工改理论及实践透视

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：工改商、工改居、工改M0也要交土地增值收益吗？

【董极】：只是交M类土地上对应的建筑类型，比如说里面包括工改工和工改商，我举两个物业类型，一个是工改工里面有研发用房，必须要交增值收益，工改C类产生的建筑物，比如商务公寓或办公就不需要交了。

【提问】：按照5倍或者4倍？

【董极】：5倍是你这个项目又有配套宿舍又有商务公寓，配套宿舍需要交，商务公寓不需要交。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：我们那块地的面积比较大，有8万平米，就是刚刚说的工改居、工改保、工改商，如果分期开发的话，土地合同应该怎么签？

【董极】：在土地合同里界定好分期，地价可以按照每期不同测算缴纳。

【提问】：缴纳时点有一年限制吗，或是每期开工之前交多少？

【董极】：每一期分开交。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：我们有个项目在做工改保，工改保土地使用年限是多少？

【董极】：你可以把工改保理解成R类。

【提问】：那就是70年？

【董极】：正常理解是这样，目前政府没有明文规定，你可以看一下碧桂园的项目。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：刚刚说工改工配套可以做到30%，里面有一个功能可以做小型办公，小型办公和M0办公的区别是什么？

【董极】：M0是研发用房和生产厂房，你要理解它跟C类办公是一样，只是比例配得相对少一些。

【提问】：我们有一个项目是工改商、工改居+工改新兴产业，不同功能的土地使用期限是怎样的？

【董极】：一块红线里面这几种都有吗？

【提问】：都有，一个红线，工改商、工改居、工改新兴产业用房。

【董极】：这个很容易界定，哪一项占主导就以哪一项使用年限做主导。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：重大产业项目是发改委批还是？

【董极】：每个区会先审，相当于预招商，跟你要引入的企业能级有关，产业、纳税，而且要求注册地，如果注册地不迁过来也不认。

【提问】：相当于设了个门槛？

【董极】：对，你要在这个区产生贡献。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：现在城市更新统筹考虑的话，是不是法定图则调整比较容易？

【董极】：对，单个调整非常难。

【提问】：M1改M0，要么是重点片区，要么是轨道交通500米范围之内，有些不属于这两种情况，怎么从M1调整到M0？

【董极】：比如你是重大产业项目，要求里面不单独只是厂房，可能要有更多研发用房，政府是可以考虑的。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：您觉得非城市更新的政策变化可能性吗？就像您刚刚推测的，政府现在不断往工改产方向走，未来会囊括其他用地类型吗？

【董极】：首先他还是会往能达到城市更新这一类做政策动态平衡调整，对于非城市更新，除非他是迫不得已，他会最后考虑这个东西。换位思考一下，你拿了这个地，当时欺骗了政府，现在又想获取好的利益条件，我怎么可能平白无故让利给你呢？你至少得付出一些。比如城市更新，他要做产业、招商引资，能绑定在政府产业和政府规划中。当时是你违规占了一块地，造成资源浪费，现在就算是给你批了相应比较可行的条件，但你付出的代价也会比较大。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：我们是资本方，想问一下非城市更新类型项目，毕竟我们在产业运营分析的经验是缺乏的，如果现在拍已批未建用地，有哪些需要考虑？

【董极】：非城市更新，找已批未建？

【提问】：对，我想买这样的项目，最后怎么把它运营好？或者怎么把它最后转让出去？

【董极】：如果你获取了项目，后面的操作层面就是往非城市更新方向走，要么是囤着看未来的政策，这是机会主义，很难说。对于现实情况，非城市更新，你去调容还是改土地性质，而且有一个条件，我想告诉你的是，你是空地的话，相当于你要改变法定图则，只要是做地产、做规划的人都知道，这个事非常非常难，前面一系列事情都没法搞定的话，你的项目又想在未来转让、运营，这个事非常艰难，除非真的等到某一天政策又有变动，给到你一个机会。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：我们有一个项目在4号线延长线正在施工的站点上，现状是工业厂房M1，跟站点基本上是无缝连接，只有十几、二十米的距离，从M1调为M0的几率有多大？

【董极】：昨天华侨城的一个同事正好问到我这个问题，就是M1调M0，之前大家一直困惑于工业用地红线，其实从“十三五”规划层面来讲它是作为顶层指引性文件，现在每个区都在制定针对工业用地相应的审查办法，龙华区马上就要出了，刚才我说到的很多东西都是龙华区的，你是工业用地红线，又在好位置，只做M1，容积率4显然不太合理，要考虑到集约利用，给你批M0也没有问题。我现在正在做龙华的一个项目，没有地铁，相对比较偏的地方，M1改成了M0，只要你的位置还不错，M1改M0的可能性还是比较大。再提醒大家，不要把控制线想象的完全动不了，尤其关内，控制线完全都是M1吗？不可能。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：仓库用地和工业用地有什么区别？我们现在有一块地是W。

【董极】：针对仓储物流用地，现在有一个比较好的案例，我建议你可以参观学习一下，叫康利城，也是我们做的，你可以通过这个项目了解很多，不管是产品、政策和销售层面，聊了之后就会有直观的感受。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：另外一部分不纳入拆除，也不纳入更新？

【董极】：给你搞搞综合整治。其实也不是那么绝对，2万平米占的比例比较大的话，整个项目申请拆也没问题，需要跟政府细谈。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：我们有一个工业区，大概3万平米左右，有2万平米建成超过15年，1万平米厂房是这几年才建的，可以通过片区统筹方式纳入城市更新吗？

【董极】：片区统筹是没问题啊。

【提问】：如果单独一块地去申报呢？因为那几块地是工业区里单独划出来的空地。

【董极】：看原本的红线。

【提问】：原本的红线只有2万平米，但新旧厂房交叉在一起。

【董极】：那个没问题，他会核满足建筑年限的部分。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：工改保如果涉及到工业控制线、保护线的话，怎么办？

【董极】：现在完全没有考虑红线、蓝线，他只是发出了通知，还没有这么多条条框框的限制。大家看一下工业红线，其实关内之前划的很多工业红线只做M1吗？不可能，他也会做M0，我做的很多项目都是这样。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：现在是什么阶段？

【董极】：已经卖了，2014年、2015年的项目，目前工改保很多细节还在做，7月份出了征求，想做的不管有没有条件先去报个名。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：工改保有什么案例？

【董极】：工改保有一个案例，在龙岗，叫正大时代华庭。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：工业楼宇转让管理办法中，你说增值收益分配没有法律依据，既然没有法律依据，不会引起纠纷吗？这个问题怎么解决呢？

【董极】：其实之前有很多企业向政府诉苦，深圳的企业还是比较实干，政府出个什么东西，深圳毕竟作为创新型城市，敢先敢为，什么都敢提，提出来之后大家觉得都能理解，不做创新、不做尝试，何来更好的方式呢？大家都理解，那就按照已经出的东西先做呗，现在政府方面也在思考，有几个博弈，一是开发企业，二是更新行业相关组织都在提一些意见，大家站在平等的位置交流各自的想法。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：您对深圳商务公寓投资前景怎么看？

【董极】：周四有个同事还问过我这样的问题，说现在的政策对商务公寓有没有什么影响，我当时回答他，今天也一样回答您。这个话题我需要综合考虑，因为任何一件事情我不想单独通过一个政策就把它定得比较死，给自己一个武断的意见，所以当时我给同事的答复是：我需要综合考虑很多因素。举个例子，现在租赁办法出来之后，大家考虑的是住宅市场层面，但跟工业用地20年怎么样产生互动关联完全没有考虑到，其实这两者，一是对于产业，一是对于人，但大家没有综合起来考虑。10月份我会就工改产作比较成熟的思考。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：政府回购用房一般是建安成本加一定的比例，建安成本是企业自己核算的建安成本还是政府有一个价格？

【董极】：我解释一下，首先关于建安成本，在签土地合同时就会写清楚是什么标准，价格是三千就是三千，五千就是五千，已经是既定的。第二点，最新政策是按照1.1倍，相当于10%，已经更改了好几轮。

深圳新浪房产 04-20 18:01

【提问】：我有两个问题，第一个问题是产业用房和研发办公用房，价格应该怎么测算？第二个问题是您那本书的名字叫什么？

【董极】：你是指两者之间的差值关系吗？

【提问】：测算时，售价是怎样的？大概是多少？

【董极】：做测算的时候一般是案例对标法，如果找不到对标案例，可能得用自己的经验值，但在没有经验值的情况下，有一门课程叫做评估，有好几种方式，收益还原法、案例对标法，还有成本方式，计算它的成本再加一定的收益。如果你都没有案例的话，我觉得在深圳这个市场更多是看大家的经验，关外厂房售价一般是单方四五千块、五六千块，但研发不好说，比如关内有几个项目对比，有案例就比较好确定。

关于书的名字，那本书确实是没有了，你可以搜一下，叫《工业用地实操指引》，今年1月份很多人找我，基本上已经没有了。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：工业用地这一块，到这个时间节点，市场表现出来的动向，工改的上半场命比较短，工改工完全是从开发的角度说，大概就几年时间，大家仔细观察一下，现在在提城市更新4.0版本，腾笼换鸟只是第一步，深圳目前只是把生产制造业腾换出去，包括刚刚提到的合作区，产值相对低一点，偏生产制造型的，腾笼换鸟换到那些区域去，因为深圳对标发展的城市是新加坡，他所谓的产业基本上是往高端生产制造走。短命的工改市场，我们暂且把它叫做工改工就OK了，其实它本质就是地产开发，下一阶段所有政策铺天盖地，所有导向都是往产业、运营方向走。工业用地改造这个事，现在才是2.0的开始，也就是工改产，并不是说传统的工改工完全没有一点升级的概念，接下来我认为应该提工改产，这就是工改工2.0版本。

今天我就给大家说这些，有什么问题可以一起交流。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：开发企业：跨界+转型运营。不管他真做还是假做，我也仔细研究了一下，大部分是被倒逼的，没办法，就是小镇这个东西，我也不知道它未来是一地鸡毛还是什么样子，但我相信产业转型、企业转型的确是下半场，而且政府也会参与其中，不只是让开发商自己去做这个事，本身开发商做转型就非常阵痛，做惯了高周转、快回现、利润率非常高的地产开发，现在做运营，资金池没有，有的话也想着拿去搞快速投资，经验没有、资源没有、能力也没有，所以现在出现了很多跨界合作，你真正有产业的，政府会鼓励，跟开发商一起做这个事，这是一个主流趋势，我自己经手很多项目也是这样的合作方式，当然有些做得更好，政府也必须搀一些股在里面，大家绑在一起玩，做产业这个事不只是开发商的责任和义务。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：IPO资产包计划：更重要的是这个，不知道大家有没有看。深圳准备上市的企业300+以上，这些准备上市的企业到处求购总部，这样的信息满天飞，但我告诉你，现楼不可能在关内，这也是为什么侨城坊和方大2号楼独栋总部卖得这么好的原因之一，深圳的创新增长潜力非常大，这个空间大家可以想象。关外现在已经有条件做独栋和大面积的，而且成为下一步可接纳的空间。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：政府产业运营计划：大宗收购商办物业。政府还在收回一些旧工业厂区自己改造，收创新型产业研发用房，政府现在压力也挺大。

政府产业运营计划：工改政策强势引导。政策这一块现在没法细说，10月份我会着重说得比较细。

政府产业运营计划：介入产业。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：资本环境：一是开发资金“全国化”，全国到处都来，只要能插进一脚，商办产品“资本国内化”，大富豪基本上都来。商务产品“资本国际化”，上海是全国国际化程度最高的，图中蓝线代表深圳，黄线代表上海，完全是剪刀式的，增长幅度非常快，现在大家感受也非常明显，比如台湾玉山银行也进来了，以前这些外资银行基本上都没有进深圳。商务产品“金融资本化”，大宗交易从2015年开始非常多，一个层面是企业的需求，另一层面是作为资产配置的方式，还有一些是政府行为，尤其是银行企业。对比几个重点城市，香港中环-西九龙租金，单方1000-1700元，北京金融街国贸是单方1000-1100元，上海陆家嘴是单方700-800元。大家非常清楚，深圳一直以来商务产品投资回报率非常低，才280-400元，但大家要看到机会，上面铺垫了那么多，所要解释的就是深圳商办类、产业类，只要是作为生产性的物业功能，潜力是非常大的。现在大家看到各种政策倒逼资金到深圳来，未来我坚信商办这一块租金还有很高的提升空间。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：商办研发类，深圳是最松的，商务办公深圳还没有要求法人购买，商务公寓深圳也没有要求法人、限购限贷，其他一线城市都在做了，所以深圳还算是非常好，这种情况下自然而然企业的资金也过来，小型的个人闲散资金肯定会往这个方向留。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：限购下，全国资本动向。我们研究了商办类化产品和产业类产品，跟住宅类产品完全不一样，咱们研究的产品是生产性质的，住宅类是消费性质的，这就是它有很多价值在里面的原因。

住宅类：以前所谓投资、投机的资金，现在基本上被垄断了，加上租售同权、租赁市场，大家想一想资金能往哪儿走。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：计划的时候没问题，你可以去申报，引资就OK了，但在规划阶段这些东西要落实，这就带来麻烦了，前面提到流程能快，这个流程到底能不能快呢？我在服务项目的时候觉得这是个大难题，项目至少要四、五年才建出来，到时候这个企业上市了也不知道，破产了也不知道，成长成什么样子也不知道，五年的变数太大了，所以这个时候要把企业的安置方式全部做出来，小项目两、三年能出来的还相对靠谱一点，对于大项目怎么做？规划文本做不出来，就很难上报上去，很难批。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：产业规划，这是借鉴龙华、罗湖、宝安这三个区，现在政策还没出，但有一些大的层面的指引。以前市场是往引资方向走，大家有没有考虑过留资？现在留资是政府考虑的重点层面。首先是重大产业项目，相当于引资层面，重大产业项目可以到6的容积率，所以很多企业非常想争取，无论有没有条件，先争取一轮再说。现在政府对你要引进来的企业规模、产值和税收有非常硬性的要求，比如国高类、纳税2000万以上、产值2亿以上，每个区的政策都有所不同。留资怎么理解呢？做旧城中村、住宅区的改造才考虑到拆迁安置的问题，工业区拆了啥都不管，企业一改就走了，一腾就空了，腾笼换鸟，但现在留资成为了重点，你的专项规划中对于产业这一块，要求你的园区有国高类企业、纳税大户、500强，把这些企业的安置方式全部在里面写清楚，未来这些企业要迁到哪里、还可不可能再迁回来，所以安置方式一定要写清楚，否则不给你过。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：物业功能，现在都要求配厂房，以前是研发用房，尤其是宝安，一个项目要有50%以上厂房才给你批，但不同位置设定不同比例，好一点的位置要求的比例低一些，差一点的位置要求厂房的比例高一些。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：还有一个项目，政府委托开发商做片区统筹规划，开发商去找规划院，这时候肯定要往自己方面想，我是规划院的甲方，土地用途、容积率好做工作。这个是可以做的，但要看你有没有条件。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：项目规划阶段要点，现在龙华和宝安两区非常严格，土地属性这一块，告诉大家一些经验，其实规划院比较会做，我们也服务了一些项目。怎么做呢？现在从M1调M0，或者从M类调整成R类或C类，基本上是很难很难的，容积率想提升一点也非常困难，但是有片区统筹规划这个东西，片区统筹规划怎么做呢？开发企业做这个事的时候，如果你在片区统筹规划时能参与进去，那你就能占到很大的优势。片区统筹规划的时候，每个地块涂颜色，之前有一个项目做片区统筹规划，现在想起来那个开发商比较亏，当时那个开发商委托规划院做了项目规划，是政府委托做片区统筹规划的同一家规划院，其实事情很简单，我跟规划院把自己的情况说一说，那块地至少有10万平米，调其中一块R类或C类，就是颜色的问题，在其他地块挪挪，其实是有空间的，包括现在也有项目是这么做的。所以回答前面的问题，是不是绝对不可能？不是。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：其他，还有更奇葩的，一是流程，曾经服务过一个项目，那个项目不能走城市更新，那就非城市更新，原业主已经向区里调整过一轮了，把容积率提上去了，一个外地开发商进来，不懂那么多政策，把项目给收了，听别人说可以走城市更新，先搞一轮，走不通，那就调容，再改土地性质，从M1改成M0，但是之前已经调过一轮了，现在没办法，只能卖，看谁能接茬。还有一点也很有意思，就是物业类型，一宗地一个红线，配的物业类型主体就是研发用房，加最多30%的配套，但咱们也清楚，一个更新单元可以包含几个项目，包括几个宗地红线。但之前有些项目是怎么做的呢？把所有配套放到一个红线里面，另外一个红线全部是研发用房或厂房，然后把这块地卖掉，外地开发商不懂，又很激进，只要能涉足深圳，先踏进一脚再说。完了，全部是厂房，4、5的容积率，连配套都没有，怎么办？现在又有套内180的要求。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：规划限制，水源保护区、生态控制线，没有先查清楚就盲目的把地收了，有企业就是这样做的，而且是旧改经验很丰富的企业，都没先问问政府的规划对这周边做不做生态控制线，现在很头疼，账算不过来。而且这个项目还有一个麻烦的地方，除了这两个限制，项目现有容积率是3，大家想想3怎么算？根本不可能算得过来，关内都很难算得过来，别说关外。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：收购形式，业内都比较清楚，麻烦就麻烦在通过股权收购，法律方面你要做尽调，一定要非常清晰，一定要挖得非常深，最怕的就是他有债务问题。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：土地属性，要看他原来的土地合同是不是叫高新技术用地或者是非商品性质，前面提到一点，工业楼宇转让管理办法适用的条件要排除高新技术园区，如果你拿了这一类用地，麻烦了。之前我做的一个项目就是，这块地的地主找一个开发企业来合作，当时没有搞清楚，连土地合同都没有看得太仔细，就去申请，自己找规划院、找咨询公司、找建筑设计做了很多，方案都出来了，同步规划也在做资料文本，产业报告也做了，去报的时候发现这个地是高新技术用地，非商品性质，不能搞，无法合作下去。现在这块地怎么办？原地主方自己搞，只能走非城市更新，从上到下的形式，从市里面到区里面的形式，本来是1的容积率，现在调成5的容积率，也挺不错，在关外，但它还是非商品性质，不能分割转让，没有红本，但总比不能改造、不能调容、不能改变土地性质好很多，起码从M1改成M0，容积率从1调到5。原业主现在也很头疼，非商品性质，完全变不了红本。这个项目我服务了两次，业主方和之前的合作方都比较无语，但从我自身而言赚了两次钱。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：合法用地的比例，能不能达到50%或60%？达到50%之后有没有条件再达到60%？这是很基础性的条件，都是数据，政府要求你15年，你只有10年，肯定不给你改，如果给你改了，其他项目也来找我的茬，我也说不过去。还有比例的问题，我记得有的项目非常非常艰难，就差那么一点，政府就不给他过，他本身只有50%，通过两规、通过简易程序处理了，还没达到60%，完全走不动，非常麻烦。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：项目获取注意要点，要求10年或15年改造，一般情况下是15年，搞不了，拖了几年，现在想转手出去也没人要。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：第四、第五部分才是新的东西，前面讲的都是历史产物，能听到这些内容的都比较幸运。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：更麻烦的事还在后面，它的公寓，最早是从软件产业基地开始，当时他们发现用法人卖配套宿舍非常之难，后来向政府诉苦，给这个项目单独出了文件，先允许你卖，2014年11月21日给你一个条件，自然人购买没问题，但限定高新园区企业及员工购买，同时还有社保的要求，公寓在预售证取得的6个月内，仅高新区单元及其员工可以购买，6个月之后，全市的高新技术企业及其员工才可以购买。公寓购买5年内转让，增值收益全额上缴国土局，这就是刚才我重点提的，这么低的价格，一缴，马上一转手，就赚一大把，肯定不准你赚，不能让你把市场搅乱，本身它就是作为高新企业和员工的福利。坪山有一个项目，当时卖的时候其实就是商业用地C，是办公，要求必须法人购买，深圳之前还没有出现过这样的项目，后来大家一看土地性质是C，有很特殊的政策条件限制，大家在市场看项目的时候不能简单的通过某一个行为特征、某一种物业类型，就把整个项目归为某一类，要仔细辨别，不然对市场的客户是一种错位的引导，对业内的专业评判也会形成非常大的误导。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：深圳湾科技生态城，同样的情况，但这个项目需要缴纳增值收益，它是普遍工业用地+商业服务业用地，这个大前提一定要先看清楚，它也是叫商务公寓，可分割销售面积也有要求，可预售及自然人购买。规土委专门针对深圳湾科技生态城和软件产业基地出的文件，最早的时候它是要有一些贡献的，要移交20%研发用房给政府，后面出了文件，不用移交，自己用。研发用房可定向（高新技术企业）定价（2013年3.5万/平米且每年递增5%）分割销售，办公、商业、公寓（指标为公寓而非配套宿舍且限价）可分割销售，非城市更新，整个项目都可以预售，但须缴纳增值收益。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：怎么查呢？规土委的网站有非常多相关信息，启迪协信科技园，里面有商务公寓，它是M1用地，但配套叫商务公寓，这就是它不需要法人购买、不需要缴纳增值收益的原因，他不是叫配套宿舍。销售比例在土地合同中单独界定可销售比例，研发用房产权归乙方，该部分建筑面积40%不得转让，60%可分割转让。大家会觉得非城市更新不是50%吗？大家仔细看看文件就会发现它的特殊之处，它的工业用地是工业用地+商务用地，但配套指标为商务公寓，而非配套宿舍，可预售及自然人购买。研发用房销售比例有限制，仅为60%。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：现售VS预售、市场价格VS政府指导价，其实软件产业基地也有政府指导价，从本质理解，市场行为的项目是市场价格，但它的背景是大型国企，做的是民生项目。

法人VS自然人，启迪协信科技园已经出来了，大家去买的时候，他会告诉你这是工业用地项目，但可以个人购买，不需要缴纳增值收益。他说得的确没错，但大家半信半疑，之前被工业用地里面各种东西搞晕了，不敢随便轻易下手。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：特殊工业用地项目，第一个是物业功能，深湾科技生态城、软件产业基地都是工业用地，实际上大家去仔细辨别的话还会发现一个问题，里面可能是M1+G，再加一点C，非城市更新。特区建发留仙洞1街坊。深圳湾科技生态城有公寓，但有很多奇葩的条件，高新园区的企业、员工，还要13个月的社保，实际上大家仔细看的话它是商务公寓，不是配套宿舍。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：同泰时代中心通过向规土局申请分割转让不超过50%的非自用工业楼宇，得到批复“我局同意你司将项目范围内非自用工业楼宇不超过总建筑面积的50%部分进行分割转让。”大家看一下它销售的比例，自用部分和分割销售的部分控制一下就OK了。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：刚才提到的第一个问题是为什么非城市更新的增值收益缴纳比例整体比城市更新的更高呢？原理特别简单，因为城市更新申报规划计划的时候，就要求你要有产业规划，限定了你的产业，但非城市更新对你的产业申报管控不了，等于非城市更新空间更大，进来的任何企业都有，相当于城市更新对产业做的贡献更大，让你少交一点，非城市更新做的贡献比较小，让你多交一点。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：增值收益，有一点非常不同，除了本身两者大的层面，城市更新整体上交比例比非城市更新少一些之外，有一个点就是登记之日起5年后再转让的，这是城市更新项目所没有的，一般人很难发现这个问题，大家想想，开发企业建出来之后去登记，有房产证，我不管你多久没卖出去，只要你未来卖，不管是哪一年，都要交增值收益。但是非城市更新，今年登记，过5年再卖，增值收益不需要交，意思就是鼓励你可以自己先用一点时间。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：非更新类拆除重建工改地价计收跟城市更新完全不一样，你是哪一类物业类型，采用什么样的方式，是协议方式还是招拍挂方式，不同的地价测算，这里大家会看到市场评估价，做非城市更新项目时，就要看市场评估价怎么计算。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：可分割转让情形：单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分，同泰就是写了个文到宝安规土，后来给他发了个文，批准你分割销售百分之四十九点几。

土地出让合同约定可分割转让，分割转让就没有问题，现在一些招拍挂项目里面就写清楚某种物业类型可以分割销售比例是多少，会有这种特殊的情况。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：特殊分割转让，举个例子大家就知道了，里面怎么做分割，城市更新可以百分之百分割销售，但是非城市更新，一种很绝对的观点认为不能分割销售，另一种观点认为可以分割销售50%，这50%是什么方式？采用什么政策和依据？

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：贡献率，大家拍个照自己记，我就不详细介绍了。更新类15%是下限，它是根据用地面积不同来取不同的值，还有配套比例，城市更新类30%上限配套，根据用地规模不同，比例是不一样的，如果是大于5万平米的用地，最多只能配15%配套，所以大家做项目时不能用城市更新的政策去套非城市更新的项目，那样绝对会出很多麻烦和问题。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：规划设计按调整后规划设计要点设计，这是跟城市更新完全不一样的地方，城市更新相当于这块地重新整理、重新出让，土地年限重新计算，但非城市更新的土地年限截止到之前的土地合同时间点，比如你是2050年截止，不管是什么时候，从今年算起，就到2050年，这也是同泰时代中心项目2015年只剩下27年的原因，因为它是九几年出让的地，是非城市更新。容积率上限，M0是6，M1是4。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：主要是两大类，以未建空地为主的和以建成区为主的，建成区按城市更新审批流程办理，以未建空地为主按法定图则个案调整程序办理。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：非更新类拆除重建工改，讲的过程中顺带穿插跟城市更新类的很多区别，主要是讲区别，因为基本条件大家一看就明白，哪些地方能做非更新类工改，M1如何改成M0，包括的类型有哪些，是用途的变更还是性质的变更，这些都是基础性的，不多解释。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：现在大家也知道，产业申报时对招商引资、主导产业要求非常详细，现在产业申报是重点，也是难点，第四部分会跟大家说现在政府是什么想法，现状企业之间又是怎么样的做法。方大城是百分之百分割销售，只是4号楼作为总部自用而已，预售，提到了对现金流的影响，法人购买，对研发而言是自用客，但对配套宿舍，举几个项目，比如光明峯会卖的配套宿舍85%是投资客，宝安同泰时代中心85%以上是投资客，对于法人购买，之前大家会产生一些抗性，实际上现在已经成熟了，3、4月份广州、北京、上海出的政策中，对商办类办公和产业类也提出了法人购买，深圳还走在前面，而且市场成熟，对于法人购买，香港已经非常成熟了。这个项目2015年在工业领域创造了非常辉煌的历史。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：这个项目原来是方大自己的总部厂区，4号楼是他作为总部自用，他当时跟政府承诺，我做总部自用，没问题，总部过来，你自持，OK，政府觉得你还是能把总部产业留在这里，对GDP有贡献。没有宿舍指标，搞宿舍就是现金流，现金流就意味着开发，配套商业那么少，4栋研发楼，的确都是往产业方向走的，实际上现在回过头来看这个项目的确也是这样，因为它销售的70%-80%都是自用客。产业定位，基于以前工改项目对产业申报的指引和套路，要报得比较泛，不要把自己限定死了，比如你报金融，完了，未来搞文化创意的进不来，搞科技的也进不来，所以之前所有项目一是产业报得泛，二是报得多，但会以一两个为主。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：这个项目是城市更新M1改M0，计容建筑面积是21万，19.5万是研发用房，1.5万平米是配套商业，配套没有做满30%，没有配套宿舍指标，但他现在卖的3号楼大家都觉得5.1米应该就是居住公寓，是配套宿舍，实际上不是，还是研发用房。这个项目当时号称是深圳工改流程最快的项目，九个月，非常快，整个过程没有哪一个节点是被卡回来，说你改改再报过来。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：简化工改流程，强区放权是一个好的想法，但实践过程中可能会面临一些问题，后面跟大家解释一下从程序流程和部门搭建上来看，形式上能缩短，但实践过程中还是有一定难度。

以上是城市更新工改所有的理论体系，接下来说一个案例——方大城。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：更新类拆除重建工改新版《暂行措施》对工改新增实施要点，前面提到了15年的问题，大家看一下，这里有个10年，2007年6月30日前建成的旧工业区（约10年），经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地，基本上大部分要建厂房，但这里也提醒大家，不意味着你就不能建研发用房。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：增值收益收缴程序，就是大家去办证的时候，直接从电脑系统里算一系列费用，什么企业所得、个人所得，那张表一打出来，最后叫你交多少钱你就交多少钱，计算过程就是这么一套体系，大家不用想得太复杂，你想想，你去买房子时还要仔细算算每一项吗？

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：增值收益的缴纳，这是一个跟复杂的表格，原理是怎么样的其实不是每个人都需要了解那么细，目前从宏观层面它是个有争议性的东西，说简单一点，我的经验值大概是5%左右，最后净利润，拿5%出来当增值收益就差不多了，可能有些地方稍微高一点，8%、10%，大概就在这个区间。这里需要从技术层面解释前面提到的有没有意义的那句话，配套设施首次转让免收，以前都免收过，因为它是按照市场评估价，但现在是按照基准地价的5倍，还免收吗？答案是肯定的，5倍实际上算出来就跟市场评估价没什么两样，你自己算一下，比如基准地价2000块，5倍算出来就是1万块，跟市场评估价已经差不多了，本质上就是市场评估价。后来我也咨询过规土委，他们的答复跟我们的理解一样，本质上就是市场评估价。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：增值收益计算公式，之前大家很不理解到底包含哪些税费，后来大家终于搞清楚了，2013年1月7日那一版政府也没有搞清楚，后来不断出细则，终于搞清楚了，整个开发过程中所有税费都要交，2013年工业楼宇转让管理办法政策宣讲会的时候我也很关注到底在哪个环节交，原本我问的问题是它能否抵扣企业所得？意思就是我的增值收益是在企业所得之前交，还是在企业所得之后交？政府的意思是它不能作为所得的抵扣项，相当于你把净利润算出来之后再从净利润当中算出一部分来交给政府。提醒一下，收购成本是不能抵扣的，就跟咱们算土地增值收益一样，很多企业收购的时候，单方是1万多、2万的成本，这部分不能抵扣，地价可能就两三千块，但收购成本是一两万，而且不能抵扣，成本压力非常高，所以现在大家算收购的账，很多企业狮子大开口，老偏的地方，都跑到宝安、龙华了，随便一小个地块，单方3万多。我的朋友中也有这样的，让我给他看一下，我说3万多谁买？后来他问我多少，我说你可以略上浮，但不能太夸张，我给你一个值，你自己思考，我朋友当中有好几个是这样的，自己老爸的地或者朋友的地。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：增值收益免缴类型：①城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让，这一点有点意思，城市更新全部按照市场评估价了，怎么还基准地价？②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。③市政府规定的其他情形的条款。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：增值收益概念，不需要解释那么复杂，比如各位每个月的工资到银行卡的部分是净收入，之前还要交住房公积金和各种税，全部扣完再发到你的工资卡。增值收益你可以这样理解，交完个人所得税之后，到手五千块，政府说按照一定的比例，到手的五千块从你的银行卡里再给我一千块，相当于他要参与你的收益分成。不知道大家有没有体会到这个例子背后的含义，相当于是没有法律依据的含义。现在也有项目，比如天安云谷是边卖边交增值收益，民间跟政府方也在就这个概念有一些讨论，大家不需要在项目计算过程中或者未来项目获取中把它看作比较重的因素。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：配套部分的5倍，我会在后面的增值收益当中提到，5倍其实也有一定的原理在里面。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：地价的技术性问题，比如自用是0.1，整体转让是0.7倍，分割转忙配套设施是5倍。这个系数跟政策出台之前的力度相比，以前整体转让是0.5倍，现在整体转让是0.7倍，配套部分以前是市场评估价，现在配套设施按基准地价5倍，自用部分是0.1倍，跟大家解释一下，自用部分不能分割销售，在土地合同中会标注清楚只限定自用，或者标注清楚非商品房。整体转让指的是各种物业类型的整体转让，不是指整个项目的整体转让，比如研发用房整体转让，整体一个证，配套宿舍整体一个证，配套商业整体一个证转让掉。在业界来说，现在大家都觉得地价成本比之前高一些，之前跟政府那边聊，这是出于什么原理呢？你应该鼓励工业更新改造的，反而地价有所提升，这可能有点相悖，政府有政府的思路，我们不去追究那么细。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：有几个技术性问题要提醒一下，采用的标准还是厂房，研发用房是一半，配套办公是按照办公，配套单身宿舍是住宅基准地价×0.8，其实就是它比住宅差一点，打个折，这样比较好理解。市场评估价，我们一般取值的时候也是业界大部分人都比较熟悉的，比如住宅售价是3万，基本上取它的市场评估价就是1万，相当于地价成本占1万，取1万左右是建安和其他税费。但是基准地价大家会发现很低，一个住宅1万的市场评估价，可能住宅基准地价也就是两三千块，所以很多项目能做城市更新的尽量做城市更新，因为地价便宜。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：地价测算，一套体系，全部按照基准地价，提到城市更新单元规划批准时点、办理用地出让时点，想跟大家提醒的是分期开发如果确定的越早，地价成本相对越低，尤其是比较大型的项目，如果你是10万平米的项目，无所谓，一期开发。基准地价现在采用2013年的版本，本来去年准备出一版基准地价的，相信很快了，2015年房价猛涨了一大截，从理论和实际理解来说，之前的基准地价，部分区域已经滞后很多了，基准地价重新调整也是很快的事情。这就意味着今年你去报的项目，如果今年你确定了，基准地价就可以按照2013年的，地价很便宜，如果项目没有确定分期，后面有二期、三期，要采用2018年或2019年出台的基准地价，地价就会比较高。关于这一点不用解释过多，你越早交，越早赚得到。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：公开交易或自行交易，2010年之前交易是需要公开的，相当于需要摇号的，你买工业厂房不是想买个就买哪个，但出了工业楼宇转让管理办法之后可以自行交易。 受让人限制，一是法人，二是工业项目就是产业的问题，在整个项目当中，产业申报一直是一个神秘的故事，包括现在这个神秘的故事怎么去做呢？还能不能把这个故事做下去呢？这也是很多企业很为难的话题之所在。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：预售和交易方式，可以预售，为企业开发项目时产生现金流提供很有力的保证，同泰的项目是非城市更新，不能预售，只能现楼销售，这个项目麻烦就麻烦在整个项目所有前期资金是开发企业全部投进去，这时项目就不能形成自循环，压力非常大。市场上的方大城等项目，建第一栋楼、第二栋楼的时候不断有现金回流，支持开发第三栋、第三栋楼，这一点对开发企业的影响非常明显。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：最小产权单元，套内150的问题，套内150大家只需要跟办公类型去理解，办公类型如果大家仔细抠的话，里面还有很多文章可做，但研发用房基本上没空间可做。其实我们应该感觉到幸运，180的建筑面积大概250平米，而上海、北京、广州都是300、500。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：转让类型，配套商业、配套办公、配套宿舍都要用这个政策管控。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：工业楼宇转让，我强调几个东西：一是物业范围，比如同泰卖的时候，宿舍也需要法人购买，增值收益的问题也会有条条框框的限制，适用范围是整个工业用地之上的相关物业。二是时间范围，2013年1月7日出台《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施前后，比如2013年之前有很多工业用地，比如智慧广场，当时在市场上最轰动的一个项目，现在卖是不是要交增值收益？是不是要法人购买？答案是肯定的。同泰很早就出非城市更新，九几年出让的地块，他后来2015年卖，是不是也得法人购买、交相应的增值收益？也是肯定的。其实从法律角度来说，法律制定出来只是针对之后产生的事物产生效力，但《工业楼宇转让管理办法》写得很清楚——实施前后。三是行政范围，全市行政区域。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：现在对于创新型产业研发用房，一般情况下政府可能会收回去，龙华区是非常夸张的，成立了龙建发这样一个国企背景的公司，做社会民生的，他可以收工业厂区，他自己改造都没问题，何况创新型产业用房，已经过了规划指标的项目，他最极端可以拿一个还没有进行立项的项目来做改造，现在他压力非常大。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：产权问题大家会有一些疑问，它有政府回购和政府不回购两种形式，有一个术语叫做“优先购买权”，相当于政府有优先购买权，创新型产业研发用房不是开发商想丢给政府就丢给政府、不是你想作为自己运营就作为自己运营的，而是要先看政府收不收回，如果政府不收回，你得自己用，如果政府收回去，你就万事大吉了，当然也有一些企业会想拿过来做项目整体运营，我们也遇到这样的项目，想把创新型产业研发用房拿到自己手里做类似于博物馆这样的东西，因为成本比较低。跟大家说一个观点，现在深圳对于创新型产业研发用房，政府层面基本上会想着把它收购到自己手中，现在大家看到工业区块线的划定、安居集团，每个区还要专门制定自己的产业、工改审查政策，有三个区非常明显，最早是罗湖区作为试点，后来是宝安区，现在是龙华区，这几个区非常之明显。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：建设主体和时间，创新产业用房大家的认知度相对低一点，它到底怎么理解？实际上它就类似于住宅区配置的保障房一样，是给社会做贡献的，给政府代建的产品，是政府扶持创新创业企业的空间载体。项目分期建设，原则上应布局在首期开发建设。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：创新产业用房，以前不同的区域不同的比例，现在很简单，全部都是12%，12%是指更新类，如果在高新园就另当别论，根据不同的形式和不同的权利主体、不同的开发模式，要求配不同比例。看它的规律很容易发现，只要你是做高新技术产业或者有实体产业，就让你配得少一点，如果没有实体产业，你想搞开发，就让你多配一点，因为你有所得就得有所牺牲。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：很多项目基本上都没有充分利用上这个指标，大家都想着办公类就是研发用房或厂房，实际上也可以申请配部分办公产品，办公也是可以拿来卖的，这就是如何很好的利用指标的问题。目前市场上还有几个项目在卖，都是之前已经报批过的，政策不溯及既往，但是现在如果你把研发用房做成LOFT产品、小公寓产品，基本都不可行，因为所谓套内150的限制。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：物业功能也是市场上，尤其是我作为营销端比较头痛的事情，营销端让市场上大部分客户非常难受，作为营销人员我都觉得自己的良心过不去。比如这个宿舍，宣传都说是公寓，一般的老百姓也不知道这些专业性的东西，他只知道C类用地或者住宅用地有商务公寓，所以他会问有没有学位、有没有配套，实际上这些都是咱们的误导，它真正的概念叫配套宿舍，购房者醒悟过来才知道自己买的是配套宿舍，工业用地里面宿舍是很LOW的。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：容积率，如果你落在5的区域，你申请5.8、5.5，最后批下来5.5，但是如果你往6申请的话，政府都不接你的函。以前不管在哪个区位，一报就是8，以前的弹性空间太大。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：去年年底也有提20年，大家最近才看到相关的政策《关于工业用地出让管理暂行办法》，工业用地也会做弹性年限，不同的出让组合方式，这是我10月份会重点分析的，今天不重点提。此外还有城市更新“十三五”，区块线，往M0和M1方向，以前大家都往M0方向做成地产开发，现在政府要管控一下，往M1方向走，M1代表的含义就是往工业厂房、生产性厂房走。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：为什么还会有20多年的情况呢？除了大家所认知的出让之后再开发建设会浪费几年之外，还有一些非城市更新的，比如同泰，2014年、2015年大家去买的时候只剩27年，大家觉得特别奇怪，27年，从来没有见过这种神奇的年限，实际上它的土地年限是50年，只是拿地之后一直没开发，土地浪费了很多年，所以你去买的时候它只剩下27年，现在都不到27年了，只剩23年。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：改造后土地情况，以前基本上就是改M0，容积率高，可以分开销售，还可以预售，大家顶着最好的条件去做。最高土地使用权期限是50年，大家现在在市场上买配套宿舍或者买工业厂房的时候，土地年限只有25年，或者27年也不奇怪，还有30年、45年，什么年限都有，跟咱们传统理解的50年不一样，这是为什么？因为有不同的项目类型，这里说的是最高年限50年，不一定完全就是50年，你可以根据不同地价选择不同年限。我在留仙洞做了一个特区建发的项目，当时有三个方案，30年、40年、50年，政府给出三个方案，你来选，最后折衷选了40年工业用地，大家一看到40年就会理解是不是商业用地，NO，大家一定要理解到最高是50年。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：更新类拆除重建工改，改造的基础性条件是合法土地占60%以上，提醒大家一点，现在不是一定要60%以上，50%也可以，经过简易程序，就是两规处理的。另外就是建筑物建成时间要求大于15年，但也给大家提个醒，10年也是一个特殊的条件。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：这里列了四项，第一项是更新类拆除重建工改，这是最主流的，也是大家认知度最高的，我会重点说，另外一类是非城市更新的工改，综合整治我不详细说，因为目前深圳工业区综合整治的项目还比较少，截止到2016年大概也就6、7个工业区综合整治，因为案例少，积累的经验不足以跟大家分享。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：以前批的容积率是2或者1点几，要么申请增加容积率，把容积率提到4或者5，这就有利可图了，或者改变M0，其实改变M0的本质还是提升容积率，大家知道M0最高的容积率是6，如果只是M1的话，最高容积率也就是4，这种情况下大家会想着改M0吧，比如我在关内很好的位置，改M0之后，最高容积率就可以达到6，有利可图的地方更多。但这只是对于目前的市场而言，今年5月12日的政策没出之前，大家还想着我改M0就是研发用房，可以无限制分割销售，另外一个目的就是做地产开发，之前我服务的一些项目也有这种思考方式和做法。另外是其他特殊类型，后面会给大家介绍到。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：非城市更新就更复杂了，有了城市更新，还来了个非城市更新，现在市场上一些项目，只要它是工业用地，只要它是要法人购买，大家就觉得是工改项目。非城市更新里面，比如同泰时代中心大家觉得是工改项目，实际上不是，因为它完全达不到城市更新的条件。还有些项目会在市场上给别人一些误解，万科云城，大家一看是工业用地，就认为是工改，还有投控的项目，软件产业基地或深湾科技城，大家全部一揽子把它归为工改，告诉各位，这是非常之不正确的，今天想跟大家把这些概念界定清楚。非城市更新项目，比如净地开发，万科云城就是，招拍挂拿下来做净地开发；已批未建，同泰时代中心，其实不算是严格意义上的，它是建的比较晚，以前大家都去拿地，现在想开发，怎么办呢？

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：工改类型透视、工改案例透视这两部分我放在一起说，城市更新包括几类，综合整治、功能改变、拆除重建，这些不细讲，我主要针对工业用地。以前大家说工改、旧改，觉得工改是一个东西，旧改是一个东西，没有包含与被包含的关系其实真正意义上的工改和旧改是什么样的关系呢？旧改指的是城市更新，最早的名字叫“三旧改造”，包括旧住宅区、旧城中村、旧商业区、旧工业区这样一些物理载体的改造。通过我这句话大家能发现，旧改包含工改，工改只是隶属于旧改当中的一个子项，所以我们以前的一些观点有误，现在在大家错误的观念上继续错下去，我们把工改单独拆出来，分为两大块，一是土地性质的改变，包括拆除重建、综合整治，还有土地用途的改变，土地用途的改变大家之前见到的比较多，尤其是龙岗线沿线、龙华线沿线和关内的旧工业区，比如荣德国际改出来有住宅、保障房、办公、商务公寓，现在执行非常难，但难不代表没有可能性，要具体个案具体判断。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：工改战场的问题，很好理解，2015年、2016年“地王”非常多，都是央企，他们的资金成本大概是2-3个点，信达大概是1个多点，非常非常低。然后是外地房企，第一波是珠三角的企业，然后是全国，尤其是北方的，还有本地企业，比如卓越，以前不做工改，还有一些民企、传统住宅地产开发商以前不做工改，但现在没有地了，该被旧改大户拿下的地块已经被拿下了，他们要生存，怎么办？工改也得涉足，因为工改未来是主战，占比达到47%，你不做就没得做。这是我从大数据层面跟大家分析的第一个观点，未来工改是主场，这也是为什么2015年、2016年直到现在工改话题还这么火热的原因之一。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：刚才提的基本上都是产业类，即M类工业用地类，其实作为产业而言还有另外一块，就是商办类，即所谓C类，从2011年、2012年之后，深圳在前海、后海、留仙洞、深湾、深超总这些总部区域供应出来的商业用地、商办用地，60%、70%物业是要自持的，这部分物业只能在租赁市场流转，可销售的量非常少，自持时间至少十年。在所谓的销售市场一端，工业用地的比例不断增加，商办的有所限制，虽然整个是在增加，但可以到市场流通的量是越来越少的，前海1600万商办体量，30%拿来销售的话，也就是几百万，不是短暂的两、三年时间就供应出来，包括大家看到前海现在还有一些难度，虽然目前已经出来了好几栋楼，但整个规划、成熟度和培育期还需要一段时间，近期市场工改的压力非常大。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：70%城市更新用地中，工改占比是多少呢？2013-2015年占比是15%-20%，大家想一下，70%的20%，也就是整个深圳的土地中15%左右是工业用地，比例还是比较低。2016年城市更新中有540万是城市更新出来的土地，工业类占比220万，这两年大家也发现一个趋势，商住非常少，基本上都是工业用地。2014年至今每年是300-400万的建筑体量，2016年之前政府批复的工业用地建筑面积已经达到1200万，去年城市更新“十三五”规划出来的，整个深圳工改工的体量是800万。1000万是我们在做很多项目的时候，其实在场的开发商朋友都了解，有很多项目大家都在谈判，有可能很快启动，有可能很慢启动，但这部分没有上政府的规划，这部分量非常模糊，但就我自己服务的板块而言，这个量已经达到了1000万，也就是2017-2020年这段时间，如果推的慢一点，封顶到2025年，未来十年的量总共是3000万，大家算一下，深圳每年的商务办公（包括产业、研发、厂房）的去化量是30-40万，3000万要去化多少年？

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：工改是未来的主场，亦是未来的战场。我们用一些大数据来分析，先看一下2011年深圳城市更新的比例，城市更新供应的用地比例是65%，其实这些数据我不说每个人都能切身感受到，现在深圳可开发的地太少了，基本上都是城市更新，2016年城市更新的土地占比是70%。再看一下具体面积，2013-2015年城市更新供应出来的建筑面积是160万，2014年是390万，2015年是700万，以200%的速度增长，08、09年提出城市更新办法之后，从实践层面，从社会、市场的层面来看，迅猛发展，速度非常快，未来你想在深圳做地产开发，只有通过城市更新这种方式获取土地。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：总共分为五部分：一是工改背景透视，基于大数据视角；二是工改类型透视，看过我书的朋友对此比较清楚；三是工改案例透视，会结合工改类型，其实就是理论和实践的结合，所以这两块我会结合在一起讲；四是工改问题透视，基于现在，尤其是2016年底之后出了“十三五”更新规划和《暂行措施》，一直到5月12日出了针对办公和研发用房的设计管理规定，每个区对工业用地、工改工这一块，大家知道工改工最难的就是产业，除了产业之外，现在还有新的问题，但大家不一定能发现，这也是我最近几个月跟经促局沟通发现的问题，除了产业，未来有些东西大家也要思考，申报流程是快了还是慢了，以前我们认为只要业主单一、业权单一，工改工流程会比较快，但现在不一定是这样的情况；五是工改态度透视，第五个板块只是给大家一个宏观的看法，10月份世联行专门有一个城市更新论坛，我会说得更细一些，今天只是大概提一下工改思路。

深圳新浪房产 04-20 18:01

董极：今天的理论和专业体系相对比较复杂，不知道有没有新房购房人群进来，我想先做个铺垫，我所讲的是针对B端，也就是针对开发商比较多，如果购房者想从中获得信息的话，效果可能不是太大，但对于你了解行业趋势也有帮助，建议大家有选择的听课程，接下来正式开始我的分享。

深圳新浪房产 04-20 18:01

世联行集团首席工改顾问 董极

首先，非常感谢房信网组织这次活动，刘振辉先生好几个月前就在约我，说咱们一起来给大家做一个交流、分享，为什么邀请了这么多次，今天我才来跟大家分享呢？我做任何事情都有几个原则，一是做这个事首先要基于我自己的经验，经验为先。二是所有案例都要给大家带来不管是好的方面还是失败的方面指导，起码大家今天不是白来，我了解了一下，这次活动报名人数比较多，基本上以地产开发商为主，在地产开发板块，前期投资拓展和后期营销占很大部分，大概占70%、80%，还有少部分是设计及其他端头。今天有这么多人来我也非常开心，但唯一的遗憾是确实场地有限，前面还可以坐一点人，如果想坐在地板上也没有问题，大家轻松一点。

深圳新浪房产 04-20 18:01

现场已经坐满观众啦~

深圳新浪房产 04-20 18:01

2017年市场化销售的研发用房（含厂房）新增供应量约33万平米，加上存量部分，2017年研发用房（含厂房）整体供应保守估计达50万平米。由于政策限制研发用房改居住功能，世联行预计，2017年研发用房的整体供应量达60万平米以上。而今年上半年新房只卖了105万平方米。

深圳新浪房产 04-20 18:01

2017年1月的新政一来，投机者退场，急于回款的开发商开始坐立不安。截至2016年底，已有超过10个在售和计划销售项目，且市场化销售的研发用房（含厂房）新增供应量约30万平米，1年时间去化约15万平米，去化率仅为新增供应量的50%。

深圳新浪房产 04-20 18:01

1月13日，《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》发布。当时，所有工改进军者都慌了。这份意见稿明确一点——研发用房改公寓即将成为历史。5月8日，该通知正式经市政府批准，予以印发。

深圳新浪房产 04-20 18:01

据世联行统计，未来10年，深圳将有3000万平的工业用地供应入市。按照新规30%可售指标，最少有1000万平将入市销售。