纳入自贸赤湾再生

深圳新浪房产 05-03 15:52

主持人：非常高兴与三位老师共同探讨赤湾，本次活动到此圆满结束。
谢谢老师，同时也感谢现场的来宾朋友，对山语海有兴趣的朋友可以到沙盘来感受一下。
深圳新浪房产 05-03 15:52

提问：我是深圳搜房网的记者，我想蹭一下热点，现在大家都在谈粤港澳大湾区，九个城市外加港澳构成的湾区格局中，您觉得深圳未来会扮演什么角色？或者说在产业和规划方面有哪些调整？
宋丁：这个问题我们在很多场合都谈过，大湾区这次是由国家提出来的，所以是区域大规划，从历史上来看，大区域的整合，各个城市之间的协调是一件相当困难的事情，尤其这次把港澳加进来，因为港澳还是一国两制，所以进行城市的整合还要注意一国两制的红线，动起来很困难。某种意义上来讲，可能还是要在大湾区规划的大框架中更多的调动每个城市的积极性，我们在华南地区，市场化因素比较强，通过每个城市的自我发展，在大规划的引导下形成内在动力机制来提升发展，不能单靠上级政府给我一个规划，我参照执行，从历史上来看，这种模式是不成功的。
即便现在中央要撮合区域城市之间的规划，但还要靠城市的互动，这就给深圳留下了巨大的发展机会，从这么多年的发展来看，深圳的市场动能是最强的，至少在内地是最强的。但港澳，特别是香港，虽然理论上来讲香港是国际金融中心，市场化也非常强，完全是自由港，但香港受到很多外来因素的牵制，这两年反倒这样一个特殊市场化的地方市场动能表现不是特别好，发展速度偏慢。
相比之下，如果不算香港的话，在其他城市里面，包括广州在内，市场动能远远没法跟深圳相比。特别是从“十二五”到“十三五”这几年来，深圳是一路飙升，发展到今天这个地步，短期内我们看不出其他城市有什么办法能迅速弯道超车超过深圳。如果按照惯性使然，今年到后年这三年，我们超过广州和香港是自然的事情。
如果这样的话，深圳给自己定位可能要承担很重的责任，特别是前海蛇口自贸，国家已经给了你这么重要的责任，如果再加上深圳自身的努力，未来在粤港澳大湾区中，深圳的价值和地位应该会进一步提升。当然我们也要看到，由于规划的因素，历史上国家的规划也好，省里的规划也好，通常深圳容易被边缘化，我们要做好这个心理准备，来自政策的规划，深圳可能容易被忽略，不一定遗忘你，但容易被忽略。但按照我们的经济动能，别人想超过我们还是很困难，所以形成一种博弈的格局，在这种博弈的格局中我们只能依靠自己，只要坚持自己三十多年来改革开放方针和政策，再加上我们的市场动力，深圳完全可以在粤港澳大湾区中找到自己的定位，走出独特的发展路径。
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提问：有个问题想问一下凤凰树老师，您刚刚说赤湾捡了个漏，纳入自贸规划区以后，赤湾现存的洼地会不会很快被填平？现在是不是入手赤湾的最好时机？
凤凰树：我们来深圳这么多年了，发现只要出现洼地就肯定会填，这是第一个规律。第二，很快填平。刚才我说了，供应量不多就很难说，如果不断有开发商，不断有楼盘出现，很快就填平了。因为一手楼没了，只有二手楼，二手楼是纯市场化的，没有营销成分、没有忽悠成分。
房价上涨速度最快的地方都是楼盘最多的地方，比如笋岗，八个开发商一起投，今天你开盘，明天他开盘，永远是市场关注的热点，上涨速度就会快一点。罗湖为什么这么多年来价格涨得不快，但最终会补涨，前面几年涨得特别慢，因为没有盘，但即便没有盘，基本规律是只要是价格洼地，资本、资金是最聪明的，很快会填平。
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提问：三位老师下午好，我来自腾讯大粤网，刚刚听到三位老师对于赤湾的潜力发展分析非常独到清晰，我想请三位老师预测一下2017年下半年赤湾房地产市场发展趋势，以及作为一个普通老百姓，如果想买房的话，是应该入手赤湾，还是应该入手自贸？
凤凰树：自贸的房价都10万+了，而且我们都知道，在自贸区，在前海，大多数是公寓，原来前海时代有点住宅，也卖完了。现在都是公寓，而且都是精装修，10万+，首付五成，管理费、水电费都比较贵。如果买自己住的住宅，还是买真正的住宅比较好，今后持有成本低一点，而且这种选择并不多。
至于赤湾明年怎么样，很难说，因为明年没有新房，山语海就这么几套，卖完就没了，没有新项目出来，就看二手房价了，整个蛇口前海自贸区37.6平方公里之内，这里可能是最低价，因为规划刚出台，自贸区里，不管是蛇口还是前海，咱们这里最落后，因为它是旧的，别的地方都是新的。
刚才宋丁老师也讲了，已经是新的，再变也变不了多少，就因为我们是旧的，肯定要变。为什么关内、关外的城市绿化不一样，走路沾的土都不一样？就是因为政府投资多和投资少。既然划为自贸区，楼盘价格多少是开发商的投资，但自贸区是国家的投资。就这一点来讲，变化大，相应的附加值就高，房价增值空间也就摆在那里，从长远来讲，会升值，但短期投机性买家，想短炒的，没有利润可图。刚才宋丁老师讲短线的算投机，长线的算投资，全世界范围内，房产还是最可靠的投资品。
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提问：三位老师好！我是深圳房地产信息网的记者，我有两个问题想分别问邓志旺博士和宋丁老师，今天听了两位老师和凤凰树老师对于赤湾以及山语海项目的详细分析，学习了很多，也多了一些思考，我代表置业者就关心的问题，就两位老师讲的内容延伸一下。
先问邓志旺博士，刚才您讲了比较详细、深入的规划，眼下这个政策环境下，您觉得哪些区域相对来说更容易保值增值？因为接下来房子回归居住属性肯定要作为更多的投资功能，投资概念跟以前肯定不一样，我们现在更看重哪个区域的增值保值，对财富增值安全边际相对更高？
请问宋丁老师，刚才我听到您说现在项目是6万多，2020年的时候再看。我们都知道这一轮调控的目的是稳定房价过快上涨，同时也要预防大幅下跌，您能否跟我们延伸说一下2020年赤湾会怎样？山语海会怎样？眼下的赤湾是不是一个相对比较好的入手时机？
邓志旺：刚才这位记者朋友提的问题非常好，在新形势下，“房子是用来住的，不是用来炒的”政策居住下，买房时更要注重它的保值增值功能，在我看来，区域是非常重要的，什么样的区域最好呢？我觉得是在改变的区域，在提升的区域，只要这个区域在改变、在提升，有新的规划注入，有新的资源注入，就意味着这个片区的保值增值有很大空间。
我们从过去的例子中能看到，为什么前海会涨那么多？为什么深圳湾涨那么多？为什么龙华涨那么多？而福田、罗湖为什么变化不是特别大？原因就在于新的区域不断有新的规划出台，有新的资金注入，有新的项目出来。
回到现在的状态，我个人仍然非常看好前海、赤湾，包括大空港区域，因为这些区域都是规划刚刚出台，正处在政府基础设施投入、企业投入加速进入的阶段，虽然整体来说深圳的房价比较高，但这些区域未来的发展空间还是很大。如果既考虑自住，又考虑增值保值空间的话，选择这些区域是最稳妥的。
宋丁：小妹妹提了一个挺敏感的问题，我了解到现在是6万多的价格，我说的时间概念2020年离现在只有三年半时间，如果一定让我说2020年价格是多少，我告诉你，神仙都说不出来，假如我心里有个数，我也不会告诉你，因为那是违反经济规律的，尤其中国是政治经济学，而不是纯粹的经济学。刚才凤凰树老师也说了，供过于求，房价下跌，供不应求，房价上涨，这是一个经济学规律，但在中国当政治经济规律起作用的时候，不能直接预测房价，因为到底投放一个政策还是十个政策，我们不知道，现在以后五线了，会不会六线、七线、八线？我们不知道。
但我讲的是大的规律，只要不发生战争，前海从是要发展的，自贸区是国家的政治使命，你看周边的价格是什么样的，周边的建筑密度是什么样的，为什么项目有这儿低的容积率？这是由周边的环境所决定的。再加上赤湾在三十多年改革开放中的产业结构决定了它是后发优势，现在还没有完全起来，刚才我为什么说“被遗忘”的概念？现在你到市区做一个调查，有多少人知道赤湾、能知道赤湾是干什么的，未必有很多人，但人人都知道海上世界是干什么的，这就是差异化。差别就在于市场关注度还没有过来，所以你即便做好了产品，也不会像深圳的很多地方那样一涌而上抢购，还达不到那个效果，这就是今日赤湾潜力之所在，我觉得未来三年，加上政府给予这个片区的配套，力度是很大的，整个片区未来规划配套的力度不会小于蛇口和前海。在这个情况下，差异化的时间和空间的优势就出来了，再给它三年半时间，留给我们的想象力，不要说是我了，在座任何一位都可以想一个空间，甚至想一个数据。
当然，我还有一个政治上的限制，叫“房子是住的，不是炒的”，这是个说法而已，我们国家是这么说的，但联合国说房子是投资品，所以我住，但是不炒，投资可以不叫炒，真正的炒叫投机，我没投机啊，我就是按照国际标准，既住又投资，可不可以？我200万买套房子，三年以后要出国了，把房子卖了，你说我不要那300万，为什么？因为我是自住，我不投资，我当时是200万买的，住了三年，有折旧，应该180万卖掉。有这样的人吗？不可能的。从大的规律来讲，只要不发生大的恶变，战争之类的东西，大家自己在脑袋中想一想2020年赤湾的房价。
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提问：各位老师，下午好！我想接着凤凰树老师刚刚聊的问题，我们知道容积率2以下的房子在深圳非常难找，而且山海资源都有，请您预估一下这类房产的升值潜力是怎样的？
凤凰树：房地产升值有个规律，房价也有个规律，就是供过于求和供不应求，你在市场中的稀缺性证明你的市场潜力，如果买的人多了，供应少了，房价上涨，如果供应多了，买的人少了，房价下跌。
当然，一个不好的东西，再稀缺都没用，一个好的东西，供应就那么点，它的升值潜力比其他的更高，因为逻辑上是这么判断的，事实也是如此。比如城市中心的房子，深圳现在到处都是中心，实际上大家一定要分清楚是市级中心还是区级中心、镇级中心，不同级别是不同价钱，就像中国的一线城市，4-6万均价，二线城市1-2万均价，三线城市8千到1.2万的均价，四线城市3千到5千，越是级别高，需求越大，而资源是有限的，升值潜力摆在那里。
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主持人：谢谢凤凰树老师的分享。
通过凤凰树老师的分享，我们感受到东方意境的山海大宅，这样一种山居生活真是让我们非常向往。本项目可以说是于城市中心打造的低密度半山纯粹住宅区，目前深圳94%以上的楼盘大多数是3-4的容积率，尤其是罗湖、福田、宝安的容积率大多都达到5以上。而剩下的低于1.87的楼盘中，都是拥有大户型的别墅项目。本项目容积率仅有1.87，这样的低密度洋房在深圳是非常少见的，也才有资格被称为“东方意境的山海大宅”。项目优越的地段资源加上低密度山海大宅的属性，在顶尖置业者眼中的地位非常高，这样的项目也是您自住+投资的理想之选。
刚刚通过三位老师的分享，相信大家有些疑问，接下来掌声有请三位老师来到舞台上跟大家一起互动分享。现场来宾朋友有什么疑问的话，这个时候是最好的时机，请工作人员准备好话筒。
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凤凰树：回顾一下，我发现山语海的独特和稀缺有9点：
①全城少见的没有西晒的房子。
②“全产品线”山居项目。刚才我说了，山居只有做大户型，小的不能做，本来该做豪宅的，你做了小户型，买的人肯定是捡漏。
③全城容积率最低的项目。
④深圳少见的多层电梯房。
⑤有地铁的山居项目。
⑥自贸区最后的南向山居住宅（九榕台北向）。
⑦背靠深圳最有文化底蕴小南山，山语海更具有东方人居的意境。
⑧出门就可上山，且有不伤膝盖的登山道。
⑨现楼销售，小高层已入伙。多层已竣工，预计年底入伙。
这就是我发现山语海的独特和稀缺，跟在座各位分享一下。
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凤凰树：五、山语海大户型分析
现在所卖的户型都是7层或者9层，原来是电梯洋房，深圳很少见，为什么很少见？深圳在二十五年前，多层建筑很多，我原来在鹿丹村就住多层建筑，7层以下没有电梯，后来到益田花园，2000年开始有小高层，小高层有电梯，一下子多层就没有了。整个市场上多层有电梯的很少，现在更少，我想了一下，只有双玺下面的多层有电梯，当年卖两千万，现在可能四千万。
三阳台，这个通道1.6米，实际上就是预留的一间房的位置。
183平米的户型，刚才我讲到一点，就是使用率的问题。183平米的使用面积计算出来相当于超高层的230-240平米，130可能相当于160、170平米，不要看建筑面积，因为只有一部电梯，超高层是几部电梯都要公摊进去。
240平米相当于超高层270、280平米的户型，全城少见的电梯洋房，这个位置不隔房不太好，因为正对大门，有点漏财，还是隔房比较好。
因为它是一梯两户，所有都是南北通透，第一排9号楼、10号楼都能看到海景，第二排会挡住。
开门上山，健康生活。我们经常说开门见山，但我跑了半天发现这个地方能开门上山，1号楼后面就是一条4.5米宽车行道，直达山顶，我走上去，2.2公里，我每天走一万步，要走两个来回。这条路有什么好处？到了山顶上，赤湾港、前海自贸区尽收眼底。一下山，正好可以回到家，对于喜欢走路的人来讲这是很好的地方，我一般走路不太喜欢走台阶下山，因为膝盖受损，而这个山不怕膝盖受伤，车行道，没有台阶。
现楼在售，刚才我说了超高层为了遮丑要两年交楼，而山语海是现楼，确实很划算。
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凤凰树：四、发现：山语海
外行看热闹，内行看门道，可能很多人会发现这个问题，任何一个楼盘请专家们去说，都说讲得天花乱坠，地产人跑盘是基本功，只有跑了，才能发现很多事情，在座的不知道都跑了没有，我把我跑盘的结果跟大家说说。
从数据上来讲，我们首先看一个楼盘的基本数据和规划，很多时候就缺最后一跑。深圳现在超高层建筑比比皆是，但二十多年以前的多层建筑和小高层建筑现在是没有的，买房的时候大家忽略了一个问题，我看任何楼盘，第一个数据就是看容积率，我刚才统计了近三年深圳销售的260个楼盘，图中红色这两条都是超高层建筑，约占30%，容积率5以上都是超高层建筑，超高层建筑为什么都是装修房交楼？毛坯房敢交给你吗？毛坯房交给你，你会发现下面的墙400厚，上面的墙300厚，把你吓死，装修起来眼不见为镜，毛坯房交给你，你会发现墙怎么这么厚？房间怎么这么小？户型图都是告诉你开间多少，没有告诉你墙多厚，超高层公摊面积多，地毯面积少。以后的旧城改造容积率都是5和5以上，5以上容积率，30%使用率都很低。有75%是100米高，只有容积率低于2，像山语海1.87的容积率，实在是稀少。
宣传资料也会讲容积率低，低要有比较，我把深圳近年销售的山居楼盘做了个统计，发现山语海从两房到六房，虽然说是五房，但是5+1，实际上可以做到六房，而且山语海是唯一有地铁的，为什么山居房大多数做大户型？做小户型刚需怎么去？没有车怎么办？沙头角有个云深处，在山上，保姆都要开车下来买菜，交通不行，只能让有钱人去住，如果做刚需盘就死掉了。但山语海有小户型，因为有地铁站，距离1.6公里，虽然超过地铁物业1公里半径，但还是可以接受。
原来我是想着赤湾在西面，下午会晒，但到了实地我拍不了照片，后来明白了，山语海是全城唯一不西晒的房，在小南山东面，太阳下山的时候照不下去，在深圳住房子最怕西晒，西不如东就是因为西晒，而山语海没有西晒，挺出乎我意料的。
现楼在售，即买即住。
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凤凰树：三、中国越强大，文化越回归
房地产开发初期我们发现了一个问题，不管是碧桂园、恒大、珠江、雅居乐、合生，在全国各地攻城掠地，盖的都是欧式风，当时觉得越中式的越土，不是要改革开放吗？要洋气点吗？都搞欧式，一招鲜吃遍天，欧式建筑打遍天下。但现在随着中国经济与文化地位不断提高，中国富豪人数逐渐增多，年龄增长，叶落归根，文化归源。泰禾尝试回归本土建筑文化，泰禾.中国院子成了最奢华最昂贵的新中式风格别墅，在任何城市都卖得比欧式建筑贵，在北京有4座泰禾院子，在南京是南京院子、在姑苏是姑苏院子，院子文化体现了中式文化，但最极致的还是融创的苏州桃花源。
原来欧风盛行的时候，大户型样板房很多是做中式的，因为岁数大的人喜欢中式，所以很多豪宅的大户型都是做中式，这是一个套路。新中式家具，感觉很现代，但是很中式。甚至我见过很多潮州老板，办公室就是中式的，不是紫叶小檀，就是黄花梨，越中式越显身份，越中式越显文化。包括动漫，王者荣耀中的杨玉环、吕布、貂婵、关羽都出现了。
小南山：深圳的历史文化名山。深圳是一座山海城市，有257公里海岸线，有知名山峰18座，我查了半天没有小南山，后来突然想起“山不在高，有仙则名”，所以我列了18+1座，小南山287米，比笔架山、莲花山还要高，没排上名没关系，正好证明我是名山。
在深圳的18峰中，论历史古迹、文化积淀，哪有一座比小南山多？天后宫、烟墩（烽火台）、左炮台、右炮台，现在只剩下左炮台，左炮台被港口占掉了。文天祥纪念公园位于小南山。深圳的18+1峰中，哪座山比小南山更具文化历史？
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凤凰树：二、海居是外国的，山居是中国的
深圳是滨海城市，一讲海边建筑，都讲世界八大湾区，中国梅沙湾是第九湾区。
我们来看看世界八大湾区，洛杉矶实际上是个小土包，纽约长州岛确实是一个很长的岛，还有澳大利亚Noosa湾、东京湾等等，世界八大湾区多在平原和海边，有钱人不住山，但中国人不一样，承德避暑山庄，皇家行宫，中国四大名园，就是靠山而住。庐山是中国近现代史上的一座政治名山，宅以人传，它出名就是因为国共两党的领导人，庐山有最有名的美庐别墅，最有钱的和次有钱的都住山上。青岛八大关，在青岛海边，都是欧式建筑，虽然是殖民地文化带过来的，但是居高临下，住在海边的山坡上。
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凤凰树：一、从富春山居图，看中国山居文化
《富春山居图》是中国十大传世名画之一，火灾之后变成两段，台湾博物馆搞了后一段，前一段在国内，温总理曾经建议把两段拿到一起展览，确实也出现了。但我们从《富春山居图》发现中国的人居文化，不是在山脚下，就是在半山上，不在山顶上，大家可能会说香港的山顶上不是有房吗？香港是个特例。可能也有人说外国，外国的山顶上一般都是修道院或者城堡。中国的山居一般是山脚或半山，其他山居图都反映了这一点，记得十年前美国人跟我们探讨梅沙湾的时候，我也参加了讨论，他当时把梅沙湾的别墅放在山顶上，我说这不是中国文化，中国文化是不能在天际线上，背后要有靠，半山或者山脚，坐实朝空。
采菊东篱下，悠然见南山。我们正好在南山。
智者乐水，仁者乐山。实际上后面还有两句，智者动，仁者静。智者乐，仁者寿。深圳在全国是一个特例，人们特别有朝气，特别爱动，实际上大部分中国人都是喜静的。中国传统水居，不临有海潮的海居，而是住在小桥流水的河居或者静谧安逸的湖边。我到华北平原、华东平原、到上海那边，觉得没有山可看，不踏实。我住在景田北，经常去梅林山走走，两千步就到梅林山上了，我在想如果发生什么意外，我就带着太太跑到山上，不管海啸还是战争，山上安全。中国人的文化喜欢背靠着大山生活，这样比较踏实一点。
山居实际上是东方人居的智慧，对于今天来讲，中国人越来越强大，文化回归。
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凤凰树：大家下午好！刚才两位老师给大家讲了宏观和中观的，我讲一点微观的东西。
记得去年3月份在会展中心有一个深圳房地产民间研讨会，我在会上提出一个论点，就是深圳正在进入世界级城市，第一条就讲到深圳人都没说的，而且实际上也是深圳最拿得出手的，就是物流。深圳已经连续3-4年是世界第三大港口，深圳在世界排名中没有一条有这么高，如果比金融，深圳排在十几位，如果比港口，深圳是世界第三，超过香港岛，仅次于新加坡港，第一大港是上海港。世界三大港之一，三足鼎立，盐田港、赤湾港、大铲湾港，这么重要的港口再造实际上是引以深圳人自傲的。
今天我讲的主题是东方意境的山海大宅，赤湾港两位老师都讲了，整理资料时我发现一个挺有趣的现象，2015年做前海自贸区综合发展规划工作计划时，总面积36.7，当时把大小南山的8.5平方公里加进来了，大家会发现没有赤湾。今年规划草案出来的时候，变成37.9平方公里，多了1.2平方公里，刚刚宋老师讲赤湾这一块是3.4平方公里，可能港口算在一起了，但我说赤湾捡了个漏，差距一点多平方公里，可能就是赤湾村这一块漏掉了，规划中也漏掉了这一点，这也是这两个数据的差别。2015年只列入大小南山，这次包括蛇口赤湾，多了1.2平方公里。
我主要讲五点：一、从富春山居图，看中国山居文化；二、海居是外国的，山居是中国的；三、中国越强大，文化越回归；四、发现：山语海；五、山语海大户型分析。
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主持人：谢谢邓老师精彩的演讲！
赤湾未来的升值潜力在深圳范围内都是首屈一指的，区域内置业热度近期更是呈直线上升态势。而山语海位于赤湾，更是备受关注，您购置山语海准没错。
接下来由凤凰树老师给我们讲解《山语海：东方意境的山海大宅》。
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邓志旺：最后我用四句话总结一下：
潜力无限，今日赤湾。
北接前海，南联蛇口。
既是湾区，又为自贸。
港城融合，人居典范。
谢谢大家！
深圳新浪房产 05-03 15:52

邓志旺：三是产业升级，产业是非常重要的，加快港城融合和产城融合。左边是2010年给赤湾片区的定位，这个定位在今年发生了改变，重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等，建设科技创新服务区和文化创意集聚区，同时要推进港城融合和产城融合，建设湾区优质居住生活区。
好的湾区都是生产、生活、生态合一的优质生活区，不管是曼哈顿还是旧金山、东京湾，都是世界级宜居城区，赤湾将来也不仅仅是港口，不仅仅有产业，也会成为人居典范。
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邓志旺：承接前海和蛇口的溢出效应，尤其是前海。个人觉得前海更为重要，粤港澳大湾区的发展，最最重要的就是香港跟广东的合作，香港跟广东合作的重中之重就在前海，前海是唯一一个深港合作示范区。
有可能成为湾区中心的核心城区，我列了一下，比如从香港的中环开始，一直到福田CBD、前海、南沙、广州天河、横琴等等，比较下来，只有前海的功能是最最重要的。比如说它是自贸区，这是国家战略，比如说它是粤港澳深度合作示范区，它还是新的城市中心，这三块牌子都非常高，使得前海的定位高出其他城市核心区，会成为湾区的核心。
承载的历史使命也最重要，前海已经不是深圳人的前海，它是中国的前海。第一个使命是人民币国际化使命，二是深港合作的使命，深港合作能否成功决定大湾区能否成功，现在最大的问题是香港经济不是太好，需要带动，香港其实还有很多优势，制度优势、管理优势、金融、教育、医疗等方面的优势，这些优势能不能引导过来，到前海扎根，把湾区带入世界级水平，这是湾区的重中之重。
前海的创新力度是最大的，一是前海跟香港有一些合作，香港居民在前海法院做陪审员，这是非常大的突破，以前只有中国内地的居民才可以做陪审员。二是前海首家粤港联营律师事务所，法律事务是很敏感的，但香港在深圳开了一个律师事务所。三是前海设立廉政监督局，完全模仿香港的模式。四是前海三分之一土地面向香港，必须要把土地出让给香港，引进香港的企业。从这些来看，力度是非常大的，没有任何一个片区可以跟前海媲美。
从发展速度来看，前海的发展速度最快，2016年GDP已经超过1400亿，2020年目标是1500亿，其实相当于提前四年前海实现了当时许下的目标，速度非常快，包括交的税收等等，数据非常亮丽。媒体报道香港对这个事不积极，但从数据来看也不错，注册企业有4564家，注册资本3900亿元，香港企业2016年创造的GDP是462亿，占跟前海的三分之一，2016年创税85亿元，差不多占一半。我上次去前海管理局调研时就谈到，其实香港已经在前海做了很多铺垫，做了很多努力，深圳合作就是看前海，包括粤港澳合作区，最最重要的是前海。
比肩曼哈顿、旧金山湾硅谷和东京湾千代田万区，前海会成为大湾区的神经中枢，赤湾离前海这么近，具有地理优势，可以利用它的溢出效应。
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邓志旺：二是对接前海和蛇口自贸片区，规划升级，错位发展。以前的规划主要定位是港口，港口确实很重要，但单纯作为港口是有缺陷的。产业主要是物流、运输，现在有文化创意、金融等新的产业出来了，必须要把新的产业跟它加在一起，产生更好的效果。前海蛇口自贸区其实存在一个缺陷或者BUG，整个广东自贸区实际上有三个片区，南沙片区、横琴片区和前海蛇口片区。
我们说是前海蛇口片区，实际上这两个片区并没有连在一起，中间被大小南山、赤湾分割开来。可以想象一下，自贸区是割裂的，从政府的角度来说，怎么规划？怎么管理？这是一个很大的问题。为什么这次会提出统一规划？原因就是政府已经感受到现在的问题，现在政府也在向更高层面提出扩容的问题，但扩容比较复杂，需要经过省、国家一级相关部门的审批，流程比较漫长。但这不影响深圳统一规划，按照功能的角度去规划每个空间的发展。
重新规划的目的说得很清楚，考虑规划片区的完整性、系统性和连续性，为的是促进前海蛇口自贸片区及周边地区协同发展。对于赤湾来说，真的是一个大机遇。规划把七个片区的功能也做了详细的界定，我想这个界定是经过深思熟虑的，充分考虑到每个片区的作用。前海片区包括妈湾、前湾、桂湾片区，还是按照前海合作示范区的功能定位，前海片区的定位也没有什么变化，还是符合原来蛇口片区的定位。
变化的是增加了大小南山片区，大小南山片区就是城市的绿肺，也可以说是中央山，处在正中心的山脉，可以成为景观、运动、生活服务的功能片区，但主要功能还是以保持原有功能为主，因为山体要保护，有生态线。真正在产业方面有大幅改变的也就是蛇口南及赤湾片区，赤湾原来的定位很简单，就是个港区，港区里包括一些生活服务，但在新的规划中，赤湾片区重点要发展生产性服务业、文化创意产业以及现代物流产业、建设科技创新服务区的功能，这些定位跟蛇口很像，跟前海妈湾的功能定位比较接近，很明显我们已经把它当做前海蛇口自贸区的一部分来考虑，不再纯粹把它看成港口。
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邓志旺：三、赤湾如何抓住机遇重生？
这些机遇怎么抓住，变成一个实实在在的机会？
一是要抓住大湾区建设的机会。从香港到南山、前海、宝安、南沙、中山，到珠海、横琴，到澳门，这个地带是大湾区的核心带，赤湾正好处在这个节点上，新的规划一定会把赤湾作为重要的一点来突出。湾区中最重要的是港口功能，不管是纽约湾区还是东京湾区、旧金山湾区，港口功能都是重中之重，因为湾区是要对外辐射的，赤湾港跟蛇口港并在一起，统一称为“蛇口国际港”。这个地方作为港口的优势在湾区时代会突显出来。
赤湾处在大湾区最主要的核心发展轴上，从香港出发，到深圳、广州、东莞，这个区域集中了湾区经济最活跃的城市和地带，赤湾也纳入这个区域之内，这个区域的每块土地价值都会得到提升，随着城市功能价值的提升而得到提升，这也是非常重要的一点，深圳是个引擎，宋老师多次讲到这个问题，深圳在湾区中肯定是最重要的城市，虽然从城市级别来说，我们不如香港、广州，但深圳的经济活跃度、单位土地产值、高新技术的发展、创新的氛围等等都不可替代的。
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邓志旺：二、赤湾面临的机遇
现在赤湾的发展不太一样了，不再仅仅局限于纯粹的港区了，因为面临着三大机遇。
第一个机遇是粤港澳大湾区战略，这是国家的战略，赤湾正好处在大湾区范围之内，必然会成为湾区战略的重要节点，因此要借这个机会进行自己的发展。二是前海蛇口自贸区的发展，自贸也是国家的重要战略，赤湾正好处在前海蛇口自贸区的交汇之处，也纳入了前海蛇口自贸的规划。三是深圳的双中心战略，这也是深圳市从2010年就提出的新战略，双中心战略最早是前海，后来把整个南山，包括宝安中心区的一部分都列为深圳的第二个中心，与福田罗湖中心并列，意味着赤湾从原来的边缘地带成为中心地带，这也给赤湾的重新规划、重生带来了前所未有的机遇。
深圳新浪房产 05-03 15:52

邓志旺：一、赤湾的前身
深圳第一个万吨级泊位港口就是赤湾，1983年建成。赤湾港有一种物质的进出口是全国最多的，知道是哪一种物质吗？化肥。赤湾是有着光荣历史的，但在发展过程中也面临着一些瓶颈，所以现在要重新，在自贸区、在大湾区时代寻找新的发展机会。
这是深圳市政府之前对于赤湾的规划，或者叫法定图则，在这个法定图则中可以清楚地看到赤湾主要的地位就两个字——港区。发展目标是要形成现代化综合港区，这个城区的功能定位是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区，因港而生存、发展起来的区域。
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邓志旺：今天非常高兴来到赤湾，来到山语海，跟宋老师、凤凰树老师一起来参加这个活动，我们经常说三个女人一台戏，今天变成三个男人也是一台戏，这部戏的主角是赤湾。
刚才主持人已经提到了，今天我要讲的主题是关于赤湾的区位特点以及发展，如何寻找新的发展机遇，寻找重生。
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主持人：非常感谢宋丁老师的精彩演讲，通过宋丁老师的倾力讲解，相信大家对赤湾的了解又深入了一个层次，对未来赤湾的价值也有了更清晰的认识。
我们都知道赤湾占据前海、蛇口的交汇点，位置得天独厚，如今又被纳入前海蛇口自贸区规划，下面掌声有请邓志旺老师为我们详解：位于前海之翼，蛇口之心的赤湾，未来又是怎样的发展。
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宋丁：我们可以尽情想象，世界海角赤湾将来会变成多么伟岸的样子，真的用不了多久。谁说赤湾就一定不能超越前海蛇口自贸？赤湾出水芙蓉，定会笑看天下枭雄，一定会走出自己独特的发展道路，在大湾区中扮演着不可替代的角色，我非常看好赤湾，这不是这两天才发现的，去年我已经在赤湾走了好几遍，我非常清楚这个地方的价值。
赤湾：世界极湾！
赤湾：世界海角！
赤湾：不可估量！
谢谢大家！
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宋丁：三、赤湾出水芙蓉，笑看天下枭雄！
现在这个时代真的要拉开序幕了，眼睛雪亮的，遗忘掉你曾经的遗忘，要走入新赤湾，走入世界海角，走入深圳极湾。
自贸片区37.9平方公里综合规划就等于在世界大海角掀起超级巨浪，如果再收缩一下，看看赤湾的3.4平方公里，这样一个看似不大但是搁在自贸区里面就是超级大的地方，我觉得只有一个词能形容它：不鸣则已，一鸣惊人。
原来，在全球关注的深圳西部世界大海角，竟然还蛰伏着如此傲骄的巨量土地。深圳特区里面有没有一个地方有几平方公里等待开发？现在那些号称超级大盘，50万平米已经不得了了，赤湾是几个50万平米？
大小南山下，曾经亮眼的妈祖庙、左炮台、少帝陵等记录着这里的厚重文化和深圳特有的国家标志——海防价值，东部大鹏所城就是海防重地，深圳在海边，海防文化非常重要，而我们在赤湾、在大小南山看到太多的海防文化。
改革开放之后，朴实无华的赤湾港，过去它就是航运码头，普通人不会接近它，因为它不是海上世界，没有咖啡喝，赤湾港以巨大的身躯抗住了都市大潮的冲击，守住了一方极品土地，这恰恰是一种大智若愚的架构。
从目前来看，整个片区三小块，前海、蛇口、赤湾，如果前海自贸说我们的地都商务了，全部都是写字楼、商务公寓，蛇口自贸说我是个旧区，地都用完了，赤湾说：你看我的。赤湾很有底气，我既没有被现代商务搞完，也没有被历史上盖完，我有大把土地面对未来，这是赤湾最大的优势。
我们再看一个对标的地方，如果说粤港澳大湾区对的是三大国际湾区，深圳的大前海只能对标美国曼哈顿，现在的曼哈度正在掀起一轮高端公寓建设热潮，有的公寓已经建到几百米，九十多层、一百层。这个时候深圳自贸区幸亏有了赤湾，将来大前海有80万人工作，他们不一定都住在这个片区，但他们多了一个选择，如果大小南山、大赤湾片区能源源不断提供优质居住空间的话，显然对在大前海工作的人是非常大的安慰，他无论是买还是租，都有很好的机会，就近便捷的解决自己的居住问题。而现在的前海和蛇口自贸是没有这个空间的，给它设定的居住面积非常少，可能只能满足15万人的居住，远远不够，所以说幸亏有了赤湾，真是天将大任于斯，非常棒。
而且，这个源于航运产业的新城市空间还有着周边自贸区难以匹敌的价格优势，这是多好的事情？刚才还有朋友跟我谈到，他买了一套，6万多，我说你到2020年再看看是什么价格。
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宋丁：二、赤湾：又一个“热闹中被遗忘”的惊人故事
很多时候你被遗忘了，但事实上最后它起的比别人更厉害，赤湾正在演绎这样一个超级故事。
我们听过太多被遗忘于热闹、崛起于冷落的故事。赤湾就是这种感觉，比如深圳37年迅猛发展，在这个过程中，绝版赤湾的确是被遗忘的，但这种被遗忘的故事绝非绝版，我可以举出很多例子，比如大家小时候都读过安徒生童话吧，那个很有名的被遗忘的灰姑娘，故事中前半部分你觉得这个姑娘有意思吗？但后来灰姑娘变成了美丽的公主，小时候我们就看到过被遗忘、再崛起的故事。再比如中国有上千座古城，当这些古城被大举毁拆之时，今天有一个大热的古城叫平遥古城，它曾经被遗忘在角落而偶然守住，它成为汉帝唯一的世界文化遗产，中国的古城少吗？哪一个县衙、哪一个府、哪一个京都不是古城？当年梁思成说要保护古城，如果当年听了梁思成的话，北京古城就是全世界顶级的。
当河对岸的香港已经成为国际化大都市时，此案一直被遗忘的深圳那个时候不过是一座边陲小镇，曾经遗忘的深圳告诉大家，明年、后年超过香港，今年超过广州。
上海曾经对浦东的遗忘近乎赤裸裸，我们知道一个说法“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，言犹在耳，你那里是什么地方？荒郊野外，你给我一套房子我都不要，我宁愿要浦西的一张床。我有一个上海的同学，去了他家很惊讶，非常小的房子，还分了两层，他自己住的地方大概也就不到两尺的空间，每天睡觉要钻进去，比胶囊公寓还要小，但人家就愿意钻，也不到浦东去，现在后悔了，所以不能轻易的遗忘。
京津大都会边，被遗忘了千年的雄安正在雄起，但眼下仍然被怀疑，遭贬斥，说你那个小地方、穷地方，能起得来吗？你怎么知道十年、二十年以后它就干不过天津、北京呢？你千万不要小看它，因为现在已经加足马力了，它一定是要崛起的。
辛弃疾的词更传神：众里寻她千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。现在的赤湾就是这样的意境，在前海蛇口自贸区的大热地带，灯火阑珊处就是位于大海角极点的赤湾，所以千万不要再怀疑、再遗忘这样一个灯火阑珊的地方，所谓灯火阑珊就是灯火很稀少的地方，你晚上从海上世界到这儿来开车也就是五分钟，但海上世界一片辉煌，很热闹，一走到赤湾这里，十字路口连红绿灯都没有，安静到这个地步，从热闹到被遗忘只有五分钟，这五分钟会永恒下去吗？
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宋丁：一、深圳西部世界大海角惊现赤湾
我截了整个赤湾片区的地图，现在我们强调粤港澳大湾区战略，在这个战略下，西部一共是大约100公里的岸线，东边的海岸线是160公里，深圳是260公里的岸线。整个西部岸线应该是完全商业商务化了，西部海湾正在崛起，成为中国最具竞争力的中央商务海湾。
假如从东面看起，图中黄色这条线，从东面往西面走，35公里大后海，大金沙是贴着福田的地方，深圳河入海口的位置，这个片区将来的开发量非常大。往西走是欢乐海岸、超级总部基地、深圳湾口岸、西部通道，还有大家都知晓的海上世界以及下一步代表深圳文旅产业发展方向的太子湾邮轮母港，当然我们还有值得骄傲的蛇口自贸。
如果看南北纵向65公里大前海，图中白色的线是沙井滨海新城、国际会展中心、大空港、深中通道、广深科技走廊、宝中、前海自贸，黄色和白色这两条线交汇形成V型世界级大海角，图中红点标出的位置就是大海角终极汇合点，正是那个深藏不露的绝版赤湾。两条岸线已经非常热闹、非常商务化的时候，红点处非常安静，安静极了，你是不是有点奇怪？有点像台风中心的感觉，很安静，但是蕴含着巨大能量。
深圳从东到西有非常多海湾，但我认为唯有赤湾是深圳的极湾。世界的海角很多，但世界级海角非常稀少，赤湾就是一个。黄线和白线聚集了那么大的能量，这个红点能弱得下来吗？但是多少年来它一直这么安静、这么沉默，这意味着将来一定会有超级的爆发，躲都躲不过。我通过这样一个V型世界级大海角能看得出来“深圳极湾，世界海角”已经呈现在我们面前，它的名字叫赤湾。“赤”这个字很有意思，代表红，中国人很喜欢红，红就是热闹，这么安静的地方叫赤湾，真是历史非常大的讯转。
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宋丁：其实赤湾我蛮熟的，去年来了很多次，因为有一个非常国际化的文化项目。当时我正在积极导引这个项目到赤湾来投资，当时赤湾可没有像刚才主持人讲的纳入前海蛇口自贸片区，当时还有点默默无闻。我每次开车路过前海或者经过蛇口过来的时候，那边一片热闹，到这个地方安静得要死，当时我还在想这个地方什么时候会崛起。时隔不到一年时间，赤湾已经完全进入到另外一个境界。
我去年来的时候就给赤湾下了一个结论——深圳极湾，是个极品之湾，这个地方将来一定会火。但是这一两天我又增加了一个词——世界海角，能当世界海角的地方不是那么多的，因为背后有强大的经济动力在支撑。
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主持人；今天我们邀请到中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师；深职院房地产研究所所长邓志旺老师；资深地产人、地产评论员、著名户型专家凤凰树老师。
今天三大名家汇聚山语海，让我们共同来探讨纳入前海蛇口自贸区背景下的赤湾未来。接下来让我们以最热烈的掌声有请宋丁老师进行主题为《赤湾：深圳极湾，世界海角！》的演讲。
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主持人：山语海位于小南山半山上，海拔60-90米，可谓是真正的半山豪宅。项目总建筑面积近10万平方米，周边配套齐全，既有蛇口超级的商业配套海上世界，未来太子湾邮轮母港还将打造170万平米的国际化港口，其中商业约50万（约2.7个万象城的体量）。周边休闲配套也非常丰富，有小南山公园、南山郊野公园、赤湾公园、文天祥纪念公园等四大公园。如果您也向往这一份与山海为邻、享万木竞秀的山居生活，在山语海都能实现。
项目在售主要是建面约133平米、183平米和242平米的奢华大户型，均为6-9层、一梯二户洋房，在目前市面上比较少见，均价为7.5万/平米，席位不多，喜欢山语海的朋友请把握时机。
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主持人：我们都知道，近期深圳规土委对外公示了《前海蛇口片区综合规划》，前海蛇口片区从之前的28.2平方公里增至37.9平方公里，大小南山片区和蛇口南、赤湾片区将进入新增规划范围内。而赤湾被纳入前海蛇口自贸区这一重大利好加持，无疑将给赤湾带来配套规划的全面提升，赤湾再生指日可待。
除此之外，地铁12号线也进行了信息公示，其中的起点就是位于赤湾的左炮台站，离山语海非常近，通过12号线可以直达空港新城、宝中等区域，未来随着5号线延长线、12号线的陆续落成，加上2号线，将有三条轨道交通在赤湾汇聚，交通便捷度将更上一层楼。
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主持人：尊敬的各位来宾朋友，大家下午好！我是主持人惠媚，非常高兴主持由山语海项目主办的论坛活动。
今天跟大家相约在这里非常开心，首先请允许我代表山语海欢迎各位的到来，感谢各位的厚爱和支持！
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「山语海」简介
总用地面积35228平，总建筑面积101839平，总户数612户，容积率仅为1.87。
南面背靠小南山，北面远眺赤湾港，风水极佳，带来堪比豪宅的舒居享受。
户型主要为78-239平的二到四房，南北通透，方正宜居。前眺可望一线海景，后览满眼南山绿景，山水俱佳，带来半山墅级仰止之感。
项目更有近一万平的私家后山花园，直通小南山郊野公园，在闹市中独享一片静谧安乐。
地处前海蛇口自贸区，眼见未来。
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活动流程：
14:00—14:20：来宾签到
14:20—14:30：主持人介绍项目
14:30—14:35：主持人介绍嘉宾宋丁教授
14:35—15:10：宋丁教授演讲
15:10—15:15：主持人介绍嘉宾邓志旺
15:15—15:45：邓志旺演讲
15:45—15:50：主持人介绍嘉宾凤凰树
15:50—16:20：凤凰树演讲
16:20—16:50：宋丁、邓志旺、凤凰树和观众互动问答
16:50—17:00：活动结束
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宋丁/邓志旺/凤凰树三大名家共话新赤湾
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7月13日，深圳市规土委发布《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案，将大小南山片及赤湾片区纳入前海蛇口自贸规划区。
扩容后的范围包括：前海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区，共计37.9平方公里。（扩容9.7平方公里）
扩容后的前海蛇口自贸规划区长这样：
包含四大片区：前海片区，大小南山片区，蛇口片区，蛇口南及赤湾片区。
规划区范围面积3786.4公顷，总建筑规模4710万平方米，就业人口规模约89万人，居住人口规模约62万人。