地产大V揭华南楼市半年真相

深圳新浪房产 04-26 19:57

今天的直播到这里就结束了，感谢各位嘉宾的分享~各位网友后续有问题也可以留言，我们可以后续帮您向专家提问噢♪(^∇^*)

下期见！

深圳新浪房产 04-26 19:57

网友提问：佛山哪个区域潜力最大？

麦少荘：佛山的区域潜力，如果是高位投资者，建议选择临广的优质地段物业，广州补涨，你懂的。如果要找性价比高的潜力区域，佛山中部狮山、罗村、禅城季华路和绿岛湖，顺德伦教大良容桂的后发力也是很强

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网友提问：今年会否出现2014年上半年房价回调下跌的情况？

徐枫：已经下跌了，亲。因为问这个问题的盆友很多。看数据也好，看市场也好，事实都摆着呢

麦少荘：先说房价，就佛山而言，跟2014年有差异的。房价回调不代表购房者更容易入手优质物业。像佛山今年出现按首付比例轮候购房。而再后，佛山的库存也去得快，未来扎堆面市的都是高地价项目，土地成本是杠杠的放着，估计没哪个发展商愿意做亏本生意。

乐居广州廖洪忠：广州是没有跌的，而且还在涨，我们统计了广州95个比较活跃的盘3月份和6月份的报价，有77个楼盘报价有上升，占总统计数的8成，其余2成报价则是持平或者有所下滑。

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乐居深圳卢韵如：我还想请教各位大咖，对于下半年楼市政策持怎么看？你们觉得市场还是政策市吗？放开就会剧烈反弹么？

徐枫：深圳：楼市政策或不再加码。一切都在掌控中。我个人觉得，楼市的政策是影响的变量之一，但不应过度夸张其权重。楼市的变量还有货币、财政等影响。我们研究的结论是，市场-政策-市场，互为因果和循环。

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乐居：各位嘉宾对本地购房者入市有什么建议？

徐枫：（偷笑）深圳秘诀：请看新浪乐居置业课程~开玩笑的。秘诀就是摆正心态，不要奢求一夜暴富。另外，深圳商务公寓和写字楼未来供应将激增，被限购的但又有房产投资强迫症的，不买楼就要死星人，可考虑

乐居佛山陈洁晶：下半年佛山楼市会进入调整期，政策调控效果渐显，部分购房者进入观望，外地客户需求减少，且下半年市场有大量的供应量补血，房价整体保持稳定，部分区域房价有微调，不排除部分资金压力大的房企会降价出货，刚需买家可留意下半年市场。

麦少荘：佛山本地购房者：往城央外延区域置业，配套是有的、区域会变好的、时间换空间的概念。要置业城央，二手房也是不错的选择。

邓浩志：建议有能力、有需求的购房者仍然要抓紧买房，经过这轮调控，预计一年半两年后，房价仍然会有进一步的上涨，这个跟土地没能持续加大供应有密切关系，需求仍然不断增加，人口也不断往几个大都市圈涌入，这个趋势十年内都改变不了。邓浩志：至于买房时机，个人认为，现在市场基本平稳，可以择优出手，选择一些急于回笼资金的、年底需要冲业绩的项目，挑选略低于市场价的一二手产品出手，风险会更低。建议不要碰商办类物业。

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乐居：各位嘉宾对接下来的市场走向怎么理解？

徐枫：深圳：量价齐跌。

乐居广州廖洪忠：广州感觉是需求被抑制，无货所以成交下降。

邓浩志：预计下半年广州楼市市场整体保持平稳，政策也会基本保持平稳，继续大加码的可能性不大，放松可能性也看不到。局部外围区域，如果下半年仍有较大的成交量，可能在调控上有所加码，其余核心区域基本保持平稳。成交量也会保持四五月份相对低迷的成交量，成交价格也会基本保持平稳，往上走，受到调控的压制，往下走，受到土地供应不足、地价昂贵的支撑，上下两端都比较困难，市场可能处于低位平衡的状态，即库存低、后续供应低，当另一方面，需求被压制，属于供需两低的低位平衡。

麦少荘：佛山量缩。佛山下半年的变数还是很大，预期第三季度还是趋于平稳，第四季度变数比较大。高地价项目将在第四季度陆续入市，或将价格预期拉高，但限预售、限价、限签预计还是阶段性的从严，所以是一场博弈，开发商要扛得住

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乐居佛山陈洁晶：在这批高价地出来的时候，有没可能限价、限签已经逐渐放开了呢？

麦少荘：放不放开，预计会是阶段性的，完全放开估计比较难，相当于在筑个堤坝，一旦放开了，佛山的涨幅可就难以控制了，现在限签限价，也对土地市场的交易带来一定的约束作用

乐居佛山陈洁晶：是的，这就取决于市场能不能真正降下温来

徐枫：就深圳市场来说，我们觉得是真降温了

麦少荘：恩恩，因为广州还在补涨，所以佛山不设限，恐怕是拦不住这波洪水

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徐枫：全国数据面来看，还是深圳数据面来看，商品住宅是供过于求了。只是分配结构不合理。

那佛山的客户主要有哪些？

麦少荘：去年佛山东部的广州客比例就占了7成以上。今年压力很大，限外，所以市场还是有收缩的。但佛山的供应缺口也很大.目前佛山的高价地项目要解决四难：佛山客户对高价的承受力、导入广州客、回款节奏、利润

徐枫：总的来说，深圳楼市处于调整期。从供求关系来说，现在存量房是1100万套，和常住人口基本是匹配的。不存在供求不足。如果要投资深圳楼市，就要顺势而为。现在已经不是闭着眼睛击鼓传花的疯狂年代了。如果要更好的理解楼市，可以关注新浪乐居的买房置业课程（:-D）

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乐居佛山陈洁晶：确实，上半年佛山商住地成交金额417亿，成为近六年上半年卖地金额的最高值。成交面积225.5万㎡，同比上涨29.97%，想不到的是三水以72.5万㎡的成交量成为五区卖地大户。

徐枫：发展商如果还是以“开发”为主，而不注重“运营”，确实在土地领域头脑难以平静。

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乐居佛山陈洁晶：近期佛山推迟、取消了多宗地块出让，昨天祖庙地块楼面价也只拍到1.5万，市场真的在降温了吗？

麦少荘：这种降温更贴切说是被迫降，因为现在限预售、限价、限网签都抓得死死的，回不了款，追那么高的地价，风险是很大的

徐枫：“有研究机构数据显示，佛山上半年土地出让561万平方米，位居全国第八位，同时，溢价率达到了100%。”---降温也应该了。这景象，就像一路以来的深圳：有地就抢。

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李兴旺：政府的目的地控制地价过快上涨，但可惜，达不到这个效果。东莞上半年唯一成交的一宗地，就是首次“限地价，竞配建”，实际算下来，楼面地价达到2.7万元。

徐枫：嗯很多时候发展商都不能冷静和客观的看问题。特别是中小企业。

麦少荘：中小企业、本土房企现在也很难在佛山拿到地了，只能变换方式，或者去三四线城市

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乐居广州马执文：佛山西站7月中能开通吗

乐居佛山陈洁晶：佛山西站据说7月15日开通，这次应该不能再打脸了吧

麦少荘：佛山尝到了轨道交通的甜头，这也是佛山西站今年这么被寄予厚望的其中一个因素

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李兴旺：东莞坐高铁，到深圳和广州，分别都是20分钟左右。只是，城际轨道，暂时未通。但也快了。今年年底内，东莞将开通两条城际轨道，分别是穗莞深和佛莞惠（先通莞惠）

徐枫：国家发改委在其报告中就表示，中国城市化要走以城市群为主体形态的道路。中央政府的大方向应该是这样，因此珠三角兄弟练手，是大势所趋

麦少荘：佛山西站对佛山也是一个很大的枢纽拉动~今年很多房企揣着款来佛山看地，土地成本杠杠的。那些竞地的新玩法，我们算土地成本的时候也是一个接一个头大

徐枫：珠三角和长三角是国家城市体系框架中的重要环节，由它们贯穿着建设东部沿海6大城市密集区，中西部7大城市群的发展设想。因此对这两个城市群的基础建设投入不言而喻。

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李兴旺：看好粤港澳大湾区。其实，已经不是停留在概念状态了，它已经深刻地在实际行动了。比如，珠三角轨道交通一体化，已经进行了很大的进程了。广佛同城，莞深同事，已经深入人心。东莞与佛山，惠州，广州，深圳甚至中山等的轨道交通，也在未来的2年内可以实现。

乐居深圳卢韵如：是，真正轨道交通起来，才能把概念落地

徐枫：在中国，高密度（生产要素高度急聚）、近距离。浅分割的巨型功能地域体不断涌现和发育，并开始形成以大城市为核心，有着主次序列、分工协作的城镇群体。大湾区统筹就是这一体现。

麦少荘：佛山凭借广佛同城和轨道交通，这几年的变化也是翻天覆地了，就粤港澳大湾区的概念而言，佛山是赶上这波热潮了。在城市发展是好事，在消费者来说，生活压力就越来越大了

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麦少荘：大伙怎么看粤港澳大湾区的概念？虽然现在还是概念，我认为未来也把珠江口这个金三角绑得越来越紧密，我可是很期待的

李兴旺：东莞，由于华为的进驻，带来了一大批上下游产业过来，东莞的整体制造业上升一大台阶。像松山湖周边区域，厂房租金上涨好多。这是好现象。

徐枫：我们下半年的论坛，这也会是个利好的楼市远景规划

乐居深圳卢韵如：粤港澳大湾区，之前9+2城市群规划的时候其实覆盖的城市差不多，但是在现在背景下提出来，感觉每个城市的定位和分工还是更清晰了。

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乐居深圳卢韵如：未来公寓和住宅之间的价格会逐渐靠拢吗？

麦少荘：公寓和住宅还是会保持差距的。公寓归根到底无法解决入户、适龄就学问题

徐枫：深圳的公寓和住宅的价格，会逐渐靠拢。因为开发是一体化了。

李兴旺：商业公寓的商业属性摆在这，加上东莞短期内，商务经济增长有限，所以短期内，商业公寓总体价格肯定是达不到洋房。

麦少荘：它不是以居住为先的，所以差距还是有的，毕竟投资客还是要看用家的需求

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李兴旺：可能有很多人没有来过东莞，只是停留在过去对东莞的认识（大多数印象不好），其实，我想说：东莞现在，已经：很！干！净！了！。当然，我说的干净，还包括，东莞的城市面貌，不缺乏优质的山水，街道环境，也是大大改善了，治安也好很多了。通常在东莞居住2年以上的人，都会爱上东莞。（哈哈）

乐居广州马执文：李总为东莞正名

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李兴旺：由于商业公寓的首付和贷款期限问题摆在这里，所以，商业公寓的销售压力还是蛮大的。除非开发商在价格做出让利，或者在付款方式上做出灵活安排。

乐居广州马执文：广州330新政之后，公寓市场可以用“冰冻”两字形容。4月由于网签延迟成交还有1415套，5月甚至仅成交了567套，是近一年来首次跌破600套关口，6月份更是低至368套。

李兴旺：广州公寓市场是“极冻”吧（哈哈）

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乐居深圳卢韵如：看表上数据，东莞商务公寓涨幅和住宅相近，下半年供应量如何？请教嘉宾怎么看东莞公寓的市场？

李兴旺：[东莞]这里我要说明一下，由于今年的商业公寓，通常质素不错，所以在数字上看，从价格基数来看，跟住宅较接近。实际上，假如在同一个项目，既有商业公寓和高层洋房的，通常商业公寓的售价是洋房的75%-80%。今年是东莞公寓年，不完全统计，仅市区，今年商业公寓的上市量将达1万套。所以，接下来，商业公寓的竞争非常大。

徐枫：看来，未来公寓的供应会成为珠三角城市主流。

麦少荘：但针对公寓的约束也会越来越多

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李兴旺：给大家分享一下各种产品类型的表现：东莞住宅与非住宅表现是“冰火两重天”

徐枫：表上的显示确实是冰火两重天。不过住宅还是深圳人民的挚爱。工商铺比较稳定。2018年开始，深圳将迎来写字楼供应的爆发，主要集中在前海地区。

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徐枫：和兄弟城市的同行们探讨下，这一轮房价的上涨，你们所在城市的原因是什么？深圳是资产泡沫。

麦少荘：佛山是广佛同城到了收割期，多谢广州大哥

广州乐居马执文：广州是后知后觉，补涨

李兴旺：东莞是感谢深圳大哥，应该说，惠州中山东莞都要感谢深圳。天使般的深圳客

 李兴旺：东莞是外来人口为主的城市，非户籍人口占了总人口的3/4，可想而知，东莞此轮限购，影响面会有多大。徐枫：前2个月我们协会做了个客户问卷调查，东莞在深圳市民中的买房意愿还是排临深片区第2位的。限购之后，可能暂时搁置。

徐枫：前2个月我们协会做了个客户问卷调查，东莞在深圳市民中的买房意愿还是排临深片区第2位的。限购之后，可能暂时搁置。

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邓浩志：上半年让人印象深刻的是调控的不断出台，3月份之后，每个礼拜都有新政，包括楼市调控、房贷、土地市场等等。而且这些新政通常都是晚上11点多才发布，每个周五都可能有新政，这是有趣的，以前从来没有出现过。政策的密集、发布时间的选择、政策的多变，特别是土地，从竞地价、竞配建、竟自持到摇号等，多种方式让人目不暇接，也理解不过来。

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徐枫：在房价面前，东莞佛山广州都算不得一线城市深圳还活着呢。

当然，房价高，可真不是值得庆祝的事情。工薪阶层压力很大。这也是深圳房价调整的本质原因：支付能力透支。

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李兴旺：上半年，要说东莞的奇葩事情，就不得不说东莞的土地市场了。放眼全国，应该都比较少见，上半年仅有1宗商住地招拍挂成交，且是在1月份。2-6月，包括今天的7月，都是0零成交。一手土地，日益稀缺，热点区域楼面地价分分钟过2万元，与一手商品住宅价格持平或者超越。

广州乐居马执文：那与佛山形成鲜明对比啊

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佛山乐居陈洁晶：验资选房
禅西新城某楼盘需要验资50万才能参与选房，而且据说选房顺序按照首付比例排列。
绿岛湖有楼盘按照首付比例高低挑选客户，全额买房的可以优先选房，接着是9成、8成、7成，6成以下基本没机会选房，如此严苛条件下居然还能当天售完。

拿地不为卖房
在桂城平洲地块竞拍现场，万科以70年100%自持吓坏了众人，这是广东首例以70年自持竞出的地块，同时也刷新南海区最高楼面价纪录。

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乐居：今年上半年各地楼市有没有发生什么比较奇葩或者有趣的事情？

广州乐居马执文：广州330新政之前公寓市场非常火爆，黄埔万科某个公寓项目开售，300套货900个认筹，然后很多客户在冷风中排了一天队连选房都没参加到，一生气就将售楼部砸了

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李兴旺：这里必须强调说明一点，在全国，只有东莞是处于两个一线城市中间的城市（注意，是中间，不是临近），这个区位优势，在全国是独一无二的，加上临近香港，所以，本人对东莞这个城市的前景非常看好，区位摆在这里。

麦少荘：东莞的区位确实很优良，加上产业发展也不错，看见东莞跻身一线城市，佛山表示很有压力

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 麦少荘：佛山过去也是不温不火的情况，现在是一手房高价挤压，二手房卖座

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李兴旺：佛山兄弟，已经对二手动刀了，东莞表示压力很大，毕竟是同级别的城市等级。所以，假如东莞二手市场高温的话，限二手也不是没有可能。只是，东莞可能较其它城市特殊，东莞这个城市，百姓青睐一手房，二手房市场一直不温不火。

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李兴旺：东莞政策，一向来，都是“随大流”，同级别城市不出政策，东莞绝对不会带头。话说回来，在2016年之前，东莞房价非常健康理性，或者说“不健康”，因为涨得太慢。2016年之前，东莞房价每年的涨幅在3-7个点之间，都跑不羸GDP。

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乐居：李总对东莞这次的新规怎么看待？对东莞楼市后市会有什么影响吗？它的目的可能是什么呢？

李兴旺：前天晚上的东莞新规，性质是对于“410”限购的补充说明，或者说，将410新政的漏洞补上，不是真正意义上的升级。这样补充后，政策更加科学。

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李兴旺：由于东莞对二手不限购，导致二手成交量大幅上升，部分片区出现一二手房倒挂现象，但幅度不大。[东莞]由于今年房价仍然保持了同比3成的涨幅，虽然成交面积少了近六成，但金额仅比去年少了3成左右。

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徐枫：我们的房地产，今年上半年没有被这个世界温柔的对待（笑脸）

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麦少荘：看这组交易量，佛山也还是广东省销冠。广佛的价格也是“控”得很漂亮的。

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邓浩志：上半年广州楼市总体上可以分为两阶段，第一个是一季度，成交火爆，房价快速上涨；第二阶段是二季度，在调控之下，出现成交回落，价格稳定的状况。在“330新政”之后，调控效果逐步显现。

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徐枫：跟大家分享下深圳的情况：深圳楼市是热点中的热点，也是全国楼市的风向标。深圳没有买房的人们对房价下跌翘首以盼；有了房的自然不希望降价，情况到底是怎样呢：

根据深圳市规土委和深圳市房地产中介协会的统计，1至6月，深圳一手住宅共成交10502套住宅，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。

上半年深圳成交33115套二手住宅，同比减少一半，成交面积2986631平方米，同比减少49.3%。2月成交量甚至不足3000套。自3月后有小幅回升，但成交量仅相当于2016年同期的五成左右。

深圳市房地产中介协会认为，深圳楼市的降温和全国楼市去杠杆的方向一致，而紧锣密布的政策面基本改变了楼市的短期预期：从看好转为看空。

深圳市房地产中介协会对深圳2017年的楼市，仍然维持2015年末的预判：量价齐跌。

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李兴旺：我给大家分享一下东莞的情况吧：东莞今年上半年，供需均大幅萎缩五至六成，房价涨3成。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米，处于过去11年以来最低谷水平，同比减少48%；签约面积约231万平方米，同比大幅减少56%创过去3年最低，处于2012和2014年同期水平。

房价处于高位，涨幅略有回落。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米，同比涨30%，较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低，故同比涨幅较大。

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广州乐居马执文：广州方面情况：来自阳光家缘网的数据，上半年广州一手住宅网签量为50774套，网签面积557.47万平方米，与去年同期相比，分别下降了11%和12%左右，在近八年中排名第二位，仅次于2016年。总成交金额为923.52亿元，去年同期是1006亿元，同比减少8%左右。上半年全市一手住宅网签均价为16566元/平，比去年同期的上涨了632元，涨幅是4%左右，刷新历史同期新高！

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乐居：半年过去了，回望半年楼市，广佛深莞四城上半年楼市如何？各地的新房成交量价、二手房成交量、价大概是什么样的情况？

佛山乐居陈洁晶：【佛山】2017上半年，佛山全市一手住宅共成交57181套，成交面积约662.54万㎡，同比2016年下降24%；成交均价约10068元/㎡，同比上涨11.3%。自佛山局部限购以来，二手房呈现爆发式增长，上半年全市二手房成交58767套，成交面积约661.55万㎡，二手房出现近年来首次与新房成交量平起平坐。

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直播开始~

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二手房方面。深圳10年前就已进入存量房市场，二手房成交量高于新房，占据了成交市场的大半个江山。相对而言，深圳楼市的真实情况，看二手房成交数据，更为精确。

据美联物业研究中心统计，2017年6月深圳二手住宅共成交6383套，环比变化不大，同比去年6月增加了27%。

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2016上半年深圳新房成交套数为23169套，成交面积为243万平方米，2017年上半年的月平均成交套数为10589套，成交面积为105万平方米，成交套数同比减少54%，成交面积同比减少57%。这数据对于房地产从业者而言，惨不忍睹；但另一方面，在目前全国楼市调控潮的形势下，深圳的成效是显而易见的。

截至6月底，深圳新房存量为324万平方米，去化周期为9个月，处于健康水平。

这与上半年开发商谨慎开盘，预售证难拿，价格受限等因素有关，但房子最终还是得卖，可见下半年将会迎来一波入市小高潮。单是7月份将有18个项目推售，其中有10个项目位于宝安。

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深圳：

2017年，是政府放楼市大招的一年，稳定压倒一切，从房价走势来看，深圳这场战役打得安全不反弹，见效快。而在接下来这半年，若无意外房价也会在企稳中微跌。这半年来，新房成交价格维持在5.4万/平的水平。

从表格可见，成交量在每月递增。2017上半年新房105万平方米，是深圳10年来最差劲的成交表现。甚至低于2008年金融危机时期，以及2011年“深八条”强力调控期。

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区域成交方面，外围五区（增城、南沙、花都、番禺、从化）仍然是绝对主力，占比达75%。

其中，增城上半年成交达13106套，领跑全市十一区，同时也是全市唯一破万的区域。

花都也表现不俗，上半年花都成交8779套，同比去年同期的7729套，超出1050套，遥遥领先其他各区。不过同比涨幅第一则被从化斩获，数据显示今年上半年从化成交3810套，同比去年同期涨幅达24.2%。

中心六区（黄埔、天河、白云、越秀、海珠、荔湾）方面，黄埔依然一枝独秀，成交9276套，是其余五区的总和约3倍之多。

值得一提的是，中心六区较去年同期，成交量全部下降，其中荔湾下降幅度最大，由去年的4135套降至1265套，降幅达69.4%。

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晒一下各地半年楼市数据：

广州：

回望2017上半年，广州楼市跌宕起伏，大起大落，在“史上最严”调控之下，广州楼市既创造了单月成交历史第二高的辉煌，也留下了连续数周网签低于千套的尴尬。

据新浪乐居监控广州阳光家缘数据显示，2017年上半年广州全市一手住宅网签达50774套，虽然与去年的57000套有一定差距，但这也是近四年来第二高纪录，历史第二。

网签均价方面，上半年全市一手住宅网签均价为16566元/平，较去年同期的15836元/平，上涨约4.6%，显示出稳定、持续、有序的上涨趋势。

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东莞：合富研究院高级分析师  李兴旺

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佛山：佛山经纬市场研究中心经理 麦少荘

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深圳：深圳市房地产中介协会研究部总监 徐枫

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嘉宾介绍：

广州：地产经济学家、方圆资产管理副总经理及首席市场分析师 邓浩志

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2017过半，楼市波云诡谲，全国超55城市发布调控政策累计超160次，中国楼市进入“五限时代”，政策层层加码，楼市日趋降温。

而另一方面，全国房地产开发投资同比继续增长，50城市土地成交均价创8年最高水平，楼市呈现复杂的两面性。

乐居全国主编在线直播，晒半年楼市真实数据，解答购房者置业疑问。

有问题尽管来，主编们等你提问！

穿透楼市系列直播时间表：
5日上午10点 京津冀专场  
5日下午4点 华东专场
6日上午10点 华南专场
6日下午4点 东北专场  
7日上午10点 华中专场
7日下午4点  西部专场