深圳

拥抱未来:房地产市场的新机会

深圳新浪房产

拥抱未来:房地产市场的新机会
乐居依法对直播内容进行监督,禁止传播违法违规、封建迷信、暴力血腥、低俗色情、招嫖诈骗、违禁品等不良信息,坚决维护青少年群体精神文明健康。如有发现您也可点击右下角举报按钮进行举报。

评论

精彩回顾
分享给朋友:
  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:各位来宾,各位朋友,时代瞬息万变,未来无限可能。平安银行期待与您携手共进,拥抱更加美好的未来。

    【主持人-彩云】:让我们满载希望走进新时代,再次感谢所有朋友的聆听和陪伴,在这里“第四届平安地产金融创新论坛”到此圆满结束,期待下一次盛会,再会。

    【主持人-毛天宇】:明年再见。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:非常感谢杨行长热情洋溢的致辞,也为我们今天的论坛画上了圆满的句号。再次感谢我们的主办方平安银行,感谢今天为我们带来真知灼见、精彩分享的各位大咖,可以说让我们了解2018年未来房地产行业的新发展、新趋势与新挑战,在这里让我们共同收获了一场不一样了智慧盛宴,让在座每一位都收获满满,不虚此行。再次把掌声送给各位,谢谢。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【杨志群】:尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位朋友,大家下午好!本届平安地产金融创新论坛完成全部的议程,即将落下帷幕,作为主办方我再次代表平安银行感谢各位领导和企业大佬拨冗出席。感谢各位专家的热情参与,感谢各界新闻媒体朋友的关注和支持。

    房地产行业是国民经济的重要支柱,在党的十九大报告中习总书记强调的是“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,指出要建立多渠道供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,这将成为我国住房制度的核心指导思想。

    今天我们在这里隆重召开了地产金融创新论坛,共同探讨行业发展,可谓正当其时,我们邀请500多位嘉宾,大家围绕地产金融进行深度探讨,各位专家大佬的演讲,让我们清晰了解了中国经济的走势和货币政策的走向,了解了地产行业的发展趋势了解了各大房企的战略思路和经营理念,也分享了企业家们宝贵的经验和智慧,特别是围绕房地产长效机制和住房租赁等行业热点话题,各位嘉宾朋友为我们解析了行业转型升级带来的全新契机,让我们更清楚的看到地产金融创新的努力方向。我相信这将在地产金融领域产生深远的影响。

    本次论坛除了安排演讲和对话,还有一个非常特别环节,平安银行橙基金的授牌仪式,平安银行橙基金是平安银行联合各大房企发起首个公益型基金。在座很多企业家朋友都认可该基金,在这里特别要感谢各位的慷慨奉献和大力支持。后续平安银行将与公益机构一起将各位的爱心带给山区,传递给需要帮助的孩子们。

    平安银行怀着源于社会、回报社会的理念,将感恩融入金融创新发展中。我们一直践行以客户为中心的经营理念,为客户、伙伴提供不一样的金融服务。我们将进一步创新“商行+投行+投资”的地产投资体系,充分发挥平安集团综合金融优势,集全集团之力调动平安各兄弟公司的资源,打造强大的地产金融服务平台,进一步强化专业化经营的优势,以更丰富的产品、高效的流程和强大的服务能力,支持房地产企业的转型发展,共同为房地产市场的健康发展做出更大的贡献。

    最后,我宣布,今天的论坛到此结束,祝福各位来宾身体健康、幸福平安,谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:今天热心企业非常多,他们热衷于狮子会和平安银行橙基金发起的活动,把我们的爱心送到更远的地方,不管是上午的主会场宏观经济还是下午的分会场具向来谈,我们都看到2018年是值得期待的年份,我们也看到了平安银行、平安集团2018年在座所有地产商最好的金融支持伙伴。

    时间飞快,今天的活动到的尾声,热烈的掌声有请平安银行行长助理杨志群先生为我们做闭幕致辞。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:请领导和爱心企业合影留念。尽我所能,人人公益,让我们怀抱爱心,继续前行。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:有请信保基金、地平置业、金盛集团、中润置业、昆明滇池高尔夫、能兴集团、金翰投资。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:有请思念集团、祥生集团、中鼎集团、皇庭集团、银海地产、大发地产、万腾集团。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:有请众安集团、宋都股份、珠光集团、美好置业、翠屏集团、中州集团、方圆集团。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:接下来有请一直支持在我们橙基金队伍中践行公益的爱心企业代表接受荣誉授牌:有请:世茂集团、旭辉集团、富力地产、中南建设、融侨集团、中骏集团、俊发地产。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:请邱伟监事长留步继续为我们爱心企业授牌,也请上台的爱心企业代表留步,稍后我们将集体合影留念。

    接着有请:康誉置业、九坤集团、东胜集团、尚东控股、华夏阳光地产、安徽金大地、浙江广厦、北大资源、江南集团,有请领导为企业授牌。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:谢谢田会长,也请您留步。说得太好了,让我们的公益成为企业文化、成为一种时代精神,感谢田会长对我们橙基金的支持,对爱心公益事业的这份努力贡献,让我们再次用掌声向田会长致敬。

    今天,我们希望和更多的合作伙伴走进公益事业,为我们的孩子送去更多的温暖和希望。今天我们有一份特别的祝福送给我们的爱心企业,我们要代表孩子们对爱心企业表示最真挚的感谢,也号召更多的企业加入到公益行动中。首先,我们有请今年新加入我们爱心公益队伍的企业代表上台接受捐赠授牌:有请:中赫集团、协信远创、福晟集团、福星惠誉、融创中国、时代控股、禹州地产、玉龙湾地产

    同时让我们有请平安银行监事长邱伟先生上台,为爱心企业及代表授牌。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【田王星】:尊敬的各位来宾,女士们、先生们,大家下午好!

    很荣幸受邀参加“第四届平安地产金融创新论坛”,我谨代表深圳狮子会向各界金融投资家、学者们、平安银行的管理层及房地产业各位代表致以诚挚的问候和崇高的敬意。

    一直以来,平安银行在创新中求发展的同时积极投入公益事业,充分利用自身资源条件,开展公益慈善活动,积极回馈社会,不断推动社会可持续发展。

    平安银行与深圳狮子会的合作源于共同的社会责任感。深圳狮子会作为一个新型公益服务性组织,自成立以来,始终坚持正己助人,我们在医疗、卫生、助学助残、扶贫、帮困、赈灾、重建、社区服务等多个领域展开一系列社会公益慈善服务活动,爱心遍及中国大江南北。

    深圳狮子会前身是来自于美国国际狮子会,2002年由国务院批准在深圳落地,它确实是一个新型的服务型组织。

    到目前为止平安银行橙基金共向深圳狮子会捐赠了180余万元,用于支持深圳狮子会开展的各种服务活动。在助学方面,我们在河南修武县、四川省洪雅县、广东和平县、汕尾市、云南省永德县以及广西桂林的20多所学校向贫困学生发放了助学金,为学校建设春风图书馆、电教室以及体育、办公用品等方面给予大力的支持。

    在敬老助残方面,深圳狮子会携手平安橙基金启动百年服务温馨工程,百年是因为狮子会成立于1917年,到今天为止狮子会成立一百年,所以我们有百年服务。为社区推广服务活动,向社区老人及贫困残疾人赠送生活用品、发放慰问金。

    衡量一个企业是否卓越,并不是看他赚取多少财富,是他能承受多少的社会责任,平安无疑就是这样的企业代表,始终将人文关怀和社会责任融入到企业中。在此我向平安银行的大爱付出和一直以来对深圳狮子会的支持表示感谢,代表受助人向平安银行橙基金表示感谢。

    责任是与生俱来的约束,一种力量、一种享有安定和谐社会的基本,也是一个企业获得成功的首要因素。本年度深圳狮子会以五大专区分别牵头精准助残,环境保护、青少年服务、敬老、糖尿病预防宣传的重要服务,我们12月份拍摄非常学堂和导盲犬宣传片,帮助更多需要帮助的人。

    我们期待更多的爱心企业能与深圳狮子会一起担当社会责任,让公益成为一种企业文化,在“一带一路”国家战略中做出我们独特的贡献。

    预祝“第四届平安地产金融创新论坛”取得圆满成功,感谢大家,一个人的价值应该看他贡献了什么,而不是他取得了什么。

    我在这里再次想借用大家的手给我们平安银行橙基金掌声,也给我们地产商、爱心企业一些掌声,谢谢大家。   

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:我看到台下很多来宾都被视频中孩子们的笑容所感动。是啊,孩子就是我们的未来。也许,我们一个企业能做的很有限,但点滴力量汇聚,我们就能铸就大爱。我们也期待今后会有更多企业加入公益队伍中,用我们真诚的爱心,照亮孩子们前行的道路,照亮他们的未来,也照亮我们的未来。

    同时要向各位企业家汇报的是,狮子会作为平安银行的公益伙伴,也深入地参与到了“橙基金”公益项目的执行中。今天,我们也很荣幸邀请到深圳狮子会会长田王星来到会场,为我们分享狮子会与平安银行橙基金的公益结缘之路。


  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:非常感谢几位嘉宾带来思想上的盛宴,大会关于房地产、关于金融的议题就告一个段落,我们要进入论坛一个特别的环节。

    这些年来,平安银行始终秉承“责任创造价值,真诚回报社会”的发展理念,积极回馈社会,奉献爱心。也正是在这一理念号召下,2015年,平安银行联合各大开发商,共同发起成立了“平安银行橙基金”,这也是平安银行首个公益性基金,首批募集了120万元善款捐赠给国际著名NGO狮子会,用于贫困地区的儿童教育公益项目。今天,很多捐赠企业、爱心企业都莅临大会现场,平安银行特此作出安排,向各位企业家汇报“橙基金”公益项目的开展情况。现在,让我们通过一段VCR,走进“平安银行橙基金”。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:谢谢各位,谢谢各位嘉宾不光谈了专业的话题,还讲了自己的隐私。由于时间的关系,这个对话到这儿结束。

    我记得一个朋友讲过,他要做正确而困难的事情。租赁这个事情是不是正确,大家看法有所不同,但是一定是很困难的,这也能显示我们的价值。我私下问了华杰,如果AI机器人做决定的话,开董事会的时候是怎样的,将来万科会不会有机器人开董事会。林总谈到这个市场也是租赁市场和销售市场齐头并进的,并不存在互相抵消的效果。我在想,将来我们的企业可以做一个整合平台,我听过一个专家讲过一句话,中国的租赁市场不是在建,像德国住房合作社,一个企业在不增加新的住房开发,也可以做出万亿市值的企业、万亿市值的品牌。不管对租房的人还是租房的企业都是有美好的前景等着我们,谢谢各位嘉宾。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:不知道你买谁的房子,应该买万科的房子。华杰呢?有没有租过房子?

    【谭华杰】:我租房子的记忆是非常深刻的,我刚到深圳是在一个很小的广告公司,互联网公司,我和几个同事一起合租一个农民房,一个月1500,四个人租了一个房子。后来其中一个人得罪了房东,半夜12点下着大雨,农民把我们全部扔出来了,把我们所有的东西都被他扔出来的。他换了工作,他就偷偷搬走了,房东以为他不见了,租金不知道谁收,刚进入城市的年轻人在居住的时候,租房子时的各种不容易。如果有一天,我们企业能为这些年轻人做一些事情,我觉得是很有意义的。

    【主持人-张文豪】:车总,估计您没租过房子。

    【车建新】:我也租过房子,我是60年代的人,我认为中国的文化毕竟是家文化,这是事实,和西方基督教文化是完全不一样的。孝是第一个,我还是认为中国人房子是最重要的,当然爱人也重要,孩子也重要。除了爱人重要、孩子重要,第三个就是房子重要,第四个才是车子重要。租房是过渡阶段,当然也有一部分需求,这个不可否认,社会上还有很多剩余的房子,人家的,有原来投资的,租房目前的市场是有的,长远来讲,大面积的推租房的话,我认为是对老百姓不负责任的。

    【主持人-张文豪】:车总您强记得租房花多少钱吗?

    【车建新】:我刚到上海过渡阶段,没装修好租的,我自己有一个感想,我没有房的时候我从南通开到常州的路上,这么大的地方没有我一块地盖一个房,为什么?我当时的愿望就是这样,我随便哪里找一块地盖一个房子是我的,我那个时候二十几岁,是这样的想法。

    【主持人-张文豪】:林总租过分吗?

    【林中】:我结婚之前就住宿舍和租房。大学生刚毕业是宿舍,后来是自己租的。

    【主持人-张文豪】:自己租的多少钱?

    【林中】:三千多租到几万块,我们当时有一个想法,我们都是盖房子的,我说我们可以买别人的东西,但是不可以买别人的房子,我们的房子又没有合适的就去租。没结婚之前租房子无所谓的,一旦结婚了,没有房子丈母娘也不同意。我们经常是搬公司就搬房子,办公和住的比较近,现在不搬房子了,搬公司就在这个圈里,控制交通时间在半小时之内。

    【主持人-张文豪】:我觉得很有启发,刚才华杰说和爱的人、被爱的人到哪里都是家,两个人都好商量,关键还是丈母娘的看法不一样。吴董。

    【吴旭】:我真没租过房子,我没租过房,我是买的房,主要因为我会投资理财。

    【主持人-张文豪】:我们把他忽略掉,拉仇恨的。

    【黄瑜】:我也是没租过房,一毕业的时候住单位宿舍,后来单位给分房,我赶上了房改,万一出来的时候单位把房子收回去怎么办?当时买了房改房,后来商品房差不多的时候买了商品房,所以我没租过房。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:时间的关系我把我的隐私问题抛出来。

    很简单的问题,李老师到深圳曾经没有买房,没有买房肯定租过房,我想问问各位有没有租过房,第一次的租金是多少?后来为什么不租了?第四个问题更隐私,你当时和谁一块租的?可以不回答。

    【李迅雷】:我那个时候刚工作没多久,在君安证券,按照当初的收入水平可以买得起房子的。

    【主持人-张文豪】:买得起万科吧。

    【李迅雷】:我做了一个非常错误的决定,发现外汇在涨,人民币在贬值,买什么呢?买了辆车花了40万,同样买辆车买辆国产车用几年就被淘汰,就买了一辆进口车花了40万,那个时候40万可以买套房子。

    【主持人-张文豪】:您是租房子吗?

    【李迅雷】:当时租的房子。

    【主持人-张文豪】:租金是多少?

    【李迅雷】:那个时候便宜的,1500还是2000。

    【主持人-张文豪】:券商还是有钱。后来为什么不租了?

    【李迅雷】:后来到上海了,国泰和君安合并了,被动离开了深圳去了上海,到上海就买房子了,上海买房子是催着你买,买方退税。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:我听出来车总是中央领导小组坚定的支持者。

    华杰,车总挨着您,总说租赁市场是临时的过渡的,对你有没有伤害?

    【谭华杰】:刚才几位,像黄院长、李老师的一些观点我非常赞同,租赁市场现在还是非常新的东西,才刚刚出现,我们现在要对他十年之后的东西做判断,说实话也就是拍脑袋的瞎猜。租赁市场面对的很多问题,比如说税收、利率、土地来源、规范的建立,还是有很多很多需要解决的问题,这些方面我是非常认同,做租赁市场并没有那么容易。我不太同意大风口的说法,感觉这是发财的机会,一进去就会不同,现在做租赁肯定比做住房开发难,要求的技术水平高。

    我可以告诉大家,万科现在做的租赁,我们的整个理念,做决定的不是人,是人工智能,万科现在做租赁业务的投资决策是人工智能做的,不是人做的。这个和我们以前开发商直接用加减乘除运算,根本不在技术难度等级上,所以租赁市场很不好做,关于什么是家,车总认为家一定要有一个房子,我坚决不同意这个观点,家其实就是家人,有你爱的人和你在一起,这个就是家,而不是家具、车,这些东西都不是家最重要的,我觉得年轻人比我们懂什么是家,可能我们这代人已经老了。

    我们看到现在做租赁住宅的从业人,我们发现他们的能力比我们的能力要低,万科各地的负责人,租赁业务的负责人中他们比我们更了解年轻人的生活方式,比我们更了解年轻人需要什么,我们这些老人家乐观其成。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:谢谢李老师,原来有一个小故事,一团乱麻把东西解开,怎么能解开?一个人费了很大的劲也解不开,后来一个人拿了把宝剑一砍全部解开了。我特别同意李老师讲的,如果这个市场上房价都不涨了,租赁也是相当的一个部分。刚才举到纽约的例子,我也要夸夸中国的很多方面,中国政府是一方面,还有中国的父母。

    为什么是中国的父母?他的子女如果从其他地方来到北京、上海工作,他不会像美国那样,18岁就滚蛋吧,什么都不管了,他到纽约租房子。我们的父母到上海以后,你在上海先看房子,看中哪块性价比可以我给你凑首付,一个是对子女的关怀,也是中华文化里说的有家有幸福的观念。最重要的原因还是对房价的预期,这个方面是多种力量共同作用的,这是我们中国发展阶段必须有的现象。

    刚才您说的有一点,作为开发企业,像万科这样,现在做了很大的转型准备,甚至做了很大工作的可能会产生一个矛盾,租赁市场大发展特别重要的因素是房价停止上涨。我不知道房价停止上涨和租赁板块风起云涌,这两块对同一个开发企业好象构成了矛和盾的关系。如果房价不涨的话,房地产市场的需求、销售额、销售量甚至包括整体经济周期性的振荡会怎么样?这个确实很难说,形成左右手互博的状态,这个问题请几位开发商老总简单说一下。请林总先说。

    【林中】:购房需求的市场和租房市场是两个不同的市场,租房市场是多层次住房需求,是中国买房前的过渡,只要有支付能力,长期在一个地方能生活基本上都会买。很多人的需求,比如说吴旭说的高管到上海没办法买,五年社保没办法买,只能先租。我们外地调回来的高管,社保交齐再买房。我们很关注住房需求里中低端的住房需求到青年、白领、金领、高端商务人士,其实也是多元化的市场。

    这个市场也有一个民生问题,就是中低端的住房需求,未来有没有扶持的政策。我相信深圳的城中村,其实为深圳经济发展做出巨大贡献,房价涨不涨和租金没多大的关系,租金和收入有巨大的关系,买房子不是一种消费,是购买资产的行为,租房子绝对是一种消费,花了就没了,我们研究长租公寓的时候,发现很多很有趣的东西,和住房的销售市场是完全不一样的,租金的承受能力不是因为房价涨了租金就涨了,而是收入提高了。所以他可支配用于改善居住环境可支配的能力、支付能力提高才会提高,未来中国大力发展住房租赁市场,短期之内来看,不会对中国的房价涨或跌有巨大的影响,因为他是两个不同的市场。

    房地产租赁市场未来会发展,而且体量会越来越大,要适应两个事情,中国人现在首次购房的年龄还是比较年轻,如果像美国、欧洲、日本,首次购房年龄在34岁,现在在26岁,我们随着大城市房价稳定的增长,中国首次购房年龄会往后延,真正成为小太阳家庭之前,大部分会用租房去过渡。而是保持这个城市的活力,因为有巨大的流动的商务人口,这个城市能保持巨大的红利。住房开发市场、租赁市场的政策扶持也好,核心的核心都是我们的人民过上美好的生活,无论是租还是买,谢谢。

    【吴旭】:有一个东西没闹清楚,不管是租赁、购买,事实上是房子居住供应的结构,随着经济的发展,供应的结构不断会改变一些,这种情况下,销售市场有了就没租赁,或是租赁又变得风起云涌,我认为这个词也不一定完全正确。随着经济的发展,随着居住用房供给的配比,不断的完善一些结构,深圳、北京、上海居住结构会发生一些变化,有些地区租赁房也会发生一些变化。我随着时间阶段、社会发展的进步有一些调整。如果不解决,可能会带来一些后遗症的问题。

    【车建新】:十九大报告我看样子了至少十遍,特别对“住有所居”我想了两个月,我想不通。现在在做租赁,明明写的是“住有所居”,中央领导人肯定不会写错,而且肯定想了很久以后,估计写这四个词也想了几个月,也请示领导。租赁市场肯定是临时的办法,解决民生临时的办法。

    房地产让人买得起房,我刚才说的是低首付,还款时间长的一种手段。现在已经在使用了,比如说雄安新区,每个大的区域都可以设一个大的新区,雄安的轻轨、交通通了,长三角、珠三角,包括郑州、武汉等,这些都可以设新区,新区来解决房价的问题,本来是卖四万、五万,可以解决资金的问题。习总书记雄安新区大的、高水平策划,可以复制,我觉得能解决房地产的问题,不是不能解决房价高的问题,关键是中央领导人怎么解决,有没有领导小组的问题,各干各的肯定干不好,相信中央领导人有智慧解决这个问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:谢谢黄院长,黄院长提出了一些谨慎的建议,也提出了一个办法,先做一做试点,看各个环节都比较稳妥再推进。请李老师再谈谈。

    【李迅雷】:发展租赁市场是政府推行的,是不是已经到了租赁黄金时期,知道还是看市场,比如说纽约有40%是用来出租的,上海有4%,这个比例过低,租赁市场有很大的空间,空间由谁推动的?如果政府推动的难度比较大,民间自发推动的,这个空间就会比较大,任何东西还是不能离开市场主体,市场主体增长了,就有理由看好。

    政府的作用也是比较重要,A股市场长期是散户市场,2016年起散户市场的特性慢慢被弱化了,使得A股市场有1/4的股票是上涨的,3/4的股票是下跌的,下跌股票没有基本面的支持,不是被冤枉了。如果不是政府的引导,群魔乱舞的现象,散户交易量还会非常大。今年散户交易量非常少了,联想到房地产市场也应该是一样,可能教育活跃的,开发活跃的集中在少数地区,租赁市场我也这么认为,像上海、北京和一些部分省会城市,流动性比较强的地方,租赁市场能发展起来,看大家对房地产的预期。

    所谓的刚性需求,住是刚性需求,买不是刚性需求,之所以大家都愿意买房,是因为房价在涨,有涨的预期大家才买房,如果房价不涨谁会去房呢?比如说在20年前我在深圳,就不愿意买房,那个时候房子买了就是高开低走,二手房比一手房便宜,那个时候买房的话就发大财了,主要是看未来房价上涨趋势。如果大家预期房价上涨的趋势比较大,如果能够买房获得很大的增值空间,租房不又亏大了?租赁市场能不能发展起来跟大家对于房地产、房价上涨预期有很大的相关性。我更相信是市场的力量,我同事认为政府可以起积极的引导作用,如果是L型租赁市场会发展起来,房价走不走L型是看政府的调控能不能实现。如果实现不了,房价继续高歌猛进的话,租赁市场很难发展起来。

    我个人认为部分城市租赁市场还是能发展起来的,也是基于未来人口的集聚,大城市化的过程,谢谢。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:吴董还是看到中国发展在大城市里,种类还是不少的租赁需求,也不是简单性的需求,我就是没有地方住,就是买不起房子。您也说了只是房价特别高的地区,主要是一线地区是属于非常适合发展的。我想请李老师、黄院长给整个行业做一下分析,现在政策这么支持,上面这么重视,显然进入了政策的红利期,你们对未来三年的市场有什么研判?是平均增长还是爆发增长?

    【黄瑜】:我们国家住房市场算总量是1.38万亿,少数满足刚毕业的大学生需要,大部分是满足流动人口需要,还有7000万的增量,增量还是在一些主要城市。如果你要看中国的经济发展,包括城市群也好、都市圈也好,经济发展还会聚集在这些地方,并不适合全国都一盘棋,中央发一个号令大家都要做租赁房,或是每个地方都去做,其实是不太现实的。中央在说十几个城市试点,还是要把试点的城市做好,有一线、二线,还有经济好一点的三线,这个是比较现实的。全都一块上又会造成新的问题,城市好象没有租赁房,本来租套房子不用多少钱,买套房子也不用多少钱,就会造成过剩。现在政府在各个地方也有成立一些公司进行相关的运营,还是要避免乱上马。

    供应端来看,刚才说的需求总量不像大家想的那么大。做租赁房首先要土地,拿出去做租赁房的土地,要么招拍挂,土地成本已经非常高了,只能满足谭总说的诗和远方的需要,因为他比较高端,只有这些人才能支付得起。另外是要从城市更新改造方面想办法,原来的商业用房、厂房也好,资源没有充分利用的东西要利用起来,消防的效率比较低。还有集体建设用地,集体建设用地也在试点,都是比较远,未必能满足真要租房人的切实需要,首先这些集体用地未必能满足就近、方便等需求。做不好的话,也会存在这个问题,做出来的东西未必是市场需要的。

    可能大家只是在想而已,在有些层次也一样,现在新的人群,包括我们和海归在聊天,我也在上海,要能满足他们的需要,各个城市人群的特点也关系,包括试点的城市,为什么试点要做好,还不能一盘棋瞎上?哪怕长三角的二线、三线,他的需求也是不一样的,杭州和上海还不一样,杭州和合肥的租赁房需求也是不一样的。在各个层面上来说,还不能都上,还是要重点选择一些地方试点,试点完了以后有了模式,有了运营主体、开发主体,金融模式,然后再去上可能比较现实,如果完成政府的要求,可能会导致新一轮做出来的东西没人要。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:今天会议重要的议题,中国是分化的,不同的城市有不同的情况,对开发商来说不同的城市情况是非常不一样的,请吴旭董事长谈一下,中国不同的城市和地区,像黄院长说的不同的城市群,住房租赁市场发展的落实、规划应该注意什么?机会上有什么不同?

    【吴旭】:老师讲得非常好,租赁市场的文化逐渐恢兴起,这一点是蛮厉害的。中国人像老车讲的,都喜欢游泳,我觉得成本也是蛮高。随着年轻一代文化的变化,作为居住环境改善阶段性的补充,包括纽约,45%都是租赁的,上海不到10%,随着城市的发展,也会发生变化,比方说上海、北京、深圳,几大城市租赁的比例都会逐渐的上来,支撑租赁房条件还在变,比如说企业的流动,我们公司搬到虹桥以后,一些干部在虹桥周边租了,租得最多的是万科11区,从6000租到11000,搬到虹桥的不止是我们,企业互相流动的状况,导致市场无法改变。在这个过程中,随着房价的变化,租赁也会蒸蒸日上,租赁市场未来是一个方向。

    第二,租赁市场一定是流动性比较大的,房价销售成本比较高的,管理一定阶层流动量大的,比如说上海明显的例子,境外过来的高管,量是非常大的。最近几年我们在做这方面的工作,我们深深感受到租赁市场的信息,最近我们兼并收购了一个上海的公寓楼。要支撑租赁市场最大的问题就是金融,金融手段、金融方式,不解决。

    回报高车总是非常有体会的,经营得好什么都高,经营不好的回报低。我们也有这个体会,房子里面东西的研究和机遇,也是决定促使租赁市场能否健康发展很重要的因素。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:我们下面把更难的问题抛给林董。

    在座大部分都是开发企业,有人想过一个解决办法,开发商拿地便宜,算帐的方式和普通老百姓不一样,这就是一个解决办法。我想问林总,作为开发商,在住房租赁方面有没有类似万科这样的发展规划?对盈利前景、财务回报模式怎么看?

    【林中】:旭辉2015年开始做长租公寓,2015年我们开始布局做长租公寓,当时主要是考虑到企业适应未来市场的变化。中国增量市场未来还会转向存量市场,虽然现在至少有十年的时间,增量还是大头,从战略角度来看,我们要做存量市场,要提早开始布局,这是一个方面。

    2015年开始组建团队,2016年开始做,2017年开始开业。2018年会开业4万间,未来五年会开业20万间,目前来看,在这个领域内,一间的改造费用是5万多一点,20万间改造这块要花掉100多亿。

    今年形势已经很明朗了,政策很支持,任何企业要做一件事情顺势而为就会事半功倍。相信在十九大开完以后,明确提出租购并举大的政策方针以后,我们已经感到各项支持力度会比较大,未来长租公寓市场,无论从整体的市场制度金融工具支持,相关税收的激励政策,以及关于租赁用地的推出,财务模型做几点,旭辉非常关注控制增长率、负债率和利润率,核心的就是要控制住融资成本,房企要从开发经营,开发销售转向经营持有的模型,中间最大的问题就是综合融资成本,怎么使自己未来的综合融资成本要小于租金回报,租金回报要大于综合融资成本,商业模式才可持续,融资成本很高,租金回报很低,商业模型就不可持续。未来中国租赁市场发展会降低一些成本。一点几的回报,用购买市场商品房的地价去算,如果按政府推出70年租赁房的地价,回报率就会比较高,今后应该更多推出专门用于租赁的土地。

    中国未来的利息成本,近期来看中国的利息成本在上升,远期来看,相信中国的利率还是要往下降,社会的资本化率还是会往下降,房企在租赁市场里,大的考虑是顺势而为,政府未来有政策的扶持。二是从长远的战略来看,开发商一定不仅要关注增量市场,还要关注存量市场。存量市场做长租公寓开发商是最有优势的。三是回报角度来看,虽然短期你可能挣钱会比较困难,但是你在看长期的时候,一旦形成在政策扶持下,有产品做得越来越细分、越来越溢价,资金成本越来越降低的情况下,长期一定能有特的盈利模式,未来租赁市场是多元化主体市场很重要的组成部分。中国的租赁比例随着租赁市场对出租方以及对承租方的规划,这个市场会越来越好,我们也希望能为年轻人在大都市的生活提供更加便捷、更加舒适的美好生活。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-张文豪】:各位观众大家下午好!下午开会有一个问题,容易困,我在这里指出几点,我觉得我们比上午的对话更讲政治,上午胡行长讲了四点,第一点是房住不炒,第三点是存量市场的价值链,空间非常大。

    这个板块是很性感的话题,我有一个朋友做长租公寓,刚刚在深交所做类REITs成功了。他有一个观点,长租公寓和我们租赁行业是一场战争,他说最好的客户是年轻貌美的城市精英单身女士,付房租都是提前一年付掉,她嫌麻烦。而且有一个特点,他们的长租公寓是拒绝我们今天台上嘉宾这个级别的,为什么?因为有钱、有魅力。

    为了使下面的对话嘉宾更紧张,听众更兴奋,我中间会有一个隐私问题,所有的嘉宾都要回答,这个推出的时间不一定,你们不要走神,一走神就把这个机会去掉了。

    我们的对话有一个规则,刚才嘉宾有两位已经做过将近一个小时的演讲,我们先请没有做过演讲的嘉宾回答问题。上午的讲话两点提到万科,一个是胡葆森总说上个礼拜见到王石,现在见到王石的机会不多,提到王石还是比较关注租赁市场,提到25万套的数字。我们前一段微信也看到郁亮提到万科有一个定位的转型,说万科将来是巨大的租赁企业,这里面我想请谭总回答一下,万科在转型中做法和对这个市场的观点。

    【谭华杰】:主持人用了一个词“租售并举”,严禁表达是租购并举,用售这个词主语是企业、开发商。租购并举是对的,租售并举是不对的。

    最初的时候,其实是叫购租并举,租售并举到购租并举到租购并举这个词的变化,这里面就很有意思了。租必须放在前面购放在后面,说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应的住房,应该是住房供应最主要的方式。

    这个趋势的报道符合两点:一是符合全球房地产、不动产市场发展的规律,我们可以看到,尤其是大都市,发展的过程中租赁住房的供应越来越多,租赁占比越高,这是一个城市发展到高级系阶段必然以租赁为主要的供应方式。二是符合年轻人,新时代人的生活习惯,现在的年轻人,在年轻的时候不愿意买一个房每天节衣缩食,把所有的钱都攒下来作为首付,他希望有诗和远方,有更加丰富的生活内容。现在年轻人未必把家里一套房子的所有权作为他人生意义非常重要的方面,他更高兴的是他生活本身内部的丰富多彩,这个时候家里买一套房子,有的时候可能是一个负担。如果你在各个城市中要灵活的择业,这两年在这个城市工作,下两年换一个城市,而且现在城市很大,在同一个城市,在东边和西边差得非常远。如果买了房子不好意思不住吧,生活的中心就因为不动产不可移动的特征受到很多束缚。租房子反而有很大的灵活性,大的趋势来看,以租为主,租购并举,这个判断是非常精准的。

    2008年万科成为全球最大的住宅供应商,最新的定位确实有些变化。2013年到2014年提出要由住宅供应商变为城市配套服务商。而我们最近对城市配套服务商的内涵有更聚焦、小范围的表述,美好生活场景师,客户在变化企业必须变化,如果客户的需求已经发生了变化,企业还固守原来自己的模式,这样的企业迟早会被淘汰。我们认为现在的客户是年轻人,我们的客户正在逐渐的进入到85后甚至90后为主要客户人群的时代。对于90后来说,他们最需要的是你把他日常生活中特别琐碎的事情帮他处理好,让他可以免于琐碎,这样他有时间享受诗和远方。

    房子的开发是万科的重要业务之一,我们不限于租赁住房。我还告诉大家一个情况,万科可能会成为中国第一个正式把家庭公寓列入到我们产品线的企业,我们中国目前做公寓的有两大类:一类是分散式公寓,一类是集中式公寓,青年公寓是刚刚毕业进入城市的大学生。中国最大的企业很快会成为全球最大的企业。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:是的!在这样的政策红利之下,住房租赁正走向资本和市场追逐的风口,未来它将迎来怎样的发展前景?会是房地产的下一个蓝海吗?房地产企业是否该全面切入租赁市场,大举布局?接下来,我们进入对话环节——《住房租赁迎来大风口?》,让我们来听听专家和企业家们怎么说。

    有请主持嘉宾《地产》杂志总编辑主持人张文豪先生。有请对话嘉宾:中泰证券首席经济学家李迅雷先生、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士、旭辉集团董事长林中先生、红星美凯龙家居集团董事长车建新先生、协信控股集团董事长吴旭先生、万科高级副总裁谭华杰先生。

    接下来的时间,交给各位。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:感谢黄瑜女士的精彩演讲!让了解到2018年房市格局一份新的思维、新的视角。我们看到自2017年下半年以来,从中央到地方,密集出台关于加快培育住房租赁市场的相关政策,我国部分城市的住房供应,正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。十九大报告提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,更是为租赁市场发展指明方向。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】我们再来看一下企业的变化,截止到11月份,大的企业非常好,今年5000亿可以达到3家,1000到5000亿12家,500到1000家有22家,100到300亿有70多家,商业集中度进一步提高。

    我们再看一下这些企业拿地在哪里,销售额前20的企业,他们地都是聚焦在京津冀、长三角、成渝。他们占了整个拿地面积的61.9%,像保利、融创占了70%,过去开发总量祖国大陆遍地都是,现在基本上会集中在主要的城市群和都市圈,这些会使得在这些城市群和都市圈的开发力度更大,各种度会发展更快,这也是我们会看到的特点。

    长三角占了46%,其他几个群比较分散,像北京有管控比较低一点,大概是15%到13,大企业还有一些很好的发展机会,这些多企业不仅现在做得好,未来的布局也是抓住主战场,他们也在很多大企业在运作。同时大家抓住中国一部分的刚需和改善型的需求。

    未来这些企业的发展我们仍然非常看好,中国主要企业在中国市场的发展机会,也会看好这些企业的发展潜力,预计到2020年,千亿级企业会到25家,还是比较保守的估价,上万是10家,12家在1000亿到3000亿之间,行业也会迈入寡头进增的时代。

    谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】这是今年1月份和10月份,住宅成交前20的城市,值得关注的是徐州,徐州供应量非常大,排名第二。徐州、潍坊、阜阳三四线,这轮卖地也是卖得比较多,包括菏泽,市场已经出现新一轮的过剩,投资的时候要注意。

    行业行业空间有多大,未来三年间,房地产的市场总量做了预判,  2018年到2020年,商品房住宅消费面积有35亿平方米的总量,尽管增长稍有下降,总量空间仍然还在。

    每年销售额的总量有27万亿,除了商品房的销售献计,我们国家还有一个保障房,保障房20亿平方米,未来新增55亿平方米。政府也是有结构构成的,满足城是成为发展去年的占40,暨改善信占26,33.7%是拆迁改造的空间,未来这个市场空间还在。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】大的都市圈还有没有讲到的两个城市就是郑州和西安,郑州是整个国家地理中心,它是米字型高铁网络的集合点,它四通八达,潜力也是快速的提升出来。郑国这一轮我们也发现,卖地也是比较多的城市之一,总量并没有那么过剩有一些错配,河南进城人的支付能力比较强。

    西安,随着“一带一路”、丝绸之路经济带的核心区,对外开放度不提升,新的领导到位以后,还是有不少的举措。随着高铁网络的到位,西安作为整个西部的交通枢纽也发挥很重要的辐射作用。西安这一轮房价上涨也是比较滞后,之前存在一些过剩,去库存比较多,也是比较均衡、相对比较好的城市。

    我们对中国主要的城市做了系统的分析,大家可以看到,我们主要的城市群,都市圈也好,他们还是具有很好的发展潜力。

    这是我们用大数据,孙总不信大数据,数据对我们还是很重要,分析城市投资的吸引力。我们把中国主要城市的城市发展机会分成不断的梯级,武汉到现在这个状况,只是相当于北京、上海2006、2007年的状况,我们做了梯级图,可以看到中国的主要城市,你可以看到他下一步的发展空间,也可以给大家一个选择的参考。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】长江中游,都市圈处于初级阶段,武汉是属于成长阶段,长江中游三个都市圈,经济总量占9%,面积占3%多。这三个都市圈中,长沙、武汉、南昌的核心城市经济总量占主导地位,周边城市都是非常弱,武汉占41%,长沙37%,南昌占22%。武汉、长沙、南昌的都市圈有绝对的优势。第二圈层中的黄冈、孝感包括九江人口基础也是相对强,经济相对弱。

    三个都市圈是围绕中心城市形成联动的发展,三个都市圈之间的协同是没有形成的,这三个都市圈的内部交通有待于进一步的完善,未来和都市圈核心的联系会更加紧密。

    房地产市场是以武汉、长沙、南昌为主,其他的还是非常弱的。这轮涨幅,他的涨幅相对滞后,总体的涨幅水平对于100个城市的平均水平,他在平均水平基本相当,没有高于平均平之上。这个城市的地理位置、人才结构、已有的高校,人才质量在三大都市圈里,长江中游的都市圈是具有绝对的有。

    土地我们也看过它的供应和去化周期,可以看一下,武汉基本上是一年左右的水平,长沙之前有过剩,经过这轮去库存,市场已经出现供不应求的状况。南昌也是资源不足的状况。比较过剩的应该是厦门去化时间比较长的,一个是九江、宜春和常德,大家一定要去看。 武汉长沙、南昌地位会继续突出。

    成渝,整个西部地区应该是非常重要的门户性城市,随着“一带一路”的到位,以及长江经济带,会给都市圈带来新的发展机遇。它和周边的城市可以看到,经济总量的指标,包括人均可支配收入的指标是在都市圈里有绝对的就是优势,这个都市圈也是非常不均衡,它的带动效果会逐步发挥出来。即使是重庆和成都,第三产业的占比还是有很大的空间。

    成渝地区的人口是比较多的,周边多数成熟的城市化水平也是非常低,这是进城的机会带来的释放还有一轮发展机会。常住人口增长比较多的城市,重庆和成都排得比较前,重庆过去每年有二十几万的新增人口,对周边人口的吸附能力是非常强的,这两个城市的强吸附随着对内交通、对外交通的吸附能力会进一步释放出来。

    房地产的主要指标情况,房地产主要的指标可以看到,过去一年成都和重庆销售面积都是保持在数一数二,去年是武汉第一,重庆第二。过去一年房地产的销售面积增长是非常快的,今年也是这两个城市毫不逊色。

    成都也是增长了8%,这一年的涨幅,成都涨得比较滞后,重庆的主城区也是有些上涨,累计上涨了大概30%多。土地按去化的压力,重庆是3年,成都已经出现了供不应求,眉山、德阳城市的去化压力非常大,又出现了新一轮的过剩。

    成渝都市圈,“一带一路”和长江经济带的形成会给它带来新一轮的发展机会,人口流入的空间会进一步释放出来。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】我们再看一下京津冀,京津冀过去是京津,雄安一出格局发生了很大的变化。变化之后我们可以看到,首先会依赖交通网络的实时到位发挥雄安的作用。这张图我们列出来的,在2020年之前围绕雄安要建设一些新的城际、高铁,这个非常密集。2020年前除了冬奥会,冬奥会有一条到张家口的线,大部分的京津冀地区,特别是围绕北京的路是靠雄安的交通网络布局。如果十条黄金的城际形成的话,围绕雄安有五条铁路的建成,雄安的作用会发挥出来,京津冀也会形成新的格局。中央把京津冀的发展,特别是以雄安为带动的发展写到十九大报告。

    2016年5月占GDP的总量来看,河北的城市、北京、天津差距还是非常大,包括产业链格局,北京三产占80%,河北只有40%多是三产,他的重工业占比还是比较高。我们可以看一下人口及可支配收入的状况和人均GDP的状况,北京、天津确确实实人均GDP是领先的,人均可支配收入天津、廊坊基本相当的。

    确实我们的城市化率水平,北京已经接近90%,天津超过80%,河北的成交量非常低,也是这个地区的潜力,城市化发展带来对需求发展的潜力还仍然存在。

    我们看一下房价的涨幅,廊坊过去一年中,新开楼盘涨了60%多,全国是排在前三的城市。北京仍然会是京津冀的战略核心,北京的需求外溢,市场会迅速进行扩张。这种城市的发展,京津冀一体化会给天津带来很大的发展机会,保定和石家庄仍然是一种内生型的增长。他增长和雄安、北京够不够的其他地方。

    京津冀城市群里的都市圈,特别是雄安申请以后,各方面的优势是0和1的转变,唯一是中国在未来几年中是  最具有发展潜力,为什么管控?是因为机会太多了。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】珠三角,都市圈协同发展更加顺畅,广佛和深莞惠一体化发展得非常不错。从经济总量上来看,像广佛肇的都市圈以及深莞惠的都市圈比较领先,珠海增长也是非常好,去年的GDP增长增速达到了8.5%,增长速度非常明显。

    广深人口规模比较大,第二梯队像东莞和佛山人口基数,尽管不到千万,都是七、八百万的区间。三个大的城市群发展中,他们的发展比较均衡一些。珠三角三个都市圈城市化水平在全国也是属于前列的。

    右边的图表,他们的小学生人数,特别是广州和深圳,在校人口都是90万级、百万级的,他的改善级需求以及为就学发生的需求是非常强烈的。

    我们看一下房地产主要的指标,长三角的几个城市,主要的指标里像广州和佛山表现出一种非常好的协同。从增速上来看,珠海、中山和江门,这个都市圈受港珠澳大桥的带动影响,国际规模的增长都是非常快,销售额增长达到了60%多,投资额增长达到了百分之二十几。价格水平来看的话,三大城市群里,包括几个都市圈里,房价上涨水平,累计上涨都属于前列的,特别在三四线一直领涨的项目,中山房价涨幅是比较高的。

    我们把土地的状况进行了分析,今年成交的情况来看,肇庆成交的土地总量比较大,惠州的规模也是比较大。如果我们看他土地的去化周期、去化时间来看,三年的平均消费面积还是用过去最高年份来看,都是供不应求的状况,土地的存量相对不足的。

    从我们对珠三角这几个城市可以看到,广州、深圳的规模效应仍旧突出,对周边城市的辐射带动作用也逐步提升。房地产在这两个城市会进入存量市场,深圳的城市更新空间比较大,广州新房的成交率明显的郊区化特点。沿广深的东莞、佛山、惠州,成交大量的外溢需求,这些城市会大规模的扩张。珠海是港珠澳大桥的带动,潜力会进一步释放出来。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】对于长三角我们认为上海仍然是长三角的绝对核心,市场潜力巨大,存量市场空间会释放出来。都市圈里核心城市苏州、杭州、南京,会有比较大的空间释放出来,苏州有一些过剩和错配,存在比较严重的错配。苏州套总价,南京、杭州增长20%,苏州没有增长,要注重阶段性的风险。

    合肥如果纳入长三角的城市群,包括国家大的政策面引领下,还会有一轮新的契机,对长三角的产业转移,规模性的发展带来一些机会对Z字型轴带的,宁波、嘉庆、无锡、镇江等城市潜力将继续释放。苏州、常州土地去化压力比较大,我们也要关注这些城市的风险

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】刚才说的长三角的经济总量和人口,我们再看一下房地产的主要指标。我们整个的房地产销售面积,这两年里,我们这些城市都是属于增速比较快的,大部分城市都在10%以上,甚至有超过一半的城市增速都是高于全国整体的水平,甚至在全国领先的水平。像嘉兴、郑州增速达到79%和67%,受都市圈核心区域影响和带动是非常大的,上海2000万平方米,苏州、杭州、合肥都超过2000万平方米,南京超过1500万平方米,在全国我们超万平方米全国不到20个城市,他们超千万的销售面积。

    房地产投资额的增速,大部分城市是高于全国的水平,特别是江苏地区的南京和镇江,投资增速超过30%。

     竖的图表是2016年100个城市价格增长的数据,我们绝大部分城市房价总体的涨幅水平高于全国。土地的状况,我们近期看政策,特别是金融的政策,中期是看供求,土地是发挥极其周期的作用。长期一点是看人口。土地的情况可以看一下,中期的市场状况会是怎样。

    我们把2016年、2017年的增速来看,苏州的供地在五大都市圈里,特别是热点城市里是居于首位,供地面积今年是达到了1700多万平方米,全国也是排在全面的。

    另外一张图表把城市的可消化周期,这些年卖的地,还没有投入到市场,按过去三年销售面积的平均值和过去年份的最高值做了去化周期,可以看到大部分城市是供不应求的状态。

    值得关注的是苏州,我们的去化周期,按照过去三年去化需要3.8年,最高水平是3.9,大家一定要关注,包括苏州、常州去化压力还是比较大。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】人口的状况来看,除了上海是千万级城市,苏州也是超千万的,杭州和南京人口基数也非常大。这里有两张表,一是把一条纵线把常住人口基数做了体现,另外一条竖线体现的是小学生数量的情况。小学生的情况是往上做学区房研究的时候,当时说为什么这些地方的学区房涨得快,到底这个区域里聚集多少小学生的分析,发现小学生越多的城市,房价增长潜力是比较快,改善的需求,新增的房屋需求是非常旺盛的。

    从这儿也可以看到长三角的城市不仅人口基数高,小学生的人口基数也是比较高,上海、苏州、杭州、宁波、合肥增长还是非常可观。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】下面按区域看一下,不同区域的发展机会。

    长三角,长三角是我国国内最城市的都市圈,以上海为核心五圈的空间发展格局,整个的经济水平也是领先的,它的活跃度非常高,城市的等级页式相对完善。长三角几个都市圈涵盖26个城市,它的26个城市里面面积占到国土面积2.2%,经济总量占整个中国GDP总量19.8%,人口占11%。

    五大经济圈在内部的协同发展同时,他们的分工也是在新一轮的国家发展规划,包括区域发展规划里也在逐步进行明确,他们的协同效应在逐步的释放出来。可以看到他们基本上是呈现Z字型的状况,这种状况也是聚集效应非常好,有利于整个经济的协同发展。

    从经济总量,上海及五大经济圈核心城市的经济体量,节点性城市的增速,包括相应的数字来讲,杭州、合肥的增速都是在9%左右,全国都是领先的。上海、苏州、杭州、南京的经济总规模也是破万亿。增长速度比较快的像舟山、芜湖、扬州、镇江、马鞍山超过9%,苏州、无锡超过2万美金,全国也是领先的。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】我们再看一下我们这些大的都市圈他们的房价水平以及套总价的水平,今年1到11月份成交数据做出来的分析。

    可以看到,今年我们有一个特点——政府控价,特别是在热点城市控价非常严格,这个也是可以看到。要看这种价格水平上来说,它的潜力还是有待挖掘的,特别是我们的成长型和一些初期的都市圈里的套总价区间,大部分城市都在一百来万的数量级。即使到现在,成交10%的只有北京、上海、深圳是过千万的,南京、杭州、苏州的套总价前10%门槛都在400万左右,都不是那么高。如果按均值和中位数,几乎都在百万级,一、二百万居多。如果要看这个数字的话,确确实实大的都市圈里面,我们房地产投资的价值还是有比较大的挖掘空间。这是城市群到都市圈以及都市圈的状况。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】我们先富起来的这部分城市,2011年到2016年扩张性相对减缓了一些,第四类城市,经济总量比较大的城市,他们仍然是维持扩张型,并且加速扩张,逐步吸附周边人口的趋势。这些城市的城市化率有几个特点:大城市,像北上广深这类的城市,城市化率已经超过了85%,他仍然被周边的人口有巨大的吸附能力。第二类城市像章天津、南京、苏州、杭州,他的城市化率在75%以上的水平,人均GDP也是在1.5到2.2万美元的人均水平上。下一级他们的城市化率水平低一些,人口的吸附会更强一些,比如说长沙、武汉、重庆、成都,都属于这类城市。

    我们基于人口经济的总量的贡献以及人口吸附的特征,可以看到,我们国家在一段时间里的都市圈格局基本上形成,一个是我们长三角,长三角是上海都市圈,苏锡常都市圈,比较成熟了是上海都市圈,成熟的是苏锡常、南京、杭州,初级阶段是宁波都市圈。珠三角程度的是深莞惠和广佛肇都市圈,成长中的是珠中江。京津冀成熟的是首都都市圈和成长型的天津都市圈和国家正在发起的雄安新区未来的都市圈。长江中游成长型的是武汉都市圈,环鄱阳湖和长株潭,成渝是成都都市圈和重庆城市圈。

    可以看到这些城市,这些都市圈的GDP总量,大部分城市90%都是过万的,除了几个新的初期的是在1万以下,都市圈人口聚集是在2000万甚至2000万以上的规模。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】我们再看看我们国家人口的迁移经历过几个过程:一是1949年,那个时候人口的迁移是国家有组织的迁移,迁移的特点是按国家要求的,在计划经济体制之下,主要的迁移方向是东部地区以及西部地区、边疆地区,特别是从东部的农村到时候东北、西北,主要去的都是安置一些闲置人员和闲散的劳动力,移民到边疆地区垦荒,建设农林牧业新的基地。

    1984年开始人口流动是自发有组织的,包括国家重点的分配,达到人口的迁移。这个时候我们的人口迁移所发挥的特点,一部分是从农村到城市到沿海城市务工的,还有一部分是大学毕业分配去的,他们所做的事情一个是务工、一个是经商,也是希望分配工作到那边就业和学习以及到沿海地区培养。

    2010年之后,我们的人口流动是自发性的,以自发性的为主。2010年之后的人口,尽管国家也有西部大开发、振兴东北等一系列的政策,但是并没有说有那么多人去那些地方,相反那些人都会往大的城市群聚集。这种自发性是出于就业、工作、发展机会的需要,可以看到确确实实在向大都市进行集中。

    我们再把人口的变化方块图做了两个纵坐标线,2001到2010年人口变化的方块,做了6个方块。纵坐标是2011年到2016年人口的变化。其实我们可以看到,在这个过程中,人的迁移、人口聚集的流向,几乎一类城市一直是在过去十几年间,将近20年间,一直在维持着扩张型,持续扩张型。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】从发达国家的经验来看,城市群内部都是由多个都市圈共同组成的,都市圈也是由城市向城市群发展的必经阶段。当前中国的核心大城市正在形成大的都市圈,短期以内从城市化的发展道路来看,我们国家仍然还是以都市圈的形态为主。

    我们再看一下都市圈在其他发达国家是怎么样的过程?从日本的发展过程来看,三个大的都市圈在整个国家的经济中占了很重要的地位,经济和人口都聚集在三大经济圈,三大经济圈占国土面积的14%,经济总量大概占56%,人口占52%。

    美国:全美有363个大的都市圈,人口也占了全美的83.5%,整个GDP占到全美的90%。我们把前十大的都市圈面积以及相关的经济总量测算,前十大经济圈,面积占的2.1%,人口占了全美26%,GDP占了全美的35%。

    我们再看一下我们国家前15大城市,按经济总量算的前15大城市,GDP的总量,前面12个都是在万亿,后面的三个是属于接近万亿,这15大城市里,长三角占了5个,珠三角3个,京津冀2个,长江中游2个,成渝两个,山东半岛1个,15个大的经济总量最高的城市占我们国家面积的2.2%,GDP的规模占总量30.3%,人口占14.7%。这样来看,美国的面积和我们差不多相当,他比我们更好,他的人口占26%,我们国家,我们是人口众多,人均面积比较少的国家,我们在前15大经济总量的城市里,人口只占14.7%,表明我们15大城市仍然是具备很好的聚集效应,仍然有很大的发展空间。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】到现在全球城市群,大家认可的城市群有五大城市群,这些地区是带动了全球经济发展的重要增长极和引领技术革新的领头羊。北美五大城市群,美国东北部大西洋沿岸的城市群,以纽约、华盛顿、波士顿为中心。还有英国伦敦的城市群、欧洲西北部城市群,主要是围绕巴黎周围的欧洲城市构建的,亚洲是东京、大阪城市群。

    中国可以称得上城市群的只有三个区域:长三角和珠三角,京津冀从灯光带来看,也是在初步形成的阶段,更多我们要从灯光的结果上来看,更多的城市还是只有局部的核心城市亮度是非常强的。

    从灯光带我们可以看到,明显的灯光区和非亮灯光区。中国的三大城市群,2016年房地产的开发额超过了29%,商品房销售额占了47%,可以看到,确确实实,无论在中国经济,特别是在中国房地产三大城市群发挥极其重要的作用。这三大城市群具有不同的特点,第二梯队像佛山、东莞,二梯队里是很有代表性,而且潜质非常好的城市。长三角是跨行政区域的城市群,包括杭州苏锡常,包括南京这几个都市圈形成资源是相对分散的,同时竞争也是比较激烈的。京津冀城市间的梯度比较大,北京一直是一城独大,天津过去的工业优势比较明显,总体和天津、北京差异巨大。

    人口来看,人口的数据是根据国家统计局以及城市统计局相关的数据做的分析,从这三大区域的城市人口变化来看,2010年到2015年,各个城市群里,京津冀城市群里人口增量是最大的。同时也可以看到,下面这张图表反映的是主要城市群里主要城市新增人口的占比,京津冀人口增量是最大的,长三角上海第一,区域人口增量中占了31%。其次是合肥和杭州、南京。珠三角的城市群里,城市间的经济发展相对均衡一些,但是广州、深圳人口的增量占比也是超过了30%以上,其他城市都是个位数的增长。

    从城市群可以看到,经济总量以及人口增量上来看,中国过去几年中,人口增量是最快的,特别是主要城市的人口增速也是最快的。有的时候说,大城市都返回到小城市里,实际上数据显示更多的还是大城市更吸引人,特别是能落下来、住下来的常住人口。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】城市群发展的规律来看,大致可以经历几个阶段:

    1,以强大高聚合力的城市发展,比如说武汉、成都、重庆,这是以核心大城市的虹吸效应为主,吸取周边小城市的各种资源,核心城市的定位不断强化。

    2,都市圈,是以单城市扩散和发展的阶段,比方说现阶段的南京、杭州和苏州,这是核心城市人口和资源的承载力已经遇到一定的瓶颈,有意识向周边城市扩散,辐射新的城区,通过溢出效应显现城市的威力。

    3,城市群,更多的是网络状的辐射发挥它的作用,也就是说现在形成的长三角、珠三角、京津冀,北京、上海、深圳、广州几个大城市的城市力量来辐射形成的城市群。

    4,大都市带,多个中心的大城市会形成很强的经济发展带。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】刚才主持人说了,确实我们十九大报告也好、“十三五”规划也好,明确的指出城市群将成为中国未来发展的主要形态。关于城市群的概念非常多,定义也非常多,我们也做了系统的研究。从我们的角度比较认同的是姚士谋在《中国城市群新论》中的定义,在特定的地域范围内具有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市,依托一定的自然环境条件,以一个或两个超大或特大城市作为地方经济的核心,借助于现代化的交通工具和综合运输网,以及高度发达的信息网络发生与发展着城市之间的内在联系,共同构成一个相对完整的城市“集合体”。

    城市群比较重要的意义来说,在整个国民经济中,包括全球的经济中,城市群都发挥着极其重要的作用。

    联合国预测,全球40多个超大型的都市区,占地球极少面积,集中全球18%的人口,参与全球66%的经济活动和大约85%的技术革新。可以看到城市群确实会发挥极其重要的作用。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【黄瑜】:非常荣幸参加第四届平安地产金融创新论坛,分享我们关于城市的研究成果,我今天主要讲一下城市群视角下的城市发展趋势。

    我主要分两部分:一是城市群以及都市圈;二是围绕主要的都市圈来讲一下中国房地产城市的发展机会。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】非常感谢李迅雷先生的精彩分享!

    上午很多经济学家都在提城市带、城市群,这个词在中国来说不是现在才出现的,很久之前就有了,为什么现在这么广泛的被提出来?我国十三五规划提出,要“加快城市群建设发展”。未来的生产力布局和新的经济增长点,都有望围绕城市群开展。我们也确实看到,长三角、珠三角、京津冀以及一带一路、雄安新区、粤港澳大湾区等国家战略高地,正在孕育起巨大的商机。因此,我们从城市群视角透视城市价值,进而研判发展趋势,具有重要的现实意义。

    接下来,有请中国指数研究院常务副院长黄瑜女士,为我们解读《城市群视角下的城市发展趋势》。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】对于消费来讲是可以配备的,美国这么大的人口存在,它的服务消费、奢侈品消费都是非常可观的,包括网上消费等等,我们今年以来发现二级市场表现比较好的都是跟家有关系,房地产销量创了历史新高,家具、家电、家装,这类的上市公司今年表现都非常好,买了房子要装修,这是投资拉动消费,财产性收费大幅度增加,奢侈品消费增速大幅上升。茅台酒价格出现了上涨,奢侈品的上行风险空前一致,和地产销量是一致的,包括豪华车的销量额是在快速上升,普通车的销量在下降。让我思考的现象是,现在为什么要配置奢侈品,作为资产配置来讲,要配置生产奢侈品的上市公司,收入结构决定的。

    2010年白酒的销量创了历史新高,达到36%,茅台酒的销量增速也很高,达到26%,为什么低端消费者的增速高于高端消费品?是因为2010年的时候,低收入增速远超高收入群体。现在不一样,现在白酒的销量零增长,啤酒的销量负增长,红酒的销量在上升,茅台酒的增速超过20%。隔了七年,由于收入结构的变化,使得有些品种被看好,有些品种不被看好,这就是投资过程中要把握好结构性的机会。

    长期来讲,还是要看好新兴产业,新兴产业存在非常巨大的需求,从更长的历史角度来看,传统产业毕竟是夕阳行业,终究会被不断的需求减少,投资机会也出现减少,所以要研究更长远的,作为资产配置来讲一定要用长远的眼光看未来的投资机会。

    我的发言就到这里,谢谢大家。  

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】我前面讲到并不看好消费总量的变化,我同样还是看到中国是一个消费大国,13亿大国,不看好消费是讲不过去的,巨大的市场。消费领域在中国能做到第一必定能在全世界做到第一,消费市场的规模是巨大的,如果要细分的话,很多人看中国市场好不好就看自身的感受。中国人只有3亿人坐飞机,10亿人没有坐飞机,3亿人的群体,美国人口3亿多。

    中国城镇人口里的40%属于中等偏上及高收入群体,它占40%,40%的人口是3.16亿,按照国家统计局的数据,年均可支配收入每年是5.6万亿,国家统计局是大大低估,高收入人口不可能把真实的收入情况报告给国家统计局的。即便按照国家统计5.6万亿,对应的人均GDP是2万亿,这两万多亿是按照美元和人民币1.66来计价的,如果按照购买力评价应该是3.1万亿,跟日本差不多,中国土地上有3亿人达到美国人的规模,他们的人均GDP相当于日本的水平,这个规模有多大,有多可观。剩下的是要满足基本消费、奔小康。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】怎么寻找到这些线索?我通过研究我们国家的研发投入,中国的研发投入最大的特点是政府投入,你可以明确的发现政府在支持哪些行业的发展,哪些是战略性新兴产业。

    比如说第一大的电子通信行业,投资、研发投入远超其他领域,和电子通信相关的当然值得投资、配置。第二大是核科学,中国的核能、核电发展还是非常迅猛的,国家投入也非常多。第三个是工程与技术,第四是地球科学,第五农学,这也是资产配置的线索。

    从这个角度来讲增加对于研发投入的配置,比如说电子行业,半导体行业。过去国家巨大的投入下面很低迷,但是不可能低迷下去,现在是不是迎来新的契机?芯片国内的进口量一年1.8万亿,超过原油。如果说中国可以进口替代那是多大的产业发展机会,有多大的空间。再举个例子,比如说光伏产业,光伏产业的发电量占整个发电量的比重不到2%,未来十年能达到20%的话,未来有十倍的空间。讲到环保光伏才是真正的环保,电动车才是真正的环保。

    根据新旧动能的转换,根据国家的发展战略,根据大家对于消费升级需求,我想空间应该还是比较大的。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】对于房地产来讲,转型也是必要的。比如说2018年,租赁市场怎么建租赁房,怎么做房地产的资产证券化业务,这些也给传统的房地产带来新的活力,带来新的机遇,这方面时间的关系我不多展开。

    如果把房地产、债券市场、股票市场、海外市场整体组合进行资产配置的话,我想机会更多来自于权益类市场。因为中国来讲,房地产的占比配置过高,对居民家庭,这个比例会下降。到底什么时候会下降?肯定会随着房地产交易所的减少,自然会配置减少。房地产确实是一个投资品,我们看到很明显,房地产的量价关系跟普通商品量价关系是不一样的,普通商品量价的关系是价跌量增,所谓的降价促销、薄利多销。价格越涨,交易量越多,目前来讲交易量已经回落了,2018年权益类市场应该是更加值得看好。

    同样的道理,传统的产业还有机会,我对中国政策的总体判断,逐步进入到存量主导的时代。过去的经济是增量周期,如今已经步入存量主导,经济增速放缓,未来还会继续放缓,经济放缓的时候趋势性机会就少了,主要是存量调整,右边这张图也是这样,波动性大幅度的减少,和经济增速也有类似的地方。过去靠新房销售,今后新房销售会下降,二手房的交易会越来越活跃。汽车市场也是,过去的汽车是新车销售,十年以后中国二手车的交易量绝对要超过新车的销量,美国、日本、西方等发达经济体都是一样的,都是二手车、二手房交易要超过新车、新房的销量。

    对于未来来讲,传统产业存在集聚机会,新兴产业存在扩张的机会,这些行业对于二级市场一样有机会,因为没上市的公司肯定是不怎么好的公司,他们会面临限产、淘汰的风险。作为上市公司来讲,上市公司里的龙头更加受益。

    对于扩张性行业来说,比如说医药生物行业、人工智能、传媒、通信、电子计算机、电力设备、新能、互联网零售、环保等,这些行业将来的发展空间还是很大的,作为投资来讲,还是要立足于长远。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】今年很多人买房都买错地方,今年三四线城市、四五线城市房价出现比较大幅度上涨,肯定是买错的,跟人口流向是相反的,或是受短期人口流向的影响。长期来看,人口还是要进一步集中的,房地产作为主要的资产配置,一定要配置越来越精准、越来越小的地方,而不是越来越大的地方。过去讲西北大开发,中部崛起,好象都是机会,都是一大片一大片的机会。现在讲得比较多的是长江中上游地区珠三角,京津冀地区开始收缩了。

    现在讲到湾区,杭州湾的湾区,粤港澳的湾区,更加精准了。以后的GDP也是集中在这几个地方,东部地区GDP要占到全国GDP的50%,那太少了,东部地区GDP要占到全国GDP的80%才是正常的。东部地区20%的城市应该要赚到时候东部地区GDP的80%,这才是正常,这才是二八现象,而不是什么地方都要发展,什么地方都要建设,我们一定要寻找到机会在哪里。

    举个例子,京津冀要重点发展、重点扶持湾区经济体,我们研究一下它的流动人口,我们看一下它的流动人口的增速,发现京津冀地区没有一个地方的人口是增长的,北京受到政策的限制人口在流出,天津是自然流出,河北零增长,山东人口下降,辽宁人口下降。长三角也不是铁板一块,也在分化,浙江人口在增加,江苏人口在减少,上海人口也在减少,杭州湾是倒过来了,只有在这种地方,他的新兴产业发展才有投资机会,才能吸引更多人,才有更多的就业,一定要把它细分化。

    由于高铁、地铁的发展,也在改变中国的经济、地理。我觉得房地产投资应该还是要看到未来十年、二十年中国经济格局的变化,而不是简单的想这个地方可以投,那个地方没有涨。A股上强者很强的案例非常多,楼市也是一样。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】对于2018年的房地产市场,我觉得更多的来自结构性的机会,整个房地产行业也面临着转型,和我们这次研讨会的主题是相吻合的。房地产行业在经过过去17年的高度增长以后,肯定也会面临调整,这样一种调整是有底线的,也就是说,房地产作为居民资产配置来讲要超过60%,房价的波动对于居民资产收益率的影响是非常巨大的。同时房地产又决定了我们国家的财政收入,包括税收收入和土地出让等政府资金所获得的收入,这块的波动大小也是对我们财政会带来非常大的影响。房地产在银行贷款中占的比重是高的,去年中长期贷款50%多,房地产既是财政又是金融,也是理财的主要载体,它不会出现大幅度波动,也不允许它出现大幅的波动。

    如果不允许出现大幅度的波动它的机会来自于什么?我现在看到的现象,从人口流动的角度去看,中国的城镇化进程已经差不多了,很多人可能都同意我的观点,中国的城镇化人口比例很低,要看到中国是未富先老的经济特色,人口流动性在减弱,机会来自于什么呢?机会来自于结构性机会。农村向城市人口的转移已经到来了,农民工从城市流到农村,中小城市流向大城市这种趋势还在延续,方兴未艾。一定要找到哪些城市未来人口会大量增加。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】关于货币政策,明年的货币政策到底会比今年更加严厉还是比今年略有放松?我们要看多个因素。

    一是2018年的经济增速应该会回落,这个对于加息是个支持。

    二是通胀水平,通胀水平估计明年会比今年略高一些,但是也高不了多少,通胀和GDP增速是另一回事情,通胀率还是上不来,估计明年最多达到2.1左右。

    三是人民币贬值压力,如果贬值压力大的话,可能加息的压力肯定也会大。今年的出口形势来看,明年还会维持出口的正增长,这个背景下,压力还是不大。

    对于加息的压力更大的还是来自于美联储的加息,这个影响还是会在接下来陆陆续续产生影响。毕竟四次加息就是100个基点,如果美国的利率到100个基点,中国的利率维持不动也说不过去,这一点我觉得明年货币政策收紧,还是会略有收紧,可能会是在上半年。随着经济增速的回落,下半年货币政策放松的可能性会更大一点。当前我还是认为,央行的操作利率会往上走,基础利率可能会上调一次,之后还是会维持不变。对于明年的投资环境来讲不会带来太多的影响。

    综上所述,对于当前经济形势和我们所采取的金融监管政策、资产配置要把握好底线思维和稳中求进。稳中求进是为了保持市场稳定,这个还是有度的,如果说市场出现恐慌肯定是买入的机会。如果市场出现大幅度的上行肯定是卖出的机会,一定要把握好这个底线。我们整个政策的执行方式、方法还是稳中求进。  

    如果资产价格出现明显的向上或是向下的趋势,政策的力度可能该放松的就放松,该收紧的就收紧。如果没有向上向下的政策还是会保持稳定。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】政策对于投资和资产配置的影响还是比较大,尤其是大家都在热议的资管新规,资管的新规出来以后对我们的投资理财,对我们房地产企业的融资会带来哪些影响?这方面影响还是比较深远的,基本判断银行外融资更加难了,但是会出现优胜劣汰、强者更强。

    对于房地产优秀的企业、龙头企业来讲,新规之下,应该说生存能力更强,优胜劣汰淘汰的过程中市场份额会进一步扩大。金融监管是历史很悠长的政策,一直强调加强金融监管,比如说五年前,2012年金融工作会议就提出要让经济脱虚向实,是我们不能对于政策给予过大的期望,关键在于落实,权威人士也说,一份部署九份落实,关键在于落实。在商言商的商业研究机构或是在座各位实业家们,大家也一定要评估一下这个政策落实得可能性有多大,总体来讲,方向是准确的,我们目前金融环境和五年前的金融环境相比的话不可同日而语,目前肯定比那个时候严峻得很多,杠杆水平比那个时候严峻很多。

    十九大以后没有再提金融创新了,金融创新在十九大报告中没有了,虽然我们还在进行一些创新,虽然我们不排斥金融创新,起码信号的意义还是比较大的。

    也不用过度担心,这个政策一旦实施之后很多企业难以存活了,现在讲得更多的是打破“刚性兑付”,不准做资金池,也不能做期限错配,这三个同时实现是不可能的。

    我觉得金融去杠杆大方向是对的,也是明确的,但是长期而艰苦,有反复的过程。大家还记得2015年推出的注册制吗?为什么2016年推出到现在还没有实施?显然有难度,我们再往前追溯的话,2016年提出的人民币国际化,现在提出外汇管制和外汇管制的加强,还有证券法的修改,证券法的修改已经讨论很多稿了,到现在还没提出来,现实还是很不好对付,打破刚性兑付我觉得是体制决定的,目前这种体制下,政府是无限责任人转化为有限责任人,这才是打破刚性兑付的前提。这个不转化的话,打破刚性兑付,利益受损的人还是会去找政府,倒逼刚性兑付。

    什么时候实施,什么时候政策落实到位?取决于博弈,这个博弈不是双方博弈,而是多方综合博弈。对我们做投资和做业务的来讲,要在市场错杀中寻找到机会。

    由于房地产市场交易量的萎缩,开发投资规模的下降,使得不少弱小的房地产公司不能像过去一样日子那么好过,这里面还存在优胜劣汰的过程。这个可能是个机会,错杀的时候会有机会。

    大方向还是对的,监管套利、不合规的行为在将来所付出的成本会越来越高。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】三架马车中的消费,很多人看好消费,有他们的道理。我只看总量数据,总量数据来看,今年的消费增速是稳重去降,基本上在10%左右,但是有下降的趋势,为什么会下降?国家统计局提供了两张图,一张是基尼系数,反映收入差距的基尼系数又上升了。基尼系数上升一致的是居民可支配收入的中位数往下走,穿过了平均数,这说明什么呢?低收入群众的收入放缓。

    大家都知道消费,边际消费高的是低收入群体,他们收入水平的增速下降肯定影响到消费,这样来看消费并不太看好。

    简单分析完三架马车道理也很简单,毕竟经历了过去三十多年10%以上的高增长,现在高增长出现回落也是正常现象。为什么回落?流动人口增速放缓,为什么流动人口增速放缓?因为人口老龄化,农民工的平均年龄39岁,中国平均劳动人口年龄是36岁,农民工老了,不少农民工告老还乡,导致重庆、四川、河南、安徽等传统的人口流出大省出现了回流,也带动了当地房价的上涨。

    看一下各个国家的真实数据就会发现经济数据回落是很正常的现象。比如说二战之后成功实现经济转型的,成为发达经济体的韩国、日本也是一样,他经历高增长以后经济进入中速增长。中国在经历高增长,现在还是按中高速增长,中高速增长的位置还是偏高的,中国经济的潜在率应该是在5%左右,而不是6.7%、6.9%,我觉得经济回落是非常好的现象。因为经济如果维持在比较高的增长,就说明我们的货币政策不能维持中性,财政政策还是要扩大财政赤字,地方政府要积极举债,这样使得供给侧结构性改革任务就没办法实现。

    我认为2018年最大的亮点就是经济增速的回落,这个对于我们投资来讲是个很好的机会。经济增速上行的话,对投资来讲风险也会同样的增加。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】2017年出口对GDP的贡献非常大,如果没有出口贡献,前三季度应该是6.7%,如果去年没有出口对中国的负贡献,去年是7.1,剔除外部因素,中国2017年的经济是比2016年下降的。明年的贡献仍然会有,估计会比今年略少一点。入口今年是0.2个百分点,明年应该是0.1个百分点,这样的背景下,明年中国经济的增速主要还是取决于国内的投资和消费。

    投资我们并不看好,我们首先看一下民间投资,民间投资是固定资产投资中的比例占到60%。看清楚民间投资也可以看清楚中国固定资产投资是否变化,2001年增速超过30%,六年以后的现在。国家统计局公布的10月份投资,民间投资单月回落1.2%,30%回到1.2%仅仅回到六年的时间,这种回落主要是什么原因?有人说资产价格贵,2013年也是融资难、融资贵,为什么那么高?显然妨碍民间投资增长的因素依然还是存在的,主要因素还是在于投资回报率的下降,包括劳动力成本的上升,还有产能过剩等等,民间投资主要集中在制造业,要做到制造业投资的60%多,民间投资回落也是趋势性的,未来几年内可能出现负增长。

    房地产投资增速明年应该也是要回落,销量也是回落。2013年房地产销量创历史上的新高,包括本人在内的很多学者认为这是历史新高的,结果判断失误,2013、2014、2015年回落,2016年、2017年又重新上升,今年是创了历史新高。中央提倡“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”理念的指导下,明年房地产销售的增速应该回落。不仅增速回落应该是负增长,这样的话会带动房地产增速回落。

    拉动经济增长是靠投资,投资里的三大投资——基建投资、房地产投资和制造业投资,制造业投资可以用民间投资来取代,制造业投资明年很难回升,房地产政策回落,基建投资估计也要回落。整个资金回落的话,对明年经济的负面拉动还是比较明显。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【李迅雷】这次十九大报告指出中国经济从高增长逐步向高质量转化,说明增长不是太重要,质量很重要。

    经济增速为什么会回落?首先就是我们总是从三架马车的角度来看,出口的增速明年应该不会太低,贡献率比今年会有所回落。第二架马车是固定资产投资增速估计会创历史新低,因为投资增速的减缓也是很自然的现象,体量越来越大,增量在存量中的占比会下降。第三架马车就是消费,大家对消费寄予厚望,消费对总量的贡献是有限的,结构性的机会依然还是存在,接下来我就把三架马车的问题进一步细化。

    12月已经到了9号,我相信美联储会在本月加息一次,这个对于美国美联储加息更加坚定了它的立场。美联储的加息周期后,2018年继续加息也是大概率事件,特别对于中国来讲有两方面的影响:一是美国是不是经济复苏?美联储收紧货币政策,我们看看哪些国家经济是正复苏呢?不仅要看GDP的增速,还要看它的货币政策,如果货币政策不敢收紧,比如说欧盟,说明它的复苏基础并不扎实。虽然今年欧盟的经济增速超过美国,欧元的表现也强于美国,相信明年美元走势会走强,对中国来讲,一方面由于美联储的加息也会给中国利率上行带来一定的压力,由于美国经济的持续复苏,包括欧洲经济、日本经济,各个国家经济都在处在复苏中,对中国出口是有利的。

    大家讨论比较多的是美国的减税、美联储的缩表对中国的冲击有多大?所有东西还是要量化,美联储的缩表的影响并不大,为什么不大?美国和商业银行之间的关系不像中国央行和中国商业银行之间的关系,中国的央行稍微有点阳光的话,中国的商业银行就非常灿烂。美联储给点阳光、给点特殊政策,美国的商业银行都不买帐,美国的上市公司更多的把钱拿来回购持股,而不是把钱拿来扩充投资,这就是中美之间在体制机制上的作用还不一样。

    同样的道理,美国的减税表明特朗普有很多牌要出,这张牌终于可以出来了,对美国企业当然是有利的,对于美国吸引海外投资也是有利的。毕竟美国不是制造业份额很高的国家,他的制造业对GDP的贡献大概是18%左右,即便美国减税,对于吸引海外的资本投资制造业,我想我们应该看中美之间实际的税负有多高。企业的税率占比非常高,还要考虑到很多人没有交税,很多机构没有交税,这个因素考虑进去的话对于美国减税政策对中国的份额影响,应该还是可以降低一些。个税只有6000多亿,出口退税1.2万亿。美国的个税接近美国税收收入的50%,税收制度是一方面,税收制度的落实是另外一回事,对中国的冲击有,但不要无限的放大。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    李迅雷】:各位下午好!非常荣幸能够参加这次论坛,感谢平安银行的邀请。

    本人对楼市缺乏研究,但是很多记者最喜欢问的就是关于楼市的问题,我也从宏观经济的角度讲一下,在当前经济格局下,楼市及其他资产的配置应该是怎样的比例。首先我还是跟大家汇报一下对2018年宏观经济的看法,总体来讲,明年经济会呈现两大特征:一是经济增速回落;二是经济质量的提升。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:我们一直在努力打造成为您身边最值得信赖的最佳地产金融服务商。今天我们也看到近年来,我国经济增速出现回落,发展质量显著提升,新旧动能处在转换过程之中。金融监管、资管新规等对房地产行业带来挑战,同时,住房租赁、资产证券化、行业并购等存在大量机会。

    新旧动能转换,对资产配置有何启示?如何把握楼市配置中的结构性机会?让我们有请中泰证券首席经济学家李迅雷先生带来主旨演讲——《新旧动能转换下的楼市及其他资产配置》。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】尊敬的各位领导、各位来宾,大家下午好!欢迎大家回到第四届平安地产金融创新论坛的现场。

    今天可谓是一场来自政经商学领域的一场最权威、最前沿的思想盛宴,希望能带给在场的每一位朋友新的思考和启发。下面精彩继续。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:感谢各位嘉宾的精彩分享。

    按照议程,上午的论坛环节告一段落,我们下午精彩继续。下午 2点,我们不见不散。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:融创给投资者的回报是五倍到六倍的涨幅,的确孙总扮演的中国接盘侠的角色,换来了五到六倍的增长。感谢各位参加我们的论坛,我们这个论坛的主题是非常切合政治局的会议精神,说明我们大局意识、看清意识,平安银行做得是非常到位的。

    不管是短期的政策、长效机制也好,希望市场化的方向不要发生偏差,受到影响。毕竟房地产在中国进一步现代化的过程中,在城市化的过程中,说到城镇化和城市化,我说一个小插曲。十八大报告中七次提到城镇化,十九大提一次,这是很微妙的小变化,据说背后是因为对城镇化和城市化不同的理解。

    城市化实际上就有资源、人口向大城市的集中的过程,这个判断对中国房地产下一步的走势是非常重要的。这个过程有没有完成?这个过程远远没有完成,特别是大城市、城市群、增量工作包括新增的人口,考虑到二胎的出生率,就可以得到明显的结论。巴博的PPT里也有,这个数字是不断上升的,深圳的房价我印象特别深,2015年涨得特别凶的时候,就是小学生入园比例大幅度增长,一切出发点都是人,所有政策也都应该跟着人走,这才是真正的以人为本,希望长效机制不断的完善,帮助我们实现美好生活的向往,谢谢各位。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:至少大城市是解释得通的,基层协会多做工作。

    我再问孙总一个问题,你可以回答也不可回答,我代李大霄问的,他盯你们融创盯得比较紧,他跟我说,你有一个讲话,今年4000亿,明年6000亿,后年8000亿。他要问的是,这些指标有没有调整?现在你在融创的股份50%多一点,你有没有增持的想法和加大控制权的想法?

    【樊纲】: 我听起来像商业秘密。

    【主持人-水皮】:所以可以回答,也可以不回答。

    【孙宏斌】:回答还是以公告为准。数都不是我在正式场合说的,有的时候在很小范围说的被放大了。今年3500到4000亿之间,肯定能做到。明年我们没说过。

    【主持人-水皮】:现在已经3000多亿了?

    【孙宏斌】:对3500到4000亿之间肯定没问题的。利润指标有关系的利润已经实现了,已经在口袋里了,数不能拿出来,我也不能说。

    关于我自己增持还是减持,我增持比较难,我得感谢平安银行,平安银行借我25亿增持,那个时候6.18元增持的,挣了150亿。现在我再增持,平安银行觉得风险大。

    【主持人-水皮】:翻一六倍了。

    【孙宏斌】:我在平安银行的抵押是4%,再借我钱我愿意增持,减持肯定不可能,这个得以公告为准。

    【主持人-水皮】:李大霄经常说做好人买好股。

    【孙宏斌】:好人肯定是,好股不一定是。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:樊老师觉得孙总的说法能成为以后政策,推进房产税立法过程中考虑的因素吗?

    【樊纲】: 但愿吧,这个钱不能用于别的,这个不确定性就说不清楚了。

    容积率的问题,这是太明显的问题了,土地有限,有效利用。我迄今为止搞不清楚一个事,房地产商为什么没有联合起来呼吁这件事情,我们一直在呼吁,房地产商不是很积极。

    【孙宏斌】:所有的地都是政府卖的,所有的容积率都是政府给的,规划局给土地指标,规划和土地应该放一块,规划局卖我地的时候容积率已经批完了,规划局和土地局应该在一起,这还是政府的事。

    【樊纲】: 还是政府的问题。有一个地方的容积率一定要提高,公租房,公租房不能太奢侈吧,茅于轼曾说公租房不要建厕所,那不至于那样。容积率应该高一些。环保、空气找技术要,别找土地要,中国人就这么点土地,大家都得有一个房子住,14亿人口就得住得密一点、挤一点啊,这个道理得说得通。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:两位做企业的,这个对你们企业长远的发展有没有影响?

    【胡葆森】:这两年,包括刚才两位老师讲的,中型、大型的房地产开发商已经把注意力开始关注公租、长租公寓建设这件事。上个星期见王石,万科到今年年底用于租的公寓差不多有25万间,我知道这个数,目前在中国肯定是最大的。现在几十万间是很大的数,比起过去三十年我们建成200亿平方米的商品房来讲,大约就是2亿套。和现在几十万间相比还是很小的数,刚才都指出了,和美国相比租售比确实还是非常低,我们扎根在区域市场,怎么提升存量房产的经营能力和在收入里占的比例现在这几年在研究。

    去年我们也兼并了当地一家专门做公寓的公司,去年郑州排在第三,兼并它以后今年会第二,明年可能第一,不断增加经营性公寓的增长量。我们希望用三年的时间达到3万的规模,增加在我们收入结构中的比例,也是完成企业长治久安的举措,包括商铺、文化、旅游、田园综合体,实际上也是存量房产,只不过公寓是其中的一种产品形态,我们也会不断提高这方面的比例。

    【孙宏斌】:刘会长做房改已经是非常市场化的,现在不市场化是非常不对的。长效机制最主要的是布局关系,需求已经很清楚了,北京、深圳、上海的房子,贵房子和你越差越多,贵房子爱怎么贵就怎么贵,公租房也要做。

    我觉得市场对市场,保障对保障。贵的放开,北京有50%的基本农田,上海有50%的基本农田,给北京留20%的地,北京人吃菜也不是北京种的,指标北京、上海、深圳多弄一点,最重要的就是容积率,2014年、2015年有篇文章说容积率,全世界只要把大城市的容积率乘以2,所有人都装得下。北京三环怕看见中南海,六环怕什么呢,上海市中心的拆迁容积率都是2.5。算不过帐也是巨大的浪费,容积率最容易做,这是最简单的,这是供应的问题。

    房产税的问题,我自己觉得要定义房产税是什么意义,我一直赞成收房产税,应该把房产税当成调剂的手段,这不是美国的房产税,美国的房产税就是物业管理,刚才两位教授都讲了,我不觉得房产税能调节价格,一定不能调节价格,我觉得房产税是一个定义,美国的房产税就是一个大物业费,自己的学校、自己的警察,city就低一些,物业税比房产税还高,我觉得应该当成财富调剂的手段,有钱人多出点钱盖保障房,就是财富重新分配的办法,不是纽约、美国的大物业费,按大家理解就是人头费,买贵房子就收,便宜房子就算了。把这个钱拿去盖廉租房,不能拿去又政府重新平衡,美国减税对中国有什么影响?美国减税共和党的理念就是政府的权力小了,这是共和党最核心的理念。

    要清楚的说明这个税干什么,美国就是物业费,他交了很多税,税很高,就是物业费,学校也好,警察工资也高,我是支持收房产税,一定要说清楚收的税干嘛,这个事要说清楚老百姓就没意见。有钱人给没钱人盖房子,有什么意见。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:两位教授怎么看共有产权和公租房,会不会成为今后市场的主流导向或是主流的供地方式?

    【巴曙松】:我在香港住的时间比较长,一半的居民是住在政府提供的公屋和居屋,香港还是那么缺地,那也占一半的人口。

    所谓长效机制是各得其所,富人别墅买大一点,两个亿、三个亿,多收一点税,他愿意。中产,樊纲说房产税的减免市场上的购买。再往下是所谓的夹心层,给一定的共有产权和廉租房,要形成梯度,主流的还是是市场提供的解决,看大家的结构分布。

    整个中国的建成区面积占国土面积的0.7,0.7在全世界都是比较低的,翻一倍也才1.4,如果在同一个城市群里,大家都去的地方,把现有的建成面积再翻一倍,也就占国有面积的1.4。雄安那么大一块面积,再接上去还会缺吗?这是不是真心实意的想解决这个问题?这不是很明显吗?谢谢。

    【樊纲】: 这一点我不同意,扣除高山、平原,可居住面积我们在世界上占0.7不算少,可居住面积占得已经不少了。中国有一大问题是任志强说的问题,是农村宅基地占的房子是城市住宅用地的五倍。农村很多房子是空着当别墅用,春节回去住几天。

    最近几年得补课,低端的保障房、租赁房近些年我们有所忽视,香港占50%,欧洲、纽约占一大块。上曼哈顿的板楼都是公租房,各国都有这些东西。我们90年代开始房改走市场化道路,我们走得很快,都变成私有化。确实对于低收入阶层保障性的东西不够,最近有补课,这个补课别补过了,过了变成政府控房,这个是需要均衡的。

    如果给市场的供地供得太少,这块将来憋的房价还会更高,人们的收入还在不断增长,愿意买房的不断增多,还得考虑他们的需求穷人越来越富。

    现在有一个长效机制正在发生变化,就是供地的方式,土地的分配方式,我们叫长效机制也好,城市化战略也好,这个跟大家是息息相关,至少和在座息息相关的。

    现在确实是大城市,给人口流入的大城市提供更多的用地,这件事情为政策,成为一个制度性的东西,这一两年突发性的增长,这个会对房地产市场产生影响,尽管现在多数的是租赁房,多数的是低端的住房,你仔细想一想他对整个房地产市场的结构产生的影响和对其他房产类产生的影响还是挺大的。

    刚才说了住宅供地还是比较少的,以北京为例,北京主要增加的都是住宅用地,对商业用地在减少,以前主要增加商业用地,现在主要增加住房用地,这对房地产市场有些直接的影响,近期就会有直接的影响。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:各位认为现在做的共有产权,有的地方已经在尝试的,而且现在提供的地,刚才也提到了,基本上是定向的,或是做公租房的用地,这两个方向你们觉得是不是长效机制比较有效的?

    【冯俊】:这个话说起来远了,应该说是属于我的未尽事业。十年前我在建设部研究室就提出这个东西,各种各样的原因调回来了。住房到这个程度的时候是高处不胜寒。老百姓支付能力没那么快,中国共有产权的模式解决他想拥有产权,又消除原来的房子卖给老百姓财富效应那么大,这是好的方式。实际上是租赁市场少,是因为租赁住房供应少,老百姓觉得现在租房比买房便宜,这是改变现代住房和供应结构,改变原来一些弊端的好办法,不可能改变整体市场中的固有矛盾,彻底改变是不可能的。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:如果仅仅从短期行为对于房价的控制、市场的稳定着眼去谈论房产税,我觉得是非常短视的行为。收房产税的国家一样形成次贷危机,日本也收房产税。

    房产税我看也是仅仅进入政府的关注视线,没有进入立法程序,长效机制还在路上,各位看看从金融也好、政策也好、税收也好、土地也好,方方面面来看,哪一块因素是距离我们最近?如果从长效机制的建设来讲,最接近我们的,在向我们走过来的是哪一块?

    【冯俊】:回答主持人问题的时候我先提一个小续曲,房地产的词是因地制宜、因城分化、因城施策,这个话不对。我一直在想,我们280多个城市,市长、书记认为自己房价高的有几个?认为自己的房价跟外地和国外相比低得多,还有很大的增长空间有几个?水老师你什么时候研究研究。

    【主持人-水皮】:地方政府没有一个认为自己的房价高。

    【冯俊】:政府在行政组织构架中,治理房地产,房地产宏观调控的根源在哪儿?我对房地产长效机制的建立,我认为要解决三个方面的问题:

    1,对供求矛盾的判断,价格仅仅是市场信号,背后的因素是供求矛盾,我不主张把价格作为房地产市场调控的对象,一定是调控供求关系。如果我们认为供应不足我们就增加供应,如果认为供大于求,需求因为供应的不适应导致的,我们做的事情是把无效资源、低效资源变成有效资源、高效资源。现在供求矛盾的判断是朝东慕西,三个月前去库存,三个月后补库存,确实没有把握好供求矛盾,对一个国家是这样,对一个城市也是同样的,可能每个城市的主要矛盾和次要矛盾的方面不一样,首先我觉得是要把握供求矛盾。这个问题不解决好,长效机制永远是无效的。

    2,住房投资属性过强的问题没有解决好。中央提出来,总书记提出来“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”,听起来好象是一个对立面,实际上是一个问题的两个方面,非常有关联性的,房子如果不是需要住的,有人需要住、有人需要买,他又炒不动。可能短期内炒炒,长期昙花一现。在我们现在的住房矛盾中,因为有钱人,有支付能力的人的住房矛盾还是什么?满足支付能力不足人的住房问题,我觉得是长效机制中需要解决的。完全避免炒也很难。人趋利,想把自己的资产增值是本性,炒还是住,我觉得问题出在我们的政策,我们的制度上偏差了。

    刚才提到工具问题,我是不太主张用货币供需调控市场,短期非常有效,今天增加利息、明天减少利息就刺激消费了、刺激消费的。货币工具是一个总量工具,总量工具很难对结构性问题产生作用的,恰恰在经济问题中,房地产是一个结构性问题,不是总量问题。而且货币工具资本的逐利性,他总是帮有钱人的经济活动,不会帮没钱人的经济活动。他对房地产市场的调控作用,我觉得长效机制来说有效,我们眼光过多的依赖于货币工具可能不合适,我更加倾向于税收工具,最敏感的是房产税,我是坚定房产税的鼓吹者,用房产税解决当前的问题,它是一个长期工具。

    房产税制定过程中确实有难点,比如说税率问题、征收范围问题包括征收方式问题,也包括征收税制改革的问题。房产税推出有五个基本原则:一是税收干什么用?解决宏观经济中财富分配中什么问题?二是着力于整体的税制改革,不能就房产税论房产税。三是生产环节中、流通环节中的调整,老百姓整体税负不增加,收税谁都反对,我总是希望国家都给我点钱,少拿点钱,我们讲道理的时候可以说。四是充分保护居住权,居住权是基本人权。五是政策要有透明度。我非常赞同樊老师讲的,我们现在税收是通过主动免变成一生免,有成功的案例,税收是全国联网的,北京免了一次深圳免不了,北京第一套免了第二套不能免,美国没有联网,也不登记,也实现了。

    3,土地的供应机制和价格形成机制,实际上真正形成房价不断涨的动力源还是在开发商,开发商背后对房价有预期,消费者承受这个房价,你就敢杀进去,把政府的地价抬升两倍、三倍。这个形成机制变成我们在土地竞争上,背后是消费者竞争,生产者垄断。现在变成消费者垄断,生产者竞争,理论用反了就出问题了。政府对土地财政的依赖度太大,必然主观能动性希望房价上涨,促成房价上涨,他没有动力说我控制房价上涨,他没这个动力。

    我觉得长效机制最根本的是解决供求矛盾的判断,住房投资需求过强,土地供应机制和价格问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:中国实在太大,作为河南市场规模足够大。

    两位都谈到向美好生活的转型,这为企业来说是长期的目标,我们论坛的话题主要是长效机制,刚才两位教授都谈到长效机制,我听出话题中间对于房地产税还是有一些不同的看法,樊老师觉得房地产税早晚得收,有一个新老转换的问题,巴博觉得时机还不成熟,前置的问题要解决好。你们两位聊一聊房地产税的问题。

    其实很难回避,房地产税和房产税又不一样,我们不说特朗普减税的问题,特朗普不减税,中国也不应该再加税。再往上面加税,再增收土地出让金的情况下,再加税,作为消费者也好,业主也好,感情上很难接受。我听樊老师说新人新办法、老人老办法还是相对合理一些,担心忽略区域性政策和过渡性政策,如果形成那种语气的话对市场的影响恐怕是根本性的影响,不谈新老划段的问题,追求冀望,十年前买的房子按现在的政策执行,通通从现在开始征房地税的话,对房地产市场影响是巨大的。

    【巴曙松】:你是人为制造了分歧,经济学界的调侃,给政府提假设的建议要小心,你一提他就觉得很好。全世界的政府都愿意学者提加税的建议,如果提加税的建议还要提一个减法,尽量不要提增加。

    我刚才讲的意思是,整个房地产不同的环节,现在中国税负的分布是交易环节的税负很高,持有环节的税负很低,这个时候让它充分的流通,中国的房子真正靠我们开发商占房地产市场供应量只是一部分,通过充分的交易发现一个好的,稳定的价格,流通环节降低到持有环节,总体的税负保持大致平衡,有利于这个市场的健康发展和持续发展。

    【樊纲】:我同意, 三年不许卖、五年不许卖,我都搞不清楚,很多税在里面这是一个问题,更重要的问题有了房产税的时候就要把卖地含的税要去掉,这个客观上市场会去掉,以后每年加税,买房子能支付的价格是低的,价格会降一半,地价也会降一半。一次性付以后到逐步付的,一次性买房的价格是低的,一次性在房价、地价付的钱是少的,这个要降下来。

    另外,一下子需求都没了,同时去其他的措施,把限这个、限那个就可以去掉,把需求就可以释放出来,从这个角度来讲,不仅仅在税上找平衡,有加、有减,同时政策上也要有加有减,不能说出了长效机制,短的政策还在,除了长效机制要替代版,目的是替代行政手段,短期的限制,那些扭曲市场的东西要去掉。加加减减,你提的问题很重要,还有过渡的问题,还有具体群体之间的相互关系,征税的目的不能妨碍低收入阶层,你都驱赶低收入阶层了,确实不行,很复杂的社会工程,方方面面都要考虑。

    我讲的时候讲了一些基本的要点,确实后面很复杂。

    【巴曙松】:我补充一点,直接税很容易激发公众权力意识,以前老百姓会说感谢政府把我们的路建得这么好,把我们的公共环境弄得这么好。现在会说这是我交的钱。我在纽约选租的房子时,学经济的喜欢算帐,我把纽约周边小的tonw收的房地产税,我租的房子要交多少,这个税主要是干什么用的?主要是在Tonw上的学校、消防、治安这些公共服务,所以他是公布得清清楚楚,收多少税,其中70%用在学校,学校有多少个学生,每个学生身上大概花多少钱。我周边挑了几个镇,这个镇上花在每个孩子身上的钱大于你交的税,这个地方我们去住划得来,如果我交了很多,我交的税没有享受到,就不住在那儿。

    既然收税,还要让公众接受,跟公众讲清楚,收那么多税用在什么地方?我们这个小区、小镇、街道受益多少?效果怎么样?没有使用方、支出盲的透明度提高和预算的硬约束,钱不够就加税这可能不是一个办法。

    【樊纲】: 我在美国经历过这样的事,开车遇到一个垃圾回收地的大园子,我们开车进去扔垃圾,出来的时候保安把我们拦下来,说你站住别走,说你们没有权力在这儿扔垃圾,这是这个社区人交税才能在这儿扔垃圾,你们没有权利在这儿,今天你们不知道你们走了,以后不能在这儿扔垃圾,这是对应的。

    现在我们提供的服务包含在地价,不透明,变成好像感谢政府一样,其实是我们交的税,公民意识通过这样的方法能逐步建立起来。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:没想到还是受政策影响。做企业一方面有对市场的判断,当市场出现机会的话,我觉得任何做企业的还是不愿意放过,市场后面一段就会面临中型的机构被并购的机会,如果政策高压下,大家生存环境都比较困难的情况下,有人比你活得更难,一定程度上风险是长出来的,机会是逼出来的,往往市场相对低迷的时候,大公司的确是占先手。

    我看孙总刚才演讲半天,我一个概念,他非常纠结,他的表述也非常纠结,意犹未尽非常说明问题。我不知道胡总对孙总的判断是怎么看?

    【孙宏斌】:我不纠结,他们不让我瞎说,公司不让我瞎说,你看我哪个观点纠结了,没有。

    【胡葆森】:我没感觉孙总纠结,下面的时候他一点不纠结,他只是纠结话说到什么度,这个度怎么把握,作为上市公司老总,确实说话有的时候还是要对股民负责。

    对未来我和孙总判断差不多,长期看规律,中期在中国是要看政策,短期主要是看手里的钱多少。现在看来中期的政策,十九大之后,接下来要开今年的经济工作会议。调子大家昨天晚上也看了,两位教授刚才说了,中期的政策基本上我和孙总的判断是一样的,应该不会有太大的波动,这种情况下作为房地产企业也好,还是其他行业的企业也好,还是要把握企业自身的那点事。

    孙董是打运动战,我们是打阵地战,我们守住一个市场,这个市场有1.08亿人,如果是一个国家排12位,按照GDP在全世界排在第22位,仅次于阿根廷,就是河南。河南有120个县以上的城市,现在我们也是判断,这120个城市也不会均衡发展,也有人口净流入的县城,也有人口流出的县城,我们要抓30到40个中心城市。

    我想告诉大家一个信息,你们可能也不会相信,我在上半年也不会相信,我们今年在一个县城卖了大概15个亿房子。另一个县一天这个楼盘开盘卖了1278套住宅,外加66套商铺。一个县城的日光盘卖了8.1亿,估计孙总也没想到。这是在河南,不是长三角、珠三角、京津冀的一个县。孙总打运动战,全国哪个城市好他就去,我们守一个地方25年,也找到自己的生存方式,人口红利、城镇化红利逐渐结束以后,城镇化达到70%以上企业要照样寻找到生存方式。

    十九大我们也认真学习,人民对美好生活的需求,就是我们说的消费升级、需求多元,围绕这个怎么在原来所谓主业的基础上,加上文化、加上旅游、加上农业、加上教育、加上科技、加上体育,把它加上就完了,加上就自然成为房地产开发商,变成新生活方式,美好生活方式的服务商。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-水皮】:欢迎各位,我们抓紧时间。刚才孙总的演讲大家的确意犹未尽,我顺带问一下,孙总刚才提到,对一个企业最大的风险就是买地贵了。今年有一个明确的判断,2017年不买地,他实际上没做到,他做了一个最大的接盘侠,今年接了万达。你觉得万达,万达买便宜了还是买贵了?

    【孙宏斌】:我觉得你这个问题问得很没水平,所有人都知道我买便宜了,这个问题的关键是王健林为什么卖,而不是我为什么买。

    【主持人-水皮】:你可以不买。

    【孙宏斌】:肯定合适,老王卖给我,成本价。你问这个问题问得不对。

    【主持人-水皮】:判断归判断。

    【孙宏斌】:你们明年买地什么预算?我说我们没预算,没合适的地我不买,有合适的地我很坚决。5月份我们收购了乐视100多亿。有合适的我们很坚决,不合适的我们一块都不买,我们做到这一点。我们今年负债率是一个拐点,今年卖了4000亿的房子,还了很多银行贷款,有了万达负债率又上升了,但是合适,负债率高不高没关系的,银行会判断。我们和平安银行卖几百亿他给我三百亿的贷款,现在我有几千亿他给我一百亿的贷款。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:长效机制构建是一项系统性工程,到底应该聚焦哪些方面?何处着力?对房地产企业和金融机构将产生怎样的影响?让我们通过一场高峰对话,来一起寻找答案。有请对话嘉宾:

    央行货币政策委员会委员樊纲先生、中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生、中国房地产业协会副会长冯俊先生、融创中国董事会主席孙宏斌先生、建业地产董事会主席胡葆森先生,同时有请担任本场对话的嘉宾主持,著名财经评论家水皮先生上台。

    下面,把时间交给台上嘉宾。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:感谢孙总的精彩演讲!很多人听得意犹未尽,接下来一个环节,孙总会再次登台。

    如果说房地产的长效机制已经提出很多年,从最初的“研究”到“加快研究”,再到今年7月政治局会议提到的“加快建立房地产调控长效机制”,全社会已认识到,房地产市场必须建立一套基础性制度和长效调控机制,才能真正推动房地产市场的平稳健康发展。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】这个行业未来怎么弄?

    我前年说是大公司的钻石时代,因为你快速的增长,我在2003、2004年的时候说销售额要做到100亿,他们都说我疯了。几年以后怎么办?比较稳定了,前三十名、前二十名、前十名,比较稳定了以后怎么弄?选择什么、怎么办?要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱,转型装修公司能不能赚钱?

    投资美好生活,去年我们说投资消费升级,今年学习了十九大文件改成投资美好生活,投资美好生活是什么?你们都知道了——买乐视电视,看乐视拍的电影。看电影、回家看电视,去万达城玩。

    就这个意思,谢谢。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】 第四,选择。刚才我说了,对行业来说没什么可选择的,你买不买地,你卖不卖房,手上没钱也不存在买地的事,就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事,就是买不买地。选择还是很简单,要么买不买地,卖地的话卖不卖给我,卖不卖房,就这三个事。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】第三,风险,地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我,这个行业唯一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单,我说你必须地比别人便宜,我们的产品、品牌又比别人好,我们的产品比别人好,风险在哪儿呢,地便宜,产品比他好,溢价能力强,我们销售能力也强,风险在哪里?

    包括在广深,我们做了一年多,不可能哪个房子降到一万,一定在一万以上,降到五千还赔不了钱,去年我们买了很多一千多的地,今年说两千也可以了。其他城市也是,比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行,地买贵了什么产品都赚不了钱,这就是我们控制风险的逻辑。地买便宜了,产品又好,我不想展开说了,现在改善型的需求,大家都想买好品牌、好房子。这个行业的风险在哪儿?就一个风险,就是地买贵了,地买便宜了就没风险。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】第二,第一个判断是市场的判断,我觉得2018年会比2017年好一点,政策会不会稍微放松一点,很多的城市已经挺难受,在现有的政策基调下来可能稍微松一点,价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点,根据GDP的增长,可能涨一点,备案也没那么难了,这是一定的,2018年这方面可能会比2017年稍微好一点,2017年因为有稳定的问题,大会前是稳定,大会后还是稳定,我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差,价格到冰点,我觉得不太可能。

    我前一段碰到一位做地产、做大数据特别厉害的,他跟我说哪个城市涨了,哪个城市涝了,我看了他一眼,我说你扯什么呢,这些数据都是扭曲的,不让你网签,这个数字是不对的。我觉得2018年不会比2017年差,会好一点点,因为地方政府十九大之前什么都不敢做,十九大以后可以做一点事,我觉得会好一点。

    市场价格完全不一样,现在很多城市已经很松动了,上半年日光盘、秒光盘,一分钟就卖完了,现在肯定卖60%、70%,已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制,包括三四线城市价格已经开始松动了,包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改,最差的也就这样,会比今年好一点,这是我们的态度,基本的基调不会变,会稍微松一点,这是一定的。

    第二个判断,两位教授提到市场化的集中,两年前我说了一个观点,前十名要占到40%的份额,前一百名占到80%的市场份额,大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额,前十名会占到50%的市场份额,比原来想象的要快,这个是改不了的,不管手上是什么地,小公司都没法干了。就像深圳,深圳有300多家,为什么?小公司根本没法干,一块地很便宜,花了五个亿,现在房价涨了也卖不了房子,房价涨的好处是拆迁费涨了,原来十个亿能拆的,现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。

    对于大公司、对于我们来说有点优势,任何一个行业的并购,兼并收购都是价值链最高端、最难的,成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的,我们有一个好口碑,总成功不可能有好的口碑,到失败所以口碑出来了,愿意吃亏,口碑是非常非常难建立的,要吃很多亏才能建立起口碑,我们已经吃了很多亏了,这就是我们现在的优势。

    我们每天有几十条线索,要求合作,有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势,去年我在浙江大学招聘,我每年去一个学校招聘,我说中型企业并购机会,我说的是中型企业被并购的机会,弄错了,所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点,兼并收购的份额向大公司集中,大公司的增速还是比较快的,50%都挡不住。这是判断。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】最不确定性的就是预期,你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁,新增的租赁房不可能很多的,不可能有那么多的资金、资源,太多的增量在那里,其实还是影响预期了,预期影响了以后,放开了它也不涨了。

    有两个原因,很多城市涨了一倍或是一倍以上了,再让它涨我觉得也挺难的,2009年房价涨到头了,地价涨很高的,杭州的房价五六年没涨了,这是我一直说的杭州现象,杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最大的问题是预期的不确定性,我对房地产很悲观,房价一直不让涨,变成大家的习惯了,这是第一件事,不确定性从哪儿来,从四面八方来,每个地方都带来不确定性,最大的不确定性是预期。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】如果只有这两个选择的话我想说四件事:一是不确定性从哪儿来?有多不确定?二是我们对市场的两个判断;三是行业的风险;四是选择。

    第一,市场本来就存在着很多的不确定性,尤其是房地产市场,宏观的货币政策,所有的东西都有关系。现在更加不确定是因为政策,政策带来的什么呢?现在政策带来的第一个事是去市场化,土地市场基本上不太市场化。第二个是销售的政策,土地市场政策基本上是去市场化,销售政策基本上是去流动性,因为你不让卖,或是卖了不让备案,备不了案就贷不了款,贷不了款就投不了产。在去流动性,我一直拥护政府,去年7月份也约谈我们,当时我提的建议和樊教授、巴教授说的一样,得给北京、上海、深圳多分一点土地,容积率提高一点,现在的政策我们也支持,如果不这样的话,房价涨得更高,地价涨得更高,所以大家的风险都大了,所以需要短期的政策。

    现在短期政策短期看来是不会变的,长期政策在路上,有多远也不知道,什么政策也不知道,这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点,十九大以后看来更紧,下面寄希望在两会以后,两会以后估计也不会太有希望。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【孙宏斌】:我忘了为什么用这个题目,我的题目没通过,就用了这个题目。

    我早上看这个题目的时候,我觉得特别吓人,我昨天喝多,我一想为什么用这个题目?

    原来想说其实没什么选择,不管市场怎么变化、市场怎么不确定性,对开发商来说是要不要买地,要不要卖房子,原来房子卖多少钱还需要考虑,现在也不用考虑了,卖不卖吧。原来要考虑地的价钱,现在政府把起价弄得很高,起价拿到已经很贵了,地价也不用考虑。就是买不买地,卖不卖房子,就这两件事需要选择。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:非常感谢巴曙松老师的精彩分享!让我们看到2017年不一样的中国房地产情况。

    接下来要上场的这位大咖,绝对是地产界的风云人物。在这个深刻变革的时代,他是如何看待这个行业的未来,他将如何布局行业的市场发展,是否还会有惊人之举出现?我们且来听听他的分析,有请融创中国董事会主席孙宏斌先生。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】三、趋势展望。

    长效机制、租售同权、共有产权,对一部分买不起房的人怎么能住得起?这是未来可能政府会着力推动的地方,加大租赁市场的发展是一个趋势,对比不同的经济体的结构变化,新房,通过自有居住占有比较大的市场结构。

    租赁的人群未来会逐步的上升,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调,这个对在座诸位未来的决策,无论是银行还是地产都会产生非常深远的影响,目前这个政策持续下去,你的楼盘卖不出来了该怎么办?需求还在,怎么拓展呢?最近看到一些银行做了一些探索,银行成立一个房地产租赁管理公司,找开发商说,我把十年的租金给你,装修管理再租给租户,构建一定的场景推我的APP,消费信贷、理财、按揭。比如说放一百万这儿,一年的租金可以抵押。就把没有流动起来的资产盘货了,未来这方面的创新建议和平安写这个,在严厉的调控状态下,不能卖的怎么办?怎么和银行合作?银行有一个信用背书,银行有廉价的资金来源,房子还是开发商的,城市还是越建越美,现在地铁没通,之后再通,五年后房子增值不少再拿回来不也很好吗?压力下,聪明的开发商和银行的合作心态,我觉得明年会有不少的创新。

    租赁的增长空间非常大,现在还是新房占一半以上的市场结构,所以通过二手房的租赁还有增长的空间,2015年自有住宅是2.2亿套,每年增长2%,租赁比例达到35%,租金水平还在上升中,而且一线城市的流动人口比例基本上在35%以上,这个也有相应的产业带动作用。

    银行和地产的合作解决什么痛点?中国的城市里,保持一定的品质租赁需求很大,供给严重不足,租不到让你觉得比较放心的、好的房子,这个也是我们从一些有关的主管部门问卷调查中反映的痛点。

    目前租金回报率比较低,我也调研了一下,在试点中的一些银行,他跟我说,说这张PPT有道理,但不是那么有道理,深圳1.34,你按市场化算?开发商不会这么算。他也卖不出去,一年只能卖10%、12%,还不如一年拿十年的租金回来,未来房子在他手里,他还可以做更多的安排,这是未来的发展需要正式的问题。

    时间的关系我简单报告这么多,谢谢各位。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】

    6,限价的时代,重点二线城市新房房价必须下跌,不下跌卖不了,目前调控没有放松的情况下,价格在趋稳,整个房地产投资的增速在2018年看来系是回落的态势。

    7,有趣的是,开发商还在买地,2016年到现在买地的情况,照买不误,既可能表示业界是乐观的,我把这个PPT也发给地产商看一下,我也在万达做过董事,我说这个是怎么回事?政策已经讲得这么严厉了,怎么买地还这么踊跃呢?有可能是看好,还有一种,现在的地产商,规模也大,也有点官僚气。说分公司的地开发完了,第二年又得买地再开发,要不然明年没生产,卖不卖出去老板说,老板承担风险,不知道看好乐观的部分有多大的比例,

    8,政策的走向,需求端向供给端进一步趋严。而且从一二线转到三四线,也开始向全国扩散,短期要放松似乎也不现实,人口还在向城市群集聚,土地也没有看到明显的增加,新增土地的同时,住宅在新增土地的占比还在下降,这也是一个土地供应里的结构问题,货币环境大家会说,会不会还加息?即使美联储明年加三次、四次,也是历史上比较低的水平,短期内没有说要放松。

    长效机制,十九大在讲,昨天的政治局会议在讲,估计在路上。到底怎么长效机制,土地供应,怎么样多样化的土地供应?说不一定一些大的企业又会重新分房,北京开始鼓励大的企业自有土地盖住宅,替代一部分开发商的功能都有可能,我看樊纲教授有一句话,希望是市场化的方式,目前看到,这么高的房价,地又买不着,怎么样形成多样化的土地供应?还是要从供应端解决问题。租赁加快发展,房地产税出台。

    9,二手市场政策基调还会持续,以稳为主,从昨天的政治局会议通报反复看,基本上不希望你对经济有多大的带动作用,也别出多大的风险。

    新房市场会继续的分化,这个趋势目前看,还没有明显改变的需要。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】

     2,前三季度的数据我们可以看,这么严厉的调控政策驱动下,房地产市场表现差异很大,调控有影响,基本上成交也趋稳。我们从这些房源波动的情况来看,大幅度的反弹政策没有取消之前也没有可能,2016年以来,今年3月份以来,这轮调控持续时间长,用的政策力度的,短期内,从目前的趋势看还没有放宽的、放松的趋势,特别是金融业。拿到钱的成本高了,时间长了,借贷款不容易,不能怪银行,额度紧、控制更加严厉。估计在平安还算好的,他们优先合作的客户,有些根本没有额度。

    3,二三线二手市场分化也很显著,调控政策的高压下,压力比较大的城市降幅比较大,廊坊、厦门这些,也就是说不太受太大关注的城市,这些购买需求从一线城市到受调控高压的二线城市溢出,反而没有什么成交量大的变化。

    一些弱的二线城市环境,受的调控和关注度不大的二线城市,环境相对比较宽松,承接了相当一部分的溢出需求。个别城市回暖,大家一看就知道哪个城市,成都。

    4,新房市场销售大幅萎缩,中国过去这么多年的趋势是,房地产销售会影响之后的房地产投资,所以今年房地产供应下滑对今年的投资有拖累作用,重点城市的新房供应减少,以前存在的问题现在还在,一紧缩地也不敢卖,房子也不盖了,再放开的时候正好处于供应的低点。

    三四线销售比重同比上升库存显著降低,这个图和樊纲教授讲一、二、三、四线城市的差异是同样的判断。四线城市的库存七个月,住建部前段时间说加大土地供应,6到12个月就要加大土地供应,也不是大的问题。三四线城市开始降温,后期再要大幅度的上行,还是看棚户区改造,去年的规模有所降低。部分三、四线城市的土地供应比较大,有可能存在新的库存风险,这个要做一个新的市场判断。

    5,大部分一线城市新房价格稳中有跌,太高的话不给你备案。我看了一下价格,最上面的是深圳,深圳的同志工作太粗心,画成一条直线,怎么也得像上海一样有点波动。超过这个价格就不能卖了,所以就成了这样。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】二、分化,具体用数据来说:

    1,这个数据是2017年上半年中国前50大城市,房价前50大城市二手房价的排名,很有意思,既有一线大城市,北京、上海、深圳,也有一些二线的省会城市,南京,甚至还有一些县城,1997、1998年我在分行做过副行长,我知道桐庐在哪儿,桐庐45位,临安49位,淳安25位,都是杭州的郊县,这是交易发现的价格。

    这个看得更清楚一点,大家经常会说,樊纲教授PPT里说向大城市集聚,是不是中国才有,因为土地管制,因为户口、因为福利分配,还不全是,美国是完全自由放开的,我们对比中国和美国的两个庞大的房地产市场。前50个房地产大城市的房价,我们把最高的城市房价作为100分,后面49个城市跟它一除,不它划成一条线就是这样。我们发现中美两个大国的城市格局都是呈现出很鲜明的分化格局。

    不仅中国这样,第一名把后面甩开一大截。我在纽约待一年,纽约1/3的人在找房子,1/3的人在找工作,年轻人流动性大,1/3的人在找对象。很有活力,房价高。

    中国的分化更加明显,基本上一线城市,北京、上海、深圳,下面下一个大台阶,再有几个城市又下一个台阶美国一部分二线城市的数量还比较的,这也是一个非常有趣的数据供各位参考。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】第四,房地产行业集中度在加剧,上市公司的数字是公开披露的,净利润率在下降,或是回归常态,和其他行业相比没有特别高的水平,与此同时行业洗牌,大家被平安邀请参加这个会,是总体增速趋缓的时候在扩张的群体。

    我看很多地产的分析师写明年房地产公司报告,行业重组告一段落,关键是看行业洗牌,大的公司市场占有率上升,小公司不断退出,这样的过程会带来增长的动力。

    这个图上我们可以看到,我们前20的开发商已经在2017年上半年占到新房销售的1/4。企业集中度提高,行业集中度的变化,也在促使一些开发商探索一些新的商业形态,通过自有的品牌,通过合作,由开发投资到银行资金传统的形式转到多元化模式的合作。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】我们用2016年三个大的城市群主要的房价涨幅来看,明显的同步波动、同步涨跌的趋势。原来上面一栏没想那么多,环上海和北京没人说什么,环深圳,好几个城市给我打电话,怎么能说环深圳呢?为了照顾一下面子,加了环深圳广州,确实深圳是这个板块中最活跃的。

    中心城区,同一个城市群里二线、三线、四线的城市价格总是非常的趋同,如果没在北京待过的,不一定知道燕郊在哪里,中间是廊坊。大致上都是类似的走势。

    如果我们再换一个角度计算,这不是给大家做建议,只是一个事实,2016年的成交数,看出来市场确实是在向一小部分城市在集中。

    刚才樊纲教授有张PPT讲三四线上涨很快,那是特定条件下棚户区改造,特定的力量推动的,我认为很持续。

    三个城市群加上六个中心城市,这个口径算一席,我们叫“3+6”,深圳、广州,上海、北京,重庆、成都、武汉、长沙,长江中游城市群也可以,就是四大城市群。如果四个城市群加上南京、合肥、武汉、长沙、成都,新房交易接近一半,二手房交易超过七成,再把中心交易活跃的城市,郑州、西安再稍微加进来,很可能有限的几个城市交易、新房和二手房的占比会占到更高的比例,可能是八成甚至更多。

    这个图有一个调侃的点评,可能未来这个趋势发展下去,在这些交易活跃的城市买的房子可以视为一个资产,其他地方买的房子就是房子了,住的时候才有点用。

    我们说城市群正在显示它非常大的集聚潜力,实际上我们看北京市的规划,基本上体现了城市群大致的体现。廊坊的规划在北京大的都市群里,包括我们说的雄安新区。经济、地理角度来说,是一个副都的概念。既在一个城市群里,又解决樊纲教授讲的供地不足的问题,又在一个城市群,又有大片可供使用的土地,雄安靠近北京最大的水源,全部是大片可开发的土地,背后体现城市群的设计理念和一盘棋部署的思路。2012年城市人口格局,基本向城市群流入和集聚。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】还有一个很重要的趋势——正式进入城市群、城市圈时代,我看一下2014年的主题就是这个。这一轮调控三年以后效果更显著,合作的报告对大家有价值。2014年按照城市群布局,最灵活的收益就很可观。

    刚才樊纲老师从宏观的角度讲了城市群节省交易成本、信息流传播,我们用统计数据证明一下。大家都在说逃离北上广深,实际上我们从统计数据来看,我们没有看到任何逃离的迹象。北京常住人口也好,幼儿在园人数、小学招生人数还是在向一线城市集中。我看到一个报告很有趣,说这一波的房价上涨跟哪一个经济指标关联度最高?其中一个就是幼儿园在园人数。年轻人居住、养育下一代,这个指标是在集中,房价涨幅和这个指标关联度很高。

    总体上来看,房价过万元的城市俱乐部流动人口和房价是正相关的。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】第三,围绕这些存量房、二手房的交易变化相关新的生态也正在形成,我在这里做一个冒昧的预计。我原来也在分行做过银行的行长,我们以前给房地产贷款,信息是集中的,除了地面预售,按揭贷款这是集中的信息与银行做业务链接。未来在存量房、二手房占越来越大比重的话,还是这种模式,很难成为市场的主导力量,二手房的交易是信息的分散,买方和卖方分散,怎么去找到新的信息流?进入这个场景、提供你的金融服务呢?

    银行间要思考,找到新的商业模式,包括金融、托管、信息、实有运营。对比全世界,房地产行业的上市公司在不同的交易所的分类,很有趣。不同的地方分成不同的类型,有分成工业、制造业,重资产发展阶段,买地、钢筋水泥盖楼,也有分为服务业的,主要是做一些持有、运营、管理,还有做金融,分成金融业的。比如说开始就是大学附近、收租,租金,再发REITs,收益率之间的利差,这也是不同业态的不同表现。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】第二,增量房开始增长,增速在减缓,存量房上升的势头非常猛,越来越多新增的需求,通过改善型需求,通过存量房在满足。一年两年看得不太清楚,我们把北京、上海十年一手房和二手房进行对比可以看到剧烈的变化。

    2003年北京基本上是新房主导的市场,二手房几乎可以忽略不计。左边绿色的部分和右边红色的部分,现在两个一线城市二手房是新房的三倍,这个过程是在发生一些新的变化。对比不同的经济体也走过类似趋势,对比2016年各经济体和地区二手房的交易占比和2016年主要中国城市二手房的占比,我们和成熟经济体还有一个大的差异,以前到欧美经济体会嘲笑他们说几十年都没有什么变化,是因为城镇化和分界线市场发展阶段不一样,我们以现在的发展阶段为标志,欧美的朋友到现在的中国来看,建筑的格局和面积大致稳定下来了,这是一个很重要的变化。

    而且不仅一线城市是这样,也在向二、三线城市扩展。总体上到目前为止,中国人买了房子是拿着,还没有进行充分的流通,这也是下一步应该大幅降低。我们赞成收房地产税,不能单纯的说加税,要减少流通环节的成本,让不同来源的房子有充分的流通,发现大致上有深度交易支撑的价格,再收房地产税,可能更合理一些。

    2016年全国主要城市房子的流通率,我们右边这几个发达的经济体,包括中国台湾流通比例的占比,我们的占比还是太低了。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】第一,从总体的趋势来看,中国的增量房地产需求确实在呈现放缓的趋势,或者说中国房地产市场启动以来,是一个典型的增量市场,大家不断盖新房。现在市场上占比越来越大是一个存量市场。大家熟悉的增量时代逐步远去,需求在逐步放缓,置业人口的占比在稳步回落,考虑到总的人口率和出生率确实是回落的态势。

    如果再做国际的对比,有关决策部门有一个指标用来评估房地产供求状况,就是户均套数比,家庭套数比,在城镇居住的成套住房的套数和家庭的个数比值。从日本和美国这两个发达经济体家庭套数的走势对比来看,大概到了1左右,基本上就是总量大致平衡的阶段。

    可能地区的分布、产品的分布会不一样,总体上是供求大体均衡,到1.1左右,基本上接近这个行业的增量峰值。不断的扩张,大致上接近这样的增量的峰值。中国的户均套数,包括在座各位这么多年的努力,各位取得了事业的成功,2010年户均套数比值到了1。2015年、2016年在1.05、1.06的水平,现在是大致总量平衡,告别增量为主的时代,而且在接近增量新房的峰值在出现。

    实际上房地产市场正式启动是1997、1998金融危机,由于历史的变化。我们计算一下房地产投资的增速,1997、1998年有这个市场以来,美国和日本房地产市场投资增速做一个对比来看,我们可以看到我们一直比他们高太多,特别2008年金融危机,发达经济体受到极大的冲击,明显萎缩的时候,中国4万亿的一揽子刺激政策,其实对我们房地产的带动作用是非常显著的,大家因此得益很多。

    近几年房地产投资市场增速在大致平衡市场,现在投资市场非常类似的趋势,我们在房地产市场投资的增速上已经向成熟市场收敛开始。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【巴曙松】:谢谢主持人,很高兴参加平安今天的会议。昨天中央政治局刚召开经济形势分析会,我觉得根据以前的惯例,基本上就是定调接下来马上要开的中央经济工作会和明年的经济政策的基调,关于房地产方面提了两句话,“加快住房制度房地产市场的改革,建立房地产市场的长效机制”。大的政策基调是三大攻关,化解重大金融风险、环保、定点扶贫精准扶贫。

    我们梳理一下市场正在出现的新趋势、政策动态,对新的一年我们做一些趋势的判断,我简单想谈三个方面的内容。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:感谢樊纲教授的精彩演讲!

    刚刚大家都听得非常入迷,非常感谢樊纲教授为我们带来非常权威的中国宏观经济与政策的解读。我们看到了中国经济的新一轮改革大幕正在拉开,而房地产市场稳健的发展更需要长效机制。

    过去2017年我们看到政策频出,房地产市场也是跌宕起伏,尤其是十九大之后,我们的楼市走势又将如何,而2018年我国的房地产市场又将迎来哪些全新的特征和全新的趋势?接下来我们带着这些问题有请中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生为我们带来主题演讲《中国房地产市场的新特征与新趋势》。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】长效机制还得靠市场,还得坚持市场化的方向。稳定房价不一定房价不变,真正不变的是相对价格,只要房价与收入的比例关系基本稳定,我们的住房市场就应该能基本稳定,不能要求房价绝对不变。

    二是要在供求两个方面进行调整,长效机制不能只强调一方面。

    三是不能回到政府供房的老路上,不能再回到政府大包大揽的老路,好不容易有了房改,房地产市场的发展,怎么在这个基础上完善房地产市场的制度,使这个市场更加稳定、更加健康的发展,使中国人的居住条件变得越来越好,这是我们的目的。

    就讲这些,个人观点供大家参考,谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】最近这两年开始有所变化,这是好的趋势,这是我们房地产业应该关注的。从雄安新区开始,现在是给大城市多供点地,限制或是停止给小城市、人口流出的城市供地。大城市房价比较平稳,增加供地看你还涨不涨,这是大家要关注的问题。房地产市场走势,土地供给多了形势会发生什么样的变化,这不是我讲的,这是等会儿巴曙松要讲的问题,我这儿着重讲长效机制的问题。

    大城市本来很大了,还要继续大的话就要发展城市群、城市带,京津冀,雄安就是城市群、城市带的问题,长三角自动对接上海、对接杭州,珠三角有了大湾区的概念,将来用轨道交通来连接城市群、城市带,现在的轨道速度比过去快了,伸展的面可以更大。在东京、伦敦、纽约大家可以承受一小时的火车通勤,他那一小时就到一百公里之外,我们现在快的话可以到二百公里之外,我们的城市群、城市带更大一点。我们14亿人口,我们需要一些大的城市群未来的发展

    小城镇不多讲了,刚做了小城镇方面的研究,中国的小城镇不是不要发展,包括特色城镇。有些小城镇大概还不到发展的阶段,说起来中国为了不能发展小城镇,欧洲的小城镇多好?我们的工业化城镇、城市化进程确实和欧洲有点差异,欧洲是100到150年期间完成了工业化进程,什么意思?村里的年轻人还没走光,老一代退休的人回来了,退休的人可是不一样,拿着一生的积蓄,着高工资,拿着社保,带着社保回来修老宅,把城镇延续下去。

    中国除了特色小镇以外,我们重要的工作是保护好生态、保护好文化,保护好老宅,将来盖有回流的过程,还有城市居民来旅游、居住、养老的过程。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】我们研究院还做过一项研究,中国政府也鼓励沿海地区的产业向内陆转移,内陆要承接制造业,中国政府设了将近一百个城市试点,承接产业的试点。十多年下来,将近90%的产业到中西部地区去了,到哪儿去了?还是到几个省会城市,寥寥无几去了小城市,你让人到小城市生活?小生活无限供给,小城市盖了不少房子,盖完房子发现人走光了。因此你要研究城市化的趋势、基本的逻辑,人们涌向大城市。而过去不允许发展、限制发展,结果不给城市供地。

    前两天在车里听收音机,听到北京的城市供地,我们关起门说,都不准确。2016年住房供地只有十几万平方米,2017年是它的八倍、九倍,主持人用到少到令人发指的程度,这么多人用进来这么点地,当然是紧缺了。基本的供求问题,这么多人进来了,这么点的供给,最后一定是价格飙涨,怎么解释不了。房地产是基本的供求关系问题。你说这是一个制度问题还是战略问题,这是一个战略的偏差,我们的城市化发展的过程中,战略上出了问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】最后是城市化战略出了偏差。有限土地的分配问题上,我们过去出了问题,什么问题?我们不叫城市化叫城镇化,鼓励城镇发展,给小城镇无限供给土地,而大城市限制发展,不供地,限制供地,土地就那么点,你给谁、不给谁?分配到哪儿去?这是我们过去最重要的问题。

    在这里就要研究了,给哪儿供地得研究根据什么决定分配方案,要根据人到哪儿去了决定,土地和住房的供给应该在哪儿发展,因此要研究城市化的问题,人往哪儿走?人往小城市去吗?人往小城市去不去首先得看企业往不往小城市去,不要说城市群中的小城市,咱们说边远一点的小城市。

    人要到那儿去首先得企业到那儿去,创造就业人们才会到那儿生活,人为什么迁移?追求美好的生活,追求高一点的收入,要有好一点的就业。这些年城市化的基本趋势是,乡镇企业进了城,小城市又进了大城市,进了大城市的周边。首先是企业都利用了城市化的集约效应和聚集效应涌向大城市,人跟着就涌向大城市,这是基本趋势。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】还有一些人为的因素,我们的问题出在什么地方?

    我先不讲集体土地的问题,前面也是值得讨论的问题,我们可以解决供给侧的问题,第一个是容积率太低,这么点土地,要多建点房子就是提高土地利用率,结果我们多年压容积率,深圳是3,香港是9,我们也可以高一点,高一点就多出点房子,这是地方政府的责任,有地不供。很大的问题是租赁房、保障房,特别是租赁房的政策不健全,法律也不保障,机制又没有形成,这块发展确实有问题,这些年欠发达的。

    有的人买了房不愿意租,怕麻烦,两方面权利都不受保障,问题就来了。最近抓了两件事,一个是租赁房的发展问题,包括不动产房,再一个是农村土地进城的问题,这个应该说增加的土地的供给,增加了住房的供给。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】供给侧的问题还是蛮多的,我们很大的问题出在了供给侧,说是需求侧,投资性需求的暴涨是因为供给侧没有做好,供求关系失衡导致价格暴涨。

    说到供给侧说一下土地的供给,中国是世界上人均耕地、人均可居住面积最少的国家之一,是世界平均人均可居住面积的1/3。本来就很少,如果世界上只有一块土地,土地的价格就是这个人的生活水平,就是我们的GDP,我们用14亿人,我们的人地关系很紧张,我们的土地价格相对比较高,理论上应该是这样,因为稀缺。

    与此同时我们还要有18亿亩红线自己种粮食,自给自足,自给自足不是近来问题,经济学家跟我们讨论进口粮食、进口土地,我说年来说得对,进口粮食、进口土地不是我们的问题,是国际政治,是关于禁运的问题。60年代我们闹饥荒的时候世界对我们做了粮食禁运,现在禁运仍然存在,不是粮食是高科技。禁运这件事还存在的话,你不敢放弃自给自足的问题,18亿亩粮食红线确实有它的道理。现在的政治家还有这个记忆农村土地的宅基地怎么流转,集体土地怎么流转,现在开始鼓励城市周边集体用地进入城市的土地供给,我们还有小产群问题等等。

    总之有一块问题我们一时半会解决不了,比如说远处的宅基地,近处的宅基地可以租赁解决,远处宅基地恐怕一时半会还解决不了。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】说起来有点复杂,这是一个很重要的因素,为什么现在这种机制容易造成大家拼命买房的重要因素。这个事儿很有争议,一个是有没有用,天下没有无用的价格,没有用的一定是价格太低了,现在几个试点,两个试点城市零点几的房产税,当然不起作用。美国3%、4%的房产税,中国炒房团一听3%到4%的房产税,大家一听都回来了。

    难点是怎么房产税,一个是怎么过渡,十年过渡、二十年过渡,怎么把老房子的税折现,什么时候开始新征,无论如何我们借鉴中国经验,做中国改革,中国最好的经验就是新人新办法,老人老办法,新房子新办法,老房子老办法,有一段时间慢慢过渡,我想不是特别难。

    核心问题就是减免,一些低收入阶层怎么减免,这块今天没有时间多讲,我们在这个问题上做了一些研究,我们推演了各种情况,无非按几种方式,按身份证、按家庭、按房子价值,没法按面积按房子的价值,这几种措施推来推去都有漏洞、都有不合理、都会有不公平,都会有人钻空子。最后建议,要把收税和补贴、福利分开来做,收税,建房子就收税,减免根据收入情况可以申请,就像申请低保的道理是一样的。用这种办法,不要互相干扰,既保障低收入阶层的既得利益,又使得房产税能进行。这也不是没有先例的。

    历史上有一个故事,中国历史上有一个名人名言,赛金花,他落寞以后在北京住着,有一个宅子,他曾经找北京市市长申请减免他的房产税。中国的房产税已经收过了,我们用各种办法推演,可能只有这种办法,申请减免的办法,而不是自动的把这个房子自动减免了,一个人自动减免多少多少,这个都做不下去,很多漏洞会出现。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】大家注意到房产税本身可以增加提高保有成本,这个大家都知道的。大家也比较容易理解房产税制度是内在稳定器,价格高的时候我就多征税。我美国一个朋友50万涨到150万,我说你们发财了,他说我是发财的,我得赶紧卖房,我们俩工资加一块付不起税,就得卖大房买小房,供求关系就实现调整。

    大家不太说的一件事是房产税机制的好处,我们现在不是没交房产税,卖地的过程中一部分是房产税,用来做周围配套措施,公共服务、环境保护、交通维护,这些东西都是有成本的。但是你一次性交往往是按照现在的价值一次性交,你没有考虑到未来这些成本都是会涨的,土地价格会涨,人工成本会涨。提供一样公共品的价格也一样会涨。现价交了多少年,实际上是低估了未来就会造成低估未来公共品成本的结果。

    现在买房,如果一次性交税的话,现在越买房越占未来的便宜,为什么现在买房合算?现在买房一次性交了,是占了未来子孙后代的便宜,那个时候要交更多的钱。房产税是按照当时的房价交税的话,就是按照当时的成本来满足当时的公共品供给所需要的财政支持。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】调整需求的过程中有一部分属于短期的政策,一部分是长效机制。短期政策就是我们现在采取的措施。大家知道限购、限贷、限价、限卖,一直限到离婚,都属于这种。短期政策需不需要?在紧急情况下我觉得是需要的。我个人在这个问题上赞同的,紧急情况下采取一些非常性措施,行政性的、非常性的措施,有钱不让买房子等等。因为什么?如果你不采取措施,泡沫继续鼓下去的后果是什么?我们2015年要是不采取这些措施,我们现在还沉浸在房地产的狂欢中,大家还在到处抢房。

    两三年以后,美国人用了四年,次贷的泡沫鼓起来,不再是房地产崩盘,金融就崩盘了,不仅是房地产的危机,金融就危机了。房地产的危机大家想想香港90年代的时候,大家都成负产阶级,你的房价是你按揭贷款价值的一半,跌到百分之五六十。

    金融危机,这轮首付都可以贷款了,那中国就完蛋了,中国这一轮要是有大金融危机出了局,还有没有下一个十年都是问题。咱不说拉美国家,印度尼西亚亚洲金融危机以后十年缓不过劲来。所以紧急情况下采取点措施,让泡沫抑制住,不让它无限的扩大,不让大城市波及大量的城市中。2010年就是这种情况,马上采取抑制措施,大城市抑制住了,没来得及波及到二三四线城市,后面还是比较平稳。紧急情况下是要采取紧急措施。

    毕竟这些措施都是很不好的措施,也不可能持久,你说你限卖、限价,你能持久吗?后面搞各种猫腻。第二个协议、第三个协议又来了。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】我们先分析分析需求,再分析分析供给。

    需求的第一个问题,居住性需求确实还在上涨,这个是2014年、2015年放开的时候,当时放开了一段,放开的时候有一个预判,判断整个经济形势、宏观形势,中国的房地产需求没了,中国的住房自有率已经高到世界最高的程度,而且单子拉下来,所有地方的住房自有率都挺高,农民都有房子,小城镇70%到80%自有率,中等城市70%到80%的自有率,大城市也是70%到80%的自有率。过去公房延伸下来,大家都有房子,质量好坏是另外一回事,是世界自有率最高的。

    大家都有房子了,好象需求没了。但是没有关注到有些需求还在增长。住房真正的需求基本是三个部分,不管是买还是租是三个部分:一是所谓刚性需求,刚性需求是人口增长、孩子结婚。二是改善性需求,改善性需求也很重要,现在是幸福生活的需求,特别是城市住房,大家收入提高了需要改善。三是迁移性需求,这个过去大家比较忽视,城市化的进行过程中,农村人在向城里走,小城里的人向大城走,迁移不是都涌向所有的地方,迁移是有些地方的人会走向另外一些地方,特别是走向大城市,一些大城市的迁移性需求,刚才刘会长讲的新增移民问题,大量迁移性需求在涌向大城市。这是大城市为什么价格暴涨的重要原因。

    自有率高只说明租赁市场不发达,租赁机制不发达,不是需求已经饱和,同样是住房可以买房也可以租房。后面要涉及的问题和迁移性需求有很大的关系。

    第二类需求是非居住性需求,非居住类需求仔细想想又有两类,买房是用来出租的,还是房子是要住的。我们不能一概否定投资性需求,买股票和买房产都是投资,可以收房租,没有用合理不合理的问题,只是居住、非居住。在非居住中也有一些部分是合理的,我买房的目的是投资,我投资是要租赁的。另一部分是我们要防止纯粹的炒房、纯粹的买了房子是为了升值。这个需求反过来想,为什么会出现这种需求?是因为制度上有问题,是因为市场有些缺失的东西,使他做这件事情,一是预期价格增长很快;二是持有成本很低。

    后面着重针对解决的是后面这块。前面都属于正常,我们需要满足这种需求,后面是需要通过各种制度设计加以抑制的。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】还有一个说法,房价高是因为地价高。我就要问问在座诸位了,地价高不是各位拍出来的吗?房价和地价的关系上,地价派生价格,是因为预期未来房价比现在的房价还高你才敢用更高的价格举牌去拍那块地,你想是不是这个道理?你说我预期错了,没有想到政府调控了,那是你预期错误的问题。

    一个反问题,地价不高,政府给你一块便宜地,私下给你了,除非他将来规定,这个房子只能卖多少钱,只能租多少钱。除了这个以外还让你去市场上销售的话,等你盖完房子市场价格起来了,你能够按照便宜的价格卖吗?你不去市场价格卖吗?在这种情况下,政府该做什么?政府就是在拍地的环节上把你级差地租榨干,不让它变成你的超额利润,这是基本的道理。

    拍地就是这样的机制,如果地方政府故意饥饿供地,有地不供,故意憋地价、憋房价,憋地价是为了憋房价,有了房价的预期才会拍高地价。除非他做了那个事情,那是他的问题。即使在那个环节上,只要房价继续高的话,地价上涨的过程就是房价预期上涨的过程。

    这些都解释不了为什么价格高涨,价格高涨要有很多因素解释,而且不能从需求一方,要从供求双方来理解我们现在中国房地产市场存在的问题,来寻找所谓的长效机制。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】讲讲房地产,班门弄斧。这一轮房地产最突出的现象就是两极分化,大城市价格飙升,三、四线小城市库存积压,去库存着重讲的就是去房地产的库存。最近有人说三、四线城市价格也涨了,我说你得去分析分析你在说什么样的城市。你跟我说廊坊、燕郊、嘉兴、绍兴,那都是大城市圈中的一些小城市,那不叫三四线城市,那叫大都市群里的城市。我们说的三四线城市是偏远地方的人口流失小城市。

    数据有点老,基本的趋势是这样,大城市飙升、暴涨一轮,为什么?市场上有了很多似是而非的说法。第一个说法大家很熟悉,货币太多了,货币太多了导致房价高了,发了这么多货币房价能不高吗?货币是一般等价物,它可以哪儿都去,这次怎么没去股市、猪肉、蒜你狠、豆你玩。去楼市怎么单单去了几个大城市,怎么没去小城市?你说货币跟房价没关系,当然有关系,货币是一般等价物,说价格当然有货币的因素在里面,但是你解释不了为什么这轮房价上涨,而且偏涨在那几个地方。这一轮比较多的二线中心城市,人口流入的地方都涨。要说货币多,不比过去多吗?现在货币增长率M2就8%多,应该还是比较少的时期。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】现在所说的高质量增长,根本的是要在这几个问题上做文章,好好搞教育,好好发展资本市场,我们储蓄率很高,我们要搞好资本市场,让资本市场结构,直接融资、间接融资有更好的发展。改革各种体制,改革体制就是提高效率,通过体制改革提高效率使得一定的投入能产出更多的东西,增长率就高了,科技进步各种创新机制等,最根本的是这几个。长期的发展一定要做这几个。

    党中央的文件开始也说这几个,我们要改革,要调整,突然话锋一转,当前最主要的问题要抓的是“三去一降一补”,当前的几个问题就是供给侧的短期问题,短期问题怎么理解?这些都是供给侧,去掉产能、供给的能力。

    举个例子,一个人从出生成为一个劳动力,首先要有劳动力,成为一个有用的人,18年的时间,还要人力资本,还要受教育,形成这个生产能力需要很长的时间,长着长着长出一个瘤子,这个瘤子是坏东西,会占用养分、会破坏机能,要把这个瘤子去掉,去掉瘤子是短期问题,瘤子长起来也是需要时间的,去掉这个瘤子一上午做个手术可能就好了,这是存在短期供给侧的问题。重要的是长期问题,长期问题天天抓、年年抓,到了供给侧改革,短期的问题是要抓住这些。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】主持人反复强调政策的问题,我相信基本保持中性,也不会刺激经济,谁也不想把经济搞死,也不会紧缩了。就是一种相对中性的,让调整继续进行,压力继续存在,我不去刺激它,让这个过程走完,但是仍然保持在目前增长情况下的趋势,逐步走出低谷。

    结构性改革不想多讲了,还想后面讨论关于房地产方面的问题,多少说一句供给侧改革的问题,供给侧改革的问题主要是长期问题,就是经济增长,怎么有更好的增长,怎么有更好的发展,回到增长理论、发展理论的四大要素:劳动、资本、制度、技术创新。这是经济学公认的四大要素,我们要不断地在这四大要素上做文章,才能提高潜在增长率,就是你的正常增长率。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】我同意用周期性的观点看待中国经济现状的方法,现在是新周期了还谈不上,还远远谈不上。做这样的对比,发现问题都是一样的,这次的问题和上次差不多,产能过剩上次是纺织业,总理、副总理拿着大锤子在浙江砸纱锭,资本主义砸机器倒牛奶,砸机器就是去产能,倒牛奶就是去库存。上次也是砸机器倒牛奶,上次也债务,银行坏债到了50%,这次是各种各样的债务问题。上次连说法都不一样,上次没保住八,这次保七没报住,有人说我们不要高增长了,就是6%、5%。现在是中国经济的正常情况吗?这些产能过剩压着大家都不投资,你觉得是正常情况吗?

    反过来讲还是在低谷时期需要盘整、调整,拖着长一点都误以为是长期因素,其实它还是周期因素,还在调整当中。调整也不是坏事,调整过程就是盘整的过程。产业集中度高,兼并、收购、一批的倒闭破产,方方面面有它的好处。市场经济很多功能在过热的时候是发挥不出来的,非得到经济低迷的时候才能发挥出来。比如说兼并重组、优胜劣汰。

    过热的时候你淘汰谁?都有碗饭吃,吃不吃得香是另一回事,谁都不愿意被淘汰。到了这个时候不淘汰,你不赶紧兼并重组最后就没了。央视的纪录片我偶然看到,回顾上世纪末世纪之交美国当年大企业家,卡内基、摩根、洛克菲勒这些大企业家的奋斗史,各种产业发展的历史。请一批现在的商界精英来评论当时的事情,其中请了一位就是特朗普,特朗普当时还不是总统,他评论低谷时期,评论萧条、危机的时期,他说那个时候好,他说我最喜欢那个时候,为什么?我可以买东西了,这个时候东西便宜,我过去买不起的东西现在可以买了,兼并重组收购可以发生。而这也正是产业整合形成新的产业发展机制的过程,不要说现在都是坏消息,其实产业整合在一定程度上是一个好消息。

    预期不多做了,也没什么特别做的,这两年应该是低谷徘徊比较平稳,6.5%到7%的增长是不成问题。这个时期有些高高低低,这个季度稍微高一点,那个季度稍微低一点,高高低低是很正常的过程。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】这张图很简单,两个数据,蓝的是GDP增长率,红的是通货膨胀率。通常说法似是而非,过去三十年中国经济10%以上的增长,没有那回事儿。中国经济一直波来动去。90年代初到2000年中间有一个深深的低谷,是上一轮的周期性调整。上一轮调整的原因也是一样的,因为1992年一次过热,1992、1993、1994,1994年到了14.2%,2007年14.1%,中国过热的级别都是在这个级别中。三年过热,2004年开始调整,那个时候深圳已经感觉到过热的因素,那一轮的过热具体内容。1994年开始调整,朱镕基收紧银根,1995年开始下滑,1995、1996、1997、1998、1999年连续五年下滑。2000年算是比1999年高了一点,1999年到底,2000年开始在底部徘徊,又徘徊了三年时间,2000、2001、2002,2002年还有通货紧缩,大家可以看到弧线。一共八年的时间,2003年非典,2004年开始新的一轮周期。

    我们最近又开始讨论新周期了,我觉得这个事儿还没有那么简单。我们两轮过热,2011年开始下滑,前面那张图是2011年开始下滑,2011、2012、2013、2014、2015、2016,现在可以明确的说2016年探底,有人问我2016年GDP增长速度是不是探底了?2017年得说,2017年比2016年再高一点,那2016年探底,探底不等于反弹,探底之后还有底部徘徊的过程,这个需要多少年?现在还说不清楚,上次用了三年,这次是不是也还需要两到三年,三到四年的时间?这个会持续一段,为什么呢?因为我们要处理的那些问题,市场没出清的那些东西还需要一段时间解决。

    产能过剩、僵尸企业、债务问题都还有待进一步的调整、进一步的改革、进一步的供给侧做些事情,这些事情都在做,都不是没做,做了都需要一些过程。比如说银行债转股,上次就是债转股最后解决了很多问题,债转股说有一个额度、有一个计划了,用了10%。L型一竖到底,那一横还得走一会儿。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】全世界公认的宏观政策还是比较有利的,还是控制了一些局面,过热的时候拼命压,还是压住了一些盲目的投资,大家如果还记得有一个私人企业建钢铁,不让建钢厂,如果当时没有限制的话,后来不知道有多大的产能过剩。

    紧急时刻一个是调整速度比较快一点,一个是敢于用一些别人用不了的办法。比如说2010年,我们刺激了一把,发现又过热了,2010年上半年又掉头了,刺激政策用了一年多一点。而且掉头的时候,调整政策时采取的措施就是典型的行政手段,什么行政手段?和诸位相关的手段,2010年4月份开始实施住房限购,有钱不让买房子,这种行政手段是其他国家用不了的。我们敢用一些行政手段来控制局面,一会儿我要讲短期手段的必要性问题,因此我们能通过软着陆进行调整,不能说中国的体制完全没有它的优点。坏处是拖得时间比较长,这也是大家关心的问题。软着陆是好,还要多久?世界上没有参照系,我们只好比较比较我们自己过去的历史。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】这些年来我们清理这些问题,中国的特点在哪儿?中国的特点是软着陆。

    最近大家也许在国际上听到一个新词,说中国经济叫做比较有韧性,这句话的含义是,世界上的人唱了多年中国要崩盘、要崩盘、要崩盘啦,发现中国怎么就老没崩盘?发现中国有问题自己用另外一种办法在解决,而不是用他们经常习惯的、典型的过热、危机、衰退、萧条的周期办法解决,他们是硬着陆的办法。过热过热突然危机了,危机来了大家倒闭破产,衰退就是负增加,会经历几年的负增长,美国、欧洲2008年爆发危机以后,雷曼兄弟一夜之间没了,很多破产,经济负增长了两三年。然后再逐步出清。

    中国经济即使下滑、下滑,待会儿我讲连续六年下滑,我们还有6%多的增长,还是在增长的过程中逐步解决一些问题,当然这是靠一些手段,有些问题不让它一次性爆发,也不让局部性的风险演变成全局性的风险,用各种办法控制局面,逐步在一个时间过程中慢慢解决这些问题。

    今年金融工作会议强调防范金融风险,处理地方金融债务等问题。这是我们的特点,外国人甚至不知道中国有经济周期,没发现中国有衰退,我们说我们经济波动的幅度比你们还大,我们现在6%多,最高14%多,这两者之间的波动幅度是七、八个点的GDP增长速度。我说你们正3%、负3%才6%。这是我们处理一些问题不同的方式。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】什么叫做经济过热,什么叫经济周期?经济周期是先有几年的过热,大家投资建了很多生产能力,建完以后发现没有那么多需求,结果往往其他经济体爆发危机,经济开始崩盘、倒闭、破产,有很长的市场出清期,把这些过剩产能消化掉。

    我们处理这些过剩产能的问题是典型的经济周期现象,至少我们现在很大一部分的问题是周期性因素,是因为过去十几年的时间,两次经济过热。

    一是2004年到2007年,2007年的增长速度达到了14%多,2008年我们自己调整了一次,调整的力度还挺大,一个季度的GDP到了6%,深圳当时的房价跌了50%,一些高端楼盘跌了50%。但是没调整完,2008年底世界金融风暴来了,金融风暴来了20国开会,大家一致同意我们要联手救市,我们要托住市场,我们要刺激经济。中国回来也刺激了一把,4万亿。这次刺激又大了,2009年到2010年又过热了一轮。两轮过热叠加在一起,刚才说的那些问题就严重了,产能过剩就多了。

    2008年底我们计算钢铁的产能过剩,4亿吨需求6亿吨产能,1/3过剩。2011年再计算产能过剩,6亿吨需求12亿吨产能,50%,而且是6亿吨的产能过剩。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】首先还是讲讲中国经济发展的基本趋势。

    分析一下现在的经济形势。现在有很多不同的说法,最近这些年中国经济一直在下滑,为什么下滑?有不同的分析、不同的解释。一种解释是中国经济到了中高或是中低发展阶段,告别了高增长阶段,原因是有很多因素,实体经济的情况发生变化了,成本上升了。

    我不否认有这些问题,一个十天、一个十年经济增长总是在发生很多变化,结构性的、基础性问题都发生了变化。但是我们大家想一想,我们经济主要面临的问题在什么地方?处理的难题在什么地方?产能过剩、库存积压、杠杆率过高、“三去一补一降”的问题,这些问题都是典型的经济周期下行期的问题,典型的是经济过热要清理的问题。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【樊纲】:谢谢平安银行邀请我这个盛会,给我将近五十分钟的时间讨论一些问题,题目是关于货币政策,关于宏观经济。

    今天我觉得机会难得,在座都是房地产业的精英们,我们最近也是在研究这方面的问题,中国的房地产成为非常奇特的现象,我们学界也在研究,今天我想把后面一半,我也讨论讨论房地产的问题,求教于大家。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:非常感谢刘会长的精彩致辞!

    党的十九大报告中指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。那么新阶段会呈现出哪些新变化、新趋势?2018年的经济走势会如何,货币政策是延续收紧还是适度宽松?相信大家都很关心。

    今天,我们非常荣幸地邀请到了国家顶级智囊、央行货币政策委员会委员樊纲先生来为我们做权威解读。有请樊教授!

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】最后预祝今天论坛取得圆满成功,谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】发展住宅产业化。住宅产业化能保证施工工艺、成本控制和产品质量,避免人工作业的误差,提高工业化精度,提升生产效率,带动上下游产业发展,有效保证住宅品质的抓手。在打造美好生活升级版高品质住宅方面将发挥重要的作用。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】发展绿色住区。当前绿色低碳、节能环保的住房发展缓慢,数量不足,与党的十九大报告坚持人与自然的和谐共生目标尚存差距,一些绿色环保的指标停留在口头上,还没有完全融合在住房项目上。资源、能源浪费也很严重,下一步要按照党的十九大报告中提出的,开发创建绿色住区的发展,加快绿色住区建设,促进居住、生活、生态空间的有机融合,同时将绿色住区与城市更新、旧城改造、城中村改造整合起来,补齐短板和弱项。

    绿色住区的标准我们房协正在修改,估计明年上半年可以公布。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】发展健康住宅。人们在住宅里的时间占生命的50%以上,老人和儿童停留时间更长,没有全方位、全周期的健康住宅弹性和服务是狭义的健康、发展不充分的健康,更谈不上住房的高品质,更谈不上健康中国。

    习近平总书记指出,要坚持不懈的推进,补齐影响群众生活品质的短板,房地产大力发展符合全方位、全周期、健康导向的住宅,把健康住宅作为提升城市居民环境,城乡文明建设和实施健康中国战略的重要内容。

    今年有记者问,中国住房供给中心发布健康住宅的标准。发展百年住宅,为什么要提倡建设百年住宅?百年住宅除了长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的好房子,符合老百姓对美好生活的追求,尤其是在改善型需求和中高端消费具有吸引力。目前老百姓对住宅品质的要求越来越高,各地政府在产业化的配套也越来越高,为百年住宅发展创造条件,打造美好生活升级版高品质住宅方面,百年住宅优先发展,明年中国房地产业协会将制定、发布百年住宅设计建设标准。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】在这样一些新情况、新特点面前如何应对,我认为主要还是要以解决问题为导向,将房地产的补短板、升级换代当作新的市场机遇,打造群众欢迎的美好生活升级版高品质住房体系,主要在以下几个方面我认为要重点优先发展:

    发展长租公寓,当前新移民、新就业等居民群体住房困难问题突出,与社会发展同步,取得住房的愿望难以实现,要重点在12个试点城市加快推动住房租赁,把改建长租公寓作为供给侧改革的新动力。

    2016年我国公寓市场规模1.38万亿元,预计到2020年市场规模将接近2万亿元,提供中小户型、中低价位为主的长租公寓,在缓解大城市的住房困难有着重要的作用。在很大程度上对城市的建设、创业就业、社会稳定都有好处。去年在住房方面总计交易额是20万亿,二手市场交易大概6万亿,租赁市场长租公寓是1.38万亿,总的租赁收入是2万亿,合在一块大概是20万亿。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】这样有利的条件下,老百姓对住房的需求,住房消费作为居民消费的主要方面,未来几年仍有发展。但也要看到房地产出现的新情况和新发展:

    1,房地产从高速增长进入中低速增长,我国住房发展取得了举世瞩目的成就,未来住宅的安全性能、经济性能、环境性能和外在性能的要求更高,现在房地产的粗放式的发展方式已经很难保证高品质的住宅。

    2,防范金融风险在房地产领域的主要任务是“去杠杆”,这将在房地产企业的供给发生一定的不确定性,房地产企业如何应对是极大的考验和挑战。

    3,限购、限贷、限价、限售等短期调控政策虽然见效,但在未来住房政策还未从根本上解决。

    4,住房供给既有区域与区域、城市与城市不同人之间的矛盾,已由满足人民的文化需求和精神享受的养老、教育、文化、健康等内容、内涵,供给无法满足需求的矛盾。

    5,加快住房租赁是解决目前住房问题的主要途径,但也暴露了租金收入能不能在财务上可行,少交税、不交税能不能长期为继,能不能使住房市场的稳定发展,需要拿出改革的勇气和办法。

    6,大量居住功能不完善的住房与全面建成小康社会的要求还有较大的差距。与发达国家相比,我国在住房舒适设计度方面和国外差距还比较明显,不能盲目乐观,房价持续上涨,削弱了居民的住房支付能力,也缓解了居民实际生活水平的提高。各种住房差距将越来越大,不利于解决住房发展的不平衡、不充分的矛盾。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】当前,经济对房地产发展总体是有利的:

    一是经济增长比较稳定,今年前三个季度GDP同比增长6.9%,预计全年增速为6.8%,较上年6.7%的增速相当。明年GDP增速有望保持6.5%左右,中国经济还会保持相对平稳的发展。

    二是经济结构调整成果显著,2016年第三产业增加值占国民生产总值的比重为51.6%,比2012年提高了6.3个百分点,服务业占国民经济半壁江山,消费成为主要的支撑。2013年到2016年消费占55%,消费与投资比例趋于合理。

    三是老百姓收入不断增长,城乡居民收入增速超过经济增速,中等收入群体持续扩大。

    四是城镇化水平有所提高,一方面已经市民化的农业转移人口的住房条件仍有很大的改善空间。另一方面,市民化的新移民又创造了新的住房需求,两者叠加需求广阔。

    五是老百姓生活品质进一步提高,我国人均GDP达到了8600美元,稳定站在中等发达国家行列,部分大城市已经达到16000美元的水平。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【刘志峰】:尊敬的胡行长,各位新老朋友,大家上午好!很高兴参加“第四届平安地产金融创新论坛”,我代表中国房地产业协会对论坛的召开表示热烈的祝贺。

    党的十九大提出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。报告在房地产方面提出要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。报告在金融方面提出,要深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,提高实际融资比重,促进多层次资本市场健康发展,守住不发生系统性金融风险的底线。

    在金融和房地产两大领域面临新方位之际召开这次论坛,讨论如何抓住未来的发展机遇,很有意义。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:非常感谢胡行长的精彩致辞。我们刚刚从胡行长的致辞中,深刻的读到这样一点,服务房地产客户,其实不是平安银行一个人在战斗,而是整个平安集团的所有子公司一起在努力,这真的很不一样!

    想要成为中国最佳地产服务商让我们的居住生活更美好是我们共同的愿景,我们一直为此在努力,今天我们的盛会非常荣幸地邀请到了中国房地产业协会的刘志峰会长。刘会长是我们的老朋友了,也见证了“平安地产金融创新论坛”从第一届走到第四届,给予了平安银行极大的支持。

    请我们用热烈的掌声,欢迎刘志峰会长上台致辞。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【胡跃飞】昨天下午,平安银行与住建部政策研究中心在这里联合发布了年度地产金融白皮书,聚焦特色小镇,特色小镇不是搞房地产开发,但在产业导入、资源整合、项目开发等领域。在实现居民生活、生产和生态的融合上,房企是可以成为积极参与者并且大有可为。这也将为房地产行业转型升级带来新的契机。

    目前,平安集团专门成立了房生态委员会,通过整合银行、证券、不动产、信托、基金、好房等子公司的优势资源,致力于构建完整的地产金融服务圈,充分发挥平安在综合金融领域所具有的各项优势,全力支持房地产业开疆拓土,做大做强,实现房地产业多元发展。

    环境在变、市场在变,我们要走在变化之前,我们相信在中央及各级政府的正确领导下,房地产业将走向更加健康、平稳的发展轨道。我们看好房地产行业的长远发展,我们也期望各大企业、各位企业家一如既往的支持平安、信任平安。我们同心协力把人民对美好生活的向往作为奋斗目标,共同开启中国房地产金融的新征程,为实现伟大的中国梦贡献不一样的房地产金融服务的力量。

    最后,预祝今天的大会圆满成功,祝各位来宾、各位朋友身体健康,幸福平安,谢谢大家。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【胡跃飞】第四,业态多元化也是今后的重要趋势。

    当前中国经济与社会的转型正在加剧,城镇化的进程不断加快,人们的工作、生活与消费方式持续变化,对生活品质的需求持续提升,对绿色生态、安全环保、健康养生、休闲娱乐等关注日益显著。

    与此同时,行业间的跨界发展和资源整合会更加广泛,行业内的房企竞争会更加激烈和深入,这些因素彼此交互,共同作用,必将催生差异化发展的新模式、新业态,推动中国房地产业走向多元化发展的轨道。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【胡跃飞】第三,存量经营的价值空间正在开启,有望改变未来市场的格局。

    过去的十多年,住房的自住和投资需求集中爆发,造就了中国房地产业的黄金时期,这一时期,增量需求推动市场发展,各大房企的经营链相对简单,主要是把房子盖好和卖好。而当供给、需求达到阶段平衡点的时候市场则进入了存量时代。经营链变成了生产+销售+运营,对于诸多房地产企业来说,这是挑战也是机遇。

    所谓挑战,是让持有一定的重资产、资源布局和财务模式都会发生改变,要更加善用金融手段。

    所谓机遇,是因为存量经营在我国还处于初级阶段,巨大的市场蛋糕将逐渐形成。比如说住房租赁市场,目前我国政策支持的力度就相当大,而且潜在的市场容量也很大。我相信随着配套环境的成熟,现有的政策红利将加快转化为市场的自发力量,孕育出全新的价值空间,行业格局也将由此改变。

    目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建,后期我们希望联手各大房企共同参与推动这一市场的成长,推动的主体供给、多渠道保障,租售并举的住房制度早日建立。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【胡跃飞】第二,行业整合将带来重大的行业进步,主流房企仍是中坚力量。

    今年三季度末,国有百强房企的市场份额达到了53.2%,较2016年末提升了8.4个百分点,行业集中明显加速。当前各大房企都在深化区域布局,开展项目并购或者进行横向联合。这些都是行业整合的具体表现,我们预计这一趋势还会加快,行业整合的过程是房企间加大竞争、优胜劣汰的过程,也是优化资源配置、改进市场效率的过程,这有助于化解行业不平衡、不充分发展的矛盾问题,可谓是一次重大的行业进步。在这个过程中,主流房企仍会扮演着最重要的角色。

    除了自身的发展壮大,他们还会把先进的建筑思想、美好的居住理念和优秀的人本文化带入整个行业,推动行业蜕变。目前平安银行与百强房企的合作已达到71%,20强达到95%,我们非常愿意与大家一起共同参与行业整合,一起促进行业发展。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【胡跃飞】第一,坚持房子是用来住的,不是用来炒的这一定位,将赋予房地产行业更强的生命力。

    任何产品其投资价值终究建立在物用价值之上,房地产行业前进的原动力在于人民对于居住的根本性需求,在于让全体人民住有所居、住得更好。只有回归本源,整个行业才能脱离粗放型的发展模式,进而追求居住品质的提升,追求房地产行业与社会发展的全面融合,推动行业持续升级。所以,我认为坚持房子是用来住的,不是用来炒的这一定位不是缩小房地产的市场空间,而是在改变该行业价值创造模式,让行业发展由单级思维转向多级思维,单元空间转向多元空间,行业持续则企业持续,把最本质的事情做得更好,不忘让全体人民住有所居的初心是我们共同的追求。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【胡跃飞】:尊敬的刘志峰会长,尊敬的各位企业家,各位专家、学者,女士们、先生们,大家好!

    今天在党的十九大结束不久之际,我们很高兴迎来了“第四届平安地产金融创新论坛”。过去的每一届论坛,我们都得到了来自国家权威智囊机构、行业主管部门、行业协会、科研院校领导和专家的大力支持,得到了诸多行业领袖,也是我们紧密的合作伙伴的大力支持,从而让我们的年度论坛熠熠生辉。

    今天各位贵宾的到来,再次为论坛增添了新的光彩。在这个交流平台上,我们非常期待分享大家的真知灼见,非常期待碰撞出新的火花,进而为行业进步增添新的力量。在此,我谨代表平安银行向莅临大会的各位来宾表示最热烈的欢迎,向长期以来关心和支持平安银行发展的各界朋友表示最衷心的感谢。

    习近平总书记在党的十九大报告明确指出——“中国特色社会主义进入了新时代”,这是中国发展新的历史方略,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。

    在新时代,在经济发展的新阶段,房地产行业需要有新的定位、新的角色担当和新的历史贡献。房地产企业以及为之服务的金融机构也势必获得新的成长,这里我谈几点认识和大家交流。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    平安银行行长胡跃飞先生为论坛致开幕辞。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:下面,由我来介绍论坛主办方、平安银行的领导,他们是:

    平安银行行长胡跃飞先生;

    平安银行监事长邱伟先生;

    平安银行行长助理杨志群先生;

    平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠先生;

    除了平安银行,平安集团及各子公司领导也亲临现场,他们分别是:

    平安集团风险管理部总经理李国才先生;

    平安信托副董事长宋成立先生;

    平安证券副总经理詹露阳先生;

    平安证券总经理助理杨敬东先生;

    平安不动产副总经理唐本胜先生;

    平安好房副总经理周连成先生;

    前交所总经理助理周泓冰女士;

    平安大华基金副总经理孙宇先生;

    平安金融一账通总经理助理黄绍宇先生;

    以及来自平安财智、重金所的领导们,欢迎大家的到来!

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:今天现场也请来很多的企业家与行业领袖,接下来让我们一起认识一下:

    融创中国董事会主席孙宏斌先生;

    建业地产董事会主席胡葆森先生;

    旭辉集团董事长林中先生;

    红星美凯龙家居集团董事长车建新先生;

    协信控股集团董事长吴旭先生;

    万科高级副总裁谭华杰先生。

    以上几位企业家,也是我们今天的演讲嘉宾。期待看到各位的真知灼见。

    出席论坛的企业家还有:

    时代控股董事长岑钊雄先生;

    福晟集团董事长潘伟明先生;

    中南置地董事长陈凯先生;

    文一集团董事长周文育先生;

    弘阳集团董事长曾焕沙先生;

    中渝置地董事长史虎先生;

    祥生集团董事长陈国祥先生;

    广铝集团董事长叶鹏智先生;

    江南集团董事长于全先生;

    联泰集团董事长黄婉如女士;

    绿景集团董事长黄敬舒先生;

    地平置业董事长任鹤年先生;

    紫薇地产董事长李维东先生;

    黄河大观董事长李伟先生;

    能兴控股董事长钟乃雄先生以及来自碧桂园、世茂、保利、华夏幸福、招商、金地、华润等各大企业的领袖和高层。

    限于时间关系,非常抱歉还有很多业界大佬、企业家们未能逐一向大家介绍,敬请谅解!非常感谢各位企业家在百忙之中莅临现场!感谢你们对论坛、对平安银行的鼎力支持!

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-彩云】:下面,请允许我为大家介绍今天到场的各位贵宾。首先,隆重介绍各位尊敬的行业领导和专家:

    中国房地产业协会会长刘志峰先生;

    央行货币政策委员会委员樊纲先生;

    中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生;

    中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊先生;

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士;

    全联房地产商会商业地产研究会会长王永平先生;

    深圳市住房和建设局副局长洪海灵先生;

    中泰证券首席经济学家李迅雷先生;

    中国指数研究院常务副院长黄瑜女士;

    北京大学经济所房地产金融中心主任冯科先生;

    《华夏时报》总编辑、著名财经评论家水皮先生;

    《地产》杂志主编张文豪先生。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:即将过去的2017,对中国房地产是不平凡的一年,我们看到调控政策的不断设紧,也看到了各大房企销售额再创新高。我们看到一些城市住宅成交的大幅下降,也看到了住房租赁、共有产权等亮点频出。党的十九大报告指出——“房子是用来住的,不是用来炒的”,这一概念为行业发展指明了方向。

    【主持人-彩云】:在新一轮经济社会变革的大潮中,作为行业发展的积极参与者,平安银行“第四届平安地产金融创新论坛”在这里如约而至。今天的盛会现场高朋满座、群英荟萃,我们会邀请行业大咖、专业学家、精英翘楚济济一堂,共享盛举,我们将开启一场令人惊艳的饕餮盛宴。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    【主持人-毛天宇】:尊敬的各位领导、女士们、先生们,大家上午好!欢迎大家出席第四届平安地产金融创新论坛!我是来自北京电视台的节目主持人毛天宇。

    【主持人-彩云】:大家好!我是来自深圳电视台财经频道的主持人彩云。

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

  • 深圳新浪房产 03-28 21:08

    由平安银行主办、地产金融事业部承办的第四届平安地产金融创新论坛「拥抱未来:房地产市场的新机会」,于2017年12月9日在深圳举行。国内有重要影响力的政府智囊、经济学家、行业领袖将在论坛上发言,阐述关于房地产市场的鲜明观点和深度研判,共同探寻行业发展新机会。

    乐居在现场全程直播。

由平安银行主办、地产金融事业部承办的第四届平安地产金融创新论坛「拥抱未来:房地产市场的新机会」,于2017年12月9日在深圳举行。国内有重要影响力的政府智囊、经济学家、行业领袖将在论坛上发言,阐述关于房地产市场的鲜明观点和深度研判,共同探寻行业发展新机会。

举报