中国城市更新（深圳峰会）

深圳新浪房产 04-27 12:23

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 高振中：大家下午好，因为时间的关系，我简短的跟大家进行汇报。目前是上海、北京、苏州、杭州、南京、成都、意大利、美国目前都有园区，在园区的企业大概是5000多家，十几万白领，主要是做旧城的改造，就是城市更新的一部分工作。将原来厂房、仓库、老的写字楼、酒店、商场运营不下去，我们进行装饰，使空间焕发新的变化，然后将企业和产业导入进来。最近，一、二年，我们发现产业做到现在特别的有意思。从2017年开始，新便利店开到办公室，不用下楼了。摆一个柜子，所有的东西放在里面，你要吃就主动的付款，它是以公司作为背书，现在发展特别快，融资是以亿为单位。这种发展的模式特别的快。园区内部的商业中，也有一些变化。例如网红的店，有一天突然在园区看到，他们将这些店开到园区，因为里面都是80后、90后，他们都是有新的消费能力的白领。还有体育产品，攀岩、击剑等等，原来体育馆里面看得到的，现在进行了配套，生意非常的好。园区是注重于投资，前期的定位策划，包括整个的设计，如何改造，施工，招商、运营都来做。做到现在十几年，已经有70多个园区，我们希望未来做得更好。我们建立一个企业生态圈，做了一个线上App，将所有的企业导入平台上，希望企业越来越多。很多的开发商找我们，因为他们有存量的物业，希望我们帮助他们运营。刚开始看不上，我们自己投资自己赚，没有必要帮助开发商服务。通过沟通，我们发觉这样的模式也不错，他们有这样的物业，有这样的资金，但是他们干这样的活没有意思，也不会干，只是出租，没有太大的意义，找德必来做，付相关的费用。原来是轻资产，重投资，现在是重服务的公司。这次来深圳，昨天一早就过来了，很多的朋友跟我说，哪里有楼，哪里有厂房要进行投资，让我们进行设计、施工、招商、后期的运营管理。我现在的感觉是，未来的十年，可以做到1000个园，我们努力的往这个方向发展，未来的10年还是有希望做到“千园计划”。园区就会有几百万的企业，每年有德必社区节，企业之间相互合作，甚至有的企业直接合并了。找了半天，就是找你这样的公司合作，因为文化产业是1+1>2，形成了新的合作关系。找一些供应商，做优选集中采购，5000家企业玩的很好，如果未来是几万家企业的话，就会更好。未来可以支撑很多的生意，而不仅仅是便利店进办公室，未来有很多体验的内容，根本想象不到的东西，都会进入到园区中，谢谢大家。

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主持人：下面请上海来的高振中，他是德必文化的总经理，打造有特色的产业园区，包括体育产业园区，而且走出中国将中国的文化带到意大利，下面请他做交流。

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第四，产业导入的资本方面，我们跟传统的城市更新有所差异。前期产业资本方面会考虑，我们会跟相关的政府部门进行产业基金的合作，整合产业资本，导入产业资源，也会降低资金使用成本。我们以产业作为载体，以地产作为载体，以产业作为基础，以金融为纽带，以资本作为平台，我们扎根产业，依托载体，联动金融，服务园区，投资未来。最终，实现以产促城，以城兴产。最终形成产城融城，和谐共赢的理念，这就是“留产业留服务留税收”。

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 第三，广东有很好的政策。城市更新可以享受联动的政策，我们做完一级开发后，有一个协议出让的政策，城市更新项目，在前期规划和拿地，前期协议的时候，就可以进行产业的预招商，可以跟潜在的合作伙伴，包括客户进行对接。在推进的过程中，需要做怎样的产业，需要引进怎样的龙头产业，我们可以提前做。反过来讲，我们可以跟政府表达产业落地的决心和信心。例如黄江的项目，将基金和中山大学的资源进行整合，然后跟政府谈，政府反过来在规划报建方面给我们支持。

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二、城市更新不是单一的大拆大建，城市更新还可以做功能转变和综合整治，特别是产城融合和特色小镇方面特别的明显。大的区域中，尤其是当地的历史文脉和特色的民居可以充分的结合和使用起来。对于特色小镇而言，我们首先充分的挖掘当地的历史文化和脉络，对此加以保护。产业布局方面，结合产业策划定位，使得产业上下游链条进行整合，厂房进行好的保留，避免直接拆除和浪费。

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第二，我们要有一定的规模，没有规模就没有优势，就不具备落地。规划层面包括周边的景观和资源。做城市更新一定要有所为，有所不为。

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 第一，我们坚持有所不为，有所为，为什么这么说？上午很多的嘉宾、专家提到了深圳以及周边的土地市场和外围的竞争，有很多新的开发商进入，都看好深圳的市场。土地的稀缺性和竞争日益激烈，特别是深圳，只要符合旧改条件，都是工改工，大家趋之若鹜都来争，我们是有所取舍的。产业要落地，这才是我们的标准和原则。符合旧改条件的，符合政策的，不一定去接和做。当然也有很多人找过我们，我们在黄江做了一个互联网+小镇。首先，在城市发展过程中，有产业聚集的要素，黄江处于深圳、东莞、广州的创新走廊，近邻光明，属于光明新区和松山湖30分钟的车程之间。而且具备良好的交通条件，区位优势。有东莞轨道一号线、四号线，还有深圳六号线的支线结合。周边还有几条高速公路和很好的配套资源，旁边有中山大学，具备了产业的落地和聚集条件。

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下面将我们的思考，跟大家分享。

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许艳兵：各位嘉宾朋友，大家下午好。我是星河控股集团下属的城市更新公司，星河今年是第30年发展，目前形成了地产、产业包括置业、金融四大业务集团整体的城市综合运营商。在四大业务平台的支持下，我们更新公司，伴随着星河地产的诞生而诞生，并且在四大业务集团的支持下，这两年特别是最近的五年发展的非常的迅速。目前聚焦于珠三角的深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海等等，城市更新板块超过了400万，土地储备方面，接近3000万。关于城市更新和产城融合方面，也就是业内简短的说，工改工做得特别多。刚才主持人说的星河沃案例是深圳率先做的案例，也是成功的案例，并且正在运营。中山、惠州、东莞做了城市更新与产业结合的特色小镇，我们做了几个项目，目前已经落地。

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主持人：我是深圳城市更新协会的周旭，这个环节我来主持，地产行业这两年发生了很大的变化，增量市场变成巨大的存量市场，各位开发商从开发为主，变成运行维护为主。大公司越来越大，通过各个存量和细分量以及玩法玩出新的文化创意。城市不是生活的机器，具备几个要素，第一具备神圣性，第二安全性，第三是高效的激越性。今天这几位嘉宾所在行业的努力，就是让城市原有的功能属性，形成新的优化和发展的作为。

    首先，有请星河地产的许总发言。

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下面进入今天下午的高峰对话环节！

    在城市更新与消费升级的当下，商业与文化、创意等元素自然融合，形成具备文化底蕴和社交属性的商业空间。这些商业空间不再拘泥于购物中心或商业街中，它们能够传递价值观、凸显品质感、倡导某种生活方式并占据重要角色。它们或许隐居于文化产业当中、或许是24小时共享经济中复合功能的一环、又或许是重新焕发老旧建筑生命力的重要因子，我们称之为"新物种"。

    今天下午的第一个对话，我们就和大家聊一聊《城市更新带来的商业"新物种"》。

    有请对话环节主持人嘉宾：

    深圳市城市更新开发企业协会秘书长周旭

    及对话嘉宾：

    许艳兵：星河地产集团深圳城市更新公司常务副总经理

    高振中：上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司总盈利

    罗  宇：深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事总经理

    吴  旭：朗诗绿色地产资产运营事业部总经理

    许大金：上海源嵘投资管理有限公司董事长

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  广联达我的定位是数字建筑服务平台商，我们也是在深圳上市。我们做的是生产力平台，未来的创新是通过生产力的大幅提升，将会有效的提升生产关系，并且重构商业模式和管理模式，广联达打造的是数字建筑服务平台，我们一家的力量是不够的，也需要与行业共同建造产业新形态，形成T级连接，我们将横向做好，协会将纵向做好，我们共同的服务好大家，谢谢。

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北京城市副中心，这是政治人物，要求1月31号前，要求各委大和班子要进入到副中心，时间是不容散失的，协调了不同的企业完成的，同时做规划、建造和管理，要保证时间，又要保证质量和成本。我们在地上地下，实践和空间结合起来。以前管项目的时候，喜欢管单体，例如项目的实施情况，宏观的时候，可以看到每个工地是多少人，我们就将北京副中心的指挥部细化到细胞的阶段。习总书记想看什么数据地都是实时的，而不是下面层层申报过来的。如果通过要素级的改善，可以很快的将我的项目有效的提升。未来城市更新，就要将城市的宏观和建筑的微观，紧密的结合起来，形成城市真正有效的管理。

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数字建筑把城市发展到细高管理的阶段，数字化作为前提，这次的数字化在数字建筑中，我们称之为全尺寸的数字化。第一，全要素数字化，一个建筑里面要全部的数字化，从规划、设计、招标全部数字化，还要全参与方式的数字化，原来做数字化的时候，只有建造者是数字化的，只有运维方式是数字化的，现在要将消费者数字，只有将消费者数字化，今天在座的很多专家，我们想通过消费对象打标签，让他们做品牌，他们今天是90后，明天就变成今天的80后，未来会变成过去的70后，他们的喜好和生活的状态会发生变化的。我们是否可以将这批人数字化，未来数字建筑才有可能实现新的设计，什么是新的设计，给业主交付的是全数字化的样品。以前交付的数字化样品是三维模拟的样品。现在应该将施工的全过程交出来，运维模拟出来。意味着我们重构了建筑行业，以前就是一个实体做到底，现在就是虚拟的过程。我们今后招投标的模式会发生改变，第一步是虚拟设计，或者是虚拟建造的招标，第二步才是实体的招标。例如我们在深圳进行创新，我们去年12月份服务于深圳建设局，在招投标的过程中，首先评的就是数字化。未来做的不是连接，不是说上网上连接，我需要跟你联系的时候才连接，现在需要做到的就是在线，就是网络化社会。在线是什么，每一个人有各种各样的感知，例如眼睛、鼻子、耳朵，我要24小时与外部的环境实时的感知和连接，这就意味着大数据进入到真实的状态。第一个叫做真实，第二个叫做实时，第三是让大数据可理解。由于数据是真实的，数据是多维，基于模型完成的，因此就可以形成我们的智能化。数字建筑就可以跟城市进行连接，我们将地上的模型，地下的模型连接起来，还是不够的，这个时候仅仅是空间的模型，最好将时间构建出来，这个时候就是城市的模型，天地一体化，空间一体化。时间和空间连接起来，才是真正的一体化，我们将城市用这种方式进行管理。城市要形成一个大的平台，形成模型中心，数据中心，管理决策中心，在城市中，基于CIM进行时空信息云平台管理。我们一定要将理想和专业水平和城市的感知，实时的结合起来，形成CIM的时空云平台，这是我们的基础。未来城市建设的时候，我们叫做规建管一体化，现在规划、建设、管理是分开的，未来要实时的连接起来，通过技术的创新，反过来影响政府的管理，因为政府的管理，规划和建设是分开的，未来是通过这个方式重构的。有一个好处，老城改造的时候，要通过一体化进行。然后进行规划的升级，然后重新的形成新的运维和二次城市更新。三大系统包括数字规划、数字建造，数字管理。

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  在此基础上，还要跳出来，回过头来看三体和本质。城市发展的目标是什么，我们需要稳健和持续的发展。我们希望未来的发展是绿色城市，代表的是可持续，让城市过得更加的健康，更加的安逸。如果王总在北京看到的是灰霾，就不会购买新派这栋楼。因为城市基础的环境，导致基础设施和建筑得到了极大的升级空间。城市是以人为核心的，并不是以物和空间为核心的，我们需要将人和产业和空间有效的联系起来，城市就是智慧的城市，通过智慧化的手段，形成有效的升级。同时将自己变成可感知，未来的社会是不可感知的，因为有灰犀牛和黑天鹅出来。如何将城市变成感知的城市，从而让城市形成跟人和谐相处非常好的而且是可持续发展的城市，这是我们未来的目标。我们需要将城市和建筑以及里面的人，行为形成密切的连接，如果要做到这一点，规划的时候，可以做到多编合一。如何才可以做到多编合一，就需要数字建筑的方式。首先，城市数字化，就需要城市的虚体CPS，我们有线上的数字城市，以前是孤立存在的，我们要做数字沙盘，因为要给领导汇报，做完了数字沙盘后，跟实体的城市没有关系。我们建设的城市和真实的物理空间发生实质的联系，要想做到这一点，就需要CPS，这就是数字虚体。要想做到这一，光做城市的宏观，已经不够了。城市通过大尺寸的模型管理的，现在要做到微观。

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对标全球有数字英国、法国数字化、只要提到新区的建设都是以数字开始，包括数字福建等等。这张图是所有演讲中最核心的图，也是对数字中国的新演绎。工信部走进新时代关键的一张图，其实每个人在7万年之前，在座的各位跟我一样，都叫做智人，都是有意识的人，知道自己是生物和动物，开始的时候是用工具，也有学习的能力，慢慢发现，7万年前有一个生物比我们还要厉害，叫做比安得特，他们比我们身体好，智慧更好。但是后来智人将比安得特消灭了。如果人只是在我们的周围的话，影响的范围和环境是非常有限的，是否有一种方法可以多人合作，共同做一件事情。当我们能够走出个人的意识，走到外界，看外部的时候，意味着我们开始有了认识世界和改造世界的能力。7万年前的时候，我们的智人开始出现了语言、文字，开始出现了符号。这个时候，我们开始发现，我们可以将一个个的人体开始有效的组织成为团队，更大规模的建设物理实体。超过150人以上，智人可以做更大的事情。我们做建筑的时候，我们是照图施工，照图管理，用图纸的方式，将很多人的意识落实到图纸上，让更多的人通过图纸进行连接。今天的社会发生了重大的变化，出现了数字虚体。经常提到数字虚体，我们是用知识的方式进行建模，将数字虚体和物联网进行连接。日常生活中有一件事情已经出现了，高德地图和百度地图，以前我们去一个地方，知道这个地方是不需要用地图的，现在仍然知道，依然会用高德地图和百度地图，因为地图更新的更加的及时，而且地图有躲避拥堵的功能，将外界的世界的时间和空间有效的连接起来，形成了24小时完全无缝的联系。原来认识世界，可以通过数字虚体再次进行升级，外部的物理实体可以通过数字虚体进行有效的管理和再次的优化。我们可以想想，阿尔法狗是怎样出来的，首先是有一个写程序的人，他写了阿尔法狗初级的模型，这不是最后的模型。如果你一开始就写出了阿尔法狗，那么今后会有更高水平的程序员。所以这个程序员写了三段的水平，然后开始升级，如何进行升级，就是成百上千的围棋专家跟阿尔法狗进行下棋，短短的几个月的内，阿尔法狗，升级到八段升级是更高级别。建筑行业也有这样的大机会，我们以模型为基础，将人的意识和大量外部的实践联系起来，构成数字虚体，形成未来行业核心转型的趋势。

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刘谦：大家比较着急，我尽可能的言简意赅。整个的演讲嘉宾都是姓刘，前面的嘉宾演讲是用情怀和模式，我跟大家分享的内容是如何用数字建筑让城市更智慧。我们在2018年，我们会发现新的词是特别的明显，我们可以回忆一下，2017年10月18号，习总书记在“十九大”提出了关键的词就是数字中国。从2018年开始，数字经济和数字中国对行业进行转型升级，因为数字中国这件事情的出现，我们称之为2018年的新IP出现了，这就是数字中国。到了深圳就是数字深圳，到了福建就是数字福建。今天跟大家分享的就是，数字化跟行业之间有怎样的关系，我想讲讲背后的背景是什么？这次的数字化跟国家提到的信息化，有一个非常大的变化，我们以前提到的信息化，仅仅是用工具和手段提高行业的生产效率和工作效率，这次的数字化，大的背景是将中国制造2025和德国的工业4.0变成了数字化的操作系统，升级行业，并且让行业形成新的发展趋势。

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主持人：新派公寓权益型类REITs项目的成功推出，贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值并有效践行"房子是用来住的"理念，这将为中国开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。再次感谢王总。

    在新常态下，建筑产业面临着转型升级、管理创新等要求，以"互联网+"为代表的信息技术，正在悄然改变整个建设行业。下面我们掌声有请广联达科技股份有限公司高级副总裁刘谦作《数字建筑 让城市更智慧》主题演讲。  

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长租公寓的金融创新是中国金融服务与实体的最佳阵地，租约证券化有了，供应链证券化也有了，物业资产化正在落实，建行的进入是利好，长租公寓是产品体验价。这是品牌生意，因此长租公寓未来有两个属性，第一个是品牌和产品属性，消费品属性，第二是资本属性，没有大字本，这个行业不要轻易的进入，因此感谢我的投资者，开银投资、招商银行和海口农商银行，我刚所有的掌声给他们，还有一个非常朴素简单的使命，让年轻人快乐的住，有品质的居住，有尊严的创业，我给每个政府说的时候，新派公寓干的一件事就是让城市的年轻人有品质的居住，有尊严的创业。因为我们这一代人住的没有品质，创业没有尊严，我希望深圳的年轻人有尊严的住，有尊严的创业，感谢大家。

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 长于公寓未来发展预测，现在的包租公模式遇到了瓶颈，尤其是开发商进来，我真的希望今天站在这里发言不是告别演出，他们预测未来的长租公寓都是开发商的，因为开发商非常的有钱。我的人被龙湖挖走了，我给一万，他们给二万，我给二万，他们给三万。我们无法跟开发商竞争，为什么中国的开发商都是五星级宾馆的房东，为什么中国的开发商没有做国际五星级酒店的品牌，为什么不做品牌的输出，还要做资产证券化，开发商不要跟我们抢，你们持有楼，我帮你们管理。

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 打破持有重资产租售比魔咒

    我基本上将中国的金融机构谈遍了，在中国谈租售比，就不要买楼了，很多的思维停留在传统的开发思维。开发思维很简单，拿来卖掉，有开发商说，我买下来，你经营一年，然后我卖掉，我说，那还不如我自己卖。新派公寓用了四年的时间，租金从7500元/月，上涨到8500元/月，9500元/月，这是动态的。要想做成动态的，就要有投资的思维，还要有资管思维。通过资管的运维实现升值。

    题目讲了一半，时间就到了，另外一半就是长租公寓的博弈。我挑两点说，包租公的盈利模式，70%的折旧，12%的管理费，12%的折旧，因此包租公的模式是不赚钱的。很多的公寓不算帐，很多的开发商不惜成本做长租公寓。如果得罪各位很抱歉，现在都是10万间，20万间，50万间，10万间是怎样的概念，每套房装修成本是5万元的话，就需要50亿，需要70年的时间回本，开发商通过发债做长租公寓。如果是10万间，每栋楼是200间房的话，总共是500栋，每个城市100栋，深圳有100栋长租公寓的时候，是怎样的概念。这是很可怕的时代，又到了放卫星的时代，长租公寓将成为烧钱的行业。

    新派公寓做了四种公寓的模式，创客公寓，请大学生在走廊画画，还有白领公寓、精品公寓、家庭公寓，我们还有IT系统、数据华管理和供应链。

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新派公寓的创新点，我们打破了轻重资产不相容的传统思维。

    我们给LP平均回报率4年达到了10%以上，这是非常不容易的事情，轻资产也是很赚钱的，我们可以做品牌输出，因此我们是盈利的。新派做了不容易的尝试。长租公寓是包租公的模式，最近看到的长租公寓都是穷的，95%以上都是亏损的。因为你是资本的模式，我们将这个模式变了。这个楼我发行成功了，我发行给投资人，未来还要收租金管理费7%到10%。这个资产是2.7亿，如果找到3.7亿或者是5.7亿，我将资产管理者和资产挂钩，如果我们发行了真的REITs。美国的公寓REITs的市盈率都是在20倍以上，如果今年和明年有了真的REITs会翻20倍，我管这个楼非常的好，我要分红。8%就要分红25%，12的股份分红35%，18%的股份，分红45%，如果让管理者没有动力分享的话，经营的时候就会很随意。我给住宅不持有的人做了一个很好的证明，你们可以持有，通过管理不断的升值。对于开发商的借鉴是什么，因为我做了一个闭环。开发商的地都是持有的，你的地持有没有关系，不要着急，我们新派公寓给你做适合青年居住的空间。我们做的是年轻化，因此产品研发非常的重要，我们引进投资者，用我们的经验，做3—5年的经营管理，然后进行发行。3年是散卖还是集中持有经营，关键的问题是完成了REITs的金融化，有了金融化，想象力就更大了。

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核心结构是无奈的结构，大家可以拍，没有关系，因为马上就过时了。一旦有了真REITs，中间段都没有了，我们做了大量的资产安排、契约等等，这些东西在中国是没用的，他们说我是创新的，我说中国不用主动创新，被逼的才是创新的。到了今年年底如果真的推REITs的话，我们直接的将资产放在上面就可以上市了。当中国有了真REITs之后，这个机会是不是属于你，你准备好了。现在有人谈，中国真的REITs什么时候推出，这个问题不要再问了，一点意义都没有。深交所和上交所，大量的发行类REITs，如果真的推出后，身边的人，冲着红线过去了，但是你没有资产包。为了做类的REITs，我们请了中伦律师行，中间有18个协议。未来对真REITs的到来，进行了安排。目前，中国公寓有魔方，他们是发债的形式，我们是真正的资产REITs。

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新派公寓类REITs的核心逻辑是什么？

    新派公寓一开始没有当做公寓来做，我做了研究之后发现。我想做的是青年居住的品牌，就象现在的酒店是丽思卡尔顿，与香格里拉是不同的，硬件是一样的，你装修我装修，你投资我投资，软件服务业是一样的。香格里拉将丽思卡尔顿的总经理挖过去就可以了，你请大师设计我也可以。在中国住的领域，只有酒店是消费品，吃穿住行都有品牌。中国未来青年公寓和长租公寓缺一组品牌，大家租房子的时候，就可以找到新派公寓，因此我们是做品牌，而且要做资产价值的缔造者，我们从来不是公寓，我们是消费品。

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这次发行了2.7亿，没有任何的担保，没有第三方的征信措施，就获得了3A级，银行给的成本非常的低，只有5%左右，3A级在中国是第一例，靠自身的资产价格和运营能力获得了3A，大的开发商才是3A级。一件事，踏踏实实的做好，做到极致，回报率自然在后面。

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 这件事我个人感觉比较自豪的，现在想要做REITs的话，要有资产，还要将资产管理好。这件事情，需要很长的时间来做。我们实现了资产管理的完整闭环。如果是开发商的思维，就没有心思做闭环，当房价翻一倍、翻二倍我就卖了，我是做楼价值的投资。我发起了私募基金，每年只给3.5%的回报，四年前没有人愿意将钱放到比银行理财还要低的地方。我说相当于集资买房和共有产权，当时有一点远见，四年前提的理念是很有远见的。现在是很荣幸的，我们发动了私募基金，买了以后，我们做了物业的改造提升，关键就是这四点。现在中国谈工业4.0，需要匠人，需要运营民工、改造民工、金融民工、设计民工等环节，如果没有一系列的专业民工，今年我们很荣幸的发行了REITs。核心的关键点，我们的结构未来会打通，做了很多结构的安排。如果中国有了公募REITs，我们就会第一个冲出去。

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现在的照片是四年前拍的，我们维护的质量跟以前是一样的，一个资产的管理水平是特别关键的。新派公寓干了什么，我们四年来为两类资产创造了价值，第一类是消费者，消费者是一个价值。你做资产管理的时候，如何让消费者对你的定价权非常的认可，这是重要的能力。能不能做消费者的价格品牌是非常重要的。物业的业主是否可以将一个亿变成两个亿，我们做城市更新的时候，我们做长租公寓和办公的时候，房东的关系是否可以吸引很好的客源和IP关系，第二就是是否可以增值，这就是核心的能力，这是当时第一批的客户，里面有演员。里面住的是美国哈佛、英国牛劲的毕业生，有一次去这个楼的时候，有人说新派公寓在美国大学的名气远远超过中国，确实是这样的，他们带来了我们的客群，而且他们的支付能力是比较强的。

    新派公寓干的是什么事？

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深交所提了几个条件，第一个条件，中国必须是北上广深杭必须有住宅资产，必须要有三年以上的现金流，通过三年的运作，评效和资产有明显的增长。最后一点，企业是长租公寓，他们找了全中国，只有新派一家是合格的，其他的都是包租公。这个楼是2.1万元/平方米，卖了三年在北京，我一平方米加了一点钱。这张图很有纪念意义，这个楼当时看完了以后，感觉比较破旧，但是位置很好。我能不能在楼顶看了一下，如果当天北京是雾霾的话，我就不买了。我当时在纽约曼哈顿的时候，有一个公寓，我说在中国的北京、深圳、一定要做一个公寓。上来了以后，感觉非常的震撼。买了以后，经历了六个月，我亲自当监工和监理，将它改造成新的模式，大家注意看。美国又一位教授说，星巴克的铺位一定比周边的铺位卖得贵，房地产最重要的就是地段，同样的地段，为什么铺位价值不同。为什么星巴克比隔壁卖得贵，因为星巴克的品牌价值。如果这个楼做的是七天和儒家，一定没有今天值钱。还要有现金流，一个好的品牌和资产管理能力可以让资产创造更大的价值。我当时说，资产是有标签的，为了让CBD的楼更加的值钱。我拒绝了九类人，将制造噪音、学历低于大专，还有单身的大叔，他们的杀伤力太强了，他们会扰乱别人的生活。养宠物的不要，乱扔垃圾的不要，抽烟的不要。我拒绝的就是我们的人群，三个月租掉了50%，投资者和员工说是否可以放弃这些要求，如果这些苛刻的条件，在美国就是歧视。当时北京CBD的租金是5000元/月，我的租金是7500元/月，这一半的朋友，将他们的朋友引进来了，形成了标签纸后，我在这个地区就形成了很好的价值和评效。我们改造这个楼的时候，请了德国建筑师，本来矮的地方做高了。德国人说，你需要怎样的改进，我说要有绿色，因为北京是灰色，他们就用钢琴键的方式，每一个绿色就是一个钢琴音。我说要将CBD改掉，但是领导说不能给你签字，看了设计稿，觉得做得不错，而且CBD是敏感的地区，我不能签字，你可以去改，改不好再扒掉，做任何的事情都需要代价的。改了以后，就请了区里和街道办的人过来，他们说非常好，而且成为了地标。我们四年的满足率是在98%以上，而且资本翻了四倍。

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 几个重要的日子，10月11日批准，这个日子的特殊是在“十九大”之前，你的点踩的非常好，4年前就语言了习大大说的房子不是用来炒的，我只是说服投资者，将房子买来，未来可以赚钱，当时就是一种信任，这是非常难的，因此这个日子值得纪念。11月3成功发行，中间夭折了八、九次，我谈了很多投资者，他们是金融机构和开发商，但是他们的思维不对的，如何转变思维，做REITs和发行成功。敲钟仪式的时候，郁亮就在我们的对面。当时9点25分，这是中国第一个REITs公寓的起步。新派公寓的形式、结构和交易，具备REITs所有的条件，只差一点，就是交易所批准我们进行IPO。今天站在这里，感觉像是上市大厅，大家注意看，图的右上角，新派优先和新派权益，为什么我们跟REITs很接近，我们的发行数量，有限是130万份，权益是140万份，每一份是100元，100多万份的发行量，说明我们已经突破了私募的数量。今天早上有一个新闻，上交所有一个发言，不知道是真是假。中国的公募REITs在2018年的规则，有可能正式的推出，我立刻问了相关的领导和专家，微信给我回复，他们说无可奉告。如果中国有了真REITs之后，公寓的租赁行业，拥有的资产的人，将会作为优先，这个意义非常的大，因为我们发行数量上，其实突破了私募，这个意义在于，我们从私募基金过渡到公开市场，目前没有面向大众。我个人称之为中国房地产的新三板，这个楼不要再卖了，卖了以后的收益和持有的收益，还有未来金融化的收益地很难说谁大。

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 这栋楼我们持有了4年，楼是70年的产权，我是以2.2万元/平方米买的，这个楼是10万元/平方米左右，但是楼一直没有卖，我们发行的时候，交易所的领导说，王总你不太像奸商，如果是传统的开发商，这个楼早就卖了。有的时候做一件事情，有了目标，就需要一股精神。媒体问我，为什么可以做中国住宅产权第一个REITs，我说交易对手和伙伴非常的聪明。我们一定要智慧，一定要对人很好。在此过程中，我们遇到了很多的事情，如果我们是坏人，属于奸商，而且很聪明的话，我们做不成。因此，要有智慧，对人好，而且要聪明。四年房价翻了四倍，我们没有卖。很多人觉得我们非常的亏，但是租金获得了二倍的增长，楼价达到了3.5倍的增值，深交所20天就批准了，可以说是达到了深交所的历史，还包括了国庆的假期。深交所说新派公寓通过4年的时间准备，因此很快批准了。现在做公寓REITs不难，难的就是发行。我们只用了23天发行成功，基金备案只有5天，12月4号在深交所的上市大厅，我们就敲钟了，对于2.7亿这么小的资产，进行了上市仪式。

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我们当时做的时候，四年前我做长租公寓的时候，我谈过很多的投资人，他们都听不懂，包括开发商。我们赚钱很容易，靠租赁赚钱很难，为什么要做长租公寓。当时中国做长租公寓有魔方等等公司，他们是包租公的模式，美国很少有包租公的模式，都是以REITs的方式。我除的做包租之外，我大胆的在北京CBD买了一栋楼，住宅产权当时只卖2.1万元/平方米，光是拆迁成本就是5万元，当时花了15分钟，就买了下来，发了一个基金就买了下来。我们用了6个月的时间进行了改造，位置比较好，针对消费人群和白领做的。我们的开发商所有的客户大家知道，做的都是家庭产品，因此做的是三房、四房、五房，越来越大，越来越来贵。美国做公寓有很多年轻的产品，面积都不是特别大，大概是30平方米，在北上广深这些房子，很少是面对年轻人的。我们做了35平方米的一房一厅，产品推出后，很受消费者的喜欢，第一位置好，第二产品号，三个月就满租了。这里都是三高人群，高学历、高收入，高颜值，感觉有一点不平衡，我就跟员工说，今后要男的进来，产生了很多的爱情故事，我做的不是公寓，做的是月下老人，这就是IP的魅力。

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缺的就是金融，金融方面如何进行匹配，下面通过我们的实践，跟大家进行分享。

    长租公寓在美国有一个统计，2017年美国租房的消费大概是5000亿美元，中国算是五万亿。现在的产品提供还没有达到5000亿，中国的长租公寓有5万亿的规模，如何实现，道路是遥远的，需要金融的配合。我们做成了中国第一个公寓新派公寓REITs，突破了二房东的概念。对于开发商持有房屋有一定的借鉴，通过怎样的方式进行退出，现在我们感觉意义比较大，将我们的项目进行复盘，将我们的做法、难点和创新点，进行简单的分享。

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王戈宏：谢谢大家，谢谢主持人。在深圳能够发言，这是我第一次，深圳是我二十多年前创业的城市，感觉深圳非常的亲切。最近在全中国最热的词就是三个词包括长足工业，第二个就是信托基金，第三个就是去块链。今年很荣幸在深圳做了信托基金，今天讲的是城市更新、IP和形态，城市更新最缺的就是金融，金融方面如何进行匹配，下面通过我们的实践，跟大家进行分享。

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主持人：成立于2013年的新派公寓是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌，是轻重结合投资租赁型公寓的最早倡导及实践者。让我们掌声有请新派公寓创始人&CEO王戈宏作《万亿产业的金融破冰及竞争博弈谋略》主题演讲，掌声有请！

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 深圳最大的特点就是高科技，民间金融发达。深圳如果找高科技永久的展示点的话，哪里最合适，没有那个地方比机场更加的合适，机场可以永久的做下去。机场原来摆宝马的地方，全部撤掉，全部变成高科技的展厅。到了深圳就看到我们的高科技，从而形成产业集群的优势。我们还有联盟，这里就不细说了，还有生态合作伙伴。往客户心理做的内容，就会形成一个IP。任何的小镇都要做到精和深，这两年我们做了一些尝试。结果还是不错的，政府、合作伙伴，客户都是非常的认同，我们取得了初步的成绩，下一步在这个方向继续的发展。实际上这个道路是永远走不完的，因为我们打造的是行业公共的平台，而且是永无止境的事情，希望得到大家继续的支持，我就汇报这些了，谢谢。

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资金服务：产业基金、创新孵化、投资机构。中航工业是国家队，内部的双创平台非常的好。我认真学习后，发现央企有天然的优势。中航工业是军转民，转移过来的技术，还是落后的，更高的技术还在军方，不是最顶尖的。团队是内部的，看你在公司做了七、八年，出来创业，我知道你有这样的能力。中航工业本身会采购一部分的人员，形成了自己的小镇，成功概率非常的高。央企搞双创，我原来认为比较难，现在感觉做得非常好，现在跟他们全面合作，将他们吸引到我们的小镇，甚至参加他们的混合所有制改革。

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单，但是这些内容都是踏踏实实做下来的。

    昨天在机场开了一个店，机场有四栋写字楼，其中一栋楼是给我们租用的。机场要打造产业，利用空间打造。机场还有很多的地，也不可能盖房子和搞住宅。我们利用这栋楼做了航空航天产业平台，目前才刚刚起步，相当于一个小树苗。我们还做了北斗产业互联网研究院，与院士工作站结合，包括浙江大学的谭院士。八家企业年后再次拜访谭院士，有谭院士这样的专家给企业服务，就要到我们的小镇进行聚集。中城航天航空专家顾问团队，专家团队越多，聚集能量越大。规模越大，整合的资源越多，规模就会更大。只有这样，才可以将行业做深，否则的话，你要搞智能制造小镇，我是不知道如何做，你认识两个老板，就引进两家，如果认识三个老板就可以引进三家，很难打造平台。

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人才服务：人是很重要的，一个产业离不开人的。人不在这里，产业做不起来。杨主席问我，潼湖为什么这个项目很快完成了25万平方米的招商，我的回答就是四个字“安居乐业”，让人在这里安居，然后就业，科技小镇就不会解决不了，道理简单，人也是很重要的。我们的项目与深圳千人计划结合，还要搞专业的教育培训机构，培训互联网的操作平台以及顶尖的专家，将各个环节的人都解决了，产业就形成了。我们跟上海理工大搞了专业教育，一切都是围绕人。人的因素很重要，我们讲产业生态，如果从另外一个角度讲，无非就是将行业的人、钱、技术、信息聚拢在一起，形成了产业生态。行业形成了一个圈子，有人、有钱、有信息、有企业、有技术、想做生意的就必须接触这个圈子，我们想打造的就是这个圈层。我们还有市场，协会联盟、医疗机构。这些环节都要做，我讲的比较简单，但是这些内容都是踏踏实实做下来的。

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中城生物医学工程专家顾问团队，这些专家在行业中是很难见到的，组织他们为大家提供服务。健康投资基金，组合了社会大量的资源，将专业的人聚集在一起。

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我们计划在深圳平山做第三方机构的动物实验室，实际上是与动物一起搭建产业平台，我们跟中科院合作，他们有科学平台，将中科院闲置的设备都用起来，类似于工厂经济的概念，向中小企业开放，我们没有必要购买，但是可以租赁他们的设备。

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各个环节，是否有服务的能力，能不能支持到。例如研发方面，我们跟深圳大学、上海理工、这些机构还有工业设计，这是企业不擅长的。医疗器械最终的使用方是医生，医疗器械拿不到许可证，就无法进入医院，而且无法生产。客户始终没有发言权，使用者也没有发言权。就是自己闭门造车，我们通过服务解决问题。还要有检验检测为企业提供服务，深圳平山有很大的生物医学国家基地，但是没有动物实验室，企业就不方便了。原来三类器械主要是靠进口，现在也有很多的机构做三类器械，因此要从动物实验室开始。我们做动物试验，临床试验，注册认证等等技术服务。

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 下面重点讲讲生物医学工程公共服务平台，这是上周发布的。为什么产业要聚集，如何形成一个IP，我们给出的答案就是，希望做生物医学工程公共服务平台。我们希望做一个服务平台，说白了就是帮你做生意，帮你做生意，产业就可以聚集。首先要研究生物医学的产业生态圈，从链条、产业服务、产业资源。从开始研究技术到动物试验、临床试验、注册、立项、融资、园区、市场等等，你要谈公共服务平台，就要将产业生态圈先谈清楚。

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 智能制造我简单的说一说，因为目前已经做出来了。我们在深圳宝安区有40万平方米，全部都是智能制造企业。宝安区已经形成了智能制造的聚集区，我希望将宝安区的这个产业做到100万并没有，我与清华大学投一个研究院。昨天一个项目签约了，浙江大学的谭建龙院士，跟我们共建一个博士站，为什么要建设，而且他是智能制造的专家，我们找了八家企业与谭院士对接。企业要想发展，技术上想要升级转型，不找院士找谁，否则就要自己研发。大部分的企业不能自己研发，如果做大了以后，就跟我没有关系了。

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  智能制造、行航空、互联网、生物医学，谈到产业升级，就要按照行业，中城跟碧桂园合作，他们的小镇定义为互联网小镇，我不可能做出科技小镇，你说什么科技都有，你搞什么服务，因为不同的行业，技术是不同的，互联网是互联网，汽车是汽车，新材料是新材料，汽车是汽车，行业都是不同的，这里谈产业升级和服务，就要分门别类。因为时间的关系，我重点讲两个，其他的就过一下。

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  智能制造、行航空、互联网、生物医学，谈到产业升级，就要按照行业，中城跟碧桂园合作，他们的小镇定义为互联网小镇，我不可能做出科技小镇，你说什么科技都有，你搞什么服务，因为不同的行业，技术是不同的，互联网是互联网，汽车是汽车，新材料是新材料，汽车是汽车，行业都是不同的，这里谈产业升级和服务，就要分门别类。因为时间的关系，我重点讲两个，其他的就过一下。

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 一个城市不可能没有产业，例如北京不要产业，但是研发也在北京。北京不可能变成全金融、全服务业。深圳也不可能是这样的，除了消费升级之外，城市更新有一个很大的话题就是产业升级。原来城市有产业，现在变了，如果产业不升级，产业就无法转型。产业升级是城市更新的驱动和内在的动力，讲得再深一点。原来有老的产业，现在形成新的产业，为什么新的产业要聚集在一起。珠三角很多的城市都面临这些问题，前段时间我到顺德的北窖镇，一个镇有两个世界500强，在中国是很少有的现象。如果不进行产业升级，就无法进行产业聚集。你是网红，或者是搞一个餐厅，就会有客户排队去吃，从而解决客户的痛点。碧桂园有很多的场景，你可以采购我的东西，我就会跟着你走。这是帮助客户做生意，解决市场的问题。我后来打造了一个企业转型升级的平台，我帮助企业做生意，转型升级大的方面，就不展开说了，包括技术、资金、人才、市场等等方面，帮助企业做生意，如果帮不到的话，产业为什么要聚集在你这里，而且是没有道理的。

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刘爱明：谢谢大家！刚才听刘总讲的很过瘾，实际上很难想象，碧桂园是中国最大的住宅公司，今天讲的内容，基本上没有听到房地产，但是他们是从房地产赚到钱的。因为前面刘总说过了，我跟碧桂园有合作，碧桂园是大股东，我们是小股东。现在跟我谈的人很多，因为跟碧桂园合作后。我们能够合作，就是因为大家有相同的理念。无论是新城还是小镇，如果理念不认同，就无法做得出来。很多公司来找我，希望我帮助他们招商，但是我不会招商，但是刘宁总讲的就是招商，有点像商业地产。我以商业地产举例讲产业地产，我将商场建设起来，请人帮我运营，但是在中国没有几个可以成功的。从一开始的土地决策策划，画图的时候，商城如何搞已经出来了，然后将图画出来，盖了商场。在中国几乎找不到几个成功的案例，你将商场盖起来，你经营不好，找人可以经营得好。坦白的说，我非常感谢碧桂园，我对于碧桂园是非常惊讶，他们就是搞住宅的，地产理念，我在熟悉不过了，因为我也搞了20多年的房地产。碧桂园谈项目的时候，我惊讶于碧桂园学习的罹难，他们的理念变得非常的快。刘总原来不是搞地产的，而是松山湖常务副主人，东莞科技局局长。除了刘总之外，碧桂园一帮同事在产业上的认识很高。我曾经与杨主席探讨，为了搞地产而搞产业，还是为了产业而搞地产。杨主席有一次在内部会议上说，我们碧桂园就是搞产业的。前面受刘总发言的启发，我听了以后，感觉比较困惑，完全是产业的思维。刚才碧桂园讲的是大思路，顺着刘总的思路，讲一些小的内容。题目是主办方给我出的我也没有改。今天的会议是谈城市更新，当中有一个绕不开的话题就是产业升级。所有的城市都面临这个问题，今天不面临，未来也要面临，谈到城市更新，就要谈到产业升级。

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主持人：感谢刘总，相信通过刘总的阐释，在座的各位对互联网思维模式下产城融合一定有了新的认识和思考。再次把掌声送给刘总。        

    接下来，让我们有请全联房地产商会城市更新分会候任轮值会长、深圳市房地产投资协会常务副会长、中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明作《城市更新下的产业IP及运营》主题演讲。

感谢刘总的精彩演讲！具有"品牌符号+创新内容+用户流量"的产业、运营与服务类的创新企业或创新项目，必将成为城市发展中的持续创新动力。

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搭建平台方面是培养共同的信任关系，整合产业的时候，跨界合作，平台化和共享合作。如何进行产业规划建设，空间上的合理布局，实际上就是找痛点，将用户的体验找清楚，争取做到极致。开发策略的时候，如何做到自组织UGC、PGC的模式。谋划运营，甚至讲地产营销，如何考虑社区驱动，回过头来，跟客户市场的起步和定位有关。

    以上的内容，完全是新的课题，我还作研究，很不成熟，请各位领导专家批评指正，谢谢大家。

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 培育共同的信任关系，对于企业发展来说是很重要，如何创新一个IP，最后通过实践培育壮大发展，这是我们正在做的一件事情。IP的种类很多，小镇的主题很多，关键是如何形成特色和自己的知识产权，我想接下来的时间留给刘爱明进行分享。

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产业规划，碧桂园做产城是一步步的产业规划，不是想做什么就做什么，如果产业规划不能说服自己，就不会轻易的去做。新能源汽车为例，我们做了一个产业规划。做规划的时候要有愿景、重点和层次的推进，整个轴线要清晰，功能和配套商如何完善。

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   产业资源聚集能力，包括输电系统，这些应用场景都是存在的，我们还策划了凤凰光电，天空之城。碧桂园的产城努力的往这些方面深化的发展，我们从战略规划、产业规划以及小镇规划，相当于玉石一样，做到精雕细化。

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  文化元素，做科技的时候，离不开文化，我们做科技的时候，为什么要搞文化，科技和文化是融合发展的。因此科技小镇中，有可能的话，进行文化的布局。你说乔布斯的苹果手机，这是一种文化，也是一种艺术品，两类结合的时候，就是相互促进，我们做的时候，通常把文化的元素融合在一起。服务是非常重要，这是2B的内容，落实B的时候，还是由C组成，企业的24小时，还是员工的24小时，都需要精准的了解，最后做到服务的极致。建立信任关系，产品如何策划，产业资源如何聚集，最后形成公共的影响力和口碑。

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我们要做生态的城市，一般碧桂园做生态小镇，都是智慧生态城。人才也是很重要，到任何地方都要看当地人才政策。碧桂园做科技小镇，首先是内容做实，产业是否可以做起来，要看当地的产业基础、人才政策，最后是否可以形成人才的生态。

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 产业方，如何抓住痛点，还有政府的痛点，碧桂园讲三个层次，第一个叫做成就政府，你做什么事情，要对得起政府，对得起党和国家。第二就是成就合作伙伴，尤其是科技伙伴。在前面两个做好的情况下，最后就是成就自己。碧桂园是开放弹性共享的平台，最关键的是我们做了重资产的平台，碧桂园发展多年，核心竞争力是三条，我们的成本低，速度快，品质高，这九个字是矛盾的，但是碧桂园做到了，我们是重资产的平台。在此基础上，我们会构建N个产业平台。但是我们运营的时候，通常跟产业方联合运营，不是说碧桂园不运营，这是不对的，因为我们是联合运营的。

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产业应用，这是做实科技小镇的基础，我们做了一个方案，无人机平台，我们将无人机+很多的行业，包括无人机的发布中心，无人机体验馆，无人机创意馆。

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 产业链的打造是非常重要，我举了一个例子，互联网的链条。到了具体的空间，如何形成要素的聚集，产业链如果是垂直联系的话，产业集群是水平的联系。地方政府非常欢迎将产业集群打造出来，希望做的是产业生态，这里不多说。产业生态简单的描述就是插根扁担就可以开花，深圳市的产业生态和科技生态已经形成了，形成这样的生态不容易，包括金融的生态，人才的生态。深圳市政府做招商引资的动作是比较少的，不是没有，还是有的。全国各地优秀的企业和人才都往深圳聚集，打造这样的平台是非常重要的。如何聚集一批企业，做什么事情都要舍得，我们在碧桂园的时候，老板很舍得，让职业经理人都变成了股东。做任何的事情，如何舍得，将小镇的应用场景拿出来，例如吸引刘爱明的话，我们就将所有的应用场景开放，从而助推我们的产业发展。讲到跨界整合，我们有这么多的内容，全部向企业开放，这就是特色小镇的应用场景开放。

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 阿那亚据说没有做任何的广告和营销，但是卖得非常的火，旁边有一个盘，比这个楼盘每平方米贵2000元。阿那亚并不是想做地产，而是做旅游，非常的有情怀。始于旅游，收于众筹。文旅体育小镇，美伦达小镇。无锡拈花湾小镇，我们做测试的时候，会拿一个试点，然后大规模的上。做特色小镇的时候，要在空间上予以特性的保护。例如一个产品空间是一、二千平方米的话，如何拆分成小的办公室或者是大的开间，这就是弹性和可塑性的问题。科技小镇的内涵方面，我简单的过一下，目前还是往科技类发展，文化康养类也做，我们专注于科技产业类，因此要将科技小镇搞透彻。总体而言，我们是九通一平，产城服务，包括产业聚焦、产业链、产业集群、产业生态、产业应用、发展路径。我们锁定的还是七大新兴行业，八大创新科技产业，一个新型服务行业，就是我们的平台园区运营商。我们也关注五个新，就是马云提到的新制造、新金融、新技术、新能源、新零售，我们在新零售方面开始布局，今天也做一下广告，在座可能有碧桂园的业主，到今年全面布局新零售，让我们的业主通过这样的零售方式，可以享受到特供品。

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科技小镇，环境做得很好，这就是互联网创业小镇，还有天使小镇的定位。还有智能汽车小镇，万科良渚文化村。我们看到村民公约、图书馆、教堂用组团式的概念，这些都是用户来驱动，也是典型的互联网思维，当然也有余秋雨，属于意见领袖。

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杭州的云栖小镇也很成功，几年前也就是一、二万人，现在云栖大会已经有十万人了，当然跟马云有很大的关系。

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    国家对于特色小镇的要求，八大坚持，包括开放共享，这是互联网思维重要的一点。先有产业特色，定位要精准，最后要建立充满活力的小镇。包括了产业类，金融类、文旅体育类、康养类。一个是交通枢纽型和资源禀赋型，适合做康养。我们看到一些做得比较好的小镇，氯纶科技小镇还是互联网小镇，跟互联网的思维，现在潼湖小镇，产业基本上都定制完成，尤其是我们做展厅之后，我们定位的产业就是一个“互联网”。将互联网搞透，第二就是将服务业做好，创投基金、清华大学，有科技服务，有生态服务，我们做到三句话，墙上长满植物，地面都是公园，车辆在下面穿行。而且价格便宜，因为深圳价格很高，抓住了痛点。

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产城融合从大到小的业态，包括了产业行程、科技兴城、特色小镇、科技小镇，甚至包括了产业园，甚至包括科技楼宇孵化器，例如一线城市做了纯产业空间，这是大致的业态。假设是科技小镇，科技的属性是否强烈，只有这样，不管做怎样的产品，才能做得好，这是最重要的驱动力。制度为维度、产业维度、功能维度、形态维度，不一定要追求大，特而精，小而美，聚而精。

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社区在互联网思维下是非常重要的，后面会串联到地产和产城融合中。社区是拥有信任关系的自组织，包括了知名度、美誉度、忠诚度。我们通过社群构建共同的信任关系，这才是最重要的。包括魅力人格体，有共同的亚伟观，还有亚文化的标签，用户的体验更加的重要。每一件事情做到100分，99分就等于是零。企业发展的路径，与刚才的路径有明显的区别，我们通过社群的驱动，通过品牌的人格化，通过共享经济，形成目前的新场景。我们通过数据进行驱动，当然我们必须要有匠人，还要有匠心，将产品做到极致，这是赋予情感的，不仅仅只是有功能。上面是工业思维的企业发展路径，下面是互联网思维下，企业如何发展。

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互联网思维和互联网的本质区别，大家还是知道的。我们说互联网本身只是提供的工具，互联网思维早就拥有了，因为移动互联网的出现，所以大家提炼了互联网思维。包括克鲁斯·安德森的观点。工业思维下的企业发展，从获取资源，打造产品功能，营销渠道，面向客户。互联网思维下，我们应该如何做。大规模的业余化下，我们的经济是怎样的，包括自组织的结构。自组织包括内容，去中心化，韩都衣舍是一个典型的代表。做到一定的情况下，我们考虑如何做平台化，碧桂园走到今天，开始打造平台。

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我们跨界最难的不是技能，而是观念。我们有星星点点的资源，如何凝聚成力量，这就是转变，我具体汇报六个方面。

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用一句话描述碧桂园，给您一个五星级的家，我们的主席和老板亲自审定了碧桂园产城的建设者和运营商，刚才王主任也提到现代产业经济，我们首先要做产业，产业先行，而是跨界合作，而不是马云说的跨界打劫。产业生命力有了，兴旺后，碧桂园陪伴增长。我们又提出了产业+地产+金融+应用场景，与大家全面开展合作，目的是支持和培育实体经济。碧桂园有一个生态树，外围都是科技和产业，我们向科技产业实体经济延伸和发展，奠定一个基础，这是碧桂园的基础。

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 刘宁：首先感谢全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会给我这样的平台，可以与大家进行分享。更要感谢碧桂园的老朋友刘爱明，我们跟刘总做了科技小镇的试验。我自己不是搞房地产的，我是做科技和产业的，我加入碧桂园之后，对比了互联网的思维，还有产城之间的关系。

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 主持人：谢谢，王主任的精彩分享。2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面，房地产市场的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归，城市更新也将持续深化，再次感谢王主任的精彩分享。

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从今后三至五年看，深圳与周边的城市关系非常重要。要结合整个区域，包括深莞惠房价的供求关系，采取联合的调控，例如“限购限贷限售”，加快长效机制的建设，加快深莞惠一体化的调控。我举一个例子，去年东莞临深片区的销售量，从之前的深圳客达到80%下降到2017年下降到10%。深圳的购买者是在深圳交社保，无法再东莞购买社保的，而且在深圳买不起房屋才会到东莞。这种情况下，要将社保打通，例如深圳交了一年社保，东莞就可以放行。深圳要“限购限贷限售”，东莞也要适应的“限购限贷限售”，不能等到你不限，我这边限，等你的价格超过了我，大家就没有地方可以购买了。因此，一体化的调整是必然的趋势，我今天就讲到这里，谢谢大家。

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总结来说，围绕党的“十九大”49个字的要求，建立多层次的住房供应体系，加快建立长效机制，对于经济社会未来的发展，起到了举足轻重的作用，从深圳的调控来说，成效是显著的，短期房地产市场销售价格难以上涨，没有动力。长期来说，因为深圳土地紧张，人口流动快，广大居民扎根深圳，实现住房的需求，与住房的供给不充分不平衡的矛盾是深远的，从这一点来看，2018年深圳房地产调控，依然不会轻松，长效机制要加快建设。

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  加强房地产市场预警，建立市场监测机制。

    我国在2013年国务院18号文，就提出了房地产市场预警，这是正确的决策，只有提前发现了泡沫要爆发，采取政策，才可以控制泡沫继续的扩大。当时没有统计数据，所以没有建立这样的系统。深圳在2013年建立了房地产预警的机制，贯彻到市场的动态。从近十年来，近三次房价过快上涨，就是因为有很好的技术手段进行监控。深圳在北上广深四个城市中的情况，上面最高的蓝线是深圳，红线是上海，下面是北京和广州。突破房地产预警线的红线是2015年二季度产生的，三季度迅速的上升，远远突破警戒线，上海是一个月后达到警戒线，北京和广州是三季度达到警戒线。如果从这一点可以看得出来，深圳就是全国房地产市场的风向标，先涨先跌。深圳在2015年三季度出现大幅度暴涨的局面，如果及时的向全国发生预警，而且自己加强调控，这一轮的房价调控，就不会出现如此激烈的局面。2015年全国都在一刀切的去库存，没有取消限购已经是万幸了。科学合理的技术手段必须用到经济管理中，才可以及早的发现和抑制房价过快上升。加强投资引导，维护市场秩序稳定，这些都不讲了。

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 创新金融财税制度，完善房地产调控手段。

    金融财税制度的权利在中央，我们不能决定税种和税率，深圳可以执行适合自己的金融制度，例如差别化的住房制度，认房认贷。完善各地的房地产评价制度，为了便于未来的房产税征收，加大技术的准备，结合国家的立法，争取房产税的试点。

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深化住房制度改革，关键是加强公共住房建设。结合深圳的实际说明，以后的商品房购买型压缩到30%以内，租赁的住房、共有产权房各公租房要放大比例。商品房深圳本来供应的就比较少，卖出来的都是高价，现在还是压缩的，以后的房价是否会更高。我个人认为，没有办法，所有的土地都供应给商品房，价格还是会卖得高。这种情况下，将住房用于租赁市场。现在讲粤港澳大湾区等等一系列的大该男，讲得实际一点，以深圳为核心的深莞惠核心全就好了，产业都无法落地，居住怎么落地。市区均价是5.5万元/平方米，普遍的居民怎么买房，周边的东莞是均价是1.6万元/平方米，惠州还不到1万元/平方米，深圳只能跟周边的城市东莞、惠州搞好辐射的关系，交通互联互通，年轻人在周边才会有机会购买到房屋，这也符合国际大都市近郊化的模式。深圳只有2000平方公里，面积太小了。

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存量房方面就是加快城市更新，对于中国的大城市和特大城市大家感觉容积率比较高，实际上与国际上的大城市相比，容积率不大。也有人说，交通压力、管线问题，排污问题，实际上我们看看香港的容积率，这么高，城市交通也没有问题，不要给自己找借口，我们是可以做得到。我们的特大城市，尤其是大的省会城市，容积率还不高，存量土地利用得不足，必须通过大规模的城市更新，释放未来的发展空间，不要跑到边缘的地方盖房子，城市的配套也跟不上，要很好的利用主城区和成熟的城区发展房地产业。

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加快土地供应制度改革，主要是两个方面，一个是增量改革，一个是存量改革。除了调整规划，增加居住的比例，关键是价格问题。如果现在各地还是沿用以前的价高者得的地王现象拍卖土地，房价的预期永远没有指望。我预计，今后土地制度改革，特别是商品房土地的出让，应该是限地价，还包括人才保障住房。

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加快培育和发展住房租赁市场，主要是在大城市和热点城市，很多城市不是大城市，也不是热点城市，人口是净流出。目前16个热点的一、二线城市，需要加快发展租赁住房市场。这些城市的房价都过万了，我的理论是，过了一万的城市，会出现一批中低收入家庭是无法买得起房屋的，这种情况下，必须要发展租赁市场，解决住房的问题，否则政府就要解决住房保障市场。发展租赁市场，能否抑制房地产泡沫，关系到城市居住的1.6亿人，能否有体面的生活。关系到没有住房的人，今后是否买得起住房，这是中央的政策。核心的问题是今后能不能买得起、住得起住房。中央不是说，你一辈子去租住房，对于老百姓来说，住有所居，拥有一套自己的住房。如果房价所有城市都上涨的话，如何实现住有所居，从社会公平的角度来说，当前控制房价，并发展住房租赁市场，这就是以时间换空间。在这种情况下，房价不涨，你先租房，收入持续的增长，可以在一些适合你收入买得起房的地方，再购买房屋，这才是伟大的系统工程，也是中央的意思。

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 从以上的问题，我们反过来理解“十九大”对于房地产政策的49个字的影响。未来的住房和房地产发展的政策和建议，银行着今后房地产的发展方向会出现变化。大家知道中国房地产开发的起点在哪里，是在深圳，1987年深圳第一锤，土地有偿使用，这是房地产发展的起步期。十年后国务院出台了规定，所有的房屋都可以商品化，都可以卖了，这是中国房地产市场加速发展期。1998年后又过了20年，到了2017年，我们召开了“十九大”，这是怎样的局面，如果前三十年，中国的经济体制改革，经济发展是比较依赖于房地产业，但是在2017年以后，对于房地产的依赖就没有这么大了，而且过渡的依赖就会产生很严重的问题。明白了这一个着眼点后，对于未来的房地产发展，中央的意思大家要明白，我们进入了规范发展期。规范发展期最明显的特点是不应该再出现以前的暴跌，如果社会平均率是5%，你的平均率是100%到200%，对整个的经济会造成很大的伤害。从这一点来说，“十九大”提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，不会把房地产作为保增长的手段，也不会允许房地产高的暴利和泡沫，冲击实体经济，对居民的居住产生不利的影响。房地产业要对自己有明确的定位，万科是比较早的发现这个问题。万科在白银时代的时候，赚钱不比黄金时代高的时候，就开始转型了。中央对住房体系的理解，我个人从八个方面来看，因为时间的关系，我简单的讲一下。

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另外，中长期要研究供应体系，合理规划引导大中小城市优化布局，优化产业结构，加快培育发展租赁市场。中央对于租赁市场有规定，在特大城市和大城市将发展租赁市场作为重点，各方面给予支持。中央对于短期的调控也是明确的，2016年以来，出台措施后，市场有所降温，一旦行政管制放松，部分热点城市就会出现剧烈的波动，房地产的泡沫对经济的影响，愈加明显。我记得2016年底提出这一要求，2017年二线城市很不稳定，到目前来说，这些话是很管用的。

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 中央明确了今后房地产发展的方向和调控的方向，就是建立长效机制，一个是短期要抑制房地产泡沫，明确地方政策的责任，管控资金等等。另外，中长期要研究供应体系，合理规划引导大中小城市优化布局，优化产业结构，加快培育发展租赁市场。中央对于租赁市场有规定，在特大城市和大城市将发展租赁市场作为重点，各方面给予支持。中央对于短期的调控也是明确的，2016年以来，出台措施后，市场有所降温，一旦行政管制放松，部分热点城市就会出现剧烈的波动，房地产的泡沫对经济的影响，愈加明显。我记得2016年底提出这一要求，2017年二线城市很不稳定，到目前来说，这些话是很管用的。

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 2016年对于房地产泡沫的影响如何看待，我国面临各类经济风险中最突出的是两个问题，企业杠杆过高和银行的呆坏帐，其次就是房地产的泡沫，房地产一手托两家。房地产对经济的发展起到了引领的作用，因此提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，不能将房地产作为保增长的手段。中央政策后，对房地产的政策发生了明确的转变。有些地方政府，还以房地产作为拉动经济增长，以土地财政作为拉动经济的增长，在政策上就会与中央产生了分离，这是一个很大的问题。

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    首先学习“十九大”，关于房地产精神和指示不多，就是49个字，含义深刻，利益长远，因为“十九大”大家都知道，管的不是2020年，也不是2035年，而是到建国一百年到2049年，“房子是用来住的，不是用来炒的”，建立多渠道租售并举的房地产市场等等。2016年中央为了房地产和住房租赁市场的发展，开了多次的会议，其中有几个重大的指示，大家还是要关注一下。

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 商业住房进行改建，建行在深圳首发了安居贷，首次进行了住房租赁制度，按照我国的规定，银行是不能参与房地产的开发，但是租赁不一样，银行首次在深圳介入到房地产行业，同时公积金提取也是对租赁市场的支持。

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深圳在住房租赁市场发展中有几个特点，供应量比较大，全市有1000多万套间的住房，出租的只有785万。房源是多元化的，这里有六大类住房，最大量的出租住房是城中村，占全部的60%，商品房的比例只有4%，保障房只有1.7%。租赁住房是多元的，我们可以简单的说有十几个主体，包括私人业主、原村民、二房东、房地产开发商、“十九大”提出的住房政策，在租赁住房反映的比较好。也有企业自己给自己的员工出租的优惠政策，但是市场化的租赁达到了80%以上，是租赁市场的特征。

    租赁方面，深圳出台了两个意见，一个是实施意见，一个是方案，建立了一个平台，同时加快培育专业化的租赁机构。文件中提到十三五期间，深圳根据自己的情况，要提供不低于100万套的城中村住房，通过消防和安检等要求。目前来说，万科等等进入到城中村，进行集体租赁的试点。

    土地供应方面，出台了只租不售的规定。

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进一步的完善常态化的制度设计，深圳有房、无房，有房有贷，保障刚需的力度是比较大的，采取了各种各样的措施。2017年住房租赁市场发展的比较快，而且亮点纷呈。深圳不仅仅是全中国的最大住房供应市场，也可能是全球最大的住房供应市场。从2017年实际的人口来说，差不多达到了2300万，按照实际住房自有率来说是21%，近80%的人口要租赁的，深圳的住房租赁来说在全国或者是全球都是最大的市场。

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深化房地产调控政策，这是深圳的特点。深圳的房地产调控，在2017年大家可以观测到，深圳出台的政策不多，基本上就是2016年出台了“深八条”，一直管到现在，这与内地不停的出台政策不一样，核心的问题在于，深圳在房地产调控的选择上，总体是全面、精准和细致的，出台的政策就管用。主要结合深八条和市场的实践，我们在2016年明确的规定，要改革商品住房的制度，以防范地王为目的，主要是通过限制房价，深圳队新房实行了限售，就是五年内不得再转让。限价管理，制定了年度的房价控制目标，对于商品住房，商务公寓进行定价指导。

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深圳的市场，简单的介绍。

    深圳去年整体形势是比较稳定的，房价相对于2016年9月以来15连降，相对于2017年12月，相对于年初下降了1.3%，成交量来说新盘下降了28.6%第二手放下降了33.7%，库存是15.7个月，如果从短期来看，供求关系是不紧张，还是可以的。按照过去5年的销售规模来说，一旦销售恢复的话，还是比较紧张的。市场也有新的动向，例如新建的商业办公活跃，商务公寓需要关注。

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实体经济振兴和经济转型的问题，工业4.0和现代经济需要不断的提振速度，可以替代传统产业的新兴行业，目前还不能发挥巨大的作用。目前，实体经济还不是很景气，资金流入房地产市场和投资领域是必然的，因此房地产市场具有炒作的基础。因此，我国未来三至五年是调控期，这是大概率的事情。

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 房子不炒的消费理念，也需要时间消化。目前先租后买的方式，很多老百姓是很难接受的，大家想尽快的拥有一套自己的住房，长期的租房，很难形成消费的理念。专业化、规模化的市场机构发展的不充分，市场的供给包括增量和存量都不充分，体制机制还有很多的问题，目前来说，租赁市场还没有形成大家共识以及理性的消费预期。

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业界对房地产市场有很多的看法，调控短期论，市场周期论。我们是长期从事房地产市场的调控工作，也发现了一些问题，需要深入的讲一讲。这一轮房地产过热的问题，总体来看，还是货币超发的背景下造成的，从2015、2016、2017年房价这一轮的暴涨后，房价与普通家庭的收入相比差距很大。北上深房价收入比水平，与国际的数据相比达到了30倍，一个家庭购房已经出现了很大的困难。如果不采取严格的手段控制的话，就会出现房地产泡沫硬着陆等严重的问题。中央在2016年以来，近十次关于房地产问题的一系列会议和指示中，也发现了严重的问题。个人预计，此次的泡沫和危机，至少需要3—5年严厉的调控期，才可以不爆发。今后的长效机制发生效果后，这一轮泡沫才会解决，否则就会出现日本的泡沫情况，因此我们一定要予以避免。为什么是3—5年的严厉调控，一是长效机制短期内难以实现效果，即使今年出台了房产税的政策，对市场发生效应也是三、四年后，例如房地产是否可以全国统一征税，例如深圳有3套房，北京有10套房，而且内地的房地产交易价格是阴阳合同，怎么征税的问题。房产税发生效力，也要几年之后。

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去化周期控制作9个月以内，根据我们对于房地产运行体系的了解，9个月以内还是属于比较紧张的情况。还有很多的城市的去化周期是3、4个月，说明供求关系很紧张，容易出现再次过热的情况。对于2017年市场情况概括来说，有几个特点。热点城市的房地产过热的问题得到了控制，从销量可以反映得出来。热点城市的房价涨幅得到了明显的控制，大多数城市的涨幅是在5%，宏观调控出现了明显的成果，比上年度很多城市的30%到40%大幅度上涨相比已经趋于稳定。与银行存款的水平大致相当，说明房地产出现了理性的选择。热点城市的短期供求关系是比较紧张的，尤其是目前几个热的城市，南京、杭州、成都库存只有三、四个月，说明这些城市的市场预期不稳定，存在潜在的投机投资情况。一线城市调控的效果是明显的，二线城市和二线热点城市还存在不稳定的情况，房价会继续的上涨。从市场整体形势来看，2018年热点城市要按照中央的调控，保持政策的稳定性连续性，这是对于全国楼市的整体看法。这是基于怎样的逻辑，我们也要进一步的深入分析。

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2017年前11个月部分热点城市的销售情况，主要是全国热点城市和珠三角的城市。2017年热点城市的销售量普遍大幅下降。合肥下降了63%，商品房的价格增幅11个月的均价跟11个月相比，均价控制在5%左右，有的城市的均价是比较高的，有的城市的均价出现了大幅度的下降。

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对于2017年全年房地产市场的情况，平均指标来说有几个方面，投资来说跟2016年基本相当，供给出现一定幅度的上涨。新开工面积和购地出现了15.8%，主要城市再2016年热销后，热点城市出现了零库存以及新开工价格就上涨的情况。商品房销售面积和销售金额的增幅出现了大幅度的缩减，这与2017年持续的宏观调控后，各个热点城市销售量普遍出现大幅度下降是有联系的，整体来说2017年全国房地产开发的情况得到了控制，商品房的销售受到了控制。房价延续了2017年四季度以来持续下降的局面。

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大家下午好，很高兴来到城市更新的论坛，就2018年讲讲我个人的观点和看法。2018年中国房地产的市场形势，首先对于2017年全年楼市的基本情况做一个了解，然后结合“十九大”关于房地产未来发展的政策导向，进行判断。

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深圳市房地产研究中心主任王锋做题为《2018年房地产市场形势》的演讲。

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主持人：感谢各位领导对于云计算大发展及深圳面临的机遇和挑战给予的独特见解。今天我们上午的峰会到这里圆满结束了，上午峰会到此结束，感谢大家的参与。

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张一平：我的总结最简单，感谢台上四位嘉宾的精彩分享，感谢在座嘉宾的认真聆听，谢谢大家！

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李任戈：我就说一句祝愿的话，相信我们粤港澳大湾区比肩世界著名的三大湾区，我想这是指日可待的，也祝愿我们用城市更新建成我们世界最美的一个粤港澳大湾区。

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刘昕：我想粤港澳大湾区对于深圳来说是竞也是合，有机遇也有挑战。深圳本身现在已经是优秀非常引领的区域，但它还是有很多大量的区域，我们认为它城市面貌还有待比较大的改善，产业发展还有很多提升的空间。我们希望碧桂园未来在城市开发和产业运营方面的经验和资源能够更多导入到深圳。退市我也想给我们碧桂园教育板块做一个小小的广告，教育集团是2017年5月18号在美国主板上市，现在市值已经超过60万亿，我们应该是全国最大做全日制教学时间最长、非常优质的教育服务提供的机构，我们希望在未来教育配套等等方面把碧桂园学校也带到深圳。最后，碧桂园在产品的管控、成本的管控、建设的周期管控方面应该是相比其他一般企业有非常突出的优势，我们希望在未来能够协助特区在棚户区改造、保障性住房建设等等方面能够贡献我们更好的经验，希望深圳在未来的竞合大挑战里面越来越好，谢谢！

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陈总：我个人的体会就是一句话，拥抱大湾区，迎风起飞，沐阳畅游。为什么叫迎风起飞呢？应该说大湾区是上升到了国家战略，在整个9+2的大格局当中有6600万人口，“十三五”期间国家将在这块土地上投入4.8万亿，从未来的发展来看这个大湾区的发展速度将拉动整个中国经济核心的组成部分。我感觉在这9+21大格局当中应该是我们所有企业，刚才半球也说了有些外地企业都会融入到这么一个大的格局当中去需求发展的机会。所谓迎风起飞，这个风就是我们在十九大之后一个中华民族伟大复兴的以及“一带一路”新的一个发展机遇期，所以它的风口风量是非常大的，猪都能飞起来。第二个是沐阳畅游，“沐”是沐浴的“沐”，“阳”是太阳的“阳”，我们利用这个机遇期利用好国家所给予的政策，市场所给予的智慧，这些对我们都是阳光普照，都是我们企业的一个机遇。总结一句，拥抱大湾区，迎风起飞，沐阳畅游。谢谢大家！

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尹香武：我给一句话，世界是弯的，真的是这样，然后在湾区里世界上未来最好的湾区很可能在这儿，为啥？就是这边可以创新，这边可以搞最高级别的硬财富、高科技，这边也可以获得最高级别的软财富，金融，眼看全球在香港，所以这里是丰富多彩、包罗万象，是世界所有湾区里重部装备级别最高的湾区，而它背靠的腹地是相当于整个西方的人口，所以未来的湾区最好的地方可能在这儿，谢谢！

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张一平：去年9月份我亲身经历过，我自己的企业在去年9月份参加的江门台山市，是著名的侨乡，我自己的企业也去竞争了，从上午拍到下午结果拍到280万平米。刚才尹总讲的观点和体会，我觉得这是值得我们好好思考的。接下来还有七分钟，我们每位嘉宾用一分钟自由发挥，把你想说的观点给分享。

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原来一直想拿地，深圳的土地市场已经关停了，这时候要变一变，拿项目就是拿地。华侨城在龙华的那个项目，整个项目被北京一家公司收购了，五万多，我认为这就是未来三年以后的第一家。三年以后的第一家，我拿到这个项目还不用盖房子，还不用组织队伍，当然是三年以后的第一家了。在这种情况下拿着项目就是拿地，在周边拿地就是给项目拿地。深圳好，利润越高已经是共识，效率越快已经是共识。正因为如此，竞争力度越来越强。我作为一个各位中间的小桥梁，我感觉这个拼搏的激越程度已经把很多空间吃掉了。不是说深圳不好，除非我必须要在深圳插一个旗帜有战略考虑，这是另说了。如果仅仅是经济考虑，也许深圳非常特殊的土地市场这个情况包括交易的情况可能不适合所有的企业都来，反而是周边的窗口期，我个人觉得已经打开了，尤其是湾区的人口导流。这个人口导流因为是湾区世界史上没有见到，我们这个粤港澳大湾区原来也是隔绝的，深圳到珠海的海底隧道，如果这些建完以后，交通的时间距离从一个半小时缩短到三十分钟之内，那这个差就迅速拉紧，所谓房地产的金融化，原来在没有金融化之前，我们研究房地产好轻松，明年怎么涨，大概10%。但现在这几年一看，房价是翻番涨，我的感觉是粤港澳大湾区的地价重点不在房价，重点在地价，而且地价还有可能出现金融性质的跳跃式的增长。这是我的感觉，谢谢！

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即使如此，现在我们深圳遇到一个大麻烦，就是旧改量太多。你一棒推倒重改，我们深圳的成本结构就变了，这个时候深圳是吃不消的，所以深圳的社会承诺几乎已经到了不可承受之重了，政府开始有意识的收，怎么收？第一，通过增加容积率来增加回迁这些人的利益，然后控制房价，另外是发展合作区、发展合作经济，比如把靠近的东莞、靠近深圳的惠州地区，我们建轨道过去，那些事实上变成我们的势力范围。这样的安排，也就是说深圳本身又是一个主城区，所以在深圳拓展，你不要只盯着深圳，我个人理解，你要盯着啥？东莞买地、惠州买地就是给深圳买地，乃至于在世界湾区经济史上有一个很大的变化在中国发生，比如你到旧金山湾区建两条桥，它也不给你建隧道。我们这个湾区原来只有一条虎门大桥，因为粤港澳大湾区形态不一样，各个形态不同，中山跟深圳两个样子，澳门跟香港又是两个样子。这连得太紧，连得太像，趋同了，趋同了，华东地区一方面小规模经济，但是多样化，但是丰富性就下降了，但是粤港澳大湾区不是，因为这个天然的阻隔。这也带来一个问题，两端的地租落差太大了，我们经常是隔着一条江四倍差，这在湾区比较少见。但是现在有变化，港珠澳搭桥要开通了，深中大桥在建设了，加上原来的虎门桥，这带来了湾区史上最大的人口导流活动或者导流运用。深圳就是一个主城区，我觉得这个变化是比较大的。我觉得要改一个思路，在周边拿地就是给深圳拿地。

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尹香武：很感谢有这样的机会，因为我实际上是搞营销和研究的，我从营销和研究的角度去看城市更新可能跟在座各位稍微有点不一样，你们可能是搞开发多一些。从我们的角度，我想给大家先分享土地，然后再说说大湾区的联系上可能会有启发，好比说我们现在深圳市政府，深圳市政府手里现在拥有的干净的可开发用地大概不到16平方公里的，这是比较少的数据，在全国的城市几乎是最低的，经济水平很高，但是政府直接控制的可开发建设的用地只有16平方公里，而这16平方公里原来大概有5平方公里可以用来出让、可以做住宅或者一些公寓，但是去年5月份开始上海领头做住宅结构的调整，要做租赁体系的建设。租赁体系建设以后，深圳也要做。深圳要做以后，那没有办法了，那要尽快建成。这个土地原来准确还可以拿出来供应给做商业住宅的地立刻决策一寸地都不拿出来，也就是说深圳土地出让的住宅市场已经没有了，这个市场不存在了，如果在深圳拍住宅用地拍不到的，能拍给你的就是你要做租赁市场，这是一个非常大的变化。这个变化，深圳有一个特色，可开发用地大概有987平方公里，这个987平方公里就是深圳的主城区，我们静悄悄向东莞、惠州借了，我们又要做开发，深圳的企业多，收租的企业毕竟少，以收租可以养的企业不多，所以还是要过去开发资源，开发资源就要找旧改了。但是旧改，我们是村集经济，村集经济之外就会盘结着一群围绕着旧改生存的，刚才说是八百家还是九百家的公司，由这些工作一个桥梁，最后到达开发者手上。如果没有这个大的阶层，我们大的企业在深圳谈判那你们的时间成本基本是花不起的，所以深圳的土地市场是一个严格意义上的几乎是完全封闭的本土市场，这跟别的城市不一样的。

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张一平：刚才的演讲和发言里面其实大家都知道深圳的土地真是越来越少了，实际上从土地供应的角度来讲可能城市更新项目是未来深圳土地供应的一个主要来源。这个方面就是深圳邦恒投资顾问有限公司总经理尹香武应该有一定的研究。他的名字我很少记得住，我平时记他的名字叫半球，它的笔名叫半球。我90年代在深圳做房地产的时候他就很出名，他实际是房地产不搭边的这么一个人士，但是现在已经成为深圳民间房地产的专家。当时他有一个房地内参的资料，当时我看到这个报告以后，我们觉得这个报告数据之准确、资料之详尽、观点之犀利，我们这些所谓科班出身的人这个报告都没有这么有深度、这么有广度，所以今天我们邀请到半球先生到这个高峰论坛上来，想请他谈一谈对大湾区的认识，谈一谈城市更新和土地市场的关系。

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第三个方面，我想说停车难的问题，刚才也说了。停车难的问题，我想可以跟大家介绍一下在中国现在有三到四百家停车设备供应商，他们在发展过程之中主要是设备供应，发展都受到一定的瓶颈，最大的企业可能也就是发展到十亿元营业额的水平，为什么？因为我们知道城市更新特别是老旧小区里面都有停车难的问题，为什么这些企业发展不起来？实际上停车，如果用停车收费来收回你的投资是很难的，有可能测算下来是三十年甚至五十年。我们中建钢构在考虑用停车解决这个想法的时候，我们是希望能提供一整套的解决方案，例如说一个停车库就算一百个车位，一个车位十万块也才一千万，刚才说只有一千万的营业额，麻雀虽小，五脏俱全，我们的思路是在给城市更新里面做智慧停车的建筑，我们提出这么一个思路，就是用城市打包的模式或者是一个片区、一个城市打包，我们提出一个思路是三统一的模式：一，统一规划，趁势里面根据它的交通来分析哪里需要建设停车库；二，我统一建设，我通过这些政府里面的相关部门包括消防等所有的都统一报建；三，统一运营，刚才我说了停车场要收回投资回报、投资回收期或者回报率一定要考虑后面的运营，只有所有车库统一在一起运营才能解决这个，相当于用智慧城市、智慧交通，用大数据变现的概念。我就说这么多，谢谢大家！

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第二点是解决出行的问题，举一个例子，在深圳有三个东西走向的路，一个是深南大道，一个是滨海大道，一个是北环道，我经常开车这些主干道经常不堵车，但是假如我们要进哪一个小区、哪一个科技园可能二十分钟进不去，就是因为最后一公里的问题出行难的问题。我们最近在实践一些慢行系统解决最后一公里的问题，举一个例子，我们在城市更新、在厦门就修建了一条7.6公里长的中国第一条世界最长的自行车高速路，这个专门为自行车骑行的，它是怎么解决的？原来我们项目有BRT，我们自行车就修在这个BRT下面，尽量不占用城市其他土地面积，又能为骑行的人遮风避雨，所以这是一个很好的解决出行难的实际问题。

另外一个，我们又把这个经验通过投资新的一种模式在成都修建了绿道，大家知道要修建成都1500公里的绿道，这个绿道其中有非常长的一级绿道大概有200公里，我们知道成都的水域是非常丰富的，用钢结构桥梁来做。大家想这个城市里面如果我们要修这么长的绿道，我们的是怎么平衡的，我们的钱怎么来的？成都政府用绿道经济，三环围了一圈，它在绿道周边配了13个特色小镇、30个产业园，通过土地的平衡有钱来进入这个绿道，同时把周边郊区的土地盘活，就做升值。我想这个绿道建设方面，我们用钢结构来做，那么有什么好处呢？刚才也说了，我们可以把这些绿道不仅仅是刚才说的一个是拉动经济，另外我们想把每一处景都设计成一道亮丽的风景线作为休闲、旅游、作为一个景观来使用，这样就提升了城市的品质。

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首先我想讲的是住房难的问题，结合我们公司的这些发展，我第一个讲的就是装配式钢结构建筑，包括克强总理讲话，我们要大力推进装配式钢结构建筑。我们最近在全国各地做了不少装配式钢结构建筑，我们知道建筑行业的原材料应该说混凝土、钢结构和木结构是三分天下，在欧美木结构是占了1/3，在欧美钢结构的建筑用量占到了40%，但是我们中国是多少？我们中国不到6%，5%，所以这个机遇相当大，钢结构比传统的混凝土有什么优势？它是轻，强度更高，所以我们在建设城市的时候用我们工业化的装配式建筑来建这个建筑更环保，而且可持续发展，这是我们要谈的第一点。

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李任戈：谢谢主持人，刚才主持人介绍了我们是中建钢构我知道深圳建超高层，中国建了很多超高层，包括京基100、地王大厦都是我们中建钢构盖的。将来京基100一块土地将要计划建八百米，这是我们听说的。还是要感谢给我们这个机会，应该说中建钢构在城市更新做了一些实践和探索。我们用钢结构+这种思维在城市更新里面确实做了一些事情，我想讲的就是钢结构+可以让城市更美好。我想分三个方面来谈。刚才主持人介绍了一个车库，我想首先谈一下我们在城市发展中有几大难题，我们今天的发展城市会遇到一些问题。第一个是住房难的问题，第二个是出行难，第三个是停车难的问题。

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张一平：中建钢构，我记得1985年深圳的发展大厦应该是中国第一栋钢结构建设，另外他们在广州西塔创建了两天一层高层建筑的建筑世界级，今天我们有幸请到中建钢构李任戈院长，我希望他能不能跟我们透露、透露在粤港澳大湾区能部分有超过上海的大楼，在未来的哪一年？第二个就是跟城市更新的话题，我想要把它结合起来，这个城市更新我个人体会并不是大拆大建，刚才领导、专家讲了很多观念，保护和开发应该是一个永恒的主题。如果说你这个城市把原有的东西全部拆干净，这个城市就没有历史了。其实在保护方面，我知道钢结构有很多方面是可以运用，包括最近很多地方都在提立体停车库，如果到深圳人民医院看病车都没有地方看病，它又有很大的停车场，但是由于我们现在是地面停车，它的停车数量非常少，土地利用率非常低。我上个月专门去中建钢构总部参观，他们现在有一项技术用钢结构来解决立体停车的问题，像这种老的工业厂区不能拆的，通过这种方式能提高我们停车的效果。李院长是搞研究的，希望这方面多给我们讲一讲，让我们看看将来能不能跟你这边有一些协同。

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我们碧桂园作为一个运作了二十年的房企，我们除了在城市开发以外，其实我们现在已经形成了多个规模的板块，企业规模已经超过百亿多了，还有很多很大量的成功经验。其实我们比较丰富的成熟经验，我们也有大量的资源，我们希望接下来对深圳这座城市能够贡献我们更多的智慧和力量。

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我们觉得政府的导向，我们都是挺能理解的，包括一些综合整治要求的提升。但是作为我们企业来说，我们也倒一下苦水，我发现有几个现象，从2017年以来，我身边有很多认识做旧改投资方面的这些人，我们经常打电话说我们去东莞，我们在中山、佛山，我们去香港，大家觉得现在在深圳玩不动了，我们去外边了。现在旧改越来越难推动，大家是不是必须把眼光放到粤港澳大湾区跟着政府的政策一块去走呢？

这个一方面说明政府在粤港澳大湾区方面是有前瞻性的，但是反过头来我们觉得是不是也反馈一些深圳目前在旧改方面大家面临的困难，深圳在这么一个利益固有的群体已经相对稳定的下来实现旧改本身是一个很有难度的区域，但是政府现在第一政策环境变化了，对于企业的指挥棒经常在变，我们有时候觉得这也是一个事。

再一个，现在为了做得更规范，不停的在做各种新的流程增加或者既有流程补充。因为现在政策的制定部门是各个条块它自己在做。我们梳理了一下，一个流程的增加可能是我们旧改周期都增加了几个月。可能大家没有来汇总到一个项目，可能增加多少时间、增加多少沟通时间，这是大家没有意识到的，这对效率上造成了一些影响。

在我们认为比较困难的一部分是拆迁，希望政府能够出台一些相关的拆迁政策，能够助推市场。其实目前来说，政策出台还没有一个非常明确的方向。总体来说，现在我们感觉有一点困局。我前天在跟一个企业聊天，他说2017年你们深圳公司有重大突破吗？我想了想确实没有太大的突破，接下来我们希望政府在我们以往效率发展走向质量发展的过程中还是依然在对于城市更新的工作有一个对市场比较明晰的导向，我们希望有一个更加公平公正的环境，能够为我们的城市发展贡献更好的力量，这样我们也才能够发力。

我看了一下我们现在的数据，今天大概看了一下，现在总共已经批了立项的项目是总共是644个，但是实施率只有32%。我们城市现在又有很多房价的问题，我们需要增加城市房地产供应，需要城市更新供应大量城市住房，这些都需要旧改推动来实现。在这么一个特殊的状态下，政府是不是应该有一个更加强有力的统筹，而不单纯是从空间上统筹，更多是从工作上统筹，能够真正助推我们整个城市相关的开发商也好、相关的部门也好，共同把这个城市更新更快更好的推进，这是我们希望未来市政府也好、各区政府也好，希望能够进一步优化的方面。

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不过话说回来，碧桂园作为目前销售是全国第一，但是我们跟万科这些还是有很多要学习的部分。我们其实进入深圳是在2016年，2016年才正式进入深圳，现在也获取了一部分城市更新项目。重点说一下我们进入深圳之后的一些感受，因为我们进来这个时点可能也比较特殊，我想2016年如果在深圳做旧改的人都会比较深刻，从2016年开始可能全市城市更新政策开始进入一个调整期，我们加快城市更新办法在2016年进行一个比较全面的调整，有很多导向性的方向都做了比较大的调整。2016年又是全市强区放权，由原有相对集权到各个地方政府分野对于城市更新也是比较大的变化。我们进入深圳之后面临这么一个变化期，我们在感觉到这个变化之后在城市更新管理方面有几个特点。

第一，我们感觉各区政府对于旧改统筹的力度是非常强的，更早是03年、04年之前哥每个项目都是属于各有各的实施，政府意识到这是依赖于独立的项目实现政府一些重大利益落实是存在一定难度的，所以也加强了合作力度，很多区现在都有做自己的更新统筹单元规划或者是划定，我们市层面也加强了政府的导向，从市里面“十三五”到各区、到现在所谓的工业控制红线，还有各方面。总体来说，在总的要求下面是希望市场的力量跟政府主导的力量能够更好的接轨，这是第一个变化。

第二个变化，我觉得是政府在管理的精细化程度可能是有所加强，现在我们的政策层出不穷、应接不暇，现在这个资料已经落到这么高了，各区在不断的、很快速的产生一些新的政策要求。除了各区的城市更新或者市一级的城市更新部门之外，还有很多相配的职能部门也在出台相关的配套的城市更新方面所谓的产业、保障方或者工业用区等等相关的办法，这也是很大的一部分，政策一直在做各种的优化补充，这是第二个。

第三个方面，我感觉还有一个特点，进入目前的状态以后，可能七八年前的旧改更多是企业为导向，现在更多进入政企，很多区政府都开始跟所谓的重大国企或者是比较知名的企业来合作推进整体区域改造的方向，这是我们感觉到的变化。

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刘昕：今天我个人从参与深圳这个实践多年的角度谈一下我们企业一些感受。首先深圳的城市更新应该还是一个非常成功的，2008年是深圳城市更新一套制度开始成功落地，从2008年到现在，现在今年跨入2018年，走过了将近十年的时间，回望这十年我们觉得深圳城市更新在制度构建上是有一个先行先试的基础。比较核心的两个方面，我觉得第一个，它是全国第一个建立了城市更新，以城市更新单元为核心的计划规划管理构架。这个当然也是借鉴了一些台湾和国外的做法，通过计划筛选、规划制度的设定来协同城市更新的一些利益分配包括政府引导的要求，这是它第一个非常成功的部分。第二个，我们觉得比较成功的也是深圳特色，深圳的城市更新是一直在强调市场运行这么一个运作规律。我们了解像上海也好、广州也好，其实政府主导去执行这种力度是更大的，但是深圳作为一个在全国最早先行区域市场化的环境一直是比较充分的，目前整个深圳的房地产从业机构应该是八百家。应该说深圳给这些房地产企业提供了一个非常充分的市场化运作平台，政府在过去很长的时间里面一直是以一个协助、协调的角色在参与，企业走在前端。通过这种方式，我们感觉也是深圳比较成功的在这么短的时间内推进了旧改，这是比较有效的，我个人觉得这是比较有特色的一部分。

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张一平：谢谢陈总。2017年房地产企业的排行榜已经出来了，碧桂园应该是排名第一。坐在我旁边的刘昕刘总是碧桂园深圳区的助理总裁，其实碧桂园在大湾区进行了很多的布局，在深圳包括环深周边都进行了很多的实践，其中有一个在惠州同湖小镇（音），是碧桂园科技小镇里的第一个，他们第一批的招商、销售应该说是非常成功。另外，他们在深圳大概有几十个旧改项目，所以我想结合这个话题希望请刘总谈一谈碧桂园的时间和他们的一些做法，大家欢迎！

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对于大湾区的建设，从我个人理解这个大湾区的建设是一个国家战略，也就是说从十九大以后，从国家战略上要找到中国发展新的动力引擎。在这个大湾区发展当中不但是一个经济发展的目标，同时还涉及到体现我们一国两制是否能够成功，是否能够带动一个区域的整体发展、和谐发展，优势互补，共同协同这么一个理念。我觉得国家在这个战略上更能够在让我们站到一个大的格局当中，能够让我们有一个更好的平台。

我们有幸，我们的企业也跟东莞、中山等等城市也签了产城发展科创小镇一系列框架协议。在今后的粤港澳大湾区发展当中，我想是在这种大的机遇期、大的格局当中一个新的发展契机，我们的城市更新以及我们项目发展都应该围绕着国家在这方面新的战略布局所给予的新政策来实现我们自己产品的升级和我们整个企业的转型升级。这是我们星河的一点体会，谢谢！

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第二个是功能的提升，原来都是一块工业用地，但是我们把这些工业用地有的是保持我们工业的功能，有的改成写字楼的功能，我们在这里打造的是打造一个全新的服务平台。那么在这里，我们全球五百强的企业已经在里面入驻超过了十家，我们签约的总共去年九万多平米的签约入驻是155家，后续我们在这个区域总共超过500家，我们今后的产值要超过一千亿，税收超过一百亿，这么一个全新的服务平台。我们老板在跟市长汇报的时候说，我们要打造一个三留的产城社区，那时候许勤市长一听你怎么搞一个三留的事情，我们第一是留产业、留人才、留税收，是这个三留概念，后来市长一听很高兴。

也就是说现在城市更新理念当中已经融合了我们的产业发展、科技发展以及生活配套服务，以及综合配套、综合服务的这么一个概念。在这个片区还体现了我们一个理念就是为政府在市政配套建设以及公共设施配套方面提供方便。在这里比如说要建地铁站，我们全程配合，所修的道路以及后面的银湖山公园，我们企业都主动出资以及为政府做好相关的服务工作。在公共配套服务，我们这里面已经配置了学校、配置了商业体，都解决我们周围片区生活服务的需求。

同时我们自己还根据文化的需要配置了一个过风艺术馆，也就是说要打造一个真正的，刚才有专家说要提升城市品味的这么一个全新平台，这都是我们自觉和自发的一个意识和体现。

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陈总：感谢给我们星河这么一个机会，也是一个学习的机会，一个交流的机会，在这里坐了很多前辈和大佬，向你们学习。

我们星河在福田和龙岗以及宝安三个区交界处在08年的时候买了一个工业地，这个工业地总占地有62万平米，但其中可用的用地只有20多万，我们董事长为了这块地也伤透了脑筋，也放了很多年，我们请四大会计师事务所以及国际顶端的设计事务所做了规划和论证，后来我看了是摆满了整整一个房间。这在方面花的费用也超过了五千万，去论证到底做什么。

目前看来在粤港澳大湾区发展方向上，我们最终以粤港澳大湾区以及深圳今后的发展规划不谋而合，我们做了一个产城融合的项目，这个项目也得到的政府的支持以及社会各界的支持。也就是说在这个项目里我们不只是简单的搞一个更新，搞成一个普通的房地产项目。在这个项目中我们考虑了一个综合产城融合、以科技引领打造科创平台以及功能提升为核心的这么一个产城融合项目。

也就是说在这个项目里面，我们最终实现了居住、商业、产业以及各种综合配套服务的一个全功能产城融合体。我们的住宅面积只占到了1/8，但是我们在这里面重点是通过科技引领来打造这么一个众创空间，作为一个孵化器来带动我们整个园区的综合性发展。这在里面我们重点是通过战略新兴产业、金融服务以及文创为载体，打造了一个超过三万平米的众创空间。

在这里面，已经有三十多家小微企业在里面给他们提供了服务平台，在这里面有一部分已经实现了上市目标。我们在租金和生活服务方面给他们提供配套，不收他们的钱，但是我们占一定的股份，我们通过这么一种新颖的合作方式来为这些需要创新平台的企业做好这方面的服务。这是在产业引领方面。

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张一平：尊敬的宋部长、各位嘉宾、各位同行，大家上午好，现在根据大会安排由我来主持粤港澳大湾区大发展深圳面临的挑战和机遇这么一个高峰的峰会。在开始之前，我想给大家分享一个昨天在朋友圈里面看到的一则玩笑，说踏入2018年有一位经济学家在深圳给粤港澳大湾区这批城市开了一个玩笑，什么玩笑？他说广州和香港可能会成为环深圳的城市，他把广州称之为深圳北，把香港称之为深圳南。当然这是一个玩笑，但是作为我们台上这几位深圳本土的企业和代表来讲，我们还是有一点点自豪的，为什么呢？

2016年我们深圳的GDP已经是超过了广州，2017年深圳的GDP应该是2.2万亿，应该说超过香港是没有问题的，所以大湾区包括我们深圳面临的挑战和机遇应该是未来作为我们深圳本土的企业的主要话题，所以今天我们邀请了四位嘉宾分别对粤港澳大湾区和我们深圳面临的机遇和挑战展开讨论。我想分两个部分组成，一部分是一个命题作文，然后给大家留一点时间做一个自由发言。

我想首先第一部分命题作文，我想请我们星河控股华南区的总经理陈刚（音）先生给大家分享一下星河在深圳的旧改，因为我去过他们在亚保（音）工业园的项目，叫星河WORK（音），特别在产业植入方面，我觉得应该是非常有典型的，因为建筑面积大概160万平方米，住宅大概只有20万平方米，大量的办公产业、酒店服务业，他们做了一个很好的众创空间，做得也非常好，我想请陈总给大家分享一下他们在星河WORK项目中的一些心得体会，下面有请陈总。

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主持人：谢谢陈晟院长。接下来就到了今天上午一个高峰对话环节，近期国务院已经批准了同意深圳市经济特区撤销这条管理线，这条线存在了36年，见证了深圳改革开放二线正式退出历史舞台。此举恰逢改革开放四十周年，被业界认为是我国将进一步扩大对外开放，形成全面开放新格局的重要信号。站在新的起点，深圳提出到本世纪中冶成为竞争力、影响力卓著的创新引领型全球城市，这样一个新目标定位。粤港澳大湾区正面临着更多的机遇和挑战，所以迎来更广阔的发展空间。下面，我们就有请这一轮环节的嘉宾主持，深圳房地产构造协会会长张一平先生为我们带来这一组嘉宾对话是粤港澳大湾区大发展，深圳的机遇与挑战。

    对话嘉宾：

    星河控股华南区的总经理陈刚（音）

    碧桂园集团深圳区域总裁助理 刘昕

    中建刚构有限公司院长 李任戈

    深圳市邦恒投资顾问有限公司总经理 尹香武

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当然，我们未来可能还会引导大家多参考一些发达国家的城市更新，因为他们走过的一些路线包括一些优秀的案例，比如像悉尼的案例，这是当时城市的情况，这是金丝雀码头整个改造的情况，有很多值得大家借鉴引用的地方，包括柏林这些地方，甚至我们看到有一些屠宰场的改造都是有很多优秀的案例，包括鹿特丹市集住宅等等改造。

 在我结束我这个汇报之前，我想起了一个案例，因为我们改革开放已经四十年了，但是提醒大家注意一个很重要的事情是在1965年的时候，在我们从重庆开往武汉一艘油轮上，这个轮叫八三轮（音），中国原来没有宏观经济的，那时候请了世界经济组织包括世界银行的各个专家，然后我们开始了中国宏观经济研究，原来都是微观研究。我看到里面的专家包括楼继伟同志，当时郭旭志（音）同志大概二十几岁，是挤着进去开这个会，但是已经成为中国管理者相对的高层了。

我最后是一个呼吁，我们的城市更新也是一样，我们需要中国城市更新理论的八三轮（音）出现，我们希望集合各种专家理论学者在这个上面能够引出为我们二十年、三十年源源不断城市更新一个具有先期性、引导性顶层的理论设计，甚至我们可以用我们鲜活这种城市更新的实践在我们祖国大地上进行书写，然后用实践推动理论，用理论推动立法，这可能是我们这些研究者或者是包括我们商会、包括做这些白皮书研究的一个根本目的。希望我这个报告能对大家有所帮助，谢谢大家！

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这是一个案例，深圳的棚户区改造，这是我们整个一个案例，所以非常有意思的三地比较特点，有相同的地方也有不同的地方，这是深圳棚户区改造一系列的文件，包括城市更新的案例，包括我们的整个节奏。这是深圳城市更新固定资产投资的比重持续在上升，可以看到新增的土地没几块，城市更新的确是大有可为的，关紧是政策突破的问题，包括整个规模测算的情况，这是整个流程，所以流程也很复杂，包括该怎么做，所以我们也有很多研究机构都在参与这些。

我们经常在说城市更新很多的工作，现在很有意思，开发商都推到后面了，现在叫组织先行，比如像我们全年这样城市更新的，我们最近接触了很多政府，比如南通政府、嘉兴政府等。还有一个是专家先行，现在很多都是专家在前面，按照一套保护的理念包括更新的理念跟政府在勾兑，开发商可以退到产业空间的提供者或者资金的扶持者这样一个角色，我觉得完全是可以依然在城市更新的过程中，开发商还是有巨大的可作为的地方，但只是要有一些变化。

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这是北京城市更新一些现状，强化的是全年不仅不增还要减少，哪里来的来源？就是我们相对低效的土地。

这是北京的现状还有一些供应的情况，可以看到很多交易的下滑实际上是跟供应有关的，但是未来能够体现支撑我们未来长期有效的发展更多的先锁住增量的地方，然后强制的进行盘活存量，这是我们一个基本的思路。这是整个土地一些变化，价格还是非常的高，这是我说的招牌挂的一种情况，所以我们如何增加另外一个土地的供给方法。最近提出上海、北京、深圳已经不是价高者得，政府会主动给你设置条件或者给你打分，这就是我们政府一些条件。

这是北京系列相关的城市更新文件，在我们报告里都会有体现。这是北京的特点，我们提一下，刚刚说有六个方向统一的，这就是北京沟域经济里面怎么做，时间原因就不展开讲了。这是北京的图，西北角以沟域领导盘活是重点，包括生态修复等一系列措施。

上海的特点是什么，上海的特点国资是重点，包括纺织控股、化工、交通等等。我们可以看看基本的情况，包括土地550平方公里左右，不是没有地，是低效土地如何释放的问题。我们曾经交大参与一个很重要的，最近我们也会在未来一些特殊区域下工夫再做精细化的案例研究。这是吴淞的工业区案例，大家可以看看。整个吴淞包括工业遗产的普查，最近工信部里面专门会推出一批工业遗产的遗存，所以数故化前瞻性的研究是非常重要的。这是整个调查的情况，哪些能拆，哪些能留，哪些能改。

这是我们普查的状态，包括整体的规划，包括一些博物馆的建设等等，包括规划设计，所以我非常赞同我们设计先行整个理念，包括整个容积率一些奖励，让参与方有利可图。

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这是北京的一个特点，我们做了一些总结，我们说大城市更新，我认为大城市更新的格局应该是含了六个方向，棚户区大家很熟悉，国企有的很强，比如说上海、北京很强，但是深圳的同志告诉我深圳的国企并不多，特色小镇现在很热闹，现在已经批了403个；低效工业用地转换，然后棕色用地，北京有一个沟域经济，这也是可以盘活的，当然北京还有往雄安这些产业外移，还有郊野公园形成周边设施配套，这些都是大范围、大更新的方向。

我这里面提出一个也是我们研究包括在我们曹嘉明院长指导下专门研究了一个学者最初实践的方法，可能在北京、上海、深圳都这么干，我们称之为七图叠加的理论，我们发现城市更新的速度是可以加速的，也是迎合我们中央工作会议里面提到的我们的强化、规划多规合一基本的逻辑是一样的，首先我们必须知道土地的现状到底是什么属性，是104、195、198，这是北京、上海的说法，就是土地是升级的还是转性的。

第二，你必须知道它未来的属性，各个城市规划，这个详规是告诉你能调什么。第三个必须要强调的，我们可能在强调设计规划的时候往往忽略了经信委对这个地方产业相关的要求，它到底引入什么产业，是需要双创还是科创还是什么。有的地方是属于国资体系、国有企业，有的是属于产权平台，当然深圳有它一个特点，很多是在村集体和村民手上，所以也是一样的，就是我们权利人的主体有可能是来自这方面。万科现在已经明确提出它现在是新经济支持军、是我们创新场景区、是我们生态良好推动者，这是一个口号。还有政策、路径、时间，包括详规以及政府相关引导的措施等。

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这是城市更新各类的政策，这是上海城市更新的政策，我走了很多，我感觉也很深刻，深圳的特点、上海的特点，我等一下会把三个城市的特点拎出来，当然我们也要找三个城市统一的模式。

这是上海城市的规模，6300平方公里，我们控制的是3200平方公里的建设用地，所以上海原来的书记已经承诺我们是减量化工程，我们不增量化。蔡奇（音）同志在北京也承诺减量化，我相信深圳已经在这样操作。

这是上海城市更新实施办法包括一系列规定，这是我们看到的一些政策，包括城市更新的规划政策里面，宋部长提到很多智慧、低碳、容积率降低等一系列作为。这是整体强调了租赁性住房的一些比例，也是很多的，实际上没办法从新增土地来的，都是通过城市更新的土地、低效的土地转换的。未来的上海大概30%的土地将是长租的住宅，北京也是一样，未来“十三五”150万套的房子50万套是长租的。

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 最近有一些热点，我觉得我们发布会在北京发布了、上海发布了，到了我们的前沿深圳发布了，我们在整个一路的过程中我们发现实际上政策都在推动，第一个国土资源部说到多渠道的供给里面最难以市场化的地方我们已经在市场化了，就是土地。原来除了国有土地供应以外没有什么渠道，现在已经说了村集体甚至个人都可能成为一个主体。

特别是在我们长效机制里面这个租售同权的长租公寓是出现了这些变化，我们先不说我们的工改工、工改商这些体系，我们先说长租公寓，去年的报告上已经提到了，包括我们自己也都提到，首先这一个地块称职会Rr4地块，它是有准入制的，目前各地都是以当地的国企为主，它的地价是多少？是我们招牌挂价格的打3折。我们的渠道是生产集聚区、地铁交通上盖、过度存量商业。我们是不极容容积率，如果不出意外双重征税减免的跟国际接轨的Reits今年会出来，当然这是强调了我们金融融资的体系。举这个例子是说我们在城市更新的政策包括速度都是在加速。

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陈晟：尊敬的各位领导、各位嘉宾，我们针对最新的城市更新做了一些相关的研究，在我们平台上的各个研究机构包括我们中建钢构（音）研究院、包括深圳城市更新协会、包括中科院、交大的城市更新，当然包括我们研究院，包括建设部政策研究中心等等，各种机构整合出来一份相关的研究报告。报告很长，大概有90多页，昨天我们理事会上发布了，大家有需要可以和我们秘书处联系。我把一些我们在过程中研究、探讨的一些简单思考跟大家做一个汇报。

首先任则平（音）同志提了一个说法说中国房地产总市值，我们先不管这个数据的准确性，但是我们可以非常骄傲说的一件事情，如果按照我们测算今年16.9亿平方米加上今天290多亿加上现在存量的大概是在311亿平米左右，如果按照均价7900测算，我们现在大概是在245万亿左右。我们可以相对骄傲的说中国房地产存量总价值已经超过美国了，尽管我们的GDP和我们经济总量还没有超过，所以我们有更多可做的可为的地方。

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主持人：谢谢彭总。纵观世界城市发展历史，在经历了增量发展为主的阶段后，城市往往进入了以存量空间资源为载体的发展阶段。我国在经历了30多年快速城市化后，也开始面临城市更新与产业升级的迫切需求。随着中国城市化进程不断推进，从旧城改造、城中村该座到产业转型、产业升级带动区域转型，中国城市更新的内容在不断深化，接下来我们酒吧2017年中国城市更新的相关情况向社会各界做一个发布。接下来有请全联城市更新研究院执行院长、中国房地产数据研究院执行院长陈晟先生发布2017中国城市更新白皮书，有请陈院长。

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（见PPT）这张照片非常模糊，但是非常有深意，它的名字叫“暗淡的蓝靛”，在1977年的时候人们对这个世界充满了好奇，后来飞行员去探索广袤的宇宙，但是到今天来说我们仍然没有探索地球之外的，在90年的时候在他运行飞行了13年之后科学家把它的摄像头调过来地球的方向，拍下来他对宇宙最后的一张照片。这个暗淡的蓝点就是我们今天所在的家园，这在宇宙里就是一个常态，但是对我们来说我们所有的亲人、朋友、爱恨情愁、我们的哲学、我们的文化、艺术都在这个暗淡的蓝点上，就在这个宇宙非常渺小的灰尘里。我们今天所做的事情对这个宇宙来说应该是非常渺小的，但是我们今天所做的每一个项目对我们一生来说可能就是一辈子、就是一段人类的记忆，所以我们今天取的题目叫“更新者”，我们也希望跟各位专家、各位同仁一起共鸣，就是我们做更新不忘初心，谢谢！

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城市更新今天来看，实际上它已经不是作为一个项目，不是大拆大建，不是简单的做一个更新，它实际上是一个非常巨大复杂的系统工程，它不能仅仅依靠一个项目进行，它应该依靠整个城市所有的方方面面（政府、企业、村民包括社会各类资源），大家整合到一起，这个城市更新是一个系统的、一个专业的、一个能有前瞻性的更新。第二个，我们希决城市更新是具有新的历史时空观，我们当下做的事情是对未来发生长远的影响，所以我们现在做的事情应该站在几十年后看这个影响。从长期和短期怎么考虑，我们保留和发展怎么考虑，我们传统和现代怎么融合，所以城市更新是一个生态系统，它需要结盟、需要平衡、需要统筹，它是一个资源的汇聚，也是一个资源的凝聚，更是对推动城市发展的一种动力。

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（见PPT）这是今年刚刚落成的深圳湾公园，这在深圳市是非常有影响力的以人才为主的主题公园，已经成为大家去休闲、去学习、去游玩的一个非常好的场所，这是我们希望在这个城市里面应该发挥的作用。

除了这个之外，我们也做了大量其他方面的工作。对这个城市来说我们应该有怎么样的记忆，城市的肌理和城市的记忆应该如何保留。

（见PPT）这是我们在大冲旧改项目对宗祠的保留，对村民来说这也许就是他忆得住乡愁、留得住记忆唯一的场所，所以是作为未来我们思考一个非常重要的方面。

第三方面，我们通过我们对人的思考，我们通过对资源的思考，我们把它整合起来，我们做剧场，也许它是不赚钱的；我们做文体中心，我们用华润已有的这些产业资源做企业对接，我们通过华润自有的体育场馆的运营，我们安排南山半岛整个赛事，这些都是我们在城市里面正在思考、正在实践的，也正在跟人民的生活发生关系的。

    最后，我们想对未来做一个思考和展望。我想我们今天走了这一步也许只是迈了一小步，但是我们有这个方向，那未来我会走得更远。

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我们在城市规划建设上有思考，尤其是深圳市土地资源稀缺，如何把土地集约化开展已经成为我们最主要的方向，在湖贝项目我们深入交流，想把湖贝仅有几十万平方米的空间如何能使它的价值发挥到最大。第二个，我们希望我们设计规划出来的这个城市是有前瞻性的，所以我们在思考六条地铁线交汇的地方，我们变成交通枢纽，如何解决交通拥堵的问题。我们不仅仅看自己本身的项目，前年跟南山后海片区签了协约做片区的总体规划并且做片区的学校、医院、公园、代建、代运营，这是我们对城市的思考。到今天我们同样思考城市三十年之后再看现在做的项目，所以我们在考虑智慧城市，在考虑工业上楼，应该怎么实现它这样一个功能。

华润和这个城市息息相关，我们也希望借助华润已拥有的资源为这个城市能够增添色彩，所以我们专门成立了建设运营部，这个部就是专门为城市配套而设立的，目前已在6个行政区域、11个项目类型（包括市政、景观、教育、医疗、文体），目前已有583代建项目、420万开发面积。

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 华润置地来说，我们深耕深圳将近二十了，我们从万象城做最早的城市更新到今天的湖贝、到今天几十个项目、到今天在宝安区做的工改工项目，以前更多关注建筑功能和建筑的形象，但是到现在来说我们更多的关注人、关注我们建筑本身对这个城市的影响、城市的天际线是什么、关注我们的城市发展、关注我们的文化，所以我们从过去规划建设现在已经完全转变了一个新的角色，我们也在思考我们在下半场如何赢得这场历史发展的机遇，所以华润在三个方面做了大量的工作：

第一，我们要有前瞻性，我们所有的规划设计应该站在历史的几十年之后再来看现在；

第二，我们要给这个城市带来更加完善的配套； 

第三，我们对这个城市的人要有更多的关怀。我们现在更多思考的是我们过去是房地产开发，但是现在我们已经逐渐和这个城市融为一体，成为这个城市的运营者，我们关注人、关注学校、关注公园、关注人在这个城市的感受、关注我们城市更新之后这个城市的发展。

华润过去做了这么多项目，我们也是一步一步在摸索，尤其是在大村旧改项目的时候，那时候2007年进入旧城，那么大的项目改造，对我们来说找不到先例。另外一个，一千多个村民如何满足他们的利益，如何满足他们的挑战，这都是他们的挑战。今天我们做了这个基础之后，我们不断思考、不断演进，现在在湖贝项目有了更新的思考，在这个产业项目里面滑润有什么作用也有了更深的思考。

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在这样的历史大浪潮下什么是变、什么是不变？实际上我们也在思考，尤其最近房地产市场进入下半场，所有的政策层出不穷，租售并举，我们的产业工改工的政策不断更新，我们是应接不暇还是积极拥抱，这个值得我们思考。

城市更新到底是什么？我们从一线深深的感受到它和我们过去的认知已经有了完全不一样的感受，它涉及到我们政府的导向，涉及到我们村民的利益，涉及到我们股份公司长远的发展，涉及到我们所在改造项目的企业它去除。城市更新对村民来说过去我们以为它是一个造富梦，通过城市更新确实很多村民变成了亿万富翁，但是今天再深入探讨、我们在跟村民深入交流、我们从内心倾听他们的时候我们发现他不仅仅是有财富梦，他们也有他们的家园梦，也有他们的传承梦，还有他们子孙后代发展的责任。

第二个，我们所在的企业，我们做城市更新尤其在深圳我们现在讲工改工项目、讲产业这也是变成我们一个主流，我们通过走访了五百多家企业调研他们的需求，那么他们的需求很明确：一，对他的人能不能留住；二，这个企业周边的环境怎么样。

那实际上对我们自己来说，我们更多思考的是我们更新之后他是留在这儿还是不能留在这儿？三，对股份公司来说过去的话，大家没有意识到城市更新，可能更多的是股份公司改成了一个项目有了多少钱、造了多少个亿万富翁，但是到今天所有的股份公司都在思考他们的未来尤其是在城市更新业主身上，上了这一趟车之后就没有回头路，所以股份公司现在考虑的不仅仅是短期能给他造富多少，而等长远的是他子孙后代的福祉在这个更新中能不能保证？

对政府来说我们以前有博弈，村民跟政府之间有博弈，企业和政府之间有博弈，但是到现在来说随着整个城市的发展、随着不断的演进，我们发现只有我们和政府在在政府的引导下一期共进、一起结盟，我们才能有新的突破。

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彭林：大家好，我今天更多是从项目一线来分享华润包括华润做的一些项目，对城市更新和对整个城市怎么发展这样一个思考。

我讲的题目叫更新者，有两个意思。第一个意思，更新者这个名词我们是很自豪的尤其是在这个时代大浪潮下，在全国城市更新已经成为城市发展的一个主流，我们做这样一个产业的层面人员，我们站在这个历史大机会下，这是我们自豪的事情。另外一个意思，我觉得要值得我们思考尤其是现在我们整个城市快速发展、快速推进的阶段，我们更需要慢下来细细想一下我们作为一个更新的人应该对这个城市有什么样的责任。

讲这个城市更新，我们首先想对城市更新有一个基本的认识，尤其是一线人员天天很多的思考都是放在怎么推进事情上、放在具体的职业上，尤其在这个快节奏下整个深圳市飞速的发展城市更新，我们的政策到这个月，我们刚学习，可能过了半年之后又新的政策，所以在这种快节奏下城市更新到底是什么。华润置地从2000年开始进入深圳，当时有一个口号一座城改变一座城，我们做的第一个城市更新项目就是在罗湖，我们在今天罗湖建成了万象城，这个已经成为深圳市的商业中心，也成为华润置地一个高端品牌，成为我们一面旗帜，所以城市更新成就了我们、成就了这个品牌、成就了华润置地。

到今天为止，我们整个深圳市华润做的项目有三十多个，我们涉及到城中村改造、涉及到工改工产业发展、涉及到棚改，左翼我们做的这个项目跟整个城市、整个人息息相关。2017年可以说在强区放权之后，整个城市更新应该是在有所慢的发展，但是即使在这样的节奏先我们有50个项目进入计划，我们有231.94公顷，所以城市更新和城市发展已经是一个共同命运体。

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主持人：谢谢，下面有请华润置地华南大区城市更新事业部常务副总经理彭林为大家做主题演讲，彭总的主题是更新者。

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女士们、先生们，一座城市不可避免会出现老化或因外界变化引起的不适应性，有步骤的改造和更新旧城的环境就成为必然。而城市更新的背后一定是经济体的更新、产业的更新、区域结构的诚信、人群组成的更新和各级生活的问题。不久前发布的中国城市更新研究报告指出，拆旧建新式的城市更新发展了城市有机更新的新阶段。但不断到哪个阶段，城市更新如果涉及了安全的边界，大家的生命财产得不到保障，则失去了一切发展的基础。我们说这就是底线，谢谢大家！

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在更新规划前提的风险设计中加入安全风险城市更新安全化的重点，这就要求一是要以风险辨识为基础，明确更新重点规划应对更新地区进行全面的风险评估，识别出重点风险。像传统居住聚集区的风险大致方位、空间环境、建设环境、社会环境，空间环境风险主要有街道空间环境、布局和基础设施等安全问题，建筑环境风险主要有建筑破损、加建改造严重和建筑材料老化等问题。

社会环境风险主要有居民构成复杂、管理预警缺失和住户自身安全意识淡薄等问题。传统居住区更新主要从空间环境和建设环境两方面消除安全风险，形成规划设计的方案。二是要因地制宜，分类探讨，实现公共利益最大化，这是民生问题。规划要对有机更新对于进行有机归类，周围要确定保护类型，对于传统风貌保护区进行保护，对于棚户区进行设计的改造。

其次是根据居住聚集区的位置，明确更新或改造后的具体功能。位于城市内部的聚集区应当充分融入周边环境，改变孤岛状态，位于城市边缘的聚集区应当考虑城市拓展需求，更新城市以协调周边环境为目标，位于城市外部聚集区由于对城市环境影响较小，更新改造不是很迫切，应该鼓励自发的合理建设以提升环境的品质。三是要重塑空间结构，恢复街区活力，规划主要采用理顺街道骨架，合理布局公共空间以及按建筑类型进行分类整治等方式。

同时完善配套设施，改善居住环境传统居住聚集区配套设施的缺乏，在更新过程中需要进行基础基础设施改造和重新敷设。规划结合更新地区特征，在管网线自成体系的基础上适当的提高基础设施的设计标准，以符合安全硬件的需求。提高景观环境的品质，利用拆除建筑后留出的空地最大限度的改造成公共空间，实现居住的目标。

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最后一个是重视城市更新中的规划风险管控，我特别讲讲规划风险的管控。保证城市地区的基本安全，城市传统居住聚集区通常的街道空间狭窄，房屋的相连成片，缺乏绿地空间，建筑质量较差的基础设施落后等问题，往往有较为复杂的安全风险，因此城市更新应在剔除这些风险的基础上形成规划建筑方案，这个方案一般包括对安全现状及形势作出具体研判。

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第三个机制是夺冠齐下健全风险保障机制。一方面是要完善法律法规保障机制，根据城市更新的新情况、新特点，加强顶层设计和整体布局，提高政策法规的时效性和系统性，建立高效的反馈机制，简化流程、提高效率。现在有一个什么问题？我们现在做的跟原有的法规规章是有冲突的，现在这个城市最大的毛病，我们搞试点，搞试点就是要突破，突破要可推进、可推广，而现在往往我们一些政府不破突破了、试点成功了，它不是搞复制、搞推广，它是来一个下不为例，因为这里面有一个责任承担的问题，所以你一定在这个基础上法规的完善，依法凭证，这是很关键的。

另一方面是引入第三方保险机制，创新保险联动举措，促进保险公司主动介入到投保方等管理当中去，防灾止损，控制风险，并通过保险费率浮动机制等市场化手段，达到政府管理、保险公司、投保方三赢的效果。今天这里有保险公司，保险公司也一定要防止什么？

现在保险的声誉不好主要来自于：一，它是碰运气；二，博概率；三，它搞了一大堆的免责条款。免责条款都是很小的字，理赔的时候把那条款拿出来，平时投保人不大会看，这是一个问题，把这个问题克服掉以后，你既然承保了以后，你一定要聘请第三方社会风险管控的机构、风险管控的力量，你是通过风险管理把风险降到最低。我们说可能会发生，但是要降下来，万一再发生，百密一疏的时候再发生，你的保险有了兜底，所以这是两方面的。

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第二个机制是精细管理的风险防控体系，首先是完善风险源的发现，通过社会参与途径的多元，结合移动互联等时代背景，应对城市更新风险动态化带来的管制难点，如补齐风险源登记制度短板，对责任主体、风险指数、应对措施做到底数清、情况要明。

其次是促进低影响开发，现在因为一些新的技术，你不能万搞颠覆性的，智能互联网、人工智能等先进技术的推广应用，形成系统的、适用的互联网+风险防控成套技术体系。第三是提升安全标准，要建立统一规范的标准体系，为城市更新综合风险管控奠定基础。

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政府主导城市更新的风险管理，这里恐怕有几件事，一个是规划的统筹，因为政府的规划其实是给我们市场一个预期，你不能今天这样、明天那样，人家投入了，明天你不认了，那是没有动力机制，没有内生动力的机制。如果你搞了标准，那是要求，这些要明确。政府还要搭建管理平台，还有一个引导舆情等工作，更重要的是对相关的社会组织进行统一的领导和综合协调，特别是要加大培育扶植的力度，积极推进风控专业队伍的建设，这些都是政府来做。

企业市场要做的是规范它的行为，提供专业技术和信息资源，充分发挥市场在资源配置方面的优势，要形成均衡的风险分散分担机制，社会公众的主动参与那也就是鼓励社会组织基层社区和市民之间的风控参与，时间关系不展开了，这是一个机制。

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 第二个观点是构筑城市更新风险管控的三大机制。城市更新最大的魅力不是针对土地进行简单的功能置换，而应该是以使用者为导向的精加工流程，以人为本的空间布局，刚才宋部长特别谈到的交通组织，功能业态等不同纬度的元素，我把它称为场所改造。

在满足效率的前提下强调功能丰富性。随着对不同资源的重新整合，各环节风险等排查梳理，我觉得防控是城市更新的重中之重，这里重点是建立完善三个机制，有的城市已经建立了，那么就需要完善，有的没有建立需要建立。一是三位一体的风险共治机制，充分发挥政府、市场、社会在城市更新风险管理中的优势，构建了政府主导，刚才宋部长一定要引领、要主导，在中国政府不主导，党不领导这件事情是做不成的，所以党的政府主导，一定是这样。

第二个，今天在座的就是市场主体，市场一定要发挥主体作用。第三个，本来说社会参与，后来我改了两个字，社会主动，社会也要主动，你是人民的一分子所以要主动，长效推进机制。

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城市化进程的今天，我们已从增量建设迈进存量治理。随着不同领域的相互结合、相互迭代，城市间的复杂性也进入了历史所未有的新阶段，特别是沿海一线城市已经达到了各种要素高度集聚的状态。拿上海来说，人口高度集中，由此印发了很多问题。第二个是产业高度集聚，现在规模以上的工业企业在上海已经超过一万五，高层建筑和重要设施高度集中，这个恐怕跟深圳也差不多了，三十层以上的建筑近1700幢。电梯近二十万台，据说是全世界第一，中心城地下各类管线12万平方公里。轨道交通，每天有一千万以上的人在，这是一种常态。

等等所有这些都是我们在城市更新中必须正视的客观现实。传统的头疼医疼、脚疼医疼早已经无法适应，面对城市发展至今越来越多的，现在有几个情况，一个是达到了质量保修期，大量的城市基础设施现在已经到了质量保修期。积重难返的老设社区，就象一只只逐步迈向我们的灰犀牛，避无可避，尤其需要我们系统来挖掘现象背后的深层次原因。作为解决问题的核心，我们提出确立以风险管理为中心城市更新理念，通过事前的科学防止、事中有效控制、事后解决机制，一整套的系统，大家认为风险管控要超前，大家中、后，我们要形成一完整的系统。为城市更新从规划、设计、建设、运营从过程、全生命周期提供保障。这是我汇报的第一个观点。

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孙建平：尊敬宋部长、柴会长，各位领导、来宾、专家、媒体的朋友们，我们所衡量一个城市好的标准有三个纬度，自上而下形成稳固的状态，形成城市的良性发展，这就是我们常说的城市的韧性、效率、美学，而城市韧性作为建立起城市价值最夯实的基础也就是最容易被人们所忽视的。根据主办方的要求，我今天讲的主题是城市更新与城市安全的风险管控。在所有畅想缤纷之中与大家一起看到如何构筑保障城市更新有序平稳推进的风险管控。

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主持人：感谢宋部长的发言。接下来为我们演讲的国务院安委会专家咨询委交通运输专业委员会委员、同济大学城市风险管理研究院院长孙建平，孙院长为我们带来的主题是城市诚信与城市风险管理，有请孙主任。

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 简要的发言，谈这几点看法供大家探讨，我觉得最重要是改造成功不成功有三方面：第一方面就是民生，你弄了半天民生一大堆问题，你这改造肯定不成功，民生涉及到业态，特别是居住的问题，你不能把居住的都赶走，然后商业化，这条路不行的，所以要妥善解决好民生问题，也就是安居问题。

第二个问题就是文化问题，我们不能把老区最后都改造成跟新区一模一样，老区不是建新区，特别是历史街区，将来中国城市的所谓特色很重要一块是在老区里面，所以文化这块对老区改造要给予充分的风貌、特色。第三个就是经济效益，你必须平衡下来，不平衡下来你改造早进行也不可持续。我们现在很多历史往往是顾此失彼，风貌也不错，经济也还可以，但是老城区全给轰走了。

有的老百姓回来了，经济也平衡下来了，但是一看面目全非，全是高层起来了。有的是四合院也保留了，风貌也不错，但是经济比较难，你搞一个项目是搞不成的。所以最后是看民生、文化和效益能不能做到三个。

我的发言就到这里，谢谢！

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钱咱们照着来，原则是谁出资谁受益。增值这部分，它应该是寻求一种市场化的长效机制运作。第三个是建设项目管理，要加强政策、技术、标准的创新，去完善项目建设的管理机制。老旧小区不同于新建小区，它使用的标准规范是适合当时的技术与设备和材料，要创新符合老旧小区和建筑更新改造实际的相关政策技术标准，要加快研发适合老旧小区更新改造的专项技术，比如像电梯，加电梯的技术。

一些老的事实街坊里面街道窄，你要保留它的格局和尺度，消防的问题，大的消防是进不去的，能不能引进一些载体的一些微型的消防技术，像这样一些技术、这样一些标准，我觉得这些东西需建立起来，这样就使得我们的项目管理更加科学，这是第三个，这是涉及到很多政策、技术、标准的创新，我们的项目管理才有一个新的机制。最后一个是物业管理的长效机制，改造完了，我们要建立巩固我们改造成果，实现住区转型升级可持续发展，抓住这样一个重要的契机建立起物业化的管理和自制自理模式的长效管理机制，让改造的成果能够走上良性发展之路。

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这个机制的创新，我这也是一个初步的思考，我跟大家一起交流。第一个就是共商的机制，跟大家一起商量。要建立一个完善政府统筹引导、社区组织实施、居民和市场积极参与的协调机制，以相关法律规定为依据，以权益相关人的意愿为基础，搭建意识的平台，充分反映居民的需求，开展民主协商，去谋求利益的最大公约数。你不协商是不行的，但是协商有一个前提就是政府引导，政府不能没有主张，不能说你协商了，那政府的角色呢？

政府必须积极引导，我觉得这个核心在政府的引导及第二个就是要探索同筹的机制，这个事我们要共商，钱要同筹，大家一起想办法。在明晰产权的基础上按照谁受益、谁出资的原则，确定资金筹措的主体，建立责任共担的机制，政府包括市区两级政府根据情况、根据一定的资金补贴和扶持包括税费方面的扶持，同时在有效激励基础上要建立市场的参与机制，要引入社会资本进行市场化的运作，同时要利用对小区资源的二次开发它的增值效益去寻求市场化的长效机制。

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 最后一个问题就是坚持机制创新。我想新时期的老城改造必须要坚持创新，这样才能适应我们全面建设小康社会和建设我们现代化的社会主义强国的宏伟目标，你不创新你是很难以适应的。我们全面小康了，你到老区一看还那个样，这叫全面小康吗？我们现代化强国了，去看看我们的老城市还是那样，这是现代化强国吗？所以要有这样一个宏伟的目标，坚持机制的创新去推进我们老城区更新。

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  我认为积极的设计就是要创新，在传承的基础上突破，去寻找差异、创造特色。这个特色来自哪儿？一个就是你的格局，特别是山水格局，这是老天爷给你的天赋，这种特色。第二个就是遗存下来的代际之间，一代一代传到我们这代的历史遗存包括老建筑，这个东西是有特色的。我们讲千篇一律，但是你看看老城区不是千篇一律，这就是历史遗存下来的特色。还有一个特色就是我们要创新，创新新的特色，所以第一个特色天赋的要靠老天爷，第二个代际传下来的这种历史遗存是靠老祖宗，第三个靠老百姓、靠我们自己去创造新的特色。正确的引导就是要坚持多元的差异化发展，各美其美，各具特色，这样我们就会改千城一面这种窘态。

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关于公共艺术，这个以前提及不多，实际上它很重要，公共艺术也要跟上，我们新区还比较好，老区这也是一个短板。公共艺术在全市城市的文化主题上是重色画龙点睛的作用，应当是这个，就是量身订做的，就是我所特有的，而不是去泛化、简单的把别人的搬来去搞那一个。我想这是老城区的文化底蕴比较深厚，故事也比较多，所以我们的公共艺术更要讲自己的故事，不要把希腊那些雕像搬来，不要搞那些东西，搞我们自己的东西。

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 关于建筑设计，也包括景观和市政设计，我想更多的就是要贯彻好新时期的建筑方针，那就是做到适用、经济、绿色、美观的统一。适用就是你不要过度消费，好用就行了，尤其是住宅，我们不能越做越大，这是有问题的，这是一种过度消费，是资源的一种消费。经济就是我们要杜绝浪费奢华，首先你结构你不要浪费，装饰不要搞土豪金，到处镶金贴银，我们要适用。绿色就是不能透支环境，环境是有容量的，生态是有指标的，它都有底线。绿色，刚才讲  我们是希望越小越好。美观主要是反对媚洋求怪，追求的是一种理性美。

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关于规划设计，大家知道它在发展中是起着战略引领刚性调控的作用，重点是解决它的战略定位、空间布局、要素配置、开发边界以及生态红线这样一些大问题。它跟我们的改造更新有直接的关系，你的更新改造必须服从于城市的总体规划。

第二个就是城市设计，城市设计这次在中央城市工作会议上得到了空前的重视，随后建设部也发了一个办法，我们就是要通过城市设计从整体平面和立体空间上去统筹城市建筑的布局、协调城市的景观风貌、体现城市的地域特色、民族特色和时代风貌。现在我们特别强调要做好城市设计，对于旧城改造来讲，我觉得城市设计也非常重要。其实你一个范围不大的老城改造，它本身就是城市设计，按照城市设计这样一个层次去做，那你这个规划设计都有了。

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这是我讲的第一个问题，你要明白老旧小区改造重点是什么，它的问题在哪儿，这样问题导向的原则就会有的放矢。

    第二个，我认为要坚持设计引导。你这个老旧小区搞得好还是不好，你没有一个好的设计来引导是不行的。我们经常讲设计引导城市，设计改变城市，老城区的更新改造同样需要设计的正确引导。中央城市工作会在总结了我们城市建设成绩的同时也特别严肃的指出了我们在规划设计方面的一些问题，那就是规划的前瞻性、严肃性、强制性、公开性是不够的，而且我们的建筑贪大、魅洋、文化传承堪忧，这都是城市工作会的文件。

我认为造成这样一个妄图的重要原因就是出现了一些小关的设计，我认为设计有积极的设计、有消极的设计，这个消极的设计引导城市走向负面，就是对城市带来一些负面的影响，因为它是对城市产生了错误引领。我们现在好多新城建设千城一面，为什么？那是设计引领，你设计就是这个东西，出来肯定千城一面，有的城市是雷同的或者就是照搬别人的，所以肯定千城一面，现在必须回到源头上来全绅士设计对城市发展的重要意义，当然也包括老区的城市更新，进而我们去开展积极的设计，我们需要的是积极的设计，让设计能够正确引领城市的发展。

城市设计的体系我想大概是这么五个层次，第一个就是规划设计，包括总规和详规、空规，二是城市设计、建筑设计、园林景观、公共艺术设计。

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 第七就是老城区是老年人比例居高的社区，好多年轻人都走了、他们都住新区了，老人留在老城区里面，所以老城区改造应该包括适老化措施，其中最主要的是无障碍通行尤其是垂直无障碍，说白了就是加电梯，当然也包括室内适老化，以及社区日渐照料中心的配套等等。

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 关于超低能耗质改，大家不用觉得那么神秘，不用暖气、空调这个房子一年能维持在20到26度，北京现在公租房都是在做一部分这个试案，现在技术也有，标准也是，应该比较成熟了，问题是你整个施工是不是那么严，因为大部分材料和物品也可以国产化，所以大家对被动房（音）不要觉得那么神秘。其实低收入者最需要的就是这种被动房，因为不用交暖气费，夏天不用开空调。

第六个问题，我们的老旧小区大多没有或者少有开放性的公共空间，所以老城区没有地方去，也出现了所谓争夺战，公共空间的争夺战，所以我们的改造要满足居民的日常交往和生活活动的需要，多建一些开门可见、信步可用的一些微行绿、口袋式公园，让居民能够有实实在在的获得感。你说了半天，我这城市绿化怎么好，那都远着呢，它最现实的开门能看见什么，所以我们搞一些小型的、微型的绿地、口袋式公园，这个老百姓是最欢迎的。

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我画了一张我们建筑节能标准的路线图，经过几次提高我们节能标准，因为80年代我们不节能的话，到86年第一步节能30%，到了95年我们提出了50%的节能标准。我们现在执行的是第三步，就是2005年提出来65%，现在强推65%的节能标准，跟80年代初比节能65%。一部分城市跟省市提出了75%的节能标准，像北京、河北等等它就提高那么多，所以我讲尽可能采用标准比较的节能标准，比如说全国强推65%，我们能不能采取75%？

超低称号的标准就要达到90%以上，基本上是这样一个建筑模式。将来我们还要打造零能耗，现在伦敦的郊区已经实现了零能耗，我们在世博会上已经看到了，将来是零能耗，我们的愿景是负能耗，我的小题但不消耗社会能源，我还要向社会提供能源，我们是可以产能的，因为我们有那么多墙面，我们有地下宝贵的地下地热资源，这些都可以产能。

我们如果都是低能耗的建筑，它耗能特别小，但是我们又能产能，所以我们整个小区就是负能耗，我们可以向社会提供能源。那当然这是我们一个愿景，我想这一天是会到来的，但是目前我讲对于老旧小区的改造节能标准还是大问题。

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我们不能只搞几个点，甩下一大片。老城区里面有一些点是所谓肥肉的地方，它经济好平衡，位置也重要，然后你甩下一大片，这个硬骨头，你啃不了，这是我们棚户区改造里面碰到很重要的问题，就是好改的地方你改完了，最后留给政府的就是问题。要坚持普惠原则，要成街区、成片区更新改造，全面提升住区的质量。不然的话，就会给我们的城市更新留下更大的困难、更多的难题，所以我的第一个观点就是尽可能的一片一片的搞，一片一片的搞不是大拆大建，同样是一种微改、是一种有机更新，我不主张这个地方好，你就搞一个点，搞完你就走，别的就不搞了，这是一个问题。

二，老城区里面的基础设施普遍比较差，这个就不讲了，但是我觉得交通的问题还是一个大的问题，行车堵、停车难这是很普遍，所以在全面完善老城区基础设施的基础上我觉得重点还是交通问题，动态的、静态的交通要统筹安排。

三，我们的老城区大多数地下空间都是没有得到开发的，所以要解决好地上空间和地下空间统筹开发的问题，要充分利用老城区宝贵的地下空间，综合研究地下空间的商业利用机动车交通下地，停车场和电梯间的结合等等相关的问题，就是把地下和地上统筹安排，综合性的进行开发。

四，我们要对历史街区和文化遗存破坏的问题要引起充分的重视，要保护好老街区的格局、它的尺度、建筑的风格和色彩，保护好它的历史风貌，留下它的记忆和乡愁。当然，它不是那么普遍了，我们讲的是重点对于力十街区和一些文化遗存在这方面要特别注意，因为好多城市都碰到过这个问题，一些重要的街区格局全变了，就是很有特色的一些街坊格局全变了，尺度也全变了，建筑风格也全变了，业态全变了，完全不是那种历史街区了，另外就是一些重要的有文化价值的遗存包括一些名人故居全部给推掉了，这是不行的，一定要摒弃大拆大建。

五，我们的老旧小区基本上是不节能的建筑，所以要建设绿色街区，首要的就是要坚决建筑街节能的改造，这也是群众呼声比较高，冬天冷、夏天热，为什么？节能不好，所以我塞改造的时候要尽可能采用较高的节能标准，有条件的进行超低能耗的改造。

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今天我想就这个城市更新问题讲三点意见。第一，就是要坚持问题导向。因为不同年代、不同区位、不同产权形势下的老城区存在着不同的问题，所以要深入调查研究，找准问题所在，总结我们以前老旧小区改造的经验和不足，采取相应的措施，通过改造更新补上短板，提升老城区的一级的品质。我想这个问题导向重点还是要抓住以下几个方面：一，承建改造的问题。

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 关于硬需求，国家统计局2016年工作的数据就是全国人均住房面积已经到了40.8，其中城镇是36.6，农村要更高一些45.8，应该讲这是一个不低的平均数了，因为发达国家现在也就是40平方米左右，城市里的，美国就特殊，美国人到65%，全世界仅有的一个超过60的，一般的发达国家都是40，我们现在36.6已经很接近发达国家的城镇人均住房面积了。

那么这个36.6是一个人均，人均的背后是人不均，所以我们有的家庭可能是几套住房，甚至不是几套的问题，但是在人均36.6这个指标下我们还有无房户、还有住房困难户，而且租购之间是不平衡的，租赁还是短板。另外新城和老城，新住宅跟老房子之间，在环境、在房屋的质量这是有差异的、是不平衡的。另外还有棚户区、维修房，我们的物业管理、社区服务等等都是存在差异，差异就是不平衡的，所以国家提出来城市要进行双修，就是生态的修复，要进行修补。

中央工作文件里讲到要有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题，通过维护加固老建筑、改造利用旧茶房，完善基础设施等措施，去恢复老城区功能与活力，这就是我们城市更新、城市修补很重要的。

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宋春华：大家好！利用这个机会再一次跟大家做一个简短的发言。这题目就是有序修补、有机更新，促进我们的老城区可持续发展。

大家都知道我们老城区更新这是贯彻十九大的精神，解决城市发展不平衡、不充分的问题，满足人民群众对美好生活需求一个重要的举措。大家知道最美好生活的需求，我觉得两方面，一方面是硬需求，就是我们原来讲的物质文化需求，这方面的需求要升级。我们期盼有更好的教育、更好的工作、更好的收入、更可靠的保障，包括医疗，特别是要有更舒适的居住条件、更优美的环境、更丰富的精神模块，这跟我们老城区的改造有直接的关系。除了这个硬需求，又衍生出具有主观色彩的一些软需求，比如幸福感、安全感、权利以及对民主、法治、公平、正义等等方面的相应的需求，这是软需求，现在也提出来了。

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主持人：感谢孟院士。城市更新的目的我想最终是为了服务于人，未来建筑也必将更多的体现人文关怀，再一次感谢孟院士。

下来的环节进入到上午主题演讲，首先掌声有请原建设部副部长宋春华先生，宋部长为我们带来的主题是有序修补、有机更新，促进老城区可持续发展，有请宋部长。

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中国城市在经历三十余年的快速发展与大规模的急风暴雨式的建设之后已陆续步入了由增量发展到存量更新的转型期，产业转型和城市更新在逐渐成为城市空间发展的主要模式。十九大报告中强调我国社会主要矛盾已转向为人民日益增长的美好生活需求和不平衡、不充分发展之间的矛盾。进入新时代，随着人们的生活方式、社会变革的变化，作为城市建设的重要内容的城市建筑，其功能和城市将迎来重要的改变，希望这在次大会上能为中国的城市更新事业献计献策，提出更多创新的未来建筑和解决方案。

    最后，预祝本次大会取得圆满成功，祝各位嘉宾身体健康、生活愉快，谢谢大家！

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孟建民：尊敬的颂部长、柴会长，各位来宾，上午好，很高兴与大家共同参与中国城市更新峰会暨全联房地产商会城市更新峰2017年会，共同探讨我国城市更新发展的新未来。值此之际，我向本次大会成功召开表示热烈的祝贺，向出席大会的各位领导、嘉宾表示诚挚的问候。

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主持人：谢谢，下面有请中国工程院院士孟建民先生为大家致辞，有请！

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面向未来在城市规模有限的背景下大中城市尤其是一线城市新增土地已极度稀缺的状态，从增量时代进入存量时代。全联房地产商会结合当前需求，决定成立城市更新和既有建筑改造分会，经过筹备，2017年3月全联房地产商会和既有建筑改造分会正式成立。近年来秉承服务会员、践行社会责任的使命，主动作为，围绕城市更新和既有建筑改造开展一系列工作，取得了丰硕的成果。

在刚刚步入到2018年又联合深圳市城市更新、开发企业协会等精心策划组织了本次大会，邀请来自全国各地城市更新领先者们共聚一堂，探讨城市更新的新思想、新技术、新模式和新路径，我认为这是非常必要和十分及时的。在此，我诚挚的希望各位领导、各位嘉宾能够深入交流和分享，共同开创我国城市更新工作的新局面。

最后预祝本次大会取得圆满成功，祝大家工作顺利、身体健康，谢谢大家！

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 大家知道改革开放四十年以来我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城市化进程，取得了举世瞩目的成就，同时我们也看到问题日益突出，原有的城市功能不能满足现有的需求，人类需求与发展产生了矛盾，城市更新势在必行。深圳是我国最早开展城市更新工作的城市，早在2009年就开展了城市更新办法，开展了以城市更新改造为核心的城市更新计划。深圳市城市更新供应的商品房总规模占全市商品房总规模比重逐年增长，其中2016年达到了50%左右，深圳城市更新中积累的经验为我们城市更新建设提供了很好的借鉴基础。

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赵正挺：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体，大家上午好！在改革开放四十周年来临之际非常高兴回到改革开放的桥头堡深圳和各位领导、嘉宾探讨新时代我国城市更新的新模式、新路径，再次我代表全联房地产商会对本次大会的成功召开表示热烈的祝贺，向出席大个的各位领导、专家、企业家以及新闻媒体的朋友们致以诚挚的问候。

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主持人：谢谢柴会长的致辞，城市更新和既有建筑改造分会将在柴志坤会长的带领下继续凝聚各方智慧与质量，积极服务于会员。

    接下来有请全联房地产商会秘书长长赵正挺先生致辞。

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 最后在这里，我向本次大会的承办方、支持方、媒体界的朋友表示衷心的感谢，向各位领导、各位嘉宾拜个早年，祝大家工作顺利、身体愉快、合家快乐，谢谢大家！

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因此，大家都把2018年看成新的起点、新的任务和新的挑战，深圳是我国放改变和城市更新的前沿阵地，为更好的分享城市更新新成果，引领新时代下企业创新发展，我们和深圳市房地产投资协会、深圳市城市更新开发企业协会共同策划组织了本次峰会，在今天的大会中不仅会带给大家对城市未来的解析和城市更新最前沿问题的探讨，也有来自城市更新改造实践的创新案例和经验的分享，希望本次峰会能够为各位嘉宾提供一个脑力激荡、灵感碰撞的平台，希望我们带给大家的不仅仅是欢聚的喜悦，更有思考的乐趣和创新的动力。我们也坚信在各位领导的大力支持下，有在座嘉宾朋友们的积极参与，本次峰会一定会取得圆满成功。

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2017年是城市更新峰会扬帆启航的一年，2017年在城市更新成为我国城市发展共同愿景和新经济增长点的形势下，在全联房地产商会的统筹安排下，全联房地产商会城市更新峰会正式成立，近一年的时间里城市更新峰会在研究城市更新课题、推动我国城市更新健康发展方面做了积极的探索和实践，围绕城市更新和既有建筑改造的问题在北京、上海、成都等地举办了多场主题活动，2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是中国改革开放四十周年，也是决胜全面建设小康社会，实施“十三五”规划承上启下的关键一年。

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柴志坤：尊敬的宋部长，尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友，大家上午好，今天来自全国各地的城市更新管理者和建设者在改革开放的前沿阵地深圳欢聚一趟，共同迎来了中国城市更新深圳分会暨全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会2018年会的隆重召开，我很高兴全联房产商会城市更新和既有建筑更新改造峰会、深圳市城市更新开发企业协会共同举办此次大会，在此我谨代表大会主办方向各位领导、各位嘉宾和媒体界朋友们表示热烈的欢迎，向关心、支持城市更新峰会的新老朋友表示衷心的感谢！

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 接下来，让我们首先有请本次峰会的主办方之一，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会会长、北京天鸿置业有限公司董事 柴志坤先生致欢迎辞，有请！

深圳新浪房产 04-27 12:23

主持人：尊敬的宋春华部长、孟建民院士，各位领导、各位嘉宾、各位企业家的代表、媒体朋友们，大家上午好！

    欢迎大家来到深圳，参加由全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会、深圳市房地产投资协会、深圳市城市更新开发企业协会主办、北京世国建筑工程研究中心承办、深圳市碧桂园房地产投资有限公司、星河控股集团有限公司、北京天鸿置业有限公司、天奥电梯（中国）有限公司协办的中国城市更新（深圳）峰会暨全联房地产商会城市更新分会2017年会。

    我是本次大会的主持人夏子清。

    在此，我谨代表大会组委会向前来参加本次峰会的各位领导、嘉宾、企业家代表以及新闻界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢，谢谢大家！

    首先，请允许我介绍出席今天峰会的各位领导、嘉宾。他们是：

    原建设部副部长 宋春华

    中国工程院院士 孟建民

    上海市政协常委、人口资源环境建设委员会主任、同济大学城市风险管理研究院院长 孙建平

    中国建筑学会富利商、上海市建筑学会李商 曹嘉明

    全联房地产商会城市更新分会会长、北京天鸿置业有限公司董事长 柴志坤

    全联房地产商会秘书长 赵正挺

    深圳市房地产投资协会会长 张一平

    城市更新分会第一任轮值会长、北京柒壹资本管理有限公司董事长 张春华

    全联房地产商会城市更新分会长、中城新产业控股（深圳）有限公司董事 刘爱明

    北京安馨养老产业投资有限公司董事长 鄂俊宇

    住房和城乡建设部政政策研究中心研究员 赵路兴

    上海市宝山区罗店镇镇长 申向军

    星河控股集团董事副总裁 黄德安

    星河控股集团执行副总裁 刘荣光

    碧桂园深圳区域副总裁 冀豫东

    华润置地华南大区城市更新事业部常务副总经理 彭林

    卓越城市更新集团有限公司总经理 万伟

    以及来自全国各地的各位嘉宾

    我们参加本次峰会的还有来自广东电视台、深圳电视台、北京电视台、中国建设报、中国房地产报、新京报、南方都市报、新华网、人民网、凤凰网、第一财经、新浪网、腾讯网、澎湃新闻、搜狐网、既改网、信报、今日头条、城市更新网等媒体的朋友们，此一并感谢大家，谢谢你们！

    随着我国城市更新领域产业与职场格局的深刻变化，党的十九大报告明确了新时代中国特色社会主义事业“五位一体”的总体占据和“四个全面”的战略布局，城市有机更新成为了新时代解决人民日益增长的美好生活需要和城市发展不平衡、不充分矛盾的重要路径。为探讨我国城市更新大格局下的新未来，学习、总结深圳市城市更新成功经验，大会组委会精心筹备组织了本次峰会。

深圳新浪房产 04-27 12:23

部分出席领导

宋春华  原建设部副部长

孙建平  上海市政协常委

            人口资源环境建设委员会主任

            同济大学城市风险管理研究院院长

曹嘉明  中国建筑学会副理事长

            上海市建筑学会理事长

刘   宁  碧桂园集团副总裁兼产城融合中心总经理

王   宏  中建钢构有限公司董事长

柴志坤  全联房地产商会城市更新分会会长

            北京天鸿置业有限公司董事长

赵正挺  全联房地产商会秘书长

张一平  深圳市房地产投资协会会长

张春华  北京柒壹资本管理有限公司董事长

刘爱明  中城新产业控股(深圳)有限公司董事长

赵路兴 住房和城乡建设部政策研究中心研究员

            中国老旧小区暨建筑改造产业联盟常务副理事长

黄楚龙  星河控股集团有限公司董事长 

杨丽萍  前海融资租赁股份有限公司董事长兼CEO

郑志彬  华为企业集团全球智慧城市业务部总经理

会议内容：

 新时代 激发新期待

1.开启城市更新新时代

——2018城市更新前景展望

2.解密深圳城市更新

——放眼大湾区 更新有新意

新思想 迎接新挑战

1.更新时代 房地产业的抉择

2.如何在城市更新中下好“金融棋”

3.文化为魂 绘就未来城市新蓝图

4.未来办公与未来生活的畅想

新成果 开创新局面

高峰对话：

1.科技力量 让城市更智慧

2.城市更新带来的商业“新物种”

3.共建共治共享 推进老旧小区综合改造

新征程 预见新未来

高峰对话：肩负时代使命 书写城市传奇

深圳新浪房产 04-27 12:23

【活动主题】2018中国城市更新（深圳峰会）暨全联房地产商会城市更新分会和既有建筑改造分会2017年会

【活动时间】1月25日 周四 上午9点

【活动地点】星河丽思卡尔顿酒店三层大宴会厅