的升级转型当中做好更好的服务商，两个方面。

刘婷 04-25 15:03

这段我跟非常多的BAT公司聊这些事情，地产公司现在知道了，许老板要投1000亿，如果许老板真的投1000亿下去，其他地产老板要投多少个亿？如果其他老板不投这些钱，未来的社区，未来的房地产优势被谁拿走了？供大家思考。

刘婷 04-25 15:03

现在的地产商，物业管理公司，当时没有讲联合办公，长租公寓。都有一个需求，希望把所有的设备连在一起，我就是干这个事情的，这事我听懂了。我前几年来深圳参加过一个会议，有一家装修公司叫广田（音），那个发布会比今天大多了。他们是在做房地产的物联，我还回去认认真真研究过，我们现在也有对物联的投资，但是我知道开发商的需求，能不能有一个平台，不通过供应商能够把所有的系统的平台建设起来，我说这是好东西。所以从去年开始，我见一个开发商，只要在聊的时候有一点点时间我就会去讲，我们往高科技、往产业化、往智慧社区、往物联做，这是趋势。我跟开发商讲一个概念，我前面讲的所有维度是在地产的维度里面，但是我们站在BAT，站在高科技的角度，站在未来的角度看房地产，看社区，很多东西都是老的，都是不足的，或者为了加速房地产的快速发展，我们暂时被遗忘的这些领域非常多。我跟这些开发商说，这些课我们要补，这些钱我们要花，这些系统我们通过现在的技术建立起来。这是我们未来经营一个城市，经营一个小区的核心。

刘婷 04-25 15:03

我说“彭总，你随便帮我去找，你认为在未来地产行业中，能够有前途的公司，你去投，我给你钱。在投的过程中，你认为好的过程当中，你每个公司让我看一眼，让我学习一下”。他带我去的第一个公司云智易，云智易是这支团队参与过微博的创始。我问他是干什么的？物联网。这个事儿跟地产有什么关系？没什么关系。他当时告诉我把传感器连在平台上，我说你跟阿里云什么关系？反正听起来跟房地产没有任何关系，我说你要投就投吧。投完以后公司叫什么名字？不知道。

刘婷 04-25 15:03

几年以前我们公司来了一个CTO，公司的副总裁，管高科技的。我们公司的副总裁是是微博的创始人，整个微博是他创建的，是个技术人员。我好不容易从新浪那里要过来，我说我发展过程中，我基于互联网、AI，需要这样的团队。挖过来以后，我跟他之间的对话也蛮吃力的，我比有些地产商的老板稍微懂一点，但是至少十年前就碰网了，但是我跟他之间的交流还比较差，现在已经无缝了。

刘婷 04-25 15:03

第二部分，社区是美好生活的载体，房子是美好生活的容器。在座的每一位实际上都是在为整个企业发展过程当中，如何运用高科技的手段，能够让这个企业退化出来。前两天我们发布了地心引力白皮书，把开发商和相关企业在过去每一年当中围绕着房地产，除了开发以外的各种各样的创新做了罗列，感觉最亮的亮点不是长租公寓，做很多新的创新的东西。

刘婷 04-25 15:03

第三个成熟概念是企业。第一个片子讲乐居财经做的事情，美好生活的品牌计划。总书记讲完美好生活之后，所有地产行业都在讲美好生活。中交地产老板跟我说“周总，我们查过中国房地产第一个讲美好生活的是我们”。房子是美好生活的容器，社区是美好生活的载体，易居生活是美好生活的服务生。什么是美好生活？让老百姓住的更好。怎么住的更好？除了造好房子，在好地段，有好的配套，要有好的科技，这就是我对房地产市场的趋势判断。虽然我今天没有告诉大家很多数据，但是我想告诉大家中国房地产正在走向成熟化。

刘婷 04-25 15:03

恒大的战略发布，以房地产为基础，旅游、健康为两翼，高科技为重点发展战略。我去看了一个广告片，他说我马上发布的东西，恒大高科技农业集团，他恨不得是恒大高科技房地产开发集团。高科技、互联网、物联，这些东西被提到了非常重要的意识层次，站在房地产的发展和轨迹上来看，如果中国的房地产市场要成为成熟的市场，它还需要做很多的事情，现在是正在走向成熟的过程当中，整个房地产发展的抓手。再过一段时间，在座各位可能成为不仅仅是辅助企业做好内部管理，做好系统的副总裁，而是你们将引领整个公司向高科技产业化发展的概念。

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第二个阶段是有没有房子。从2000年以后，地产伴随房地产上半场我们有大的发展。

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第一个阶段是忧房阶段。我卖了无数套房子，最贵的不知道多少钱，最便宜的5000块钱，上海。晒台上面建了一个违章建筑，里面住了一家人。从35平方米到45平方米，第一个阶段是担忧有没有房子住。

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第二个成熟，消費者的成熟，前几年的消费者成熟是不上当了，我懂房地产了，懂按揭了。但是真正的消费者成熟，用刘志峰（音）会长的话说“中国房地产进入了第三个阶段”。

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第二个表现，真正关注所谓的弱势群体。我们经常在海外看到项目，我前两个月看英国项目，四套地块。年租房，养老公寓。在中国原来这块是分开的，现在整个政府都在讨论一个问题，房子是用来住的。这句话深层次的含义是，让大家搞高端的长租公寓吗？不是。存量房市场有大量的三房一厅，四房一厅出租，更多是关注创业者，大学生、外来民工、职工宿舍。这又是一个成熟的表现。

刘婷 04-25 15:03

比如说，我们到美国买一套房子，他会说你租掉回报率5%，在中国，你们的房子如果租出去的回报有没有1.5%？很少有。2%天方夜谭，这是我们的幸福吗？政府现在要理清楚这个事情，把对价值的调控，因为它是对应货币的，对应中国经济的。把使用价值的调控对应老百姓的生活，这是中国特色房地产的成熟表现。

刘婷 04-25 15:03

1、政府。市场和市场的成熟，大家可能说现在限购、限贷，这是市场成熟的表现吗？这是。这是在中国特殊状态下的一种表现。成熟在什么地方？政府现在开始会调控房地产物业房子的资产价值和使用价值，同时调控，这是一种成熟的表现。我们从来就是房子就是房子，房子有两个属性，一个是价值，一个是使用价值。房改之前是房子是国家的，你只有使用权。房子永远有两个价值，使用价值和价值。往往在理论角度上讨论使用价值和价值是有关联的。

刘婷 04-25 15:03

地产行业的趋势和形式，我想讲“成熟”。我们每年会请一批中国地产精英留学，留学的时候每一次沃顿商学院的地产系主任都会给我们上课，上课的第一句话是“我是研究美国房地产的，但是我不懂中国房地产”。一开始我们听这句话的时候，你不懂中国房地产，你怎么做成沃顿地产系主任呢？中国的地产行业和全球的地产行业完全不在一个频道上。2001年美国汉斯（音）公司进入中国的时候，我给他做的第一个广告是“美国标准 汉斯制造”。2010、2011年的时候被赶出去了，为什么中国的开发逻辑、市场逻辑跟美国完全不一样？一句话形容，我们是发展中国家。美国的房地产是一个成熟的市场，到了今天我们可能来理解这个概念，中国的地产行业逐步的开始走向成熟，几个方面的表现。

刘婷 04-25 15:03

我受丹丹总的委托，议程当中有我的致词和丹丹总代表克而瑞跟各位汇报情况，她就委托我，我讲的肯定比她好，在座的各位都是地产行业的CIO，CTO。你们平时看的跟丹丹总讲的有更多的语言。大数据，丹丹总的PPT我也看了，克而瑞是中国房地产业的聚合平台，我讲的相对宏观一点、大一点。我跟CIO、CTO讲数据可能讲不过你们，谈谈智慧地产和物联的想法。

刘婷 04-25 15:03

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