龙华中央生活区崛起高峰论坛

深圳新浪房产 05-09 04:16

主持人：谢谢陶总多方面的论证来证实这个观点。还有没有现场想提问的？
提问：我想请问楼兔子一个问题，我想问一个调仓的问题，星河盛世这一波的涨幅远远落后于红山这一块，我在那里有一套房子现在大概能卖480万，我想把它出售掉，调整一下仓位，你看我调整到上塘-红山片区合适吗？具体有哪些楼盘比较合适？我想把三房换成四房，星河盛世那个楼盘买的比较早，贷款也不多，大概就是这样的情况。

胡春：这个朋友享受了城市起步的红利，星河盛世这个盘的位置其实不是特别好，但是它有星河的品牌做铺垫，现在享受的红利也不是太差。如果你想调仓的话，我认为红山核心区域的这些房产还是可以考虑的，具体的盘我觉得尚峻可以考虑，不是因为我坐在这里才说尚峻，确确实实我是觉得尚峻这个项目是一个有价值的地方。为什么我觉得这个位置可以呢？因为这个位置离地铁更近，它跟红山站和地铁6号线的那个站距离更近，这就是我说的一个区域的价值，当政府投入更多的资源进去的时候，它会产生价值驱动型的上涨。另外一点，它也能享受到开发驱动型的上涨，因为旁边就有地王，地王就会把你拉上去。所以我说你选这个位置，选这个盘是可以的。如果你不想要这个盘，这个区域也还有其他的选择，在龙华有几个盘，包括尚峻，包括龙光的盘都是可以选的，它可以享受到这个城市核心区的更多的红利，而星河盛世那个区域稍微偏了一点。

主持人：再次感谢两位专家给我们带来的分享以及给我们的答疑解惑。接下来有请深圳壹地产的负责人和开发商代表上台和两位专家合影。同时我们今天这个活动到此结束，感谢每一位嘉宾的到来，同时也希望大家在百房和投资的路上越走越顺，越来越好。
深圳新浪房产 05-09 04:16

提问：我是深圳壹地产的编辑，我想问一下陶总，因为董藩老师在万科的场子上说深圳的房价超过香港是很正常的，将来超过纽约也是很正常的，我想请问陶总怎么看这个问题？

陶文杰：你是来砸场子的吗？
今天是520，是一个好日子，今天有几个重量级的人物都在做演讲，第一个是文杰陶楼的陶哥在这里，第二个是楼兔子在这里，第三个是真正的重量级的人物董藩，他在万科深南道68号做演讲，第四个是著名的经济学家张五常，在西丽大学城演讲。第五个是和张五常在一起的，上海的一个大投资客欧神，他也非常有名。非常荣幸今天有这么多听众陪着我们在这里参加活动。

刚才你的问题是说董藩说深圳的房价超过香港很正常，甚至超过纽约也很正常，这涉及到城市的房价对比。我们经常看到一些文章，要么就是经济学家写的，要么就是券商的分析师写的，有图表、有数据，洋洋洒洒几万字，看起来吓死个人，好像很有道理，核心结论是看空房价，理由要么是房价收入比，要么是租金售价比，要么是亮灯率，反正就是各种数据的比较，我觉得这些数据在各个城市和各个国家的对比是不合适的。简单说一个收入的问题，你根本就搞不清楚中国人的收入到底是什么样的，而且中国人买房往往不是一个人买房的，中国人的灰色收入和各种工资外收入是很多的，这个收入是很难统计的。
各个国家的税收政策、法律政策，甚至计算房屋建筑面积都不一样，产权也不一样，这个不一样的地方太多了。回到城市房价的对比来，我们拿中国和纽约比，微博上或者网络上都流传消息说美国的房价很便宜，一两百万人民币可以买一栋大的别墅。确实是如此，但是它那个也是在美国的一些低能级的城市。就像你现在花四五百万也可以在中国的农村里面建一个很大的别墅，你旁边圈一大块地也可以。在美国也是在一些比较偏远的地方可以买这样的房子。美国的中心城区的房价也是很贵的，我刚才说了曼哈顿的房价，六七十万一平米，万科和美国的开发商在曼哈顿合作了一个项目叫东53街100号，离中央公园大概500米的距离，那里的房子入门价23万美元一平米，顶楼的75万美元一平米，这就是曼哈顿的房价。但是你离开曼哈顿，开车一个小时到新泽西，花100万美元就可以买一栋别墅。现在纽约曼哈顿的房价比深圳还是贵的，曼哈顿是一个例子。

另外还有一个是旧金山，我们在美国看华文报纸看到一则新闻，我当时看到这个新闻的时候，我感觉这是不是做了一个梦又回到中国了，那个新闻的标题是“年轻人逃离旧金山，年收入20万美元也买不起房”。里面就是讲房价高，生活压力大，交通拥堵，年轻人逃离大都市，回到乡下去。我们发现和中国的一线城市是一样的问题，他们那里的房价也特别高。

深圳的房价会不会超过纽约，或者超过旧金山？我觉得是有可能的。因为中国的货币发行总量其实是比美国要高的，发行的速度更快。而且中国因为有资本管制，你的钱想出也出不去，它在我们这个池子里面，它的总额不断上涨。另外我们再看中国的人口总数和人口的分布，中国的人口14亿，人口数量是远远超过美国的，这么多人口不断地往少数大中城市涌。同时我们再看中国的基尼系数，也就是说贫富分化的程度，贫富分化程度大，有钱人越来越有钱，钱对他们来说没有意义，如果他们都跑到深圳来买房，都买这些豪宅，就会出现楼兔子刚才说的，深圳湾1号最贵的是980平方米的豪宅，这帮富豪就是喜欢买大房子，越大越好，所以从贫富分化的状况、中国货币发行的总量、中国人口的集中程度来看，我觉得未来很有可能会超过香港和纽约，即使真的超过了也不稀奇。
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主持人：现在市面上这么多刚需盘，是不是意味着现在刚需入市也是一个好的时机？
胡春：我认为这个价格在目前来说，开发商比较尴尬。我说的比较尴尬是什么原因呢？开发商对这个区域的价值看得很清楚，如果是现在正在卖的楼盘，它前期的投入、前期打造楼盘的品质，它应该是按我原来预计的价值投入的，我原来预计卖那个价格，但是现在卖不了了。也就是说它是把自己的资金投入了很多去打造这个产品，在现在这种情况下，如果限价和限购长期坚持下去，接下来开发商打造产品会出现另外一个选择，对老百姓不是一个好事。开发商一定会想方设法把产品的品质降低，然后保证这个项目在限价的情况下有一定的利润，这对老百姓是利益受损的。
像目前正在销售的项目来说就比较尴尬，因为这个产品品质已经投出去了，不能把它再降低，但是想卖高价政府又不让卖，对普通的购房者来说，这是一个选择的时机，也就是说这是政府给了你一个机会，接下来的很多产品，有实力的开发商会往后退，我说的这个实力不是资金实力，而是搞定政府关系的实力，他有那个实力他就不卖，就比如说很多人关注宝安沙井的华侨城项目，大家都觉得那个不错，但是它不卖，因为它投了那么多钱，你让我卖便宜我就不卖。鸿荣源这个项目，包括龙华的其它一些项目，你购买了之后，你可以享受到超高标准的品质，你会享受到这个区域的城市价值，包括政府、开发商的投入带来的增长的红利，然后你还会享受到习大大给你的这次调整的红利，我觉得这是很好的事。
我相信这个时间不会很长，很多人认为是十九大以后，我认为也许在十九大之前就会调一调，十九大之后可能会慢慢的逐步放开，但是这个速度不会太快，动作不会太猛，但是总体来说你不要想去抄底，我做了这么多年房地产，我从来没看到哪个人抄底成功，包括我自己，因为人都是贪婪的，今天你看到开发商推了一个特价房，今天降1000块钱，你想它明天降2000块钱，可是你说不定哪一天开发商不卖这个特价房了。你今天能享受到高层给你的红利就已经很好了，这说得不好听就是你的手和人家的大腿打架，你已经享受到红利了。
主持人：我觉得市面上这么多的刚需盘，也给大家一个非常理性选择的机会，像之前那种火热的抢房的现象现在就不再存在了，我们可以更理性地选择这个盘到底适不适合自己，同时这种竞争一旦激烈之后，各个楼盘的品质和价格都会倾向于普通的购房者，所以我觉得现在买房或许就是一个很不错的时机。

今天非常感谢两位专家给我们带来的精彩分享。我们在台上说了这么多，我相信台下的置业者也有一些自己的疑问和看法，现在我们就留出一些时间给大家提问。
深圳新浪房产 05-09 04:16
深圳新浪房产 05-09 04:16

主持人：谢谢陶总，我个人也是关注了一组数据，今年四五月份深圳的新房成交普遍集中在宝安、龙岗这样一些区域，而且成交最多的户型产品普遍集中在七八十平米的小三房或者小四房的单位。现在全面放开二胎政策，今后的刚需就不再是我们理解的两房，今后市面上的刚需产品，是不是我们现在的购房者应该着重关注的？尤其是现在有这种居住需求的刚需，包括一些有改善需求的，或者是有投资需求的，这是不是他们是最应该关注的，现在是目前最好的产品？

胡春：我还是先讲一下前面一个问题，对于什么时候买房的问题，龙华这个地方很神奇，前面几轮调控的时候，深圳楼市闹得最凶的，上过中央电视台的就是在龙华，碧水龙庭、金地金地梅龙镇断供潮，当时闹得很凶，当然现在那些人可能是有点后悔的。这就看你对这个市场是怎么判断的，对一个城市的房地产你觉得能不能买，唯一的能判断就是它的价值会发生变化，而不是市场的交易有没有发生变化。价值没有变化的情况下，如果有短期的成交量下滑，价格下滑并不能改变它的长期发展趋势。2007年那一波调控，立马就体现出来了，交易量下滑，但是2017年的调控比之前更严，但是你并没有看到这边的房价出现很大的调整，因为我们的开发商心里有底，二手房业主心里也有底。最重要的一点，我们看到这个城市的价值在这里，而且这些有钱人进来以后他会发现，钞票还在不停地加，虽然我们现在很多人说央行已经在缩表，央行已经在减少货币供应量，但是你要知道，我们现在吃一碗面已经到了60块钱的时候，当然我说的是机场，以前可能30块钱一碗，但是60块钱一碗面依然有很多吃，说明能享受这碗高价面的人很多。
我们的房产也是一样的，你认为房产已经是天价了，我告诉你能买这个房子的人还是很多，因为资源集中在那一部分人手里。当他看准这个趋势的时候，他就会抢夺这种好的资产。有人做过统计，从1990年到2017年，央行放钱的速度高的时候一年增长接近30%，大部分增长18%到20%，最低也是10%的增长，市场上的钱大量的增加，所以为了资产保值，现在有些投资者和公司仍然在不断地买房产，我了解到在这个区域有一个楼盘叫圣莫丽斯，今年有一个投资客在那里投了十几套别墅，那个区域能够放出来的别墅90%都是他的，说明他有这个实力，看好这个区域就去买。现在对我们来说确实不是很好的买房的时机，因为银行没有给你那么多的资金支持。但是如果你是第一套房，你的资金量是足够的，我认为这个时候的机会不差，因为政府不会让房价掉，这句话我们不能在微信上说，只要你讲了这话，你甚至讲“红五月”、“成交量上涨”都不行。作为老百姓，你要听真实的市场声音，你要看到这一点，你不能被瘸腿的数据蒙蔽，所以我的观点是这个市场你应该进去。

陶文杰：我回答一下你这个问题。去年在微博上有一个朋友提出一个观点叫四套刚需，我是比较赞同他的观点的，但是后来他被处罚了，因为现在舆论管得很严。

对于刚需我有这样一个观点，我觉得两房不太够用，现在二胎放开之后，非常多的人考虑生二胎，对很多家庭来说，二胎会成为一个标配，这会带来两个需求，一个是学位房的需求，所以我们说学位房未来的压力会越来越大，另外一个是户型的要求，你至少得三房，但是又考虑到深圳的房价已经到了一个相对比较高的水平，所以开发商会尝试在80多米的面积上做小三房，我觉得这种户型是未来非常受欢迎的户型，比如说78、76的小三房，或者80多平方米的小三房，甚至做四房，当然现在做四房很难了，因为政府对赠送面积控制得特别严，所以要非常珍惜这种产品。前两天我参加万科的产品发布会，万科其实对刚需研究得非常透，毕竟每年3000个亿的销售，主要就是刚需贡献的。他们把户型做了一个重要的改变，就是做70多平方米到90平方米的三房，这是未来非常受欢迎的产品，再往上就是四房。目前后海的89平方米的四房可以卖到1100到1200万。

胡春：关于户型选择的问题，我先讲一个楼盘，深圳湾1号，它是深圳最贵的房产，它有一个典型的分化，它那里卖得最好的不是小户型，而是大户型、超大户型，它的二手房单价基本上在20万到25万。我们知道“爱马仕哥”在那里买了三套，单价25万，大概是980平方米一套的房子。在那里的大户型卖得好，小户型是240平米的，平均价格是18万一平米。也就是说顶级豪宅的购买者会选择超大户型，那是超级富豪选择的。但是对普通市民来说，不要选择大户型，现在的市场上销售比较辛苦的是2000万到3500万左右的房产，因为它的量比较大，同时这个阶层的人对自己的资产掌控会更严一点，而普通的百姓基本上达不到那个水平。深圳的房产价格趋势是往上走的，对应的就是面积区间往下走。因为如果你的单价高，你的面积又大，这个市场是无法持续的。未来的趋势就会跟香港一样，面积越做越小，当你认为90平米都是豪宅的时候，那就是大概十来万的价格了。现在香港的房产有很多18平米、30多平米的房子，当这种情况下你住90平米的，当然就是超级豪宅了。所以我认为我们深圳这个市场当年提出90/70的时候，政府非常英明，90/70带来的直接结果就是房价飙涨，将来这种面积成交的会越来越多。你看现在的二手房市场，60平米的房子已经很难买到，因为在去年那一波基本上都被清掉了，买这些房子的都是刚需。但是实实在在来说，如果你是买来长期居住的话，60平米、90平米还是小了一点，尤其是现在二胎放开以后。在现在这个房票比较紧，国家对这个市场调控比较严，严厉禁止炒房的情况下，你要珍惜你第一次买房的机会，希望咬咬牙，争取一下，买90到120平米的房子，一次性到位，10年以后你会发现，你是住在深圳的豪宅里。
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主持人：相信通过两位专家的介绍，大家对龙华中央生活区有了更多的信心。
今年全国大的房地产的调控的形势，包括金融手段的使用，可能对很多购房者都有一些影响。如果说我们选择入市的区域已经心里有底了，但是在今年的趋势下，入市还是不入市，二位专家能不能给我们做一个分享？就是我现在买房是不是一个好的时机？或者说未来的楼市会怎么走，我相信今天在座的各位也是普遍关注这个问题的。

陶文杰：我先谈时机，现在买房肯定不是最好的时机，最好的时机是2008年，全球的金融危机打下来，宝安中心区的价格只有8000，现在卖到了8万多。前两天我看到汽车之家创始人李想的一篇文章。汽车之家是中国最大的做汽车的综合网站，李想前两天发了一个帖子，他说他过去几年享受了两个5倍股，一个是新浪微博，一个是奇虎。新浪微博他是15美元买的，这两天涨到了75美元。新浪微博应该是2014年4月上市的，当天我也去敲钟了，但是当天在美国有两个股票上市，一个是新浪微博，一个是新浪乐居，当时我是新浪乐居的，我在纽交所敲钟，新浪微博在纳斯达克敲钟。当年新浪乐居的股票发行价是10美元，这两天只有3美元。新浪微博的股票当时是十几美元发的，后来最低跌到13美元，现在是75美元。所以如果别人问我什么时候买新浪微博最好，我就告诉他13美元的时候。但是我们回不到过去了。

现在不是最好的时候，那会不会是一个比较合适的时候呢？我们判断时机无非就是判断未来房价会怎么变化。深圳的房价统计数据接下来半年甚至一年一定会是非常平稳的，大概估计就是在55000、54000、53000左右，保持一个窄幅的波动，因为这个统计数据是比较好控制的，这次政府限价非常严厉。但是如果我们真实的去二手房市场看就会发现，过去半年，从去年10月份到现在，二手房市场已经发生了一些分化。去年10月份最严厉的时候，10月到12月，到今年1月，大部分区域的房价都有一个向下的调整，但是有些区域今年春节之后很快就收复了失地，甚至有些地方的房价还有所上涨，比如说一些核心区域、一些学位房的区域都出现了上涨。但是我们也发现有一些偏远的区域，虽然说看起来没怎么跌，但是成交很难，价格也已经有一点松动，包括一些开发商也在做一些特价房，我们只是说现在看不到大张旗鼓的宣传。所以未来深圳还是会有一个分化的迹象。众所周知大家认为好的区域，大家都想进入这个区域，这时候就会压缩它的房价调整的空间，甚至还有可能会稳步的往上升。但是有一些比较偏远的区域，大家都想已经赚了这么多钱了，这个区域怎么能值这么多钱呢，赶快跑了。就像一些三四线城市一样，房价涨了，当地人第一反应是赶快把房子卖了，去省城买房子，去北京、上海、深圳买房子。所以我觉得这种分化在深圳也会出现，这个时候如果大家买房投资，一是要考虑得长远一点，第二是应该选择一些比较好的区域。在区域的选择上，胡春已经讲得非常清楚了，其实很简单，就是各个区域的CBD附近，因为这是各个区域砸钱最多的地方，各种资源最多的地方，如果你觉得这个房子户型也可以，交通配套也可以，价格还合适，你就可以考虑。

当然政府都说了，房子是用来住的，不是用来炒的。什么是炒？就是你买了半年、一年以后就想卖出。我觉得投资还是要尽量持有的时间长一点。在这里我又要说股票的话题，美国还有一只股票叫亚马逊，当年上市的时候，相当于现在的2美元多，它后来很快就涨到了50美元，后来由于9·11、科网泡沫破裂、金融危机等等的影响，从50美元又跌到了几美元，后来从几美元又涨到100，然后又从100跌到了几美元，前不久它的股价已经涨到了接近1000美元。这个过程中间会有波动，但是总体的趋势是在往上的。亚马逊的这个流程经历了十几年，投资房产也是类似的，可能短期内会有一些波动，你不要抱着投机的心态，你如果长期持有的话，判断的标准非常简单，就看你是否看好这个城市，是否看好深圳的经济发展，或者你是否看好中国的发展，这时候你的变量就会少很多。这是我的一点看法。
深圳新浪房产 05-09 04:16

主持人：谢谢陶总。总结陶总的话，政府重点投入在什么地方，同时品质的开发商重点关注的区域，我们选择这样的区域也是没有后顾之忧的。
陶文杰：楼兔子经常在文章中讲了很多选择的方向，他的文章的干货也特别多，所以我想可以请楼兔子给我们讲讲。

胡春：今天我们坐在龙华这里，坐在鸿荣源的项目里，我们来谈一谈龙华。现在对龙华这个宇宙中心，大家心里最大的疑问就是，价格已经这么高了，还能不能再买。我给大家两个理解，第一个就是我们要去选择一个区域的房产，首先是选择一个城市，对深圳这个城市，你们有没有失望过？有没有失去信心过？如果你的内心认为深圳还是一个上升的城市，这个城市的房产就值得你去投资。如果你对深圳没有失去信心，你又想留在深圳，请你尽快上车。这是第一个判断。
第二，回到片区来看，在深圳这个地方投资房产，第一条原则应该跟着政府的规划走，选择各个区域的CBD核心，选择CBD核心区，这一条价值观点很多人听过，但是很多人没有实际操作过。但是选择核心城区的CBD房产是我们这次去美国学习的时候，美国最大的开发商铁狮门公司唯一的准则，他们只选全世界顶级城市的CBD，其它地方不做。深圳的市场是不是这种状况呢？过去10年的实践证明，如果你跟着城市规划的不同的CBD去投资，实际上给你带来的收益是非常高的。举一个简单的例子，就说龙华这一片，龙华的起步是因为二线拓展区的启动，我们现在所在的地方全部是二线拓展区，当年深圳在福田规划的时候，还没往关外走，但是他们已经考虑到了有一天是要往关外走，在梅林关到红山这一片的区域留了一大片土地，这片空白的土地类似于现在的深圳湾超级总部基地。2001年我来深圳的时候，我看这里怎么空了这么大一片。当时这里叫二线拓展区，当年这里没起来的时候，我看旁边有一个叫做锦绣江南的项目，锦绣江南一期2007年卖的时候是2300块钱，现在它的二手房大概在47000左右，价格上涨了20倍，也就大概十来年的时间，它是享受到了二线拓展区增长的红利。
再看宝安那个区域，现在的宝安区政府那一片，它的启动的第一个项目项目2004年开始卖，当时的售价是2300块钱，当时宝安中心区是在前进路那一片，前进路那边有一个楼盘当时的售价到了2800块钱，比这里还贵。现在去看宝安中心区那边的那个楼盘，它的均价到了6万多块，也是增值了20多倍。只要这个城市不停地往上走，各个CBD的上升就是必然的趋势，而如果你是第一步跟进去的，你就享受到了红利。如果你在合适的时间进入了一个合适的CBD，只要你不动，你肯定就能投资增值。这是第一步。

现在到了第二步，龙华的价格已经这么高了，还能不能再买？从过往所有城市的CBD的发展来看，所有城市的CBD都经历了两轮上涨的趋势，第一个趋势叫做开发驱动型的上涨，也就是说这一个区域原来是从零起步，然后开发商不停地投进去，不停地投钱，房价在开发商和政府联合的资金投入的驱动下在上涨。第二种趋势是价值驱动型的上涨，也就是说到一个区域CBD发展到一定高度的时候，当所有人都在恐慌的时候，事实证明它还在继续上涨，它继续上涨的动力就来自于这个区域的价值沉淀开始爆发。龙华是什么状况呢？龙华去年有一波猛烈的上涨，就是因为去年的高级中学北小区的建设，导致汇龙湾二手房突然上涨，涨到了9万多，政府配套的资源往往比较落后，但是它终究会来，只要它一来，就会推动这个区域的房地产价格继续上涨。

这个历史在后海可以得到很好的印证，后海的房价从零开始起步涨到10万+，大家觉得这个价格已经到顶了，但是现在后海的房子也有13万、14万的价格，而深圳湾悦府的价格已经到了16万左右，深圳湾1号是深圳最贵的房地产，它现在卖的二手房和它现在在卖的少量的尾盘，基本上都在20万以上。这个地方已经没有什么开发推动，它为什么还在上涨？就是因为这个区域的价值会越来越得到市民的认可，尤其是财富人士的认可，这个趋势会在龙华这边逐步得到体现，我们这边后面的价值推动来自于政府原本讲好的故事还没来，它现在要来了。体现在哪些方向？比如说深圳图书馆新馆，我们的演艺馆、红木山郊野公园、地铁6号线，还有更多的商业综合体，这些资源全部搭建以后，你会发现这个区域不是我们原来想象中的关外，它甚至会比南山的海岸城那一片更繁华。你享受到的这种碰市配套的资源回比福田更好。当人的居住需求达到一定程度以后，我会想要精神需求，我的精神需求可以在龙华得到实现，我觉得这里很安全，我晚上可以随便出去，我晚上12点写完稿，我想喝咖啡，下楼就有咖啡馆可以喝咖啡。当一个城市发展到一定的高度的时候，它的城市的价值会得到体现，它的价格会继续上涨。

龙华这一块，它现在正是属于开发驱动型上涨向价值驱动型上涨过渡的时间段，这个时候是非常重要的一个投资节点。如果你错过了前面一波，而你又有足够的实力和资金，你进来并不晚。现在这个位置的价格大概是六七万，这个价格放到2016年，我们在北站旁边，龙光玖龙玺的价格是8万5，你认为他们买这些项目的都是不理智的吗？我认为不是的，他们是看的这个城市的价值，他掌握了这个城市价值驱动型上涨西德趋势。
深圳新浪房产 05-09 04:16
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主持人：每一个区域的CBD和CLD是有一个相辅相成的关系，比如说福田CBD的诞生，它催生了香蜜湖，而科技园的诞生，它又催生了深圳湾这一块居住区。而龙华这边的崛起，我们发现龙华很多的地王都集中在北站这一区域，还有很多重大的资源和市政配套都会在这一块，这一片区以后就是龙华的CBD区域。请问陶总，您觉得龙华未来的中央居住区是在什么位置？

陶文杰：刚才我也提到了，龙华的中央居住区就是从红山到上塘这一片，这是非常明显的，因为你在龙华北站那边基本上是没有什么住宅的，那里适合居民休闲娱乐的配套，无论是艺术馆、美术馆还是图书馆，基本上都是围绕着红山这一片，所以我觉得这一片以后就是龙华的中央居住区。
刚才说到什么样的房子最宜居，什么样的房子增值快。我想起我当年陪着一个朋友买房的故事。应该是2009年的时候，有个朋友要买房，当时我还在报社工作，我就陪着他去看房，那个朋友当时是第一次买房，我们就研究了很多的东西，我也给他介绍了很多东西。当时我发现一个比较有意思的现象，深圳最贵的房子，早先是香蜜湖1号，它的旁边有个公园，里面有过山车。还有一个区域华侨城，那里最贵的房子是纯水岸天鹅堡，它的旁边有欢乐谷过山车，当时我们总结叫过山车现象，我们觉得凡是旁边有过山车的地方就是豪宅。过了几年以后我们又总结了一个规律，北京当时最贵的房子是盘古大观，盘古大观在鸟巢旁边。现在深圳最贵的房子之一是深圳湾1号、华润深圳湾悦府，它在深圳湾体育馆春茧旁边。龙岗中心城最贵的房子应该是天健的那个楼盘，它的旁边就是大运会馆，我们把它叫做体育场馆现象，就是这种大型的体育场馆旁边可能会诞生区域最贵的房子。

包括早些年后海填海区还没建的时候，后海那一片有一个保利剧院，很多人晚上会去那里拍照，那个剧院像个鸡蛋一样，它旁边的几个楼盘当时价格也不贵，但是这几年也到了10万+，增值也是非常快的，这就是也是一种体育馆、文化馆现象。

还有一个现象是有北京的专家总结的，叫做摩天大楼现象，就是这个城市最高的那栋楼，或者是300米以上、500米以上的楼，在距离它3公里以内会有这个城市最顶级的豪宅。

这是我的一些观察，说白了就是我刚才总结的，城市资源和自然资源要结合得非常好，政府要大量的投入。其实政府投入也很简单，上周我们壹地产请陈淮老师到深圳讲课，也许在座的有听众也听过他当天的讲课内容，他说李嘉诚告诉我们选房子是三个维度，地段，地段还是地段。陈淮说第一个地段是城市，深圳是最好的城市，这个不需要选了。第二个地段就是区域，什么样的区域是最好的呢？他说“你家窗外不断有政府、开发商帮你投钱，今天修一条路，明天种一棵树，后天帮你修条地铁，这种区域就是最好的区域”，因为不断有人帮你投钱，这个投的每一分钱你都能分享，也许你当时不能分享，但是总会分享的，可能过了几年之后这个价值总是会爆发起来的。第三个地段就是占有的独特的自然资源，公园、大山、湖、海等等独特的自然资源。

回到主持人的这个问题，龙华的中央生活区应该在什么地方？我觉得就是在红山这个地方，因为这里有很多的开发商的投入，有很多政府的投入，有图书馆、美术馆，还有展览馆，这里的交通也非常方便。中央居住区一定要有比较多的项目，不能只有一个项目，那就不能叫“区”。这里汇聚了特发和平里、港铁天颂、尚峻、中海锦程、玫瑰四季、水榭春天、汇龙湾等等，这一片已经成规模了。大家有兴趣的话，可以在周末去旁边的九方转转，那里很难找到停车位，吃饭都要排队，说明这里的居住氛围已经很成熟了。在这旁边还有一个很重要的项目，龙华金茂府，就是2016年6月份金茂拿下的地王，楼面地价56700。金茂是一家非常牛的开发商，它是中国中化的子公司，具体的我就不介绍了，因为今天是在鸿荣源的场子上，反正那个公司是很有实力的，它做豪宅是非常有豪宅力、非常有心得的，它在北京的广渠门金茂府，在上海的金茂府，都是当地顶呱呱的一流豪宅。我们业内人士是相信它一定可以做成龙华的一个大家前所未见的豪宅，它建成之后，如果政府不限价，它的价格起码要到10万+，它对周边的价格都会有所带动。

我昨天在群里说，今天我们可能会说一些在微信上不能说的内容，我刚才说的这些内容是不能在微信上说的，政府会说这是炒作房价，但是我想说的就是它这里的价值所在。
深圳新浪房产 05-09 04:16

胡春：谢谢大家今天能够来听我们聊一聊对楼市的看法。对于一个城市里面哪个区域比较吸引投资，有居住价值、有投资价值，刚才文杰老师讲的这些我觉得都是对的，最基本是人造的城市资源和老天爷给的自然资源结合得比较好的地方，对一个城市来说，它是最核心的价值。
在深圳这个地方，深圳是多城市中心格局，必然的趋势就是每一个区域都有一个CBD。从过去这么多年的房地产的发展来看，想要选择比较适宜居住，比较能够享受到城市的红利的话，比较保险的地方就是在各个城市的CBD。政府在选择规划各个城市的CBD的时候，它一定会选择比较好的自然资源集中的地方，然后再人为的加入一些资金沉淀进去，然后把这双向结合得非常好。从过往的经验来看，从罗湖往西走，我们发现CBD在福田，但是它的居住CLD在香蜜湖这一片，这是最顶尖级的。
再往西走，南山科技园这一片起来，它第一个带动的居住区就在后海。每个CBD旁边都有一个对应的中心居住区。龙华是这几年崛起的区域，它的政府投入的重点在深圳北站，接下来的民间投资就在红山商业区，政府的投资和民间资金的投资进去，就把人为投资资金带进去的城市价值集中在这个片区，这个投资奠定了这个区域的价值，这时候我们再来看，它的人文之外的自然资源集中在哪一快呢？我们前面看它是在龙悦居那一片，但是现在它是在红木山郊野公园这一片。我认为这一片有可能会成为类似于纽约中央公园周边这么一个高档居住区的格局，这个区域很有可能会成为未来北站CBD和红山商业中心区旁边的一个比较高端的CLD居住区。接下来我们会看到光明、坪山有不同的CBD崛起，它都会相应的形成一个行政中心、居住中心，你要找到这两个比较好的结合点。现在光明和坪山那边还没有很清晰的体现出来，但是龙华这一片已经体现出来了。
深圳新浪房产 05-09 04:16

陶文杰：
非常感谢大家今天抽出宝贵时间来这里听我和楼兔子的分享。我们今天主要是分享，有可能有些东西讲得不一定正确，或者和大家以往的认识不太一样，我们可以交流。
刚才主持人问的是什么样的区域是居住价值最高的，我相信应该每个人心中都有自己的答案，我们要探寻这个问题的答案其实很简单，你可以去观察，每到周末的时候，哪些区域你愿意带着你的小孩、带着家人去？比如说深圳湾公园，有大海、有公园，还可以跑步、骑车。比如说深圳书城，可以带着小孩去看看书，可以逛逛街、吃吃饭，比如说音乐厅、图书馆，还有海岸城这种综合体。刚才我讲的这些东西涵盖了很多方面，有自然资源、有城市资源、有文化资源、有艺术资源，如果有一个区域能把这些全部集中起来，我觉得这就是一个非常好、非常宜居的区域，也是大家愿意去的区域。
刚才我们在这个小房子里聊天，我和楼兔子4月份刚刚去美国考察了十几天，我们看了美国纽约、曼哈顿、华盛顿、费城等等几个城市的地产项目，考察他们的那些城市。我们在曼哈顿和纽约发现一个有趣的现象，他们最好的房子、最贵的房子不是在华尔街。大家知道华尔街是世界金融的心脏，那里抖一抖，全世界都要发抖，那里出个什么新闻，第二天我们的A股就跟着暴跌，但是最好的房子、最贵的房子都不在那里。
它的最好的房子在中央公园旁边，中央公园积累了纽约最好的豪宅、最贵的豪宅。比如说在我们业内比较推崇的，去美国必须要看的one57，它的顶层复式是1亿美元一套。旁边还有一个新兴的豪宅，像一个小方块一样，叫432，也是非常贵。我问过当地人，这里的房子的起价基本上是五六十万人民币一平米，一套房子的起价基本上要2000万美元。当然旁边还有很多类似的，包括特朗普大厦也在纽约中央公园旁边。第五大道（中央公园旁边一条南北走向的马路）两边的房子都是非常贵的。
除了它有很好的自然资源、城市景观资源，还有非常重要的一点，那里集中了纽约绝大部分的博物馆、艺术馆、文化馆，比如非常有名的大都会博物馆，基本上你们去纽约都会去看，可以在里面待一天，大都会博物馆就在中央公园旁边。这种地方有文化资源，又有艺术资源，又有城市资源，又有自然资源，那就是非常宜居的区域，也是居住价值最高的区域。
对于深圳来说，大家可以对标，我觉得未来从红山到上塘这个区域就是这样的区域，它是深圳北部核心的一个区域。
深圳新浪房产 05-09 04:16

接下来正式开启今天的论坛。大家都知道，从去年开始各地楼市都开始限购、限贷，政策不断加码升级，我相信这些政策对我们普通的购房者来说，无论是你手上的房票，还是我们的钱袋子，相信都有很大的影响。而且我相信对于很多购房者来说，我们购房的心态也发生了一些改变，对于今后楼市应该怎么走，我们的投资者和购房者应该怎么选择，我们选择怎样的片区？今天就让我们有请文杰淘楼创始人、深圳壹第一次总编辑陶文杰先生和楼兔子创始人、资深地产评论人胡春先生一起上台和我们共同探讨。
深圳新浪房产 05-09 04:16

接下来正式开启今天的论坛。大家都知道，从去年开始各地楼市都开始限购、限贷，政策不断加码升级，我相信这些政策对我们普通的购房者来说，无论是你手上的房票，还是我们的钱袋子，相信都有很大的影响。
而且我相信对于很多购房者来说，我们购房的心态也发生了一些改变，对于今后楼市应该怎么走，我们的投资者和购房者应该怎么选择，我们选择怎样的片区？今天就让我们有请文杰淘楼创始人、深圳壹第一次总编辑陶文杰先生和楼兔子创始人、资深地产评论人胡春先生一起上台和我们共同探讨。
深圳新浪房产 05-09 04:16

同时，项目在生态资源方面也是非常优秀的，尚峻背靠羊台山、塘朗山等百平方公里连绵山脉，并毗邻高峰水库、红木山水库等天然生态水库，实现出门即可体验到山环水抱的绿色生态生活。
在公建配套方面，不仅近距离享受规划中的图书馆、美术馆，还聚集了影剧院、展览馆、演艺馆、剧场等众多重量级人文艺术设施，具有浓郁的人文艺术氛围，同时尚峻还自带有社区体育活动中心，实现真正的高尚人文居住生活。
可以看到，鸿荣源尚峻花园地处龙华CLD核心区域，尚峻项目秉承鸿荣源27年精工理念，联袂贝尔高林打造约3万平方米的高品质现代园林，住宅产品设计全南朝向，在售建筑面积约81—107平方米，有兴趣的朋友可以在论坛结束后详细了解一下。
深圳新浪房产 05-09 04:16

鸿荣源尚峻是鸿荣源2017年重点打造的项目，北站商务区已经成为深圳龙华的城市名片，而以地铁四号线为主轴的上塘-红山片区则形成呼应北站、CBD的龙华中央生活区。尚峻项目占据龙华CLD核心位置，坐收区域发展的红利，再塑城市核心人居的又一经典。
尚峻所在的片区，已经形成五大纵、五大横交通干道，出门即可迅速上新彩大道、福龙路，15分钟直抵福田中心区，20分钟通达罗湖、南山，25分钟联通前海，实现与深圳各大中心无缝对接。尚峻300米内拥有4、6号双地铁线、3个地铁站环绕（上塘站、上芬站、龙胜站），两个站到达深圳北站，15分钟直抵福田中心区。在商业配套方面，得益于龙华的商业规划和政府投资，尚峻周边环绕着众多商圈，紧邻红山、北站、民乐三大商圈，同时还有龙华未来四大综合体旧改的生活享受，真正实现环伺百万商圈。
深圳新浪房产 05-09 04:16

主持人：
女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家来参加“龙华中央生活区崛起2017高峰论坛”的论坛活动现场。我是深圳广电集团都市频道第一地产的主持人张峻铭，很荣幸担任本次活动的主持。在活动开始之前，请允许我介绍出席今天活动的嘉宾，他们是：文杰淘楼创始人、深圳壹地产总编辑陶文杰先生；楼兔子创始人、资深地产评论人胡春先生。欢迎他们的到来。
我们今天相聚在龙华上塘的鸿荣源尚峻，尚峻项目自从它诞生之日起，我相信就是一个集齐了众多光环于一身的项目。尚峻拥有良好的区域配套，它拥有众多的优势，同时这些优势也决定了尚峻项目的稀缺性。今天在开始之前，我也是应主办方的要求，因为很多朋友今天是第一次来到鸿荣源尚峻，所以我简单给大家介绍一下这个项目。
深圳新浪房产 05-09 04:16

　【活动时间】：2017年5月20日下午14:00-16:00
　　
　　【活动地点】：鸿荣源尚峻营销中心
　　
　　【活动主题】龙华中央生活区崛起
　　
　　【活动流程】：
　　
　　14:00    嘉宾签到
　　
　　14:30    活动启幕/主持人致词
　　
　　14:40    嘉宾发言
　　
　　15:40    现场观众提问互动
　　
　　15:50    嘉宾合影
　　
　　16:00    论坛落幕
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