深南道68号罗湖经济论坛

深圳新浪房产 04-25 13:03

观众提问：我想问一下陶总，刚才说的都是背景、方向、趋势，作为一个楼市小白，我有一个具体到楼盘的小疑问，深南道68号我是第一次来，我猜测应该是公寓性质，我前期看过深南大道边上的东海国际公寓，既然这两个项目都在深南大道上，又都是公寓，比较高大上，如何看待两者的投资差异和投资呢？

陶文杰：这两个楼盘的特点不一样，这一点比较明显，东海国际公寓位于香蜜湖传统豪宅区，有福田国际金融街的规划，面积段更大，定位为城市顶级豪宅，可能规划做得偏早，地段确实非常好，装修也不错，有海景资源，东海国际公寓应该属于香蜜湖的城市顶级大平层公寓。

    深南道68号是中小面积为主，门槛比东海国际公寓低很多，目前6万左右的价格，而东海的项目最便宜卖4.5万，现在要9、10万，这是两个完全不一样的产品，如果经济实力雄厚也可以买东海的项目，租金高，区域好，交通方便，比较适合商务、接待用途，自住的话还是住宅舒服一些。深南道68号适合中小规模投资者，买来出租，等对面的湖贝旧改完成，商业起来，人流向这里聚集，等利好兑现。如果买东海国际公寓，你要等这个城市对顶级豪宅估值溢价的提升，这一点可能未来会出现，就像香港，顶豪比普通产品贵很多倍。

    这两个项目是不一样的投资品，没有太多可对比的，只是它们都是公寓，有不限购、不限贷的特性。

    主持人：非常感谢陶总。陶总说到一点，对于中小投资者来说，与其花10万买一平，不如在深南道68号花6万买一平方，相比而言，深南道68号的投资红利价值空间更大，刚刚陶总也说到，湖贝商圈起来之后，这里的房价可能会涨到10多万，而东海国际公寓的房价目前已经达到了10万，未来对于豪宅的定义什么时候出，我们不敢下定论，我们也不知道哪个时间点能出这个政策。所以对于投资者来说，万科深南道68号目前还是很多人能接受的价位，会更有潜力。再次感谢陶总和胡总，两位给今天的论坛活动带来非常多的精彩。

    截止到现在，今天的经济高峰论坛即将告一段落，相信今天下午几位嘉宾的分享会让在座各位收获满满，对罗湖区有更加深刻的认识，对于未来房产投资方向也更加明确，希望大家把今天的论坛活动作为起点，重新认识这个区域，重新认识十九大之后中国房产的发展方向。祝大家在未来的投资当中一帆风顺，赚得盆满钵满。

    再次感谢今天到场的所有来宾。谢谢各位！

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观众提问：十九大以后，房子还能买吗？

陶文杰：肯定能买，刚才我说了，十九大从来没有让大家不要买房。几周前我和胡春一起参加一场论坛，我大概解析了一下十九大政策的方向，其实主要是打击炒房，炒房有几个特点，一是高杠杆，二是短期买卖。现在的长效机制是租售并举、租售同权，所以最近你看到很多动作都是关于租售同权、租售并举的，比如深圳租房可以贷款，前两天龙华拍了一块地，70年只租不售，这些都是十九大之后落实的细节政策，我们相信还会有非常多后续政策和动作出来，现在万科都和深圳一些城中村进行合作，进城中村进行整备改造，这其实也是租售并举的动作。

    未来深圳或者北上广这些大城市可能会向香港和新加坡学习，希望提供更多政策性住房和租赁房，解决大家“住有所居”的问题。我在演讲的最后提到，最终你还是要买房，才能分享这个城市楼市的发展和经济的发展，这是深圳给你最大的红利，而不是深圳给你一个房子住，有房子住，你回老家住不是挺好的？面积还大一点，为什么要深圳住呢？这个房子产权不是你的，涨价了跟你没关系。十九大之后，即使我们像新加坡、香港一样，有五成以上的人居住在政策性住房，但还是改变不了你要通过买房才能分享经济发展、分享城市发展红利的途径，所以我觉得还是能买，你不要抱着短炒的心态，做长期持有，分享中国崛起、中国梦的红利。

    最后加一句，昨天看到欧神，欧神在北京搞演唱会，他说北京能涨到25万，当然这不是我想说的，不过25万这个事大家也可以关注一下。

    胡春：十九大之前和十九大之后，说实话，现在看来没有变化，十九大之前该出的政策，十九大之后一直在延续，十九大之后也没有加深，只不过是在继续前面的政策。所以十九大之前和十九大之前都是一个政策环境，这个政策环境下，对于刚需客户和确实自己需要用的这部分人来说，这个时候你要坚决出手买房，因为这个时候是政府限价、政府严厉调控给你的千载难逢的机会，这个机会是习大大给你的，这个红利你可以很清楚地看到，如果错过了这一波，相信任大炮说的再过十年、二十年买房就是这个概念。这个红利不能放过，因为限价限得太厉害，从最近拿出来的几个项目来看，政府对价格控制的比较严。

    如果你确实是自己自用，毫不犹豫的去买。再有就是投资，投资就要注意了，不是什么时候、什么地方、什么物业都能买，如果你跑到边远城市去，那你就是接盘侠，这个时候你必须找准方向，方向就是陶文杰刚才说的，你要找一线城市，找一线城市的核心，找中心物业，找占有核心资源、不可替代地段的产品，这种产品是可以买的。深圳就是一线城市，过去一年严厉调控，深圳房价一路下降，地了11个月，数据统计，每个月掉26块，有什么用呢？对于投资的人来说，这种下降你完全可以漠视、忽略，你应该把深圳楼市作为一个长期投资方向，毫不犹豫地买。当然，如果你是高杠杆，那就免谈了，这是政府不支持的，也不希望的，而且是严厉打击的。关于你提出的问题，十九大之后还能不能买房，需要这样分几点来讨论。

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主持人：谢谢陶总。请陶总留步，再次邀请上胡总，相信现场媒体朋友和来宾对于两位讲到的罗湖未来经济发展方向还有很多疑问，接下来给大家一些机会向两位大咖提问，在互动开始之前，我有几个问题想跟两位嘉宾交流和探讨一下。

刚才陶总说到股票投资，看来您也是股市投资爱好者，就像您说的，投资收益达到十倍之后再跟大家分享股市投资的苦与乐，那么投资房产也一样，只要投资就会存在着安全问题，对于投资房产的安全，您有怎样的看法呢？

陶文杰：从安全性考虑，股票跟房子对比，肯定房子稳定一些，股票的风险还是蛮高的。从房子本身来说，在不同阶段风险不一样，不同区域的风险也不一样，在房价上涨的时候，那不用说，大牛市都是同涨同跌，但在楼市进入盘整或波折期，有几种物业可能更稳健：第一种是中心物业，这也是我特别喜欢的物业，在城市中心或城市副中心占据特别多资源的房子。我曾经在文章中讲过一个道理，比如一个人去北极、南极，冰天雪地，非常冷，你穿的衣服不够，这时人体的自然反应是能量、血液会回流五脏六腑和大脑，这些能量会首先保障核心器官的功能，你的四肢会慢慢有点麻木甚至失温。其实楼市也类似，当楼市调整的时候，一定是从远郊区开始，楼市好的时候不用说，远郊也涨得很快，但楼市不好一定是从远郊区开始调整，这个时候中心区域有可能不调整，有可能还会升温，因为外面的钱都流到中心区域了。第二，租金收益率高的房子比较稳健，我能租这么多钱，不怕价格下跌，房价下跌我不卖就行了，反正能租这么多钱。这有点像股票，股灾的时候，银行也不怎么跌，因为银行的分红高。其实今年股市有一个非常重要的特点，叫蓝筹行情也好，叫业绩行情也好，业绩好的股票都涨得特别好，比如京东方、中国平安、茅台都涨得你不敢相信，涨得你目瞪口呆，很简单的道理就是业绩好。我觉得有可能深圳楼市未来也会出现这样一种迹象，好的房子、租金很高的房子，周边配套齐全又在城市核心的房子，也有可能会涨得你目瞪口呆。当然也有一些房子确实涨不动，这可能是未来的迹象。我也在收集这方面资料，希望以后有机会跟大家讲讲关于这方面的判断。

    主持人：刚才陶总说到无论房子在哪里，风险最小的依然是核心区域，而且是未来具有潜力的区域范围。我要问的下一个问题刚才陶总已经回答了，国家现在出台了一系列政策对房地产进行调控，周边区域出现很明显的反应，而核心区域依然居高不下，就是因为核心区域的需求量永远都存在。

    接下来的问题由胡总回答，近期官方曝出红岭路创新金融产业带，而后又说要打造大梧桐新兴产业带，大约是目前前海蛇口自贸区两倍的存量土地空间，未来罗湖区有没有信心超过南山呢？

    胡春：关于这个问题，我不太想直接说罗湖超越南山，即使罗湖自己也不太愿意说我一定会超过南山，南山也不乐意听到，我只能说罗湖一定会把自己的事情做好。十九大之后，各个城市、各个区都在撸起袖子加油干，而大梧桐新兴产业带和红岭路创新金融产业带是罗湖确定的未来城市品质提升的引擎，两条腿走路，罗湖未来一定会把这两块作为自己的工作重心去做。会不会一直做好呢？现在看来罗湖确实在一步步执行，首先规划蓝图出来了，中央电视台的记者采访住建部的领导，他说到习大大对城市规划非常非常重视，前不久北京率先出了北京市2035城市规划，随后广州也出了，深圳也出了，每一个城市的城市规划在这一轮做出了新的调整，所有城市一起做城市规划调整不是一个偶然的事情，绝对是上面有指导，这里面暗含着我们的领导对未来城市发展的目标、想法以及方向，这些思考隐含其中。深圳一定是各个区一起做，深圳是什么情况？市领导谈到城市规划时讲到深圳将来一定要立足我们自己1996平方公里的土地，我们不要奢望拿别人的土地，这1996平方公里的土地都是未来粤港澳大湾区的核心，每个人都要发挥自己的力量做好。我相信罗湖感觉到了这个压力，而且因为罗湖的土地性质跟其他区不同，我认为罗湖是后发优势，但后发优势恰恰更容易先领会到上面对城市规划方面的想法。前段时间笋岗有好几个项目（包括华润、中洲）都停下来了，开工一年多，为什么停下来？因为政府在城市规划时给了他们一些新的方向，说你们不要再去一建完就卖掉，建完卖掉的模式不是罗湖想要的，罗湖想要的是产城融合，我们需要企业进来，我们需要把人留住，这种罗湖城市规划的思想已经在新盘开发商得到了体现，这是个盘上的案例，将来你会发现红岭路创新金融产业带规划实践的速度也会得到体现。

    主持人：谢谢胡总。胡总说了这么多，总结一点，我们要跟着国家的政策方向、扶持方向去走就一定不会错。李嘉诚先生连续23年作为华人首富，他曾经说过这样一段话：当别人不明白的时候，他明白他在做什么，当别人不理解的时候，他理解他在做什么，当别人明白了，他富有了，当别人理解了，他成功了。他就是抓住了先机，走在别人前面，才能连续23年成为华人首富。

    今天现场有很多媒体朋友和其他来宾，相信大家听了今天的论坛会对罗湖区有更大的信心。刚才我把我想的问题跟两位嘉宾交流，接下来是现场来宾提问环节。

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陶文杰：第三高——高速

    这里说的高速是指旧改速度，看看罗湖已经立项的旧改图（罗湖区城市更新“十三五”规划已列入计划的城市更新项目分布图），也是罗湖城市更新局的资料，红框是“十三五”已立项的，图下是华润湖贝，对面是深南道68号，对面是笋岗、蔡屋围，图上面这一部分是大梧桐新兴产业带，最大的单个项目目前来看还是湖贝。开展改革试点至今，罗湖区共受理41个项目，完成18个项目区级计划审批，23个项目在建。

    这是今年房博会拍下来的图片，汇金广场、湖贝、三九大广场、蔡屋围，湖贝项目用地40万，总建面170多。这是红岭路创新金融产业带，另外还有罗湖互联网金融产业总部基地、帝豪金融大厦、友谊城，规划很高大上。

全部改造完成，罗湖可以实现凤凰涅槃，当年罗湖以三天一层楼的国贸速度而成名，后来罗湖慢慢被边缘化，但在深圳已经没有土地的情况下，罗湖进入城市更新时代，这时罗湖有了先发优势，从做城市更新试点就可以看出来，由原来的劣势慢慢积累经验，有了自己的优势，将来罗湖可能会创造城市更新的“深圳速度”。

    还是回到这张图（PPT演示），熟悉我的人都知道，楼市是我的工作，平时花在股市上的精力很多。2014年当网络在调侃“你今天对我爱搭不理，明天让你高攀不起”，但大家没有仔细思考未来会怎么样，大家已经认识到马云和阿里巴巴非常牛，但只认识到他牛，没有认识到未来他会更牛。可能现在罗湖相当于2014年的阿里巴巴，大家还在调侃，往后看，罗湖的城市更新全部做完，就是一路上扬的趋势，三年不到的时间，从80涨到190元，股市投资有很多经验和规律可供楼市投资思考，我经常很想跟楼市朋友分享股市投资的苦与乐，曾经我也爆过仓，不过今年还可以，赚了四、五倍，希望等我赚到十倍的时候，跟大家分享一下股市投资的成果和经验。

    未来不要充满悔恨的对罗湖说“过去我对你爱搭不理，今天你让我高攀不起”，听了楼兔子、陶文杰的讲座，以为这两个家伙是忽悠我。刚刚我讲了“三高”，高楼、高速、高科技，本来还有第四高，可能将在以后实现，就是高房价，昨天中原的玉总给我们讲了一个故事，我觉得非常受启发，他说最近香港楼市非常火热，前不久有个报价，520万/平米，这代表了香港楼市的火热。玉总说现在香港楼市很火热，很多家长帮孩子来香港买房，为什么这帮人能帮孩子买房呢？因为他们以前买过很多房子或者买过一两套房子，所以他有多余资金帮小孩买房。但是那些一直住香港的政策性住房，比如住公屋，虽然当时看是占了便宜，政府免费给你住，或者以非常低的价格让你住，后来发现住这样的房子会让你丧失一个非常重要的机会，就是分享香港楼市发展的机会，这些人没有资产性收入，结果导致代际贫穷，从一代传递到下一代，你没钱，你的小孩也没钱，你孩子的孩子还是没钱，结果你们一家人一直住在政府公屋。未来深圳可能也类似，现在我们说租售同权、租售并举，简单说就是你买不起房了，就租吧，但是租房是温水煮青蛙，会让你慢慢丧失斗志，你觉得我住在城市中心，住在龙华北站高级中学旁边的政府公租房，房租不贵，还可以贷款，多舒服啊。可是再过十年、二十年，这个房子仍然是政府的，你享受不到楼市的红利，享受不到经济发展的红利，可能你的贫穷会传给下一代。而其他人可能现在非常艰苦，买了个小房子，但他持有这个房子就能实现与深圳的楼市、深圳的经济共同成长，最后和你的差距越来越大。这是讲一点题外话，昨天我和楼兔子参加另外一场论坛，听中原的玉总说的，与大家分享，希望大家仔细思考这个案例，不要以为以非常便宜的价格租房就可以不用买房了，这会对你未来的人生道路产生非常大的偏差。

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陶文杰：刚才兔子讲得非常全面，用一句话形容就是“走自己的路，让别人无路可走”，我都没法讲了，我准备了一些图片，大家看一下。

    （PPT演示）这是昨天淘宝销售额，1682亿，好像今天早上有个新闻，说超过了94%的房企。今天的主题不是讲罗湖吗？怎么一上来讲起淘宝了？左图是阿里巴巴美股上市K线图，2014年80元，现在是191元，当时有句话很有意思，网络段子手找出了两张图片，配了几个字：今天对我爱搭不理，明天让你高攀不起。这是阿里巴巴在美国上市之前，大家应该都有印象，图中这几个人我都认识，中间这位原来是我的大老板，才国伟，后面这位也是我原来的大老板，易居的周星，旁边这位一脸鄙视的是马云。未来罗湖可能也是这样一个状态，你今天对我爱搭不理，明天我让你高攀不起”。

    高攀不起，高在哪里？

    第一高——高楼

    深圳未来六大地标，第一高是830米湖贝塔，第二高是寰宇大厦旧改739米，第三高是布吉塔，第四高是晶都酒店旧改，第五是大运新城地标，第六是白石洲旧改，前面四个高楼都跟罗湖有非常重要的关系。湖贝塔是什么样的呢？跟迪拜塔长得很像，未来湖贝塔建成后将超过迪拜塔，成为世界第一高，其实远看这两个塔长得一样。问一下大家，为什么要建这样的形式呢？我曾经研究过，你要建这么高，必须这么建，否则建不了这么高，塔高了，会随着风摆动，金字塔形状可以令塔比较稳定，并且可以减少各个风向的风力。华润还是花了一些心思的，不是随便立一个标杆在这里。

    这里是湖贝旧村，下面是商业，华润做商业很有几把刷子，万象天地前不久开了，我昨天去，里面已经是人挤人，很快成为一个区域的生活中心，相信湖贝旧改完成后，这一片将会成为罗湖的商业中心。但是除了华润之外，京基也参与了湖贝的旧改，京基旧改叫湖贝新村，华润的旧改是湖贝旧村，京基也喜欢做高楼，不知道他们会不会受华润的刺激再搞个最高楼出来。

    这是从罗湖城市更新网下载下来的资料，华润湖贝旧改300亿投资，总建面205万平米，相当于第二座华润城+上海新天地，相当于3倍万象城体量或5倍于京基100的体量。华润做大规模旧村改造，因为有华润城的例子摆在这儿，是非常有效果的，华润大冲村改造之后，整个科技园那一片已经起来了，二手房价已经9-10万，我相信还会涨，因为那里有非常好的学校，硬件设施全市第一，没有之一，另外还有万象天地综合体，万象天地购物中心目前可以算是深圳第一购物中心，这还是在诚品书店没有进来的情况下，有35家华南旗舰店。但是，我相信等湖贝起来，又会超越万象新天地，因为新的往往比旧的好，而且罗湖的商业是有积淀的。

    这是笋岗，这张图是一次笋岗的新闻发布会，我从开发商的PPT上截出来的，这里是红岭路创新金融产业带高楼、441米京基100米，这是恒大的楼。此前占据深圳第一高楼多年的京基100（441米），未来在罗湖，最多只能排到第五高楼！

    0号：世界第一的湖贝塔，830米。

    H700深圳塔，739米。

    京基新晶都酒店副楼680米。

    恒大国际金融中心预计600-800米。

    520城脉中心520米。

    京基100是441米。

    第二高——高科技

    罗湖为什么会有高科技呢？罗湖不是娱乐业很发达吗？其实笋岗这里有金融科技谷，也有科技的规划。八卦岭有一些高新科技，从银湖到天谷+智谷，一直到协同创新发展区，这一整片全部是大梧桐新兴产业带，这里有科研、生命健康、智能、卫星、文化、智慧城市。这个不是我随便说的，是罗湖区政府专门开新闻会，罗湖区科创局局长石兴中自己讲的，这里未来会释放1000万平方米产业空间，1000万平米是什么概念呢？现在福田CBD的写字楼是700多万平，未来北站CBD写字楼的面积是900多万平米，而大梧桐新兴产业带有1000万平米产业空间，将会超过福田CBD和北站CBD。这个产业带的总体面积非常大，57.06平方公里，前海才15.82平方公里，4倍于前海，1000万平米已经是深圳最大的高科技园区了，罗湖提出要对标南山科技园。为什么叫高科技呢？互联网、新一代信息技术及其延伸产业、生命健康产业、影视创意。大梧桐新兴产业带可纳入城市更新土地空间约250万平，政府长远可整备用地达193万平，罗湖北面将会有一个高科技产业带。

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主持人：非常感谢胡总为我们带来的精彩分享。听了胡总的介绍，相信大家对罗湖区的印象可能有所改变，不知道改变多少，哪怕是一点点，我想今天胡总的演讲都是值得的。

 罗湖区发展也在快速更新当中，纵观之前的标志性建筑的建立，无论是万象城，还是京基100，都是在罗湖落地，每个建筑出来之后也成为区域的标志性建筑，我们经常会用标志性建筑物来定位。接下来把时间交给陶总，由他给大家带来更多分享。

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胡春：三、新思路与新机会

    罗湖做这么多大动作，让我们感觉罗湖今年好像是老树发新芽，确实有一些新的动作，想要爆发，为什么今年出现这个状况？下面谈一谈我对罗湖的理解。

    过去这么多年，罗湖的房价比其他区弱一些，甚至比龙华还弱，龙华是一个刚刚成立的新区，但龙华的GDP比罗湖还高，我相信对罗湖的领导来说肯定不想听到这种事情，我是深圳两大中心之一，为什么被别人这样说呢？这就好像深圳跟广州竞争一样，广州不想跟别人说恒大来深圳了，某某企业又去深圳了，广州已经不是一线城市了，十九大召开以后，每个城市都要撸起袖子加油干，罗湖要怎么加油干？我觉得罗湖找到了新的城市发展方向。

    过往这么多年，我们的城市都是拍卖地、建房子、收钱，再倒推给一些企业扶持补贴，让大家去发展。罗湖现在不干这个事情，一是我没有土地卖，罗湖现在想回归到产业复兴和消费复兴，罗湖在土地出让时提出了一些新的办法，比如打造红岭路创新金融产业带时，罗湖提出旧城改造的地你们不需要按以往的规律补那么多地价给我，我要求你们尽量自持，尽量做产城融合的开发模式，你们可以少交地价，但你们不能建太多房子一下子卖掉。这样做的好处就是让年轻人可以在核心城区住下来，创新型企业能在罗湖待下来，企业能在我们大力引导的红岭路创新金融产业带找到生存空间，这就等于给罗湖引入了发展的动力，引入了城市发展的力量，把人留住了，把企业留住了，罗湖就有了新的发展空间。大家可能对红岭路创新金融产业带有所怀疑，但我觉得罗湖可能会像住建部领导所说的那样，我们画好一张图、落实一张图，一步一步，先把一张图描绘出来，告诉大家，然后我们再根据这张图一步一步实现，最终达到十年再造一个罗湖的梦想。

    罗湖进行大动作的时候，我们怎么在罗湖找到城市机会呢？罗湖已经进入一个可能是爆发的机会，在座很多都是楼市高手，见证了深圳楼市的发展过程，回望过往楼市经验，有几点可以总结：比如哪个地方有供应量，哪个地方就能成为楼市热点，没有供应量，即便万科在这里做，也是有点势单力孤，如果形成片区开发，抬轿子的人就多。这种过往的历史，我们在前海、后海、龙华都得到了实践。为什么过往罗湖没有进入这个队伍，是因为罗湖实在没有地，现在你放开眼睛看，深圳的核心城区也很难找到这么大片集中的地开发了，南山很难有，前海预计的目标是2500万-3000万建筑体量，这是深圳核心城区很难得的一块干净的地，此外你可能就要到光明、坪山去找了。罗湖没有地，怎么办？前面万科的朋友已经把这个图说出来了，罗湖在旧城改造要地，我在PPT第一段就讲到了，罗湖是棚户区和旧城城市更新两条腿发力，以往我们在这两点上过于温柔，现在领导有这个魄力，有这个执行力，他们想让罗湖加速。加速的第一道门槛就是没有地，他们在旧城改造和棚户区改造出了一些新的政策，这就给罗湖的土地开发量开了门，接下来有可能会有4200亿资金投入，营造2300万建筑的开发体量，仅红岭路就有1000万平米开发体量，这么大的开发体量会给罗湖的城市面貌带来大的改变，也将给罗湖的楼市带来翻天覆地的变化。以往你们可能认为又是在画图，又是在骗人，但这一次罗湖人真的不一样。

    大家买房一定要找稀缺资源，前几天我跟几个朋友聊天时谈到现在全国的房地产供应是过剩的，整个深圳是紧缺的，深圳大部分人虽然没有买房，但还是可以住得下来，深圳的住房虽然没有进入过剩经济时代，但深圳很多其他产业都已经受到过剩经济的冲击，在可以预见的将来，你会发现地铁越修越密，现在大家说一定要买地铁，地铁也在加速建，学校也在加速建，商业资源也会加速，所有这些东西都可以做好。那么什么是稀缺资源？我觉得城市地标是稀缺资源，这一点很难被超越，即使它的高度被另一栋高楼刷新，深圳人依然记得地王大厦，西安的朋友来深圳旅游还是要去看地王大厦，华润830米湖贝塔肯定在更长的时间成为深圳的地标，成为全世界人关注的地方，成为全世界人旅游的地方，成为全世界人自拍的地方。从华润后海子弹头大厦你就可以看到地标大厦旁边的房价不会低，那边的房价在15万、20万，将来罗湖的地标大厦起来之后，这边的房价大家是可以期待的。

    前段时间深圳发布了2035城市规划，里面谈到关于深圳未来城市发展方向的思路，我跟陶文杰拿到了一些小道消息，市领导谈论2035城市规划时的一些想法，可能规划文件没说，但内部谈话时已经谈了一些。深圳将来是粤港澳大湾区的核心和引擎城市，深圳的每一片土地将来都会是粤港澳大湾区的核心，这一点特别重要，也就是说深圳将来会把每一片大家漠视的土地，在这一轮风口上加速开发出来，罗湖就是这么一个机会。所以我说罗湖区政府今年上半年所做的努力，应该说跟粤港澳大湾区有着内在动机上的联系，行动和节奏踏得非常好，这也告诉了我们罗湖现在在什么状况上，罗湖在城市发展改变行进关口的路上。大家关注这一片的房子，看透罗湖内在城市改变的趋势，相信对罗湖会更有信心。

    我先讲这些。谢谢大家

深圳新浪房产 04-25 13:03

胡春：谢谢大家周末狂风暴雨赶到这里，今天来到现场的都是万科的忠实粉丝。刚才万科施经理已经把罗湖的很多价值点讲出来了，原来跟我讲的是20分钟，我想先把PPT过一遍，把罗湖的价值点再梳理一下，然后谈谈我对罗湖的看法。

    罗湖雄心！王者回归！我的演讲分为三部分：第一部分是把罗湖最近的动作重新梳理一遍，第二部分分析一下为什么罗湖在今年发生这么多大变化，第三部分讲讲罗湖楼市的价值点判断。

    一、罗湖大动作！深圳震惊

    罗湖最近确实大动作不断，今年我们看到很多事情，罗湖几乎把深圳各区的热点都占了，陶文杰写了好几篇10万+的文章，说明罗湖确实有很多城市变革的大动作。今年2月发布《罗湖“二线插花地”棚户区改造专项规划》，当时只是在二线插花地提出了一些想法，2月份出政策，8月份深圳发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，陶文杰壹地产的10万+文章就是这么来的，说明这件事确实对深圳的影响非常大，深圳现有业主关注度非常高，深圳购房者将来的资金收益或买房方向都会受到影响。

    8月底，罗湖城市更新放大招，《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》，首次提出依法强制拆迁！原因就是木头龙项目拖了十几年，益田集团多增加了十几亿的拆迁成本，这件事在民间闹得非常大，对于罗湖推进城市更新的动作是有影响的，罗湖把城市更新政策放出来后，会成为全市棚户区改造和城市更新改造两大试点之后的精神。

    罗湖已经很多年没有当深圳城市老大了，罗湖今年放出这么多大动作，它需要对市民有一个交代，它需要让市民对它的政策有一些新的理解，需要让市民对罗湖想要做什么事、想要达到什么目标、想让全深圳人对罗湖都有一个理解，罗湖出了一个非常好的活动——双周发布，罗湖的双周发布类似于国务院定期的新闻发布会，每两周发布一次，我知道已经做了好几次，一次是笋岗的改造，还有一次是梧桐山大梧桐新兴产业带的改造，罗湖认为自己正在办的大事情，会主动邀请媒体、市民参与，给大家做出解释，大家可以在双周发布找到很多罗湖做大动作的内心思想和将要实现的目标，写稿的人很容易从中找到新闻点。

    二、新罗湖！两大引擎！

    刚才说棚户区和旧城改造，所有这些大动作其实跟罗湖的城市发展方向有着内在的联系，罗湖现在想做两件事，大家要特别注意。一是大梧桐新兴产业带，这是我看到的罗湖“双周发布”科创专场会视频，有几个关键数字和区域位置大家可以关注一下，一是57.06平方公里，面积很大，我们知道前海大概是15平方公里，南山科技园大概是一半的样子，57.06平方公里是前海和南山科技园无法比拟的。罗湖想在这里做什么？大概有这么几块，文化创意产业、科技产业和协同创新发展区，将来要在银湖建一个综合性大学，文创产业、文化产业发展方面罗湖是一块短板。沙井正在谈暨南大学深圳校园，光明有中山大学深圳校区，南山本身就有大学城，龙岗大运中心有国际大学城，罗湖这么一个中心的位置没有一个好的学校，“双周发布”上罗湖告诉大家一个消息，将在银湖建一个综合性大学，这一点非常重要。

    57.06平方公里包括清水河、东晓、东湖街道、莲塘街道，北环大道往北一直进入莲塘，罗湖想把大梧桐新兴产业带做成比南山科技园还高的升级版科技创新产业中心，这个位置是粤港澳大湾区、广深科技走廊提出的37个重要关键节点之一，这个位置不只是罗湖要做好，而且是广东省已经立项的目标，现在看起来只是一张图，但在将来可能真的能得到实现。

    罗湖做的第二件非常重大的事情是红岭路创新金融产业带，罗湖专门在“双周发布”上做了介绍。红岭路属于深圳的地理中心地带，正好在深圳中心，一半在福田，一半在罗湖，行政分割导致这个区域的发展受到一定的限制，这次红岭路创新金融产业带中，福田和罗湖达到一定的默契，想把这个位置做成新的城市中心，因为以往一直说是福田-罗湖中心、前海中心并列为深圳两大中心，但是大家慢慢发现福田中心好像斗不过前海中心，而罗湖中心能不能称得上中心？福田和罗湖憋着一股气，要把这个事情做大，要把它做成和前海相提并论的中心地带。在红岭路东西两边，福田和罗湖协同在这里打造红岭路创新金融产业带，北边是笋岗+八卦岭，将做成一个深圳的超级城市中心，南边做成超级金融中心，这个金融中心不只是大家现在看到的京基100，将来会做得更大。

    正是因为福田和罗湖想把福田-罗湖中心做大做强，所以我们现在可以看到这张图，即红岭路创新金融产业带有这么多高楼大厦，739米深圳塔、600米+京基新晶都酒店、600米恒大国际金融中心、520米的城脉中心、2座300米+、2座200+摩天地标，830米湖贝塔世界第一。华润做出这么一个超级摩天大楼放在这个位置，等于告诉所有人：红岭路创新金融产业带、红岭路南金融中心是政府确确实实想要做好的。当时得到朋友报料时我没写，我特意找到华润的人求证这个事情，华润的朋友很谨慎，跟我说“没有这个消息”，等到媒体很不客气的把这个事情曝出去之后，华润的人跟我承认他们内部宣传资料上印有830米湖贝塔，他跟村民传播湖贝村旧城改造时，确实跟村民谈到了我们将要建830米的塔，所以大家不要对830米湖贝塔有所怀疑，华润说得很清楚，这个料不是我要说出去的，是政府有这个想法，政府建议我们放出去的。

深圳新浪房产 04-25 13:03

主持人：听了施经理的介绍，相信现场很多朋友都已开始动心了，没错，我做地产活动很多年，我也经常会跟熟悉的朋友们分享一句话：选择了什么样的房子就选择了什么样的人生。什么样的房子才能称之为好房子？相信大家都知道，首先一定要具备良好的地理位置、便利的交通以及完备的设施，深南道68号完全具备了这一优势。对于投资者来说，更重要的是如何抓住先机，一定要看项目的投资潜力究竟有多大。刚才施经理已经给大家介绍了相关内容，接下来有请胡总跟大家做更加详细的介绍。

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 施丽娟：大家好！接下来由我为大家介绍一下项目的大概情况。

    万科深南道68号位于深南大道与文锦路交汇处，深南大道是深圳的经济命脉，所有的国际大都会都有一条经济大道，就像纽约第五大道、东京银座大街、北京长安街和上海陆家嘴，深南大道是深圳的经济大道，它聚集了全球财富、世界级精英以及顶级城市配套、最高的物业价值，深南大道就像纽约第五大道周边的物业，价值非常高。第五大道ONE57公寓单价已经卖到110万元，北京长安街柏悦居18万，北京长安街天安国汇15万左右，上海陆家嘴滨江凯旋门也已是十几万的价格。

    深圳也有一条大道——深南大道，万科深南道68号即处于深南大道，深南大道汇聚深圳约30%GDP产值，仅世界500强就已超过140家，是真正的南中国财富聚集地。

    深南大道沿线物业价格比较贵，大家都知道，深圳深南大道目前在售的新房物业，如东海国际公寓、中心天元都已达到11、12万的价格，而万科深南道68号目前均价6万左右，深南道68号由两栋金字塔地标组成，目前销售户型以小户型为主，40-88平米小户型，带装修交付，目前均价6万左右，总价最低260万起，性价比非常高，大家都是资深投资人员，龙岗目前均价已达6万，坪山4万，包括刚刚我介绍的深南大道沿线的综合体项目已达到近12万的均价，所以深南道68号从价格上来讲非常有优势，也是给投资客很大的投资空间。

    这是目前在售的产品，由办公、商业、商务公寓组成，部分可以酒店托管，14-25楼由一家酒店公司恺信亚洲管理集团做托管，目前托管租金是160-170元/平米。

    为什么要买万科深南道68号？这里我列出了六大投资理由：

    首先，我们拥有非常好的地段，一线城市大道物业资产，深南大道是国际化一线城市主干道，深圳城市金轴，财富聚集地，真正以租抵供，深圳唯一！十里精粹+全时业态，项目周边拥有深圳、万象城、国贸、东门商圈，可以说是深圳规模最大、成熟度最高的综合商圈。目前在卖的小户型产品不需要名额，不占指标，又是万科的品牌以及万科物业运营，经过33年的发展，销售套数和销售金额都是持续全球最高的业绩。

    14-25楼由恺信亚洲管理集团托管，租金160-170元/平米是什么概念呢？现在在卖的小户型40平米，总价260万起，目前可以租7500-8500元，每套物业补一千块就可以租抵供，毫无压力，租金回报率非常高，我们项目的租金回报率基本上可以达到3个多点，而目前深圳的住宅物业、商业物业租金回报率基本上只能达到1.2-1.5%。

    很多人对罗湖有一个误区，觉得罗湖比较旧，未来五年政府将大力发展罗湖，因为深圳提出东进战略，罗湖属于东进战略第一站，政府投入1.4万亿东进战略资金，再加上4200亿天量旧改，万科、招商、京基、深业、中信、中海都在罗湖有拿地，中海天钻目前均价已经达到12万左右。2017年，万科重回罗湖，现在有万科深南道68号在售，我们还在老地方酒店拿了另外一块地皮，也是一个综合体项目，距离深南道68号仅700米左右，但未来预售价格可能保本价就要卖到8万左右，而万科深南道68号现在才卖6万，投资空间非常大，如果万科要赚钱，可能会卖更高价格，等到2019年入伙以后，政府不限价，价格完全不是目前6万左右的价格。罗湖未来有十大产业旧改，湖贝、水贝、布心、笋岗全都要旧改，我们对面就是罗湖最大的旧改项目——华润湖贝中心，由华润拿的地皮，后期有高端公寓、住宅、商业综合体等，未来全球最高的地标就是湖贝项目，高度830米，以后看地标都不用去迪拜了，就在家门口可以看到830米高的地标，而且他们的商业很有可能卖到12万左右的价格，住宅15万左右，一路之隔，我们现在才卖6万，这个投资空间大家都能想象得到。

    水贝-布心主要是以珠宝产业为主，围绕黄金珠宝产业链打造以研发、展示交易、精品制作和体验旅游为主，我们有很多业主都是水贝、田贝那边的拆迁户，一买就是四、五套。

    大梧桐创新产业带是拓展创新空间，启动建设12平方公里的大梧桐新兴产业带，产业用地超过200万平方米，通过政府自建、城市更新等多种手段，打造超过1000万平方米的全新成片产业空间、150万平方米的创新型产业用房。可以这么说，将来罗湖区大梧桐创新产业带的体量超过南山科技园3倍多。罗湖未来将有2300万体量旧改。

    这是我的微信，如果想买房可以加我微信给我电话。谢谢大家！

深圳新浪房产 04-25 13:03

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主持人：尊敬的各位来宾、女士们、先生们、现场所有媒体朋友，大家下午好！欢迎大家来到深南道68号“对望全球高度 抢占时代先机”主题的经济高峰论坛的活动现场，我是本次活动主持人，也是万科的老朋友，我见证了万科深南道68号开盘以来的一系列活动，今天再次来到这里，和地产界精英大咖们一起探讨罗湖区域未来的经济发展方向，我想在今天这个活动议题下，一定会碰撞出更多火花。请允许我代表万科深南道68号全体工作人员对各位的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎！

    送一句给大家，相信这句话大家都耳熟能详，山不在高，有仙则名，水不在深，有龙则灵，人比在多，有掌声就行！近期罗湖频繁放出很多利好消息，830米世界第一高楼落地湖贝，红岭路金融产业带、华润湖贝旧改项目、金三角商业复兴摩天楼群组布局，相信今天来到现场的很多朋友也都非常关注罗湖区域未来的发展方向。今天我们非常荣幸邀请到两位地产界资深专家，他们将会跟大家共同探讨罗湖区域未来的发展方向以及投资契机。

    接下来隆重介绍今天到场的嘉宾，他们分别是：

    “文杰淘楼”创始人、深圳壹地产总编辑陶文杰先生；

    楼兔子创始人胡春先生；

    深圳万科公寓产品线营销总监戚文斌先生；

    深圳万科深南道68号营销经理任莲花女士；

    再次欢迎所有到场的媒体朋友以及来宾，再次欢迎大家！

    作为万科回归城市更新的扛鼎之作，我们所在的万科深南道68号自开盘以来受到业界很多朋友的支持和关注，不断刷新销售记录，创造劲销传奇，接下来掌声有请万科资深投资顾问施丽娟女士为大家讲述深南道68号这一传奇之作。

深圳新浪房产 04-25 13:03

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【入主大道资产——万科深南道68号】

地处深南大道源头的全时城市精粹综合体——万科·深南道68号，以金色双子塔礼献深圳，以国际都会大道资产匹配城市塔尖资源。

世界第一高楼落户罗湖 刷新国际地标天际线

830㎡湖北塔规划曝光，

超越迪拜塔成为世界第一高楼，

与万科深南道68号一街之隔，

国际地标屹立 刷新城市高度。

大梧桐新兴产业带 深圳最大科技创新园

原特区内产业空间潜力最大区域，

超1000万㎡空间，一流科技企业入驻，

毗邻世界金融街布局全生态产业 引领国家科技创新。

建面约2300万旧改 启幕都会新篇章

打造约194个项目，

规划建筑面积约2300万㎡城市焕新计划，

大规模焕新汇聚城市资本，加速商业、金融、消费升级

国际知名团队运营 大道资产租供双赢

深南十里精粹 万科品牌物业

国际团队运营托管

保驾护航 备受瞩目

近期，广东粤港澳大湾区研究院在罗湖正式揭牌。提出了打造全新的整体消费产业链条。改造蔡屋围片区、湖贝项目片区、火车站片区成新的消费金三角。在创新开路方面，罗湖规划打造约3倍于南山科技园，千万平米超级产业链—“大梧桐新兴产业带”。

在万科深南道68号不远的湖贝村，以世界第一高—830米湖贝塔为核心，有超过300亿的总投资，建筑面积200万平的湖贝旧改项目，将开创湖贝中心的“万象奇迹”。湖贝再往西就是5倍于京基100的京基蔡屋围项目，在现在大剧院的位置，再建成一栋739米的高楼。

深南大道、红岭路金融产业带、华润湖贝旧改、金三角商业复兴、摩天楼集中区等这些种种，未来罗湖投资的发展契机又在哪里呢？

对此，本周末（11月12日），深圳多家知名媒体将聚集在深南道68号41楼摩天体验馆，举行“罗湖经济发展论坛”。

本次论坛将邀请重量级嘉宾：文杰淘楼创始人—陶文杰；地产资深传媒人，楼兔子创始人—胡春为我们分享深圳市场的最新判断，一起探讨新罗湖的未来发展趋势及契机。