选房课第三节：看配套挑房子

深圳新浪房产 04-27 00:52

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另外最后一点讲到医疗，医疗一开始的时候我也讲到是一个双刃剑。一个双刃剑是什么概念，因为以前我操盘过比较多的项目，有一些项目也是会在某一些医院或者说医疗机构的附近，但是这个很讲究，有比如说你的距离，离的特别近，很可能客户对你的房子的认可很低，你买了未来转手也会很低了。就是龙岗有一个项目，就是离甲级医院很近，所在的房子捱着医院，那么客户肯定会有芥蒂，所以这个选择的时候，可能你买的价格还可以，如果你不介意。

但是你要考虑另外一个点，当你转手的时候，你不介意可能不代表你未来的接收的人不介意，很有可能摒弃一些我有100%客户的比例，可能你买这里的房子就是60%，有40%可能在外了，所以这个必须自己考虑清楚的。但是如果你不介意自己住，因为可能本身距离的近，价格有影响可以买的，也没有问题。但是肯定要长远一点来看的话，可能就会自己可能要去衡量，转让的一个问题，然后另外的话就是更好的一种状态，我是这么理解的，在一些比较好的医疗的这样的一个甲级医院，大概三公里以外去进行还是最好的，因为它本身也是一个保驾护航的东西，我理解。所以这一点的话，可能也是看自己未来的这样的一个情况。

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另外一个软指标就是生态指标，那么生态指标我觉得可能对于新手的一个选择来去看他，不会显得很重要，但是未来我自己去销售二手转卖这个房子的时候还是比较看重的，因为它更多兑现的是它的未来的生活方式或者说你生活居住的这样的一个品质，它应该是属于一个相对高级一点点的事务。

比如说我们的华侨城片区，像我们的后海片区有海景的，都是天然的自然资源，这种生态的东西无可复制，未来也不会有的。那么这么多年的房价的发展都发现这两个片区不得了，属于我们的豪宅片区。所以我们挖掘的话，其实觉得如果有一些相应的这种资金。

我们选择的时候可以选择这种靠近一些公园、生态、未来不会被打破的一些地方，那么未来对于房子的保持也是一个非常好的助力，不会说作为生子的绝对的助力，但是起码可以作为一个保值的。

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这些软性指标不是很重要，为什么定义为软性指标，因为它对我来讲可能是可有可无，远一点没有关系，或者说没有也没有关系的这种概念，当然有一些也是有排序的，我也是有排序的。

比如说提到的市政配套，它其实也会有分层级，比如说像目前我操盘的一些项目，有一些市政项目是去到了国际级的，国际级的市政配套，比如说大运片区，所有的配套都是按照国际的配套配备的，无论引进的大学也好，场馆也好，包括我们相应的场馆内的这种配套都好，都是国际级标准的，因为它当年是搞大运会去建立的，说这一个是属于国际级的配套，那里的一个潜力，我认为还是非常OK的。另外就是我们刚才西部片区讲到的大空港的沙井那边的配套，那个也是国际级的。怎么理解，因为它本身有大会展，有国际的会议中心，还有相应的我们本身的这样的一个大空港的规划，那么都是属于这种已经，有一些是现有的了，像机场或者其他的东西，有一些是未来需要进驻的，所以这个是国际级非常OK的。

离国际级的配套不一定很近，比如说有三五公里的距离。然后这个是第一个水平的。

第二个是相应来说比较的城市级的，就是不是国际级，而是城市级的。像我们政府其实这一段时间也是大力的推崇这些东西，比如说做三管一城，十管一城、六管一城，这些也是八成是的配套集合起来，在某个中心区域里面，向我们的本片区的市民享有，所以选择这样的一个大的市政配套的同时，我可以理解，比如说龙岗的三管一城，那么就知道中心城片区都可以享有，就是类似于这些。

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第三类的话就是我们的商业，商业这块我自己的一个理解是这样的，以前我操过一些项目，是像综合体。

它的商业没有的说了，如果综合体商业没的说。比如说我操的一些物业还有一些纯住宅，有一些物业是商住类，下面也有一些商业的。对于这些物业不同人有不同的选择，像我更喜欢的可能不要太吵闹的，那么我自己不会选择，一定是综合体的物业。

之前我们有一个例子，比如说我们南山操盘的一个综合体项目，卖的时候也算是一个豪宅，但是就是在商业运营的时候，业主其实是比较苦恼的，因为下面真的是太吵了，吵到他们的生活都受影响了，这个是我们初级置业的一些客户，我觉得可能也要考虑的，要看清楚你究竟能不能接受这样的一些物业，打一个比方如果真的综合体，很有可能有一个弊病，我本身的这样的停车场，有可能是和这个商业的商家的客户来共用，当然这个我们做营销的也会不断的让我们的设计部门进行优化，进行一个区分、区隔之类的去屏蔽。但是现在建造成本比较高，而且政府给的是指标，你的车位如果分割了，也会相对比较小，这个不讲太细。

所以说未来的这种综合体还是会出现停车棒混用的局面，所以说我觉得如果是选择你还是不介意闹的，那么可以和这些比较和谐共处的，那么这些是没有问题的，而且确实很方便，我下去就可以买到所有我想要的东西也挺好。

对我来讲可能更喜欢的是什么，就是比如说相对纯粹一点的居住的环境的一些物业，比如说我的楼下面可以有一些相应的比较有一点品位的街铺，能够满足我平时日常生活所需。

而我真正的要休闲、逛街的时候我可以开一个车，比如说十分钟以内，我可以渠道一个大的商场，那么是非常OK的，这个生活也是我想要的。

所以我觉得选择一些物业的时候，可能要根据自己不同的喜好进行一个选择，然后自己理想的一种生活状态，其实可以自己去进行一个调整。这个也是要考虑和注意的点。有时候真正去一个项目的时候，我们的一些销售的同事可能和你讲商业多么好，但是你必须要认清楚你是不是适应的了这些带来的其他的诟病。所以我的观点最好的是自带小型的商业，便利出行去一些大的购物中心。

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讲到这一个其实更多是说在那一片里面，就是选取好点，因为现在站点已经基本落定了，选取好点在周边涉猎，这样的让我的资产一来可以够到，而来可以让我的资产可以上车，在城市里面可以享受中心的配套，同时又能够有这样的一种，自己能够承受的一些物业，那么是很好的选择。

另外一条的话就是12号线，12号线联通了蛇口到国际会展中心，国际会展中心不是我们现在伸展会展中心，它国际会展中心是作为全球第二大的会展中心，非常值得我们的期待，整一条线拉上来，其实贯穿了南山整个宝安的西部，我理解12号线其实是整个大前海的纽带，它其实相当于是既享受了大前海的整体的辐射的配套，它自己又牵动了整个大前海的南北的动脉，所以整个物业来讲，还是值得我们去进行一个涉猎的，比如说我刚才提到了前海动脉，也是在这个轨道上面，是非常值得大家去选择的，所以轨道那边的话，其实也是我讲的相对多一点的内容，它其实硬指标，除了学区之外第二考虑的指标。如果你要保值那么选择现有的，如果要进行一个红利的投资，那么就是选择我们未来规划的，规划当中要有选择性的一个，比如说像联系到我们城中心的一些轨道，那么是很好的一个选择。

另外道路和交通我大致的提一下，其实我觉得道路有一点双刃剑，因为本身道路如果说交通，大干道也不是特别好，因为有噪音。我更好的选择是及片区为单元，不要以楼盘为单元，以片区为单元，比如说我整个南投片区也好，沙井片区也好，可以涉猎到的城际的轨道，城市的快速轨道，如果这个比较密集的话那么是OK的，但是距离可以有一些。所以这个不能说是完全靠单盘来看，要片区来看。然后讲到公共交通方面，它不是绝对的影响，因为现在其实深圳轨道交通出来之后，公共交通这块相对来说缓解了很多的压力。

以前轨道没有一号线的时候大家挤公交，场面非常的轰动，现在这个场面当然某些片区还会有，但是现在真正的少了很多，反而这个公共交通现在的价值，更多的是解决了我们现在这种相对来说近一点的，如果说我真的在我的小区里面，我能够有一个公交，能够联系的到我的哪个商场，或者哪个公园或者什么，那么是非常OK的，但是不需要物业里面有一个公交，可以从南山坐到平山，那么这个我觉得是，不是我们考虑的大范围。所以这个公交可能更多的属于辅助型的最后的选择，如果没有的话没有关系，现在地铁这么方便，骑一个摩拜到地铁口也可以。

补充一下讲到地铁这一块，前一段时间我研究了一下，就是所谓的这种真正的地铁物业，其实应该要分层级，应该分成三级。

一级如果你真的对于地铁非常的看重，那么你就选择地铁直接入户的，比如说像地铁开发的一些物业，就是地铁可以关联到他的小区里面，那么这样当然这个是有屏蔽的，当然这个物业就是一级地铁物业，是非常便利的。

二级是什么？就是在我们，可能这个不能直连，但是它起码是在我们整个物业的5-7分钟之内，这个相当于我自己走路就可以了。

第三级属于什么，去到了7-15分钟我要骑一个摩拜，这个属于第三选择，所以这个在我们自己新手置业的时候，一定要认清楚，真正打地铁物业的时候是不是真正的地铁，这个是非常实在的，因为现在概念很模糊，有一些比如说去到15分钟甚至20分钟的这些物业，它可能都会在宣传的过程当中，也会讲他地铁物业，但是你在实际的一个选择房的过程当中，一定要亲身经历一下，究竟这个10-20分钟是开车还是骑摩拜还是走路，这个很重要。

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郭建星：我自己的一个观点是这样，其实现在不看远的，不要去20、30号线，现在已经规划到了12、14号线，这个是两条重点推荐的。为什么有这样的观点，不推16或者5号线的延长线，其实我的一个概念，永远的一个宗旨

。现在地铁规划应该算是三期了，差不多三期了，那么三期的规划里面，其实完全没有脱离中心的，所以中心的价值我觉得是非常的重要，但是现在中心的一个物业的这种水平已经非常高了，一般人也勾不着，所以觉得你要享受中心的红利，那么你又要相对来说比较勾的着，那么我们就靠这个地铁，所以这个地铁，刚才我说为什么12和14，因为这两条地铁都联通了我们的中心核心，所以这个非常重要的。

比如说14号线从我们的福田中心这边，一直延续到坑子，它是作为整个东部的这样的一个大动脉，而且和11号线比较类似的，属于一个快线，而不是慢线。你的生活非常快，所以14号线地铁沿线的这些物业，我觉得都是可以考虑的。

比如说我们现在做平山的一些项目，其实就是得益了，平山可以跨过衡平路那边好几个站，比如说未来的这种泰和的中央广场，比如说像等等这些物业都是值得我们期待的。

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郭建星：有一点技巧在，希望可以给大家一些帮助，所以说这个是属于我们学区的一块。OK，然后再讲到交通，交通这边其实我的观点是这样的。

交通有分三大类，一类可能就是属于我们的轨道交通，一类是陆路交通，还有一类是大巴等等的公共交通。

这三类的价值我目前来看，做了这么多年的房地产，对于我们本身的物业的价值的影响，轨道价值大于陆路价值和交通价值，所以说轨道价值在一定的程度上面影响了整个的物业的价值很大的指标，同时如果大一点讲，其实影响了整个城市的这种价值格局，比如说我地铁通的地方，沿线的物业，虽然说你相对比较偏远一些，但是和相应的核心区域有一个纽带在，那么一些价值物业会比周边的价值高很多，其实举个例子来看，打一个比方以前我做比如说三号线沿线的物业，比如说像万科广场这些项目其实都是地铁沿线的一个开发物业，而它所在的一个价值的空间，其实会比它北侧的项目议价达到10%-20%之间，这个幅度其实还是比较的可观的。这个议价产生的过程，是产生一个预期的价值，还是说要。

目前其实是这样的，如果说你轨道已经通了，这种价值其实已经存在了，比如说现在包括现在在卖，它现在的价值比没有轨道的那些，或者未来没有轨道的那些贵10%-20%之间。当然我这个里面也是有一个表，这里做了一个表，相应的这个也是从我们的各个区，比如说罗湖、福田、宝安等等沿线的这些物业，和没有地铁的物业对比，确实是统计过来之后发现这个10%-20%是一个非常硬的指标。

如果地铁没有通，我们有这样的预期，你有对比这样的价值吗。其实我现在操盘的项目会有，但是我的一个观点是这样的。可能它的预期会存在，但是不会和这种已经通了的地铁的这种价值会有一个，没有那么大。它可能会有地铁和没有地铁中间，甚至有地铁的价值靠一点，但是这样的一种物业，它其实就像我刚才说的一个点，会出现一个什么，就是有地铁和没有地铁之间存在一个差价，那么这个差价是未来地铁万一兑现之后，它的价值会奔到很高。

所以就是说我的一个观点相对比较简单，如果你是说自己买来住的，或者说买来现在要保值的，那么买一些非常清晰规划，乃至于现在地铁已经落地的物业。如果你想未来前期我要买来住，现在也不紧张马上要通或者怎么样，那么我起码要我的资产进行一个增值，甚至达到一个保值，那么我们买地铁沿线规划的站口的物业，进行一个。如果你真的住那么就OK，非常紧迫的买现有的。如果你想投资一下，想把自己的资产能够有一定的安全性，那么就买未来预期的，那么就推荐两条线，就是讲到这里。

其实现在深圳地铁已经规划到，说实话我现在已经有和地铁集团合作一些项目，他们其实布局整个深圳让我用野心两个字是很大的，他们希望把深圳的整体的价值格局进行一个均衡，或者说一个颠覆。他想把整个的深圳变成一个大都会，不是说去到光明、沙井、平山很偏，他们的野心是说我在平山可以享有福田的利好，我在比如说沙井可以享有我的南山和福田的一些利好，等等这些想把整个城市往大都会的一个东西对，所以我非常的敬佩我们地铁集团的魄力。这个也是要一步一步的走，所以我们地铁的魄力带来了很多的红利，我们一定要看到，并且嗅到，才能跟着他们的步伐把这个城市的红利放在手里面。

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郭建星：所以我觉得这个学区是我们未来考虑的一个最重要的一个指标，我个人认为。然后这个学区里面，我给大家几组数据，我在这里也是抛了两个概念。

比如说我们拿南山的一个教育地图去看，其实你会发现南山有三个大的教育集团，这三个教育集团，你会发现所有的这些只要是在这种相对比较好的一个学区的范围的一个价格，都是去到了七到十几万的一个幅度，而这个正是映射了相应本身的好学位，会有一个比较好的未来的议价和本身的保值的一个可能。

同样的一个道理，包括育才一小和我们的旁边的赤湾小学的物业的对比，同等类型的物业基本是相同的，它的议价也是达到50%。像南外也是达到42%，那么这样的概念是什么，相当于说我们未来在选择这些好的物业的时候，对于一些好的学区，那么我们还是希望能够去进行一个置业的，而且有一定的保值的可能。但是有一个点，因为这种老的一些学校，包括一些成熟的片区，它其实学位的一个议价已经到了一个房价能够和他的学位的价值相匹配的幅度了，所以他的空间相对来说会弱那么一点，但是有讲到空间，可能相对来说保值是很好的，你买他保值是非常好的，只要我们国家的这种教育政策不变化，哪一天我们的应试教育改变了，那么就是另外一个局面，但是我相信未来的十几二十年内还是比较困难的，这个是一个大课题。所以这一点的话我觉得保值增值买它没有错。

最近大家都会发现，我们买一些相应的这些学区物业的时候，其实我们可以选择一些新的学区，和新的一些学区所带的项目。其实他相应的就是说可能客户乃至说我这种买家，对于这个学区的挖掘相对比较小。当然这个学区一定有一个好资质，比如说我是育才旗下，或者宝安集团旗下的等等这些教育系统，直属的一个教育资源植入的这样的一个新校区，那么就是我们挖掘的洼地。

打一个比方最近我操作一个项目在那边的前海东岸，其实是一个很明显的项目，不其实它的价值和刚才看的那个价值来去看到七万多的价值看，可能相对来说会有一点差价，但是所带的一个学校，确实可以和他们去进行一个匹配的，是有南史教育集团下面的一个学校，所以这样的物业。如果说你想未来有一些小孩子，可乐想进行一个好的教育，或者说你想摊相应的教育红利都可以选择，所以我觉得一些这种教育集团旗下的新的小区和新的物业，是完全可以是我们投资者，还有未来的置业者的一个去选择的价值点，这个是我自己的观点，所以可以抛给我们，如果我们真正的考虑学区的新手。

你们的资金比较紧缺一些的，或者对于一些资深的投资客，你手上面有一些钱，但是希望买到性价比比较过的物业，可以选择这个类型的物业，这个是对于学区那块的。如果保持选择这种已经相对成型的一些学区没有问题，那么选择好的资质的教育集团旗下的物业和这种新房的空间。

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主持人：大家好，我是金地集团品牌经理王朦，很高兴来到乐居为首次置业购房者打造的买房大讲堂现场和大家一起学习了解买房知识，今天是我们的第三节课，新手买房看配套挑房子，这节课主要是让购房者更好了解楼盘的升值元素，主要讨论内容有楼盘的硬件价值介绍，关键配套如何影响楼盘的价格，如何理性对待精装修智能化品牌物业的宣传，先来重点的介绍一下站在我身旁的本节课的老师，来自深圳中原高级策划经理郭建兴先生。

郭建星：大家好。这节课其实是这样，对于新手来讲购房，其实国家最近出了一些政策，比如说房子其实是拿来住的，不是拿来投资的。但是对于我们整体的深圳的市场，经过几年的发展，其实我们还是有一个观点，其实房子除了住，投资也是其中的一个属性，所以今天我们站在这样的角度对新手讲，无论你是买住的还是买这种投资的，其实都是值得关注我们周边的这样的一个配套，项目的配套情况。

因为项目的配套，很大的程度就是决定物业的一个价值所在。就是不包括现在的这个本身的一个可能有物业的保值的可能，乃至说未来可能是不是有一个升值的空间，这个其实也是一个非常非常大的学问，当然我们今天可以深入浅出的这样给大家介绍一下，就是对这些相应的配套，对房子会造成怎么样的影响，其实我的观点是在两个方面，有一些是硬指标类的配套，另外一类属于软指标。硬之类的这样的一个配套，相应来说其实对于很多的这些购房者来说都是相对比较清晰，比如说我生活过程当中是一个必须品。

对于我们未来整个家庭的发展过程当中，它其实也是必须品。那么这样的一种配套，它属于我们的硬指标，比如说我们的学位，我有一个孩子要考虑上学的问题，这个是回避不了的。

第二比如说我们的交通，我们要工作、生活、交朋友，对于我们都是比较重要的。我的商业，我的休闲娱乐，乃至于家庭周末的一个休闲的一些活动，这些也是非常重要的，小区配套也是一个方面，更多的配套指的是我们生活过程的衣食住行的方面，衣食住行可能是小区内解决，但是有一些也是小区外解决，这个也是属于我们配套的一个概念，它有内配套、外配套。

还有一个软性的这个指标，它相对来说对于新手讲不一定特别的重要，但是对于一个物业本身的属性，乃至于价值讲还是比较重要的。软性指标我这里归为三类，第一类来说相应比较比较大逼格的，像一些市政配套。这些对于我们的物业影响还是比较重要的，片区的价值会带动整个我们周边的物业的发展。

第二点就是我们的生态价值。生态价值我等一下另外一个观点，这个如果是有那么是最好的，如果没有其实如果是带有一些相应普通一点的也可以，因为不是一个必备品。

第三是我们的医疗价值，但是医疗价值是一个双刃剑，它要有，但是不一定说我是拥有的绝对，等一下我有一些观点，可以提出来。就是我今天可能针对这六大的一个配套，给大家去分享，我们这一个买房的配套的选择，好不好。那么首先我们可能讲一下重中之重。说实话这一两个月，其实正是招生的一个时间，其实对于很多的家长来讲，深圳有一些欢喜有一些愁，而且愁的不少。

据我统计本身的宝安片区一个独立的学区里面，自己这样的一个没有上到比如说小一或者初中的学生的级数已经到了四五万加起来，所以这个是说为什么学区作为我们硬指标重要的一个点，因为它是稀缺。而且学区有一个点是有区分的，有一些属于好学区，也有一些一般的学区，这个还是在深圳乃至其他的一线城市也是呈现的淋漓尽致，所以我们要讲一讲概念。

比如说好学区里面，每个片区里面都有一两个好学区，比如说罗湖的深中，它的一个整体的楼价已经去到10万+了。比如说我们的整体的房价已经去到9万+了。比如说去到宝安的保宝中，也是8万5+的幅度，所以说这种好学区，虽然说现在房价也很高，但是追捧他的客户并不少，而且我前一段时间做罗湖的一个项目的时候，映射到有一个项目它也是带学位的，已经卖了10万+，但是买的客户很多都是买断，基本买不到。

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金地集团品牌经理——王朦

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深圳中原高级策划经理——郭建星