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听董藩讲真话

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  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    主持人:再次把热烈的掌声送给董藩教授,感谢董教授慷慨激昂的解答,简直像参与经济脱口秀一样,大家都听得津津有味。

    每个城市都有一条代言核心资产的大道,纽约有第五大道,北京有长安街,深圳有深南大道,深南道68号,大道资产,万科钜作,十里精粹地段,万象繁华商圈,双口岸多地铁线,作为一线资产,可以说是当前市场下的投资独角兽,这样的优质物业更值得您关注。

    另外有一个好消息在此宣布,深南道68号为回馈业主和客户支持,5月20-21日成功认购,可享受投资样板置业基金4万元,同时周末现场将推出20套投资样板特惠单位,40-152平米大道资产,抢到即赚到。

    来宾朋友如果想要了解深南道68号,请凭号码牌到签到处前往客户到,有专业人员温馨接待,停车票请到入口签到处领取。谢谢大家!最后祝大家财源广进,平安喜乐!

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    提问环节:

    提问:谢谢董老师的分享,受益良多。请问董老师,从过去来看,不管北京、上海还是深圳,都是外围涨得更好,您觉得这个趋势是否可以持续下去?

    董藩:这不一样,深圳这个城市比较特殊,因为深圳由小渔村发展起来,历史上没有配套,城市太晚了,正常情况之下是这样的,能买市中心不买次中心,能买次中心不买普通地段,能买普通地段,不买边缘区域。但在深圳,这个规则可能被打乱,因为城市太年轻,而且随着规划的调整,这个规则会改变。房子的价值=窗户内的价值+窗户外的价值,或者说小区内的价值,规划设计、园林景观以及房屋户型、建筑结构、使用建材等硬件,以及这个小区居住的人群等软环境。小区外的价值是四大配套、两个环境,所谓四大配套,一是教育资源,二是商业设施与氛围,三是交通通达性,四是医院医疗服务。深圳历史很短,跟北京上海不一样,上海最优质的配套一定是在市中心,价格的演化表现得更规则。但深圳不太一样,比如深圳引进一个外来医院,肯定不是落在市中心,引进北大医学院或者兴建一个三甲医院,肯定不在市中心。而北京最老的医院就是最好的医院,一定在市中心,最好的小学、最好的中学、最好的大学全在市中心。这个时候我们要研究规划的变动和区域配套的完善,最优的回报不是配套最完善的地方,而是由不完善到下一步可能完善的地方。

    提问:您觉得深圳是西部机会大还是东部机会大?

    董藩:你这样问我,我就不熟悉了,尽管每年我会来深圳两三次,但还是不太熟悉,对当地的情况判断不准。

    提问:粤港澳大湾区呢?

    董藩:太大的事儿别管,就像当年问西部大开发机会在哪里一样,盯着深圳就行了。

    提问:请问董藩老师,对于深圳的公寓和临深的住宅,从投资角度来说,您更看好哪一个?

    董藩:我都看好,因为它的条件不一样,你非要做一个明确的比较,这是很难的,而且各个城市自己出政策,这又改变了规则,正常情况下是能买住宅不买公寓,但有的时候公寓和公寓是不一样的,比如说它是深圳的公寓,就跟惠州的公寓不一样,它的条件不一样,不好比较,进行比较一定是固定条件都一样。如果你问我在深圳买公寓还是买住宅,我告诉你买住宅,但是当你买不了住宅,没有指标,贷不了款的时候,你能买公寓,买比不买强。

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    董潘:我最近在做一件事情,推动投资者提升,变成机构投资者。一个健康的市场一定包括两部分,一部分是买卖市场,一部分是租赁市场,在买卖市场中,自己买房自己住,但像深圳这样的城市一定有一个巨大的租赁市场,它可能超越买卖市场。

    地产口另外一些人登上过首富榜,恒大的许家印、杨惠妍等等,为什么房地产行业的人在财富榜上出现的频率高于其他行业?谁拥有了房屋、拥有了土地,谁就是富者,这是全世界共同的五规律。

    两年前我在美国演讲,我在哥伦比亚大学讲完课之后,他们的博士生陪我到华尔街去转,转的时候他对我说“老师,我就希望将来有一天在华尔街找份工作,在这些著名的投行找份工作,这些大金融机构是全世界最牛的公司”。我当时告诉他“你说错了,华尔街最牛的公司根本不是投行和保险公司,而是这些大楼的业主”。

    因为这两个行业的走势是不一样的,它的交易方式是不一样的,它的财富分配方式是不一样的。你买股票,股票市场中赢的是徐翔,赢的是李勇,不是你。但是买房子,刚才我的学生薛总说“老师,我们开发商是干不过这些业主的,业主后面赚了大钱,其实我们只赚了百分之十几就走了”。是这样的,你手里有房的时候,你就是赢家,你手里有股票,别在业主跟前得瑟。
       
    四种生产要素在财富分配中优势不同,分配财富的时候,它们的地位是不一样的,拥有投资的人分配财富的优势地位是比较突出的,为什么富的人从来都是资本家?为什么都是私营企业主?为什么都是股东?因为股东在参与企业财富分配的时候不是靠劳动力分的,是靠资本。
       
    如果中国社会稳定,大都市核心城市,像深圳这样的城市,优势依然存在,而且优势有可能更突出。


     


    不要去弄股票,尽管万科很好,万科的股票要随着大市走,当大市不好的时候也没办法。今天不去讲,我要告诉你的就是在股票市场长期待着,姚明进去,潘长江出来,宝马进去,自行车出来,最好别碰它。老百姓的钱哪里去了?大部分被股市吞没了,如果你还有点钱,要放在房子上,如果你没买房,又进了股市,基本上现在就沦为乞丐。
     
    别的能干吗?别的也不要干,古董、字画、玉石这些都不要做,我们在初级班讲课一讲就是半天,展开讲很麻烦。古董90%都是假的,你没法弄,古董市场的特点是100%都是骗子,所以各位在座有搞古董的我就要得罪你了,你们千万不要跟做古董的人做朋友,古董市场赢就赢在你骗我、我骗你,你当赝品卖,能告诉他是真的吗?你永远不会告诉他,这就是你的机会。如果你花20万买了个假古董,这个时候你想不想以真货价格甩出去?避免自己的损失,把损失转嫁给别人,你一定想,所以不要跟搞古董的人交朋友。我身边有很多这样的人,我一般跟他喝顿茶就拉倒了,不跟他谈别的。玉石也差不多,字画比古董稍微强一点,也差不太多。这些市场老百姓都不能碰,大众化市场只有两个,一是股票,一是房产,但在中国,股票市场不能进,股票市场中有三个赢家、一个输家,“三个赢家”,一是上市公司,二是政府,三是券商,券商总是鼓动大家进,下跌的时候告诉大家抄底,上来的时候就要追涨,总之你不能闲着,你只要有操作他就有收入,但是你进来想赢是很难的。和房地产相比,它们都不好操作,你在这个市场想赚钱都很难。黄金也基本不具备投资价值,五十多年来黄金没有跑赢过通货膨胀,我还要告诉你真实的通货膨胀率不是官方公布的数据。

    由于城市功能和综合竞争的差别导致的,所以像深圳这种城市功能极其强大的城市,仍然是非常有前途的。不同城市人口规模和产业结构的差别,会导致房地产需求进一步向大都市核心城市聚集。
       
    深圳是南方经济增长极,有极强的优势。一是深港关系,二是深圳是南方的金融中心,如果说全国的金融中心,毫无疑问是北京,因为理论上来讲中心只有一个,但是我们划几片,南方如果有个中心,当然就是深圳。
       
    三是人才优势,深圳这个地方虽然大学比较少,但是今非昔比了,我们很多同学来到这里,在北方的同学,一个月各种收入加在一起也才二百块,而跑到深圳这里有一千几百块,改革开放之初,深圳吸引了全国三分之一的博士和硕士。我给EMBA班讲课的时候说,今天的英雄不再是动刀动枪的打打杀杀,它是面对问题克服困难的勇气和决心。
       
    深圳除了云集全国大量的博士、硕士之外,更重要的是这几年采取了一个非常重要的措施——引进高校,北大、清华、哈工大、中山大学纷纷在深圳建分校,再加上深圳自有的深圳大学、南方科技大学,今天的深圳已经今非昔比了。
       
    未来的深圳人才优势会更加突出,现在从国外回来的人,管他牛津天桥,来到国内就是北京、上海、深圳,再往下才是广州、杭州,深圳是第一梯队,这不容易,因为北京、上海是历史形成的,深圳是市场化发展起来的。深圳的电子信息产业、生物医药产业、高科技机械产业、金融业都是非常有优势的,还有交易所。深圳的电子产业有华为,信息产业有腾讯,这些都是非常了不起的企业。更重要的是不止有这两家企业,各行各业还有非常有代表性的企业,比如房地产的万科,一直是行业的领袖,一直引领潮流,在住宅领域最近交易额稍微调整了一下,但长期来讲是老大,这对社会是非常非常大的贡献。    

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    董藩:谢谢主持人!今天来了很多熟人,有一些是我的EMBA学员,还有房地产投资浓缩班的学员,还有一些朋友听过我初级班的课程,非常感谢大家捧场来到这里,有些人是从外地赶过来的。万科的王石先生我也认识,2016年的时候我在万科总部对所有营销人员做过一两天的培训,从那个时候开始我们接触比较多,很多职业经理人我们都很熟悉。   

    刚才主持人提到一线城市,我告诉大家的是未来整个中国的房地产市场将往两个方向发展,第一个方向是此消彼长,哪里消?很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就业空间很小的地方需求是大两外流的,所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市。
       
    第二个规律是颠簸中前行,这是非常明显的规律,我们怕的不是颠簸,而是大势改变。你们桌上那瓶矿泉水,如果在东莞是1元,深圳是1.5元,其结果必然是由东莞运到深圳来,最后东莞的供应量减少,价格上涨,而深圳的供应量增加,价格降低,两地形成基本一致的价格,比如说1.2元。但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳来。

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    主持人:非常感谢郭经理的精彩分享。

    2017年以来,多个城市出台了地产新政,限购、限贷成为新的话题。在这个背景之下,一部分人开始困惑,一线城市的房价是否已经到顶?中国的房地产市场是否会马上转入下行阶段?中国的房价到拐点了吗?在这个阶段,如何让自己的资本增值?马上有请今天的重量级嘉宾,著名经济学家、房地产专家、博士生导师董藩教授为我们解答,掌声有请!

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    1、优质地段。据不完全统计,深圳目前投资性产品,外城市客户来深圳置业的比例占所有成交比例中的20%。各位今天所在的万科深南道68号作为投资的排头兵,外城市客户已达到30%,这说明什么?房产投资热度已经升级到全国化,我们要跟外围抢资源,我们要更快的比别人入手更好的物业。

    除了地段城市之外,我们还要看地段区域,不是盲目的选择核心城市投资就行了,在整体投资过程中,我们还要看到核心城市的地段区域。城市发展分为两个级别,一是你要找到相对资源复合型的区域,配套非常全,有非常好的交通,这些区域对保值很有作用。二是你要看到它的前景和规划,除了保值之外还要增值,增值来自于整体项目的规划,无论是产业规划还是城市规划,乃至于房地产开发规划,这些都是我们要看的。
       
    2、优质资源。我有两个关键词,一是高素质,一是高数量。高素质是什么概念呢?城市资源配套是分层级的,不只是有资源、有配套就OK了,它有层级,它分为三层,首先是国家级配套资源,二是城市级配套资源,三是区域级配套资源。你的物业所在地有越多的配套,价值也就越高。比如我的物业旁边有代表全国TOP的商业配套万象城,有代表了全国最好的商贸商圈东门,那么这个物业就是非常值得您关注的。如果你买的物业只有小打小闹的配套,居住氛围不好,未来接盘的人也看不到其中的价值。高数量如果通俗来理解就是城市配套资源的密集度,如果你的复合资源越多,比如说教育、交通、商业,包括自然资源、市政资源复合的区域,恭喜您,您所在的区域出租肯定是没有问题的,未来出手也会有很多人接手。所以优质资源就是两点,一是高素质,二是高数量。

    3、优质产品。我们调研中有一个很有意思的数据,每个人都有自己的判别标准,比如居住,我的判别标准是要舒适、要大,但在3.0时代的投资,调研出来的结果跟住家是完全不一样的,这个数据有两个维度,一是整体调研的成交客户基本青睐80平米以下的面积,40-60平米、60-80平米之间是最好的投资选择;二是低总价物业有很多投资客入手。最近我们做项目时也发现现在很多投资客都不是单套投资,而是多套甚至整层投资,这些投资客完全有实力购买更大户型的物业或写字楼,但他们偏不,而是选择小户型。这些投资客有两点大的共性:一是他们的观点是如果我买了小户型,未来出手时,无论是变现还是资产安全性都能得到保障,如果置业大的写字楼,脱手时要么整脱,要么不脱,风险很大。也就是说未来小户型会更好,以后选择优质资产的产品标准就是看中小面积、低总价的产品。
       
    4、优质回报。这是我们调研的核心,地产3.0时代已经变了,不再是暴涨或暴跌,而是平稳状态,我要使我的资产安全,必须要找一个回报高一些,让我压力小一些的物业,高租金也就是我们评判的第四大标准。同时我们的回报不单看租金,还要看未来的预期,所以投资一个物业的时候,除了看它的租金能达到什么程度之外,还要看未来的发展,比如周边是不是有大量的开发、是否有高端物业即将入市。

    5、优质品牌。品牌代表你的建筑质量,未来你转手时客户对你的信心,这也是开发商给你的信心。品牌也是物业服务,它是房价上涨时非常好的助力,相信买过万科房子的客户都知道,万科物业产品跟非万科物业产品相比,起码溢价会达到10%-20%,这也是品牌的力量。
       
       
    最后,我代表万科再次感谢董教授以及在座各位嘉宾莅临深南道68号,也希望大家今天能有更多收获。谢谢!

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    郭建星:首先代表万科感谢各位的到来,说是致辞,我更想给大家说一说关于深南道68号最近万科研究的成果。深南道68号最近的成果是研究地产3.0时代下的资产投资样板,什么叫做地产3.0时代?

    在座各位都是资深投资玩家,对地产发展轨迹非常清楚,我们大略回顾一下,地产发展步伐分为三步,第一步是1.0时代,即2007年之前,也就是中国房地产发展的起源,在那个时段政府属于扶持阶段,比如以购房入户等政策来促进房地产的发展,但当时大家都没有意识到房地产投资能发家致富,投资意识并不是特别强,导致房地产投资周期相对比较长,基本上都在三年以上才能见到回报。随后进入2.0时代,大家感触良多,这个时间段是2008-2016年,我将其定义为迭代起伏的年代。更明显的是2015年、2016年,在座各位应该也尝到了不少房地产红利。

    这些都属于过去,现在我们要讨论的是3.0时代,万科对于地产3.0时代的定义是怎样的呢?我们觉得整体房地产市场已经进入相对平稳的时期,经过2015年、2016年的暴涨之后,发展轨迹还是稳步上扬的趋势,在座各位都是房地产投资玩家,这个时候不能再闭着眼睛买了,我们应该擦亮眼睛,究竟什么物业值得投资,这需要我们进行更加深刻的判断和斟酌。

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    深圳中原事业二部总经理黄珊珊女士

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    深圳万科营销管理中心深南道68号营销负责人任莲花女士

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    深圳万科营销管理中心高级专业经理戚文斌先生

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    著名经济学家、房地产专家、博士生导师,被誉为“地产投资教父”的董藩先生

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    主持人:女士们、先生们,各位来宾朋友们,大家下午好!欢迎莅临“董藩经济论坛——论道一线城市资产”的活动现场,非常感谢各位的光临!

    请允许我介绍出席本次活动的嘉宾和领导们,他们分别是:

    著名经济学家、房地产专家、博士生导师,被誉为“地产投资教父”的董藩先生;

    深圳万科营销管理中心高级专业经理戚文斌先生;

    深圳万科营销管理中心深南道68号营销负责人任莲花女士;

    深圳中原事业二部总经理黄珊珊女士;

    深圳作为国际创新中心、金融中,拥有领先的创富能力。一路走来,万科与深圳同行,伴随着这座城市飞速发展。万科深南道68号,深南金色双子塔,以万科的名义见证城市的华丽蜕变。作为万科回归城市中心的首个项目,也昭示着深圳万科重启城市中心的战略。接下来让我们有请项目高级策划经理郭建星先生为我们致辞,掌声有请!

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    暖场表演开始了。

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    参会人员陆续签到.

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

    【嘉宾介绍】

    董藩,著名经济学家、房地产专家、博士生导师,被誉为“地产投资教父”

    【活动地点】:万科深南道68号

    【活动主题】:“论道一线城市资产”专题讲座

    【活动流程】:

  • 深圳新浪房产 03-29 20:59

万科深南道68号,择址深南大道精粹十里之地,2号线湖贝站、5号线黄贝岭站、9号线文锦站三地铁环绕,临北环大道、滨河大道,更有50多条公交路线途径,立体交通瞬达全城。周边辐射文锦、罗湖两大口岸,领跑全城尊贵生活圈。


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