2018年城市更新新春论坛活动

刘婷 04-20 04:29

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 最后做一点自己的小思考，这个跟主管部门没有关系，第一，希望我们城市更新紧跟城市发展大方向。比如总规、生态线、更新、新一版城市更新规划纲要，会跟大家见面。更要关注公共设施的缺口，希望大家把缺口作为城市更新项目思考重要的理解以及推动项目重要的背景。第二，城市更新要放眼量，要有战略眼光。更新应该有一个大的战略，特别是开发主体要考虑整体战略安排，资源储备以及慢慢释放的状态。第三，城市更新需要给城市发展预留多一点弹性。我们城市更新空间增长在公共利益导向方面一直是偏少，这些都为我们城市多样化、发展预留更多弹性在做努力，也希望大家为我们城市发展贡献更多力量。最后一切就是为了美好的城市。谢谢大家！

主持人：一切为了这个美好的城市，同时感谢三位专家给我们带来的一场思想盛宴。今天因为时间关系，沙龙环节留到下一次。届时将邀请更多的专家人士进行分享。今天新春论坛环节到此结束。

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城市更新审批效率和推进速度承受考验。全市绩效任务机制逼的，对大家是一些利好，但是还有一些看不到的东西，各个区挺不容易的，压很挺大。

    除了更新之外，大家要关注其他的东西，整备、棚改。整备是2018年、2019年跟我们竞争空间的一个状态。另外是棚改，棚改、整备，包括自己的更新，这都是二次开发重要手段，存量利用重要手段。他们的核心在哪？在利益分配规则。各自分配规则比例怎么安排，这三个是不一样的。各自有一个引导方向和原则，我建议三个政策在后面慢慢趋一。大家慢慢应该趋于一个利益平衡状态。

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 时间差不多了，稍微做一点回顾。在2017、2018年甚至2019年、2020年，我们产业管控会达到新高度。这里自己做了一个个人简单思考，我提了一点未来产业保障目标是非常清晰。呼吁大家减少资本驱动型的空间生产，稍微有点学术化。转化为更注重空间经营型的产业创新，把产业空间经营作为我们未来工改工重要内容，这也是我们一点呼吁。另外将空间生产转化为有生命的东西而不是赤裸裸的容积率数字，卖不出的办公楼只会是不断增长的泡沫。还是在产业创新方面、产品设计方面以及整体营销策划方面多花点心思，可能比关注M1、M0更有利一些。

    2018年政策创新力度会进一步加大。我们一直在储配，可能储备的东西比较多，所以这个东西慢慢才会释放出来，需要一点时间，也请大家给点耐心。我们也是从问题出发。新政策出台后，大家可能会有一些新的学习过程。

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告诉大家一个好消息，当然也不一定是好消息，接下来各个区出来后，我们会出一些新的措施，计划规划审批规则、计划申报指引、工业区操作指引，我们做一个全市统一规范后，有利于项目标准统一，对我们项目可能会有一点利好。2017年我们就在处理这个事情，2018年肯定会出来。

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  还有计划定期清理期限，一直是我们更新办法写的或者我们暂行措施写的，但是执行没有详细执行。全市600个项目只有15个项目进行了清理。但是计划清理在2018、2019、2020年成为调控重要手段。这个非常重要，提醒大家。

    征求意见涉及部门数量，如果各个区看整体征求部门意见数量，或者看各个区涉及相关主体内容，涉及相关主管部门，罗湖是最少的，19个。龙岗17个。最开始的时候，7、8个。现在只是写了明面上平均20个左右。大家发现协调的主管部门越来越多，对项目提速以及对我们整体平均统一安排有一个反过来的思考的内容。

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  简单做一个总结，汇总后我们各个区在计划规划状态，福田、宝安区要求计划规划必须同时报。罗湖区、盐田区、龙岗可以考虑同时申报。对困难项目，计划规划分开走有有利一面。产业项目各个区提出需要提交产业专项规划或产业主管部门意见。宝安需要城市更新片区规划研究覆盖。龙岗、福田也在探索更新统筹片区机制，成为更新项目引导跟安排一个重要前提。我们做了一个简单汇总，各个区都在精简时间，精简时间最多的是强区放权第一个区，罗湖。从计划、规划到验收，整体93个工作日。我们对这个时间还是有一点自己的想法。最多的是光明，220个工作日。这种单一产权主体项目可能一到两个月能完成用地出让，这算比较顺利的项目。但是这些东西，中间是不连续的，很多过程不连续。对外宣传好看，但是实打实项目运作以及项目执行的时候，有很多问题。

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龙华区，从2016年底到2017年是过渡的比较顺利的一个区，推进效率比较稳。跟他们实施办法密切关联，他们办法审批规则基本上没有大的调整，只是做了一定的优化和细化。

    坪山区，个人感觉有点学宝安，出现了1+1+6，还加了一个1，项目之前需要做可研，需要社区党委初步审查。坪山后面还有新的创新，不细讲了。

    光明新区，用的是原来市局的规则，但是有不太一样的地方，计划规划在光明更新局，但是用地出让后续都是光明更新局安排。

    大鹏新区，基本上没有大的调整和变化，基本跟其他区类似状态。

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 盐田区，基本上跟全市格局差不多，把街道部门、中英街管理局做了加强，强调了信访维稳状态。盐田区跟其他区不一样的，我们所有计划实施用地、规划许可、验收，每个阶段都规定了具体时间，时间在原来安排上进行了减少。

    宝安区，1+12政策体系，1+1+6的更新工作领导体系，整体更新办法宝安有内容不太一样的地方。2017年宝安只公告了两个计划，反向说明这是一个思考的过程。

    龙岗区，基本上跟全市大格局没有变化，这里强调了不太一样的地方，稍微时间上做了优化，公示期原来30日，现在降到10日。明确了街道办作为申报主体。加强了政府整体统筹引导力度，强调了协商决策执行机制。

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罗湖区，2015年9月份出台了自己实施办法，2015年9月份、2017年2月份发布了两版修订稿。更加严格的计划清理机制。更新单元计划于规划可同时申报。罗湖加大了定期清理机制，原来三年、四年完成的计划清理状态，现在一年半。

    南山最新征求意见稿还在过程中，这里面有几点不太一样的地方，比如说定了街道办更新职能。跟福田区一样加了公证见证内容，强调公开透明、保证真实可行性。针对规划，可以适当提高容积率。当时我们提了一些建议进一步完善的意见。另外加强了发改立项审批安排。之前立项审批批准，后面定了发改部门核准或者备案，强化了发改部门在更新项目作用。

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第三部分，各区更新实施办法与流程汇总。

    这十个区目前只有坪山跟南山两个区实施办法还没有出台。其他区都已经发出来来了。各个区实施办法都涵盖了计划、规划、用地出让、竣工验收全链条。再看各个区状态，比如福田，福田在2012版基础上修订，明确了全链条具体职能。房地产注销由市管理登记主管部门负责，其他都在区里落实。同时对年限进行了约束。这是福田2012年基础上完善计划、规划、核查。必须见证公证，规划安排、产业发展核准、报备监管。

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  我们发现有一些趋紧的东西，比如工业区块线与管理办法，更新十三五规划的空间管控，城中村综合整治—空间分区、目标和规模要求。空间管控实现了空间约束。

    对更新项目的利好因素：各区更新“十三五规划的目标考核，各区面临压力。各个区必须未来几年加速，不然完不成目标。为了完成考核指标，必须在未来加快项目。新“三规”对我们比例提升，会有一个重大释放项目盘活状态。还有旧屋村规划，这也是对项目一个重要的保障。还有城市更新政策创新加快。我们市局以及相关处室正在加紧政策创新，核心就是为了更好推进项目。

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 还有一个正在编织的城中村总体规划纲要。这个目标很明晰，他要划定综合整治空间范围或者城中村保护范围。这是从城中村拆除重建向有机更新、综合发展重大转型，这是非常重要。进入综合整治，未来到2025年项目只能做一些保留性安排或者做一些储备和预备，跟目前基本导向以及城中村未来不提倡大规模拆除重建发展格局密切相关。除了规划之外，为了保障规划落地以及为了保障全市40周年城中村综合整治三年行动方案，鼓励一部分拆除重建，鼓励大部分综合整治。这是城中村重要导向。希望大家引起重视。

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还有业界讨论非常多的工业区块线划定方案，工业区块线管理办法，这个对工业项目影响非常大。这个东西也很重要，我们市长说综合整治是未来三年重点工作，也是政治性任务。当时提出一个字，为深圳经济特区成立四十周年献礼。未来三年内把所有城中村综合整治安排。我们2018年要完成全市40%城中村综合整治工作。2019年也要完成40%，接下来2020年完成20%左右。三年不到时间全市所有城中村综合整治。综合整治后如何对接，这实际上跟项目推进是密切相关。我们接下来有政策衔接。

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 这个是全市各个区十三五规划拆除空间范围拼合，我们把它拼合后会发现有一个规律，重要性节点东西还是跟原来十三五规划范围类似，重合度85%。重点区域比如罗湖笋岗，布心片区、华为片区、观澜这一大片、光明中心区、宝安沙井福永片区、宝安中心区、龙岗大道这条，我们发现跟我们十三五规划差不多类似。这里一些小的点都是一个一个小项目，可能里面就有你们的项目。我们强调重点片区导向，重要片区引导的时候，我们基本上落的七七八八了，使得我们项目在十三五能够顺利推进下去。

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 当时我们拆除空间范围总量还有一个很关键的东西，就是十三五规划，这个东西是各个区最需要关注的，我们业界非常重要的东西。原来考核的唯一指标，拆除重建类更新用地供应规模，未来这16项全部是全市更新对各个区考核重要指标，这是自上而下管控重要手段。除了那个之外，工改M0是最关键的。工改M0指标趋向于紧约束状态。我们十三五期间指标非常少，如果批了你，剩下项目怎么办？所以管控显得非常重要。也对接下来工改工项目有一个重要的引导方向。可能M1会多一点。

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  另外看一下我们2017年、2018年发生的几个重要事件。第一，总规。总规引导大的方向，这是非常重要的。业界关注非常多。不做细的阐述。战略定位跟广州、北京都不太一样。深圳已经变成全球性，包括全球科技产业创新中心、全球海洋中心。跟广州草案公示完全不一样。再看总体，包括1100平方公里建设用地规模，建设规模13亿平方米，更新总量不少于100平方公里。提醒大家，在项目开发中，更新运营过程中我们几条线非常重要，生态控制线，这里分一级区、二级区、绿线、黄线、蓝线。这是一个城市肌理发展诉求，是生态保障重要的方面，需要大家一起坚守。

    各区十三五规划，各个区十三五规划，摸清自己，更新家底，也是各区进行更新项目筛选的重要手段。各个区十三五规划更接地气。短期内、半年到一年内，各个区要未来三到五年需要发展的项目要在一年、半年时间全面梳理，哪个在前面、哪个在后面，这是非常重要的导向型选择。

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 更新用地土地出让，前三甲，宝安、龙岗、龙华。龙岗一直处于领头羊，接下来是宝安、龙华。

    把三阶段看完，做一个简单回顾。这条线一直在用，从计划到规划、用地出让，出现一个斜坡式递减状态。规划占计划六成左右。用地出让占计划三成左右。2017年我们有一个反常，计划量小于规划量，规划量小于用地出让量。这说明我们用地出让在消耗以前的存量。

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 项目结构，644个项目，城中村改造大概是一半左右，另外一半是工业区改造。这两块加起来一半左右。另外再看改完后的结果，大部分是黄色，也是开发商最喜欢的，占了半壁江山。剩下部分是我们工业19%、商业15%左右。强区放权之后，我们的工改工项目在上升，2016年工改工25%左右，现在上升到36%。

    再看一下规划，1.13亿规划建筑面积，居住占比约一半。我们可以看到历年来规模量也是呈波动，总体是平均的。龙岗1183万。强区放权后容积率显著提升至6.5。我们已经看到了全市平均容积率也达到高值，5.3。贡献率，我们容积率是一个指标，容积率最关键指标应该是规划建设面积，贡献率高意味着可开发建设面积减少，这是一个连环算数公式。我们现在已经达到32%，平均贡献率去连一年上升了两个点。2017年贡献率达到36%。强区放权之后可以看到，去年，特别是原特区外，对公共资源需求量非常大，所以贡献率提升。

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 2017年整体状态，已经列入城市更新计划用地面积644项，50.2平方公里，规划批准拆迁用地面积404项规划，31.3平方公里。签订土地使用权出让合同供应用地面积16.3平方公里。包括开发建设用地，也包括整体返还给政府公共用地。实施率达到从09年到2018年，前8年最高数据的32%。计划总量历年拆除，2010年批了14平方公里的计划，2017年217平方公里。

    更新单位计划空间分布特征，我们计划基本上按照我们总规大的节奏，但是有一个非常明显的现象，我们更新项目、计划项目分布跟轨道站点密切相关。2017年41.4%。我们的趋势，项目普遍小型化的趋势。更新项目平均规模2017年只有4.7。最大的量是龙岗，龙岗一直强调片区统筹，所以规模量大一点。第二个是坪山。

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缪春胜：首先感谢刚才何帆所长和王锋主任前面做了比较好的演讲、报告。我这个报告稍微接点地气，讲一下深圳。刚才会务组提醒我稍微时间控制一下，也考虑大家的肚子，谢谢！

    整体报告三块，第一，我先做2017年大概的回顾，看一下去年一年整体的城市更新状况。第二，2018年城市更新面临的新形势。第三，各区更新实施办法与全市一般要求。

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主持人：感谢王锋主任。主任经常通过统计数据来分析市场现状和趋势，感谢！城市更新局一直是协会指导单位，这次局里委派深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜先生带来分享。深圳市规划国土发展研究中心是深圳市城市更新十三五规划，也是深圳总体规划的起草单位，而缪春胜先生是参与和主导申报指引、审批操作、包括城市更新项目保障性住房配建规定等等，在行业里是有非常丰富的理论基础和实践经验，下面让我们用热烈掌声有请缪春胜先生。

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最后总结一下，对于2018年房地产市场趋势，因为2016、2017年实施了很严格的调控，2018年又会继续坚持“深八条”，也会针对市场出现新情况、新变化进行一些打补丁方式来加强市场调控。所以深圳房地产市场无论是销售量、价格都难有上涨动力。但是从深圳实际情况来看，土地资源紧约束、人口流入较快，产业迅速升级，广大居民扎根深圳实现住房梦想德国需求，与住房供给不平衡、不充分矛盾非常突出，未来长期面对供求关系紧张、房价上涨压力大的局面。目前宏观调控在强压着。面对这种情况2018年深圳房地产市场调控仍然不能放松，长效机制要加快建立。

    结论二，未来大城市房地产市场发展路径就是要走都市化发展阶段，今年年初市委六届九次会议谈到深圳未来发展，我们必须加快立足深圳大都市圈发展，不但是东莞惠州，也包括深中通道连到粤西的中山。房地产布局也同样立足大都市圈，不能仅仅在深圳搞城市更新就可以了，这是不够的。

    结论三，经过三到五年房地产市场政策导向，我个人认为特别对于深圳这样一个房价极容易再次大幅上涨的城市，三到五年还是一个严厉的调控期。在这三到五年，将采取短期和长期相结合政策来对房地产市场实施调控。一个就是继续加强短期调控，像限购、限价、新贷、限售三到五年不会退出。二是加快长效机制建设。三是加快推进深莞惠一体化。东莞2016年没有实施限购，临深周边地区，深圳客买房80%。去年东莞实施了一年户籍限购，深圳客下降到只有10%。去年东莞销售量大幅下降，比深圳降幅还大。你这边调控了，房价太高买不起，那边要给刚需一个通道。如果东莞能够认可在深圳缴纳一年社保也认同在东莞缴纳一年社保，这个空档就大了。所以三个城市调控政策要保持一致，给刚需一个新的渠道。

    谢谢大家！

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    第五，后面还有金融财税制度，房产税也提出来了。像评估价格制度、统一联网基础工作要做好。如果基础性工作没有做好，光推出法律，能不能落实都是问题。这是政策方面需要进一步完善的。

    第六，还有市场房地产背景。这些不多说了。

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中央也提出，房地产市场大起虽对短期经济增长带来拉动作用，但这是不可持续的资产泡沫，一旦出现打落，对经济冲击远超股市，不能把炒房地产作为保增长的手段。这是对各地稳增长、调结构，保GDP，但不能拿房地产做这个事情。

    中央对当前重点任务提出要求，短期要完善一揽子政策组合，合理引导预期，防止大起大落。长期要研究调整供应体系。当前任务，坚持调控目标不动摇、不放松，保持调控政策连续性、稳定性。这些基本上成为今年所有地方政府关于房地产指导方针。

    从这些理解，我个人认为十九大以后关于房地产发展主要体现两个问题，第一个，要有一个多层次、完善住房供应体系，以解决以前就是依靠房地产买卖市场带来的投资问题。必须要有租赁市场、二手房市场，这样大家有更多的住房选择。所以为什么深圳招拍挂商品用地一年就两块，但是租赁用地一年敢推8块。这就是把政策导向表现出来。第二，要有一个长效机制或者基础性制度，从法律上、制度上保障未来房地产发展居住属性。这两方面主要解决这两个问题。从这两个问题我们展开来讲是八个方面。我们下面一个一个看一下。

    首先是加快培育发展住房租赁市场。中央对此非常重视。中央经济工作会议上，包括政治局常委会上多次讲到三个关系到，关系到能否抑制房地产泡沫，关系到城市租住1.6亿人特别是农民工和高校毕业生能否有体面居住条件。关系到没有住房的人今后能不能买得起房、住得起房。把高度提的很高。等到他收入水平能够跟上，再卖给他，实现拥有产权。所以十九大不是说又回到计划经济，因为从这句话可以看到今后中央也要求还是让老百姓最终拥有自己的住房，但是现在房价涨的太快，他没有办法做到这一步。

    今后住房租赁市场支持政策我们要加大，个人理解有几个方面，一个是加强政策支持。比如推广机构化租赁企业租赁贷，租赁消费者租赁消费贷，将人才住房跟租赁市场结合在一起发展，也可以让企业去城中村收储一些城中村住房，也可以给人才发钱直接在市场上租房。再比如修订法规，规范市场，打击随意涨租金，随意赶租客的问题。另外还要落实100万城中村目标，加强监管，探索限价租赁房制度。去年有一些涨的比较快，引起大家关注，要实施一些政策稳定租金。

    第二，加快土地供应制度改革。增量在深圳没有什么可做，没有多少地，只能说怎么能通过双限双竞方式抑制地王。存量改革这才是关键。我们怎么能够发挥城中村等存量住房，满足普通家庭刚性需求。城中村问题，我们城市更新的问题，也跟土地制度改革这方面密切结合起来。

    关于深圳城市更新存在的问题和建议，我们现在也存在着城市更新快了好还是慢了好，是拆多一些好，还是综合整治多一些好。杭州有一个不好的经验教训值得我们吸取，杭州把中心城区房子大拆大建，基本拆光了。我们深圳是不是也要这样做？我们中心城区这个面积还是太小了，拆完了也没有多少。但是是不是就这么全拆完？最后司机也找不着、保姆也找不着、保安也找不着，对拆和不拆这个节奏要把握好。最后我个人观点还是觉得，善用存量住房，尽量多保留城中村，发展租赁市场解决普通居民家庭住房问题。二是加大原特区外城市更新力度。尤其是今后轨道交通站点附近周边地块要加大城市更新力度，也要调整一些工业用地比例，他适合搞居住就应该多建。轨道交通站点附近，3平方公里左右范围土地整备，建成商住上去

    第三，关于住房制度改革。这次在中央2017年年底经济工作会议也提出这个问题，住房制度改革是不是要回到改革开放前老路上？干脆全搞成福利房得了？中央经济工作会议对此提出明确指示。结合深圳特点，我个人提出这么一个建议，我们要按照中央经济工作会议要求，坚持住房市场化大方向，但是同时要重视注重政策基本保障功能，按照这样的分类，以后住房最好这么分，大多数还是商品房，比较少数的是政府保障房，政府保基本。大多数商品房要按照十九大精神形成多元化商品房，既有纯粹完全市场价格的商品房，也有租赁型商品房，还有深圳现有安居型商品房，这样就能够形成多元化住房供应体系，同时也坚持了我们市场化大方向从新建比例来看，商品房占80%，基本保障房占20%，这也是符合中央坚持市场化大方向的原则。这里头出现一个新概念，安居商品房要按照共有产权方式，目前北京上海在实行共有产权制度，今后深圳也会探索。我们不是共有产权，今后是封闭了。共有产权也是产权，产权应该是流转性的东西，你让他一定时间封闭后，最终还是要上市的。假如说用50%市场价格买，占用50%产权，过10年可以把产权全部买回来上市。最重要实现作为商品住房。

    第四，促进城市群一体化发展。毕竟深圳人口流动太快了，每年都说要增长100万，但是统计常住人口增长60万，实际管理人口增长100万。深圳怎么回有这么多人进入？人来的越多，住房压力越来越大。而深圳又没有新的，城市中心又很长，又不能所有的拆的。对深圳住房供应问题越来越紧张了。所以我们知道市场经济发展最终取决供求关系，如果我们总是在这里节流，没有开源，解决不了供应问题。所以必须考虑都市圈发展。如果能把东莞惠州划给深圳管理，干脆合并，这是一个好办法。但是现在没有办法说合并这个事。不是哪个人随便能定的。我们只有在现有体制下怎么考虑再用大深圳范围解决这个关系。这个情况下需要加快深莞惠城市融合发展，形成区域统一住房政策，开展都市圈交通联合建设。加快后，即使前面没有做到，但是在深圳买不起房，可以在周边买一万元、几千元的房子，深莞惠一体化，虽然行政手段没有推动，但是实际上已经进行。临深周边房过去几年来看，80%都是深圳居住的人口买的。有可能深莞惠是中国第一个真正的都市圈。

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 再有就是城中村综合整治，统租经营是我们租赁市场培育发展方向，所以深圳对于城中村这个方面是深圳租赁市场一个重点。因为深圳的住房，我们几乎有一半存量房在城中村。如果城中村环境差，没有办法落实中央要求规范发展住房租赁市场。所以深圳在试点方案中提出非常大的设想，就是通过规模化企业进入，收储，通过质量检测、消防验收后，统一租赁经营、规范管理。跟其他城市完全不同的培育发展的政策。

    培养租赁试点，比如柠盟人才公寓。

    五是创新金融政策支持。既有建行在深圳首发的第一个租赁消费贷款，按揭贷。也有公积金中心将居民住房租赁提取比例从50%提高到65%。规范现有现有可以改建租赁住房。

    以上是2017年包括年初市场形势和调控政策情况。下面看看十九大后房地产发展政策导向。十九大提出房地产发展政策导向表现在49个字，坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居住。这49个字就是我们未来目标，就是房地产调控行动指南。具体怎么理解，主要是针对2016年以来一系列风险问题，一是企业杠杆率过高和银行呆坏帐现象，二是房地产泡沫扩大和房价暴涨，一手托两家，在防范和化解经济风险中举足轻重。

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 六是规范非住宅市场。

    2017年深圳还有一个举措，大力培育和发展住房租赁市场。对于深圳实际居住人口，公安实际管理人口数2017年底达到2300万，我们统计永有自有产权住房居民家庭总人数大概400、500万左右。这样算的话，自有率很低，只有20%左右。80%人都是租房解决居住问题。所以租赁市场对于深圳住房问题是起着非常重要作用。2017年深圳按照国家要求，按照中央要求，按照十九大精神采取一系列政策，把房地产市场调控重点放在租赁市场。出台两个文件，明确五大方面、20项重点任务和政策措施。建立了深圳智慧住房平台。加快培育专业化规模化租赁企业。全年租赁业务企业超过300家。各类长租公寓企业200家，5家国有住房租赁企业，10余家国有企业成立了专门的租赁平台或事业部，还有大量品牌企业，比如深业、万科、招商进入租赁市场，还有中介机构等进入该市场。

    四是加快租赁住房供应。去年11月份出让首宗只租不售住房用地。今年2月1日又出让3宗，又被安居集团拿去了。这里头确实是一个问题。我们开发企业能不能干70年只租不售，可能难度有点大。如果20、30年还可以做。但是70年比较长。从政府导向来看，一开始还是比较严格。可能这些东西真正按照市场化运作是很难去运作。所以安居集团拿去做人才住房也比较合适。预计2018年中，自持租赁用地出让共6-8宗。商品房出让基本上看来以后基本上靠城市更新，现在居然还能够一年时间整出6-8宗新地，可见政府对租赁市场重视。

    2017国有平台收储2.5万套，各类长租公寓20万套（间），占全市总量比较小，全市总量将近800万套，20万套是非常小的，大多数房子还不是专业、规模化企业在干，都是个人散租。

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 第三，加强销售价格管理。对年度房价控制目标，按照环比不增长，逐步有回落。下个月不能比上个月高。所以价格每个月都要低一点。第二，对于商品住房和商务公寓每个项目进行定价指导，按照周边同类在售项目价格、本项目前期成交价格、周边同类二手房价格。第三，对取得预售许可和现售备案的项目进行价格管控，保证总体价格稳定。第四，密集检测市场投资投机行为。第五，开展市场秩序专项整治。

    五是进一步完善差别化住房信贷政策。除了“深八条”继续执行外，银行系统在去年，从国家金融管理，已经严格实行去杠杆。首套房贷款利率不断上升，对于二手房贷款审批发放也出台了新的215号文件，要求确保房贷与首付款之和不超过网签合同价格。现在中央明确了必须按照这个执行。

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 我们再看一下政策。2017年深圳没有出台新的调控政策，还是继续实施2016年“深八条”。“深八条”政策执行力度上进一步加强。另外按照国家合理发展租赁住房市场需求，深圳出台文件大力发展住房租赁市场。商品房调控来看，继续双限双竞。具体地块明确规定五年内不能上市交易，实际上就是对新出让实施限售。再一个是完善住房限购政策。户籍两套，户籍单身一套。

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 再就是从购房结构，本地购房和首次置业占主导，但是近期投资购房明显上升。首次购房二手房占比下降比较快。2017年统计首次置业二手房占比96.8%到今年2月份77.9%，已经下降快20个百分点。购买多套房需求明显上升。这块来看，今年年初投资性购房明显出现上升。

    这是深圳市场在去年到今年以来有这么几个特点。

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 再看新房待售量，去年12月底库存15.7月，今年1月份是12.9月，2月份库存11.9月，库存最近时间下降比较快。这个绝对值有什么意义呢？市场销售量非常好，库存一下到3、4个月。市场销售量非常不好，库存可能20、30个月。绝对数意义不是很大。但是看趋势也表明我们当前市场供求关系，从前面来说，供应还比较充足。目前出现了一些供求关系变化，开始趋于紧张，有这样一个趋势。

    市场特点，新建商业办公室市场活跃，尤其商务公寓投资需求上升。2017年商业办公增幅都是比较大，商业增长28%，办公增长73%。商务公寓增长48%。今年因为过节性因素，除了商业房增长比较快，办公、公寓出现下降。但是2017年公寓成交面积和住宅成交面积比例关系来看，27：100，远远高于2015、2016年两年。说明公寓市场投资购房明显上升。

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 二手房市场还是有一些跟新房市场不同，比如从国家统计局，深圳还是比较高。去年12月份二手房住宅价格环比指数上为101.5，今年1月份100.9，在全国排名第三位，引起有关部门关注。从2月份我们自己观测的均价，58168元/平米，跟54240元/平米新房均价倒挂。倒挂也对一房方市场带来冲击，也对二手房市场未来可能要实施新的调控政策也带来压力。

    从成交水平来看，2017年全年新房、二手房成交水平下降30%多。从今年来看，虽然1、2月份环比下降，但是同比增幅比去年形势好。柱状图看到明显比2017年形势要好。从这一点来看，今年1、2月份新建住宅累计成交量同比增长36%，二手房累计成交同比增长81.8%，市场需求还是比较旺盛。

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 第三，一些新热点城市出现。有些热点城市也出现供求紧张，南京、杭州、成都库存只有三四个月，市场预期仍不稳定，并潜在进一步投机和房价上涨的压力。

    综合判断2017年形势，2018年全国热点城市，包括2017年出现的新二三线热点城市，仍然需要按照中央调控目标，不放松要求，保持连续性、稳定性，防止房地产市场再度过热。基本上对于2018年房地产市场定了一个总基调。

    下面我们看看关于深圳市场形势。我们看看今年初情况，首先房地产开发投资从2017年全年来看，深圳房地产开发投资还是保持高增长，20们增幅。但是房地产投资中，商品住宅开发投资下降，非商品住宅大幅上升。这个明显跟住宅市场受到严格调控有关。第二，新房价格持续回落，二手房价格有所上升。从2016年9月，深圳新建商品住宅连续17个月环比下降。从2017年12月情况来看，年底价格是54256元/平方米，跟均价水平比较接近。比调控前下降11.9%。今年54240元/平米，到2月份54191元/平米，还是出现小幅下降。

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  从2017年房地产市场变化来看，随着2016年热点城市实施调控后，房价总体水平平稳。但是整个市场形势开始向非热点二三线城市转化。这些城市出现了要么是销售量大赠，要么价格上涨。这是全国2017年市场总体情况分析。

    从这些情况来看，2017年热点城市更具有自己的特点，房地产市场过热问题得到明显控制。热点城市房价涨幅也得到明显控制。大多数2015年实施调控的城市涨幅5%左右，接近年化理财收益，也就是符合社会平均收益率，说明我们调控达到了目的。房价符合了当前其他行业收益率水平。这是我们的目标。

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 其他的二三线城市，首先从销售量、规模来看，目前在中国的城市化过程中，有些城市销售量值得我们关注。比如郑州、武汉、重庆、成都，规模基本上都是年成交2000万平方米以上，也说明他们市场活跃度非常高。也跟本地市场改善需求有关。这些城市从今后来看还是属于比较活跃的城市。当然这些城市普遍销售量也出现了非热点二线城市，包括三线城市，也出现20、30%下降，但也有逆势而行，比如北海，反而销售量大赠57%。三亚也在增长。从均价来看，非热点二三线城市均价一般是3%-4%左右，也有一些城市像北海、海口、重庆、贵阳，价格上涨比较快。

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 再看看其他二三线城市，表中二线城市很多都是热点二线城市，当然也包括以前不是热点的，像石家庄，普遍来看销售量下降比较大。特别长三角地区，南京、无锡、苏州。还有合肥、福州、厦门，这都属于16个热点城市。从均价来看，多数城市均价还是在6-8%这么一个比较低的涨幅。但是也是有一些城市涨幅比较大，就是我们以前认为的非热点二线城市，像石家庄、呼和浩特和大连、长春、哈尔滨，均价上涨。有些城市还是属于价格涨幅比较大。也有像福州降幅比较大的。

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    首先看看全国房地产市场形势，2017年总体形势来看跟2016年相比明显得到了控制。因为2016年下半年全国热点城市统一开始房地产市场调控，2017年热点城市继续加强调控，其他一些非热点城市后来变成新的热点。这些非热点城市也开始加强调控。总体2017年市场跟2016年相比稳定很多，开发投资保持了跟2016年同样速度，70%左右。销售面积、销售金额跟2016年相比增幅出现大幅度减少，虽然还在增长，但是增幅明显出现大幅减少。比如销售面积下降14.8个百分点，销售额下降了21.1个百分点。但是供应方面还是表现出一个比较高的增幅，土地购买面积同比增长15.8%。买地节奏加快了。我们这几年调控核心问题是去库存，很多城市库存只剩下几个月。对房地产企业是一个很好的时机，购地加强。开发投资增长得到控制，新开工面积和购地面积因补库存有所上升。整个保持稳定局面。

    不同城市之间的变化，首先看一线城市，四个一线城市销售量降幅比较大，普遍接近40%。特别上海下降比较大，55%。但是从均价年度涨幅来看，深圳和广州总体比较平稳，只有两个点涨幅，但是上海涨幅比较大，北京涨幅也相对比较大。

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    下面分享主题是2018年房地产市场发展形势与政策，给我们带来分享的是住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任王锋先生。

王锋：首先非常感谢深圳市城市更新开发企业协会再次邀请我来对房地产市场和形势政策做一个讲演。今天是2018年新春论坛，对于新春，也回顾一下我们在去年房地产市场形势经历了什么样的过程，今年开年后又有什么样的特点。这是对于市场形势首先要有一个判断。第二，去年召开了十九大。十九大也是给我们今后从长远来看房地产市场定了方向，就是房子用来住的，不是用来炒的，构成租购并举住房制度。未来房地产市场发展也包括房地产开发，包括房地产买卖，房地产租赁市场比较，像这些将来是什么趋势，十九大都给予了明确要求和指示。所以借今天论坛也分享一下关于未来房地产发展政策导向。

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主持人：感谢何教授带来的分享。结合了社会、政治和经济解读十九大后经济形势。确实没有用一张图给我们解读十九大，但是研究解决的逻辑视角非常特别，也给我们展示了十九大不一样的解读和未来经济的判断。

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对企业意味着什么呢？大家一定要想明白游戏规则跟原来不一样了。再盲目追求把企业做大，再盲目追求把企业利润做的越来越多，再讲企业社会责任就是赚钱已经不行了。我们现在企业真正的核心竞争力不是怎么做大、不是怎么做强，而是能够抗击风险、能够继续生存下来。如果能够在社会剧烈变化之后仍然能够生存下来，不断地演化，把自己变成一个新的物种，那算你牛。如果你具有反脆弱能力，如果具有快速迭代能力，真正能成为赢家。而这些赢家是需要在一个好的环境里培养出来。最好的环境就是在深圳这样的市场经济比较繁荣的环境，最好的成长是形成一个生态系统，所以我衷心地祝愿在座各位，你们已经形成了一个很好的生态系统，我衷心祝愿大家能够在剧烈变革伟大时代能够做的更好，永远能够做成一个基业常青的企业。谢谢大家！

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他知道有一个烟叫中南海，中南海是什么他也不知道，他还想去游泳呢。为什么我们现在会有这么多大家都很蒙呢。因为你现在遇到的问题和原来遇到的问题不一样了。我们想了解中国的未来，不需要看别人走过的路，如果看别人走过的路，我们看过去历史会发现未来面临最大挑战实际系我们贫富分化程度带增长。只有20年代初期，我们看到贫富差距在缩小。1914年第一次世界大战，1929年股灾，30年代大萧条，40年代第二次世界大战，后来是管制经济，经过这么多战乱，最后才把富人财富消灭掉。70、80年代随着自由市场经济，贫富差距拉大。为什么？很简单，因为一般的人是靠工资，而工资和经济增长是一样。但是有钱人是靠投资的收益率，投资收益率是比经济增长速度快，也就是R大于G。人挣钱很难，钱挣钱很容易。这会带来很多严重的现象，拼爹资本主义开始回归了。所以现在跟年轻人讲努力、奋斗，年轻人已经听不进去了。现在一眼看到头，我看到我退休，我进到一个好的企业，干到退休在北京深圳都买不起房子。再跟我讲努力奋斗有什么用？所以他就关心别的事情了。1968年在法国巴黎街头出现了一场学生运动，1968年法国最和平的时候，法国生活最繁荣的时候，法国美好生活实现了，但是学生不满意了。最早的时候学生质问教育部长，关于大学生性生活问题你有什么看法？这不是挑衅吗？不能够理解你怎么会有这种想法。当然法国总统是戴高乐。大学生找戴高乐问关于关于年轻人性生活问题，你有什么看法戴高乐说这是问题吗？戴高乐90多岁了，学生只有20多。所以我们真正的困难不是说我们没有办法实现美好生活，我们真正的风险是等到有一天我们宣布美好生活实现了，有人感到不满意该怎么办？所以英国作家王尔德讲过人生有两种不幸，一种叫求之不得，一种是求而得之。我们未来社会有很多险滩大家可能要关注。

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由于我们有市场潜力，所以我们有很多创新。我已经能够让你们相信中国经济未来没有问题，但是风险不在经济，风险在别的方面。现在我们有很多各行各业都开始蒙了，不知道该怎么办。官员开始蒙了。去年冬天北京突然出台了一个驱逐低端人口，反响很差。然后突然想到搞出露楚天际线，把广告牌拆了，拆了一半，引起巨大反弹。北京大学人民医院拆了一半，海淀区政府暂停拆除，最后变成学人民医院，变成北京新的风景，官员不知道该怎么办了。明明是为了建设美好生活，为什么老百姓不买账？企业家蒙了，王健林蒙了，他是一个很少流泪的，去年跟大家歌唱祖国流下心酸的眼泪，终于知道祖国不好惹。我们请马云送他一个祝福话，永不放弃。马云也开始蒙了，当一个企业家突然开始唱歌、拍电影，这个症状已经说明他已经慌了，不知道该干什么。连艺人都蒙了，有一个PG  One嘻哈歌手犯了一个正常男人都可能犯的错误，跟别人老婆上床，然后被封杀，歌迷也蒙了。歌迷也蒙了，谁把他封？据说是紫光阁。有人说紫光阁是一个餐厅。造谣说紫光阁用地沟油。然后我们猛的醒悟到有很多人不知道紫光阁是什么东西。还有很多人不知道中南海是什么。

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这个东西我们有优势，因为我们人多，我们可以派更多侦察兵出去试。另外一个创新我把它叫做市场引致型技术创新，因为中国太大了，很多技术单位一定要到中国，最典型的就是高铁，高铁不是中国人发明的，德国、日本人想出来的，为什么修的最厉害的是中国人？因为只有中国才能把它市场化、商业化。你想吧，未来有很多最先进的技术到最后一定会出现在中国。中国其实现在建筑技术非常非常先进，因为我们市场太大了，我们挖的桥，我们挖的山洞别过去人家100年修的桥、挖的山洞还多，全球治理空气雾霾技术最先进的地方一定是在中国，不管谁发明，不到中国，卖不出去。没有么市场。

刘婷 04-20 04:29

你把手机和钱包混搭起来就是电子支付。你把房地产和养老院混搭起来就是养老房产。这个东西，中国人天生是不守规矩的，混搭创新在中国最容易释放出火花。我们会在哪里出现更多这种创新呢？我尤其提醒大家注意两个方面，一个方面叫做劳动力密集型研发。我们已经没有廉价的非熟练劳动力了，但是现在有很多廉价的科学家和工程师，由于大学扩招，我们大学毕业生、硕士生、博士生供给过剩，经过20多年不懈努力，我们现在终于成功的又把博士的工资压到比保姆工资还低了。那你不用这部分廉价研发人员，就错失了一个新的红利。我们新的人口红利就是用大规模研发人员，研发并不总是天才人物灵光一现的创新，有很多创新是靠人海战术。如果有十种可能性，你把九种错误可能性都已经试过了，就更容易找到正确的路径。

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 还有创新，我们过去创新是把成本尽可能压低。我们想了很多办法，我们没有技术，我们把技术整合起来行不行？我们可以把成本拉低。我们流程创新，全自动化流水线配合廉价劳动力，又可以把成本拉低。颠覆式创新，像华为。按道理这些已经很难持续下去了，我们没有办法再继续创新了。但是我们还有机会，我们现在创新的主体其实不是什么人工智能，也不是什么未来的生命科学，那是下一轮技术革命，我们还没有完全看到下一轮技术革命主导产业是什么。但是我们现在处在两次技术革命中间地带，在我们这个时期创新的主体是混搭。什么是混搭？混搭就是把已经存在的东西用一个别人没有想到的方式重新组合一下。

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   中国经济有三股洋流推动他继续往前进。一个是工业化，一个是城市化，一个是创新。还会继续往前走。我们看工业化，深圳有一个生产手机的企业，但是很遗憾在国内买不到他的手机，他的手机全部卖给非洲，叫做传音，非洲市场上最大的手机，卖出去最多的手机是传音，第二是三星，第三是华为。去年传音在非洲卖出1.2亿部手机。那你说手机这个东西有什么新鲜呢。出口有什么新鲜的？我们出口了几十年？非洲市场有什么了不起，不就是一个穷地方吗？传音绝对不是一个像苹果、google那样的明星公司，他是一个平凡的公司，但是平凡的公司能够创造出奇迹。他也有创新。但是很小的创新。最拿手的创新是黑人照相他们做了一些改进，手机自拍都是根据白种人、黄种人，拍出来的很好看。但是黑人拍出来的就不好看。所以传音进行了参数修订，拿着传音手机一拍，黑人变美。就这样能卖出1.2亿部手机。同样例子非常多。

    再看城市化，最明显例子就是深圳。没有完成城市化的那边是香港，真正完成城市化的这边是深圳。我们城市化还没有结束，我们还有城市更新。我们还有农村振兴。农村振兴里有很多城市化，它是县城城市化、中心镇的城市化。我们城市化刚走一半，未来还有10、20年发展机会。一旦打开，挡都挡不住的趋势。

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 第二部分看看未来10、20年中国出现什么情况？这需要一个大局观了，我们不能只看经济，还要看社会稳定。我们先看经济，我对经济非常乐观，大家可能问了，未来的时候我们能到看到一些趋势使得中国潜在增长率下降，而且这是确定无疑的。我们会更多的有人口老龄化，我们现在技术创新难度会变得越来越难，我们要进行产业结构转型，转型过程中有阵痛，都会使中国经济往下走。怎么让中国经济往上走？有很多人说新动能，新动能在哪？你们找到了吗？反正我没有找到。那就奇怪了，如果有一系列导致经济可能下行因素，但是新动能没有出现，凭什么要对中国未来的长期经济前景看好呢？在过去几年对我影响最大的一本书美国西北大学一个经济学教授Robert J.GORDON写的《美国经济增长兴衰》，他说美国1870到1970年出现了一次前无古人、后无来者经济大跃进，如果再仔细看，美国是1920-1970年这50年美国经济增长速度最快，比我们平常以为的1990年美国新经济时期经济增长速度还要更快。1929年美国有股灾，30年代美国大萧条，30年代末期美国被拉近二次世界大战，50、60年代是管制经济，但是这50年居然是美国历史上增长最高的水平，为什么？这叫做一旦打开就没有办法合上的趋势。我们100年经历了我们现在生活的方方面面，先出现了电灯，有了电灯就有了电线，有了电线就可以接进来其他家具，后来又有了空调彩电，当洗衣机和现代化的厨房这些电器进来后，妇女在家务劳动上花费时间大幅下降，妇女在人类历史上第一次大规模进入劳动市场。这是以前从来没有过的。有了电就有了电梯，有了电梯才可以建摩天大楼，有了摩天大楼，人们才可以更密集生活在城市里。有了更密集城市，我们才能够第一次使得给水和排水工程能够分开，而且家家户户都能够分开。而这种公共卫生条件改善使得我们人口预期寿命大幅提高，所以生产率开始提高，一环扣一环。30年代美国经济始终低迷的时候，美国汽车业水平不断发展。因为挡不住。最早福特的车连车窗都没有，更不用说车灯了。后来仪表盘、车灯、雨刷这些东西才逐渐加进去。所以给我们启示是什么？我们现在关注是哪里有风口，风口可以把猪吹上天。什么是潮流。我们都看错了，我们对中国经济未来前景最有信心的不是新的东西，而是我们已经讨论十年、二十年，每一个人都知道的这些大的趋势，这些趋势我把它叫做洋流。你在海平面看不到他，但是他会把你带到很远的地方。

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今年主要任务是保增长，宏观政策会相对比较宽松，CPI往上走，PPI往下走，所以实际利率其实向下。大家可能会感觉有一点压力有一点放松，然后主要扩张动力可能来自国企设备投资和基建投资。环保力度不会减弱，可能对经济会有一定负面影响，但是是在我们可以承受范围内。你说没风险？有。但是风险不在国内，主要在国外。一个是贸易战，这个我们定不了。特朗普来中国，我们好吃好喝接待，还给2000多亿美元大订单，回去后发动贸易战。这个贸易战我们不用过度担心，他的内阁都快走完了，我们也不能低估未来会有更多的贸易摩擦。另外就是朝核问题。现在美国总统要和朝鲜见面，这意味着这个地区问题仍然没有得到解决，这个地区问题没有得到解决，对中国影响很大。我们和朝鲜有1500公里边界线，不管是出现难民问题、核泄露问题、核导致地震问题都会带来影响。还有中东局势会不会导致油价变化，我们要密切关注。我们自己情况是不错，但是外面风险比较大。

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   我们今年还能够明显看到一个趋势就是国有企业崛起。国有企业会变得更大。这个更大是不是国进民退？不是，所有行业都在发生一个变化，我们原来由小企业提供更多就业、更多创新的时期很可能已经过去了。所以国有企业壮大很有可能跟其他行业的集中是同时发生的。你看看IT行业、物流行业，都出现这样的集中度提高。国有企业尤其又是我们执政重要的基础，所以这个趋势短期内不会变。

    另外就是环保，也有人说环保影响经济增长，是不是要把环保督查停一下，我明确告诉大家只会更紧。老大明确告诉他们你们的任务就是要把环保治理好。至于经济往下走，这是别的部委关系，跟你们没有关系。原来大家说环保是没有长牙齿的老虎，现在牙齿越来越锋利，这是一个趋势，千万不要撞到枪口上。

刘婷 04-20 04:29

还会看到一个新的变化，房地产会出现新的变化，游戏规则已经变了。在中国经常会出现这样的情况，所以一定要做好心理准备，因为房地产上半场已经结束了，上半场是踢足球，中场休息，下半场一声哨令，改打羽毛球，你说没有通知啊，没有带羽毛球拍，不管，你自己想办法。原来模式很简单，买了盖了房卖了就可以了，现在变了，现在讨论城市更新了，这是一个好的现象，说明游戏规则正在向精耕细作，正在向美好生活、正在向这个方向转变。房地产有没有风险？没有。很多人说房地产会不会出现泡沫崩溃，在中国怎么可能出现房地产泡沫崩溃？房价想涨，政府只要不想你涨就涨不起来，招多了去了。你涨我就限购，再涨限贷，再涨规定买了房三年不许买。还涨，规定买了房三十年不许买，我不信能涨上去。你说房价跌呢？房价跌政府也有办法。你在深圳要交5年社保，人民群众对美好生活愿望很强大，都生二胎了，要换房，改为交3年行不行？这又开始释放出一些刚性需求。所以描述中国房地产最好的比喻有点象黄河，过去说黄河不得了，黄河要决堤，黄河水位比两边地平线都要高，你不可能永远把河堤加固，总有一天河水泛滥，到现在黄河发水灾了吗？没有。为什么？河里面没有水，你可以在黄河里种小麦。以后房地产也会变的，房价现在已经不重要了，房地产行业已经从原来暴力行业，变成一个公用事业行业了。你们以后做的工作和卖自来水、电是一样的，能不能卖呢？可以一样。怎么卖呢？听政府的话就对了。以后我们会看到政府会对房地产有更多的方向性的指导。大家都是这方面专家，我们现在看到限购限贷，提高利率，实际上就是能把价格管住。另外我们想房子不能用来投机，所以可能会出现一些长期的租赁，包括房地产税，过去的时候征了那么多。有很多人说房地产税征，不公平。你想想最简单的道理，中国财政支出不断增加，中国财政收入没有跟上，你们还跟着曹德旺吆喝说中国企业家税负太重，要求给企业减税，可以啊，我给企业减税，减完税剩下的窟窿从哪里补？不就是要征房地产税。所以这个趋势是在这里，技术性的细节我们会进一步研究，会进一步细化，但是方向和趋势都是这里。

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而且金融已经慢慢脱离了实体经济。出来混总是要还的。所以到现在开始出现很大变化。我们金融监管最后会归于一个超级监管者，那你套利空间就没有了。政府也想清楚了要金融，不是为了让你空手套白狼，你都给我回到原来正确的轨道去，所以游戏规则已经出现变化，金融反腐刚刚拉开帷幕，后面故事还会有很多，你们就等着看吧。

    货币政策为什么我们讲很难出现急剧的收缩呢，有人说因为美联储加息，所以中国也会跟着加息。但是美元加息是非常缓慢的。我们到现在为止，中美利差大体还能保持一个比较合理的水平。如果美元没有急剧升值的压力，美联储不会超预期加息，中国没有必要跟在美国后面动货币政策。所以我们今年货币政策应该说还是适度中性，我们财政政策尽管说是积极财政政策，但是赤字率正在往下走，所以还是维持相对比较中性政策。

刘婷 04-20 04:29

  还有一些人可能担心今年货币政策会不会收紧？为什么呢？因为过去一直讲去杠杆，大家注意到一个微妙变化，在去年年底的时候政治局常委开会和我们经济工作会议里头没有再提去杠杆。我们提的是防范金融的风险。为什么？因为你去杠杆，是不是需要去杠杆？是需要去。但是在什么时候去杠杆？是有讲究的。你现在体重已经超重了，需不需要去锻炼身体？是需要的。但是当你在生活比较有规律、身体状况比较的好时候去锻炼，那是可以的。如果我正躺在病床上呢，你之所以生病就是因为体重太重，去跑马拉松去。那是找死。在经济相对低迷的时候，一定要去杠杆，会迫使更多企业卖出更多资产，资产价格会进一步下跌，你会进一步迫使这些企业去杠杆，这些企业要被迫卖出更多资产，资产价格进一步下跌，我们会进入一个螺旋下降的风险。所以我们现在其实是把杠杆稳住，但是我们会加强金融监管。因为我们过去的时候，金融基本上存在着很多的漏洞，有很多套利的空间。

刘婷 04-20 04:29

    所以一个结论是随着服务业在中国经济中所占比重越来越高，中国潜在增长速度不可避免会下降。所以我们发展服务业不是为了让中国经济继续高速等于，而是为了让创造就业、而是为了让中国经济更稳定。如果发展服务业，也会影响金融稳定。因为我们现在的金融体系是以银行为主，银行最大的客户是制造业企业，当制造业企业去银行贷款的时候，银行说给我抵押品。制造业企业有抵押品，他有厂房、有机器设备，完全可以提供抵押品。如果是一个服务业的新的企业，如果是一个律师事务所、如果是一个广告工资，你到银行贷款，银行说你给我抵押，我拿什么给你抵押呢？我只有几台破电脑，你要吗？你又不要。那意味着什么？意味着两个结果，一个结果是如果我们金融体系更多的支持服务业发展，你可能会被迫容忍我们的银行体系里头的坏帐会增加。另外一个是，如果你一定要把不良贷款压下去，那我们金融体系很难为服务业提供足够多的金融支持。如果我们认为金融稳定是迫在眉睫的挑战呢，那为什么我们现在担心金融稳定呢？因为我们原来采取极其扩张的货币政策，我们曾经出现过一个事实上大爆炸式的金融自由化，金融业过去曾经一度是冒险家乐园。杠杆太高了，债务太多了，所以现在害怕了。如果现在想把金融稳定下来，最好的办法是什么？釜底抽薪啊。不要再放那么多流动性了，加强金融监管。如果你猛得踩了一脚刹车，如果货币政策猛的收紧，有可能影响经济增长。中国经济一个特点，踩刹车很容易，但是再想发动就比较困难。如果一脚刹车太猛，再启动就很难了。那中国经济可能硬着陆。一旦中国经济硬着陆，就会出现大规模失业，我们就会有社会动荡风险。所以你看全世界最难干的工作就是当中国的领导人。全世界最容易干的工作就是当美国的总统，发一个twittle就行了，有错别字都没有关系。现在情况下我们最关心的是什么？我们最关心的还是保增长，如果保增长大概在什么位置呢？2015年全球都在看空中国。2016年下半年大家信心回来了。2017年总体我们还可以。2018年大家觉得还行，但是实际上大家有一点担心，因为下行的压力还在。投资从原来20、30%已经掉到一位数。如果看PMI，我们还在50以上，没有大家非常悲观，但是也并不是很高。如果看M2，M2在宏观经济分析的时候，我们一般用M2近似作为社会总需求，现在M2增长总需求正在往下走。尽管我们还有潜力，但是下行风险很大。这个时候我们再来看中国经济增长最重要的因素，投资。投资过去最主要的是制造业投资，但是制造业投资已经下来了。6万亿就是房地产的投资，房地产投资，房价在2016年见顶，房地产投资2017年见顶，房地产投资很难再回到过去那样急剧增长的速度。如果这两个都不行了，剩下就只有政府的基建投资了。政府有没有投资机会呢？有，但是已经不像原来了，我们原来可以修公路、铁路、港口、机场，但是修了这么多年，连中国这么大一个发展中国家该修的东西也差不多修完了。如果还在持续一年、两年，实际上还是可以的。所以今年能够看到托住经济增长最主要办法还是跟基础设施投资有关的。我们有很多政策目标，我们要振兴农村、振兴农村怎么办呢？修路。我们已经修到村村通了，接着修，修到农民田间地头。搞精准扶贫，要想富、先修路。要搞区域发展、粤港澳大湾区，就多修几条路、多修几个大桥，要解放台湾，修一个到台湾的跨海大桥。到时候都不用飞机了，直接坦克就过去了。所以我们还有一些投资机会，但是已经不像原来那么多了。在这种情况下，我们能够做到的就是尽量保持比较稳定增长，但是不可能增长速度太快。

刘婷 04-20 04:29

 所以未来会怎么样呢？我有一个好消息和一个坏消息。好消息就是不会出现重大的变化。坏消息是不会出现重大的变化。如果你说中国会开倒车，那是不可能的。如果你说中国未来一两年会不会推行大规模的比如说国有企业改革，非常激进的比如说农村土地制度就完全变了，非常激进的比如中央财权、事权会有非常大幅调整。不太可能。现在政府认为什么工作才是最重要的？在中国你做政策选择是非常困难的。我们在经济学上讲过开放条件下三难选择，基本意思就是开放表现下有三个政策目标，货币政策自主性、汇率稳定、资本自由流动，你都想要，但是最多只能要两个，必须放弃一个。经济学就是教你如何做选择，你不能都要。按照同样思路，我们其实在中国经济也有一个三难选择，而且我们这个三难选择把教科书三难选择更难。我们有三个目标都很重要，但是选择其中任何一个目标，都会合其他两个目标出现冲突。我们一个目标是经济增长，没有经济增长没有办法按时全面建成小康社会。我们有一个重要目标是充分就业，如果没有办法给中国人民群众提供就业岗位，可能会出现大规模失业，可能会出现社会动荡。我们还有一个目标是金融稳定，我们反复讲警惕发生系统性金融风险。这三个目标都很重要，但是选择其中任何一个目标都会和其他两个目标冲突。如果你认为经济增长重要，我们维持经济高速增长最简单办法是什么？靠政府投资。政府投资投到哪呢？政府投资肯定投在基础设施。政府非常愿意投资一些资本密集型产业，过去地方政府为什么喜欢搞钢铁厂，搞钢铁厂，GDP马上出来，数字就很好看了。但是这些投资都是资本密集型投资，他是烧钱的，他不会创造足够多的就业岗位。而且由于是政府投资，不可避免的里面会有一些投资可能出现投资失误。如果这样任由地方政府盲目投资的话，会带来更多投资失败，会带来你的金融体系中会有更多的不良贷款。如果我们认为充分就业更重要呢，你怎么才能提供足够就业岗位呢？靠制造业？制造业很难了，连富士康这样一个原来大规模雇佣廉价劳动力的工厂现在都在投资机器人，制造业未来升级换代的唯一一条路是用机器替代劳动力。我们唯一能够创造出足够多就业岗位的领域是服务业。但是如果你发展服务业，中国潜在的增长速度会放慢。为什么？很简单，因为制造业劳动生产率提高的速度非常快，但是服务业劳动生产率提高速度相对比较慢。大家可以想一想你大概多长时间换一部手机？手机更新换代速度非常快，你刚买了iphone6，还没有学会怎么用，iphoneX出来了，每隔半年、一年，产品都会升级换代一次。服务业呢，也能这么快升级换代？你家里雇一个保姆，上半年保姆1.0，下半年更新为保姆2.0，劳动生产率提高了一倍，可能吗？不可能。

刘婷 04-20 04:29

 我们如何更好把握十九大之后我们政策会出现什么变化呢？理解十九大最好的办法就是你把自己想象成习近平总书记。如果你是习总书记，你会怎么看十九大？如果你是习总书记，你看的不仅是十九大胜利的闭幕了，你会看到二十大，你会希望我们现在做的很多辉煌的工作能够继续做下去。从现在看到二十大，在这个过程中有一个重要的年份叫2020年，2020年为什么重要呢？因为我们几次郑重的承诺到2020年全面建成小康社会，而且我们每一次讲全面建成小康社会，我们的任务都更进一步加码。十六大讲2020年中国GDP比2000年要翻两番。到十七大加上人均GDP要翻两番。大家注意你把人均加上去，这可比GDP规模这个任务难很多，因为中国人口太多了。我们在十七大之后，中国经济增长不停地在发力，你想让他停都停不下来，所以到十八大的时候，按照原来我们的增长速度，十八大之后，如果我们什么都不干，也很快就完成任务了。那不行啊，你不能躺在前人功劳簿上，所以十八大改为2020年GDP和城乡人均收入比2010年翻一番。难度大幅提高。因为原来2000年基数比较低。当时为什么要加码？因为当时经济增长速度很快，话音刚落，中国GDP增长速度就开始往下掉了。原来都是8%、9%以上，现在到了6.5%。那就意味着如果想要2020年之前完成全面建成小康社会，并不是一件很困难的事情，但是不能掉以轻心。你如果你是习近平总书记你会怎么想？你一定会全力以赴在2020年之前保持稳定的经济增长，然后胜利地全面建成小康社会。等到人民群众对共产党的支持达到最高水平的时候，那你完全可以做更多更伟大的工作。如果在这个时候，推行一些激进的改革，万一搞不成呢？很可能到2020年就会出现更多的混乱。所以大家要记住在这未来两年多的时间，有一个关键字就是我们会“坚持稳中求进工作总基调”。

刘婷 04-20 04:29

1957年、1981年主要矛盾发生变化的时候我们主要政策有了极其大的调整，但是现在对主要矛盾新的表述和1957年、1981年不太一样。我们这次是升级换代，我们这次对主要矛盾的重新表述相当于从iphone4升级到iphoneX，更好用了，功能更多了。你为什么有这样的信心我们不会出现非常大的调整呢？你在深圳还能找到这样的广告牌，邓小平同志说总路线一百年不动摇。一百年不过去，谁敢把这个广告牌拆掉。一个中心就是坚持经济建设，所以总路线没有变。那怎么体会出新的变化呢？一个历史时期会有一个基本方略，这个基本方略会讲我们在一段时间主要要做什么，所以请大家有时间的话去认真读一下十九大报告里在基本方略里讲的很多我们要做的事情。这里面你会看到有很多是传承、有很多是发扬，当然也有很多是创新，跟原来的不一样了。时间关系就不一一去叙述，但是你会看到这里面有很多大家非常关心未来新的事情。简单举一个例子，去年大家都在担心先是携程托儿所事件，后来又红黄蓝事件，你们的关心，党早就关注到了，我们写幼有所育、弱有所辅。也有讲照料好退伍军人利益，关于祖国统一大业这里也有新的表述，大家要认真研读。

刘婷 04-20 04:29

刘婷 04-20 04:29

十九大里面有一个关键的地方，这是主要矛盾发生的变化。我们现在主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和我们现在不平衡、不充分的发展之间的矛盾。我们党信奉马克思主义，所以主要矛盾是最重要的。在我党历史上有几次讲到主要矛盾。第一次是1956年八大讲的是人民对于经济文化迅速发展的需要和我们经济文化不能满足人民需要之间的矛盾。这个矛盾是谁提的？是刘少奇提的，刘少奇没有跟毛主席商量，所以过了一年，在八届三中全会的时候，毛主席说错了，我们主要矛盾是无产阶级和资产阶级在社会主义道路、资本主义道路之间的矛盾。由于主要矛盾发生了变化，我们一系列任务发生了变化，我们又20年阶级斗争。1981年五中全会我们主要矛盾表述才变为人民日益增长的物质文化需要和我们的落后社会生产之间的矛盾。为什么讲这个很重要呢？现在网上很多舆论五花八门，你有没有听说过有的人我们说现在在开倒车，我们是不是会回到计划体制、文化大革命，回头会不会又打土豪分田地，你看到十九大的表述讲的非常清楚，什么叫美好生活？就是我们人民群众在民主、法制、公平、正义、安全、环境等方面的要求会日益增长。所以请你放心中国不会走回头路，党是看不上你们那点小钱。十九大告诉我们党承认你对美好的向往是合法的。你们关心的都在里头，民主、政治、环境、安全。第二，党承认你现在还没有过上美好生活。第三，党承诺带领你过上美好生活。这意味着什么呢？

刘婷 04-20 04:29

在我们遇到这么多问题的时候，去年召开了十九大。政治生活中最重要一件事情。十九大有很多解读，比如一张图带你读懂十九大，读得懂吗？读得懂才怪呢。所以我个人体会在十九大之后，我们这回对十九大的解读很难，比原来解读十八大、十七大都烂，你就是听不明白到底十九大在说什么。今天我告诉大家十九大到底要说什么。

刘婷 04-20 04:29

何帆：非常感谢深圳市城市更新开发企业协会的邀请，给我这么一个机会跟大家汇报一下我们最近研究中国宏观经济心得和体会。今天主要讲两个问题，一个问题是我们如果从现在看2018年在十九大之后，中国现在宏观经济形势和今年可能采取的一些宏观经济政策。第二部分会把视野拉的更长，如果看未来十年、二十年，中国经济可能出现什么变化，甚至中国的社会可能出现什么变化，这给我们企业又有什么影响。

 先讲第一个问题，十九大。我们现在遇到很多挑战，现在遇到三个陷阱：第一个陷阱叫中等收入陷阱。已经成功从低收入国家进入中等收入国家，但是马上要从中等收入国家进入高收入国家，好比从小学考到中学相对容易，但是从中学经过高考考到大学，那就难很多了。难不仅难在要持续增长，而是因为在中等收入阶段会遇到很多原来没有遇到的问题，比如经济是增长的，但是很多公共服务没有跟上。经济在增长，但是环境可能在恶化。所以现在遇到问题比原来多很多了。第二个陷阱，塔西佗陷阱，塔西佗是古罗马一个经济学家，他认为如果政府是一个不好的政府，即使你做好的事情，大家也不信任，这是一个信任危机。网上舆论很复杂，我们说句实在话，我们中国已经完成了很多辉煌成就，可是有时候跟百姓讲话很难形成共鸣。比如中国梦，有人说是你做梦。雄安千年大计，也有人起哄。频率对不上，很难说服大家我们到底是在做什么。第三个陷阱，修昔底德陷阱。按照修昔底德说法，之所以出现雅典战争，由于雅典逐渐壮大，引起当时霸权国家斯巴达不满，意味着新兴崛起大国和现行霸权国家之间出现冲突。我们中国就是一个新兴崛起大国，美国是一个现行霸权国家。我们原来韬光用晦、不惹事，现在已经变成房间里大象，躲不了了。美国已经形成共识，中国是美国未来最大竞争对手。如果处理不好中美关系，中国崛起的外部环境会进一步恶化。

刘婷 04-20 04:29

主持人：接下来即将进入的是我们的论坛环节。第一个给我们带来分享的是北京大学汇丰商学院经济学教授、曾任中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长何帆先生，何教授是中国最活跃的中青年经济学家之一，研究理论包括中国宏观经济、国际金融、国际政治经济学，今天为我们带来的分享主题是“十九大后的经济形势与房地产应对之道”。有请何教授。

刘婷 04-20 04:29

刘婷 04-20 04:29

主持人：谢谢李会长。目前协会已经有注册正式会员共130家，我们很高兴看到很多越来越多更新企业加入协会，共谋行业进步。在刚刚旁边会场是协会2018年会员大会，不记名差额选举产生了新的会长单位、副会长单位、监事长单位、监事单位，并且李晓平先生选举为新一任深圳市城市更新开发企业协会会长，我们再次用热烈掌声对李会长表示祝贺！相信在李会长带领下协会会开创崭新局面，同心协力，再创佳绩。

今天借这个舞台为新当选的会长单位、副会长单位、监事长单位、监事单位颁发牌匾。首先请朱总上台为会长单位颁发牌匾。

刘婷 04-20 04:29

刘婷 04-20 04:29

2018年是改革开放40周年，也是深圳城市质量提升年，城市更新已然成为城市土地供应主流，更成为城市更新以及更新生活的载体阵地，更加需要我们为城市未来美好明天而精耕细作。城市更新协会将在新时代新趋势中踏上新征程，在这样的历史背景下协会继续为打造一个方案探索平台、政策研究平台、交流经验平台、合作互补平台而努力。

最后再次感谢各位的来临，预祝本次2018“新趋势 新征程”新春论坛取得圆满成功，谢谢大家！

刘婷 04-20 04:29

自2017年以来存量发展成为城市化领域一项重要国策，而城市更新正在迅速成为中国大城市存量发展重要手段，深圳是中国最早增量发展转向存量发展走势，无论土地管理模式、农村经济发展模式、房地产发展历程、城市空间持续优化，都形成了深圳城市独特的基因，在新时代新市场指引下，城市更新正初步跻身于产业引领新时代，强调创新活力、强调精细服务，更强调产城一体战略组合力。而作为城市更新重建者们，行业素养不仅仅局限于产品研发、成本管控、营销等具体业务，更多将服务于新兴产业各种需求，为城市未来繁荣创造新的价值。

刘婷 04-20 04:29

李晓平：各位来宾，各位朋友，大家下午好！首先我代表协会向今天与会同行和其他关心城市更新发展的朋友们致以热烈的欢迎和诚挚的问候！

2018年是新时代中国特色社会主义开局之年，十九大后，中国房地产行业在新时代背景下，在改革开放最前沿的深圳，城市更新作为满足人民日益增长的美好生活需要的重要手段，为深圳的城市化进程作出了突出的贡献。至此，新年初春之际举行“新趋势 新征程”新春论坛，恰逢其时。大家就新一年宏观形势、房地产走势、城市更新政策、趋势与对策等话题展开研讨，共同探讨新时代下深圳城市更新发展，享受思想盛宴，碰撞行业火花。深圳市城市更新开发企业协会自2016年成立以来取得迅猛发展，目前协会在册会员近130家，社会认可度、行业影响力不断提升，协会既可以为会员单位在城市更新理论探索和工作试点方面提供一个开放分享、互助合作的共赢平台，也可以集行业智慧解决企业业务中的实际问题。我相信只要按照党的十九大精神，以及中央城市工作会议精神，扎实做好新时代、新时期城市更新各项工作，坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，落实存量时代城市更新理念，做到与时俱进，开拓创新，城市更新终将迎来全面发展的新局面。

刘婷 04-20 04:29

 现场还有来自协会近130多家企业的代表们，还有现场20多家媒体朋友代表们，让我再次代表协会对大家到来表示热烈欢迎和衷心感谢！

2018是新时代中国特色社会主义开局之年，在改革开放最前沿的深圳，城市更新作为满足人民日益增长美好生活的需要的重要手段，为深圳城市化进程作出了突出贡献，一年一度的深圳市城市更新开发企业协会新春论坛在五洲宾馆今天隆重进行，本次论坛邀请了知名经济学家、政府领导、企业代表就新的一年宏观经济形势、房地产市场以及城市更新政策、趋势、对策以及城市更新包括租售并举等话题的展开，共同探讨新时代深圳城市更新发展。

首先论坛开始之前，让我们有请深圳市城市更新开发企业协会名誉会长、卓越集团副董事长兼总裁李晓平先生为论坛致辞。有请！

刘婷 04-20 04:29

 活动开始前请允许我为大家介绍今天的主要嘉宾：深圳市城市更新开发企业协会名誉会长、卓越副董事长兼总裁李晓平先生，深圳市城市更新开发企业协会名誉会长、海岸集团董事朱总，北京大学汇丰商学院经济学教授、原中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长何帆先生，住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任王锋先生，深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟先生，深业置地有限公司副总经理蒋朝晖先生，碧桂园深圳区域总裁助理白洋女士。

刘婷 04-20 04:29

主持人：欢迎大家参加2018“新趋势 新征程”新春论坛。本次论坛由深圳市城市更新局指导下，在深圳市规划国土发展研究中心、深圳市房地产研究中心支持下由深圳市城市更新开发企业协会主办，联合了协会20多家理事和监事单位协办。我们将围绕新趋势、新征程这一主题进行回顾、探讨，并分享关于未来的形势的洞见和应对的策略，为未来城市更新与发展建言献策。

刘婷 04-20 04:29

刘婷 04-20 04:29

刘婷 04-20 04:29

主题演讲

① 2018年中国宏观经济形势分析——国内著名经济学家

② 2018年房地产市场发展形势与政策——深圳市房地产研究专家

③ 深圳城市更新政策解读——深圳市城市更新局领导

刘婷 04-20 04:29

为了全面打开新时代城市更新发展新局面，更好地服务会员单位和政府，促进行业发展，我会定于2018年3月9日 15:30 在深圳市五洲宾馆五洲厅举办协会“2018年城市更新新春论坛”，届时特邀专家学者分享城市更新热点话题。