直播：戴德梁行特色小镇创新论坛

深圳新浪房产 04-20 10:02

肖鹏： 给深圳打广告，深圳的小镇也是值得来。因为深圳在比方高房价、人口外走的情况下，我们找城市亮点，这是新一届领导想的问题。包括我们15个小镇都出来了，他们各具特色、各有魅力，我相信深圳活力和深圳创新青年可以让深圳发展的更快。

另外你说的落地，落地一直是一个问题，小镇在法律体系里是不存在的。他是一种模式，一种对于城市发展的模式。所有落地都要走法定程序和流程，作为珠三角来讲，广东省三旧改造是全国首先的，你作为小镇有想法、有做法，同样跟政府共享的同时，有法律流程能落地，这些实际上给你很好的基础。但是作为小镇，比如海南，实际上就是旅游。你的核心点跟其他小镇有什么区别，你要跟政府一起沟通。对于现在大的方向，集体土地入市，都是大的方向。但是我个人认为所有落地还是要研究各地和国家的政策，才能保障你的可持续和开发商在里面的运作。

另外我们提出PPP，就是你赚取第一桶金的方式，土地用共享方式去反映，我相信政府会帮你的。因为只有大家好，才是真的好。这才是双赢的局面，也是小镇的初衷。任何一个企业不可能一下搞7、8平方公里，不现实，只有共享大家一起去创造奇迹。

主持人：由于时间关系，我们今天圆桌讨论就到此结束。谢谢各位的分享。

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提问：非常感谢提供这样的平台。请问星河集团的肖总，我也是开发商，是浙江的，特色小镇有很多地方的政府邀请我们过去建特色小镇，其中包括海南省、四川省，北方的也有，从政策上来说，请教肖总，您觉得哪些地方适合？因为我们要做选择判断。第二个问题，特色小镇因为涉及到，刚才提的都是进入的模式，而我们非常注重它的落地。一个他的土地，我是采用政府卖给我们还是租赁给我们，还是跟当地合作，我是很注重实操性的。谢谢肖总。

肖鹏：您这两个问题很尖锐，也是所有开发商关心的问题。我首先给珠三角打一个广告，给深打一个广告，小镇个人理解，作为华夏幸福也好，周边50-80公里，这里面有一个核心内容，小镇跟这个城市发展是息息相关的，比如深圳、北京、上海周边存在大城市病和人口疏解的问题，城市发展需要这样的单元体在旁边大家共同发展，但是你现在到武汉、郑州，他本身作为国家大型战略，是中心城市，他本身就要城镇化。这些周边你做小镇，他实际上跟城市发展脉络，这里面有一些相不平衡的。这是个人意见。

打一个小广告，珠三角绝对是做小镇最好的地方，因为长三角平原开阔，城市群发展是点状发展，几大城市群都在那里，互相是平衡和共享的。珠三角来讲，它的山体关系让他的所有资源聚焦了，我们不像平原，周边有山有水，大的山脉把我们珠三角全部堵在里面。东岸跟西岸差别很大，另外它的交通距离、高铁距离上，它又很近。对于一线城市周边，距离又很近，又有这种需求，实际上珠三角做小镇更有特色，我个人认为是比较好的。这是给广东省打广告。

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提问：请教宋总，我是平安银行地产事业部，刚才您提到大数据方面，对于不同类型特色小镇，在大数据采集方面，时间跨度方面有些什么不同要求？

宋洁：大数据跟传统调研方式最大的区别，就是我们不会再拘泥于整个时间段、一个峰谷值、一个淡旺季，数据收集要么从现在开始往后收集，要么从现在开始往前收集，我们可以提取到的数据，只要是我们三个合作的合作方他们在已经运用到的时间里面的数据都可以提取到。所以它的数量级是很大的。这也是我们觉得创新的一个地方。

提问：我想问一下星河集团的肖总，刚才听肖总介绍，星河本身有地产、产业、有金融集团，所以你们在特色小镇方面整合资源能力特别强，我想问一下肖总咱们在整个大湾区这块在特色小镇进行了哪些动作和布局？

肖鹏：具体数目我就不说了，反正我们觉得首先粤港澳湾区这道题，作为广东省也好，包括中山、包括深圳市的市长从中山市委书记过来，作为星河来讲，第一，中山。第二，南沙。第三，深圳。这是我们肯定核心的目标。作为东进来讲，惠州是一块真正需要创新发展，包括双创这块，因为它的产业，包括仲恺高新区有很好的产业基础，他作为转型来讲，双创包括科技类的基础和资源是他们需要的，我们还是那句话，共享，首先对城市定位，了解城市。另外我们的目标就往那些城市走。

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提问：在特色小镇建设当中、融资当中，目前有没有开创性？在特色小镇里面有没有可能会出现相关的新型金融产品或者服务？谢谢！

李伟：我觉得特色小镇金融创新方式首先还是基于特色小镇本身还是国家民生的基础，基本的还是通过银行的资金和PPP模式来进行市场化运作。银行的资金现在目前比较多的是通过开行、农业发展银行。现在创新的方式，在传统的PPP这些融资参与者基础上，还有两个层面：特色小镇引导基金、PPP投资者之外会成立一个产业基金，跟PPP公司平行的另外一个产业基金，用于PPP具体项目投资和产业发展当中企业的PE。大概这是一个比较新的方式。未来的方式我觉得比较核心一点还是如何能够降低融资成本。

肖鹏：觉得你的问题问的非常好。可能那个文件里面对于小镇，当银行这个小镇有可持续循环、有利润的时候，现在国家已经发了很多文件，包括广东省这方面的文件，未来的放债、债券化，未来小镇就是一个大平台。所以为什么我们提出一个共享。我们过去相当于是跟政府一起运营，把小镇整个循环起来后，未来金融这块是肯定会进去。而现在小镇刚开始，这些政策已经在研究了。而且广东省已经明确了相关指导方向，对于基金、放债、债券方面已经明确了方向。这个我相信不久未来会全部打开。

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主持人：我们了解到有非常多科技类小镇，到底什么类型产业适合导入临深区域科技类型小镇，在临深区域科技类小镇产品打造方面需要什么特点才能像您刚才说的要吸引人的进驻？

肖鹏：我为什么记笔记？因为李总提到德国70%人口在小于2万的小镇里面，他的起居、生活、生产全部围绕特色小镇去跑。所谓的科技类小镇实际上是最难的问题丢给我。科技类小镇，星河有它的一个基础。刚才说的星河world，我们在孵化器这块打造的全国单体面积最大。我们可以很自信说我们资金链进去了，我们有金融集团。有朝气的年轻人有想法到我们孵化器，我们是创新投第二大股东，第一大股东是国资委。你是拎包入住、享受补贴，一路扶持你到我们写字楼进行成长，这是人才链、产业链这方面模式，包括我们的资金链。

对于科创小镇怎么理解，大家有机会看看广东省的文件，广东省文件对科创在全国小镇里面是单独列出来，因为他是代表广东省作为珠三角科创升级大趋势，我个人理解科创在文件里很明确说，产业链，另外创新链，资金链，人才链于一体的创业创新。对于我们来讲如何打造，实际上我们要感谢深圳，每个在深圳的人都是从创新创业中成长，深圳说实话30年也是在创新创业中发展。

对于我们来讲，对于科技小镇的运营，重点我们认为是指在产业孵化资源的整合，要用特定的行业，有产业的情怀和对孵化能力产业资源携手合作，通过综合宜居、宜创的环境在一张白纸上创造我们真正的发展奇迹。而我们对于科创小镇的定义是什么呢？科创小镇是携手特定行业，聚集全球相关智力和资本资源，为了是孵化产业形态，孵化出可能改变产业未来、世界未来的企业集群。所以我们对科创小镇的理解，只要是有追求的，有自己情怀的初创性企业，在孵化器里，有我们资金链、产品链、人才链培育，形成他独创的科技门类，这些都可以叫科创小镇，我们在临深片区打造的，包括深圳星河world打造的200、300家企业，包括我们扶持上市的9家企业，都可以进入科创小镇。我的运营模式已经不一样了，从孵化到上市，PE已经200%多。

主持人：接下来我们跟台下来宾进行互动。

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肖鹏：作为小镇我个人理解，广义通俗说有一个城市内的小镇，包括深圳搞了15个特色小镇，也有郊区的小镇。城市内的小镇，我们星河做的星河world项目，在五年前我们就在谋划一个自我产业闭合生态圈产业基地，在那里，从产业园角度我们从孵化到中试、上市。包括我们星河集团不是一个纯地产企业，下面有地产集团，有金融集团，有产业集团，而我的产业集团是全国排名19，有商置集团，对面的丽思卡尔顿酒店就属于我们下属。我们可以进行调配。

星河world，我的产业园是一个全产业链条全孵化，产业在初创期亏本怎么办？我有商业、地产作为补充。小镇有一个资金链互相平衡过程，对于星河为什么能做这些小镇？因为我们作为控股的角度，我们平衡四大集团收益，达到一个为了一个目标去操作。

另外我们对郊区类的小镇是怎么理解？首先为什么郊区？没有人。我们之前所说的以人为本。对于外围小镇，我们主要是立足于原居民和新增人口如何打造幸福的家园。

现在深圳的房价这么高，如果我们郊区有一个幸福家园存在的时候，你在500米和1公里之内能就业、享受最好的教育、享受最好的医疗、能够在那里赚到钱，能够在那里享受未来的发展，为什么不在那里？外围的小镇实际上就是在新增人口上做文章，主要还是以人为本，挖掘培育小镇的文化DNA，具体在环境打造上秉承全镇旅游，就等于说小镇一定要美而精，旅游的人来了愿意留下来，以至于形成一个能秀出来的小镇精彩。

为什么你特色？这方面是我们运营核心。另外的核心就是如何以人为本，所有业态以人为考虑核心。星河world是城市级的，cocopark，我们在这里打造了深圳最大体量的cocopark。在城郊可能做的旅游商业，这些都是有变化、有不同。

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主持人：其实我们也发现原本的特色小镇更关注在一些文化旅游，包括资源性农业类的小镇，目前已经向实体产业类渗透，比如出现了科技小镇、金融小镇等等，请问肖总，星河也在操作一些特色小镇，从操盘角度来看，特色小镇与原本提到的产业园区、科技园区、旅游地产有什么操盘的差异？

肖鹏：大家都很关注特色小镇，这次活动为什么我们会在这里？因为我们星河集团跟戴德梁行有很久的合作，而且在临深片区有很多小镇在一起打造。戴德梁行从PPP、大数据、发展模式这几个方面，实际上我个人认为是在战术上，他给了所有开发商一个最基本的理论基础。之对于刚刚主持人所问我操盘问题，我们从企业角度来说，小镇不存在操盘。作为我们个人理解，我们是共享。这个名词是可以代表我们所有该小镇的初衷。首先我们跟政府去共享。因为我们作为深圳企业，他具有国际资源，有重资本的财富，有深圳制造、深圳标准的一些好的东西，所以我们跟其他的政府是一种共享的态度。另外我们是跟城市一起共进，我们到周边做小镇，我们所有出发点是一起跟城市发展。随着小镇人口转型这个要求下去判断。我们自己叫做城市定位。我们是需要带着发展的角度去做，所以我个人理解不存在操盘。

 作为PPP也好、作为小镇运营也好，PPP是政府给我们构建一个小镇骨架的机会，从这个过程中企业能参与进去，能把资源运用进去，跟政府一起共享资源。在白纸上能搭建骨架，让社会共享资源。作为我们来讲，就像您刚才问的问题，产业园和旅游地产在运营上存在的区别，大家可以想象一下，所有城市的产业园都是在城市的周边，他跟城市是一体的，我们现在所谓大城市病也好，产业园是有生产的地方，有居住区、城镇化，产业园代表一个城市组合部分。旅游地产，城市里面也有一些文化的遗产，但是大部分旅游地产在郊区，我们对小镇理解，国家提出三生融合（生产、生活、生态）。我斗胆说一个问题，我们从运营或者共享上的差异存在在哪？最大的差异是小镇要把产业园和旅游地产融合在一起。2017年6月份广东省颁发的特色小镇指导意见里面有明确说法，旅游、文化、生产、产业四位一体谋划，然后核心是以人为本。真正在小镇运营中，我们实际上有两个方向，当然这也是我今天来的目的。

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主持人：刚才提到特色小镇核心是产业导入，我们也看到另外一个非常重要的就是人的导入，请问宋总，刚才介绍了目前在大数据方面做一些新的尝试，是否有一些已经在运营中的文旅小镇在，大数据能够为我们后续新建小镇策划、规划时提供哪些参考，对后续运营提供哪些帮助？

宋洁：刚才孟总说了很多大数据的事儿，现在根据大数据的显示，可能这个台风对航班影响就没有那么大，然后她就去赶飞机了。我代她来回答这个问题。至少有两点，比如通过大数据的运用，对游客游玩的轨迹、购买的轨迹这个是可以知道的。另外还有一个，现在在小镇里面已经在晶莹的这些项目不仅是商业的，还有非商业游乐的项目，他的运营现状。通过这两点，我们就可以制定出好的运营模式、运营方式，最终达到减少运营成本这样的成果。

主持人：您觉得未来特色小镇的发展和我们传统商业地产结合，有哪些方面发展契机呢？

宋洁：小镇可能比较多的内容是关于产业的，商业那还是商业。关于商业这部分，也是有两个方向。商业首先会为小镇产业服务，至少他是做一个完整的配套。当然他不能喧宾夺主。还有另外一点，商业本身有很多有特色的地方，比如有奥特莱斯，还有很多文旅类这样的商业内容，他可以跟小镇产业在一起共同发展，达到1+1大于2这样的效果。

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主持人：专家分享到特色小镇与PPP模式相结合，我们提到这个关键词：链接。请问赖总，特色小镇采用PPP模式，链接过程中实施的难点、重点在什么方面？

赖琳玲：根据我们的经验，虽然经验也不是太多，因为本身这个市场刚刚起步。投资者面对政府的邀请来到这个市场，想做这个事情的时候，首先要做的事儿就是重新编制控规或者概念性规划。编制过程中，他们有些问题在规划层面是解决不了的。特别里面的内在逻辑，包括PPP建设的逻辑、土地出让逻辑、政府补贴逻辑，在规划层面很难解决，是需要另外专业机构帮助他解决问题。这是一点，规划跟商业的问题。另外很重要一点，PPP强调的是合作，政府跟企业之间合作机制是什么？如何能够创造一个非常良好的长期稳定的，而且有抗风险能力的合作机制，这也是很重要的。先讲这两点。

主持人：在您接触到的社会投资方通过PPP参与到特色小镇建设当中，目前是否有一些比较合适的商业模式，包括它的盈利点体现在哪些方面？

赖琳玲：实际上一个特色小镇大家都很喜欢问一些终极的问题，包括盈利模式。但是每个小镇都不一样，他里面的形态、产业、当地的基础都不太一样。每个小镇盈利模式都会不同。有的小镇前期建设强度、资金压力比较小，可能更多是运营上的压力。对政府谈判的时候，谈判的条件不一样。有的小镇是前面它的建设压力很重，需要修路、修桥，有的甚至要修轨道、修海底隧道，我们当时有个项目要通海底隧道。对于这样的项目，跟政府谈判的时候，政府的补贴、财政安排，可能跟前面说的投资小的项目不一样。这个可能是每个项目都不太相同。但是他里面一个很重要一点，参与者都是共赢的，我相信这个模式才是成功的。

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主持人：非常感谢孟总热情洋溢的分享，成如孟总所言，敢梦敢行动，拥抱大数据。未来城市发展离不开科技推动力。大数据已经渗透到生活各个方面，未来把握了核心数据就是把握了核心发展机会。接下来是相对比较轻松的圆桌讨论环节。对我个人而言今天既是一个锻炼机会，也是一个学习机会我跟大家一样期待邀请我们四位重量级嘉宾有思想火花碰撞。有请四位嘉宾：星河控股集团综合开发事业部总规划师肖鹏 戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟 戴德梁行深圳估价及顾问服务部董事赖琳玲

今天我们圆桌话题是特色小镇发展及盈利模式探讨。首先向问一下李总，特色小镇是从浙江发展起来的，目前特色小镇是否有相对比较成熟的发展模式，以及有哪些模式值得我们借鉴？

李伟：因为特色小镇是浙江2015年开始发展，到现在实际上对国家倡导的特色小镇还是在培育阶段。我觉得成为一个成熟模式还在摸索阶段，不能说有特别成熟的模式，但是浙江模式值得我们借鉴。每个省都在做，每个省做的方式可以参照，浙江的模式可以作为一个发展。但是一个比较大的挑战是如何实现产业和人口有机结合，这是一个比较大的挑战。

主持人：如何能够在这个挑战当中寻求破局？

李伟：实际上就是产业优势和人口基础之间达到一个比较好的平衡，这是一个很重要的条件。比如有的地方我们做的咨询业务发展特色小镇，想做科创小镇或者高科技主导的，但是实际上这个地方没有高科技人才跟产业基础，发展这个就缺乏非常大的支撑，我觉得比较核心的是创造人口和产业优势之间的一种平衡，这是一个破局关键

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孟祎：通过以上的偏好，比如来源、消费偏好，住宿偏好，我们能够为前期文旅小镇解决什么样的模式呢？一个是现在有这么多物业选择了，具体这些选择是怎么排布的，这些客人喜欢先逛哪、再逛哪，第二天再去哪，可以通过所有消费习惯、行走路径为所有物业做一个非常合理、优化、不绕道、也不产生死角一个大的体块的排布，接下来就是具体配套商业、包括周边小镇、奥特莱斯以及其他产业到底要做多大的量。

具体怎么做每个板块是我们需要考虑的，因为您做大了，未来可能是亏的。做小了，不能满足需求。我们通过具体找到人，通过他实际的需求，就可以知道未来我们能够有多大消费容量，有了这个容量之后再做具体的体量建议，就会有非常强的支撑，避免你后期做一些不必要的调整。具体这些人要面对什么样的消费客群，这些客群有什么偏好，未来运营团队、服务团队、市场推广团队都可以有的放矢来做整体把控。

基本上这个就是我们讲的大数据的内容，因为今天时间有限，大数据能够做到的这些点以及他能够跟着我们产生联系的点还有很多，但是就不拓展说了，我们更多希望可以用我们戴德梁行创新的思维，包括我们创新的工具，跟我们现在的小镇有更多联系，可以指导我们小镇做一个精准的开发。谢谢大家！

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孟祎：这是我们现在合作伙伴，首先是第一财经周刊下属的工作室。第二，WifiPIX。第三，银联。这些人到底花了多少钱，我们也可以打通真正的线上线下消费数据。通过所有的这些大数据各个纬度不同的打通，可以很方便、立体地看到目标客群是什么情况。这是现在看到用大数据怎么做旅游产品的规划，这是当时在给六旗做整个规划的时候，调了周边实际样本量，大概10多万，同时还把它的竞品，上海迪斯尼、上海欢乐谷当时人流到访量也调出来了。通过这些人群来做交叉分析比对，可以很精准看到客群来源，包括内部家庭构成和年龄构成。您可能说我做消费者问卷也可以得到这个数，但是消费者问卷只是一个单向，我现在得到的所有数据都可以重新挖去，根据您未来所要做的定位再做非常详细的交叉分析，比如未来就定位女性家庭人群，有小孩，就把这些数据量里的这些人群再抓出来看看他的消费习惯、消费特征以及来到我这里的可能性，这个数据可以无限重复使用，包括数据互相交付模式非常好。

另外具体真的知道他们休闲旅游偏好，也会很直观能够看到比如上海迪斯尼都是什么人去，嘉兴义乌的人去哪里比例很高，所以可以直观知道周围竞品是什么情况，跟我项目怎么做竞争上人群的错位。另外，刚才提到的让他住在这儿。现在很多项目大家发现没有好酒店，要么太贵、要么太便宜，要么太破，我们也有具体酒店消费偏好，包括酒店消费品牌，刷卡数量以及入住时间到底是一晚、两晚还是一周时间周期，对于未来您谈一些大的合作方包括酒店、会展，都会有比较强的指导意义。

这就是怎么解决品牌的痛点，这是品牌品好。我们首先找了一个靶子，上海迪斯尼，用一年时间做到盈利，他里面品牌是什么情况。所有旅游客群进入类似旅游项目，首选是什么。这个对我们未来做实际落地有非常重要的指导意义。我们知道华东人群旅游的时候对这个品牌消费意愿非常强。就是可以真正做到精准招商。

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孟祎：另外季节，包括周末和平时的波动也会很明显，比如台风天，小镇游客就非常少。如果暑期或者节假日，人流会呈峰值增长。如果这个时候我们做前期定位，或者前期做调研的时候，选择一个平时根本不知道节假日是什么情况，也就是前期做规划的时候并不能考虑到我这个区域人流波谷、波峰到底在什么位置，如果用大数据的话，数据宽度非常广，我可以用大数据调取这个区域或者类似的项目一年所有的游客进入的情况。我就知道到底哪一天人比较多的时间或者哪一天某一个时间段是人非常多的时间段，如果知道了具体人流信息，我们把它叫消费轨迹或者消费者来到到访量信息，后期做定位规划、甚至做运营的时候，都会节省非常非常多成本。

另外，如果后期真正面临所有小镇招商引资，跟品牌合作的时候，品牌是什么情况到我这儿能不能活怎么能挣钱，愿不愿意来的时候。我们整个上海团队做了1500个品牌商的访谈，具体到品牌在周边区域开业情况、有几家店，这个是需要很大量的时间。如果有了大数据模型，就能够非常快捷知道品牌的运营情况，包括可以调取现在项目周边3公里、1公里甚至周边500米所有品牌开店的情况，而且整个方式是非常非常动态的，也是非常快速的。传统品牌这种访问可能更多是很单向的，从品牌做一些后期定位引导，而且是没有太多互动性，而且数据量很大。对我们做规划来说，尤其只是一个山头，山头的时候到底怎么做品牌预测可能更没有底，如果有大数据会有很多数据支撑。

这是戴德梁行推出的新数据服务，就是大数据定位会有什么优势呢？简单来说，一个是非常快。传统调研用您一个月左右时间，包括问卷撰写、实际调研、后期分析。但是大数据可以很快一秒钟之内得到非常大量的数据。第二，量大。穷极所有部门的人，整个项目做几千份了不起了，沧海一粟，但是如果用大数据，可以做到百万级数量支持，而且是实打实真正所有消费者数据，而且量很大、精准度、客观性都非常快。

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 孟祎：人群其实就是我们用大数据为所有消费者做了数据标签，我们可以用大数据把所有标签分的非常非常详细，在一个消费者身上可能有四到五个标签，通过类似贴标签方式就大概知道消费人群有什么偏好，也可以针对这些做整个定位。但是这里要说到他的人群既特定又多变，所有人群是有共性的消费人群，可能来源地、家庭结构都是趋同的，能够做文旅消费的，更多是有家庭人群或者比较年轻的人群，更多是家庭短途消费。年收入可能也是在他所在城市比较中偏上收入情况。就是一个共性，他有钱，也有消费需求，但是有非常非常多变化，这个变化就是体现在标签中的差别。

下面说几个做小镇前期规划的痛点。首先来这儿的人来的地域非常广泛。这张图是给环球影城做前期规划的时候，把所有中国区域的片区分成几大类。六旗在浙江海盐，我们分成几大商圈，华中华南一大片区，接着是华东片区，这些人覆盖范围很广，基本是全全国。我怎么了解这么多片区实际消费需求。你要知道深圳跟上海人吃的不一样，使用的东西也是不一样。当时我们用比较传统的方式做，这个传统方式我们做了好几千份问卷，时间非常久，而且得到信息并不是非常客观，不能高效得到消费者需要的信息。

另外在所有人群来到现在这个区域的时候，会有一个时间波动变化。我现在举例的就是旅游项目，会有一个共性。白天的消费更多的还是在具体各大园区，比如主题乐园、文化园、产业园、历史小镇，他是做纯目的性消费。但是如果周边配套不完全的话，他可能只会在您所在的小镇停留半天，最多停留到下午就要回市区了。因为您的夜间消费完全没有打通，不能让他留下来住一晚，再有更多消费选择。但是所有文旅人群夜间消费很多元化，比如休闲娱乐消费、比如酒店消费或者晚上的一些文化消费，其实都是可以有机地让他留在我们小镇，人只要来了，只要在这里住，我们希望他做到两天一夜消费，而不是当天来当天走。

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孟祎：73%是一个什么概念？我稍微统计了今年深圳推出的15个特色小镇规划，有73%小镇都是跟文旅相结合。现在的特色小镇未来做开发更多还是要和文化、旅游产生非常大的关系。但是我们放眼全国，有这么多特色小镇或者这么多文旅小镇，这些小镇会不会有一些同质化情况？如果有同质化的话，我怎么确保我的小镇是独特的，我能够真正精准吸引到我周边消费人群，这可能是大家比较关心的。

在我们现在来做所有的这些小镇内容之内，文旅主要分成几部分，主题乐园、文化小镇、历史古镇、大型娱乐中心目的地以及奥特莱斯为主导的消费目的地归到整个文化旅游这方面，基本上就是吃喝玩乐为主的小镇，我们叫做文旅小镇。我们现在所在商业地产部，针对整个文化和旅游专门推出了一个Travel  retail服务模块，最近两三天服务了相应项目，这是北京的环球影城，是我们2015、2016年做整体服务的。他也会在2020年在北京通州区做全面的开业。环球影城之后，山水文园和六旗，就是专门做过山车主题乐园的公司，也在全国范围内大局做山水特色小镇开发，未来发展也是以文化旅游、强目的性主题乐园为主。我们跟山水今年开始合作做他海南的项目。还有国内的开发商，跟国内的华谊兄弟在全国范围内签署了20家占合作协议，这是去年做的两个项目，一个在长沙、一个在郑州，他也会在全国范围内开始做电影小镇选址。还有跟鲁能在旅游地产板块服务。通过以上实际操作的案例，我们发现做特色文旅小镇会存在痛点？这个痛点在哪？空间、时间以及非常传统。

空间来说，特色小镇都局限在特定的位置，受到自然、地理因素影响，来到小镇的人群可能会比较固定，可能是1小时经济圈范围，有的就是周边距离范围，如何打破空间局限。还有来到特定小镇这些人他的地域可能很广泛，这些游客我不知道他们喜欢吃什么、玩什么要什么，我怎么能抓到游客的需求？还有一个具体的时间，对于所有文旅项目开发来说，怎么把握住他停留的时间、消费的机会是很重要的。另外就是同质化是很严重的问题，在全国所有小镇都面临同质化问题。这个时候就要作出精准错位，通过大数据可以做出细微差别。最终我们需要做到的是什么？后面所有招商引资都会跟价值、后期收益有非常强的关系，前期做这么多突破和局限，就是为了把整个商业价值做到最大化。做到最大化就要深度挖掘。好在特色小镇有一个优势，就是特色。我不愁人不来，就是愁人来了不知道干什么。内容为王，先有了整个内容，我们再来看来到这儿的人他的流量是什么样的情况。

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主持人：除了在金融方面的探索之外，我们在科技方面尤其是大数据方面也会有越来越多能够应用到特色小镇发展当中，有了大数据，人都变得更透明，也许你的手机更加了解你自己。精准把握需求、更好为特色小镇把脉，接下来有请第三位演讲嘉宾，戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事孟祎女士带来大数据助力特色小镇精准定位分享。有请！

孟祎：首先非常谢谢大家！大家风雨兼程来到我们这个会场。我做一个介绍，我是商业顾问部，我们更偏重项目中后期工作。其实像我们顾问部李总可能负责的是拿到项目，做好规划。赖总帮你找到投资的资金，我做到能够帮助你做到具体定位和后面的招商引资。提到后面招商引资，大家更多面临的问题就是我这些客群到底在哪？我的人在哪？以及未来我要什么样的商户、主力店、运营商来到现在所做的项目。这是在座比较头疼的问题。一说到后面后期，有很多问题发生。我们发现现在的大数据是能够运用的比较准确的工具，可以准确了解到人到底在哪、从哪来、有什么需求，也对下一步招商引资有更大帮助。

说到特色小镇，我们到底在说什么？我做了一个简单总结，特色小镇主要分成两块，一块是产业为主导的特色小镇。现在看到的社区、健康、养老、科技、大量产业支撑工业园区都分到产业。另外还有一大块，现在特色小镇如火如荼或者对于广大消费者比较有吸引力，就是文旅特色小镇，文旅特色小镇是怎么样一个发展状况呢？

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赖琳玲：总结一下，因为特色小镇还是一个比较新的话题，大家都在摸索它的发展模式。我们觉得如果从一个投融资角度或者一个资本角度，所有这些项目在前期的时候，我们要通过专业研究，把小镇形成的资产和它的PPP资产包进行非常详细的分析、识别和打包，因为未来这些资产很有可能经过一些渠道能够资产证券化或者什么方式退出，这是非常重要的。如果一旦这个东西搞清楚的话，实际上它的内在商业逻辑慢慢就形成了。这是很重要一点。但是挑战在什么呢？这里面有政府、企业、金融机构、投资人，他们都有不同诉求，对资金要求、对城市建设要求、对当地整个经济拉动要求，这里面诉求都不太一样。这个对于小镇建设者来说是需要平衡这些需求，这是一个有挑战的工作。

最后总结两个内容：第一，结合前面案例，我们会发现小镇里面有非常多的元素，包括大量的基础设施元素在里面。同时他还有非常多的公共服务元素。包括里面还有很多参与主体、人、当地老百姓、村委、产业元素，这些东西都构成了特色小镇非常有趣的有机发展肌理。但是一个持续发展的小镇我们认为应该是有自身生长、自身能持续往前走内在的动力，如果要把这些元素很好串联起来，形成一种很有效的商业模式的话，我们觉得可能首先要把项目规划也好，跟政府签订的PPP合作协议也好，必须有可持续性。

前面我讲到政府应该的投资规模是多大，每年要建设什么样的基础设施给政府、怎么运营它、开发强度怎么控制、政府应该怎么编制土地出让计划，这都是需要实实在在的计划。第二，合作机制。PPP强调的是长期伙伴合作关系。这对我们特色小镇来说，这一点是很重要的。第三，投融资安排。任何一个小镇建设都离不开投资，在过程中离不开融资。这是前期研究的时候可以把一些工作前置。第三，持续发展。特色小镇需要10、20、30年，对主体来说都是蛮大的挑战。因为政府每四年换届，这里面有很大风险。第五点风险防控也是非常重要。政府的权力、企业的权责是什么，哪些是政府承担、哪些是市场机构承担，这些必须在前面给予谋划。要打通特色小镇的发展，这些都是需要前期特别关注的。谢谢大家！

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赖琳玲：做完前面的小镇物理形态优化和分期安排后，下面做的重要事情就是今天讲的主题，PPP跟特色小镇是怎么一个关系。我们通过一系列整理，发现这个项目在2平方公里大概有20多个PPP项目形成，包括市政道路、市政管网、绿地公园、海绵城市、河道整治、公共服务、广告媒体、停车场、公共交通、分布式能源、燃气管道、供水供电、新城文化中心，每个项目它的运营模式都不太一样。每个项目，政府有了一些要求。有的是非经营性项目，有的是准经营项目，有的是经营性项目。在2平方公里左右范围内，PPP项目投资启动时间不是一下子全部进行。

这个时候会形成非常有趣的时间序列关系。我们对前面谈到的分期建设计划往深层次研究，站在土地一级开发和二级开发角度重新帮他看了一下，根据开发进度安排，每一期大概投资额多少、建设什么项目、什么时候建、未来的二期开发控制哪里土地资源、项目，最后我们发现项目投资额超过50亿。这个项目前面是投资，但是投资人依然很关心收益是什么情况。他跟政府签订了战略协议，收益有两个方面：第一，一级开发收益，包括未来土地经过盘活整理之后可以进行出让。然后政府会把这些出让金作为财政补贴方式返回到公司。第二，税收。因为他引进了产业，还有做一些物业开发，税收的安排。第三，特许经营项目运营收益。这是第一块收益。第二块收益也很重要，就是这个企业会进入二级开发里面，他里面的总部办公，包括经营性物业、商业物业、主题乐园项目经营收入。这些共同构成了这个项目收益来源，现金流入方式就是来源于这些。

我们当时做完这些，就帮他把这些项目根据前面一二期安排差不多十年时间进行了一个全面铺排，帮助他分析了一下一级开发，如果这样来做，它的效果是什么样。二级开发效果是怎么样，做了一个全面经济评价。在前面基础上这个项目还是可行的。第二，这个项目在做之前，做这一版评价之前得对上一版他们之前方案做了评价，发现有问题，工程安排不太合理。可以看到这里面很重要的一级开发收入是土地财政补贴，未来招拍挂价值，这一点是土地估价师能够回答的问题。27个亿来源于财政补贴。可以看到土地通过大量运作、基础设施建设有非常大的增值过程。做完这个之后，客户疑虑能打消掉了。在我们服务完成之后，他跟政府签署的PPP协议里面完成了什么？第一，PPP基础设施建设计划工期表就出来了。前面讲有20多个项目，政府项目非常关注这些项目是不是能够如期建设。第二，每年投资强度也出来了。因为一个欠发达地区，固定资产投资是拉动这个区域很重要的经济手段，他也能够排出计划。第三，最重要的是他向政府索要的财政补贴安排，包括土地出让安排计划，以及周边土地出让计划调控。他就能够往下执行。客户对下一步开发计划有了更明确指引。

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赖琳玲：做完前面的小镇物理形态优化和分期安排后，下面做的重要事情就是今天讲的主题，PPP跟特色小镇是怎么一个关系。我们通过一系列整理，发现这个项目在2平方公里大概有20多个PPP项目形成，包括市政道路、市政管网、绿地公园、海绵城市、河道整治、公共服务、广告媒体、停车场、公共交通、分布式能源、燃气管道、供水供电、新城文化中心，每个项目它的运营模式都不太一样。每个项目，政府有了一些要求。有的是非经营性项目，有的是准经营项目，有的是经营性项目。

在2平方公里左右范围内，PPP项目投资启动时间不是一下子全部进行。这个时候会形成非常有趣的时间序列关系。我们对前面谈到的分期建设计划往深层次研究，站在土地一级开发和二级开发角度重新帮他看了一下，根据开发进度安排，每一期大概投资额多少、建设什么项目、什么时候建、未来的二期开发控制哪里土地资源、项目，最后我们发现项目投资额超过50亿。这个项目前面是投资，但是投资人依然很关心收益是什么情况。

他跟政府签订了战略协议，收益有两个方面：第一，一级开发收益，包括未来土地经过盘活整理之后可以进行出让。然后政府会把这些出让金作为财政补贴方式返回到公司。第二，税收。因为他引进了产业，还有做一些物业开发，税收的安排。第三，特许经营项目运营收益。这是第一块收益。第二块收益也很重要，就是这个企业会进入二级开发里面，他里面的总部办公，包括经营性物业、商业物业、主题乐园项目经营收入。这些共同构成了这个项目收益来源，现金流入方式就是来源于这些。我们当时做完这些，就帮他把这些项目根据前面一二期安排差不多十年时间进行了一个全面铺排，帮助他分析了一下一级开发，如果这样来做，它的效果是什么样。二级开发效果是怎么样，做了一个全面经济评价。在前面基础上这个项目还是可行的。第二，这个项目在做之前，做这一版评价之前得对上一版他们之前方案做了评价，发现有问题，工程安排不太合理。可以看到这里面很重要的一级开发收入是土地财政补贴，未来招拍挂价值，这一点是土地估价师能够回答的问题。

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 赖琳玲：我们看一个具体案例，我们在去年碰到一个客户，有颜色这个范围大概是7、8平方公里左右，离省会城市70公里，有高速、高铁连接。我们研究范围周边已经形成了6、7个产业园，是非常典型的通过产业导向形成特色小镇项目。这个项目中间有一个非常好的水体，有一条河，但是长期没有人治理，这个情况看起来至少是不能直接利用。中间环线已经形成，跟周边工业园区联系。跟县级市也有一个通道。我们接触这个项目的时候，这个客户已经找了蛮多的专业公司帮他做分析，包括做规划、产业研究，通过他们研究他们认为这个区域有三种功能，包括产业服务功能、城市配套功能、生活配套功能都可以放进去。论证的过程比较复杂，我就不讲的。

那个范围非常大，7平方公里，但是投资人最关注是这个启动区，启动区规模大概1.9平方公里左右。根据他们以前的研究成果，分成四个组团，包括一个带有旅游性质的游乐项目、活力中心、生活配套区、总部经济，他们希望特别打造一个智慧新城这样一个概念，放一些产业总部在区域里。然后沿着河道旁边做一些商业开发。这种启动区，规模大概1.98平方公里。在这样一个规划条件下，他提出了开发计划。分三期：第一期开发计划非常大，超过1000亩进行全面土地整理，开发规模95万平方米。第二期，橘黄色部分，600多亩。三期420多亩。尽管这些公司也非常专业、优秀，但是一直没有回答他一个问题，他觉得他自己往下执行不了。第一，他心里有疑问，这个1、2、3期开发的安排是否合理。第一期为什么这么大？当时是希望通过河道整理，把旁边都做一些开发，所以一期规模很大。

但是这个是不是有市场支撑，是不是可以这样做？这是有困惑的。这个客户的背景是什么呢？他跟政府也签定协议，约定了投资。他下一步是需要跟政府签署一些具体PPP子项目合作框架，他没有办法签，没有人告诉他到底这里面有哪些PPP项目，时序是不是合理、投资规模是不是可控。客户非常困惑找到我们。根据我们戴德梁行团队对他前面规划用地进行了优化调整，这个是很专业的问题，不细讲了。需要研究周边产业发展、城市发展基础、现状拆迁。研究完之后，我们把它的商业分布、包括公共设施分布、住宅板块分布、河道引入总部基地里，全部做了梳理和优化。做完之后，我们对核心区A区启动计划核心项目，因为这是区域引爆项目，目前这个区域什么都没有，旁边就是传统工业园，包括化工、环保、清洁制造工业园，我们如何引爆它？打出它的名片？我们通过了市场的分析、案例分析梳理。我们对它的分期安排重新做了调整，我们认为一期规模从1000亩缩到500亩。因为建设规模越大，基础设施投资也越大。第二期是重点大规模开发的时间，未来4-6年时间内，这里面出让面积超过1000亩范围。然后是三期，我们分期进行了重新编排。

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赖琳玲： 二、PPP与特色小镇如何碰出火花

这是第一批国家特色小镇，当时127个，全国各地大家可以看一下地图，都分布了。比较集中是在华东区、西南区域，这两个区域产业基础比较好、旅游资源丰富，而且特色小镇旅游发展小镇会更多一点。我们把两者做了一个结合，从住建部数据可以看到，现在在127个第一批全国特色小镇里面超过了半数小镇已经开始用PPP方式做，超过七成特色小镇通过购买服务方式跟政府合作。这个数据可以显现出来，实际上我们会发现这些特色小镇在选用PPP方式上已经作出了非常突破性的进展。

这是一个比较典型的PPP公司运作方式。PPP项目公司通常在项目前期首先会跟政府签署一个战略协议，跟政府投融资平台、下属公司、社会主体合股成立一个公司。这个公司根据特色小镇情况主要做两件事情：第一，土地整理。第二，开发商业运营。根据PPP子项目组建特许经营公司，包括产业项目、旅游休闲项目、基础设施项目、公共项目以及其他项目。这个公司主要收益来源于两类，第一类就是特色小镇投资的成本更多是通过政府付费方式来弥补，如果不足的话，可能会需要特许经营收益补足。但是PPP项目通常带有公益性质、半公益性，票价是不能随便根据经营状况调整是政府管制。收益性比较稳健，但也比较低。

这是PPP项目融资框架。特许经营公司在成立的时候，通常会有政府入股，通常政府不会控股，也不会成为大股东，更多是民营资本、PE机构进来。通过一些协议，因为政府和企业之间合作更多是协议方式在约束。建设运营若干个PPP项目。在这个过程中会引入一些外援性债务融资，包括一些银行贷款、PPP项目债融资。当PPP项目建设运营一段时间后面，通过两到三年后，实际上目前财政部也在研究这些PPP项目已经形成了稳定现金流，而且预期这样的一些项目，他们可以做资产证券化退出准备。这个对中国PPP项目是一个特别利好，如果这个通道打通的话，社会资本就有了退出方式。

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赖琳玲： 为什么当时英国会提出PPP模式呢，它的背景跟中国现在目前的情况有点相似。当时英国面临整个经济的衰退，它的基础设施资金非常需要，但是因为他财政又很紧缩，矛盾非常突出，跟地方政府资金紧张非常相似。当时政府希望通过引入社会资金方式盘活城市大型基础设施建设，所以引入PPP模式。在英国它已经发展将近20年时间，92年推出，它的壮大发展是在96年的时候全面开展PPP建设。高峰期发生在大概十年后，总投资应该是在600亿英镑范围，但是这个跟刚才我前面介绍中国上万亿人民币体量还是比较小，所以中国PPP市场是一个非常庞大的市场。

经过20年发展，英国PPP现在叫PFI一种模式，主要领域从早期的基础设施建设已经开始往公共服务领域，包括医疗、交通、国防、教育、环境、农业领域发展。我们对比一下，现在在英国是叫PFI模式，中国采取更多叫BOT方式，这两者共通点很相似，都是政府和私营机构合作，付费机制有政府、使用者、政府+使用者方式。英国已经发展20多年，已经开始往公共领域转型，中国还处于早期阶段，所以更多是基础设施领域。理念方面会有些不一样，英国做的是公共服务，所以更多是提供公共服务长期运营理念。中国更侧重于基础设施建设，是重资产方式运作。英国退出方式更灵活，对社会资金也带来非常利好，可以在二级市场通过资产方式运作退出。在中国，财政部目前正在推PPP模式资产证券化，现在大概有十几支，包括华夏幸福基业PPP项目，已经开始试水资产证券化，但是规模还是很小。在中国BOT下面，更多是政府拥有设施所有权，这对项目融资设置了一些障碍。

总结，在中国PPP适用的行业更多是污水处理、城市供暖、教育、文化、能源、轨道、地下管廊、保障性安居房等带有半公共性质的设施。他比较注重重资产，成本相对来说比较高，这个对企业来说，回收期会很长，风险因素也会很高，任何一个PPP项目它的时间超过10、15年甚至20、30年时间，这样对投资者来说还是有一些小小担心在里面。第二，它的融资目前还是比较困难的。在这个市场里面，融资最多的是一些银行这样的机构，但是这些机构对PPP项目融资的时间都是比较短期的，并不是像资产证券化长期的投资者。这是目前中国PPP项目的特色。

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赖琳玲：这里面大家要特别关注长期两个字，特色小镇并不是一蹴而就，是需要长期建设、运营。是需要超过10甚至20年才能形成特色小镇。跟PPP有着天生的结合关系。在中国PPP这个概念，十几年比较避讳说政府跟企业合作。但是2014年的时候，因为地方债务的问题，国务院出台了一些办法，推出了希望在一些基础设施和一些公共服务领域全面在中国推行PPP模式。这个为我们今天讲的PPP奠定了政策基础。在2015年的时候，业内大家这么说，2015年是中国PPP全国推广年，2016年是很多项目的签约年，2017年是项目落地年。在中国全面推行PPP只有两年多时间，这是一个历史的形成。

我们看PPP的一些数据，截至2016年年末，全国入库的PPP项目超过1万个。总投资额13.5万亿，这个投资规模和它的实际投资落地投资规模，全世界现在中国已经成为全世界PPP项目最大的市场。从行业集中度来看，主要集中在三个行业：市政工程、交通运输、城镇综合开发。根据右边那个图，PPP入库项目也比较集中，集中在欠发达地区、包括贵州、山东、新疆，非常有意思一点，早期中国推行PPP的时候，更多是国有的一些企业在推行，和一些央企。从去年年底来看的数据，国企的比例只占30%，民营企业、外资机构已经非常积极参与PPP建设中。

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主持人：现在特色小镇核心就是我们如何把握这个产业，新的特色小镇对于地方经济、产业导入、人口增长以及地方的可持续发展都有着举足轻重作用，当然我们也看到有越来越多的产业投资者，特色小镇运营商包括PPP投资者加入到这样一场可以称之为全国范围的运动当中去，我们共同相信特色就是机会，接下来我们有请今天第二位演讲嘉宾戴德梁行深圳估价及顾问服务部董事赖琳玲女士分享。

赖琳玲：非常感谢在座各位来宾风雨兼程的日子里来到现场参与我们论坛讨论。我是戴德梁行估价顾问部的赖琳玲，我的部门跟李总不太一样，所以今天讲的，刚才李总已经把话题带出来了，特色小镇和PPP。今天主要分享两个方面讨论：第一，PPP模式之国内外发展透视。第二，PPP与特色小镇如何碰出火花。PPP这个模式很多人并不陌生，早期的时候，中国用BOT模式做高速公路、水厂建设，但是概念提出是90年代初英国提出来的。它的特点是什么呢？三个P就是政府、企业、合作关系组成。这里面有非常重要的核心，利益共享、风险共担、长期伙伴关系。

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李伟：通过这个方面，刚才提到的浙江的艺尚小镇实际上实现了从设计、从服装时尚产业设计生产、商务展示、服装配套、产品营销这个产业链条构建的同时也实现了跨界，与科技、影视、互联网、教育、设计有机互动，通过他的发展实现城市区域产业转型，同时也能够帮助整个浙江省改变了把时尚产业纳入到万亿级产业重要推动作用，政府对企业信任，双方也成立了资产经营公司，未来分享特色小镇经营收益，这无疑是一个值得我们参考的很好的案例。所以特色小镇的产业并不是一个概念，它的长期经营和对经营要素的平台的搭建是一个非常关键的作用。

最后，我们想谈谈比较核心的它的合作模式，我相信特色小镇商业模式是一个长期的问题，目前我们看到的轨迹就是PPP模式给我们带来的指引。国家财政部、住建部已经提出对特色小镇PPP发展的指引办法和相应金融支持，我们认为在原来的特色小镇付费方式，政府付费、使用者付费、缺口补贴的同时，解决融资问题，尤其是通过低成本银行授信和一些金融创新是一个必要方向。同时企业的发展除了谋求在产业投资、经营开发、政府的一些补贴合作，招商引资等等方面，还有跟政府经营产业小镇平台的时候获取的服务收益

以华夏幸福为例，本身产业收入结构当中34%通过非房地产，通过政府购买服务来做的，这也是值得我们看到的一些端倪跟线索。通过以上分析我们可以看到特色小镇在国内发展还是处于一个培育过程，这个培育过程不是我们房地产一朝一夕短期行为，而更多是一个城市跟城区长期的行为，我们看到国家住建部领导做的分享，目前中国有1.8万个建制镇，聚集了20%农业人口，但在德国70%的人口是聚集在2万人以下的小镇。这个可能就是我们未来的方向，越来越多的企业人才会聚集在小镇，当然机会最大的能够看到的是一线城市群和二线城市周边，在中国广袤的中部城市和中西部城市未来都是一个必然发展的方向，相信在座各位也都会参与其中，戴德梁行也看到这个机会 成立了一个专家小组，将来我们项目还是非常多，而且构建了一个全生命周期特色小镇专业服务，从申报开始到最终验收、移交、顾问，戴德梁行都有专门的平台化团队给予总体的服务和帮助，我相信我们作为一个专业公司，我们经验是供需之间对称的桥梁，未来我们的能力可以帮助到大家，今天分享到这里。谢谢！

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李伟：现在在社会、环境、经济、产业等等都实现了很好的示范性作用，这也是国家发改委去年主推的示范项目。不难看出，新一轮国家级特色小镇所代表的并不是传统意义上我们建一个新区，发展一个新的产业园区，而更多是一个全方位进行发展和培育来实现区域经济的繁荣跟复兴，改变产业结构、改变人口结构一个重要的战略举措。

政府这个层面上规划我们刚才做了重点沟通，接下来戴德梁行作为第三方结合我们经验，如何看市场进行商业模式设计，我们做了一些初步讨论，我相信这是一个持久话题，今天只是抛砖引玉跟大家做分享。首先作为第三方，按照三个层面的前两个，目前聚焦一线城市、二线城市周边的机会当中，可以看到通过我们认为有一定资源基础条件之下，构建一个选址模型应该是量化，可以被衡量的。所以大概构建了六个纬度，通过产业经济、城市经济、房地产经济、地方政策、城镇化六个纬度来进行模型设计，我们可以把模型进行分类，分出来一些相关的指标，尤其我们认为全能型、城市经济活动、产业基础等方面都具有非常好的条件，这是发展特色小镇市场化参与者非常乐观的状况，如果政府支持同时有特殊资源，我们认为还是要进行有选择性匹配。

为了说明这一点，把戴德梁行在前几年帮助浙江的余航区艺尚小镇模型导入进去之后，艺尚小镇本身所处城镇化水平可以看到基本处于跟长三角比较核心的核心位置，城镇化水平非常高，而且具备非常优良的纺织跟服装产业基础，并且在政府政策和给予企业参与者的招商的政策方面给予了非常大力的免税、扶持、奖励等等措施。并且在房地产市场上，政府给予土地政策支持，可以让他们有一个很好的溢价条件。从艺尚选址来看，优良状况。

我们国家战新产业等等方面都有非常多的关注，戴德梁行认为这个产业的导入并不只是停留在一个概念阶段、研究层面，首先要实现差异化，要有自己鲜明核心的IT和产业内涵，通过产业集群的打造和与政府构建平台争取相关政策，并且能够形成一个产业集群要素的聚集，这三点是发展特色小镇产业支持关键水平。不仅是通过一个或两个核心产业聚集一个产业的生态圈，同时我们传统发展商在这个过程当中转型也会谋求发挥它的优势，在城市配套层面这种能力。当然不单纯是在居住层面，在教育、医疗、商业等等方面都有很多的可以参与的部分

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主持人：感谢程总开场词，也感谢各位领导大力支持。下面有请第一位演讲嘉宾，戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟。

李伟：各位尊敬的来宾，午安。非常高兴跟大家有一个关于特色小镇的讨论。我今天分享内容聚焦两个方面，基于过去经验沟通一下特色小镇我们的理解以及现在我们所看到的商业模式，首先在第一方面，关于特色小镇发展概念，我相信理念、概念是层出不穷，我们找到官方的说法，根据去年国家发改委对于发展美丽特色小城镇指导意见当中，把我们所理解的特色小镇和特色小城镇做了一个集中的概括，后者特色小城镇是现在住建部助推的国家级特色小镇主要载体，两种不同的核心一点，常规的特色小镇不是行政建制，而是国家住建部推动的以行政建制为主的。根据指导意见提出来的关于特色小城镇或者小城镇的概念，就是以建制镇发展提出三个层次指导意见，一个是临近大城市近郊卫星城，远郊区发展的相对独立特色小镇以及农业为主的综合性小城镇。我们可以看到其中非常重要的一个层次就是新型城镇化的城镇化水平在中国的沿海开放城市，像浙江、广东实际上现在的特色小镇未来发展更多在特色小镇的概念上，他本身并不局限于在特色小城镇这个概念。所以聚焦在我们现在已经有的在去年培育特色小镇的通知和相关的推荐工作以及第二批特色小镇到目前为止403个名单当中其实已经明确了发展建制镇优先全国中转镇发展，在这些以镇的行政级别申报特色小镇当中，它的产业形态、环境、体制机制、设施服务以及文化方面都有一些指标，我们最新的发展当中都可以看到，值得大家关注的住建部助推的特色小城镇同时，已经颁布了或者推出了第一批运动休闲体育小镇，现在我们财政部正在推动田园综合体。

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主持人：回顾新型城镇化发展历程，从最初的新型城镇化发展的1.0阶段盲目造城，到2.0阶段睡城阶段，3.0开始已经逐步注重产业导入，注重产城人融合，如今我们提到特色小镇，把特色小镇作为新型城镇化4.0发展重要推手，随着整个新型城镇化发展推进，伴随变化的是我们把握了以人为本、以产业为核心的本质变化，今天把目光锁定在特色小镇，这是目前最新、最热，也是一个最具探讨价值乐观议题，首先我们有请戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生致辞。

程家龙：各位同行，大家下午好！特色小镇是新型城镇化发展的结果，我们说新型城镇化，实际在我们做了3.0版以后，其中一个重要的话题就是讲产城融合，而特色小镇实际上就是在国家在推行产城融合这样一个特别的分支案例，其中重要的就是讲产，产业怎么发展。跟特色小镇，就是特色的产业。在今天台风过后，各位参加特色小镇论坛，汇聚一堂，探讨创新发展，在此我代表戴德梁行感谢大家的大力支持，也对各位光临表示热烈欢迎，谢谢！

自2016年住宅城乡建设部、国家发改委、财政部关于开展特色小镇通知，以及国家发改委加快美丽特色小镇建设的指导意见等政策文件颁布以来，我国特色小镇建设驶入快车道，中央和地方对特色小镇一一完善，无论是开发建设企业还是小镇当地都热情高涨，积极投入，特色小镇建设可谓如火如荼。特色小镇作为新型城镇化重要组成，结合并依托产业发展，这也是积极践行供给侧结构性改革重要举措，并且对构建房地产长效机制具有重大意义。根据计划到2020年全国培育1000个特色小镇，当下正是特色小镇宝贵机遇期，对于企业来说，特色小镇为地产产业联合开发带来一个新的机遇，也将是房企转型可选择的重要方向之一。

对于小镇建设过程中，不可避免面临着开发、建设等诸多问题，作为房地产专业服务商，戴德梁行在特色小镇建设领域的战略布局及策略研究都走在前面，拥有专业的知识储备和丰富项目经验人员组成一个特色小镇专业小组。我们已经为两个国家级特色小镇及35个地方级特色小镇提供了服务，形成了全生命周期服务模式。我们希望在这样一个特色小镇建设大潮中将我们经验、资源分享出来，助参与各方一臂之力，我们也深知深入推进特色小镇建设必须集聚多方指挥，不管今天还是今后希望我们多多交流，畅所欲言，共同推动特色小镇创新发展，最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

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      新型城镇化是我国实现现代化的必由之路，小城镇作为连接城乡的纽带，在实现新型城镇化的过程中，扮演举足轻重的角色，特色小镇的建设是我国推进供给侧结构性改革和新型城市化的有效路径，国家多次强调要大力发展具有特色优势的魅力小镇。
       特色小镇的培育，之所以强调特色，是因为在中国广袤的国土上各地的区位条件、自然禀赋、经济基础、人们的生活习惯和思维模式都有不同，只有将产业定位文化特色以及小镇居民的生活方式进行接合，才能真正意义上培育出具有自身独特的产业优势、文化优势和地域优势的特色小镇。
       作为特色小镇研究专家，戴德梁行一直在探索小镇建设发展之路，此次论坛活动我们也将与各位专家共同探讨特色小镇创新及发展，促进产业经济转型升级。

       会议时间：2017年8月23日14:00

       会议地点：深圳会展中心三号厅

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