扫一切交易障碍 让买房更透明

深圳新浪房产 04-24 21:13

感谢深圳中原地产交易管理部按揭经理唐丽华女士和信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣的支持~我们下期超级房谈见~

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插播硬广：明天我们会有税费的清单，欢迎大家扫码入群获取~！

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提问：买二手房中介费一般是多少？

回答：短期利息是银行收的，佣金的话不同的中介公司标准不同。

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提问：贷款利率会不会跟着国家的利率变动？

回答：一般根据国家的贷款利率一年调整一次，只调整利率不调折扣。

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提问：社保断交后，补交有效吗？

回答：国土局不认可。

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提问：有开发商进行开盘前认筹，我们对这一块需要注意什么？

回答：根据《深圳市房地产监管办法》，开发商不得在开盘之前进行内部认筹，但确实存在部分开发商违规认筹。

提问：如果最终没有购房，认筹的费用能不能退？

回答：可以。

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提问：夫妻间红本过户有没有限购限制？

回答：没有。

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提问：我有一个朋友房子在母亲名下，去年他们办了公证，现在想问有公证委托的话能不能去办理过户？

回答：买家、卖家、代理人不能是同一个人，只能再委托给第三方。

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提问：以公司名义买公寓有什么优势和劣势？

答：商务公寓不属于限购范围，公寓的流通赶不上住宅，没必要以公司名义买，既然不限购就没必要用公司名义买，这样的话税费会很高，我们不建议。

一般没有购房资格的话，买家会用公司名义买住宅，税费和契税会很高，而且公司买房要一次性付款，增值税是30%-60%，相对比较高。

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提问：全权委托给别人的时候有没有时间限制？

回答：深圳规定最长是3年。

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提问：我在上海买了一套房，有一年多了，业主还没有把户口迁走要怎么解决？

回答：在深圳，这一块房子过户到你家名下，无论对方配合还是不配合，对方的户口都要调走的。这一块首先看你合同有没有约定，如果没迁走户口可能产生违约金，你可以拿着房产证到派出所解决。

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提问：在限购的时候很多人都在打代持的主意，代持书这一块真的有效吗？

回答：在深圳是有效的，但是将来在过户的时候要确保你名下有购房名额，过户也会产生费用。

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提问：关于二手房交易中的陷阱，如何在签合同时或者前期避免？如果交了定金之后出现买家违约的情况，除了拿回定金还有什么办法？我今天在东莞买房的时候中介说有“锁定交易”的方式？

第二个问题是赎楼的过程中会花多长时间？

回答：任何合同都不能确保对方百分百配合。我补充一下，二手房买卖中有一个条款，有的是约定不明的会容易产生纠纷。有的房子是可以免税的，在合同里面如果没有约定免税，在房价上涨的时候有买家说我就是不免税，所以在合同里面一定要约定。

还有就是借名义买房，借名买房一定是建立在充分信任的情况下，一定要有书面代持证明，第三是保存所有转账交易记录。违约条款这一块有的合同条款是用手写的，我们一定在违约条款这一款明晰化。坑有太多，我们只能做概况性回答。

关于赎楼时间，从买家做监管到放款为止，中间一般是45天左右。

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唐丽华经理：“大家可能会有接到很多贷款信息的电话，其实大家到现场签约的时候会有信息收取不规范、收费项目不明确的问题。”

张茂荣律师：“我估计有的人用小贷公司加杠杆，建议大家根据自己的实际情况选择自己的贷款公司。”

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提问：定金交多少比较合理？

回答：一般不超过成交价的5%，法律层面是20%，一般情况下20%是上限。如果超过20%，就不具备定金的效益。

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张茂荣：在去年房价暴涨的情况下，我们发现一家小中介的合同版本不规范，这是最大的风险。在2015年，有一些小中介的合同版本还在用2010年前的版本，这个在房价上涨的情况下特别不适用。因为违约金跟不上房价上涨的速度，很多人会愿意选择违约。

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唐丽华经理认为，买房最先应该考虑的不是价值或价格 ，而是安全。

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提问：我看到业主在宣传的时候会有录音，如果发生争议时录音是否存在法律效力？

回答：其实开发商在合同的时候已经免责了，在维权的时候十分困难。深圳法院在这一块相对比较保守，很难认定录音证据有效。一旦签了合同，就表示购房者认可前面口头承诺的一概不算数，一切以合同为准。

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张律师的第二个提示是，注意开发商的宣传条款。其实开发商的虚假宣传很多，比如名校这块。我们在买新房的时候对开发商的宣传要理性对待。如果你冲着“学位房”买，开发商不兑现需要承担责任吗？开发商的合同几乎都是免责条款，即我之前做的宣传成果不具备法律效应。开发商的营销方式是自我否定式营销，说难听点是自打嘴巴式营销，这一点大家不要盲目相信。

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“在2010 年限购那年，我曾经决定在宝安买一个小户型的新盘，当时签约时有个规定，按揭不成要一次性付款。我说如果没有去除这句话我不签，售楼员说不行，他们都是有律师团队的。”张律师开启了吐槽模式，“一般情况下我们普通老百姓是弱势群体，我们干不过开发商。”

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张律师在交流中也吐槽了某些开发商的霸王条款，“老百姓拼不过开发商。”

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提问：租客有优先购买权，是不是在签约前有放弃优先购买权的确认？

回答：是，需要进行书面确认。

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“买卖不破租赁”原则：

交楼时如果房源有租约，如果在没有约定的情况下，买卖不破租赁。另一方面，二手房交易一般是现状交易，如果提前没看好后期有歧义也是没办法的事，算是买家自己的疏忽。

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“我们碰到过由于双方没有对税费征收方式确认，业主在房价上涨的时候不卖了，说他要依法交税，否认了原来的核定征收，而要求核实征收，胁迫买家放弃购买。大家在购买的时候可以根据哪个税费比较低选定交税方式。”

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需要注意的是，二手楼交易分核定征收和核实征收。这两种是完全不同的。

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张律师介绍了这笔交易中的套路。“我们做的一笔贷款的案例，客户一笔款已经放下来了帮买家赎楼，这种情况下房价上涨业主不卖了，你继续供楼还是不继续供楼是一个问题。如果继续供楼可能拿不到楼，如果不继续供楼可能会被银行拉入黑名单。我们建议大家多出短期利息交两笔款，比较安全。”

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嘉宾透露，生成贷款是买家买房的重要程序，可能存在自己给自己挖坑的风险，即高评高贷。

如果证监和银行查询到买家提供了虚拟证件的话，交易会被撤销，这也是对卖家不利的。如果银行出贷款承诺函后应该通知业主，这一块大家要注意。张茂荣律师曾经代理一个案件，就在高评高贷这一块发生了争议。

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建议在释放定金的时候在业主做公证之后才做。

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张律师建议，担保公司一般由第三方中介找担保公司。

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现场的朋友们，你们好呀

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【名词解释】代签合同：可能是亲戚或子女签约，这种情况最好在事后有房屋所有权者的补充确认。PS，补充确认最好有委托书的保障。

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【名词解释】代签合同：可能是亲戚或子女签约，这种情况最好在事后有房屋所有权者的确认。

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目前，房屋登记在夫妻一方的名下，在打官司过程中可能存在一方不知情的情况。深圳法院现在判决，如果有一方不知情不承认合同的，签约时如果一方签约，另外一方最好有录音和书面证明等证据。

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张茂荣律师指出，一般中介公司会签看楼书，你没通过这家公司签约而跟另外的中介公司签约。我们在签看楼书的时候，期望的价格可以进行批注，如果双方认为价格合适才成交。

不少业主在看房过程中可能看同户型后签约，但是在签约前最好实地看看要买的房源。在中介方有现状交易，如果房子出现瑕疵可能说不清。

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二手房交易居然这么复杂？且听嘉宾细细道来这18道交易流程~！

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今晚，深圳中原地产交易管理部经理唐丽华、信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣将为大家进行主题分享《扫除一切交易障碍，让买房更透明》。

主要内容包括三方面——二手房交易流程、新房交易流程与风险提示，敬请关注。

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深圳购房者买房一直处于弱势，跟着政策走，跟着开发商走，甚至跟着中介走，没有话语权。

买房第一糟心的是没钱，更糟心的是你辛苦凑够钱，却卡在交易过程中得不到房。

本期超级房谈，纯干货分享，做好笔记，以后所有买房、换房陷阱都不用担心。

新旧房交易流程，银行贷款，买房纠纷通通一次性解答。

时间：6月4日20：00

地点：深圳书城北大台阶

带上您的疑问，律师在现场等你。

不见不散！

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