2017中国地产年会

深圳新浪房产 04-26 18:44

深圳新浪房产 04-26 18:44

最后一位嘉宾是赵总，我跟赵总已经认识很多年，01年在科学馆的会议室，赵总、李彬等等都在，第一次提出城市更新的声音也就是在那次会议，赵总作为城市更新的参与者、推动者，作为协会创始人之一，他在城市更新方面积累了很多实践、实操、理论经验，未来城市更新也会受到政策的影响。接下来请赵总从专业的角度判断一下未来深圳的城市更新将会发生哪些趋势？将会面临哪些挑战？你有什么好的思路跟大家分享？

赵磊：首先谢谢南都邀请我们参加城市更新与深圳地产论坛，最近五年以来，城市更新基本上决定了未来深圳房地产行业的发展，也是其中一个主流，可能未来10-20年仍然如此。作为城市更新实操经理人出身，我们知道每个项目在实践中所能推动的效率，万里长征，八年抗战才能弄成一个项目。现在深圳已经在实施的、批了主体的项目才120个，大部分都是单一主体，当出现多主体的时候，往往就出现了利益问题，推动起来非常困难。

从2009年《深圳市城市更新办法》出台以后，2012年出台《城市更新细则》，到2016年12月31日出台38号文《城市更新暂行措施》之后，这一年大家听得最多的四个字就是强区放权，强区放权以来，我们发现城市更新的政策一下子从原来规土委出的几份变成上百份，各区都出了自己的暂行措施，也出了各自的城市更新办法，还有配套的一系列关于产业、关于拆迁、关于审批流程的政策，作为一个实操人，我们在城市更新协会跟大家交流，我们组建的合一城市更新公司也在跟项目老总交流，强区放权以来出现了四个特点：

一是各区政策频出，我们如何能够把握项目推动的效率，我觉得最重要的还是把握各区的政策导向，我们发现全市十个区，各个区的导向不一样，有的区有的项目根本就不要碰，比如有人问我龙岗区旧住宅小区能不能做，我说那个根本不在范围，龙岗要打造东部中心，落实东部战略，把龙岗变成深圳的副中心，他们都是做大统筹、大产业的，各个区都不太一样。保安做的都是产业新城，划了文旅小镇、产业小镇，不把这些理解透，项目基本上没法做，很难保证效率。

二是强区放权之后，普遍各区都注重规划统筹，强区放权之前，很多项目的地块面积并不太大就能立项，现在很难，因为都在做统筹，大到土总规、城总规，再到法定图则，再到各区的“十三五”规划，宝安区、龙岗区都是在立项前必须做片区的统筹规划研究，这个工作不是企业掏钱，是政府掏钱，你如何推动政府在你想做的项目片区内赶紧把片区统筹工作做了，如何有机的跟你的项目结合，才有可能推动项目的立项，规划统筹的概念成为现在一个新的趋势，我们要注重这方面的学习。

三是产业引导，各个区都开始注重产业与城市更新的关系，希望产业先行，哪怕罗湖，他也希望能做到高端的金融服务业、高端文化产业，用这些产业来带动，而不仅仅是做旧小区改造，原来我们在罗湖是以旧小区改造作为重点，但这么多年推动并不成功，今年开始尝试片区统筹，为什么前段时间我们出的罗湖区关于旧小区改造办法中提到如果有愿意异地安置的小区我们可以优先考虑？就是因为我们植入了片区统筹的概念，将来可以把罗湖区的住宅区相对集中，用高端金融服务业、文化产业、传媒对罗湖区的发展进行提升。

四是监管，城市更新的监管越来越严，包括去年831大限，关于集体资产的，还有宝安1+1+6，六个委员会中其中有一个是纪律监察的，坪山也有1+1+6+1，最后一个部门也是监察部门，我们做更新比以前要更加规范，同时也有一个好处，带来了更加透明，现在所有城市更新都要求有法可依，有据可循。

作为更新人，只要我们认真学习政策，看明白政策之间的内在关系，不可控的因素会大大减少。合一专门做了个APP，把各区政策在APP里进行了分享，欢迎大家注册。

作为更新人，提四点小的建议，这也是我们经常碰到的：

一是关于项目拓展方面，很多时候盲目乐观，我觉得拓展要综合考虑项目的各方面因素，乐观主要体现为：一是对项目立项难度过于乐观，很多时候由于政策的变化，由于强区放权之后，考虑的要素比以前更加立体化，所以我们不要低估立项的难度，今年一年宝安区没有立项一个项目，坪山、罗湖、光明只立项了一两个项目，批的最多的是盐田、龙岗、龙华。二是对立项范围，要经过统筹规划的研究才能确定，我们经常看到他们拿一个项目过来，项目范围往往是自己考虑的，如果项目边界都很难确定，那么你做的所有经济测量的账都没法落地。

二是做工改工项目要有产业思维，原来工改工项目我们是转化成公寓，现在这种空间基本上已经堵住了，我们做工改项目只能靠产业思维，怎么做？要求你真正导入产业，而且具备未来的产业运营能力、管理能力，如果做不到，我们就要找优秀的产业单位合作，如果我们自己能修炼，关外很多工改工项目都是大产业，我们一定要做产业集合群，做了产业集合以后，未来的风险可能会大大减少，否则工改项目未来会带来大量的关外写字楼的供应量，如果你没有一个概念形成产业集合，风险是比较大的。

三是城市更新项目要更加注重合作共赢，

合作共赢有很多方面，包括工改工项目如何与优秀产业企业合作共赢，原有开发商做工改工项目要到处找产业，如果你找到优秀的龙头产业来合作，很多问题就迎刃而解。其次国企和民企的合作共赢，各个区对立项的要求越来越高，对企业资质、规模以及资本都有很多要求，对城市更新的经验也有一些要求，未来会大量的出现中小企业跟国企的合作共赢，中小民企发挥机制优势，国企发挥规模品牌优势，在合作共赢中推动。还有拆迁方面，拆迁本身也是一大难点，共赢思维才能真正推动拆迁的高效推进。

沈永淳：感谢赵总，四个问题、几个建议很具有实操性，也是赵总战斗在一线的经验总结，谢谢五位嘉宾在城市更新方面，从规划到立项、到运营及具体细则的良好分析。由于时间关系就不一一提问了，如果大家有什么问题可以会后跟专家私聊。再次谢谢五位专家！

深圳新浪房产 04-26 18:44

沈永淳：田总是天安云谷操盘手，在深圳提起工改工，提起产业运营，一定是天安云谷，田总对未来深圳产业园的运营，对工改工有什么好的建议？台下的嘉宾问我能不能跟田总交流一下，天安云谷如果离开了坂田片区，怎么能运营得更好？

田卫东：谢谢南都沈总和各位同行，根据主持人的提纲，提出了几个问题，我在这里跟大家进行交流和分享。

第一个问题是对深圳工改工的看法，我认为是三句话：第一句话是我认为头脑还是清醒的，我们是深圳经济特区，是经济立市的，没有工业、没有产业肯定不行，因此我们确定了30%、270平方公里工业红线。第二句话是定位准确，刚刚王嘉先生也谈到了，实际上不仅仅是做产业，不仅仅是M0，还要有M1，两者并举。第三句话是机制健全，我讲的机制主要是市场机制，天安云谷每天接待全国各地来参观调研的人大概8-12批次，包括北京、上海很多同行来，了解了我们这种机制，通过天安云谷的开发，看到了深圳市的市场机制是比较健全的。

有没有不足呢？我认为有不足，不足也可能是市场逼出来的，提纲中讲了，工改工项目难做，风险比较大，大家往往想做点文章，M1的想到M0，工改工的慢慢往工改工等方面发展，在工改工过程中有市、区两级政府不断的调整和指导，这个问题是可以解决的，我知道深圳市政府对工改工这一块，适度工业化还是强调很多的，也把控的比较严格，我认为这一点也很重要，如果导入都是产业园区、产业用房，没有工业制造厂房，恐怕我们的空心真的会越来越严重。

第二个问题，对未来工改工的变化怎么看，我们在今年5月8日通过市民政局登记成立了深圳天安云谷产城社区研究院，成立研究院是我们感觉到像深圳这样的特大城市一味地强调工改工，一味地把工作和居住、休闲隔离，对深圳城市的土地压力会越来越大，对深圳城市的压力会越来越大，因为你住在东城，到西城工作，交通、环境等压力都很大，对城市居民生活品质的提升也越来越难。所以未来的发展方向是产城融合，产城融合很简单，党章里都有规定，就是要使各方面协调发展，生产、生活、生态“三生”一体化，天安云谷力图打造产城融合社区，这里有产业用房，有居住用房，有相关配套设施，包括教育、医疗、娱乐、休闲等等，甚至是图书馆、科技艺术馆，我们主要对标日本、新加坡和香港，我们到日本去学习，日本整个民族的美学水平很高，所以直接提升了他们的产品，每一个产城社区基本上都配了一个美术馆，他们的漫画也不是简简单单，全民喜欢漫画，全民都有鉴赏能力，所以我认为产城社区是未来的发展方向。

第三个问题是如何引进产业进园区，产业进园区既要立足现实又要放眼发展趋势，前面几位贵宾也讲到，特别是做立项、做专规的时候，我们在工改工做立项的时候还有没有可复制？我觉得不能一概而论，要立足于现实，我们在这个地方做一个工改工项目，不要太期望于很远的产业能集聚到这里来，我们必须要跟根据的经促部门、科创部门取得联系，共同研究，要考虑到整个城市的整体规划，这个地方重点是要打造什么样的产业，这个地方目前有哪些产业可以集聚进来。展望我们的发展趋势，主要是要跟上时代的潮流，比如现在军民融合，我们要给企业创造条件参军，人工智能、文化新经济等等，这些都是国家在倡导的，一直在推进的。

第四个问题是关于规划理念，前面也讲了一下，就是产城融合，如果要更具体来讲，我理解就是好空间、好服务。好空间就是工改工项目一定要做成立体的、互联的，天安云谷在这方面努力，做到地下、地面、地上云平台，三层立体化，通过云平台，通过地面、地下，做到互联互通，六期占地76万平米，总建面，地面、地下400万，都力图做到互联互通，这就是打造好空间。好服务是我们与此同时成立了智慧园区信息技术公司，现在有一百多人，这个团队是无心插柳柳成荫，本来是为了园区的智慧共享成立的互联网企业，没想到很多来参观的领导、同行最后看重的是这一块好服务，即智慧化共享型服务，这一块在我们集团是轻资产，现在轻资产在全国各地遍地开花，输出服务，规划理念就是这六个字：好空间、好服务。

今年很有幸，市政府有一个课题，跟我们的理念非常适合，这个课题叫做打造优质产业和生活空间研究，这个课题我们刚刚通过，市政府发展中心交给我们做的。最近我也学习了世联地产董事长陈劲松学习十九大报告的体会，他写了一篇文章，他的理念我们也非常赞赏，未来的地产界怎么发展、怎么融合，未来一定是产业和住宅相互融合，他提出一句话“十九大以后，中国的地产将会变成优质空间的提供者和服务商”，这句话跟好空间、好服务在理念上是一样的，这个规划理念恐怕不仅是搞工改工的理念，而是整个房地产业的理念。

深圳新浪房产 04-26 18:44

沈永淳：未来随着资本越来越深入，房地产的行业细分会更加变化，原来开发商承担了土地、金融、销售、物业，承担了很多功能，未来会细化，下面请曲总跟我们分析一下未来行业细分将会出现什么趋势，具体做哪些业务运营。

曲咏海：谢谢沈总。首先非常感谢南都安排中国地产年会，有机会来参加，也见了一些老朋友。作为一个房地产人，刚才听了孟教授的演讲，个人感觉是信心百倍，给我的创业之路又加了一次油，让我更有信心继续从事房地产行业。

孟教授在国家层面参与了很多制度的制定，他在美国做访问学者也好，一直在研究美国的房地产跟金融的结合，我刚才越听越兴奋。之所以选择创业，成立公司，实际上也是我一直在对比中国房地产跟美国房地产发展的路径或者发展模式的不同，让我看到了一些机会。刚才孟教授谈到金融创新，而且对于中国房地产未来跟金融的结合，他的高屋建瓴的见地让我受到了启发。

刚才沈总提到万科郁亮对自己开发商角色玩笑式的转变，美国的房地产市场，投资商跟发展商是两个角色，中国因为房地产爆发式发展，但凡我们有土地，银行的资金就上来了，在社会上招聘几个人，各个专业的，就可以做房地产。所以在中国，很多人没搞明白，投资商和发展商都是一家，但美国投资商和发展商一直是分离的，他的金融跟房地产是相互依赖、相互支持，美国的投资商是专门做投资，专门出钱的，美国的开发商，比如汉斯、铁石门，包括特朗普也是做房地产的，他们更多的是专业的人做专业的事，我把它定义为房地产全流程代开发。

过去房地产企业最重要的是人才和资金，实际上我经常简称“人财”，这个财是财富的财。我认为人才是房地产公司和运营公司最重要的，市场好的时候，大家都说房地产公司的待遇高，不缺资金，也不缺人，但大家都经历过08、2012年的房地产寒冬，所有房地产公司还是围绕这两个词，但是变成裁人了。通过08年和2012年，若我深刻体会到，就像万科讲的，这个市场从黄金十年进入白银时代，白银时代并不是说房地产的春天已经过去了，而是说房地产进入专业化竞争时代，我的老东家的同事愿意跟我出来一起创业，所以我们现在成立的公司是房地产运营公司，因为有我过去的同事对我的认可，他们支持着我出来创业，也可能是我站在他们的肩膀上跟他们砥砺前行。

因为有同事对我的支持，我们公司有人，有管理，有专业，是单纯的房地产服务商的角色。昨天是我公司开张13月，这13个月我们代开发也好，或者某个专业领域的顾问咨询也好，一共签了11个项目，合约额2.25亿。我对这一年团队的努力有点小小的感动，大家付出了很多，但我同时又感觉到很激动、很兴奋，一年时间两个多亿，我想回答这个问题，就是刚才沈总说的，这个市场的专业化格局到底有多大？我相信大家可以估算一下，我认为未来市场的专业化竞争程度会越来越高，也可以说是人的竞争越来越激烈。

对于一个公司来讲，刚才孟教授谈到REITs也好，金融也好，资本也好，我现在也在结合，另外一条腿是用平台的思维做房地产，刚才介绍了，我们只有团队，只有专业，只有管理，但我们缺的是钱，这么多年在华南片区打下了基础，我的公司什么土地都去谈，谈完土地怎么办呢？大家都知道，房地产的门槛高就是因为它是资金密集型的，这一年时间我们跟信达投资、远洋资本、中信基金、粤明投、卓越金控签订了战略合作协议，未来金融机构会越来越多介入到房地产，但金融机构不会培养自己的房地产开发人员和团队，这就需要跟社会的专业化机构合作。目前我们在惠州已经有两个小项目，远洋资本给我们配合几个亿的资金，我们已经启动了合作，我们也开始给粤明投、信达做投后管理。从这个角度来看，我认为未来的房地产竞争，除了三千亿也好、五千亿也好，前十强也好，前三十强也好，除了这些企业以外，这个市场依然很大，依然有很多金融机构进来，我认为这个市场的竞争会越来越激烈，这种激烈就倒逼我们专业化能力前进，过去的黄金十年大家很少创新，深圳虽然是中国房地产发展的前沿，其实深圳的产品是这几年因为房价的上涨，因为土地增值税的清算，逼迫大家在房地产投入成本上舍得花钱，所以才有产品的创新。

专业的人做专业的事，未来这个行业一定是精细化分工的，我们在这个市场找到了一个空白点，两条腿走路，到今天为止，我一直说创业，我还活着，就像跑马拉松一样，一旦出发，必须到达！这是我的坚持。

深圳新浪房产 04-26 18:44

沈永淳：下面请费主任详细讲讲以后城市更新理想，他们作为主观机构或评估机构是如何审议的。

费晓华：非常荣幸参与到关于城市更新议题的论坛当中，感谢论坛的邀请，限于时间原因，我就把我讲的内容浓缩一点。

深圳市有深圳市城市规划委员会，委员会依据深圳市城市规划条例于1999年成立，按委员会章程下设三个专业委员会，它们是发展策略委员会、法定图则委员会和建筑与环境艺术委员会，我是建筑与环境艺术委员会的一员。各委员会受市规划委员会的委托，提供各自意思范围内的审议意见，按《章程》在审议工作中坚持公平、公正和公开的原则，鼓励公众参与、监督规划的实施，提高城市规划决策的科学性，促进经济社会环境的协调发展，非公务委员的设立即体现了《章程》中关于鼓励公众参与的思想。

目前深圳市城市更新的项目很多，在申报审批过程中，最后一个环节是建环委进行审议，如何审议？审议哪些方面？下面我做一个简单的介绍。就目前深圳市建设与规划的状况，建筑与环境艺术委员会的主要职责是对已经市规土委或区政府审批并按程序公示过的城市更新项目专项规划进行会务审议，每月初召开会务一次，参会人员由八名公务委员和五名非公务委员组成，市规土委领导或所在区的区长主持会议。审议专项规划通过与否实行票决制，获参会人数三分之二以上票数的视为通过，会议全程录像，记票留档，并实行关联人员回避制。

目前，建筑与环境艺术委员会会务审议的范围主要集中在城市更新专项规划所涉及到的城市设计和建筑设计的内容。具体而言，我个人认为涉及以下13个方面：

    1、审议更新方案土地贡献的状况，看是否按上层次规划的要求，通过拆迁范围内的土地贡献落实或增加了市政道路、公共配套设施、公共绿化和广场等，是否还利用自身的建设用地增加了道路的微循环，改善了地区的交通状况。

    2、审视更新方案扩容之后是否有措施缓解了外部交通的压力。

    3、审视更新方案在索取城市空间资源的同时，为城市、为公众是否提供了足够的公共开放空间，不管这些空间在哪里、在哪个层面，它们都必须全天候24小时公众可达、宜达、集中、可用、高大、宽敞、舒适，成系统的场所，且与所在地区周边慢行系统相连接，或计划连接。

    4、审议更新项目地块是否设计了与周边社区通达顺畅相接的人性化开放街区，进而缝合被汽车割裂的城市。

    5、规划布局方案是否契合了以公共交通出行为导向的原则。

    6、审视更新方案在扩容增高的同时，是否对相邻物业增加了空间上的封堵与遮挡，是否遮挡住了上层次规划当中设定的山水景观通廊，从城市设计的角度看，是否对城市天际线造成了负面影响。这是从更大的城市设计的角度来看待问题，而不是局部项目的问题。

    7、审视更新方案在扩容之后是否加剧了项目自身空间环境的拥堵或变得更加恶劣，这种情况是否已经超出了可忍受的程度。

    8、按公共利益优先的原则，审视公共配套设施的落位，关注其各方面的条件是否良好。

    9、审视更新方案在扩容之后其所在社区风、光、热、噪音等物理环境是否良好。

    10、审视更新项目场地内外自然资源的状况，若自然资源条件良好，且是否因地制宜的建立了保护和开放的绿地生态系统。

    11、审视更新项目场地内是否有值得保留与活化的人文历史资源，若有，则保护方式和力度是否合适？

    12、审视更新项目场地地质与土壤状况，近期内是否安全、可建设。

    13、从技术和规范的角度，审视更新方案是否可行。

当然还有其他方面，可能也会因人而有差异，但不管怎么样，委员会审议的方面都是常规的、基本的，掌握的尺度也仅仅停留在合格线之上，也就是守住的是底线，我们不是评优，也不会关注你到底有多优，我们关注的是底线和合格线的问题。审议过程中，相信每个人都会按照章程的要求，为落实城市总体规划和发展的目标，为提升城市的品质，提供专业、严谨、有前瞻性、负责人的见解，维护好公共利益，倾听更新主体的诉求，实现融合、共赢的局面。

其实在城市规划与建设当中，实现公共利益就是提升城市的硬环境，在此环境中，每一个个体都将获益，也包括更新企业，个体好，企业好，社会就有了持续向好的基础，所以公共利益与企业利益、个体利益是高度一致的。相信深圳市所有更新企业都是高度觉悟的，都能平衡好整体利益与局部利益的关系，所以我对更新企业充满了信心，也对城市充满了信心。

深圳新浪房产 04-26 18:44

沈永淳：还有两个大家很关心的问题，一是怎么样快速立项，二是怎么提容，特别是提容，在座每一位做城市更新的开发商都比较关心。

王嘉：先回答第一个问题，项目如何快速立项，我觉得首先还是判断能否立项，这更现实。现在除了查一系列规划，比如城总规是不是跟四类用地相冲突，土总规是不是在城市建设用地，法定图则、土地移交率、合法用地比例，包括权属、年限、建筑质量等等全部考察一遍，如果没有问题的话，从政策上至少能排除政策障碍，在这个基础之上还要跟各个区政府、市政府发展导向相配合，比如经促局或投促局编的产业导向规划，哪些是重点发展地区，比如轨道网建设规划，哪些是城市核心片区，再比如我们现在编的城市总体规划确定的城市中心体系。

我们做过分析，把800多个立项的项目放到上一版总规，发现基本上是在258这个中心体系做的，不难猜到未来的方向。还有基本算法、现状开发量，这个大家都会，如果想知道立项快和慢的问题，我觉得跟区政府的导向，比如各区政府现在是不是只推产业，商住类全部停掉，是不是只推某些区域，比如坪山现在只做坪山河和坪山大道沿线，而且坪山河只是中心区那一段，其他都不做。各个区都有自己的战略发展地区和战略发展阶段，大家要紧跟住各个区的诉求才能做得到。

第二个问题是容积率，我不能用高和低来形容，其实刚才已经讲到了，政府在调整密度分区，首先我们还是践行总规的多中心体系，而不是把特区内累得特别高，特区外还是低密度，尤其特区外中心地区和轨道站点地区会有大的发展机会，有容积率提升空间。再有就是容积率的具体算法，很多人看到密度分区，跟我说产业和商业办公的容积率上限取消了，其实大家看到的只是这一点，他并没有看到实际上我们把很多容积率计算规则细化了，只有在个别非常优势的地区，比如轨道站点、中心地区不涉及到容积率，但这是极个别的，绝大多数还是用算法，只有当你的土地移交率特别高，他会给你一个腾挪的空间，比如整体容积率是6，原来大家都是均质的，现在你可以在整体6的园区内，局部做到8，其他做到4或5，这就给大家提供了通过规则优化空间布局，实现城市品质提升的很好的方法，但并不代表政府完全不去管密度，这就是总量控制和具体项目空间形态塑造之间的关系，提升容积率的算法在那儿摆着，真正有可能的在这个算法的基础上，大家利用好规则，其实就是那几点，一是你把公共利益的东西做足了，二是公共开放空间、二层连廊、历史建筑的保护、深标以外的公共配套设施，有意义的这部分多配一点，实现政府、市场和公众的多方共赢。

深圳新浪房产 04-26 18:44

沈永淳：刚才大家听了孟总的主题演讲之后，相信大家对十九大之后的房地产政策已经非常了解了，十三字方针，主体供给，供给是主体，主体在市场，多渠道保障，即政府保障、市场保障、存量房保障，租购并举，租和购是并举的，不是光租房不买房，也不是房子不炒了就不能买。地产年会一般在比较重要关口都会把孟总请过来跟大家解读。

闲话少叙，言归正传，现在开始今天的沙龙。王嘉主任的专长是专项规划立项，大家做城市更新都很熟悉专项规划立项，用一个大数据来说说王主任的话为什么这么值得大家听，深圳市有600个旧改项目，500个已经在做专项规划，其中100多个是王主任在做，我们要不要做专项规划？专项规划怎么做？怎么突破？可以在这里听，也可以私聊。

王主任，十九大之后，具体到深圳旧改方面，会不会有一些改变？政策方面会出现哪些变化？

王嘉：我们是规划院，长期在城市更新的第一线，刚才孟教授高屋建瓴的演讲让我们看到更多是宏观的东西，我们是从深圳市政策导向以及审批项目具体要求中发现其实是在不断变化，无论是尺度还是深层次理念，包括规范和标准的变化，我结合我们自己的项目经验，刚才沈总说我做了一百多个，我自己都没统计过，只是做得相对多一点，做的过程中有几个方面需要大家关注。

第一个变化是时间的概念，过去能够立项的项目或者能够审批的项目，不一定符合现在的要求，所以不能拿着过去某一个项目的量批到多高或者功能怎么样，完成照搬过来是不行的，这里面有很多变化，十九大给我们提出发展观的变化，发展模式的转变，包括城市“双修”等新的理念在城市更新中都是具体落实的，因为更新规划是实施性规划，一些新政策大家都看到了，去年底的暂行措施有很多创新政策，包括刚刚征求意见的深标密度分区的部分，把密度控制的更加精细化，尽量让特区外的密度提升，特区内优化环境。同时政府还在修编容积率审查指引，怎么样在密度分区的基础上进一步把城市更新开发控制得更加精准。再有就是城市更新单元的编制技术规定，比如城市“双修”中涉及到生态修复的、历史文化保护的、土壤检测的、土石方平衡的，以前在更新中没有这么多深入的技术思考，未来都会有。我们把中央对城市规划的各种要求在城市更新这个具体落实点会做很多。

还有就是我们操作的现象，城市更新规划在立项的时候，各个区政府都在统筹，比如宝安、龙岗、福田、南山，我们在更新规划之前都要做统筹规划，包括立项之前都有统筹范围的研究，甚至是如果划定了统筹范围，你要做单一规划，还要先进行解绑研究，能不能单独做。实际上这就是强区放权之后政府在反思一些事情，09年到现在批了将近800个计划，有400项左右的规划，平均项目土地移交率30%，平均项目规模大概是5-6万之间一个单元，即便这样，你会发现很多情况，更新完了之后，周边就永远丧失了更新的机会，或者是配套自我完善之后，周边配套的缺口仍然存在。再有就是单个项目看没有问题，但你把整个片区的项目加在一起会发现这个地区的总量还是突破了。所以区政府现在特别慎重，所有项目都要重新思考一遍。从时间的概念来讲，每个项目还要结合强区放权，结合区政府的具体要求，结合政策和制度的变化，尤其是容积率的、功能的、总规的、占补平衡的等等，重新评判，即便是那些已经立了项的项目，也要重新评判。

第二个概念是导向的变化，原来的更新只要符合条件，政府从公平的角度，09年到过去这段时间更多的是追求效率的过程，通过更新释放土地，实现开发空间向经济的转化，更多是靠速度。但现在在大力提倡综合整治，一百条城中村，一百个旧工业区，包括很多复合型更新，这些东西都会给大家提个醒，以后自己单独研判某一个小片区的权属、土地、上位规划都没问题，你认为可以立项，但是更多的还是要回到整个区域的发展战略。

还有一个方向是产业，工业区块线划得比较严格，尤其是宝安最近的征求意见稿，凡是划定工业区块线的，连工改研发都是严控的，这至少传递出一个信号，就是政府对于制造业大量外流，对于产业高端化背后可能会带来产业空心化的危机，政府有一个很强的信号，大家以后做这种项目的时候一定是首先有产业导入，要带着产业资源，而不是简单的把房地产开发完了快速销售变现。大家可以看很多区的信号，给立项的基本都是工改工项目，如果是工改制造业，工改M1还是很顺利的，但工改M0或工改商住可能很难快速推进。

第三是容积率，新的密度分区把M0上限、M1上限，4、6等等都取消掉，而是变成一套完整的规则，这种规则给大家一种信号，政府鼓励你去土地集约，这是没有问题的，但有两个前提，一是你要保证城市活力的提升，比如你要保证配套、交通设施等，要把它配足。另外还要解决产业类型，比如工业上楼，据我们所知，现在把制造业尤其是相对重型一点的，你要是把它往高层放的话，现在的技术还是很难支撑的，高层更多的是简单的，比如包装、仓储、配套办公，工业建筑如果做成高层也会产生很多跟工业设计规范的冲突，实际上现在也是在探索过程中，政府也在不断调整自己的战略和规则制定。

第四是现在在做更新，我们越来越往精细化方向走，等一会儿费总可能会讲到，更新项目原来是基本符合规则，大概会比较顺利的通过，但现在我们对更新项目的技术审查部分越来越精细化，越来越严格，因为这中间夹杂了强区放权，各区的技术审查先是要熟悉基本规则，守住底线，这个时候大家看到的还是基本概念、基本算法，这一年来更多是做这个。但我接触到的很多项目，各个区对建筑设计方案、空间品质，包括配套设施具体类型等要求越来越严格，不仅仅是守住基本指标和规则，同时建筑设计相关的城市设计、空间设计在各个区未来也会有一些相关的专业委员会进行评审，以前是只定一个指标，后面再改方案，这种做法很难再延续，而是我们需要把后面的产品设计、市场调研、租售模式、产业运营全想清楚，倒推出空间产品，然后再返回到规划设计条件甚至指标体系上，再通过相关会议，这样做风险会小很多。

深圳新浪房产 04-26 18:44

提问：孟教授，请问您对于2018年的房价走势怎么看？

孟晓苏：我已经讲得很明白了，刚才讲了嘣嚓嚓，跳三步舞，嘣就是起来了，嚓就是停，两个嚓以后再嘣，去年是嚓，明年还是嚓，后年肯定是嘣，已经进入这个规律了，我们希望政府能走出这个怪圈，不希望行政资源用于挤压房地产周期把它变成嘣嚓嚓，但我们也要正视现实。现在老百姓信心没有减退，都知道未来房价还会涨，只不过是涨得快还是涨得慢的问题，开发企业也不担心，你让警察堵住门口不让高个子出门，早晚得让我出去，三年出去一回，所以出现了三年房价一上涨。虽然大家有信心，但我们仍然还是想应该通过建立长效机制，改变这种畸形的市场状态。

深圳新浪房产 04-26 18:44

记者：请问孟教授大概五年之后中国租赁市场会是怎样的？

孟晓苏：现在加快发展住房租赁市场，原因是我们前一段时间忽视了住房租赁的发展，有一段时间经济适用房只售不租，也有很长一段时间我们忽视了住房供给侧建设，比如说我们阻碍老百姓买第二套房、第三套房，理由很充分，你买那么多房干什么？买那么多房你住得了吗？结果把租赁市场耽误了，原来我们发展租赁市场不光是鼓励老百姓租房，还要培育住房租赁供给侧，我们把它给忘了。

现在大力发展租售并举和住房租赁市场，肯定国家和政府有着重要的责任，但是哪个国家都是由政府来负责租赁房的建设和持有？政府只是解决低收入部分，大量的房屋租赁还是民间来持有，因此我们在推动供给侧改革和推动租售并举的时候不要忘记了要培育业主市场，业主市场包括老百姓自己持有房屋，也包括通过证券化的办法让老百姓的房屋进入到证券市场，变成老百姓买卖证券而由基金持有房产。房地产企业可以通过开发，最后通过REITs转给社会基金所持有，当然这里面要把租售比培育起来，现在租售比太低，普遍在2%，俞正声前几年跟我讲上海的房屋租售比只有2%，怎么做REITs？这几年上海的房价猛涨，租金没涨，现在上海的租售比只有1.2%，深圳肯定是在1.5%以下，在这种情况下，没有一点改革的措施，不通过改革来推动，只幻想着怎么样把房价压低，怎么样把租赁提高，两头都伤害百姓，脑残的人才想这种办法。

我认为通过共有产权房，有可能把租赁更多的浓缩在老百姓那一头，政府只需要享受房价增值和享受未来的租赁税就够了，让老百姓享受房价增值+租金，这样就能提高一大块。广大的三、四线城市现在的租售比能达到3%左右，如果再加上共有产权房就能达到6%，6%就可以做REITs了。当然，在深圳这些城市，我想用老百姓的城中村土地、用集体建设用地来建设租赁房，过去被称为违法，现在已经开始试点了，这也是一种办法，刨除了土地出让金，使得这种房屋的租售比可以合理，合理的情况下，能不能用这种房屋来做REITs呢？它产权不明晰，能不能做呢？我觉得可以研究，如果研究了之后可以突破，就可以由基金来持有，这样租金市场就有了资金支持，供给侧可以发力，这样的情况下才能使老百姓有房可租，租房人并不一定是没房人，在国外我们看到很多人自己家住得挺远，在郊区有套别墅，他在伦敦市内租套房，在北京我们也看到这样的人，深圳我想也有，所以租房的人不一定就是没房的人，但有一些确实是没房的人，我们要服务各种人，发展租赁市场肯定是下一轮加快住房制度改革的一项重要内容。

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4、金融创新有效化解当下难题

政府投资基础设施建设是跟房地产一样拉动经济的另一个传统产业，它的规模也有利于支撑中国的实体经济。如何解决地方债务危机，使得地方政府有能力继续投资基础设施建设呢？我们提出用REITs可以化解地方债，用REITs解决地方政府负债过重的问题。为此我和陈元、刘世锦共同成立了国务院发展中心REITs课题组，由我和刘世锦担任组长，陈元担任总顾问。研究的题目是通过引进资产证券化来进行政府存量资产的PPP，存量更好做，以市场化手段化解地方债。

在我们研究的过程中，国务院在政府工作报告中提到探索基础设施等资产证券化，“十三五”规划提出开展房地产投资信托基金试点的要求，去年6月份国务院发文在培育发展住房租赁市场的文件中明确提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，这是REITs第一次写到国务院的文件之中，今年政府工作报告中不是讲探索，而是讲推进资产证券化。

REITs是把不动产的收益权变成一种资本品，这种资本品可以上市交易，是一种特殊的金融工具，通过发行基金持有不动产的不同项目公司的股权，这种项目公司本身必须要有租金，租金每年必须要分配给投资人，这些含权的证券可以在资本市场上流通。2000年我们请国外专家来讲金融创新的时候，他们异口同声地说除了REITs，没有更好的金融创新可以讲。我们今天也到了这个时候，各国各地对于REITs都有着一致的规定：一是按期分红，二是在资本市场上流通，三是免税优惠，免税不是不纳税，是避免双重纳税，四是限制投向开发，不是用于房地产开发资金，必须用于持有物业、持有出租物业。由此可以看到，它就是一种稳定收益流的优质资产，REITs在全世界已经有37个国家得到了应用，图中红圈一是中国香港，一是中国台湾，中国大陆金融创新就是慢，我05年就开始提倡，到现在已经12年了，有了一些类REITs，但真正的REITs还是没有推出，我们在努力，不懈推进。

现在的问题是地方政府的负债越来越高，直接负债27万亿元，总资产超过总负债是肯定的，但毕竟负债过高不是好事，造成地方政府债台高筑，继续投资遇到困难。只能想办法借助于让企业来投资，政府推动PPP，但是这种PPP越投越困难，企业要政府保收益，要政府保回收，财政部发文，限制地方政府以政府购买服务的方式为PPP做收入保证，这样就变成了变相的地方政府负债，所以想把负债推给企业，国务院国资委赶快给央企发文，说是严格限制央企通过PPP增加负债，两头堵。11000个PPP项目入库，只启动了1300个。国企大量增加，每次政府成立的平台公司就是一个新国企，现在成立了多少平台公司？八大投资公司、十大投资公司，交投、城投、水投、轨投，每一次就是一个新公司出现，改制很困难，你怎么让地方政府推动混改？你说找一个民营企业混改，老总说我怎么敢？我要是找一个民营企业，你们会问“你怎么跟他熟？你凭什么改他？”我跟国资委副主任说“让国资委充当红娘吧？”副主任说“人家会问你跟这个企业什么关系？”

香港从AAA变成AA+，就是因为香港跟中国大陆的紧密联系，本来“一国两制”是造福香港的，但是因为我们的负债率过高，把香港给拖累了，这些问题用REITs就能解决。中国版REITs有四个要点：第一个要点是发行公募基金持有政府的不动产，政府可以拿走大把资金。第二个要点是拿走之后这些资产仍然返给原有平台公司运营，通过他们的运营来保收益，包括原租金要交给REITs，如果租金不足，由政府购买服务的方式补足，比如公租房你本来就要补，地铁你本来就要补，这些不是增量的PPP限制范围，存量是允许的，因为本来就在补，这符合REITs管理内部化的要求，也避免了这些机构的人员下岗，如果这么做的话，政府拿走了大量资金，有些地方政府不敢信，说这个资金还监管吗？我告诉他不监管了，你爱怎么用怎么用。有的市委书记说“那么我们就实现华丽转身了？”我说对，当年你投入基础设施建设，建造的设施为本地人民享用，现在你们又引来社会资金持有，基础设施仍然由本地享用，但持有人却不是你自己，你们轻松了，拿这些资金再去建新的。第三个要点是上市流通，现在中国证监会已经做好沪市、深市上市流通的准备，主要领导人做的批示，我们未来的REITs愿意在包括深市在内的资本市场上流通，因为公募基金本来就要上市，你何必再去搞IPO呢？这种方式非常容易，用备案制就可以上市。第四个要点是基金运行一般在结束的时候，我们现在设定20-25年，结束的时候由政府原价回购这些资产，即便到时候资产增值十倍，也是原价回购资产，这样可以解决国有资产流失的顾虑，还有一些地方愿意做永续化，也是按照回购方式，在REITs运行几年之后再考虑永续化，这样的话起步就容易了。

用这样的办法可以让REITs来化解中国经济发展的诸多问题，包括实现了公共资产的动能转换，包括推动混改，每混改一包资产，就是社会持有，国有资本从这里退出，并且运营权还是委托原来的机构，政府的负债率可以有效化解，负债率降低了，可以进一步借债去建新的，中国的股权信用评级得以提升，而且资本市场可以有大量的资本品。

去年10月份证监会召开研讨会，听取了我们的报告，并且请国际专家来评判，证监会主要领导人已经批示要做好REITs入市流通的各种准备。中国证券业协会最近成立了专门委员会专门做不动产证券化，我是委员会的专家顾问。国家发改委也很支持，他们提出要共同推动不动产投资信托基金REITs，他们把房地产翻译成不动产，这两个词汇在英文中是一样的，他们认为原有PPP项目在运行两年，有收益率，并且有足够收益保障的情况下可以做证券化，符合证监会要求并经证监会批准的可以发行REITs。财政部和央行也发文要推动不动产投资信托基金REITs的发展，特别是今年7月份习近平总书记在全国金融会议上明确提出两方面的要求，一是要严格控制地方政府债务增量，后面的八个字很严厉“终身问责，倒查责任”，二是开一扇门，关于存量重组，增量优化，动能转换，他所讲的动能转换，被山东误解为退二进三，到浙江被误解为腾笼换鸟，其实他们不知道这是在金融工作会议讲的，讲的是资本市场，讲的是资产和证券的转换，因为他后面那句话就是把发展直接融资放在重要地位，接着是讲多层次资本市场体系，学领导人的讲话一定要学全，不能想当然把自己的想法加在习近平的讲话上，这样走偏了。

十九大又提出了提高直接资本比重，促进多层次资本市场发展的要求，房子是用来朱德，不是用来炒的，这句话讲得多好？但是当我们没有资本市场支持的时候，老百姓只能整栋买整栋卖，多少有炒房的嫌疑，今后老百姓只需要买基金就行了，“房子是用来住的，不是用来炒的”不就更好的实现了吗？什么是用来炒的？股票是用来买卖的。

REITs试点已经在多个城市得到积极响应和参与，深圳作为房地产发祥地和最有改革开放精神的地方，希望深圳也能拿出一些资产来进入这个试点，虽然推动这些金融创新很难，但我对REITs进入中国有充分的信心，现在一天天临近了，为什么我有这么大信心？因为我发明了喝啤酒理论，我们在这儿喝啤酒，我断定你要上厕所，不信你就继续喝，迟早要往我说的地方走。有人说“这么粗俗还叫理论吗？”那我换一个说法，叫倒逼机制，断头路要修，基础设施建设要搞，你还要不断喝啤酒造成内急，内急倒逼你上厕所。还粗俗？那我再换个说法，理论自信、道路自信、制度自信、文化自信，相信在全世界已经通行的金融产品一定会进入中国，十九大之后，REITs会成为经济发展的新动能，按照国际专家的说法，REITs迟早要在中国大行其道。REITs的发行将是革命性的产品，我借用革命领袖形容革命的一段话来说说REITs：它是站在海岸遥望还中已经看得见桅杆尖头的一只航船，它是立于高山之巅远看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日，它是躁动于母腹中的快要成熟的一个婴儿。

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3.改革供给注入长期发展动力。

供给侧改革是习近平总书记这些年大力推动的，包括制度供给、创新供给和管理供给，习近平总书记在上一届刚刚担任总书记的时候，提出“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”，他讲到人民群众希望有更舒适的居住条件，更优美的环境。而在这次十九大报告中，又明确产出了我国新时代主要矛盾是人民日益增长的美好生活的愿望和不平衡不充分发展之间的矛盾。我们在发展房地产的同时，不能忘记还有低收入阶层，所以我们在房改方案中提出市场提供商品房，政府提供廉租房，1998年的房改方案中就提出了，今年政府工作报告中李克强提出两个为主“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。我之所以建立汇力基金也是为了推动保障房建设，这些年我们汇集了不少资金，几十亿资金投入一个城市，几十亿资金投入一个城市，就是推动保障房建设。保障房、廉租房解决了最低收入者，夹心层、小白领怎么办呢？我们推进共有产权房，国土资源部胡存智副部长是共有产权房的主要发明人，我跟他一起推动了几年，基本思路是既然知道北京的房价是5万元，其中有4万元是地价，为什么不能把4万元的一部分拿在政府手里，比如政府拿在手里2万，另2万计入房价，这样老百姓就可以用3万元买到价值5万的房子，俞正声告诉我用这种方式可以维持房屋的价格体系，又能让中等收入者早住上房，这才是解决房子是用来住的，不是用来炒的，政府地价转化为房屋产权，它也随着房产升值而升值，今后再变卖的就不是地价，而是房屋增值权益，不是收一次地价，可以变相的收两次或多次，政府今后还可以跟老百姓之间互相买卖，这样就可以解决很多夹心层的问题。我认为共有产权房是房改以来最有意义的制度创新，比我们在房改时所学的香港的居屋和公屋政策、新加坡的组屋政策更加具有社会意义，香港是划出一块地，不收土地出让金，但限制谁能享受这个房子，要评价、公开、公布、抽签，拿到房子还限制你多少年不能转让。我跟施永青讲共产党发明了共产房，如果香港用这种方式可以很容易解决夹心层的住房问题，他说我回去跟特首讲。

第三个方面供给侧改革是进一步提倡购房租赁，购租并举，完善住房制度，购租并举还要考虑到租赁房的租售比，用农村的建设用地建租赁房，相当于深圳过去的城中村的房子合法化了，用它作为租赁房，可以有效提供房价不高的房屋入市，这样可以解决更多人的租赁问题。再有是用共有产权的方式，可以由政府把持有产权的部分不收租金，当房屋租出去的时候，把租金浓缩在居民一侧。

最近中央政治局会议再次强调了关于制度改革，提出了加快住房制度改革和长效机制建设。不要忘记了我们还要发展城镇化，鼓励农民进城的同时也解决城乡差距。新型城镇化是以人为核心的城镇化，在新一届班子的领导下，五年来八千多万已经进城的农民，未来还要发展，这种城镇化进程将会继续推动中国的城镇化发展。在这种情况下我们要改革制度，通过制度供给，使农民进城能买得起普通房屋，我的允许农地流转保护农民权益的建议早在05年就向中央提出了，我认为单一的征地卖地剥夺了农民，大部分资金为城市建设，少部分还给农民，这是不合理的规定，要允许农民集体用地规范的进入市场流转。07年我和清华大学李津奎教授共同提出让农民全家带着地票进城，后来黄奇帆告诉我第二年重庆就试点了地票制度，最近他告诉我六百多万农民带着地票进城，不仅解决了他们自己的生计，也为城市发展带来了土地，一部分土地复垦为耕地，也使重庆增加了耕地，原来城镇化能够增加耕地，减少土地占用的好政策。我跟黄奇帆讲现在要促进地票的全国流通，不光重庆农民进入重庆市，重庆农民有可能进入深圳市，而其他地方农民也可能进入重庆，所以应该是全国流通的地票。

现在通过这些制度，解决了进城农民的居住，没有进城的农民我们要不要管呢？当然要管，从浙江试点开始，中央提出用建设和培育特色小镇，把房地产投资进入乡村，造福那些仍然在农村的农民，这些计划将会有力地改造中国，让广大农民共同分享改革开放的成果，这些资金下乡是不是房地产开发？有人现在到处讲去房地产化，说我们不是房地产，你怎么不是房地产？你开发的就是房地产。

我们要坚持正确义利观，推动构建人类命运共同体，我们帮助“一带一路”的国家发展经济，从而使我们自己得到更好的发展。习近平说共建“一带一路”倡议的核心内涵就是促进基础设施建设和互联互通，我们认为最重要的互联互通还是铁路的互联互通，今年9月我到哈萨克斯坦访问的时候，重点跟他们的领导人谈铁路的事，他的总理顾问、原经济部长兼铁路总公司总经理库乐克夫跟我一口气讲了六、七项需要中国投资的业务，我最感兴趣的是他前铁道部长的身份，库乐克夫跟我讲现在中国用的轨距是国际标准轨，全世界60%的国家用这个轨距，1435，而他们用的是1520，是前苏联宽轨，不能并轨使得铁路在运行过程中要换，这样使运行时间增长，运行成本增加，他提出可不可以在两个轨之间加一个轨，变成三个轨。我问他可行吗？他说我是铁道部长，专家研究过，说可行。我马上回来召集了中车、中铁、鞍钢的专家，和前铁道部孙永福院士一起研究，研究下来不行，因为两个铁道之间只剩下8.5公分，塞不下轮缘。于是我们提出四轨套线方案，四轨套线方案还能解决转弯半径的问题，这个方案报给哈萨克斯坦之后，他们很高兴的接受了，而且报给了总理，总理报给了纳扎尔巴耶夫总统，11月11日我们看到俄通社的报道，纳扎尔巴耶夫先去找普京商量，要建一条直通的商量，普京说同意纳扎尔巴耶夫的建议。两个老大都说完了，我们看到报道着急了，我们还没跟老大报告呢，我们赶快用最快的速度请新华社发了个内参，把关于用四轨套线解决铁路并轨难题报上去了，如果能实现四轨套线，投资只是一般铁路建设的五分之一左右，就能解决“一带一路”沿线国家的互联互通问题，我们就把百年难题解决了，当然车同轨的事情是他们提出来的，不是中国，因为铁路轨距涉及国家主权，我们严格遵循外事方面的规定，由他们提出，他们请我们来做。最近哈萨克斯坦国家副议长带队到北京来跟汇力基金签约，我们出资和组织建设，中国有足够的建设能力，中铁建、中铁工一共28个局都想干，还有鞍钢、中国建材，一路枕轨都得重做。“一带一路”需要创新，这个创新思路大家讲起来都很高兴，过去那么多年没有人想到，现在这个方案是可行的。

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2、资产增值支撑房价上涨预期

房价从1987年到现在，29年间，年年平均房价在上涨，平均每年上涨11%，29年总共上涨了17.3倍，北上广深增长幅度更大，百分之12点几。一开始人民日报不信，他说房价上涨这么快，一定是出了问题。28年前人民日报发表文件说美国房价高达1600元/平米，这是泡沫。28年过去了，当年他所说的1600元/平米的方庄地区目前二手房价已经8万/平米，所以一些专家认为楼市是泡沫的命题总是出错。包括谈到美国，美国2008年经济大幅度下滑的原因是由于房价下降，这样大家才发现美国不是科技立国，美国占GDP第一位的仍然是房地产业，美国发展了200多年，还是要靠房地产业拉动，我们中国才发展多少年？我们就能说我们现在已经黄金十年过去了，只剩白银十年了？谁说是白银十年？你看看去年的销售量，那不是黄金十年的表现吗？我们开始了新的黄金十年。2012年之后美国房价恢复，才使美国经济增速恢复了增长，六次破产的特朗普才成为英雄，这是时势造英雄。

某人在你们这里发表过一篇文章，说德国的房价下降造成了德国的经济增长，这肯定不是南都的意见，而是个别人的意见，我问了德国共产党总书记贺轮瓷，他说没有这回事，真正发生的是西德和东德合并，造成了以西德为口径分析房价下降，世界上很少出现国家合并的事。关于房价下降问题，我建议你们发篇文章，是两德合并才造成的现象，如果专家们再说这种话，我建议你们告诉他们：不要跟我们开国际玩笑了。房价涨得如此高，接下来会怎样？我有三句话，短期看供求，中期看结构，长期看通胀。弗里德曼所讲的，通货膨胀无论何时何地都是一种货币现象，它是由于货币增幅高于经济增幅而造成的”。印钞机转快了，经济增长慢了，所以造成通胀。中国在朱镕基当总理的十年期间，每年M2增幅是22.4%，最高一年是37%，温家宝当总理的十年，最高达到38%，这几年已经降到13%左右。我们为什么到现在没有引发通胀呢？除了GDP之外，我们不要忽视了经济存量，经济存量增值也吸纳了大量的货币，特别是现在出现了双重转型，一种转型是计划经济向市场经济转型，包括矿山资源、由原来不按货币计价变成按货币计价，房产增值原来几万元买的房改房，现在卖出去一套就是几百万、上千万，大家都需要货币，再有企业改革、股票上市，股市现在已经有40多万亿市值，这些都需要大量的增发货币。二是农业化社会向工业化社会转型，农民从过去不吃商品粮变成吃商品粮，而且农地流转入市又需要大量货币。在我研究这个问题的时候，一个社科院的老教授告诉我“你不要忘了贪官藏钱的影响”，其实不光贪官好藏钱，老百姓也好储存现金，东北老太太把钱藏在炕洞，儿媳妇不知道，给烧了，这笔钱既没进M1也没进M2。春节给农民工发钱，有些单位好用货币，让农民工领着一袋袋真金白银走，拿着钱上火车，后面演绎的就是天下无贼的故事。

我在当中房董事长期间，在北京、上海做的房子当时是八九千一平米，现在已经增值到8万、9万、10万、12万/平米，还在涨。包括当年我们捐建给北大清华的蓝旗营小区，教师用1900元/平米买下来了，现在每平米价值12万元，每位教师因为这套房产成为千万或者一千几百万的富翁，这种财富价值的显现使老百姓感到很荣耀。房价上涨的根本原因还是土地增值，因为房屋本身是折旧的，而城市土地是长期增值，城市土地增值大于房屋折旧，这就是房地产增值的秘密。

现在房产已经成了居民家庭的主要财产，而房产上涨使得居民家庭财富大幅度升值，在这种持续上涨的情况下，我们完全可以利用上涨的房价让老百姓活得更尊严，我所推出的反向抵押养老保险就是在这种情况下推出的，因为房价不断增值。中国的老年化逐渐加快，我们已经成为世界上老年人口最多的国家，我在2001年提出，并在03年向温家宝总理提出反向抵押养老保险，就是在当时房价已经增值到一定程度的情况下，温家宝总理当时就做了批示，接着由住建部和保监会发文件要求推进。十年之后，2013年国务院再次发文，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，我的幸福人寿承担了主要任务，我为这个事创立了幸福人寿，现在幸福人寿推出的这种产品不是把房子抵押了让老人搬家，老人可以住在这里永远不用搬家，给付金终生供奉而且不用交税，保险公司按照5.5年息计，未来老人退保、子女赎回或者老人去世，老人去世之后，如果子女花钱把本息交了，房子可以领回去，如果不交就要拍卖，保险公司只领取本息，增值部分交给子女。现在我们已经在七个城市推出了，有169位老人入保，如果500万的一套房子，老人可以每月领到1.5万多元，房子可以继续住着，如果是价值1000万的房子，每月可以领到3万。参保老人说反向抵押保险让生活活得更有尊严，媒体也从过去的怀疑变成了赞扬，现在正在推进这个产品。推行这个产品的主要障碍是别的保险公司不敢干，不敢干的原因是担心房价下跌，其实面对着房价上涨，保险公司老是认为房价要下跌，看到过去十年上涨了十倍，他们也后，要是早卖孟董事长的产品，早就赚钱了，我说“你们今年卖不卖？”他们说“明年会跌吧”，老是这样担心。实际上在幸福人寿试点的过程当中，试点房价大涨，如果我们能推出保监会支持的参与型产品，就是在房价升值之后由保险公司和老人共同分享升值的这部分资产，老人可以领到更多的给付金，保险公司可以把升值的那一半计入自己的财产账上。假如上海的一套房产是500万，而上海房价去年上涨45.5%，也就是说这套房产增值了227万，有113万归老人，老人从1.5一个月变成2万，保险公司可以把113万划到自己账上，加上原来的5.5年息复利，保险公司就有了双重资产。通过这种设计可以使保险业更好的服务于老龄化社会，加快老龄事业和产业的发展。

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在住房制度改革过程中，我们大量推出金融创新，今天我们所使用的这些金融创新工具，包括住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险都是由我们而不是由金融业提出的，我的反向抵押养老保险后来被采纳，我现在正在进一步积极推进房地产信托投资基金REITs在中国的落地。

金融创新来之不易，推动每一项金融创新都需要很长时间，比如说住房抵押贷款，现在已经被人们到处应用，大家都知道这个工具对老百姓有用，但当时推出的时候，96年国务院下文件的时候，银行还不愿意接受，银行的行长们说国有企业借钱不还，老百姓借钱怎么会还呢？96、97年国有企业借钱不还成为普遍现象。怎么能让银行相信老百姓抵押了房产借钱会还？当时的建设部部长俞正声带着我到工商银行行长会上给他们做保障，我跟他们讲在住房抵押贷款发达的国家，老百姓抵押了房子会还款，不仅会还款，而且华人是还款最好的群体。我这么讲，他们才放心了，慢慢地他们开始放贷，这是供给侧。

但解决了供给侧的问题，需求端还不愿意借款，老百姓说我有钱买房，没钱就攒。顾云昌编了中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，一下子让老百姓理解了，原来中国老太太攒了一辈子没买到房就死了，而美国老太太住了一辈子房，两个人在天堂见面，中国老太太感到自己吃亏了。这肯定是编的瞎话，谁也没有到那个地方去过，但这个瞎话一编，老百姓信了，后来老百姓踊跃贷款买房，过了几年房价翻番了，老百姓只需要按照按照原来的价格向银行还本付息。

有了金融的撬动，住房很快成为老百姓的购买对象，接着03年放开汽车进入家庭，出现了每年汽车销量增长20%、38%、42%乐观，新的排浪式消费推动着中国经济进行成功的转型，朱镕基当总理以后看到这种局面高兴地说“房地产业拉动了一百多个产业的发展”，这已经不是当年打压房地产的朱镕基副总理了，而是支持房地产业发展的朱镕基总理。

这些年对房地产发展总有一些模糊认识，2011年以来的抑制内需使相关制造业受到损害，就像蒙起被子打孩子一样，打开被子一看，打伤的都是亲儿子。房地产持续投资下滑又反映到2014年和2015年，由于没有及时调整政策支持房地产发展，造成房地产发展投资从每年增长20%左右一路下滑到接近于1%，接近于零，这样就出现了国民经济L型下滑，主要是房地产低迷拖累了国民经济。

现在还有部分城市要依赖限购，这种打麻药的方式，作为医生来说，打了麻药要赶快动手术，限制住购买力，你要赶快增加供给，问题是有些医生光打麻药，不去治病，过一段时间病人要醒了，他就再打麻药，打时间久了不就成毒品依赖了吗？这种短期行为不适合维持经济的长期持续发展。正是这种短期调控，使近年房地产业出现了一种怪现象，把正常发展的周期挤压成了三年小周期，挤压几年，实体经济下滑，经济受不了了，赶快放一马，一放，房地产蹭就上去了，然后一看房价太高了，赶快限购，再打压，三年一个周期，06年放了一把，然后房地产就上去了，07、08年赶快压，压到08年全球金融海啸来了，四万亿拉动经济，同时一系列支持房地产政策，结果房地产一下就涨上去了，一涨上去，房价高了，赶快通过限购来打压，出现了2010年、2011年的限制。2012年、2013年，特别是2013年发布了国五条以后，老百姓抢着买房，又是一热炒，然后出现了2014、2015年的下滑，每三年一个小轮回，就像跳三步舞一样，三步舞的节奏是嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓嚓、嘣嚓，现在我们已经跳了四个三步舞，去年是一个“嘣”，今年是一个“嚓”，这么调控怎么行呢？费了这么大行政资源，只不过把房地产压成小周期，这不是自己骗自己吗？这些措施都是不适合的，我们一直呼吁要建立房地产市场调控的长效机制，这些观点呼吁了两年，被中央从去年接受了，今年中央特别强调“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。

最近中央政治局会议为明年经济工作定调，又特别提出加快住房制度改革和长效机制的建立，现在媒体纷纷议论这是明年的重点工作，明年干什么？就要干这件事，我认为至少这件事是明年的重点工作之一，长效机制的建立会有力地改变短期行为，而短期行为经过我们的批评也已经注意到了，但短期调控的嘣嚓嚓会不会再跳下去呢？我怕他一下改不过来，现在房地产业也没有人怕政府调控了，因为知道他调控不了，等两年就行了，老百姓也不相信房价会降。

房地产在摩擦中成长，这些年房地产对于老百姓的住房改善成果是巨大的，对经济发展的拉动是巨大的，再加上从朱镕基副总理开始就是三万亿拉动经济，2008年又有一个备受争议的四万亿拉动经济，都是投入到了基础设施建设，再加上近年地方政府断头路得修、对GDP的拉动，又大量的发国债，搞建设，形成了现在巨大的城市建设规模，这种城市建设规模造成崭新的道路、崭新的机场已经成为特朗普心中的典范，他说“中国取得的成就令人惊叹，看到美国就像第三世界国家一样”，他们论证一个桥用了很长时间，但中国建座桥这么轻易，他们把钱用到中东打仗，花了6万亿，越打越糟糕，而中国是把资金用在经济建设上。最大规模的基础设施建设、最大规模的房地产开发和最大规模的城市建设，所造成的是中国实体经济的大幅度产出，中国已经在诸多实体经济产出方面成为世界第一，比如中国的钢铁产量占世界的绝对第一，谈起钢铁产量，河北副省长告诉我钢铁产量第一是中国，第二是河北，第三是唐山，第四是日本，第五是美国。中国的水泥产量占世界的60%，中国的煤炭占全球47%，中国的发电量超过美国的41%，中国的汽车产销量2800多万辆，比美国第一还要多，中国的高速公路里程世界第一，中国的高铁运行世界第一，占世界的60%，中国的城市轨道交通世界第一，其中第一的城市是上海，中国的外汇储备世界第一，最高市值达到接近4万亿，中国还有多个世界第一，加上我们现在是神五上天，蛟龙下海，大飞机试飞成功，让网友们赞叹“厉害了我的国！”

中国经济还要发展，未来还要把三十年的发展分为两个十五年，通过两个十五年的目标实现中国共产党两个百年目标。专家们分析现在我们已经是美国经济总量的60%，我们是日本的2.27倍，是俄罗斯的8.7倍，一个深圳顶一个香港，一个广东顶一个俄罗斯。有人说中国经济如果保持每年6%-7%的速度，就会在2025年之前超过美国成为世界第一大经济体。会是这样吗？我真的希望这样，但没想到美国已经换了房地产商当总统了，他会拉动经济，他懂得怎么样靠主导产业拉动经济，特朗普现在力推税法改革，我认为能够成功，所以未来我们真的能在很短时间内超过美国吗？美国去年增长幅度是1.6%，今年达到3.5%，他们的目标是要达到6%的增长幅度，美国达到6%相当于我们达到10%，美国有着强劲的增长动力，我们要正确看待这个问题。

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孟晓苏：各位房地产业界和媒体朋友们，大家下午好！很高兴再次来到中国房地产业的策源地深圳，和大家共同研讨房地产发展的问题。由南方都市报和南都传媒集团主办的中国地产年会已经开到第九届，每次都能针对房地产发展出现的新问题给出答案，中国地产年会对于维持房地产的健康持续发展是起到作用的。

最近有不少人问我“房地产拉动经济，还能拉动多少年？”我用今天的题目来回答他们，房地产业将长期拉动中国经济增长。

改革开放39年，中国经济取得了持续快速增长的成果，今年预计达到80万亿人民币，折合美元是12万亿美元。在最近的五年里，经济保持中高速增长，在世界主要国家中名列前茅。为什么中国经济能取得这样持续的增长？还是在于包括房地产内的主导产业拉动了经济，前几年在中国经济出现动力不足的时候，是中央及时提出了要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。房地产业很快走出了低迷，出现了井喷式反弹，也拉动经济出现了U型反弹。

事实证明，只有坚持改革开放才能让我们的事业充满强大的动力。在房地产拉动中国经济的问题上，我今天跟大家分享四个方面的内容：1、住房改革启动我国巨大内需；从原有的房改谈到中央号召的新房改，2、资产增值支撑房价上涨预期；3、改革供给注入长期发展动力；4、金融创新有效化解当下难题。

1、住房改革启动我国巨大内需。

房改之前，我们不光是经济发展水平不高，而且居住条件很差，全民分房的时代是蜗居的时代，根据当时房地产协会会长统计，人均住房面积只有2-4平米，连前总理温家宝都说他们家是五口人只住9平米的房子，这在一定程度上反映了当时人们的居住条件和居住困难。中国房地产业的起源是在于邓小平同志1980年的一次重要谈话，他谈到了住房建设和分配制度的一系列改革成为后来房改的指导思想。就在邓小平提出房改思路之后，第二年就成立了以中房为代表的一批房地产企业，接着启动了中国的房地产业。

我是在1992年进入房地产业，当时迎来了一轮房地产的新高潮，当时我到中房当总经理，是王岐山在中房当副董事长，是他拉我进入这个产业，当时在这个行业中房占了主要份额，由于这样的产业地位，我们随时在呵护这个产业，并且96年在前副总理朱镕基打压房地产的时候，由我最早提出“住房建设可以成为国民经济新增长点”，这个观点被朱镕基接受了，他虽然打压房地产，但不反对住房建设。接着，由我担任课题组组长，组织国家原体改委、建设部、原国家计委、原国家科委，几个部门共同研究住房制度改革，通过房改推动房地产业成为主导产业。为什么这么多部门，包括杨慎、洪虎、郑新立这些老领导大专家都参加了课题组，由我担任组长呢？是因为当时的房改方案基本上拷贝了我的博士论文，我的博士论文是在著名经济学家厉以宁教授指导下写的房地产理论关于住房制度的一系列问题，可以说我们当时的房改方案集中了中国经济学界的顶级智慧。

研究房改的同时，我到美国做了两年访问学者，带回大量的国外理念，也带回了这么一句话——American dream美国人的梦，50年代美国人的梦就是购买住房和汽车，两个空间，一是居住空间，一是流动空间。1997年美国华尔街时报采访我的时候，我把美国人的梦延伸到中国人的梦，我认为在中国经济发展到一定阶段，中国老百姓也会踊跃买房、买车，实现自己的梦想。为什么我们这些人是最早推动了住房制度改革？因为这是80年代在中南海工作的时候，老领导对我的教育，80年代在中南海工作的八年，给万里同志当秘书，给全国人大当秘书局局长，前年万里同志去世之后，凤凰卫视发表了对我的访谈，我谈到改革从安徽开始，就是从万里同志开始，开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始。这两句话既是不忘初心，是共产党人在70年代末最早投身改革，最早在邓小平的思想指导下勇于开拓、勇于进取进行改革的两位领导人的真实写照，也是我80年代的主要服务对象。

“改革从安徽开始”这句话被习近平总书记肯定了两次，第二句话就不需要他再说了，第二句话有我说就够了，今天我在这里要讲，开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始，开放从广东开始最早是从深圳开始。

这些老同志的思想不光影响了我，也影响了和我一直作为同学的李克强，我们是大学本科同学、硕士同学、博士同学，本科是一个学生会，硕士是一个小组，博士是一个导师。1990年硕士毕业的时候，李克强就是以“改变城乡二元结构发展城镇化”完成了他的博士论文，而我的博士论文则提出要建立市场经济的体制目标。后来导师厉以宁教授把同期毕业的三名硕士同学的三篇硕士论文汇集成一本书，命名为《走向繁荣的战略选择》，我的主张建立市场经济的目标论文作为第一章，李源潮跟我和克强不在一个组，他所写的企业集团的发展途径是第五章，李克强撰写的“农村工业化：结构转型中的选择”作为第七章，其余章节包括股份制改造、国有企业管理体制的改革和科技创新等章节都由厉以宁教授所撰写。现在26年过去了，我们师生四人当年的设想都变成了现实，这些正确的思想变成政策，这些政策在指导着中国经济不断走向繁荣。

正是因为这些思想，使我们勇于在98年推出了房改方案，房改方案递交之后四个月，国务院就发布了城镇住房制度改革文件，启动了全国城镇住房制度改革，这种住房制度改革把住房商品化，把市场经济引入住房建设和住房分配领域，从此中国老百姓居住得更加舒适、宽敞，生活得更有尊严。

深圳新浪房产 04-26 18:44

每一年的中国地产年会，其精髓就在于下面即将进行的中国地产思想论坛，每届年会，主办方都会邀请到行业专家和大咖们来到现场，与公众分享自身对于中国地产发展的真知灼见。

今天，我们非常荣幸地为大家介绍一位重量级演讲嘉宾，他是经济学博士，教授，享受国务院特殊津贴的专家孟晓苏先生。

孟晓苏先生现任汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问等。他是中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长。兼任北京大学经济学院、光华管理学院等十多所国内外高等院校教授。

孟晓苏先生师从厉以宁教授，曾与李克强、李源潮同期在校读研，共同著有《走向繁荣的战略选择》一书，曾担任国家房改课题组组长，是住房制度改革与建立住房保障房制度的最早提出人之一，被海内外媒体称为“中国房地产教父”，他所提出的发展住房抵押贷款、建立住房公积金、实行住房抵押贷款保险与老年人住房反向抵押养老保险等金融产品都已在中国变为现实。

接下来我邀请各位用热烈的掌声欢迎孟晓苏先生为我们发表《房地产业长期拉动中国经济增长》的主题演讲，掌声欢迎孟教授。

深圳新浪房产 04-26 18:44

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，现场的各位朋友们、媒体同仁们，大家下午好！欢迎各位嘉宾莅临“2017（第九届）中国地产年会”的活动现场，我是活动的主持人谭震，非常荣幸能与大家共度今天下午的美好时光。

风起南方，肇始深圳！从开场的那段视频当中大家已经感受到深圳房地产市场的风起云涌。作为中国改革开放的排头兵，深圳房地产市场的发展一定程度上正是中国地产的先锋和缩影，而在座的各位正置身其中，成为推动中国地产成熟和发展的重要力量！我建议，先请大家用热烈的掌声，送给正在地产业界不断努力奋斗的同行，也送给最伟大的自己！

近期，十九大刚刚落下帷幕，十九大后中国房地产行业将会有怎样的新发展？新时代背景下又将有怎样的新趋势？以城市更新为主战场的深圳房地产将会有什么新变化？未来的运作有什么新思路？2017（第九届）中国地产年会将与您一道探寻行业发展的未来趋势。希望今天的思辨和讨论能给各位带去工作中的灵感和策略中的参考，让深圳继续扬首于中国地产界的龙头。

下面，请允许我向各位隆重介绍莅临今天活动的各位尊贵领导和来宾，他们分别是：

经济学博士，教授，享受国务院特殊津贴专家，现任汇力投资基金管理有限公司董事长、上海人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏先生；

深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任、国家注册规划师、高级工程师、深圳市罗湖区城市更新局专家顾问、深圳市南山区城市更新改革顾问专家王嘉先生；

深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会委员、深圳雅本建筑设计事务所主持建筑师费晓华先生；

深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长曲咏海先生；

深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司副总裁、深圳天安云谷产城社区研究院常务副院长田卫东先生；

深圳市城市更新开发企业协会联合创始发起人、深圳市合一城市更新运营管理有限公司董事长赵磊先生；

深圳新浪房产 04-26 18:44

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深圳新浪房产 04-26 18:44

2017年，十九大刚刚圆满落下帷幕，十九大报告中再度强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并确立了加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的方针，旨在建立房地产的长效机制。

此外，十九大上也提出了将城市规划改革深入推进，重视城市发展的方式在加快转变，推动规划改革创新。把握好战略定位、空间布局、要素配置，坚持城乡统筹，加快城市转型的步伐。在全面开展城市设计，城市更新的同时，要对历史建筑保护进一步加强，生态修复和城市修补工作深入推进，让城市环境明显得到改善，城市的公共服务功能不断提升。

十九大后中国房地产行业将会有怎样的新发展？新时代背景下又将有怎样的新趋势？以城市更新为主战场的深圳房地产将会有什么新变化，未来的运作有什么新思路？2017（第九届）中国地产年会将与您一道探寻行业发展的未来趋势。