大都市圈融合发展价值高峰论坛

深圳新浪房产 05-03 15:38

本次论坛到此结束，谢谢大家，下次见~

深圳新浪房产 05-03 15:38

宋丁：我就补一句。我个人的观点，租售同权是不存在的。只有一点，你租了那个房子和买了房子都是可以住人的，其他都是不存在的。

你说学位，广州说了必须要有户口，没有户口的租了也没用，深圳市是可以租，但是要积分，你积到猴年马月去，你积好了之后业主把你赶走了，所以说没有同权。

至于说资本向下更不可能同权，你租了这个房子，你可以买卖吗？

人家有买卖权，有支配权，有处置权。你租的可以处置吗？

我可以把这个梁打掉，换个门，你敢动吗？不可能。

所以说千万不要陷入迷宫，租售同权只是一定条件下，针对某项事情来讲做一点概念而已，要真正享受到租售同权很困难。所以说买房还是重于租房。

邓志旺：租售同权很有意思，这也是国际惯例，一点都不奇怪。

如果在美国到欧洲，你到一个地方住下来，就是这个地方的居民，你就有参与的机会。

香港也是一样，但是他对价格并没有造成影响，只是人权的体现，将来不仅要租售同权，有没有户口也会同权，男男结婚，女女结婚也可以同权，这是一种趋势，不代表跟房价有任何的联系。

所以不要想多了，该买买，该吃吃。

主持人：你这个跨度也太大了。
我个人的观点是你怎么租房子都不如自有产房产来得最实在，最靠谱，最安心，这个才是最为重点的。

朋友们，相信今天聊的所有东西，一定是让大家收获了很多很多内在核心价值的东西，很多的干货，酣暢淋漓。

刚开始就定位好了，场上几位老师就是负责干货的分享，我就是负责打鸡血的。梦想还是要有的，万一哪天实现了呢？

所以拼搏奋斗在一线城市的朋友们，靠你们的信念，你们要继续坚持下去。

稍候各位来宾请移步到五楼，7：40有鸡尾酒会还有泳池party在等待大家。

深圳新浪房产 05-03 15:38

玉家雄：刚才王老师说的很多观点我都是认同的。刚才这位朋友提到租售同权对价格有什么影响？

可能现在看到在线上讨论得比较多的是学区房跟学校的关系。

但我是有两个观点的，这两个观点好象是矛盾的，但是我们不知道后面会怎么发展。

我想说的是，有些评论说学区房以后就没那么贵了，因为那些人不要买，只要租就可以解决学位的问题。

可能走到一半这个逻辑是对的，但是后半截的逻辑是，如果真的形成那么大的量，促使价格有大幅度的变化，就意味着大量想买学区房的人都变成租学区房了。

因为背后的假设就是这个人要解决学位的问题，那么多人抢租这些房子，租金就必然会上涨。

租金上涨，房地产的其中一个属性就是投资产品，或者是资产配置，会产生收益。如果租金高了，回报率也会上涨，按道理他的价格同时也会上涨。

因此这个逻辑就不能走到一半就停下来，很粗暴的认为租售同权价格就会下跌。

其实如果你听得懂后半截的话，也有机会同时拉高他的价格。

深圳新浪房产 05-03 15:38

现场提问：我想提问给四位老师，刚才看到新闻说租售同权，我就考虑房地产市场，包括我自己也买了很多房子，宋老师在十几年前就有很多评论，跟着您我也买了很多房子，也有很多增值。

接下来的租售同权，会不会在以后的房地产市场中影响房价？会不会往下走？

请台上的四位老师帮我破解一下这个疑惑？

王世泰：这位女士很有意思，四位老师，要四个人都回答。

个人意见，我本来不想回答这个问题。因为我和很多人的观点不一样，我觉得租售同权这个政策虽然是广州新出的，但是这是一个重要的信号。

这表示我们中国房地产顶层制度的设计在进行温和的修正，网络上现在有一个语言，既然你很注意就应该注意到这四个字“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个常识。

而且这个常识不是由民间来传播的，而是由中央的声音来传播。

租售同权就告诉你了，有一个最大的矛盾，城市教育资源的配置不能满足所有的人，根据什么来划分？你有没有房子？

你有房子在我的学区，你是房主就有优先权。

因为我太太是在幼儿园做服务工作的，过去租房子也可以在这个学区上。

但是在排斥的时候，一定会弱于自有住房。

广州出台这个就是为了矫正，只要你在这里住，不管你的房子是买的还是租的，不管你是拥有者还是租户，只要你实现了现实的居住，就拥有在这里分配教育资源的权利。

为什么这么做？

目的是想从根本上调整人们对房地产功能的理解。

大陆的房地产制度有很多的好处，福利分房，过去是单位分配的房子，我们以前在机关上班是分房，行政处给你分房，当然也给钱，但是给得很少。

自从中国的房地产制度取消了这种分配以后，商品房的出现，世界上有几类型的制度。

今天你要我讲就大胆的讲一下，这个发展飞快的推动了大陆的房地产市场发展，特别是地方政府，拥有土地的出让金收入，成为地方政府的一个钱袋子。

这么多年来大家都在炒，说房价高，压力大，很多钱哪儿去了？

开发商都知道，百分之好几十都收到了政府手里，土地出让金，各种的税金。

大家在炒会不会收房地产税？如果要收这个税，必须对以前的税全部理清，为什么？这涉及到顶层制度的改革。

现在可以看出来，中央政府，包括国家主管部门对房地产制度的调整不是很粗暴的，不是简单的，不是一刀切的，它在温和的进行修正。

租售同权，我的理解是这样。当然网上也有很多贴子，尽管租售同权的政策、法规出来，但是租和售真正再实行起来还是会有差异的。

不管是中国人的心理也好，实际的状况还是有自己的房子，住在自己的房子里，毕竟就安心一些。

更不要说玉总说的还是一种资产配置的手段，以后这个区域的土地价值提升了，城市化的要素提高了，你的价值尺度不同了以后，就可以增值。而租房是不会享受到这些红利的。

但是为什么现在要出这个政策？你们要注意，后面不断的会产生小的、微的、细的调整，你如果要讲这个，我天天跟你讲。

为什么王健林要卖他的资产？他发疯了吗？为什么要讲后开发时代？今天的论坛讲不了。

你手上有房子，很多年你已经赚了很多，但是像你这种稍微要平衡一下自己的心理，也许把你城区的房子先变现一套，拿出来到牧云溪谷买一套。

深圳新浪房产 05-03 15:38

所以说嘉兴在这里已经成了一个很小的部分，当然它特别重要。

因为他是在整个浙江最比邻上海的一个区，将来如果是大上海继续扩张的话，不排除他对上海，甚至比上海更方便。

这就有点象惠阳的位置。

所以我觉得惠阳现在还是有机会的，因为毕竟在整个粤港澳的范围内，从深圳的地位来讲，实质性的中心，它的吞吐能力是很强的，只是由于特殊的因素，非经济因素导致了它一直难以向外扩张。

未来的扩张范围，其实上海吞并嘉兴的办法不见得是把行政划过去。

华南地区，粤港澳大湾区的经济动能一点不比长三角弱，深圳就是一只野狮子，只要这头狮子很有活力的话，它的周边是一定会起来的。

由于经济纽带越来越强，城际的融合力量越来越强，无论是上海的嘉兴，还是深圳边上的惠阳，将来在大的概率之下，经济上融合起来，基本上是没有任何悬念的事情。

至于最后那一道行政的关卡，什么时候划，这个没有必要预判，没有那个必要。

如果你是深圳工作的人，周边的环境也改变了，房价也跟起来了，地铁也通起来了，还一定要图那个虚名吗？没有那个必要。

所以无论是上海、嘉兴还是深圳边上的惠阳，都是一个概念。

大家都要应对大湾区的城市整合，国务院提出大湾区就是给出一个大的新的经济增长模式， 现在是打破边界，弱化边界，整合的结果就是向惠阳、嘉兴这种地方，将来就是一个洼地。

谢谢大家。

深圳新浪房产 05-03 15:38

媒体提问：7月26日，在各大媒体上看到了浙江嘉兴全面对接上海，成立了浙江省对接上海示范区的相关新闻。

在综合交通，产业合作平台和一些公共服务方面都出台了具体的政策措施，某种意义上来说，浙江未来的嘉兴，变成了上海市嘉兴区，深惠一体化已经实现了这么多年，未来有没有可能出台一种类似于嘉兴的这种政策，使我们这边变成深圳市惠阳区？
 
宋丁：说起这件事情是一把辛酸泪。因为2000年，我们院就专门受惠州市政府的委托做了一个惠阳区全面对接深圳的一个方案，那是17年前。

当时我们已经抱着这个野心要把惠阳吞并到深圳来。可见这个心思是早已有之。我们知道理念很丰满，现实很骨感。

现在也听到了这位小妹妹说的嘉兴对接上海，如果你要看昨天最新的消息，这个已经是有点旧了。

是浙江想往上海靠，昨天最新的消息是上海想往浙江靠。

因为浙江提出来一个重要的概念，叫做“杭州湾大湾区”，人家要直接对标粤港澳大湾区了。

觉得大湾区不能让华南地区独享，珠三角变大湾区了，长三角也要变大湾区。

整个长三角的重心难移，因为马云把整个杭州，把整个长三角的南部搞得热火朝天，搞得上海很没有面子。

因为互联网，阿里巴巴，马云动不动就去见特朗普去了，上海谁有资格去见特朗普？

杭州提出大湾区以后，上海马上表态，全力配合浙江来做大湾区。

当然他也知道，浙江再折腾，上海毕竟是龙头，只是处理好之间的关系就好了。

深圳新浪房产 05-03 15:38

媒体提问：邓志旺老师，您刚才整个主题演讲中对于深圳东部片区的发展战略，以及整个地位都是非常分析得非常到位的。现场媒体和购房者客户也觉得受益匪浅，我想再代表有投资意向的客户问一个问题，除了整个片区的发展之外，具体落实到投资物业上，能够给大家一些什么建议？
 

邓志旺：我也总结过这个话题，最好的临深是“零”，零深，真正跟深圳没有距离。

怎样是没有距离？一个是物理空间上能够直接对接，刚才玉总说博罗也是临深，那肯定是有点牵强的。

我们这个楼盘感觉没有差异，感觉不出是深圳还是惠阳，所以首先是距离上是无缝对接的。

第二个是零差异。我们看了很多楼盘，每年阅楼无数，惠阳也好，其他的临深片区也好，很多楼盘的品质还是和深圳的有一定差距。

当然也可以理解，因为价格要低很多。所以品质会下降得比较厉害。

但是一些品牌开发商做的临深楼盘的品质已经和深圳是平级的，甚至有些超越了。

比如说楼盘的外立面、户型等等，包括园林规划、绿化都可以看得到，和深圳零差距。

第三个是零抗拒，不管是政府也好，购房者都没有抗拒心。有的片区我们是抗拒的，觉得这个地方我们接受不了。

但是有一点我们感觉到，一看就觉得这个地方真的跟深圳是没有差别的，心理上能接受。

另外是政府层面，按照目前的发展，最快的地方是两个地方的政府愿意携手合作，差异很大，互补性很强，互相需要对方。

所以同城化的速度会大大加快。这样也会使得区域价值，物业价值会大幅的提升。

特别需要补充的是玉总自己的经验总结出来的，就业机会往外扩张的现象，这在世界各地都证明了，未来大量的就业机会都在郊区，在城市边缘的地方。

刚开始是消费，代表了零售业的外迁，后来是制造业，再后来是创意、文化产业的外迁，最后会形成多中心的格局。

随着这种变化，在临深片区选择，零距离，零差异，零抗拒，综合这几个方面来选择楼盘肯定是没问题的。

牧云溪谷的项目已经不需要赘述了，王老师也总结得很好，我也是很后悔，我也错过了很多次，尤其是看了别墅很喜欢。

但是现在已经买不起了，我还要继续工作，也希望主持人介绍一个兼职工作，每个月拿三四万的。

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玉家雄：这个问题十年前就有人问我了。

当时大亚湾有一些项目销售的时候就有客户问这个问题，如果十年前我回答这个问题，我肯定会说：还是买深圳的小户型。

因为我当时认为深圳和惠州的融合还是需要走一段很漫长的阶段，但是十年前买了，到现在融合慢慢出现的时候，那套房子都已经旧了，或者是产品已经过时了，我会建议他买小户型。

但是如果是这一两年问我，我肯定会回答买临深的

。原因是临深地区和深圳的融合已经达到了非常成熟的时机，经济的拉动才会实现。

如果是作为资产配置，肯定是希望看到慢慢增值，我的财富也会增长。这是第一个原因。

第二个原因也跟城市的发展很有关系。

以往可能在深圳生活，大部分人工作都要回到市区，回到罗湖、福田、南山，但是深圳这十年的发展也使得很多中心的出现，虽然有些是口号的中心，但是有不少区域经济活动是越来越频繁，而且也越来越多的就业机会。

以前必须要选择市中心的原因就是因为我们必须要回到市中心工作，将来却不一定。

有可能在龙岗工作，也有可能在大空港工作。这也给我们一个很好的理由在临深选择。

你提到市区40、50平米。在牧云溪谷可能是一百多平米，这也是另外一个话题。前面的宣传片就提到了，40平米就只够自己一个人或者是小两口住，但是如果是为了将来需要在深圳三代同堂，临深就应该是更好的、更有长远性的置业计划。

综上所述，如果你今天问我这个问题，我都会建议你在临深地区买，可能比关内的四五十平米的更长远、更有资产配置的价值。

深圳新浪房产 05-03 15:38

媒体提问：从首次置业者的角度来说，假如说我手头上的钱不是特别宽裕，只有一定的首付。

深圳新浪房产 05-03 15:38

主持人：我听得非常的入神，解析得非常专业，大家也听得非常明白，到底该怎么  选，什么是临深，什么是边界。

我就不总结了。

接下来的时间留给现场的各位好朋友们。

深圳新浪房产 05-03 15:38

刚才宋丁教授和邓志旺博士已经讲了很多粤港澳大湾区以及深圳在粤港澳大湾区的环境下的好处，这是一个大的背景。

真深如果从现在的情况来看，未来的十年甚至二十年，整个势头应该还是在一个非常高速运行的状态下，就好比香港60年代和70年代的情况一样，我们看到香港60、70到80年代的房价高速上涨，除了偶尔会遇到一些全球的经济危机的时候略微受到一点负面影响，常年香港房价都是高速上涨之中，背景就是因为伴随着香港的经济起飞。

很简单，钱来到这里，落到每个人口袋，每个人不会说全部存进银行，现在如果一听有人说把钱存进银行，肯定是说两个字“笨蛋”。

肯定是希望利用赚到钱再投资赚取更多的利润。所以我们可以看得到深圳，过去10到15年的房价是快速上涨，最主要的原因也是因为本身的经济拉动，使得很多人的财富增长比较快。

当他的口袋里有钱的时候就必须要做资产配置了。

我估计深圳未来的十多二十年，应该是一个非常值得资产配置的地方。

至于选择什么位置，我非常认可邓博士所说的，在一些城市融合的边缘地带，而且是选择一些比较差距本身就比较大的地方，通过融合能够迅速把本身处于低水平的情况拉到比较高的水平。

从以往的其他区域发展轨迹来看，都可以看出这个情况。

更重要的是粤港澳大湾区带来一个契机，城市与城市的边界会越来越模糊化，可以看到上海和昆山的边界是越来越模糊，基本上已经融合在一起。

说远一点，东京和东欧这些，原本都是属于卫星城市，现在基本上已经完全融合在一起。

我相信将来深圳和现在我们所说的临深区域，应该是第一步会融合在一起的。

我想提出一个观点，所谓的临深，有些人说博罗都是临深了，真正意义上的临深，以今天的发展程度来说，应该还是跟深圳的边界连在一起的地方才是真正意义上的临深。

这些地方，是你值得留意的一线的地方。

深圳新浪房产 05-03 15:38

玉家雄：你刚才谈到的这两位人物应该都是全国性的谈房价的大咖。

他们说的话都没有对与错，因为我自己认为从大概5到10年前开始，我们已经看到深圳，或者说整个中国的房地产市场，已经不能一两句话就概括了。

过去几年中国政府对房地产的调控和以往也不一样了，以往如果一说调控往往是一刀切，比较粗暴。

但是在过去几年，很多时候是一城一策。

针对每个不同的城市有自己的调整，或者是一些政策的放大。

所以我不评论他们两个谁对谁错，因为可能在某一些城市是他对，但是某些城市是另外一位是对的。

我们今天相聚在深圳，大家都是深圳人，更多的是要看在深圳应该怎么考虑。

在回答这个问题之前想说一下我的观点，不知道大家是否有这种感觉，在我们的父母辈买一套房子是为了解决安居乐业的问题。

在座的很多都是年轻人，稍微年长一点的也是40多岁左右，现在的人买房的心态和父母辈完全不一样了，除了居住问题之外，更深层的意义是资产配置。

以前老人家在老家盖一套房，可能相对是比较简单的。

现在相信大部分人都遇到了一个问题，如果我买一套房的时候，可能是一辈子里面最重要的一次决定，把我一辈子的资产进行一次配置。

因此我们现在决定买不买房或者是在哪里买房，很多时候除了一些基本的自用需求的解决之外，更重要的是会看我买了几套房之后，比如说5年、7年之后，会不会给我们一个很好的回报。

这是我们现在深圳看到很多人买房的心态，现在已经没有纯自用了。

自用的同时就是投资，如果从这个出发点来说，我自己认为深圳还是非常值得我们进行资产配置的。

深圳新浪房产 05-03 15:38

主持人：我们作为来深圳打拼的年轻人，怀有梦想的人，如果这些都有了，这些当然是关键的因素。

但是我们还不能缺的是什么？应该就是怀有梦想，不忘初心。

因为我看过稻盛和夫说：人来到世间不容易，你希望活得没有价值吗？

希望大家都能够在深圳扎根发芽，实现自己梦想的那片天地。

玉家雄先生，之所以把这个问题留到最后，就是想更加直接的问一个现场朋友最想知道的问题。

在这个21世纪的地产论坛上，说中国房地产的价格会有一轮下跌，但是任志强却不是这样认为的，他说今年的商品房的销售价格其实应该会再创新高。

所以这个问题就要请玉家雄先生来分析了，在当下非常多变的市场行情下，您觉得在什么样的区域，什么样的物业是保值的，而且是抗风险的。

深圳新浪房产 05-03 15:38

当我们看准了大势以后，顺势而为，要找一个能实现梦想的地方，把你的家安下来，把你的脚步慢下来，把你的生活好好的经营起来。

第二是“品”。每个人心中对自己的家，或者是这样一个梦想的目的地都是有很多想象力的。

刚才我和宋丁教授讲了，你想坐在前海吗？20万一平。城市的高密度的状态依然在，你能松驰你的神经吗？

但是当我们来到这里以后，这里有牧云田园，有四季花谷，有牧云会馆，有环湖的自行车骑行道，这里有运动公园，这里有香缤谷商业风情街，还有国际学校，有双语幼儿园，有国际精品商务中心，还有现在所在的的玺悦酒店。

当你这些都拥有的时候，而我们现在因为粤港澳大湾区的大的推动力，东部战略的不断向前，使城市的各种要素聚集起来，交通的不断改善，很多的交通动脉来支撑你。

我今天过来就不觉得很远，如果许可，我能不能在这里找份工作呢？
 
 
王世泰：所以说你要知道这个“品”，这里你生活的品质要素有了，而且还有品味的存在。

我告诉大家一句话：凡是一个好的品，就能成为商家之品的地方，一定是天赋和人为叠加的为“品”。

天赋是什么？自然的赐予。

今天讲天赋是什么？就是政策的天，形势的天，给予了你这种动力和可能，而大自然的自然天赋给了你其他地方不可能拥有的资源。

你在深圳的其他地方能找到如此的山，如此的湖，如此的林荫道，如此的牧云田园吗？没有。

这里不仅有天赋，而且有人文。我们要知道打造牧云溪谷这个项目，他们是以十年

深圳新浪房产 05-03 15:38

怎么给深圳的年轻人一个建议？今天有这么多的专家在，我不敢乱讲，我只贡献三个字：

第一个字：势。形势的势，大势的势，趋势的势。

第二个字：品。品质的品，品味的品。

第三个字：机。机会的机，时机的机，机缘的机。

今天我跟大家分享的是，在我们一线城市，深圳目前处于经济发展的态势下，在网上有这么多的吐槽，现在无论是政治层面还是经济发展的层面来说，所呈现出的状态之下，我们要看懂一个“势”，读清一个“品”，把握一个“机”。

看清一个“势”，我是就着宋丁老师说的话，他告诉我们，中国经济在全球经济当中我们扮演着一个主要角色，而中国现在有三大战略，我们现在所处的地理位置也好，或者是经济价值也好，我们是处在粤港澳大湾区最关键的区域。

所以说我们要看懂的时候，首先是要瞭望。宋丁教师也好，邓志旺博士也好，是让我们张开眼睛来瞭望。

同时我想借今天的机会跟大家讲，我们还要学会凝聚眼神来聚焦，聚焦什么？聚焦深莞惠的交集。

这个点既是粤港澳大湾区给的地域中心，同时是深圳东部发展轴的一个城堡，是非常了不得的。

我们现在讲大势，你要懂得顺势，识时务者为俊杰。

比如说我选择牧云溪谷就不是盲目的需要住，还是看清了经济发展的大势，城市融城的大势，包括以后生活图景的描绘。

因为在深圳来打拼的人，你是成功者也好，或者目前还在苦苦拼搏的芸芸众生也好，你的心中是有梦想的。

刚才那个VCR也说过你总想打拼来实现自己的理想，而这个理想的范围是非常广阔的。

但是你的脚要踩在哪儿？一定是觉得自己安心的实地。

所以我今天想落到这个项目来讲，难道你不觉得这个地方可以符合你心中的梦想吗？

事业成功之后想得到什么？

还不是收获的丰盛？

还不是家庭的幸福？

还有人生的精神层面的满足吗？

你到哪儿去找？

深圳新浪房产 05-03 15:38

王世泰：今天的项目安排得非常好，年轻人应该关心这个问题，由我这个老年人来回答，好处是我可以非常客观的讲。

如果我是年轻人可能会很焦虑，可能要吐槽，可能有很多的纠结的话要说。你刚才说的两份贴子我都看了，而且看了不止一遍。

那是一份北京的作家写的，他说北京有2千万人在假装生活。这个贴子目前很火，火到几乎要把它封掉了。

而且有中央的媒体已经写了反驳的文章，当然我觉得他表达了一种情绪，这个作家的文笔很厉害，有点愤青的味道。

他说：北京是一个肿瘤，没有人能控制它的发展速度。北京是一条河流，没有人能划清它的边界。北京是一个使者，唯有雄安给他超度。

他用了很多的文学语言，前面说是一个肿瘤，没办法控制速度，可能是人口过多，交通拥堵，包括空气污染。

说他是一条河流，没办法划清楚边界，是因为要摊大饼。

第三条就不评论了。因为他可能是对千年大计有他的理解。

这份贴子不管是不是封掉，但是在我的思想内如此的说到关注，说明这是城市之患。包括深圳作为一线城市也有这样的痛苦。

联想到你说的第二个问题，就是深圳就算有月薪3万，可能还想拉一个拉杆箱要离开深圳。

所以我现在想请文睿帮我找份工作，最好是3.5万以上，如果是3万可能我还要走。当然我老了，我可以跟我儿子走。

但是深圳人要有信心，特别是听了宋丁教授和邓志旺博士的演讲之后要更加有信心。

我们在哪儿？我们在粤港澳大湾区。

我们现在所在的这个项目在哪里？在深莞惠的地域中心，我们可以打一个比方，如果有一个巨手把地球拿起来，如果想把大湾区拿起来，如果想把深莞惠三坐城市拎起来，只能在哪里？只能这里。

深圳新浪房产 05-03 15:38

邓志旺：关于这个问题我和政府部门也交流过，得出这样的结论。

首先是东进战略是整个大湾区战略提前的一个谋略。当时深圳已经想到了这个问题，已经提到了湾区经济。

2014年提出湾区经济就开始重视要向周边发展。当时马书记提出东进战略也是基于湾区经济发展所做的设想。

未来的大湾区的发展其中之一的内容就是东进战略，因为东进战略的土地面积，惠州是1.1万平方公里，再加上深圳的东部1千多平方公里，再加上东莞的东部，加起来差不多有2万平方公里，占了整个大湾区的接近40%的面积。

如果整个湾区都起来，这40%都发展不起来？怎么能说是大湾区做得好？因此它也是大湾区战略中非常重要的部分。

第三点，东进战略代表的是湾区最重要的融合，深莞惠融合里面最重要的区域包括低碳城、产业合作示范区，都是代表着湾区发展方向的一个区域。

所以我想这两个区域一定会写进湾区的规划中，可以作为湾区发展的试验田来操作。

我个人觉得像低碳城这样的发展模式，应该是代表了未来中国城市发展的方向。

因为深圳早在04、05年提出了“四个难以为继”，包括人口，环境，土地等等，怎样才能继续发展？

现在已经不能再按照以前的方式发展了，没有土地了，空间的污染，环境的治理等等都有问题，怎么办？

低碳发展的模式正好可以为整个湾区未来的发展指明道路。

所以我觉得对于国际低碳城以及周边区域，包括从龙岗中心城到惠阳的发展轴，就应该是代表了湾区发展的方向，一种模式。

值得期待。

深圳新浪房产 05-03 15:38

主持人：深圳才改革开放几十年，早年都说深圳遍地是黄金。

为什么这么说？是因为你要勤奋，你要肯抓住机遇和机会，这些才是最重要的，国家给了你这么多条件，给了你这么多好的政策，就看你有没有眼光，就看你会不会抓，这才是最重要的。

邓志旺老师在舞台上聊到了很多，也跟我们分享了东进战略，而且也  看了您的很多文章对东进战略是非常支持的。

那么您觉得深圳的东进战略和粤港澳大湾区之间存在着什么样的关系？

包括现在所处的国际低碳城的片区，在中间又扮演着怎样的角色？

深圳新浪房产 05-03 15:38

第二是落差，洼地。

遍地是金子的时候，你去哪儿捡金子呢？你去金子最厚的地方，这就是区位选择，区域选择很重要。

你说作为普通老百姓一定要到前海去抓机会，轮得上你？20万一平米。前海真的不属于大家，因为就是富豪的地。

但是还有一些不是很高的地方，还有1字打头的房子！所以捡金子要到别人容易忽视的，但是你要往下挖，金子厚度最高的地方。

这就叫落差性。洼地在哪里，边界是洼地，所以一定要找这种地方，适合于我们这些老百姓做的事情。

第三，你能做什么？

高科技，互联网？老百姓也做不了。老百姓的钱要投对地方，我觉得选择一个投资方向就很重要。

你可以开一家公司，也可以开一个店铺，但是我觉得我们这20年来给我们的东西，就是像房地产的公司，这个路子远远没有走完。

因为一旦这一次中国的战略发展方向，三大战略，一个是雄安新区，一个是粤港澳大湾区，第三个是特色小镇，全部是投资拉动，都是地面上要做文章的。

谁也不要告诉我投资拉动结束了，开始消费拉动了。

你不要欺骗人好不好？消费拉动会出来，但是绝对没有挤掉投资拉动，中国经济八千美元的GDP。

所以说投资拉动，在国家三大战略中全是投资拉动，但是这个投资和20年前是不一样的，所以要找准机会，先的制度红利，新的区域红利，新的投资红利，在未来一样可以赚得盆满钵满。

深圳新浪房产 05-03 15:38

今天的主题说的就是粤港澳大湾区，说到粤港澳大湾区，七一的时候我做了一件很美的事儿，就是坐着油轮去了维多利亚港，看到了当天的烟花，繁花似锦，看到了祖国的繁荣昌盛，非常非常的漂亮！

但是我觉得当天更美的一件事情就是签署了框架协议，就是深化粤港澳合作推进大湾区建设的框架协议，在七一香港回归祖国20周年的时候签署的。

它也就意味着粤港澳三地会在国家的大力支持下打造国际一流湾区和世界级的城市群。大都市群的融合发展是赫然可见的。

宋丁老师您对粤港澳大湾区是有着自己独到的发展见解的，今天我们所处的牧云溪谷，包括他所处的临深片区的发展新的契机，你觉得应该体现在哪些方面？
 
宋丁：对老百姓来讲，我们只是需要紧紧的抓住这个机会，在这里面找到一个适合我们进入的通道。不是说什么东西都可以做。

比如说大众创业，万众创新。其实一个人创新就够了，其他的9999人跟上就可以了。所以要找到适合自己的，对老百姓来讲是三个东西：

第一是制度。

79年中国改革开放启动的时候，从农村起步，搞的是联产承包制，原来是吃大锅饭的人民公社，集体经济。

后来承包了，把土地承包给个人了，还是那些农民，还是那些土地，没有增加一寸土地，没有增加一个人，结果第二年产量翻了一倍，怎么回事儿？

制度。

这一次粤港澳大湾区是一个制度，这个制度来的时候，你一定要知道这个制度一定会带来翻倍的机会，我认为至少是翻倍的机会。

目前最初步的估计，粤港澳大湾区的基础设施投资4.5万亿。

邓博士谈到了2015年的东进战略是1.4万亿，而粤港澳大湾区目前给出的数据是4.5万亿，我认为不止这个数字，肯定是要超过的。

这么多的投资，肯定会遍地黄金，你要抓住。

深圳新浪房产 05-03 15:38

主持人：谢谢邓老师的分享。说到东进战略，相信大家对这个片区甚至是其中的某一些项目并不是非常的陌生。

但是东进战略这个区域，在粤港澳大湾区的发展规划中确实是扮演着举足轻重的作用。

东进战略的区域，未来发展的新的契机以及投资潜力究竟在哪里，包括粤港澳大湾区的优势又在哪里？

接下来的时间就让我们带着这一系列的问题掌声有请出今天特别邀请到的几位地产界的大咖级别的老师。

有请王世泰老师，邓志旺老师，宋丁老师，玉家雄先生。

深圳新浪房产 05-03 15:38

3、抓住东部崛起带来的新机会。

一是大湾区带来的深惠同城化的机会。

大湾区的结果是城市没有边界，去到旧金山，去到纽约，都不知道这是在哪里，每个地方的品质差不多，每个地方的产业水平差不多。

比如说硅谷，硅谷离旧金山市的市中心还有五六十公里，它就是处在三个城市交接的地方。

沿途大概有80公里的地段，企业就聚集在这里，享受了三个地方的优势，所以发展起来了形成全世界的科技发展创新的中心。

二是动进战略带来东部中心崛起的机会。

东进战略可能也会写进大湾区战略中的一部分，因为大湾区不仅仅是珠江口，而是珠江口9个城市再加上香港和澳门，9+2，不光是发展深圳，也不光是发展广州、香港，而是共同崛起的机会。

三是龙岗中心城和坪地国际低碳城—新圩产业合作示范区——惠阳大湾区副中心，东部核心发展轴壮大的机会。

所以我们应该向东部转移，寻找新的投资机会。

这就是我今天想分享的内容，谢谢大家。

深圳新浪房产 05-03 15:38

深圳市有一个规划，深圳法年的住房需求是11万平米，但是深圳提供的只有6万平米，还有5万平米每年的缺口，尤其是保障性住房，深圳市政府在做一个突破，就是想在周边区域建立保障房，其中首选的一个地方就是在新圩的位置，看得出来深圳和惠州合作最密切的区域就是这个地方。

这是产业合作示范区的位置，总共大概差不多有100平方公里，大概有一半都是在新圩的区域。

到2020年要实现GDP1500亿，前海的目标也是1500亿，所以是要再造一个新龙岗。所以政府还是有底气和基础的。我们看到这个区域的变化一定会越来越快。

惠阳中心，我一直认为将来整个深莞惠一体化最快、最有力度的就是惠阳这个位置。

以惠阳高铁站为中心，形成整个城市的副中心。对接深圳的几乎所有交通基本上都在惠阳高铁站的位置，在这边都有连接口。

高铁，城轨、地铁，全部要接入这里。

让我们想起了日本的多摩新城，所有的城市交通在这里形成串联，由此崛起了东京湾区里面一个重要的城市。

惠阳以高铁站为中心，也会成为一个类似的副中心，这个地方特别值得大家期待。

深莞惠合作示范区两个地方合作的意愿很强烈，这是最重要的因素，愿不愿意合作与沟通，实现利益上的相互退让。

我们区里参与的一个课题就是惠阳区委区政府委托的，课题的题目就是全面对接深圳。

感觉到惠阳有很强烈的意愿和深圳合作，原因之一就是我们有很大的互补性，这种互补使得深圳需要惠阳，惠阳也需要深圳。

这种互补性是天然的，天生的，不可取代的。这种优势会使得惠阳中心会迅速崛起。

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综上所述，政府对国际低碳城这个项目是非常重视的，尤其是人口资源等等的压力，低碳的发展模式会得到更大的提升。

另外还有一个柔宇科技，被认为是未来的华为。

他做的是一个曲面的、可以卷起来的液晶屏，像一张纸一样的可以随便卷，这是非常高科技的产品，都在这个片区。

这个片区会成为深圳的新的科技创新中心。

新圩，也许大家不是很熟。这个位置是深莞惠的产业合作示范区“坪新清”，这三个城市交界的地方共同搞了一个示范区，尝试跨界合作，这个跨界合作可能是将来大湾区合作的重点。

以前只是广东省的试验田，是深圳的试验田，在大湾区时代会要提升。

因为大湾区做的事情就是要实现城市边界的消失，城市与城市之间的无缝对接，这个地方正好具备这个条件，三个城市交界的地方。这个地方都做好了，就可以推而广之，这个区域应该会上升到国家战略中的重要部分。

同时这个地方也是惠阳，惠阳和深圳市是对接最密切的地方，是对接深圳的桥头堡。

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2、龙中、坪地、新圩、惠阳：东部发展核心轴。

这就类似于从福田中心区到梅林关，到龙华、到观澜。

最近政府部门就说做了一个调研，要打造一个从香港，通过罗湖，到达龙岗中心城，一直到惠州的创新产业带。

这个产业带是类似于从广州、东莞、深圳、香港的产业带，未来会把这个规划提升到市一级层面来。

为什么这条线会成为东部的核心发展轴，因为布局了几个非常重要的区域，龙岗中心城就不说了，是东部中心。

第二个布局是国际低碳城，这是全国最早的一个低碳城。接下来是新圩，再到惠阳中心。

国际低碳城的目标是哥本哈根，大家都知道欧洲的环境保护做得非常好，深圳发展也遇到了这个瓶颈，如何进行低碳的发展，怎么环境更友好、更可持续的发展，这个试验田就在这里，学习哥本哈根。

深圳总共有10个区，其中一个就是在坪地国际低碳城。

第三个是规划了五大综合交通枢纽，交通是非常重要的，交通做好了以后，产业，人口自然就会聚集。

我们也在国际低碳城规划了五个交通枢纽之一。以前坪地这个地方的交通部太好，但是这一次的定位得到了大幅度的提升。

另外是建立国际太空科技学院等等引进了国际化的学校，目的是提升知识含量，提升创新能力。

最后一点是建立德国小镇，叫环德城。

这是德国和中国的一个重要的合作项目，这是得到了国家文件重视的，这个项目也是作为一个起点。

德国最厉害的是工业方面，工业4.0是德国提出来的，中国为了应对德国的工业4.0，中国提出了中国制造2025，我们也在学习德国。

在这个国际低碳城的地方会和中德有非常大的合作项目。

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构建更好的城市发展格局，好的城市都是均衡的。比如说欧美国家也存在一个问题，就是城市发展的均衡性不够，出现了贫民窟，城市中心不够均衡。

深圳的东进战略如果实施，就可以看到深圳像大鹏展翅一样带动周边城市的发展。

发挥深圳的带动作用。深圳不光是深圳的深圳，站在广东省的角度考虑，站在全国的角度考虑，需要带动周边的发展。

深圳如果往东进，还可以带动汕尾、河源等等，因此它的作用非常非常大。

正是因为这个因素，看到城市规划的变革，龙岗中心城原来只是深圳市的五大副中心，现在是六大副中心。

什么是副中心？就只是区域的中心。比如说龙岗中心城就只是龙城街道再加上坪山，再加上龙岗，再加上凤岗。

这个范围是很小的。而这一次的规划中看到要把龙岗定为东部中心，这就是市级中心的概念了，甚至说是跨区域的中心。

我们不再完全依靠福田来辐射我们，不依靠前海辐射我们，自己就是中心。我们就可以发展得很好，可以带动周边的发展。

要使龙岗中心城成为深圳市乃至珠三角创新发展的重要区域，因此把龙岗放到了全市的角度，放到珠三角的角度来考虑地位，这个地位的提升是非常非常大的。

有制造中心，文体中心，孵化中心，商务中心，知识中心，枢纽中心等等，都有一定的支撑来推动发展。

交通方面也有很多的变化，围绕龙岗中心城设计了大量的轨道交通，有14、16号，包括3号线的延长县，惠阳的14号线，到惠州市区有深惠汕的城际轻轨等等，已经具备了辐射周边区域的能力。

同时有6平方公里的城市中心，不再寄希望于前海，自己就是中心，周边的区域都应该因为中心的崛起而受惠。

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2015年的“东进战略”就是在弥补“双中心战略”不足的问题。

为什么要做这个东进战略？一个是挖掘城市发展的潜力，深圳以前的增长非常快，最高速的时候，每年增长是40%多，现在已经降到了10%以下。

横向比较，北京、上海、广州、深圳四大一线城市。如果是经济增速来看，我们是排第一位的。北京6.8，上海6.9，广州7.9，深圳是8.8，深圳是最高的。

因此要保持这个速度是不容易的，因为经济总量已经很大了，接近2万亿的时候必须要挖掘新的潜力。

深圳的潜力在哪里？在东部。因为东部有很多的土地，有很多空间没有发挥出他的力量，一旦发挥出来，整个深圳的经济还可以持续增长10年，20年，30年。

因此东进战略要发展东部。

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1、深圳城市新格局：东部崛起。

深圳格局有很大的变化，从福田、罗湖已经问西迁到了前海。首先这里忽视了城市均衡发展的需要，正式中心越来越往西斜，但是东部占了整个深圳一半以上的面积，得到政府政策的照顾就少了很多。

第二个没有考虑到城市融合的问题。宋老师讲了深莞惠三个小同学在一起，因为深圳中心往西移了以后，得到的结果是深圳中心和东莞、惠州的距离拉远了。如果要共同发展，大家越靠近，越取暖，越可以发展得更好。因此也带来了这个问题。

当然这种局限性是历史造成的，当时只考虑深圳。 现在是大湾区时代，应该考虑深圳和周边城市，深圳不仅仅是深圳人的深圳，应该是广东的深圳，甚至是中国的深圳，不仅仅是自己发展好了，还要带动周边的发展，这才是深圳发展最好的模式。

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邓志旺：每次和宋老师一起参加活动的时候都是痛并快乐着。快乐就不要说了，听得很开心，痛在哪里？

一个是很痛快，宋老师的观点非常的犀利，听着很舒服。对我来说有另外一层痛苦，就是因为他讲得很好，讲完以后就觉得没什么好讲的了。

从头到尾都非常好，观点明晰，内容丰富。不过幸好宋老师每次给我留了一点点空间。

我今天给大家讲的话题是“深圳东部中心的崛起与新的投资机会”。

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主持人：有几个关健词，第一个关健词是“预谋”两个字，国家让我们享受到了粤港澳大湾区给我们带来的红利。

粤港澳大湾区也将粤港澳这三地奠定了世界级的一线城市，也是标志着就是属于国际化的高规模的、更高的高度。

更重要的是赋予了他引领全球经济发展的使命。因此是具有深远的影响力的。

另外还有是“共融，共享”，只有以这种心态才能快速的享受到粤港澳大湾区带来的价值。

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动向十：大湾区城市群融合发展经验将深刻影响中国未来经济成长模式。

粤港澳大湾区已经不是中国的湾区了，已经指向全球。

比如说深圳对标的是曼哈顿，曼哈顿过去是不可动摇的世界金融中心，但是现在小小的深圳胆敢对标曼哈顿，曼哈顿他没话说。

如果说是深圳对标曼哈顿，大湾区对标的就是纽约的湾区、东京湾区，旧金山湾区。我们什么都要，全球的舒适的、环境优美的居住模式也要。

所以说在这种情况下，看到了中国经济未来成长的新的模式，也看到了世界等待中国崛起的大格局。

所以希望大家在这里找到适度红利的机会，不要学马云，累死他，老百姓受不了。

最后送给大家两句话：关注大湾区融合发展，锁定城市群的边际收益。

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所以我讲的是一种机会，大湾区给我们的是机会，但是大湾区太大了，在哪里抓机会，抓的什么机会，就要看你的慧眼了。

现在给你提供一个建议，就是要找到大湾区中发展最强的城市，看他周边落差最大的地方在哪里，那就是最大的机会。

动向九：深惠边界地带可能成为大湾区城市群融合发展中边际收益最大的地区。

从经济学的规律来分析一定是这样的，如果落差很小，未来五年就是制度红利，制度红利是非常重要的。

因为制度红利吃得很轻松，创新红利很累很累。比如说马化腾、马云能睡得着觉吗？炒房子就是机会，可是现在在市区炒房子容易吗？

很难。所以我们要看下一轮的落差低点在哪里，在那个地方插手上去，下一波的水灌进去，大家自己来算算这笔帐。

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这就成了我们这一段十三五、十四五，能在大湾区看到，凡是重点城市的边界地带一定是洼地，一定是崛起速度比较快的地区。

动向七：深圳作为大湾区未来实质性中心，必将率先加速与周边城市的融合发展。

因为在过去五年乃至未来十年的发展中，看得很清楚。动能最强的，昨天刚刚公布了大湾区各城市过去今年上半年经济发展的速度，深圳仍然以8.8的增速名列大湾区榜首。

比广州多了一个多点，比北京、上海多两个多点，在这么高的水平上还差一两个点是非常不得了的，因为一个点就是上千亿。

既然有这么强的内在动能，他作为实质性中心的价值，我认为这不是吵架吵出来的，而是战场说打出来的。我觉得深圳这个地方，有这么强的动能产生影响，率先收益的必然是深圳周边城市。

动向八：周边城市中，深惠间的经济落差最大，互补性最强、融合效益最大。

东莞的发展一点都不比深圳差，今年的速度紧逼深圳，正在崛起。

这两个地方都和深圳是接得很紧的，惠州相对弱一点。深惠之间经济落差是最大的，经济落差最大，而我刚才谈到的洼地效应就出来了，落差越大，互补性就越强，融合效益越大。

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在不同的阶段，某一种力量会强一点，在发展中是交替进行的，但是现在这个阶段，我认为可能经济共享的融合力在未来五年会大力推进，对整个大湾区影响最大的这是一点，因为现在国家政策，地方政策，湾区政策都在统一推进。

所以我们相信这两种一定会长期存在的。

动向五：大湾区城市经济边界弱化，互动、共享，融合式发展现象显著提升。

有一种边界不清晰，就是经济边界弱化。为什么？因为正式之间的互动，共享，融合式发展现象显著提升了。

一定要记住，大湾区就是城市间的融合发展，相互之间在经济上就是兄弟关系，不要像以前那样放得那么清。

比如说当年广东省的珠三角规划纲要做出来之后，我们知道深圳、惠州、东莞之间，边界地带连修一条马路、开通一辆公交，更不要说地铁了，都是那么的困难。

或者说改造一条河流，治理污染都是非常非常的困难，每一个动作大家都推，本位主义非常强。

在现在城市融合的情况下，强调是利他的，共享的。所以我觉得经济边界的弱化是一个非常明确的、非常大的趋势，重点向边界倾斜，而边界在共融化。

动向六：大湾区城市边界地带洼地效应凸显，融合发展力量促边界异军崛起。

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如果是要进行整合，达到什么目标？这个城市没有变化，但是他们的刚性机制、体制和模式咬合在一起，经过助推以后，三个城市联合的GDP可能是6万亿、7万亿、8万亿，9万亿。

这个涨出来的部分是怎么来的？是几个城市的有机融合而来的。这个空间有多大？不可想象。

如果是按照现在的估计，到2020年就有希望在全世界的湾区经济里面走得很先，也许再过几年就是世界第一湾，现在有这个雄伟目标，因为我们的基础很好。

事实上在所谓的世界四大湾区中，纽约湾区、动静湾区，旧金山湾区再加上我们这个湾区是世界四大湾区，我们现在事实上是排在第三位，我们离一、二位的距离并不遥远。五年再加六七年就有可能超过他们。

所以我们完全有目标，有针对性的、动态的、效益化的看待我们的大湾区，这是我们坚定不移的大方向。

动向四：大湾区城市群经济共享融合力将与城市独立行政力长期并行。

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珠三角的发展其实这些年并不怎么样，就是因为之前没有刚性机制，这个机制来自于哪里？来自于政府的引导，来自于市场的强烈推进。

而过去的这两头都是非常弱的，所以我们没有形成，只有深莞惠咬合得比较紧，是因为房地产把大量的深圳人逼到了深莞惠，导致了这个市场化的协调。

更不要说港澳两个城市，过去和内地的整合力度是更加不够的。

现在的大湾区不能是干等中央投放什么政策，我们自己要主动的推进一些东西，来保证我们作为大湾区的重要机会抓在手里，因此要刚性的体制，刚性的机制和发展模式。

这个东西是什么？肯定要探讨，当然今天没有时间探讨。

动向三：大湾区将不断提升城市群的融合性效能、效率和效益。

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这个实质性主要是体现在三个方面：

第一是拿出一个像样的规划，发改委牵头。

第二，一定要有一个协调机制，协调的组织形式，虽然达不到欧盟的高度，但是一定要有联席的机制，形成常规的互动。

第三，一定会有来自中央的一系列的非常具体的政策投放进来，这就是9月份规划里要高度关注的，中央一定会给我们这个片区有专项政策，这有助于保护整个大湾区的事情健康有序的向前推进。

这是第一个动向，来自于国家的。如果国家是这样，大湾区自己怎么办？

动向二：大湾区将探索城市群融合发展的刚性体质、机制和模式。

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当然显然也出现了一些问题，如果单靠香港的力量能不能完成这些问题？不能。一定要整合。谁来整合？首先就这个区域整合，因为大家都是兄弟，放在150年以前我们都是再一个县里面，没有分香港、深圳，都是一个县里。所以说现在回过头来看，需要通过区域之间的相互咬合的力量来对香港提振。同时也进一步的激活香港，用香港更高的服务来推进大湾区范围内的其他城市，获得更高层的发展。

这里也看到了国家的希望和要求，因为国家面对着完全不同的时代，中国的经济需要进一步融入国际，而这个融入的模式不像过去二三十年的一些低端模式，三来一补的时代已经完全过去了。

现在需要的是经过WTO的运转，需要把中国的商品卖得更好。卖得更好的办法就是需要人民币说话，人民币走向国际需要有一个实验场，这个实验场在哪里？在深圳，也在大湾区。所以在这个意义上，国家实质性推进大湾区的城市合作，如果是没有这9+2的城市发展，就很难想象未来中国经济能走出传统的通道。

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宋丁：我比较怀念刚才没电的时代，因为没电就想起来彩云，想起来溪谷、绿色。结果电还是来了，逼着我们回到都市时代。

既然电来了我们就尊重一下电，既然来了就还是讲城市融合的问题。

我今天讲的题目是“粤港澳大湾区格局下城市融合发展的十大动向”。

如果我们现在在珠三角或者是粤港澳大湾区，这样一个5万平方公里的地方，到底面对的是什么样的东西？在这个时间窗里面，基本上没有任何其他的机会能够和这个相比。因为这已经不是一个国家战略，甚至已经是一个国际战略了。从全球的角度来看大湾区到底是个什么东西。

包括我们今天所在的地方是没办法回避开这个格局的，大家一定要关心这个看似宏观的问题，他折射出非常重要的价值，就是任何在这个片区的城市不能单打独斗了，大家一定要抱团取暖，因为这样一个复杂的世界，所以我们要看到他融合发展。

这个融合发展又看到了十个动向：

动向一：国家将实质性推进大湾区城市群共生共享融合发展。

以前是不是没有实质性？肯定没有实质性。因为香港回归也就是20年，在20年中，什么时候要求香港怎么样？没有做过。我们强调一国两制和它的高度自治。这是体现了国家中央对于香港的高度尊重和重视。

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主持人：郝总说到牧云溪谷发生了很大的改变，从刚开始的面世，从刚开始的建立再到酒店的落成，在这个中间都发生了翻天覆地的变化。

在我个人的人生信条中，无论城市发生了哪些的变化，内心深处的追求是不变的。包括对于朋友的忠义、情感，牧云溪谷把这些情怀都全部的融入到了这个项目中。

真的很高兴每一次来到牧云溪谷都能收获很多很多，相信今天大家收获的不仅仅是翻天覆地的牧云溪谷，还要论道粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是国家制定的大发展规模，未来究竟能够为我们带来怎样的新契机？包括粤港澳这个世界级一流湾区中间重要的角色是东进片区在未来有怎样的潜力？

接下来的时间就让我们以热烈的掌声有请楼市的思考者宋丁老师做粤港澳大湾区下的城市格局和发展方向。

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今天来到现场的有宋丁先生，邓志旺先生，王世泰先生，玉家雄先生，以及汇景丰房地产有限公司的总经理陈宇峰先生和郝圆圆女士。
同时要用热烈的掌声有请来到现场的每一位亲爱的朋友们，欢迎你们。

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说了这么多，最重要的是我和很多可爱的小朋友、小动物们渡过了非常愉快的一天。更重要的是牧云溪谷有属于自己的田园生活，有自己的菜园子。我们和很多的朋友一起走进菜园子，采摘了很多属于原生态的绿色食品，非常的地道，非常的原生态。太美味了！吃不够，还要拿着走，所以我们还摘了很多很多，塞满了后备厢，非常高兴的回到家。说：这是牧云溪谷给我们的纯天然的生活享受。

因此我还有一个感受就是享受，乐在其中。

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但是最为重点的一个原因是我们没有足够大的空间，能够把三代同堂的人聚集在一起，包括周边的配套，非常好的湖光山色，像牧云溪谷这样的项目才是我们最应该解决的问题。当我们没有了这些后顾之忧的时候，相信大家在事业上一定能够一飞冲天。

今天这个家庭教育片给我的感触非常大，也非常感谢陈总和郝总，以及牧云溪谷让我们再一次在这里感受到得天独厚的原生态的自然景观，尊享级别的园林、生活、田园生活的惬意享受。

我相信大家不是第一次来到牧云溪谷，而且每次来的感受都是不一样的。当我第一次来的时候，最大的感受是什么？当天我和一群大、小朋友，以及一群非常非常可爱的朋友们。今天虽然停电了，但是并没有影响现场的热情，以及对于牧云溪谷的向往。

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主持人：欢迎各位来到今天的谈论，各位朋友早早的就来到了现场，尤其是刚刚开场的时候播放的这个视频，它给我们上了一堂真正的家庭教育课。因为在深圳有很多都是外来的怀有梦想和激情的朋友，带着青春和激情，带着对未来的畅想和家的向往。

相信大家都是希望未来自己能够在深圳扎根，得到自己的一席之地。但是通过这个家庭的教育短片，让我们看到了，最缺少的是300平方的家，300平方的家可以解决很多问题。当我们很忙碌的时候，没有时间、没有心思，甚至是没有精力看管孩子的时候，怎么办？刚才视频中聘请的这个阿姨靠谱吗？不是那么靠谱，最靠谱的就是父母。

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文睿介绍出席嘉宾
宋  丁：中国城市经济专家委员会副主任、著名房地产专家
邓志旺：复旦大学房地产经济博士、深职院房地产研究所所长
王世泰：资深地产评论人、城市文化学者
玉家雄：深圳中原二级市场董事总经理
陈宇峰：汇景丰房地产开发有限公司总经理
郝媛媛：汇景丰房地产开发有限公司副总经理