2018房地产趋势与城市更新

深圳新浪房产 04-24 06:18

时间关系，今天原计划向嘉宾提问的互动沙龙环节无法进行，想提问的朋友可以通过微信扫描二维码将自己的问题通过微信发出来，我们后台会有工作人员跟进联系，也可以将您的问题直接告诉之前与您对接的客户服务人员，我们会跟进反馈。

    今天的会议到此圆满结束。谢谢大家！

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 主持人：谢谢黄博士的精彩演讲。黄博士是国房集团今年引进的海外高级人才，不但学术功底扎实，而且博士毕业后一直深入市场一线，对大湾区发展趋势、房地产业投资转型、产城融合发展动向、长租行业发展动向等多个方面都研究颇深，有嘉宾想进一步交流的，欢迎与黄博士或与会务组联系。

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蓝海在哪？

    刚刚说过，又不赚钱，又这么难搞，蓝海在哪里？分享一个故事给大家，香港市区重建局当时遇到一个难题，进行旧城改造时，收回土地拆除重建成本高于市场，市场原本利润率不高，重建项目没有利润，如何维持平衡？产业部分的扩容和运营，我把底下的商业和其他产业进行扩容。如果有产业园区、有这么多产品，这些产品目前跟社区是脱节的，同一时间，你做了这么多长租公寓，做了这么多好的社区、好的楼盘，这么多人入住，其实我们必须转一个思路，就是我们做房地产开发时盖了这个房子，把这个房子卖了，这是最传统的思维。其实一个项目最有持久价值的并不是项目本身，而是人，能不能走进社区、走进人的生活，把这部分做起来，把人的价值、把消费引领经济发展做起来，这才是蓝海。

    今天我就分享到这里。谢谢大家！

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当前租赁租房运营策略

    开源：各大开发商、运营商都在讲品牌，想通过品牌运营，降低成本，提升溢价，规范物业管理，提高服务质素及收费，专业化服务，创造价值，重视政府补贴。靠政府补贴能不能长久？它不是市场行为，不是可持续的行为。

    节流：产品标准化，降低成本，推进金融化、长租贷款，降低融资成本。其实对于开发商、运营商来讲，还是红海，大家都能做，而且这是最传统的思维模式。

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 整个改造成本大概是多少？我们调研了水围青年公寓、玉田整村整租、鲤鱼公寓项目，包括上个月我们组织福田区这么多村股份公司领导高管座谈，了解成本和收益，成本基本处于2600-3000元/平米，这还不包括可能遇到的突发状况。收益在哪里呢？大概是20-30元/月，一年是360元，我投3000元，大概8-10年才能回本，算上利息，大概12-13%左右才能回来，这个回报率非常低。

    做这个事情不赚钱，有这么多套房子出来，怎么做？如果做城中村改造，还要面对政策实施的困难，如何报建？验收标准不知道，规模化租赁也想推进，同一时间没有盈利点，大家都在抢占市场，但处于很混乱的状态，难免大幅度涨租，即便涨租，收入也不高。缺乏宣传主导，城中村业主多持观望态度。城中村人流聚集，治安、消防等安全责任大但隐患更大，建筑材料易燃。

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 四、长租行业发展动向

    其实长租公寓进行了很多的改造，国房也做了很多工作，制定改造标准，目的是让这些人很快乐的活，活得有生活品质。2017年前我们发现整改政策偏多，而真正支持的政策偏少，直到7月份后，长租才获得支持，包括深圳发布加快培育发展住房租赁市场实施意见，从中央到地方才真正把租赁市场作为一个重要的产业来标配。

    2017年9月总共有33000多套长租公寓，现在这一数字会更多，今年我们预计还会翻一番，这些是有产权的，还有一部分没有产权的，城中村的，包括政府+人才公司+社区、政府+社区+深业、整村统筹、单栋楼宇改造。

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 我们需要提供更新化产品，政府强调的是产学研结合，我们去年去一些产业基金走访，看看这些企业在做什么事情，需不需要资金的支持。深圳有很多不同的企业，有很多创新产品，但我们都不知道，我们需要这种产品走入生活，只有这种方式才能带领增长消费，这就符合十九大指出的“增强消费对经济发展的基础性作用”。

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你要想知道产业园区该怎么走就要站在入园企业的角度来看，他通过共享经济来节省经济成本，这个成本节省下来了，就能收更高租金。但是这些企业需要什么？深圳的企业存活率有多高？目前高新企业、创业企业支撑超过五年的少之又少，企业活下来，你才能稳定。

    助力产业发展就是红海，你提供共享服务，节省成本，但你没有参与到产业发展中，因为整个项目的KPI和政府进行产业园区考虑的KPI是不一致的，项目本身的KPI是项目怎么流转、怎么盈利，政府在进行产业区划分时是希望入园的企业能带来经济的活力，能带来经济的发展，两个KPI指标不一样。你需要做的是从助力产业发展到参与产业发展，提高入园企业的活力，这里有两点：一是提供市场营销平台，二是产业对接，搭建企业孵化平台。我可以为入园企业代言，巴菲特投资可口可乐不仅仅是买股票，而是真正运营，比如每年巴菲特股东大会，你说可乐不健康，我很喜欢，我喝了我开心。未来房地产实体经济处于相对稳定的状态，真正能爆发的点其实是你投资企业的股权，部分产服都在做这一块，我租金平衡的情况下，拿出部分租金回报进行微股权投资，相当于入园企业可以提供基本服务，使企业真正活起来。其次是帮产业进行对接，包括上下游联动，把企业上下游全部打通，在业务和市场化的情况下发展。谁引进的企业获得发展，谁就走得更远。

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（二）产城运营服务问题分析。回顾一下深圳目前这么多年工改项目、产业园区项目，其实分布量非常广，各个区有很多产业供应，但开发企业的思维依然强调两点，一是高周转，二是高租金回报，他为什么提供这种服务？目的是我提供这种服务可以把收益放到租金里面，同一时间能加快资金的周转，其实盈利模式没有打开，目前很多园区的招租处于相对比较差的状态，尤其是偏远地区，如惠州东江新城，园区建成后主要是通过销售和自持部分租金提高。

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汇总下来，这些产业园区主要有几个重点特色：行业集中度高、区位及公共配套完善、平台化管理资源共享。举个例子，比如深投控的深圳软件产业基地，共62万平米的高新产业园区，他们坚持的经营理念包括产业规划先行，这个项目运营时是以同一类型的产业引进，跟产业规划一致，园区内整体运营，比如园区一卡通、深圳湾创业广场APP。跟金融机构合作，进驻产业园区。引进的产业以软件开发、物联网为主，这三个行业都属于同一类型的行业，也就是产业规划先行，引进总量超过60%，包括数码科技、新能源等都属于同一类型的企业。其优势是提供四大服务平台，包括公共技术服务平台，可以提供同样类型的技术支持，比如企业需要一起融资，同一类型的融资可以在这个平台上一起做，包括企业管理服务平台、人文社区交流平台，把这些平台放到产业基地里面。特色是行业集中度高，区位及公共配套完善，平台资源完善。

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三、产城融合发展动向

    （一）产城融合发展现状。一是大型房地产开发商，像碧桂园的潼湖科技小镇，引进企业，在一个片区内进行产城融合。二是国有自带产业企业，如中国电子产业园区。三是国企与政府合作，包括各区产投进行产业园区的运营。四是小公司分散经营，我们租回来之后，通过转租、装修，通过配更好的服务进行运营。

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 二、房地产业投资转型

    如果你是开发商，拿一块土地进行开发，可以预计房价是比较稳定的，利润率在下降，那么这个时候开发商该怎么转型呢？要想知道怎么转型，必须先了解政策走向。回顾十九大的要点，一是房子从原来的投资属性转为居住属性，更加强调房子是用来住的，不是用来炒的。二是回顾更深层的，经济增长怎么办？十九大强调两点：一是从供给侧改革，二是通过消费适度扩大内需来驱动，也就是我慢慢转型。从这两点来看，作为一个投资者，如果符合这两点，你就可以得到支持。我们把很多东西进行标准化，在目前相对比较稳定的情况下，各开发商做自己的特长，专业化分工。在市场目前相对比较稳定、成交量比较冷的情况下我们可以做资产的证券化，这一块有很多东西可以做，究竟企业融资成本是怎么样的，如何通过金融结构或者从投资角度来看怎么样进行评估，对以资产为载体的产品怎么样进行评估，国房一直在做这一块课题，对于不同的资产、对于不同收益类型的金融标的进行评估。还有一块是产城融合，以前传统的方式是拿一块地，把它盖起来、卖了，现在我们拿地不是用来卖，其实去年的土地出让不算少，主要是通过引进产业的方式来支持，我们的考核指标已经不再是单纯房子的收入或者地价收入，而是引进的产业能带来多少税收。最后一块是自持物业。

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 再看一下研究院这边做的协调性分析，我们想知道整个涨幅中多少东西是有支撑的，包括经济、收入、人口、土地这几个因素都进行了比较，包括GDP和房价增长率、人口变动、销售量的变动进行比较，比较这么多城市，我们发现处于第一区域联动的起点莞深惠，风险最小的其实就是深圳，这说明深圳目前的波动在所有城市中的基础是最高的。第二区域是从深莞惠开始，往中山、广州、佛山、珠海、江门，第二区域中广州相对比较稳定。如果进行投资的话，先看深圳，所有波动的起点源自深圳，深圳的起点可以说明大湾区房价波动的走向，深圳目前的风险相对比较小，预期比较平稳，没有太大的下跌空间。我们预测未来几年假如政策没有太大变动，房地产市场处于稳定状态。

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这个波动有没有进一步更详细的证据呢？有的。这是莞深惠三个城市价格波动图，深圳最高波峰是2015年7月和2016年3月，东莞和惠州波峰是2016年3月和2016年9月，落后深圳6-7个月。这也反映了莞深惠的联动机制是深圳的东西开始外溢，最后东莞、惠州出现价格的涨幅。

    回顾一下西部，聚焦珠海、中山、佛山、广州，这四个城市波动的图像很像，都有三个波峰，分别位于2016年3月到2017年年初，最后到江门，江门启动是2016年底、2017年，也就是说最后的城市江门在最新一轮出现了波动，而且也出现了三个波峰，年底开始慢慢平稳。根据波动的情况，我们可以发现从深圳出发，到莞惠，到西部广州、佛山、中山、珠海，最后到江门，刚好是联动的，自东向西发展。哪怕是江门，在波动之后我们发现三个波峰已经过了，未来我们的价格在九个城市都会处于相对比较稳定的情况。

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 一、大湾区房地产市场

    我们走过这么多地方，包括莞深惠、香港、澳门、广州、佛山、中山、珠海、肇庆、江门，从交通来看，香港、深圳、东莞、惠州基本形成大湾区东岸交通圈，广州、佛山、中山、珠海、澳门等市形成西岸交通圈。未来，随着粤港澳大桥、深中通道的全线贯通，东西两岸交通圈势必逐步融合。

    回顾一下这些城市的房价波动，价格最高的是深圳，这个价格是中国指数研究院百城指数，深圳处于第一集团，74.44%，随后是东莞、惠州、中山、珠海，都超过50%，包括广州，广州因为范围比较大，其实聚焦到中心区也是超过50%。2015年最高增幅出现在深圳，其他地方还处于没有启动的阶段，直到2016年，东莞、惠州、广州、佛山、中山、珠海分别出现了大幅上涨，其实属于被带动阶段，2017年江门的幅度最大，这个波动是由深圳出发，往东莞、惠州等周边城市，再到江门，以深圳为首，自西向东发展。

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 我的报告分四个部分：一是回顾一下大湾区房地产市场趋势，理解未来几年究竟大湾区会发生什么事情。二是房地产业目前利润率不断下降之下该如何转型。三是产城融合发展动向。四是长租行业发展动向。

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黄逸昆：留下来的朋友都想知道一个事情，就是房价不怎么涨，但是又想投资，投资的机会在哪里？开发商朋友也想知道究竟怎么拿地、怎么运营、怎么赚钱，大湾区背景之下究竟是怎样的市场情况及投资发展机会何在。

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本次论坛的最后一个主题“大湾区背景下的房地产市场与投资发展趋势”，这个主题实际上也是呼应前面王博士的主题，他讲到深莞惠一体化，大湾区背景下的房地产市场与投资发展趋势由国房集团投资顾问部总监黄逸昆博士为大家带来。

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    主持人：谢谢肖院长的精彩演讲。肖袁振提出宜居的城市更新项目，需要在前期对项目进行诊断，并在规划设计中考虑宜居要素。发展商朋友都知道，宜居的城市更新项目更好卖，利润也更高，如果想进一步交流，欢迎与肖院长或会务组联系。

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通过这些工作，我们认为现在城中村综合整治在EPC+O的基础上，再加上L（宜居性评价），我认为通过宜居社区的标准，把这个环节融入进去，让大家在改造过程中有更系统、更全面的指标进行指导，可持续性更强，比如我们前期的评估和规划，对整体规划有建设性意见。另外，事中也可以提供全程技术咨询，比如怎么样跟政府的规划、事中计划进行协调，建立协同机制，事前可以进行居民需求和满意度调查，了解他们的需求，做到有的放矢，精准改造。我们掌握了大量的信息、案例和资料，对于改造的项目有非常强的借鉴意义，一些内容和技术可以进行推广和应用，使宜居要素和改造实施互相融合。

    以上就是结合我们这么多年做宜居的经验和思考提出的新模式，希望这种新模式能给城中村改造提供新思路，我相信通过宜居社区的融入、城中村的改造，社区、城中村会打造成更加生态、更加绿色低碳、更加具有可持续发展的现代化城市社区。

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 通过这些标准，我们可以调研、摸底、诊断，列出短板，哪些内容对照标准是不合格、需要改造的，我们跟街道、社区协同合作，一起制定方案。制定出来的方案还不是直接改，还要征求民意和项目公示，也就是调查之初你要记得去了解老百姓的需求，社区居民是不是关注这些，你改造的内容是不是社区居民需要的。项目出来后要进行项目公示，体现平等化、公开化，然后进行分项实施。

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 三、城市更新综合整治创新模式

    这个创新模式是基于现实条件，现在深圳市都在用深圳市政府颁布的三年计划，同时也配套了综合整治标准指引，经过我们研究对比发现综合整治标准基本偏重于硬性改造，比如空间环境怎么改，治安、消防要达到什么标准，但对于软性的管理、服务和文化是有缺失的，我给大家介绍一下我们研究院编制的全国第一步宜居社区类地方性标准《宜居社区建设评价》，它是全面的指标系统，不但包括空间、环境、安全，还包括文化、服务、管理，除了这些客观指标之外，还有主观指标，征求民意，听取老百姓的心声和诉求，综合考量这个社区、城中村到底宜不宜居。另外一个特点是把指标进行差异化分级，分基础项、加强项和优选项。基础项和加强项主要包括建筑空间、道路交通、市政管网、配套设施、生态绿化、卫生环境、治安消防、固废处理、再生回收。软件因素包括物业管理、公共服务、社团组织、文体活动、文化生活、邻里和谐、网格管理、纠纷调解、社区自治等等。在这些指标的基础上又有提升，社区可以根据自身条件的高低、优劣自行改造，逐步实现宜居，设置了优选项，比如前面达到四星的标准了，现在要继续提升，通过什么样的标准实现呢？这里给出了一些标准，主要要素包括立体绿化、海绵城市，是不是在城中村建一个口袋公园，此外还有建筑节能改造、生态停车场、古树名木保护、智慧社区、垃圾分类处理及回收利用、历史街区和建筑的改造保护利用、日托养老邻里中心等，把这些内容再进行升级，你有条件就可以去做，比如城中村实际上很多要素都可以融入进来，立体绿化、绿廊，城中村经常一发洪水就形成内涝，水排不出去，这时可以引入海绵城市技术、智慧社区。

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3、改造内容方面：由粗放式改造向精细化改造转变，突显有机更新、城市共生理念，坚持宜居标准、以人为本理念+生态宜居要素是未来可持续发展的根本。

    4、发展趋势：城中村规模化租赁与综合整治紧密结合，后面说的两个案例都证明了这一点，通过综合整治改善居住环境，提升生活质量，它实际上是一个入口，达到规模化租赁条件后推向市场，它又是一个出后，可以解决住房供应问题，为政府提供人才房+保障房。随着市场需求和改造标准、质量逐步提高，第三方专业机构的作用和优势将继续加强。

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 通过以上这几个案例我们可以总结出城中村综合整治模式及变化趋势：

    1、城中村综合整治模式：由封闭的政府主导改造模式逐步向开放、多元的市场化模式转变，EPC+O成为主流模式，参与主体除了政府、开发商，第三方准也机构作用初步显现。

    2、角色变化：除了硬件设施改造，软件运营管理至关重要，后期运营和管理成为综合整治重点，发展商由传统的开发角色逐步向运营商身份转变。

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案例：龙岗区新围仔村综合整治项目

    这个模式也就是大家都熟知的“万村模式”，不同之处在于内容运营的特点，城中村基本都是老旧屋村，很多都要投入大量资金进行改造，拆除局部，但这个城中村不是大拆大建，它保存了原来的风貌，把城中村历史传统文脉继续保留下来，比如乔木修整，原来村里很多乔木，一般位置不是很合适都要迁移或砍掉，但这个社区对于乔木原封不动的保留，在规划设计上进行处理。

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 案例：福田区水围村柠盟人才公寓改造项目

    这个项目就不多介绍了，相信在座各位关注这一块内容的基本都比较清楚，这里我只强调几点：一是根据青年租户的特点，引入社区空间的概念，比如原来握手楼是一个劣势，通过加建两栋之间的连廊，两栋建筑物的年轻人可以通过连廊汇聚。此外，还设置了社区厨房，让大家在这儿一起做饭，一起交流。另外还有屋顶花园、青年之家，这些都是共享空间。这个模式就是现在比较成熟的EPC全过程承包+运营管理，提供各类服务、各类空间，物业管理进行升级。

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 这个项目也基本上是政府全程主导，股份公司运作实施，但加了运营管理，融进日常维护、物业管理，这也算是一大进步。

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 软性管理上，该项目也融入了一些特色，这个城中村的特点是基本全部是租户，都是外来人口，而且流动人口特别频繁，无疑对社区的治安和秩序造成很大障碍。经过我们对全市社区的调研，物业管理是最大的瓶颈，基本上现状物业管理都是由股份公司和街道包干，引进一个环保清洁公司，每天两次、三次收集垃圾，清扫环境，专业的物业服务一概没有。这个社区建立了视频门禁+楼栋长+社区协管员的“三合一”管理模式，让居民参与做楼栋长，再加上视频门禁硬件，配合指纹采集技术，社区协管员也参与管理，“三合一”模式解决了治安问题、出租屋管理问题。

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案例：366大街——南山区西丽新围村综合整治项目

    这个项目的特点是街区化整治，原来这个地方没有停车场，人流混杂，非常密集，连消防通道都没有，城中村综合整治并不是推倒重建，而是在整体项目中局部可以拆建，因为有一些危旧房特别是危房已经不能住人，又阻塞了交通，这个时候可以局部拆除，这个项目就是拆除后做了一个新围文化广场，这是新围文化广场拆除前后的对比，整治后如同置身于商品房小区。此外，将下面的低端业态全部清除，置换成租户需求比较多的各种业态的商业街，大大便利了居民的生活。

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  配套上也花了很大的力气，比如针对社区没有公园、休闲场所，利用无人管的三角地带空地做一个街心公园，哪怕面积很小，也基本能满足茶余饭后居民休闲活动的需求。此外，结合垃圾分类的要求，在村口设置地埋式垃圾桶，地埋式垃圾桶也是属于资源节约和垃圾分类范畴，在局部空间内改善了空气环境，也推行环保。最有特点的是古碉楼，这个碉楼已经有上百年历史，在房地产开发过程中怎么样跟碉楼结合起来开辟新的活动场地，运用平移技术将碉楼迁移到划定的区域范围内，跟房地产开发项目结合起来，打造一个公共活动空间，同时对文物又进行了保护，加以利用。

    这个项目是政府主导，由街道和股份公司实施，改造过程中，除了硬件的基础改造之外，还结合自身的文化特色做了处理。

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 案例：龙华观湖街道松元厦社区综合整治项目

    首先给大家介绍我们参与指导的典型城中村项目——松元厦社区，松元厦存在很多，社区环境差，基础设施落后，公共配套缺乏，但它也有特色，比如有历史悠久的古祠堂、古碉楼，在综合整治中怎么把这些宜居的要素挖掘出来？这个社区有很多城中村，这些村独立就是一个城中村，（PPT演示）这些图是我们在社区调研过程中给他们提出的指导方案，首先摸底调研存在的问题，按照宜居社区的指标提出整改方案和计划，然后以街道办和社区为主导进行投入和改善，前后对比有很大改善。比如硬件整治方面，包括三线整治、立面美化刷新、商业街综合整治、道路破损平整修复，按照交通指引标准规范划线。再比如文化上墙美化，沙井盖进行艺术化处理，局部街区进行艺术化打造，这些都在一定程度上改变了居住环境，使居住空间更加舒适。

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 接下来给大家展示几个案例，这些案例来自于我们在全市各区城中村调研的基础上，给政府部门做的综合整治项目，也有获得过广东省宜居环境范例奖和中国宜居环境范例奖的项目，它们也是城中村综合整治项目。

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 针对这些短板，深圳市制定的三年计划已经落实到各区，据我们所知，罗湖区和龙岗区区级配套的三年计划已出台了，其他区正在编制或者原来已有城中村计划，结合原来的规划跟新的政策融合在一起落实城中村改造，比如宝安区的双宜小村，原来提出的宜居宜业小村现在还在做；龙华区结合现在的调研的情况提出标准+，也就是说在深圳市提出治理标准的基础上增加新的内涵，如文化元素融入城中村整治当中。可以看出各个区都在积极融入到这项工作中，探索城中村治理模式。现在比较常见的是政府主导、企业代建，EPC+O这种模式已出现在市场当中。

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二、城中村综合整治模式分析

    城中村的优点也是有的，为什么这么多人住在城中村？就是因为它地理位置优越，交通便利，生活配套便捷，所以城中村作为最大的供应体吸引很多来深创业的青年人居住。但在硬件设施上城中村确实先天不足，比如居住空间狭小，公共设施不足，房屋质量、安全、消防安全隐患，最主要是居住几年之后发现没有物业管理是很头疼的事，随着生活质量的提高，租户也有更高的要求，物业管理和配套服务也是他们想追求的。

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在这些政策的支撑之下，城中村的市场机遇迎来了最好的时间，深圳的租赁市场，城中村占60%多，刚才王主任说是80%，不管是60%还是80%，总之城中村是深圳市租赁市场最大的供应主体。

    下面聚焦城中村，看一下城中村是否符合住房租赁的条件，怎么样通过综合整治改变这一现状。

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如何解决城中村的现状问题？城中村的政策机遇在哪里？这里列举了从国家到省、市关于城中村、关于住房租赁的介绍，其核心内容就是加快推进和建立住房租赁市场，这一块最大的战场就是城中村，深圳市针对城中村最近最引人注目的文件就是《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018-2020）》，其核心内容是标准指导、工管结合；规划主导、分期分类；到2020年要完成全市1600多个城中村的治理，其实按照我们的统计是1800多个城中村，我想可能有一些城中村条件非常差，没有计算在内。

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 深圳最大的瓶颈是土地资源稀缺，解决这一问题，我们通过城市更新有一些突破，从一级市场转为存量市场。经过这么多年的发展，城市更新确实解决了一部分问题，但从“十三五”规划来看，重心已经发生转移，原来一说城市更新就是推倒重建、工改工比较多，这一点在前几年比较明显。但从新的“十三五”规划来看，重心已逐渐转移到城中村，城中村和旧工业区的比例已经超过90%。

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 除官方评估之外，我们还做了城市满意度调查，来自老百姓的声音显示，居住在城中村的居民对深圳宜居度，相比城中村居民还有一段差距，仅75%。在他们的诉求中，除了住房、生态、交通等问题，城中村作为最突显的问题也被市民给予重视，呼吁政府在这方面加大投入，改善城中村环境。

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 我们这么多年里给政府做了《深圳市宜居城市建设评估》，每年进行评估，有一套指标体系，数据显示，深圳的住房条件亟需改善，尤其是城中村住房条件非常差。公共安全方面也不容忽视，比如治安、刑事发案率。还有老百姓设身处地的社区建设水平差异比较大，原特区内外发展不均衡，投入不一样。特色城区、特色街道的建设跟国内的江浙地区、重庆、成都等城市相比还有一定差距。公共交通分担率跟标准相比有一定差距，环境治理方面有黑臭水体，交通和区域噪声投诉率较高。特别是公共服务发展方面，地区不均衡非常明显，比如我们关注的医疗、教育、文化设施，文化设施人均面积很低。

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 一、背景+形势分析

    深圳近四十年的发展取得了辉煌的成就，从“深圳速度”到“深圳质量”，可以看到巨大的变化，深圳人均GDP全国第一，经过这么多年的快速发展，已成为全国经济中心，取得辉煌成绩。人口密度全国第一，这里写的常住人口只有1190万，这是官方数据，前面王主任说认可度比较高的数据是2000万。在这个过程中，深圳的标签大家都比较熟悉，“设计之都”、“创客之城”、“公园之城”、“深圳蓝”、“深圳绿”享誉全国。但从宜居的角度来说，对比国际上的先进城市、宜居城市，深圳其实还有很大差距，这张表可以看出2010-2017年深圳在全球宜居城市中的排名进步非常小，相比较之下，日本东京、大阪、新加坡的排名逐年提高，日本东京是全球人口密度最高的城市，交通非常复杂，他为什么排名逐年上升？这是值得我们深思和借鉴的，说明深圳的城市建设还存在很多问题和短板。

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美国规划大师艾伦·雅各布斯说：“关于城市和城市的宜居性，是所有人的共同目标，无论是富裕的城市还是发展中的城市”。深圳就是这样一个高速发展的移民城市，也是更在快速发展的城市，把深圳建设成为更加宜居的城市也是所有深圳人的共同目标。

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肖林芳：各位来宾，下午好！接下来我跟大家分享的主题是：建设宜居城市，探索城中村综合整治新模式。站在人居环境、宜居城市建设的角度，结合我们这么多年深入社区积累的经验和案例，聚焦城中村，在模式创新上进行分享。

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说回来，城市更新的目的是什么？当然是让城市更加宜居，如何打造更加宜居的城市更新项目呢？在大家的会议资料中有一本白皮书《宜居社区建设评价》标准，是国房集团人居环境研究院主编的，是全国第一个宜居社区的省级评价标准，主持修编的是国房集团人居环境研究院院长肖林芳女士，肖院长将带来她对于城市更新和宜居城市关系的思考，大家欢迎

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关注城市更新的朋友今天应该有不少收获，一次性了解这么多内容。一个开发商朋友说“城市更新最重要的是要站在风口上”，我看风口就是规划，如果符合规划，就能事半功倍，不符合规划，可能看起来很好的项目，也只能看不能吃，甚至还会有副作用。

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 主持人：刚才听了徐科长的精彩演讲，干货满满。王博士和徐科长带来的内容非常多，比原计划的时间长了一点，所以我们把整个活动的时间调整了一下，取消最后的互动沙龙环节。

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大鹏规划还有一个比较有意思的地方，大鹏做“十三五”的时候，梳理出19处有价值村落，包括大鹏所城、沙鱼涌，有哪些是院落式的、哪些是已经拆迁的等等都进行了梳理，梳理后提出更新指引，大鹏所城是全国重点文物保护单位，其他有价值村落：1、突出院村落或建筑形态的传统特征；2、鼓励发展旅游度假或创意文化产业；3、原则上不加建附属设施，确需加建的应满足规范要求；4、村落主体建筑或院落向外延伸50-100米距离范围内的城市更新，应在街区尺度、建筑体量与形态、视线廊道及步行路径等方面与村落统筹考虑。

    我今天的介绍就到这里。谢谢大家！

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 大鹏新区更新潜力用地：

    可评估更新潜力的现状建设用地约11平方公里，大鹏在我们的记忆中非建设用地比较多，这次主要集中在葵涌和几个街道。本次规划拆除重建类预控用地3.96平方公里，鼓励新区新增旅游及战略新兴产业升级型拆除重建类城市更新，鼓励新区推进复合更新类项目，并将其作为新区城市更新实施率的特别考核要素加以评估。

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光明新区更新潜力用地：

    更新对象共26平方公里，旧工业区占绝大多数，而且光明还有一个特点，城中村占的规模在特区外中比较小，26平方公里中只有5平方公里是城中村，2平方公里在生态线内。拆除空间共8.44平方公里，主要位于兖州和生态走廊、松白路沿线、轨道交通6号线、轨道交通13号线，以及六片：公明中心更新片区、光明中心更新片区、中山大学更新片区、凤凰城更新片区、内衣与钟表基地更新片区、模具基地更新片区。

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坪山区更新潜力规模：

    更新潜力范围18.9平方公里，城中村9.54平方公里，旧工业区8.95平方公里。拆除重建空间规模9.8平方公里，其中有77%位于坪山区确定的六大重担区域：坪山大道两侧、坪山河两侧、东部中心环、燕子湖国际会议中心、碧岭门户区、高新南片区。

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龙华区更新潜力规模：

    龙华也是全市更新的热土，最大的是龙岗90平方公里，下来是宝安66平方公里，再下来就是龙华45平方公里，45平方公里潜力空间中，旧工业区占28平方公里，城中村占16平方公里，旧商业区和旧居住区基本可以忽略不计。

    原特区外的策略基本类似，45平方公里中，18.9平方公里划入拆除重建更新空间范围，龙华提出要加快产业升级的改造，并且提出“十三五”期间列入计划的工改工比例要大幅上升，因为龙华“十二五”期间没有工改工项目列入，这次要大幅提高，所以一是产业升级，加快推进清湖转型升级示范园、红木文化产业园等创新园区的城市更新。二是中轴带动，聚焦深圳北站商务中心片区等重点更新区域。三是民生优先，对配套设施不足的地区，通过城市更新完善配套设施。四是品质提升，观澜河沿线滨水空间、公园绿地周边、重要节点实施更新改造。

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宝安区更新潜力规模：

    宝安跟全市的更新对象比例类似，宝安和龙岗加起来影响了全市绝大部分分布，宝安的城中村和旧工业区加起来占绝大多数，并驾齐驱，宝安划定的66平方公里潜力范围内，城中村和工业区加起来超过90%，其中旧工业区接近一半。宝安区在“十三五”规划中提出划定拆除重建空间34.98平方公里，宝安的规模有22平方公里都是旧工业区，潜力空间理所当然以旧工业区为主，十三五期间，宝安区旧工业区的推进力度比较大，城中村在拆除重建中只占27比，从对象来讲，城中村跟旧屋村差不多，但划定拆除空间中，旧工业区比城中村大很多，这意味着宝安在“十三五”期间对旧工业区会有倾斜。

    龙岗区更新潜力规模：

    龙岗的潜力用地全市最大，90平方公里，刚才我们说全市的潜力用地是308，龙岗就占接近30%。龙岗的90平方公里中，旧工业区占65%，城中村占30%，旧城区占比很少，这也是原特区外的特点，原特区外原来旧城区不多，跟福田、罗湖不一样，这是很明显的差别。

    划定对象上，一是“十三五”城市更新服务东部中心的建设，包括各级中心、轨道沿线。二是产业升级，因为65%是旧工业区，所以产业升级是一个重要的方向。三是民生优先，原特区外民生欠帐较多，而且原特区外民生项目落实，特别是中小学、非独立占地配套设施、幼儿园等都是通过城市更新提出的，所以龙岗提出民生优先的措施。四是品质提升，对河流滨水空间、公园绿地周边、重要节点地区进行更新改造。

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 南山区更新潜力用地：

    南山的潜力规模变化很大，福田、罗湖的旧城区超过一半，而南山是以旧工业区为主，四分之三都是旧工业区，包括高新区、蛇口片区、北部片区的工业区占比较高。

    范围上，南山还没有批，拆除重建空间可能还有微调，但整个区域没有太大变化。91%的拆除重建空间范围位于南山区确定的五个重点发展片区内，包括蛇口自贸区、南油片区、高新区、侨城北片区、北部片区。更新类型：“十三五”期间大幅提高旧工业区改造规模，刚才也说了，南山的潜力对象大部分是旧工业区，新增旧工业区改造计划规模占比达到65%，其中工改工类占旧工业区改造总规模的70%，以保障重点产业片区的发展以及“十三五”更新计划的目标达成。城中村占30%。

    盐田区更新潜力用地：

    盐田整个行政区挺大的，但建设用地不大，以旧工业区为主，接近一半，城中村占比较少。盐田还有一个特别的地方，即旧工业区包含旧仓储物流区，潜力用地248.3公顷，其中76.2公顷是仓储物流用地。盐田区的盘子比较小，除旧城区更新之外的更新对象都已划入潜力范围。

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  罗湖区更新潜力用地：

    跟福田对比有很多相似之处，潜力用地中旧城区的占比较大，超过一半。罗湖区提出“十三五”期间加强重点发展区域的城市更新，主要包括大梧桐新兴产业带、红岭创新金融产业带、布吉河沿线、深南路沿线以及金三角片区、银湖片区、笋岗-清水河片区、水贝-布心片区、莲塘片区、口岸片区等六大重点片区。

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 四、各区“十三五”规划的重点内容

    我们选了一些比较重要、比较有意思的内容跟大家交流一下。

    福田区更新潜力用地：

    更新潜力用地规模950公顷，其实福田区城中村和旧工业区规模并不是特别大，反倒旧住宅区和旧商业区的规模更大，这是福田和罗湖共有的特点，更新对象以旧城区为主，因为福田、罗湖等建成区的城中村从2004年开始改的速度比较快，剩下的潜力城中村比较少。福田本身工业区不多，主要集中在八卦岭、梅彩、车公庙和保税区。

    福田区“十三五”规划已批准，这是福田区划定的拆除重建空间，有几个方面的引导：1、通过岗厦、皇岗村等片区城市更新，进一步提升中央商务区核心功能。2、加强梅林与彩田、福保等片区工业升级改造更新力度，促进更新方向往先进制造、新兴产业等类型的更新项目集聚。3是积极推进东西两翼生态廊道周边城市更新项目，完善商务、居住、休闲、景观等复合功能。4、引导中心公园周边符合条件的片区积极开展多种方式的城市更新，更新后汇聚商业、总部办公、文化创意等功能。

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  三、各区“十三五”规划与全市的比较

    一是指标的对比，下限指标，十个区加起来都比我们高，包括人才房、中小学、社康配建，计划基本在区间，要求不能超过的，如工改M0不能超过675公顷，全市十个区加起来是666公顷。我们提出五年城市更新固定资产投资3500亿，现在十个区提出的五年城市更新固定资产投资目标值相加大概是4310亿。

    二是空间范围的对比，左图是全市“十三五”规划分区图，红色是优先区，右图是各区更新“十三五”规划拆除范围拼合图，红色区域是各区提出的拆除重建空间，如果不仔细看，其实看不出太大的区别，我们抓取其中一个数据进行对比，刚才说了，深圳市“十三五”规划划定了106平方公里优先拆除重建区，其中85%共约90平方公里已划入各区拆除重建空间范围，这样可以更好地落实三类分区指引，希望项目向优先区域集中，向政府更希望推动的区域集中。全市“十三五”拆除重建空间加起来总规模是150平方公里，其中超过60%都是优先拆除重建区。

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右边是龙岗区“十三五”划定的拆除重建空间，左边是全市“十三五”规划龙岗区的，红色图斑基本一致，龙岗划的区域主要是在全市优先区，市“十三五”规划指导跟各区还是吻合的。

    十个区进展不一，十个区的“十三五”规划，有六个区已经市政府批准并印发实施，这个排序是按批准的先后顺序排的，龙岗、光明、福田、宝安、龙华、大鹏的城市更新“十三五”规划已经市政府同意，新增的更新单元计划要位于自己辖区的拆除重建空间。盐田区的规划成果已报市政府审批，坪山区规划成果正在报市政府审批，罗湖区的规划成果已经我委初审，待修改完善后拟于近期报市政府审批，南山区规划成果已报送我委审查，正在修改完善中。

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  今天主要跟大家聊一聊各区更新空间范围划定，市“十三五”规划分为优先区、并举区和限制区，除引导各区新增项目之外，也指导各区怎么划更新空间，我们提出两个要求：一是用地面积原则上为各区拆除重建类更新计划用地规模的3倍，上下浮动比例不超过10%。二是具体空间范围，要求其中60%以上应在《更新专项规划》确定的优先拆除重建地区范围内，其余部分原则上在拆除重建与综合整治并举地区选择；涉及各区划定的拆除重建空间边界超出《更新专项规划》模式分区范围的，其超出部分的用地规模不超过10%。

    如何落实到空间上？就是刚才提到的60%、10%，以龙岗区为例，最后确定的拆除重建空间是51.48平方公里，60%在全市优先区里，也就是说51.48平方公里中必须有30.89在优先区内，超出拆除区和并举区的不能超过10%，即所谓“白区”，这样一算，超出优先区和并举区的是514.8公顷，这两个规模一控，剩下部分就在并举区里面选，龙岗的并举区不能超过20.59平方公里。

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  二、各区“十三五”规划的编制要求和进度

    为了指导各区编制“十三五”规划，市规划国土委在市“十三五”规划出台之后立即发布《深圳市各区城市更新五年规划编制技术指引》，编制技术指引是各区编制更新五年规划的技术标准，对规划文本、图纸、编制说明、数据库等内容一一列明。

    《各区城市更新“十三五”规划》主要内容有五个方面，总结起来就是一句话，即落实深圳市“十三五”规划的总体要求。分开来是五个方面：1、提出辖区城市更新发展目标与策略，明确辖区五年城市更新主要方向。2、安排辖区内城市更新规模与结构，确定综合整治类更新的计划规模，以及拆除重建类更新的计划用地规模和供应用地规模，并对其中改造为工业、居住、商业等更新方向的比例进行合理安排。3、对辖区内的更新潜力范围进行更新模式分区，并制定具体的拆除重建类更新空间范围与综合整治类更新空间范围。4、明确落实辖区各类配套设施、保障性住房与创新型产业用房的具体目标与空间指引。5、制定保障规划实施的行动方案以及相关措施。

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2016年11月，经市政府同意，《深圳市城市更新十三五规划》正式印发，12月初进行全市宣讲（各区、各管理局、社会企业）。规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件，成为指导各区城市更新五年规划编制、更新单元计划制定的重要依据。

    这次十三五规划有几个特点：一是目标全覆盖，刚才提到17个目标，比往期规划提出更多管控要求和目标要求。二是分区落实，所有目标，只要能分解到各个区的都分解到各个区，在各个区进行考核，确保规划能实施下来。三是跟政策衔接，保障规划管控落地，去年1月1日实施的新版《暂行措施》第一章讲的就是“十三五”规划，第一条介绍全市“十三五”规划包括什么，第二条是各区要编“十三五”规划，市“十三五”规划和区“十三五”规划怎么指导工作呢？《暂行措施》提出各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内。各区城市更新五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划的项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。

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 8、搭建更新预警指引

    希望搭建更新预警平台，通过掌握的数据，对城市更新区域进行预警，建立预警机制，给更新计划或更新规划审查提供技术支持。包括对交通供给、市政支撑、公共配套、剩余开发容量等基础信息预警，为更新项目准入、前置条件设定、更新单元规划规模确定、贡献规模核准、公共设施配建等更新审批环节提供重要参考。

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 这三个区域大概313平方公里，其中106平方公里划到优先拆除重建区，最多的还是并举区，限制区的规模比较小，大概只有33平方公里，并举区的规模比较大，185平方公里。

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 优先拆除重建区：引导新申报的拆除重建类城市更新象模象该区域集中，提高城市更新对全市重点地区、中心城区发展的推动作用。

    限制拆除重建区：严格落实各类控制线管制要求，不能进行重建行为，限于现状保留或进行综合整治。

    拆除重建与综合整治并举区：既可以选择拆除重建，也可以选择综合整治，但大方向是鼓励进行综合整治。

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7、更新分区指引

    强化更新分区管控，对全市308平方公里更新对象进行分区，主要分为三大类：第一类是优先拆除重建区，将一些更新基础条件好、市场主体积极性高，需加强规划统筹、加快更新推进的区域，包括各级中心、重点产业片区、交通枢纽与轨道站点沿线区域、公共配套设施不足地区等，优先拆除重建区是政府希望引导市场选择的区域。第二类是限制拆除重建区，有严格建设行为控制，需政府采取手段对更新改造进行管控的区域，包括基本生态控制线、橙线、紫线、历史风貌保护区、特色风貌区等。这两个区域之外是拆除重建与综合整治并举区，刚才提到更新对象308平方公里，除了第一类和第二类，其他都划在拆除重建与综合整治并举区。

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 5、“两房”配建指引

    一是创新型产业用房，一是保障房，编“十三五”规划时，按照要求，城市更新提供的规划配建的保障房是13万套，宝安和龙岗两区加起来是7.4万套。创新型产业用房是100万平方米。

    6、基础设施完善指引

    从独立占地的中小学、综合医院，到非独立占地的公共配套设施都提出了一系列要求，其中大家关注比较多的中小学，“十三五”期间大概会配建不低于100所中小学、8所综合医院、幼儿园215所、公交场站不少于133个。

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  4、综合整治和功能改变类更新目标

    实现综合整治与功能改变总面积达到17.5平方公里，按分区考核的要求，以相应比例分配至各区，目标要求是每个区都有一批综合整治类示范项目。目前市城管局和我们委都开展了各类政策的制定和研究，接下来综合整治会是我们主推的方向。

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还有一块市场上比较关注的工业区改M1、M0，我们从2015年开展这项工作，到2016年结束规划，我们也感觉到市场对M1没有什么热情，但对M0的热情特别高涨，我们提出稳定工业用地的规模，保障产业发展空间，在所有工改工规模中我们提出比例的预控，即工改M1的规模不低于工改工的40%，也就是说工改工中至少超过40%是工改M1。工改M0不超过60%，也就是说我们提出“十三五”期间工改M1用地规模不低于4.5平方公里，工改M0不超过6.75平方公里。此外我们还提出布局指引，建议工改M0布局，特区内是轨道500米范围内，原特区外是轨道站点500米范围内的旧工业区、位于成片产业园区范围外，且位于市政府确定的“十三五”重点发展区范围内的旧工业区，并要求特区外工改M0的量占工改工的量不能超过60%。

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  除了对规模有总量35-50平方公里的要求之外，我们对结构也提出预控规模，对象还是城中村和旧工业区，两者列入计划的占比大概占新增计划九成左右，按照市委市政府的要求，一是提高工改工的比例，“十二五”把旧工业区改造的比例大幅提高，城中村占45%，如果按50平方公里高规模大概是22.5平方公里，旧工业区大概占45%，两者平分秋色，加起来是绝对主导，这次我们降低了工改商住的比例，“十二五”工改商住的比例占旧工业区改造大概三分之二左右，我们这次提出“十三五”期间工改商住的比例进一步降低。1月1日《暂行措施》提出工改保的类型，这也是我们大力鼓励的，我们提出“十三五”期间工改保规模有所提升，大约5%左右。旧城区改造主要包括商改商和商改居，这次的旧城区不包括旧住宅区改造，按照深圳现在的改造要求，旧住宅区优先通过棚户区进行改造，更新基本上很少有旧住宅区，这次计划结构预控中不包括旧住宅区的改造规模。

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 3、更新计划类更新目标

    为了保证12.5平方公里用地供应，按照我们的经验，必须要有一定规模的计划来保证，我们按照25-30%的实施率作为目标，反推“十三五”末需要多少计划的新增量，得出在35-50平方公里区间，当时的实施率制定是25%-30%，现在统计全市列入计划的实施率基本在30%左右。我们将35-50平方公里分配到各个区，因为保证用地供应，必须保证计划有一定的量，所以我们分配到各个区，作为“十三五”重要的考核指标。

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 土地供应出去之后就会产生建筑量，这次“十三五”规划对“十三五”期间新增建筑规模结构提出预控，提高居住量、产业量和配套量，有序降低商业量和办公量，“十二五”城市更新用地供应产生3700万新增建筑面积开工，其中居住占比60%，“十三五”期间我们预估12.5平方公里土地大概会产生4600万新增建筑开工，大幅提高居住类的面积，由原来的60%提高到68%。产业类由16%的占比提高到18%，配套我们也希望大幅增加，商业和办公量在“十三五”期间下降。

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 2、用地供应类更新目标

    城市更新最终是要把地供出去才能带来最实际的效果，拆除重建五年12.5平方公里，按分区考核的要求，将12.5平方公里的拆除重建用地目标规模按一定比例分配至各区，原特区内外比例控制：0.23：0.77。特区内外的对比特别明显，接近80%都是靠原特区外供应。

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  1、总体目标

    “十三五”期间，全市城市更新用地总规模30平方公里，其中拆除重建类更新用地规模12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治+功能改变）更新用地规模17.5平方公里。“十三五”期间，完成城市更新固定资产投资总额3500亿元，比“十二五”期间（1700多亿）翻一番。从这两年的实施来看，应该说压力不大，因为仅2017年拉动固定资产投资已超过1000亿，接下来的几年3500亿目标没有什么压力。在总目标下，城市更新“十三五”规划还提出了17项分项目标，涵盖更新全流程，包括计划、规划、实施管理及固定资产投资、减少违法建筑等，这里就不详细说了，后面我们会对比较重要的几项展开讨论。

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评估之后，我们确定了“十三五”期间深圳城市更新总体目标，即：“十三五”时期，积极贯彻中央城市工作会议精神和推进供给侧结构性改革总体要求，以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，以加快建成现代化国际化创新型城市为目标，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，合理有序推进城市更新工作。积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，探索历史文化地区保育活化，实现城市空间布局优化、产业转型升级、公共配套水平改善与基础支撑能力提升。在这个目标下面有具体数据，为了实现这一目标，我们提出五个策略：民生幸福、空间优化、产业升级、低碳生态、基础保障，这是“十三五”规划更新策略目标。

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 我们做“十三五”之前还对全里更新潜力用地进行了评估，主要考虑以建成时间为标准进行摸底，“十二五”末剩余更新的潜力用地约308.8平方公里（含拆除重建、综合整治），其中有25.1平方公里位于生态控制线内，深圳城市更新潜力用地主要是两大类，一类是城中村，一类是旧工业区，旧城区占比较少。

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 供应用地面积约16.27平方公里（移交政府土地约5平方公里），收取了1168多亿元地价，完成固定资产投资3585亿元，有效促进土地节约集约利用和城市功能的完善。2017年城市更新固定资产投资已达1043.6亿元，同比增长53%，占全市固定资产投资比重已达20%。

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 城市更新进展情况

    截止2017年底，全市已列入城市更新计划项目共计644项，拟拆除用地面积约50.15平方公里，项目平均规模约7.8公顷。已批更新单元规划共404个，规划拆除用地31.32平方公里，规划批准总建筑量1.13亿平方米，其中保障性住房420万平方米、创新型产业用房81万平方米、公共配套设施用房262万平方米（包括幼儿园239所、社康中心216个、公交首末站161个等），建成后可为约160万人口的幼儿教育、约330人口的就近就医和公交出行等提供了便利服务。

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 一、深圳市城市更新“十三五”规划

    深圳2004年就出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，2008年旧改范围进一步扩大到旧工业区，同年第一批旧工业区改造计划发布，2009年广东省从国土资源部要来一个新政策，即“三旧”改造，当年省里出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，在这个基础上，深圳在当年10月颁布了全国首部城市更新办法，提出了“城市更新”概念，围绕“城市更新单元”进行了多项创新，从2009年开始，城市更新这项工作如火如荼开展，这么多年来，以城市更新为主要内容的存量土地二次开发已成为深圳市新一轮城市发展的重要抓手。

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  徐圣荣：各位朋友，大家下午好！我是市城市更新局计划处的徐圣荣，很高兴国房论坛给我们提供这个平台，若市更新局跟企业朋友交流一下深圳的城市更新规划和城市更新方面的政策，今天我跟大家交流的主题是：深圳市及各区城市更新“十三五”规划介绍。介绍主要分为四部分：第一部分是深圳市城市更新“十三五”规划，第二部分是各区“十三五”规划的编制要求和进度，第三部分是各区“十三五”规划与全市的比较，第四部分是各区“十三五”规划的重点内容。

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    主持人：王博士的精彩演讲干货很多，相信对金融机构和房地产开发企业都非常有帮助。刚刚王博士提到深圳是住房供应极度短缺的城市，城市更新从一定程度上能够提供供给，城市更新也是今天在座相当多房地产开发企业比较关心的话题，下面有请深圳市城市更新局计划处徐圣荣科长为我们带来精彩演讲，大家欢迎！

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  结论三：今后3-5年深圳房地产市场政策导向。我的导向是从今后3-5年来看，深圳及周边城市，要结合区域房价高、泡沫大、供求关系长期紧张等实际，以持续消化房地产泡沫为目标，采取短期和长期相结合的政策措施。短期限购、限价、限贷、限售等措施不能放松，长期机制要加快建设，对于深圳来说，因为供应的问题解决不了，那么你要加快租赁住房和人才保障房供应。加快推进深莞惠一体化，市委书记王伟中同志在最近几次讲话中也非常明确，我们必须要加快都市群发展，特别是深莞惠都市圈，甚至要打通粤西通道、粤东通道，往粤东方面的是汕尾、河源，往粤西方面的中山，都会跟深圳联系起来，能够解决深圳能解决很多人的就业岗位但解决不了居住的问题。

    我就讲到这里。谢谢大家！

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  结论二：未来大城市房地产市场发展路径。我们必须抓住粤港澳大湾区这个很好的机遇，加快城市群一体化发展。很多人提出保障可以解决问题，住房制度改革，其实不是，因为我们发展的是社会主义市场经济，市场配置资源是决定性作用，这是核心问题，保障不能从根本上解决市场的问题。对私有财产保值增值和资本最大化的追求，是市场经济发展的必然。解决市场的问题还是要用市场的手段，即供求关系，既然深圳的土地资源有限，在自己的范围内解决不了市场的供求关系，就要通过城市群一体化，通过都市圈的发展来解决问题，也就是深莞惠联合发展，这就是将来中国真正意义上的都市圈。

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 （七）加强投资引导，促进实体经济发展。这一块不细讲。

    总结来看，对于2018年房地产市场形势，应该说深圳在2017年对“深八条”坚持的比较好，房地产市场销售量、房价控制有力，短期难有上涨动力。但深圳土地资源紧约束，人口流入较快，产业迅速升级，广大居民扎根深圳、实现住房梦想的需求与住房供给不平衡、不充分的矛盾仍非常突出，这是一个长期解决不了的问题，深圳还将长期面临住房供求关系紧张、房价上涨压力大的局面。在调控取得阶段性成果的形势下，2018年深圳房地产市场调控依然不会放松，长效机制要加快建设。我从今年1月份到2月份不断发声在讲深圳的情况跟别的城市不一样，我们的核心问题是供求关系紧张，很容易出现投机回潮，所以必须要加强房地产市场的调控。

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（六）关于房地产市场监测、预警等等，如果中央尊重地方政府，真正尊重房地产市场的技术手段，其实很多泡沫问题可以提早解决。这是北上广深四个一线城市房地产市场价格预警指数，红线区域是合理区间，超过红线市场已出现泡沫预警。图中蓝线是深圳，在北上广深四个一线城市中最高，2015年二季度已接近红线，三季度严重突破红线。上海滞后深圳两个季度，北京、广州滞后深圳三个季度。每一轮投资泡沫、深圳周期的出现，深圳都是一个信号，如果中央能早早实施分类调控，而不是一刀切的话，深圳可以很早就发现问题，能按住房价不那么快上涨，也可以给其他城市预警。2015年二季度在干什么？全国一刀切去库存，2013年3月份刚把5年改2年，后来去库存还要取消掉一些政策，当时能坚持住限购政策不取消已经是我们很大的贡献，很多人奇怪，深圳怎么没取消限购，别的城市都取消了。

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    （五）创新金融财税制度，完善房地产调控手段。今天有关部门就在讲这个问题，对于这个问题，我们也要看一下地方能做些什么，差别化信贷，怎么定利率、定首付，这是中央事权，人民银行说多少就是多少，我们能做的就是坚持“认房又认贷”，深圳要考虑自己的分类调控的要求，对于真正的刚需、改善性需求和投资需求采取差别化政策。

    创新政策性住房金融制度也是我们可以做的，我们对于商品房有商业住房贷款优惠政策，但对于老百姓买保障房、低收入家庭买房，这方面支持政策银行没有，只有一个公积金，公积金还不能在全国流转，还不能形成哪个地方需要就到哪个地方去的局面。以现有住房公积金机构为基础，通过财政注资，向国家争取政策，加快建立大城市、热点城市注册性住房银行。

    完善各地房地产平骨架制度按照政府房地产评骨架征收房地产税和发放按揭贷款已是当前的必然趋势。

    争取房产税试点政策，今年房产税如果提交人大，明年能立法成立，后年肯定就实施了，所以也不存在试点不试点。

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 当然，政策方面一定要统筹协调，比如现在深圳的人到东莞买房不行了，因为限购，外地人在东莞买房要缴纳社保，但我在深圳工作，怎么可能在东莞缴社保呢？我们可以跟东莞谈好，在深圳缴纳社保可以在东莞买房，这种情况下房地产市场就实现了透明化。中心城区房价越来越高，从国际大都市发展的历史来看这是必然的趋势，你也不可能找到充足的用地盖更多保障房，只能通过轨道交通的改善，让大家到边远的位置、边远的区域找到适合居住的房子，我们要通过一体化发展解决轨道交通。

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    （四）促进城市群一体化发展。这对深圳很关键，深圳的房价是全国最高的，5.4万多，北京和上海，一个是3万多，一个是4万多，很多人说北京、上海的房价怎么可能比深圳低呢？北京五环以内都是建成区，跟深圳的建成区一样，北京五环以内的房价是多少，你看看有没有低过5万的。上海按照中环算房价，肯定比深圳高多了，所以如果按同等建成区面积，他们的房价肯定比深圳高，但深圳没有郊区，这才是咱们最大的问题，所以咱们老是被当作靶子。客观来看，至少东莞、惠州一半房子都被深圳人买了，算不算深圳的郊区？如果把它们拉过来平衡，东莞去年的交易量是深圳的6倍，惠州去年的交易量是深圳的2倍，我们把这个房价一平衡，跟广州一样。我们的核心问题是行政边界把深圳对到风口上，实际上我们在房地产市场方面已经实现深莞惠一体化的局面。所以我们要做的事情是在粤港澳大湾区发展的背景下，我们需要做的是加快深莞惠一体化，把三个城市在城市产业群与城市协同发展方面统一布局、统一规划，就像深圳明确自己的组团式发展，明确主中心、副中心、次中心规划布局一样，今后我们可以把范围扩大到惠州、东莞，也做主中心、次中心的规划，这对于在更大范围解决深圳居住问题是很有利的。

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  关于共有产权，在安居型商品房中建立共有产权，深圳目前已经这么实施了，以后对于公务员、企事业单位，符合条件的都可以，人才也行，其他家庭也行。准入资格要入户一定年限（建议入户及连续缴纳社保或纳税满5年），在本市无房，户型面积不能大，关键是要实施共有产权，等到十年你的积累雄厚了，再把政府手中那部分产权买回来。

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 再看一下比例关系，购买型商品房在新建的住房比例占40%，比以前压缩一点，适应人群是高收入和中等片上收入家庭，但买得起也必须符合深圳市的购买政策，即现在的限购政策，户籍两套、非户籍一套，深圳肯定是长期限购的，如果放开限购的话，全国人民、全世界人民都到这儿来炒房，这是很危险的事。租赁商品房是一个新的形式，已经推出4块70年只租不售，以后也可以改进，不一定70年，30年、20年也行，这是一种新类型，在新建中占20%。我刚才说了，80%深圳人都在租房，存量租赁市场非常巨大。第三种是安居型商品房，要按照共有产权的方式购买，安居型商品房现在深圳就有，但还没有真正落实国家的共有产权制度，将来这个房什么时候才能变成我自己的产权？所以我们应该按照国家的要求明确其产权形式，今后这个房子在居住一定年限后可以拥有完全产权，但你要明确现在的产权，多少年上市后你再买回其他产权。最后一种是公共租赁住房。

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 个人认为以后我们的住房有四种类型：购买型商品房、租赁型商品房、安居型商品房、公共租赁住房，前三种都是商品房，说明是以市场为主满足多层次需求，只有最后一种是公共租赁住房，在座的都是市场主体，前三种都可以参与，只不过按照政府的政策来实施。

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现有商品住房制度还要保持，公共租赁住房制度要进一步完善，面对新形势新问题，大城市新就业的大学生越来越多，外来务工人员越来越多，人口在向大城市加速集聚，这是城市化的特点，这种情况下要解决好新市民“夹心层”的问题，要通过租赁住房制度和共有产权住房制度来解决，这样才符合中央提出的多主体供给、多渠道保障的方向。

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（三）深化住房制度改革，加强公共住房建设。住房制度改革是一个比较大的问题，这次在中央的经济工作会议中也提出未来住房制度改革，未来的住房制度改革到底坚持什么方向？是不是房价涨得很快，房地产市场过度发展，我们是不是回到过去的计划经济时代，搞福利性住房呢？不是。中央经济工作会议给予了明确，我们不能回到改革开放前的老路，还是要坚持市场，甚至政府的人才房、保障房一样可以通过市场来解决，政府给政策，市场积极参与。对未来的住房制度改革，我们要考虑以市场为主满足多层次住房需求，以政府为主提供基本保障，的新型住房制度体系和住房供应模式。

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  （二）加快土地供应制度改革。土地供应制度包括增量和存量两个方面，对深圳来说，量很大扩大，只能从制度上，比如推“双限双竞”制度。深圳的存量改革核心是要发挥城中村等存量住房解决居民住房困难的积极作用，通过加快城市更新，实施综合整治，满足普通居民家庭刚性住房需求。这里面涉及到城市更新，城市更新有很多背景，比如用地增长面临极限，未来空间需求大，土地功能结构不合理，居住用地不足，存量住房功能较差，城中村违法建设严重，等等这一系列理由。但我自己也提出一些建议，在城市更新中对现有城中村住房要很好的利用，不能改得太快，要把握度，现在城中村改得多、改得快，低收入家庭没办法住，特区外再大量改的话，他到哪里住？只能跑到东莞和惠州，如果交通没有解决，这些人又愿意在深圳就业、打工，将来问题就会很严重。杭州就面临这个问题，杭州主城区基本上全拆完了，连个公交司机都找不到。深圳要考虑到经济社会发展是综合的，你不能把步子迈得太快，要把握好拆迁改造和综合整治的关系。

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从深圳来看，我们对今后也提出了一些建议，比如加强政策支持，建行推出对企业的“租赁贷、对租赁消费者的“租赁消费贷”就是很好的模式，深圳还要把租赁和人才市场、和住房保障结合起来，通过发补贴，直接到城中村、到宿舍解决居住问题。再有就是落实试点方案，加强市场监测，加强市场监管，探索限价租赁房制度。

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对于今后房地产发展的政策建议一共有八个方面：

    （一）加快培育和发展住房租赁市场。中央提出三个关系到，关系到能否抑制房地产泡沫？关系到在城市租住的1.6亿人特别是农民工和高校毕业生能否有体面的居住条件？关系到没有住房的人今后能不能买得起房子、住得起房子？

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  五、未来住房和房地产发展的政策建议

    2018年乃至今后，房地产市场实际上是要解决两个问题，一是多元化、多层次的住房供应体系，不能单一依靠房地产买卖市场解决问题，二是加快建立促进住房和房地产健康发展的基础性制度和长效机制，要从制度着手。

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从中央对于房地产未来发展方针和重点任务可以看到，指出：要从实际出发，综合运用土地、金融、财税、投资等手段加快建立符合国情、适应市场规律的长效机制和基础性制度。一是短期要完善一揽子政策组合，合理引导预期，抑制房地产泡沫，防止房价大起大落。就是现在的行政手段还不能随便放松，放松后可能又出现新的问题。二是中长期要研究调整住房供应体系，特别是要加快发展住房租赁市场，住房供应体系不能光靠卖房子，租赁市场也是一个渠道。

    对于当前的调控政策，中央经济工作会议提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性、稳定性。

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2016年以来，我国面临的各类经济风险中最突出有两个问题：一是企业杠杆率过高和银行呆坏帐现象，二是房地产泡沫扩大和房价暴涨。中央多次指出：房地产市场大起虽对短期经济增长起到拉动作用，但这是不可持续的资产泡沫，一旦出现大落，对经济的冲击远超过股市，房子是给人住的，而不是拿来炒的，不能把炒房地产作为保增长的手段。

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  四、十九大关于未来房地产发展的政策导向

    党的十九大提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是今后我国住房和房地产长期发展的目标，也是新时期房地产市场调控的指导思想和行动指南。

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 五是创新金融政策支持。这方面金融机构比政府还要积极，去年建行在深圳率先开启银企合作，推动租赁市场发展的新模式，建行总行在深圳首创“按居贷”住房租赁金融产品，同时成立租赁公司，从开发商收储房源，打通市场通道。此外，深圳市住房公积金中心将居民住房租赁提取比例从50%提高到65%。

    六是规范现有住房、商业用房按规定改建成租赁住房。我们去年出台了一个加强设计管理的文件，对违规商改租、工改租进行整顿，但并不代表你合法合规我就不同意，按照国家住房租赁一系列文件，商业用房如果长期空置不使用，你可以向政府申请改为租赁住房，2017年出台的租赁市场有关文件中明确“规范现有住房按规定改造后出租”，也包括现有住房可以N+1，但首先要通过消防安全。

    前面讲的内容是2017年全国和深圳房地产市场的形势变化，从全国乃至深圳来看，总体还是给力的，特别是在房地产调控背景下，市场保持比较好的趋势，但仍然存在不稳定的现象。

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2017年，国有住房租赁平台公司已收储运营房源近2.5万套，在规模化租赁中发挥了示范引领作用，各类长租公寓企业收储经营租赁住房约20万套（间）。我们也做过调查，有的创业机构去年定的目标是1万多套，今年一下子就到5万套。

    城中村综合整治与统租经营是我市规模化租赁的试点工作。深圳住房租赁市场最大的房屋来源是来自于城中村，我们城中村的住房在全市占接近一半，城中村的房子基本都用来出租，农民自己住的很少，深圳500多万套城中村，政府通过政策实施，“十三五”期间，通过质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。目前城中村的规模化租赁方面已经有了一些新的模式，比如福田水围柠盟人才公寓，把原来破破烂烂的城中村搞得花花绿绿的，环境也改善了。再有就是万科泊寓，万科准备在很多城中村收储。目前深圳各个区也在总结深业模式、万科模式，来推进城中村规模化租赁工作。

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 一是出台政策文件。出台《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》、《深圳市住房租赁试点工作方案》，明确了深圳市开展住房租赁的5大方面、2项重点任务和政策措施。

    二是建立管理服务平台。市住建局与相关企业合作，搭建并上线集信息、服务和监管于一体的全市住房租赁管理服务平台——深圳智慧住房平台（试行版）。

    三是加快培育专业化规模化租赁企业。深圳2017年进驻、成立、加挂租赁业务的住房租赁企业超过300家，各类长租公寓企业近200家，成立了5家国有住房租赁企业，10余家国有企业成立了专门的租赁平台或事业部，大量品牌企业进入市场，国企平台如市住房租赁服务公司、安居泊寓、天健租赁，开发企业如深业、万科、招商、荣超、星河、润达，中介如链家、世联、Q房，金融机构如建信住房服务公司，创业机构如魔方、猫宁等。

    四是加快租赁住房供应。深圳前几年几乎没有什么出让土地，2016年出让了两块商品住宅用地，2017年只出让了一块，但从2017年开始，租赁住房用地增加，2017年11月深圳厨房了一块“只租不售”住房用地，2018年2月1日出让3宗“只租不售”住房用地，都让安居集团拿去了。预计到2018年中，“只租不售”土地估计达到6-8宗，相比前几年每年只有一两块地，政府在租赁住房用地方面的力度明显加大。

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（二）大力培育和发展住房租赁市场

    深圳租赁住房在解决居民住房问题中的作用比较大，2017年深圳居住人口已经超过2300万，2018年到底是多少还不知道，但肯定不会比这个数少。我们当时做的调查，2017年接近2300万实际居住人口，近80%的居民需要通过租房、借住解决住房问题，从深圳住房产权、自有率的调查基本可以摸清情况，大多数居民需要租房，所以解决住房问题对于深圳来说重点还是要解决租赁市场，因为租赁市场占的比例太大。深圳在2017年实施了以下住房租赁发展政策：

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（一）加强商品房市场调控

    一是改革商品住房用地出让方式，实行“双限双竞”的方式，当时实施“双限双竞”时已经对新房5年限售，这不是新政，是2016年出让地的时候在合同中已经明确的。

    二是完善住房限购政策。这个还是深八条的规定。

    三是加强销售价格管理。这一块的力度比较大，很多发展商2017年有切身感受。一是制定年度房价控制目标，确保年度房价“环比不增长、逐步有回落”。二是对商品住房和商务公寓进行定价指导，每个项目都要确定价格，不能自己随便涨价，报备时要对价格进行指导。三是对取得预售许可和现售备案的项目进行价格管控，即已经批准了预售也不能随便调价，要按规划价销售。四是密切监测市场投资投机行为。

    四是开展市场秩序专项整治。

    五是进一步完善差别化住房信贷政策。基本上是“深八条”的30、50、70。在年度的过程中有一些金融政策的变化，金融领域在2017年明显加大了去杠杆力度，特别是对房地产市场去杠杆，避免泡沫爆发，比如采取上调首套房贷利率、规范二手房贷款审批和发放，9月底三部委发布的215号反洗钱工作的通知，银行评估价要和网签价一致，不能那边高评高贷，这边低价，新政出台后，深圳将严格执行。

    六是规范非住宅市场。2017年对于商业、办公、研发违规改住宅的问题，以及厂房违法改公寓都进行了严查严干严控，这也是落实调控政策的基本方面。

    总的来看，2017年虽然深圳没有再出现类似“深八条”这样的新政策，但政策的执行力度还是比较强、比较大，这也保证了2017年房地产市场总体比较稳定的基本因素。

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三、2017年深圳房地产市场调控政策

    2017年，深圳市一方面继续严格执行2016年制定的“深八条”调控政策，另一方面，按照十九大加快建立“租购并举”住房制度，大力发展住房租赁市场，房地产调控政策在实践中发挥了明显效果。

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从2017年购房情况来看，新建商品住宅和二手住宅购置中，户籍占比分别为75.2%、73.5%，较去年分别提高4.4和7.4个百分点。个人首套置业占比分别为91.9%、96.8%，较去年分别提高10.5和7.6个百分点。说明市场在2017年整体调控的作用下，刚需占很大的比例，投机需求基本很少。

    从2018年1-2月的情况来看，特别是二手住宅方面，比例下降较快，2月户籍购房者在二手房中的占比已经从原来的73%下降到60%，个人首套置业的占比从90%下降到77%。房地产市场今年以来出现了新变化，投资购房明显上升。

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从2018年1-2月的情况来看，特别是二手住宅方面，比例下降较快，2月户籍购房者在二手房中的占比已经从原来的73%下降到60%，个人首套置业的占比从90%下降到77%。房地产市场今年以来出现了新变化，投资购房明显上升。

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 对比2017年商务公寓成交面积与住宅成交面积的比值关系，其远高于2015年、2016年的水平，商务公寓市场投资购房明显上升，这也可以理解，住宅市场通过限贷、限购、限价等一系列方式，对市场进行严厉打击，市场投机会进入其他领域，商务公寓也可以居住，所以成为热点。

    六是本地购房和首次置业占主导，近期投资购房明显上升。从2017年购房情况来看，新建商品住宅和二手住宅购置中，户籍占比分别为75.2%、73.5%，较去年分别提高4.4和7.4个百分点。个人首套置业占比分别为91.9%、96.8%，较去年分别提高10.5和7.6个百分点。说明市场在2017年整体调控的作用下，刚需占很大的比例，投机需求基本很少。

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五是新建商业办公市场活跃，商务公寓投资需求上升。2017年，商业用房、办公楼、商务公寓都出现比较大幅的增长，特别是商务公寓成交量70多万平米，同比增长48.5%。

    2018年1-2月，由于春节季节性因素，应该没有那么活跃，除商业用房增长比较快（66.5%），办公楼、商务公寓基本还是下降的。

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四是新房待售量基本稳定，近期库存有所下降。2017年，商品住宅批准预售面积为307.94万平米，同比下降30%。2018年1-2月，商品住宅批准预售面积为21.61万平米，同比下降27.7%。截至2017年12月底，商品住宅库存面积是15.7个月，截止1月底，商品住宅库存周期是12.9个月，截至2月底，商品住宅库存周期为11.9个月。这可能也预示着市场短期供求关系会出现变化，现在11.9个月还比较合理，没有到杭州、南京只有3、4个月的水平，但这一趋势应引起重视，供应量下降可能会带来新一波市场炒作。

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三是住宅成交量低位运行，近期成交较为活跃。2017年，深圳新建商品住宅成交量同比下降38.6%，二手房成交量下降33.7%。2018年1月，深圳新房商品住宅成交28.14万平米，环比下降14.6%，同比增长61.3%，二手住宅成交51.95万平米，环比下降11.3%，同比增长117.5%。2月即使过年，但二手房还是在增长，二手房同比增长36.2%，从柱状图可以看出今年1、2月份成交水平跟去年1、2月份的成交水平完全不一样，去年宏观调控实施了几个月之后，市场成交已经到了非常低迷的地步，今年尽管也有季节性因素成交下降，但总体来看成交水平还是比较活跃。2018年1、2月份新建商品住宅累计成交量同比增长36%，二手住宅累计成交量同比增长81.8%，住宅市场成交较去年同期明显活跃。

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  下面这张图是价格的变化趋势，虽然回落不多，但总体来说还是在回落。近期，深圳房地产市场在价格方面有一些特点，二手住房价格反弹较为明显，据国家统计局数据，去年12月深圳二手住宅价格环比指数为101.5，今年1月份为100.9，涨幅在全国都是比较高的，连续浪个月快速上涨，1月份100.9在全国排在70个城市的第3位。今年2月，二手住房全样本均价为58186元/平方米，跟前面的一手5.4万元的均价形成新房与二手房价格倒挂现象。内地的武汉、南京、杭州都出现二手房和一手房价格倒挂，核心问题是一手房实施了限价，二手房没限价，出现倒挂本身也表明市场很不稳定，还是有持续上涨的动力。

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二是新房价格持续回落，二手房价格有所上升。自2016年9月，新建商品住宅均价连续17个月环比下降。2017年12月，均价为54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%；2018年1月份，新建商品住宅均价为54240元/平方米，环比下降0.03%；2018年2月，均价为54191元/平方米，环比下降0.09%。

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二、深圳房地产市场形势

    2月份已经过去了，我把深圳前两个月的市场形势放在一起分析。深圳的房地产市场形势：

    一是房地产开发投资从2017年全年来看是增长逐步稳定，但住宅的开发投资出现回落，2017年深圳房地产开发投资2135.86亿元，同比增长19.9%。其中，受市场供需双双下滑影响，商品住宅开发投资同比下降2.92%，办公楼开发投资同比增长72.6%，商业用房开发投资同比增长25.35%。

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总体来看，2017年，一线城市在严格的宏观调控政策作用下，市场预期比较稳定，投机炒作基本退潮，调控效果显著。但二线、三线热点城市仍然面临预期不稳、投机炒作易回潮、房价有可能继续上涨等问题。其实去年年底已经开始出现这个问题，去年年底南京、杭州、武汉等都出现了“抢房”、“地王”现象，这也预示了2018年全国热点城市，特别是二、三线热点城市还不稳定，去年年底中央经济工作会议以及住建部年终工作会议提出了新的要求，即调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性、稳定性，防止房地产市场再度过热。这个大的政策导向，从去年年底中央经济工作会议和住建部连续建设工作会议已明确。

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二是热点城市房价涨幅得到明显控制。多数城市房价涨幅在5%左右，接近当前年化理财收益率，符合社会平均收益率水平，市场相对理性。

    三是热点城市短期供求关系仍然紧张。从我们去年观察的热点城市库存情况来看，库存小于九个月的城市，如南京、杭州、成都的库存周期只有三、四个月，也包括深圳周边的惠州库存周期都比较短，这说明当前市场短期供求关系比较紧张，非常容易再出现一波新的投机和房价上涨。

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从1-11月我国部分一、二、三线热点城市房地产市场形势看，有以下特点：

    一是热点城市房地产过热问题得到明显控制。特别是一线城市、二线热点基本下降30%、40%左右，部分热点三线城市（如海口）也出现20%的大幅下降。

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 房价水平也有一些不同的表现，多数城市房价水平基本是5%、6%的增长，但一些城市增长比较快，增长比较快的基本都是过去我们认为非热点的弱二线城市，比如石家庄17%、呼和浩特、大连、长春、哈尔滨，合肥也在增长，合肥这么严厉的调控，房价增速还是比较大。也有一些城市的房价下降，比如福州下降12.5%。

    第二张表是其他二、三线城市，一些去年比较热点的城市，如济南、青岛、武汉、长沙销售量下降比较大，但也有一些城市，特别是三线城市，如北海、三亚销售量增长比较快。房价也表现出弱二线城市或三线城市的房价增幅比较大，北海增幅最高，达22.5%，海口增幅是17.7%，重庆、贵阳、乌鲁木齐等房价增长也比较快。

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全国排名前40名的热点城市房地产市场基本情况，从一线城市来看，首先销售量大幅下降，特别是上海的销售量下降55.4%，北京、广州、深圳基本上是下降30%、40%左右。从均价水平来看，广州、深圳的均价水平保持的比较好，全年是2%的涨幅，但上海的涨幅比较大（14.5%）。

    二、三线热点城市，第一张表中可以看到热点城市销售量下降比较大，比如天津下降52%，南京下降42%，合肥下降57%，厦门下降48%，这些热点城市的销售量下降比较大。但也有一些二线城市销售量增长了，比如哈尔滨销售量增长了30%，但它是弱二线城市，热点二线城市相对来说销售量下降比较多。

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从70个大中城市房价同比涨幅来看，70个城市同比涨幅5.6%，2016年大多数城市的涨幅都是在20%、30%以上，上涨太快，5.6%的涨幅与我们观察银行理财产品年化收益率很接近，说明房价上涨比较理性。

    整体来看，全国开发投资增长得到控制，房地产市场销售额、面积都出现收窄，房价月同比涨幅基本处于持续下降。

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投资方面：全国房地产开发投资增长7%，与2016年的水平差不多。

    供给方面：速度增长比较快，新开工面积增长10.5%，全年购买土地同比增长15.8%，这主要还是在去库存背景下很多城市住房市场的消化量增长比较快，这样就存在补库存的问题。

    需求方面：从销售量、销售金额来看，都比前一年度大幅度减少，比如销售量同比增长7.7%，跟前一年度相比减少14.8个百分点，市场没有再出现2016年的火爆现象，销售金额也是如此。

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  一、全国房地产市场形势

    从2017年全国房地产市场走势来看，总体来说是在中央加快供给侧结构性改革、防范化解重大风险、提高保障和改善民生水平等政策背景下，对于房地产市场持续加大政策调控。从全国各地的市场走势来看，房地产市场明显与2015年、2016年的走势不一样，进入新的调整期。

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王锋：大家下午好！很高兴受到杨董事长的要求来做开年第一讲，我要讲的主题是“2018年房地产市场发展形势与政策”，这部分内容要分两块来讲：一块是关于2017年全国和深圳从数据来看房地产市场发展的特征和特点，由2017年市场的形势、市场的走向、政策的变化来判断未来市场可能发生怎样的变化；第二块是2017年召开了党的十九大，十九大对中国房地产发展方向给予了明确，即房子是用来住的，不是用来炒的，要坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度，对于房地产市场未来发展的方向有了新的指示，也明确了指导原则，所以第二块谈谈我个人对于今后房地产市场发展政策导向的变化

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    主持人：谢谢杨董的精彩致辞。杨董的心愿是将国房论坛办成行业的知识盛会，交流的共享平台。杨董刚才说了，本届论坛将重点探讨“未来房地产市场发展趋势”和“未来深圳城市更新如何更好发展”两个主题。第一个主题有请深圳市房地产研究中心主任王锋博士发表《2018年房地产市场发展形势与政策》主题演讲。大家欢迎！

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  预祝第十二届国房论坛取得圆满成功！祝各位领导、来宾工作顺利、身体健康、阖家幸福！

    谢谢大家！

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 最后，我要再次向给国房论坛提供大力支持的业务主管部门-深圳城市更新局、深圳市不动产估价协会，对出席国房论坛的演讲嘉宾王锋主任、徐圣荣科长、肖林芳院长、黄逸昆博士，对国房论坛的协办单位深圳房地产信息网、厦门大学管理学院、鼎海商学院、深圳市福田区博士交流协会的通力协作表示衷心的感谢，也感谢来到现场的每一位朋友。

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  今天的论坛得到了很多客户、业界同行的密切关注，还有很多没有来得及报名的朋友今天非常遗憾不能入场，我们在此也致以诚挚的歉意。会务组悉心为大家提供了房地产信息网、国房官网、国房公众微信号上的同步图文直播，不能来到现场的朋友们可以观看图文直播。我相信通过在座各位领导、专家和业界同仁的大力支持，一定能帮助国房更快地成长，通过各位业界同仁的紧密合作，一定能助推行业的健康发展！同时，国房集团承诺将持续开拓创新，持之以恒，刻苦钻研，为客户提供最优的专业解决方案，保持行业领先地位，打造中国顶尖专业估价顾问品牌。

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  过去的23年里，我们始终不忘为客户提供权威、创新、精细的房地产专业服务的初心，积极探索、不断提升，创新服务品质。国房为了给每一位客户带来与业界同行不一样的服务体验，还开辟了移动课堂、房地产沙龙、国房论坛等交流服务。今天的论坛正是体现了国房人用心为客户服务的专业态度。国房论坛旨在搭建一个以房地产估价顾问服务为核心，融合评估咨询房地产全产业链专业交流平台，传达新政策、新思路、新服务等发展理念。

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过去的一年，国房分别在深圳、北京、成都等各大城市出色地为政府完成了如光明新区红坳村整村搬迁、中山大学深圳校区征收拆迁、北京城市副中心通州区土地腾退、成都市成华区棚户区改造顾问咨询等重大项目，帮助深圳近百个社区实现宜居社区创建，为许许多多的企业客户解决了城市更新、整村统筹、房地产投资及租赁业务过程中碰到的一系列专业难题。

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本届国房论坛以“把握新趋势，探索新机遇”为核心主题，以“2018年房地产发展趋势与城市更新”为主要内容，分析深圳及全国房地产市场，大湾区市场背景下的行业投资发展趋势，探讨如何在不断变化的政策与经济发展形势下深圳城市更新创新模式。

    回首过去的一年，我们喜迎中国共产党十九大的胜利召开，十九大强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，为房地产未来发展确立了主基调，指明了主方向，房地产市场和行业发展已迈入新时代。国房集团在政府部门的英明领导与在座各位的大力支持下，切实履行估价机构的社会责任，紧随时代的步伐，适应行业的转型发展和客户新需求，狠抓技术创新和服务创新。国房迄今已经在全国近30个城市设立了分支机构，全国从业人数近千人，我们立志把国房的创新服务品质带到全国各地，我们在房地产评估、资产评估、城市更新顾问、棚户区改造咨询、人居环境研究、房地产数据开发等各领域都取得了骄人的成绩。

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杨丽艳：尊敬的各位领导、各位来宾、新老朋友、客户朋友、媒体朋友，大家下午好！

    首先我谨代表国房集团对各位领导、嘉宾的到来表示热烈的欢迎，对大家百忙之中能来参加每年一度的国房论坛表示衷心的感谢！

    回首国房论坛历届以来，云集业界重量级嘉宾，宣贯政府最新政策，剖析行业最新热点，分享国房多年积淀研究成果，论坛得到规划国土、城市更新、住房建设、资产管理等众多政府部门、各金融机构、人才安居集团等国有企业、各社区股份公司、各房地产开发企业的支持和厚爱，这对我们论坛的举办是莫大的鼓励和鞭策，让我们更有信心将国房论坛办成行业的知识盛会，交流的共享平台。

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 最后是主办方和协办方代表，他们是：

    国房集团董事长杨丽艳女士；

    深圳市房地产信息网主编贺小娟女士；

    鼎海商学院创始人、鼎海控股有限公司总裁管桓斌先生；

    厦门大学管理学院华南中心EMBA总监朱钰女士；

    出席本次论坛的还有来自工行、农行、中行、建行、邮储、交行、招行、平安、浦发、中信、民生、兴业、光大、华夏、广发、浙商、宁波、农商行、东亚、广州、华润、华商等近30家金融机构的代表；来自招商、保利、万科、恒大、碧桂园、卓越、特发、深业、荣超，各资产管理公司、市区两级政府有关部门及国有企业等100家单位的代表约300人参加本次论坛，时间关系就不一一介绍了。

    下面请国房集团董事长杨丽艳女士上台致辞，杨丽艳女士是中国房地产业协会人居环境委员会理事、深圳市房地产估价行业协会会长、深圳市政府重大行政决策咨询专家，大家欢迎！

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 哲人又说，第一次遇见如果能够相互珍惜，必将是缘份的开始。国房集团十分珍惜参加本次论坛的老朋友，在座有不少是连续多届甚至连续十二届参加国房论坛的老朋友，同时我们也期望第一次遇见的新朋友也能拉开长期互相合作的帷幕。

    下面，请允许我为大家介绍一下参加本届论坛的部分嘉宾，首先是来自政府主管部门和行业协会的领导，他们是：

    深圳市更新局计划处处长汪亮先生；

    深圳市房地产估价协会秘书长王欣女士；

    还有即将带来精彩演讲的嘉宾，他们是：

    深圳市房地产研究中心主任王锋博士；

    深圳市更新局计划处科长徐圣荣先生；

    深圳市国房人居环境研究院院长肖林芳女士；

    深圳市国房集团投资顾问部总监黄逸昆博士；

    还有部分重要客户，他们是：

    工商银行深圳分行授信审批部总经理黄凯先生；

    招商银行深圳分行授信执行部副总经理杨合平先生；

    南洋商业银行深圳分行副行长沈群女士；

    京基集团副总裁杜建华先生；

    深圳市保利房地产投资有限公司执行总经理黄双立先生；

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 哲人说，人生本就是一场盛大的遇见。今天在这里，

    我们将遇见本次论坛主办方深圳国房集团的创始人、董事长，深圳市不动产估价行业会长，她会与我们分享主办本次论坛的意义；

    我们将遇见住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任，他会为我们带来深圳乃至全国的房地产市场研究与分析；

    我们将遇见深圳市城市更新局的权威人士，他会为我们解读深圳市及各区城市更新“十三五”规划；

    我们将遇见主持修编国内第一个宜居社区建设评价省级标准的专家，她会与我们分享城市更新和宜居城市的关系；

    我们将遇见一位青年才俊，他在广州长大、在港大读博、在深圳工作，他会与我们分享粤港澳大湾区背景下的房地产市场及投资机会研究；

    当然，我们还会遇见您，您是支持我们的客户，是关心我们的朋友，是我们发展的动力，见证了国房的努力和成长。

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主持人-刘朝阳：尊敬的各位领导、各位来宾、各位专家、各位业界同仁、各位新老朋友、女士们、先生们，大家下午好！

    我是本届论坛的主持人，深圳国房集团副总经理刘朝阳。国房集团是一家拥有23年历史的房地产专业评估顾问机构，一直以来非常重视房地产政策研究和市场分析。公司自2007年开始主办面对金融机构、房地产开发和房地产投资企业的深圳年度房地产论坛，我们的目的很明确，一方面是帮助金融机构防范房地产贷款的风险，另一方面是帮助房地产开发企业和房地产投资企业创造合理价值。本届论坛得到了深圳市城市更新局、深圳市人才安居集团、深圳市房地产研究中心、深圳房地产信息网、厦门大学华南教育中心、鼎海商学院、深圳市福田区博士交流协会等机构的大力支持，也得到了新华网、新浪网、南方都市报、深圳报业集团、深圳广电集团等多家媒体的宣传支持，在此表示衷心的感谢！

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时间: 2018年3月7日(周三)14:15-17:30

地点: 五洲宾馆(深圳市福田区深南大16001号)A座三楼国际会议厅

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十九大强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，为房地产未来发展奠定了基调，

经过不断发展与调控，房地产业已迈入新时代。

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