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后调控时代商业投资决胜逻辑

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  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【邓志旺】第一要跟着规划去走,政府现在规划的重点区域可能是将来商业发展稳定的地方。第二是有购买力的人流的群体,写字楼相对来说比较有保障,福田中心区比较有保障的一个区域。还有一些有利的要素,比如有地铁口的、有学校,学生的购买群体很大的,有医院带来周边群体的购买等等。

        总体来看还是比较看好,整个来说宝安中心区以及前海这个区域商业的发展,因为这个地方仍然处在一个发展的初级阶段,将来还有很大的空间。但是最后一点还是规划好,规划非常重要,很多时候商业看起来位置都很不错,但是做起来差别蛮大的,这跟规划有很大的关系,这个规划你要去感觉,比如我作为一个消费者,我愿意停留,愿意在这里消费等待,这就成功了。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【胡春】陶总讲的选商铺的几个原则非常到位的,我觉得买商铺应该“傍大款”,跟着品牌商家走。现在的品牌消费已经形成了一种从众的心理,不像以前大家相对比较分散,我在小区里面进行一个简单的消费就可以了,现在大家的消费都是从众集中到一个点去。这个点在深圳目前来看就是罗湖万象城、福田COCO  PARK,福田将来是1979,宝安这块就是将来的欢乐海岸和壹方城。在这种很典型的商业集中化的状况下,我们没有必要自力更生艰苦奋斗,我们就跟着主力的商家走,这个事半功倍,相对会比较轻松一些。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【陶文杰】我在海岸城附近住了接近10年了,我是看着海岸城商圈和商铺发展起来的,中间曾经也有几次想去买海岸城的商铺,但是种种原因没有下手,最后看着他从5万、10万,涨到30万、50万。

        如果我现在要要选择就是要对标海岸城的发展:

        第一要有好的规划,人能够来,海岸城那里有地铁还有滨海大道,各个方面来的人比较方便,交通的密度很关键。

        第二,周边应该有大量的住宅小区,南山从滨海大道开通以后有很多的住宅人口和住宅小区,承接了中心区的住宅和消费,交通条件好了以后他们人能够过来消费。

        第三你要有一个龙头级的商场,就是我们所说的海岸城的这个商场,他能够把周边已经存在的这些住宅的人引过来,自然而然就会有一些消费行为。

        第四,运营商也很重要。非常典型的例子,同样在海岸城这个区域,海岸城和对面的保利实际上他的热度是截然不同的,保利比海岸城低一个档次,人流也好,租金也好,售价也好,都低一个档次。当然这些年他也一路跟着海岸城在上涨,这个也说明一个道理,哪怕你运营太烂,只要地段好也是能增值的。但是我们还是尽量选择运营比较好的这几个。


        刚才我们也谈到前海湾的区域,从刚才我所说的三四个维度来说,我谨慎看好前海湾的,我觉得确实有这个条件。

        第一是交通条件,交通的密度现在是足够的,甚至比海岸城那一片更加高。

        第二是住宅小区的人口的密度,宝安本身就是一个人口的大区有非常多的人口,这一片宝安中心区的新的住宅,再往那边兴安、宝安老城区的住宅,人流量和居住的密度是够的。包括未来前海建设完成后要吸引80万人办公,这个人流量是够的。

        第三是龙头级的商业,有壹方中心的壹方城,还有欢乐海岸,有两个龙头级的商业会把这些人吸引过来。

        第四是靠运营,一般大家选择一些大型的开发商,有一些成熟案例的开发商,大家可以参考过去这些开发商开发的物业的情况。

        根据这些选择,这一片还是谨慎看好。

        

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【陆剑伟】我来说一下我自己的观点和体验,我举一个例子,不知道大家去过福田梅林没有,福田的上梅林和下梅林有两个大型的Mall或者是购物中心,一个是上梅林的卓悦汇,下梅林的是绿景虹湾,两个Mall地理位置和商业体量基本上相当的,但是去过就能够发现,卓悦汇的租金和人流量会高于下梅林的荔景虹湾,我个人认为他关键的原因,第一个是卓悦汇他是处于写字楼的底商,他周围的人的消费群会远远高于荔景虹湾。同等条件下我们会优先考虑写字楼和下面的底商和裙楼去决定商业,因为他的人流量的消费决定了他的租金的高低的。

        第二,如果是住宅的商业来说他只要招一家比较有影响的主力店就OK了,但是写字楼的商业群必须要有一个很好的商业业态,通俗来讲就是“商业云”,这个开发商或者是运营商他必须有整合国际乃至国内商业和商家的能力超强的,我认为在深圳一些比较大的品牌开发商卓越和华润,他们在构筑商业有机上台圈子能力还是不错的,这是在开发商的选择上。

        还有一个考量就是商圈的选择,我们前海湾的商圈,在我们南山来说能够PK的商圈就是海岸城的商圈,无论从他的消费人流,未来的商业的规划,还有我们的商业体态的走向,还有商业的走向可以参考的价值。包括海岸城未来所聚焦的应该是我们所熟悉的这个海岸城的商圈。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    乐居:在便捷和体验之间实际上他有一个结合定,可能在线上也可能在线下,大家现在都在一起来寻找这样的一个综合的方向。

        现在进入到最后一个环节,如果你们选一个商铺,这个其实特别个性化的,如果你们选择一个商铺,你们会考虑哪些原则?

        


  • 深圳新浪房产 03-29 17:19


  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【邓志旺】产业聚集带来了就业人口的聚集,这部分的购买力是最旺盛的。你看到为什么福田中心区现在商业那么旺,办公人群首先聚集带来购买力的聚集。

        第二是带来外来休闲、旅游、度假人的消费,你看包括欢乐海岸这种,他就吸引了大量有目的地去到这个地方的人群。不像以前我们吃个方便面到一个地方玩一天就走了,现在的人比较注重享受了,我可以到欢乐海岸玩一玩,然后吃一点东西,休闲一下,小孩子在游乐场玩一玩然后再回家。更多地把观光、旅游、休闲等等结合在一起的体会,带来了商业围绕人的需求改变变得越来越多元、越来越开放,越来越多公共的空间,让你能够停下来、慢下来的一种业态。这应该是未来发展的一个趋势。

        包括我们最近看到很多的商业,特别强调街区的概念,包括我刚刚走出去,这个地方的街区感觉到另外一个世界,可以有比较丰富的体验,可以停留下来。所以我觉得这样的商业让我们充满了一种期待,这跟电商还不是一个概念,电商纯粹以物质消费为主,你买到东西物美价廉可以了,但是我们更多去到现场、去到商业的场所,更多地是一种体验,另外一种生活的氛围,这两者并不矛盾,各有各的发展空间。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【邓志旺】我是住宝安的,宝安原来是深圳第一大区,如果我们把观澜、龙华分出去的话,整个宝安经济总量是5千多个亿,是全国第一大区,最的一个区。但是宝安就没有形成一个商业中心,一直没有形成商业中心,包括现在龙华分出去,龙华商业中心的形成比宝安快很多,包括九方再加上1979等等在一块初具规模了,宝安其实滞后了。住宅开发得很早,但是商业一直没有崛起来。原来宝安的商业主要在老的宝安区那一块,但是没有什么太大的影响力。本月28号壹方中心要开业了,意味着宝安的商业西迁将会出现一个转折点。

        更多地是这个地方还是我们跟前海是直接对接的,市里面的规划是叫做福田罗湖中心,第二个中心是前海中心。前海中心包括的是前海再加上宝安中心,然后再加上南山,包括后海这一块,现在扩大到了整个南山再加上前海,再加上我们宝安中心区这一块。整个这一片是作为一个新的市级中心来规划的没有差别,这个地方的发展未来整个西部的商业中心,我觉得这里应该是最大的,会超过海岸城,这里面是将来最国际化的地方,我个人觉得这个地方商业发展空间非常大。

        具体说到小的片区特别要注重的是商业生态体系的构建,以前我们做商业只是一栋楼,这栋楼做好就可以了,更多要考虑到跟商业周边的关系,怎么样构成一个共同发展的局面。刚刚说了新的欢乐海岸要出来的话,包括前海的崛起,将来这里有80万人的就业,宝安中心区本身也有20、30万人的就业,就是100万人的就业在这里,这差不多是福田中心区的3—4倍。整个来说,这个区域他首先带来的是办公人群的一个购买力。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【胡春】宝安中心区刚刚文杰讲到了前海地下交通枢纽中心,可以把全国的人带进来,可以从全国各地整个珠三角都有直通的轨道到东莞、到惠州、到中山,这些人全部集中到前海来以后,这些人到前海来难道只是观光的吗?他们一定会有消费的。我们看到前海那一片的规划,那一边将来的人流,吸引圈世界的人到了前海以后,必定是要到宝中来进行消费的。

        宝中这一块首先我们这个项目往外走有一条路直接可以连通到宝中前海枢纽那边去,就有两块:第一,别人从轨道到了前海,然后从前海步行或者是开车进入将来我们项目对面的欢乐海岸。这个欢乐海岸我认为是将来整个深圳西部最重要的一个商业中心,我认为将来欢乐海岸的商业中心跟我们现在的壹方中心会成为两个龙头,整个带动宝安中心区商业片区的兴盛。

        整个西部的商业片区的兴盛,会使我们整个城市重心往西移的趋势到达一个巅峰时期,我觉得是在这个位置。深圳的将来的前海中心,这个中心会将来成为粤港澳大湾区的中心,这个情况下这个风口会推动整个西部商业中心的崛起。这个项目对面的欢乐海岸和后面的壹方中心,这两大龙头会带动整个片区的发展,我们这个项目我觉得挺好的,夹在这两个项目的中间,而且这个项目过去大约50米的距离。   

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【胡春】商业地产的运作和住宅的开发是完全不同的两种操作模式,在深圳我们可以看到很多案例,能做好住宅的不一定能做好商业。比如说我们在红树湾可以看到中信红树湾他是顶级豪宅,但是中信地产开发的中信城市广场他最后就必须卖掉,他无法运作下去。星河地产他是一个很好的住宅开发商,但是他可以把星河COCO  PARK运作成一个非常好的商业品牌,可以成为他全国扩张的一把利器。

        卓越地产他同时是住宅开发商,同时也是深圳中心区各大中心,不止是福田中心,各大中心里面商业地产开发的一个主力军。你可以发现在福田中心区有不小数量的写字楼都是卓越地产开发的。这么多年他就已经积累了很好的运作经验,他不止是把上面的写字楼能够运用到价值最大化,同时他还可以把写字楼商业地商运作得很好。这种经验不是一天两天可以积累的,大部分的开发商做不到,大部分的开发商做出来的社区的底商也好、写字楼的底商也好,他都是以很低的折扣把他转卖给一个商业地产运营公司,然后别人的公司重新打包运作拿出来销售。也就是说很多开发商认为这种资产,我宁愿放弃利润,我把它交给别人,我不想长期做这种事情。这种东西就很考验。

        对于一个很好的底商也好、商业中心也好,他运营做大、做旺、做强,我从最近看到的几个成功的案例会发现,就以欢乐海岸为典型,他有一个很好的条件就是华侨城的品牌有一个支撑,另外最重要的支撑是,他有很好的停车场,没有停车场他带不了,人肯定进不去。你现在可以看到的龙华的九方中心很旺,每天你去那里喝杯茶都必须抢位子。但是我估计将来龙华的九方中心在龙华1979欢乐海岸起来以后可能会受到一些冲击,因为九方那边毕竟相对设计早一些,停车位还是不够,将来龙华1979那边可能会更好一点。

       

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    乐居:其实在卓越时代广场的周边,最近也有两件小的事情可能会比较引人注目,第一个是28号的时候,壹方中心就开业了,另外一个是几个月前华侨城前海欢乐海岸也会有一个落地,可能未来在这个区域他可能这两个事情比较大。您是怎么来看一个优质的商业生态他在成长的过程是怎么样的一个路径?包括我们曾经聊过住宅做得好的开发商,他在做商业一定会成功吗?优质的商业生态是怎么样形成的?

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【陶文杰】  住宅类型的物业也好,商办物业也好,其实最终还是投资这块土地的价值,深圳土地价值最高的未来应该是在前海,因为政府的投资这么高,因为从国家层面到省市,到市里、到区里,这一块对于前海都是寄予厚望。深圳没有哪一个区域曾经被寄予这么高的厚望过。

        另外一点,纯粹从商铺的投资来说,商铺我不是特别熟,因为我觉得这是一个很考专业性的东西。但是根据我的观察至少有一点,这和人流量是密切相关的。我们看为什么香港之前的商铺能够卖这么高,就是因为人流量很密集,这个人流量和他本身香港的规划是相关的。香港的地面道路规划、二层连廊和地下的地铁,他实际上是多层的交互体系。

        前海来说,相比深圳各个区域在这方面的规划他都是领先的,如果大家去了解前海的规划,其实他下面有些地方已经挖到地下四层、五层去了,下面是一个四通八道的交通网络,从地铁线的规划来说,前海有一个交通枢纽,之前说是亚洲最大,后来又说是全球最大,我不知道他到底是哪个最大,但是确实是很大。他下面有七条还是九条地铁还是城轨,四通八达,这个其实也是深圳轨道交通最密集的一个区域,可以想见他会引来大量的人流,这个人流其实就给商办物业尤其是商铺提供了一个人流量的基础,这个应该是一个比较明显的。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【陶文杰】我补充几点:

        第一,我一直认为商铺投资是房地产投资的高级阶段,就是说你一个初期投资者,你买住宅随便买一个房子也能赚,但是你想随便买一个商铺赚就很难。买得好可以说是一铺养三代,买得不好可能一个铺就把你三代人的钱都亏了也有可能。

        第二,我其实认为未来深圳你做房地产投资,无论是住宅、商办还是商铺都是有投资机会的,关键要看你选择的品种和区域。我个人是一贯看好深圳的一些核心区域的,尤其是我们的前海。从时点上来说,目前是介入前海一个很好的时机,因为很显然四季度粤港澳大湾区规划会出来,实际上初步规划目前已经出来了,正在征求各个层面的一些意见,等意见征求完毕之后就会公布,这实际上是对整个大湾区都是一个明显的利好刺激。

        可以想见,在各个层次,比如交通设施的互通互联,比如人员资金往来的便利,包括一些行政上水电煤气上各种的安排,都会非常有利于大湾区“9+2”11个城市的相互之间的融合。中国也把他定位为“参与世界湾区竞争的最前线”,一个代表湾区。

        从时间点上来说,目前刚好是在规划公布前的一个时间,你可以买入进去。如果股票往往规划一公布连续涨停,你跟都跟不进去。房地产会反映慢一点,你可以有充足的时间实现埋伏,这其实也是一个名牌。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

     【邓志旺】到商铺这一块更加有投资的技巧,如果你不了解这个产品,你可能就会选择同一个区域的产品都会有天壤之别,他对你位置的选择、产品的选择等等,我觉得要求是非常高的。但是相对来说商铺他的不可移动性又造成了他地段的位置可以带来一定的优势,同样一个地段里面也是不同的。

        也是一样跟深圳的城市中心转移一样,深圳的商业中心从最早的罗湖、东门、人民南到了福田,从福田又到了南山、海岸城,现在前海崛起又是一个新的商业中心,前海商业中心面积比福田中心区还要大,这个也要根据一个大的城市发展寻找他的轨迹。

        总体来说,在这一块还是有很多的机会,做得好的,像我知道我有学生做这一块做得非常好,他们就是专门做商铺的投资,他们觉得这一块做好了带来的回报率比写字楼、比住宅还要高。所以还是有很多选择可以做的。


  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【胡春】大家知道过去十几年我们买房子基本上得到了10倍左右的增值,接下来我们还能不能通过买房子得到10倍的增值呢?我觉得可能大部分还是很难,因为我们现在整个国家对住房这一块的炒作和价格的增长是有明确的限制的。

        这种情况下,这个钱大家继续投资会往哪个方向走呢?

        现在大家可以看到的一个是股票市场,在国家发展实体经济的大方向下,股票有可能会迎来一个比较长时间慢牛的行情。对于我们很多的投资者来说可能不太习惯于买股票,我们可能还是喜欢在房地产这个产业链上投资。我们可以看到一个新的现象,杭州这块最明显曝出来的,很多人开始去买停车位,好像他们发现的就是,可能会是在很短的时间,比如他可能就是1年或者是几个月之间他的价格也是得到了增长。比如杭州有一些停车位在过去两年时间基本上也是翻倍涨了。比如香港的停车位基本也是在过去一两年之中翻倍地涨。大家觉得从涨幅的角度来说好像这个是不错的,但是对于很多我们资深的投资客来说,去买停车位即使你是翻倍涨,他的资金总量还是太小了。

        在这个时候你会去投什么呢?可能要跟着国家的大势方向走,国家现在就是要发展实体经济,就是要扶持中小企业的发展,将来这种增量会是很大的,这种增量有可能会对未来的商业产品,我们房地产市场中此前被大家忽略的或者是增值没有那么多的商业、商办类的市场带来机会。这种机会一定不会出现三四线城市,而是在国家正在扶持、正在着力推进的京津冀大城市圈和上海的长江经济带,和粤港澳大湾区,我们这三个地方一定会形成超大城市群里面的核心城市,我认为这在核心城市里面就能够找到商业和商办类的投资机会,我们深圳就是粤港澳大湾区的核心。

        前几天文杰兄弟他出了一篇文章,讲到深圳未来20年的城市发展规划,这个规划里面很明确地点到了一个深圳的城市定位,深圳的城市定位就是未来粤港澳大湾区里面的核心城市和引擎城市,也就是说深圳在未来的粤港澳大湾区里面,我们不会去想着争夺别人的土地,我们更多地是要发挥自己内在的创新优势,以我们的经济创新能力,带动周边城市一起发展,为国家创造一种大城市群发展的模式。深圳这个地方,前海这个地方,就会是粤港澳大湾区的龙头。这就是我们整个国家城市发展战略或者城市发展模式中的一个风口,一个探索的地方,也就是将来经济和基础资金投入重点砸向的方向。对于我们选择商办物业来说,我们决定赢得跟着这个风口走、跟着这个风向走。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【陆剑伟】商铺类的投资可以把握两个动向和三个方向,动向一个是向东走或者是向西走。向东走就是东进,向西走就是粤港澳大湾区,这两个政府规划,向东向西两个动向走,说明我们政府的加大投资,各个方面的机构投资也会在这两个主线上进行大地投入。

        还有三个具体的方向,往人口密集度最高的区域,还有就是往配套最密集的区域,还有大机构比较扎堆的区域,这方面可以从三个方向去考量我们商铺投资的方向。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    乐居:我们进入进入第二个话题,大家现在选择的品种其实除了住宅之外依然有很多,还有像公寓,可能也还有像写字楼,可能还有像商铺。现在大家在选择资产的方向上面,不知道目前的形式可能会给你们带来什么样的一些考虑?你们会更倾向于什么样的类型呢?

    【陆剑伟】对于国内来说投资金融产品是比较少的,可能最喜欢投资房地产的产品,是住宅楼、办公楼和商住市场三类。

        住宅基本上大家都有自己的投资渠道,可能大家认识的程度是比较高一些,投资的群类或者是种类比较多。

        商铺的市场我觉得大家可能是接触得比较少,对这个专业性的考量也是比较高的。现在可以看到一个数据,9月份商铺类的价格大概是达到8万块钱,价格也是在今年来说达到一个最高的水平。从成交量来说,9月份的商铺的成交达到22万平米,一个月成交22万平米这个数字在18个月来说是最高的。也就是说在我们平时比较忽略的房地产投资品种来说,商铺的投资逐步得到一个买家的青睐。

        还有一个比较明显的方向是,我们从第三季度以来,这种大宗交易也分布得很多,比如有些住宅一二层全部被一家投资商吃下来了,然后自己再散卖出去。这就说明我们现在资金的动向已经从住宅慢慢走向一种专业类的投资、专家型的投资,就是走向商铺市场,这是我了解的一个具体的动向。



  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【邓志旺】各位下午好,其实政策倾向非常明显,十九大报告里面再次提到了“住房只能用在住,不是用来炒”的方向。这个政策意味着对我们投资房地产人来说有三个大的变化:

        第一个变化,从原来短期的买卖方式变成了长期持有的方式。原来可能大家买房更多地想着我一年、两年或者是三年以后把它卖掉,赚取更高的差价,这种方式实现更高的回报。将来可能更多通过持有或者是随着城市、经济的发展,分享到其中的红利,而不是短期炒作所带来的暴利。

        第二个变化,我们投资的时候可能要改变心态,原来获取暴利可能回归到正常的回报。如果横向去比很多的投资品,我们就发现,确实房地产在前几年的回报率确实非常高,高到不正常的地步,所以吸引了大量的资金进入这个领域,这些资金很多是违规的,带来了房地产一波猛涨。过去这种思维可能要改变了,将来我们就要获取正常的回报。什么是正常的回报呢?如果有8%、10%其实都是非常不错的了,大家要改变这个心态。

        第三个变化,从投资的产品领域来说可能要做一些改变,过去住宅肯定是投资回报率最高的,上涨速度是最快的,但是现在我们的政策已经明确了,住宅他是属于民生产品,政府要求更多地是用来住的而不是用来炒的,住的也包括租和买两种方式。刚才文杰说得很好,其实一个国家自有住房的拥有率的提高是这个国家的一个进步的象征,一个国家进步了,肯定是越来越多的家庭拥有自己的住房,为了达到这个目的肯定是要把纯投资的炒这一部分的需求量挤出去,让更多人买起房住起来。

        将来投资的住房领域可能会越来越少,十九大要管五年的阶段,我们现售、限卖的政策一定会延续下去。但是必须又要去做投资,因为投资是人财富积累到一定程度以后必然要做出的一个选择,我们为了获取将来更好地生活,必须要把现在的一部分资金用来投资。我特别注意到,昨天国家发改委主任答记者问的时候回答粤港澳大湾区的问题,他强调粤港澳大湾区是国家的战略,怎么样促进香港、澳门和珠三角的发展,这是一个长期的经济问题和政治的问题。还提到粤港澳大湾区代表中国参与世界竞争的一个平台。在粤港澳大湾区领域还有很多投资的机会,大家可以考虑其选择。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

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  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    【陶文杰】目前的房地产政策其实大家都很清楚,就是四个字:房住不炒。但是关键你怎么理解“房住不炒”,以我的看法是:

        第一点,“房住不炒”肯定是针对住宅,因为住宅的问题是一个民生的问题。

        第二点,“放逐不炒”不等于“房住不买”,你哪怕以后要租售并举,你要把房子租给这些年轻人,总还是需要有人买这个房子。我觉得“炒”关键是让它怎么来定义,有两个方向:

        1.短期的买卖,可能你现在买了过三个月、过半年想卖掉,赚20%、30%,这明显是炒。这在过去2015—2016年这拨牛市里面这种现象非常多。

        2.高杠杆。你手头没几个钱,月薪几块钱,你敢买1千万的房子,没钱你敢做1成的首付和0首付,高杠杆是政府坚决打击的,这是炒房。美国的次贷危机也是由于这种高杠杆的次级贷引发的,所以这是中国现在极力避免的。目前来看,从最近几个月对消费贷、信用贷、经营贷这种变相用贷款的行为买房的打击,也就印证了对高杠杆的打击,也是一个“炒”字。

        如果你不是高杠杆,也不是短期买了立刻想卖出去做投机的,如果长期持有,你拿来收租的,或者你本身的首付的成数比较高了,你有足够的支付能力和月工能力的这就不叫炒房,我把它定义为可以叫“投资”,说得更好听一点是“分享中国经济和中国城市发展的成果”。以后大家通过买房可以分享中国经济长期的健康发展,分享深圳城市的发展。

        另外也可以回避货币长期以来,即使未来我们M2可能下降到10%以下,但是货币天然具有贬值的趋势,这种买房子还是可以回避贬值通胀的趋势,这是正确的。

        对于我个人来说,如果年轻人听到“房住不炒”的政策导向之后,其实自己还是要想办法去买房,因为你不买房的话就无法实现分享经济的发展、分享深圳城市的发展,以及回避货币的超发这样的作用,不要想着我们说租售并举,以后有房子租给你你就不用买房了。

        从香港和新加坡的经验来看,这种政府的保障性住房大规模上市之后,其实对真正的商品房冲击不大,我们看到香港真正的商品房价格也是比较高的,从新加坡来说,他们的商品房也是比较高的,而且对新加坡人来说,他们认为拥有一套属于自己名下的商品房也是自己身份地位的一个象征,所以我觉得哪怕我们未来的政策导向是“房住不炒”,我觉得中心城市的这些物业还是有投资价值的。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    乐居:其实大家都知道最近楼市尤其是前两天开了大会,关于房地产政策都有一些新的政策,现在又再一次被定调的说法,大家怎么看目前房地产的一个楼市的政策?以及它可能对接下来市场的走向带来什么样的影响?

    【胡春】关于现在房地产的形势这一块,我的理解是这样的,目前整个国家的整体设想是房地产进入一个处于相对比较安静的等待资产重新有一个爆发期的阶段,现在的调整我认为可能是一线城市和二线城市会相对来说会是一个进入比较长期的控制阶段,以前大家认为可能是十九大开完会以后有一个放松,但是大家看到在“两会”期间有一些新城市出一些政策。有一些是继续着限购或者是限售,也有一些城市比如广州他在实施一些具体的细则,比如租赁房的长租公寓、长租市场的具体细则。所有的政策和动向都显示我们跟两会之前的政策是延续的。整体这么一个概念,我相信应该是两会之后还会得到延续。

        这种状况下,你去投资房产不要违背国家的大势,应该跟着趋势走,这个趋势我相信肯定是政府希望在一线城市有所克制,但是二三线城市、三四线城市现在又是限售,这个时候能不能或者合不合适进行房地产投资,我们认为这种状况应该结合国际大势来看。现在最大的国际大势或者是经济大势是什么呢?就是人民币的强势国际化和美元的加息,这两大主角之间互相有一个竞争,在这个竞争的态势下,我们既不能出去,在国内又找不到很好的其他的投资方向。这时候你去增值,你的资产要放到哪里去,你长期握在手上又不是很合适。

        这个时候我相信一线城市的核心城区这种方向还是能够得到大家的认可,因为一线城市确实他的市场根源、市场的本质还是放在这里,你市场的供应和需求还是有差别的。在这种状况下,我觉得你要去投资房产的话,应该还是首选在一线城市和强二线城市,三四线城市可能暂时还是不要去。一二线城市具体怎么样选择,等一下我们再具体说。


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    前海· 卓越时代广场——项目介绍:

    项目总占地约22724.76㎡,建面约180524.95㎡,整体商业规模约13832.66㎡,A、C座为甲级写字楼,自2015年入市以来一路领跑市场,获得2016年、2017年上半年写字楼销售冠军;B座、D座、E座是三栋独栋的商业。

    首批推出商铺位于一期,包括A座办公底商、B座独栋商业,总建筑面积7143.65㎡,A栋写字楼底商面积约3581.7㎡、B栋独栋面积约3561.95㎡,一层面积和二层面积段均不同,具体可到项目现场了解,B栋则是整体打包销售,目前已有多个大客户正在洽谈收购。

    A座写字楼已经在今年3月份全面入伙,企业入驻率目前已超过50%,C座也将在11月入伙,仅仅项目自身就拥有近1.3万高端商务消费人群,将实现稳定的经营基础和收益环境。

    属性定位:前海湾 国际体验街区  关键词:开放式、全时段、双首层

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    深圳在经历过去10年的黄金时期后,已形成以万象城、购物公园、海岸城为首的三大核心商圈,万象城周边住宅底商都市名园已高达25万/㎡,购物公园周边商铺价格高达30-40万/㎡,海岸城周边写字楼底商价格高达20-30万/㎡,可见在核心商圈商铺价值与高度。

    深圳市场商业产品每年的供应量不少,但如何在其中选择合适的,能够带来丰富的投资收益的产品却难找。优质商业所匹配的地段、人流、产业、物业、以及产品设计更为复杂。近日,以打造商务写字楼闻名的卓越,位置前海项目·卓越时代广场将首次推出商铺产品,此次卓越集团会带给市场怎样的惊喜呢,让我们拭目以待。

  • 深圳新浪房产 03-29 17:19

    近期限购限贷政策收紧的压力下,商业类产品成为资本新宠。但在新零售时代,电商已经成为实体商圈的大敌,购物中心在加紧革新的步伐,引入更多创新体验,如腾讯、唯品会、京东等电商也积极拓展线下实体店和体验店,让消费者有真实的体验感受和更好地传达品牌文化。什么样的商圈能够诱惑到知名品牌加入,这无疑也是给商业产品打造者,增加了难度。对于投资者而言,更是一道难题。



项目总占地约22724.76㎡,建面约180524.95㎡,整体商业规模约13832.66㎡,AC座为甲级写字楼,自2015年入市以来一路领跑市场,获得2016年、2017年上半年写字楼销售冠军;B座、D座、E座是三栋独栋的商业。

首批推出商铺位于一期,包括A座办公底商、B座独栋商业,总建筑面积7143.65㎡,A栋写字楼底商面积约3581.7㎡、B栋独栋面积约3561.95㎡,一层面积和二层面积段均不相同,小面积到大面积均有,具体可到项目现场了解,目前已有多个大客户正在洽谈收购。

A座写字楼已经在今年3月份全面入伙,企业入驻率目前已超过50%C座也将在11月入伙,仅仅项目自身就拥有近1.3万高端商务消费人群,将实现稳定的经营基础和收益环境。

属性定位:前海湾 国际体验街区  关键词:开放式、全时段、双首层

【体验式街区】商业是否能够成功运营,很大因素取决于规划设计是否有效、合理。最初,我们就考虑到了项目的双地铁、双商业、多重消费人流叠加的优势特点,区别与集中式商业,打造开放体验式的街区,消费人流可由主干道的各出入口自由进入,同时内部街区又和写字楼大堂直接相连,实现开放、灵活的空间布局。

【全时段经营】24小时全时也得力于开放式街区的设计优势,我们商业开实现24小时全时经营,在临近新欢乐海岸的D座、E座,未来将极大程度的容纳了夜间消费客流的需求,我们将商业打造成通过式内街,实现中央绿轴、市政配套的人流导入,容纳更多城市公共活动人群,给到项目源源不断的客流基础。

【双首层设计】在垂直空间的规划上,充分考虑商业人流的进入,在DE座之间设置手扶电梯,以及多个商业专用的垂直电梯,实现二层的通达性,将二层打造为平台商业,形成一条连续、汇聚人气的双首层步行街道,直接提高了商业后期的经营价值。

产品特色:一线临街+餐饮旺铺  关键词:餐饮铺  双首层  专业运营

【一线临街】项目位于宝中主干道宝华路、海天路交汇处,AB座尽享壹方城、熙龙湾消费人流,南侧CDE座紧邻新欢乐海岸,占据了前海湾商圈绝佳的发展位置,在这样的位置优势下,所有商铺未来都是一线临街,均可汇聚四方消费人流。

【餐饮旺铺】项目绝大部分商铺都具备餐饮条件,拥有独立上下水、天然气管道以及烟道,是市面上屈指可数的纯餐饮旺铺。A座商铺可上下左右组合购买,适合不同面积大小店铺需求,上下层间可以通过增加扶梯实现双首层,两层购买最小面积仅为160平米,使用率便可高达80%,一层、二层价格便可实现双首层使用、租金收益,远超市面上绝大部分商铺产品。

备注:上下层打通,需要进行加固改造来满足楼板荷载,产生的改造成本由业主自行承担,同时,二次报消防需要业主自行解决并承担风险。

【专业运营】卓越集团旗下拥有专业商业管理公司,目前已成功运营包括卓越世纪中心卓悦Intown、梅林卓悦汇、卓越后海中心Intown等多个商业中心,积淀了丰富的专业商业管理经验,经过管理公司前期对于项目业态、消费人群定位研究,本项目在满足高端商务人群的消费需求同时,又融合体验式消费元素:

A座、C座写字楼底层商业规划以特色中高端餐饮、咖啡、甜品店等配套为主,涵盖银行、品牌旗舰店、高端展厅等特色业态;B座、D座、E座独栋商业借助南侧未来与新欢乐海岸的联通,规划以特色酒吧街、网红餐饮、体验休闲为主的特色业态。


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