探讨2018楼市投资的原点价值

深圳新浪房产 04-27 00:00

    提问：刚才听姜总讲到朝向问题，朝向不同会有10%-15%的区别。

    地主佬：绝对会有，高层好的朝向和矮层对着垃圾房的窗口，价格相差20%以上都说不定。

    提问：您说的朝向是只针对万科深南道68号，还是所有项目？

    地主佬：泛指所有物业，当你有所选择的话，哪怕买二手房，一个西北朝向，一个东南朝向，我们都知道怎么选，北方人都知道，北方人骂人都会说“你去喝西北风”。当然我在万科深南道68号选西北是因为有个人情结，我希望从窗户望出去能看到湖贝村。以万科深南道68号来看，正南朝向最好，正南朝向可以看香港山脉，而且永久性不会阻挡，香港的山有很严密的规划，不会随便开发，以深南道68号来说，最优质的朝向应该是正南向。当然，我的选择不能作为您的参考，因为西北向是我个人的情结。

    提问：山街和街景，选物业时您会怎么选择？

    地主佬：肯定是山景，如果有海景的话是第一优先资源，但是海景非常潮湿，需要24小时开抽湿机，否则什么东西都会发霉。

    提问：中海天钻现在的价格已经去到13万/平米，华润湖贝项目起来之后，预计价格会是多少？

    地主佬：华润湖贝目前在一期拆除，我们知道的进度是今年年底开工，回迁房在四年以后，参考中海天钻目前13万的单价，开发商和居民共同相信四年以后15万是起步价，你要看到地理位置，湖贝的地理位置跟鹿丹村有所不同，湖贝有商业配套、商业综合体，而中海天钻没有商业综合体，中海天钻13万，湖贝四年以后我们非常保守的认为确实能达到15万的销售价格。

    主持人：四年以后湖贝项目达到15万的价格，年轻的朋友还能上车吗？相信对于很多朋友来说是一个问号，我们能抓住的是当下万科深南道68号。
    再次感谢三位嘉宾的精彩分享，现场朋友再次掌声送给他们！
    今天的论坛活动我也感触非常深，我也是来深圳几年的年轻人，想在深圳安定下来对很多朋友来说都是很困难的事情，但姜总提到的一点非常对，就是你先上车，先上车就可以抓住机会，领先一步相当于领先一路，先上车抓住机会，未来有更好的项目、更好的投资，您是不是更加有底气，更加有资本去做呢？未来再好的项目如果，您没有资金，它也跟您没关系，所以眼下能抓住的就是当下的万科深南道68号。刚才有朋友问到这个项目的优惠力度，或者今天是不是有特殊优惠，论坛结束之后可以详细咨询销售顾问。
    未来无论投资商住两用房，还是投资住宅，希望大家都可以用您睿智的眼光选择一个好项目，抓住好机会。
    再次感谢所有来宾朋友以及媒体朋友，再次感谢大家！

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 提问：经常关注陶先生的文章，我有两个问题想请陶先生回答一下，今天接触两大品牌，一个是万科，还有一个是华润幸福里，请陶先生简单点评一下银湖华润银湖蓝山。请允许我问一句，假设我们作为投资者买万科的公寓，有什么优惠力度？

    陶文杰：这两个问题我和姜总都回答一下，银湖蓝山卖的时候价格就不便宜，银湖区域在深圳豪宅领域属于边缘化的，都是一些深圳老富豪住在里面，据我所知一些深圳名牌房企老总住在里面的独栋。如果作为居住功能，你可以考虑银湖蓝山，但不要买靠路边的户型。如果纯粹投资，据我所知，华润和罗湖区政府有意在那里引入一个非常牛的学校，但我没有继续关注这个事情的进展，这个学校到底进展如何、师资力量如何，你可以留意一下，如果这个学校非常牛，而且成功了，银湖蓝山就会从资源性边缘化豪宅跃升为学位房，价值将重新估值，如果没有，它可能跟大市差不多，这个区域政府大规模投资不算特别高，我们还是要放到政府会大规模投资，未来会发生巨大改变的区域，这样投资才会有超额收益。
    至于万科今天有什么优惠，万科也没跟我们说，待会儿要问任总。

    地主佬：价格优惠要问销售总监和品牌总监。请允许我发表一下个人见解，我会把折扣放在第一位，我更注重品质，折扣之上更重要的是朝向和楼层，选一个好的朝向、好的楼层，将来在物业价值上往往会隐藏10%、20%的差距，今天我来的比较早，营销部潘先生跟我介绍了一下，目前还有一些保留单位，整个项目已销售超过90%，剩下的单位都是36层以上，我非常心动，等一下我也会关注折扣的问题。

    主持人：感谢陶总和姜总，KENNY还有什么想跟这位朋友分享的？

    KENNY：深圳的源头就是罗湖，现在罗湖被边缘的话，也就是说深圳存在着明显的板块轮动，2015年以来，深圳很多板块都涨了，但罗湖暂时垫底，这不代表罗湖不行，因为我从小就在罗湖长大，对罗湖有很深的感情。罗湖最大的机会就是旧改，包括华润、布心、水贝、笋岗，当旧改强势推进时，罗湖的未来是充满想象的。
    我是广东人，广东人很信风水，我们早期在罗湖起家，一般情况下不会去福田、南山住，怕把风水搞坏了，包括东门，很多潮汕人大下点穿着短裤背心，做了很多年生意，很多人身家上亿，他们不会去福田、南山住，只会留守罗湖，这些人的购买力一旦爆发，罗湖的未来是充满想象空间的，中海天钻13万/平米，大把潮汕人去买，他根本不觉得贵，深圳湾再好他们也不会去，因为我们很相信风水。

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提问：我想问一下姜总，830米世界第一高楼落户湖贝，将对周边区域带来什么实质性影响？

    地主佬：从世界大城市发展来看，一个城市的摩天大楼或地标就是其核心所在，比如纽约、马来西亚、台北或者是我们隔壁的香港。湖贝塔我们一直在说830米，我透露一个小秘密，它绝对不止830米，我们看到央企的决心和所为，还有一个小秘密，这不是一个央企决定的，而是罗湖崛起的标志性决心，作为业主，我们看到了这一点，无论内心有多么不舍得，无论是感情上还是精神上，或者我感觉它亏欠我的，在这么美好的蓝图之下，我们不自觉地拿起笔签上了自己的名字。地标所在，核心所在，投资城市就是投资股票的核心板块，选择板块是前决条件，深圳是东西走向，是多中心发展，除了刚才所说的项目旁边的环境以外，大家要记住，罗湖是众多口岸之一，这里有罗湖口岸、文锦渡口岸，还有明年要开通的莲塘口岸，距离几公里还有福田口岸、皇岗口岸，四通八达，现有的地铁布局已经开通。目前所说的这些不是预期，而是正在建设之中，正在实现当中，这是央企和政府联手做的动作。

    主持人：刚刚姜总给我们透露了一个秘密，湖贝塔不止830米，可能更高，迪拜是828米，而万科深南道68号隔壁的湖贝旧改项目将会成为全球最高标志性建筑，成为全球惊人之作。

    提问：我想问一下陶总，罗湖正在打造科技创新中心，罗湖也是深圳最繁华的消费中心，那么罗湖最价值的买点在哪里？

    陶文杰：刚才姜总回答时我突然想到了一点，我们原来都说罗湖被边缘化，或者罗湖在楼市有点没落的感觉，但是我们发现罗湖的优质物业房价一点都不便宜，幸福里和中海项目都是10来万，跟南山、福田的优质物业价格差不多，罗湖这么大体量，城市中还是有非常强的购买力，很多老罗湖人，或者早些年来深圳创业的人，有的还没有离开罗湖，或者之前由于罗湖没有好项目，不得已去了福田或南山，但他对罗湖还有一点牵挂，只要罗湖有很好的项目，优质项目的价格一定不会逊色于福田、南山。
    至于你刚刚说到罗湖的科技创新和消费，消费是罗湖的传统优势，这一点不多说，而科技创新可能是罗湖未来的卖点，主要是大梧桐科技产业带，大梧桐科技产业带是广深科技走廊支撑节点之一，广深科技走廊是粤港澳大湾区的脊梁，有十个核心节点，从广州大学城、科学城、中心知识城、广州琶洲，到东莞松山湖、滨海湾新区，再到深圳大空港、科技园、坂雪岗科技城、国际生物谷。除了核心节点之外，深圳还有17个支撑节点，其中一个是罗湖大梧桐高新产业带，这是深圳关内最大规模的高新产业带，我们跟罗湖区委区政府、宣传部的关系比较好，他们每两周会进行双周发布，据我们了解，罗湖在这方面花了不少心思，也寄予了非常高的期望，他们发展生物科技、医疗等新兴产业，面积在关内是最大的，如果这一块能发展起来，对罗湖未来价值提升非常明显。实际上这就是在学南山，南山地面上的科技企业已经比较饱和了，我每次去科兴科学园，停车至少要找三、四十分钟，中午吃饭要排长队，未来科技力量向其他区域进行转移也是有可能的，深圳关内就400平方公里，特别小，关内各个区域可能未来不会有特别大的差距。我对大梧桐还是有些期待的，政府关注度也很高。

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主持人：刚才陶总说我们要跟着地产品牌、政府支持的项目，这样的项目势在必得。离湖贝旧改项目最近的就是深南道68号，接下来这个问题我要问一下姜总，刚才您在分享中说到您父亲抓住了罗湖片区的投资机会，万科深南道68号这个项目成为当下罗湖区标志性项目，除了潜在价值之外，还有什么地方吸引您？

    地主佬：站在投资的角度，除了位置，另外一点就是户型和入场门槛，40平米入场门槛300万左右，可以说是深圳最低的入场门槛。我们一直在说华润湖贝项目，我也是华润湖贝项目的业主，回迁房最小户型是80平米，商业销售最小户型是110平米，因为这个项目面向的销售群体是高端的。大家想象一下，如果不考虑回迁户80平米最小户型，商业销售110平米起步，如果没有预测错，15万/平米，基本上接近2000万的入场门槛，而深南道68号是300万的入场门槛，这么低的门槛可以跨入这么伟大的商圈，共享世界最高的商业塔楼，共享3-4倍罗湖万象城的商业综合体，我觉得这是其中一个重要的投资决定因素，有多大能力做多大事情，如果投资门槛低，相对而言更容易上车，上了车，才能用汽车的速度前进。

    主持人：除了选择好房子，要有优越的地理位置、便利的交通以及周边完备的设施，更重要的是你要考虑自己的经济能力，其实说到底还是钱。万科深南道68号的均价在6万元左右，在深圳核心区域来说，对于很多年轻的朋友来说，经济能力有一定的限制，如果想上车进行投资，万科深南道68号绝对是您的不二之选，未来还能享受到湖贝旧改项目带来的红利。
    接下来这个问题想问一下KENNY，KENNY做小户型商住两用房投资很多年，相信有很多经验，对于这一类产品未来的投资价值您也分析了很多，您能不能更加明确从几个点告诉大家万科深南道68号的投资价值在哪里、有多高？

    KENNY：等华润湖贝项目建成之后，保守来说，万科深南道68号8字头肯定少不了，大胆一点10字头起步。

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主持人：感谢陶总。请陶总留步，再次邀请姜总、KENNY一起来到台上，相信现场各位朋友都有很多疑问，刚刚三位跟我们分析了中国房地产发展的大方向以及深圳城市规划的方向，我也有一些问题想跟三位嘉宾一起探讨分享。
    陶总，您刚才说到几个原点，言简意赅，房地产原点，投资的原点，告诉大家不是不要投资，而是要做好的投资，投股票要买好企业，买房子要选择好房子，还说到城市原点，深圳的城市发展从罗湖区开始，姜总说他父亲90年代就在深圳罗湖片区做大量的投资，抓到了一些先机。此外，陶总还提到城市的原点和资本市场的原点，分析非常透彻。陶总，之前您说过投资要站得高，看得远，拿得住。站得高看得远，您说过下一个华润城在湖贝，我想知道，作为普通投资者，如何去识别这样的产品？它有哪些特征？

    陶文杰：很简单，大家要看政府的规划和企业的规划，深圳的规划实现能力很强，政府想做的事情基本上都要完成，政府想做的事情次一级就是企业的规划，企业的规划千差万别，有些企业喜欢吹牛皮，说要旧改，五年、十年不动工，这可能和企业本身的实力相关，也跟政府对企业的支持力度相关，我们要进行甄别，选择央企、国企，选择政府重点项目，有政府在后面背书，可靠性比较强。
    无论是旧改还是棚改，我们要找各个区域的样板工程、重点项目，国企、央企参与的项目，比如棚改，华富村去年才开始定，今年已经开始拆了，如果不是这种项目，可能再等五年你都看不到动工迹象，这是我们要注意的细节。

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陶文杰：五、资本市场的原点
    这和今天的主题其实没有太大关系，个人觉得今年对资本市场是非常重要的转折点，无论是买房子还是买股票都要买好企业，但中国A股市场有一个大问题，就是好企业不多，尤其是代表未来方向的新兴产业、新经济、高科技、互联网企业，中国A股市场上市太少了，因为太少了，所有我们从矮子中找高个儿，把乐视网炒成了新经济的代表，贾会计转了几百亿跑了，留下一堆烂摊子，留下几十万、上百万亏损的股民。但我们同时看到网易、腾讯、阿里巴巴、微博、唯品会、汽车之家、好未来等优质企业在美国、香港上市，给投资者带来了几百倍、上千倍收益，比如腾讯，前几天第一大股东要减持1.9亿股，第一大股东是南非传媒集团，当年3200万买了腾讯，现在价值几千亿，这简直是财富奇迹，但是这种财富奇迹国内的股民都没享受到，大家能享受到的都是亏损累累，这也是很多人一谈起股市就闻之色变的原因。我们的股市没有太多优质企业可供选择，大家只能炒概念。今年中国资本市场做了一个重大的改变，就是让在海外上市的优质新兴产业的企业代表回归A股，包括百度、阿里、腾讯、京东、微博、网易，让新经济代表企业，我们平时用的最多的今日头条、滴滴打车、小米、蚂蚁金服也在国内上市，这样就会充实资本市场优质企业的标的，以后我们就会有一些真正可以分享中国经济成长的企业，真正代表未来经济的，而不是像原来那样，比如我们前一个月统计中国A股市场前二十大市值的企业，只有一家是新经济企业，还是刚回来的360，排名19位，第20位是万科，其他都是金融、保险、汽车等传统经济，这不代表中国的未来，中国的未来一定是像美国一样，亚马逊、谷歌、苹果、微软等新经济企业才是中国的未来。
    资本市场终于回到了原点，回到了解决问题的根本，让优质企业在中国上市，让中国的股民能分享优质企业，分享中国新经济发展的成果。当然，中国的市场也有一个问题，好的东西往往卖得非常贵，360在美国退市之前的市值是500多亿人民币，在国内上市变为600亿美元，四千多亿人民币，涨了七、八倍，大家追高买入要谨慎。未来会有很多独角兽、很多优质企业上市，如果估值比较合理，确实可以做长线投资。
    无论做股市投资，还是做楼市投资，都要有原点的心态，选择优质股票、优质房产、优质片区，少去追逐概念，少去做短炒，也不要做太多高杠杆，这些都是草莽时代、市场规则不完善时代才能做的，现在我们慢慢在完善，这种机会已经越来越少了。
    今天我就讲到这里。谢谢！

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陶文杰：四、城市的原点
    深圳城市的原点在罗湖，罗湖原来有很多山，香港人过关过来，只要一下雨，都是走在水坑里，后来把山平了，填了低洼的地方。罗湖有很多缺点，主要是受制于当年的规划师，哪怕是最伟大的城市规划专家都预测不到深圳这个城市过去三十多年从小渔村变为一个两千万人口的大城市，当时罗湖的规划是参照香港，很多建筑、道路都是参照香港，做得比较小气，早期多是粗放发展，把宝贵的土地资源都用掉了。后来面临非常窘迫的境地，想发展，没土地，想发展，停车位不够，想发展，车非常堵，户型结构差，种种不利因素，慢慢的深圳从罗湖到福田，从福田向南山转移，前几年我在微博上讲过，如果用人来做比喻，罗湖可能是一个六十多岁的老太太，福田是三十多岁少妇，南山是二十多岁风华正茂，前海是个七、八岁的小姑娘。
    但是这里面有一个问题，城市的发展毕竟不是人，不知道在座各位有没有看过一部美国的片子，布拉德·皮特演的《返老还童》，刚开始是个老人，后来越长越小，变成一个小孩。人的生命只有一次，无法返老还童，但城市是可以更新的，房子老了，我们可以拆掉建新房子，这就是城市跟人的不同，这种更新目前在全深圳范围内，罗湖走的最早，因为它年纪最大，已经到了必须更新的时候了，因为它是城市的原点，必须更新。来的时候看到几张背景板，讲到罗湖未来有多少更新，规模非常大，罗湖从上到下，从区政府到开发商都在努力。当然，无论旧改还是棚改，毕竟会有变数，时间拉的比较长，但方向确实是这样，罗湖是深圳旧改项目非常多，也是推进最早的区域，取得了很多成果。通过城市更新，能焕发青春，从一个六十多岁老太太变成十几岁的美女，这中间的机会就是投资者可以关注的，并不是一定要买新区，比如一定要买沙井、大空港或光明才有投资价值，老区域有自己的特点。

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陶文杰：三、增值的原点
    还是回到华润城，我之前写了篇文章《从华润城现象看我们应该如何做投资》，我对华润城那一快非常了解，因为刚来深圳时我在华侨城上班，当时住在世界之窗的海边宿舍，有事没事就会去白石洲、大冲喝茶、吃饭，晚上吃鸡煲、吃烧烤、唱K，业余生活都是在大冲和白石洲解决的，那是十八年前。
    大概2005年的时候传出消息，华润可能要介入大冲旧改，到真正开始拆大概是2011年底、2012年，当时房价非常便宜，2012年拆，2014年开盘，开盘之前刚好市场不太火，当时深圳湾体育馆已经出来了，华润在春茧搞发布会，把诚品的吴清远请来了，华润的老总跟大家说“华润城的房子大家一定要买，我们的品质非常高，配套也很好”，总之就是劝大家买，但当时市场在低谷，很多人不敢买，现在华润城已经成为今年深圳最火的楼盘。有时候我在想，如果你看到这个过程，让你来选择的话，假设能回到过去，你会怎么做？我肯定在2011年拆之前在周边埋伏，比如红树别苑，周边还有几个小区，我埋伏在里面，等它改造好。华润城现在卖的是润府三期，未来还有四期、五期，四期、五期的标准更高，据说看齐甚至有可能超越悦府，五期有很好的高尔夫和深圳湾景观，前两天又签了一个南山科技城，未来产值会达到一千亿，引入北京大学之类的研究所。
    增值的原点在哪里？如果有选择的机会，我们尽量在大众发现这个机会前埋伏，不要到价值已经完全释放了才发现价值，千军万马挤独木桥，结果就是挤不过去，被其他更有钱、更强壮、更有关系的人挤到河里了。如果早些年你能埋伏在这儿，你现在会非常游刃有余。前两天我听到消息说华润的业主群里在说80多平米的户型可以租到1.3万，所以我那篇文章的标题叫《买华润城三期的办法》，结果很多朋友看完之后到后台给我留言，说“陶哥，你把我骗了，我看了两三遍，从头找到尾也没找到到底怎么样才能买华润城三期”。我跟他说“你实际上没看清楚我的言下之意，我的言下之意是你要回到原点，你要买下一个华润城”。

  下一个华润城在哪里？深圳有几个这样的区域，一个就是马路对面的湖贝中心，湖贝中心投资300亿，原来说投资100亿，后来金额提升到300亿，原来主塔的高度是400米，现在提升到830多米，全球第一高楼，商业体量相当于三个万象城那么大。这里就相当于再造一个华润城，未来项目会对标东京银座，大家可以去华润旧改办公室看，按照华润的规划执行能力和资源整合能力，我们有充分的理由相信华润能实现这一点。现在这个时点，我们这里就相当于华润城开拆之前的南山科技园周边区域，当年的大冲比现在的湖贝并不好多少，我印象很深刻，晚上只要下雨，路上都非常泥泞，灯光昏黄，当时大冲的人也无法想象到十年后那里能成为深圳最火的区域，成为深圳最吸引网红美女的区域，甚至目前风头之劲超越深圳湾，朋友圈里都说去深圳湾、去人才公园的都是老年人，因为中老年人身体不好，他要锻炼，要跑步，而年轻人都去华润城万象天地，这可能也有些道理。
    当然，深圳湾那里对土豪来说还是非常值得买的，因为未来春笋下来还有一个深圳湾万象城，那地是深圳未来最奢华的高端综合体之一，我不敢把话说得太死了，因为不知道未来前海和太子湾区域会不会规划更加高端的综合体，但是可见的几年，深圳湾万象城一定是深圳最高端的综合体。如果湖贝300亿美元投资的大项目起来，一定会成为福田、罗湖、龙岗、盐田等东部区域的商业消费中心，幸福里万象城在当年我认为是非常差的地段，它都创造了长年在全国销售额第一的记录，当时旁边的房子卖1万多，幸福里的房子就能卖4万，这深深体现了华润的运营能力，华润生生打造了一个一流的地段，在一片荒芜的沙漠上打造了一个绿洲。以华润这些年的经验，我相信在湖贝这里一定会有升级，一定比原来的万象城、华润城都有升级，这个项目非常值得期待，应该是罗湖未来的中心区域。我们要提前埋伏，要看到事物发展的趋势，但我也要提醒，这种埋伏往往需要你站得高、看得远，不能是非常短期的心态，这么大体量的旧改一定是长时间的过程，华润城从拆到现在已经七年了，后面还有几期开发，还需要几年，往往是十年项目，所以大家要做长远考虑。

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陶文杰：从深圳湾到华润城，背后要说明的重大的深圳楼市的情况是深圳的优质物业还是非常稀缺的，深圳的房子在供应上目前处于比较紧张的平衡，2017年我们成交了26000套住宅，2018年目前市场的存量是25000多套，供求差不多平衡，也就是现在的去化周期一年左右，这是一个紧张的平衡，但在大体平衡的情况下，优质的好房子非常稀缺，符合大家对美好生活的向往，又有颜值，各项配套又好，装修好，车位多，品质高的好房子真的非常少，这种房子严重供不应求，我对这种房子的前景依然看好，去年深圳湾，今年科技园，包括宝中、南山中心区，这些区域的好房子一定会上升，只要房子确实是优质物业，上升趋势不会改变。目前阶段我们不应该以非常宏观的视角来判断所有区域所有项目的涨跌，而是以非常微观的分析、非常详细的分析，核心是分析这种产品的供求关系，判断这个楼盘未来的走势到底怎么样，但凡从仰望星空的角度跟你讲一些理由，最后得到非常具体的结论，都是不接地气的，你一定要落到实地，分析这个片区有什么配套，这个产品到底做得怎么样，如果这些方面都好，它就会有独立于大市的表现。

    好房子是稀缺的，这才是我们投资的原点，才是我们的初心，不忘初心，方得始终，当市场非常火热的时候，我们迷失了这一点，你觉得什么都能买。就像炒股一样，股市好的时候，随便买哪只股票都能涨，所以十个散户9.8个亏，买股票最终也是买好的企业，如果你真的买了非常好的企业，比如招商银行、茅台、格力，其实也享受到非常棒的资产收益，并没有比买房少多少，但一定要是好企业。股市这种表现非常明显，而房地产可能未来也会有这样的表现，我觉得还是要回到投资的原点，你要明白投资一定要买或的，不要买炒概念的房子，目前这几年深圳的行情一定是改善型优质行情。

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陶文杰：

二、投资的原点，好房子
    刚才我讲的是房地产行业的原点，从七年前我对郁总的专访谈起，投资的原点是我一贯的看法，买房要买好房子，在过去市场非常狂热的时候，买不买好房子压根不重要，重要的是你要去买，闭着眼睛买，买东莞、惠州也能赚，布吉也可以，坪山、龙岗都可以，只要你买了就能赚钱，而且甚至出现你买的烂房子比好房子赚的幅度还多。我原来做过统计，十年前或者十一、十二年前，你在布吉买一套房子只要三、四十万，现在可能要三、四百万，你赚了十几倍。如果同期你在华侨城买了房子，现在可能只赚了三四倍、五六倍，华侨城的涨幅还比不过布吉。这是在之前市场狂歌猛进的时候，这个时期最重要的是买，而不是买哪里。
    站在新的历史节点，中国房地产回到原点，各种方式在打压炒房，信贷周期在收紧，可能还会进入加息周期，我们投资要谨慎，不能瞎买房子，瞎买房子可能会面临非常尴尬的境地，就是卖不出去，流动性很弱，过去一年深圳有些边远区域的房子已经很难出手了，包括如果你在惠州、东莞买了房子可能也很难出手，只是纸上富贵，有价无市。我们还是要回归到“好房子”这三个字，那些偏重概念的，那些很偏远的，周边环境非常差的，只是说这里有个什么概念，我们在现阶段要摒弃这种物业。记得我原来打过一个比方，当人体比较寒冷的时候，比如你在冰天雪地里，穿的衣服不够，人体自然的反应是四肢迅速失温，手脚变得麻木，这个时候人体把能量集中在心、肺、脑等主要功能，保障你能挺到救援来临。这跟现在房地产的情况有点类似，当我们对房地产进行打压、调控时，资金和购买力会回归到核心区域，回归到好房子。

    讲两个案例，去年最火的区域是深圳湾，很多人分析为什么会是深圳湾，学位、整体环境、居住的纯粹性（深圳湾公园）、综合体（地铁），我们分析完发现深圳湾非常适合居住，房子非常新，学位有深圳湾学校，交通很方便，又有各种配套设施、商务体。
    今年目前最火的楼盘是华润城，前几天我写了篇文章分析了一下，第一也是由于学校，南外科华学校，硬件最好，生源又好，未来考试成绩不会差，肯定也是名校。第二是有万象天地综合体，去年9月27日开业，现在已经成为深圳年轻人非常喜欢逛的地方，很多网红会去那里做直播、拍照，我每次去都能看到网红，我喜欢在星巴克旗舰店坐着，看到网红拍照，我就在旁边拍她们，觉得挺有意思的。春节期间整个大街改为樱花大道，有点日本的感觉。第三是整个区域的品质，用个时髦的词叫颜值比较高，看起来就比较漂亮，看起来就比较高端，年轻人很喜欢。投资要跟着年轻人的喜好，年轻人比较喜欢看颜值，这是一个看脸的世界，看你的格调，华润城的装修很好，周边写字楼外立面做得都挺好。第四是周边有大量高科技企业，提供了高收入人才来源。最后总结下来，我们会发现当我们在全深圳寻找优质物业时，由于深圳优质物业非常稀缺，同时具备我刚才说的这些提出的楼盘，数来数去就一、两个，全深圳的改善型、投资型都盯住了华润城，所以流传喝茶费，华润发公告说没有喝茶费这回事。

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 陶文杰：谢谢各位朋友，我刚从宝安过来，在宝安讲了讲粤港澳大湾区，现在又驱车一个小时跑到罗湖来讲城市的原点价值。其实我对于市场的观点和逻辑是一以贯之的，不会有太大改变，可能有些内容一些朋友已经听过。
    一、中国房地产回到原点
    这句话是我今天取这个标题的由头，2011年1月，也即七年之前，万科年销售额刚刚突破一千亿，是中国突破一千亿的第一家房企。当年2月17日元宵节前一天，我和原来的老领导去采访郁亮，当时郁总还是一个小胖子，郁总给我们讲的主题就是“让中国房地产回到原点”，大家在百度上还可以搜到这篇文章。现在回想起来，郁总当时的很多判断和接下来中国楼市的政策走向很吻合，其中有一个判断有印象很深刻，他说为什么回到原点呢？其实就是要回到居住价值，也就是现在讲的“房子是用来住的，不是用来炒的”。郁总还讲到未来中国的住房保障一定是以租为主，现在我们看到租售同权在全国范围内作为国策在推行。

    郁总还讲到深圳房地产的问题，比如他说深圳房地产长期面临供不应求的境地，如何解决供应量的问题，他私下提出过几个观点，第一，大家知道深圳非常缺地，没有住宅用地，深圳的土地稀缺程度全国数一数二，可建设用地全部加起来只有四十多，不到五十平方公里，绝大部分还要用于公共事业，比如公园、道路。但实际上深圳也没有大家想象的那么缺地，深圳还有一些土地，不是城中村旧改，而是工业用地，其实深圳有很大比例的工业用地，如果这些工业用地能转变性质，把它转变为商住用地，深圳就能释放出很多新增供应，但这一块涉及到的利益太多，很难处理。还有一点是提高城市的容积率，去年深圳的规划中已经把容积率提升了，很多旧改的容积率基本上到了7、8甚至十几，今天下午同一时间，上下沙中洲湾正在举行一场论坛，叶檀在那里讲，中洲湾的容积率已经超过10了，未来这种容积率在核心区是常态，去年相关城市规划中已经能够得到确认，深圳的容积率会提升。
    这是我今天标题的缘起，中国房地产回到原点，一是租售同权，房子是用来住的，不是用来炒的，二是讲了我之前的故事。

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主持人：感谢KENNY的精彩分享。刚才姜先生说到他的父辈就在深圳做投资，并且跟我们分析了众多数据，无论是深圳这个寸土寸金的城市，还是深圳人口众多，所以在深圳抓住核心地段投资绝对是千载难逢的机会。知道是行动的开始，而行动才是知道的结果。今天在座各位知道万科深南道68号的投资价值，行动起来，它的价值提升才会跟你有关。
    今天陶文杰陶总也来到现场，下面有请陶总给我们带来精彩演讲：原点投资价值，一年的投资方向究竟在何方。

深圳新浪房产 04-27 00:00

KENNY：我有四年实操经验，总结出的四种方法基本上所有公寓都可以用，但是可能很多人反驳说因为你是在2014年、2015年整个楼市猛涨阶段买的，上涨不稀奇，那我再给你举个例子，告诉你什么样的商办绝对不能买。2014年9月龙岗有的商办开盘，叫我们去看，价格定得蛮高的，2.2万/平米，地铁口物业，比周围住宅还要贵，明显透支，虽然它也是买一层送一层，当时我们被样板房迷惑了，深圳很少有不限购的物业设计的这么漂亮。

不过幸好销售的态度不太好，而且当年的网络环境不像现在房源打假打得很干净，当时销售把价格压得很低，我们预计他把价格报低了10万元，结果去到那里，跟我说“你要的那套特价房已经没有了，现在的价格要在你原来的基础上加20万”，而且当时他明摆着虚假宣传，说这种房子有学位，结果去到现场，销售说没有学位。当年这个项目的价格是2.2万，你知道现在多少钱吗？2.8万，经过“9.30”、“3.30”新政这种猛的涨幅下，这种物业每平米只涨了六千，算上这几年的利息是不挣钱的，甚至很多业主在抛售。罗湖有一个项目2015年开盘价4.8万，我2017年去踩盘，最笋的一套报价是5.6万，为此我也写了一篇报道发表在“壹地产”上，名字是《市中心核心地段不涨妖盘，你见过没有？》，其实也是因为物业管理非常烂，导致房价涨不上去，2015年深圳所有房子都在上涨，这个项目居然只涨了五、六千。住商办物业的人对物业管理要求是非常高的，一般都是年轻白领、高端商务人士居住。
    综合来讲，我觉得万科深南道68号是一个非常不错的项目，一是地段非常核心，再加上万科物业，大家都知道万科物业全国有名，如果你想投资不限购不限贷物业，万科深南道68号可以好好考虑一下。
    谢谢！

深圳新浪房产 04-27 00:00

KENNY：商住物业就不一样了，商住物业一定要在中心地段才有价值，而且商住两用房不具备短炒的可能，你买入后至少要做好持有三年的准备，而且一定要考虑租金回报率，如果租金回报率不高，对你的现金流会有一定的影响。就拿坪山来说，2015年坪山的住宅涨得挺猛的，但公寓涨不上去，因为太偏了，商用不可能跑到这么偏的地方。商住两用物业跟住宅完全是相反的方向，你一定要买配套好的，而不能买什么配套都没有的项目，太偏的物业没有价值。其次，越是宜商的地方越是可以大胆买进，但住宅的话就不要买宜商的地方。
    接下来我用四年实战商住两用楼的经验告诉你哪四种商住两用楼可以闭着眼睛买。
    第一种是核心地段的商住，比如万科深南道68号，对面就是华润旧改，据说建成后要卖15万，现在深南道68号6万多，属于价格洼地，华润旧改建成后15万，我肯定不敢买，因为我不知道什么时候才会把价格拉高。深南道68号的租金回报率非常高，你不要用住宅的眼光看商住两用楼，你指望它有厅出阳台、南北通透是不可能的，而且它的住家舒适性也不能跟住宅比，但为什么它的租金这么高？因为租这种房子的人，要么有办公需求，要么自己是商务人士，对周边的配套要求非常高，周边配套一定要齐全，深南道68号这种项目可以大胆买入，它符合我选择这种物业的第一个条件，即市中心核心地段，租金高。
    我2014年在人民南看到一个项目，叫做中航凯特，单价2万多，物业非常差，里面住的人很混杂，电梯连空调都没有，夏天进去能把你闷死，但2017年这个项目妥妥涨到4万，翻了一倍。
    第二种属于历史遗留产品，深圳不太多，而且基本集中在原关外，商住两用房，70年产权，民用水电，如果不告诉你是商住两用，你会以为它是住宅，但它确实不限购不限贷，这种房子我买过两套，2015年4月买了龙岗中心城华业玫瑰郡，当时的单价是1.6万，一年后卖价3.8万，妥妥地涨了一倍多。

 第三种也是比较稀缺的，商住两用房有一种是买一层送一层，赠送率很高，甚至39平米都可以做到三房，你们在市内看39平米的住宅基本都是单间或一房一厅，这种房子由于赠送率非常高，一些刚需家庭也会考虑买入，最典型的就是福田嘉葆润金座，2014年6月开盘，我们买进价格是3.9万/平米，2017年抛出时价格已经达到8.7万，最近的成交又刷新了记录，去到9万以上。我有时候总是会为深圳的购买力感到惊奇，每当我觉得到顶了，总是不断有人接盘，刷出更高价格给我看，我每次在公开场合讲话都很小心，去年我讲深圳湾，很含蓄地讲“两年之内破2字头绝对没问题”，很多人不信，结果今年一开年它就打破了“2”字头，所以我每次都不敢讲太满，免得别人说我唱涨。

第四个例子基本上全深圳人都知道，深圳最贵的房子是什么房子？深圳湾一号，妥妥的50年商住两用房，2014年卖10万/平米，现在你拿20万/平米去买都不一定能买到。这也是深圳跟北京、上海不一样的地方，北京、上海人绝对想不通深圳最贵的房子居然是商住的，因为上海的商住只是住宅的六成，甚至最多是七成价格，但在深圳，高达8.7成甚至以上，比如福田的嘉葆润金座的涨幅跑赢了很多住宅，这一点很多人都想不通。现在很多大资金看好深圳楼市，但没变化，限购限贷太严，最终只能购买不限购项目，像红山6979就是，当你还在犹豫要不要买、买什么户型时，大机构一下子就买完了。2017年我们团队在龙岗看一个项目，觉得OK，直接拿一层，反响很大。玩公寓的，要么是纯粹的刚需，没有房票，被挡在外面，要么就是最初级的投资者，再就是最顶级的，有资金量，拿一层甚至拿一栋，这种物业目前在深圳还没有正式爆发，因为深圳的入户非常容易，大家很容易搞到名额，但是深户有没有可能一直放开呢？我觉得不可能，我预计最多两到三年一定会收紧，届时深圳的不限购不限贷物业就会有一波猛涨，这种物业可能会限购，下手趁现在，不要等到这种物业限购了再来投资已经来不及了。

深圳新浪房产 04-27 00:00

KENNY：首先感谢大家百忙之中抽空来听今天这场论坛，说真的，跟姜哥、陶总两位大咖比，我是没什么底气上台的，但今天的主题是不限购不限贷投资产品公寓，小人不才，刚好炒了四年公寓物业，对这方面绝对有着举足轻重的话语权。很早以前我就在房网论坛写下帖子怼那些专家，帖子的名字叫做《不限购不限贷物业的投资价值，不懂的你们就不要忽悠人了》，这篇帖子的阅读量是33万，科普了深圳无数想要投资不限购不限贷的投资者，今天我重点跟大家谈一下不限购不限贷物业的投资价值以及投资前景究竟如何，我知道很多人很关心这个问题，目前深圳限购限贷这么严，很多人根本没有指标买深圳的住宅，或者他想买多套的情况下，只能考虑公寓，但谁都不知道这种物业的投资价值究竟怎么样，很多专家不愿意谈这个问题，是因为他们没有实操过，我相信所有专家都买过住宅，但玩过不限购不限贷物业的专家非常少，所以他们不愿意谈，避免掉坑。深圳限购虽然严，一般的投资者还是有各种各样的手法去规避限购，一般的投资客也是不玩这种不限购不限贷的物业，但是当你去到顶层的时候，当你手中握着巨额资金时，安全是最重要的，所以我们团队到能买一层物业的时候不再用任何规避手法投资住宅，而是玩公寓。
    玩了四年，总结出四条不限购不限贷一定赚钱的法则，如果你们对这种物业有兴趣可以好好听一听，把这四条定律记下来，贴在你家床头，今年不多说，赚个七位数绝对是可以的。

首先，我先给这种物业正个名，你们说它叫公寓，其实这是错误的叫法，因为住宅中也有很多是公寓，但它是限购的，这种物业的真实学名叫做“商住两用房”，“商”字摆在“住”字前面，这就是它能不限购不限贷的重要原因。投资这种物业一定要看重它的商业性质，打个比方，旁边就是深圳的购物胜地东门，问一下在座各位，你们愿意住在东门吗？大家都不愿意，因为东门商业繁华，非常吵，小孩和老人没有任何活动的地方，这里宜商但不宜居，所以东门的房子涨幅非常慢，目前深圳均价5.4万的情况下，东门还有2.8万单价的房子，租金非常高，房价就是涨不起来。买住宅，要离宜商的地方远一点，无论是东门、华强北还是万象城，如果买不限购不限贷商住两用物业就要反过来操作，你要去商住价值高的地方，因为这种物业可以注册公司当办公室用，随着未来的发展，越来越多年轻人不愿意上班，比如做个主播，或者像我一样搞搞自媒体，这些想要创业的年轻人对这种物业的依赖性非常高，现在的年轻人不愿意去写字楼租个档口创业，他们还是喜欢商住两用，既能干活，又能住，但对周边的配套要求非常高，楼下一定要有吃饭的地方，一定要有咖啡厅，一定要有地铁，商住两用楼一定要在核心地段，跟住宅相反，买住宅，如果你想挣很多钱，就不要去中心地段，因为中心地段是高度成熟化之所在，买住宅要去比较偏远的地方，比如很多刚需买不起市内的住宅，他会去坪山、光明看，看一圈下来，发现没有好学校，商场、地铁也没有，但这种就是妥妥的原始股，这里没有好学校，他建一所学校，房价是不是要涨？地铁开通，房价是不是要涨？所以地铁要买原始股，如果你特别有钱，可以一步到位买深圳湾和香蜜湖。

深圳新浪房产 04-27 00:00

地主佬：回说万科深南道68号的物业价值，刚才听销售介绍，大致均价在6万元/平米左右，我跟另外一位嘉宾KENNY低头窃窃私语，对面还要等三、四年，这里是6万，对面建成以后是15万，我们至少还能收三年租金。其实房地产就是不断对比，湖贝项目就在深南大道对面，如果说北京第一街是长安街的话，深圳第一马路就是深南大道，马路对面就是世界级最高塔，均价至少15万元的未来项目，目前深南道68号6万的价格，我感觉到了价值的所在。房地产需要对比，我要跟相类似的产品对比，跟相同地段的产品对比，我要用租金去比，我要与未来建设的预期进行对比，最后得出一个判断，这个判断如果不是百分之百正确的话，我相信也不会太远。
    对于房地产和商业类物业，等一下我的好伙伴KENNY会为大家作详细介绍，现在请出KENNY，KENNY介绍完有一个提问环节，如果大家有问题可以提问，我跟KENNY共同回答。   

深圳新浪房产 04-27 00:00

地主佬：分享了“三高”和“三低”，这个朝气勃勃的城市还在不断的快速前进，快速前进是跟特别行政区香港比，香港的GDP2%，深圳的GDP是8.9%，深圳的GDP总量2016年已超越广州，2017年GDP总量已超越香港。经过三十年的发展，一颗伟大的巨星升起。
    今天很荣幸受到万科深南道68号的邀请，今年春节后工作比较忙，推掉了不少工作，但万科深南道68号的论坛必须要来，以业主的身份，以邻居的身份，来分享我们所在的物业目前的价值和未来的红利。
    我刚才说了，父亲90年代就来深圳投资，当时的投资非常简单，就是罗湖，除了罗湖还是罗湖，除了东门还是东门，因为这里就是最旺的地方。父亲也非常有眼光，买了不少湖贝村的物业，我印象中，湖贝村的物业经过了十四、五年的谈判，终于到了尾声。大家从西北方向看出去，湖贝旧村三分之一面积已经拆除，拆除部分今年就要动工。我们得到的数据，湖贝项目的商业部分四倍于罗湖万象城，有商务公寓、写字楼、五星级酒店，最重要的是830米湖贝塔，目前地球上最高的建筑物在迪拜，828米，而湖贝塔目前的设置是830米，我问华润的高层“你们为什么有信心设置在830米，而不是更高呢？”他跟我私底下透露了一下，这是官方对外的宣布，在这个过程中，如果世界上有其他建筑物高度超过湖贝塔的话，我们还有向上的空间，湖贝塔立志要做世界上最高的建筑物”。

   湖贝老村的红本物业，如果幸运，各位投资客还能买得到，有房票的前提下，一平米要7万元，如果是小产权房的话稍微便宜一点，6万/平米，矮破旧老房子，湖贝那边反馈回来的消息非常有信心，四年以后的回迁，他们的项目至少在15万/平米以上，这个信心来自于类似产品罗湖区鹿丹村的拆迁，中海天钻13万元/平米，卖完了，而且没有商业配套，湖贝旧村的改造拥有4倍面积的万象城商业配套，还有立志要做全世界最高的商业大楼，所以管理层给我们的信息是项目落成后，大家一起做土豪。我们也很开心，听着这个话，不自觉地就签了拆迁合同书。
    房子拆了，对我来说也非常有意义，父亲的房子，在他走的时候，他告诉我，房子永远不能卖，如果拆的话，我希望有一种方式可以继续看着它，至少在3-4年我可以看着它。所以选择西北朝向，我任何时候打开窗户都可以仰视父亲对下一代的爱。

深圳新浪房产 04-27 00:00

  地主佬：深圳三十年，温故知新，我跟大家分享的是深圳独有的地方，全中国GDP增长最高的城市就是深圳，深圳GDP增长达到8.9%，我们隔壁的邻居香港GDP是1.9%的增长，深圳有着全国最高的GDP增长率。深圳是全国人口净流入最高的城市，每年超过300万人口，试问一下，全国有多少城市是人口净流入？北方城市或者内陆城市人口都在流出，最新数据显示上海的人口都在流失，但深圳有着全国人口流入最高的数据。深圳有着最密集的国家和城市基金的投入，东部有1.4万亿规模的深圳东进，西部有前海大空港，中心位置有福田金融区、南山高新产业园区。这是深圳特有的“三高”。

    再来数一下深圳的“三低”：“一低”是深圳的城市面积1997平方公里，包含山和湖泊，大概相当于四分之一广州、三分之一上海、八分之一北京，但我们的人口跟这几个城市差不多，2000万级别的人口密集在1997平方公里范围内。今天到场的观众都非常年轻，这引出了我想说的第二低，即深圳是全国平均年龄最低的城市，深圳的平均年龄是31岁，我又要讲一下香港，因为我一半时间在香港，一半时间在深圳，香港人口老龄化，上了香港的公交车，尤其是港岛区的公交车，上车一看，我年龄最轻，车上大多是老人。但是来到深圳我不敢坐公交，上了公交，看一看，好像我年龄最大。深圳是全国人口年龄结构最低的城市，平均年龄31岁。第三，深圳在全国是房屋拥有率最低的城市，深圳房屋自有率是34%，但在广州、上海、北京，这一数据全都超过80%，甚至达到90%。
   

深圳新浪房产 04-27 00:00

地主佬：大家下午好！主持人刚才说“选择什么样的房产等于选择什么样的人生”，非常有启发性，投资房产就像选股票，选股票最重要的是选板块，选房产最重要的是选城市，我是深圳房地产网专栏投资作家姜晓明，网名地主佬，从2009年开始在网络上发表了超过250篇投资的文章，我个人也为自己家庭财富的管理和投资累积了二十六、七年的经验。我是香港人，因为跟随父亲的原因，父亲90年代来到深圳投资，当时父亲主要的选择就是沿着深南大道，沿着东门商圈，相信今天有来自深圳本地的朋友，也有来自其他地方的朋友，今天现场也有网络直播，对于外地来的朋友们，首先想跟大家分享一下深圳的大环境，然后再说一下罗湖的小环境。

深圳新浪房产 04-27 00:00

主持人：感谢刘经理给我们带来如此详细的介绍。相信大家听了刘经理的介绍之后一定感受到罗湖区未来的变化非常惊人，非常吸引人，我做地产活动多年，经常跟朋友分享一句话，您选择了什么样的房子相当于您选择了什么样的人生，究竟什么样的房子或什么样的地产才能称之为一个好项目、好地产呢？其实非常简单，首先一定要有便捷的交通，其次要有优越的地理位置和完备的配套，而万科深南道68号刚好具备这些优势。我相信今天现场一定有投资者，如何抓住先机，抓住机会？地产大佬们将会给大家带来更加详细细致的分析。

 刚才刘经理的介绍中我听到了华润湖贝旧改项目，未来830米高楼落地湖贝，这不只是深圳的标志性建筑，也会成为中国的标志性建筑，就在万科深南道68号旁，这个项目与深南道68号有着怎样的紧密关系和联系？接下来热烈掌声有请地主佬姜晓明先生为大家介绍。

深圳新浪房产 04-27 00:00

刘华：大家下午好！我是万科深南道68号现场置业经理刘华，下面由我给大家介绍一下项目情况。
    项目是由两座金色双子塔楼和裙楼构成的综合体，项目是深圳52个城市更新项目之一，土地使用年限重新进行了调整，2012-2062年50年使用年限，总建筑面积约18万平米左右，两座金色双子塔大概是180米的高度，目前推售的是我们所在的D座西塔。
    项目有六大投资理由：
    1、优地段，一线城市+大道资产，项目位于罗湖城市核心区域。
    2、优资源，位于十里精粹全时业态范围内，商圈和交通服务非常授权。
    3、优产品，不限购不限贷，不占您的购房指标。
    4、优品牌，万科的品牌开发商再加上服务运营，受到非常多的业主喜好。
    5、优回报，主要针对精英客群和高端托管服务。
    6、优未来，随着城市东进，会使得罗湖蝶变。
    一线城市+大道资产。项目叫做深南道68号，正是因为它是位于深南大道沿线上的大道资产，占据深圳非常稀缺的大道资产，在售的商业类型非常少，东海国际公寓、中心天元等项目基本都是10多万以上，深南道68号还是价格洼地，具有非常大的投资价值，深圳城市金轴，财富聚集地，项目是占据金轴之上的大道稀缺资产，非常值得您投资珍藏。项目周围有三大商圈环绕，分别是东门商圈、国贸商圈和蔡屋围商圈，可以满足购物、餐饮等消费需求，片区交通出行很便捷，周围有地铁、口岸。

    不需名额+匠心装修。小户型单位基本在200-300万之间，很多客户都可以选择，这种不限购不限贷产品只需要首付五成，余下五成可以贷款，不占购房指标，压力不大，未来增值空间比较可观。
    万科品牌+服务运营。万科作为国内龙头开发商，以阳光、透明、公开为企业文化，后续物业体系也非常周全，可以给所有业主提供物业服务，万科的老业主都非常认可万科物业，很多万科业主因为万科的品牌而愿意再去购买万科的项目。
    精英客群+高端托管。我们有资管公司恺信亚洲管理集团，提供代租代管服务，业主不需要自己经营打理，可以交给恺信托管，租金收益非常可观。举个例子，一套40平米的单位，总价约230万，首付5成，分15年还清，月供七、八千元，恺信亚洲管理集团给到的租金收益大概是每平米160-170元，月租金达到6800元，其实这还是相对比较保守的租金收益，你可以对比一下月供跟租金价差，基本上一年月供一两万，没有什么压力，将来物业也有提升作用，项目所在区域的发展不单给您带来租金回报，还有物业的提升。这家资管公司有18年服务式运营经验，占据70%外籍人士市场份额，万科深南道68号位于十里精粹大道资产，京基百纳空间40多平的单位可以租到6000元以上，幸福里95平米的单位可以租到一、两万。万科物业+恺信托管，可以轻松实现双赢。

    城市东进+焕新蝶变。1.万亿东进战略+4200亿投资天量旧改，除了万科以外，华润、京基、恒大、深业都在这个区域进行大项目规划和建设。这边总共有194个项目，其中有两个非常大的项目，一个是京基蔡屋围，一个是华润湖贝，华润湖贝就在马路正对面。将来这里会建830米湖贝塔，就在万科深南道68号西北面，我们项目的高度是180米，我们将来真的需要仰视这一标志性建筑，未来高楼建起不但是深圳的名片，也是全国的标志性建筑物。华润湖贝中心总建面205.8万平米，商业配套面积约60万平，可能大家没有什么概念，深圳罗湖万象城的商业体量大概是18万平左右，华润湖贝的商业面积意味着3倍万象城的体量，建成之后售价非常高，未来这个区域的规划和建设会有一定的周期性，三、五年后基本都是10万以上的价格，目前我们是5、6万左右，还是价值洼地。
    项目总价低至260万起，结合万科品牌和深南大道物业、品牌装修，非常值得您选择。
    举两个例子，左图是项目平面图，一层26户，这里展示的是08户型，08户型极具投资价值，面积48平左右，户型方正，位于朝东和朝西两个朝向，总价比较低，小面积、低总价、恺信租约服务，非常具备投资选择性。资金允许的情况下可以选择大一点的户型，我们有90平的单位，有朝南和朝北，朝南可以看到香港的山景，景观非常不错，朝北目前是看华润规划的旧改项目，未来可以看新的万象城和湖贝塔地标建筑，大户型的功能性更加齐全，自用、投资、出租都可以非常灵活的运用，这也是非常值得选择的项目，包括大道胜景、水库景观和稀缺山景，是您投资的最佳选择。
    以上就是项目的大致情况，大家听完讲座可以去参观样板房。
    我的介绍就到这里。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-27 00:00

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们、媒体界同仁们，大家下午好！欢迎大家莅临“陶文杰、地主佬、KENNY2018楼市原点投资论”的活动现场，非常荣幸跟现场众多地产精英们齐聚于此，一起探讨2018年罗湖区域未来发展方向，请允许我代表万科深南道68号全体工作人员对各位的到来表示衷心的感谢和对热烈的欢迎！
    深圳这座充满着传奇色彩的城市，历经短短36年，我们见证了所有伟大奇迹的诞生，创建了世界经济大都会，一条道的荣耀，深南道擎聚世界500强，执掌城市未来；一个时代的钜献，深南道68号金色星再次与大家见面。
    近期罗湖频繁放出利好消息，830米世界第一高楼落地湖贝，红岭路金融产业带、华润湖贝旧改、金三角商业复兴、摩天楼群组布局。今天在这里，也正逢深南道天际新品加推，同时，地产界精英大咖们联袂深南道共同探讨楼市投资新风向，我想在今天这个活动议题下，一定会碰撞出更多火花。
    相信今天来到现场的很多朋友也都非常关注罗湖区域未来的发展方向。今天我们非常荣幸邀请到三位地产界资深专家，他们将会跟大家共同探讨罗湖区域未来的发展方向以及投资契机。
    接下来隆重介绍今天到场的嘉宾，他们分别是：
    “文杰淘楼”创始人、深圳壹地产总编辑陶文杰先生；
    深港两地资深房地产人、深南道68号业主地主佬姜晓明先生；
    “择房记”创始人、公寓专家KENNY；
    深圳万科深南道68号营销总监任莲花女士、品牌经理周慧婷女士、策划经理潘才彬先生；
    再次欢迎所有到场的嘉宾朋友以及来宾，再次欢迎大家！
    作为万科回归城市更新的扛鼎之作，我们所在的万科深南道68号自开盘以来受到业界很多朋友的支持和关注，不断刷新销售记录，创造劲销传奇，接下来掌声有请万科资深投资顾问刘华先生为大家讲述深南道68号这一传奇之作。

深圳新浪房产 04-27 00:00

深圳新浪房产 04-27 00:00

深圳新浪房产 04-27 00:00

深圳新浪房产 04-27 00:00