粤港澳大湾区工商铺论坛

深圳新浪房产 04-26 20:04

【主持人】吴总刚才说到了，不管是香港还是澳门，都是我们中华人民共和国不可分割的一部分，土地还是一样的。

    最后我们主办方深圳方特别为五位大咖准备了礼品，有请深圳中原董事总经理郑叔伦先生上场为他们颁发礼品。这个礼品是中原定制款，限量版原价999。

    （颁发礼品，合影留念）

    “粤港澳大湾区工商铺论坛”深圳站到此告一段落，感谢各位现场嘉宾的莅临，感谢！

深圳新浪房产 04-26 20:04

【吴宙新】澳门已经回归祖国了，所以澳门的土地所有权是属于中华人民共和国的，但是一国两制，所以保有以前的制度。所以澳门的土地分为两种类型，一种类型是政府的批租地，政府批这个地给你，他有分为长期批租地跟批租地，就是属于政府的。批给你以后第一次批出来，住宅是25年，每10年续租给你，无限续的，不像国内说的70年产权，现在国内也取消了，叫不动产了。澳门第一给你批出来的时限是25年，然后无限地给你续下去的。交的续租的地租也是很便宜。

    第二种是私家地，就是以前可能清朝的时候，政府也觉得这个地不值钱，小渔村无所谓。有一些很少一部分的土地叫做私家地，他是属于私人的。他私人的地跟批租地有什么不同呢？有两个部分不同，第一他不用叫地租，每年大概省了几百块钱的地租而已。第二，私人地他没有限制你的盖起来的建筑物的类型，是政府批租地他批给你的时候，这个批文上面会说你是住宅或者是商业或者是工厂写字楼，是规定好的。但是只要你是私家地，你想盖什么类型的都可以，只要你的图则政府批准通过OK就可以改造了。

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  【主持人】大家刚才都找到了答案了吗？知道该投哪了吗？答案在大湾区，不管谁好谁不好，我们最早已经告诉他们，你们彼此是竞争者，最后五位永远讲到我们是彼此合作者，我们保有内部的一些特别微妙的竞争关系，但是粤港澳大湾区是共融圈，只有彼此隔壁的城市好了我们才会更好，我们企盼着别人好了我们才会更好，这才是我们粤港澳大湾区最终发展的归根结底的目的。

    五位大咖都讲到了投资都投哪，就投大湾区。

【现场提问】我想问一下澳门的土地所有权是可以属于个人吗？

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【潘志明】我也想把你这个问题改一改，假设你有一注钱投什么地方？今天这个活动最后有一个环节，我会送一个商铺出来，价值是1千万，但是你要选择，你要我送给你的是香港的商铺还是深圳的商铺、广州的商铺还是澳门的商铺还是横琴的？我给你选1千万的，等一下就抽奖了。你是选香港的你就把你的名片放在“香港”，你是选“澳门”的就选澳门。

    现在我问大家，如果是抽奖，抽出来抽中你，你会选香港还是其他的城市？我希望大家老实一点，可能我真的拿1千万出来送给你们，有谁想收这个礼物，是香港价值1千万的礼物请举手！（现场互动做游戏）假如这个商铺是在广州的请举手？（没有人举手），有没有希望这个1千万商铺选澳门的（也有一些人）。

    够了，当然这是开玩笑了，有钱我也自己买啦，也不会送给你啦！问题是大家清楚知道，哪一个地方你最是有信心、最有兴趣去买，你就自己问自己就可以了。因为每一个地区你自己要去了解多一点，然后你才会对这个区域有信心。

    当你这个区域未来发展是怎么样，当然现在的价格你要考虑，未来的价格你要考虑，还有一个比较重要的，香港有一个你们很难比较的一个优势，就是你在香港买这个物业，香港就是9+2里面只有澳门跟香港是特别行政区，因为制度不一样的，买卖制度不一样，税务制度不一样，很多限制也是不一样的。当然澳门跟香港也有他的优势。

    但是香港的金融中心的历史比较长，你知道最贵重的物业肯定是人家最有兴趣去买的物业，所以你看全世界排名最高的写字楼，每一平方米是是多少？就是在香港。在2012年之前，在铜锣湾、尖沙咀，平均一平方米每一尺的租金最贵是在哪里？就是在罗素街香港的铜锣湾，这是为什么那么多的资金投在香港的原因。

    每一个区域都有投资的价值，升幅比较大的可能不是香港，香港今天买进来不一定是升幅非常大，但是他会上升。每一个地方的物业都会有上升的幅度，但是每一个城市上升的幅度不会一样的。比如横琴，我觉得横琴未来上升的幅度很大，因为他现在才刚起步，现在才是第一次卖出来，可能两年之后、五年之后，这个地区越来越成熟了，我觉得这个价格还是升得不少的。

    当然深圳也有很多新发展的区域，广州也是。澳门其实没有太大的地方了，难怪吴总这么焦急。这个没办法，澳门地方太小了，你买不买人家也买的，这个没办法。所以我觉得每个地区也有他的优点。

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 【主持人】吴总怎么回答问题都是一个澳门旅游文化的代言人，首先感谢吴总的批评指正，最终绕回来这个问题是“只有一注钱投哪”肯定是打回他的广告。

 【陈瑞樊】我想问一下大家一个问题，大家很早之前应该有在朋友圈看过两张照片，是广州珠江新城的，有一张是很早期的发展，大概是10年和15年之前的，有一张是现代的，下面配了一句话“早期叫投资，现在叫接盘”，你只有一注钱这么多的城市里面你要投哪里？投横琴！

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  【吴宙新】我觉得你这个问题是有毛病的，没有上限的话全部城市买就好了，全部买。广州买一套、深圳买一套、澳门买一套、香港买一套、珠海买一套，如果只有一注钱的话买哪里？这么问就好了。

    我可能会买深圳、香港排第一、第二，澳门会第三，后面的不说了，不分排名先后。为什么澳门第三位，因为罗总说了买广州租金回报很稳定，5%或者是6%，但是要清楚跟你们的银行利息是挂钩的，你们国内贷款是4.9%，你跟5%差不多。所以澳门是2%的回报，但是他是银行利息。香港高一点地香港比银行利息高他是3%，所以香港是排名高一点。

    但是我们买物业是追求什么？追求涨价，不是追求租金回报。但是有一些人是追求稳定的租金回报，比如退休人士不想这个风险很大，你回报高的肯定风险大，我想很稳定，每个月我收这个钱就作为生活费稳定就可以了。这一类我觉得适合一些考虑稳当的人，这是每个城市都有他的特点。

    说爆炸性的话可能会选深圳，毕竟全球最厉害的公司在这边也有很多家，腾讯、华为这些公司的创富的能力很强，强就会有财富效应。

    如果我把这个问题修改一下的话，只有一注钱绝对要买澳门，因为我们一个杯子这么小，你倒水进去，如果这个水很小很容易满出来。我们追求涨幅的话，澳门就这么一点点，稍微港珠澳大桥接通多一点钱出来都已经洒主要了，溢价涨飞了，所以买澳门没毛病。

    买澳门买商铺可以，买写字楼更好，买工业非常好，因为工业的价值其实是很低的，低得不合理，因为澳门人比较笨，不会看这个事情，但是我们今天跟大家分享你们赶紧去买，也不是很多，你们要去可能要抢，也不够分的。

    写字楼这些大型的度假村，比如威尼斯人，他不会在威尼斯人度假村里面做仓储，也不会办公，他会搬到外面办公的，因为外面的写字楼租金比较便宜，他们里面地方都要用的，所以写字楼绝对是很好的一个投资项目了。我们知道投资商铺的话，你要有一点点学问的，这个街角跟那个街角会差很远，我们买房子十楼跟十一楼没有什么区别，就是总价上面贵两三万。而写字楼跟住宅是很类似的，一层一层上去的，跟住宅是一样的。

    老板总是讲商铺是大学学问，买写字楼是中学学问，买住宅就是小学，随便买就OK了，但是这个简单大家都会操作。如果你买写字楼，我觉得未来区域交通方便，很多公司包括区域设置办公室、办公投资，所以写字楼我是看涨的，我觉得这个很不错。

    至于商铺，如果你买商铺更加要放心，因为澳门就那么一点，威尼斯人不会把商场卖给你，永利也不会把他的购物商场卖给你。刚刚说新兴的商圈，有啊，但是大赌场钱很多，他不会卖给你，除非整个公司卖掉。普通的投资人只能买到一些街铺，因为澳门本地人不爱逛商场的，都街铺。

    你钱多可以买旅游区的，钱少一点买民生区的，民生区的超级稳定，本地人赚到钱肯定要消费的。辐射游客，游客去到澳门逛腻了旅游区，也会到民生点去逛逛，所以有一注钱绝对要买澳门，钱很多随便买！

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【丁长申】刚刚主持人讲到的，我们投资投哪里的问题，这个也是根据客户自身的一个选择，我们刚才聊到的是每一个地方都有他绝对的投资价值，比如像有一些客户，单纯从深圳来说，我们作为一个改革开放最具有潜力的城市，我相信他未来的升幅是无可限量的，深圳的住宅从很多方面具有这种非常快速的升值的空间。从工商物业上我们也讲到了，我们是价格的洼地，因为从整体的价值来说，他是远远低于住宅的，也是远远低于周边的，像澳门和香港。这样一个入门的门槛相对偏低的。

    同样我们在深圳买一条街，在香港和澳门可能是一两间铺而已。整栋的物业在香港成交很多大总的过亿的甚至是十几亿的这样一些单宗的物业，我们深圳可以用更多的面积和或者更大的体量购买到这里。当然也有一些客户在香港通过国际大都市的便利，他们也会投资选择在香港去买一些办公楼，包括一些铺面的经营，我们都有在深圳的一些连锁店的客户，他们在香港去买一些铺面，作为他自己在开拓的一些经营，包括投资都是有蛮多的机会。

    所以我觉得，如果投资也根据投资客户自身的一个需求去发现，或者是找我们粤港澳大湾区更专业的一些同事深度地帮他剖析，给他介绍更加适合他的一些物业。

    【罗思源】今天我觉得没有让大家去预估一下涨幅的问题，但是我个人来说，我对物业的升值在广州我是相对保守的，现在买广州的物业，如果收租稳定回报，广州是你最好的选择。因为写字楼跟商铺我可以给你一个这样的简单的说法，基本上保持在5%的年回报率在广州普遍的商铺类物业都可以做得到。他能够做到5%甚至到6%，其实不是特别的原因，只是因为他的价值还是比较低。，我们租金按照市场的反映来做，最客观的反映，200个平米的社区铺都能够做得到，甚至有一些餐饮可以接近去到300，新的区域，但是他的售价只在4万一个平方米。这样的回报率其实是很高的，广州的写字楼现在能够完全说突破5万块一个平方米很少，基本上都是在4万多接近5万，但是他的租金已经超过200。

    如果投资者纯投资、纯粹的眼光是着眼于投资回报的，广州是一个不错的选择。至于他的升幅看涨的指数，我个人来说比较保守一点，但是相信不一定是其他城市这么高，但是我相信投资回报是我推荐给投资客户一个很不错的建议。

    【主持人】您建议广州没问题。

    【罗思源】没问题！

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【主持人】刚才我们从潘总和丁总的解答读出了一个信息，他们理解未来几大城市之间是互相补充、互相促进，共同协同发展的。我想问一下横琴的陈小姐，您怎么认为呢？

    【陈瑞樊】其实9+2城市里面，每个城市都有他每个城市的定位，每个城市之间也能说是协同共同去发展，澳门在9+2里面就只有一个博彩业，发展就依靠横琴。珠海也有很多制造产业和人力的优势，这样因为港珠澳大桥的通车，深中通道的通车，也能为深圳、广州提供大量的人力资源。9+2里面每个城市就是一个螺丝钉，每个螺丝钉在自己的位置发挥好自己的工作之后，就能够让整个大湾区共融。

    【主持人】以上五位的嘉宾精彩地讲到他们各自对各自城市的定位和角色的认知，也讲到9+2这种城市的规划，给未来的协同效应各个区域的物业带来的价值回报。接下来问一个特别感兴趣的问题，如果说我们都知道大部分的投资客都是资金实力特别雄厚的，如果只能投一个地方，放眼整个大湾区，应该如何选择？紧接着，如果说没有入场门槛，可以给在场的投资者一个怎样的参考？

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 【潘志明】我觉得9+2城市里面是一个互补互助关系，比如在深圳主要是科技研发的基地，但是香港本身就是一个国际的金融中心。我觉得每一个地区，其实横琴现在也是在建立他自己的特色，香港本来就是有一个很长的历史，有关他的金融中心、CBD、中环，这是几百年的历史殖民地的时间开始已经有他的价值存在，还有他本来就有很多跨国国际化的公司总部在香港。

    现在香港的写字楼无论是50万一平方米，还是60万一平方米也好，也吸引了好多全世界的总部，希望在香港去买这个写字楼拿来做总部。中资的公司也是，中资的公司买了很多的写字楼，这两年差不多香港最破新高的写字楼平方尺也是中资公司占了很多，所以我觉得每个地区也有他的吸引力。

    当然9+2香港的优势可不可以有一些附近的城市也可以享受得到呢？比如澳门，澳门未来20分钟的车程通过港珠澳大桥。香港的确是没有赌场，但是那些跨国公司的总部他想去赌钱、想去娱乐，20分钟可以去澳门，这个没有影响。

    我觉得不是一个竞争对手的关系，反而是一个互补互助的朋友关系。所以我觉得从这个方面去考虑，所有的投资者，无论是投资在香港，无论是投资在深圳还是澳门，这个大湾区已经差不多连成一个片区，交通很方便，一个小时大湾区的地方都可以去到了，这对未来经济发展还是很大的，对投资者的选择也是越来越多，对大家来讲也是一个很好的机会。

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【主持人】各个地区之间不存在竞争关系，同时澳门又是无可替代的，吴总的回答是这样的。再看一下广州的罗总。

    【罗思源】9+2当然也不可能是能够取代的，因为每一个区域在区位上面他都担当着一个不同的角色。我们做工商就非常明白这个道理，可能住宅的他可能会有一些资金方面的追逐，哪里便宜去哪里追价。我们这几个城市投资物业首先都有一个门槛，都不一样，当然我们现在还没有去很具体地拿产品出来比较高低的问题。但是我觉得在产品的门槛方面，肯定是有不一样的地方。

    第二，在发展的历史过程里面，每个城市他都有所追求的这种，无论是在价值方面的上升，还是在投资回报率的稳定性方面，现在我们说白了，中国的物业跟香港的物业就有一个很大的分别，我们国内的物业我相信大部分投资者都是在追求回报，回报相对会合理。甚至有些回报还是可以超出你的预期的。但是香港或者是其他的一些地方，可能我们所追求的是他价值的上升。

    我觉得有这么多的这种因素在里面，我相信只要我们每一个城市都做好我们本区的一些资源的维护，包括我们资源的这种广泛地搜集，我相信我们可以发挥到自己的角色。

    【丁长申】其实从9+2的11个城市里看，每一个城市都有他的特色、各有定位。国家的层面湾区战略，比如香港是金融的优势，我们深圳是科技创新的优势，不仅仅是深圳，整个广州也好、东莞、东莞是有一个广深的科技创新走廊。包括像澳门刚才说到的珠海，以及肇庆、江门，还有佛山、惠州，所有的城市加起来都有各自的优势。

    作为工商铺来讲，我们不仅仅会形成竞争，反倒会做到更好的协同和分享。我们也提到一个这种合作是“共享大湾区优质物业”，可以把整个大湾区的一些优质的具有投资价值的工商类的产品，我们拿出来在整个工商铺这个大家庭里面，大家针对我们不同的客群去匹配、去寻找，恰恰是这样一个机遇给到我们这种更好的共赢的机会。

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【陈瑞樊】整个横琴没有什么太老的商圈，基本上他都是新的商圈，这种新的商圈主要是集中在横琴口岸那一块，他会随着整个口岸的工程逐步完善整个商圈的配套会越来越齐全，整个口岸的工程部是口岸工程一个地方影响到商圈的消费力，他会连同我们的轻轨和整个交通配套连在一起，这个商圈跟我们说的那种传统的商圈会很不一样，他有我们的口岸经济，有我们的总站经济，有我们的轨道经济都在里面，这是比较特别的一个商圈。跟我们传统的一个mall，或者是一个商城的那种会有点不一样。

    【主持人】您说的是一个大型的城市规划综合体的形式出现？

    【陈瑞樊】横琴整个的商圈规划，他不是说单纯的一个项目，他是整个岛都连在一起的大型的商圈规划。而且他为了让整个商圈配套各方面会比较齐全，整个负二层都打通了，他的交通会比较便利，整个商圈他的这种人流的拉动性会做得比较好。

    【主持人】陈小姐刚才聊到了横琴地理位置的特殊，他可能不像以往我们评价某一个商圈一样，这个商圈的规模怎么样，带来地区的区域性的经济效益。横琴那个地理位置不单单是么一个商圈、某一个mall，包括他有自己的便利的交通，和自己相关的规划的设置。

    【陈瑞樊】因为整个横琴他的规划会比较特别，他整个商圈其实是可以形成一个互补的，我们经常都说一个商圈你拉动他发展有几个因素，你人流或者是交通其他各方面。但是他会把这种种的方面都融合在一起做得特别好。

    【主持人】人流、物流。

    【陈瑞樊】对。

    【主持人】接下来有一个问题是，大湾区9+2这么一个宏大的概念，确认会出现协同效应，但实际上我们在座的各个区域内部却是竞争关系。自己地区的角色定位上有没有可能被其他区替代？

    【吴宙新】我们肯定是无法取代的，我们就是休闲中心没有别的，不跟你抢别的，别的你去搞，比如港口。但是我觉得认真一点说，如果我们是一个协同的话，比如说很多人会通过港珠澳大桥或者是别的途径过来澳门以后，你肯定要消费，可能真的会多很多人。那些饭店都要多开一点，所以生意只会越来越好。我觉得9+2所有的城市都会很兴旺，会比以前好很多。

    去蛇口要一个小时，去香港澳门一个小时，一个小时的车程不是很正常吗？现在就是这个概念，没有竞争的关系存在，你要去那个地方办公肯定要去吃饭的，哪有什么竞争，你不可能饿着肚子跑回深圳吃，我觉得是这样的一个关系。

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  【主持人】我们依旧回到刚才的问题。

    【丁长申】关于新兴商圈，传统的老商圈有一个点比如东门和国贸相对来说年限越来越短，再加上他的旺区，整体商铺的销售确实比较稀缺。新兴商圈目前在去年整个成交数据最高的，整个深圳市的无论是租赁还是在买卖，商铺这个板块都是在龙岗他的数据是最高的。龙华比较看好新型的区域，龙华随着广深港高铁，以及作为独立的行政区推动以后，越来越多的人流去居住到那里面，加上商业的氛围。我们知道在北站片区他有很多的一些人口密度非常大，人口密度大就会有非常好的消费支撑，片区的商业运营，他的一个收租越来越好。所以这个片区我觉得，当我们去对标深圳市内的一些产品有时还是比较明显的。

    像前海这种大的概念，包括宝安中心区，以及新推进的西丽片区，这些新区有一些全新商业模式的推动，也有很好的投资价值，从刚才我们谈到的投资潜力来说，未来他们随着大湾区的发展，会对这些区域的一些利好支持应该更好一些。

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    【主持人】潘总作为香港代表方其实说得也特别客观，不管是早期的一些不好的“占中”事件也好，对很多投资客心里面打了一个防疫针，大家都非常恐惧能不能投商铺，商铺未来投多少，谁都不能给一个精准的数字。只能够告诉各位以后整个粤港澳大湾区的发展模式，特别是9+2的协同带动，未来一定可以带动商圈的联动反映。

    新兴的商圈对老商圈有什么影响没有？比如东门商圈、国贸商圈。

    【丁长申】我简单补充一下刚才潘总说的香港的客户的问题，因为在之前香港的客户买深圳的物业非常多，但是也是从2012年有一个限外政策的推出，慢慢地我们香港的比例少了，因为香港商铺的投资环境有几十年的历史，非常多的一些客户他投资通过买铺获得了非常丰厚的收益。在深圳同样象东门，整体我们升了2倍多，但是东门的商铺看主流的步行街，过去的十年很多的一些主流的街铺升了10倍还要多的价值。

    后来受到限外政策的影响越来越少了，没有更好地方法。现在随着很多前海很多是注册公司购置物业大的趋势，越来越健全的一些法制，对注册公司相关的一些支持，很多公司的一些客户会在深圳这边利用公司的名义提前购置更多的一些商铺物业，这个比率在今年我们也发现越来越多的香港客户，他会来到深圳这边去看、去了解，这种现象氛围也是越来越好。

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【主持人】我们知道近年来受限购限贷政策的影响，限购前香港客户买出的比例超过了50%，限购后的比例怎么样？他们应该如何操作？以前香港客户的比例超过了50%，但是限购限贷之后可能比例有所下跌，但他们应该如何操作，如果您建议的话建议如何操作？

    【潘志明】以前香港投资者好多也是在买深圳，比如东门那些商铺买了很多的。但是后来限购之后就没办法了，香港人持身份证过来都买不到。当然也有方法，比如说现在有一些很好的项目，我们在跟深圳、跟丁总也是在合作，就是香港的投资者可以来深圳开公司，然后用公司的名义去买进商铺。现在这个已经开始慢慢地增加。

    香港因为这两三年有一些店铺是吓怕了好多的投资者，刚才吴总说香港有“占中”澳门没有“占中”，是的，在“占中”2014年，的确铜锣湾、旺角那些铺位，好多的投资者真的对当时的情况很担心。所以资金没有投进香港的商铺。

    这一两年以来，看见深圳好多地方也是在经济活动又旺起来了，所以好多的投资者开始去考虑会不会投资国内的商铺，所以我们现在也在开始从这一个市场大家做多一点联动的动作，我相信未来香港人对于关于这个限购，最好就是放限购，好像听老总说广州已经开始在放。未来加入深圳也是在放的话，我相信香港的投资者可能对深圳的物业尤其是工商铺物业是比较大兴趣的。

深圳新浪房产 04-26 20:04

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 【主持人】能不能给大家一些小的建议，大家应该如何理性地去看待这件事？

    【丁长申】我们在深圳来说，很多的投资客户都对刚才我们说的商铺会有一种，觉得商业地产来势，大家会觉得在投资的角度上会有一些困惑。刚才在前面的PPT数据里面展示了，今年是大湾区的启动年，过往几年当中我们发现商铺的升幅是很小的，甚至每年都有10%，在某一些年份受到整体政策的影响还有略微地下调。但是这个现象不应该的，因为潘总坐在旁边，我们知道香港的商铺他从这种消费、自由行带来的利好，他是有非常高的价值。因为在所有的物业投资里面，单价最高的应该也是商铺这个板块所能够驾驭到的。

    从投资的角度上，我们结合到现行市场去选择一些具有创新的，或者是新模式推动的这一类的产品，无论是商铺也好，包括工业厂房也好，我们去找取这样的一些资料，通过着重地运营推动起来，我相信他的价值点一定未来会有非常不错的回报。

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 【主持人】丁总对互联网的认知是特别深刻的，他深刻地人知道一点，不管互联网发展多么迅猛，每个人被互联网裹胁着前行，但是每个人离不开这个实体经济，实体经济依托互联网发生改变，但是线下的消费没有发生实在地变化，这是每个人都能够看到的。

    接下来我们逆向思维，我们网购在发展，变相推动仓储、物流，还有厂房，是否对这些更有价值？

    【丁长申】确实，一些仓储物流，去年中原和顺丰签署了一个关于紧密的战略合作，这个不仅仅包含了我们一些办公的租赁，还有顺丰在各个地方开拓一些实体店的经营，更重要的是他在整个城市的仓储在物流方面的需求。

    从顺丰来说他往往支持的一些业务，就是我们对网购所带来的这种模式，反观顺丰更加会需求我们一些真真正正工商的一些物业，从厂房、商铺到办公楼。这一块的需求，这些企业更多地形成他们品牌的连锁，整个反观物业有特别大的一些投资的机会。

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  【丁长申】早几年大家听到一些报纸网络上面铺天盖地关于互联网关于冲击我们实体发展的一些言论，经过这么几年的一路走来，我们所有的在座的嘉宾，如果我们有承租商铺来说，你有一个很明显的表现是什么，我们的商铺每年还是都有5%甚至是10%的升幅，比方说中原地产，在深圳我们有接近500家店，其实我们通过内部的大数据来看，基本上的铺面在过往的几年当中，到今典我们去看都是一路往上行的。

    具体为什么有这样的方式，当然互联网确确实实他会对某一些，比如服装、或者一些小的产品，这一些鞋包之类的，他会在网上增加了一个购物的渠道，可以更好地去体验这种所谓IT给我们带来的便捷。但是他仅仅只是我们商业营销的一个渠道而已，但从根本上的商业他是无法去改变的。

    所以我觉得通过我们一路走来，大家能够很清晰地看到，特别是近两年更加明显地是，我们出去吃饭大家会感觉排队越来越多了，我们在去消费，去到很多的一些购物中心、一些商场，去购物的时间发现人越来越多了。

    我也是前两天接到一个实体店，这是非常明显地可以证明这一点，享最近大家比较关注的是永辉，他有一个超级物种，他的生鲜超市，他去年在所有的超市类百货的板块双向的升幅非常大了超过500多亿的营收，利润非常可观。为什么他能够在市场当中有很好的表现，反观可能是我们媒体报道的一些所谓传统的行业，他们慢慢地退出这个市场的舞台。

    互联网电商的冲击，更主要的是我们在实体经营上的一些创新的方式，如果我们在这一板块，在商业运营经营者，大家有结合互联网线上线下的拓展的话，反倒我认为互联网更好更大地促进推动了我们实体店的经营。

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【主持人】由于消费模式不再依赖实体店，导致我们相关的商铺的店租会下跌，广州有没有出现这样的情况？

    【罗思源】四大城市里面都有一定的共性，这对商铺的冲击量是非常大的，今天走过来走出来了，现在商业的经营实体店的模式已经非常成熟，慢慢从线上到闲暇，这个交替的过程已经是完成了，现在我们觉得这种影响已经是很低的。

    【主持人】同样的问题我会问丁总，我们知道内地一直被互联网颠覆了很多的行业，我本人之前一直在从事互联网工作。我特别深刻地认识到，不管是微信、支付宝还是支付方式，消费升级也好，这些都是消费升级直接地体现，他颠覆了很多的传统行业，每个人的认知文化不一样。广州深圳的情况本来是特别类似，对于深圳的商铺是否有相对应地影响？

深圳新浪房产 04-26 20:04

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【罗思源】我刚才在介绍广州的时候也有说到库存的问题，广州也是一个新兴城市，我这么多年自己现在回顾一下，广州以前是一个发展很长时间很有历史的一个城市，但是他现在的区域发展、区位发展是一个新兴城市的模式，他的很多商业发展其实已经是往外去发展。广州市似乎看到他的版图也在扩大。

    所以我觉得库存量数字上面肯定是要上涨的，但是在上涨的过程里面，由于现在我们说的轨道交通，还有很多民生的社区发展的速度也非常惊人，现在楼盘交付收铺到交付的时间很短，这也间接地增大了去化量，这里面商业的商铺的库存在这个过程里面消化得很快，入住的人多了，消化量自然这个数字相对比较快速的，能够令到投资者马上能够看到回报。这是我对库存和现价量的看法。

【主持人】其实我想再追问一句刚才的问题，关于如果库存量高，他正常情况下会打击到我们的投资价值，对于这一句话您是如何理解和判断的呢？

【罗思源】库存量一定是对将来我们说的物业的升值会产生一定的压力，因为供过于求，但是现在主要还要看到一个世纪的问题就是，供求量在放大的过程里面，我们现在去库存的能力也不断地在加强。还有一点非常重要，在去了库存那一部分到他交付能使用，和周边的这种交通成熟度，是很快地就可以接上轨了。从这种数据上来看，我们可以看出，其实库存量并不能够直接影响他的升值能力。

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   【主持人】说得特别详实，陈小姐其实讲话特别喜欢抛一些数据，我们从数据里面能够更加客观地发现横琴在这个区域里面，他的保有量包括目前的存量也好，从她的话里面我读出一条道理，横琴这个地方是不是越早投资收益越高。

    这句话是大白话，陈小姐作为横琴方的代表方来说，她特别能够说明区域，港珠澳大桥一通，包括粤港澳大湾区项目成立，给横琴带来的区域规模效应是特别明显的，包括央视春晚看到分会场的舞台，看到了横琴的长隆水上乐园，所以我们会看到从中央层面释放的信号，横琴未来的投资趋势是非常大、非常可观的。

    紧接着问一下广州的罗总，广州的库存量互联网对实体店有一些依赖，未来着眼二线的地区楼价价格低，是否跟库存量高有关？

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 【主持人】刚才我们听到了潘总和吴总针对香港和澳门两地区域的投资价值的判断，好与不好投资价值的升幅多少，在座的各位肯定心目中在想，每一次任何论坛性质的任何嘉宾上台，大家可能都会想是不是每一个嘉宾手上有一颗水晶球，他们可以预测未来，预测升幅、预测降幅，但是可能性大不大？（众：大！）各位专家、行业的领导者也好，他们说出这些问题的时候每一个人心里有一个对表，我们未来会投哪些地方，他们给出的是特别客观、中立、数据必须翔实的判断。

    接下来问一下陈小姐，横琴作为目前大湾区最活跃的区域，目前工商类的供应量、销售量、空置率，包括外来资金和购买比例大概分别是什么样子？先看一下供应量。

    【陈瑞樊】整个横琴工商类别的供应量大概是40万平，这已经是包含了所有的写字楼、商铺，也是算在里面了。在这一个区域里面，买家主要有几个方面：

    第一个是港澳，先说澳门，澳门为什么会买横琴，其实很简单，就刚刚说的，澳门那边的写字楼供应量不多，澳门那边的区域除了赌场之外就没有任何的产业了。你澳门要多元化发展，你只能回过来依靠横琴，所以横琴很大一部分写字楼买家是澳门的。

    另外一部分是香港，为什么香港会千里迢迢来横琴购买写字楼和商业的资产呢？首先是港珠澳大桥通车，未来从横琴回香港只有30分钟到40分钟左右的路程。横琴能够很好地承接香港经济的外溢，整个横琴的写字楼大概50%左右是由香港跟澳门的投资客购买的。

    另外一个供应投资的买家，他是在国内，国内是广东省省外这一部分，省外的这一部分为什么会来买横琴，第一是因为他是自贸区的概念。另外一个今年特别明显的，省内买加明显有一个涨幅是，因为央视春晚播了一个横琴的广告之后，横多省外的买家会因为这个来投资横琴。还有一部分是广深的，广州跟深圳这一个群体大概是占了10%左右，横琴写字楼目前来说，我们是有4.3万多个注册的企业量，目前在这一边交楼的写字楼横琴只有一座，叫做横琴总部大厦。很多人很奇怪，为什么你横琴有4.3万多个注册企业为什么只有一座写字楼交楼，因为现在可以用虚拟的地址注册，因为政府是招商引资允许这种情况。目前的交楼只有一栋总部大厦，整个加起来是8.6万平米左右。

    4.3万多个企业，其实政府的虚拟地址会截止的，到2017年之前没有截止，所有人都能够用这个地址，今年在收紧港澳人士不能用虚拟地址，慢慢到大陆人士也不能用虚拟地址。这样慢慢需求量非常大，4.3万多个企业，每个企业100平，你就要400多万的供应量，现在横琴只有40万的供应量，这个供应量是求大于供的。

    整个总部大厦现在出租的情况非常的好，横琴现在写字楼的租金比如总部大厦，现在是160—180，除了总部大厦之外横琴还有一个金融基地，现在的租金是230—260的租金，而且是很难找的。

深圳新浪房产 04-26 20:04

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【主持人】刚才吴总回答问题的时候总要重申一句“不管怎样，我们比香港好”，说完以后瞟了一眼潘总。

【潘志明】没所谓的，未来两个月之后，港珠澳大桥之后香港跟澳门只是20分钟的路程，我觉得旅客也好、投资也好，20分钟你从港珠澳大桥去澳门跟去香港差不多，投资者来说，你去投资澳门，澳门的消费模式跟香港不一样，澳门地方比较小一点，还是很集中。比如他说的大三巴，大部分的游客一定去大三巴。香港区域多一点，你可以去中环、去铜锣湾、去旺角、去尖沙咀，选择也比较多。如果你去澳门选择不是很多，只有一个区域，那可以去香港，香港有四五个区域很值得投资的，所以我觉得多看一些地方也是不错的选择。

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【潘志明】商铺的回报率现在不算太高，买一个铺位是两年前这个租金已经在下调了，今天以这个两年前定下来的租金，用今天买卖的价格去买，回报率大概是2%多一点。但是明星的区域有机会可以找到一些是2.5—3%的回报率，这是有机会的。

    【主持人】这是您对于回报率未来大概的一个趋势的判断。

    【潘志明】是。

    【主持人】刚才澳门的吴总也在不断思考一些问题，澳门和香港的处境其实有一点点类似，我们知道博彩业是澳门的支柱产业之一，但近几年有所收紧，对当地的旅游和商业的租金影响如何？

    【吴宙新】2015年开始是有下调的，下调了30%，刚才我说了是呈正比的，所以物业也是下调了30%。尤其是刚才潘总说的那些奢侈品的会有影响，但是情况比香港好，因为我们没有“占中”，我们只是少了一点点人而已。但毕竟是跟大气候有关，所以我们是有一点点影响，不是太多的影响，现在已经收复失地，现在去到2014年的高位的90%差不多了。

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【潘志明】这两年香港的商铺事实上是比较差的表现，因为2013年开始香港有一个“辣椒”，就是有些税费比较高。以前香港的炒铺位的人很多的，以前一个铺位一个礼拜可以炒5、6次。但是后来2013年香港政府就有一个制度，第一要付双倍的印花税，第二，以前商铺是在成交的时候才付印花税，但是现在不可以了，就在签买卖合约的时候就要付这个印花税。所以以前我们在香港叫“确定人把这个铺位转售”可以赚钱了，大概付10%的订金可以把这个铺位炒卖掉，但是现在不可以了，成本比较高一点。有关银行的按揭问题，工商铺也是一样，按揭最高的成数是40%，拿出来的现金、拿出来的本钱比较多一点，所以比较难。

    这就造成了香港的成交量在这三年比较低一点，大概平均一个月大概只有100宗的成交。

    自由行这两三年也在退势了，现在没有太多人去香港消费。这两三年写字楼在降，工业大厦在降，但是铺位的价格没有降，反而有一些地区的租金还是不断地在下调，比方说铜锣湾、尖沙咀，主要是卖奢侈品的，比如买包包、买名表、买珠宝，那些铺位因为在2013年之前开得比较多，同一条街英皇珠宝、周大福等等，开了好多间。但是后来自由行人数少了消费也低了，中央也打压，买消费品不能买太贵重了。所以后来令到这些核心的铺位租金在下调。

    下调的幅度也很大，有30%—60%也有，所以到现在差不多经过三年的时间，这个铺位的价格下调已经定下来了，而且在明星的区域，好多的商铺他的租金已经在不断地下降。有些投资者在去年的下半年开始，开始投资香港的商铺。住宅在这两年升了不少、写字楼、工业大厦都升了不少，单单只有商铺这几年没有提升好多人趁这个时间，香港很多的投资者没有动手，有人趁早把这个商铺买下来。而且商铺在香港的供应是非常少，同一条街比如你去铜锣湾，尖沙咀等等，很少的铺位拿出来卖的。

    今天只要你有时间，看到有些香港的商铺拿出来卖，这可能就是机会。

    【主持人】不知道在座的各位有没有听明白，其实我还想再加问一句，您觉得去年以来商铺租金的整个回报率怎么样？

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 【主持人】我相信在座的都有很多的问题，我这里搜集了很多线上线下的朋友搜集上的问题，我逐一来问一下。

    首先我要问一下刚才火药味最浓的那一对，香港和澳门。先问一下潘总，我先不问我们的问题，我先问一个我自己特别想问的问题。刚才吴总讲了以后您有什么感想？

   【潘志明】没问题，大家也可以去澳门，你们带多一点钱过去，他说肯定是输掉的，否则的话澳门哪有钱派啊，没有问题啊，有钱就可以去澳门玩。

   【主持人】我读懂了潘总的意思，有钱去澳门消费，然后更多的钱来香港消费。

   【潘志明】先去澳门娱乐娱乐，剩下的钱拿来香港投资。

   【主持人】有一个朋友问的问题，近几年香港商铺的行情不是太好，原因是否和零售寒冬有关，以前内客自由行的光环逐步退潮，是否会直接影响到商铺的租金和价值？

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【主持人】陈小姐是我们刚才分享的五位嘉宾里面唯一一位女性，讲到了我们横琴，我们知道横琴具有什么特殊的地理位置？港珠澳大桥的连接点，这种特殊的地理位置，我相信未来在横琴这个地方是大有可为。接下来有请刚才分享的五位嘉宾一同上台！

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 在这种情况之下造就了几样东西，整个横琴自贸区他本身很特殊，他有比特区更优惠的一个政策，他吸引了大量的企业进驻横琴。因为横琴现在的企业注册量大概是4.3万个，目前横琴有了写字楼供应量大概只有40万平，按照每一个企业所需的写字楼是1平米来算，其实横琴的写字楼需求量大概会达到400万平以上，告诉你其实在这个区域里面他办公需求量是挺多的。

    随之而来会有另外一个问题产生，就业、消费、居住等等，说明了在这个区域里面，珠海城市GDP其实是迎来一个翻新跟改造，区域里面的物业也会因为横琴有众多的利好、和需求，这种投资风险比较小、回报比较高的。

    我的分享就到这里，谢谢大家！

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因为房价的利好，新兴城市也承接了很多一线城市的外溢，一线城市的外溢也造就了他的地价非常高。因为新兴城市发展空间非常大，而且成本上面有明显的优势，所以他未来会成为整个粤港澳大湾区新增长区域。我们从最短的2016年几个月份的数据可以看出来，从2016年7月份，崇峰地产以1.9万拿下一块，2多6年8月格力以2.9万元拿地，说明了很多珠海拿地热情不减能在短短几个月之内不断地刷新地王，已经告诉你众多企业已经非常看好珠海的投资潜力的。

    新兴城市在发展上面也是得到了很多国家不同层面的支持，港珠澳大桥在今年会开通，今年春晚的时候大家应该也有留意的，央视在今年春晚的时候他把一个分会场放在珠海的长隆，央视借着自己的品牌在给全世界宣传和给横琴打广告，告诉大家新兴城市这个区域他在给你做搭台，支持你的发展。

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 在整个粤港澳大湾区里面，纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区，第三产业的占比比值非常重。在整个粤港澳大湾区里面，我们第三产业的占比只占到56%。这个数据告诉我们，我们粤港澳大湾区第三产业的升值空间非常大。

    我们也做了一个数据统计，在整个粤港澳大湾区9+2的11个城市里面，发展得比较好的香港、澳门、广州跟深圳，第三产业占比基本上都在59%以上，而新兴城市珠海、佛山、中山这些城市，第三产业的占比基本上都处于50%以下。说明第三产业他未来有的升值空间非常大。所以在这样一个基础上面，珠海和澳门就做了一个产业互补，共同去发展。

    随着丽新星、横琴长隆、华润万象城、珠海会展中心等等，这些落成带动了高端服务业和一系列的发展，也带动了珠海的发展。我们经常说粤港澳大湾区从七大新兴城市里面都会找自己的一个定位，比如深圳有一个松山湖智谷产业园，我们会做一个先进装备的制造基地，他来自于几个东西，首先区域要转型发展离不开人才，珠海有多个高校落户这里，可以提供大量的先进的人才。你的人才可以跟你的区域发展形成一个互补，一个区域的发展需要充裕的高素质的人才能更好地实现发展。

    第三产业就是我们的金融业还有高端服务业，整个粤港澳大湾区里面实际可以利用的外资资金大概是72600万亿美元，在整个自贸区里面，横琴单单一个金融基地，整个区内的金融企业达到6790家，新增企业是307400家，注册资金已经高达8400多万亿。

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 从交通方面来说，因为任何一个城市的发展，无论我们说是交通配套或者是整个基建，会因为城市的发展而逐渐完善，或者是因为交通配套的逐渐完善，而影响到了整个城市的发展。由此可见，交通配套基建的完善，会随着城市的发展而发展。整个粤港澳大湾区里面，所有的新兴城市里，有这些优势的城市基本上大家都可以共融。

    随着我们的深中通道、深圳二桥和港珠澳大桥的开通，整个新兴城市的经济会随着粤港澳大湾区共融而去发展。整个珠海今年的基建的投入是整个粤港澳大湾区里面最多的，珠海的GDP的涨幅是整个广东省全省排第一的，在大湾区他是排第二的。

    这个GDP的涨幅源自于几样东西，珠海快速发展，造就了GDP的快速发展。一个城市的发展对于我们普通人来说不会有太大的影响，如果你要分享到城市发展所带来的红利，最直接的办法其实就是购买物业，因为物业会随着城市的发展而升值，对于我们普通人来说，你想分享到城市发展带给你的红利，最直接的办法就是购买物业。珠海在粤港澳大湾区发展的浪潮中，基建的完善预示着整个区域的发展。

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新兴城市可以从哪些方面发展呢？首先是制造业、创新人才、交通、金融、服务业、土地，这本身是新兴城市自身自带的一个非常利好的价值。新兴城市跟三大巨头一起去发展的情况之下可以错位提升，首先新兴城市的人口会比较多，他的人力成本会比较低，所以在这一方面我们要转型，我们有的优势就是我们有一个人力资源比较低。交通基础建设上面可以完善，而且可开拓的土地成本比较多，意味着我们新兴城市未来的发展升值空间比较大。而且在整个大湾区的机遇之下，新兴城市的金融制造业、服务业和一线城市可以错位发展，这个互补会造成新兴城市未来发展潜力巨大。

    在这个基础上面，新兴城市要发展，必须要通过很多的基建来赋予他发展的速度。港珠澳大桥的通车、深中通道、深圳二桥等等这些大家都知道，这样拉近了整个粤港澳大湾区一小时生活圈，一小时生活圈共融能够带来很多快速发展的经济。所以新兴城市人口总量比较多，人力成本资源占有非常大地优势，而且在整个粤港澳大湾区通车之后，珠海是整个中国未来唯一一个跟港澳陆桥相连的城市。这个优势是其他城市不具备，而他是独享的。

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【陈瑞樊】我叫陈瑞樊，大家可以叫我QQ。刚才听了几位领导讲完一线城市的介绍之后，大家对整个粤港澳大湾区新兴城市的投资机遇在哪里，非常有兴趣。接下来我给大家讲解一下。

    首先讲一下9+2整个粤港澳大湾区的城市里面，有四个核心城市加七个新兴城市，这七个新兴城市有巨大地发展潜力，具体的机遇来自于哪里呢？跟大家一一分享。

    首先我们从人口上面来说，整个粤港澳大湾区三大巨头香港、广州、深圳，他们的人口跟新兴城市相比，新兴城市的人口总量比三大巨头还要略多了。新兴城市的整个面积是三大巨头的4倍左右，整个GDP跟整个资金总和会比新兴城市要多。总体来说新兴城市未来发展的机遇和升值潜力上面会有巨大地优势。

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【主持人】刚才罗总在PPT当中也聊到了关于政策左右着楼市价格的一个很重要的原因，上周各位都关注到一个信息是“博鳌论坛”，广东省生长马兴瑞先生说过一句话，说未来在不久的将来特别快就是今年，可能会出关于粤港澳大湾区相关政策的落地，这也遇事着粤港澳大湾区将会以崭新的面貌，来针对我们9+2整个规划区的一个最终的成绩。刚才罗总讲到广州以前是老城区，根据330政策影响新城区也会有所变化。

    接下来我们请到中原（横琴）区域总监陈瑞樊小姐发表演讲！

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 大家可以看到下面的供应量，外围区域的成交量和供应量已经在不断地上涨，2018年的第一季度，100%的写字楼供应量是来自于我们一个新发展的片区。这在整个大湾区的利好政策发展之内，我今天跟大家分享的这个数据，其实也是希望能在深圳这一站对更多的投资者，或者对更多的工商铺的大湾区的同事，我们也有一种新的概念。

    我们认知的广州，我们认知的这个城市，他整个商业的发展，已经由今年的政府出了红头文件来推动，这个我觉得是符合大湾区发展的趋势的。所以希望在大湾区这种这么好、这么天时地利的政策之下，希望我们作为代理，和在场所有的投资者们，我们能够在将来的日子里面一起共赢。谢谢！

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 商业的部分，由于我们刚才提到有市场的热点，有了发展区域的扩展，也包含了人口红利。究竟我们现在对于这个物业投资带来的机遇是什么？首先330在国内除了深圳之外，其实都受到影响是很大的。当然今天我们北京的公司同事还没有来，上海的同事还没有来。我们作为一线城市330政策的确对我们城市这些工商物业的成交影响非常大。但是这种影响我们用数据来看，很快我们已经可以说是接受，并且调整完毕。

    在我们看到的红色的向下和向上的箭头，330政策到2017年的Q4已经回升了，这反映到公寓和住宅市场投资金额的溢出，写字楼市场走高。走高的意思关键是要看最后这个关于市场供求的关系，因为我们刚才提到，广州中心城区的商业化发展已经不是以前我们所熟悉的那几个天河、越秀区域，他已经由于我们说的中心城区的外围区域，外围区域就是我刚才提到的增城、从化、南沙、番禺，现在从2016、2017年这两年四个季度的成交数据比较，我们在2017年外围区域的写字楼成交已经开始从43%去到了80%，去到2018年的第一季度。所有在成交写字楼的量，已经是占到我们整个广州市的80%。

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 广州由于大湾区的发展，城市对于人口红利的问题是非常重视的，广州一直以来在四大城市里面，目前的人口其实不上不下，也不是最多也不是最少。但是可能在未来国家中心城市之后发展的机遇里面，我们看到广州的确人口红利的增长是最大的，从这个角度来看，我们觉得只要有人，人会增多的地方，对于我们现在投资商铺、投资周边的商铺包括一些商业办公的物业，其实他的涨幅机遇是非常地大。

    所以我们用四个城市做过一些比较，可能北京、上海开始已经有一定的控制，不会任意地让人口。但是目前广州1400万的常住人口，如果达到2000万，这个目标政府出来了，深圳没有出，但是北京、上海、广州出了一个人口发展规模的想法。所以我们认为广州600万的人口红利，未来对住宅、商业投资有非常大的机遇。

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 广州经历了这三个大的阶段，从05年、16年到2018年，这几年有一个很大的飞跃，之前我们作为华南的中心区域，这已经是过去的事情。2016年的时候广州提出来了作为一个全国的中心城市，现在到2018年，我们重新定义了一个全球城市，这个全球城市对广州在大湾区里面，他的受益的面是很广的，从以下的几个新定位和分步走，我们简单分享一下。（PPT）

    说话说到一些枢纽，一些政府公布的发展布局，这里不详细说。但是说到2018年3月，广州公布了IAB，整个产业结构的升级，其实意味着整个广州的商圈变化从以前很小，到现在已经发展到了这样的一个情况。IAB重大项目的落地分布空间其实已经从广州以前大家所熟悉的越秀区、天河区，已经有了一个很大的扩展。

    区域分布已经去到我们所说的一些，比如花都、从化，甚至还有比较陌生的增城。这些城市以前我们谈商业是没有怎么谈的，但是现在如果进入广州的投资客，或者是用家的客户，现在我们所考虑的商业分布已经从以前的天河区、越秀区，包括现在还有南沙，区域里面的发布企业，包括我提到的新一代的信息科技、人工智能和生物医药，这些所谓在大湾区政策背景下要发展的企业背景，包括我们提到的落地空间分布，已经在政府3月份出的报告里面定笔。这些未来对我们投资工商铺会带来一些什么样的机遇呢？这就是我们需要在这一次论坛里面跟大家一起分享的。

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【罗思源】各位来宾、各位大湾区的同事，下午好！下面我代表广州简单介绍一下。

 【罗思源】各位来宾、各位大湾区的同事，下午好！下面我代表广州简单介绍一下，前两站我们说了很多数据的东西，这么多的城市广州的价格究竟高低的问题。这次来到深圳我想改一下，其实大湾区在9+2里面，每一个城市的解读都不一样的，所以我这希望在广州这么长时间的观察，我也希望能给在座各位看到一些广州在大湾区发展里面所遇到的一些机遇。以下是我一些简单地分享。

    谈到广州，广州作为华南区也是一个历史沉淀比较长时间的城市了，他的底蕴还是不可以否定的。在整个城市的定位和全球城市里面，我会尽量说一些关于广州的改变究竟是什么样的。

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主持人】来自澳门的吴总特别好玩，他一上来给我的印象最深刻的是什么呢？讲了大概三分钟，我感觉他完全化身成了一个澳门的旅游形象大使，不断地给大家推介澳门多么好，旅游城市，多么开放稳赚不赔，讲完所有矛头指向一个人潘总，每讲完一个是“我们比香港好，我们比香港有潜力…”，接下来再算帐。

    接下来有请广东中原（工商铺）总经理罗思源先生发表讲话。

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 我们澳门发力的一个重点是旅游中心、娱乐中心，你们过来这里可以轻松，平时打拼很痛苦，可以过来轻松一下，我们这里会有很大的动力。还有桥通、路通。旅游业的兴旺，我们澳门只有大三巴那个商圈，或者在皇朝那边美高梅那些做刷卡，24小时营业，所以他们的营业时间很长，所以可以卖得很贵的那些店面。主要是以这些为主。但是本地的，刚才潘总也说了香港有一个杨总在买民生铺位比较多。因为很多人赚到钱晚上要消费的，晚上要出去吃宵夜的。这些旅客去了大三巴下一次想去别的地方了，所以为什么要想搞一个美食之都的，所以民生区域也会令这个消费慢慢上去的。扎根澳门，很多的大公司也会过来这边，因为要做总部，写字楼、工业大厦也是受欢迎的。

我今天的分享就到这里了，谢谢大家！

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 澳门的潜力，将来如果说整个9+2，很多地方都类同的，终身、深圳、广州，大家都是国内的城市没有太大的区别，你们都是搞大锅粥，搞金融等等，而澳门就只是过去“舒服舒服”，港珠澳桥通了以后过去舒服的人更多了。

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写字楼是稳赚的，买这个是稳赚不赔，澳门已经没有工业了，加起来是55个十年供应的工厦新供应，每年只有0.5个产生。你看到平均的价最低的时候是3.8万，高一点也是5.5万，我们这个价格抄底低的。澳门现在随便买一块地，不管是住宅、写字楼、工业，土地的价格已经远远超过了这个，要7、8万才可以买得到，如果住宅的话都要10多万了。

    你想一下，现在旧的工厂上面有上盖物业，已经有建筑物，你重新造出来建筑成本可能要5、6万，还不算地价，所以买这个绝对是稳赚不赔。现在那些大酒店不可能在他的酒店赌场里面，用一个很大的地方做仓储，因为赌钱你的扑克牌都要找一个地方存起来，你那些员工、餐桌、餐布等等，这么大一个酒店他需要很多的东西要储存的，所以他们需要很多的仓库，所以这些仓库现在很稀缺，这个我绝对推荐大家买，而且工业没有任何地限制。

    大家知道买民生的住宅不要说国内，澳门、香港也是会有辣招限购，也限制你买很痛苦，不像以前那么自由了，加税等等，多少年不让卖出去。但是这个什么都没有，今天买了明天就可以放了。

    澳门商用物业买房子税率3%，香港是8.5%，我们的特别印花税买来以后要持有2年，香港是3年，工业大厦是今天买明天放可以了。个人名义卖出的话我们是不需要交税的，而且打税单还要做功夫，政府很有钱不稀罕那一点。国内买下去虽然很便宜，但是觉得交给政府的那一节很多，很心痛，宁愿不买。

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澳门第四条桥

为配合港珠澳大桥即将通车，澳门政府构思第4条澳凼通道在澳门一方共设3个走向，分别连接澳门半岛、新城A区及口岸人工岛，人工岛未来可经第4通道直接前往凼仔。

澳门立法会土地及公共批给事务跟进委员会主席李静仪引述政府代表指出，由于中央批覆第4条通道的可行性报告存在问题，澳门当局最迟于明年农历新年前把调整方案再次提交中央。

另外，澳门政府指由于新城A区规划人口众多，故A区会有通道连接东方明珠附近外，亦会有通道接驳渔翁街附近。同时亦考虑以隧道连接新城A区和位于观音像对出的新城B区，可行性研究已完成，即将开展初步设计。另外，连接新城A区和人工岛的临时通道预计今年底完成，未来会变为永久通道，原定接驳的通道因受供砂影响，预计2019年动工。

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港珠澳大桥建设正向全面通车目标加速，珠澳人工岛珠海公路口岸的开通进入冲刺阶段。拱北海关昨日举行百日冲刺誓师动员大会，誓言将全力以赴做好大桥开通前各项筹备工作，全力支持大桥珠海公路口岸顺利开通和高效运作，显示港珠澳大桥的正式开通指日可待。

港珠澳大桥实施“三地三检”模式，分设珠海、澳门、香港三个口岸，珠海公路口岸分为旅检区、货检区两部分。其中，旅检区占地面积为三十五万六千平方米，包括珠港旅检楼、珠澳旅检楼、出境入境随车人员验放厅等。

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澳门买房子2015年下跌了，2014年10月份开始下跌，现在收复失地了。这是我们的土地是世界上最稀缺的资源，我们有一个海外发展的一个楼盘花了14个亿，一个开发商买另外一个开发商的货，一个开发商买完房子没地方买了，他随便买了一个其他开发商的地。我们的地共赢很少，但是涨得很厉害，所以在整个湾区里面，你要说工商铺物业，你要买澳门，香港是差一点点。

    因为我们澳门可以看到，我们的总量只有42000套，不是很多，随便一个区都比我们多了。所有加起来，工业、商业、写字楼。我们的商铺他只有1500个，这十年的供应。十年才供应商铺1500个，一个楼盘都不止了。每一个月大概的成交是170多、180宗这样的。写字楼新公司成立，每一年大概有3、4千个公司成立，但是我们加起来是300套写字楼，十年供应，没有供应了。所以在澳门买写字楼厉不厉害？刚才潘总说香港卖到5万多块钱一尺，澳门将来可能要过10万了。一个度假村赌场他们的盈利是很高的，他们在里面做赌场的运营，不可能用赌场的面积做办公的，因为办公没有产生利润，他要找写字楼，但是澳门的写字楼真的没有供应。你看这么多的公司成立，我觉得买写字楼，在整个湾区如果看不清楚我绝对推荐你买澳门。

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  马云为什么说澳门是全球最有潜力的一个城市，他肯定是擦政府皮鞋，因为政府给了他一个项目做澳门的智慧城市，肯定要说一下好话。为什么这么讲是有原因的，因为澳门比较小没有人才，只要你有一点小本领就能够把政府给忽悠了。我们澳门有一个工程叫做轻轨，那个轻轨搞了八年还没有搞好，大概有多长呢？很厉害，有3公里。你知不知道花了多少钱？大家知不知道国内搞1公里的高铁20多亿，轻轨是2、3亿搞定了，而澳门花了147个亿还没有结尾，所以澳门是不是最有机会的地方？在座的各位去澳门都是很厉害的，跟政府说我是这个地方的专才政府会给你一个项目，政府大把钱。

    这是陆路交通，以前没有这些东西这么厉害了，现在有这些东西更厉害了。港珠澳大桥我们讲了13年了，我刚入行的时候05年，卖楼都是跟那些客人说“马上港珠澳明年开通了”，讲了13年终于真的要开通了。机场也在建造了，因为外资企业一路赚到钱了一路有投资在上面，不断地有项目在开，巴黎人、威尼斯人、伦敦人等等，他应该改一个名字中国人肯定厉害，还有新葡京也在做。

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 以后你们看报纸，可以看到澳门的赌收上涨这个楼市就涨了，我们有一个数学天才做了一个模式出来了，赌收涨楼价就涨，百分比是一样的，只有多没有少的。所以看到2014年是高峰，2015年习大大去澳门说你们不要搞那么多赌，马上跌了。现在9+2了，马上又要开放了，马上又要涨起来了，现在恢复到90%以上了，他只要有跌的时候涨起来非常快，澳门最多跌一年，第二年就恢复到原来的高位。这十年我们涨了差不多十多倍了，以前是小拉斯维加斯，现在已经比拉斯维加斯厉害5倍，因为以前何鸿燊只有他一个赌场，后来开放六个赌牌，结果比以前大了不止六倍了。

    澳门是一个自由港，什么货币进入澳门几乎都是免关税的，除了一些特殊的烟草和汽车，我们的工资税率最多是12%，香港比我们高，国内更高了。

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  澳门的旅游人数最多，但是我们又非常小，在座有没有没有去过澳门的？都去过了。你知道去澳门玩去哪里玩？就去大三巴，我们去大三巴玩的话，玩完肯定是去赌场，所以在澳门大三巴的商圈是不是很厉害？3千万人都去那里了，那560个亿都在那个地方消费，很厉害。所以他虽然很小，但是他很密集。一些本地人也是相当地有钱，现在就是做一个铺垫，我们主要澳门一个中心就是休闲中心，我们现在不叫赌场了，叫娱乐场的，赌博是有输有赢的，娱乐是要给娱乐费的，所以你从来不会赢。（众笑）

    澳门是相当有钱，本地人居民的存款差不多有5900亿，政府有4000多亿的存款，加起来有1万多千多亿了，就算居民存款除以人均65万人口的话，我们人均的存款差不多90万。北京是12万，我们是他7、8万，深圳才到第6位，深圳虽然很有钱，但是澳门也不弱的。我们的居民收入是1.9万的中位数，供楼还是可以了，我们的人均GDP是排亚洲第二。

深圳新浪房产 04-26 20:04

澳门有很多东西都是全世界排第一的，首先是关口，是陆地最繁忙的关口。2015年我们有1.3亿人次的通关，现在单日通关是2015年的数据，现在每一天有40万人通过拱北关口。罗湖可能是20左右，将来的横琴预计是22万自由。

    这么多的旅游认次，刚才讲香港很厉害，我们的自由行远远超过了香港。你看到香港是5600多万，但他有一些是外国的，但是大家都知道现在外国人都是穷鬼，有钱人都是中国人，我们3100万里面有3000万都是中国人，所以比香港台湾都多。人均消费，如果我们的旅游人次乘以我们的人均消费，这些人不包括赌钱的，就是吃喝玩乐的，就是530亿左右。香港大概是3700亿。因为香港比我们大差不多40倍，我算36倍好了，他们就是100亿左右，我们比他们多5倍，所以我们比他们有钱5倍。今年的我们旅游人次又上涨了5%。

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【吴宙新】大家午安，谢谢深圳工商铺这边主办这个论坛，让我们有机会来这边分享一下澳门在大湾区的定位。

    澳门“9+2”里面我们是最小，但是我们是最有特色，刚才潘总给大家很多的硬货，现在我们也讲一讲我们的澳门也绝对是很牛的。大家肯定想知道在9+2里面你投资买哪里是涨得最好的，最方便操作，或者是最有前景的，接下来我给大家讲一下澳门。

    澳门在全中国，包括台湾、香港都是不可以取代的，因为他有赌场。香港有一个马会，马会可以买六合彩买马票，其他没有了。国内是禁赌的，但是澳门是合法的，所以他的商业魅力是无穷大，无论你在内蒙古、在新疆、在四川，在全中国任何一个角落都会被吸引到澳门去。如果澳门没有赌场的话，只有很漂亮的酒店、美食，或者是会展中心，你们不会来，就是因为有无可取代的赌场，所以我们吸引了全球的人流。最主要是在以澳门为中心四个小时的飞机航程里面这一圈的人，所以我们会先分享一下澳门。

    我们只有30.5平方公里，跟香港比，大概香港是我们的36倍，跟这边你们一个区都比不上。我们的人口只有65万左右，这是常住人口。

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【主持人】刚才从潘sir的分享中，我们刚刚不难看到我们属于9+2的其中的“2”，一个是澳门，一个是香港。我们看到PPT里面向大家透露了一个信息，香港有很多大宗交易的成交个案特别鲜明、特别鲜活，特别具有代表意义，特别应景这次大湾区的成立，我们分享完之后潘先生也会针对各种问题给大家作一个解答。

    接下来有请中原（澳门）路氹区区域营业董事吴宙新先生上台，有请！

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 我们看大湾区带动的物流，物流最重要的影响是工业大厦。香港比较多旧的工商大厦，其实在这一两年香港有一个叫活化工厂大厦的进程，有一个跟我们在香港很熟悉的投资者邓成波（音），我们叫他波叔，他跟我说，这五年他利用香港的活化政策投资了200多个亿，赚了100多个亿，所以他利用工业大厦买进来，活化改装做写字楼、改装做酒店，赚了很多钱。

这个工厂大厦买卖成交量在不断地上升，去年也是在上升，平均每一平方尺也是在上升。整栋大厦买下来的案子也很多。这几个月也有了，整栋的。好多的投资业者是有兴趣整栋买下来，然后改装分隔成小的单位。元朗的13个亿也是比较大的成交，2、3亿的也很多。香港最近比较流行的是拿一层旧的工厂大厦，大概是500多平方米到700、800平方米1万多平方尺，分隔成小的单位，拿来做个人的创作空间等等，售价是几十万到一百多万、两百万，好多人买，好多的父母买给儿子去创业，给他自己做自己的办公室，现在卖了好多。现在买旧的工业大厦大概是4、5千块钱一平方尺，加工卖出去大概是卖8千多到1万多的平方尺，赚钱也是赚得不少。整栋的大厦未来也是很多投资者很受欢迎的地方。

9+2是一个城市互补的互助，香港本身是一个国际性的金融中心，现在还有很多资金投放在香港的工商铺的部分。还有一个比较重要的事情，随着交通改善了之后，本来香港跟国内其他一些城市啊有一些不同的地方，就是一国两制，他的资金流动比较容易，很多的政策也比较宽松一些，未来香港的工商铺的价钱还是在不断地涨。

    今天跟大家分享这么多，谢谢大家！

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成交量也开始多了，这段时间开始有一些投资者透过买进商铺，今年开始看到1月份也有很多9个亿，富临集团做餐饮的买了好多的物业，自用和收租的都有。铜锣湾也开始有买家投资了，单一个铺位2.5个亿也不算少了，铜锣湾也开始有一些投资者了，趁这个时间还没有再上涨已经买下来了。2个多亿的已经开始多了，还有一些比较出名的投资者开始把这个资金放进铺位。

最近两三个月在香港出现一个现象是“杨奋彬效应”，他一个人两个月之内买了差不多二十多个铺位，大概是十多个亿，他买这个铺位的地方也不是在铜锣湾，也不是在尖沙咀这些最旺的地方，而是在一些明星区域，比如新界区买一些餐饮的铺位买来收租投资，这个效应也很大，也带动了香港好多铺位的成交。

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第二，大湾区也带动了人流。人流对什么物业会比较有帮助呢？我相信是在商铺那边，高铁每一天的人有多少？根据他们官方的计算，每一天有109000人士经过高铁从香港到国内，也是国内到香港。每一天多了10万人次，对什么地方最有帮助呢？起码有佐敦、尖沙咀这些地方是最有帮助的。

我们又看看香港商铺的普通怎么样，其实这几年好多人也说，好像从2013、2014年开始，香港的商铺好像没有以前那么好，以前自然行比较好的年代，香港的商铺是铺王来的，香港铜锣湾有一条街一平方尺的租金有3千多，大约是3万多一平方米一个月的租金，这是在全世界排列靠前的。

因为2014年也有很多社会的现象出现了，比如说“占中”，还有很多香港的人开始对外来的自由行不太欢迎，所以很多事情也发生。但是这两年2013、2014、2015、2016年，这几年也是香港商铺最黑暗的时间。刚刚我们看2017年开始，大家看见这些租金开始下跌的幅度已经收窄了，明星的区域有些商铺也在上涨，开始这个商铺的走势也在慢慢地向好。

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现在香港排名最高的五位的写字楼，是多少钱一平方尺，这是几天之前才出现，本来是中环中心的顶楼79楼，每一平方尺本来是排名全香港第一的，但是刚刚一个礼拜被人家打破了，上个礼拜去看了前海的物业，他说是8万到12万，我们在谈的时候香港出现了一个新的成交，就是皇后大道中九号34楼全层6.1万，超过60万一平方米，你看香港的甲级写字楼升得这么厉害，第三名是远东金融中心，大概是52万。然后是美国银行中心中原大厦，平均一平方尺没有40万的排名连第五位也没有。

香港的写字楼中环中心402亿，现在已经值得600多个亿了，有很多的业主跟我说高层的写字楼我不卖，如果你有兴趣跟我去谈，没有70万一平方米不用跟我谈，我想今年这个甲级写字楼还是在涨。

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这五年香港的写字楼买卖的走势，2018年开始的第一季成交已经很多，等一下我跟大家讲一下有关价格的问题。大概是去年开始，香港的甲级写字楼升幅很厉害，好多人说香港有一个发展商恒基地产，他在中环投资了一个地盘，单是楼面的地价已经去到50万一平方，带动了整个投资市场好多投资者也去买这个甲级的写字楼。香港这一段时间有几个很厉害的新闻，地产代理好像是没有试过单一一宗交易有402亿，但是香港就出现了，在香港的中环中心75%的业权，用402亿去交易。还有一个重大的新闻，他在这个月的月底就会成交，成交了怎么办呢？现在已经在香港传得很厉害了，好像有十多层的物业将会在这一个月拿出来卖，究竟卖多少钱一平方米，很多人也是很关注的。

第二个是恒大地产，125亿买进美国万通大厦的全动，光大集团也用100亿买了湾仔的大新金融中心，今年年初也是深圳的客户，深圳好多中原的同事也说认识这个老板中科创资本投资用了100亿买了香港北角一个全新的大厦，也是今年年初第一个最大宗的交易。90个亿以下很普通了不说了。

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 刚才也说过了，每一个地方也有他自己特别的特色，先讲一下有关香港的特别。现在说大湾区最重要有一些交通的配套已经不断地在改善了，应该是在今年的年底，我们的高铁差不多要开通了，从香港的高铁，从佐敦开车到福田大概是18分钟，然后从香港的高铁到广州大概是48分钟。刚刚听媒体也提过，车费从香港去福田好像是20多块，这个价钱是这么便宜，我觉得会带动很多不同的消费。

我说的是香港跟我们9+2城市的一小时的生活圈，究竟会有什么样的优惠。

先看一下大湾区的概念，就是资金流，资金可以流通的话，最受欢迎的物业会是什么物业呢？今天主要是谈工商铺三个范畴的，所以现在暂时不谈住宅的部分，先讲商业、写字楼、商铺跟工业大厦。

香港本身就是一个国际性的金融中心，我看最重要是看看香港现在的写字楼是卖多少钱，大家可以作一个比较。看看是不是受大湾区其他地方的欢迎，其他投资者有没有兴趣投资香港的写字楼。

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【主持人】大家是不是感觉到意犹未尽，待会儿我们还有四位重量级的大咖给各位分享，并且分享之后还有一个论坛的环节，这个时候我这里搜集了很多跟各位一样感兴趣的问题，我们一对一地问答。

接下来用热烈的掌声有请香港中原（工商铺）董事总经理潘志明先生先生，有请！

【潘志明】大家下午好，大家要原谅我的普通话讲得很普通，但是我还是会尽力跟大家解说一下。

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写字楼板块，如果中长期的投资预期增值倍数大，短期租金回报不是很高，但是我们长期一定是看涨的，前海的写字楼在这个片区具有非常大的一些优势。我们都知道前海是比肩未来曼哈顿的，当我们把对表的数据呈现在面前，我们都可以想象一个场景，随着国家层面战略的推进，未来在这种城市物业的发展当中，我们可以有非常好的一个表现。

福田中心区注重回报率要求是4—5%的稳健型的投资，我们是在CBD所处的位置，包括罗湖、华强北，后海有很多办公的物业，他们都有非常高的投资价值。

新规划比较好的区域、龙华、龙岗，以及宝安区，在一些城市他的商务区逐渐形成，也会带来很多的投资机会。

工业园关内占地3千平方米以上，关外占地10000平方米以上，权属清晰、位置好，平均收益6—7%，不管是在深圳还是东莞，包括粤港澳大湾区还是中山，周边的这些工业厂房，都有非常高的一个投资价值。

我简短地给大家汇报这么多，我相信通过我们今天论坛的解读，待会儿更多地去了解，整个粤港澳大湾区各个城市他的一些特点和特性，我们共同地去努力针对在论坛当中，我们在未来的一些企业发展当中也找寻更多的商机，大家为大湾区的繁荣贡献一份力量。谢谢大家！

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我们可以简单分享一下在深圳，接下来我们在三个投资板块每一个投资方向不同的特性。讲到商铺，我们有传统的商圈比如华强北，以及老的金三角东门国贸片区，这个地方其实有很多商铺他们现在有非常高的回报，刚刚郑总也提到了，我们刚才说的无论是办公类的还是写字楼，还是商业，他的回报今年录得的数据都达到5.3%的投资回报率。从市场的层面来看地跟住宅的投资回报率有非常大的优势。在东门商圈，所谓的传统商圈都具备高投资回报率的特性。

题材升级，我们的传统的商圈规划很完备，比如在成熟的欢乐海岸、海岸城，包括在每一个片区都有这个片区区域核心商圈，这个商圈有很多的物业价值是非常具有投资的价值。

新兴商圈，他们具有创新的商业模式，区域规划利好，发展潜力，包括政府有一些城市更新的优势，这样话在新兴商圈我们入门的门槛不很是高。无论是传统还是创新的，他的这种商铺的单价和总价都会有一个比较高的比例，所以我们在新兴商圈的投入其实会令到我们投入不是很高，但是我们从中长期来看，未来有一个非常不错的表现。

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商铺的数据和写字楼的数据和住宅有一定的差别，写字楼过去十年跟住宅比较相似他是一路往上升，除了2008年受到金融危机的影响，其他时间都是保持上涨。2007年深圳甲级写字楼售价是31305元，2017年达到了5.7万，他在十年时间有1.8倍的增长。

我们可以加上商铺的分析来看，大家都知道从房地产开发的角度上，商铺的价值或者写字楼包括公共类的这些物业，他的一个价值是从定价上、从开发商来说很多人自持不卖的，但是如果我们推出市场，价格一定是高于我们楼上的公寓包括住宅的。

但在深圳我们了解全盘整个深圳的数据分析会发现，原来像很多一些大家在谈的，说我们商业或者住宅是有某些倒挂的现象，其实我们去解读，就觉得从这种经济的发展以及政策的影响，很大一部分程度是我们忽视了整个工商铺物业的价值。因为近几年深圳的比较更多的一些人才涌入到这个城市，大家来了以后，作为中国传统的思想，我们很想要买到一套房，才是扎根于在这个地方，我们产生了很多的刚需。刚需的促使，加上高净值人才他的财富推进，令到我们住宅其实有一点供不应求的局面。我们在这儿分析很大一部分程度是忽视了我们整个工商类的产品，最近也是看到某一些片区有很多处于价值洼地的一些地方。

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十年深圳商铺价格走势

商铺过去十年的售价与租金走势属于波动上升，说明了商铺市场受影响的因素更多、更复杂，如宏观经济、楼市调控、货币供应量、地铁建设等对其短期影响都显着。2007年深圳市商铺均价为35,000元/㎡，2017年为75,250元/㎡，是2007年的2.15倍；

2007年深圳市商铺租金均价为125元/㎡，2017年为295元/㎡，是2007年的2.36倍。

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我们回过来看工商物业的表现，商铺在过去十年间售价和租金走势不像住宅是一路向上升，但是商铺他是具有波动的。因为整个市场受到了很多复杂的影响，宏观调控、政府政策、地铁修建，以及互联网等等这些种种的影响。2011年到2014、2015年的时间，我们受到政策的影响，对商铺的市场对价格方面表现出来有一定的抑制作用的。2017年均价是3.5万，2017年我们升到了75250万元，是2007年的2.15倍，2007租金是125元，2017年是295元，是2007年2.36倍。当然我们有很多的核心商圈，比如东门、福田中心区和南山，很多商铺的价格在十年当中，我们最多有升到十几倍的。拉平均以后，加上一些关外的新生的商铺推出，整体的升幅在十年的时间升了2.36倍。

商铺的数据和写字楼的数据和住宅有一定的差别，写字楼过去十年跟住宅比较相似他是一路往上升，除了2008年受到金融危机的影响，其他时间都是保持上涨。2007年深圳甲级写字楼售价是31305元，2017年达到了5.7万，他在十年时间有1.8倍的增长。

我们可以加上商铺的分析来看，大家都知道从房地产开发的角度上，商铺的价值或者写字楼包括公共类的这些物业，他的一个价值是从定价上、从开发商来说很多人自持不卖的，但是如果我们推出市场，价格一定是高于我们楼上的公寓包括住宅的。

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楼价的升幅、经济的向好，说明了我们有更多的一些具有超级资产的一些富豪在整个湾区诞生，包括深圳也是有非常多的富豪聚集地。2017年高净值人群规模达到197万人，在2007年的18万十多年时间增长了17倍，胡润研究院显示在高净值人群集聚比较多的城市第一是广东，上海和北京位居第二、第三。从高净值人群分布，深圳的整个人数不仅仅是最多的，而且是增长最快的，2017年有26.8万个千万资产高净值家庭在广东省内的，现在摆在我们面前是高净值人群他们面临的是需要去投资，而且大家可以看到高净值人群的年龄是38岁，这在整个的湾区乃至整个全世界来说是非常年轻具有活力的。他们在主要的投资方向上也是来自于房地产。

经过三个板块来解读，第一个是经济GDP越来越好，我们的房价在这个过程当中也有很好的表现。大家可以设想一下，在粤港澳大湾区的背景下，我们坚信深圳的GDP一定会比过往的十年会有更多的一些机会、一些机遇，能够产生更多的社会财富。所以我们通过这个分析可以看到，在工商板块我们今天所对接的资源板块具有很大的竞争力。

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  第二个是“城市化进程”，就是我们的城市更新，这一块现在整个大湾区包括中国的城市化进程比率是非常低的，中国城市化率达到57.4%，如果看到整个粤港澳大湾区对表的几个湾区来看，包括一些发达国家，他们的城市化进程已经达到了80%。这个过程当中我们相信有很大的空间，有待于我们去进一步推进的，今天有很多的开发商和存量投资机构的一些大咖们来到现场，我相信通过城市化的进程，最利好的就是土建，就是房地产这个板块。接下来在未来的推动当中会有非常多的机会。

第三个是“工业化”，包括工业4.0，中国向高端制造业这一块的转型，势必会带来很多在办公环境，以及整个工厂涉猎的一些点点滴滴，这一块对整个工商铺的物业也是有非常大的联系。

过往的十年当中深圳的住宅从2007年每平米1.3万多，到2017一手的单价达到5.7519万，升了4倍，作为大湾区的朋友应该能够感受到深圳他在房价这亿一块的带动和支撑。

同时我们了解到GDP，关于深圳在GDP的变化当中也是逐年上升一个非常好的迹象，从2008年的6801万元，到2017年跃升为2208万元，他的年符合增长率达到了12%多。结合刚才的房价对比来看，我们深圳楼市的升幅跑赢了GDP的增长率。GDP在十年的时间有2.8倍的增长，我们刚才看到了整体的楼市的房价他是升了4倍。

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大湾区加速深圳经济发展

Ø创新驱动在新时代经济发展中，起决定性作用的因素已从区位要素驱动、投资驱动逐渐转换成创新驱动。深圳市政府在科技研发投入仅2016年就已超过800亿，处于世界领先地位。PCT国际专利受理19,647个，全国排名第一，是第二名城市北京的近3倍。代表了深圳全国领先的科研水平。

Ø城市化——城市更新

a.城镇化作为现代化的必经之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。截至目前，中国城镇化率57.4%， 城市群将成为未来的主体形态。根据发达国家的城市化历程，城市化率在30-70%期间是城市化的高速发展时期，而发达国家的城市化率在80%左右，意味着中国正处于快速发展进程。

b.在发展过程中，以核心城市为主的城市群将成为未来的主体形态。深圳是中国的三大世界级城市群之一是珠三角片区的核心城市，珠三角城市群最具活力，创业和创新氛围最强。

Ø工业化中国从世界加工厂到中国制造，中国仍处于工业化的发展中期，未来现代工业化将释放更多的红利。深圳是先进工业化的代表，是中国先进工业化的领头羊。未来产业升级，产业经济将是经济发展的核心动力。

数据支持：深圳的工业越来越迈向高端化，根据数据统计，2016年，先进制造业增加值5,428.39亿元，增长8.5%，增速高于深圳市 规模以上工业1.5个百分点，占规模以上工业增加值比重75.4%；高技术制造业增加值4,762.87亿元，增长9.8%，增速高于深圳市规 模以上工业2.8个百分点，占全市规模以上工业增加值比重达到66.2%。

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【丁长申】尊敬的各位来宾、各位媒体朋友，各位大湾区的朋友们，大家下午好！

我是本次论坛深圳工商铺的代表丁长申，待会儿我跟大家共同分享在粤港澳大湾区，我们深圳工商铺的物业机遇是何去何从。

首先可以看到整个大湾区在2017年的3月份是首次在政府工作报告里面由我们的李克强总理提出来，一年多我相信我们每天应该都有粤港澳大湾区的名词，在我们的身边让大家去解读或者是看到。一年过来，我觉得相信在整个大湾区的这样一个推动下，他能带来什么，虽然目前他细则还没有完全出现，但是我相信在粤港澳大湾区政策背后所有的各个点点滴滴的投资机会是暗流涌动。我们也可以感受到在大湾区的背景之下，对整个的楼市发展他会促进去到一个上升的轨道当中。

 讲到深圳有三个关键词：

第一个是“创新科技”，前两天在博鳌论坛上，特别针对粤港澳大湾区这个板块把整个大湾区的发展战略，其中有一个主攻的方向，定位就是把整个大湾区打造成一个全世界具有竞争力的科技创新中心。我相信这个是大家能够体会到，特别以我们深圳为代表的“年轻、活力”，以及在创新板块当中由政府每年投入都处于全国的排头兵，同时也是在世界的领先地位。整个国际专利受理的板块，深圳已经是代表了全国先进的科研水平。

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【主持人】本次发布会所有的朋友们今天都莅临了现场，在百忙之中来到这里，我相信都或多或少地一定要知道一些干货，每一次的发布会也好、包括我们的紧随国家政策召开的所有一系列关于地产的相关新闻，在今天现场莅临了很多的大咖，他们将逐一给各位揭开神秘的面纱。

接下来第一位将要登台给各位作分享的，掌声有请中原地产代理（深圳）有限公司商铺部董事总经理丁长申先生先生发表讲话，有请丁总！

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   我们顺着政府走，我们要注重实用，为什么工商铺物业那么好，很多人买了住宅是不住的，有人买了十套房，在香港交印花税等等，他有了19000多套房，我估计他一个人哪怕娶几个老婆都住不完，这个房太多了。所以现在买房要控制了。

    工商物业不一样的，他是可以使用的，你可以从租金看出来，以前很多时候住宅哪怕租出去了费用也很低，深圳一般的工商铺租金都是在4厘到5厘左右的水平，从租金可以反映他实用率高不高，从使用价值可以反映他的真实反映，以前我们看投资的回报看房价的升值价值，现在是看使用的价值租金回报。租金回报肯定是工商铺比较高，我希望大家多留意工商铺。

    我是一个致词的嘉宾，等下有几位专家根据不同的区域跟大家分享，如果大家有兴趣可以找身边中原的同事。我们中原在新加坡、台湾都有公司，但是中原最强的地方就是在大湾区了，也许施老板的战略跟中国的战略不谋而合，我们大湾区的生意占我们整个集团的60%，所以我们在大湾区非常有实力。我们希望任何一个同事们走到中山可以让中山买深圳，走到深圳可以买广州的房，因为我们是一家人了。希望我们能够带给所有的朋友们多一些机遇，我也身先士卒，前几个月我试了一下去横琴投了一些资产，我觉得非常好。我希望做一个带头，让所有湾区人投资港澳9+2一共11个地方，每个地方都有一个物业，相信你就不用炒楼了。

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   未来很不一样，以前九个城市也许有些是各自为政，也许每个城市之间没有配合，但是现在是一盘棋，跟我们的城市群很有关系，以前是一个一个的城市，现在是世界城市群，整个9+2的城市可以作为一个城市群，这作为一个湾区的代替，我相信未来湾区的发展是很不一样的。我们听到一些包括物流、人流的消息，包括一些信息流、资金流，都会在这个湾区里面有一个无缝地对接。

    我最近听说香港人去广州买房放开了，以前是要五年的社保，最近不用了。等于发现这种政策会越来越多，未来你可以想象以前只看一个城市，以前也许只看深圳，或者是看中山，现在要改了，先看大湾区，我们是中国人了，我们现在在大湾区，我们不在深圳、不福田。如果你觉得我在福田太low了，你在深圳也不够前沿，现在我们是在大湾区，大湾区的发展是非常广阔的。

    大湾区里面怎么寻找投资的机遇，今天是一个工商铺的论坛，大家可以考虑一下工商铺的物业。国家政策说“房住不炒”，房子用来住不用来炒的，哪怕经济发展那么好，其实房价有升值的动力，但是一些增幅通过限价把这个价格主宰压下去了。最近为什么那么多的增售，也跟这个有关。我卖不出价干脆都卖完算了，政府把定价权取消了，以前我们投资是买住宅比较多，住宅资产升值的幅度比较多。而现在不是这样投资的，你这样投资资产的升值属于炒卖，属于国家不太鼓励的。

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郑叔伦】首先欢迎各位来宾参与我们的论但，今天的论坛主要是讲投资的，前一段时间我认识一个风水大师，他说投资水很重要，通常冬天的投资比较适合。刚好这个论坛开幕的时候又降温下雨了，希望你们听完这个讲座以后投资有所收获，希望你们投资赚到钱。

    我首先分享一下投资的趋势，这个趋势一定要跟着国家走，以前说大湾区没有很具体的内容，但是随着大湾区的建立基础是整个中国起飞了。以前中国在美国下面都是说不上话的，美国不要的制造业拿到中国去做了，现在打贸易战我们都挺直腰板了。

    中国强大以后中国的城市也很快厉害，世界上有三个湾区，一个是纽约湾区，还有东京湾区，还有旧金山湾区，我们中国领导人很厉害一定要搞一个世界的湾区，去年的GDP是1390亿美元。最厉害的是东京湾区1800亿左右，第二名是纽约1700多亿，旧金山是8000多亿，如果现在排我们是世界第三名，还没有开始规划已经超过了旧金山。

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【主持人】尊敬的各位来宾、各位领导，现场的所有媒体朋友们，感谢你们的到来！

  欢迎大家来到“粤港澳大湾区工商铺发布会”的现场，首先请允许我介绍一下莅临现场的嘉宾，他们是：

  中原集团横琴区域总监陈瑞樊小姐

  中原地产香港工商铺董事总经理潘志明先生

  广东中原（工商铺）总经理罗思源先生

  中原（澳门）路氹区区域营业董事吴宙新先生

  中原地产代理（深圳）有限公司商铺部董事总经理丁长申先生

  深圳中原董事总经理郑叔伦先生

 各位刚才都用心看过我们的小视频了吗？大家看到哪几个关键字？（观众：中原），是不是看到了“粤港澳大湾区”六个醒目的大字经常在屏幕里来回地晃，我希望各位跟我一样满怀好奇跟我一样参加这个发布会，都想得到我心中的答案，到底粤港澳大湾区到底能够发展成什么样子，能不能跟媒体说的能够比肩东京、纽约、旧金山湾区，到底他们横向和纵向的对比是什么样的，首先有请到深圳中原董事总经理郑叔伦先生先生为本此发布会致词！

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紧抱大湾区机遇  远瞻工商铺前景

时间：2018年4月16日下午

地点：深圳马哥孛罗好日子酒店7楼夏威夷厅

主持人：首先让我们欣赏一段发布会特别的视频。

    （播放视频）

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经过2017年的酝酿，2018年粤港澳大湾区将迎来实质性的发展，一批实质性的项目会陆续落地。2018年对于粤港澳大湾区来说将是真正的开局之年，它被定位为新时代国家重大战略，对标国际一流大湾区。为剖析粤港澳大湾区各城发展方向及投资商机，中原(工商铺)特举办「粤港澳大湾区工商铺论坛 」，汇聚香港、澳门、深圳、广州、珠海等地工商铺市场专家，为您的投资保驾护航！

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嘉宾阵容：

深圳中原董事总经理 郑叔伦先生

1993年于香港大学毕业后，即加盟中原集团，负责策划及销售国内物业。首届中国（深圳）地产成功经营模式大型推介活动中，获取“深圳十大操盘精英奖”。1997年深圳中原初创深港策划中心，从事楼盘的代理策划，1998年出任策划中心总监，之后在楼盘策划上取得令人瞩目的成就。2004年5月任公司副总经理。2005年8月深圳中原二级市场全面改革，将中原的策划、销售两大部门合并，进行资源整合，在整合的过程中，加强执行力的提升，逐步建立“品控”机制及实现“大深圳”策略。2006年5月出任二级市场总经理职务，全面负责二级市场工作。此后，升任中原地产华南(大深圳区)董事副总经理。2012年11月，接任深圳中原地产董事总经理，全面负责中原地产的深圳业务。

香港中原（工商铺）董事总经理 潘志明先生

1987年加入地产代理行业，现为中原（工商铺）董事总经理，管理香港、澳门及横琴工商铺物业。30年来积极开拓新业务，以香港作为蓝本，为澳门度身订造一套可行方案，并成立中原澳门训练学院，近年更涉足横琴工商铺项目，持续为品牌开创新

中原地产代理（深圳）有限公司商铺部董事总经理 丁长申先生

2006年加入中原工商铺，参与深圳商业地产版块的业务拓展，十多年来，带领团队深耕深圳商业市场，推动商铺部由单一的租售代理业务延伸至项目营销、招商租赁、策划研究及运营管理为一体的商业地产全程服务，深得客户信赖。

广东中原（工商铺）总经理 罗思源先生

拥有逾20年丰富地产行业经验，2009年入主广州中原（工商铺），任职高级营业总监；至2014年晋升为工商铺总经理，带领团队处理广州各区写字楼及商铺的招商及销售业务。曾成功参与代理销售广州市多个知名专案，获得不少做项目的成功

中原（澳门）路氹区区域 营业董事 吴宙新先生

吴宙新先生于2005年加入中原，初次投身地产行业，翌年已晋升为精英会成员，2007年更晋升为主管级别，所带领的团队 获奖无数，屡创佳绩，并于2016年起正式升任为路氹区区域营业

中原（横琴）区域总监 陈瑞樊小姐

 自12年毕业后即加入地产代理行业，至今近5年时间，由15年起转至中原澳门及横琴发展，凭藉自身能力，从销售逐步提升至区域总监，并深悉横琴政策及发展动态，带领团队连续两年突破千万 。