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观众问题2:某项目现行住宅,但规划是绿地,还有一些较老的房子在法定图则中划定为发展用地,针对这种情况如何应对?
市规土委肖处长答:第一种情况可能是占用了原村集体用地,也可能建在了生态线内。如果是城总归划定的绿地是需要层层落实的。
第二个问题是发展用地,现行化为发展用地的并不是一定不会变,也可能后期会有变动。如果是产业用地,如果是关于强区放权机制,对法图有改变的需要建环委审议。
但专家数量有限,召集会议进行审议不容易,目前市规土委正在做建环委的改革方案,进一步充实专家库。
观众问题1:针对钉子户的问题,签约率超过95%时,政府应该如何作为?应当如何面对无限膨胀的钉子户?
深圳法制办陈辉煌答:这是一个比较普遍的问题,我们立法有过这方面的考量。开发商有些支持95%的强制征收条款,因为会对搬迁户产生压力,也有开发商反对,因为降低了城市更新门槛。我认为任何一项制度都是双刃剑,即使将95%强制征收立法,但是针对钉子户其是否真的有可操作性这是一个问题。我们期待听到更多的声音。
深圳法制办陈辉煌答:我们目前在城市更新过程中间要求100%的意愿对于推动项目确实有很大的难度,希望通过制度设计为下一步的更新提供法律支持。
深圳大学副教授王茂祺:港澳与内地的更新项目,港澳更新所承载的目标与内地很不相同,更多的在城市更新中市场力量所解决不了的问题。
内地的更新目标远远多于这些。在目的不同的情况下,规则有很大不同。
比如我国法律规定,城市土地归国家所有,但在高速城市化这个大背景下就会产生很多问题,原来属于集体的土地是不是将原来的线划开了,集体的土地就能够自动变为国有土地?
第二在制定城市更新规则的时候,在司法与城市更新规则之间的衔接问题。在更新意愿征集的情况下要求2/3,在实施主体确认时要求形成单一权利主体。
想请教一下这一规定是基于什么样的考虑?
汕尾市城乡规划局副局长李桂菊:汕尾88年建市,其好处是类似一张白纸,坏处就是基础薄弱。
在三旧改造、城市更新这一块基本是拿来主义,参考深圳市的法律法规较多,符合我市实际情况的就借鉴过来使用。
而由于我市经济落后且发展相对于其他城市较缓慢,我市的土地存量较多,随着厦深铁路、广汕铁路的开通,汕尾也基本上进入了珠三角经济圈。
政府在考虑如何把老城区的城市更新开展起来,首先提升其体制,首先打通道路,吸引开发商前来投资,城市更新接下来可能进入爆发阶段。
我市的更新也不是大拆大建,也应进行保留,结合我市的文化特色进行保留。
主持人点评:珠海目前相对于深圳来说还不够细致,政策的敞口依然存在,可能珠海的机会会更大。
珠海市城乡建设局梁立球:珠海12年开始将城市更新纳入立法议程上来,珠海市城市更新的背景与广州等城市相似,在2000年三旧改造的基础上发展而来,当时有26个村启动,但有4个村子烂尾。
在这个背景下,我们在09年扩大了改造范围,在原旧村改造基础上增加了旧城、旧厂房,但推动不甚理想。借助城市更新立法讲旧城旧村的改造法定化。摆在城市更新工作面前的重要事项主要是原来遗留的旧厂房如何更新利用的问题。
珠海的法律体系类似于广州,1+2+n,1是更新办法,2是地价条例及实施细则,n是各种配套法律体系。但目前我市相关立法还是在摸着石头过河。
工改商我市推动较多,取得了不错的成绩。我们最近也在积极探索新路径,以求能更加灵活的处理更新中的相关问题。
按照市场的基本规律,把握稳步推进的基本格局。希望各位同仁能够来到珠海参与到城市更新政策。
深圳法制办陈辉煌:在目前城市更新推动苦难的情况下进行一些突破,制度创新难度很大我们想做一个城市更新的条例,目前已经有初稿。
去年召开了专家论证会,目前政府内部正在研究,条例很快就会开始征求意见,希望大家关注官网,积极提出意见,其主要方向是能够推动城市更新,希望大家能够积极关注深圳城市更新及其立法工作。
接下来进行嘉宾圆桌讨论。
建纬深圳律师事务所主任——贺倩明律师进行《粤港澳大湾区背景下市场主体参与城市更新的机遇与挑战》演讲,贺主任同时兼任深圳市华勤城市更新研究院院长。
土地供应主要有三大问题:1集体土地的使用受到大量抑制,产生了很多违法建筑;2.我国土地供应主要是垄断式的政府供应;3、土地用途和用地指标收到严格控制。
现在工地供应的重点都是与产业相结合,现在深圳市已形成了非常成熟的支持产业发展的政策。
接下来的土地供应基本上以满足新产业发展为导向的土地供应重心的转移,以土地集约节约利用为原则的城镇低效用地的二次卡法利用,以建立城乡建设用地统一市场为目标的集体土地入市提速。
基于土地供应端的巨大转变,开发商也需要进行转变,首先是从商业开发转变为产城融合,如华为在东莞的欧洲小镇。第二是从拆除重建到有机更新,对于一些非必需进行拆除重建的地区进行综合整治。第三是从国有土地的拓展到集体土地的拓展。
机遇:1土地拓展空间的扩容;2境内外资本的集聚,金融政策的管制在本区域可能会得到放松;3推动粤港澳大湾区产业生态园的形成。
挑战:1政商关系的重新定位;2新业态下开发商商业模式的调整,开发商运营及服务能力应当提升,融资、抗风险能力要求更高;3政策调整其的应变能力,如何理解、适用政策,如何看懂政府的政策趋势。
城市更新是地产新经济的新引擎,随着居住社区的改变,也带来了文化、生活的改变,城市更新对这些元素带来了很多改变。
从三旧改造到城市更新,政策目标是节约集约用地,发展路径是用地再开发、建筑再利用,政策措施包括土地综合整治、城市更新、建筑物转变。
广州市在《广州市城市更新办法》中对城市更新进行了定义,对城市更新的适用对象进行了明确。将城市更新逐渐转化为一个城市长期的任务
接下来是广州市国土资源局和规划委员会政策法规处副处长刘禹先生进行题为《广州城镇低效用地在开发政策探索与实践》的发言
演讲嘉宾:肖纯 深圳市城市更新局处长
演讲主题:深圳城市更新政策现状与思考
深圳市作为粤港澳大湾区城市群核心城市之一,城市更新推行及发展一直走在前列。在本次粤港澳大湾区城市更新政策研讨会上,主办方特邀请深圳市城市更新局肖纯处长与会并作“深圳城市更新政策现状与思考”的主题演讲。
肖纯处长首先分早起探索、分类启动、全面展开、政策改革四个阶段对深圳市城市更新政策进行历程回顾,然后从土地、规划、实施等制度方面介绍了深圳市城市更新的主要做法,并对深圳市城市更新政策实施成效进行介绍。
深圳市在2004年逐步对城市更新进行早期探索,具体模式主要是由各区政府组织实施的旧城改造;在2004年后,深圳市启动了城中村改造工作,并成立了城中村改造领导小组及办公室,各区也成立了相应的领导小组及办公室;2009年得益于广东省政府78号文的颁布出台,深圳市相继颁布城市更新办法与实施细则,深圳市城市更新工作全面展开;2016年,深圳市推行强区放权,城市更新相关审批工作逐步下放到区政府实施。
深圳市城市更新土地、规划及实施领域逐渐形成主要做法;其中,土地方面,土地协议出让制度,极大提升土地原权利主体的更新积极性;合法用地面积控制、历史用地处置及地价体系等政策,对土地的处置、权益分配进行相关处理。
肖纯处长认为,深圳作为一个高度建成、高速发展、高度城市化的城市,城市更新对于城市的发展具有重要意义;城市更新的成效显著卓越,但在具体实施过程中,也需对相关问题进行总结思考。
深圳城市更新制度的特点:第一是深圳是一个高度建成区,可用空地不多,需要利用城市更新挖掘土地资源。
第二深圳市告诉发展城市,需要进行城市更新满足高要求。第三深圳高度城市化,所有土地资源国有化,没有其他城市集体土地划转的困难。第四是各主体由意愿投入到城市更新中去。
第二部分主要介绍深圳城市更新的主要做法:深圳市更新更新的改造对象主要包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区。
深圳城市更新的总体要求从程序上来看,主要包括计划审批、土地及建筑物信息核查(产权信息摸底)、规划审批(确定改造功能、容积率,对原有控制性规划进行调整)、实施主体确认、土地出让、项目报建。
深圳市城市更新局的肖纯处长开始进行《深圳城市更新政策现状与思考》的主题发言:
深圳城市更新在04年之前主要由区政府组织实施的旧城改造,是早期探索,第二阶段是分类启动阶段,04年启动城中村改造工作,成立城中村改造领导小组及办公室,各区也成立了相应的领导小组及办公室。
2007年3月启动旧工业区升级改造,09年开始全面展开,首先得契机是广东省出台的78号文,给力广东省先行先试的政策扶持。09年以来在核心政策之上形成了一套完善的正常体系。16年开始进行城市更新政策改革,将城市更新的审批权下放到各区。
澳门的城市规划法是一个新的立法,这是吸收内地的做法。最后是历史文化遗产的问题,都是更新主要是物质文化遗产的问题,主要是被评定的不动产以及某些纪念物。
物质文化遗产中需要对不动产以及附着物进行保护。澳门在这方面需要由文化局出局有约束力的意见,没有文化局同意的不能进行开发建设。
澳门的其他政策包括提供低息贷款帮助居民重建,推出了楼与维修基金资助计划。澳门都市更新中,政府起到一个主导的作用,城市更新必须通过法律的制定和修改。政府需要协调发展商、业主之间的利益,在其中起到较大作用。
首先看一个税务问题,主要是三种印花税,第二个是业主的同意比例如何处理,当然要进行调低,需要进行单行立法。第三个是容积率问题,历史城区对房屋高度有要求,不能影响景观,主要是街影图的限制以及城市规划法的限制。第五个是土地用途与城市规划限制,实质上是一个役权的问题。
澳门同时还有一个文化遗产保护的问题,最后是混合模式,现在达成一个共识,都是更新不是简单的推倒拆迁,要延缓市区的老化速度。
都市更新面临的法律问题:1.税务处理问题;2.重建的同意比例;3.重建容积率;4.物业用途的变更;5.土地用途与城市规划问题;6.文物保护和景观问题。
首先是业主主导,业主自身有更新意愿,希望政府出资购买旧楼进行重建,但此方案负担太重,导致公共财政不堪重负。
第二个是开发商主导,实际上在旧楼中居住的往往使一些老人或者低收入人群。但是开发商进行重建需要得到业主100%的同意,但是有些业主长时间不在澳门居住,联系不上,导致开放商主要的困境,需要政府介入都市更新。客观来说,现在澳门或者境外的开发商进行都是更新都是很困难的事情。
为什么会改变名字?分析:原旧区重整的主要思路是大拆大建,这就需要业主完全的同意,因为在澳门对私人物业采取全面保护,这使得大拆大建的成本很高。目的和出发点很高,政府负担很重。
都市更新主要包括三个方面:1重建、2整建、3维护。这就是为什么从旧区重整到都是更新。主要问题在于谁来主导都市更新?在更新中利润空间很大,进行了讨论,第一是业主主导,第二是开发商,第三政府主导,第四混合模式。但这个问题目前没有答案。
现在是来自澳门大学的蒋朝阳教授进行《澳门:政府在城市重建中的角色》演讲:
我们今天讨论的话题是政府在城市重建中的角色,我有幸来分享个人的一些心得。澳门的面积很小,陆地面积30.4平方公里,总人口64.83万人,平均2.11万人每平方公里,单就数字来看应该比香港密度大。
澳门的停车位也很稀缺,怎么办?澳门是很豪华的,因为是博彩城市,但同时澳门有很多楼龄很长的楼宇。
为解决这问题,澳门组建了旧区重整咨询委员会,但14年被撤销。现在最新的是15年成立的都市更新委员会,新委员会去掉了咨询,说明权力更大。
林濬:香港政府在市区重建中只提供100亿港币,在一个片区中,并不是全部拆掉。
以某一个区为例,发现其中的主要问题是没有道路,我们首先收购其中一部分,作为道路等公共区域,然后退出。我们现在做的是地产商不愿意去做的。
香港特别行政区都市重建局原行政副总裁林濬先生开始进行题为《香港城市更新案例与经验分享》的主题演讲。
中国政法大学房地产法研究中心主任符启林教授进行本次大会的开幕致辞,符启林教授的主要研究方向为房地产法、金融法。
符启林:随着大湾区城市化的推进,也带来了更多都市更新问题。深圳市城市更新的经验开始渐渐在全国推广,城市更新不管是理论上还是实务上都有很多问题需要研究,城市更新不管是理论上还是实务上都有很多问题需要研究,深圳市的城市更新与香港、台湾有什么不同,与原来的拆迁补偿有什么不同还有待于进一步研究。
还有棚户区改造是不是变成了有些地方在变相买卖土地,广东城市群的建设和产业升级该如何处理?集体土地怎么入市?这些问题需要进一步探索,理论上更加透彻,积累经验,指导城市更新工作。香港特别行政区都市重建局原行政副总裁林濬先生开始进行题为《香港城市更新案例与经验分享》的主题演讲。
在十二届全国人大五次会议上,国务院总理李克强在府工作告中提出,要推动内地与粤港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区市群发展规划。深圳持续近十年的城市更新已进入深水区,各项政策已基本形成,而广州、珠海、东莞、中山、佛山等地也相继出台了城市更新政策。
为研究国家实施粤港澳湾区大战略背景下,深圳及临深片区粤港澳城市群城市更新和产业升级协同发展的政策问题,中国政法大学房地产法研究中心、深圳市华勤城市更新研究院特举办“粤港澳大湾区城市更新政策研讨会”。
发言嘉宾及特邀嘉宾:
符启林 中国政法大学教授,博士生导师
林濬 香港都市重建局原行政总裁,太平绅士
蒋朝阳 澳门大学教授
王茂祺 深圳大学副教授
钟澄 深圳职业技术学院副研究员
贺倩明 建纬(深圳)律师事务所高级合伙人、住人,深圳市华勤城市更新研究院院长
广州市法师代表
广州市国土资源和规划委员代表
深圳市法治代表
深圳市规划和国土资源委员会代表
深圳市城市更新局代表
深圳仲裁委员会代表
北京大学深圳研究生院代表
珠海市住房和城乡规划建设局代表
汕尾市城乡规划局代表
东莞市国土资源代表
东莞市城乡规划局代表
大会议程:
一、主题分享:
1、香港城市更新的案例与经验分享
2、澳门都市城市更新政府权力与私权保护
3、深圳城市更新立法回顾及政策趋势
4、深圳城市更新行政审批流程及职能的转变
5、广州城市更新的政策演变及趋势
6、粤港澳大湾区背景下市场主体参与城市更新机遇与风险
二、圆桌谈论:
粤港澳大湾区城市更新的协同与差异化发展
会议安排:
时间:2017年7月8日(星期六)14:00-18:00
地点:深圳市 五洲宾馆 华夏厅
主办方:
中国政法大学房地产研究中心
深圳市华勤城市更新研究院
协办方:
建维(深圳)律师事务所
在十二届全国人大五次会汉上,国务院总理李兑强在府工作告中提出,要推动内地与粤港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区市群发展规划。深圳持续近十年的城市更新已进入深水区,各项政策已基本形成,而广州、珠海、东莞、中山、佛山等地也相继出台了城市更新政策。
为研究国家实施粤港澳湾区大战略背景下,深圳及临深片区粤港澳城市群城市更新和产业升级协同发展的政策问题,中国政法大学房地产法研究中心、深圳市华勤城市更新研究院特举办“粤港澳大湾区城市更新政策研讨会”。
发言嘉宾及特邀嘉宾:
符启林 中国政法大学教授,博士生导师
林濬 香港都市重建局原行政总裁,太平绅士
蒋朝阳 澳门大学教授
王茂祺 深圳大学副教授
钟澄 深圳职业技术学院副研究员
贺倩明 建纬(深圳)律师事务所高级合伙人、住人,深圳市华勤城市更新研究院院长
广州市法师代表
广州市国土资源和规划委员代表
深圳市法治代表
深圳市规划和国土资源委员会代表
深圳市城市更新局代表
深圳仲裁委员会代表
北京大学深圳研究生院代表
珠海市住房和城乡规划建设局代表
汕尾市城乡规划局代表
东莞市国土资源代表
东莞市城乡规划局代表
大会议程:
一、主题分享:
1、香港城市更新的案例与经验分享
2、澳门都市城市更新政府权力与私权保护
3、深圳城市更新立法回顾及政策趋势
4、深圳城市更新行政审批流程及职能的转变
5、广州城市更新的政策演变及趋势
6、粤港澳大湾区背景下市场主体参与城市更新机遇与风险
二、圆桌谈论:
粤港澳大湾区城市更新的协同与差异化发展
会议安排:
时间:2017年7月8日(星期六)14:00-18:00
地点:深圳市 五洲宾馆 华夏厅
主办方:
中国政法大学房地产研究中心
深圳市华勤城市更新研究院
协办方:
建维(深圳)律师事务所