公租房可以和业主共享小区资源吗

深圳新浪房产 04-20 22:04

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张茂荣：

对今天的话题做一个个人点评：业主“嫌弃”小区公租户，心情可以理解，法律不予支持，目前政策框架内矛盾不可调和，购房者唯有选择或不选择购买配件保障房小区的权利。

根据解决之道还在于政府要改变政策，该强制配建为强制缴费，单独建设保障房，让商品房和保障房之间划开界限，当然此话说来简单，实施起来要涉及方面众多。

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乐居：如果租售同权落地，引发相似问题，未来深圳可以如何规避、解决这一问题？

李宇嘉：增加公共配套，实现服务均等化，人才住房集中建设。

张茂荣：不再强制配建，改由开发商直接给钱，政府选择单独建设保障房，实现商品房和保障房的彻底分离。

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乐居：对以后的棚改计划制定和实施会有什么影响？

李宇嘉：这个事件影响不大，关键看后面租售并举、租售同享等政策落地后，是不是会造成大面积的类似问题。

张茂荣：我觉得对棚改影响不大。

理由前面说了：棚改是政府行为，涉及公共利益，列入计划就必须执行，没有协商余地；

老业主可以选择回迁房，也可以选择货币补偿，自己到其他地方去买。

有影响的应该还是城市更新，因为城市更新有大量商品房，商品房、回迁房、保障房三种产权混同存在

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乐居：棚改一般都要配建保障性住房对吗？

前段时间，在福田十个棚改试点小区中，也有业主反映建成后小区内的安居房问题，进而降低棚改意愿。

那么这次的事件对棚改意愿征集及方案制定起到多大影响？

张茂荣：棚改一律配建保障房，不建设商品房。我觉得影响不大：

1、客观方面：棚改属政府主导，对象是危旧小区，涉及公共安全利益，虽有意愿征集，但只要列入规划，最终都要强制改造，所以不会影响棚改的进行；

2、主管方面：棚改房都是老旧危房，回迁的都是商品房，不同意回迁的老业主还可以要求货币补偿，无需支付房款，而普通商品房购房者必须全资购买，不会有同样的抵触性。

李宇嘉：棚改项目，基本上要建设人才住房，共有产权性质的，更多地向商品房靠拢，否则这么大规模，投入产出不匹配，很难持续下去

张茂荣：我查过规定，不是这次的指导意见，棚户区改造有条件的全部配件人才房和保障房，没有商品房。

其实人才房也是保障房一种，搞不清为啥有时间单独从保障房概念中独立出来。

李宇嘉：对，是人才房和保障房。只不过，未来人才住房要占到70%。

人才住房的形式以租为主，也占70%，30%的产权型人才住房，会以共有产权的形式，否则，投入产出很难匹配。

张茂荣：按照保障房条例规定，保障房含产权式和非产权式，产权式就是出售，非产权式就是出租

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张茂荣：现在政策要求大量建设保障房，深圳市政府也出台了数量指标，可以单独建设了。

“十三五”期间，深圳市将建设和筹集保障房40万套，其中人才安居房30万套。

李宇嘉：对，大量建设时时可以的。

但总的来说，任何项目一旦由政府来建设，效率就特别低。

比如先列计划、再分解任务、筹措资金、分配哪个国企来建、各区政府都不愿意拿地来建设，特别是一些好地，相互扯皮等

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李宇嘉：政府建设效率太低，保障主要集中在户籍人口，数量也不多，所以一直以来，多数保障房项目都是由开发商配建的。

这样，小批量、多次供应，效率较高的供应模式，适合需求。当然，政府在土地出让环节优惠、公共配套支持方面优惠。。

所以，分开建设，现在行不通。

关键问题在，政府在保障房供应上，其房屋品质和配套是不是按照商品房的品质来供应的，也就是要做到均质化、同覆盖。

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张茂荣：公租房和业主的矛盾根源在于两种住房需求模式不同，房屋使用权获得渠道不同，群体不同，对房屋权利意识也不同。

业主最根本的还是购房时的自身选择，以后可以选择无配建全商品房小区，从而避免类似纠纷出现。

要彻底解决纷争，还是修改、完善顶层设计，就棚改、城市更新、附保障房配建任务的土地招拍挂等制定对应政策，比如改商品房建设配建保障房无偿交付政府为不再配建，而是由开发商作为商品房出售后直接给支付保障房基金，由政府统一选址集中建设保障房，改变目前混合制，实现商品房和保障房完全分开。

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李宇嘉：在国外，公租房是集中建设，还是商品房中配建，也是个问题。

集中建设，有利于减少业主的反对，但往往会造成“社会隔离”，这不利于社会稳定；

商品房中配建，有利于减少社会隔离，加速社会融合，但会遭到业主反对。

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乐居：公租房和业主的矛盾根源在哪里？该如初处理这样的矛盾？

李宇嘉：根源有几个：首先，政府在公租房建设上，重数量不重供应的有效性，造成配套严重缺失；

其次，在车位公共资源共享、分配上，没有及时出台明确的规则，即当居住人数增加，特别是居住家庭单位拥有车的数量增加的情况下，怎么增加车位，怎么解决供需矛盾，怎么确定优先和滞后享受的规则；

再次，对于租赁市场管理上，政府一直以来不重视，任其野蛮生长。

特别是，对于长租公寓这一新兴子行业，到底属于谁来管理也不明确。

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乐居：对于业主反映的过多的公租房进住小区，这个比例由谁决定？是否合理？长租公寓和公租房的比例是由政府规划设定还是开发商自己定？

李宇嘉：公租房比例多少，一般来讲，在项目立项的时候，就有明确的规定，比如开发商配建比例。

那么，业主在买房的时候，已经知道了公租房规模，所以其认可的价格，事实上是包含这一因素，以及其可能会房价和居住舒适度的影响。

所以，业主反对是没有道理的。

长租公寓则不然，是开发商或投资者整栋或整层租下商品住房，再通过分割，甚至打隔断增加房间数量供应，并用来出租的行为。

反对长租公寓是有道理的。因为，所有的公共设施，都是按照原有户数设置规划的。

但长租公寓只有在打隔断、增加间数的情况下才能盈利。因此，无论是电梯占用、通道占用，还是噪音污染等等，业主都会受到影响。

特别是，随意打隔断，造成漏水、火灾隐患等等，更影响安全

张茂荣：长租公寓是商业行为，不是政府强制配建的。

公租房属于保障房的一种，是政府强制配建。

长租公寓虽然也是出租，但是本质已经属于商业行为，小区业主可以通过业主大会形成决议禁止住宅变商业，从而拒接长租公寓入小区

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李宇嘉：在学位1：1的情况下，租户当然可以享受就近入学，因为业主出租房屋，意味着将房屋使用权联同公共服务也一起让渡给了租户。

正如茂荣所讲，一来车位没有这样的规定；

二来使用权连带服务让渡，既然业主可以停车，租户也就有权利停车，因为业主在出租期间不用了

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李宇嘉：这个问题，可以比拟学位问题。

学位无法按照学区户数来供应，被迫以是否是业主、租房还是买房、先来还是后到这个相对公平的方法来分配。

那么，由此可推，车位是不是按照户数来供应的。如果不是，那么是不是像学位房一样，优先满足业主。

张茂荣：学位业主优先，租客其次有明文规定，车位没有哦。这些点可以在顶层政策制度设计层面建议解决:)

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乐居：所以根据张律师上面的回答来看，公租房租户在法律意义上来说也算是业主，对吗？

张茂荣：是的，公共设施是为业主服务的，依附于房屋使用权存在，房屋出租了，不可能业主本人使用小区内的公共设施

李宇嘉：业主出租住房，让渡的是房屋一段时间内的使用权，这个使用权就包括公共设施的使用权，当然包括车位

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李宇嘉：我认为，这个现象首先折射出一个问题，即车位属性的问题。

一方面，如果出售型车位，比如地下的很多车位，在很多城市卖出去了，不存在共享不共享的问题；

另一方面，如果是公有车位，多数是地上公共空间车位，应该按照小区业主数量来配置，业主让渡给租户，租户当然有权利分享。

问题出在了公租房配置的车位严重不足，折射出公租房公共配套太差。

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乐居：业主购买新房时，销售告知的车位配比一般是包含公租房的还是仅商品房的？这个购房业主是否应该享有知情权？

张茂荣：规划都是经过公示的：一方面政府网站有公示，另一方面开发商售楼处也有公示，购房者是没有注意看而已

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李宇嘉：目前来看，除了公租房租户外，事实上商品房租户与业主之间，就车位共享上的矛盾已经开始显露。未来，这一问题还将继续暴露。

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乐居：公租房是否享受小区的公共资源？

张茂荣：我认为租客享有使用权。一方面，从权利来源说：除商业长租公寓外，政府公租户与普通租客没有本质区别，不同的只是出租方（业主）是政府，出租价格低于市场价而已。

根据《物权法》规定，业主对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，业主出租房屋属合法行为，承租人作为房屋的使用人，有权继受业主的相关权利，所以，不能因此剥夺公租户的车位使用权。

另一方面，从车位规划来说：公租房是保障房的一种，根据用地和工程规划许可验收文件，是小区住宅不可分割的一部分，小区车位是按照包括保障房在内的全部房屋套数、面积配置的，不存在商品房业主说的抢占其车位资源的情况。

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下面是信义金御半山业主挂出维权横幅照片：

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前言：

上周，一则信义金御半山公租房租户与小区业主争抢车位问题的新闻引发热烈讨论。万科公园里、万科翡翠丽郡等小区业主也在“维权”行列，除此之外，长租公寓也受波及，万科翰林城业主开始维权，反对万科品牌长租公寓万科泊寓进驻小区。

目前矛盾焦点在于，业主们认为自己花了高价格购买的商品房和小区资源，而公租房租户并没有付出那么高的代价，并且只算租户不算业主，小区公共资源应该优先满足业主需求。

△图为万科业主提出观点的法律依据

公租房租户们认为，住同一小区内，应享受同样的待遇。

此外，根据此住建局城市更新草案，福田已开始试点十个老旧小区棚改工作，棚改则会带来更多的安居性住房，安居房业主与小区业主也将面临同样的问题。未来深圳该如何去解决或避免这一问题？目前法律方面对此作何解释？乐居图文直播，大咖为你解答

深圳市房地产研究院高级研究员 李宇嘉

信荣（全国）房地产律师团队首席律师 张茂荣